竣　工　2014年8月
最寄駅　高輪台駅徒歩3分
総戸数　188戸

住　所　東京都港区白金台2-9-12
概　要　地上34階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワーシロカネダイ
PROUD TOWER SHIROKANEDAI

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約360m
マルエツプチ白金台店まで約860m
ローソン白金台2丁目店まで約230m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約380m
ツルハドラッグ高輪台店まで約410m
グランドプリンスホテル高輪まで約500m
港区立白金小学校まで約430m
港区立高松中学校まで約850m
私立明治学院大学まで約440m
池田山公園まで約10m
高輪台郵便局まで約300m

■駐車場　　　59台
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（41.59㎡～111.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定の方法には簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定とは机上で試算をして価格を算出する方法です。不動産会社に物件情報を伝えると、おおまかな価格を出してくれます。この時点ではまだ見積もりを見る段階だと理解していただければいいと思います。

その価格を見て本格的に検討する段階になると、不動産会社の人が現地に行って物件を調査します。この作業が訪問査定と言われるものです。物件の劣化の状態や周辺環境、駅からの距離などを見て最終的な価格を決定する作業になります。

このように段階を踏んで価格を決めますが、せっかく価格が決まってもその価格で売却されないこともあります。不動産の価格は最終的には需要と供給のバランスで決まります。買いたいという人が多くなれば高くなることもありますし、ずっと売却できなければ価格を下げざるを得ないということがあるからです。

簡易査定で価格を決める場合、価格を算出する方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があることを知っておきましょう。

収益還元法とは不動産の収益をもとに現在の物件価格を算出する方法です。収益還元法で導き出された価格を収益価格や収益還元価格と言います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

DCF法は将来得られる収益と予想価格から現在の価格に割り引く方法です。「割り引く」というのは「換算する」ことと理解していただければ良いでしょう。詳しい計算方法は「投資用不動産選びの7つのポイント投資用不動産選びの7つのポイント」という記事の「2-4．資産価値が高い物件を選ぶ」の項目でも解説していますので参考にしてみて下さい。

原価法は土地と建物の価格を分けて算出します。建物は、もし同じ物件を建築したらいくらかかるか、という再調達原価額を出し、築後経過での価値の低下分を割り引いて算出する方法です。土地は主に路線価や取引事例をもとに算出します。

原価法は金融機関が物件の評価をする際によく使う試算方法です。原価法の土地の価格は路線価をもとにして算出するため、土地の広さが価格に影響してくる特徴があります。そのため、土地の狭い都心のマンションの売却額が郊外の広い土地の戸建てより安くなるといったように、収益価格と違う価格になることがあります。

主に戸建てや住居マンションの価格を算出する際に使われる方法ですが、収益不動産の査定でも収益還元法と合わせて使ったりします。この方法で算出された価格を比準価格や取引事例価格と言います。近隣地域の同じような物件の成約事例をもとに算出します。

以上のように不動産価格の出し方には3種類の方法がありますが、必ず一つの方法で決められるわけではありません。原価法で出した価格と取引事例比較法で出した価格を調整して決定するといったように、複合的に使って出したりもします。以下に計算方法と特徴を一覧にしましたので参考にしましょう。

実際の売却価格は、買主と売主の思惑で変わってきます。買主が物件を気に入って高くても買いたいと思っているのか、もう少し安ければ買いたいと思っているのか、あるいは実は購入の意思がないのかといった思惑を知るためには、内見の際に必ず立ち会って、買い主と直接会話することが重要になってきます。

自分の思惑によっても価格は変わってきますし、買主の目的によっても変わってきます。買い急いでいるのか、急いでいるのなら理由はどういうことなのかなどを実際に会話することで知ることができます。購入に至らない場合でも、物件のここが気に入らなかった、など改善点のヒントなどを得られる可能性があります。

買主との交渉は安くすることだけとは限りません。買主の事情によっては多少高くても購入まで至るケースもあります。例えば物件が好みに合えば利回りは最低限で良いと思っているケースや、高騰しそうなので早めに買っておきたいと考えているケースもあるからです。買主によって購入する目的は違いますので、目的を知る意味でも内見の立ち合いは必ずしましょう。

査定と売却について基本的な事項を確認しました。査定時には不動産の細かな点までチェックされます。査定について詳しく知って、査定額を高くするヒントをつかみましょう。次に査定で重要な8つのポイントについて解説いたします。

査定額は売却を仲介でするか、買取でするかでも変わってきます。仲介は不動産会社が仲介をして第三者に売却をする方法ですので、まずは売主の希望価格で売りに出すことができます。その後、なかなか買主が付かないようであれば価格を下げたり、市場の状況によっては上げたりして調整していきます。

買取は不動産会社が買取り、不動産会社は再販することで利益を得ます。リフォームは不動産会社が行いますし、売却後の瑕疵担保責任は不動産会社にあります。仲介手数料もかかりません。

買取は不動産会社が買い取るため、売主から物件とその他の業務などが短期で手放しになる上、急いでいる場合はスマートに現金化されるメリットがあります。しかし、買取価格は仲介に出した場合の売却価格より20％前後は安くなります。仲介と買取では査定価格が違うので注意しましょう。仲介にするか買取にするかは、売主の都合で選択することが可能です。

なお、買取の査定価格は不動産業者にとっての「マンションの仕入れ価格」となります。つまり、買取サービスで査定をしてもらうことで、「下限の査定価格・売却価格」を知ることができるようになります。

たとえば、投資用ワンルームマンション専門の査定・買取サービス「ハヤガイ」では、マンション価格のビッグデータをAIに組み込むことにより素早く自動査定をしてくれるため、最短1営業日で精度の高い市場価格を知ることができます。事前に買取の査定価格を頭に入れてから、仲介の査定に臨むことで、提示された価格が高すぎる・低すぎるということを見極めやすくなりますので、ぜひ活用されてみると良いでしょう。

不動産の価格は不動産会社によって違います。そのため1社だけに査定を依頼した場合、本当の価格なのかどうかの判断ができません。不動産会社によっては数百万円も査定額が違うケースがありますので、最低でも3社以上は査定を依頼することが重要です。

自分の足で不動産会社を周るのも良いですが、会社によって必要になる書類が違ってくることもありますし、ゼロから複数の会社に説明をしなければならなくなります。そのような手間を省くには一括サイトを使う方法があります。

一括査定サイトは一度に1,000社くらいの不動産会社に依頼できるサイトもあれば、厳選された3社だけに依頼するサイトなど、目的や好みによって選ぶことができるようになっています。

また、依頼の際に仲介の場合と買取の場合の査定を依頼できますので、どちらも査定依頼をすることで相場や最低価格を把握する材料にもなります。不動産売却査定サービスなどの大手が運営している一括査定サイトをうまく使うことで、価格を決める際の参考にすることができます。

築年数は売却価格に影響してきます。築年数が長くなるほど価格が下がりやすくなるということもありますが、それ以外の理由もあります。

買主が現金で購入する場合は別ですが、個人の場合はほとんどが金融機関のローンを使って購入します。中古物件の場合ローン期間は法定耐用年数から築年数を引いた残年数でしかローンを組めません。そのため月々の支払額が数十万円になる場合があるからです。

以下の表を確認しましょう。構造の違いによる耐用年数の違いを一覧にしたものです。

竣　工　2014年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区白金台2-26-12
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンシロカネダイザ・タワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
ＪＣＨＯ東京高輪病院まで約310m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約50m
フレッシュランドベジブルまで約100m
リンコス高輪店まで約680m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約230m
ツルハドラッグ高輪台店まで約240m
フレッシュネスバーガー東五反田店まで約820m
高輪台郵便局まで約250m
みずほ銀行高輪台支店まで約280m
ドン・キホーテ五反田東口店まで約850m

竣　工　2009年1月
最寄駅　辰巳駅より徒歩9分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-43
概　要　地上41階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ビーコンタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約100m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約500m
スーパービバホーム豊洲店まで約600m
ローソン東雲一丁目店まで約150m
セブンイレブン東雲店まで約200m
東京ビッグサイトまで約1000m
お台場ビーチまで約1500m
昭和大学江東豊洲病院まで約300m
東雲水辺公園まで約20m
しののめ内科クリニックまで約110m

■駐車場　　　257台/月額23,000円～30,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　880台
―――――――
■設　計　　　大成建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（54.72㎡～106.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションとワンルームマンションの違いについて整理しておきたいと思います。

収益性を求める投資用の物件と、自宅として使用する物件では、広さや設備が違ってきます。投資用物件として考える場合はなるべく初期投資を抑えたいという狙いがあるため、ワンルームのように部屋を狭くした方が建築コストなどが下がり物件の価格も安くため、収益性を高めることができます。

一方、コンパクトマンションは収益性だけでなく、住居として快適な空間を提供するために部屋が広めになっており、設備も充実しているなどの違いがあります。

たとえば、ワンルームマンションは広さが20㎡から25㎡が中心で主に20代の単身者向けに設計されているのに対し、コンパクトマンションは30代～40代の単身者や2人暮らしのDINKS（子どもを持たない夫婦）向けに設計されていますので30㎡から50㎡の広さが中心になります。

家賃はワンルームマンションが6万円から7万円くらいからでも借りられるのに対し、コンパクトマンションは賃貸に出すと10万円～15万円という価格帯の物件が多くなっています。これらの両者の違いを以下の表にまとめてみました。

このように、ワンルームマンションと比べて、広さ・設備・家賃・用途など様々な面で違いが見られるコンパクトマンションですが、以下ではその魅力についても詳しく見てみましょう。

自分で住む住居としての魅力コンパクトマンションは、自宅として利用する際の満足度が非常に高いマンションとなっています。その特徴を細かく見てみたいと思います。

ここ数年、新築で販売されているコンパクトマンションは、部屋の内装を明るい白系の色で統一したり、収納や水回りが充実していたり、24時間セキュリティや防犯カメラの設置なども行われていたりすることが多く、「女性が安心して快適に住める」というコンセプトで建てられたものが増えてきています。

厳しい女性の目線で物件を開発することで男性入居者のニーズも満たすことができるため、マンションを他の人に貸し出す際にも高い入居率を実現することができることや資産価値が落ちにくいなどのメリットがあります。

通勤時間が片道1時間以上ある方や満員電車で通勤をしたことがある方は、会社に着くころには疲れてしまって仕事に集中できなかったという経験も少なくないのではないでしょうか。

コンパクトマンションは都心の駅から徒歩数分のエリアに建てられていますので、職場にも通いやすく通勤に時間を取られることがありません。通勤の負担が少なくなれば、仕事にも集中して取り組みやすくなり、仕事後のプライベートの時間も確保しやすくなります。

また、仕事後に同僚とゆっくりご飯を食べることもできますし、平日の朝や仕事終わりに習い事をするといったこともしやすくなります。

コンパクトマンションは職場や駅に近いだけでなく、周辺環境も魅力的です。都心のマンションが立ち並ぶエリアでは、ショッピング施設や金融機関・医療機関、公園やスポーツ施設・ジョギングコースなども充実していることが多いため、休みの日の買い物や、通院などのアクセスも良く、ジョギングなどのスポーツも効率的にできます。

賃貸と比べて月々の負担が軽くなる経済的な魅力コンパクトマンションは部屋が広く、最新の設備を備え、都心の駅近の立地に建てられているということで、「価格が高いのでは？」と思う方も少なくないでしょう。しかし、昨今の低金利を背景に、住宅ローンの金利も歴史的な低水準となっており、月々の支払いについてはコンパクトマンションを購入したほうが大きなメリットがある状況となってきています。

同じようにエリアを中央区、1LDK、広さ40㎡で検索すると2018年11月5日現在で築8年、家賃が月15万円の物件が出てきました。

シミュレーション結果を見てみると、コンパクトマンションの月々の返済額が87,267円、ボーナス時128,710円（年2回）となりますが、類似条件の物件を賃貸で借りた場合の家賃は15万円となっています。

両者を比べると月々で6万円以上、年間ではマンションを購入したほうがボーナス払いを含めても支払いは約50万円も少ないということになります。賃貸の場合は、さらに2年に1度の更新料も支払わなければいけないことを考えると、この差はもっと大きいものとなるでしょう。

また、購入の場合はローンの返済が完了すれば物件はそのまま自分の資産になりますので、月々の負担が賃貸よりも軽くなるだけでなく、ローンの返済をすることで資産形成をしていることにもなります。そのため、最近はコンパクトマンションを「老後の安心のため」という理由で購入するという方も多くなっています。

コンパクトマンションを購入する経済的なメリットとして、毎月・毎年の支払い面だけではなく収入面でもプラスに働くケースがあります。

会社の中には「社員が会社の近くに住むことで、通勤のストレスが減り仕事に集中できる」と考えているところもあります。都心のマンションに住むのは、郊外より家賃が高くなりますので、そのような会社では都心に住んでいる人に家賃補助をする仕組みを作っています。

条件は会社によって違いますが、会社から5km以内や会社から2駅以内に住めば家賃補助を3万円出す、といった福利厚生を備えている会社もあります。

高い資産価値を持つ投資商品としての魅力コンパクトマンションは、自宅として購入をするものですが、ローン完済後であれば他人に貸し出して家賃を得るという選択もできます。その点で、コンパクトマンションは自分が住むための魅力だけではなく、将来的には投資商品としての魅力も備えています。

以下では、コンパクトマンションが収益資産としてどのような魅力があるのかを具体的に見てみましょう。

竣　工　2007年2月
最寄駅　辰巳駅徒歩7分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-41
概　要　地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アップルタワートウキョウキャナルコート

■近隣周辺施設情報
ワイズマート辰巳店まで約750m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約800m
イオン東雲店まで約840m
なんでも酒やカクヤス東雲店まで約1030m
たつみチェーン豊洲店まで約1550m
グランルパ・サカガミ豊洲店まで約1510m
ファミリーマート江東東雲一丁目店まで約320m
ローソン東雲一丁目店まで約610m
セブンイレブン/東雲1丁目店まで約660m
江東豊洲郵便局まで約800m

■駐車場　　　308台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　882台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組東京本社一級建築士事務所
■施　工　　　アパ建設株式会社、株式会社大林組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.12㎡～190.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資についてセミナーに参加したり本やインターネットで調べてみたりすると、「駅徒歩10分以内」というのが1つのキーワードになっています。確かに、駅に近ければ近いほど、交通の便が良くなりますが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか？

投資用のマンションを購入する場合には、需要と収益が直結するため、なるべく需要が高いマンションを選ぶのが失敗しないポイントです。

駅に近いマンションであるほど、駅までのアクセスが良くなります。その他、駅チカの方がスーパー、コンビニ、ショッピングモール、病院といった日常生活に欠かすことができない施設が豊富なので、駅チカ物件の需要の方が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、値崩れが大きくなってしまうと、値崩れ分も家賃で回収しなければならないため、値崩れしにくいマンションを選ぶのがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高いということは先述しましたが、値崩れしやすいかどうかは、マンションの需要の高さと関係しています。そのため、駅から近い方の需要が高いので、駅から近い方が値崩れしにくいと言えます。また、地価も駅から離れているより近い方が安定しているため、駅に近いほど資産性が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、いつまでも所有しているかどうか分からないため、最終的な売却を視野に入れた出口戦略を考慮しなければなりません。売却を視野に入れる場合には、すぐに売れるか、高く売れるかがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高く資産性が高いマンションであるということは先述しましたが、すぐに売れるか、高く売れるかはこの2つと関係しています。そのため、駅に近いほど出口戦略に有利と言えるでしょう。

駅から近いマンションの方が、マンション投資を行うにあたって有利であることは分かりました。しかし、一般的な基準とされている「駅徒歩10分以内」のマンションであれば、何でもいいのでしょうか？

東京における賃貸マンションの掲載数を見て、駅徒歩10分以内のマンションがどのくらいあるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約86.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京23区の場合と比べて駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。では、さらにエリアを東京都心に絞った場合には、駅徒歩10分以内の割合がどうなるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約97.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京都内、東京23区の両方と比べても駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。もはや東京都内は、「駅徒歩10分以内」という条件が当たり前になっていると言えるでしょう。

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている東京都内では、他の物件との差別化を図らないと、安定したマンション投資を行うことが厳しい状況になってくるでしょう。ではどのように差別化を図っていけばよいのでしょうか？

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている状況では、さらにそこから希少価値が高くなる距離まで駅に近づいていくという方法が考えられます。例えば、徒歩10分以内のマンションが80％ある状況でも、徒歩7分以内となれば50％と物件数は減っていきます。

さらに徒歩5分以内となれば希少性が非常に高くなってくるため、その分需要が高くなることが期待できるでしょう。しかし、駅からの距離が近ければ近いほどいいというわけでもありません。駅に近い物件ほどマンションの価格が高くなり、同じ築年数・グレードの物件であれば、利回りも低下していくケースが多いため、空室リスク・資産価値と利回りのバランスを見ながら決めるようにしましょう。

同じ「駅から徒歩5分以内」のマンションでも、駅周辺にコンビニやスーパーだけしかないマンションより、大型ショッピングモールが近いマンションの方が、需要が高いと言えます。

また、共用部分にフィットネスジムなどが併設されているマンションもあります。これらのマンションは通常のマンションより付加価値が高いため、同じ条件だったとしても需要が高くなりやすいと言えるでしょう。

しかし、利便性や快適性の高いマンションを購入したからといって必ずしも成功するとは限りません。利便性や快適性の高いマンションは、通常のマンションよりも初期投資が多くなりがちであるため、それらを踏まえた上で勝算があるか考えてから購入しましょう。

竣　工　2010年6月
最寄駅　乃木坂駅徒歩2分
総戸数　42戸

住　所　東京都港区赤坂8-11-38
概　要　地上25階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ノギザカパークハウス

■近隣周辺施設情報
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約450m
ファミリーマート赤坂稲荷坂店まで約190m
ローソン赤坂九丁目店まで約70m
ナチュラルローソン赤坂通店まで約270m
スギ薬局赤坂店まで約420m
無印良品東京ミッドタウン店まで約720m
21-21 DESIGN SIGHTまで約290m
六本木ヒルズまで約1100m
乃木神社まで約150m
港区立檜町公園まで約610m
ミッドタウン・ガーデンまで約190m
なか卯赤坂7丁目店まで約270m
スターバックスコーヒー東京ミッドタウン店まで約780m
つるまる饂飩赤坂店まで約500m
港区立赤坂小学校まで約140m
港区立赤坂中学校まで約270m

■駐車場　　　27台（機械式）月額49,500円～55,000円
■バイク置場　3台/月額1,650円
■駐輪場　　　有/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（88.31㎡～176.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の投資になりますので、成功するためには慎重な計画が必要です。物件選びもそのひとつです。これから不動産投資を始めようという方は、どのような点に注意して物件を選べばいいのか気になると思います。まずはリスクが大きいと思われる物件の特徴について理解し、そのうえで理想の物件を選ぶポイントを解説します。

立地というと駅からの距離を思い浮かべるのではないでしょうか。確かに近い方が入居者も付きやすく収支も安定するでしょう。しかし、立地には他の意味もあります。病院や役所、スーパー、学校などが近くにあるか、という点も物件を選ぶ上で重要な条件になります。

また、国土交通省が職住近接を推進しています。職住近接とは勤務先の近くに住み、周りは緑や水があふれる施設、病院、ショッピングモールなどの環境を整える施策です。そのような社会が当たり前になってくるということを考えると、立地が不安だと思われる物件は避けた方が無難でしょう。

デザイナーズ物件というとおしゃれなイメージがあり、人気があるように思えます。しかし、デザインが凝りすぎると年数の経過とともに、奇抜なイメージの方が大きくなり、逆に入居者がつかないということがあります。

例えば、部屋全体が丸みを帯びている物件は一般的な四角い物件と比較して人気がありません。また、お風呂がガラス張りの物件もありますが、せっかく内見まで来ても、それが理由で敬遠されるということもあります。

長い目で見た場合は、そのような特徴的な物件より、ごく普通の間取りの物件の方が入居者はつきやすくなります。もちろん、全てのデザイナーズ物件がマイナスイメージというわけではないのですが、入居者のニーズを汲み取ったのではなく周辺の競合物件との差別化を目的としたデザインなどには注意が必要です。

このように、「デザイナーズ物件だから良い」ということではなく、ケースによって当たり外れがあるということを知っておき、年数が経っても入居者に求められる普遍的なデザインなのかどうかを厳しい目でチェックすると良いでしょう。

建物のブランド名に注意しましょう。投資用不動産のブランド名はたいていの場合シリーズ化されていることが多く、ブランド名にその地名などを付けています。

無名のブランドだったり、有名なブランド名と無名のブランド名をくっつけたような名前だったりした場合は注意が必要です。建築した不動産会社と販売する不動産会社のブランド名が合わさっていることが多く、その場合、販売会社の利益の分だけ物件価格が高くなっていることがあるからです。そのような物件では利回りが悪くなるため、慎重に検討しましょう。

金融機関が融資審査をする際は、申込者の信用情報を見ます。銀行が見るのはそういった個人情報だけではありません。申込者に問題がなくても物件の評価が低いと、融資額が極端に低くなったり、金利が高くなったりすることがあります。

評価が低いということは、収支が悪くなったり、売却の際に価格が安くなったりする可能性があります。いくつかの金融機関に相談して、どの金融機関も条件が悪い場合は物件を代えた方が良いかもしれません。

中古物件では建築基準法に違反している物件が存在します。先に触れたように物件が建てられた後に建築基準法が改正されると、基準に満たしていない場合が出てくるからです。特に戸建住宅には注意しましょう。

接している道路幅が基準より狭かったり、建ぺい率がオーバーしたりしている場合などは、大きな制限がかかり、思ったような物件が建てられなかったり、建て替え自体ができなかったりすることがあるからです。

不動産投資物件で最も重要だと言われるのが立地です。立地は駅からの距離のことだけを指しているわけではありません。物件の周りに病院や役所、コンビニ、スーパーなど生活するのに必要な施設などが備わっていることも物件を決める上で重要な条件になります。近年、都市部の再開発で、国土交通省が職住近接を推進していることは先に触れました。物件を選ぶ際は周辺に何があるのかをしっかり調べることが大切です。

デザイナーズ物件には当たり外れがあると書きましたが、部屋の広さにもトレンドがあることに注意して物件を選びましょう。部屋は広いに越したことがない、という人もいるようですが、それは自分の価値観にすぎません。

竣　工　2006年1月
最寄駅　大崎広小路駅徒歩2分
総戸数　153戸

住　所　東京都品川区大崎3-1-1
概　要　地上20階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークハウスオー・タワー
PARK HOUSE O-TOWER

■近隣周辺施設情報
ライフ大崎ニューシティ店まで約660m
ファミリーマートトキワ大崎店まで約180m
セブンイレブン品川大崎3丁目店まで約280m
くすりの福太郎大崎駅前店まで約400m
ユニクロ大崎店まで約530m
大崎ニューシティーまで約480m
大崎三郵便局まで約460m
東日本銀行大崎支店まで約400m
私立立正大学まで約640m
ココファンナーサリー大崎まで約100m
大崎警察署まで約280m

■駐車場　　　73台（機械式）月額33,000円～38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（50.64㎡～79.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件の区分マンションを内見するときのチェックポイントについて解説します。ポイントとしては、建物のひび割れがないか、あるいは室内にカビはないかといった劣化の状態と、エントランスにごみが落ちていないかなど、清掃の状態を主に確認しましょう。

ひび割れなどは購入後の修繕費用が高くなり、収支に影響してきます。清掃などの管理状態は物件の資産価値に影響してきます。内見の際はこの収支に関係する点と資産価値につながる点、２つの視点からチェックしていきます。それぞれの視点からチェックするポイントを見てみましょう。

入居する人が一番先に見る部分は外観ですから、外観は常にきれいに保たれているべきです。外観や外壁周りの清掃がされている物件は管理状態が良いと言えますが、外回りにごみが貯まっていたり、外壁にひびが入っていたりする場合は管理状態がよくありません。管理会社にも確認をして、管理体制によっては購入するかどうかを検討した方が良いでしょう。

外観で見逃してはならないのが基礎部分です。地震や気温変化の影響などでひびが入っていることもありますので、注意が必要です。ひびが入って修繕がされていない場合、購入後の修繕費用が大きくなることがありますので、きちんとチェックしましょう。

エントランスやポスト周辺にごみが落ちている場合などは注意が必要です。エントランスやポストは入居者が建物に入ってすぐに目に張ってくる場所です。落書きなどがないかもチェックします。管理状態とも関連してきますので、きれいに保たれているかしっかり確認することが大切です。

エレベーターの誤作動によって何回も事故が起きていますので、エレベーターの動きにおかしな点がないかをチェックします。止まった時に上下に揺れたり、乗降の際エレベーターと建物の床が段差になっていたり、スピードが異様に遅かったりした場合は管理会社に状態を確認しましょう。

改善されそうもない場合は物件を代えることも検討した方が良いかもしれません。マンションを区分所有する場合はエレベーターの事故に責任はありませんが、入居者が事故に巻き込まれる可能性があるからです。

物件にごみ捨て場が設置してある場合は、燃えるゴミや、燃えないゴミなどがきれいに仕分けされているかを確認しましょう。ごみ捨て場の仕分けがうまくなされていない場合はネズミやゴキブリなどの害虫が発生する原因にもなりますので、注意して見るようにしましょう。

廊下は幅や高さを見てみましょう。もし、天井高が低いと感じる場合は、部屋の中も低い可能性があります。天井の低い物件は古いタイプに多く、圧迫感を感じる人もいますので、自分でも低く感じる場合は、購入するかどうかの検討が必要です。

外廊下の場合、壁や床にひび割れがないかどうかもチェックしましょう。外壁のひび割れと同じように、後々修繕費用が高くなる可能性がありますので、注意して見ておきましょう。

安心してはいけないのが建物の傾きです。近年建物の傾きが起きた問題がニュースで取りざたされました。傾きは部屋の中にビー玉等の丸いものを転がしてみたらすぐにわかりますので、ぜひ実行してみましょう。

また、室内ではクロスの汚れやカビに注意しましょう。汚れが目立つ場合、張替えの費用を誰が支払うのかの確認も必要です。またカビが発生している箇所には要注意です。その周辺は常に湿度が高かったり、どこからか水が漏れていたりすることも考えられます。カビが発生している箇所がある場合は原因も調べましょう。

水回りのチェックは特に注意して行いましょう。目視ではわかりにくい劣化もあります。一度水を出してみて、水圧の確認や、キッチンの下などで水漏れがないかどうかもチェックしましょう。他の部屋で水回りの修繕がないかどうかも管理会社に確認しましょう。他の部屋で修繕が行われた場合、自室も今後修繕する可能性があるからです。

中古の場合、物件によっては湯沸かし器がついている古いタイプのお風呂の場合があります。あまりに古いタイプですと入居率が落ちることが考えられますので、検討が必要でしょう。お風呂のカビの状態によっては壁の張替えなどが必要なケースがあるかもしれません。その場合の費用は誰が支払うのかの確認もしておきましょう。

どんな人が住んでいるのかもチェックしましょう。独身なのか、家族で住んでいるのか、帰宅時間が遅い人はいるのか、などです。住んでいる人を把握することで、物件のランクがわかったり、募集の際のターゲットの絞り込みがしやすくなったりします。

内見の際に隣や上階の部屋に人がいるようだったら音が響いてこないかをチェックしましょう。隣の部屋の音については壁に耳を付けるとよりわかりやすくなります。

上階の物音がどうしても気になる人は「L値」がどれくらいかを不動産会社に確認してみましょう。 L値とは遮音等級と言われる数値で、床の遮音性を数値化したものです。以下がL値の目安です。

竣　工　2004年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩6分
総戸数　365戸

住　所　東京都港区高輪1-23-23
概　要　地上35階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シティタワータカナワ
CITY TOWER TAKANAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ白金台店まで約980m
ピーコックストア三田伊皿子店まで約830m
リンコス高輪店まで約330m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約80m
ローソンストア100高輪1丁目店まで約320m
ローソン白金台2丁目店まで約320m
ココカラファイン白金台店まで約760m
ツルハドラッグ高輪台店まで約700m
マツモトキヨシ白金高輪店まで約800m
白金アエルシティまで約890m
ジョナサン白金台店まで約970m
高輪二郵便局まで約270m
高輪警察署まで約410m
私立明治学院高校まで約450m
高輪コミュニティプラザまで約500m
メディカルプライム高輪まで約550m
みずほ銀行高輪台支店まで約600m

■駐車場　　　207台（機械式）月額39,600円～41,800円
■バイク置場　有/月額1,100円～2,650円
■駐輪場　　　500台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社安井建築設計事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（40.03㎡～213.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

国土交通省が市街地活性化や環境整備のひとつの策として「職住近接」という施策を推進しています。文字通り職場と住居を近接させるという意味です。

単に会社の近くに住むというだけではなく、周辺は緑の木々や、水などの自然に囲まれ、学校や病院、銀行、福祉施設などが建設されています。子供から老人までが快適に安心して暮らせるそのような環境を総称して「職住近接」と言います。

以前は郊外に戸建てを買い、通勤時間に1時間以上かかることが当たり前でしたが、職住近接の推進により、働く人のライフスタイルが変わってきています。

職住近接の施策は、主に都市中心部の企業の拠点周りで進められています。このことから企業に勤める社員が住む都市部のマンションが狙い目になってくるでしょう。

マンションやマンション建設に伴う環境の再開発は、都市部の駅からの距離が遠いエリアもあります。都市部のオフィス街に近いエリアとなると必然的に学生ではなく社会人にターゲットを絞ることになります。

特に独身や子供のいない夫婦が多くなっていますので、ワンルームではなくそういった層の人たちが住むような1LDKがおすすめです。

駅から徒歩7分圏内が一つの基準としてあります。これはある大手の不動産情報会社が住居を探している人に、駅からどれくらいの距離で探しているかというアンケートを取ったところ、徒歩7分以内という回答が多かったため、その項目を作ったことが始まりだと言われています。このことから駅徒歩7分以内が暮らしやすい距離だということが想定されます。

建物を建てる際には建築基準法にある用途地域の制限を受けます。用途地域とは街の景観や環境が損なわれないように、場所によって建てられる建物の高さや種類を制限するものです。13種類の用途地域があり、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。以下の図は国土交通省で用途地域を説明した図です。

投資用不動産を選択する際には用途地域を見ることで、どういった不動産が周りにあるかがわかり、競合になる物件を想定することができます。

駅から徒歩3分以内のエリアは、傾向として商業地域になっていることが多く、大規模な百貨店やオフィスビルが立ち並びます。駅から徒歩3分から7分は近隣商業地域で、店舗や高層のマンションが立ち並びます。7分を超えた時点で戸建て住宅や3階建てくらいのアパートが見られるようになります。

徒歩7分を境に物件の高さの低い物件が多くなりますので、マンションが少なくなることが考えられます。そういったことも投資用不動産を選ぶうえで大事な要素になってきます。

駅から徒歩7分を境に人気が落ち、建物は低層のものが多くなることがわかりました。だからといって、7分以上かかるエリアに投資のチャンスがないかというとそうでもありません。そのエリアはアパートが多くなります。駅から遠くても家賃の安い物件を探している人には、アパートは需要があるエリアと言えるでしょう。

徒歩7分圏外でも需要があることがわかりましたが、徒歩7分圏内を希望する人が多いということから、物件はまずはその圏内で探しましょう。

徒歩7分圏内はアパートを建てられないエリアが多いため、狙い目はマンションになってきます。もし、アパートがある場合は物件価格や築年数から、入居者が付くかどうかを検証することが必要です。

駅に近いほど、ライバルの物件がマンションになってきます。そのためアパートは優先順位がマンションより下になる可能性があり、入居率が落ちる可能性があるからです。

マンションであれば、7分圏内という立地から多少古くても入居者の需要が大きいでしょう。このエリアであれば広さを問わず新築や中古のマンションが狙い目になります。

ホームインペクションとは住宅診断のことです。2018年4月に不動産売買時に住宅診断結果の説明が義務化されました。ホームインスペクションとはいったいどのようなものなのでしょうか。その内容と義務化されることで有利になる投資用不動産について解説します。

ホームインスペクションはプロの住宅診断士が物件を調査し、物件の細かなところまで、診断することを指しています。住宅診断というと戸建てのイメージが大きいですが、中古マンションも診断の対象になっています。

ホームインスペクションでは基礎部分からベランダ、天井、内壁などまで0.5mmのほどのひび割れや、雨漏りがないかなどまで細かく診断します。調査は目視で行いますが、必要に応じてサーモグラフィなどの機材を使うこともあります。

ホームインスペクションの導入により、購入してすぐに大きな修繕が必要になった、といったような問題が減るのではないかと期待されています。

診断士は、売り主と買い主のどちらか一方に、メリットやデメリットが生じるような発言は禁止されているため、フラットな診断が期待できます。また、修繕が必要な場合でもリフォーム業者などの斡旋などは禁止されています。第三者的立場の診断のプロから公平な意見が聞けるという点で購入者には大きなメリットになるでしょう。

ホームインスペクションの導入により、中古アパートや築20年を超えるような築年数の経った中古マンションなどについても投資機会が広がりました。

これまで、築古物件は利回りが高いというメリットがある一方で、建物や設備の見えない部分などに損壊部分や瑕疵部分が隠れている可能性があった上に、購入時の契約では「瑕疵担保責任」という瑕疵があったときの保証期間が数ヶ月しかなかったりするなど、購入側のリスクが大きいというデメリットがありました。

ホームインスペクションによりこれらの中古物件において購入時には見えなかったリスクを排除できるようになったため、「立地はいいけど、雨漏りや設備故障などがないか不安…」といった悩みが解消され、中古物件への投資が拡大することが予測されます。

さらに、そういった立地が良く需要の高い中古物件を購入して、リノベーションを行って物件のバリューアップを狙うという投資戦略も採ることができるでしょう。たとえば、「リズム」という中古マンション投資会社は、自社でもインスペクションのサービスを提供していますが、東京23区の割安な中古マンションをリノベーションすることで不動産価値の向上や家賃アップなどの実績があります。

竣　工　1993年2月
最寄駅　月島駅徒歩6分
総戸数　336戸

住　所　東京都中央区佃1-11-7
概　要　地上40階 地下3階 SRC造

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スカイライトタワー

■近隣周辺施設情報
石川島記念病院まで約330m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約320m
リバーシティ21郵便局まで約550m
マルエツ佃店まで約570m
ぱぱす薬局月島店まで約610m
月島区民センターまで約820m
ナチュラルローソン佃二丁目店まで約100m
リンコスリバーシティ店まで約100m
石川島公園まで約330m
マツモトキヨシ佃二丁目店まで約200m
中京銀行東京支店まで約690m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社
■施　工　　　三井住友建設株式会社 JVほか
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（41.19㎡～107.75㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

資産運用による利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類が挙げられます。キャピタルゲインとは価格変動に合わせて売買を行うことによって得られる利益のことで、インカムゲインとは配当などのように資産を所有していることに得られる利益のことです。

不動産投資は家賃収入というインカムゲインを得ることを目的として行う資産運用ですが、定期預金や債券などの資産運用手法と比べると利回りが高いため注目されています。

株式投資などと比較すると、不動産投資は初期投資が大きくなるため、資産に余裕の人しか行うことができませんでした。しかし、今ではマイナス金利政策の影響もあり、不動産ローンが借りやすくなったため、自己資金がなくても比較的手軽に始められるようになっています。

政府が発表したデータによると、平成20年に総人口のピークを迎えてから、年々人口が減少を続けています。2100年には現在の人口の半分以下になると予想されるなど、人口の減少が深刻化しています。

不動産投資にとって大きなリスクの1つに空室リスクがありますが、人口が減少するということは、そもそも入居者の母数が少なくなるということを意味しているため、空室リスクが今以上に高まってくることが予想されるでしょう。

ただ、日本全体の人口は減少しているものの、東京のように魅力が大きいエリアでは今後も人口の流入増が見込まれています。東京都政策企画局の「2060年までの東京の人口推計」によれば、東京都の人口は2025年に、区部では2030年にピークを迎えると予測されており、今後も10年以上は人口増が続くことになります。

2030年頃から人口減少が始まることを考えると、2040年頃までは現在と同水準以上の人口を見込むことができると考えられます。

不動産投資におけるリスクの1つとして金利変動のリスクがあります。金融機関の融資を受けて行うのが一般的であるだけでなく、融資金額が大きいため、金利が変動すると大きな影響を受けてしまいます。

現在の日本はデフレから脱却するために、マイナス金利政策を行っています。マイナス金利政策とは、日本銀行の金利をマイナスに引き下げることによって、投資や消費を活発にし、物価を引き上げるというものです。

このマイナス金利政策の影響を受けて、金融機関の預金金利が低くなっていることに加え、個人や企業に対する融資が積極的に低金利で行われています。

2018年4月に日銀の黒田総裁の再任が決まり、任期満了までには5年の期間があるため、当面はマイナス金利政策が維持されると見られていますが、引き続き日銀の動向を注視しておく必要があります。

日本は、全国各地で頻繁に地震が発生するほか台風による風害・水害が発生するなど、自然災害のリスクが大きい国です。

不動産投資における災害リスクとは、災害によって物件が損壊してしまったり、運用できなくなってしまうリスクのことを指します。以下では、災害リスクを地震とそれ以外のリスクに分けて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資を行う場合には、地震のリスクを避けて通ることはできませんが、物件選びの過程でリスクを軽減することは可能です。

現在新築されている物件は新耐震基準が適用されていますが、昭和56年（1981年）よりも前に建てられた物件は旧耐震基準が適用されています。新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないかどうかとなっています。

新耐震基準では、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないという基準で設計されていますが、旧耐震基準の物件は地震によって大きな損失が発生する可能性がありますので注意が必要です。

火災などの災害の他に、最近は台風や異常気象（爆弾低気圧）の豪雨の影響によって河川の氾濫などに巻き込まれる洪水による被害なども多発しています。地震による被害と同様、建物に甚大な被害が生じてしまうため、物件の運用を継続することが困難になる可能性があります。

これらの自然災害のリスクの高さは、事前に調べることが可能です。例えば、国土交通省が公表しているハザードマップです。ハザードマップとは、地震、津波、高潮、洪水、浸水、噴火、土砂災害などの被害のおそれがある地域についてまとめた資料です。これらの資料を確認することによってある程度の自然災害のリスクを把握し、リスクの大きいエリアでの投資を避けたり、対策を練ったりすることが可能です。

竣　工　2008年4月
最寄駅　品川駅徒歩10分
総戸数　828戸

住　所　東京都港区港南4-2-7
概　要　地上43階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■4109号室対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
シティタワーシナガワ
CITY TOWER SHINAGAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　301台（機械式300台・身障者用1台）
月額26,950円～52,800円
来客用駐車場/1時間200円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1245台
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK～1LDK（52.86㎡～114.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資商品の中で代表的な株式投資と比較してみたいと思います。株式投資は配当金を得る手法もありますが、投資金が数百万円から数千万円になってきますので、今回は一般的な株の売買を比較対象にします。

不動産投資と株式投資の大きな違いとして、始める際の資金面の障壁の違いや運用方法の違いなどが考えられます。それぞれ詳細を見てみましょう。

株式投資が1,000円くらいからスタートできるのに対し、不動産投資は頭金が数百万かかることもあります。フルローンで組めた場合は頭金が不要というケースもありますが、その場合でも登記費用や司法書士の報酬、不動産取得税、固定資産税でなどで数十万から100万円くらいはかかります。

不動産取得税や固定資産税は支払うタイミングがずれるだけで、必ず発生する費用の上、数十万円くらいはかかります。株式投資と比較して不動産投資は初期費用の障壁が高いと言えます。それ故に物件選びも含めて慎重な準備が必要になってきます。

不動産投資と株式投資では、運用の仕方の違いが最も大きな違いなのではないでしょうか。次に運用の仕方の違いについて見てみましょう。

サラリーマンでも手放しで運用できるという点が不動産投資の魅力です。重要な判断はオーナーがするとしても、賃貸管理や清掃、その他の日常業務は管理会社に任せることができます。売却なども詳細を打ち合わせておけば、不動産会社が手続きをしてくれます。

それに対し株式投資は、銘柄の選択や売買などの実務を自分で行わなければいけません。状況によっては、長い時間パソコンの前に張り付いて、売買のタイミングを見なければいけないことがあるかもしれません。

不動産投資の運用は手放しでできる点で、本業が他にあるサラリーマン向きだということができます。

不動産投資の収益の得る方法には、インカムゲインとキャピタルゲインという2種類の手法があります。インカムゲインとは家賃収入でキャッシュフローを得る方法で、キャピタルゲインとは不動産を売却して収益を得る方法です。キャピタルゲインが株式投資と似た収益の確定の方法になります。

インカムゲインは賃借人がいる限り、家賃が毎月入ります。スタート時に頭金を多く入れたり、安い金利の金融機関でローンを組んだりすることで、得る金額は大きくなります。さらに、ローンの返済が終われば、家賃収入がそのまま不労所得になります。リスクヘッジがきちんとできれば他の投資と比較してとても安定した投資と言えるでしょう。

株式投資は、利益を確定する場合はいったん売買して取引を終了しなければいけません。その時いくら利益があったとしてもそこで運用は終わってしまいます。続けて利益を得るには次の株を購入しなければいけません。収益の確定の仕方が家賃収入の毎月発生する不動産投資とは大きく異なる点と言えるでしょう。

株式投資は配当で利益を得ているのではあれば長期保有も考えられますが、売買での利益を目的とした場合は長期の運用を計画的に行うのは難しいと言えます。株の価格は上下しますので、利益が出ているときに手仕舞いしてしまいたいでしょう。もちろん長期的に保有することもできますし、その結果大きな利益が出ることも考えられますが、売買するまでは利益を確定できません。

不動産投資の場合、長期投資が前提となります。家賃収入をキャッシュフローとして積み立てることができます。もちろん賃借人がつかなければその期間は赤字となります。

慎重に細かい計画を立てるために、見えない損壊や瑕疵が存在する可能性のある中古物件より新築物件を選んだほうが無難。
長期投資を前提に計画をする。そのため長期間需要がある地域や間取りを意識する。できれば人気エリアで安い物件があれば尚良い。人気エリアでない場合は周りの環境を調べ、病院や学校、施設などがあり生活する環境があれば選択する価値あり。
他の投資と比較して家賃収入があることが大きな強みとなるため、家賃収入を収入の基盤にした運用にすることが重要。そのため有名なエリアの割高物件は避けた方がより収支が安定します
収支を良くするために自己資金は余裕を持って準備すること、あるいは頭金の額に見合った物件選びが重要になります。例えば、一棟アパートの経営は家賃収入が20万円を超えることがありますが、頭金が500万円から700万円くらい必要なことが多いです。頭金を入れ資金が底をつくようなことがあれば、空室になったり、修繕をしたりする際に対応ができなくなります。
逆にフルローンが組めるからと頭金を入れなければ、毎月の収支がマイナスということもあります。自己資金は運用のバランスを考えて、余裕を持ってスタートしましょう。

不動産投資の特徴を生かすためのコツを学びました。ただ、最近は不動産投資の会社選びや物件選びで失敗したという話も多く耳にします。そういったことにならないための物件の選び方はあるのでしょうか。

良くない業者を見抜くのはなかなか難しいですが、サブリースの契約内容などを見ることで、もしからしたら万が一の時に損をするかもしれない、ということはわかります。その点を見るポイントと、他の失敗事例も見ながら騙されないための物件選びを考えてみます。
不動産投資で失敗している原因は、当初の収益計画が甘かったケースの他に、業者との契約などが問題になるケースもあります。

サブリースは問題として取り上げられることも多いのですが、数年前はアパート経営でサブリースが問題になりました。サブリースは一般管理と比較して手数料は大きくなりますが、家賃が保証される点でメリットがあります。うまく利用できればサブリース自体は悪いものではありません。

アパート経営で問題になったケースでは、もともと賃貸ニーズのない畑などがあった場所でアパートを建てて経営を営んだことが発端です。当初予定していた家賃では賃借人が付かないため、家賃を下げざるを得ません。その間、サブリースではあるものの設定家賃が低すぎるため、オーナーの資金繰りが悪化し問題になりました。

また、サブリースの契約書では管理会社の変更ができない内容になっていたため、賃貸内容を仕切り直ししたくてもできない状態にあったことも経営を圧迫した原因のひとつでした。

竣　工　2008年1月
最寄駅　勝どき駅徒歩5分
総戸数　1333戸

住　所　東京都中央区勝どき6-3-1
概　要　地上58階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザトウキョウタワーズシータワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン５丁目店まで約90m
晴海トリトンスクエアまで約1000m
ぱぱす５丁目店まで約140m
ららぽーと豊洲まで約2300m
月島警察署まで約360m
マルエツ勝どき六丁目店まで約100m
ファミリーマート勝どき五丁目店まで約360m
ローソン勝どき四丁目店まで約550m
デリド勝どき駅前店まで約810m
中央勝どき郵便局まで約890m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■施　工　　　前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（63.07㎡～125.32㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1年後に不動産価格が上がると予想する人が減っている反面、上がると予想する人は増えていますが、一番多かったのは横ばいで推移するという回答でした。上がると予想する人と下がると予想する人は反比例になっていて、横ばいと予想する人の比率は前年とほぼ変わっていません。そのような視点から全体を見ると、上がる可能性が年々低くなっていると見ることもできるでしょう。

今、投資用不動産は買い時だと思いますか、というアンケートでは1番多かった回答が「買い時はしばらく来ないと思う」で、2位は「間もなく買い時が来ると思う」、3位が「買い時だと思う」でした。

この回答で興味深いのは「買い時だと思う」という回答が2015年から毎年なだらかに減少している点です。このことから不動産価格の上昇が緩やかになってきていることが考えられます。

では、買い時がしばらく来ないという回答が反比例して増えているのか、というとそうでもありません。買い時だと思う人は減っても、間もなく買い時がくると思う人が増えています。

回答の「買い時はしばらく来ないと思う」と「間もなく買い時が来ると思う」の両方の理由に融資の厳しさが反映されている点も見逃せない点です。

1位の「買い時はしばらく来ないと思う」の理由では「建物価格が落ちても銀行融資が厳しいため」とあり、金融機関の融資引き締め自体が、不動産投資に影響を及ぼしていると考えている人がいるということを、うかがい知ることができます。

2位の「間もなく買い時が来ると思う」の理由では「融資が厳しくなっており不動産価格下落が予想されるため」という理由があります。つまり融資が厳しいうちは購入を見送り、価格が下がりきるのを待つ、という戦略を講じている人がいるということが考えられます。上記のいくつかの調査から融資の厳しさと購入時期が深く関係していることがわかります。

金融機関の融資状況について、変化を感じますか、という質問に対しては、「変化を感じる」が52.8％、「変化を感じない」が47.2％でした。わずかながら変化を感じている人の方が多いことがわかります。

このアンケートでの結果の中で注目すべきは「どのような変化を感じますか」という質問に対する回答でしょう。変化を感じると答えた人の87.7％が「審査が厳しくなった」と回答している点です。2017年でもすでに65.9％の人が審査は厳しくなったと感じていて、数年前から急激に審査が厳しくなってきていることがうかがえます。

不動産投資家に関する意識調査では、投資家が融資に対して厳しい実感を持っているということが分かりましたが、実態はどうなのでしょうか？ 金融機関の貸し出し状況が変わっているのかについても各種データを見ていきましょう。

以下は日銀が2017年1月に発表した近年のアパートローン新規融資額の減少率をグラフにしたものです。この発表から2017年7月くらいからアパートローンの新規融資額が大幅に減少したことがわかります。

2017年から減速傾向にあった融資環境をさらに厳しいものとしたのが、以下に挙げるシェアハウス投資以降の不正融資問題です。

大々的なニュースとして報道されたシェアハウス投資問題では、借り入れをする人の資産状況や属性をごまかすことで不正に融資を受けていたことが取り沙汰されました。最近では7月13日に東日本銀行が不正融資で業務改善命令を受けるなど、いまだに多くの問題を抱えている状況で、金融機関としても新規の貸し付けには慎重な姿勢にならざるを得ません。

不正融資を受ける方法の一つの事例として、源泉徴収票を改ざんする、という手口があります。源泉徴収票のフォーマットはネット上で手に入りますので、そこに多めの収入を記入し改ざんする、という手法です。返済比率をもとに貸出額を決定する金融機関であれば収入が多いほど大きな金額を融資することができます。

そこで収入を証明する源泉徴収票を偽造すれば、本来では受けられない融資額を引き出すことができます。しかし、返済比率はその人が返済できる額を示す計算方法ですから、その数値をオーバーしているということは、当然のことながら返済が困難になることが考えられます。

このように借り手に悪意があれば不正に融資を引き出すことができてしまうといったことも考えられるため、金融機関としても慎重な姿勢になってきていると思われます。

また、金融庁が平成29年7月～平成30年6月の重点施策をまとめた「金融行政方針」では、「不動産市況や地域金融機関の融資動向を注視する」と強調したことも融資が厳しくなった要因の一つと考えられます。

さらに、融資が厳しくなれば、おのずと貸家の建築数も減少してきます。以下のグラフは国土交通省が調査した「貸家の規模別新設着工戸数推移」（全国）です。この統計から、30㎡以下の規模以外の貸家の新規着工数は、新規融資額が大幅に減少した年と同じ平成29年に減少していることがわかります。

このような統計から、アパート経営や貸家を検討している投資家にとっては、新規で融資を受けるのは実態としてかなり厳しい時代になったことがわかります。では、このような厳しい環境の中、これから新規で不動産投資を考えている人はどのような手法で不動産投資に取り組めば良いのでしょうか。

投資家が融資は厳しくなったと感じるように、実際に新規の不動産投資に対する貸出額も減少しており、融資が厳しくなっていることがわかりました。以下では、このような厳しい融資環境下でアパートローンを組むためのポイントについて考えていきたいと思います。

物件の収益性は、立地に大きく左右されます。入居需要が少ない地域にいくら良いアパートを建てても、そもそもの母数が少ないと入居者を安定的に確保することは難しくなります。逆に、築年数が経ったとしても、以下のように立地条件が良く入居需要が多い土地であれば、高い入居率を実現することは可能です。

満室経営が実現できるのであれば、長期的な家賃収入と返済が期待できるため、金融機関側としても融資の判断をしやすいということになります。

物件の品質は、ハード（建物・設備）とソフト（管理・サービス）の2つの面から決まります。高品質なハード（建物・設備）は入居率を高め、高品質なソフト（管理・サービス）は入居満足度を高めてくれます。

金融機関は融資審査において、収益性と物件の品質に加えて「借主がきちんと返済できるか」という点を見ています。これは「属性」と呼ばれる借主の収入・資産・借入などの状況と、「返済比率」という家賃収入と返済額の比率などから判断されます。

属性をすぐに良くするということは難しいので、借主側でできることとしては、融資審査の際に聞かれた場合にすぐに答えられるように準備や情報の整理をしておく、ということになります。

また、情報を隠そうとしたり、嘘をついてしまうと、金融機関からの信頼を失ってしまい融資を受けることが難しくなりますので、誠実に受け答えをしていくことが大切です。

「返済比率」の値が高すぎると融資を断られてしまうことがあります。たとえば、中古アパートと新築アパートでそれぞれ5,000万円と1億円を借り入れを申し込む場合を考えてみましょう。

中古アパートの借入条件を「借入額5,000万円、返済期間20年、融資金利3.5%、年間家賃収入400万円（利回り8%）」、新築アパートの借入条件を「借入額1億円、返済期間30年、融資金利1.6%、年間家賃収入600万円（利回り6%）」だとします。

一見すると、中古アパートのほうが借入額も少なく、利回りも高いように見えるのですが、この2つの返済比率を見てみると中古アパートのほうは返済比率が大幅に高くなってしまいます。

アパートは築年数が経つほど融資が下りにくくなり、融資条件も厳しいものとなっていきます。中古アパートの場合、新築アパートよりも返済期間が5年間～10年間ほど短くなったり、融資金利が1%～2%ほど高くなってしまうため、毎月・毎年の返済額が多くなり、返済比率が高くなります。

返済比率が7割～8割を超えると、空室が出たり修繕が発生した場合に赤字に転落してしまうリスクが高まり、返済の確実性が低いとみなされてしまうため、今回のように新築と比べて借入額が半額と少ないケースであっても融資が厳しくなることがあります。

返済比率を低く抑えることは、投資後の自分を守ることにもつながりますので、これからアパート経営を始めたいという方は返済比率を意識して物件を選ぶことが大切です。