竣　工　2021年10月
最寄駅　駒込駅徒歩3分
総戸数　14戸

住　所　東京都豊島区駒込1-13-13
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ハーモニーグラシアコマゴメ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ駒込中里1丁目店まで約340m
トップバルケ田端銀座店まで約230m
セブンイレブン豊島駒込1丁目店まで約50m
ファミリーマート豊島駒込店まで約130m
ユニバーサルドラッグ駒込六義園店まで約60m
コクミンドラッグまで約210m
駒込駅前郵便局まで329m
金地病院まで約500m
駒込東公園まで約230m
豊島区立駒込小学校まで約900m
女子栄養大学駒込キャンパスまで約730m
香川調理製菓専門学校まで約710m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R（25.25㎡～25.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年7月
最寄駅　駒込駅徒歩2分
総戸数　29戸

住　所　東京都豊島区駒込2-5-9
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全住居対象／キャンペーンＡ／適用可
（※2LDK住居は除く）

■2LDK住居対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ウェルスクエアイズムコマゴメ

■近隣周辺施設情報
中里郵便局まで約400m
東洋大学白山キャンパスまで約2200m
東京大学本郷キャンパスまで約3400m
妙義児童遊園まで約510m
マルエツ駒込店まで約320m
ファミリーマート駒込駅北店まで約60m
スギ薬局駒込店まで約150m
駒込駅前郵便局まで約210m
三菱UFJ銀行駒込支店まで約60m
さつき通り商店街まで約360m
旧古河庭園まで約620m

■駐車場　　　1台（平置式）月額25,300円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　27台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社オーエーシー設計
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.77㎡～40.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産価格が上がる要因には、様々なものが考えられますが、大きく分けて経済的要因と、社会的要因、その不動産個別の要因があるといえます。

経済的要因としては、不動産市場に直接関係する供給と需要の関係、金融機関の融資姿勢が挙げられます。そのほか、社会的要因として、不動産の所在する地域の再開発や人口増加の影響が考えられます。

そのような全体的な傾向としての視点に加えて、不動産個別の要因としてリノベーションなど付加価値の向上も影響してくることになります。以下で、詳しく解説していきます。

不動産価格の動向を表す、国土交通省の不動産価格指数データの推移をみると、2013年1月頃から、特にマンションの価格指数が一貫して上昇しており、2010年を100とすると、2020年10月には155まで上昇しています。（※国土交通省「不動産価格指数（令和２年１０月・令和２年第３四半期分）」を参照）

公益財団東日本不動産流通機構の「首都圏不動産市場の動向）」による中古マンションの動向データでも、中古マンションの成約件数は2019年まで横ばい、コロナショックの起きた2020年でも前年6％減にとどまっています。

このようなデータからすると、不動産市場では需要が大きく減少しているということもなく、供給量と比較しても需要量は堅調であるといえます。

新築マンションの初月契約率は70％程度、在庫数は10,000戸未満が好調判断の基準とされており、これらを上回っていることからも不動産市場は好況で推移しているといえるでしょう。

不動産は融資を受けて購入することが多いことから、金融機関の融資姿勢の緩和によって不動産の需要が増加し、価格上昇する要因となります。

不動産・建設業向けの貸出金残高の推移※国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」より引用

不動産・建設業向けの貸出金残高の推移をみてみると、2013年頃から増加を続け、2018年末には1.2倍程度にまでなっています。

また、不動産業向けの金融機関の貸出態度判断の推移も2013年から2018年までに10％～20％程度改善しています。これらは、前述の不動産価格指数の推移と相関関係がみられます。

不動産業向けの融資姿勢が緩和され、貸出金が増えていることは、不動産価格を押し上げる要因になるといえます。

不動産の価格は、社会的要因に影響を受けることがあります。たとえば、オリンピックなどの大規模なイベントや駅前の再開発、カジノ誘致などによって、周辺地域の不動産価格が上がることがあります。

また、不動産の立地している周辺地域への人口流入も、不動産価格の上昇要因となります。いずれの場合でも、その地域の不動産需要が増加することによって、需給バランスが崩れ、不動産価格を押し上げる可能性があります。

たとえば、戸建であれば、内装から外装までをオーナーの判断でフルリノベーションすることも可能です。リノベーションによって、その不動産を欲しいという需要が増加し、価格が上昇することもあります。

しかし、不動産の建物部は経年劣化により資産価値が低下していきます。実際にリノベーションを検討する際は、リノベーション費用をかけて売却価格の上昇が見込めるのか、慎重に検討することが重要です。

不動産価格が上がる要因を解説してきました。不動産を高く売却するには、これらの要因の性質に応じた対応が有効であるといえます。

以下、経済的・社会的要因、物件の個別要因、そして、これらの要因以外に価格に影響を与えうる要素、に区別して、不動産を高く売却する方法について説明します。

経済的・社会的要因については、個人の力ではコントールすることができません。そのため、不動産市場の需要と供給の関係や金融機関の貸出態度の動向を見極めて、価格の上昇につながっているタイミングで売却することが重要になります。

たとえば、在庫数が増加して契約率が下がる傾向にあるようなら、需要が弱くなってきた考えられます。金融機関の貸出態度が厳しくなってきたり、貸出金利の上昇がみられるのであれば、不動産価格の上昇も止まる可能性が生じてくるでしょう。

地域の再開発や人口の増加に関しても情報収集を怠らず、それらの影響で不動産価格が上昇してくることが見込めるのかどうか、判断していくことが重要となります。

個人がある程度コントロール可能な物件の個別要因については、経年劣化による価格への影響を考慮し、価格が大きく下落してしまう前に売却することも検討してみましょう。

例えば、定期的に不動産会社の査定を受けておき、実際の不動産価格がどのように推移しているのか確認しておくことも有効な手段となります。不動産会社による査定は実際の売出価格の設定で使われる価格となるためです。

不動産査定を受ける際は、インターネット上で複数の不動産会社へ査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトは「まずは価格を知って売却検討したい」という場合にも便利に活用することができます。

複数の不動産会社へ査定を依頼することで、査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較することができます。不動産会社によって査定額が大きく変わることも少なくないため、複数の不動産会社の見比べてみましょう。

下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここでご紹介している査定サイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴を持っています。

なお、付加価値をつけることについては、リノベーション工事などの支出する金額以上の付加価値が見込めそうであれば、売却するタイミングで検討してみましょう。

ただし、このようなリノベーションで必ずしも支出額以上の金額を売却価格に上乗せできるとは限りません。売却依頼を検討している不動産会社の担当者へ相談するなど、リノベーションによる価格上昇が見込めるのかどうか、慎重に検討していきましょう。

不動産の価格は、周辺相場にどのような需要があるか、その不動産に特定の需要を満たすアピールポイントがあるか、によって変わってきます。

たとえば、特定の学区の学校に子どもを通わせたいという需要が多い地域であれば、子ども部屋を含めた部屋数の多いファミリータイプの物件を求める需要があると考えられます。

その他、郊外で駅から遠い地域であれば、複数台駐車できるような広めの駐車場が付いている物件に需要がある場合もあります。

このように、自分の所有している不動産が、エリアの需要にマッチした特定の需要を満たしているようであれば、他の物件と差別化できる可能性があります。このように、周辺の細かい需要と物件の特徴に合わせた売却戦略を練ることも、不動産を高く売却する方法の一つといえるでしょう。

竣　工　2017年2月
最寄駅　新大塚駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区東池袋5-44-16
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
KDXレジデンスシンオオツカ

■近隣周辺施設情報
ミニストップ新大塚店まで約220m
ローソン新大塚駅前店まで約350m
セブンイレブン豊島南大塚2丁目店まで約450m
まいばすけっと文京大塚6丁目店まで190m
スーパーシマダヤ大塚店まで約400m
三井住友銀行 新大塚出張所まで約210m
大塚診療所まで約250m
東京都立大塚病院まで約550m
豊島郵便局まで650m
豊島区立朋有小学校まで約400m
豊島区立西巣鴨中学校まで約240m
文京区立大塚坂下町公園まで約290m
サンシャイン水族館まで約850m

■駐車場　　　有（平置式）
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.00㎡～50.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の共有名義は、亡くなられた方の不動産の所有権を相続する複数人に設定し、全員で権利を共有します。1人あたりの割合は「持ち分」として、相続人全員で話し合い決定します。

共有名義にすることで、不動産の分割が共有名義に適しているケースでは有用性があり、売却時に利益が生じた際にかかる税金の控除を名義人の数だけ受けられるというメリットがあります。

ただし全員の合意がないと売却できない、相続が発生した時に所有者が増え複雑になるといったデメリットも存在します。メリット・デメリットを分けて詳しく見てきましょう。

居住用財産を売却した時には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる3,000万円控除の特例があります。

共有名義の不動産を売却した際には、控除が1人あたり3,000万円となり、単独名義のケースより譲渡所得税を軽減することができます。

不動産の相続では共有の他に、現物・代償・換価といった分割方法が存在します。4つの方法にはそれぞれメリット・デメリットがあり、不動産の種類や形状、相続人の数・関係性等を総合的に判断し、適している方法を選ぶ事になります。

共有名義にすると、1つの物件をそれぞれの持分割合で所有することになり、公平感のある相続が可能です。例えば、元々4人で住んでいた家で所有者が亡くなり、残り3人が住み続ける場合には共有分割として名義を複数名にすることが検討できるでしょう。

共有名義による相続は、不動産から得られる利益だけでなく管理責任などの手間なども公平に負担できる関係性であれば、検討しやすい相続方法と言えます。

共有名義の不動産は、名義人全員の同意が無いと売却する事が出来ません。戸建てなどで、建物は自身の持ち分だが土地は別の相続人の持ち分である等のパターンでは売却が困難となります。

ただし、自分の持ち分のみを売却する事は可能で、例えばマンション1棟のうち1室が持ち分である場合、土地のみを共有名義で保有しており、持ち分のみを売却できる形状であるケースでは売却を行う事が出来ます。

しかし、「持ち分だけを購入したい」という買い手が見つかるケースも稀であることから、共有名義の不動産は単独名義に比べて売却が難しい傾向にあります。名義人全員との関係性が良好でないと、現金化することや担保設定することもできなくなるため、活用の幅が狭くなる可能性もあります。

共有名義の不動産で、名義人の1人が亡くなり相続が発生した時にはさらに不動産の権利関係が複雑になります。

例えば、夫婦2人と成人した子供2人の4人家族では、法定相続分が妻は1/2、子供は1人当たり1/4となります。

法定相続通りに分割した後、子供の1人が亡くなり1/4の不動産を孫の数人が相続する事になると、相続が発生するたびに所有者が増え、権利関係が細分化されていくことになります。

このように、最初の相続では問題が無かった権利関係が、所有者が増える事で、売却・処分の際に意見がまとまらない可能性が高くなってしまいます。

トラブルが起こりやすい
共有名義にする大きなデメリットとして、トラブルが起こりやすいという点が挙げられます。

前述したように、共有名義の不動産は名義人全員の合意が無いと売却が不可能となっています。また、賃貸借契約においても基本的に全員の同意があり、代表者が他の所有者から委任状を受け取ることで、契約を行えます。

そのため、「売却したい」「貸し出したい」という意見があった時に、話がまとまらないと名義人同士でトラブルが起こる可能性があります。

相続において不動産には共有の他に現物・換価・代償という3つの分割方法が存在します。

実際に現物の土地を分ける現物分割、不動産を売却し代金を分ける換価分割、1人が不動産を相続し、他の相続人は不動産の持ち分相当にあたる現金、別の財産を貰う代償分割をご紹介していきます。

現物分割とは、実際の土地を分けてそれぞれの相続人に割当て、登記を行い分割する方法です。ただし、更地ではなく戸建などの建物付きの場合は、厳格に分割することが難しいため、現物分割は適さないと言えるでしょう。

更地においても土地の形状によっては分割が難しいケースがあります。

道路に面していない土地は接道義務を満たしていないため、新しい建物を建てる事が出来ず、土地としての価値が下がってしまい公平な価額で分割する事が出来なくなってしまいます。

このように、現物分割は土地の形状によっては公平感の相続が難しくなるデメリットがあります。不動産の形状や相続人の希望にあわせて、慎重に検討することが重要です。

換価分割は不動産を売却してお金に換え、分割する方法です。分割が難しい不動産を現金化する事により、公平でスムーズな分与を行う事が出来ます。

ただし、相続人が不動産に思い入れがある場合は、売却することに抵抗感を感じてしまうこともあります。当事者同士でよく話し合った上で決定しましょう。

代償分割は相続人のうち1人が不動産を相続し、他の相続人には不動産の持ち分相当となる財産が分与されます。

不動産が単独名義となることから、他の相続人に同意を必要とせずに売却や処分を行う事ができるため、不動産の有効活用がしやすくなるメリットがあります。

なお、公平に分割する事が難しいケースでは、一方に代償金を支払います。その他の相続財産が不動産の持分よりも少ない場合には、相続人は自己資金の持ち出しが発生するケースがあります。

例えば、2人で財産を分割する際に、不動産の価額が3,000万円であり、その他の財産が2,500万円相当しか無い時には不動産を相続した方が500万円の代償金を相手に支払います。

換価分割・代償分割では、正確な査定が難しい不動産の評価を、相続人同士で納得する形で進めることが重要となります。不動産会社に査定を依頼する際は、1社だけでなく複数社の査定を参考にし、特定の人に有利な価格とならないように配慮するなど、工夫をしてみましょう。

下記は複数の不動産会社に査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。ここで取り上げている不動産一括査定サイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアの不動産査定に対応している特徴があります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　千川駅徒歩3分
総戸数　20戸

住　所　東京都豊島区千早4-43-4
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
(※401号室は除く)

■401号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ウェルスクエアイズムセンカワ

■近隣周辺施設情報
デイリーヤマザキ千川駅前店まで約240m
ファミリーマート向原1丁目店まで約270m
アコレ千川店まで約110m
ライフ千川駅前店まで約300m
ビッグ築地まで約400m
なんでも酒やカクヤス千川店まで約80m
どらっぐぱぱす千川駅前店まで約400m
豊島千川駅前郵便局まで約400m
豊島整形外科・内科まで約230m
もりかわ医院まで約270m
豊島区立要町保育園まで約260m
東京都立豊島高等学校まで約350m
豊島区立千早四丁目公園まで約70m
豊島区立豊島体育館まで約260m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（27.12㎡～42.82㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2006年1月
最寄駅　新大塚駅徒歩4分
総戸数　70戸

住　所　東京都東京都豊島区南大塚3-17-4
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約290m
ミニストップ新大塚店まで約330m
大塚台公園まで約330m
総合病院一心病院まで約690m
豊島区立朋有小学校まで約440m
豊島区立西巣鴨中学校まで約180m
アトレヴィ大塚まで約550m
くすりの福太郎大塚南口店まで約360m
ローソン南大塚3丁目店まで約500m
セブンイレブン新大塚駅前店まで約580m

■駐車場　　　8台
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（23.58㎡～32.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2019年10月
最寄駅　大塚駅徒歩5分
総戸数　71戸

住　所　東京都豊島区南大塚2-33-6
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ライトハウスオオツカ

■近隣周辺施設情報
アトレヴィ大塚まで約450m
シマダヤ大塚店まで約560m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約450m
ファミリーマート豊島南大塚1丁目店まで約330m
ファミリーマート南大塚店まで約140m
キッチンオリジン大塚店まで約200m
くすりの福太郎大塚南口店まで約260m
マルエツプチ新大塚店まで約470m
ドン・キホーテピカソ大塚北口駅前店まで約530m
タリーズコーヒー大塚店まで約350m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.79㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年2月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　18戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-51-17
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
クレストコートオオツカⅡ

■近隣周辺施設情報
シマダヤ大塚店まで約420m
ミニストップ新大塚店まで約860m
総合病院一心病院まで約350m
巣鴨公園まで約430m
日高屋大塚南口店まで約170m
コメダ珈琲店大塚南口店まで約360m
ローソンストア100南大塚店まで約310m
アトレヴィ大塚まで約300m
吉野家大塚店まで約170m
バーガーキング大塚駅南口店まで約190m

■駐車場　　　─
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社秀コーポレーション
■施　工　　　中央建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（32.00㎡～33.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　千川駅徒歩9分
総戸数　48戸

住　所　東京都豊島区千早3-27-14
概　要　地上3階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／フリーレント実質3ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
トシマチハヤレジデンス

■近隣周辺施設情報
アイテラス落合南長崎まで約1270m
ファッションセンターしまむら椎名町店まで約1480m
ドン・キホーテ北池袋店まで約2390m
マルイまで約2290m
エチカ池袋まで約2230m
アコレ千川店まで約560m
東長崎東急ストアまで約590m
ライフ千川駅前店まで約750m
ビッグ・エー豊島長崎店まで約1210m
サミットストア東長崎店まで約530m

■駐車場　　　有
■バイク置場　─
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.30㎡～28.35㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資におけるバランスシートの重要性をみる前に、バランスシートとはどのようなものなのかについて解説します。決算書におけるバランスシートの位置づけと、不動産投資におけるバランスシートの具体例をみてみましょう。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、資金調達、投資活動、営業活動の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であると言えます。

バランスシートの例バランスシートは、図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。

例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。例えば、ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債＋純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

不動産投資の運営がバランスシートに与える影響をみるために、上述の不動産投資を1年運営した場合のバランスシートをみてみましょう。

不動産投資のバランスシート例1年間のキャッシュフローが200万、ローンの元金返済額が100万円、建物の減価償却は20年で100万円とします。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債＋純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産（自己資本、元入金）の割合が重要なポイントとなります。

物件取得当初は、自己資本の部分は購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるといえるでしょう。

また、購入後も不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要な視点となります。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用後のバランスシート」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費＋借入金元金返済」がプラスである必要があります。

減価償却費が借入金の元金返済額よりも大きいと、バランスシート上は債務超過になっている可能性もあるので注意しましょう。

自己資本の割合が不十分である場合、これを改善していくための対策として「利益を積み上げる」、「繰上げ返済をする」、「物件を売却する」という3つの方法があります。自己資本の割合に与える影響と併せてみてみましょう。

利益が積み上がると、その分が自己資本となり、自己資本の割合が増加していきます。物件購入にあたって自己資金を多く入れたケースと同様になり、バランスシートは改善することになります。

ただし、キャッシュフローがプラスであるだけでは、利益が出ているとはいえません。損益計算書上の利益がプラスになっていることが条件になるので注意しましょう。

ただし、繰り上げ返済を行うことで不動産投資単体の自己資本割合は改善しますが、自己資金収益率を低下させます。投資効率を必要以上に悪化させないように注意しましょう。

このように、バランスシートを見る時は一つの側面だけでなく複数の視点から多角的に判断をすることが大切なポイントとなってきます。

なお、他の金融機関のより良い条件の不動産投資ローンに借り換える場合は、その時点では自己資本割合には影響しません。このケースでは、借り換えによる返済条件の変更によって、それ以降のキャッシュフローが好転し、利益が積み増しされて自己資本割合が増加する可能性が生じます。

帳簿上の土地・建物の価格以上の価格で物件を売却することによって、売却益が生じることになり、自己資本割合が改善します。

売却益が生じるには、必ずしも購入時の価格よりも高い価格で売る必要はなく、建物部分については、減価償却後のその時の帳簿価格よりも高ければ売却益が生じます。

リフォームやリノベーションをおこなっている場合は、その部分についても減価償却後の価格で売却できると売却益が生じます。

中古物件のリフォームやリノベーション部分は、税務上、元の物件の残存耐用年数を加味した耐用年数を用いて減価償却されます。そのため、帳簿上は実際の経済耐用年数よりも早く償却され、売却時にはまだ市場価値が残っており、売却益が生じることも少なくありません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　巣鴨駅徒歩2分
総戸数　34戸

住　所　東京都豊島区巣鴨1-10-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
アークマークスガモステーションツー

■近隣周辺施設情報
サミットストア 巣鴨店まで約50m
西友 巣鴨店まで約450m
巣一商店会まで約160m
アトレヴィ巣鴨まで約250m
巣鴨駅前商店街まで約340m
女子栄養大学・駒込校舎まで約1030m
豊島区立 仰高小学校まで約680m
ぬくもりのおうち保育園まで約280m
東洋大学　白山キャンパスまで約1430m
アブアブ・赤札堂根津店まで約3120m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエティープラス
■施　工　　　株式会社アセット建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.72㎡～26.76㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の価格推移に大きな影響を与えているのが、金融機関による不動産への融資姿勢です。マンション購入には多くの場合ローンが利用されるため、金融機関が貸し出しを積極的に行わない場合は価格下落の要因となります。この点を踏まえて、金融機関の融資の重要性について詳しく見て行きましょう。

金融機関から受けられるローンの融資年数について考えてみます。金融機関が投資用不動産での融資年数を設定するうえで重要視する指標のひとつに、物件の「残耐用年数」があります。残耐用年数は、以下の式で求めることができます。

大半の金融機関において、不動産投資ローンの融資期間はこの残耐用年数内に設定されています。融資年数が短くなることで月々のキャッシュフローがマイナスになるのであれば、売却価格を下げないと次の融資を得られない可能性が高まってしまいます。

マンションの成約築年数の推移についても見て行きましょう。下図は、東日本不動産流通機構「サマリーレポート2021年4～6月期」から抜粋した、首都圏中古マンションの成約・新規登録築年数の推移を表したグラフです。

こちらのグラフを見ると新規登録のマンションの平均築年数よりも、成約したマンションの平均築年数の方が3～4年ほど新しいことが分かります。2018年～2021年の間で、成約築年数は増加傾向にあるものの、新規登録の築年数の増加スピードよりも緩やかであることから、築年数がマンション売却の成約に与える影響は未だ大きいことが推察されます。

融資を得られないマンションを購入するには現金買いがメインとなり、大幅な価格下落の要因となります。投資用マンションを売却する際は、次の購入者の融資事情についても考慮し、売却のタイミングを検討することも重要なポイントと言えるでしょう。

2021年7月時点、金融機関の貸し出し金利は非常に低い水準に設定されています。この背景としては、2012年12月26日に始まった第2次安倍政権において実施されたアベノミクスにおいて、金融緩和が行われ、以降、金融機関が積極的に融資を行うようになったことが主な要因です。

この流れから2016年1月にはマイナス金利政策による更なる金融緩和が実施され、低金利での貸し出しが行われた経緯があります。下図は日本銀行が発表している貸出約定平均金利の2010年1月～2021年1月までの推移をグラフ化したものです。

2010年1月から2021年1月までの間、貸出金利が下落傾向にあることが分かります。量的緩和政策が不動産へ与えた影響は大きく、貸出金利が低水準であるほど住宅ローンや不動産投資ローンの金利も下がり、マンション価格の上昇につながりました。

同期間のマンション価格の推移についても確認してみましょう。下図は国土交通省が発表している不動産価格指数の推移です。

上図の不動産価格指数は2010年の平均価格を100とした時の価格推移を表しており、低金利の状況が続く中、堅調なマンション価格の上昇を続けています。

このような低金利の状況が続く間にマンション売却を検討する、ということが一つの判断のポイントと言えるでしょう。金融緩和がいつまで続くのか、インフレ率なども考慮しながら推察していくことも重要です。

投資用マンションを購入検討する人の多くは実需目的ではなく、運用益を狙う投資目的で不動産を探しています。そのためターゲットとなる買主は不動産投資家か買取再販を行う不動産会社です。

不動産投資家や不動産会社は不動産情報を収集しながら複数の物件を比較しているため、収益面やリスクの観点から購入するメリットが薄いマンションの場合、高値売却が難しくなってきます。

投資用マンションを高く売却するには「購入を検討する不動産投資家にメリットがあるかどうか」という視点が重要となります。この点を踏まえて、投資用マンションを高値売却するためのコツについて見ていましょう。

空室率の高い投資用マンションは、収益性の低下が懸念されてしまい高値売却が難しくなってきます。空室の要因にはいくつかありますが、主に考えられるのは下記の3点です。

周辺相場よりも高い家賃設定をしていると、空室率が上昇していきます。しかし、安易に家賃を下げてしまうと収益性が大きく低下してしまい、売却価格の低下を招きます。その他の対策を取ったあとに、慎重に検討するのが良いでしょう。

例えば、設備が劣化していたり壁紙などに傷みが見られる場合、内見を行った入居検討者の印象が悪くなります。このような場合、管理会社を通して設備の変更を行うか、変更した場合の修繕費が売却価格に上乗せできるかどうか、検討してみましょう。

その他、管理会社が入居付けに積極的でないケースもあります。管理会社ともコミュニケーションを取りつつ、空室の要因は何か、入居率の改善方法がないか、相談をしてみると良いでしょう。

中古マンションの売却では、修繕履歴などの資料が少ないと売却価格に悪い影響を与えます。不透明な情報が増えるほど購入のリスクが上がり、買主側の買い控えにつながるためです。

長期修繕計画と修繕履歴・修繕積立金残高が大きく相違していなければ、適切に管理されているマンションとみなされやすいでしょう。その他、長期修繕計画が適切な頻度とタイミングで更新されているかどうかも重要です。

ただし、修繕計画がうまく機能しておらず修繕積立金が不足しそうである場合でも隠さずに買主に伝えることが大切です。その他、マンションに欠陥がある場合は、後の契約不適合責任を回避するためにも、必ず買主や不動産仲介会社へ伝えるようにしましょう。

明確にマンションのメリット・デメリットを買主に伝えることで、買主側にも適切な投資判断をしてもらいやすくなります。マンションの状態が分かる資料をできるだけ揃え、相手方に伝えて行きましょう。

不動産会社へマンション査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社へ依頼しましょう。1社だけでは査定価格や査定の根拠、担当者の対応力などを比較することができず、不動産会社の言うことが適切であるかどうかの判断が難しくなるためです。

不動産一括査定サイトを活用すると、複数の不動産会社へ効率的に問い合わせすることができます。現在で15年目の老舗サイトである「リガイド」では、収益不動産の売却に強みを持った不動産会社が多く提携しており、同時に10社の査定結果を比較することが可能です。

その他、下記は悪徳な不動産会社の排除を積極的に行っており、収益不動産の査定に適した不動産一括査定サイトの一覧です。不動産査定を依頼する際はご参考下さい。

竣　工　2014年7月
最寄駅　向原駅徒歩3分
総戸数　22戸

住　所　東京都豊島区南大塚3-21-4
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ゼットエックスミナミオオツカ
ZX　ｍｉｎａｍｉ－Ｏｔｓｕｋａ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約70m
スーパーシマダヤ大塚店まで約150m
ローソンストア100東池袋2丁目店まで約140m
ファミリーマート南大塚三丁目店まで約160m
セブンイレブン東池袋2丁目店まで約200m
くすりの福太郎大塚南口店まで約220m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約390m
マツモトキヨシ新大塚駅前店まで約390m
ゲオ大塚駅南口店まで約330m
岡本病院まで約220m
群馬銀行池袋支店まで約240m
三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約260m
りそな銀行大塚出張所まで約260m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（23.28㎡～30.17㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。