竣　工　2014年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区白金台2-26-12
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンシロカネダイザ・タワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
ＪＣＨＯ東京高輪病院まで約310m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約50m
フレッシュランドベジブルまで約100m
リンコス高輪店まで約680m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約230m
ツルハドラッグ高輪台店まで約240m
フレッシュネスバーガー東五反田店まで約820m
高輪台郵便局まで約250m
みずほ銀行高輪台支店まで約280m
ドン・キホーテ五反田東口店まで約850m

竣　工　2003年10月
最寄駅　新富町駅徒歩2分
総戸数　40戸

住　所　東京都中央区入船3-10-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアシントミチョウ
CASTALIA 新富町

■近隣周辺施設情報
中央区立佃中学校まで約1520m
中央区立中央小学校まで約410m
中央区立明石幼稚園まで約250m
聖路加国際病院まで約410m
石川島記念病院まで約1580m
明石児童公園まで約340m
まいばすけっと新富町駅前店まで約220m
デリド湊店まで約550m
miniピアゴ入船3丁目店まで約160m
ローソン新川2丁目店まで約1060m
ファミリーマート入船3丁目店まで約60m
セブンイレブン中央区明石町店まで約140m
セブンイレブン中央区入船3丁目店まで約240m
どらっぐぱぱす明石町店まで約500m
日本橋高島屋S.C.まで約1020m
ドトールコーヒーショップ新富町店まで約190m
中央湊郵便局まで約380m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（28.47㎡～48.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1棟マンションの1番のメリットは自由度が高いという点ではないでしょうか。建て替えや修繕などが自由にできますし、部屋の家賃も自由に決められます。近隣の他の物件と比較されて家賃の価格競争に巻き込まれることもありません。自分の判断で色々な問題をクリアできる点は区分所有マンションにはない魅力です。

自由度が高いというメリット以外に、スケールメリットも享受できます。物件が大規模になった分、ローンの支払いと比較して家賃収入が大きく上回ることが多くなりますので、その点で区分所有マンションより有利です。しかし、反面リスクが大きくなるというデメリットもあります。

1棟マンションは修繕や建て替えの判断が自分でできます。区分所有のマンションの場合、所有者全体の5分の4以上の賛同がなければ建て替えができないため、老朽化しても建て替えができないリスクがあります。

また、大規模修繕は国土交通省の指標では12年に一度が望ましいとされています。その前後で修繕が行われることになりますが、区分所有マンションの場合、自分だけが早期に修繕の必要性を感じても勝手には修繕できません。

1棟マンションのオーナーは物件の状態を見ながら早期に必要性を感じた場合は、そのタイミングで修繕を行うことができます。小さな劣化が数年後には大きな損壊に拡大することもありますし、目立つ劣化になると入居率にも影響してきますので、適切なタイミングで修繕できるメリットは大きいと言えます。修繕の際は入居率を上げるために、外壁の色を変えたり、デザインを一新したりすることが自分の判断でできるという点も魅力の一つではないでしょうか。

区分所有マンションの場合、物件価格に対し土地の評価分がかなり少なくなります。仮に建物を取り壊し土地だけを売りに出した場合、全所有者で区分所有の面積の比率分で分けることになりますので、物件価格に対しての土地の評価がかなり低いことが予想されます。

それに対し1棟マンションは敷地が全てオーナーの所有物になります。土地が広い分購入の際の融資条件に有利になります。売却をする際にも土地の分、高く評価されるというメリットがあります。また、老朽化などが原因で賃貸事業を辞める場合でも、解体をして土地を売却する場合も、土地の評価によっては利益が大きくなることもある点でメリットがあります。

1棟マンションは規模が大きい分、家賃収入にスケールメリットが発生します。区分所有マンションの場合、頭金が少ないと手残り金額がかなり少なくなりますので、1棟マンションの手残りと比較すると大きな差になってきます。

全国平均の物件価格と利回りをもとに試算した場合、1棟マンションでは毎月47万105円、区分所有マンションでは3万8,505円の手残りがあることがわかりました。1棟マンションのスケールメリットがかなり大きいことがわかります。

1棟マンションの場合、部屋数が多いので空室リスクは高いように感じます。確かに多くの部屋が空室になると利回りは一気に悪くなりますが、立地が良ければ、いくつか空室になっても表面利回りでは区分所有マンションより大きくなります。

区分マンション1部屋ではその部屋が空室になった場合収入はゼロになりますが、1棟マンションはいくつか空室になっても収入が発生するからです。何室か空室になっても手残りが発生する点でもスケールメリットを享受できていると言えるでしょう。

この数値には経費が含まれていませんので、経費を含んだ場合は4室と見た方が良いでしょう。その場合、5室以上空室になった場合は赤字になってしまうことがわかります。このリスクを軽減するためには、物件を探す際に物件が建っているエリアの空室率などを調査しながら、立地の選択を慎重に行うことが重要になってきます。

1棟マンションは建物、土地ともにオーナー所有である場合は長期の運用に色々なバリエーションが持てることが強みです。よく見られるのが、ウィークリーマンションにしたり、1階の1室をレンタルスペースやコインランドリーにしたりする手法です。数十年経って一般的なマンションとしてニーズが無くなってきた場合は、外壁などを張り替えて違う事業に取り組むことも可能になります。

住居としてニーズが無くなった場合は、解体して違う建物を建てることもできます。解体後は建物を建てずに土地活用することもできますし、土地を売却することもできます。

区分マンションの場合は土地が無いため活用の仕方が限られてきますが、1棟マンションは建物と土地をうまく活用することで、長期的に運用するには有利になります。

1棟マンションの5つの魅力について解説しました。1棟マンションは高額でリスクが大きいように思えますが、自由度とスケールメリットを生かすことで軽減できるリスクもあり、区分マンションにはないメリットを享受できることがわかりました。では、逆に1棟マンション投資を始める場合に気を付けたい点を見てみましょう。

1棟マンションは区分所有マンションと比較して価格が高額になりますので、無計画に運用すると大きな損失を招いてしまいます。計画的に運用するために注意しておきたい点を見てみましょう。

1棟マンションの場合、多少の空室であれば利回りは悪くならないということに触れましたが、空室の部屋が多いと逆に大きな赤字になってしまいます。そうならないためにも立地は慎重に検討するようにしましょう。

先ほどの平均値から試算した場合、4室までは空室でも収支は黒字でしたが、5室以上空室ができると赤字に転換することがわかりました。しかし、必ずしも5室以上空室になる物件の収支が悪いわけではありません。

立地が良ければ一時的に5室以上空室になっても、黒字の月のキャッシュフローで補うことができます。このように、赤字になることがあっても黒字の時にその埋め合わせができるように立地の良い物件を探すことが大切です。

エリアによって空室率などが違ってきますので、1棟マンションの空室率を調べながら物件を探すことが、収支を良くするコツになるでしょう。

区分所有マンションであれば、修繕費用は所有する部屋の中の範囲になりますが、1棟物件のオーナーになると室内の躯体部分だけでなく、建物や共有部分などの修繕責任が発生します。修繕費用や、維持管理費は大きな額になることもあり、特に急を要する修繕などはリスクになってきます。まずは定期的な修繕や維持管理を計画的に行い、突発的な修繕を極力無い状態に保つことが大切です。

維持管理する箇所はエレベーターや屋内消火栓、給水用の貯水タンクなどが含まれます。それぞれ定期的な清掃やメンテナンスが必要ですが、特に屋内消火栓や避難ハッチなどの非常用設備については法定点検や、整備、補修が必要になります。ビル全体の光熱費などもオーナーが支払います。細かい整備などを想定し、資金は余裕を持ってシミュレーションするようにしましょう。

1棟マンションは価格帯が大きくなるため、売りに出してもなかなか売れない可能性があり、流動性が低い物件と言えます。区分所有であれば1室あたり2,000万円前後の価格帯の物件が多くなりますが、1棟になると1億円から数億円することもあります。

1棟マンションを購入したいという人の数が、区分所有マンションを購入する層の人数と比較すると少ない傾向にあることと、仮に購入したいという人がいても、ローンが通らないことがある、ということが流動性を低くしている要因と言えるでしょう。そのようなことから1棟マンションの出口戦略には時間的に余裕を持って取り組むことが必要になります。

ただ、1棟マンションの場合は、買い手がつかず、自分で賃貸経営を続ける意思がない場合でも建物を解体して土地だけを売却するという選択肢もあります。土地だけでも取引できるという点で区分所有マンションにはないメリットと言えます。

不動産を長く所有するほどメンテナンスが重要になってきます。1棟マンションの場合は建物全体の劣化対策や防犯対策をしなければならない点で、区分所有マンションでは必要ではない費用が発生します。

築年数が古くなると耐震対策や防犯対策、バリアフリー対策も必要になってきます。あまりにも対策する箇所が多い場合は建て替えも検討する必要もでてきます。オーナーの判断で建て替えはできますが、大きな費用がかかりますので、資金に余裕をもって計画をたてましょう。

不動産のローンを組める期間は物件の耐用年数によって変わってきます。たいていのマンションはRC造りです。RC造りの建物は法定耐用年数が47年になりますので、新築物件であればどの金融機関でも30年のローンを組むことができるでしょう。しかし、中古物件の場合、一般的には耐用年数から築年数を引いた残り年数がローンを組める期間になります。

例えば築30年であれば、47年－30年＝17年がローンの返済期間になります。仮に1億の物件のローンを金利2%で組み、期間を17年と30年で支払額を比較してみましょう。

1棟マンションというと高額なためリスクが大きいイメージがあります。しかし、想定される問題に合わせて対策をすることで、リスクを軽減できることがわかりました。また、1棟マンションでしか得られないメリットも多く存在します。

竣　工　2010年6月
最寄駅　乃木坂駅徒歩2分
総戸数　42戸

住　所　東京都港区赤坂8-11-38
概　要　地上25階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ノギザカパークハウス

■近隣周辺施設情報
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約450m
ファミリーマート赤坂稲荷坂店まで約190m
ローソン赤坂九丁目店まで約70m
ナチュラルローソン赤坂通店まで約270m
スギ薬局赤坂店まで約420m
無印良品東京ミッドタウン店まで約720m
21-21 DESIGN SIGHTまで約290m
六本木ヒルズまで約1100m
乃木神社まで約150m
港区立檜町公園まで約610m
ミッドタウン・ガーデンまで約190m
なか卯赤坂7丁目店まで約270m
スターバックスコーヒー東京ミッドタウン店まで約780m
つるまる饂飩赤坂店まで約500m
港区立赤坂小学校まで約140m
港区立赤坂中学校まで約270m

■駐車場　　　27台（機械式）月額49,500円～55,000円
■バイク置場　3台/月額1,650円
■駐輪場　　　有/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（88.31㎡～176.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の投資になりますので、成功するためには慎重な計画が必要です。物件選びもそのひとつです。これから不動産投資を始めようという方は、どのような点に注意して物件を選べばいいのか気になると思います。まずはリスクが大きいと思われる物件の特徴について理解し、そのうえで理想の物件を選ぶポイントを解説します。

立地というと駅からの距離を思い浮かべるのではないでしょうか。確かに近い方が入居者も付きやすく収支も安定するでしょう。しかし、立地には他の意味もあります。病院や役所、スーパー、学校などが近くにあるか、という点も物件を選ぶ上で重要な条件になります。

また、国土交通省が職住近接を推進しています。職住近接とは勤務先の近くに住み、周りは緑や水があふれる施設、病院、ショッピングモールなどの環境を整える施策です。そのような社会が当たり前になってくるということを考えると、立地が不安だと思われる物件は避けた方が無難でしょう。

デザイナーズ物件というとおしゃれなイメージがあり、人気があるように思えます。しかし、デザインが凝りすぎると年数の経過とともに、奇抜なイメージの方が大きくなり、逆に入居者がつかないということがあります。

例えば、部屋全体が丸みを帯びている物件は一般的な四角い物件と比較して人気がありません。また、お風呂がガラス張りの物件もありますが、せっかく内見まで来ても、それが理由で敬遠されるということもあります。

長い目で見た場合は、そのような特徴的な物件より、ごく普通の間取りの物件の方が入居者はつきやすくなります。もちろん、全てのデザイナーズ物件がマイナスイメージというわけではないのですが、入居者のニーズを汲み取ったのではなく周辺の競合物件との差別化を目的としたデザインなどには注意が必要です。

このように、「デザイナーズ物件だから良い」ということではなく、ケースによって当たり外れがあるということを知っておき、年数が経っても入居者に求められる普遍的なデザインなのかどうかを厳しい目でチェックすると良いでしょう。

建物のブランド名に注意しましょう。投資用不動産のブランド名はたいていの場合シリーズ化されていることが多く、ブランド名にその地名などを付けています。

無名のブランドだったり、有名なブランド名と無名のブランド名をくっつけたような名前だったりした場合は注意が必要です。建築した不動産会社と販売する不動産会社のブランド名が合わさっていることが多く、その場合、販売会社の利益の分だけ物件価格が高くなっていることがあるからです。そのような物件では利回りが悪くなるため、慎重に検討しましょう。

金融機関が融資審査をする際は、申込者の信用情報を見ます。銀行が見るのはそういった個人情報だけではありません。申込者に問題がなくても物件の評価が低いと、融資額が極端に低くなったり、金利が高くなったりすることがあります。

評価が低いということは、収支が悪くなったり、売却の際に価格が安くなったりする可能性があります。いくつかの金融機関に相談して、どの金融機関も条件が悪い場合は物件を代えた方が良いかもしれません。

中古物件では建築基準法に違反している物件が存在します。先に触れたように物件が建てられた後に建築基準法が改正されると、基準に満たしていない場合が出てくるからです。特に戸建住宅には注意しましょう。

接している道路幅が基準より狭かったり、建ぺい率がオーバーしたりしている場合などは、大きな制限がかかり、思ったような物件が建てられなかったり、建て替え自体ができなかったりすることがあるからです。

不動産投資物件で最も重要だと言われるのが立地です。立地は駅からの距離のことだけを指しているわけではありません。物件の周りに病院や役所、コンビニ、スーパーなど生活するのに必要な施設などが備わっていることも物件を決める上で重要な条件になります。近年、都市部の再開発で、国土交通省が職住近接を推進していることは先に触れました。物件を選ぶ際は周辺に何があるのかをしっかり調べることが大切です。

デザイナーズ物件には当たり外れがあると書きましたが、部屋の広さにもトレンドがあることに注意して物件を選びましょう。部屋は広いに越したことがない、という人もいるようですが、それは自分の価値観にすぎません。

竣　工　2014年1月
最寄駅　赤坂駅徒歩4分
総戸数　82戸

住　所　東京都港区赤坂6-12-14
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスアカサカレジデンス

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ赤坂店まで約410m
ローソン赤坂6丁目店まで約80m
セブンイレブン赤坂氷川坂下店店まで約100m
東京ミッドタウンまで約500m
赤坂サカスまで約500m
スギ薬局赤坂店まで約110m
ゆうちょ銀行本店千代田線赤坂駅内出張所まで約400m
区立檜町公園まで約310m
スパヒノキまで約160m
室町砂場赤坂店まで約280m

■駐車場　　　10台/月額44,000～47,300円
■バイク置場　4台/月額1,650円
■駐輪場　　　114台/月額上段220円・下段330円
―――――――
■設　計　　　日本国土開発株式会社
■施　工　　　日本国土開発株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.79㎡～74.03㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

フィリピンでは、外国人投資家は建物を購入できても、土地を購入することはできません。登記可能なコンドミニアムの購入が実質的な不動産投資の方法となります。

さらにコンドミニアムを貸し出す・転売する相手も同じ外国人相手となります。賃貸貸しをする場合は、どの程度の賃貸需要が見込めるのか、新築物件の建設計画や売買需要がどの程度あるのかも調べましょう。

フィリピンでは中古物件を購入することもできますが、中古市場が十分に確立されていません。ブローカーを通して物件を紹介してもらったり、物件オーナーと直接取引したりと慣れていなければ中古物件の購入は難しくなります。

そこでフィリピンでの不動産投資は、プレビルドのコンドミニアムを購入するのがメインになります。

プレビルド物件を購入する場合、頭金は何度か分割して支払い、分割支払い終了後に残金を一括で支払うことになります。

なお、現地銀行からローンの融資を受けて一括で支払う場合には注意が必要です。フィリピンの経済状況によっては、コンドミニアムの担保価値が落ちることで、購入時には融資が下りるはずだったローンが組めなくなる可能性もあります。

仮に残金を支払えない場合、それまで支払ったお金はほとんど没収される可能性があります。実際にはバイヤー保護の法律により、デベロッパーは支払った頭金の半額を返還する必要がありますが、現地弁護士を雇って交渉する必要があるなど手間や時間、そして費用がかかります。

現地銀行のローン金利は、例えば東京支店や名古屋出張所があるPNB（Philippine National Bank）の場合、5.95％です（固定金利5％+みずほ銀行の長期プライムレート0.95％）。

PNBの住宅ローンは、返済ができなくなっても最後まで借入金の返済義務を負うリコースローンという種類ですが、他の銀行ではノンリコースローンを組むことができます。

ノンリコースローンとは、担保となる物件を手放しても返済できない分は銀行が負担するという借り手有利の住宅ローンです。負債を抱えずに済みますが、金利が高いのがデメリットです。さらに融資条件としてSRRVビザやクオータビザを取得していることが必要になるなど、審査は厳しくなります。

フィリピンの不動産市場の動向と資金計画の確認をしたあとは、出口戦略を検討しましょう。出口戦略とは、どのように売却して利益を出すかという計画です。

フィリピンのコンドミニアムで利益を出すためには、転売によるキャピタルゲイン狙いがメインになります。というのも、フィリピンでは賃貸運営に適した環境が十分に整っていないからです。

フィリピンでは賃貸管理を行う会社があまりなく、コンドミニアムの賃貸管理はほとんどデベロッパーの賃貸管理部門が行っています。家賃設定もその管理部門で行い、入居希望者はコンドミニアムごとに用意されている管理部門から直接賃貸募集リストを入手しています。

管理部門で設定する家賃金額は、家賃を下げるとコンドミニアムの格が下がってしまうという理由から空室があっても下げたがりません。そこで空室が続いて困るオーナーは、別に賃貸管理をしている会社を探す必要があります。

投資用で購入するコンドミニアムの家賃は高いため、ほとんどの場合、ターゲットは海外からの駐在員や旅行客になります。

つまり投資用にコンドミニアムを購入する場合、このような駐在員や旅行客による賃貸需要が多い場所を選ぶことがポイントです。現地のフィリピン人を対象としないため、空室期間が長期化する可能性も加味しなければなりません。

このようにフィリピンのコンドミニアムによるインカムゲインはあまり期待できないことを踏まえて、出口戦略を考えましょう。

出口戦略として重要なのが、プレビルドで購入したコンドミニアムをいつ売却するかです。完成後に転売する場合には、登記に時間がかかることを頭に入れておく必要があります。

フィリピンではコンドミニアムが完成し、引き渡しが終わったあとの登記に時間がかかります。完成してから1年後に登記されるというケースもあるため、完成直後に売却する場合は注意しましょう。場合によっては数年間も権利書が手元に届かないこともあるため、その間の賃貸運用も検討しておく必要がなります。

また完成前の転売は、実質的に「所有権がないままの売却」となるため、デベロッパーとの契約名義の書き換え作業が必要になります。契約名義人変更手続きはデベロッパーによって対応の仕方が違うため、購入前にきちんと確認することが重要です。

なお、コンドミニアム売却におけるキャピタルゲイン税は基本的に売主負担ですが、契約書にその旨が明記されていない場合、不払いとなっていれば買主がそのペナルティを課せられることがあります。契約書を作成する時点で税金に支払いに関する条項があるかどうかを確認することが重要です。

賃貸管理ではデベロッパーの管理部門か、専門の賃貸管理会社に任せるかどちらかを選びます。日本のように物件を一覧で検索できるような仕組みがないため、入居希望者は多くの場合、デベロッパーの管理部門に直接足を運ぶことになります。専門の管理会社を選ぶ際には、どのように客付けをしているのかをよくチェックしておきましょう。

なお、専門の管理会社はさまざまな管理を一括して行ってくれるなどのメリットがあります。コンドミニアムを購入して賃貸運用する場合、内装工事が必要になりますが、デベロッパーは内装工事までは行いません。しかし、管理会社は家具や家電を備え付けて貸し出してくれます。

さらに室内のメンテナンスや空室時の清掃なども任せることができるため、オーナーの手間を省くことができます。

フィリピンに何度も足を運んで物件選びをするのも難しいため、現地不動産を取り扱うエージェント選びが重要になります。フィリピンの不動産購入手続きは後述するように煩雑なため、手続きに精通しているエージェントを選びましょう。

さらにコンドミニアム購入で大事なのは、デベロッパー選びです。物件の品質はもちろんのこと、その後のアフターフォローをきちんと行うデベロッパーなのかも確認します。

物件選びでは、外国人投資家や駐在員に人気のエリアを選ぶのがポイントです。例えばコンドミニアムが多く建設されているマニラのマカティ市や、開発が進むボニファシオ・グローバルシティなどがおすすめです。他の地域でもコンドミニアム価格上昇が見込めるエリアはチェックしておきましょう。

このほか、周辺環境や交通の便などをチェックし、入居者が住みやすい環境が整っているかを調査しましょう。転売するまで賃貸運用する可能性があることを前提に、賃貸付けしやすい物件選びが必要です。

中古物件を購入する際は特に注意が必要です。契約後の一定期間以内に税金を支払っていないことを理由に、罰金を求められることがあります。契約書の内容に少しでも不備があれば、余計なペナルティを課せられることがあるため、信頼できるエージェントに契約書の内容を精査してもらうことが大切です。

プレビルド物件を購入する場合は最初に銀行口座を開設しておきましょう。支払いは小切手で行うのが一般的で、銀行から自宅に送付してもらうようにします。

契約では、まず購入申込書となる「予約契約書」をデベロッパーに提出し、購入金額の10～30％を予約申込金として支払います。申し込みをしてから半年以内に売買契約書が届くため、認証手続きとともに署名した契約書を送り返します。

支払いは、「頭金→月々の分割支払い→残金」と建設段階に応じて振り込みます。残金をローンで支払う場合は、融資が確実に下りると見込める範囲で設定する必要があります。融資が下りずに現金も用意できなければ、それまで支払ったお金のほとんどを失う可能性があります。

なお、残金を支払う余力がなく、銀行の融資も下りない場合、デベロッパーが提供するインハウスローンを利用する方法があります。

ただし、インハウスローンは、金利が銀行ローンよりもかなり高いため、支払い総額も高額になります。どうしても利用せざるを得ない場合には、返済期間が短いプランを利用しましょう。

契約書はすべて手書きによるサインで行いますが、仮に現地でその時間が取れなかった場合、帰国後に届く契約書類を公証役場まで持って行き、公証人の目の前で契約書にサインします。そして、その書類を外務省に持っていき、承認印をもらってフィリピン大使館で認証手続きをしてもらいます。

また、物件が完成したあとに賃貸運用する予定がある場合は、先にTINナンバーとよばれる納税番号を取得しておく必要があります。非居住外国人が賃貸を行い、税務申告をするために必要なものです。

残金の支払いが終わっていることを確認し、デベロッパーから物件の鍵と、引渡証明書および売買証書を受け取ります。その後、売買を仲介したエージェントに「所有権移転の手続き」を依頼します。銀行ローンを利用している場合には、所有権移転が完了したあとに抵当権の設定を行います。

竣　工　2004年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩6分
総戸数　365戸

住　所　東京都港区高輪1-23-23
概　要　地上35階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シティタワータカナワ
CITY TOWER TAKANAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ白金台店まで約980m
ピーコックストア三田伊皿子店まで約830m
リンコス高輪店まで約330m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約80m
ローソンストア100高輪1丁目店まで約320m
ローソン白金台2丁目店まで約320m
ココカラファイン白金台店まで約760m
ツルハドラッグ高輪台店まで約700m
マツモトキヨシ白金高輪店まで約800m
白金アエルシティまで約890m
ジョナサン白金台店まで約970m
高輪二郵便局まで約270m
高輪警察署まで約410m
私立明治学院高校まで約450m
高輪コミュニティプラザまで約500m
メディカルプライム高輪まで約550m
みずほ銀行高輪台支店まで約600m

■駐車場　　　207台（機械式）月額39,600円～41,800円
■バイク置場　有/月額1,100円～2,650円
■駐輪場　　　500台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社安井建築設計事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（40.03㎡～213.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

国土交通省が市街地活性化や環境整備のひとつの策として「職住近接」という施策を推進しています。文字通り職場と住居を近接させるという意味です。

単に会社の近くに住むというだけではなく、周辺は緑の木々や、水などの自然に囲まれ、学校や病院、銀行、福祉施設などが建設されています。子供から老人までが快適に安心して暮らせるそのような環境を総称して「職住近接」と言います。

以前は郊外に戸建てを買い、通勤時間に1時間以上かかることが当たり前でしたが、職住近接の推進により、働く人のライフスタイルが変わってきています。

職住近接の施策は、主に都市中心部の企業の拠点周りで進められています。このことから企業に勤める社員が住む都市部のマンションが狙い目になってくるでしょう。

マンションやマンション建設に伴う環境の再開発は、都市部の駅からの距離が遠いエリアもあります。都市部のオフィス街に近いエリアとなると必然的に学生ではなく社会人にターゲットを絞ることになります。

特に独身や子供のいない夫婦が多くなっていますので、ワンルームではなくそういった層の人たちが住むような1LDKがおすすめです。

駅から徒歩7分圏内が一つの基準としてあります。これはある大手の不動産情報会社が住居を探している人に、駅からどれくらいの距離で探しているかというアンケートを取ったところ、徒歩7分以内という回答が多かったため、その項目を作ったことが始まりだと言われています。このことから駅徒歩7分以内が暮らしやすい距離だということが想定されます。

建物を建てる際には建築基準法にある用途地域の制限を受けます。用途地域とは街の景観や環境が損なわれないように、場所によって建てられる建物の高さや種類を制限するものです。13種類の用途地域があり、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。以下の図は国土交通省で用途地域を説明した図です。

投資用不動産を選択する際には用途地域を見ることで、どういった不動産が周りにあるかがわかり、競合になる物件を想定することができます。

駅から徒歩3分以内のエリアは、傾向として商業地域になっていることが多く、大規模な百貨店やオフィスビルが立ち並びます。駅から徒歩3分から7分は近隣商業地域で、店舗や高層のマンションが立ち並びます。7分を超えた時点で戸建て住宅や3階建てくらいのアパートが見られるようになります。

徒歩7分を境に物件の高さの低い物件が多くなりますので、マンションが少なくなることが考えられます。そういったことも投資用不動産を選ぶうえで大事な要素になってきます。

駅から徒歩7分を境に人気が落ち、建物は低層のものが多くなることがわかりました。だからといって、7分以上かかるエリアに投資のチャンスがないかというとそうでもありません。そのエリアはアパートが多くなります。駅から遠くても家賃の安い物件を探している人には、アパートは需要があるエリアと言えるでしょう。

徒歩7分圏外でも需要があることがわかりましたが、徒歩7分圏内を希望する人が多いということから、物件はまずはその圏内で探しましょう。

徒歩7分圏内はアパートを建てられないエリアが多いため、狙い目はマンションになってきます。もし、アパートがある場合は物件価格や築年数から、入居者が付くかどうかを検証することが必要です。

駅に近いほど、ライバルの物件がマンションになってきます。そのためアパートは優先順位がマンションより下になる可能性があり、入居率が落ちる可能性があるからです。

マンションであれば、7分圏内という立地から多少古くても入居者の需要が大きいでしょう。このエリアであれば広さを問わず新築や中古のマンションが狙い目になります。

ホームインペクションとは住宅診断のことです。2018年4月に不動産売買時に住宅診断結果の説明が義務化されました。ホームインスペクションとはいったいどのようなものなのでしょうか。その内容と義務化されることで有利になる投資用不動産について解説します。

ホームインスペクションはプロの住宅診断士が物件を調査し、物件の細かなところまで、診断することを指しています。住宅診断というと戸建てのイメージが大きいですが、中古マンションも診断の対象になっています。

ホームインスペクションでは基礎部分からベランダ、天井、内壁などまで0.5mmのほどのひび割れや、雨漏りがないかなどまで細かく診断します。調査は目視で行いますが、必要に応じてサーモグラフィなどの機材を使うこともあります。

ホームインスペクションの導入により、購入してすぐに大きな修繕が必要になった、といったような問題が減るのではないかと期待されています。

診断士は、売り主と買い主のどちらか一方に、メリットやデメリットが生じるような発言は禁止されているため、フラットな診断が期待できます。また、修繕が必要な場合でもリフォーム業者などの斡旋などは禁止されています。第三者的立場の診断のプロから公平な意見が聞けるという点で購入者には大きなメリットになるでしょう。

ホームインスペクションの導入により、中古アパートや築20年を超えるような築年数の経った中古マンションなどについても投資機会が広がりました。

これまで、築古物件は利回りが高いというメリットがある一方で、建物や設備の見えない部分などに損壊部分や瑕疵部分が隠れている可能性があった上に、購入時の契約では「瑕疵担保責任」という瑕疵があったときの保証期間が数ヶ月しかなかったりするなど、購入側のリスクが大きいというデメリットがありました。

ホームインスペクションによりこれらの中古物件において購入時には見えなかったリスクを排除できるようになったため、「立地はいいけど、雨漏りや設備故障などがないか不安…」といった悩みが解消され、中古物件への投資が拡大することが予測されます。

さらに、そういった立地が良く需要の高い中古物件を購入して、リノベーションを行って物件のバリューアップを狙うという投資戦略も採ることができるでしょう。たとえば、「リズム」という中古マンション投資会社は、自社でもインスペクションのサービスを提供していますが、東京23区の割安な中古マンションをリノベーションすることで不動産価値の向上や家賃アップなどの実績があります。

竣　工　2008年4月
最寄駅　品川駅徒歩10分
総戸数　828戸

住　所　東京都港区港南4-2-7
概　要　地上43階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■4109号室対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
シティタワーシナガワ
CITY TOWER SHINAGAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　301台（機械式300台・身障者用1台）
月額26,950円～52,800円
来客用駐車場/1時間200円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1245台
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK～1LDK（52.86㎡～114.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資商品の中で代表的な株式投資と比較してみたいと思います。株式投資は配当金を得る手法もありますが、投資金が数百万円から数千万円になってきますので、今回は一般的な株の売買を比較対象にします。

不動産投資と株式投資の大きな違いとして、始める際の資金面の障壁の違いや運用方法の違いなどが考えられます。それぞれ詳細を見てみましょう。

株式投資が1,000円くらいからスタートできるのに対し、不動産投資は頭金が数百万かかることもあります。フルローンで組めた場合は頭金が不要というケースもありますが、その場合でも登記費用や司法書士の報酬、不動産取得税、固定資産税でなどで数十万から100万円くらいはかかります。

不動産取得税や固定資産税は支払うタイミングがずれるだけで、必ず発生する費用の上、数十万円くらいはかかります。株式投資と比較して不動産投資は初期費用の障壁が高いと言えます。それ故に物件選びも含めて慎重な準備が必要になってきます。

不動産投資と株式投資では、運用の仕方の違いが最も大きな違いなのではないでしょうか。次に運用の仕方の違いについて見てみましょう。

サラリーマンでも手放しで運用できるという点が不動産投資の魅力です。重要な判断はオーナーがするとしても、賃貸管理や清掃、その他の日常業務は管理会社に任せることができます。売却なども詳細を打ち合わせておけば、不動産会社が手続きをしてくれます。

それに対し株式投資は、銘柄の選択や売買などの実務を自分で行わなければいけません。状況によっては、長い時間パソコンの前に張り付いて、売買のタイミングを見なければいけないことがあるかもしれません。

不動産投資の運用は手放しでできる点で、本業が他にあるサラリーマン向きだということができます。

不動産投資の収益の得る方法には、インカムゲインとキャピタルゲインという2種類の手法があります。インカムゲインとは家賃収入でキャッシュフローを得る方法で、キャピタルゲインとは不動産を売却して収益を得る方法です。キャピタルゲインが株式投資と似た収益の確定の方法になります。

インカムゲインは賃借人がいる限り、家賃が毎月入ります。スタート時に頭金を多く入れたり、安い金利の金融機関でローンを組んだりすることで、得る金額は大きくなります。さらに、ローンの返済が終われば、家賃収入がそのまま不労所得になります。リスクヘッジがきちんとできれば他の投資と比較してとても安定した投資と言えるでしょう。

株式投資は、利益を確定する場合はいったん売買して取引を終了しなければいけません。その時いくら利益があったとしてもそこで運用は終わってしまいます。続けて利益を得るには次の株を購入しなければいけません。収益の確定の仕方が家賃収入の毎月発生する不動産投資とは大きく異なる点と言えるでしょう。

株式投資は配当で利益を得ているのではあれば長期保有も考えられますが、売買での利益を目的とした場合は長期の運用を計画的に行うのは難しいと言えます。株の価格は上下しますので、利益が出ているときに手仕舞いしてしまいたいでしょう。もちろん長期的に保有することもできますし、その結果大きな利益が出ることも考えられますが、売買するまでは利益を確定できません。

不動産投資の場合、長期投資が前提となります。家賃収入をキャッシュフローとして積み立てることができます。もちろん賃借人がつかなければその期間は赤字となります。

慎重に細かい計画を立てるために、見えない損壊や瑕疵が存在する可能性のある中古物件より新築物件を選んだほうが無難。
長期投資を前提に計画をする。そのため長期間需要がある地域や間取りを意識する。できれば人気エリアで安い物件があれば尚良い。人気エリアでない場合は周りの環境を調べ、病院や学校、施設などがあり生活する環境があれば選択する価値あり。
他の投資と比較して家賃収入があることが大きな強みとなるため、家賃収入を収入の基盤にした運用にすることが重要。そのため有名なエリアの割高物件は避けた方がより収支が安定します
収支を良くするために自己資金は余裕を持って準備すること、あるいは頭金の額に見合った物件選びが重要になります。例えば、一棟アパートの経営は家賃収入が20万円を超えることがありますが、頭金が500万円から700万円くらい必要なことが多いです。頭金を入れ資金が底をつくようなことがあれば、空室になったり、修繕をしたりする際に対応ができなくなります。
逆にフルローンが組めるからと頭金を入れなければ、毎月の収支がマイナスということもあります。自己資金は運用のバランスを考えて、余裕を持ってスタートしましょう。

不動産投資の特徴を生かすためのコツを学びました。ただ、最近は不動産投資の会社選びや物件選びで失敗したという話も多く耳にします。そういったことにならないための物件の選び方はあるのでしょうか。

良くない業者を見抜くのはなかなか難しいですが、サブリースの契約内容などを見ることで、もしからしたら万が一の時に損をするかもしれない、ということはわかります。その点を見るポイントと、他の失敗事例も見ながら騙されないための物件選びを考えてみます。
不動産投資で失敗している原因は、当初の収益計画が甘かったケースの他に、業者との契約などが問題になるケースもあります。

サブリースは問題として取り上げられることも多いのですが、数年前はアパート経営でサブリースが問題になりました。サブリースは一般管理と比較して手数料は大きくなりますが、家賃が保証される点でメリットがあります。うまく利用できればサブリース自体は悪いものではありません。

アパート経営で問題になったケースでは、もともと賃貸ニーズのない畑などがあった場所でアパートを建てて経営を営んだことが発端です。当初予定していた家賃では賃借人が付かないため、家賃を下げざるを得ません。その間、サブリースではあるものの設定家賃が低すぎるため、オーナーの資金繰りが悪化し問題になりました。

また、サブリースの契約書では管理会社の変更ができない内容になっていたため、賃貸内容を仕切り直ししたくてもできない状態にあったことも経営を圧迫した原因のひとつでした。

竣　工　2017年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩7分
総戸数　48戸

住　所　東京都港区高輪1-21-6
概　要　地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
レビスタシロカネタカナワ

■近隣周辺施設情報
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約790m
リンコス高輪店まで約520m
KINOKUNIYA entreeルミネザ・キッチン品川店まで約680m
デイリーヤマザキ高輪本店まで約550m
サンクス港区白金プラザ店まで約840m
ツルハドラッグ高輪台店まで約970m
トモズ白金プラザ店まで約980m
ココカラファイン白金台店まで約870m
白金アエルシティまで約730m
ウィング高輪まで約830m
品川駅前郵便局まで約400m
ゆらりん 白金高輪保育園まで約820m
高松くすのき公園まで約650m
白金志田町児童遊園まで約990m
キャン・ドゥ白金店まで約900m

■駐車場　　　―
■バイク置場　5台/月額5,500円
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.05㎡～54.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は他の投資と比べて必要となる資金が多いため、どこまで自己資金を用意すれば良いのか、不安を感じている方も多いのではないでしょうか？ ひと昔前であれば、融資で借りるお金の2割～3割を自己資金（頭金）で入れることが求められていましたが、最近は「自己資金ゼロ」から始められるというケースも増えてきました。

自己資金ゼロで投資を始めることができれば、資産がない状態から家賃収入を生むことができるようになるため、大きなメリットがあるように思えます。しかしその一方で、「自己資金ゼロで不動産投資を始めることはおすすめできない」と唱える人もいるように、デメリットがあるケースも存在します。

自己資金ゼロでの融資ケースは以前からもありましたが、特に融資に関する注目が高まったのは、2016年2月に実施されたマイナス金利政策の導入後となります。マイナス金利政策により、民間の銀行は日銀の預金口座に資金を寝かせておくとマイナスが発生してしまうようになったため、融資で貸し出そうという気運が高まりました。ただ、企業にはすでに十分な金額の融資を行っていたため、新しい貸し先として有望視されたのが個人の不動産投資という領域です。

このようにマイナス金利政策を機に、金融機関が不動産の融資に積極的な姿勢を取るようになったため、多くの投資物件で借り手に有利な条件で融資が実行されるようになりました。ただ、2016年以降に不動産投資への融資が急激に増えたため、最近では融資の審査がやや厳しくなってきたという状況です。

自己資金ゼロで始める場合のメリットは、冒頭でも少し触れましたが、「自己資金を使わずに、大きな投資を始められること」となります。では、自己資金を使わないことにどのようなメリットがあるのでしょうか？

自己資金が少なくて済む際のメリットの一つ目は、キャッシュを手元に残しておけるという点です。キャッシュがあれば、事故や天災など何か想定外のことが起きて収入が一時的に途絶えたとしても、手元のキャッシュで返済を続けることが可能となります。

最初から自己資金をすべて投入した場合は、毎月のやりくりに余裕がなくなってしまうことも考えられるため、自己資金として使える余裕資金があったとしても、可能な限り手元に残しておくほうが後々の安心材料となります。

また、自己資金が少ない場合の2つ目のメリットは、投資額に対する利回りが大きくなるという点です。たとえば、金額1億円で利回りが7%の不動産投資を、同じ融資条件のもとで、自己資金100万円と自己資金1000万円でそれぞれ始めた場合、自己資金（投資額）に対して得られる収入（1億円×利回り7%）の倍率は、以下のようになります。

自己資金として1000万円を投入した方は、投資額に対する利回りが70%となるのに対して、自己資金として100万円しか投入していない方は、投資利回りが700%となります。つまり、不動産投資の場合は、投入した自己資金が少なければ少ないほど、投資の効率は高まるというわけです。

一方で、自己資金ゼロで始めることは良いことばかりではなくデメリットもあります。こちらも以下で詳しく見ていくことにしましょう。

自己資金ゼロで始める場合に最も大きなデメリットとなりやすいのは、金利が高くなるという点です。金融機関としても、同じ物件であれば自己資金が多ければ多いほど、融資の際に回収できないリスクは小さくなるため、自己資金が多ければ金利を下げ、自己資金が少なければ金利を上げるという動きになります。

不動産投資でよくある失敗ケースとしては、自己資金ゼロで融資を受けられたものの、不動産から得られる利回りに対して融資金利が高くなりすぎてしまい、毎月の融資返済後はほとんど手元にキャッシュが残らない、もしくはマイナスになってしまうというケースです。これでは、何のために不動産投資を始めたのか分からないということになってしまいますので、自己資金ゼロで始める場合は融資金利の条件を併せて確認することが大切です。

不動産投資会社から3%～4%台の金利水準で提案を受けている方は、不動産投資の利回りとの金利差（イールドギャップ）を確認して、その値が小さい場合（金利と利回りの差が1%～2%しかないなど）には、投資するかどうかを慎重に検討をしたほうが良いでしょう。

自己資金ゼロで始める方のうち、資金に余裕がない方は購入後に何か想定外の出費や収入減の事態が起こった際、返済ができなくなってしまう可能性があります。たとえば、事故や失業で本業の収入が落ちてしまった場合や、繁忙期の１月～3月で入居者の引越しのタイミングが重なってしまい、不動産からの収入が落ち込んでしまった月があった場合など、手元に収入が入らずに融資の返済ができないというケースが考えられます。

このリスクへの対処策として、自己資金ゼロで始める場合にも、返済額の何ヶ月分かを手元に残しておくことや、いざという時に親や配偶者などから資金を調達できるように準備をしておくと良いでしょう。

では、実際に自己資金ゼロで不動産投資を検討する場合、どれくらいの条件を目指すことができるのかという点についても考えていきたいと思います。

良い融資条件を獲得するにあたって、重要なことは「金融機関が貸したくなること」です。その分かりやすいケースとしては、融資を借りなくても良いほどの資産を持っているということです。

金融機関としては、金融資産や不動産などの資産に抵当権を設定しておけば、何かあった場合にも資産を差し押さえることで未回収のリスクがなくなるので、融資リスクが非常に低い優良な貸し先ということになります。つまり、資産家であれば、自己資金ゼロ・融資金利1%台という条件でも融資を受けられるということになります。

では、資産を持っていないと自己資金ゼロで金利1%台は不可能でしょうか？ 実は、不動産投資の場合、融資の条件を決める際にもう一つ重要なポイントがあります。それが、「物件の収益性」です。

融資の返済は、不動産の家賃収入から支払われることが多いため、金融機関から「投資物件の収益性が高い」とみなされれば、融資リスクが低いということになり、個人としての資産額が少ない状態でも金利1%台を獲得できるケースがあります。

竣　工　2012年1月
最寄駅　赤坂見附駅徒歩1分
総戸数　44戸

住　所　東京都港区元赤坂1-2-17
概　要　地上30階 地下3階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
アカサカKタワーレジデンス
ＡＫＡＳＡＫＡ　Ｋ－ＴＯＷＥＲ　ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ

■近隣周辺施設情報
成城石井東京ガーデンテラス紀尾井町店まで約380m
ダイコクドラッグ赤坂みすじ通り店まで約430m
マルエツプチ赤坂店まで約840m
セブンイレブン赤坂Kタワー店まで約50m
ファミリーマート元赤坂1丁目店まで約160m
赤坂警察署まで約500m
ドン・キホーテピカソまで約600m
みずほ銀行赤坂支店まで約320m
サカガミルパ赤坂店まで約410m
ローソン赤坂4丁目店まで約210m

■駐車場　　　22台（平置式1台・機械式21台）
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　43台
―――――――
■設　計　　　KAJIMA DESIGN
■施　工　　　鹿島・鉄建建設共同企業体
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（51.03㎡～168.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「アパート経営には以前から興味はありましたので、2005年に親が遺産として残してくれた、東京の土地を相続したことをきっかけにアパート経営を始めました。場所は駅から徒歩11分でしたがアパートは新築でしたので、最初はすぐに満室になりましたが、毎年繁忙期になると３割くらいが退去して、次の入居者がつかないというケースも増えて、家賃収入が減少し赤字になるようになってしまいました。建物が古くなると同時に常に空室が数戸あるという状態になってきました。広告費や修繕費なども予想以上にかかってしまいアパート経営はうまくいっていません。開始してからの累計だと280万円ほどの損失が出ています。」

東京都の目黒区という需要もある土地でのアパート経営ですが、駅徒歩の分数が10分（距離800メートル）を超えているため、周辺物件と比べると競争力が低くなってしまいます。駅からの時間が10分を超えると、入居者からは「駅から遠い」とみなされて敬遠されてしまうためです。

実際、駅徒歩10分を超える物件を選ぶ入居者は、賃貸大手企業のアンケートでも全体の3割～4割程度 (※参考1、参考2)という結果が出ており、後々で空室リスクを抱えることになります。新築のうちは、「新築・築浅に住みたい」というニーズで満室を実現できますが、年数が経ってくると他の築浅物件や駅近物件に入居者を奪われてしまうのです。

遺産として相続した土地の中には、今回のようにアパート経営に活用してみたいとお考えの方も多いかと思いますが、保有している土地が必ずしも賃貸向きの土地ではないというケースがあり得ますので、アパートを建てる前に駅徒歩の時間や周辺の利便性をしっかりと調べてから、始めるかどうかを検討したほうが良いでしょう。

アパート経営は長期で運用をしていくものとなりますので、10年後・20年後を見据えて安定的な入居ニーズが見込める立地を確保することが非常に重要です。相続した土地のアクセスや利便性が良くない場合には、その土地を売却したり担保にしたりして、好立地な土地を購入するといった選択肢も視野に入れることが大切です。

相続であらかじめ土地を所有していたという背景はありますが、物件のみで考えたとしても都内で利回り18%というのは高い家賃水準です。オーナーにとっての利回りが高いということは、入居者にとっては家賃水準が高いということでもありますので注意が必要なポイントです。

新築・築浅の頃であれば多少高い家賃に設定をしていても入居者がつきますが、年数が経ってくると、物件のスペック（駅徒歩、築年数、設備）と家賃で周辺物件と比較されるようになるため、家賃水準が高いままだと今回のように入居者がつかなくなってしまうことになります。

もちろん、家賃を引き下げると物件の収益性や不動産価値が落ちてしまうため安易な値下げは禁物ですが、今回のように常に空室が目立つという状況であれば、空室の分の家賃がずっと入らないままですので、家賃を引き下げることで全体の家賃収入を引き上げることが可能です。

また、家賃が高いことのデメリットは、入居者がつかないということだけではありません。家賃水準が高いと現在入居している方の入居期間も短くなってしまうという点にも注意が必要です。入居期間が短くなると、次の入居者を迎え入れるための原状回復費（家賃の1ヶ月～1.5ヶ月程度）や設備の修繕・更新、次の入居者を募集するための広告費（家賃の1ヶ月～2ヶ月分）、次の入居者が決まるまでの空室期間による機会損失（0.5ヶ月～2ヶ月程度）などのコストが余計にかかることになってしまいます。

つまり、平均の入居期間が短くなればなるほど、上記のコスト割合が増えてしまうため、手元に残る実質的な家賃収入が減少してしまうことになります。将来の収益性を落とさないように高い家賃に設定し続けていることが、逆に現在の全体の収益を悪化させてしまっていることがあるため、注意が必要です。

駅徒歩10分超の立地や高い家賃などの要因も空室に影響していましたが、建物面でも気をつけておきたいことがあります。それは、築年数が経っても入居者から選ばれる建物を建てるということです。

築年数が経っても選ばれるアパートの特徴は、美観を保っていること・設備が充実していること・入居中の評判が良いことの3つです。まず、美観を保っているというポイントについては、外観が良いことと建物管理がしっかりしていることが条件となります。

竣　工　2013年1月
最寄駅　赤坂見附駅徒歩3分
総戸数　23戸

住　所　東京都港区元赤坂1-3-10
概　要　地上20階 地下3階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エル・セレーノモトアカサカレジデンス

■近隣周辺施設情報
ビオセボン赤坂店まで約650m
成城石井東京ガーデンテラス紀尾井町店まで約510m
ダイコクドラッグ赤坂みすじ通り店まで約490m
ビックカメラまで約430m
スターバックスコーヒー赤坂見附店まで約390m
ファミリーマート元赤坂1丁目店まで約220m
医療法人社団友仁会赤坂見附前田病院まで約100m
赤坂警察署まで約290m

■駐車場　　　8台（平置式）月額63,000円
■バイク置場　4台/月額10,500円
■駐輪場　　　23台
―――――――
■設　計　　　株式会社日建設計
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（52.29㎡～99.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

区分マンションの価格は10年前と比べるとかなり高い水準になっています。これから価格が伸びる物件を探そうとすると、都市開発計画の予定があるエリアや副都心になりそうなエリアなど、想定通りにならないと不動産価格が下落してしまう可能性もあるリスクの高い投資となってしまいますので注意が必要です。

今年以降に購入したマンション価格が軒並み倍になるといった状況は考えにくいため、これからマンション投資を始める方は、価格の値上がり（キャピタルゲイン）を期待したマンション投資ではなく、価格が落ちない資産価値の高いマンションを保有することを投資目的に据えたほうが良いでしょう。

「価格が落ちないマンション」というポイントに大きく関わってくる要素が家賃収入です。現在の不動産価格は収益還元法という利回りをベースにした算出方法に基づくケースが多いので、家賃収入や利回りが安定していれば不動産価格が大きく落ちることは考えにくいという状況です。

家賃収入が下落しにくいマンションに共通するのは、利便性が高いということと、建物管理がしっかりしているという2点です。利便性の高さを最も左右するのがアクセスの良さで、現在は、「ターミナル駅から電車で30分圏内」「駅徒歩10分以内」「複数路線が利用可能」という条件を満たす物件の人気が高いと言われています。この条件のなかでも「駅徒歩」の時間については、分数が短いほど人気が高くなりますので、「駅徒歩5分以内」「駅徒歩3分以内」の条件で探していくと、より確実性が高くなります。アクセスの良さ以外では、コンビニや商業施設、金融機関、医療施設などが周辺に存在するかといったことも利便性の高さに影響します。

また、建物管理がしっかりしていると、購入後に年数が経っても建物の美観が損なわれず、住みやすさも維持できるため、築浅の物件と比べても人気が落ちにくくなります。築古でも人気が高い物件は「ヴィンテージマンション」と呼ばれますが、ヴィンテージマンションは総じて建物管理がしっかりと行われています。「マンション投資は、管理を買え」と言われるほど重要なポイントとなりますので、購入を検討しているマンションの建物管理がしっかりと行われているかについては、十分に確認したほうが良いでしょう。

利便性が高く、建物管理もしっかり行われている物件を購入することで、資産価値を落とさずに、毎月の家賃収入で黒字を積み上げていくインカムゲイン型のマンション投資を実現することができるようになります。

先ほど、現在の不動産価格の物件は利回りをベースに算出されていることが多いという話をしましたが、これを逆に考えると「利回りが低すぎる物件は、現在の不動産価格が高い可能性がある」ということになります。

投資用不動産の物件検索サイトなどで、購入を検討している物件と似たような条件（エリア、部屋の広さ、築年数、設備など）で検索をかけてみて、著しく利回りが低いようであれば、その理由をしっかりと調べ上げてみたほうが良いでしょう。利回りが低い理由が特に見当たらない場合には、売り主の利益が上乗せされている可能性がありますので、購入には慎重になったほうが良いでしょう。

不動産価格は、売り主によって決められている価格ですので、売り主が下げてもよいと判断する場合には売買価格が安くなることがあります。たとえば、売り主がマンションを早く売りたいと考えているケースや、値下げを前提に高めに価格を設定していたケース、現金を必要としているケースなどです。

何も言わなければ売り主から条件を切り下げることはないため、いくらでなら購入したいと自分の意思を伝えることが大切です。また、買いたい気持ちが先行してしまうと、売り主の提示する価格に近い水準での売買となってしまうので、「買いたい」という気持ちをぐっと抑えて「このマンションが買えなければ、他の物件を買えばいい」という姿勢で交渉に臨むと良いでしょう。

また、不動産仲介会社を利用する場合は、手数料費用（相場は、税込不動産価格×3%+6万円）が安い会社や無料の会社を利用したり、手数料が安くならないか相談をしてみたりすることをおすすめします。買い主と売り主を両方自社で仲介しているケース（※両手仲介と言います）では、双方から手数料収入を得ることができるため、買い主側の手数料を多少安くしても利益が出せるというケースもあります。

最後のポイントは、融資の条件です。資産価値が落ちにくく収益性が高いマンションを購入する場合、金融機関からの評価も高くなりますので、融資条件を交渉できる可能性があります。最も重要なのは金利条件で、1%～2%台で契約を結ぶことができれば、購入後に手残りのキャッシュを増やすことが可能です。融資会社が貸したくなるように、マンションの価値や収益性に関わる情報、購入後の事業計画、自分の資産状況や属性情報（勤務先・勤続年数・肩書き・年収など）などをまとめておき、融資担当者から質問された場合や資料を求められた場合に、いつでも対応できるようにしておくことが大切です。

竣　工　2009年6月
最寄駅　赤坂駅徒歩7分
総戸数　518戸

住　所　東京都港区赤坂4-14-14
概　要　地上43階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークコートアカサカザタワー
Park Coat 赤坂ザタワー

■近隣周辺施設情報
赤坂サカスまで約590m
AOYAMA TWINショッピングプラザまで約750m
東急プラザ赤坂まで約930m

■駐車場　　　330台（平置式32台・機械式298台）
月額38,500円～88,000円
■バイク置場　13台
月額2,200円～3,300円
■駐輪場　　　486台/月額220円～330円
―――――――
■設　計　　　大成建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～4LDK（37.26㎡～159.42㎡）
―――――――
■共用施設
□地下１階　　コーチエントランス
□地下１階　　防災センター/03-3568-7154
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時～22時/03-3568-7152
□２階　　　　ドアマン/利用時間8時～20時
□２階　　　　ガーデンルーム・コンサバトリー
□３階　　　　ガーデンラウンジ
□３階　　　　集会室/1時間300円
□３階　　　　ガーデンスイート/1泊7,000円
□３７階　　　スカイラウンジ
□３７階　　　スカイスイート/1泊7,000円
□４３階　　　スカイデッキ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

就業規則は、常時10人以上の従業員を有する企業が、所轄の労働基準監督署長に届け出なければならないとされているものです。モデル就業規則は、企業が就業規則を作成・届出する際の参考になるよう、厚生労働省のサイト上で掲載されている就業規則の規程例や解説となります。

つまり、多くの企業がモデル就業規則をベースにして自社の就業規則を作成するため、モデル就業規則が変われば企業の就業規則も大きく変わることが予想されるのです。以下では、このモデル就業規則の何がどう変わるかを見ていきましょう。

許可なく他の会社の業務に従事すると懲戒処分になるという非常に重い罰則が規定されていたため、副業というのは実質的に「してはいけないもの」「ごく一部の人だけがするもの」として扱われていましたが、今回の改定により、事前に届け出を行えば業務や会社の営業に支障をきたさない範囲で勤務時間外に副業してもよい、という規定に変更されることになります。

この改定以降に新たに就業規則を作成する企業はもちろん、すでに就業規則を作成・届出している企業も、従業員の満足度向上や採用力の強化などの観点から規則の見直しを図っていくことが想定されます。副業することが当たり前、という時代が到来することもそう遠い未来ではなくなるでしょう。

副業を制限・禁止されないためには、勤務中の職務に支障が出ず勤務時間外に取り組めるものや、会社の事業と競業したりしない分野を考慮して選ぶ必要があります。以下では、改定のポイントを踏まえた上で副業ごとの特徴やメリット・デメリットを整理しましたので副業選びの際に参考にして下さい。

上の表で黄色くハイライトした行が、「本業に支障を来さないかどうか」という点と「副業で稼ぐことができるのか」という点に関わる箇所となります。

これらの副業に関する関係性を「収入が多い・少ない」「作業時間が多い・少ない」の切り口で整理してみると以下のような図となります。

初期投資が少ないクラウドソーシングやアフィリエイトなどは、収入をつくるために相応の作業時間が必要となります。一方、初期投資が大きい不動産投資や株式投資・FX投資投資は、収入が多い上に手間が少ないというメリットがある一方で、値下がりなどで収支がマイナスとなることがありますので、十分なリスクヘッジが必要です。

「アパートの家賃収入から、税金や銀行の借金、毎月の支払い利子など費用をひくと、去年1年で100万円以上の赤字が出てしまっています。老後が不安で始めたアパート経営だったのですが、開始から3年が経ってもなかなか黒字にならず不安な日々が続いています。満室時の利回りが10%後半という数字に魅力を感じて京都の中古アパートを購入してみたものの、半分程度しか空室が埋まらず、不動産に付随するクーラー、厨房器具、風呂の給湯器具の修理や交換の費用などもかかるため、期待していた収支からは程遠い状況です」

アパート経営は入居者がいて始めて成り立つものですので、入居者が物件に求めているものをしっかりと把握し、それを満たす物件を探して購入するということが大切です。

今回のケースでは、京都府の亀岡駅からバスで10分というアクセスの悪さが空室率に大きく影響していると考えられます。立地は購入後に変更できませんので、特に注意をして選ぶ必要があります。

上記の立地に加えて問題となるのが、築16年の「築古物件」であるという点です。一般的な木造アパートは、コンクリート造のマンションと比べると老朽化が早く、施設や設備の使用可能な目安となる法定耐用年数は、マンションが47年であるのに対して、アパートでは22年と半分以下の年数となっています。つまり、今回の築16年のアパートというのは、かなり古い建物として認識をする必要があるということになります。

「立地が悪く、建物も古い」ということになると、入居者からは敬遠されてしまうため、こういったアパートはリノベーションなどを行って内装や設備を刷新することで、入居率や賃料を上げるという「バリューアップ戦略」を実行することが必要となります。しかし、アパート経営の初心者には、どうリノベーションすれば物件の魅力や価値を高めることができるかを判断することが難しいため、基本的には郊外・地方の築古アパートは不動産投資のプロやセミプロの方向けの物件だという認識をもって臨んだほうが良いでしょう。

今回のケースでは、物件のバリューアップを行うことが難しいと考えられるため、空室を解消するためには、毎月の家賃の引き下げや入居条件の緩和（フリーレント期間を設ける、入居審査を緩くするなど）を行う必要があります。ただ、いずれの取り組みにもデメリットがあるため注意が必要です。具体的には、家賃の引き下げについては利回りの低下と不動産価値の下落につながりますし、入居条件の緩和については滞納リスクのある方が入居することになってしまうリスクがあります。

この2つのデメリットを比較した場合、よりデメリットが大きいのは、入居条件の緩和により滞納者が増えることで「売上は立つのに、家賃を回収できない」というケースです。滞納が発生した状態で黒字化してしまうと、売上自体は立ってしまっているので翌年に所得税を支払わなくてはならなくなり、今以上に手元のキャッシュフローが悪化することになってしまいます。また、次の入居者を入れる場合には、原状回復費用の負担も発生してしまうので、家賃を回収できなかった場合には二重苦となってしまいます。

そのため、まずは賃料の引き下げから実施することをおすすめしますが、賃料が下落すると満室時の物件の利回りが低下してしまうことになりますので、アパートを売却する際の物件価格も下がってしまう可能性があることを念頭に置いて進める必要があります。

現在、Hさんの物件は空室が多いこともあり、利回りに対する融資金利の比率が高いという状況になってしまっています。融資金利は、主に物件の収益性や担保価値、借入人の属性（職業・年収・資産状況など）などから決まりますが、銀行間でその評価割合などが異なりますので、ある銀行では高い融資金利を提示されても、他の銀行ではそれよりも安い金利が提示されるということがあります。

Hさんの場合は、正社員としての長年の勤続によって、ある程度の資産形成ができていると考えられますので、他行で返済能力などが評価されて今よりも良い条件で融資を引くことができる可能性があります。また、頭金の金額が用意できる場合についても、金利交渉ができるケースがありますので、まずは色々な金融機関を回って、よりよい条件で借り換えをできないかを相談してみると良いでしょう。

今回の「郊外×築古アパート」という物件は、不動産投資のなかでもかなりハイリスクなものとなります。Hさんが考えていた「老後の年金対策」という当初の目的に照らし合わせると、「郊外×築古アパート」よりも、中長期で安定的な入居と家賃収入が実現できる物件を保有したほうが良いでしょう。

その場合の投資エリアとしては、中長期で人口増や安定的な賃貸需要を見込むことができる首都圏の駅徒歩10分以内の条件で探してみることをおすすめします。また、家賃収入を高い水準で維持するには、物件のアクセスが良いという利便性に加え、他の物件と比べて建物の状態や設備が良いということが重要です。

先ほど耐用年数（アパートは22年）のお話をしましたが、最近はアパートも進化しており、50年～60年の長期にわたって性能を維持できる「劣化対策等級2相当」という、マンションに匹敵する耐久性を持つアパートが出てきています。この物件を扱っているのがシノケンプロデュースという新築アパートの会社です。「劣化対策等級2相当」のアパートは、従来の木造アパートでは不可能だった、「最長35年間の融資」というコンクリート造のマンションと同等の条件を取り付けることができるほど、金融機関からも高く評価されています。