竣 工 2022年1月
最寄駅 森下駅徒歩5分
総戸数 180戸
住 所 東京都江東区常盤1-6-4
概 要 地上11階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■物件名フリガナ
コンフォリアモリシタリバーサイド
■近隣周辺施設情報
アコレ江東常盤店まで約220m
まいばすけっと森下駅南店まで約280m
miniピアゴ常盤2丁目店まで約290m
ファミリーマートTKD森下1丁目店まで約310m
セブンイレブン江東新大橋3丁目店まで約310m
くすりの福太郎森下駅前店まで約380m
ココカラファイン清澄白河店まで約480m
トモズトルナーレ浜町店まで約580m
森下町郵便局まで約370m
日本橋浜町郵便局まで約480m
きらぼし銀行深川支店まで約320m
東京東信用金庫森下駅前支店まで約340m
江東区立深川図書館まで約670m
モスバーガー森下店まで約350m
ドトールコーヒーショップ森下店まで約360m
ゆめの森保育園まで約200m
神明幼稚園まで約230m
私立中村高校まで約440m
私立中村中学校まで約440m
江東区立八名川小学校まで約180m
江東区立深川小学校まで約390m
| 物件名 | コンフォリア森下リバーサイド賃貸 | ||
|---|---|---|---|
| 所在地 | 東京都江東区常盤1-6-4 | ||
| 最寄駅 | 都営新宿線「森下駅」徒歩5分 | ||
| 物件特徴 | REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 | ||
| 構造規模 | 地上11階 RC造 | ||
| 総戸数 | 180戸 | 築年月 | 2022年1月 |
■駐車場 有
■バイク置場 有
■駐輪場 有
―――――――
■設 計 株式会社フジタ一級建築士事務所
■施 工 株式会社フジタ東京支店
■管理形式 巡回管理
―――――――
■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.08㎡～73.15㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
一棟投資というと大きな金額になりますので、一戸の区分所有とは違った運用の仕方になります。高額な融資を受けるためリスクは大きくなりますが、区分所有にはないメリットもあります。一棟投資のメリットとデメリットについて検証してみましょう。
一棟投資は満室になれば数十万円の家賃収入になります。その場合、ローンの返済を引いても10万円以上の手残りとなるケースが多く、手残り額の多さは区分所有にはない魅力です。逆に空室が多くなった時の返済額の大きさがリスクになるので入居率やキャッシュフロー管理が運用する上での重要なポイントになります。
区分所有と比べて所有できる土地が広いということもメリットです。土地が広いということは担保としての恩恵も大きくなりますので、融資を受ける際や、売却をする際の価格に有利に影響してきます。また、もし建物を解体したとしても土地が残りますので、区分所有のマンションと比較して資産としての価値は大きいでしょう。
一棟投資は融資の審査が1回で済むため、その審査に通れば融資が実行されます。仮に融資されなくても次の一棟を探そう、ということになり投資機会を逃すリスクが減ります。
一棟投資に対し、区分マンションを複数所有する場合、一度に複数購入する場合は同じように1回の審査で住みますが、分けて購入する場合はその都度借り入れ状況などを審査されます。すでに大きな金額借り入れをしている場合、それがネックで融資が難しくなる可能性があります。さらに買い増しをして本当に返済ができるのか、あらためて金融機関が融資に対してリスクヘッジをし始めるタイミングになります。
また、一棟投資の場合、年収の数十倍の借り入れができることも大きなメリットになります。それに対し区分所有の場合は、一棟投資に比べると手残りが少なく、給与などの収入から返済比率を算出して審査されることも多いため、1件、1件購入する場合は借入額に限界があります。
大規模修繕のタイミングは、国土交通省では大規模修繕は建築後12年を目安に行うことを推奨していますので、おおよそ12年くらいで大規模修繕を行うのが一般的です。この目安のタイミングで大規模修繕ができるかできないかで、建物の状態に影響を及ぼすこともあります。できるだけ期間をずらさずに修繕を行うことは、建物を良好に保つ重要な要素になります。
区分所有の場合は大規模修繕をする場合、管理組合員の4分の3以上の賛同が必要になります。4分の3に満たない場合は修繕が行われません。建物の劣化は人の目で見てもわかりにくい場合がありますし、人によって修繕に対する認識や知識が違います。
それに対し、一棟投資の場合は自分でタイミングを判断できます。小さな劣化が後になって取り返しのつかない亀裂になることもあるため、修繕のタイミングを自分の判断でできるということは大きなメリットです。
一棟投資は建物も金額も大きくなりますが、大きいなりのメリットがあることがわかりました。では、一棟所有する上でのデメリットを見てみましょう。
一棟投資は流動性の低さがデメリットになります。一般のサラリーマンが手を出しにくい金額のため、購入者の数が少なくなります。また大規模修繕の金額が高くつく、という点も購入者にとってはデメリットに感じるため、売却の際に時間がかかる可能性があります。
一棟投資をする場合は、インカムゲインをベースとした長期投資を視野に入れておくと良いでしょう。
一棟投資の場合、大規模修繕のタイミングを自分で決められる点がメリットではありますが、建物全体の修繕となるため、費用が高くなります。修繕積立金で足りない場合多くの手出しが必要になることもあります。12年～15年ごとには修繕のタイミングが来るため、計画的な資金計画は必須です。
一棟投資に対して区分マンションを複数所有するメリットはどのようなものなのでしょうか。複数所有することで同じような価格にはなりますが、価格以外にどのような違いがあるのでしょうか。
一棟の場合は1億円なら1億円準備して、購入後もそのボリュームに合わせた運用をするしかありませんし、売却の場合もそれなりの資金を準備できる人しか購入できないため、買い手を見つけるのにも苦労する可能性があります。
それに対し区分マンションの場合は、中古で安いものであれば数百万円の物件もあります。その点で購入しやすい、あるいは売却しやすいということが言えます。また、運用中でも、1件から売却していくことができますので、自分の投資スタイルに合わせて、件数を調整していくことができます。そういった流動性の高さは一棟投資にはないメリットと言えるでしょう。
一棟投資の場合、建物全部の修繕費用を準備しなければいけませんので、それなりに大きな金額がかかります。区分所有の場合は所有者で費用を分担するため、一棟投資と比較するとかなり安く抑えることができます。複数所有している場合でも、修繕の時期が違えば一度の出費は抑えられます。複数購入する際は修繕時期を把握することで、一度に大きな費用がかかるというリスクを軽減できます。
区分マンションを複数所有している場合、途中で物件数を減らすことで、運用の見直しをすることができます。一棟投資だと売却してしまうと何も残りませんが、区分所有の場合は5件所有していても、2件を売却し3件だけ運用するといったグロス価格を減らした運用も可能になります。売却した際に利益が出るようであれば、その資金で次の展開をする楽しみもあります。
区分マンションの複数運用では一棟投資ではできない運用のメリットがあることがわかりました。逆に、一棟投資にはないデメリットもあります。区分マンションを複数運用するデメリットについて見てみましょう。
区分マンションの場合は大規模修繕のタイミングを管理組合で決めるため、自分の都合で決められない点がデメリットです。最初は小さな劣化がゆくゆく大きな瑕疵につながることもありますので、12年ごとくらいに行うのが良いのですが、管理組合の4分の3以上の承認が得られなければ、そのタイミングを逃す可能性もあります。自分でタイミングを決められない点は見えないリスクと言っても良いでしょう。
区分マンションは一棟物件と比較してキャッシュフローが良くないということが言えます。一棟物件であれば、1ヵ月に10万円くらいの手残りが発生することが運用事例として少なくありません。しかし、区分所有の場合1件で月の手残りが1万円を切っていたり、固定資産税などを差し引くと赤字だったり、という事例が非常に多いです。複数所有するということはそういった物件の集まりだという点で、購入の際にシミュレーションを厳しい目で作ることが求められます。
区分マンションの場合、土地の持ち分は建物の持ち分比率に合わせて割り当てられますので、土地の評価は非常に少ないと言えます。購入の際もそうですが、売却の際も土地の評価比率が少ないため、担保能力は一棟物件と比較してとても低くなりますので、土地の恩恵はほとんど受けないと言えます。
一棟物件と区分マンションを複数所有する場合のメリット、デメリットを見てみました。一棟物件は価格が高いのですが、土地の広さがあるため評価が落ちにくい、そして何よりキャッシュフローが区分マンションよりかなり良いということがわかりました。それに対し区分マンションはキャッシュフローが良くないのですが、運用途中で数件売却することで資金的な調整ができる、というメリットがあります。また一度にかかる費用を少なく抑える工夫ができます。
そのような点から、まとまった資金が計画的に支払える環境にある人であれば、一棟物件がお勧めでしょう。アグレッシブに展開したい人に向いていると思えます。
1棟アパートへの投資額はおおよそ5000万円〜1億円以上の資金が必要となります。一般的な会社員がこの金額を自前で用意するのは、なかなか難しいため、基本的には銀行などの金融機関から借り入れを起こすことになります。
その際、たとえば購入資金を抑えて、入居率が良くない中古アパートを購入したとします。
アパートの入居率は様々な要因によって決まりますが、最も大きく影響するのは「立地」です。中古アパートで入居率が低い場合、大抵が郊外の物件であったり、駅徒歩10分超など利便性が良くないという特徴があります。
建物が問題である場合は、リノベーションや営業活動などでもまだ対応ができますが、「立地」が良くないという点は購入後に自力で改善することはできません。これが不動産（「不動」の資産）と呼ばれる所以でもあります。
不動産は基本的に購入した直後が最も入居率が高いということになりますので、その後の入居率はそれ以下ということになります。また、中古アパートの場合は修繕などメンテナンスコストも高くなります。
さらに、中古アパートには融資もつきにくいため、購入資金の1割～2割の頭金が必要になる、金利が3.0%～4.5%、返済期間が20年以下など、融資条件の面でデメリットがあります。
そうなると、入居率が低くて家賃収入が見込めない上に、融資の返済が大きな負担となってのしかかり、毎月の収支は良くても多少の黒字程度で、いつ赤字になるか分からないという状況になってしまいます。
状況改善のためには物件を差別化するためのリノベーションや集客施策を打つ必要がありますが、確実に入居率や家賃アップが実現できる保証はないので、投資に踏み切れないという事態になることが想定されます。
たしかに返済が完了できれば土地は手元に残りますが、立地が良くない物件だと、数十年後の資産価値は今よりも低下している可能性があります。建物については、40年～50年近い築古アパートになってしまっているため、そのままでは入居者が見込めないと考えて置いたほうが良いでしょう。
この状況で2棟目を購入するというのは非常に難しいですし、投資の選択肢が大幅に限られてしまうことになるわけです。
新築アパートで駅徒歩10分以内でかつ都心にアクセスの良い駅など、立地が良い物件を購入できると、築10年を超えても入居率を大きく落とさずに経営を進めることができる可能性が高くなります。
新築アパートで立地が良い物件は1億円前後の価格となりますが、しばらくは空室に悩まされることは少ないでしょう。空室が目立たない限りは、家賃を引き下げて入居付けをする必要もありませんので、築10年～15年は新築当初の収益性を維持することができると考えられます。
現在、立地が良い新築アパートの利回り相場は5%～6％程度となりますが、入居需要が見込めるアパートは融資条件も良くなるため、フルローン、金利1%台、返済機関30年といった融資条件も可能となります。
毎月の家賃収入が安定しており、毎月のメンテナンスコストや融資の返済負担も軽くなりますので、毎月の収支は黒字となり、将来の収益性低下に向けて備えていくことも可能となります。
1棟目を成功させた実績と担保としての価値が評価されると、2棟目以降はさらに有利な条件で融資を受ける可能性が高まります。融資額の拡大と金利の低下が実現できれば、より収益性の高い物件への投資が可能となり、加速度的に不労所得を得られるようになっていく、というポジティブサイクルとなっていきます。
このように、1棟目でどんな物件を購入するかで、その後の数十年が大きく左右されることになりますので、1棟目にはこだわることが大切なのです。
1棟目の投資で具体的に気を付けなければならないポイントは、年間収支と資産価値がどれくらい維持できるかという点です。詳しく見ていきましょう。
年間収支は年間の「収入－支出」で求められ、年間手取収入はその収支結果に「減価償却費×税率」を加算したものになります。つまり、「収入」「支出」「減価償却費」に関わる投資要因を制約条件のなかで最適化すれば年間手取収入は改善できるわけです。
「収入」では家賃収入、「支出」では維持管理費等、固定資産税等、返済額（利息含む）、空室/滞納費用、「減価償却費」では物件価格と減価償却期間などが主な要因になります。
ワンルーム投資は資金調達から物件の管理、そして売却までを考えるとアパートや一棟マンションと比べて参入するハードルが低いのが特徴です。一方で、利回りは低くなりがちで、大きな収益を上げることは難しいため、儲けを出すためには下記に述べるメリット・デメリットに注意しながら収支バランスを考えていく必要があります。
不動産投資の最初のステップは、「投資用物件の取得」です。投資用物件の価格は数百万円から数億円までと幅広く、高額物件には新築一棟マンションや一棟アパート、タワーマンションなどが該当します。ワンルームマンションは、中古であれば数百万円からでも購入可能なため最も始めやすい部類となります。
もちろんワンルームマンションの物件価格は場所や条件により異なります。たとえば、都内では築古で数百万円から、新築・築浅は1500万円～2000万円前後からとなっています。
また、マンション一般に言えることですが、鉄筋コンクリート造の建築物の場合は償却期間が47年となっており、不動産投資ローンも長期で融資を受けることができます。長期ローンは利子が膨らみますが、毎月の返済額を抑えることが可能というメリットがあります。
このように、初期投資金額を抑えることができ、長期にわたって高い入居率で長期的な家賃収入を得やすいのが、ワンルームマンション投資の大きな魅力です。
ワンルームマンション投資は「物件管理が比較的容易である」ことも魅力のひとつです。アパート投資や一棟マンション投資の場合、エレベーターや階段など共用スペースの管理・保守作業が必要ですが、区分所有では占有スペース（部屋）のみ管理すれば良いので、負担は軽くなります。
家賃収入は入居者に快適な住環境を提供する対価であり、より良い住環境の提供には適切な不動産管理が必要です。管理業務で手を抜くと物件のメンテナンス状況などが悪くなることに加えて、悪い口コミなどもついてしまうため、空室リスクが高くなったり、家賃減額リスクの可能性も高まります。
収益を安定的にするためにも、入居者のクレームは放置せずにすぐ対応するなど、管理業務を怠らないよう気をつけることが大切です。
ワンルームマンションは、入居者の入れ替わりが早いのも特徴です。しかしその結果、経費が大きくなって収益を圧迫するリスクに注意する必要があります。
ワンルームマンションの借り手は独身者や学生、あるいは単身赴任のサラリーマンなどが多く、転勤・結婚・出産などのライフイベントで退去することが多くなります。
入居者が退去する際には入居者による原状回復が行われますが、入居者の負担範囲は通常使用の範囲の劣化分までであって、それ以上はオーナーが負担しなければなりません。入居者の回転が早いほど原状回復費用がコンスタントに発生するため、収益を圧迫しやすくなります。
ワンルームマンション投資で利回りを安定させるには、入居期間を長くすることがポイントになります。ターゲットが求める内装や設備にリフォームするなど入居者に「長く住みたい」と思わせる工夫が大切です。
ワンルームで最も気をつけたいのが空室リスクです。ワンルーム投資では入居者が入らないと家賃収入がゼロになる一方で、固定資産税などの税金は発生したままのため、キャッシュフローは赤字となります。
アパートや一棟マンションは複数戸あるため、あらかじめ空室率を想定してリスクを分散した事業計画を立てることができます。例えば、年間20％の空室を見込み、収益を8割と設定することで投資金額を調整でき、発生する所得税や住民税を見越すことも可能です。
また、一般的に不動産の賃借契約は期間が2年間となる場合が多いのですが、借主側からの中途解約は、一定期間前に申請すれば退去が可能となります。オーナーにとっては、退去申告は入居者都合により突発的に発生するため予測することは困難です。
そのためワンルームマンション投資では、なるべく入居者が途切れないように需要の高い物件選びが重要となります。たとえば地方よりも人口が多い都心、中古よりも設備が新しく人気が高い新築・築浅、単身者が多く住むエリアなどが空室回避に効果的な選び方となります。このほか物件管理等を万全にし、入居者の退去をなるべく防ぐことも大切です。
ワンルームマンション投資は、物件購入コストが抑えられるメリットがある一方で、その分大きな収益が得られにくいというデメリットがあります。
不動産投資の収益は利回りで判断しますが、仮に5パーセントの利回りを得られる物件であっても、1500万円の物件では年間75万円程度と金額としては少額となります。1億を超えるような高額物件であれば収益も大きくなりますが、一般的なサラリーマンであれば最初から一棟マンションを狙うのも難しいでしょう。
初心者の方が大きな投資へとステップアップするためには、一定の収益と投資の実績を着実に積むことが大切になります。たとえば数年実績を積み、年収が上がったタイミングでもう1戸増やすなど、徐々に投資規模を拡大することで収益を大きくすることができます。
ワンルームマンション投資で儲けるためには購入してから後悔しないために重要なポイントを押さえておく必要があります。ここでは、「立地選定」「入居者選定」「管理会社選定」で気を付けたいポイントをご紹介します。
投資物件の立地は、空室リスクを抑えて収益を上げるためにとても重要です。特に都市部では駅からの「徒歩での距離」が物件需要に大きく関わります。たとえば「最寄駅から徒歩10分以内」「ターミナル駅に直結する路線沿い周辺」「その他通勤・通学に便利なエリア」などが優位性のある立地の選定が欠かせません。単身者向けのワンルームマンションでは、この影響が顕著にあらわれます。
また、騒音や悪臭など環境条件が悪い物件を避けるのも大切です。鉄道や幹線道路、あるいは下水処理場等の施設が近いかどうかなどがチェックポイントになります。このほか早期退去につながるような暴力団事務所なども近くにないかを現地視察で確認すると良いでしょう。
物件の確認は自分の目で直接確かめることが大切です。現地視察ではネットで調べただけではわからないような周辺環境の状況や物件の状態を調べることができます。面倒臭がらずにきちんと行いましょう。
賃貸借契約では一旦契約を結んでしまうと簡単には契約解除できないため、入居者の審査は厳しく行う必要があります。特に家賃滞納はオーナーにとって収入減少のもとになるので、毎月家賃をきちんと支払ってくれる可能性が高い入居者の選定が重要になります。
入居者審査では入居希望者の「属性（支払能力）」「人柄」を判断します。支払能力では入居希望者の職業、収入を審査します。家賃は収入の3分の1以下が良いとされているため、それ以下の収入しかない場合は注意したほうがいいでしょう。
また「人柄」を見るのも大切です。審査するなかで「受け答えがしっかりしているか」「不審な点はないか」「こまめに連絡のやり取りができるか」などを見極めることが大切です。
入居者の審査に時間を割くのが難しいという場合には、賃貸管理の実績が豊富な会社に依頼を検討してみて下さい。
土地を持たない状態からアパート経営を始める場合、①土地と建物を一括して購入するか、②先に土地を購入してその後に建物を建築する、の２つの方法をとることができます。
土地なしから始めるアパート経営は、賃貸経営に適した立地エリアを自分で探して選ぶことができるという点がメリットになります。
従来のアパート経営では、地主が自分の土地にアパートを建てるケースが多くみられましたが、その場所が必ずしも賃貸経営に適しているとは限らず、アパートを建てても入居者が集まらないことがありました。
賃貸用物件を取得する際、「立地」「築年数」「間取り」「外観」「設備」「周辺環境」など多くの判断基準がありますが、中でも特に重要な判断基準が「立地」といわれています。現在は駅徒歩分数が大きく入居需要に大きく影響し、よりアクセスの良い物件が入居者から選ばれるという状況になっています。
「土地なし」でアパート経営を始める場合、「土地持ち」よりも立地を自由に選ぶことができるという点がアドバンテージとなります。
土地なしからアパート経営を始めるには多額の資金がかかるため、金融機関からまとまった額の借り入れが必要となりますが、金融機関の融資適格性を備えている方であればアパートローンを組むことが可能です。
たとえば、年収500万円以上の安定収入がある会社員・公務員、または年収がその額に達していなくても、500万円～1000万円程度の金融資産や担保に提供できる不動産を持っている方などが、サラリーマン大家としてアパート経営に取り組んでいます。
それでは、ここからは「土地と建物を一括して購入する」というアパート経営を「新築物件を購入する場合」と「中古物件を購入する場合」に分けて見ていきましょう。
最も大きなメリットは、物件が新しいため築年数が経って古さが目立ってくるまでは比較的安定した賃貸需要が見込めることです。また、土地と建物を同時に購入するため、建築途中にある物件を買うケースを除き、比較的短時間で賃貸経営を開始することができるのも利点です。
一方、リスクとしては、新築物件のため多額の資金が多くかかることが挙げられます。たとえば東京23区で売りに出されている新築物件の例は次のようになります。
立地や間取り、そして土地面積などにより物件価格は異なってきますが、上の例のように都内である程度の広さを持つ物件で探すと1億円近い資金が必要になる場合があります。
新築アパートは中古アパートと比べると利回りが低いため、低い融資金利で借入をすることで利益を確保することが重要です。
また、入居ターゲットの選定では、ファミリー向けよりも単身者向けの物件が有利となります。このほか、新築アパートの販売会社の実績や、数十年にわたって人口流入が見込まれるエリア（もしくは人口減少が少ないエリア）を中心に検討すると良いでしょう。
リスクとしては、建物・設備が築年数経過により劣化してしまうため、入居率が低下する可能性が高いという点が挙げられます。また、築古物件の場合、担保価値の低下により銀行からの融資が難しいケースもあります。
中古アパートの経営は購入価格が手頃な一方で、融資がつきにくいというデメリットがありますので、十分な自己資金を用意するということが必要になります。購入する物件の2割～3割程度は頭金として準備をしておきたいところです。
また、購入にあたっては「現地調査」「物件の内覧」を十分に行う必要があります。さらに管理会社に修繕履歴の提出を求め、建物・設備の劣化状況を確認し、「当面必要となる修繕箇所」や「将来の大規模修繕の時期」を見極めることが大切です。
次に、先に土地を購入し、土地購入後に建物を建てる場合のメリットとリスク、投資戦略を見ていきましょう。
最も大きなメリットは、建物設計が自由に行えることです。すなわち、建物規模、材質、間取り、全体のグレードなど、土地の形状や周辺物件に応じてベストな設計を追求することができます。さらに、立地も含めたアパート全体の仕様を入居者のニーズに合わせることで、大きな賃貸需要につなげることが期待できます。
一方リスクは、建物を最初から建築しなければならないという点で、賃貸経営を開始するまでに多くの時間と資金を要することになります。
一番最初の新築アパートの購入と同じで、物件価格が高くなる分、利回りは低くなりがちなので、融資金利や毎月の費用を抑えて利益を確保することが重要になります。
また、どの建築会社に発注をするかという点も重要です。安かろう、悪かろうでは建築後の収益も悪くなってしまいますので、適正価格で良い仕事をしてくれる会社を選ぶ必要があります。
大きなアパート会社から土地を購入する場合であれば、グループ会社の建築会社を提案してくれますが、自分で会社を選ばなければいけないケースでは、先輩投資家が懇意にしている会社や、入居者からの評判が良いアパートを建築している会社などを探す必要があります。
東京都心などでは、駐車場の月額料金が家賃並みに高い場所もあることや車を所有していない人も多いことから、主な移動手段は電車となります。そのため、入居者にとって駅からマンションまでの距離が非常に重要なポイントとなります。
たとえば、大手賃貸情報サイトCHINTAIが2016年に行った調査では、20代～30代の約70%が徒歩10分以内の物件に住みたいと回答しており、駅徒歩10分以内が一つの目安となっていることが分かります。
徒歩10分以内よりも徒歩5分以内の方が入居者のニーズが高いため、最近では徒歩5分以内のマンションを開発する会社も増えています。たとえば、東証1部上場の投資用マンション会社「プロパティエージェント」では、マンション開発のエリアを都心の駅近に集中していますが、中でも駅徒歩5分以内の物件が全体の6割（2017年時点）を占めています。
ターミナル駅周辺は、事業所を構えている企業が多いだけでなく、ターミナル駅を中心とした乗り換えも便利であるため、通勤・通学などに優れているのがポイントです。
アクセスの良い駅に近いほどマンションの価格が高くなるため、初期投資が大きくなってしまいます。しかし、入居者のニーズが高いことから、空室のリスクが下がるだけでなく、家賃設定も高くすることができます。また、売却時のマンション価格もより値崩れしにくくなるため、さらに安定したマンション経営を行うことが期待できるでしょう。
ポイント1で触れたように、東京都心などでは駐車場の月額料金が家賃並みに高い場所もあるため、なるべく徒歩圏内に日常生活に必要な施設が揃っている方が入居者のニーズが高いと言えます。
生活に必要な物が揃っているスーパーやコンビニ、ドラックストアなどの施設は、入居者のニーズの高い施設と言えます。そのため、マンションを購入する場合は、近くにスーパー、コンビニ、ドラッグストアがあるか確認することが重要です。
また、利用頻度は少ないものの、銀行（ATM）や病院、市役所（出張所）などが近くにある場合は、利便性が高まります。コンビニにもATMが設置されていますが、口座開設などの手続きは銀行でしか行うことができないため、近くに合った方が良いと言えます。
近くに合って便利な施設として忘れやすいのがコインランドリーです。入居者によっては洗濯機を設置せずに、コインランドリーで済ませたり、シーツなどの大きな物を洗うためにコインランドリーを利用したりする場合があります。そのため、コインランドリーやクリーニング店などが近くにあると、より入居者のニーズに応えることができるでしょう。
周辺にマンションが多いということは、それだけ入居者のニーズの高いエリアと言えます。しかし、需要と供給のバランスで考えると、供給の方が上回ってしまう可能性が高いため、マンション経営を行うにはあまりおすすめできません。
これから建築される予定のマンションがないかについても、検討している物件の現地視察などを行って確かめておくと良いでしょう。
繁華街の近くや乗降者数の多い駅の近く、また高速道路や大通り沿いにマンションが位置している場合には、入居者が騒音トラブルに悩まされてしまう可能性があります。
周辺にこれらの施設がある場合は、騒音以外にも排気ガスによる空気汚染や飲酒トラブル、外国人トラブルなど様々なトラブルが発生する可能性もあります。このようなエリアでは、騒音を気にする入居者や治安の良さなどを求める入居者のニーズを満たしていないため、マンション経営を行うには不向きと言えるでしょう。
マンションを選ぶ場合は、マンションの周辺に入居者のニーズが高い施設があるかどうか調べるだけでなく、周辺にトラブルが生じる可能性のある施設などがないかもチェックした上で、なるべく住みやすいエリアを選ぶことをおすすめします。
入居者のニーズは、マンション経営を行おうとするエリアごとにそれぞれ異なっています。そのため、そのエリアごとの細かい入居者のニーズを知りたい場合には、購入を仲介する不動産会社にヒアリングすることも大切です。
マンション経営を行う場合は、購入を仲介した不動産会社にそのままマンションの運用を任せる可能性もあるため、素直に入居者のニーズを確認しても問題はありません。
投資家目線・経営者目線で良いと思ったエリアがあったとしても、入居者目線で見ると良いエリアではない場合があります。そのため、まずはどのエリアの入居者ニーズが高いのか不動産会社にあらかじめ聞いておくと、購入するマンションのエリアが絞られてくるでしょう。
また、駅から徒歩何分かというのも、ターミナル駅から近いのか遠いのかという違いによって大きく異なる場合があります。そのため、駅からのアクセスも投資家目線だけで判断するのではなく、入居者目線で考えるために、現地を視察したり、不動産会社にヒアリングをしてみることが大切です。
残りの2項目は、不動産会社の知恵を借りるといった感じです。値崩れしにくいエリアというのは、賃貸需要（入居需要）が高いエリアやブランドのあるエリアです。不動産会社が保有しているデータや実感値をヒアリングしておきましょう。
また、入居者のニーズが高まりつつあるエリアといった、日々取引を行っている不動産会社だからこそ知っているような穴場のエリアなどもマンション経営には面白いエリアであるため、ヒアリングしてみる価値はあると言えるでしょう。
マンション経営を行う際は、投資家目線だけでマンションを選ぶのではなく、入居者のニーズを考慮した入居者目線でマンションを選ぶことも重要です。
ひと昔前であれば郊外のマンションにも問題なく入居がつきましたが、現在は駅からの近さやターミナル駅などの近さが、入居者が物件を選ぶ際の重要な判断基準となってきています。
立地の良いマンションを購入することで、入居者のニーズを満たすことができ、マンション経営のリスクを抑えながら安定したマンション経営を行うことが期待できます。また、立地選びの際には、以下のような入居者ニーズの高い条件を選ぶことが大切です。