竣　工　2021年5月
最寄駅　水天宮前駅徒歩8分
総戸数　52戸

住　所　東京都江東区佐賀1-10-15
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アークマークスイテングウマエ1
ARKMARK水天宮前Ⅰ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約600m
セブンイレブン江東佐賀2丁目まで約350m
コーナン深川店まで約650m
永代クリニックまで約700m
江東永代郵便局まで約450m
吉原内科クリニックまで約470m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約460m
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約410m
清澄公園まで約650m
ケーアイファーマシー深川店まで約590m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.35㎡～26.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

本業でボーナスが出たり、資金に余裕があったりする場合は、不動産投資ローンの繰り上げ返済をすることをおすすめします。

売却の際にローンの残債がある場合は、完済しなければ抵当権抹消ができないので売却が完了しません。一般的に完済する資金は売却で得た資金から充当しますので、残債の額が手元に残る利益と大きく関係してきます。

繰り上げ返済をした時点で返済スケジュールが更新され、元金と利息が同時に減額されます。そのため残債と毎月の返済額が減り、キャッシュフローも改善されますので、売却時だけでなく日々の運用にもメリットが発生することになります。

残債が減っていれば、売却する際の完済に要する金額も少なくなる分、手残り額を多く残すことができます。このような点から、売却の際に損をしないためには、繰り上げ返済をすることが大事な要素の一つになります。

不動産の管理は資産性に大きく影響します。不動産投資の場合は管理状態が入居率に影響してきますので、運用を効率よく行うためには、日頃から小まめな管理が求められます。戸建やアパートなど一棟物件を所有している場合は、外壁やエントランスの管理、周りの草木の管理から、内部の清掃や内装の改修といったように幅広い管理が必要になります。

区分所有の場合は一棟物件と比較すると狭い範囲になりますが、壁や床の痛み、水回りの状態を小まめに管理することが大切です。最初は小さな損壊でも、時間の経過とともに大きくなり修復する費用も大きくなる可能性がありますので、入居者の入れ替わりのタイミングなどで細かく確認するようにしましょう。

売却で失敗しないためには、購入時に立地にこだわって物件を選ぶことが大切です。駅から近かったり、周辺に銀行や病院、スーパーなど生活に必要な施設があったりすると入居者のニーズが高くなりますので、その分物件の価値が落ちにくくなります。

不動産投資物件の場合、賃借人が長期間にわたり付くかどうかという点も査定に影響してきますので、売却価格をなるべく高く設定するためには、立地は重要な要素になってきます。内装や設備は途中で変えることができますが、立地は変えようがありませんので、購入時に慎重に検討するようにしましょう。

売却の際は購入者のターゲットを絞ることが大切です。購入者がプロの投資家だと売却の際に価格交渉をされて価格がどんどん下がっていく可能性があります。逆に初めて不動産投資をする方が購入する場合はどうでしょうか？

不動産投資の初心者にはサラリーマンの方が多く、そうした方は自分で物件管理が十分にできるわけではありません。そのため、支出を限界まで抑えて利回りを追求するより、利回りがそれほど良くなくても、自分の手がかからず安心して運用ができる物件の方が購入しやすいことが考えられます。

不動産投資を始めた理由は「副業として」が最も多く、次に「老後への不安のため」、「貯蓄の代わり」と続き、他の投資手段より利回りが良いためという回答は全体の5%前後しかないことがわかります。

このことから不動産投資を始めたばかりの時期は、「収入を今よりも増やしたい」「長期的な不安を軽減したい」という意識が高く、利回りにはあまりこだわっていないという層も一定数存在すると考えられます。

不動産投資が初めてという層や、初心者の層であれば、物件がきれいで運用が手堅くできると判断できるようであれば、多少利回りが悪くても納得して購入する可能性が高くなります。売却の際はターゲット層をプロの投資家ではなく不動産投資の初心者に設定することが、売却で損しない一つのコツと言えます。

不動産を売却する際は、不動産会社に査定を依頼して売却価格を設定し、募集広告を出すという流れになります。その際の価格はなるべく高めに設定するようにしましょう。

購入者のターゲットを不動産投資の初心者に設定した場合は、利回りがそれほど高くなくても、安心して運用できるかという視点から物件を検討するということには触れました。そのような点から、まずは売却価格を高めに設定することが損をせずに売却できるコツになります。

はじめから安い売却価格を出してしまうと、価格交渉の際に後から値上げを提示するのは厳しくなります。購入希望者を納得させる十分な理由がなければ、相手の気分を害してしまい交渉が決裂する可能性が高いからです。

一方、価格を高めに出しておけば、価格交渉で多少下がっても成約には繋がるため、利益の額を考えて「ここまでなら下げてもいい」というラインを決めておくことで、損を回避することができます。

竣　工　2021年12月
最寄駅　西大島駅徒歩4分
総戸数　45戸

住　所　東京都江東区大島2-36-14
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
トウキョウオオシマザ・ガーデンレジデンス

■近隣周辺施設情報
秀林外語専門学校まで約200m
東京服装文化学院まで約870m
大島防災公園まで約230m
江東区立亀戸第三保育園まで約580m
江東区立第一大島小学校まで約290m
江東区立大島西中学校まで約820m
ローソン亀戸南店まで約490m
ダイエー大島店まで約500m
まいばすけっと亀戸駅東口店まで約1060m
サンドラッグ砂町銀座店まで約1680m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社太陽設計東京一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

自宅を売却する際は、まず大まかな売買価格を出します。これを査定と言います。査定は2回行われ、それをもとに売り出し価格を決定します。売却に当たっては、不動産会社に買い取ってもらうか、仲介を依頼して購入希望者を探すかのいずれかを選択することとなります。

買取は不動産会社が直接物件を買い取るもので、仲介の場合は広告を出すことで買主を募集して問い合わせを待ち、問い合わせが来た買主と交渉して条件が合えば売買契約を行います。また、売却が完了しても、仲介の場合には瑕疵担保責任を問われる可能性があります。以下ではこの流れに沿って注意点をご紹介したいと思います。

自宅を売却する際は、まず自宅の価格がいくらくらいになるのか査定を行います。査定は机上で試算する簡易査定と実際に物件を見て行う訪問査定とあります。査定は不動産会社に依頼することとなりますが、1社だけへの依頼だと査定価格が物件の本来の適正価格かどうかが判断しにくいので、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際は、自分で1社1社直接査定を依頼するのではなく、の不動産一括査定サービスを使うと便利です。不動産一括査定サイトでは、一度物件の情報を登録すると複数の不動産会社による査定を受けることができます。その価格を見て、希望の価格に近い不動産会社と話を進めていきます。

不動産会社から提示された価格を見ると、最も高く査定した不動産会社1社に絞り話をすすめたくなるところですが、最初の段階で1社に絞り込むにはリスクがあります。

必ずしも査定価格＝売却価格になるわけではありません。高い価格で募集しても買い手が付かないために価格を下げたり、買主との交渉で価格が下がったり、逆に問い合わせが多い場合は価格を上げるケースもあります。

また、実際に売却となると買主との交渉もあり、査定価格よりも不動産会社の担当者のやる気や積極性などで交渉の結果が変わってきます。このような点から査定の段階では1社に絞らず、複数の不動産会社と話を進めながら、徐々に絞っていくようにしましょう。

では、良い不動産会社と巡り合うにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。ここでは良い不動産会社を見分ける方法について見てみましょう。

査定の際に高く価格を付けてくれる会社は、積極的に物件を取り扱いたい、という意思の表れでもある可能性がありますので、高く査定している会社と連携を取ることは大切です。

しかし、高く査定している会社以外にも、適正価格で査定してくれる会社かどうか、という点で会社を見ることも大切です。高い査定価格でも、売り出し後にすぐ下げてしまう会社もあるため、もともと下げた後の価格帯を提示している会社でも良かったということになります。

最初に適正価格に近い価格を付ける会社は、きちんとリサーチをしていると考えられるため、誠実に売却のサポートをしてくれる可能性が比較的高いと言えます。そういった会社とも同時に話を進めて比較検討することが、売却までスムーズに進めていくコツになります。

不動産会社が適正な価格で査定ができているかを見極めるには、自分で相場を調べて相場価格を把握しておく必要があります。相場を調べる方法はいくつかありますが、1つは一括査定サービスで調べるという方法です。一括査定サービスで複数の不動産会社が査定価格を出してくれるので、その価格からおおよその相場を把握することができます。

2つ目の方法として、ネットで同じような不動産の売り出し情報を調べる方法があります。大手不動産情報サイトのHOME’Sやスーモでエリアや築年数、部屋の広さ、間取りで検索をして似た条件の物件と比較する方法です。

ただ、この場合は今売り出し中の価格であり、成約された価格ではありませんので、念のために成約事例も調べておきましょう。成約事例はREINS Market Informationというサイトで、スーモなどと同様の方法で調べることができます。

このようにあらかじめ相場価格を知った上で不動産会社と接することで、その会社が相場価格に近い価格を提示してくれているかどうかがわかります。

もし自分が調べた相場価格と不動産会社が出した価格とに差がある場合は、そこで話を終わらせるのではなく、その価格になった理由を確認することも大切です。理由を確認することで、自分では発見できなかった建物の損壊やマイナスポイントなどがわかることもあるからです。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらが自分の状況に合っているかを検討することがスムーズに売却する上では大切です。それぞれの特徴を下記表にまとめました。

仲介の場合は募集広告を出して買主からの問い合わせを待たなければいけませんので、売却までに時間がかかることがありますし、問い合わせが無い場合は価格を下げたり、あるいは引き合いが多ければ価格を上げたりすることもあります。このように売却するまでに手間暇がかかる可能性がありますが、状況によっては高い価格で売却できることもあります。

買取の場合は不動産会社が買い取ってくれますので、すぐに売却が完了します。そのためすぐに現金化したい、という方にはメリットがあります。しかし、買取の場合は仲介の価格の20%から30%くらいは安くなりますので、価格を下げたくない人には向いていません。現金化が優先で価格は安くても良い、という方には合っている方法です。

このように仲介と買取のメリット、デメリットをしっかり確認して自分の状況にあった方法で売却することが、無駄なく売却を完了させるコツになります。

仲介で売却をした場合、瑕疵担保責任がありますので注意が必要です。瑕疵とは目視では確認しにくい欠損や損壊のことを言います。売却時にはそのような瑕疵に気付かずに売却して、その後に瑕疵が発見された場合は、民法では一定期間内は売主が責任を負わなければならないとなっています。

仲介で売却をした場合は、売却が完了しても原則として瑕疵担保責任があるということを忘れないようにしましょう。

竣　工　2021年7月
最寄駅　亀戸水神駅徒歩9分
総戸数　40戸

住　所　東京都江東区亀戸7-41-12
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スパシエルクスカメイド

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ亀戸7丁目店まで約230m
ライフ亀戸店まで約380m
ローソン亀戸7丁目店まで約230m
セブンイレブン江東亀戸7丁目東店まで約390m
ファミリーマート亀戸中之橋店まで約380m
セブンイレブン亀戸駅東口店まで約750m
アトレ亀戸まで約1190m
江東病院まで約1140m
城東警察署亀戸交番まで約500m
江東区立亀戸図書館まで約230m
江東亀戸七郵便局まで約230m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アースティー
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.70㎡～25.74㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパートローンは住宅ローンと異なり、賃貸事業の資金として貸し出されるお金となりますので、事業収益が安定的に見込める限り返済はできるという考えに基づいて審査されるためです。

なお、返済期間については耐用年数と同じ期間になるのが一般的ですが、アパートの耐久性が高いと評価される場合には30年以上のローンが組めるケースもあります。

住宅ローンでは給与収入から返済するという観点で銀行が見るため、年収の5倍～10倍程度といった目安がありますが、アパートローンの場合は収益性や物件の担保能力なども加味されるため、年収の10倍～15倍程度までローンを組むことが可能です。

住宅ローンは毎月の給与収入の中から返済をしていると思います。住宅ローンは年収や仕事内容・資産状況や他の借り入れなど個人の信用情報をもとに審査されますが、アパートローンは個人の信用情報だけでなくアパートの担保能力や事業収益なども審査の対象となります。

このようにアパートローンと住宅ローンでは審査で見ている内容が異なりますので、住宅ローンがあるからといって、そのことが理由でアパートローンを借りられないということはありません。

頭金の額は物件の収益性や担保価値によって変わってきますので、一概にいくらと決めつけることはできませんが、一般的には物件価格の5%～10％前後になってくると考えるといいでしょう。

また、築年数が経った中古アパートの場合は、新築や築浅のアパートよりも空室リスクが高いということで、より多くの頭金が必要になるケースがありますので注意しましょう。

アパートローンは住宅ローンよりも金利は高めに設定されています。金利は金融機関によって異なりますし、固定金利か変動金利かによっても変わってきますが、大まかには1.5%～4.5％くらいがアパートローンの金利の範囲になります。金利は借主の年収や勤務先、資産などによって変動します。

また物件の種類としては、新築アパートのほうが中古アパートよりも空室リスクなどが低くなるため、金利は低くなる傾向にあります。アパート販売会社の実績や信用力も金利に影響することがあります。

金融機関によって細かいルールは違いますが、一般的には可能です。変更にあたり手数料がかかることや、固定金利の特約型で3年固定や5年固定などの金利タイプで契約している場合はその期間内の変更がきかないことがあります。

また、変動金利から固定金利へ変更する場合は、以前の金利ではなく、その時に設定されている固定金利での契約になるので、変更したい場合は以前の資料だけを見るのではなく、必ず金融機関に確認をしましょう。

上場している大手の不動産会社などは多くの金融機関と提携している上、契約実績も多いので中小企業にはない特約などがある場合があります。例えば、金利が低くなる特約があったり、いくつかの条件が揃えば金利が低くなったりする、といったことです。

金利は不動産投資をする際に成否を左右する重要な要素となりますので、提携している金融機関がいくつあるかといったことや、特約などがないかを確認しておくことは必要でしょう。

アパートローンの場合、一般的には物件が担保になるため連帯保証人は必要としないケースが多いのですが、一部の金融機関では必要とする場合もあります。また、契約者が高齢の場合や団信に加入しない場合は、相続人のうち事業継承者に連帯保証人を求められる場合があります。このように連帯保証人が必要か必要でないかは、個別の事情によっても変わってきます。

アパートローンの審査は物件の収益性や担保価値、契約者の資産状況などを見ます。金融機関とすでに取引があったり、収益性や資産価値が十分条件を満たしている時などの場合は1週間くらいで通過することがあります。収益性、資産価値など調査をしなければわからない場合は1、2ヵ月かかることもあります。

審査に不利な情報も隠さない、あるいは嘘をつかないということです。上記質問で触れたように審査は物件の収益性や物件の担保価値などをもとに行われます。しかし、金融機関が負うリスクは「借主が本当に返済してくれるかどうか」という点です。そういった意味で最終的には信用できる人かどうか、という点を見られます。正直な気持ちで審査に臨むことが大切です。

現在、地方で目立ってきている空室率などの事例や2018年のシェアハウス投資の問題、不正融資などの問題から金融庁や金融機関がアパートローンを厳しい目線で見るようになってきています。そして、その影響は投資家が実感として感じられるレベルまで拡大しています。

たとえば、野村不動産ソリューションズ株式会社が、不動産投資サイト「ノムコム・プロ」の会員に対して毎年行っているの調査結果では、52.8%が「変化を感じる」、その内87.7％が融資について「審査が厳しくなった」と回答しており、融資が厳しくなったという見方が大幅に増加しています。

厳しい融資環境下でもアパート自体に収益力や担保力があれば、融資審査は突破しやすくなります。たとえば、新築アパート大手で融資実績も豊富なシノケンプロデュースという会社が開発している物件を詳しく見てみると、以下のような特徴を持っていることが分かります。

実際に3万戸を超える管理戸数に対して入居率99%という実績面などについても金融機関から高く評価され、金利1%台という低い金利での融資実績や最長35年間という長い返済期間などでのローン実績につながっていると考えられます。

今後、アパートローンの審査や融資条件を有利に進めていくには、10年後・20年後にも入居率や資産価値を維持できるような、高品質で収益性の高いアパートを選んでいくことが大切です。

アパートローンの融資審査に申し込む前に、まずは金融機関から評価してもらえるような立地や建物性能、実績などについて理解を深めてから、再度物件を検討されてみると良いでしょう。

竣　工　2019年3月
最寄駅　住吉駅徒歩9分
総戸数　13戸

住　所　東京都江東区扇橋1-11-4
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
メゾン・シャトロワフカガワオウギバシ

■近隣周辺施設情報
業務スーパー石島店まで約270m
肉のハナマサ住吉店まで約1050m
ライフ深川猿江店まで約640m
まいばすけっと江東扇橋3丁目店まで約580m
まいばすけっと江東千石1丁目店まで約840m
マルエツ清澄白河店まで約590m
マルエツ清澄白河店まで約530m
セブンイレブン江東扇橋2丁目店まで約170m
ファミリーマートヤマキ千田店まで約340m
島忠江東猿江店まで約480m
どらっぐぱぱす江東千石店まで約550m

■駐車場　　　―
■バイク置場　1台
■駐輪場　　　13台
―――――――
■設　計　　　株式会社松永建設
■施　工　　　株式会社松永建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（29.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売却するとまとまったお金が入ります。その売却代金の中から仲介手数料など諸費用の支払いや、ローンの残債がある場合は売却代金の中から債務の弁済を行います。

売却代金よりもローン残債の方が多い場合もありますが、かといって必ずしも損をしたというわけではなく、これまで賃貸収入を得ていた時期を含めた運用全体を通して利益があるかどうかを見ることが大切です。

運用全体で利益があるかどうかは、売却して得られる利益と今まで得た収益が、購入から売却までにかかった諸費用の合計より上回っていればプラスになると判断できます。以下の式で試算することができます。

不動産投資では、家賃収入が入っていても、同時に毎年の固定資産税や、突発的な設備の修理代なども発生するため、オーナーにとってはお金の面だけではなく精神的な面でも負担に感じる部分もあるものです。特に毎月の収益があまり多くない場合は、固定資産税を支払うと年間を通した場合収支がマイナスになるオーナーもいます。

いつかはローンの返済も無くなりプラスに転じるとしても、そういった場合は売却して支払いを無くすというのもお金の面で身軽になる一つの選択肢になります。

売却益が数百万円でも手元に残れば、次の投資に回すことができます。その資金を使って不動産投資の頭金にできますし、他の投資への資金としても使うことができます。マンションの売却を行うことによって、手に入った資金で効率良く次の投資活動を行う判断ができるようになります。

もちろん、メリットだけではなくデメリットにも目を向ける必要があります。次はマンションを売却することで考えられるデメリットについて解説していきます。

不動産を売却して利益が出ている場合は、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかってきますので、知っておきましょう。

譲渡所得税は不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が5年以下か、5年を超えるかにより税率が違ってきます。5年以下の方が税率は高くなりますので、保有期間には注意して売却することが大切です。

マンションの運用がスムーズに行われている場合は、キャッシュフローが増え、資金が蓄積されていきます。しかし、不動産を売却した場合は今まで毎月入ってきていた収入がなくなります。

売却する際は売却益と月々の収入を比較して、売却してもメリットがあるかどうかを慎重に検討して選択しましょう。

仮に10年間で300万円のキャッシュフローがある場合に、売却することで300万円を超える額の手残りがあるようであれば、売却益は10年分以上のキャッシュフローを前取りしたものと言うこともできます。

このお金で他の条件が良い物件を買うなどしたほうが、売らずに保有し続けるよりも得になるかどうかを判断基準にするのが良いでしょう。

ローンを完済すれば無借金の不動産が残りますので、返済後は家賃収入を年金代わりの収入としても考えられる状況になります。退職後の大きな収入がなくなった時期に家賃収入がまるまる入ってくれば、それは重要な資金源になることでしょう。

しかし、所有している不動産を売却してしまうと、その収入は入ってきません。家賃収入を年金代わりにすることを目的として購入している場合はその点がデメリットになります。

売却で損をしないためには、必ず事前に相場を把握した上で売りに出すようにしましょう。相場を知らなくても高い価格で売却できれば良いと考える方もいるかもしれませんが、相場を知るということは、所有している不動産が適正な価格で取引されるか、されないかという点でとても大切なことです。

売却価格が相場より高すぎると売れない可能性がありますし、安すぎると得られるはずの利益を失ってしまいます。不動産会社の中には、安くても売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことで利益が見込めるという考えから、相場より極端に安い価格で売却しようとする会社もありますので、きちんと相場価格を把握してから不動産会社に相談することが大切です。

相場を把握するには、不動産情報サイトに掲載されている物件価格をチェックしたり、不動産一括査定サイトに査定を依頼するなどの方法があります。

売却はしたくても、賃借人が入ったばかりですぐに退去しないという場合は、オーナーチェンジという形での売却の仕方がありますので知っておきましょう。

不動産は、賃借人がいない状態でしか売却できないということはありません。オーナーチェンジは賃借人がいる状態で売買することを指す言葉で、不動産投資における売買では一般的に見られるものです。マンションを売却に出す際、賃借人にオーナーが変わることの許可を得る必要はなく、売却後にオーナーが変わったことを報告すれば済みます。

買主にとってはすぐに家賃収入が得られるメリットがある一方、売主は、賃借人がいるために買主の自己使用が制限されるため、入居者がいない物件より価格が安くなるケースもあります。

マンション売却には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が広告を出して買主を探す方法で、売却できた場合には不動産会社に対して仲介手数料が発生します。買取は不動産会社が物件を直接買い取ってくれる仕組みです。

買取では仲介手数料はかかりませんが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、仲介よりも買取価格が低くなるのが一般的です。

ただ、不動産会社が直接買い取ってくれるため、そのぶんすぐに現金化できるメリットがあります。中には査定から数日後に買い取ってくれる会社もあり、現金化を急いでいる方には適した売り方だと言えます。

竣　工　2008年1月
最寄駅　辰巳駅徒歩8分
総戸数　415戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-42
概　要　地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャナルファーストタワー

■近隣周辺施設情報
イオン東雲ショッピングセンターまで約290m
SHIPS　LITTLE　CARSまで約450m
ファミリーマート江東東雲1丁目店まで約400m
私立かえつ有明中学校まで約1300m
昭和大学江東豊洲病院まで約1350m
江東東雲郵便局まで約600m
スーパービバホーム豊洲店まで約1530m
江東区立深川第五中学校まで約890m
江東区立第二辰巳小学校まで約1040m
たかすな内科・胃腸内科クリニックまで約240m
東雲緑道公園まで約380m
東雲水辺公園まで約610m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（70.71㎡～101.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーマルエツ勝どき六丁目店/24時間営業
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

入居者が物件を探すにあたって、駅を起点として、住みたいエリアや不動産を探すというケースが主流となってきています。たとえば、自分が入居者の立場になった際に「どういう駅に住みたいか」を考えてみると、以下のようなことが気にかかるのではないでしょうか？

最寄り駅の利便性が非常に高いにも関わらず駅周辺の家賃が割安となれば入居者からの人気が集中しますし、駅の利便性が低いにも関わらず家賃は高いとなれば、いずれは家賃が下落していきますので、基本的に最寄り駅の利便性の高さと入居需要や家賃相場は比例していくことになります。

マンション選びの際には、現在だけでなく将来にわたっても利便性が高く、入居者の方が快適に住み続けることができる駅を選ぶことが大切です。都内では、千代田区、中央区、港区といった都心周辺の駅や山手線内の駅などであれば、上記のような利便性を確保しやすいため、購入後に立地面で失敗するという可能性も低くなります。

もし、郊外物件を選ぶとしても、ＪＲ線と私鉄が両方使える、始発駅である、駅前の大きな商業施設がある、将来性があるエリアかどうか等を総合的に判断し、「駅の利便性」を最重要視したほうが良いでしょう。マンション選びは、立地選びが非常に重要ですので「どの駅の物件を購入するか」という点については納得のいくまで情報収集やリサーチを行い、妥協しないようにしましょう。

利便性が高い駅や住む人からの評価が高いエリアなどはブランド化していきますので、駅名を聞いた時に想起されやすいブランドイメージを確認することも重要です。購入を検討しているマンションの駅についてあまり詳しくないという方は、実際に駅周辺に住んでいる方や、周りの方にその駅のブランドイメージをヒアリングしてみるのもお勧めです。

一方、定量的な「乗降客数」などについては参考程度に留めましょう。近隣の学校や企業の移転などはいつでも起こりえますし、その数字が将来にわたって保証されるとは限りません。「乗降客数」は現在だけの数値ですので、これに惑わされてはいけません。大切なのは、その駅周辺が入居者の方にとって実際に住みやすいかどうか、そして将来的にもそれが続くかどうかです。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規約」第5章 表示基準 第10条「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」には「徒歩による所要時間には、道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」を規定されています。

つまり80ｍ につき1分という表示をしなければならないわけです。80ｍであれば徒歩10分という表記になります。直線距離ではないので注意しましょう。この規定を順守せず、販売会社が販売図面を作成しているケースがありますので、駅から物件までの距離は必ずご自身で歩いてみることをお勧めします。

不動産投資の本の中には「朝、昼、晩でそれぞれ駅から物件まで歩いてみるべきだ」というものもありますが、日中は仕事で忙しいという方も多いでしょうし、良い物件はすぐ売り切れてしまうため、そこまではしなくても良いでしょう。駅と物件の間を一度歩いてみて、入居後の生活のイメージを掴むことも物件選びにおいては重要な能力と言えるかもしれません。

私が持っている区分マンションの中で、駅から一番遠い物件は徒歩8分です。しかしこの物件は、駅からの途中に商店街がありますので実際に歩いてみるとそんなに遠さも感じませんし、「仕事帰りにいろいろ買い物ができて楽しいな」とも思います。今後の賃貸需給を考えると、駅からより近いマンションが選ばれていくことになるかと思いますので、「駅徒歩5分以内」というのが今後物件を選ぶ際の目安になるでしょう。

なかには、「徒歩15分の物件で利回り10％以上を獲得できました」といった成功事例が無いわけではないと思いますが、そういった物件で5年、10年と家賃収入を安定的に得続けるのは難しいと考えられますので、駅から遠い高利回りの物件はハイリスクだと考えたほうが良いでしょう。

駅から物件までの間に、コンビニ、スーパーなどの商業施設、役所、郵便局などの公的機関などがあると、入居者の方に喜ばれますし、他物件と比べても差別化を図ることができます。

ただ、駅に近い物件を選ぶ上で一点気をつけなければいけないのが、駅の近くにある飲み屋などの騒音です。入居者の方の快適な生活を考えると、施設からの騒音はできれば避けたいですし、暴力団の事務所やお墓などが近くにある物件なども避けたいところです。

私がいま注目している施設はコインランドリーです。今のコインランドリーは、昔と違ってお洒落ですし、機能も充実しているため、入居者の方に喜んでもらえるポイントの一つになるのではないかと考えています。そういった物件周辺の施設も、現地調査の際にしっかりご自身の目で確認されることをお勧めします。

総戸数が少ない物件を購入してはいけません。なぜなら投資用マンションのメリットの一つである大規模修繕等費用の拠出において規模のメリットが利かないからです。戸数が多ければ多いほど、修繕積立金も積みあがっていきますし、逆に戸数の少ない投資用マンションはなにか急な修繕が必要になったときに対応できなくなる可能性があります。

私の過去の経験でいうと総戸数は最低30戸以上欲しいですし、それ以下の戸数であれば、将来的に管理状態が不安定になる可能性があることも留意すべきです。私は、以前総戸数が29戸のマンションを持っていたこともありますが、修繕のたびに一時金を徴収され、年間のキャッシュフローが飛んでいくような経験もしました。「総戸数が何戸あるか」という点は、購入後の費用面で重要な要素となってきますので、注意をしたいポイントの一つです。

入居者の気持ちを考えると部屋は狭いよりも広広いほうが快適です。具体的な広さとしては、最低15㎡以上は欲しいところです。私が以前所有していた、渋谷区にある13㎡の物件は、富裕層の方が「ヨガの練習をするので貸して欲しい」という珍しい理由でお貸ししたことがありましたが、これはかなり特殊な例でしょう。

設備はバストイレ別であればベストですが、その多くは築浅の物件であり、価格も高くなりがちです。バストイレが同じ物件でも、エリアによっては競争力がありますが、そうでない場合はバストイレの分離工事が必要になる場合もあります。

また水回り関連では、洗濯機置場がある物件を選ぶことも大切です。洗濯機置場もなく、コインランドリーが建物内にない、近くにもない物件は入居者からも敬遠される可能性が高いため、できる限り避けなければなりません。

収納については、入居者が男性か女性かで大きく違いますし、今の若い方の中には物を持たないという方も増えているなど、ケース・バイ・ケースですので、あまり気にする必要はないと思います。たまに備えつけの机やベッドなどがある物件もありますが、これは無いほうがいいと思います。入居者の方の中には「人が使ったものは気持ち悪い」と感じる方もいますので、処分するにもお金がかかることを考えると最初から無いほうが良いでしょう。

一つ気をつけなければいけないのが、電気温水器がある物件です。これを修理・交換をすると多額の費用がかかります。電気温水器がある物件は基本的に購入しないほうが良いかと思いますが、もし電気温水器がある物件を購入するとしたら売主に「いつ購入したか」「いつ修繕したか」などの確認をするようにしましょう。これを確認しないと、修理・交換で数年分のキャッシュフローが吹っ飛ぶという事態を招きかねませんので注意が必要です。

また部屋の所在階ですが、高層階にある部屋は、眺望・日当たり等で競合する木造一棟アパートと差別化でき、低層階よりもセキュリティが高い点や蚊や虫の侵入が少ないことなどから入居者には選ばれやすい傾向にあります。

「マンションは管理を買え」と言われているほど、家賃収入を将来にわたって安定的に得ていくにあたっては、マンションがきちんと管理されているかということが重要になります。マンションの管理について見極める上で、定性的な視点と定量的な視点の2つがあります。以下で詳しく見ていきましょう。

自転車置き場やごみ置き場は目視で確認します。これが乱雑な状態ですと、管理が十分ではない可能性があります。後はマンションの掲示板で騒音等に関して注意書きがあるような物件は不良入居者がいる可能性があります。

また細かい部分ですが、消防設備等を更新するには多額の費用がかかります。「いつごろ交換したか」「古くて交換できない設備ではないか」？を確認する必要があります。ファミリー向けの居室が混在している物件ですと、管理状態が良好に保たれていることが多いです。

定量的な面からは、「修繕積立金が総額でいくら溜まっているか」と、「直近でいつ修繕したか」を確認しましょう。修繕積立金はマンションの規模によりますが、足場を組んで修繕をすると最低3,000万円程度はかかります。また特に傷みやすい屋上の防水については約12年に一度修繕を行うことが望ましいと言われています。

また投資用マンションでは長期修繕計画書のない物件もあります。管理会社に依頼すれば50万前後で作成してもらえますので、必ず作成してもらいましょう。

竣　工　2009年1月
最寄駅　辰巳駅より徒歩9分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-43
概　要　地上41階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ビーコンタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約100m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約500m
スーパービバホーム豊洲店まで約600m
ローソン東雲一丁目店まで約150m
セブンイレブン東雲店まで約200m
東京ビッグサイトまで約1000m
お台場ビーチまで約1500m
昭和大学江東豊洲病院まで約300m
東雲水辺公園まで約20m
しののめ内科クリニックまで約110m

■駐車場　　　257台/月額23,000円～30,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　880台
―――――――
■設　計　　　大成建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（54.72㎡～106.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションとワンルームマンションの違いについて整理しておきたいと思います。

収益性を求める投資用の物件と、自宅として使用する物件では、広さや設備が違ってきます。投資用物件として考える場合はなるべく初期投資を抑えたいという狙いがあるため、ワンルームのように部屋を狭くした方が建築コストなどが下がり物件の価格も安くため、収益性を高めることができます。

一方、コンパクトマンションは収益性だけでなく、住居として快適な空間を提供するために部屋が広めになっており、設備も充実しているなどの違いがあります。

たとえば、ワンルームマンションは広さが20㎡から25㎡が中心で主に20代の単身者向けに設計されているのに対し、コンパクトマンションは30代～40代の単身者や2人暮らしのDINKS（子どもを持たない夫婦）向けに設計されていますので30㎡から50㎡の広さが中心になります。

家賃はワンルームマンションが6万円から7万円くらいからでも借りられるのに対し、コンパクトマンションは賃貸に出すと10万円～15万円という価格帯の物件が多くなっています。これらの両者の違いを以下の表にまとめてみました。

このように、ワンルームマンションと比べて、広さ・設備・家賃・用途など様々な面で違いが見られるコンパクトマンションですが、以下ではその魅力についても詳しく見てみましょう。

自分で住む住居としての魅力コンパクトマンションは、自宅として利用する際の満足度が非常に高いマンションとなっています。その特徴を細かく見てみたいと思います。

ここ数年、新築で販売されているコンパクトマンションは、部屋の内装を明るい白系の色で統一したり、収納や水回りが充実していたり、24時間セキュリティや防犯カメラの設置なども行われていたりすることが多く、「女性が安心して快適に住める」というコンセプトで建てられたものが増えてきています。

厳しい女性の目線で物件を開発することで男性入居者のニーズも満たすことができるため、マンションを他の人に貸し出す際にも高い入居率を実現することができることや資産価値が落ちにくいなどのメリットがあります。

通勤時間が片道1時間以上ある方や満員電車で通勤をしたことがある方は、会社に着くころには疲れてしまって仕事に集中できなかったという経験も少なくないのではないでしょうか。

コンパクトマンションは都心の駅から徒歩数分のエリアに建てられていますので、職場にも通いやすく通勤に時間を取られることがありません。通勤の負担が少なくなれば、仕事にも集中して取り組みやすくなり、仕事後のプライベートの時間も確保しやすくなります。

また、仕事後に同僚とゆっくりご飯を食べることもできますし、平日の朝や仕事終わりに習い事をするといったこともしやすくなります。

コンパクトマンションは職場や駅に近いだけでなく、周辺環境も魅力的です。都心のマンションが立ち並ぶエリアでは、ショッピング施設や金融機関・医療機関、公園やスポーツ施設・ジョギングコースなども充実していることが多いため、休みの日の買い物や、通院などのアクセスも良く、ジョギングなどのスポーツも効率的にできます。

賃貸と比べて月々の負担が軽くなる経済的な魅力コンパクトマンションは部屋が広く、最新の設備を備え、都心の駅近の立地に建てられているということで、「価格が高いのでは？」と思う方も少なくないでしょう。しかし、昨今の低金利を背景に、住宅ローンの金利も歴史的な低水準となっており、月々の支払いについてはコンパクトマンションを購入したほうが大きなメリットがある状況となってきています。

同じようにエリアを中央区、1LDK、広さ40㎡で検索すると2018年11月5日現在で築8年、家賃が月15万円の物件が出てきました。

シミュレーション結果を見てみると、コンパクトマンションの月々の返済額が87,267円、ボーナス時128,710円（年2回）となりますが、類似条件の物件を賃貸で借りた場合の家賃は15万円となっています。

両者を比べると月々で6万円以上、年間ではマンションを購入したほうがボーナス払いを含めても支払いは約50万円も少ないということになります。賃貸の場合は、さらに2年に1度の更新料も支払わなければいけないことを考えると、この差はもっと大きいものとなるでしょう。

また、購入の場合はローンの返済が完了すれば物件はそのまま自分の資産になりますので、月々の負担が賃貸よりも軽くなるだけでなく、ローンの返済をすることで資産形成をしていることにもなります。そのため、最近はコンパクトマンションを「老後の安心のため」という理由で購入するという方も多くなっています。

コンパクトマンションを購入する経済的なメリットとして、毎月・毎年の支払い面だけではなく収入面でもプラスに働くケースがあります。

会社の中には「社員が会社の近くに住むことで、通勤のストレスが減り仕事に集中できる」と考えているところもあります。都心のマンションに住むのは、郊外より家賃が高くなりますので、そのような会社では都心に住んでいる人に家賃補助をする仕組みを作っています。

条件は会社によって違いますが、会社から5km以内や会社から2駅以内に住めば家賃補助を3万円出す、といった福利厚生を備えている会社もあります。

高い資産価値を持つ投資商品としての魅力コンパクトマンションは、自宅として購入をするものですが、ローン完済後であれば他人に貸し出して家賃を得るという選択もできます。その点で、コンパクトマンションは自分が住むための魅力だけではなく、将来的には投資商品としての魅力も備えています。

以下では、コンパクトマンションが収益資産としてどのような魅力があるのかを具体的に見てみましょう。

竣　工　2007年2月
最寄駅　辰巳駅徒歩7分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-41
概　要　地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アップルタワートウキョウキャナルコート

■近隣周辺施設情報
ワイズマート辰巳店まで約750m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約800m
イオン東雲店まで約840m
なんでも酒やカクヤス東雲店まで約1030m
たつみチェーン豊洲店まで約1550m
グランルパ・サカガミ豊洲店まで約1510m
ファミリーマート江東東雲一丁目店まで約320m
ローソン東雲一丁目店まで約610m
セブンイレブン/東雲1丁目店まで約660m
江東豊洲郵便局まで約800m

■駐車場　　　308台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　882台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組東京本社一級建築士事務所
■施　工　　　アパ建設株式会社、株式会社大林組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.12㎡～190.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資についてセミナーに参加したり本やインターネットで調べてみたりすると、「駅徒歩10分以内」というのが1つのキーワードになっています。確かに、駅に近ければ近いほど、交通の便が良くなりますが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか？

投資用のマンションを購入する場合には、需要と収益が直結するため、なるべく需要が高いマンションを選ぶのが失敗しないポイントです。

駅に近いマンションであるほど、駅までのアクセスが良くなります。その他、駅チカの方がスーパー、コンビニ、ショッピングモール、病院といった日常生活に欠かすことができない施設が豊富なので、駅チカ物件の需要の方が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、値崩れが大きくなってしまうと、値崩れ分も家賃で回収しなければならないため、値崩れしにくいマンションを選ぶのがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高いということは先述しましたが、値崩れしやすいかどうかは、マンションの需要の高さと関係しています。そのため、駅から近い方の需要が高いので、駅から近い方が値崩れしにくいと言えます。また、地価も駅から離れているより近い方が安定しているため、駅に近いほど資産性が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、いつまでも所有しているかどうか分からないため、最終的な売却を視野に入れた出口戦略を考慮しなければなりません。売却を視野に入れる場合には、すぐに売れるか、高く売れるかがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高く資産性が高いマンションであるということは先述しましたが、すぐに売れるか、高く売れるかはこの2つと関係しています。そのため、駅に近いほど出口戦略に有利と言えるでしょう。

駅から近いマンションの方が、マンション投資を行うにあたって有利であることは分かりました。しかし、一般的な基準とされている「駅徒歩10分以内」のマンションであれば、何でもいいのでしょうか？

東京における賃貸マンションの掲載数を見て、駅徒歩10分以内のマンションがどのくらいあるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約86.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京23区の場合と比べて駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。では、さらにエリアを東京都心に絞った場合には、駅徒歩10分以内の割合がどうなるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約97.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京都内、東京23区の両方と比べても駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。もはや東京都内は、「駅徒歩10分以内」という条件が当たり前になっていると言えるでしょう。

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている東京都内では、他の物件との差別化を図らないと、安定したマンション投資を行うことが厳しい状況になってくるでしょう。ではどのように差別化を図っていけばよいのでしょうか？

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている状況では、さらにそこから希少価値が高くなる距離まで駅に近づいていくという方法が考えられます。例えば、徒歩10分以内のマンションが80％ある状況でも、徒歩7分以内となれば50％と物件数は減っていきます。

さらに徒歩5分以内となれば希少性が非常に高くなってくるため、その分需要が高くなることが期待できるでしょう。しかし、駅からの距離が近ければ近いほどいいというわけでもありません。駅に近い物件ほどマンションの価格が高くなり、同じ築年数・グレードの物件であれば、利回りも低下していくケースが多いため、空室リスク・資産価値と利回りのバランスを見ながら決めるようにしましょう。

同じ「駅から徒歩5分以内」のマンションでも、駅周辺にコンビニやスーパーだけしかないマンションより、大型ショッピングモールが近いマンションの方が、需要が高いと言えます。

また、共用部分にフィットネスジムなどが併設されているマンションもあります。これらのマンションは通常のマンションより付加価値が高いため、同じ条件だったとしても需要が高くなりやすいと言えるでしょう。

しかし、利便性や快適性の高いマンションを購入したからといって必ずしも成功するとは限りません。利便性や快適性の高いマンションは、通常のマンションよりも初期投資が多くなりがちであるため、それらを踏まえた上で勝算があるか考えてから購入しましょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　南砂町駅徒歩10分
総戸数　140戸

住　所　東京都江東区南砂7-16-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プライマルミナミスナ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東南砂3丁目公園前店まで約440m
ファミリーマート東砂7丁目店まで約540m
まいばすけっと東砂7丁目店まで約860m
江東区東砂八郵便局まで約350m
城東警察署元八幡交番まで約100m
江東区立第二砂町中学校まで約160m
ミニストップ東砂店まで約300m
ダイエー南砂町スナモ店まで約920m
順天堂東京江東高齢者医療センターまで約990m
寿康会診療所まで約160m
南砂3丁目公園まで約310m
ドイト南砂店まで約500m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社SOMプランニングオフィス一級建築士事務所
■施　工　　　大豊建設株式会社東京建築支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.20㎡～25.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資はマンション経営で得た家賃収入を給与などの課税所得と合算し、経費も計上することで、課税所得を下げることができるため、節税につながります。
このほか「物件管理費」「税金」「ローンの金利分」「減価償却費」などのさまざまな経費を計上することができます。

なかでも海外不動産投資で大きな節税効果を期待できるのが、「減価償却費」の計上です。

減価償却とは、収益を得るために購入した不動産の経年劣化による価値減少分を経費と捉え、すでに支払ったお金を一定期間収入から差し引くことをいいます。

減価償却費は他の経費と比べて大きな金額となるため、経費が家賃収入を上回れば給与所得などを大きく引き下げることになります。その結果、すでに天引きされた所得税と確定申告によって申告した税金との差額を還付金として受け取ることができます。また課税所得が下がるために、住民税も少なくできます。

つまり、不動産投資を赤字経営として申告することで税金を抑えることができ、課税所得が高い人ほどその効果も高く、多くの還付金を受け取ることになるというわけです。

不動産のうち減価償却費として計上できるのは建物部分のみである点に注意が必要です。通常、不動産の土地分は劣化しないと考えられているため償却できません。償却できるのは不動産の購入価格のうち、建物分のみとなります。

設備は法定耐用年数が15年と定められています。購入価格の設備分は15年間に分けて償却します。
躯体はその構造によって次のように法定耐用年数が決まっています。償却費期間が短いほど、1年あたりに計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果も高くなります。

減価償却費は、建物および付属設備と土地の割合など求めることができます。計算式には「定額法」と「定率法」の2種類がありますが、平成28年4月1日以降に取得した不動産の場合、定額法で計算する必要があります。なお、それ以前に取得した物件の場合は、付属設備のみ定率法で計算することも可能です。

中古物件でも購入価格が新築と変わらない場合、短い期間で新築物件よりも多くの減価償却費を計上できるため節税効果が高くなります。逆に購入価格があまりに安い場合、減価償却費は少なくなります。

日本と海外の住宅における資産価値の違いから、海外不動産投資では高い節税効果が期待できます。

国内の不動産は、購入金額のうち土地と建物の比率は土地のほうが高くなります。さらに築年数の経過によって建物の劣化も大きいため、建物分の価格は大きく下がり、節税効果も低くなります。

一方、海外では中古物件でも「建物の価値は落ちない」と考えられているため、建物分の比率が日本よりも高くなっています。つまり国内物件よりも海外物件のほうが経費計上できる減価償却費が大きくなるため、節税効果が高くなるわけです。

不動産の減価償却期間は、中古物件の場合、耐久年数が減少することで次第に短くなっていきます。国内不動産であれば、建物の価値そのものが低下していくため、減価償却費そのものは変わらないか、あるいは低下する傾向にあります。

ところがイギリスなど一部の海外では、築年数が古くても資産価値がさほど落ちない国があります。日本では家屋は消耗品であり、木造住宅は古くなれば建て替えを行います。しかし欧米などでは住宅は修理をしながら長く居住し、資産価値を高めて売却します。

また高温多湿の日本に比べて湿度が低い国の場合、建物の劣化も少なくなります。さらに外断熱による施工であれば、外気の変動による影響を受けにくいため、劣化はさらに抑えられます。

アメリカなども新築より中古物件のほうが不具合を手直しされることで住みやすくなり、新築時よりも高く売却できるケースがあります。ハワイの木造住宅も物件価値が落ちにくく賃貸需要も多いことから世界中の投資家から注目されています。

そのため古い物件であっても建物価格がさほど落ちず、短期間で多くの減価償却費を計上できます。課税所得が高い人ほど税金の還付が多く、高い節税効果を実感することができます。

さらに、アメリカの不動産は資産に占める建物の比率が高いという特徴もあります。木造住宅の中古となれば減価償却期間が短いため、短期間で大きな経費計上が可能となります。またアメリカの不動産需要は人口増加を背景に近年高まる一方のため、売却時にもそれほど値下げをせずに買い手を探しやすいのもメリットです。

※たとえば、日本で土地：建物の比率が7：3の物件が、アメリカでは土地：建物が3：7となるケースもあります。

また、アメリカ自体の経済成長率が、日本の成長率よりも高いという点も注目すべきポイントです。経済成長が期待できるということは、ドル高（為替差益）やインフレによる物価上昇が期待できるためです。これらのポイントをまとめると、アメリカ不動産の特徴は、以下のようになります。

竣　工　2016年2月
最寄駅　東陽町駅徒歩5分
総戸数　84戸

住　所　東京都江東区東陽3-24-15
概　要　地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームトウヨウチョウ

■近隣周辺施設情報
東京イースト21まで約910m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約90m
江東区立東陽中学校まで約410m
江東区立南陽小学校まで約230m
大陽ビルクリニックまで約140m
洲崎川緑道公園まで約310m
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約360m
サミットストアイースト21店まで約870m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約100m
ツタヤまで約620m

■駐車場　　　3台（機械式）28,000～29,000円
■バイク置場　5台/2,000円
■駐輪場　　　79台/500円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.61㎡～30.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

働き方改革の一環として名だたる大手企業が次々と副業を解禁する動きが見られました。そのため近年は、サラリーマンにとって副業収入や老後資産資金の確保の選択肢も増えてきています。

2017年10月から副業の「原則禁止」という社内ルールを撤廃し、許可制で副業を認めているソフトバンクでは、2018年5月時点で214件の副業を承認しています。

また、その他の大手企業でも多様な働き方を促進させる制度のひとつとして、リクルートやヤフーなどで副業が可能となり、本業に支障がない範囲で多くの社員が活用しています。

2018年1月に厚生労働省が「モデル就業規則」を改定しました。モデル就業規則とは、厚労省がホームページで企業向けに公開しているひな形のことです。

労働基準法第89条で一定の条件を満たす企業は必ずこの就業規則を作成しなければいけないと定めています。

日経新聞社による「働き方改革に関する企業の実態調査」によれば、兼業・副業に関する企業方針では、「現在認めている」(18%)「現在認めていないが、認めることを検討中」（9.2%）「現在認めていないが、(一定の懸念が解消されれば) 認めることを検討する」(36.9%)となっています。

年代別にみると、49歳以下が「現在認めている」（28.9%）と、60歳以上の(14.8%)と差があり、年代が若ければ若いほど副業解禁に前向きである。

この調査から、全体の約65%はすでに副業を認めているもしくは今後認めることを検討する姿勢であることがわかります。

今後はさらに「副業解禁」が広まる流れとなっていくでしょう。

サラリーマンが副業を行うにあたって、一番気になることは、「日中にどれくらいの時間が必要になるのか？」ということではないでしょうか。不動産投資の場合、物件の管理を管理会社に任せてしまえば、あとは手間をかけずに運用を行うことができます。

また、不動産投資は株式投資やFXのように日中に激しい値動きがないため、本業に専念することができます。

不動産投資は、長期的な家賃収入からの返済が期待できるほか、担保となる不動産があるため、金融機関から融資を受けることができます。

その上、サラリーマンが副業として不動産投資を行う場合には、安定した給与収入があるため、他の業種の方より融資を受けやすくなるでしょう。

また、サラリーマンや公務員のように安定した収入がある方は、外資系に勤務されている方やサラリーマンや中小企業の役員などの高年収の方よりも、融資上で高い評価を受けやすい傾向にあります。

収入が安定的でない方については返済の確実性が低いと判断されてしまい、融資の審査が通りにくいケースがあります。

不動産は購入後に数十年が経っても、入居者がきちんとつけば、毎月決まった家賃収入が得られます。

本業以外に収入源があれば、本業で万が一何かあった場合や定年退職後にも、不動産収入を生活費やシニア世代での私的年金として活用することもできるため、将来への不安がある方に人気です。

不動産投資は、購入に至るまでに多岐にわたる知識・経験が必要となるので、本業のスキルや経験をうまく不動産投資の中で活かすことができる場合があります。

例えば、本業で営業職をしている方であれば、物件選定や購入の際の交渉スキルとして役立ったり、マーケティング職の方であれば「どこのエリア・物件を購入するか」でリサーチや分析などの知識・経験が役に立ちます。

法務の方であれば、契約時の内容チェックやリスクマネジメント、経理の方であれば税金・確定申告やキャッシュフローの計算・シミュレーションなどにおいて、本業で培った知識や経験を生かすことができます。

逆に、不動産投資で得た交渉力やマーケティング知識を本業に活かすこともできるでしょう。

では、不動産投資を実際に行う際はどのような点に注意する必要があるのでしょうか。下記では３つの注意点をご紹介していきたいと思います。

不動産投資を行うことにより本業に支障をきたしてしまうことがないようにする必要があります。

本業に集中して不動産投資を行うために、物件の管理を管理会社に委託することによって、入金管理・クレーム対応・事故対応・退去時の立会いなどの作業を管理会社が行ってくれます。

大家である自分が入居者を見つける必要もなく、スムーズに運営等を行ってくれるので本業に集中することができます。

竣　工　2007年9月
最寄駅　住吉駅徒歩1分
総戸数　60戸

住　所　東京都江東区住吉2-8-11
概　要　地上11階 SRC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアスミヨシ

■近隣周辺施設情報
ローソン江東住吉二丁目店まで約40m
三菱東京UFJ銀行 ATMコーナー江東住吉まで約40m
丸井錦糸町店まで約600m
まいばすけっと住吉駅北店まで約280m
オーケー住吉店まで約440m
社会福祉法人あそか会あそか病院まで約410m
住吉交番まで約70m
江東住吉郵便局まで約110m
丸井錦糸町店まで約820m
くすりの福太郎住吉店まで約180m
猿江恩賜公園まで約430m
アーパー・マインドまで約300m
島忠江東猿江店まで約740m

■駐車場　　　有（敷金1ヶ月）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　60台
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■設　計　　　広建設計
■施　工　　　㈱大本組
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K（21.26㎡～25.61㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営は、長期的な家賃収入が期待できるというイメージ以外にも、資金が少なくても金融機関から融資を受けながらできる、出資するだけで管理は任せておけばいいので不労所得になる、といったように良いイメージを抱いている人も多いと思います。

アパートの数が少なく、アパートの需要が高かった時代であれば、ただ座っているだけでも長期的な家賃収入を得て儲けることができたかもしれません。しかし、現在は不動産投資がブームになった影響を受けてアパートの供給数も増えてきたため、以前よりも簡単に儲けることはできなくなってきています。

そのため、現在はアパート経営を行うにあたり、しっかりと空室のリスクを抑えながら投資利回りを高めるための経営戦略を練る必要が出てきました。投資利回りを高めるためには、どのような方法があるのでしょうか？

投資利回りを高めるということは、アパート経営によって入ってくる収入を増やすということです。アパート経営を行った場合の収入は、家賃収入から修繕費や委託管理費といった諸費用を引いて残った部分になります。

そのため、収入を増やすには、家賃収入を増やす、コストを抑える、家賃収入以外の収入を得るということが重要なポイントと言えるでしょう。

まず1つ目の極意は、家賃収入を増やすためのアプローチです。家賃収入を増やすには、全体的に家賃設定を上げる必要がありますが、いきなり家賃設定を上げられても、入居者としても納得できません。

そこで、家賃設定を上げても納得できる状態を作り上げる方法として、部屋のリフォームやリノベーションを行うといった手段が挙げられます。リフォームやリノベーションを行うことで利便性が高くなるほか、部屋がきれいな状態になるため、家賃設定を上げたとしてもある程度の需要が期待でき、投資利回りを高めることにつながるでしょう。

リフォームとリノベーションはどちらも一時的に大きな出費を伴ってしまいますが、長い目で見ると、家賃設定を高くすることができるため、結果的に得られるメリットは大きいと言えるでしょう。

「リフォームとリノベーションって言い方が違うだけじゃないの？」と疑問に感じている人も多いと思うので、両者の違いについても少し触れておきます。

リフォームとは、老朽化した部分を修繕や交換によって新しい状態にして利便性を高めるような修繕を意味しています。例えば、退去時に行う壁紙の張替えや、古くなったキッチン設備やトイレ、浴槽などを新しいものに交換することなどがリフォームのイメージとなります。

部分的な修繕や変更にはなるものの、設備面としてはリフォーム前よりも利便性が高まるため、入居者を確保しやすくなります。また、家賃設定を多少上げたとしても「その設備がついているなら妥当な設定か」といったように、家賃設定を正当化できるきっかけになると言えるでしょう。

リノベーションとは、リフォームのような部分的な修繕や設備の修繕ではなく、大掛かりな工事を伴うような修繕を意味しています。例えば、元々の部屋の間取りが2LDKといったように、入居者が限定されてしまうような間取りの場合には、仕切りの壁をなくして広々とした1LDKに変更するような工事がリノベーションです。

リノベーションは、リフォームよりも大掛かりな工事になるため、費用が多くかかるというデメリットがあります。しかし、築年数の経過した古いアパートを現代のニーズに合わせた新しいアパートに変更できるため、より入居者を確保しやすくなると言えるでしょう。

ウォークインクローゼットを設置するといったように、リノベーションで現代のニーズに合わせれば合わせるほど、利便性は高くできます。しかし、リノベーションを行った分だけ家賃設定を上げることができるわけではありません。

そのため、リフォームだけでなくリノベーションを行う場合にも、家賃設定の引き上げ額を決めた上で、どの程度のリフォームやリノベーションが適正なのか考える必要があります。リフォームやリノベーションの費用を一気に回収しようとするのではなく、入居者目線に合わせた適正価格を設定するようにしましょう。

家賃設定を引き上げることが一番の理想とは言えますが、周辺の家賃相場などを考えると、家賃設定を引き上げることで孤立してしまい、空室のリスクを引き上げてしまう可能性もあるため、注意しなければなりません。

2つ目の極意は、ポイントの2つ目にあったコストを抑えるためのアプローチです。収入を増やすための対策を考える際は、家賃収入を増やすことを優先的に考えがちですが、いくら家賃収入を増やしたとしても管理費などのアパート経営を行うためのコストが多ければ、増えた分の家賃収入を相殺してしまうことになります。

逆に、家賃収入が変わらなかったとしても、管理費などのコストを抑えることができれば、収入の増加につながるため、結果的に投資利回りを高めることにつなげることができると言えるでしょう。

特に築年数の経過したアパートにはコストが多くかかってしまう無駄が潜んでいる場合が多くあります。代表的なコストを抑える方法をご紹介します。

アパートの販売を手掛けている不動産会社がそのままアパートの管理を行っていることが一般的です。不動産会社は、入居者を募集するための広告活動、アパートの定期清掃、家賃徴収、入退去時の室内や経年劣化による建物の修繕の手配など、様々なアパートの日常的な管理を行っています。

これらの不動産会社が行う日常的な管理に対して、管理委託費をオーナーは支払う必要がありますが、明確な管理委託費の上限が定められていません。家賃収入の5～10％が相場と言われているため、これが10％程度に設定されている場合は、管理委託費を低く設定している不動産会社に変更することで、コストを抑えることができます。

例えば、不動産会社を変更することで、管理委託費が家賃収入の10％から5％に下がった場合には、家賃収入が毎月100万円のアパートあれば、毎月10万円管理委託費として徴収されていたものが、毎月5万円に減ることになります。1年で考えると60万円節約できたことになるため、実質60万円家賃収入が増えるのと同じ効果が期待できます。

不動産会社を変更することに気乗りしない場合は、不動産会社に管理委託費の引き下げを要求することも手段の1つと言えます。管理を行っている不動産会社からすれば、管理を変更されてしまうと、大きな収入を失ってしまうことにつながるため、要求に応じてくれる可能性が高いと言えるでしょう。