竣　工　2022年3月
最寄駅　住吉駅徒歩10分
総戸数　14戸

住　所　東京都江東区石島24-11
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1DK住居対象／キャンペーンＥ／適用可
■1DK住居対象／実質フリーレント1.5ヶ月

■1LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ハーモニーフラッツスミヨシ

■近隣周辺施設情報
精華楼まで約180m
業務スーパー 石島店まで約170m
まいばすけっと 江東扇橋3丁目店まで約560m
セブンイレブン 江東扇橋店まで約200m
セブンイレブン 江東扇橋2丁目店まで約260m
ライフ深川猿江店まで約670m
マルエツ清澄白河店まで約700m
まいばすけっと江東千石1丁目店まで約780m
扇橋公園まで約300m

■駐車場　　　─
■バイク置場　─
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ナミキ都市設計研究所株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社ナミキ
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（24.37㎡～48.99㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の売却をする際に販売価格の目安となるのが不動産会社が行う査定です。通常の不動産であれば、物件の状態や類似の取引事例などを加味して不動産会社が査定価格を算出します。

これらは「取引事例比較法」や「原価法」と言われる方法ですが、自分が住むための不動産ではない投資用物件の場合は違います。投資用物件には収益性があるため、先ほどの査定方法に加えて「収益還元法」という方法が用いられます。

収益還元法は、その投資用マンションが生み出す収益力に基づいて不動産の価格を求めていく方法です。求め方は、直接還元法とDCF法の2つあります。

還元利回りはキャップレートとも言われ、周辺エリアの類似物件の利回りを参考にして決めます。例えば、年間の家賃収入が240万円で、還元利回りが6％であれば、240万円÷6×100の計算式から、査定価格は4,000万円ということになります。

住居用の不動産とは違い、査定価格の算出には収益還元法を加えて行われます。不明や疑問に思ったことは不動産会社に説明を求めてみましょう。

投資用マンションは、所有する部屋を貸す代わりに家賃収入を得ることで事業として成り立ちます。そのため入居者がいる投資用マンションを購入すると、買主は「利益がいくらあるか」や「投資したお金はいつ回収できるか」などが予測しやすいメリットがあります。

一方、空室の物件を購入すると、家賃収入を得るために新たに入居者を募集しなければいけません。購入後すぐに収入が得られないばかりではなく、入居者がいつ決まるのか確約もないため、買主候補者にしてみると空室の投資用マンションを購入するのに二の足を踏んでしまうこともあるのです。

また空室の投資用マンションは、部屋の中を確認してもらえるメリットもありますが、値引き交渉の理由にされやすいというデメリットもあります。売買を成立させるために価格を下げることにもなりますので、できるだけ満室状態にしてから売りに出すようにしましょう。

事業用の不動産は住居用物件とは違って、手元に資金をどう残すか、を考えて売却するタイミングを選ぶこともできます。その基準のひとつがデッドクロスです。

不動産投資におけるデットクロスとは、主に「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指しています。

事業用の不動産を購入すると、その購入費用は減価償却として毎年経費に計上することができますが、減価償却ができるのは物件の法定耐用年数によって期間が決まっています。つまり減価償却期間が終わると、計上できる経費が減少してしまい、利益が増えることで税金も増えてしまうのです。

こうした知識がないと、手元に残るキャッシュが知らずに減っているということもあるのです。売却する際は、減価償却がいつ終わるのかも考えてみましょう。

不動産投資は税金との関わりが少なくありません。不動産を取得するには、不動産取得税、所有時には固定資産税などがかかります。また、不動産投資によって得られる所得が増えることで支払う税金も増えていきます。

こうした税金の仕組みを知らないと、気づかずに損をしていることもあります。特に売却の際に知っておきたいのは、短期譲渡所得税と長期譲渡所得税の適用期間です。

投資用マンションを売却する際に注意しておきたいのは、売却するときにかかる譲渡所得税です。この譲渡所得税は不動産を持っている期間によって、税率が変わってきます。

譲渡所得には、下記のように短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つがあります。短期譲渡所得は所有していた期間が5年以下で、5年以上になると長期譲渡所得となり、下記のように税率が違います。

つまり所有して4年以内で売却するよりも、5年経過してから売却した方が譲渡所得税が減額することになります。投資用マンションを売却する場合、この5年のひとつの目安と検討してみると良いでしょう。

竣　工　2007年9月
最寄駅　木場駅徒歩6分
総戸数　60戸

住　所　東京都江東区木場2-17-7
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアキバコウエン
COMFORIA 木場公園

■近隣周辺施設情報
北野エースフーズブティック門前仲町店まで約790m
まいばすけっと木場駅前店まで約640m
大黒屋門前仲町店まで約450m
セブンイレブン江東冬木店まで約380m
ファミリーマート木場2丁目店まで約300m
ローソン木場公園店まで約190m
ローソン木場2丁目店まで約250m
くすりの福太郎木場駅前店まで約280m
深川ギャザリアまで約570m
TSUTAYA門前仲町店まで約510m
医療法人社団修世会木場病院まで約260m
江東木場郵便局まで約340m
木場病院まで約250m
東京東信用金庫深川支店まで約350m
江東区役所まで約1290m

広大な緑園と共に在る暮らしこそ、先端。常に緑と上手に付き合うことを日常としています。水と緑。美と文化。あらゆるものが身近に揃う広大な緑園の木場公園。そのパークサイド・エリア、しかも都心直通の地だからこそ先進の暮らしが始まります。大手町直通7分。銀座・東京も10分圏内の都心近接立地です。清潔感と開放感を両立した、心地よい住空間。清潔感あふれるエントランスから、内廊下によるアプローチとした深い安らぎを感じられるレジデンス。公園の開放感を身近にした住空間は、ペアガラスを採用するなど居住性に配慮したハイ・クオリティな仕様。

■駐車場　　　3台
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　54台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（21.35㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年4月
最寄駅　亀戸駅徒歩5分
総戸数　73戸

住　所　東京都江東区亀戸6-42-7
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アルテシモクレルトルテ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン 亀戸駅東口店まで約350m
Maxvalu Expressまで約520m
まいばすけっと 江東亀戸6丁目店まで約550m
アトレ亀戸まで約630m
ドン・キホーテ亀戸駅前店まで約590m
肉のハナマサまで約820m
マツモトキヨシ亀戸駅前店まで約650m
亀戸南公園まで約130m
亀戸緑道公園まで約340m
マクドナルド亀戸店まで約410m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ARG一級建築士事務所
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.44㎡～26.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アメリカのハワイは海外のリゾートエリアとして有名なエリアです。ハワイは旅行先としても日本人の人気が高く、海外不動産に投資する際にハワイ不動産を購入したいと考える人も少なくありません。

しかし、投資対象としてみた時、ハワイ不動産投資にはメリットだけでなくデメリットやリスクがあります。それぞれ詳しく見て行きましょう。

ハワイはリゾートエリアとして世界的な知名度を持っているため、世界中の投資家から注目されているエリアです。ハワイでは投資用物件の需要も多くため、ハワイの不動産価格は他のエリアと比較しても堅調な推移をしているのが特徴的です。

アメリカ不動産のポータルサイトであるRedfinの統計によると、値動きが細かいものの、ハワイ州の不動産価格は長期的には右肩上がりで上昇しています。

新型コロナウイルス感染症拡大の影響が大きい2020年以降も、それ以前と比較するとペースが鈍っているものの、値上がりを続けている状況です。ただし、アメリカの不動産価格が上昇している背景には、大規模な金融緩和があったことにも注意が必要と言えるでしょう。

過去の傾向が将来の値動きを保証するとは断言できないものの、市場が大崩れしづらい背景を持っていることは、ハワイ不動産投資のメリットと言えます。

そのほか、ハワイは日本人の人気も高いリゾート地なので、現地で不動産エージェント業を営む日本人もたくさんいます。物件の売買や購入後の賃貸管理について、日本人の不動産エージェントを頼れる点もハワイ不動産投資のメリットとなります。

海外不動産投資においては、日本との時差があるほか言語も違う現地人とのコミュニケーションは投資家にとって負担が大きくなります。しかし、商習慣や言語が同じ日本人とのやり取りであれば負担を軽減可能です。

その一方で、ハワイ不動産投資が持つ代表的な注意点としては、高価格低利回りの物件も多いことや、築古物件では修繕費がかさむことなどが挙げられます。

先に挙げたRedfinの統計によると、2021年6月時点におけるハワイ州の物件価格は$671,000であり、日本円に換算すると約7,000万円です。ハワイ不動産の価格は世界的に見ても高い部類に入ります。

また、高価格の物件は利回りが低くなる点に要注意です。ハワイ不動産の中には表面利回りが2%前後しかないものも少なくありません。ハワイ不動産は利回り狙いの投資には適していないと言えます。

ハワイ不動産に投資するのであれば、長期的なキャピタルゲインや資産性に着目した投資方法が適していると言えるでしょう。

そのほか、ハワイには築50年を超えるような築古物件も多い点にも要注意です。築古物件では修繕費がかさんで思うようにキャッシュフローが出ないこともあります。築古物件を購入するのであれば、購入手続きの前にインスペクションを入れるなどで対策をしておきましょう。

インスペクションとは、専門業者による物件の点検調査を指しています。修繕を要する箇所があればインスペクションで指摘されるため、修繕費用の負担区分について売主と交渉も可能です。ハワイの築古物件投資では、事前に修繕の不安要素をつぶしておくことが重要になります。

フィリピンは、急速な人口増加や経済発展によって不動産投資先としても注目されています。フィリピンのリゾート地としては、セブ島エリアが有名です。セブ島エリアにおける不動産投資についてメリットやリスクなどを解説します。

セブ島エリアの不動産投資が持つメリットの1つは、高所得の外国人入居者がターゲット層となる点です。セブ島はリゾート地でありながら、セブシティエリアと呼ばれる都心部では海外IT企業の拠点も数多く設置されています。

フィリピンではほとんどのエリアで英語が通じるほか、ITアウトソーシング産業が盛んです。また、セブ島は英語やプログラミングなどの留学先として選ばれることも多くなっています。

これらの背景から、フィリピンに進出する海外IT企業も多いものです。都心部には現地に派遣されている外国人駐在員も多く居住しています。

2021年時点におけるフィリピンの首都マニラでは、外資の流入量も多いことなどからコンドミニアム価格の値動きが激しいものの、首都以外のエリアでは順調に不動産価格が上昇中です。セブ島エリアでは、上記のような市場環境を背景としつつ、海外不動産の中でも安価に物件を購入できます。

セブ島エリアの不動産投資では、フィリピンの経済動向や新型コロナウイルスの影響などを受けやすい点がリスクと言えます。セブ島エリアの代表的な産業は、既に解説したIT産業や観光産業などです。

IT産業は海外企業の動向に影響を受けるほか、観光産業は世界的な景気の動向や新型コロナウイルス感染症の状況に影響されます。

例えば、セブ島のコンドミニアム投資では、管理組合の規制がなければ空室期間中にホテル運用することも可能です。しかし、世界的に景気が後退している時期には観光客も減ってしまいます。

また、世界的にコロナウイルス感染症が収束していない2021年8月時点では、観光産業の動向も先行き不透明です。外国人が入居者や宿泊者のメインターゲットとなるセブ島の不動産投資では、外的な要因の影響を受けやすい点に注意を要します。

パタヤの不動産投資が持つメリットは、安価に物件を購入できることとホテル運用も有効な点などです。

2021年時点のタイでは、首都バンコクの不動産価格は直近10年間で大きく値上がりしたものの、地方都市の物件はまだ比較的安価に購入できます。パタヤもハワイ同様に欧米から人気のリゾートエリアですが、ハワイと比較すればパタヤの物件価格はそれほど高くありません。

同じ海外リゾートの物件という観点で比較すると、パタヤの不動産投資は効率的に利益を上げることが可能です。また、周辺諸国からも観光客が集まってくるため、物件のホテル運用でも利益を狙えます。

パタヤの不動産投資では、物件売却の方向性も含む出口戦略に要注意です。タイは東南アジアの中では国として少子高齢化が進んでいる部類に入ります。CIAの統計によると、例えばフィリピンにおける2020年の年齢中央値は24.1歳ですが、タイでは39歳です。特に、タイ人女性の年齢中央値はすでに40.1歳に達しています。

また、国際連合の統計によると、2015年～2020年におけるタイの平均人口増加率は0.3%です。1%を超えているフィリピンやカンボジアなどと比較すると、タイの人口増加率は低くなっています。

パタヤに限らずタイ全体に言えることですが、統計で比較する限りは、タイの不動産は他の国よりもキャピタルゲインの期待などが薄いと言えます。パタヤ不動産に投資する場合は、物件売却も含めた出口戦略について事前の検討が重要です。

竣　工　2020年4月
最寄駅　住吉駅徒歩1分
総戸数　30戸

住　所　東京都江東区住吉2-7-12
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プレール・ドゥークスミヨシエキマエ

■近隣周辺施設情報
江東住吉郵便局まで約100m
どらっぐぱぱす住吉店まで約280m
まいばすけっと住吉駅北店まで約230m
ローソン住吉1丁目店まで約400m
まなべ幼稚園まで約110m
ローソン江東住吉2丁目店まで約70m
セブンイレブン江東住吉2丁目店まで約90m
セブンイレブン江東毛利1丁目店まで約150m
くすりの福太郎住吉2丁目店まで約380m
島忠江東猿江店まで約680m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（26.62㎡～26.75㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ペット足洗い場

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2014年9月
最寄駅　住吉駅徒歩8分
総戸数　64戸

住　所　東京都江東区扇橋2-7-12
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
メイクスデザインスミヨシアジールコート

■近隣周辺施設情報
深川立川病院まで約100m
セブンイレブン江東扇橋店まで約100m
ライフ深川猿江店まで約500m
ローソン猿江二丁目店まで約500m
島忠江東猿江店まで約600m
江東西税務署まで約600m
猿江一丁目公園まで約500m
日先神社まで約400m
業務スーパー石島店まで約350m
猿江保育園まで約280m
まいばすけっと江東扇橋３丁目まで約500m
江東千田郵便局まで約350m
深川警察署千田交番まで約450m
江東区立扇橋小学校まで約350m
ファミリーマート江東石島店まで約450m

■駐車場　　　2台
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　60台
―――――――
■設　計　　　株式会社橘建築設計事務所
■施　工　　　多田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.6㎡～ 25.81㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年1月
最寄駅　住吉駅徒歩10分
総戸数　26戸

住　所　東京都江東区千田5-7
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ベルウッドウエスト

■近隣周辺施設情報
錦糸町PARCOまで約2500m
丸井錦糸町店まで約2500m
オオゼキ菊川店まで約800m
業務スーパー石島店まで約500m
ライフ深川猿江店まで約1000m
まいばすけっと江東扇橋３丁目まで約260m
ファミリーマートヤマキ千田店まで約140m
タイガー薬局まで約140m
どらっぐぱぱす住吉店まで約700m
江東千田郵便局まで約300m
江東千田郵便局まで約150m
猿江恩賜公園まで約600m
江東公園まで約160m
あそか病院まで約1000m
深川立川病院まで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社サイトウ建築設計事務所
■施　工　　　株式会社カシワバラ・コーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.79㎡～51.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2017年1月
最寄駅　住吉駅徒歩7分
総戸数　41戸

住　所　東京都江東区扇橋2-11-4
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ウィルテラスフカガワスミヨシ

■近隣周辺施設情報
ライフ深川猿江店まで約340m
まいばすけっと江東扇橋3丁目店まで約360m
セブンイレブン江東扇橋2丁目店まで約150m
セブンイレブン江東扇橋店まで約370m
ファミリーマートヤマキ千田店まで約240m
くすりの福太郎住吉2丁目店まで約590m
島忠江東猿江店まで約330m
イトーヨーカドーアリオ北砂店まで約1090m
あそか病院まで約1090m
深川警察署千田交番まで約370m
猿江恩賜公園まで約970m
キッチンオリジン住吉店まで約570m
江東千田郵便局まで約380m

竣　工　2019年9月
最寄駅　住吉駅徒歩7分
総戸数　61戸

住　所　東京都江東区扇橋2-23-8
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■601号室対象／実質フリーレント3ヶ月

■105／305号室対象／フリーレント2ヶ月
■105／305号室対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
バウスフラッツスミヨシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東扇橋2丁目店まで約150m
まいばすけっと 江東扇橋3丁目店まで約260m
ライフ 深川猿江店まで約450m
島忠 江東猿江店まで約450m
ザ・ダイソーローソンストア100江東石島店まで約450m
業務スーパー石島店まで約500m
どらっぐぱぱす江東千石店まで約700m
江東公園まで約50m
扇橋三丁目公園まで約350m
江東区スポーツ会館体育館まで約600m
猿江恩賜公園まで約700m
深川立川病院まで約270m
江東千田郵便局まで約160m
みずほ銀行住吉駅前出張所まで役800m

■駐車場　　　1台（平置式）
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　新日本建設株式会社
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.34㎡～37.80㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ペット足洗い場

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アメリカのハワイは海外のリゾートエリアとして有名なエリアです。ハワイは旅行先としても日本人の人気が高く、海外不動産に投資する際にハワイ不動産を購入したいと考える人も少なくありません。

しかし、投資対象としてみた時、ハワイ不動産投資にはメリットだけでなくデメリットやリスクがあります。それぞれ詳しく見て行きましょう。

ハワイ不動産投資が持つメリットとして、不動産市場が堅調であることと、日本人エージェントが多い、という点が挙げられます。

ハワイはリゾートエリアとして世界的な知名度を持っているため、世界中の投資家から注目されているエリアです。ハワイでは投資用物件の需要も多くため、ハワイの不動産価格は他のエリアと比較しても堅調な推移をしているのが特徴的です。

新型コロナウイルス感染症拡大の影響が大きい2020年以降も、それ以前と比較するとペースが鈍っているものの、値上がりを続けている状況です。ただし、アメリカの不動産価格が上昇している背景には、大規模な金融緩和があったことにも注意が必要と言えるでしょう。

過去の傾向が将来の値動きを保証するとは断言できないものの、市場が大崩れしづらい背景を持っていることは、ハワイ不動産投資のメリットと言えます。

そのほか、ハワイは日本人の人気も高いリゾート地なので、現地で不動産エージェント業を営む日本人もたくさんいます。物件の売買や購入後の賃貸管理について、日本人の不動産エージェントを頼れる点もハワイ不動産投資のメリットとなります。

海外不動産投資においては、日本との時差があるほか言語も違う現地人とのコミュニケーションは投資家にとって負担が大きくなります。しかし、商習慣や言語が同じ日本人とのやり取りであれば負担を軽減可能です。

その一方で、ハワイ不動産投資が持つ代表的な注意点としては、高価格低利回りの物件も多いことや、築古物件では修繕費がかさむことなどが挙げられます。

先に挙げたRedfinの統計によると、2021年6月時点におけるハワイ州の物件価格は$671,000であり、日本円に換算すると約7,000万円です。ハワイ不動産の価格は世界的に見ても高い部類に入ります。

また、高価格の物件は利回りが低くなる点に要注意です。ハワイ不動産の中には表面利回りが2%前後しかないものも少なくありません。ハワイ不動産は利回り狙いの投資には適していないと言えます。

ハワイ不動産に投資するのであれば、長期的なキャピタルゲインや資産性に着目した投資方法が適していると言えるでしょう。

そのほか、ハワイには築50年を超えるような築古物件も多い点にも要注意です。築古物件では修繕費がかさんで思うようにキャッシュフローが出ないこともあります。築古物件を購入するのであれば、購入手続きの前にインスペクションを入れるなどで対策をしておきましょう。

インスペクションとは、専門業者による物件の点検調査を指しています。修繕を要する箇所があればインスペクションで指摘されるため、修繕費用の負担区分について売主と交渉も可能です。ハワイの築古物件投資では、事前に修繕の不安要素をつぶしておくことが重要になります。

フィリピンは、急速な人口増加や経済発展によって不動産投資先としても注目されています。フィリピンのリゾート地としては、セブ島エリアが有名です。セブ島エリアにおける不動産投資についてメリットやリスクなどを解説します。

セブ島エリアの不動産投資が持つメリットの1つは、高所得の外国人入居者がターゲット層となる点です。セブ島はリゾート地でありながら、セブシティエリアと呼ばれる都心部では海外IT企業の拠点も数多く設置されています。

フィリピンではほとんどのエリアで英語が通じるほか、ITアウトソーシング産業が盛んです。また、セブ島は英語やプログラミングなどの留学先として選ばれることも多くなっています。

これらの背景から、フィリピンに進出する海外IT企業も多いものです。都心部には現地に派遣されている外国人駐在員も多く居住しています。

2021年時点におけるフィリピンの首都マニラでは、外資の流入量も多いことなどからコンドミニアム価格の値動きが激しいものの、首都以外のエリアでは順調に不動産価格が上昇中です。セブ島エリアでは、上記のような市場環境を背景としつつ、海外不動産の中でも安価に物件を購入できます。

セブ島エリアの不動産投資では、フィリピンの経済動向や新型コロナウイルスの影響などを受けやすい点がリスクと言えます。セブ島エリアの代表的な産業は、既に解説したIT産業や観光産業などです。

IT産業は海外企業の動向に影響を受けるほか、観光産業は世界的な景気の動向や新型コロナウイルス感染症の状況に影響されます。

例えば、セブ島のコンドミニアム投資では、管理組合の規制がなければ空室期間中にホテル運用することも可能です。しかし、世界的に景気が後退している時期には観光客も減ってしまいます。

また、世界的にコロナウイルス感染症が収束していない2021年8月時点では、観光産業の動向も先行き不透明です。外国人が入居者や宿泊者のメインターゲットとなるセブ島の不動産投資では、外的な要因の影響を受けやすい点に注意を要します。

タイのパタヤもハワイなどと並んで世界的に有名なリゾートエリアです。パタヤの不動産投資が持つメリットやリスクについて解説します。

2021年時点のタイでは、首都バンコクの不動産価格は直近10年間で大きく値上がりしたものの、地方都市の物件はまだ比較的安価に購入できます。パタヤもハワイ同様に欧米から人気のリゾートエリアですが、ハワイと比較すればパタヤの物件価格はそれほど高くありません。

同じ海外リゾートの物件という観点で比較すると、パタヤの不動産投資は効率的に利益を上げることが可能です。また、周辺諸国からも観光客が集まってくるため、物件のホテル運用でも利益を狙えます。

パタヤの不動産投資では、物件売却の方向性も含む出口戦略に要注意です。タイは東南アジアの中では国として少子高齢化が進んでいる部類に入ります。CIAの統計によると、例えばフィリピンにおける2020年の年齢中央値は24.1歳ですが、タイでは39歳です。特に、タイ人女性の年齢中央値はすでに40.1歳に達しています。

また、国際連合の統計によると、2015年～2020年におけるタイの平均人口増加率は0.3%です。1%を超えているフィリピンやカンボジアなどと比較すると、タイの人口増加率は低くなっています。

パタヤに限らずタイ全体に言えることですが、統計で比較する限りは、タイの不動産は他の国よりもキャピタルゲインの期待などが薄いと言えます。パタヤ不動産に投資する場合は、物件売却も含めた出口戦略について事前の検討が重要です。

竣　工　2019年1月
最寄駅　住吉駅徒歩7分
総戸数　100戸

住　所　東京都江東区扇橋2-9-2
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
ジニアフカガワスミヨシ

■近隣周辺施設情報
島忠まで約350m
まいばすけっとまで約640m
まいばすけっと江東扇橋3丁目店まで約640m
マルエツ清澄白河店まで約800m
ライフ深川猿江店まで約400m
アリオ北砂店まで約1600m
島忠江東猿江店まで約350m
あそか病院まで約850m
猿江恩賜公園まで約1200m
住吉銀座商店街まで約700m

■駐車場　　　4台（平置式）月額31,900円
■バイク置場　10台/月額4,400円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.26㎡～25.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

土地がなかなか売れない理由は、その土地の特性によって様々あります。変形地や狭小地、傾斜地など、土地の形状や広さが利用しにくく、売れにくいことがあります。

田舎などの辺鄙な地域の土地で、周辺にその土地を利用する需要が少なく、売れないケースもあります。さらに、市街化調整区域や農地では、法規制によって土地利用が限定されており、なかなか売れないことがあります。

農地法の適用を受ける農地の場合、住宅地等の農地以外への転用には農業委員会の許可が必要になります。また、都市計画法の市街化調整区域内の土地である場合、建物を建築するときは行政の許可を得る必要があり、売却の難易度を高めてしまう一因となっています。

土地の売買では需要の多寡だけでなく、このような法的な側面からも土地を売却する難易度は大きく変わってきます。売れにくい原因を把握し、どのような方法であれば活用できるのか検討しておくことも重要なポイントです。

駐車場経営は、形状が多少悪い土地や狭小地であっても、車が入る間口と駐車可能な広さがあれば検討可能な活用方法で、少額の初期投資額で始めることができます。

駐車場経営の主な方法としては、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

月極駐車場の初期費用としては、舗装工事の費用が必要になります。管理は不動産管理会社に委託するか、あるいは、台数が少なければオーナー自身が自主管理することも可能です。

コインパーキングの場合、初期費用は塗装工事に加えて機材の設置費用等が数100万円必要になります。管理を委託する場合、機材の設置会社に管理を任せるケースが多いでしょう。

田舎などで土地利用ニーズの少ない地域であっても、付近に住宅や工場、事業所などがあるのに駐車場が少ないケースもあり、一定の月極駐車場ニーズを見込めることがあります。人口密集地域であれば、駐車ニーズも多く、収益性の高いコインパーキングを検討できるケースもあります。

太陽光発電投資は、田舎の地域などで日照の良い広い土地に向いている土地活用方法です。土地利用ニーズが少ない場合であっても利用者を探す必要がなく、建物の建築が制限される農地や市街化調整区域であっても検討可能な土地活用法といえます。

太陽光発電によって発電された電力は、経済産業省が定めるFIT制度によって一定期間固定価格で買い取ってもらうことができ、10年程度で投資費用を回収できる可能性が高いことから、リスクは比較的低いといえます。

ただし、太陽光発電パネルの設置にはある程度の広さの土地の確保が必要であり、また、パネルの設置や発電システムの導入費用がかかります。1,000万円～数1,000万円程度の初期投資費用がかかるため、初期投資を回収できないリスクがあります。

その他、太陽の日照条件によって発電量が変わってしまったり、設備の故障などの修繕に追加費用がかかるリスクもあります。太陽光発電を検討する際は、これらのリスクにも注意し検討してみましょう。

トランクルーム経営は、間口や広さが一定規模以上ある必要があるものの、狭小地や不整形地であってもコンテナが設置できれば検討できる土地活用方法です。初期投資費用も、数100万円という比較的少額から始めることが可能です。

ただし、荷物を預かるにはある程度利用者にアクセスの良い場所であることが必要であり、住宅地が近い、主要道路へのアクセスが良いなど、ある程度の利便性がある土地であることが条件となるでしょう。

また、トランクルームは倉庫に該当するため、市街化調整区域や建築基準法上の住居専用地域などでは検討できないといえます。管理などのランニングコストは少ない一方、賃料収入が少なく、収益性は高くない傾向がある点にも注意が必要です。

資材置き場は、資材を運び込むことができるほどの間口と広さがあれば、立地を問わず検討できる土地活用法で、土地の関する法規制の影響も受けません。

ただし、建設業者や工場、運送業者などの資材を置くニーズがあることが前提になります。近隣にそのような業者の多い地域であったり、オーナーが元々関係業者と繋がりがあるような場合であったりするケースでないと、賃貸ニーズを捉えるのは難しいといえるでしょう。

農地である場合は、市民農園という活用方法もあります。1,000㎡未満、複数の利用者への貸付け、貸付期間5年以内、利用者による農作物の栽培は営利目的でないこと、という条件を満たし、農業委員会の承認を受けることで、市民農園を開設することが可能です。（※参照：農林水産省「1．市民農園の開設手順」）

また、農業を営んでいる場合は、園主指導の下、利用者に農作業をおこなってもらう体験型の市民農園として活用することも可能です。この場合、農地法の手続きは不要です。農園の管理をすべて請け負うNPO法人などもあり、農地から収益を得ることも可能です。

野建て看板の用地として貸し出すという土地活用方法もあります。土地の広さや形状を問わず、狭小地や不整形地でも設置可能ですが、幹線道路や鉄道などからの視認性が高い土地であることが条件になるでしょう。

看板の制作会社が、広告募集の依頼も請け負うことがあるので、依頼を検討してみましょう。ただし、看板の広告料はわずかであり、収益性は低い活用方法であることに注意が必要です。また、自治体によっては、条例で看板などの広告を設置できる地域について規制を設けていることがあるので注意しましょう。

ここまで、売りにくい土地の活用方法として6つの方法をご紹介しました。土地が売りにくい理由は、土地の広さや形状からして利用しにくいこと、立地からして需要が少ないことが挙げられます。それぞれのケースに適した活用方法について見て行きましょう。

駐車場経営やトランクルーム経営は、狭小地や不整形地であっても検討できる土地活用法ですが、最低限の間口や広さは必要であり、それぞれの利用ニーズがあることが条件になります。いずれも、数100万円程度の初期費用がかかりますが、比較的に収益性は高いといえます。

資材置き場や看板用地は、駐車場経営やトランクルーム経営よりも土地の形状や広さの条件は選ばないものの、利用ニーズが限定され、収益性も低いといえるでしょう。

土地の形状や広さには問題がないが、立地が田舎など利用ニーズの少ない土地である場合は、太陽光発電投資という活用方法を検討してみましょう。陽当たりが良く広大な土地であれば検討可能です。1,000万円～数1,000万円程度の初期費用はかかりますが、収益性も高いといえます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　住吉駅徒歩9分
総戸数　59戸

住　所　東京都江東区千田6-13
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プレール・ドゥークスミヨシ4
プレール・ドゥーク住吉Ⅳ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマートヤマキ千田店まで約120m
セブンイレブン江東扇橋2丁目店まで約200m
業務スーパー石島店まで約250m
ベイ薬局扇橋店まで約370m
江東千田郵便局まで約130m
西尾歯科クリニックまで約120m
深川立川病院まで約250m
ローソンストア100江東石島店まで約160m
東京イースト21まで約680m
千石公園まで約190m
島忠江東猿江店まで約850m

■駐車場　　　1台（平置式）月額22,000円
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　55台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエティープラス
■施　工　　　株式会社カシワバラ・コーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.53㎡～25.76㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ペット足洗い場

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マンションの買取は仲介とは違う売却方法です。買主や売却価格に加えて売却期間など、複数のポイントが仲介と異なります。買取と仲介との主な違いについて解説します。

マンションの買取とは、不動産会社にマンションを売却することを指します。不動産の売買としてイメージされやすいのは仲介のほうで、仲介による不動産売却では個人の第三者にマンションを売却します。

不動産会社の買取による売却価格は、仲介でマンションを売却する場合よりも、20%〜30%程度低くなります。不動産会社は、買い取ったマンションをリフォームなどしてから転売するためです。なお、転売時には周辺相場に合わせた価格で売却します。

周辺相場と買取価格の差額については、不動産会社の利益に充当されるほか、リフォームなどの費用として使われます。

不動産会社に買取を依頼した場合は、早くて1週間〜1ヶ月程度で売却が完了します。仲介でマンションを売却する場合は、買手を探すところから始めるため、売却が完了するまでにおおよそ3ヶ月～6か月などの時間が必要となり、さらに長期化してしまう可能性もあります。

不動産会社にマンションの買取を依頼する場合は、不動産のウェブサイトに物件情報を掲載するなどの広告活動が不要です。買取の場合は、新たに買手を探す必要がないためです。

例えば、近隣へマンションを売却することをできるだけ知られたくない場合、買取で売却することでウェブサイトやチラシによる広告を行わずに済みます。このような事情がある場合、買取による売却のメリットは大きいと言えるでしょう。

マンションの買取サービスを利用するメリットは、主に売却完了までの期間と手間の少なさにあります。

マンションの買取を利用する最大のメリットは、短期間で売却手続きが完了することです。例えば、転勤が決まっているために売却手続きに時間をかけられない場合などは、買取で売却することを検討してみましょう。

ただし、具体的にいつお金が入ってくるのか、不動産会社と売買契約を結ぶまでに確認することが重要です。契約内容によっては、お金が入ってくるのはマンションを引渡してから1ヶ月後などの場合もあります。

仲介でマンションを売却する場合は、買手候補者から希望あった時には内覧の対応をしなくてはなりません。内覧で印象を良くするためには、室内の掃除や整理整頓が必要です。

しかし、買取でマンションを売却する場合は、不動産会社の査定が完了したら室内を誰かに見せる必要がありません。何度も掃除や整理整頓をしなくて済むのがマンション買取のメリットです。

仲介でマンションを売却する場合は、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。しかし、買取でマンションを売却する場合は仲介手数料がかかりません。不動産会社がマンションを購入するため、買手を探す必要がないからです。

仲介でマンションを売却すると、売却価格の3.3%＋6.6万円を仲介手数料として不動産会社に支払います。マンションを売却するための経費が少なく済むのは、マンション買取のメリットです。

買取でマンションを売却するデメリットは、売却価格が仲介よりも安いことと、不動産会社が必ずしも買い取ってくれるとは限らないことです。

マンションの買取を利用する最大のデメリットは、売却額が仲介よりも安くなってしまうことです。立地がとても良いなど、不動産会社から見て高く売れるポイントを持っているマンションは、買取額が上がる可能性もあります。

しかし、大半の場合は安くなってしまうので、売却完了までの時間に余裕がある場合や、できるだけ価格を優先した場合には、仲介で売却することを検討してみると良いでしょう。

なお、買取を不動産会社に依頼するには、まずは買取額を決めるために不動産会社の査定を受けることになります。買取額の妥当性を判断するためにも、複数の不動産会社から査定を受け、査定価格を比較してみましょう。

下記は複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは全国エリアに対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

買取による売却は、仲介では売りにくいマンションを売りたい場合にも適しています。しかし、不動産会社はどんなマンションでも買い取るわけではありません。

不動産会社がマンションを買い取るのは、後に転売する予定であることが大半となります。転売できる見込みが薄いと判断された場合は、買取に対応してもらえないこともあります。

買取と仲介とでは、売却が完了するまでの期間に大きな違いがあります。短期間で売却を完了させたい場合は、買取で売却することを検討してみましょう。

マンションを売却する時には、どの程度売却活動に時間をかけられるのか、あらかじめスケジュールを立てておくと、買取か仲介かで迷わずに済みます。

なお、一部の不動産会社は、仲介で一定期間が経過しても買手が見つからなかった場合は不動産会社が買取る「買取保証」というサービスを展開しています。時間はあるものの確実に売却を完了させたい場合は、買取保証サービスの利用を検討しておきましょう。

極端に築年数が経過しているマンションや、旧耐震基準で建てられたマンションなどを売却する場合も、買取による売却が適しています。築古のマンションや旧耐震基準で建てられているマンションなどは、購入にあたって住宅ローンを使えない場合が多いためです。

購入に住宅ローンを利用できないマンションは、仲介による売却の難易度が高くなります。また、売出し期間が長期化しているマンションは、買手から選ばれにくいものです。「なかなか売れないのは何か理由があるのだろう」と思われてしまう可能性もあります。

売却期間の長期化を避けるためにも、購入に住宅ローンを利用できないマンションは、買取で売却することを検討しておくと良いでしょう。

築年数が多少経過していても、駅から近いなど立地が良いマンションは仲介での売却を検討してみましょう。

マンション購入希望者の多くは、利便性を重視して家を比較します。好立地で利便性の良いマンションは、仲介で売却する場合でもすぐに買手が見つかる可能性が高く、住宅ローンの融資を活用しやすい物件であるためです。