竣　工　2022年2月
最寄駅　大島駅徒歩3分
総戸数　50戸

住　所　東京都江東区大島8-5-3
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
コンフォリアオオジマDEUX

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大島駅南店まで約670m
ローソン大島5丁目店まで約630m
ファミリーマート大島8丁目店まで約300m
デイリーヤマザキ江東東砂1丁目店まで約430m
ヨークマート東砂店まで約540m
ダイエー東大島店まで約350m
アリオ北砂まで約2070m
ドンキホーテ亀戸駅前店まで約2280m
BOOKOFF14号江戸川平井店まで約1960m
江東北砂五郵便局まで約520m
江東病院まで約860m
大島八丁目公園まで約210m
秀林外語専門学校まで約1870m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社サイトウ建築設計事務所
■施　工　　　株式会社カシワバラ・コーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.63㎡～25.67㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に成功しやすいエリアの特長として最も着目すべきポイントは、人口が増えているかどうかという点です。人口が増えているエリアでは、住宅需要が喚起されるため、住宅の賃貸ニーズを見込めます。賃貸ニーズの有無は空室リスクの大きさを判断する上で重要なポイントです。

2021年時点の日本ではすでに人口が減少する局面に入っていますが、都心などのエリアに限定すれば、転入超過によって人口が増加しているエリアがあります。

なお、コロナウイルス感染症の拡大によってテレワークを取り入れる企業が増えたことで、2020年に都心から郊外へ移る人が例年より増えています。

しかし、東京都全体で見れば人口が減っている時期もあるものの、区別の人口などミクロの視点で見れば、どのエリアでも人口が減っているというわけではありません。賃貸需要という側面で見たとき、未だ東京都内が最も不動産投資の候補として挙がりやすいエリアと言えるでしょう。

一方、人口減少が続く地方都市でも、県全体では人口が減っているものの、主要駅近くに限定してみると人口増加傾向にあるエリアがあります。このようなエリアを投資先とすることで、将来の賃貸需要を見込んだ投資も検討できるでしょう。

投資エリアを選ぶ上では、都道府県別の人口推移だけではなく、範囲を限定してミクロの人口推移を確認することも重要です。

賃貸ニーズの多さを判断する上では、人口増加率とともに、若手の社会人世代がどの程度住んでいるのかについても確認する必要があります。賃貸住宅に住むのは、主に20代～30代などの単身者またはDINKS世帯などです。

人口推移とともに世代別の人口についても、都道府県および市区町村のホームページで調べられます。不動産投資のエリアを絞り込む上では、各自治体のホームページを見ながら比較することも重要です。

人口に関するポイントよりも優先順位は下がりますが、将来的な賃貸需要を検証するうえでは、今後再開発が行われるエリアを選ぶことも有効です。再開発が行われるエリアでは、交通利便性や生活利便性が向上するため、周辺から人口が集まってくる可能性もあります。

人口が集まっているエリアでは地価が上昇しやすいため、不動産投資におけるキャピタルゲインを狙えることもあります。

再開発に関する情報は、都道府県及び市区町村のホームページなどからも収集可能です。しかしながら、再開発の計画が持ち上がっているものの周辺住民の理解を得られないなどの事情により、計画がなかなか進展しないといったことも少なくありません。

そのほか、再開発計画の認可から計画完了までの間に数年かかるなどといったことも多いものです。再開発計画には過度な期待を寄せず、計画が履行されない場合でも問題がないような投資を検討しましょう。

2020年にコロナウイルス感染症が拡大して以降、東京都の人口が転出増加に転じたことは大きなニュースとして報道されました。しかし、年ごとの人口推移では、東京都の人口は増加しています。

ただし、2020年から2021年にかけて人口増加の勢いがかなり弱まったことは事実です。なお、2021年における東京都の統計を見ると、4月や5月など入学・入社・転勤が盛んな時期は人口が増えているエリアも多いものです。しかし、それ以外の時期では対前年同月比で人口が減少しているエリアも目立ちます。

2021年時点では、東京都全体で見れば人口推移は横ばいになっていますが、ミクロの視点で見ると、エリアによって違いがあるため要注意です。

大阪府は東京都の次に大きな都市圏ですが、東京都とは違って人口減少の傾向が強くなっています。2020年から2021年の人口減少は直近の3年間よりも顕著であり、大阪府ではコロナウイルス感染症拡大の影響が東京都よりも大きかったと言えるでしょう。

一方で、大阪の中でも都心6区と呼ばれる中央区・北区・西区・浪速区・天王寺区・福島区における人口推移は以下グラフの通りです。

大阪府全体の人口は減少傾向にありますが、都心6区ではどの区でも人口増加が続いています。コロナの影響が強かった2020年から2021年にかけても、人口の増加傾向は変わっていません。

大阪府内で投資エリアを選ぶ上では、特にミクロの視点で統計を調査することが重要と考えられます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　大島駅徒歩3分
総戸数　35戸

住　所　東京都江東区大島7-1-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
スタンズオオシマ
ＳＴＡＮＤＺ大島

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東大島5丁目店まで約470m
ドラッグストアスマイル大島店まで約140m
株式会社インテリア館イシバシ大島店まで約1250m
薬局くすりの福太郎公団店まで約1250m
たんぽぽ薬局大島店まで約1320m
ダイエー東大島店まで約350m
ピーコックストア大島店まで約1280m
ファッションセンターしまむらダイエー東大島店まで約350m
miniピアゴ大島5丁目店まで約250m
ローソン大島五丁目店まで約330m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社建築設計アーキフォルム
■施　工　　　日本建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.18㎡～25.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却するときに発生する仲介手数料は、売買契約が成立したことに対する成功報酬です。金額は不動産会社が決めることができますが、その上限は「宅地建物取引業法第四十六条第一項」で定められています。仲介手数料の上限については、下記の速算法を用いるのが通例になっています。

仲介を担当した不動産会社はこの計算式を元に仲介手数料を請求しますが、これはあくまでも法で定められた上限額ということになります。

仲介手数料の上限額であるため、それ以下であれば法律に違反することはなく、無料でも問題ありません。そのため不動産を売却する際に仲介手数料を支払わないケースもあるのです。下記が代表的な4つの方法です。

仲介手数料は、仲介をする不動産会社にとって主な収入源となります。売買を成立させるためには人件費や広告費などが必要ですが、それらの費用もすべて売買契約が成立しなければ得ることができないということになります。

しかし、このような背景がある中で、仲介手数料を無料にしている不動産会社があります。これは独自の仕組みを用いて、エンドユーザーから仲介手数料をもらわないようにしているからなのです。

例えば、両手仲介の活用です。不動産の売買は買主と売主がいて成立します。つまり、仲介会社1社で不動産の売買が成立すると、買主側と売主側の両方に仲介手数料が発生します。

買主側と売主側にそれぞれ不動産会社がいる場合、売買契約が成立した際には、買主は買主側の不動産会社に、売主は売主側の不動産会社に仲介手数料を支払います。一方、ひとつの不動産会社が売主と買主を見つけると、両方から仲介手数料を得ることができます。

この場合、売主と買主からの仲介手数料をそれぞれ半額にしたり、あるいはどちらかを無料にすることでも不動産会社としては利益を出せる可能性があります。そのため取り扱う物件を増やす目的で、売主側の仲介手数料を無料にしている不動産会社があるのです。

次のケースは、不動産会社への交渉によって仲介手数料を無料にする方法です。これは不動産会社がその条件に応じてくれることが必要です。

例えば、中古マンションを売却しようと不動産会社に仲介を依頼した際に、リフォームをしてから売却することを提案されることがあります。このときに、提示された条件でリフォームをする代わりに、売買が成立した際の仲介手数料は発生しないように交渉できるケースがあります。

リフォームをすると人件費や広告費をそれほどかけずに早期に売却できる可能性があり、リフォームの工事費用で利益を出すこともできます。そのため仲介手数料無料に応じてくれる可能性があるのです。

不動産を売却する方法は仲介だけではなく、「買取」という方法があります。買取は、売主から不動産会社が買い取る方法です。

買取は仲介業務には当たりませんので仲介手数料は発生しません。ただし、不動産会社が買い取る際の価格は、市場での相場価格より7割ほど低くなる傾向があります。それは不動産会社は買い取った物件を、リフォームなどをして市場で売却するからです。

買取は、仲介手数料がかからず早期売却を見込める、というメリットがありますが、最終的な手残り金が少なくなってしまうケースもあるため注意しましょう。

不動産売買は不動産会社に仲介してもらうだけでなく、個人で売買することも可能です。取引の自由度は高く、価格の設定も契約内容も自分の思い通りにできます。不動産会社に依頼しないため、売買が成立した際に仲介手数料も発生しません。

ただし、不動産の売買は契約ごとですので、責任の所在をはっきりさせておくなど、注意しなければいけないことがあります。また、不動産市場で売却活動をするにも手間や労力が必要で、慣れていない場合は買主候補、あるいはその窓口の不動産会社に不審に思われることもあります。

その他、レインズへの登録ができないことや、買主が金融機関に持ち込んだ時の物件評価に影響を与える可能性など、様々な懸念点があります。個人売買を検討するのであれば、ある程度の不動産知識や経験を必要とする点に注意しましょう。

仲介手数料を無料にしている不動産会社の中には、手数料とは違う名目で料金を請求することがあります。例えば、「コンサルティング料」や「紹介料」「システム料」といった項目になっているのです。

仲介手数料とは違うため、法的な縛りがなく請求額は自由設定になっていることがあります。そのため通常の仲介手数料よりも高い金額を支払うこともあるのです。こうした事態を招かないためにも、仲介手数料が無料になっている仕組みを聞いて、納得してから契約するようにしましょう。

囲い込みとは、仲介を行っている不動産会社が両手仲介をするために、買主候補が現れても売却をしないことです。売主側の仲介手数料を無料にした場合、買主側からの仲介手数料が入らないと不動産会社は収入を得ることはできません。そこで他社から買い付けの申し込みが入っても、いろいろな理由をつけて断ってしまうのです。

売主としてみれば、買主が現れたらすぐに売却したいケースであっても、不動産会社の都合で売却が見送られてしまう可能性があります。

こうした囲い込みをされないようにするためには、不動産会社と連絡を密にとって、どのような売却活動をしたのか、問い合わせの本数や内容などを細かく報告してもらいましょう。少しでも不審なところがあれば確認をして、改善されなければ不動産会社を変更することも検討してください。

仲介手数料が無料であっても、最終的な売却価格が安くなってしまうと手残り金が少なくなってしまうことがあります。仲介手数料にだけ注目するのではなく、まずはできるだけ高く売却できるような戦略を持つことも重要なポイントとなります。

複数の不動産会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠、仲介手数料の有無などを確認し、それぞれの会社の対応を比較してみましょう。

下記、複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪質な業者を積極的に排除しており、全国に対応している特徴があります。

竣　工　2021年11月
最寄駅　木場駅徒歩4分
総戸数　35戸

住　所　東京都江東区木場6-8-15
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
キバステーションレジデンス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約840m
イトーヨーカドー木場店まで約260m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
セブンイレブン江東木場1丁目店まで約270m
ファミリーマート木場6丁目店まで約370m
ローソン江東木場店まで約190m
サンクス江東塩浜2丁目店まで約690m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
深川ギャザリアまで約350m
青藍会鈴木病院まで約550m
江東木場郵便局まで約550m
スマイルクラブナーサリー木場まで約380m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.27㎡～25.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資において信頼できる不動産会社を見分けるためには、どのような不動産会社であれば信頼できるのか把握する必要があります。まず、信頼できる不動産会社の特長について解説します。

不動産投資は長期継続的な収入が見込めるなど、メリットの多い資産運用です。しかし、不動産投資には気を付けるべきリスクやデメリットもあります。

また、空室や資産価値の下落など、不動産投資にまつわるリスクやデメリットは複数あるため、物件ごとに注意すべきリスクなどは異なるのが実態です。

このため、物件を購入するメリットばかり主張する不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。物件ごとのリスクやデメリットについて、人口統計の分析など客観的な指標に基づいて説明してくれるかどうか、チェックしてみましょう。

プレゼンを受けた時点でリスク・デメリットの説明があるかはもとより、投資家からリスクやデメリットについて質問した時に明確な答えが返ってこない不動産会社は避けておきましょう。

不動産投資は収益を上げるために行う資産運用であり、賃貸運用しても収益が残らない物件に投資する意味は限られると言えます。

投資用物件を判断する上では、キャッシュフローと呼ばれる毎月の手残り額などに着目することが必要です。キャッシュフローを計算するためには、想定される家賃収入に加えて賃貸管理費や固定資産税など様々な経費を想定することになります。

この時、想定されている経費や家賃の下落幅、空室率の上昇などマイナス面での数値が多く計上されていると、実際に賃貸運用した場合の収支とシミュレーションのずれも少なくなります。このようなシミュレーションを提案している不動産投資会社の信頼性は高いと言えるでしょう。

反対に、経費を少なくして少しでも利益が上がるように見せ、購入を促す不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。シミュレーションに不足が無いか、経営が悪化した時に備えて数値にストレスをかけても問題がないか、確認してみましょう。

不動産投資を効率的に進めるためには、不動産投資ローンを活用するのが有効です。しかし、不動産投資ローンは誰でもいくらでも使えるというわけではなく、年収や年齢、勤務先情報などの属性によって借入額の限度が決まっています。

悪質な不動産会社は自社の売上を優先するために、投資家に限度額までローンを使わせることも少なくありません。後先を考えずに借入を重ねてしまうと、そのうち投資規模の拡大に行き詰まるほか、返済が大きな負担になってしまうことも考えられます。

空室が発生すると給与収入等からのローン返済が必要になるため、不動産投資ローンの借りすぎには要注意です。

一方、顧客の資金状況や投資の目的のヒヤリング、車や住宅ローンを活用したい場合の総合的なライフプランの提案など、無理のない範囲でローンを利用するよう勧めてくる不動産会社は信頼性が高いと言えます。

不動産投資は物件を購入して終了ではなく、物件購入後に入居者が入ることで初めて家賃収入を得られる資産運用の方法です。入居者の募集によって賃貸管理を継続するためには、経験やノウハウの蓄積も必要になります。

賃貸運用によって起こり得るトラブルや対処法について知識がある営業マンならば、要注意のリスクやデメリットについても幅広い説明も期待できます。

販売だけではなく賃貸管理の部署も持っていることで、賃貸管理のノウハウが営業マンにも浸透している不動産会社であれば、購入から管理、売却までワンストップでの案内を受けることもできます。

営業マンのプレゼンなどからリスクやデメリットを判断するためには、不動産投資に関する知識が必要です。不動産投資に関する知識がないと、特に注意すべきリスクなどについて判断基準を持てません。

知識がない状態だと、そもそも営業マンに何を質問すればよいのか、営業マンのプレゼンは根拠に基づいた論理的なものなのかなどを判断できなくなってしまいます。

結果的に「この営業マンは一生懸命で誠実な印象を持ったから」などのように、具体的な根拠のない判断を下してしまうこともあります。営業マンの人柄も重要なポイントの1つではありますが、不動産投資は資産運用である以上、利益などの数字に基づいた根拠を持って判断する必要があります。

本やインターネットで概要を掴んだら、不動産投資会社が行っている初心者向けのセミナーを受講するなども検討してみると良いでしょう。不動産投資会社の初心者向けセミナーでは、不動産投資の基礎的な知識を身に着けることができ、疑問点が出てきた場合にはその場で質問することも可能です。

例えば、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売を行う東証1部上場企業の「プロパティエージェント」では、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

なお、営業マンの言うことが正しいかどうか判断するためには、複数の不動産会社と並行してコミュニケーションを取ることも有効です。1社からの案内に疑問を持った時、他社へその内容を相談することで、複数社の意見を比較することが出来るためです。不動産投資セミナーを受講する際も、複数のセミナーを受講して比較してみると良いでしょう。

多くの不動産会社は営業している物件の収支シミュレーションを作成しています。収支シミュレーションは、物件の見込み利益などを判断する上で重要な判断材料です。

しかし、不動産会社が作成した収支シミュレーションが必ずしも正確で実態に即しているとは限りません。収支シミュレーションを提示されたら、必要な経費に抜けがないか、甘い見込みに基づいていないかなど、投資家自身が確認する必要があります。

投資用不動産を取扱う不動産会社の中には、金融機関と提携してローンを斡旋しているところもあります。提携金融機関のローンは比較的審査を通過しやすい点でメリットがあるものの、貸し付け条件などについては確認が必要です。

提携金融機関の中には、申込者の信頼性よりも不動産会社や物件の信頼性を重視して融資しているところも多いものです。このため、物件そのものの資産性や収益性があまり評価されていない場合には、投資家にとって貸し付け条件があまり良くないことも考えられます。

借りられるからと言って提携ローンの条件を鵜呑みにするのではなく、金利などの貸付条件を確認して冷静に判断することが重要です。毎月のキャッシュフローが出るような条件になっているか、他行と比較して金利や年数などの条件が悪くないか、チェックしてみましょう。

管理部門も併設している不動産会社がノウハウを持っているかという点については、管理戸数や管理業を展開している年数などを見て判断するのが有効です。

戸数や管理開始後の年数が少ない場合には、なぜ少ないのか原因を探るとともに、具体的にどのような方法で管理をしているのか確認してみましょう。

そのほか、管理戸数に対してスタッフの人数が少なすぎる場合には、管理業務に満足な対応ができていないことも考えられます。この場合にはノウハウの共有などもできていない恐れがあるため要注意です。

竣　工　2019年2月
最寄駅　木場駅徒歩6分
総戸数　63戸

住　所　東京都江東区東陽1-25-14
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ディームスキバ
Dimus 木場

■近隣周辺施設情報
大陽ビルクリニックまで約480m
洲崎川緑道公園まで約250m
東陽一丁目第二公園まで279m
まいばすけっと 江東東陽1丁目店まで約80m
ローソンストア100 東陽一丁目店まで約140m
セブンイレブン東陽店まで約290m
深川警察署東陽交番まで約270m
くすりの福太郎東陽町３丁目店まで約430m
まいばすけっと東陽１丁目店まで約140m
イトーヨーカドーまで約900m
赤札堂まで約400m
文教堂書店まで約750m
木場公園まで約1300m
江東区役所まで約1100m

■駐車場　　　7台
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　木内建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.69㎡～32.45㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資初心者の失敗で起こりやすいのが、「いい物件ですよ」「こういう物件はなかなか売りに出されません」といった、メリットばかりを強調した不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまうことです。

「プロの人が言っているのだから間違いないだろう」と考える方もいますが、物件にはメリットばかりではなくデメリットもあり、特に初心者では気づかないことがあります。

自社の利益を優先して考えている会社の場合、不動産会社はこうしたデメリットを把握していても、積極的に伝えてくれるところばかりではありません。具体的な物件のデメリットには、下記のようなことが挙げられます。

投資目的で不動産を購入する際は、このようなデメリットについても確認しましょう。不動産投資の情報収集をしながら、自身で物件を確認するための基準を持つことが重要となります。

不動産投資用の物件を購入する際に指標の一つとなるのが利回りです。利回りは月間あるいは年間の収入および利益を推測するのに役立ちます。しかし利回りはあくまでも想定のもので、将来にわたってその通りに利益が得られる訳ではありません。

また、突発的な事情で修繕が必要になったり、入居者が退去した後に空室が埋まらないといった事態が起きることがあります。

初心者の場合、こうした事態に適切に対応できず、管理会社に任せてしまうことがあります。しかし、管理会社は運営のサポートを行ってくれますが、重要な投資判断はオーナー自身が決断する必要があり、また最終的な責任もオーナーが負うことになります。

不動産投資には特有のリスクがありますので、そのリスクに対応できるように体制を整えておくことが事業を展開していく上で不可欠です。

不動産投資の初心者方が間違いやすいポイントとして、「利益の出る物件であればどの物件でも構わない」と思ってしまうケースがあります。

投資用不動産といっても、長期間保有して利益を出していくタイプの物件や、キャピタルゲインを狙うための物件など、目的に適した物件があります。例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた場合、短期的に利益が大きくても、将来的に資産価値の下落、家賃の下落が起こりやすい物件は向いていないと考えられます。

不動産投資で利益を生み出すのは賃貸用物件です。そのため適切に物件を管理する必要がありますが、費用削減のために清掃業務やメンテナンスを怠ってしまうケースもあります。

管理体制が良くないと入居者が退出したり、新しい入居者が入ってこないという事態を引き起こします。このようなメンテナンスや小さな修繕を怠ってしまうことで、大きな失敗につながるケースもあるため注意が必要です。物件のメンテナンスを怠ってしまった失敗事例として、下記2つの事例を見てみましょう。

「外壁に小さな亀裂を見つけたと管理会社から報告があったが、工事費用が高額だったため放置していた。すると、亀裂が徐々に大きくなり建物内部に雨水が浸水してしまったため、修繕工事を行った。しかし、躯体の劣化がひどく、修繕費用がさらに高額となった。」

「消防法で決められている火災報知器の検査や消防設備の点検などを費用削減のために行わなかった。そのため火事が発生した際に消防設備が機能せず、建物が全焼することとなった。」

ここまで不動産投資初心者の方が注意したい失敗事例・原因について解説しました。これらを踏まえた上でどのような対策をしておくと良いのか、3つの対策法を紹介します。

不動産投資を検討している方向けに、「オーナーは家賃が振り込まれるのを待つだけ」というフレーズで営業を行う不動産会社もあります。しかし、管理の大部分を委託できたとしても、物件のオーナーはその都度運営に関する投資判断をしていく必要があります。

不動産投資で利益を出すためには、オーナーとして経費の用途や管理会社との付き合い、リスク対策などを適切に行っていくことが重要です。しかし必要な知識がないと、不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、勢いで物件を購入してしまったり、といった失敗に繋がっていきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強してみましょう。不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になります。不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知り、それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

取得できる可能性のある物件には、さまざまなタイプがあります。利回りの高い物件や低い物件、高額な物件や少額で購入できる物件、ワンルームマンションや一棟アパートなど、多彩に選択肢があり、運営していくための難易度、向き不向きもさまざまです。

つまり、自分に合った物件が選べる一方、合わない物件を選んでしまうこともあります。こうしたリスクに対して適切な対策を取らなければ目的を達成することができず、不動産投資は失敗してしまうことになります。

まずは自身の投資目的を設定して、適切な物件を選べるように情報収集を行ってみましょう。投資目的の設定には、初心者向けに提供されている不動産投資セミナーを受講してみるのも有効な手段です。

例えば、プロパティエージェントの「0から始める不動産投資セミナー」では、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

不動産投資を始めて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」と、投資の専門家に多くの質問をしたい方向けの「個別セミナー&個別相談」の二つのタイプがあります。自身の状況に合わせて参加を検討されてみると良いでしょう。

こうしたリスク対策をするには、資金に余裕を持って賃貸物件を運用する必要があります。手元の資金を全て投資に回してしまったり、不動産投資で得た収益をプライベートの消費などに使うのは最小限に抑え、リスク対策のためなどに有効に使うようにしましょう。

竣　工　2019年2月
最寄駅　東陽町駅徒歩7分
総戸数　60戸

住　所　東京都江東区東陽5-29-16
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームストウヨウチョウ
Dimus 東陽町

■近隣周辺施設情報
西友東陽町店まで約660m
西友東陽町店まで約710m
サミットストアイースト21店まで約710m
スーパータイヨー東陽町店まで約680m
ミニストップ東陽5丁目店まで約110m
ファミリーマート東陽六丁目店まで約380m
デイリーヤマザキ東陽町店まで約370m
東京イースト21まで約490m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約500m
江東区役所まで約500m
江東区文化センター内郵便局まで約580m
くすりの福太郎東陽町店まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（32.00㎡～70.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アメリカ不動産投資を検討する上で重要なポイントは、予算や狙いたい利益など金額的なことを最初に整理することです。希望を明確にしてから情報収集することで、投資のパートナーとなる不動産会社の見極めなどもしやすくなります。

不動産投資で狙える利益には、大きく分けて家賃収入と物件売却による売却差益の2種類があります。アメリカ不動産投資においても、基本的にはこの2つの利益を得られるような物件を検討していくことになります。

アメリカ不動産投資を始めている方の中には、短期的な利益ではなく、物件の中長期的な資産性に着目する方もいます。例えば、アメリカにはロサンゼルス・ニューヨーク・ホノルルなど世界的に有名なエリアが複数あり、有名エリアの物件は中長期的な視点で見たときの資産性も高くなっています。

条件の良い物件は低リスクな反面、家賃収入に対する価格が高くなっており、利回りが低くなっていたり、物件の大きな値上がり幅も期待しにくい傾向があります。希望条件の全てを同時に狙える物件は多くないため、物件選びに際して意思決定するためには、優先したいものを決めることが必要です。

zillow・Redfin・Truliaなどのwebサイトがアメリカ不動産のポータルサイトとして代表的です。上記のwebサイトは全て英語表記となっていますが、ブラウザの翻訳機能を使えばある程度は内容を理解できるようになっています。

まずは用意できる予算にもとづいて、どのエリアであれば物件を買えそうか考えてみると良いでしょう。エリアごとの相場観をつかめれば、後に不動産会社から物件情報を案内されたときに物件の見極めをしやすくなります。

予算にもとづいてエリアの見当をつけたら、そのエリアの不動産を取扱っている不動産会社を探します。アメリカ現地では不動産会社はあるものの、多くの不動産エージェントは個人事業主として活動しており、日本とは事情が異なるため注意が必要です。

大手の不動産会社に依頼したいと考える方も少なくありませんが、日本以上に会社の評判だけでなくエージェントの質に重点を置いて検討することが大切です。現地の大手不動産会社に属していても、質の良くない不動産エージェントもいることがあるためです。

アメリカ不動産投資を始めて検討するのであれば、日系企業でアメリカ不動産投資を取扱う不動産会社を探してみるのも良いでしょう。日系企業であれば、言語の壁がないうえにビジネス感覚も近く、「まずは情報収集したい」という方に適していると考えられます。

また、可能な限り見当をつけたエリアに進出している不動産会社を選ぶことも考えておきましょう。現地に進出している不動産会社の方が、より鮮度の高い情報を提供してくれる可能性が高く、希望している物件の情報にアクセスしやすい可能性が高まるためです。

ニューヨークは世界で最も大きな都市の1つです。ウォール街は世界最大の金融街として認知されており、ウォール街の動向は世界経済に対して大きく影響します。広大な国土を持つアメリカの中でも東海岸最大の都市であり、多くの人口が集まっている点が特徴的です。

ニューヨークでは不動産価格が高く低利回りの物件も多いため、どちらかというと資産性重視の投資をしたい場合に適したエリアとなっています。

ロサンゼルスはアメリカ大陸の西海岸で最大の都市で、西海岸における産業集積地の1つとなっています。また、ハリウッドがあるなど世界的なエンターテインメントの発信地としても有名です。

人口が多く経済的にも発展していることから都心部の物件価格は高めで、予算によってはエリアを厳選する必要があります。

ハワイは世界的に有名なリゾートエリアです。なお、ハワイ不動産投資とは、多くの場合は州都ホノルルの不動産投資を指しています。

ハワイ不動産の価格は長期間にわたって上昇傾向にあります。また、戸建住宅や通常のコンドミニアムに加えて、短期滞在の宿泊客を対象としてホテル運用が可能なホテルコンドミニアムも多数流通しています。

ただし、2020年4月にはハワイへの訪問者数が前年同月比で99.4%減るなど、ハワイの産業は新型コロナウイルスの影響を大きく受けています。ハワイの不動産マーケットが今後どのような動向を見せるか、注意が必要です。

ダラスはテキサス州の州都オースティンや南部のヒューストンなどと並ぶ、テキサス州における大都市の1つです。アメリカ本土の中でも東西の真ん中に位置していることから、ダラスフォートワース空港はアメリカの流通における中心地となっています。

物流の面で利便性が高いことに加えて、2022年1月時点ではテキサス州に法人所得税が設定されていません。このため多くの大企業が集まってきており、企業の増加とともに人口も増加しているため、ダラスは今後アメリカの中でも特に発展していくことが期待されている都市の一つです。

不動産市場に目を向けると、ニューヨークやロサンゼルスよりは安価な物件も多いのが特徴となっています。

アメリカ不動産投資に関する情報を収集する方法について解説します。重要なポイントは、できるだけ現地の不動産エージェントから情報収集することです。

アメリカ不動産投資の始め方として、情報収集と不動産会社を探すことについて触れましたが、アメリカ不動産投資に関する情報収集はwebとセミナーが中心的です。

日本国内の不動産投資に関しては多くの本も出版されており、本を読むことも情報収集及び勉強として有効です。しかし、アメリカ不動産投資は日本国内の不動産投資と比較して先例が少ないため、アメリカ不動産投資について解説した本はそれほど多くありません。

また、不動産会社の経営者などが自社の宣伝として本を出版しているケースもあります。中立的な視点を持って情報収集する上では、複数のセミナーなどに参加して比較してみることも検討しておきましょう。

アメリカ不動産投資会社「オープンハウス」オープンハウスは日本で創業した不動産会社であり、東証1部取引市場で株式上場しています。日本国内における分譲住宅販売で大きな実績があるうえに、投資用のアメリカ不動産についても国内有数の実績を持っています。

アメリカ不動産投資だけを取扱っているわけではなく、グループとして日本国内に強固な基盤を持っているため、不動産会社倒産などのリスクが比較的低い点が特徴的です。

そのほか、海外不動産投資に融資する国内の金融機関は少ないため、アメリカ不動産投資では資金調達が課題になることがあります。オープンハウスでは、グループ会社のアイビーネットが投資用のアメリカ不動産購入に対して融資しており、課題となりやすい資金調達面でも強みがあります。

オープンハウスでは、初心者向けにアメリカ不動産の基礎がわかる不動産投資セミナーを定期的に開催しています。アメリカが投資国として注目されている理由や、アメリカ不動産と日本の不動産の違い、税効果などだけでなく、アメリカ不動産のリスクや起こりうるトラブルなどについても解説しているため、きちんと理解を深めてから投資を始めたい、メリットとデメリットを慎重に検討したい、という方にも適したセミナー内容となっています。

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩4分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区森下5-18-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネキクカワエキマエ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート江東森下4丁目店まで約240m
セブンイレブン墨田菊川店まで約260m
ローソン江東猿江1丁目店まで約400m
マルエツ菊川店まで約220m
オオゼキ菊川店まで約300m
三井住友銀行菊川出張所まで約270m
みずほ銀行 菊川出張所まで約400m
墨田菊川郵便局まで約250m
かさい眼科まで約350m
あゆみ保育園まで約450m
江東区立深川第一中学校まで約280m
東京都立墨田工業高等学校まで約280m
江東区森下文化センターまで約700m
高森公園まで約550m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　2台/月額3,300円
■駐輪場　　　23台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施　工　　　小俣建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.65㎡～35.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

賃貸中の区分マンションの売却方法は、賃貸契約を締結したままオーナーのみが交代するオーナーチェンジという売却方法が選択されることがほとんどです。

居住用としてではなく、賃貸用として売却するという点が通常の不動産売却とは異なる点ですが、その他は基本的に同じです。不動産会社に賃貸中の区分マンションの売却を検討している旨を相談し、売却を進めていきます。

ただし、オーナーチェンジの場合は管理会社を継続するかどうか、内見ができない場合に付帯設備についてどのように説明するのか、住居の売却とは異なるポイントがあります。購入者も投資目的で検討しているため、収益性についても重要なポイントとなります。

これらの注意点があるため、売却を依頼する不動産会社については収益不動産を専門的に扱う不動産会社への依頼を検討することも大切なポイントとなってきます。

通常の居住用物件の場合、市場相場に築年数や劣化状況などの個別情報などを踏まえつつ価値がどのくらいかを判断します。一方、投資用物件の場合、収益還元法による価格も踏まえて判断するため、特別な知識が求められます。

多くの不動産会社では投資用物件の査定にも対応しています。しかし、不動産会社で査定の際に何を重視するかが異なり、査定結果にも差が生じるため、複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格や査定の根拠を比較してみましょう。

査定結果、担当者との相性、売却実績などを総合的に判断しながら、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めます。

仲介を依頼した後は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約締結後は不動産会社が中心になって売却活動を行ってくれます。媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。不動産会社が発見した買主の中から自分で選んで契約することもできます。

専任・専属専任媒介契約では、売主は専任媒介契約をした1社にしか仲介を依頼することができませんが、依頼を受けた不動産会社には定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ物件情報を登録する義務が発生します。どの契約形式が良いか迷う場合には、まずは一般媒介契約を締結して様子を見るなど、工夫をしてみましょう。

なお、媒介契約後は不動産会社が主体となって活動を行ってくれますが、値下げ交渉、不動産会社から進捗報告を受けて売却期間と価格の調整、必要書類の準備、抵当権抹消のための金融機関との連携など、売主主体の業務も多数あるので注意してください。

また買主との値下げ交渉を不動産会社へ任せるのであれば、値下げ交渉があることを想定して応じられる価格をあらかじめ決めておき、不動産会社へ伝えておくと良いでしょう。

売買契約締結前に確認しておく必要がある事項として、修繕積立金の引き継ぎ、今後の修繕計画、管理会社の継続可否などが挙げられます。

区分マンションでは定期的に行われる大規模修繕に備えて修繕積立金を徴収しています。売主はオーナーが変更することを理由に修繕積立金を引き出すことはできず、それまでの修繕積立金は買主が引き継ぐのでその旨を明確にしておかなくてはなりません。

また、引き渡し後のトラブルを回避するためにも、マンション全体の修繕計画・修繕履歴、室内の修繕履歴なども合わせて確認しておきましょう。他にも、現在管理を委託している管理会社の管理継続可否を決めておくことも大切です。

売買契約締結後、物件の引き渡しの際に元オーナーから新オーナーへの所有権移転登記を完了させ、最後に入居者にオーナーの変更を通知すれば売却手続きは一通り完了です。オーナーの変更の通知に関する様式は特に決まっていませんが、トラブル回避のためにも以下の事項を盛り込んでおきましょう。

空室状態の区分マンションとは違い、賃貸中の区分マンションは所有していれば家賃収入を見込める物件です。収益物件が売りに出されているということは「何らかの問題が潜んでいるのでは」と買主は不安を抱きます。

そのため、理由を聞かれた場合に速やかに伝えられるように、資産整理のため、老後資金を確保するため、買い替えのためといった理由を整理しておくと良いです。

ただし、売り急いでいることを相手に伝えてしまうと、買主から強気の交渉をされてしまうことがあります。売却理由についてどのように伝えるのか、状況にあわせて不動産会社と相談を行っておきましょう。

通常の不動産売買では、内覧時に室内の状況を確認できますが、賃貸中の区分マンションを売却する際は入居中なので買主に室内の様子を見せることはできません。

そのままでは買主にとって不利になるため、入退去があった場合、原状回復工事後の写真を撮って残しておくなど工夫してみましょう。

売却時にはその写真を買主に提示すれば、室内の様子を確認できるため、売買契約の締結に至りやすくなります。

民法改正により、売却した不動産に契約条件とは異なる何かしらの欠陥が潜んでいた場合、売主は契約不適合責任を負うことになります。

契約不適合責任を負うことになると、相手から契約解除や損害賠償を請求されるといったトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

売主が故意に事実を伝えなかっただけでなく、欠陥に気付いていなかった場合にも、同様に契約不適合責任を負います。

そのため、売主は物件に不具合がないか把握することを努めるほか、不具合があった場合は売買契約書や告知書などの書面で通知し、当該不具合の責任を負わない旨を明記するなど対策が必要です。

また、契約不適合責任について明記していない場合は、買主が不備を知ってから1年間は追及可能となります。あらかじめ、引き渡しの日から〇ヶ月といったように期限を設定しておくと良いでしょう。

竣　工　2020年9月
最寄駅　木場駅徒歩8分
総戸数　24戸

住　所　東京都江東区東陽5-15-8
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアキバスカイガーデン
GENOVIA木場skygarden

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと木場駅前店まで約510m
イトーヨーカドー アリオ北砂店まで約2200m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約230m
ファミリーマート東陽六丁目店まで約320m
くすりの福太郎東陽町店まで約500m
オリジン弁当東陽町店まで約400m
ゆで太郎まで約350m
ビックエコーまで約400m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約410m
深川警察署東陽交番まで約510m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　22台(初回登録料3,300円）
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.39㎡～25.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、賃貸・売却することで収益を得る投資です。

中古区分マンションでは、同程度のグレードを持つ新築区分マンションに比べると価格の下落が緩やかになる傾向があり、かつ、新築マンションに比べて価格そのものが安くなります。

立地がよく管理状態の良いマンションであれば実需もあり、売却益を狙うことも可能です。戸建投資や一棟物に比べて、建物価格の割合が大きい分、立地や間取りなどの要素から将来的な価格を予測しやすい傾向があります。

中古マンションの価格は新築マンションに比べると20％から40％程度低いため、投資額を安く抑えることができます。

ただし、建物の担保評価が落ちるため融資も付きにくくなり、頭金が大きくなる可能性がある点には注意が必要です。また、家賃収入面からは、新築マンションに比べて家賃相場が低くなり、空室リスク、修繕リスクも高くなる点は懸念事項と言えるでしょう。

一方、入居者がすでに入居したまま売買されるオーナーチェンジ物件であることも多く、その場合購入してすぐに賃貸収入が入って来るメリットがあります。

不動産投資では特に立地が重要になりますが、立地の良い物件は価格が高く、ローンを利用して購入するとキャッシュフローが厳しくなることがあります。

しかし、上中古マンションであれば新築マンションよりも安い価格で購入可能であるため、立地条件の良い物件でもキャッシュフローが好転する可能性が高くなります。

不動産投資において、家賃下落リスク・空室リスクを下げるために、豊富な賃貸需要の期待できる好立地の物件を選ぶことは重要なポイントです。好立地な物件でも選択肢に入れられる可能性が高いことは、中古マンション投資の大きなメリットと言えるでしょう。

中古マンション投資では物件価格が安い分、表面利回りが新築マンションと比較すると高めである傾向があります。表面利回りとは、年間賃貸収入に対する購入価格の割合であり、表面利回りが高くなればそれだけ高い収益を得られる可能性のある物件であると言えます。

利回りが低い物件は、不動産投資ローンの返済額や経費を上回ることができず、キャッシュフローがマイナスになるケースも少なくありません。新築物件と比較して空室率が上がる一方で、良好なキャッシュフローを得やすい点は中古マンション投資のメリットとなります。

しかし、不動産投資では表面利回りだけでなく、諸経費を考慮した「実質利回り」も考慮することが大切です。「高利回りだから良い物件」とは限らないため、実際に投資物件を探す際は経費や将来的なリスクも踏まえ総合的に判断するようにしましょう。

中古マンション投資では、オーナーチェンジという形式で、入居者が付いたままの状態で売買されることがあります。このようなケースでは、購入後すぐに家賃収入を得ることができ、入居者を探すのに手間や費用をかけずに済みます。

不動産は個別性が高いため、マンションといえども正確な家賃収入を見積もることは困難と言えます。しかし、中古であれば過去の実績に基づき高い精度で家賃収入を推測できるため、キャッシュフロー計画が立てやすく、投資が失敗するリスクも減らすことができます。

新築あるいは築浅マンションが資産価値の急落リスクがある一方、中古マンションの資産価値の下落スピードが緩やかであると言えるでしょう。

このような中古マンションの特徴は、賃貸需要の減少が起きにくいエリアの選定や適切なリノベーションなどの市場ニーズに合わせた工夫を施すことによって、売却益も得られる可能性を高めることに繋がります。

建物部分の価格が占める割合の大きい区分マンションの場合、金融機関の担保評価が伸びず、ローンの条件が不利になる可能性が高くなります。

自己資金を多く用意する必要があったり、利率や返済期間などの条件が不利になり、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があります。

中古マンションは、外観が経年劣化や設備の性能が低いなどの理由で、他の物件よりも入居需要が低くなる傾向があります。このような場合、近隣の同条件のより新しい物件に入居者が流れてしまいます。

あるいは、そもそも賃貸需要が少ない立地である場合、新しいうちは新しさを求めて入居者が付いたとしても、古くなることで賃貸需要の弱さが顕在化することもあります。

このように、中古マンションでは新築に比べて入居需要が落ちることから、空室率が高くなるおそれがあります。

中古マンション投資では、購入後に修繕費がかかりやすいのも大きなデメリットです。築年数が経過してくると、経年劣化によって修繕を行う箇所や頻度が多くなることが予想されます。

一棟マンションであれば、エレベーターや給排水設備など共用設備の大規模修繕には、多額の費用がかかります。区分マンションであっても、キッチンやユニットバスの修繕、交換はまとまった支出になります。入居需要を維持するためには、新しい設備に交換する必要が生じる可能性もありえます。

中古マンション投資では、新築あるいは築浅に比べて賃貸収益を得られる残りの年数が短くなります。

賃貸収益によってキャッシュフローを維持するだけでなく、売却による初期投資額の回収を見込んで、トータルでどれだけの収益が得られるか、という観点から投資計画を立てる必要があるでしょう。

中古マンション投資では、築年数が経過しても入居需要を維持するために、物件本来の賃貸需要を支える好立地であることが重要になります。

将来的に人口が激減しないような大都市圏で駅近に立地している物件は比較的低リスクであり、初心者が最初に検討する物件として適していると言えます。

ただし、前述したように好立地な収益物件は利回りが低下する傾向にあり、低リスクである反面、収益性は劣ります。リスクとリターンのバランスをどのように設定するのか、マンション投資でどのような目的を実現させていきたいのか、再度検討してみましょう。

購入後の修繕リスクに備え、購入前に物件の管理状況をチェックしましょう。修繕費の積立状況や大規模修繕の履歴などはできる限り把握しておきたいといえます。購入後の大規模修繕は、キャッシュフローを大きく悪化させる可能性があるので注意しましょう。

中古マンション投資では、ローン条件が不利になり、空室リスクや修繕リスクが大きくなります。それらのリスクも考慮し、キャッシュフローや手元資金に余裕を持った投資計画を練りましょう。

また、売却による初期投資額の回収をするのか、保有し続けて相続を視野に入れるのか、長期的な物件の運用についても考慮に入れるとよいでしょう。

このような不動産投資の最終的な運用方法について考慮することを「出口戦略」と言い、最終的な利益を確定する重要なポイントとなります。売却するのであれば売却益のシミュレーションを行い、相続するのであれば相続税の課税額についても調査しておきましょう。

竣　工　2006年8月
最寄駅　両国駅徒歩9分
総戸数　66戸

住　所　東京都墨田区千歳1-2-10
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアリョウゴクデュ―
COMFORIA 両国 DEUX

■近隣周辺施設情報
ローソン新大橋1丁目店まで約400m
ローソン永代橋店まで約2130m
セブンイレブン墨田錦糸1丁目店まで約2500m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約610m
エンゼルファミリー両国店まで約170m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約300m
社会福祉法人三井記念病院まで約1990m
両国交番まで約840m
シモジマ浅草橋本店まで約1360m
横網町公園まで約1350m
浜町公園まで約1200m
小鳩保育園永代まで約2360m
同愛記念病院まで約1100m
久松警察署まで約1470m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（20.72㎡～30.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年4月
最寄駅　菊川駅徒歩5分
総戸数　21戸

住　所　東京都江東区森下3-19-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ヴァレッシアモリシタシティ
VALENSIA森下CITY

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約930m
マルエツ菊川店まで約290m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約190m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約220m
くすりの福太郎森下4丁目店まで約320m
ライフ菊川店まで約430m
江東区立深川小学校まで約350m
江東区立八名川小学校まで約670m
東京都現代美術館まで約960m
江東区森下文化センターまで約250m
赤札堂清澄白河まで約630m
マルエツ清澄白河店まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.48㎡～25.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「築古」に関する明確な定義は存在しませんが、マンションの場合、築20年程度で資産価値が下げ止まる傾向のため、一般的に築古と呼ばれるようになります。築20年経つと、資産価値として新築時の約30%程度にまで下がり、場合によっては管理負担も重くなってくることがあります。

また、建物は経年劣化するため、基本的に購入時と同じ価格では売れません。そのため、建物の種類ごとに法定耐用年数という「使用できる期間」が定められており、税務上の耐用年数はコンクリート造の建物で「47年」、木造住宅で「22年」となります。コンクリート造のマンションだとしても、30年を超えるとおおよそ築古と判断されます。

築26〜30年の8.4％を加えれば、全体の3割以上を占めることになります。高価な新築物件の流通量が減少する中、安価な築古物件を求める動きが強まっていると見ることができます。

ただ、築古物件の売却は難しい一面もあります。たとえば、最新の耐震基準などに適していない物件や、断熱性や遮音性なども基準を満たさない物件などもあり、安全志向の強い購入層には売りづらくなります。

また、築古物件では住宅ローンの組みにくさも挙げられます。住宅ローンでは抵当権を設定し、貸し倒れを防ぐ仕組みになっていますが、資産価値の低い築古物件の場合は回収するのが難しいため、ローンそのものが利用できないケースもあります。

ただし、築古物件の多くは建物こそ古くなっているものの、立地が優れているなどの特徴を備えていることがあります。良い土地は先着順で取得されるため、先に手を付けている好立地の築古物件は、建物さえ見直せば新たな価値をつけて蘇らせることも可能です。建て直しやリフォームによって生まれ変わった築古物件は少なくありません。

築古売却で成功したケースでは、築古物件ならではの長所を活かした戦略的な方法が取られています。

築古物件はできるだけ早期に売却したほうが良いと言われています。資産価値が減少することでキャピタルゲインも減り、また建物や設備の老朽化が進むことによって管理費や修繕費の負担が重くなります。

加えて、住宅や建物に関する法律や基準が厳しくなってくると、それだけ物件の価値が下がる可能性があるため、法改正などの動きによっては早めに売却に動いたほうが良いでしょう。中古需要が増えてきたとはいえ、欧米と比べて新築や築浅を好む日本のマーケットでは基本的に不利だという認識は持っておきましょう。

ただし、どのような場合でも早めの売却が良いとは限りません。30年を過ぎた築古物件は、資産価値が下がり切ったと考えることもできるため、売却による収益よりも投資での家賃収入が期待できる場合には所有を続けたほうが良い場合もあります。

数年の期間を設けて考えたときに、売却益と不動産投資の収入、どちらが良いのかをよく検討しましょう。特に立地に強みがある物件や、再開発が予定される地域では建物の需要が高まる可能性もありますので、売却価格と家賃の増額幅を鑑みて決めることが可能です。

また、建築技術の向上により、建物の品質が高まって平均寿命も伸びつつあるため、住宅の耐用年数や評価方法も見直しが行われる可能性があります。政府方針で住宅取得などを促すために税率や公的金利が変わる場合もあります。

こうした社会変化のタイミングには物件価値が大きく変わる可能性もあるため、不安な方は不動産会社や専門家に相談してみると良いでしょう。

築古アパートの売却で買い手が付かない場合は、物件を取り壊し、更地にして売却することも検討します。しかし、更地で売却することが必ずしも良い結果になるとは限りません。

更地で売却をする場合は、売却価格が建物の取り壊しに要した費用を上回ることが理想です。建物の解体費用は木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4～5万円/坪、コンクリート造なら5～6万円/坪程度が相場で、マンションなどの集合住宅では費用がさらにかかることもあります。加えて、解体するだけでなく中の設備の回収や処分についても考える必要があります。

一方、更地にすると建物を建てる以外にも駐車場として使うこともできるなど土地利用の選択肢が増えるため、問い合わせが増えることもあります。また、すでに建物が建っていたということで地盤に大きな問題がないことも推定できるため、地盤改良工事に多額の費用がかかる可能性が低いのも買い手にとってはメリットです。

立地面で「駅から遠い」「近隣環境が良くない」といった悪条件の場合は、築古の既存建物付きで土地を売却するのが難しい場合もあるため、更地にしたほうが売却しやすくなる可能性があります。

建物や土地の売却で譲渡所得が出た時には、所得税や住民税がかかります。つまり「物件取得にかかった費用と、売却のためにかかった広告費などの諸費用」を合わせた金額よりも、売却によって得た収入が大きいような場合です。

税金計算時の取得費用は購入代金などから減価償却費相当額を差し引いて計算されるため、築古物件になるほど譲渡所得は発生しやすくなります。

また所得税の計算では、マンションを取得してから5年以内で売却するかどうかで税率が大きく変化します。5年以内の場合は短期譲渡所得として39.63%の税率が課され、5年超になる場合は長期譲渡所得として20.315%の税率が課されます。同じ物件でも売却タイミングによって税率が倍ほど違うため、注意が必要です。

さらに取得年数の計算をする場合、「売却をする年の1月1日」が基準となるため、実際には所有から5年経過しているとしても、1月1日時点で計算すると5年に満たない場合には、長期譲渡所得扱いを受けることができないことにも注意します。

土地や建物の売却で得られる譲渡所得は分離課税の対象となり、給与などその他の所得の状況とは関係なく個別に課税されます。そのため、他の事業やさまざまな税金の状況を考える必要は基本的にはありません。

譲渡所得がマイナスになる場合は、確定申告で損益通算や繰越控除を行うことで所得税や住民税の節税ができる場合があります。そのため、利益の有無に関係なく確定申告を行うことを意識しましょう。

また、マイホームの売却では3,000万円までの特別控除が認められる特例がありますが、そのためには3年以上その物件に住み続ける必要があるため、投資用物件の売却時の節税対策としては利用できません。

築古物件の購入者は、建物そのものよりも立地にメリットを感じていることがあり、そのような人は同エリアの新築物件を購入するのが経済的に難しいため、安価な築古物件を選択すると考えられます。そのためリフォームによって物件の価値が高まり販売額が高くなると、築古にも関わらず手の出しにくい物件だと敬遠されることがあります。

そこでクリーニングや最低限の修繕を行うにとどめ、販売価格を低くして広告したほうが買い手の付きやすい物件になる可能性があります。特に立地面で有利な条件がある場合は、リフォームは買い手に任せ、購入しやすい状況を作ってあげるほうが効果的です。

また、現在は住宅の状態を確認するための住宅診断を行う例が増えてきています。設備や備品を綺麗に見せるだけでなく、住む上での安心感を与えるリフォームという観点も重要視されます。

売主には瑕疵担保責任があり、買主が建物に事前に説明されていない問題点を発見した場合には修繕や損害賠償、解約を求められることになります。2020年4月1日からは民法改正により「契約不適合」という名称に改められ、売主に対する責任が広がるため、売主としてはより一層の注意が必要になります。

投資用の築古不動産売却が得意で実績豊富な会社は、築古の目利きができ、市場での需要の有無についての判断などノウハウを持っているため、投資を続けるか売却を行うべきかのタイミングの判断や、オーナーに有利な売却方法の提案などもしてくれます。

例えば築古物件を更地にして売却する場合は、税法上の経費の扱いや、入居者への立ち退き依頼、近隣への説明、業者の手配など個人では対応が難しい部分が出てきます。築古売却が強い不動産会社では、このような専門知識が問われる対応についても、より低コストでスムーズに手続きが進むように協力してくれます。

一般的な不動産会社の多くは築古物件も取り扱っていますが、中には広告掲載をするのみで積極的に取り組んでくれない会社もあります。実際、新築などと比べれば「築古物件は売れにくい」という傾向があるため、それを言い訳にされることも少なくありません。

一方、築古物件の販売実績が豊富な会社は、それだけ販売のために積極的に動いてくれることが期待できます。築古物件の売却に強いかどうかを見極めるには、販売実績や、取り扱っている物件の種類で判断します。

その上で、実際に売却案件を相談しながらその提案を聞いてみるのが良いでしょう。物件への販売意欲が高く興味を持ってくれる会社では、実際に物件を見てみたいと言ってくれることもあります。

竣　工　2021年12月
最寄駅　門前仲町駅徒歩9分
総戸数　33戸

住　所　東京都江東区佐賀1-6-7
概　要　地上12階 RC造
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■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
リージアモンゼンナカチョウ

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