竣　工　2008年2月
最寄駅　牛込柳町駅徒歩4分
総戸数　165戸

住　所　東京都新宿区原町3-21-1
概　要　地上30階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1LDK対象／キャンペーンＥ／適用可
■1LDK対象／フリーレント1ヶ月
■1LDK対象／実質フリーレント3ヶ月
（※2022年4月末迄の契約開始に限る）

■1LDK以外対象／キャンペーンＢ／適用可
■1LDK以外対象／フリーレント1ヶ月
■1LDK以外対象／実質フリーレント2ヶ月
（※2022年4月末迄の契約開始に限る）

■物件名フリガナ
プライムアーバンシンジュクナツメザカタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新宿原町3丁目店まで約50m
ナチュラルローソン東京女子医大病院店まで約200m
ニュードラッグ若松町店まで約180m
私立東京女子医科大学まで約270m
医療法人社団鉄友会柳町病院まで約400m
よしやセーヌ柳町店まで330m
クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約230m
柳町病院まで約530m
原町公園まで約30m
牛込若松町郵便局まで約160m

■駐車場　　　有/月額38,500円
■バイク置場　有/月額44,000円
■駐輪場　　　有/月額3,960円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（40.33㎡～114.93㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2007年5月
最寄駅　早稲田駅徒歩6分
総戸数　121戸

住　所　東京都新宿区弁天町23-9
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
エイチエフワセダレジデンス
ＨＦ早稲田レジデンス

■近隣周辺施設情報
業務スーパー新宿榎店まで約430m
イトーヨーカドー食品館早稲田店まで約550m
ファミリーマート新宿弁天町店まで約60m
ファミリーマート牛込柳町駅前店まで約500m
クリエイトＳ・Ｄ新宿早稲田店まで約600m
ミネドラッグ牛込柳町店まで約490m
新宿馬場下郵便局まで約650m
新宿天神郵便局まで約480m
三井住友銀行神楽坂出張所まで約540m
神楽坂岡田診療所まで約460m
神経研究所附属晴和病院まで約160m
柳町病院まで約590m
牛込警察署鶴巻町交番まで約550m
漱石公園まで約70m
南榎公園まで約520m
江戸川公園まで790m
弁天町保育園まで約140m
早稲田大学まで約740m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（20.68㎡～42.30㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年4月
最寄駅　早稲田駅徒歩1分
総戸数　42戸

住　所　東京都新宿区西早稲田1-17-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シンジュクワセダザ・ガーデンレジデンス

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン文京関口1丁目店まで約230m
セブンイレブン新宿早稲田高校前店まで約720m
ファミリーマート早稲田高校前店まで約810m
まいばすけっと目白台3丁目店まで約730m
ピカソ西早稲田店まで約600m
ダイエー高田店まで約530m
ドラッグストアいわい早稲田店まで約530m
岡崎医院まで約540m
キッチンオリジン早稲田正門前店まで約670m
グルメシティ高田店まで約290m
ほっともっと西早稲田店まで約240m
江戸川公園まで約450m
新宿区立戸塚第一小学校まで約700m
新宿区立西早稲田中学校まで約1100m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社小川建設一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.57㎡～41.52㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

特に売却活動を担当する不動産会社選びを間違えると、売却がうまくいかないなどの失敗につながるので気をつけたいポイントです。次から、原因と対策法についても解説していきます。

不動産会社によって得意不得意があり、不動産査定の価格にも違いが生まれます。不動産を売却するときに複数の不動産会社に査定を出してもらうのは、不動産相場を知るためにも有効な手段と言えるでしょう。

ただし、査定価格とは不動産会社が不動産市場や過去の事例から「この価格であれば売却できる可能性がある」と推測する価格です。売却できる価格ではないことを覚えておきましょう。

特に複数の不動産会社に査定書を出してもらった際に、1社だけ高い査定額をつけている場合は注意が必要です。売却依頼を受けるために、あえて相場よりも査定価格を高くつけているケースも考えられます。査定価格だけを単純に比較するのではなく、査定の根拠についても確認することが大切です。

査定価格と売買価格の開きを少なくするには、自分で相場価格を調べてみるのも有効な方法です。不動産の相場価格を調べるには下記のような方法があります。

不動産会社には、全国に支店や支社を展開する大手企業や、地元で密着した営業活動を行う中小企業、小規模事業者などがあります。大手だからしっかり仕事をしてくれるというのではなく、それぞれの不動産会社がその特徴を生かしながら売却活動をしていますので、ご自身の意向や物件の状態などに合わせて選ぶようにしましょう。

また媒介契約を締結する際に、具体的にどのような売却活動を行うのか確認しておきましょう。売却活動にはいくつか方法があり、代表的なものは下記になります。

売却予定の物件やターゲットによってどの方法に注力するのか変わってきます。契約前にそうしたノウハウを提示してもらうと、不動産会社を選ぶ際の判断ポイントにもなります。

また不動産売却における不動産会社の収益は、売買契約が成立したときの仲介手数料です。そのため仲介手数料が高くなる販売価格の高い物件に力を注ぐ傾向があり、販売価格が低い物件であれば後回しになっている可能性もあります。

小規模の不動産で売却活動が長引いているようであれば、手が回っていないことも考えられます。売却活動の報告をしてもらい、状況の改善が見込めないようであれば不動産会社を変更することも検討しましょう。

買取保証自体が悪いことではありませんが、特に気をつけるのは買取だと売買価格が相場より2～3割程度低くなることです。それは不動産会社が買い取った後で、リフォームなどをして不動産市場で売却するからです。それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解した上で、買取保証を選ぶようにしましょう。

このほか、不動産会社では仲介手数料無料を謳っていたり、仲介手数料以外に費用がかかったりなど、様々な手法で営業活動をしているケースがあります。こうした場合も、どのような内容なのか確認してから契約するようにしましょう。

不動産を売却する際は購入希望者に、実際に物件を見てもらうのが通常です。その際、物件内の清掃はいつもより丁寧にし、整理整頓もしておきましょう。特に荷物が多いと圧迫感があり、部屋が狭く感じるなど印象が悪くなってしまいます。ポイントは生活感が出ないようにすることや、広くてスッキリ見せることです。

部屋を見るまでは買う気だったのに、内覧をして購入意欲が薄れたというのはよくあることです。内覧時の印象が売買に影響しますので、適切な対応をするように心がけましょう。

不動産の売却では、対象物件に不備や不良があった場合には売主が買主に対して責任を負うことになっています。かつては瑕疵担保責任と呼ばれましたが、2020年4月に民法が改正されて「契約不適合責任」という名称に変わっています。

契約不適合責任とは、売買の契約に適さないものに対して売主が責任を負う民法上の義務のことで、これは不動産だけではなく、あらゆる売買契約に用いられます。

不動産の売却を決めた際には、設備機器や壁やドア、扉、窓・サッシなどに不具合がないか確認しておく必要があります。万が一、不具合があった場合は、売却活動を依頼する不動産会社にその旨を伝えて、対策を取ってから売却活動を始めるようにしましょう。

また契約不適合責任の範囲には売主が気づいていないケースでも該当することがあります。気づいている場合は対処のしようがあるので、しっかりと対策をしておきましょう。例えば給湯器が故障しているのであれば、修理費用に相当する金額を差し引いた価格で売却するという方法です。

見落としがある場合に備えて、不動産売買契約書に明記することで契約不適合責任の適用範囲や期間を限定したり、責任自体を免責とすることも可能です。ただし、免責とまでしてしまうと売主優位の契約内容となるため、売却価格が下がってしまったり、売却が長引いてしまうこともある点に注意しておきましょう。

はじめての不動産売却で注意しておきたいことは、売却のパートナーとなる不動産会社が信頼できるかどうか、という視点です。悪質な不動産会社の中には、自社の利益を優先して相場から離れた価格をつけるケースや、知識や実績の乏しい担当者によって売却活動自体が難航してしまうこともあります。

不動産会社を見極めるには、複数の不動産会社とコミュニケーションを取りながら、慎重に依頼先を検証することが重要となってきます。例えば、1社から案内された内容に疑問が出てくる場合、同時に相談している他の不動産会社へ確認をとるなどして、どの情報が正しいのか判断することも可能となります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　新宿御苑前駅徒歩7分
総戸数　84戸

住　所　東京都新宿区新宿5-2-17
概　要　地上15階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
ルジェンテシンジュクギョエンマエ

■近隣周辺施設情報
まるえい新宿店まで約250m
東急ハンズ新宿店まで約1000m
まいばすけっと新宿5丁目まで約110m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約190m
ザ・ダイソーユニオン新宿ビル店まで約280m
セブンイレブン東京医科大前店まで約110m
ファミリーマート旧厚生年金会館前店まで約200m
スギ薬局新宿1丁目店まで約210m
ガスト新宿1丁目店まで約250m
イトーヨーカドー食品館新宿富久店まで約230m

■駐車場　　　有（平置式）
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ラグス建築設計有限会社
■施　工　　　株式会社増岡組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.04㎡～33.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ポータルサイトでボランティア先を選ぶ方法は、「信頼できるか」「活動内容・理念に共感できるか」「環境が整っているか」などを確認してみると良いでしょう。

なお、ボランティアの中にはお金がかかるものがあることや、個人間でのトラブルがあることにも注意が必要です。それぞれ詳しくみて行きましょう。

ボランティア募集を行うポータルサイトは数多く、中には募集を行う方の匿名性を保ったまま募集内容を投稿できるサイトもあります。このような場合、ボランティア先が信頼できる団体であるかどうか慎重に検討することが大切です。

例えば、ボランティアを募集している団体の中には、旅行会社のスタディツアーといった営利色のあるものや、無償のボランティアの募集と銘打って自社の商品やサービスの購買行動に繋げようとする事例も見られています。参加検討をする際には、詳細や活動内容、活動目的などを事前にチェックしておくことが大切です。

特定の団体がボランティア募集を行っている場合では、団体名を調べることで活動理念・内容・実績などが確認できる場合も多いでしょう。ボランティアスタッフを希望する際には、活動理念・内容が、自身のボランティアへの想いや希望に近いものであるかをチェックしてみましょう。

また、団体が主催するイベントに参加してみたり、少額の寄付などをしてみることで、実際の団体の雰囲気や活動の様子を見てから判断することも可能です。

例えば、ボランティアの中にはオンライン参加のものがあります。この場合、PCやスマートフォンなどの電子機器、ZoomやTeamsなどのオンラインサービスを使用できる通信環境が整っている事が要件となります。

またボランティアの活動地域が遠方の場合や時間が無い時には、自身にとって負担になる可能性があります。応募する前に「ボランティアできる環境にあるか」を確認しましょう。

ボランティアの中には交通費がかかるもの、有償のものが存在します。その他、活動用の服装や、必要な道具については、基本的に自身で用意するケースがほとんどです。

ボランティアを募集しているポータルサイトは数多くありますが、ここではボランティアの募集実績が豊富であり、比較的に信頼性の高い団体の掲載を行っているサイトをご紹介します。

地方自治体では、地域の社会貢献に向けたボランティアを募集していることがあります。公的機関が募集するボランティアである、という点がメリットと言えるでしょう。

例えば、大阪市が運営する「大阪市市民活動ポータルサイト」にはボランティア募集の情報が掲載されており、認定NPO法人や市民ボランティア団体、大阪市教育委員会・区役所等が募集を行っています。

その他、札幌市のホームページにはボランティア募集の項目があり、動物愛護ボランティアや障がいのある方とお手伝いができる地域の方をつなぐ「地域ぬくもりサポート事業」のスタッフなどを募集しています。

地域ぬくもりサポート事業では、事前に登録を行い市が定めた福祉施設で障害のある方の外出や見守り支援などが行われています。

一般社団法人ボランティアプラットフォームが運営する「ボランティアプラットフォーム」は東日本大震災を機にサイトが開設されました。

会員登録を行い、地域やカテゴリ別からボランティアを探すことで応募が可能です。登録した会員は掲示板のコメント機能で、運営への質問やボランティアスタッフとの交流ができるようになります。

2022年1月時点、特定NPO法人の農作業ボランティアや合同会社による健常児と障害児が一緒に過ごす環境を支援するプロジェクトなどの募集があります。職員募集もあり、NPO法人のスタッフ・公益財団法人の広報・啓発担当職員などが掲載されています。

SDGs（2015年9月の国連サミットで採択された持続可能な開発目標）のサイトには海外ボランティア募集も掲載されています。

竣　工　2010年12月
最寄駅　牛込神楽坂駅徒歩4分
総戸数　49戸

住　所　東京都新宿区南町2
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1.5ヶ月
（※103号室は除く）

■上記号室以外対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カグラザカミナミチョウハウス

■近隣周辺施設情報
日本歯科大学附属病院まで約1010m
新宿区立愛日小学校まで約530m
新宿区立牛込第三中学校まで約670m
東京逓信病院まで約1230m
新宿区立津久戸幼稚園まで約850m
若宮公園まで約430m
肉のハナマサ市ヶ谷店まで約440m
Santoku牛込神楽坂店まで約480m
ファミリーマート神楽坂1丁目店まで約450m
かやぬま薬局まで約300m
加藤医院まで約230m
温知堂矢数医院まで約880m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（31.44㎡～70.85㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年2月
最寄駅　下落合駅徒歩9分
総戸数　49戸

住　所　東京都新宿区西落合2-20-10
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
アーバンパークナカオチアイ

■近隣周辺施設情報
アイテラス落合南長崎まで約850m
ライフ落合南長崎駅前店まで約850m
ミニコープ西落合店まで約760m
セブンイレブン中野江古田1丁目店まで約300m
ファミリーマート西落合店まで約460m
ドラッグストアスマイル新井薬師店まで約670m
miniピアゴ新井5丁目店まで約910m
ミニコープ落合店まで約1150m
スギドラッグ新井薬師駅前店まで約950m
なんでも酒や カクヤス 新井薬師店まで約1110m
セブンイレブン 中野江古田1丁目店まで約350m
ローソン 新宿西落合三丁目店まで約510m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額8,800円
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社光和設計
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（24.97㎡～44.03㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マンション投資とはマンションを購入して賃貸運用することを指しており、マンションの購入さえできるのであれば、何歳から始めても問題はありません。

しかし、マンションの購入費用を調達するためには、多くの人は不動産投資ローンを利用します。年齢はローン審査の通過可否に関わるため、ローンの利用を希望する人は「完済時の年齢」に要注意です。

例えばオリックス銀行では、不動産投資ローンの申込について「借入時に満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満」という条件をつけています。

つまり、59歳でも不動産投資ローンの申込はできるものの、返済は80歳になるまでしかできないため、返済期間は最長で21年間です。一方、仮に40歳の時に申し込んでいれば、銀行が定めた最長返済期間である35年間を返済期間とできる可能性があります。

返済期間が短期化すると、毎月の返済額が大きくなって不動産投資のキャッシュフローを圧迫します。このような場合、ローンを使えてもお金が毎月手元に残らないということもあるので要注意です。

50代になってからローンを利用した不動産投資を検討するという場合は特に、不動産投資の収支について事前に検証することが重要になります。

20代で不動産投資を始める場合は、自身の年収や勤続年数などがローンの申込条件に適合しているか確認が必要です。不動産投資ローンの利用条件には、年収500万円以上・同一勤務先の勤続年数3年以上などといった内容が含まれることも多くなります。

20代など若いうちは特に、年収などの条件がハードルになり得るため、まずは自分自身の状況を整理することから始めることが必要です。また、仮に申込条件を満たしていても、物件価格の10%～30%など自己資金を求められることも少なくありません。

2021年時点では、新型コロナウイルスの感染拡大による経済状況の悪化に伴って、自己資金の投下を求める金融機関も増えている点に要注意です。

また融資に不安がある場合、事前に融資元の金融機関を抑えておくことも有効な手段です。物件を買える見込みの薄い人に対しては、不動産会社はあまり積極的に良い物件の情報を案内してくれない可能性があるためです。

例えば、不動産会社を訪問する際に、融資元の金融機関を抑えてあることや、金融機関について説明しておくことで、不動産会社から優先的に物件を案内してもらえる可能性が高まります。

運用期間が長いほど不動産投資による家賃収入は積み重なっていくため、ローンの返済期間などを考慮しても、30代は不動産投資に適した年齢です。

一方で30代になると、自身のキャリアをステップアップさせるために転職を考える人なども多くなります。しかし、不動産投資の収益を拡大していきたいと考えているのであれば、転職回数には要注意です。

短期間での転職などが重なっていると、勤続年数に関するローンの申込条件に適合しないこともあるほか、ローン審査でもマイナスの評価になることがあります。金融機関は転職による年収の変化をリスクと捉えることがあるためです。

例えば新卒で入社してから同じ会社に勤めていて、貯金もできているなどの場合は審査を通過できる可能性が上がります。30代でマンション投資を始めるのであれば、キャリアプランとバランスをとった戦略が重要となってきます。

40代になると会社で管理職に就く人も多くなり、転職回数が少なければ勤続年数も申し分ないものとなってきます。そのほか、ローン完済時の年齢を鑑みても返済期間を長く設定できるので、40代も不動産投資に適した年代と言えるでしょう。

しかし、ローンを申し込む際の健康状態には注意を要します。病気やけがで働けなくなった場合にはローン返済が困難になるため、ローンの利用に際して団体信用生命保険への加入を条件づけている金融機関は少なくありません。

団体信用生命保険とは、例えば契約者が亡くなってしまった場合などに、ローンの残債と同額の保険金が支払われる保険のことです。

これまで、居住用マンションの購入に際して加入を促されることが多かったものの、不動産投資ローンで加入を義務付けられることも多くなっています。団体信用生命保険に加入するためには、一般的な生命保険と同様に健康状態の審査を通過することが必要です。

不動産投資を見据えるのであれば、40代や50代の人などは特に健康管理も重要なポイントになってきます。

既に解説したように、不動産投資では年齢が上がるにつれてローンの返済期間が短くなっていきます。返済期間の短期化は不動産投資による収益の圧迫を促すため、50代になってから不動産投資を始めるのであれば、ローンの完済時年齢と想定収益に関する事前確認が重要です。

健康状態に問題がなければ、勤続年数や収入などのハードルが20代などと比較して低くなるため、良い条件でローンを利用できることもあります。そのほか、退職金を返済に充当する余裕があるのならば、投資運用の戦略について幅を持たせることができるのも50代以上の強みです。

60歳になると定年退職している人も増えるため、不動産投資ローンを利用できる可能性や融資限度額、融資年数などの条件が悪化します。このため、ローンを利用せずに現金による一括決済を求められることもあるのが、60代以上で不動産投資を始める場合の注意点です。

投資用不動産の購入資金を全額現金で用意するのは簡単ではありません。しかし、ローンを利用しない場合は、元本返済と金利の支払いが不要なので毎月の収支を良化することもできます。

また、現金に余裕があるのならば、相続対策としてマンション投資を検討するのも1つの方法です。相続対象としての不動産は市場価格よりも評価が低くなりやすいため、現金を相続するよりも相続税を抑制しやすいメリットがあります。

60代でのマンション投資では、不動産投資ローンの利用が難しくなり、融資を活用したレバレッジ効果を狙いにくくなります。大きな収益を目指す投資戦略ではなく、ポートフォリオにマンションを加え、資産のバランスをとった戦略が主となります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　若松河田駅徒歩3分
総戸数　149戸

住　所　東京都新宿区若松町7-1
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1K対象／キャンペーンＡ／適用可
（※306／402号室除く）

■407号室対象／仲介手数料無料

■上記以外号室対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
クレヴィアシンジュクワカマツチョウ

■近隣周辺施設情報
スギ薬局まで約110m
ライフ若松河田駅前店まで約240m
私立東京女子医科大学まで約610m
独立行政法人国立国際医療研究センター病院まで約280m
牛込若松町郵便局まで約340m
ローソン若松町店まで約280m
ブックオフ早稲田駅前店まで約1010m
クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約290m
タリーズコーヒー新宿若松河田店まで約250m
新宿戸山郵便局まで約290m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　アイサワ工業株式会社東京支店一級建築士事務所
■施　工　　　アイサワ工業株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（25.50㎡～80.85㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マンション投資に家族の理解が必要となる主な要因は、多額の融資を利用することで、その後のライフスタイルに変化が出るリスクがあることなどが挙げられます。そのほかの理由も合わせて見てみましょう。

このように、家族が反対する代表的な理由は、「高い買い物をすることに不安を感じる」「借金をすると金利を払うことになる」「本当に儲けられるのかわからない」「今の生活を崩したくない」というような傾向があると言えます。次の項目からは、こうした理由で家族が反対しているときの解決策を見てみましょう。

マンション投資に家族が反対している場合は、まずはその理由を知って解決する方法を探しましょう。代表的な解決策は次の5つです。

マンション投資は所有するマンションを他人に貸して、利益を得るというビジネスモデルです。これまでサラリーマンとして給料を得ていた家庭であれば、ローンを組んで、家賃収入でローンを返していくという仕組みが家族にとって理解しづらいこともあります。

このような場合には、マンション投資の仕組みを丁寧に解説し、さらにどのようなメリット・デメリットがあるかも伝えるようにしましょう。この時、メリットだけでなくデメリットやリスクについても理解してもらうように解説することが重要なポイントとなります。

マンション投資には高額の費用が必要で、そのため家族が将来に不安を感じてしまい、反対していることもあります。このような場合は、講じているリスク対策についても説明をしてみましょう。

例えば、万が一のことがあった場合に備えて、ローンの返済義務を追わなくてもいい団体信用生命保険に加入することや、家族の連帯保証や住宅の共同担保を利用しないことなどです。

そのほかにもマンション投資にはリスクがあります。リスク面も家族にしっかり伝え、さらにリスクを小さくする、あるいは回避する手段についてどのように考えているのかも話しておきましょう。

投資という言葉への嫌悪感や不安により、「儲からない」「騙されている」ということが反対の理由になっていることがあります。このような場合は、マンション投資自体のことに加え、購入する予定の物件についても情報を伝えてもらうと、より理解が得られやすいでしょう。

物件の情報や収支シミュレーションなども確認してもらうことで、マンション投資についてより具体的にイメージしてもらうことができます。

ただし、注意しておきたいのは、家族が投資に消極的な段階で無理に家族と担当者を合わせようとしてしまうことです。その他、説明を依頼した担当者によっては、専門用語を並べて説明を押し通そうとされてしまうこともあります。

このような手順で強引に進めようとすると、逆効果にもなることもあります。あらかじめ、家族の同意を得たうえで、担当者には家族が反対している状況などを伝えておくなどして、慎重に対応しましょう。

言葉で説明するのが難しいようであれば、実際に購入したい物件を見にいくのもいいでしょう。実際に物件を見ることで、住む人のイメージも湧き、それによって家賃が発生することに対してもイメージが湧くことになります。

物件を一緒に見にいくということで、家族の理解を得られやすくなることもあります。また、一人で勝手に進めているのではなく、家族一緒で物件を選んでいるという印象を持ってもらうことにもつながります。

家族と物件を一緒に見にいく際は、住む人がイメージできるように下記の点に注意しましょう。

ただし、メリットばかりではなく、リスクになりそうな点、さらにその対策法もしっかり伝えるようにしましょう。

最初から高額のマンションに投資するよりも、家族が納得する価格のマンションを購入して経営していくのも一つの手です。投資用のマンションは価格帯の幅が広く、安ければ数百万円のワンルームマンションがあります。

こうしたマンションを実際に運営してみて、影響がどのくらいあるのか、実績はどのくらいあるのかを、1年後などに見てもらうのも良いでしょう。

その他、不動産投資型クラウドファンディングなど、1万円～の少額資金で間接的に不動産投資ができる投資方法も検討できます。例えば、厳選された物件に1口1万円から投資可能な「COZUCHI」や、東証1部上場のマンション投資会社プロパティエージェントが運営している「Rimple」などがあります。

前述したように家族に反対されると理解してもらうための対策や工夫が必要ですが、マンション投資を反対されないように普段から行動しておく方法もあります。次から3つの方法を紹介しましょう。

「マンション投資を始めたい」といきなり家族に言っても、すぐには受け入れられないこともあります。そのため、ただマンション投資を始めたいというのではなく、下記のように老後の資金不足を解決する方法としてマンション投資はどうか、というような提案を早い段階からしていくのもいいでしょう。

家族が反対する理由の一つに資金の問題があります。このような場合に備えて投資資金を確保しておくことで、家族が反対する理由を減らしていくことができます。

ただし、自分が貯めた資金だからといって全額投資へ集中させてしまわないように注意しましょう。今後のライフプランに合わせて、投資資金と生活資金のバランスをとることが重要です。

竣　工　2022年3月
最寄駅　牛込神楽坂駅徒歩4分
総戸数　20戸

住　所　東京都新宿区白銀町5-1
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
ハイグラウンドカグラザカ

■近隣周辺施設情報
よしや神楽坂店まで約200m
まいばすけっと西五軒町店まで約560m
ファミリーマート神楽坂店まで約240m
セブンイレブン新宿筑土八幡町店まで約330m
ココカラファイン神楽坂上店まで約280m
カフェ・ド・クリエ神楽坂上店まで約220m
珈琲館神楽坂店まで約380m
カフェ・ベローチェ神楽坂店まで約390m
la　kaguまで約680m
りそな銀行神楽坂支店まで約230m
JCHO東京新宿メディカルセンターまで約500m
牛込箪笥区民ホールまで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　スターツCAM株式会社建設技術本部一級建築士事務所
■施　工　　　スターツCAM株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（41.59㎡～56.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

抵当権とはローン契約者が返済できなくなった際、金融機関が残債を回収するために不動産を差し押さえ競売にかけられる権利を指します。

ローンを完済した時や不動産を売却する前には、必ず「抵当権抹消登記」の手続きを行いましょう。

抹消手続きを行わなかった場合、不動産を売却する時や新たに融資を申し込む際に売却できない、融資審査に通らないといったトラブルに繋がる可能性があります。

登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面を封筒に入れ提出します。封筒には抵当権者の名前と登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記します。

登記済証は原本を提出し、登記完了後に返却されます。何らかの事情で登記識別情報又は登記済証を提出することができない場合には、申請書の理由にチェックをします。

抹消登記の費用は登録免許税として、不動産1個につき1000円を支払います。土地1個と建物1個を1度に申請する場合には合計2000円です。

登録免許税は、原則として現金で納付を行いますが税額が3万円以下の場合には収入印紙を郵便局やコンビニエンスストアで購入し、印紙で納付をすることができます。

現金で納付する場合には領収書を貼り付けた用紙、収入印紙で納付する場合には収入印紙を貼り付けた用紙を、申請書と一括してつづり申請人又は代理人がつづり目に契印を行います。

法務局は午前9時から午後5時15分までが開庁時間で、土日祝日は休みです。法務局で申請するとその場で必要書類の正誤や受付の可否を知る事ができますが、平日の昼間に出向く事が難しい方は郵送又はオンラインの利用を検討しましょう。

郵送の場合、申請書と必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で送付します。申請書はA4の用紙で他の必要書類と共に左とじにしておきます。

オンライン申請の受付は平日の8時30分から21時までとなっており、17時15分を過ぎて申請情報がシステムに送信された場合は、送信日の翌日（翌業務日）に受け付けます。

「登記・供託オンライン申請システム」で「申請用総合ソフト」をダウンロード、インストールを行います。ソフトを用いて申請書作成、書類を添付し、電子署名を行い申請します。

電子署名を行うためには「公的個人認証サービスポータルサイト」により、「電子証明書」を取得する必要があります。電子証明書を取得するためにはマイナンバーカードが必要となりますので、まだマイナンバーカードの申請を行っていない方はご注意ください。

なおオンライン申請では添付できる書類が限られており、郵送が必要となるケースがあります。

それぞれの方法で申請を行い、法務局で審査が行われおよそ10日以内に手続きは完了です。登記が終了した後は「登記事項証明書」により抵当権抹消の証明が出来ますが、証明書の取得には600円の費用を支払うことになります。返送書類がある場合には、法務局から書類が郵送されます。

抵当権抹消の手続きは、売却した代金でローンを完済する場合や、イレギュラーなケースなどでは、司法書士に依頼することを検討しましょう。

また相続により不動産を取得し、抵当権抹消と相続登記の手続きを同時に行わなければいけない時には、先に「所有権移転登記」を行う必要があります。以下、これらの注意点について詳しく解説していきます。

不動産を売却し売却した代金でローンを一括返済する場合には、売主の都合だけでなく買主の所有権移転や買主側の抵当権設定など、様々な事情が加わります。確実な手続きを行う必要があるため、原則的には司法書士に依頼することになります。

特に売主指定の司法書士がいない場合、不動産売却の仲介会社が司法書士を紹介してくれます。不動産仲介会社がまだ定まっていない場合には、複数の会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較しながら慎重に検討してみましょう。

また、自身で手続きする時間がない方や手続きが面倒な方は、金融機関から送られてきた書類を司法書士に渡し、手続きを依頼することで時間や手間を省くことができるでしょう。報酬の費用が掛かりますが、このような場合にも依頼を検討できます。

その他、古い抵当権を抹消する場合や、住所・氏名の変更がある場合などイレギュラーな事例では権利関係が煩雑となり、自身では対応できないケースもあります。このような場合も、司法書士に依頼する事で手続きが可能となる可能性が高くなります。

相続財産の中に不動産があり、抵当権が設定されているため、ローンを完済して相続する場合には、抵当権抹消手続きと相続登記を必要があります。

被相続人（亡くなった方）から相続人に所有権移転の登記を行った後、相続人が抵当権抹消の手続きを行う流れとなります。登記手続きが続くため、相続と抵当権設定の両方を受け持ってくれる司法書士を探すことを検討してみるのも良いでしょう。

竣　工　2006年8月
最寄駅　神楽坂駅徒歩1分
総戸数　70戸

住　所　東京都新宿区矢来町120-1
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
（※602号室は除く）
（※2022年2月末迄の契約開始に限る）

■602号室対象／フリーレント1ヶ月
■602号室対象／実質フリーレント2ヶ月
（※2022年2月末迄の契約開始に限る）

■物件名フリガナ
ケイディエックスレジデンスカグラザカドオリ

■近隣周辺施設情報
よしや神楽坂店まで約320m
ファミリーマート升本神楽坂店まで約90m
ドラッグストアいわい神楽坂店まで約270m
（財）神経研究所附属晴和病院まで約610m
東京厚生年金病院まで約70m
牛込警察署まで約600m
キッチンコート神楽坂店まで約120m
業務スーパー新宿榎店まで約440m
丸正食品江戸川橋店まで約650m
スワローチェーン矢来店まで約110m

竣　工　2022年2月
最寄駅　曙橋駅徒歩2分
総戸数　78戸

住　所　東京都新宿区片町2-5
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リージアアケボノバシ

■近隣周辺施設情報
三徳住吉店まで約250m
セブンイレブン新宿曙橋駅東店まで約70m
ココカラファイン曙橋店まで約340m
スワローチェーン近江屋酒店まで約110m
まいばすけっと市谷薬王寺町店まで約400m
ローソン新宿荒木町店まで約100m
Santoku住吉店まで約330m
どらっぐぱぱすFC曙橋店まで約310m
ドトールコーヒーショップ曙橋店まで約200m
カフェ・ド・クリエ曙橋店まで約270m
松屋曙橋店まで約280m
ローソン新宿坂町店まで約190m
まいばすけっと曙橋駅前店まで約400m
ローソンストア100新宿住吉町店まで約400m
アトレ四谷まで約1160m
新宿住吉郵便局まで約390m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社佐藤秀一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社佐藤秀
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.90㎡～51.44㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資で最も注意すべきリスクの1つは空室リスクです。投資目的が赤字計上による節税であっても、将来的な売却によるキャピタルゲインであっても、入居者が入っていないと不動産投資による損失は膨らんでいきます。

上記の維持管理経費を合計すると年間で数十万円以上の金額になることも多く、入居者が入っていない場合は、物件オーナーが自己負担により支払わなくてはなりません。

長期的な空室は不動産投資が失敗に至る最大の原因にもなり得るため、空室リスクには特に注意が必要です。

マンション投資では投資しているマンションの築年数が経過するにつれて、設定できる家賃は下落していく傾向にあります。立地の良いマンションであり、周辺エリアで再開発があったなどの場合を除いて、家賃を上げることは非常に難しいことです。

不動産サイトのLIFULL HOME’Sが発表している「ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建ての相場表」によると、渋谷や池袋など東京都心のエリアであっても、築5年目以降は特に家賃が下がっていきます。

家賃が下がっていく一方で修繕費などは上がっていくため、マンション投資を続けていると、いずれ収支が赤字になる「デッドクロス」に陥るケースもあります。

日本では地震が頻発しているほか、台風や大雨による水害などの災害リスクがあります。地震に関しては、大きな地震が起こる度に耐震基準や品質評価について国による見直しが行われています。

また、大雨や河川の氾濫などによる水害リスクをケアするためには、各自治体が公表しているハザードマップを参照するのも有効です。ハザードマップを見れば、過去に水害が発生したエリアや将来的に水害が発生すると予測されているエリアなどを確認できます。

不動産投資において物件の売却を検討するのであれば、構造ごとの法定耐用年数と築年数との関係に要注意です。マンションであれば築47年に近づくほど、次の購入者の資金調達のハードルが上がり、少しずつ売却が難しくなっていくと言えます。

国税庁は建物の構造及び用途ごとに耐用年数の目安を示しており、これを法定耐用年数と呼びます。金融機関が投資用物件の購入に融資する際には、法定耐用年数から物件の築年数を差し引いた期間を最長の返済期間とすることがあるためです。

投資用マンションを売却するのであれば、築浅物件である方が次の買主の資金調達のハードルが下がり、融資年数などの条件も良くなるため、売却がしやすいというメリットがあります。

ここまで不動産投資で要注意のリスクについて解説しました。続いてハイリスクな物件とは具体的にどのような物件なのか、詳しく解説していきます。

マンションの中でもリスクが高くなる物件は築古物件です。建築確認の取得が1981年5月以前である旧耐震基準の物件は、特に災害リスクと売却に関するリスクが高くなります。

築古物件は空室リスク・災害に関するリスク・売却に関するリスクなど、様々なリスクが高くなるため要注意です。

入居者が賃貸マンションを探す場合には、できる限り築浅の物件に住みたいと考えます。理由は、築浅マンションの方がきれいで設備も整っている印象が強いからです。

その一方で、築古物件には水回りが3点ユニットになっている物件なども多く、この場合は東京都心の駅近など立地が良くない限りは入居者の獲得競争で不利になることもあります。

築古物件が入居者獲得競争の中で入居率を保つためには、リフォームやリノベーションによって見た目と設備を整えるほか、広告に際して住戸内の写真を多めに掲出するなど工夫が必要です。

また、既に解説した通り、築古マンションでは火災保険料に加えてマンションの管理費・修繕積立金など維持管理経費が高くなるため、黒字経営を保つのが難しくなります。

そのほか、築古マンションでは法定耐用年数も残り少なくなっていくため、物件を売却しようとしても買手が好条件でローンを利用できる確率は低くなります。なお、旧耐震基準の物件は地震による倒壊などのリスクがあるとして、銀行の審査もさらに厳しくなります。

旧耐震基準の物件では、キャッシュバイヤーの買手を探すために値下げせざるを得ず、物件を売却しても赤字になってしまうというケースもあります。

築20年以上のマンションに投資する・数十年単位の長期間にわたって物件を運用するなどの場合は、あらかじめ長期的な収支シミュレーションをするとともに、物件の売却に関する出口戦略を立てておくことが重要です。

首都圏もしくは地方都市の双方において、郊外のエリアには築古のマンションも多いものです。郊外の築古マンションは物件価格が安いために表面利回りが高くなります。しかし、郊外の築古マンションでは空室リスクに要注意です。

賃貸マンションを探す入居者は、閑静な住宅街のある郊外よりも利便性の高い都心の物件の方が賃貸ニーズを多く見込めます。また、人口が多いため都心エリアの方が賃貸住宅を探している人も多くなります。

一方、郊外のエリアでは都心と比較して不動産価格が下がるため、郊外のエリアでマンションを探している人には賃貸ではなく分譲マンションを探している人も多くなります。

地方都市の郊外エリアでは特に、人口が少なくなるうえに賃貸住宅のニーズも縮小しているため、入居者を探す難易度が特に高いものです。投資用マンションを選ぶときは、特にエリアと立地にこだわって物件を探すことが重要になります。