竣 工 2020年2月
最寄駅 菊川駅徒歩7分
総戸数 18戸
住 所 東京都墨田区立川4-14-9
概 要 地上7階 RC造
駐車場 ―
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■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■物件名フリガナ
プライマルキクカワ
■近隣周辺施設情報
オーケー住吉店まで約410m
肉のハナマサ住吉店まで約350m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約230m
ファミリーマート立川四丁目店まで約270m
くすりの福太郎菊川店まで約370m
マルイ錦糸町店まで約870m
アルカキットまで約1010m
オリナスまで約1600m
オオゼキ菊川店まで約310m
鈴福食品まで約620m
| 物件名 |
プライマル菊川賃貸 |
| 所在地 |
東京都墨田区立川4-14-9 |
| 最寄駅 |
都営新宿線「菊川駅」徒歩7分 |
| 物件特徴 |
REIT系ブランドマンション、デザイナーズ |
| 構造規模 |
地上7階 RC造 |
| 総戸数 |
18戸 |
築年月 |
2020年2月 |
■駐車場 ―
■バイク置場 有/月額3,000円
■駐輪場 有/月額200円
―――――――
■設 計 ―
■施 工 ―
■管理形式 巡回管理
―――――――
■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須
―――――――
■間取り
□1R（25.28㎡～31.72㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。
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東京を除く、主要地方都市の空室率は2ケタ台。漸く底入れの兆しも見えてきた東京と違い、いつになったら空室や賃料の調整が終わるのか、需要の落ち込みが深刻なだけに不透明だ。このような背景でオフィスビルオーナーの空室対策が模索されている。本コラムでは、最近、ビル内の空室等の有効活用として注目を集めている「貸し会議室」について書いてみよう。
貸し会議室は空室対策としてだけでなく、売却予定物件を暫定的に活用して売却期間でリターンを上げたり、自社で使用していない時間帯の会議室・教室等を有効活用する方策などで利用されている。
オフィスビルの空室対策等として貸し会議室は、近年になって大手不動産をはじめ、ビルオーナーに積極的に活用される事例が増えている。ITを絡めた付帯業務の充実などで付加価値を高めたり、広域的に貸し会議室をエンドユーザーに提供したり、スケールメリットを生かしてコストダウンを図るなどで高い成果を上げているケースも多い。
住友不動産は大手不動産のなかでも貸し会議室ビジネスへの取り組みは積極的だ。不況下の各企業の業績悪化で、リストラ策の一環としてオフィス床の無駄節減が加速しており、会議室などのスペースをなくし、必要なときだけレンタルする動きが強まっている。
同社は、この分野の今後の需要拡大に期待を高めており、同社が開発するオフィスビルなどにフロアを確保、拠点数を4年間で現在の約2倍の27とし、年間売上高を3倍の100億円に拡大する計画だ。
「08年に専門会社を設立、自社の開発物件で会議室用などに貸しフロア約14,000㎡を確保、事業を展開してきた。平均稼働率80%を維持、今後も需要拡大が見込めるため運用フロア面積も3倍強の46,000㎡に増やす」(日本経済新聞)。
そして08年4月に住友不動産株式会社より分離独立した住友不動産ベルサール(株)は、都心三区を中心に16ヶ所21会場(イベントホール:11会場、貸し会議室:10会場)を管理運営しており、一社単独で管理運営する物件の床面積は業界トップクラスを誇っている。
新宿中央公園に隣接する「新宿セントラルパークシティ」内に、300坪を超える大型イベントホール「ベルサール新宿」を3月1日よりオープン。1フロア302坪の大型イベントホールで、セミナー使用時は最大でスクール形式756名、シアター形式1,320名まで収容可能。天井高6m(一部5.4m)の整形無柱空間で、床荷重は大型車両などの展示も可能な1平方メートル当たり1t。使用料金は、基本(8時間)プランで94万5,000円、延長30分ごとに6万3,000円。なお、1フロアを分割した使用も可能となっている。
森トラストは、JR東京駅に隣接する複合施設「丸の内トラストシティ」に貸し会議室を設置し、09年12月1日開業した。立地の良さを生かし、国際会議や採用説明会などに利用してもらう。同社は仙台市で開発中の「仙台トラストシティ」にも貸し会議室を10年8月に設置予定。自前で会議室を持たないテナントの満足度を高め、オフィス市況の低迷に対応。丸の内トラストシティの施設運営は、ラフォーレT&Sに委託する。
「丸の内トラストシティの貸し会議室は大小10室を用意し、合計面積は約880平方メートル。1部屋あたりの面積は最大約200平方メートルで、室内に机とイスを置く場合、約140人を収容できる。最も会議などが多い午後1～5時の時間帯に100平方メートルの部屋を借りる場合、利用料金は13万9,000円。施設に入居するテナントには、一般よりも安く利用できるようにする。森トラストが本格的な貸し会議室を設置するのは今回が初めてになる」(日経産業新聞)。
貸し会議室事業を全国展開する注目企業がTKPだ。05年に設立後、僅か数年で札幌、仙台、福岡など全国の大都市圏で主要駅から5分以内の立地で収容人員4人の小会議室から390人を収容できる大ホールまで貸し会議室約500室を運営するに至った。
同社のビジネスモデルの特徴は、物件オーナーとの契約・運営受託方式の形態や貸し会議室事業の付帯業務の拡充・充実に見られる。「物件オーナーとの契約は、マスターリース方式と運営受託方式の2つに分けられ、テナントニーズが高い物件は固定費項目が高いマスターリース方式とし、エンドテナントニーズの需要が弱いと判断される物件は、ベース賃料を低くしたうえで売上連動とするなど変動比率を高く設定するケースが多い」(月刊プロパティマネジメント)。
貸会議室事業の付帯業務では、インターネット回線からテレビ会議システムの構築、ケータリング備品手配、研修プログラム用意、講師や宿泊施設の手配まで幅広く行っている。
また、同社は、「特定の顧客を対象に、会議室の予約の手間を省くための専用サイトを設けた。会議室の予約を中核にして、一括手配で引き受けることでコストを削減するもので、第一弾として東京海上日動火災保険の専用サイトを設けた。東京海上はグループ関連企業をはじめとして、セミナーや会議などでTKPの会議室を頻繁に利用している。専用サイトの開設により、全国の適切な会場を一括して手配できるうえに、費用の請求も一本化が可能になるなど管理部門の業務が大幅に軽減される」(フジサンケイビジネスアイ)。
貸し会議室は、ビルオーナーの空室対策等で導入されているが、一方、テナント側にしても、ここにきての不況とデフレで企業業績が低下しているところから、会議室を恒常的に賃貸・保有するより、必要に応じてレンタルするという方向が強くなっているという背景がある。
貸し会議室自体は、昔からある業態で目新しいものではないが、折からの不況とオフィスビルの空室の増加で注目されてきたものである。いわばこのビジネスモデルには需給の双方向から追い風が吹いているわけだ。
大手不動産や専業の運営会社では、前に書いたようにカバーするエリアの広域化や貸し会議室の多様なメニュー構成・量でスケールメリットを出したり、ウェブサイトからの申し込みなど情報通信技術を活用してワンストップサービス的な付帯業務の付加価値を高めているが、中小ビルなどが単体での貸し会議室ビジネスを展開する場合、どのような事業構造になるのだろうか、概観してみよう。
オフィスに対する企業の意識が変わってきている。産業構造が付加価値型の知的産業へシフトしているため、オフィスを単なる容れ物でなく知的創造物を生産する空間投資というような捉え方をする企業が増えている。
企業が知的生産空間の投資という視点でオフィスを考える場合、オフィスに求められる条件は、近年になって大きく様変わりしている。まず大企業を中心に1フロアの面積が大きな大規模オフィスビルを選好する傾向が強い。分散した企業機能を集約するため、1フロアが400坪以上の無柱一体空間のオフィスビルの人気が高いからだ。
六本木ヒルズ森タワーに入居する楽天の三木谷社長は「入居するビルは1フロアがものすごく大きいことがポイント、フロアを1周すれば社内を見渡せるし、ドーンと大きなオフィスで、できるだけ壁をなくしてやっていることで企業の一体感がでる。会議室も各部門ごとに配置していたのを1ヶ所に集めて効率も上がる」と語る(日経産業新聞)。
ちなみに森タワーの1フロアのオフィス面積は4,500㎡、約400人のオフィスワーカーが一同に働くことが可能だ。
企業サイドでは、オフィスワーカーの視点を中心にした満足度や、意思疎通、サポート施設の充実といった要因をオフィス選定で重視するようになってきているが、そのような要件を備えるAクラスオフィスビルであるためには、一般に以下のようなスペックが求められる。
急速に技術革新が進み、ビル内で多くの時間にわたり執務するワーカーの関心が特に高い空調について言及する。
オフィスの空調は、これまでの建物全館を空調するセントラル方式からフロア単位での空調となる各階分散方式へシフトしており、このことは取りも直さず24時間執務可能な態勢を提供できるオフィス空間が求められている証でもある。
新築ビルのみならず既存ビルの競争力強化をするためのリニューアル工事でも重視されているのが空調設備の改修、取替えで、リニューアル時にも空調機能を停止させずにテナント居ながら工事ができる技術も登場している。
従来、制御機器メーカーごとに信号が異なり、設備の制御、監視に制御機器メーカーの規格に合った機器を細かい部分まで選択しなければならず調達のコストダウンの障害となっていたが、大型オフィスビルを中心に空調機器制御にオープンシステムが導入されたため、効率性と調達コストが改善されている。
オープンシステムの実現で、入居者は残業する際に、インターネットを通じて空調や証明の時間延長を申し込むことができ、わざわざ管理室に電話して、制御盤を操作してもらう必要がないし、監視・制御にかかる調達コストダウンが可能となった。
オフィスビルにおけるテナント苦情は、空調と清掃に集中すると言われており、快適な空調をサポートするのは、テナント満足度を高める戦略上で欠かせない。しかし体感温度は個人差があり、ワーカーの年齢や性別、営業職が外回りで帰ってきたときの体感温度と、ビル内で長時間執務する事務職では快適温度の感じ方は相当に違う。この違いを解決するために、最近、新築やリニューアルでフリーアクセスの2重床であるOAフロアーから立ち上がる床吹き出し空調のコントロールを自席に向けて3段階に調整可能な方式が採用されるケースが増えている。
一般に使用されているOAフロアは、例えば300×300単位で着脱可能なので吹き出し口のレイアウト変更が容易で、足元吹き出し口を50cm単位で設定できるため執務環境変化に対応できる。従来の天井吹き出しに比べ無駄な室内空間の温度調整をすることがなく、空間対応の局所性に優るのでワーカーの体感温度の違いによる苦情も一定レベルで解決できるようだ。
既存ビルの空調リニューアルの場合、15～20年周期といわれている。ゼネコンや空調会社により改修計画が立ち上げられ、空調診断が行われる。
診断結果に基づきリニューアル案が提示され、ワーカー意見を反映するため複数のテナント社員で構成される「リニューアル委員会」が組織されるのが近年の傾向だ。リニューアル工事中にダクト廃材など廃棄物を減らすプレス装置やリニューアル後に空調の快適性を維持するためのメンテナンス体制も必要データの電子管理化で機器台帳、履歴台帳を高速で検索し、機器や故障ごとに不具合の原因、対策、寿命予測を行えるように進化している。