竣　工　2022年1月
最寄駅　森下駅徒歩8分
総戸数　214戸

住　所　東京都墨田区千歳1-2-4
概　要　地上9階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■1LDK／2LDK対象／キャンペーンＢ／適用可
（※313／513号室除く）

■313／513／3LDK対象
■キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクサウス

■近隣周辺施設情報
エンゼルファミリー両国店まで約140m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約140m
大丸ピーコックトルナーレ日本橋浜町店まで約690m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約700m
セブンイレブン墨田千歳店まで約350m
ヤマザキショップ上総屋まで約370m
ファミリーマート日本橋浜町2丁目店まで約510m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約420m
どらっぐぱぱす日本橋浜町店まで約540m
墨田両国三郵便局まで約400m
中央浜町一郵便局まで約420m
みずほ銀行小舟町支店日本橋浜町出張所まで約460m
日本橋清洲クリニックまで約420m
江東区立八名川小学校まで約490m
中央区立日本橋中学校まで約490m
日本橋女学館高等学校まで約890m

■駐車場　　　29台/月額55,000円～
■バイク置場　23台/月額3,300円～
■駐輪場　　　207台/月額220円～
―――――――
■設　計　　　野村建設工業株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　野村建設工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（40.13㎡～70.14㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「副収入や不労所得を作りたいと思い、不動産投資を始めました。購入前はどんなリスクがあるのかがよく分かっていなかったため、ひとまず300万円台の中古ワンルームの物件を自己資金で購入してみました。不動産投資を始めてから5年半が経っていますが、今のところは特に入退居に関してはトラブルや問題も無く賃貸経営を行うことができています。

ただ、毎月の家賃収入が3万円と少額のため、その中から毎月の管理費や積立金、税金などを支払うと手元にはあまり収益が残りません。周辺地域の不動産相場は、特に下がってきているというような気配はありませんが、賃料の下落や賃貸需要が減少して空室が出ると赤字になる可能性もあるため、周辺物件の動向は注意して見るようにしています」

築古のワンルームマンションは低価格・高利回りというメリットはあるものの、家賃収入が少なく実質の利回りが低くなるというデメリットがあります。

たとえば、今回のように毎月の家賃が3万円ということになると、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用で月平均1万円～1.5万円程度がかかる上に、築古物件の場合は設備故障などがあると、それまでの利益が吹き飛んでしまうといった問題もあります。表面利回りが11%以上あるとしても、これらの費用を差し引くと、実質の利回りは3%～5%になってしまうといったことも十分あり得るため、物件探しの際には最低でも月6万円～7万円の賃料水準を目安に検討することが大切です。

また、いくら利回りが良くても、バスや車を使わないといけない郊外や地方の物件には手を出さないほうが良いでしょう。今回のように都市圏の物件でないと、そもそも入居者が集まらずに購入当初に期待していた利回りが実現できないリスクや将来的に人口が減少した場合に入居率・賃料・不動産価格などが下落してしまうリスクがあります。

不動産投資のリスクを抑える方法は、今回のように単純に投資額を抑えるだけではなく、土地や物件選びでリスクをヘッジするという方法もあります。

たとえば、空室リスクはアクセスの良い土地と入居者に選ばれる物件を揃えることで、限りなく0に近づけることができます。ただ、空室リスクを小さくすることばかりに目が行ってしまうと、今度は利回りが非低くなってしまうため、注意が必要です。

たとえば、東京都心の主要駅徒歩1分の新築ワンルームマンションといった物件であれば、空室の心配はほとんどないでしょう。ただ、それだけ好条件を揃えようとすれば土地や物件の価格が跳ね上がってしまいます。一方で賃料の上昇には上限があるため、土地や物件の取得にかかった費用ほど賃料は上がらず、利回りは3%前後まで落ちてしまうことになります。利回りが低すぎると、毎月の返済や管理費・積立金、各種税金などだけで利益はほとんど出なくなるか、赤字になってしまいますので、入居率と賃料の掛け算が最大化するところで投資をすることが重要となります。

空室リスクも抑えながら、利回りを狙うことができる不動産投資の例としては、都心までのアクセスが良い立地での新築アパート経営があります。たとえば、シノケンプロデュースという会社の新築アパートは、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内・駅徒歩10分圏内というアクセスが良い好立地に、新築デザイナーズアパートを建てているため、入居者からの人気も高く、築25年の物件も含めた自社管理物件30,000戸以上の入居率が99%を実現しています。

首都圏のアクセスの良い土地であれば月5万円～6万円以上の賃料水準を見込むことができ、中長期で人口増や都市の発展が期待できるので、将来的に土地や物件の資産価値が落ちにくいという特長もあります。このように、リスクに対処できて利回りも狙うことができる物件を選ぶということが大切です。

今回の事例では自己資金のみで不動産投資を行っていますが、自己資金だけでは購入できる物件の価格帯が限られてしまうというデメリットがあります。融資の強い会社をパートナーにすることで、より大きな金額で投資をすることができるため、一度検討してみると良いでしょう。

たとえば、不動産投資会社が提供している無料の個別相談の機会などを活用して、まずは融資を受けることが可能かどうか、可能だとしたらどれくらいの条件で融資を受けることができるのかなどを確認してみると良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　菊川駅徒歩1分
総戸数　32戸

住　所　東京都墨田区菊川2-5-14
概　要　地上12階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月
（※303号室は除く）

■物件名フリガナ
アーバネックスキクカワ3

■近隣周辺施設情報
マルエツ菊川店まで約180m
スーパーオオゼキ菊川店まで約200m
ライフ菊川店まで約330m
ファミリーマート墨田菊川駅前店まで約80m
ファミリーマート菊川駅前店まで約100m
ローソンストア100墨田菊川3丁目店まで約100m
くすりの福太郎菊川店まで約110m
どらっぐぱぱす菊川店まで約210m
くすりの福太郎森下4丁目店まで約400m
ジョナサン菊川店まで約20m
マクドナルド菊川駅前店まで約40m
吉野家菊川駅前店 40m
東京都立墨田工業高校まで約400m
江東区立深川第一中学校まで約390m
墨田区立中和小学校まで約304m
墨田区立菊川小学校まで約300m
江東区立東川小学校まで約590m
あゆみ保育園まで約290m
グローバルキッズ森下園まで約290m
ベネッセ菊川北保育園まで約300m
社会福祉法人あそか会あそか病院まで約540m
墨田菊川郵便局まで約130m
東京シティ信用金庫菊川支店まで約60m
朝日信用金庫猿江支店まで約520m
朝日信用金庫立川支店まで約610m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　37台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社現代綜合設計
■施　工　　　石黒建設株式会社東京支社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（26.04㎡～46.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資が女性に人気である理由の２点目は、不動産投資は賃貸の管理を不動産管理会社に丸々任せてしまえるという点です。一生懸命に働く女性にとって、時間というものは本当に貴重です。無駄にできる時間はほとんど無いと言っていいほどせわしなく時間に追われている、という方も多いのではないかと思います。

老後の生活費のためにと不動産投資を始めたとしても、本業を疎かにしてしまっては本末転倒になってしまいます。本業をしっかりとこなして、老後のために毎月貯金もしたいという方にとって、日々の管理を全て任せてしまえる不動産投資は、無理なく始めることができる副業といえるでしょう。

また、不動産投資は日々の仕事に支障をきたさずに取り組めるので、副業のなかでは会社からの許可を比較的もらいやすいという点も、働く女性にとっては嬉しいポイントです。

不動産投資の大きな特徴の一つとして、自己資金にはあまり手をつけずに取り組めるという点があります。貯金が数百万円あったとして、そのうちの大半を投資に割かなければいけないとすると、手元のお金はかなり心もとない状況になってしまいます。

たとえば、突発的な病気や事故などでお金が必要になった時に、必要なお金を出せるようにしておかなければいけませんので、老後のために投資を行いつつも、ある程度は手元に資金を残しておきたい、ということになります。

不動産投資は、不動産購入費用のほとんどをローンでまかなうため、自己資金を手元に残すことが可能です。不動産取得時の初期費用として数十万円がかかりますが、その後は家賃収入とローンの返済額が相殺するように返済計画を立てることが多いため、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方でも取り組むことは可能です。

また、何事も起こらずに貯金が順調にできた場合は、ローンを繰り上げ返済することもできるので、状況に応じて無理なく投資を進めていくことが可能な点も、不動産投資の特長の一つと言えるでしょう。

不動産投資は、入居希望者がいないと成り立ちませんので、入居者が住みたくなるような物件を選ぶことが非常に大切です。物件が良いかどうかは紙に書いてあることだけでは判断できないことが多く、実際に物件を目で見て良し悪しを見定める必要があります。

女性は男性に比べると色々なことに気がつくことができるケースが多いので、「この物件は日当たりが悪い」「洗濯物を室内で干せる」「収納スペースが使いやすそう」「内装のセンスが良くないかも」「近くにスーパーや美容室があって便利かも」「夜に一人で駅から歩いても大丈夫なエリアなのかな」などといったように、多くの視点から物件のチェックを行うことができます。

そうして厳しい物件チェックを行えば、入居者から見ても好条件の物件となりますので、空室リスクを低く抑えることができ、居室を稼働させることが可能です。

働く女性が不動産投資を始めている理由5点目は、空室が出なければ家賃収入という定期的な収入が入るという点です。たとえば都心の賃貸需要が高いエリアのマンションで、適切な建物管理や修繕などを行っていれば築古になってもある程度の入居を維持することができるので、長期にわたって家賃収入を期待することができます。

女性は結婚・出産というライフイベントなどもあり、男性に比べると定年まで勤め上げるということは少ないのが現状ですが、月々の収入が期待できる入居者からの人気の高い不動産を保有することができれば、老後の生活費の足しにすることが可能です。

また、不動産投資の良い所は、家賃収入を得られるだけでなく、自分の住まいにすることもできるという点です。子どもが成人して大きな部屋が必要なくなったときに、ワンルームや1LDKで十分ということであれば、保有している不動産を賃貸用ではなく住居用としてしまえば、老後の生活費をさらに賢く圧縮することが可能です。

不動産投資は、「貸してもよし、住んでもよし」ということで、目的に応じて使い分けることができるという点が女性投資家に支持されています。

不動産投資は、株式やFXなどに比べて価格変動のリスクが小さく、仕事の邪魔にならず、元手も少なく始めることができ、物件選びに女性という強みを活かして、長期的な収入を得ることができるという投資手法です。もちろん、空室リスクや地震のリスクもありますので、不動産投資会社ともリスクの軽減を相談しながら進めていくと良いでしょう。老後の生活費が不安な方や、新しい投資手法にチャレンジをしてみたいという方は、ぜひ検討されてみると良いのではないでしょうか。

竣　工　2021年11月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　22戸

住　所　東京都墨田区緑4-17-4
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
スプランディッドキンシチョウ2

■近隣周辺施設情報
オオゼキ菊川店まで約570m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約450m
マルエツ両国亀沢店まで約350m
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約220m
くすりの福太郎菊川店まで約540m
どらっぐぱぱす両国店まで約590m
アルカキット錦糸町まで約900m
VAN丸井錦糸町店まで約790m
タカキュー丸井錦糸町店まで約790m
GAPストア丸井錦糸町店まで約800m
墨田江東橋郵便局まで約460m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.09㎡～29.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

行動経済学は、心理学的に観察される人間の行動を経済学のモデルに取り組んでいくという学問です。経済学は、これまで「人間はつねに合理的な選択をする」という大前提に立って様々な理論を構築してきましたが、行動経済学は「人間は非合理的な選択をすることもある」というところをスタートにしているため、経済学のなかで当初は異端視されていたという歴史があります。1990年代から急速に学問として発展し、現在は経済学の主流派の一つとしての立ち位置を獲得するまでに至りました。

最近では、「経済は感情で動く」「予想通りに不合理」といったタイトルの書籍がベストセラーになるなど、行動経済学への注目や関心が高まり、ビジネスや投資でもどのように活用できるかが検討されてきています。

さて、ここからは行動経済学の理論についてもご紹介をしていきたいと思います。不動産投資にも使える主な行動経済学の理論を以下にまとめましたので、一つ一つ見ていきましょう。

現在志向バイアスは、未来の大きな利益よりも目の前の利益が評価されやすい傾向があるという理論です。近視眼性と呼ばれることもあります、これは、たとえば「今日1万円をもらう」「1年後に2万円をもらう」の2つの選択肢を与えられた時に、「今日1万円をもらう」人が多いことがよく知られています。

現在志向バイアスの不動産投資での活用例としては、たとえば入居者に家賃を毎月1000円値引きすることを提案するよりも、入居時に5000円をプレゼントするほうが喜ばれやすいといったことなどが考えられます。

フレーミング理論は、数字やデータの見せ方によって情報の受け取り方が異なるという理論です。たとえば、毎年5%ずつ売上が伸びている企業を、「安定的に成長している」と表現するか、「成長性が低い」と表現するかで企業への印象がだいぶ変わってきます。

また、1000円の商品と3000円の商品があったときには「3000円は高い」となりますが、ここに5000円の商品が新たに加わると、「3000円はちょうど良い」という受け取り方になります。このように、真ん中のものを選ぼうとする傾向があることを「極端回避性」と呼び、小売などでは「松竹梅の法則」という経験則として昔から多用されています。

フレーミング理論を不動産投資で活用する場合は、たとえば保有している不動産の近くに繁華街がない場合に、その不動産を紹介する際に、「近くに繁華街がないので娯楽に欠ける、街に活気がない」とは表現せずに、「夜は静かで住み心地が良い」「治安が良く、女性におすすめできる」などと視点を変えて表現をすることで、物件の魅力を十分にアピールすることができます。不動産を購入する際には、逆に「○○が魅力的な物件です」という売り文句を裏返してみるとどうなるか、何か不都合なことが伏せられていないかと考えてみると、買うべきでない物件を回避することができます。

また、不動産の売却価格を設定する際は、自分が売却する物件と同様の条件の売却物件（同じマンションなど）が複数あった場合に、一番安い価格と一番高い価格の間で売り出しの価格を設定することで選択されやすくなる可能性が高まります。

アンカリング効果は、最初に示された数値（アンカー）に判断が左右される傾向があるという理論です。有名な実験としては、「8×7×6×5×4×3×2×1」または「1×2×3×4×5×6×7×8」という計算を5秒以内に推測してもらった場合に、前者（中央値2,250）のほうが後者（中央値512）よりも大きい推測の値が得られるというものがあります。（正解は40,320）

不動産投資でも、アンカリング効果を使った価格設定がよく行われます。たとえば、物件の価値が2500万円である物件を、そのまま2500万円として売り出すよりは、最初に3000万円で売り出してから後で2500万円に値下げをするほうが、購入者からは「お得」な物件に映ります。売却者としては、本来は2000万円で売りたい物件があれば、まず2500万円で売り出して値下げをしていく、購入者としては、大幅な値下げをされているから「お得」とは限らないということを念頭に入れて不動産投資を進めると良いでしょう。

プロスペクト理論は、利益と損失が同じ額の場合は、損失のほうが意識されやすいという理論です。たとえば、50%の確率で10000円がもらえるくじと、50%の確率で15000円がもらえ、50%の確率で5000円を支払わなければいけないくじがあった時に、期待値は同じ5000円となりますが、損失がない前者のくじが選ばれやすい傾向にあります。このように判断の際に損失を避ける傾向が強くなることを「損失回避性」と呼びます。

不動産投資で損失回避性を最も意識したほうが良いのは、管理会社との「サブリース契約」です。サブリース契約は、不動産オーナーに「満室」を保証して「空室」が出ないようにする契約ですが、都心のアクセスが良いマンションなどではそもそも入居率が95%を超えることが多いため、空室リスク自体が少なく、サブリース契約を結ぶ必要性がほとんどありません。サブリース契約よりも通常の賃貸管理にしたほうが「利益」が大きくなりますので、空室による「損失」を過度に評価してしていないかを確認したほうが良いでしょう。

すでに費やしてしまって取り戻すことができない費用や時間のことをサンクコストと言います。サンクコストが大きくなればなるほど、コストをかけた対象を諦めることが難しくなります。

不動産投資では、サンクコストは売買の交渉シーンで効果的に活用することができます。たとえば、不動産を購入する場合には営業マンや売り主に対して交渉を長引かせれば長引かせるほど、相手が「売りたい」気持ちを高めることができるので、価格などで良い条件を引き出しやすくなります。

行動経済学には、目の前の利益を優先する現在志向バイアス、情報の見せ方で印象を変えられるフレーミング理論、利益よりも損失を過大評価するプロスペクト理論（損失回避性）、最初に提示した価格に判断が左右されるアンカリング効果、費やしたコストの大きさに判断が左右されるサンクコストなど、知っておくだけで不動産投資を有利に進めることができる理論がたくさんあります。今回ご紹介した理論やテクニックを効果的に使って、不動産投資の成功確率を高めていきましょう。

実際に不動産投資を初めてみたいという方や、具体的な物件を検討してみたいという方は、下記不動産投資会社のセミナーや個別相談などに参加をしてみると良いでしょう。

竣　工　2017年7月
最寄駅　両国駅徒歩6分
総戸数　43戸

住　所　東京都墨田区両国2-2-6
概　要　地上11階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額33,000円
■物件名フリガナ
ズームリョウゴク
ZOOM 両国

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約770m
マルエツプチまで約1020m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約390m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約390m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約390m
薬ヒグチ両国店まで約630m
エンゼルファミリー両国店まで約200m
さいとうデンタルクリニックまで約200m
割烹かりやまで約210m
墨田両国三郵便局まで約270m
三菱UFJ銀行本所支店まで約650m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　5台/月額2,200円
■駐輪場　　　43台/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社 第一ヒューテック
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.78㎡～54.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

海外不動産に詳しいプロと税務のプロを見つけてくることです。海外の場合は、国によって不動産に関する法律や税金などが大きく異なりますので、しっかりと把握をしている会社と付き合う必要があります。税務のプロに関しては、海外不動産投資会社と付き合いのある会社に紹介をしてもらうことが可能ですので、まずは海外不動産の会社選びをしっかりと行いましょう。

会社を選ぶ方法としては、海外不動産投資の会社に知り合いがいる方は、まずは話を聞いてみるのが良いでしょう。もし、直接の伝手がない場合は、海外不動産投資をしたことのあるオーナーに信頼できる会社を紹介してもらう、あるいは国内で開催されている海外不動産セミナーに参加してみましょう。編集部おすすめのビヨンドボーダーズという会社では、初心者向けの海外不動産セミナーや無料相談などを実施していますので、会社選びで悩んでいる方は話を聞いてみると良いでしょう。

海外不動産に関する情報は、刻々と情勢が変わりますので、情報源を１つだけに依存することはリスクが高くなってしまいます。他の海外不動産投資会社にもヒアリングできるコネクションをつくっておく、またはウェブ上でニュースや海外の情報メディアをウォッチしておくといったことが必要になります。

仕入れておきたい情報としては、地震や津波、台風などの天災に関する情報、政権交代やクーデター、戦争などに関する政治的な情報、不動産に関する法律や税金の動向、為替などの値動きなどととなります。

特に、為替の動きに関しては、不動産投資の利回りやキャピタルゲインと同じくらい収益性を左右しますので、定期的にチェックすることを習慣にすると良いでしょう。

エリアに関しては、まずは日本人の駐在員が多い場所の物件を中心に検討してみると良いでしょう。物件選定に日本人であるという強みを活かすことができますし、借りるほうもオーナーが日本人であることに安心しますので、比較的安定した物件運用を期待することが可能です。

それ以外のエリアとしては、首都やビジネス繁華街など国の中心都市への投資から検討し、ある程度の投資経験が蓄積されてから地方へ目を向けることをおすすめします。

国内の不動産投資では、新築マンションなど現物を見ないで購入することもあるかとは思いますが、海外不動産の場合はできるかぎり現地に視察に行くことが大切です。購入する予定の物件が、現地では誰も住みたがらないような不便な場所や危険な場所に位置していることもありえますし、物件のイメージ画像と実際の部屋が大きく異なるケースなど、国内では想定されないケースも起こりえますので、しっかりと自分の目で確認をすることが必要です。

1件目の投資がうまくいくと、どうしてもその国・そのエリアに再投資をしたくなりますが、海外不動産は国内に比べてリスク（カントリーリスクや為替リスクなど）もありますので、資産をひとつのエリアに集中させすぎるのは危険です。

そのため、成長性の高い国で投資を始めたら、次は安定性の高い国に投資をする、アジアで投資を始めたら、次は欧米にも投資をしてみるなど、異なる動きをするエリアに投資を分散させることがおすすめの投資手法となります。

海外不動産投資は、国内不動産投資と比べるとリスクが高くなりますので、ある程度の値動きや変動があったとしても、余裕をもって対応ができるように全体の３割前後の資金で運用すると良いでしょう。

また、不動産投資ローンを利用する場合は、どんな事態であっても返済を滞納することのないように、１年前後の期間の返済金額分を手元に残しておくなどキャッシュに余裕をもっておくことをおすすめします。

海外に限らず、不動産投資は出口戦略をしっかりと持っておくことが大切です。たとえばマンション投資であれば、いつ売却するか、あるいは総額でいくらの利益（損失）が出たら売却するかなどをしっかりと決めておきましょう。

投資期間中の国際情勢や為替動向、不動産の価格動向などを注意して見ながら、必要に応じて当初の出口戦略を見直していくことで、海外不動産投資で失敗するリスクを最小限に抑えながら目標の利益達成に向けて取り組んでいくことが可能です。

海外不動産投資は、投資したい国・エリアに強みがあり、かつ信頼ができる会社と付き合うことや、自分の強みを活かせる投資手法で勝負をすることが非常に大切です。また、投資を他人任せにせず、自分でも積極的な情報収集を行うことや購入する前には必ず自分の目で物件を確認しておくことや、リスクを抑えるための分散投資や余裕資金での運用、出口戦略などの検討などをしっかりと行い、海外不動産投資を成功させましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　両国駅徒歩8分
総戸数　94戸

住　所　東京都墨田区緑3-15-12
概　要　地上13階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクイースト

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約1140m
VAN丸井錦糸町店まで約1030m
マルエツ両国亀沢店まで約530m
ライフ菊川店まで約660m
ブックオフ14号墨田両国店まで約980m
丸井錦糸町店まで約1020m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約410m
国技館まで約1080m
ファミリーマート菊川駅前店まで約1060m
マルエツ錦糸町店まで約960m
マルエツプチ本所4丁目店まで約1130m
光の園保育学校まで約1300m

■駐車場　　　6台/月額33,000円～44,000円
■バイク置場　10台/月額3,300円
■駐輪場　　　111台/月額220円
―――――――
■設　計　　　株式会社ケプラー都市建築設計
■施　工　　　株式会社植木組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.12㎡～40.29㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本政府は経済成長に向けた重要な戦略の柱として「観光立国」を掲げており、積極的な観光政策を進めています。具体的には、2020年までに訪日外国人観光客数を4,000万人、2030年までに6,000万人まで増加させるという目標を掲げており、そのためにVISA緩和政策やLCC就航本数の増加、海外での日本プロモーションなど様々な施策を展開しています。政府によるこれらの施策が功を奏し、ここ数年は日本を訪れる外国人観光客数が増加の一途を辿っており、東京や大阪、京都などの主要都市ではホテルや旅館などの宿泊施設の不足が課題となっています。その結果、訪日観光客から民泊施設への宿泊需要が急激に高まっており、民泊投資が魅力的な投資手段の一つとなっているのです。

民泊は、宿泊施設不足を補うための手段としてだけではなく、空き家活用や地方創生の起爆剤としても期待されています。人口減少が進む地方では空き家問題が深刻化していますが、空き家をリノベーションして民泊施設にすることで観光客を呼び寄せ、地方創生につなげようという動きが全国各地で活発化しているのです。特に、最近では一度日本を訪れたことがあるリピートの外国人観光客が、東京や大阪などの都会ではなくより地方部へと旅の目的地をシフトしている傾向があり、地方ならではの魅力やユニークな体験を提供できる民泊施設に対する需要はとても高まっています。

シェアリング・エコノミーとは、人々がモノやサービスを「所有」するのではなく「共有」することによって成り立つ新たな経済モデルのことを指し、昨今では日本に限らず世界中でシェアリング・エコノミー型のサービスが台頭しています。シェアリング・エコノミー型サービスの代表例としてよく挙げられるのが民泊仲介サイトのAirbnbやタクシー配車アプリのUberなどですが、不稼働資産を活用することで無駄な資源やコストを使うことなく必要に応じて需要を満たすことができるシェアリング・エコノミー型のサービスは、環境破壊や資源枯渇などが世界的な社会問題となっている昨今において、これらの問題を解決しうる持続可能なビジネスモデルとして非常に注目を浴びているのです。このマクロの大きな流れは日本にも押し寄せており、政府も「シェアリング・エコノミー」を推進する政策を次々と打ち出しています。その代表格とも言えるのが、「住宅のシェアリングサービス」である民泊なのです。

いかがでしょうか。上記で説明したように「民泊」はマクロな経済動向のなかで必然的に需要が高まっており、今後の市場成長が期待される領域なのです。投資の世界では昔から「国策に売りなし」という言葉もありますが、まさに民泊はその言葉があてはまる領域だと言えるでしょう。

「民泊」と聞くと、違法な「ヤミ民泊」や近隣住民とのトラブルなどあまりよくないイメージをお持ちの方も多いかもしれません。実際に、日本では不動産事業として合法的に民泊運用をしている個人や企業も数多くいる一方で、法的な要件を満たさないまま部屋を貸し出している民泊オーナーもいるのが現状です。そこで、ここでは民泊に関わる法律についても簡単にご紹介していきます。現在の日本では、民泊を合法的に行うためには主に下記3つのうちのいずれかの法律に基づいて運用する必要があります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、2017年6月施行の法律で、新法下では、個人は一定の要件さえ満たせば「届出」をするだけで自宅のマンションや一軒家を活用して合法的に民泊運用することが可能です。ただし、マンションなどの集合住宅の一室を使用する場合は管理規約によって民泊が許可されている必要があるので注意が必要です。また、新法下では年間の営業日数制限が180日と定められており、自治体によってはさらに厳しい制限が設けられるケースもありますので注意が必要です。民泊のような短期の貸し出しは最大でも180日間しかできないため、最近では残りの180日間をマンスリーマンションとして運用するハイブリッド型の運用スタイルも注目が集まっています。

特区民泊は、国家戦略特区に指定されている自治体が条例を制定した場合、旅館業の許可がなくても特区民泊の認定さえ受ければ合法的に部屋を貸し出すことができるという制度です。特区民泊は住宅宿泊事業法とは異なり年間の営業日数制限はないのですが、宿泊客の最低宿泊日数が2泊3日以上と定められているため、1泊だけの短期客を受け入れることはできません。また、この特区民泊はそもそも条例を定めた国家戦略特区でしか活用できません。2017年10月現在、特区民泊の認定を受けられるのは東京都大田区、大阪府、大阪市、新潟県新潟市、福岡県北九州市の5地域となっています。

旅館業法簡易宿所営業の許可を取得すると、営業日数や宿泊日数の制限を受けることなく365日まるまる民泊として部屋を貸し出すことが可能となります。簡易宿所営業は収益性の面では最も魅力的な方法ですが、許可を取得するためには用途地域や設備要件など旅館業法で定められた様々なハードルをクリアする必要があり、許可取得手続きにはコストもかかります。

民泊用の物件を購入し、自らが民泊ホストとして運用するというパターンです。この場合、物件の購入費用に加えて場合によってはリノベーション費用や旅館業の許可取得費用など様々な費用がかかる可能性もあり、初期費用はかさみます。しかし、高稼働が期待できる物件を手に入れることさえできれば、宿泊客からの売上が全て手元に残るため、大きな利益を上げられる可能性があります。しかし、稼働率の変動により売上が左右されるほか、想定よりも稼働率が低いと初期費用の回収に時間がかかる可能性があるため、ハイリスク・ハイリターンの運用スタイルだと言えるでしょう。なお、民泊運用にあたっては宿泊客の対応や物件の清掃など全てを自分で対応する必要はなく、民泊運用代行会社のサービスを活用することができます。しかし、代行会社を利用する場合は売上の20％程度が手数料としてとられてしまうので、収益のシミュレーションをする際はその手数料分もしっかりと計算に入れておく必要があります。

民泊用の物件を購入し、民泊運用をしたい不動産会社や運用代行会社などにサブリースとして借り上げてもらうというのも一つの手法です。民泊用のサブリースとして貸し出す場合、通常の賃貸として貸し出すよりも高収入が見込める点、毎月安定的に収入が得られる点などが魅力です。一方で、稼働率に応じて収入が増えることはなく、想定よりも稼働率が悪ければサブリース契約の見直しにより家賃収入が減る可能性もゼロではないため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言えます。

自ら物件を購入するのではなく、賃貸として借り受け、それを転貸して民泊運用するという方法もあります。この場合、物件購入にかかる初期費用は必要ないため、小さめの物件であれば通常の敷金・礼金に家具のセットアップなどを加えても数十万円程度で民泊投資を始めることができます。しかし、毎月の家賃支払いが発生するため収益性という面ではあまり多くは期待できませんし、稼働率によっては赤字となってしまう可能性もあります。ただし、仮に赤字が発生したとしても、賃貸契約を解除すればその時点で民泊運用から撤退することはできるため、そこまで大きな損失を被ることもありません。最もローリスク・ローリターンの投資スタイルだと言えます。

竣　工　2021年11月
最寄駅　両国駅徒歩6分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区両国2-2-8
概　要　地上10階 RC造
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■物件名フリガナ
グランパセオリョウゴク
ＧＲＡＮ ＰＡＳＥＯ 両国

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約770m
マルエツプチまで約1020m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約390m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約390m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約390m
薬ヒグチ両国店まで約630m
エンゼルファミリー両国店まで約200m
さいとうデンタルクリニックまで約200m
割烹かりやまで約210m
墨田両国三郵便局まで約270m
三菱UFJ銀行本所支店まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額5,500円
■駐輪場　　　32台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社ビッグプランニング一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社スカイフィールドコーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.35㎡～40.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、いくらまで借りることができるものなのでしょうか？ 正確な金額は、勤務先の企業の知名度や資産状況、借入状況によって大きく変わってしまいますが、一般的には年収の5倍～10倍程度と言われています。

年収500万円の方であれば、2,500万円～5,000万円くらいの物件が不動産投資ローンで購入できることになります。この価格帯の物件は、都心のワンルームマンション1戸～2戸の金額となります。サラリーマンにワンルームマンション投資が人気なのは、この借入によるところが大きいと言えるでしょう。

年収10倍以上のローンを借りることは決して不可能ではありませんが、その場合は不動産投資の初期費用を自己資金でまかなえることに加えて、配偶者や親族の資産といったところまで審査されることがありますので、あまり身の丈を超える投資には手を出さないほうが無難でしょう。

不動産投資会社のセミナーなどに参加すると、「頭金ゼロ（＝フルローン）でも始められます」といったことを言われることがありますが、頭金ゼロは良いことばかりではありません。

頭金ゼロは、たしかに自己資金の持ち出しは少なくなりますが、裏を返せば、返済すべき原資が多くなってしまうということです。返済原資が多くなるということは、支払うべき利息が増えるということになりますので、自己資金は少なくなりますが、同時に返済総額が大きくなるということを頭に入れておく必要があります。

たとえば3000万円の物件を金利3%、35年ローン、頭金ゼロで借りた時の返済総額は4,849万円となります。これに頭金100万円を入れてみると返済総額は4,687万円となり、将来の返済額は160万円以上も違ってきます。100万円を35年で160万円以上に増やすことができるのであれば、頭金ゼロにしたほうがお得となりますが、そうでない場合はできるだけ早く返済を終えてしまったほうが、利息面でお得となります。

また、「頭金ゼロ」は、不動産投資を始める費用がゼロ円ということではないという点にも注意が必要です。不動産投資を開始するにあたっては、不動産の登記費用や印紙代などの初期費用と呼ばれるお金がかかります。これは物件価格の5%～7%程度の金額になりますので、3,000万円の物件であれば150万円前後の初期費用が発生するということも頭に入れておきましょう。

なお、頭金をゼロではなく、逆に数百万円から数千万円を入れると、返済の金利条件が大幅に優遇されることがあります。金融機関にとって、頭金を多く入れることができるということは、それだけ返済能力が高くリスクが低い貸し先という認識となりますので、他の人に比べて金利を安くしても付き合いたい相手となります。もし手元に余剰資金がある方は、頭金を交渉材料にしてみるのも一つの手と言えます。

物件の購入にかかる初期費用までローンでまかなうことを「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンでは、初期費用と物件購入の借入とが別々にローンとして組まれ、初期費用のローンは金利がかなり割高となるケースが多いので、利用には特に注意が必要です。

また、そもそもの話として、物件の価格以上のローンを組むことになるので、事故や病気、突然の失業などで不動産投資を続けることが難しくなった時に、物件を売却したとしてもフルローンでは返済しなければいけない金額が残ってしまうことになります。

オーバーローンは一切の自己資金を必要としないため、不動産投資を始めるハードルを下げてくれるように見えますが、リスクのない投資はありませんので、利息が多くなるリスクや将来の返済額が膨らむというデメリットをしっかりとおさえておきましょう。

ローンの返済方法については、繰り上げ返済やボーナス返済を勧められた方も多いかと思います。先ほど、頭金を入れることのメリット・デメリットをお話しましたが、繰り上げ返済についても、利息の支払いが少なくなるメリットがある一方で、手元の自己資金が減少するということがデメリットとなります。

返済後のローンの取り扱いに関しては、返済額を変えずに期間を短縮する「期間短縮型」と、期間を変えずに返済額を軽減する「返済額軽減型」の2つがあります。

どちらが良いというものではありませんが、たとえば、60歳を超えてローンを組んでいる方は、60歳までに完済できるように期間短縮型で繰り上げ返済を行うことがおすすめとなりますし、毎月の家賃収入を返済額が上回って赤字になっている方は返済額軽減型がおすすめとなります。

いずれにせよ、繰り上げ返済を行うことで不動産投資からの利益を上げやすくなりますので、可能であれば繰り上げ返済を行っていくほうがよいでしょう。ただ、繰り上げ返済を急ぐあまりに毎月の返済に支障が出るような返済の仕方は避けなければいけませんので、半年～1年程度の返済ができる自己資金の余裕をもって残りを繰り上げに当てるとよいでしょう。

なお、不動産投資を今後大きく拡大させていきたい方にとっては、繰り上げ返済が必ずしも良い選択とは限りません。自己資金を次の物件の初期費用に充てる必要があるためです。不動産投資の目標をしっかりと整理して、繰り上げ返済を行うかどうかを検討していきましょう。

頭金ゼロは、今後のための自己資金を手元に残しておきたいという特別な事情がある方には有効な仕組みです。そうでない方は、家賃が突然ゼロ円になったり、事故や病気になって収入がなくなったりしても半年前後は返済が滞らない程度の資金を手元に残した上で、頭金をいれておくと良いでしょう。

また、返済方法については、残りの返済期間や毎月の収支を見て、期間短縮型にするか返済額軽減型にするかを決めると良いでしょう。

竣　工　2021年5月
最寄駅　小村井駅徒歩8分
総戸数　92戸

住　所　東京都墨田区八広2-47-2
概　要　地上9階 RC造
駐車場　有（機械式）月額33,000円
■物件名フリガナ
グランカーサヒキフネ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田八広はなみずき通り店まで約140m
ローソンストア100 LS墨田区八広店まで約180m
まいばすけっと墨田八広2丁目店まで約180m
ビッグ・エー 墨田京島店まで約200m
東京曳舟病院まで約930m
浅草病院まで約1910m
菊地クリーニング店まで約430m
舟原公園まで約90m
原公園まで約320m
キッズガーデン墨田八広まで約140m
墨田区立第四吾嬬小学校まで約160m
墨田区立第三吾嬬小学校まで約310m
墨田区立吾嬬立花中学校まで約540m
墨田区立文花中学校まで約600m

■駐車場　　　有（機械式）月額33,000円
■バイク置場　有/月額3,300～4,400円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.13㎡～53.71㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

東京の平野部の第四紀地質図の総称として、東京地盤図という言葉が使われることもあります。
実のところ、東京地盤図に明確な定義はなく、地質調査データをまとめただけのマップも、地盤図と呼ばれるケースが少なくありません。
東京地盤図では、東京都建設局が提供する東京の地盤（GIS版）などが有名ですが、民間の企業でも東京の地盤についての情報を提供しています。
ちなみに、東京都建設局の東京地盤図は、地盤調査で得た地質柱状図をまとめたものです。
地盤がどのような地層で構成されているかを柱状に表したのが、地質柱状図。
東京都が提供している柱状図の場合は、粘土質シルトや砂質シルトといった地質が堆積された順に色分けして表示されます。
東京都の東京の地盤（GIS版）は、知りたい場所をマップから選んで地質柱状図が見られる仕組みになっています。
東京地盤図「ボーリング選択」のメニューを選べば、表示されているマップから特定の地点をピックアップして柱状図を表示させることが可能。
住所を入力して検索をする方法もあり、いろいろな使い方ができます。
サイトには操作説明のメニューも用意されているため、素人でもスムーズに地盤の状態をチェックできるようになっています。
表示された結果をプリントアウトしておけば、物件を絞り込んでいくときにも役立つでしょう。
ちなみに、この東京の地盤は東京都建設局のサイトから無料で利用ができます。
地盤についての情報を知りたいときに、すぐに柱状図などの詳しいデータを閲覧できるのが便利な点です。
東京都では、民間の業者から柱状図の提供を随時受け付けており、新しい調査の結果をデータに活用している状況です。

地盤図を見てみると、自分がいま立っている場所がどんな土地なのかがわかります。
土地には山地や丘陵地、河谷底といったさまざまな種類がありますが、アスファルトで舗装されていたり建物が建っていたりすると、土地の種類を正確に把握することは少し難しいでしょう。
実のところ、土地はさまざまな地層が積み重なった状態になっていますので、ある程度深く地質を調べないと正確な状態がわからないのが現実です。
東京地盤図のようなボーリング調査の結果を閲覧できるサービスは、目には見えない、土地の中がわかるのが便利な点といえます。
それぞれの地層がどういった順番で積み重なっているかや、各地層の割合などがチェックできるので、土地の強度を知るうえでも参考になるでしょう。

東京都の土地は山地や丘陵地、沖積低地、谷底低地などの複数の種類にわかれています。
山地や丘陵地が多いのは、多摩市や世田谷区などがある西側のエリアです。
また、墨田区や江戸川区などの東京の東側は沖積低地の土地が多いエリアです。
ちなみに、川による浸食や川の堆積物がたまることでできた谷底低地は、東京都のさまざまなエリアに点在していますので、ボーリング調査の結果などを見てみないと正確なところはわからない場合が多いです。
一見、頑丈そうに見える土地も、調査結果をあらためて見てみると、実は地盤が弱かったというケースもないとはいえません。
一般的に地震の影響を受けやすいといわれているのは、沖積低地や谷底低地の土地です。
マンションを借りるときにも、土地の地質を確認してから物件を選んだほうが安心です。

土地の強度は、どのような地層で構成されているかによってかなり変わってくるのが現実。
例えば、粘土などの地質で構成されている土地は、強度も弱くなる傾向があります。
こういった土地の強さがわかる地盤図を見ると、どんな災害に気を付けるべきか、といったこともだいたい見当がついてきます。
例えば、低地ならば、川の氾濫に注意が必要です。大雨によって川が増水すると、低い土地は浸水の恐れがでてきます。
マンションの場合も、1階や2階の低層階はこのような浸水の影響を受ける可能性がありますので、要注意です。

例えば、津波などの災害が起きた場合、どこが高台となっているのかがわかればすぐに避難ができるでしょう。
地域の避難場所を普段から把握しておくことは、災害がおきたときに安全を確保するためにも必要になってきます。
また、地盤図を参考にすれば、土地の強度が高いエリアから物件を探すことも可能です。
地震の揺れは地盤によって伝わり方が異なる場合が多く、建物に生じるダメージも少なからず変わります。
強度の高い土地に建つ建物は、揺れ方なども多少軽減されるケースがあるため、地盤図を活用することは災害への対策を立てるうえでも大きなメリットがあります。
地震の際には液状化現象なども起こる可能性がありますが、地盤の質をしっかりとチェックしておけば、リスクの少ない土地を選んで家を探せるでしょう。

地盤図には正確な定義がないため、インターネット上から利用できるものだけでも実にさまざまな種類があるのが本当のところ。
中には、正確な情報が得られないものもあるため、サービスを利用するときには情報の精度や地質柱状図が見られるかどうか、なども確認しておいたほうがいいでしょう。
東京都建設局が提供している東京の地盤や国土交通省の国土地盤情報検索サイトなどは、正確な情報を知りたいときにも利用しやすいサービスといえます。
こういった公的機関のサービスは、客観的な立場から情報が提供されているのがいい点です。
情報の精度も高く、地盤の状態をかなり正確に把握できます。

地盤の情報はコンスタントに更新されていますので、データをチェックしたときから時間がたってしまうと、以前に取得したときと内容に違う点がでてくる可能性があります。
知りたい時点で最新の情報を得るようにすれば、このような問題は避けられます。
民間のサービスを利用するときには、どのような企業が発信している情報なのかを確認しておいたほうがいいかもしれません。
公的機関が提供するデータと比較するなどの方法をとれば、情報の正確さがある程度わかります。
実際、東京地盤図を利用する際には、複数のサービスを当たってみるのもひとつの方法です。
サービスごとにデータの内容が食い違うようであれば、もう少し情報収集を続けてみましょう。
インターネット上のサービスの場合、利用できる機能などが違う場合もあるため、いろいろなサイトを見て、使いやすさをチェックしてみるのもいい方法です。

竣　工　2021年10月
最寄駅　森下駅徒歩7分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区立川2-11-8
概　要　地上7階 RC造
駐車場　―
■1K限定／フリーレント2ヶ月
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
トラディスキクカワ2
ＴＲＡＤＩＳ菊川Ⅱ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約220m
ライフ菊川店まで約280m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約480m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約210m
ファミリーマート本所立川3丁目店まで約460m
くすりの福太郎菊川店まで約630m
ジョナサン両国店まで約430m
唐沢医院まで約260m
五間堀公園まで約330m
中和公園まで約380m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　27台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社結建築設計事務所
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（犬・敷1積増 猫・敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.44㎡～42.92㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

普段暮らしていて、あまり気にかけることのない給湯器や給排水管ですが、老朽化して不具合が発生すれば、少なからず日常生活に支障をきたします。

そして実は、この30～40年の間に給湯・給水もかなりの進化を遂げています。そこで、今と昔の給湯器や給排水管を比較しながら、その性能の違いとリフォームのポイントを紹介します。

給湯器には、大きく分けてガス式と電気式があります。1980年代のガス式の給湯器は、給湯専用で追い焚きができないタイプのものか、湯たんぽのようにして冷めたお湯を温めなおす「給湯熱源機」を使ったものでした。

一方、電気を使った給湯器は、タンクに水を溜めて温める貯湯タンク式が主流でしたが、当時のものは湯温の制御ができず、90度近い熱湯しかつくれなかったため、水と混ぜて使う必要がありました。

排水管には、鉄管や鋳鉄管、耐火仕様の塩化ビニル管などが、給水管には塩化ビニルで被覆した鋼管（こうかん、塩ビライニング鋼管）や、塩化ビニル管が使われていました。また、給湯管には、塩ビライニング鋼管や塩化ビニル管のほか、熱に強い銅管が使われていました。

鋼管の弱点は錆です。たとえ塩化ビニルで被覆していても、ネジの部分から錆が発生します。銅管の場合は、銅管自体に経年によりピンホールと呼ばれる穴が空き、水漏れが発生するリスクがあります。

さらに、当時はネジを切ったり、溶接したりといった現場作業が必要だったため、熟練工による施工が必須でした。技術が伴わないと施工不備となり、欠陥が生じるリスクもありました。

現在のガス給湯器は省エネ化と、多機能化が進んでいます。進化したガス給湯器の中でも排熱を利用して熱効率をさらに高めたものが「エコジョーズ」です。また、ガス温水式の床暖房も登場し、普及しました。

電気による給湯システムは、湯温をマイコン制御できるようになったもののほかに、ヒートポンプと呼ばれる仕組みでお湯をつくる「エコキュート」が登場し、普及しつつあります。このヒートポンプ式により、少ない電気で効率の高い運転が可能になり、電気エネルギーだけでお湯を沸かしたときと比べて、約3分の1 の電力量で済むようになりました。

排水管は、鉄の採用率がかなり下がり、今は耐火仕様の塩化ビニル製やポリエチレン製のものが主流です。また、給水管と給湯管には、ポリエチレンや塩化ビニル、ステンレスが使われています。

これら現在の給排水管は、軽量であることや、錆の発生や穴の開くリスクが少ないのが特徴です。また、工場でつくられたものを現場で組み立てるだけなので、熟練した技術がいらず、欠陥リスクも抑えられています。

まず、オール電化のマンションにガス給湯器を設置することはできません。ガスが使えるマンションであっても、ガスメーターの号数（ガスの供給量）を上げるリフォームには注意が必要です。

例えば、ガス温水式床暖房を新たに設置すると、ガスの消費量が増えます。増えたガスの消費量を賄うためには、ガスメーターの号数を上げる必要がありますが、マンション全体のガス供給量との兼ね合いもあるため、号数アップが可能かガス供給会社へ確認する必要があります。

また、ガス温水式床暖房の新設に際しては、マンション共用部にあたる外壁に穴を開けて配管を通す必要がるあるため、管理組合の許可が必要になります。

エコジョーズを設置する場合は、排水経路の確保が必要になります。共用廊下側に給湯器を設置すると、お湯を沸かす際の排水により玄関前が水浸しになってしまうからです。今は屋内のユニットバスに排水する方法もありますが、そのためにはユニットバスのリフォームが必要になります。

電気式は、タンクにお湯を溜めているため、使いすぎるとお湯がなくなってしまいます。タンクの容量は家族構成や使用状況に適したものを選ぶ必要がありますが、そもそも大型のタンクを設置するスペースがあることが前提です。

また、電気式の給湯器は電気料金の安価な夜間電力を使ってお湯を沸かすのが一般的で、給湯器用に夜間専用の契約になっていることが少なくありません。そのため、昼間にお湯を沸かそうと思っても沸かせないことがあります。電気の契約によって選べる機種が変わるため、契約形態についても確認が必要です。

大型の貯湯タンクは、搬入・設置経路についても注意が必要です。タンクが大きすぎてエレベーターに乗らない、ドアから入らないといったことがあり得ます。

エコキュートをマンションで使う場合は、共用部への影響から、基本的に交換のみで新設はできません。交換の際も大量の水を排出する必要があるため、きちんと排水処理できることが条件となります。

排水管については、排水が逆流してしまわないように、適切な勾配が確保されなければなりません。また、決められた箇所には耐火仕様の排水管を採用するなど、消防法に抵触しないようにすることは大前提です。

給水管と給湯管についても、消防法に抵触しないようにすること。さらに、配管径が細いと供給できる水やお湯の量が足りなくなってしまうため、家族構成や水・お湯の使用状況から想定して、供給量に応じた管を採用する必要があります。

給湯器や給排水管は、普段はあまり目立ちませんが、快適な暮らしを送る上で非常に重要な役割を担っています。非金属管については20年以上経過していてもリフォームの必要性は低いのですが、鋼管や銅管については老朽化によって水漏れなどのリスクも考えられます。

建物の構造や規約上、希望する工事ができないこともあるため、リフォーム前に管理規約をしっかりと確認しておく必要がありますが、20年程度を目処に交換することをおすすめします。

竣　工　2019年11月
最寄駅　菊川駅徒歩4分
総戸数　26戸

住　所　東京都墨田区菊川1-9-7
概　要　地上7階 RC造
駐車場　―
■フリーレント3ヶ月キャンペーン
■さらに賃料3ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質6ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グランパセオキクカワ
GRAN PASEO 菊川

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約230m
アコレ江東常盤店まで約820m
マルエツ菊川店まで約470m
オオゼキ菊川店まで約450m
肉のハナマサ住吉店まで約550m
アルカキット錦糸町まで約1840m
ローソンストア100江東森下三丁目店まで約120m
ファミリーマート菊川一丁目店まで170m
くすりの福太郎森下駅前店まで約460m
どらっぐぱぱす菊川店まで約490m
墨田緑町郵便局まで約840m
東京シティ信用金庫菊川支店まで約330m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有／月額5,500～8,800円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1SLDK（25.78㎡～51.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年9月
最寄駅　菊川駅徒歩9分
総戸数　19戸

住　所　東京都墨田区緑2-2-7
概　要　地上9階 RC造
駐車場　―
■物件名フリガナ
スミダミカゲ

■近隣周辺施設情報
ミニストップ緑2丁目店まで約230m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約200m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約390m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約170m
どらっぐぱぱす両国店まで約480m
ジョナサン両国店まで約400m
同愛記念病院まで約900m
墨田区立緑小学校まで約280m
にじいろ保育園菊川まで約180m
江戸東京博物館まで約450m
すみだ北斎美術館まで約110m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社京葉テクニカ
■施　工　　　株式会社京葉テクニカ
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.50㎡～58.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

一人暮らしでペットを飼うためには、いくつかクリアすべき条件があります。これらがクリアできていないのに安易にペットを飼うことは、自分にとってもペットにとってもマイナスです。そもそも現状でペットを飼えるのか、自分自身の状況に置き換えて考えてみたり、物件探しをするときの参考にしたりしてみましょう。

「ペット可」の物件に住んでいること
賃貸物件に住みながらペットを飼うためには、それが許可されている「ペット可」の物件に住まなければなりません。インターネット上で物件検索をする際に、詳細条件として「ペット可」を選択すると、ペット飼育が許可されている物件やその可否を相談できる物件が表示されます。ペット可であっても、種類や数については一定の制限があることも多いため、詳細は直接問い合わせて確認しましょう。

賃貸物件市場において、ペット可の物件数には限りがあり、家賃は相場よりもやや高い傾向にあります。ただし、空室対策の一環として「ペット可」にしている物件の場合は、相場程度の家賃で入居できるかもしれません。敷金は1.5ヶ月や2ヶ月分、またはそれ以上のように、やや高めに設定されているのが一般的です。

なお、その他の選択肢としては、ペット飼育を前提として建てられた「ペット共生型賃貸物件」があります。入居者はペットを飼う人、または今後飼う予定の人に限定されることや、部屋の中や共用部分にペット専用の設備が備わっていることから、ペットを飼う環境としては最適。ただし、ペット可の物件に比べて家賃は高く、数も限定的です。

飼育費用が払えること
ペットを飼うときは、最初にまとまった額の支出が発生するほか、毎月一定の費用がかかります。つまり、日常生活を送る上で一定の金銭的な余裕がないと、ペット飼育は難しいでしょう。

飼育費は動物の種類によっても様々です。種類を選ぶときは、飼育のしやすさや好みだけでなく、「毎月問題なく飼育費が払えるか」という点に十分注意するようにしましょう。

散歩や掃除の時間が確保できること
犬のように、毎日の散歩が必要なペットを飼う場合には、そのための時間を確保できなればなりません。犬の種類によっては、1日2回散歩するのが望ましいものもいます。散歩時間の確保が保証できない場合は、散歩が不要な動物を選びましょう。

動物の種類を問わず必要なのが掃除。ペットシーツを毎日替えることはもちろん、熱帯魚や金魚、カメなどの水槽も定期的に洗わなければ、臭いや病気の原因になってしまいます。つまり、掃除時間の確保はペットを飼う上で必須条件です。

長期不在時の預け先があること
一人暮らしでは、自分以外にペットをお世話できる人がいません。そのため、出張や急用、体調不良などによってお世話ができないときに備えて、ペットの預け先をあらかじめ考えておく必要があります。ペットを預けられる仲の友人や親族の家が近くにある場合は良いですが、そうでない場合はペットホテルに預けることになるでしょう。

一方で、誰かに預けること自体が難しい動物もいます。特に、ウサギは環境の変化に弱く、ストレスを溜めやすいという特徴があるため注意が必要です。頻繁に出張があるような人は、ストレス耐性が高いものを選ぶようにしましょう。

責任をもってお世話ができること
生き物を飼う以上は、最後まで責任をもってお世話をしなければなりません。安易な気持ちで飼い、「予想以上にお世話が大変だった」といった理由で軽々しく手放すことは絶対にやめましょう。なお、動物愛護管理法では、飼い主の責任として「動物の健康と安全を確保するように努める」ことが定められています。

一人暮らしで飼うオススメのペットをご紹介
一人暮らしでペットを飼うときは、居住中の賃貸物件で飼えるものを選ぶのが大前提です。その上で、お世話がしやすいか、自分の生活リズムや環境で問題なく飼えるか、という点に注意しながら選びましょう。ここでは、一般的に一人暮らしでも飼いやすいとされるオススメのペットやその特徴をご紹介します。

小型犬
一人暮らしで飼う犬と言えば、小型犬。小型犬に限定して、犬の飼育を許可している賃貸物件も多数あります。運動量や飼育スペースの観点からも小型犬は飼いやすいでしょう。

その中でも飼いやすいとされているのが、「抜け毛が少ない」「しつけがしやすい」「あまり吠えない」犬種。例として、チワワやフレンチブルドッグ、パグなどが挙げられます。ただし、あまり手のかからない犬であっても、毎日一定の触れ合い時間を確保し、ストレスをためさせないようにしましょう。

猫
猫は単独行動をする習性があるため、留守番時間が長くなりがちな一人暮らしでも飼いやすいペットです。散歩は不要ですが、キャットタワーを設置して部屋の中で十分に動けるようにするなど、飼育に適した環境づくりをすると良いでしょう。

比較的飼いやすいとされる猫ですが、その中でもしつけがしやすかったり、正確が穏やかであったりするものがオススメ。アメリカンショートヘアやロシアンブルーは毛も短いため、お手入れがしやすい点も魅力です。

ウサギやハムスターなどの小動物
お世話の手間があまりかからない一方で、その愛くるしさから癒しの存在になってくれるのが、ウサギやハムスターなどの小動物。散歩が不要でエサも少量で済むため、月々の飼育費も限定的です。ウサギは1日1回以上、ケージの外に出して部屋の中を自由に歩き回らせると、心身の健康が維持できます。

インコや文鳥などの鳥類
鳥類の中でも特に飼いやすい、インコや文鳥。人になつきやすく、慣れると手や肩に乗って飼い主を楽しませてくれます。エサ代もあまりかからず、お世話がしやすいのも魅力です。

熱帯魚や金魚などの魚類
ペットの飼育経験がない人でも飼いやすいのが熱帯魚や金魚。見た目も色鮮やかで、癒し効果も高いとされています。定期的に水槽を掃除する以外はほとんど手間もかからず、ご近所迷惑になることもないため、一人暮らしでも安心して飼えるでしょう。

ロボットペットもオススメ
「ペット可の物件に住んでいない」「継続的なお世話ができない」「動物アレルギーがある」など何かしらの理由で本物の動物は飼えないけれど、「ペットを飼いたい」「日々の癒しが欲しい」という人には、ロボットペットがオススメ。AI機能やタッチセンサーが搭載されているものも多く、本物の動物のような動きをしたり表情を見せたりと、子どもから高齢者まで幅広い世代に愛されています。当然、大家さんの許可を得ることなく飼うことができ、部屋を傷つけたり汚したりする心配もありません。

一人暮らしでペットを飼うときのポイント
一人暮らしに限ったことではないですが、ペットを飼うときのポイントをご紹介します。これらを意識して実行するだけで、ペット飼育によるトラブルを軽減できるだけでなく、ペットとの暮らしがより快適なものになるでしょう。

近隣から苦情が出ないように気をつける
アパートやマンションなどの集合住宅に住む場合は特に、近隣住民への配慮が必要です。たとえペット可の物件であっても、必ずしも住人全員がペットを飼っているわけでも、動物が好きなわけでもありません。トラブルを防ぐために、鳴き声や足音への対策をとることや、共用部分でマナーを守ることが大切です。

鳴き声や足音などの騒音対策では、吸音性や遮音性のあるパネルやマットを壁に貼ったり床に敷いたりすると、一定の効果が得られます。窓の外への音漏れが気になる場合は、遮音カーテンを取りつけると良いでしょう。当然、鳴き声が小さかったり出なかったりする動物を選べば、これらに悩まされることもありません。

しつけをする
しつけができるペットの場合は、飼い始めてから早い段階でしつけをするようにしましょう。しつけをすることで、部屋の汚損や破損を最小限に抑えることができます。犬の場合は、隣人とトラブルになりやすい「無駄吠え」を防ぐためにも、しつけは重要です。

しつけをする時間がない場合や自力では上手くいかない場合は、専門のブリーダーに一定期間預けたり、しつけ教室に通ったりするという手段もあります。多少費用はかかっても、後々の原状回復費用を考えれば、プロにしつけをしてもらうのも良い選択でしょう。

傷や汚れ対策をする
ペットを飼うときには、傷や汚れ対策をしましょう。特に、犬や猫のように部屋の中を自由に歩かせる場合は、床や壁に傷や汚れがつく可能性があります。床にはカーペットを敷いたり、壁にはペット用の保護シートを貼ったりするなどの対策がオススメです。

ペット飼育によってできた傷や汚れについては、退去時に原状回復をしなければなりません。臭いだけであれば、ハウスクリーニングで消臭をすることも可能です。しかし、傷がついてしまった場合や汚れがひどい場合は床や壁紙の張り替えが発生し、原状回復費用が高額になる恐れがあるため、特に注意しましょう。

周辺環境を確認する
ペット飼育を前提に賃貸物件を探しているときは、周辺環境の確認も大切です。飼うペットの種類にもよりますが、近所に以下の施設があると何かと便利でしょう。

ペットを飼い始めるタイミングは、自分のためにもペットのためにも、長期休暇に合わせるのがオススメ。特に、子犬や子猫などを飼う場合には、成犬や成猫に比べてエサやりの回数が多いため、長時間家を空けることができません。動物によっては新しい環境に慣れるのに時間がかかるものもいるため、常に様子が見られたり、長い時間を一緒に過ごせたりする長期休暇は、ペットを飼うタイミングに最適です。

ペットを飼うときは必ず大家さんの許可が必要
賃貸物件でペットを飼うときは、その種類を問わず、大家さんの許可が不可欠。あらかじめ飼育できる種類や数を確認し、口約束ではなく、契約書上でも飼育が許可されていることを確認しましょう。

なお、ペット可の物件に住んでいる場合も、契約の途中からペットを飼い始める場合や種類や数が変わる場合は、都度大家さんに連絡が必要です。必ずペットを迎える前に連絡をし、飼育に問題がないことを確認しましょう。

なぜ許可が必要か
賃貸物件は大家さんにとって大切な資産です。ペットを飼育すると、壁や床に傷や汚れができたり、臭いが染みついたりするなど、資産価値が下がるリスクがあります。それゆえペット飼育を許可しない物件も多く、許可していても、事前に種類や数の申告が求められることがほとんどです。

鳴き声や臭いが出ないペットも必ず許可をとる
「鳴き声もなく、散歩にも連れていかないからバレないだろう」と大家さんに黙ってペットを飼うことは、絶対にやめましょう。知らず知らずのうちに部屋に染みついてしまった臭いやペットの脱走など、何かしらのきっかけで大家に知られてしまう可能性は否めません。

無断でペット飼育をしたときのリスク
大家さんに黙ってペットを飼うことのリスクは、契約違反によって退去を言い渡されることや、ペット飼育による傷や汚れに対して損害賠償請求がされることです。ペットを手放さざるを得なかったり、契約書に定めがある場合には違約金が発生したりもするでしょう。

なお、分譲マンションの場合、マンションの管理規約上はペットの飼育が許可されていても、大家さんの意向でペット不可としている物件も多くあります。他の住人も飼っているから問題ないだろうと自己判断せず、契約書の内容をよく確認するようにしましょう。