竣　工　2022年2月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　65戸

住　所　東京都墨田区両国1-14-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ヴェリオリョウゴク
Ｖｅｒｒｉｏ　Ｒｙｏｇｏｋｕ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約320m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約330m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約330m
永寿総合病院柳橋分院まで約1080m
エンゼルファミリー両国店まで約250m
浜町プロデュースまで約1080m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約840m
両国江戸NORENまで約670m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約650m
キッチンオリジン両国店まで約710m
墨田区立両国小学校まで約450m
山田記念病院まで約1510m
両国交番まで約550m

物件名	ミリアレジデンス両国賃貸
所在地	東京都墨田区両国1-14-10
最寄駅	JR中央・総武線「両国駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	65戸	築年月	2022年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ファーストコーポレーション株式会社、株式会社アーキフォルム
■施　工　　　坂田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1SLDK（25.10㎡～40.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローン借り換えのメリットは、ローン残高や返済期間にもよりますが、借り換え後の金利差が0.5%～1%程度ある場合となります。たとえば、2020年現在の不動産投資ローンで良い条件の金利は1%台（投資用の新築マンション購入時）ですので、不動産投資ローンの融資を受けている方の場合、金利が現在2%～4%台の方は、他金融機関に借り換えを検討することで、 借り換えメリットを享受できる可能性があります。

たとえば、ローン残高が2000万円、残りの返済期間30年、融資金利3%の方が、金利2%のローンに借り換えできたとすると、総返済額は374万円が減額できることになります。たった1%ではありますが、ローン残高が数千万円で返済期間が数十年にわたると、金利の利息分の支払いだけで1000万円を超えることも珍しくありませんので、金利が2%～4%台の方は、一度借り換えを検討されてみることをおすすめします。

不動産投資を行っている方が、ローンの借り換えを検討する大きなメリットの一つとして、自分の属性を評価してくれる金融機関に巡り合うことができる、という点が挙げられます。不動産投資では、ローンを活用してレバレッジを利かせた投資を展開することが多いので、自分の属性を最も高く評価してくれる金融機関に出会うことができれば、その後の不動産投資を拡大していく上で心強い味方を手に入れられることになります。

ローンの借り換えを促進している金融機関は多く、借り換えをすることで特典を受けられるケースもあります。たとえば、イオン銀行や楽天銀行など、グループに小売を持つ銀行では借り換え後、ショッピングの際にポイントで値引きがあるケースがあったり、提携企業による特典を用意しているケース、ATM手数料や振込手数料を無料にしているケース、融資事務手数料を引き下げるキャンペーンを行っているケースなどがあります。

特典はあくまでオプションのようなものなので、よく使うサービスがあれば検討をしてみるという程度で良いでしょう。

現在の金融機関に対して数年以上にわたり返済の延滞がなく、直近で年収の大幅なダウンもない場合は、その金融機関から優良な返済者として見てもらうことができますので、現在の金融機関も借り換えされないように金利引下げを提示される場合があります。

引き下げ幅は、一番低い金利を提示する金融機関と比べると小さくなるかと思いますが、借り換えの際にかかる諸費用や手続きの手間などを考えると、借り換えをしないほうが賢い選択となるケースも少なくありません。

なお、現在の金融機関から金利引き下げの提案を引き出す上で大事なのは、「このままの融資条件では借り換えられてしまうかもしれない」と危機感をもってもらうこととなります。

そのため、とりあえずローン金利の引き下げを相談してみるというよりは、あくまで借り換えを前提として、金利が大きく引下がる他金融機関のシミュレーションなどを持って「借り換えをしたいと思っている」「この金融機関に借り換えを検討している」という具体的な意向を伝えると良いでしょう。

ローン借り換えのデメリットの一つ目は、借り換えの手間がかかるという点です。実際にローンを借り換えるまでに、借り換えの情報収集から金融機関探し、金融機関との打ち合わせ、比較検討、新規融資契約手続き、現行の金融機関との契約解消手続き、登記などの作業が発生します。

ある程度は手続きのための時間が必要となるので、シミュレーション段階であまり金利が大きく引き下がらない場合には、そのまま借り換えて続きを続行するかどうかを一度検討した方が良いでしょう。

最初に融資契約を行ったときと同様に、借り換えの際にも以下のように事務手数料や保証料、登記費用などがかかることになります。諸費用は総額で30万円～50万円程度かかる可能性がありますので、金利引き下げによる返済額の軽減額と合わせて検討をしましょう。

融資開始からすぐの借り換えや、何度も同じ金融機関からの借り換えなどをすると、その金融機関からの心証を悪くしてしまうケースがあります。

不動産投資は、物件選びと同じくらい金融機関を味方につけることが重要ですので、今後も長い付き合いをしていきたいと考えている金融機関とのコミュニケーションは慎重に進めたほうが良いでしょう。

まずは、現在の融資条件を確認することがスタートとなります。ローン残高、返済期間、融資金利、金利タイプ、返済総額などを確認しておきましょう。

現在の不動産投資ローンの金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断してくれるサービスなどもありますので、こういった診断もうまく活用して借り換え可能な融資条件を調べてみると良いでしょう。

次に、融資金利の引き下げが可能そうな金融機関を探しましょう。検討先としては、メガバンク、地方銀行、ネット銀行などが有力な検討先となります。ネットで簡単に下調べをしてから、電話や窓口に相談をすると良いでしょう。

現在の年収や年齢、勤務先、勤続年数、資産状況などの属性情報と、物件に関する情報などを提出すると、金融機関から具体的な融資条件や審査結果を教えてもらうことが可能です。現在の返済総額と見比べて、借り換えのメリットがどれくらいあるかを確認しましょう。

また、金融機関によっては、一定金額以上を預金する、ローンとは別の取引を開始するなどで、金利を優遇してもらえるケースもありますので、そちらについても確認をしてみると良いでしょう。

借り換えを検討してる金融機関から審査OKをもらい、借り換え先がある程度決まったら、それを現在の金融機関に伝えましょう。場合によっては、現在の金融機関から金利引下げの提案があるかと思いますので、それを借り換え検討先の条件と見比べて、今の金融機関でローンを借り続けるか、借り換えを続行するかを検討します。

借り換え先の審査が有効な期間は1ヶ月～2ヶ月程度となりますので、あまりに現行の金融機関との交渉が長引きそうな場合には、借り換え先の金融機関に相談をしてみると良いでしょう。

借り換えを続行する場合は、借り換えの実行日を新しい金融機関や司法書士などと話し合って決め、現在の金融機関にはローンを完済する申込書を提出します。借り換え先には、本申込を行い、正式な融資契約を締結します。

竣　工　2021年11月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区亀沢1-13-6
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットリョウゴク

■近隣周辺施設情報
セブンイレブンまで約130m
まいばすけっとまで約80m
ジョナサンまで約10m
meetsまで約900m
クリエイトまで約380m
アルカキットまで約1300m
ファミリーマート亀沢一丁目店まで約200m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約340m
山田記念病院まで約630m
横網交番まで約400m
シモジマ浅草橋本店まで約1670m
横網町公園まで約460m
薬ヒグチ両国店まで約440m

物件名	アイフラット両国賃貸
所在地	東京都墨田区亀沢1-13-6
最寄駅	都営大江戸線「両国駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	27戸	築年月	2021年11月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.45㎡～57.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の買い替えでは、今住んでいる住居を先に売る「先行売却」か、新居を先に買う「先行購入」かの２つの方法があります。

先行売却は、新居を購入する前に現住居の売却活動を行う方法です。現住居を先に売却することでまとまった資金を確保できるため、新居購入の資金計画を立てやすいといった特徴があります。

一方、先行購入は、現住居を売却する前に新居の購入活動を行う方法です。先行購入では時間をかけて予算に合う新居を探すことができ、良い物件が見つからなければ買い替えしないというパターンもあります。

住居を買い換える際には、「買い替えローン」という便利な融資制度を利用することができます。制度利用の流れや注意点について見てみましょう。

買い替えローンは、現在の自宅を売却してもローンの残債が完済できない場合に、不足分と新居の購入資金をまとめて融資してくれる制度です。ただし、買い替えローンを利用できるのは、自宅を売却してローンの残債に充当しても、完済することができない場合に限られます。

自宅を売却して完済できる方は、買い替えローンではなく通常の住宅ローンを利用することになります。

買い替えローンを利用するためには、「現住居の売却」と「新居の購入」の決済日を同じ日にする必要があります。以下、売却先行で買い替えローンを利用する流れを見ていきましょう。

買い替えローンの利用も含めた全体の計画を不動産会社に説明して、売買仲介を依頼します。買い替えローンの申し込み手順などは、業者のアドバイスに従うと良いでしょう。

現住居の販売価格を設定し、広告・募集を開始してもらいます。同時に、内覧対策を始めます。

現住居の売却活動を通じた集客具合や、内覧時の買い手の希望などを総合的に勘案し、売却可能額の目途を立て新居購入の資金計画を作成します。

あらかじめ目を付けておいた物件の現地確認と下見を行います。売却先行では、現住居の売却活動に並行して、新居のエリア選定や物件探しを行うことが重要です。

新居購入契約後でも融資を受けられないケースがあるため、買い替えローンの正式な申し込みの前に、融資を受けることができるかを金融機関に事前審査してもらいます。購入ができなくなる事態を防いでおくことが重要です。

新居の購入契約を締結した後は、金融機関に買い替えローンの正式な申し込みを行います。

現住居売却では、買主から手付金を除く売却残金を受け取り、物件を引き渡します。同時に、ローン残債を完済します。新居購入では、売主に手付金を除く購入残金を支払い、引き渡しを受けます。同時に「現住居の抵当権抹消」「新旧住居の所有権移転」「新居の抵当権設定」がされることになります。

このように買い替えローンを利用する場合は、売却と購入の決済を同時に合わせる必要があります。売却先行では、現住居の売却可能額を把握した上で新居購入の資金計画を立てることになるため、不動産業者のアドバイスを受けながら、スケジュールに従って売却と購入のステップを手際よく同時に進めていくことが求められます。

先行して新居を購入する先行購入の場合、現住居が思ったとおりに売却できる保証がないため、「買い替え特約」をつけることができます。

買い替え特約とは、新居の購入契約締結時に「現住居の売却が予定通りに進まなかった場合、新居の購入を白紙撤回できる」という決め事です。「〇月〇日までに」「〇〇円以上で売れなかったら」など売却期限や最低売却価格が満たされなかった場合に、購入契約を無効にすることができます。

通常、一方的な契約解除には違約金が発生し、払い込んだ手付金は返ってきませんが、買い替え特約では、違約金は発生せず手付金も無事に戻ってきます。ただし、買い替え特約を付けるには、売主と買主双方の合意が必要となります。

現在住んでいる住宅が予定通りに売れない場合、資金計画を見直す必要が生じ、新居の購入を進めることが難しくなることから、買い替え特約は、新居を買う側にとってメリットが大きい契約となります。

しかし、売主側からすると売却活動ができなくなるうえ、売買契約が白紙になる恐れがあります。そのため買い替え特約は、最低売却価格も相場より低く設定されるのが一般的ですが、それでも売主の合意を得るのはなかなか難しいといった事情があります。

売主にメリットがないと考えられる買い替え特約で合意してもらうためには、仲介業者の力を借りるのが効果的です。新居の購入を依頼する仲介業者と、現住居の売却も専属で任せる「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結び、全面的にバックアップしてもらうという方法です。

業者にとっては、新居の購入仲介のみならず現住居の売却仲介も契約でき、専任契約をもらえれば現住居の買主からの手数料も入ることになります。そのため新居の売主との交渉においても、特約を付けられるように動いてくれることが期待できます。過度な期待は禁物ですが、検討してみる余地はあるでしょう。

不動産を売却する場合、不動産業者に仲介を依頼する以外に、業者に直接買い取ってもらうという方法があります。

買取は、不動産を買取業者に買い取ってもらう売却方法です。買い取った業者は、取得した不動産を整地・リフォームなど手を入れ、売りに出します。このような費用がかかることもあり、業者の買取価格は通常の売却相場と比べて1～3割程度安くなります。

一般的には、買取より仲介業者に依頼して売るほうが高い価格で売却できますが、買取には売却までの時間を短縮できるというメリットがあります。仲介方式では、一般の買い手が現れるのを待つ必要があり、売却できるまで一定の時間がかかります。

一方、買取では業者が直接買い取ってくれるため、仲介よりもスピーディーに現金化できます。そのため、先行購入で新居を見つけて購入決定したものの、現住居を売りに出しても買い手がつきそうもないケースなどの場合、売却価格が多少下がっても許せる状況であれば、買取を検討してみても良いでしょう。

自宅を売却した場合に、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。ただし、売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件とされています。

所有期間が10年超の自宅を売却した場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の譲渡所得に対して、長期譲渡所得の税率よりも低い軽減税率が適用されます。

自宅を売却して他に買い替える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。税額が安くなるなどではなく、あくまでも課税の繰り延べになりますが、転居に伴って何かとお金もかかることを考えると、翌年に支払う税額を少なくできるのはメリットと言えます。

買い替えのため自宅を売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例の適用を受けるには、「平成31年12月31日までに売却すること」、また、「売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件とされています。

住宅ローンが残っている自宅を住宅ローンの残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例は「居住用財産買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と異なり、買い換えを行う必要はありませんが、譲渡損失が生じた自宅に住宅ローン残高があることが要件となっています。

個人が、事業用の不動産を譲渡して、一定期間内に買換不動産を取得し、その取得の日から1年以内に買換不動産を事業用として利用したときは、一定の要件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。

事業用とは、農業、製造業など様々な用途がありますが、アパート経営や駐車場経営など不動産賃貸も該当します。ただし、譲渡益が非課税となるわけではなく、あくまで課税を将来に繰り延べるものであることに留意してください。

不動産の単なる売却や購入と異なり、買い替えは売却・購入両方の連携を図りながら、時間的に近接して行う必要があります。そのため信頼できる不動産会社の力を借りることがとても大切です。

仮に買い替えにあたって十分な資金力があり、新居の購入を先行しても現住居の売却を急ぐ必要がないなどの場合では、新居の購入と現住居の売却は別々の業者に依頼し、じっくりと取り組むほうが有利な場合もあります。

しかし、一般的には現住居の売却資金を新居の購入資金に充てる場合や、借り替えローンを利用するケースが多く、そのためには売却と購入の密接な連携が求められます。そのため、買い換え実績が豊富で信頼ができる業者1社に絞って依頼するほうが良い結果を招くこともあります。

売却を依頼する場合は、複数の業者に査定を依頼し、査定額の根拠や担当者の対応などを見て信頼できそうな業者を決めていきます。また、購入の仲介をしてもらう場合は、紹介物件の豊富さや情報提供の内容・質などをみて決めることになります。

一方、現住居の売却と新居の購入両方を任せる買い替えの場合は、買い替え実績が豊富な業者の中で、無理のないスケジュールや有益なアドバイスを提供してくれる業者が候補となります。買い替え時に頼りになる不動産会社の条件には次のものが挙げられます。

竣　工　2021年11月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　34戸

住　所　東京都墨田区立川4-16-7
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
レオーネキンシチョウ2
レオーネ錦糸町Ⅱ

■近隣周辺施設情報
墨田区立菊川小学校まで約190m
墨田区立深川第七中学校まで約740m
菊川幼稚園まで約10m
三菱東京UFJ銀行まで約350m
ダイソーくすりの福太郎菊川店まで約230m
スーパーオオゼキ菊川店まで約340m
ライフ菊川店まで約450m
肉のハナマサ住吉店まで約450m
マルエツ菊川店まで約510m
オーケー住吉店まで約500m
かほる歯科クリニックまで約180m
ファミリーマート立川四丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約320m
菊川公園まで約90m
大横川親水公園まで約470m

物件名	レオーネ錦糸町2賃貸
所在地	東京都墨田区立川4-16-7
最寄駅	都営新宿線「菊川駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	34戸	築年月	2021年11月

■駐車場　　　2台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　都市建築デザイン株式会社
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.49㎡～40.81㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

インターネット上には不動産の情報を扱うサイトがたくさんありますので、まずはそういったサイトで自分が所有する不動産と似たような条件の物件情報を見たり、不動産市況について書いてある記事などを読んだりして、自分の所有する不動産が売れそうかどうかを判断しましょう。どういった不動産情報があるのかをご紹介します。

江東区・駅徒歩10分以内・専有面積60～70㎡・築年20～25年という形で検索を行った結果、3,180万円～4,760万円の物件が36件ヒットしました。この価格帯の範囲で売り出せば、売れるかもしれないという安心感が持てるのではないでしょうか。

不動産を売却する際に使うサイトが不動産一括査定サイトです。こちらのサイトは一度物件情報などを入力すれば、複数の不動産会社が査定をしてくれる仕組みになっています。

不動産の査定を一社だけに依頼すると、売出価格の正確さが掴みづらく、相場からかけ離れた価格となってしまう可能性がありますが、複数の不動産会社に価格査定を依頼することで、おおよそその価格帯で売れるという目安が分かりやすくなります。また、査定額の最安値と最高値を把握できるため、最低これくらいなら売れる、という値下げラインの確認もできます。

以下は全国1,800社以上の不動産会社と提携している不動産一括査定サイト『イエウール』の画面です。ここから必要情報を入力し「査定スタート」ボタンを押して、物件情報と売主の個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社から価格査定を受けることができます。

複数の業者から査定価格を貰ったら、それを参考にして相場価格を把握するだけでも良いですし、良さそうな提案をもらった不動産会社に仲介を依頼しても良いでしょう。仲介を依頼する場合、イエウールでは最大6社の査定を比較することができるため、どこに頼むかを選びやすくなっています。

レインズ不動産取引情報提供サイトでは不動産売買の成約事例を調べることができます。一般的な不動産情報サイトでは今売りに出ている物件の価格帯を確認できますが、レインズでは実際に売買された情報が掲載されていますので、より正確な売却価格を推測することができます。

不動産情報サイトと同じようにエリアや築年数、駅からの距離、間取りなどで検索して類似物件の成約価格を調べましょう。以下は「東京都江東区・マンション・駅徒歩10分以内・専有面積60～80㎡・築20年超」という条件で検索した時の成約価格一覧です。

レインズでは成約価格が単価表記となっているため、例えば画像1番目の物件だと、単価53万円×60～80㎡＝3,180～4,240万円、という形で成約価格帯を求めることができます。複数の成約事例を合わせてみることで、売出価格をどれくらいに設定すればいいかが分かってきます。

不動産流通機構や国土交通省などの発表しているデータを見るのも、売却価格の相場を確認できる方法のひとつです。たとえば東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向」などが売却の参考として使いやすいでしょう。

このような機関のデータには個別の案件情報は記載されていませんが、過去数年間の成約件数の推移や築年数別平均価格、エリア別の成約件数といったように、市況データを見ることができますので、自分が所有している物件と条件の近い物件が実際に売れている件数などを確認することができます。

インターネット上での情報収集はすぐに始めることができ情報量も多いためおすすめですが、その他にも不動産売却に関する情報を入手する手段はいくつかあります。こちらも合わせて押さえておきましょう。

不動産会社や不動産投資家、ファイナンシャルプランナーなどが不動産の売却に関するセミナーを実施していますので、参加を検討してみても良いでしょう。

不動産会社の行うセミナーであれば、勉強ができるだけではなく、そのまま仲介や買取の相談を行うこともできます。セミナーを聴いて信頼できそうな業者であれば、具体的な相談を持ちかけることも検討しましょう。

また、投資家のセミナーでは不動産を高く売るための具体的なノウハウが学べたり、ファイナンシャルプランナーならお金に関する周辺知識も含めて教えてくれたりということが期待できます。

書店に行けば不動産の売却に関する本を何冊か見つけることができるはずです。本もセミナーと同じく様々な著者が出版しており、それぞれの目線で詳しい情報が書かれています。情報量が多いため、役立つことも多いかもしれません。

書店に行く以外にも、古本屋や電子書籍、図書館を使うことでも本を見つけることができますが、古本や図書館で借りる場合、10年以上前などあまりに古い本だと不動産市況がまったく異なっていたり、不動産売却の手法やコツが古い情報だったりする場合がありますので、なるべく出版年が新しいものを選ぶと良いでしょう。

仲介業者は不動産を売買した時の仲介手数料で利益を得るため、できるだけ多くの物件を取り扱いたいと思っています。そのため仲介業者に自分の物件を売却できるかどうかを聞くことで、いくらで売却できそうか、どれくらいの期間で売却できそうかなどを細かに教えてくれます。

物件近隣の不動産会社であれば、そのエリアの不動産の流通情報をよく知っていますので、そのエリアでの成約事例なども確認すると良いでしょう。

不動産を初めて売却する際は、実際に売れるまでは本当に売れるかどうかといった不安はつきものです。しかし、近隣の仲介会社に聞いたり、不動産情報サイトを見たり、成約事例をネットで調べたりしてみると、思った以上に不動産の売買が活発だということがわかります。

売却できるかどうかが不安な時は、今回解説したような方法を使って、できるだけ多くの情報を仕入れるようにすることが不安を解消する方法になります。

また、売却する方法は仲介だけではありません。不動産会社の中には買取を専門に行っている業者もあります。価格にこだわらない場合は、買取も視野に入れて売却を考えると不安も軽減できるのではないでしょうか。

竣　工　2022年1月
最寄駅　八広駅徒歩6分
総戸数　43戸

住　所　東京都墨田区八広6-1-4
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
オープンブルームシブヤヒロオ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと八広6丁目店まで約240m
城北信用金庫墨田支店まで約610m
東墨田公園まで約590m
ファミリーマート八広4丁目店まで約350m
ビッグ・エー墨田八広店まで約200m
ファミリーマート八広6丁目店まで約130m
セブンイレブン墨田八広5丁目店まで約450m
中川薬局八広店まで約220m
アコレ八広1丁目店まで約890m
くすりの福太郎八広駅前店まで約480m
ベルクス東墨田店まで約730m

物件名	OPEN BLOOM SUMIDA YAHIRO賃貸
所在地	東京都墨田区八広6-1-4
最寄駅	京成押上線「八広駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	43戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社カイ設計
■施　工　　　株式会社オープンハウス・アーキテクト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.16㎡～49.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、戸建て経営、アパート経営、マンション経営の大きく3つに分けられます。アパート経営は、アパートを1棟丸ごと購入して運用します。そのため、初期投資が大きくなるというデメリットはあるものの、1部屋空室になっても他の部屋で空室分を補うことができるのがメリットです。

戸建て経営とアパート経営は、それぞれ1軒および1室を購入して運用します。どちらもアパート経営より初期投資を抑えられるというメリットがあるものの、もし空室が生じた場合には家賃収入が0になってしまうというのがデメリットです。

そのため、マンション経営は、比較的手軽に始められますが、入居者が現れないと購入時に契約したローン返済だけが残ることになってしまうため、アパート経営よりも物件選びや運用に対して慎重になる必要があります。マンション経営を行うにあたって成功と失敗の分かれ目になるポイントについて見ていきましょう。

マンション経営に限らず、アパート経営、戸建て経営、全ての不動産投資の失敗に共通して言えることは、投資する物件選びを誤ってしまうことによる失敗が多いということです。

マンションは戸建て住宅やアパートよりも利便性の高い場所に建てられていることが多いです。しかし、マンション経営を行う人の中には「利便性が高い＝初期投資が大きくなる」という理由から少しでも初期投資を抑えるために、駅から少し離れた物件を選ぶ人もいるかもしれません。

都心で需要が高く駅チカに空室がないような場合には、少し離れたマンションでも需要があるかもしれません。しかし、基本的に駅から離れるにつれて需要が低くなっていくため、利便性の悪いマンションを購入すると空室のリスクが高くなりやすいと言えるでしょう。

では、駅からのアクセスは良いものの、乗降者数の多い主要な駅ではなかった場合にはどうでしょうか？周辺環境を比べても、主要な駅周辺の方がスーパーや病院などの生活環境が整っていることが多く需要が高くなります。

そのため、物件が駅から近いだけでなく、駅自体のアクセスの良さや、駅周辺の環境が整っているマンションを選ぶのが失敗しないポイントと言えるでしょう。

マンションを建てるのに必要な費用は、土地の購入費用と建物の建設費用の2種類です。建物の建設費用は地域差がほとんどありませんが、土地の購入費用は地域差があり都心と郊外では都心の方が大きくなります。

もちろん、都心と郊外では都心の方の家賃が高く設定されていますが、物件価格の上昇幅ほどには家賃は高くなりません。そのため、都心でマンション経営を行うよりも郊外のマンション経営を行うほうが利回りは高くなります。

しかし、いくら利回りが高くても空室が発生してしまっては元も子もありません。郊外エリアの利回りが高いのは、それだけ空室のリスクが高いからです。日本はすでに人口減少社会に突入していますので、将来的に入居者の減少する郊外でマンション経営を行うというのは、ハイリスクな投資手法という認識を持つことが大切です。

短期から中期での不動産投資を検討している場合であれば、郊外も選択肢に入ってくるかと思いますが、20年～30年の長期投資を検討している場合は、都心中心で物件を探すほうが良いでしょう。

「駅から近いマンションを見つけた」と喜んでいても、そのマンションの間取りが限られた人達にしか需要がないような場合にはどうでしょうか？その地域で同条件のマンションをたまたま探していた人と出会えた場合には問題ありませんが、その人が退去してしまうと次の入居者が決まるまでに時間がかかってしまう可能性があります。

マンション経営で成功するかどうかは、利便性も含めて需要が高いマンションかどうかにかかっています。そのため、「単身赴任が多いエリアでは1Rから2LDK」「ファミリー層が多いエリアでは3LDKから4LDK」などのように、各エリアの需要に合わせたマンション選びを行うことが失敗しないポイントと言えるでしょう。

「マンションは管理で買え」という言葉を聞いたことがないでしょうか？インターネットなどでマンション購入について調べてみると、マンションと管理を結び付けたものがよく見られます。

マンションは、居室などの専有部分の管理は入居者が自ら行いますが、廊下やエントランスなどの共用部分の管理は入居者全員で組織する管理組合が行います。しかし、マンションの知識が少ない入居者たちでマンションの管理を行うのは不可能であるため、マンションの管理会社に依頼するのが一般的です。

マンションの管理会社は、日常の清掃や不具合が生じた場合の修繕などを行います。しかし、管理会社の管理が疎かな場合は、汚れが目立ったり劣化が激しかったりするため、入居者の募集に影響が生じます。

また、マンションの管理会社の管理は、建物の管理だけでなく入居者間のトラブルも範囲内です。騒音問題、ベランダでの喫煙問題などに対するマンションの管理会社の対策が疎かな場合にも入居者の募集に影響が生じます。運用を行うマンションを選ぶ際はマンションの管理が行き届いているかどうかも重要なポイントと言えるでしょう。

マンション経営を含めた不動産投資全般は、現金として相続するよりも節税効果があると言われています。相続税を計算する際は土地の評価額と建物の評価額に分けて行うため、マンションごとに評価額は異なりますが、節税効果の高い物件だと取得時の3割程度の評価になることもあります。

この場合、現金として1億円相続すると1億円に相続税が課されるのに対して、マンションを1億円で相続しても約3,000万円の現金を相続したのと同じ税金額で済むということで、節税につながるというものです。

しかし、この節税効果を期待してマンション経営を始めたとしても、節税できる金額以上にマンションの価格が下がると節税の意味がありません。節税ばかりを意識しすぎると、相続の際にマンションが「負の遺産」になってしまう恐れがあるため注意が必要です。

不動産投資の基本は「物件を入居者に貸して賃料を得ること」ですので、節税のようなテクニカルな側面ばかりにとらわれすぎず、長きにわたって入居者から選ばれる物件を見極めていくことが大切です。

アパート経営と比べると、マンション経営は初期投資を抑えることができますが、それでも数千万円の資金が必要です。自己資金では足りないことから、不動産ローンを利用するのが一般的ですが、購入資金に対する自己資金比率を間違ってしまうと、後の返済が厳しくなるので注意が必要です。

例えば、購入価格が3,000万円のマンションで自己資金を1,000万円でローン2,000万円、自己資金を2,000万円でローン1,000万円を拠出したとします。金利を2％、20年返済とすると前者は毎月の返済額が約10万円ですが、後者は約5万円と5万円の差が生じます。

自己資金比率を低くした場合には、手元にある程度の資金を残すことができますが、毎月の返済額が大きくなってしまいます。毎月の返済額が大きくなるということは、それだけ空室時のリスクを高めてしまうことになるため、余裕資金の範囲内でなるべく借入金額を減らすようにしましょう。

竣　工　2021年9月
最寄駅　京成曳舟駅徒歩3分
総戸数　28戸

住　所　東京都墨田区京島1-51-19
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラチナスクエアトウキョウツリー

■近隣周辺施設情報
オーケー曳舟店まで約390m
大黒屋曳舟店まで約470m
まいばすけっと京成曳舟駅前店まで約440m
セブンイレブン墨田京島3丁目明治通り店まで約180m
ファミリーマート京島1丁目店まで約220m
くすりの福太郎京島店まで約330m
無印良品イトーヨーカドー曳舟店まで約460m
サイゼリヤ曳舟店まで約280m
中央診療所まで約180m
医療法人社団仁寿会中村病院まで約230m
墨田京島一郵便局まで約360m
曳舟さくら公園まで約490m

物件名	プラチナスクエア東京ツリー賃貸
所在地	東京都墨田区京島1-51-19
最寄駅	京成押上線「京成曳舟駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上6階 RC造
総戸数	28戸	築年月	2021年9月

■駐車場　　　2台（平置式）月額19,800円～27,500円
■バイク置場　3台/月額4,400円
■駐輪場　　　33台/月額3,300円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.44㎡～25.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

資産運用で得ることができる利益は、キャピタルゲインとインカムゲインの2つあります。キャピタルゲインとは、株式投資や仮想通貨のように、価格変動に合わせて売買を行うことで利益を得るものです。インカムゲインとは、株式投資の配当や不動産投資の家賃収入のように、所有し続けることで利益を得るものです。

短期的にキャピタルゲインを得ることを主な目的とする資産運用の手段は、どちらかといえば「投資」という側面よりも「投機」という側面が強いと言えます。そのため、投資初心者でも流れをつかめば専門的な知識がなくても利益を得ることができますが、流れが変わった場合には大損する可能性があるため注意が必要です。

インカムゲインを得ることを主な目的とする資産運用の手段は、キャピタルゲインに比べると収益の変動が少なく、初心者にとっても長期投資をしやすい手法です。時代の流れや周辺環境などの情勢がどのように変化しているか、リスクはどの程度かなど、しっかりと向き合いさえすれば、リスクを抑えながら安定した利益を得ることができます。

不動産投資のリスクは、対処やコントロールができるものが多いため、事前にしっかりと対策を練っておけばリスクを最小限に抑えた資産運用ができるでしょう。そこで、重要なのが不動産投資家が実際に行っている以下の5つの心得です。

不動産投資の主な収入は、家賃収入です。不動産投資を全く行ったことがない人の中には、家賃収入の全てが手に入ると思っている人もいるのではないでしょうか？

しかし、実際は固定資産税や管理を不動産会社に依頼する管理委託費、水道光熱費、修繕費などの諸費用が差し引かれるため、思っているよりも手元に残る収入は少なくなります。

そのため、家賃収入を基準に融資を受けて返済計画を立てていた場合は、予想よりも収入が少なくなるため、契約内容によっては家賃収入だけでは足りず、自己資金からも補う必要が生じる場合もあるため注意が必要です。

不動産投資を行う際は、不動産投資に関する最低限の知識を身に着けてから行うのが心得です。書物を購入する、不動産投資セミナーに参加する、インターネット検索を行うなどの方法が挙げられます。不動産投資に対する質問をすぐにできることを考えると、不動産投資セミナーに参加するのが効率良い方法と言えるでしょう。

不動産投資で負けないためには、良い物件を運用できているかどうかが重要です。そこで、良い物件かどうかを判断する基準の1つとして用いられるのが利回りです。利回りには、「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類あります。どのような違いがあるのでしょうか？

想定利回りとは、運用している物件が満室だった場合の利回りです。「満室時の家賃収入÷物件の購入価格」で求められます。中古アパートで利回りが良いもので10％を超えますが、都内のマンションでは4%～5%程度が目安となっています。

表面利回りとは、現在の家賃収入を基準にして求める利回りです。「現在の家賃収入÷物件の購入価格」で求められます。

実質利回りとは、表面利回りから必要経費を差し引いて求める利回りです。「実際の利益÷物件の購入価格」で求められます。築年数が経過した物件は、物件の購入価格が新築よりも安く、利回りが高くなりやすいのが特徴です。

想定利回りや表面利回りを見て良質な物件と思っても、実際には修繕費などの諸費用が多く発生しているということがよくあります。

そのため、実際に収益性が高い物件なのかを判断するには、実質利回りを基準にして想定利回りや表面利回りと比較することが有効です。比較を行うことで、物件の本当の利益やどの程度の可能性を秘めているかが分かりやすくなるでしょう。

築年数が浅い物件の場合には、表面利回りで判断してもいいのではと思った人もいるかもしれませんが、一概にそうとは言い切れません。運用する物件には「家具設置物件」や「水道光熱費込物件」などがあります。これらの物件を運用する場合は、築年数に関係なく諸費用が発生します。

そのため、表面利回りだけで良質な物件かどうか判断しようとすると、運用してから実際の家賃収入を確認する際に驚いてしまうことになります。どのような場合でも実質利回りにこだわることが重要と言えるでしょう。

不動産投資は、初期投資の費用が大きくなるため、金融機関が提供している不動産ローンを利用するのが一般的です。しかし、不動産ローンは住宅ローンのように低金利ではなく返済期間も短いという特徴があります。そのため、契約内容を誤った場合には、返済に追われてしまうため注意が必要です。

「返済総額を抑えるために頭金を増やせば大丈夫？」と思った人もいるかもしれませんが、一概にそうとは言い切れません。頭金を増やすということは手元の自己資金が減ることになります。

潤沢な余裕資金があれば良いですが、そうでない場合は運用がうまくいかなかった場合の返済資金に充当する自己資金が減ってしまうことになるため、万が一に備えることを考えると得策とは言えません。

融資を上限まで受けるのではなく、「どの程度まで自己資金を残しておくべきか」「融資額がいくらであれば返済計画に無理がないか」などの資金計画をしっかりと練ってから投資を始めることが重要と言えるでしょう。

不動産投資を行う上で足を引っ張ってしまう原因になりやすいのが「物件への執着心」です。基本的に物件は長く所有し続けていると価値が下がっていくものであるため、いずれは入居率の低下や修繕費用の増加に悩まされるようになります。

「まだ入居率を高く維持できているので入居率が下がったら売却する」と考えている人もいるかもしれませんが、入居率が下がった物件は買い手もつきにくくなります。そのため、物件の購入希望者が現れた場合や価格が上昇した場合は売却を検討するなど、いつまでも物件に執着するのではなく、柔軟に対応した方が物件を高く売ることが期待できるでしょう。

物件に執着しすぎないのは売却時だけではありません。物件を探している際も気を付ける必要があります。例えば、「あとちょっとで自分の中で決めた基準に該当するのになぁ」と物件を購入するかどうか悩んでいる場合があるとします。これで購入を決めてしまったとすると、物件が条件を満たしたのではなく自分が基準を引き下げたことになります。

確かに、基準を引き下げたことによってそれが良い方向に向かうこともありますが、自分が決めた基準を満たしていない物件であることに変わりはありません。また、一度購入すると、次に基準を満たした良い物件が見つかっても資金が不足しているため、後悔する可能性もあります。

物件への執着心をなくして、あくまでも「投資」と割り切って最善の選択を行うことも不動産投資で負けないための心得と言えるでしょう。

物件を購入する前に売却を想定するのと不思議に思った人もいるかもしれませんが、相続などをしない場合は、いずれ売却する時がやってきます。そのため、売却時に価格が大きく崩れるような物件では、購入して運用しても利益を生み出すことができません。

そのため、物件を購入する場合には、売却した場合でもある程度の価格で売却できるような物件を購入しておくことが重要です。例えば、需要が落ちにくい「都心・駅徒歩5分以内・複数路線利用可」など非常に立地の良い物件や、土地の広い物件を購入するのも方法の1つです。

土地の広い物件の場合には、投資用不動産の需要がなくてなかなか買い手が見つからない場合でも、更地にして売却するという選択が増えます。そのため、通常よりも売却しやすくいだけでなく、物件価格に占める土地の割合の多い物件を選ぶことで値崩れを防ぐことも期待できるでしょう。

竣　工　2009年5月
最寄駅　住吉駅徒歩6分
総戸数　60戸

住　所　東京都墨田区江東橋5-5-7
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシススミヨシ
Park Axis 住吉

■近隣周辺施設情報
丸井錦糸町店まで約820m
ライフ深川猿江店まで約960m
スーパーオオゼキ菊川店まで約430m
島忠ホームズ江東猿江店まで約1020m
アルカキット錦糸町まで約1000m
大黒屋錦糸町店まで約210m
ローソン江東住吉2丁目まで約510m
ローソン住吉新大橋通店まで約250m
セブンイレブン江東毛利店まで約420m
セブンイレブン墨田菊川店まで約470m
どらっぐぱぱす住吉店まで約350m
VAN丸井錦糸町店まで約860m
肉のハナマサ住吉店まで約290m
社会福祉法人あそか会あそか病院まで約130m
墨田区立菊川小学校まで約490m
墨田区立深川第七中学校まで約330m
ベタニヤホーム菊川保育園まで約210m

三井不動産が贈る高級シリーズマンション。ホワイトとブラウンが織り成すコントラストが周囲と調和し、シックで大人な雰囲気を醸しています。ホテルライクな内廊下を採用。豊かな緑を享受できる環境でありながら、アリオ北砂や砂町銀座商店街など、日々の暮らしを支える都市機能が整備されたアクティブで暮らしやすい住環境。暮らしの安心を守ってくれるオートロック、荷物の受取りを楽にしてくれる宅配ロッカーなど、設備の面でも整っております。シングル向けの1Kや1DKのほか、2人入居にも適した1LDKなど、上質なくつろぎを味あわせてくれるプランがあります。

物件名	パークアクシス住吉賃貸
所在地	東京都墨田区江東橋5-5-7
最寄駅	東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	60戸	築年月	2009年5月

■駐車場　　　6台
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　71台
―――――――
■設　計　　　真柄建設㈱東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　真柄建設株式会社東京支店
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K/24.40㎡～25.26㎡（42戸）
□1LDK/39.18㎡～47.1㎡（18戸）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

3件同時に空室になるのも稀なケースですが、不動産投資をしている人の多くは、ローンの返済を家賃収入で補っているため、空室になることはとても大きなリスクとして運営にのしかかってきます。しかし、うまく運用すれば空室はリスクヘッジしやすいリスクとも言えます。

空室リスクの回避策としては、まずは空室自体が発生しにくい入居率が高い物件や、入居者の満足度が高い物件を選ぶことが大切です。

引越しや転居などで一時的な空室が発生した場合、家賃収入が入らずローン返済を補うことができない場合には、給与収入や貯蓄から支払うことになり、家計が圧迫されることになります。そのため、空室で家賃収入が得られない場合に備えて、普段からキャッシュフローで得た資金を貯蓄しておくことが大事なポイントになります。

よほどの事情がない限り、一般的には3ヵ月前後で次の入居者が入ってきますので、その間の返済分の資金を準備しておけば空室リスクを無事に回避することができます。

毎月のキャッシュフローから3ヵ月分の返済額を貯めるには時間がかかりますので、不動産投資を始める段階で家賃の5倍～6倍の資金（たとえば、区分マンションであれば30万円～40万円程度）を準備しておくことをお勧めします。

金利上昇リスクも空室リスクと同様に大きなリスクの一つとなります。以下では、金利上昇に苦しんだBさんの事例をご紹介します。

Bさんは2,500万円の区分マンションを同時に2件購入し、変動金利2.5％で30年ローンを組みました。毎月19万7,560円の返済額になります。家賃は1件当たり9万5,000円でしたので、毎月7,560円の赤字だったのです。購入した不動産会社の担当者の説明では返還される税金で補えるということでしたので、信じて契約しました。また家賃保証ということで、安定した運用ができるはずだったのです。

最初の2年くらいはその状態が続いたのですが、2年後に金利がいきなり3.125％まで上がったのです。そのため毎月の返済額が約21万円になりました。さらに、管理会社から家賃を下げないと賃借人がつかない、と伝えられ、家賃がいきなり6万5,000円まで3万円も下がったのです。試算をすると、返済額と家賃収入の差が約8万円になりました。つまり毎月8万円を給料から支払わなければならなくなったのです。

この場合の失敗の原因は金利上昇だけではありませんが、元々の利回りが低い区分所有の不動産投資においては、小さな金利上昇であっても大きなリスクになってしまいます。

また、返済面ではなく家賃収入の面から金利上昇リスクを回避する方法の一つにアパートの一棟投資があります。例えば物件価格8,000万円の一棟アパートを所有しているとして、金利2％、22年でフルローンを組んでいたとします。その場合、ローンの返済額は毎月37万4,818円となります。では、金利が1％上がるとどれくらい返済額が違うのか見てみましょう。

この場合、融資額8,000万円、金利3％、返済期間22年となるので、毎月の返済額は41万4,316円となります。金利2%時の返済額との差は、月3万9,498円となります。アパート1室の家賃が5万円だった場合、1室の家賃分くらい返済額が上がることになります。しかし、アパート一棟の経営の場合は家賃収入の金額が大きく毎月10万円以上のキャッシュフローがあるため、数万円程度の増減であれば、その後の運用に大きな影響は生じません。

一方、区分マンションの不動産投資をしている場合、アパートと比べると利回りが低くキャッシュフローが良くないため、月数万円の返済の増額が大きく響くことになってしまいます。

このように、金利上昇リスクを回避するには、どういった物件に投資するかもポイントになるでしょう。例でご紹介をしたように、金利が上昇してもカバーをすることができる黒字幅を確保しておくことが大切です。

最近話題性のあるリスクですので、ご存知の方も多いでしょう。直近であれば「かぼちゃの馬車」が有名です。家賃保証を打ち切られ、1億円以上の借金だけが残ったという方が数百人います。このケースでは責任の多くは業者にありますが、契約の仕組みを知っておけば、契約をせずに逃れることができた人もいるのではないかと思われます。

家賃保証とは、一般的には家賃の8割くらいの収入を管理会社が保証するものです。例えば7万円の家賃の場合5万6,000円は保証する、というものです。リスクとしては例えば30年間保証しますよ、と言いながら、すぐに保証できなくなるというリスクです。この場合、空室であれば手元資金からローンの返済をしなければいけなくなります。「かぼちゃの馬車」の場合、毎月の返済額が40万円以上ある人が多くいるため、大きな問題もとなりました。

「家賃保証」というと保証する管理会社が損をしているように思う人もいるかと思いますが、実はそうではありません。賃借人がいる場合は家賃の20％が管理費として入ってきます。一般的に管理費は家賃の3％～4％です。1室家賃保証の部屋で賃借人がいれば、通常の5件分～6件分の管理費を得ることができます。うまく一般管理と組み合わせることで収益を増やすことができるのです。

家賃保証の場合、気を付けなければいけないのは法律です。例えば、途中でオーナーが管理会社の悪い体質に気付いて解約を求めたとした場合でも、解約されないケースがほとんどです。貸主から一方的に解約ができないのは、家賃保証はサブリース契約（管理会社による一括借上げ契約）にあたるため、管理会社は賃借人と同じ位置づけになり、借地借家法という法律で守られるからです。

借地借家法では、賃借人が付かないという理由で家賃を下げるということが今のところ認められています。この場合もオーナーは家賃を下げざるを得ない、というのが現状です。

家賃保証でトラブルになり大きな失敗をしてしまっている人は数多くいます。家賃保証契約には十分注意しましょう。

不動産を購入する際に、「15年後には資産価値は上がっていますので、売却すれば儲かります」と聞かされたものの、いざその時期になるとそんなに価値は上がっていないばかりか、物件の評価が下がっているというケースもあります。

10年前くらいはこのような話は多くありました。気軽に転売できると伝えることで、購入の障壁を下げようとしていたセールストークなのです。都心の立地の良いエリアであればその可能性も少ないですが、郊外などの不動産の場合は価値が大きく下落することもあります。

不動産の価格下落を回避する策としては、賃貸需要が高く土地の価値が高い都市部のエリアで不動産投資物件を探すことが大切です。しかし、色々な事情であまり良くない場所の物件を購入してしまったことに後で気付いた場合はどのような対策をすればよいのでしょうか。

その場合の策としては、毎月のキャッシュフローを良くする、ということが一つの手となります。最初にすべきことは頭金を多く入れ、できる限りローンの額を抑えることです。ローン金額を抑えることで、毎月の返済額が減るからです。運用を始めたら、繰り上げ返済をしてローンの残債を減らし、毎月の収支をできる限り良くする工夫をすることが大切です。キャッシュフローで得られる資金で、下落分の差額を埋められるのが理想です。

もし毎月のキャッシュフローで、思ったような利益がない場合は売却の時期を検討しましょう。いつかはローンの返済が終わりますので、その時点で見積もりを依頼し、売却をしてトータルで利益が得られるまで売却をしないで待つことが大事です。目先の売却益だけを見て売却をすると、あとで後悔することになります。

物件価格の下落については、購入後に下落したと分かった時点で策を講じてもその後の損失を小さくするということしかできませんので、あらかじめリスクを想定して物件価格の下落があっても利益が出るようにシミュレーションしておくことが大切です。

初心者の方にはあまり馴染みのないリスクかと思いますが、不動産投資には環境の変化によるリスクというものがあります。

事例としては、所有しているアパートの近くに大学があり、学生が入居してくれるのでいつも満室のアパートだったものの、大学の閉鎖が突然決まり、学生がいなくなってしまったため、空室が多くなり毎月赤字続きになった、という事例です。

このように、物件の周辺環境が変わることがリスクになるケースは往々にしてあります。大学以外の例としては、近くの病院が閉鎖された、となりの敷地に高層マンションが建ち部屋が暗くなった、道路が拡張されるため近隣の住居がなくなり住宅地ではなくなった、などがあります。

まずは、物件に賃貸力があるという場合に、周辺施設や周辺環境がどれくらい影響しているかを考えるようにしましょう。たとえば、今の時代、有名大学でもサテライト校は閉鎖するケースは多くなっていますので、近くに大学があるというだけでは安心することはできません。大学以外にも、駅から近いだとか、治安の良い住宅地だとか、賃貸需要を構成する複数の要因が存在するかを確認しておくことが大事です。

また、周りの建築物が増えたり、ライバルになりそうな物件が建つかどうかは、用途地域を調べると良いでしょう。用途地域とは都市計画法に基づいて作成されている建築に関する法律です。その地域に建てられる物件が制限されるものです。

例えば、この地域には低層の建物しか建てられない、あるいは駐車場を10以上設置しなければいけない、といったルールが各用途地域で設定されています。となりが駐車場でも低層しか建てられないエリアであれば高層マンションが建築されることはありません。そういった視点から用途地域を調べてみることで、周りの将来像をイメージするということも可能です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　両国駅徒歩9分
総戸数　70戸

住　所　東京都墨田区千歳1-3-7
概　要　地上9階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
プレディアコートモリシタテラス

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋１丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

物件名	デルックス両国フロント賃貸
所在地	東京都墨田区両国3-26-13
最寄駅	JR中央・総武線「両国駅」徒歩1分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上11階 RC造
総戸数	24戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社ワプル
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.74㎡～43.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営と聞くと、長期的な家賃収入が期待できるものの、自己資金がある程度必要になるため、会社員には無理だと思っている人も多いのではないでしょうか？しかし、実際は会社員だからこそ、アパート経営を行うことができると言っても過言ではありません。

アパート経営が他の副業と大きく異なるのは、金融機関から融資を受けながら副業を行うことができるという点です。

株式投資や仮想通貨投資を行うにあたって、金融機関から融資を受けることはできません。それは、株式投資や仮想通貨投資は価格変動のリスクが大きく、返済の確実性や担保も期待できないため、金融機関から「融資を回収できる可能性が低い」と判断されるからです。

しかし、アパート経営の場合には、長期的な家賃収入からの返済が期待できるほか、担保となる不動産があるため、融資を回収できる可能性が高いといった理由から融資を行ってくれやすくなります。

では、副業がアパート経営であれば誰でも融資を行ってくれるのかと言うと、必ずしもそうとは言えません。もし、アパート経営を行っている際に、空室が生じて家賃収入が減少してしまった場合には、貯金や給与から返済を行っていく必要があります。そのため、安定した収入が期待できる人の方が融資を受けやすいと言えます。

例えば、年収800万円の自営業者と年収400万円の会社員を比較した場合は、一見すると年収の多い自営業者の方が融資を受けやすいように見えます。しかし、自営業者よりも会社に守られている会社員の方が安定した収入が期待できるため、会社員の方が融資を受けやすくなるというのが一般的です。

このように「会社員である」ということ自体が、金融機関からの融資を受けながらアパート経営を行うという点において有利に働くと言えます。これが会社員にアパート経営をおすすめする1つ目の理由です。

融資を受けてアパート経営を行ったからといって、会社の給与にまで影響が出ると不安になることはありません。基本的に、金融機関の融資条件がよほど厳しいものでない限りは、アパートから発生する家賃収入で十分返済を行うことが可能です。

また、もし一時的に空室が生じてしまったとしても、普段の家賃収入から返済を差し引いた余剰分を貯めてさえいれば、問題なく不足分の返済にも対応できます。

想定よりも空室が多かったり、空室期間が長期間になってしまったりした場合には、物件を売却することで返済に充てることもできるため、万が一の場合でも安心できるというのがアパート経営をおすすめする2つ目の理由です。

このように、アパート経営を行うことで期待できる利益には、アパートを所有し続けていることで発生するインカムゲインと、アパートを売却することで発生するキャピタルゲインの2種類があります。それぞれがどのようなものなのか見ていきましょう。

インカムゲインとは、所有し続けていることで利益が発生するものです。例えば、株式投資における配当や不動産投資における家賃収入などがインカムゲインにあたります。

インカムゲインの大きな特徴は、利益を発生させるにあたり、所有し続けているだけでいいという点です。手間をかけずに利益が生じるというメリットがありますが、一般的に利益が小さいというのがデメリットと言えます。

しかし、株式投資の配当は投資額に対して数％程度の利益しか期待できませんが、アパート経営の場合には、投資額に対して10％前後の高い利益が期待できます。まや、融資によるレバレッジ効果が発揮されるため、普通の副業では得ることができないような大きなインカムゲインを得ることが期待できます。

キャピタルゲインとは、売却することで利益が発生するものです。先ほどのインカムゲインとは違い、利益が出ることが確約されていないため、売却したタイミングによっては、損をしてしまう可能性があります。

株式投資では、保有している銘柄の株価が上がったタイミング、アパート経営では不動産の価値が上がったタイミングに売却することができれば問題ありませんが、その逆で売却を行ってしまうと損をするので注意が必要です。

株式投資とアパート経営を比較すると、株式投資は情勢や企業の業績、為替変動など様々な影響を受けてしまうため、価値の変動が激しく、価格変動のリスクが大きい副業と言えます。その点、アパート経営は経年劣化による不動産価格の下落はあったとしても、大きく崩れることは少ないため、価格変動のリスクが小さい副業と言えるでしょう。

日中働いている会社員にとっては、時間を有効に使うことができる副業はなかなか簡単にありません。しかし、アパート経営の場合は、自分でアパートを管理すると手間がかかってしまいますが、不動産会社に管理を任せれば、最初の物件選びに時間がかかるだけで、後は放っておくだけで運用を行うことができます。

株式投資の場合には、朝の9時から昼の15時までと取引時間が限られているだけでなく、土日に取引を行おうとしても土日は証券取引所も休みであるため、落ち着いて取引を行うことができません。

クラウドソーシングなどの空き時間を利用した副業もありますが、アパート経営は労力を伴わないため、まずはアパート経営を副業として行い、さらに空き時間を違う副業に充てることが理想的な副業と言えるでしょう。

このように、働きながら両立して効率良くアパート経営を行うことができるのが3つ目の理由です。

毎日朝から晩まで働き続けている会社員にとって、老後のことに気をかけている時間などほとんどないと言えるでしょう。

融資を受けながらアパート経営を行っていたとしても、返済が全て完了すれば家賃収入が全て収入に変わります。返済が完了するタイミングを退職に合わせておけば、家賃収入がそのまま年金に上乗せされるため、老後の心配を防ぐことができます。

また、急な病気などでまとまったお金が必要になった場合でも、売却することによって現金に変えることができるため、まさかの事態にも備えることが可能です。

このように、なかなか老後のことを考えている時間がない会社員にとって、アパート経営が老後の対策にもなっているというのが4つ目の理由です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　両国駅徒歩9分
総戸数　70戸

住　所　東京都墨田区千歳1-3-7
概　要　地上9階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
プレディアコートモリシタテラス

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋１丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

物件名	プレディアコート森下テラス賃貸
所在地	東京都墨田区千歳1-3-7
最寄駅	JR中央・総武線「両国駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	70戸	築年月	2022年1月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社四季建築設計事務所
■施　工　　　南海辰村建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.02㎡～55.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資で成功するには、投資の運用による収支と、その資産を売却した際のお金との合計が投資額を上回る必要があります。これを計算式で表すと次のようになります。

入居率や家賃水準が高く、戸数が多いほど収入が多くなり、管理費・修繕費、ローンの返済・税金などの支出が多いと収支はマイナスへと傾きます。

つまり、「入居率が高い」「家賃が高い」「戸数が多い」「修繕費など経費が少ない」「ローンの返済額が少ない」などの要素をもつ物件が儲かる条件と考えられます。

入居需要が低い地域や周辺の資産価格の下落が大きい地域、入居者が集まりにくい立地、物件の魅力が低いデザインや古い設備といった状況の物件であれば高く売却することは困難です。

つまり、高く売却するときの重要な条件は「立地が良いか」「入居率が高いか」「物件のデザインや設備」「融資環境が良いか」などとなります。

これまで確認した「収支」と「売却額」を左右する5つのポイントについて詳しく見ていきましょう。

「退去者が多い」「空室期間が長い」などの状況が続けば年間の家賃収入は大きく減少するため、入居率の高い物件を選ぶ必要があります。ここでは入居率を高く維持できる物件の条件を確認しましょう。

高い入居率を維持するためには立地の良い物件を探さなければなりません。入居者が生活する上で快適で利便性がよい環境が望まれますが、物件がターゲットの入居ニーズと合致することが重要です。なお、入居者ニーズには「交通アクセス」と「周辺環境」などがあります。

「最寄駅が徒歩10分以内」「使用する路線がターミナル駅と直結」「高速道路の入り口から近距離」などが好立地の条件となります。

コンビニ、商業施設、学校・病院などが近くにあり、騒音や臭いが生じる工場等が近くにない、などの立地が好まれます。

もちろんターゲットのニーズと環境が合致する物件であることが前提です。電車をよく利用する会社員にとって、病院やスーパーなどが近くても駅から離れている物件などは適しません。

単身者層の増加が見込める地域でアパート経営を行う場合、ファミリー層が主に利用するような間取りの物件を選んでしまうと入居者が付きづらくなります。単身世帯ならワンルームや1LDKが適しており、2DKや2LDK以上の広い物件などは単身者のニーズには適さないでしょう。

単身者世帯をターゲットとする場合、若年層の転出過多となっている地方の物件などは集客が難しいと言わざるを得ません。逆に単身者世帯の増加傾向が続いている首都圏、特に東京23区の物件なら高い入居率を期待できると考えられます。

業者の売却査定は、その査定価格が販売価格決定の根拠となり、資金計画に大きな影響を与えるため非常に重要なものです。

そこで、周辺の販売価格相場を調査したあとは不動産会社の査定を受けます。査定は1社だけではなく、複数の業者に依頼することがポイントです。

ネット上には複数業者の査定をまとめて受けることができる「一括査定サービス」を提供しているウェブサイトがあり、たとえば東証1部上場の株式会社LIFULLが運営しており、利用ユーザー数420万人、全国1600社以上の不動産投資会社に一括で査定依頼が出せるなどがあります。簡単な項目を入力するだけで利用できるので、積極的に活用されることをおすすめします。

ただし、「一括査定」は物件データのみを使用した「表面的な査定」になるため、正確な査定価格を算出するには、物件を直接見てもらう「実査定」（訪問査定）を受ける必要があります。「一括査定」で出された各業者の査定価格を比較して業者を選び、「実査定」を依頼することになります。

一括査定を利用すると、業者によって査定価格に差があります。中には、相場より明らかに高い価格を出してくる業者や、低い価格を提示する業者もあります。なぜこのような違いが生じるのでしょうか。

業者によっては、少しでも高く売ろうとする売り手側の意向を最大限汲み、仲介契約の獲得を優先して査定価格を高めに出すことがあります。なかには、その査定額では売れないことがわかっていながら売却段階での値下げを前提に、相場より高い査定価格を提示する業者もあります。

こういった業者に対しては、「査定価格を算出した根拠」について質問し、納得できる説明を受けることが必要です。査定価格の根拠について明確に説明ができない業者は、あまり信頼ができるとはいえないでしょう。

物件の売却段階になったとき、一般的に、実際の売却額は査定価格を下回ります。なぜ査定価格どおりの値段で売れないのでしょうか。

前述したとおり、査定価格は、売り手の意向に沿えるよう売却可能の範囲内で上限の高値をつけて提示するパターンが多くなります。一方、実際の売却活動では、買い手側の「少しでも安く買いたい」との意向があるため、高めの査定価格を押し通すことは困難です。

実際の売却額は値引き交渉を経て、売り手と買い手の両者が妥結した価格になります。このような理由から、多くの場合、実際の売却額は査定価格より低くなります。

ただ、売主が「値引きされては困る」という場合、査定価格を参考に販売価格を決定する際に、値引き交渉があることを前提に値引き分の一定額を上乗せしておく方法が考えられます。

中古物件の売却では、値引き交渉を経て販売価格から一定額が値引きされ売却に至る例が多く、買い手の値引き要求は当初から予想しておく必要があります。

売主側の事情として、物件の売却資金を住み換え新居の購入資金や、ローン完済の必要資金に充てることがあるため、値引き額に許容限度があります。

そこで、許容限度を超えた買い手側の値引き要求には、こちら側の事情を説明し、値引きの許容限度額を買い手にはっきりと伝えることが、交渉をスムーズに進めるコツのひとつです。

竣　工　2021年12月
最寄駅　錦糸町駅徒歩9分
総戸数　68戸

住　所　東京都墨田区亀沢4-20-10
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■1K対象／キャンペーンＢ／適用可
■2LDK対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ジオエントキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約290m
セブンイレブン墨田石原店まで約250m
ファミリーマート亀沢四丁目店まで約180m
マルエツプチ本所四丁目店まで約990m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約860m
miniピアゴ亀沢4丁目店まで約310m
マルエツ錦糸町店まで約330m
キャンドゥマルエツ錦糸町店まで約320m
アルカキット錦糸町まで約680m
墨田石原郵便局まで約580m

物件名	ジオエント錦糸町賃貸
所在地	東京都墨田区亀沢4-20-10
最寄駅	JR中央・総武線「錦糸町駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上7階 RC造
総戸数	68戸	築年月	2021年12月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社合田工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.16㎡～50.40㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

多額の購入資金が必要になる一棟マンション買いは不動産投資の初心者にはリスクが大きいと言われます。しかし、実は「融資を受けやすい」「利回りがいい」「節税対策になる」「大規模修繕を自由に行える」「同一マンションでの価格競争を回避できる」といったメリットがあります。一つずつ確認していきましょう。

多額の購入資金が必要になるマンション一棟の購入では、金融機関からの借入れを受けずに全額自己資金でまかなえる方は多くないでしょう。一般的には銀行などから融資を受けることになりますが、区分所有マンションと比較して、マンションを一棟まるごと購入するほうが、実は融資が受けやすくなります。

たとえば区分所有マンションを購入する場合、銀行の融資担当者は貸付金を回収できなくなったときのことを考慮して対象物件の担保力を査定しますが、一般的に建物は老朽化と同時にその収益性が徐々に落ちていきます。さらに「毎月の家賃収入」が「毎月の返済額」を下回れば一般的に担保価値がないと判断されます。投資用不動産の購入を目的として融資を受けた場合、一般的に返済期間は長期におよぶので、担保価値が低下するリスクを常に考えなければならないのです。

一方、マンション一棟を購入する場合には、最終的に土地が残ります。不動産は周辺環境の変化や物価変動などによって価格が変動しますが、土地は老朽化することがないため担保としての価値は基本的には下がらないと考えられています。このような理由から金融機関は土地の担保としての価値を高く評価するので、一棟マンションは融資を引き出しやすくなります。

たとえば、投資物件情報サイト「ノムコム・プロ」に掲載されている物件の利回りをみると、区分所有マンションの満室を前提とした平均表面利回り5.42%に対し、一棟マンションの満室を前提とした平均表面利回り6.77%と、一棟マンションの方が1%ほど高くなります。理由として一棟マンション投資では、区分マンション投資と違い、同一物件内で価格競争が起きないことなどが挙げられます（詳細は後述）。

また、区分マンション・一棟マンションに対し、それぞれに同額を投資すると仮定した場合、区分所有マンションでは入居者が退去すれば家賃収入はゼロとなりますが、仮に10戸の一棟マンションで１室の入居者が退去しても家賃収入は１割しか減少しません（満室時想定）。立地が良ければ、といった前提条件が必要とはなりますが、一棟マンションは区分所有マンションと比較して利回りが高いと同時に、家賃収入の安定性も高めることが可能です。

相続税を計算する際、被相続人の資産・負債は、通常、「財産取得時における時価」により評価されますが、不動産については特殊な評価方法が用いられています。

投資用不動産の場合、建物部分については固定資産税評価額を元に評価するのですが、固定資産税評価額は概ね建物の建築費の50〜60%です。そのため一棟マンションを購入して全室を賃貸した場合、相続税の計算の際に現金で資産を保有しているのと比較して、相続税評価額は半額以下になるというメリットがあります。さらに、所有者が亡くなったときに実際にその物件を賃貸している場合には、固定資産税評価額から30%を差し引くことが認められています。

また、区分所有マンションの一室に占める土地の割合は微々たるものですが、一棟マンションの場合にはまとまった面積の土地が評価の対象となります。土地の相続税評価額も、現金で保有しているのと比較して20〜30%低下しますから、相続税対策を考えているなら賃貸用不動産、特に一棟マンションを購入すると大きなメリットにつながります。

区分所有マンションの大規模修繕は、一般的に所有者の多数決によって決定されます。また、その原資は所有者が定期的に積み立てている修繕積立金となります。そのため物件が古くなるとともに所有者も高齢化し、収入が低下している場合もあり、修繕積立金の滞納も目立ち始めて原資が不足することがあります。

修繕費用が修繕積立金を超過するため臨時の負担金が発生する状況になると、所有者たちの同意が得られないために修繕ができず、老朽化が一気に進んでしまうケースも見受けられます。また、修繕内容も所有者の多数決によって決定されるので、思い切った修繕提案はなかなか合意に至らず、無難な方針にまとまりがちです。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合、オーナーひとりの采配で自由に大規模修繕を行うことができます。外観が古びてきてしまった場合には思い切ってデザインを一新することも可能ですし、流行りに合わせて外観や共用部分と室内を統一感あるデザインにすることで、入居率を高めることも可能です。

区分所有マンションでは、依頼する管理会社や修理業者を所有者の多数決によって決定するので、従来の業者から変更できないこともありますが、一棟マンション所有なら対応が良い業者を比較・検討して選べますし、価格交渉することで安く依頼することができます。ノウハウを蓄積すれば、オーナー自ら管理業務や簡単な修繕業務を行うことで、コスト削減につながります。

区分所有マンションの場合、同じマンション内に同じ間取りの部屋が複数あり、これらが賃貸に出されると同一マンション内での価格競争になることがあります。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合には、同じ間取りの物件は同じ価格と決めてしまうことで、同一物件内での価格競争を回避することができます。

もちろん近隣の物件との価格競争はありますが、マンション一棟を所有している場合にはそのマンションの個性を高めて付加価値をつけ、価格競争を回避することも可能です。例えば建物全体を個性的なデザインにしたり、ペット可、楽器可、インテリアのデザインなど、アイデア次第で付加価値をつけることができます。

竣　工　2007年1月
最寄駅　森下駅徒歩8分
総戸数　65戸

住　所　東京都墨田区千歳1-5-3
概　要　地上12階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
KDXレジデンスモリシタチトセ

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋１丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

物件名	KDXレジデンス森下千歳賃貸
所在地	東京都墨田区千歳1-5-3
最寄駅	都営新宿線「森下駅」徒歩8分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	65戸	築年月	2007年1月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（21.28㎡～22.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、長期的な家賃収入が期待できるため、副業として行っている人も多いだけでなく、脱サラして不動産投資を本業として行い、サラリーマンの年収を軽く超える人も多くいます。

このような成功談を聞くと、不動産投資は簡単で誰でもできる資産運用という印象を抱くかもしれませんが、不動産投資を行う場合には、以下のようなデメリットに注意する必要があります。

株式投資やFX、仮想通貨などは自己資金が数万円でも資産運用を行うことができますが、不動産投資を行う場合は、最低でも数千万円程度の自己資金が必要になってしまいます。

そのため、今までは簡単に不動産投資を行うことができませんでしたが、金融機関が融資を行うようになったため、自己資金が不足していても不動産投資を行うことができるようになりました。

しかし、融資は借金と同じであるため、実際は借金を抱えながら不動産投資を行っているということになります。借金を抱えてしまうということは、毎月の返済義務が生じてしまうというデメリットだけでなく、融資額に利息が上乗せされることで、返済総額が大きくなってしまうというデメリットがあると言えるでしょう。

株式投資やFX、仮想通貨などはインカムゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、キャピタルゲインを目的とした資産運用がほとんどです。証券取引所などで取引が活発に行われているため、流動性の高い運用方法と言えます。

しかし、不動産投資は、キャピタルゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、インカムゲインを目的とした資産運用がほとんどです。不動産投資は、長期間運用することを前提としているだけでなく、価格が高く売買が成立しにくいことなどから、流動性の低い運用方法と言えます。

流動性が低いということは、何らかの理由によって現金が必要になり売却しようとしても取引が成立するまでに時間がかかるということを意味しています。そのため、現金化したくてもすぐに現金化できないというデメリットがあると言えるでしょう。

不動産投資には、借金を抱えてしまうというデメリットだけでなく、現金化しにくいというデメリットがありました。さらに不動産投資は、運用を行うにあたりいつどのタイミングで発生するか分からないリスクがいくつかあり、そのリスクに備える必要があります。不動産投資におけるリスクは以下の通りです。

空室のリスクとは、空室が生じてしまったことによって家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室が発生する原因は、居住者の転勤などによるものが多いのですが、近くに新しい物件ができた場合に移住してしまうケースや近隣トラブルなどがきっかけとなり移住してしまうケースなども考えられます。

特に、マンション経営の場合は、運用しているのが1室であるため、空室期間は家賃収入がありません。そのため、その期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があるため、注意が必要です。

家賃滞納のリスクとは、入居者が家賃を滞納していることによって、空室が生じてしまっているのと同様に家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室のリスクの場合は、ある程度の対策を練ることによって空室を埋めることができれば問題をすぐに解決することができます。しかし、家賃滞納の場合は、滞納していたとしても借主の権利がある程度は保護されているため、すぐに退去を命じることができません。

家賃滞納は、自己破産などによって滞納分の家賃が回収できない可能性があるだけでなく、退去がうまく進まない場合は次の入居者に提供するまでに時間がかかってしまう可能性もあるため、滞納が発生した場合の影響力は大きいと言えます。

空室の場合と同様、空室期間と滞納期間は似たようなものであるため、期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があります。早期に解決しなければ自身が自己破産に陥ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

修繕のリスクとは、築年数の経過などが原因で設備面が劣化してくることによって、定期的または突発的に修繕が発生し、支出が大きくなることで家賃収入が減少してしまうというリスクです。

修繕は、入居者が退去した際のクロスの張替えや設備面の劣化に伴うキッチンの交換だけでなく、建物の壁面塗装や防水の補強など多岐にわたります。修繕の規模が大きい場合は、それなりの支出が発生するため、家賃収入を大きく減少させてしまうことになります。

マンション経営の場合は、入居者の退去時に発生する室内の修繕等で済みますが、その他の修繕に関しては、実際に修繕を行ったかどうかに関係なく、定期的に修繕積立金や管理費として費用を毎月徴収されることで支出が大きくなってしまうため、注意が必要です。

金利上昇のリスクとは、アパートローンで変動金利を選択していた場合に、社会情勢などの影響によって金利が上昇したことで、返済総額が大きくなってしまうというリスクです。

固定金利と変動金利を比較すると、変動金利の方の金利が低く設定されていることが多く、変動金利でローンを契約する人が多くいます。現在のように低金利であれば変動金利でも問題ありませんが、デフレ脱却に向けてマイナス金利政策が行われていることを考えると、今後金利が上昇する可能性が高いと言えます。

固定金利を選択している場合は、最初のうちは金利が高いというデメリットがありますが、金利が上昇しても契約当初の金利のままなのでリスクを回避できます。しかし、変動金利を選択している場合は、最初のうちは金利が低いというメリットがありますが、金利の上昇に合わせて返済総額が大きくなってしまうため、注意が必要です。

自然災害のリスクとは、地震や大雨、雷、津波などのように自然災害によって建物が全壊や浸水といった被害にあってしまい、運用を継続できなくなってしまい家賃収入が減少してしまうというリスクです。

火災保険に加入している場合は、ある程度の修繕費用もしくは建て直し費用を補うことができますが、修繕中は運用できなくなります。その間は家賃収入が発生しないため、自身の収入からローンの返済を行っていかなくてはなりません。

火災保険に加入していない場合は、再度運用するのであれば、膨大な修繕費用もしくは建て直し費用を全て負担しなくてはなりません。膨大な修繕費用もしくは建て直し費用に加え、運用を行うことができない間のローンの返済を自身の収入から行っていくことを考えると、かなり負担が大きくなってしまうため、注意が必要です。

マンション経営で失敗しないようにするには、不動産投資が借金を抱えながら行うもので、何らかの理由によって売却したくても流動性が低いためすぐに売却できないということをまずは理解しておく必要があります。

それらのデメリットを理解した上で、それぞれのリスクに対して事前に対策を講じておくことが、マンション経営での失敗を未然に防いでくれることになります。

例えば、空室のリスクに対しては、数ヵ月空室が生じた場合に敷金や礼金を無料にしたり、フリーレントやキャッシュバックなどのキャンペーンを行ったりなどの対策が可能です。

また、家賃滞納のリスクに対しては、滞納者に対する対応をマニュアル化して置き積極的な滞納者へのアプローチを行う、修繕のリスクに対しては、修繕積立金と管理費をあらかじめ考慮した上で家賃設定を行っておくなどの対策が可能です。

金利上昇のリスクに対しては、変動金利ではなく固定金利を選択すればいいという単純なものでもなく、当初は金利の低い変動金利を選択しておいて、金利が上昇した後でローンの借り換えを検討するという対策も考えられます。また、自然災害のリスクに対しては、火災保険に加入したり耐震補強したりすることである程度リスクを抑えることができます。

これらのように事前にどのようなリスクが発生する可能性があるのか事前に把握しておくことができれば、対策を講じておくことができるため、マンション経営で失敗する可能性を大きく下げることが期待できるでしょう。