竣　工　2022年1月
最寄駅　錦糸町駅徒歩8分
総戸数　20戸

住　所　東京都墨田区太平2-10-2
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■1K住居対象／キャンペーンＣ／適用可

■1LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバンステージキンシチョウⅡ
アーバンステージ錦糸町Ⅱ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート墨田太平3丁目店まで約140m
セブンイレブン墨田タワービュー通り店まで約150m
まいばすけっと墨田太平1丁目まで約160m
肉のハナマサ錦糸町店まで約130m
マルエツ錦糸町店まで約400m
オリナス錦糸町まで約350m
オリーブ薬局まで約140m
アイセイ薬局錦糸町北口店まで約160m
賛育会病院まで約210m
東京消防庁本所消防署まで約500m
東京東信用金庫錦糸町支店まで約400m
錦糸町駅前郵便局まで約550m
墨田区総合体育館まで約550m
墨田区立横川橋保育園まで約250m
墨田区立錦糸小学校まで約400m
墨田区立錦糸中学校まで約550m
立志舎高等学校まで約130m
錦糸公園まで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.03㎡～36.84㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

代償分割とは相続人のうち一人が代表して相続を行い、他の相続人には金銭または相応の財産を譲る方法です。

不動産のような分割しにくい資産を処分せずに相続でき、相続税の対象となる評価額を現金で相続するよりも抑えられるというメリットがあります。一方、代表となる相続人に資金力が無いと難しいというデメリットがあります。

他の相続人に渡す代償金は、相続人全員の合意が得られている場合には金銭以外の財産でも問題ありません。ただし、通常想定される評価額よりも資産価値の低い財産で代償分割をした場合には贈与税が、高い金額で代償分割をした場合には譲渡所得税が課される可能性がありますので注意が必要です。

なお、代償分割の他には財産をそのまま分配する現物分割、財産を売却して金銭に換えて分配する換価分割、複数の相続人が持ち分割合に応じて共有名義で相続する共有分割という三つの方法があります。

これらの分割方法と比較し、どの方法で不動産を分割するのが良いのか、相続人同士で話し合いの機会を設けておきましょう。

不動産の分割は、遺言書がある場合は遺言書通りに分配、または遺産分割協議で相続人全員が相談し合意した方法で決定する流れとなります。代償分割で不動産を相続するのであれば、下記のような流れとなります。

不動産を相続する前に、不動産のローンが残っているか確認しましょう。ローンが残っている場合、相続人は不動産と共にローンを引き継ぐことになります。

ローンの有無は取引のあった金融機関に尋ねる、登記事項証明書を取得するなどの方法で確認しましょう。登記事項証明書は「権利部（乙区）」の部分に「抵当権設定」の記載があり、下に抵当権解除と書かれていない場合にはローンが残っていることになります。

ローンの残債と不動産の時価を比較し、ローン残債が上回る時にはオーバーローン状態となります。オーバーローンの不動産は負債の方が大きい状態であるため、資産としての価値はマイナスです。マイナスの資産を相続する場合には、他の金融資産などの分配方法にも注意しましょう。

なお、不動産の時価を調査するときに注意しておきたいポイントは、不動産の時価は相続税の評価額とは異なるという点です。

不動産の価格は買主との相対取引によって決まるため、不動産の評価額は参考値とはなるものの、その価格通りに売却できるというわけではありません。複数の不動産会社の査定結果を比較したり、不動産鑑定士による鑑定を受け、時価を調査することが重要です。

代表として不動産を相続する人相続人全員で話し合い決定します。相続人に代償金を支払える資本力があることが望ましいですが、事情がある場合には代わりに相応の財産を譲る代物分割といった方法で対処することも可能です。

不動産の名義変更の手続きを行います。必要書類を法務局の窓口へ持参・オンライン申請・郵送するという3つの方法から選択できます。遺産分割協議・遺言書で相続を行う場合の必要書類はそれぞれ以下の通りです。

書類に加え、登録免許税が必要となり、相続人の順位や被相続人との関係によって必要書類は異なる可能性があります。司法書士に代行を依頼する場合は委任状と司法書士への報酬が必要となります。

所有権移転登記によって所有者が相続人となったため、他の相続人に代償金を支払います。一度で支払いきれず他の相続人から了承が得られた場合には分割で支払う事が可能です。

代償金は、遺産分割として行われるため基本的に贈与税の対象となりません。遺産分割協議書に「相続人Aは不動産を取得する代償として相続人Bに金●万円を●月〇日までに支払う」旨を明記しておきましょう。

相続税の基礎控除「3000万円＋600万円×法定相続人の数」を超える時には、被相続人が亡くなった事を知ってから10ヶ月以内相続税を申告・納付する義務があります。

代償相続では「被相続人と長年同居しており、住み慣れた家を譲り受けたいがお金が無い」「事業を承継するため相続したいが手元に現金が無い」といったケースもあります。

相続人が金銭以外の財産を所有しているケースでは、代わりの財産を譲る方法で遺産分割を行うことも可能です。

金銭以外の財産も無い場合には、双方合意の元で代償金を分割で支払う、相続した不動産を担保にローンを組むという方法があります。分割で支払う事を約束した時には、遺産分割協議書に支払い期間・金額などを明記しておくことで後のトラブルが回避できることがあります。

竣　工　2017年3月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　66戸

住　所　東京都墨田区緑1-9-3
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エイチエフリョウゴクレジデンス

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約150m
まいばすけっと両国駅東店まで約460m
ローソン墨田緑1丁目店まで約180m
セブンイレブン墨田両国4丁目店まで約310m
薬ヒグチ両国店まで約500m
墨田両国三郵便局まで約480m
私立日本大学第一中学校まで約460m
ローソンストア100両国店まで約110m
キッチンオリジン両国店まで約290m
ジョナサン両国店まで約320m
ちゃんこ江戸沢両国総本店まで約350m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有/月額3,300円～7,700円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（21.21㎡～45.32㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年12月
最寄駅　錦糸町駅徒歩8分
総戸数　49戸

住　所　東京都墨田区緑4-2-7
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ラベルジューキンシチョウ
ＬＡ　ＢＥＬＪＯＵＲ　錦糸町

■近隣周辺施設情報
セブン-イレブン墨田緑3丁目店まで約190m
ミニストップ緑2丁目店まで約270m
まいばすけっと 墨田緑3丁目店まで約500m
肉のハナマサ住吉店まで約700m
くすりの福太郎菊川店まで約600m
どらっぐぱぱす両国店まで約750m
マルエツ菊川店まで約950m
あそか病院まで約650m
医療法人社団東京育明会まで約550m
墨田菊川郵便局まで約700m
墨田区立菊川小学校まで約270m
墨田区立竪川中学校まで約650m
両国高等学校・附属中学校まで約230m
菊川公園まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（33.52㎡～67.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　両国駅徒歩7分
総戸数　30戸

住　所　東京都墨田区緑1-14-12
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／2022年3月末までフリーレント

■物件名フリガナ
ティアラグレイスリョウゴクタワー

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約170m
ローソン墨田緑1丁目店まで約250m
医療法人社団愛恵会湘南メディカル記念病院まで約890m
どらっぐぱぱす両国店まで約350m
墨田横網郵便局まで約510m
墨田区立緑図書館まで約170m
FASTGYM24両国店まで約490m
本所警察署石原3丁目交番まで約690m
緑町公園まで約230m
墨田区立緑小学校まで約100m
アスク緑保育園まで約160m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.77㎡～55.28㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　錦糸町駅徒歩10分
総戸数　30戸

住　所　東京都墨田区緑4-34-9
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
シーズンフラッツキンシチョウウエスト
シーズンフラッツ錦糸町ＷＥＳＴ

■近隣周辺施設情報
マルエツ両国亀沢店まで約370m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約660m
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約170m
ファミリーマート亀沢四丁目店まで約310m
ぱぱす両国店まで約430m
どらっぐぱぱす石原店まで約910m
くすりの福太郎 菊川店まで約570m
オオゼキ 菊川店まで約530m
どらっぐぱぱす 両国店まで約670m
肉のハナマサ 住吉店まで約680m

■駐車場　　　―
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　35台/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社千葉設計
■施　工　　　株式会社CMC
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（28.12㎡～44.97㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

借入金額が大きいことを踏まえると金利の1％上昇は大きな問題なので、固定金利や金利の低い金融機関への借り換えを検討する人も多いと思います。しかし、借り換え時には以下のような費用がかかります。

手数料の金額は金融機関ごとに異なりますが、金利変動による差が小さい場合はローンを借り換えても得をしていないケースもあるので注意してください。

不動産投資ローンを契約する際は、契約当時の賃貸物件の築年数や入居率などに基づいて融資条件を決定します。借り換える際は、築年数の経過によって残りの耐用年数が短くなっているため、融資条件が以前よりも厳しくなる可能性があります。

例えば、借り換えによって金利を下げることができても、返済期間が数年短くなった場合、月々の返済負担が大きくなることによりキャッシュフローが悪化する可能性があります。空室が増えると返済の継続が困難になるおそれもあるので注意しましょう。

不動産投資ローンの借り換えの失敗を未然に防ぐためには、あらかじめ対策を練った上で借り換えに臨むことが重要です。借り換えの失敗を未然に防ぐための対策として、以下の2つが挙げられます。

金利の変動が生じたといっても、変動幅が小さいケースでは手数料や諸費用を反映すると得をしていないということも珍しくありません。

また、借り換えにより返済期間が短くなると返済負担が大きくなることで、逆に返済計画に支障が生じる可能性もあります。

単にローン金利が下がったから借り換えるのではなく、手数料や諸費用、返済期間の短縮を反映したシミュレーションを行い、キャッシュフローの改善が見込めるか確認することが重要です。

不動産投資ローンの借り換えシミュレーションをするなら、インベースの利用を検討してみましょう。インベースなら無料でWeb診断でき、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。

またインベースは、借り換え時に必要な「審査書類の取得」なども代行してくれ、融資の承認までサポートしてくれます。

月々のキャッシュフローを改善する方法として、借り換えだけが選択肢ではありません。例えば、現在の契約先と金利交渉を進めるのも選択肢の1つです。

現在の契約先からすれば、借り換えによって一括返済されると、返済後は利息による収入が得られなくなります。そのため、借り換えを検討している旨を伝えた場合には、金利の引き下げを提案してくれる可能性があります。

必ず金利交渉に応じてくれるというわけではありませんが、金利交渉に応じてもらえれば無駄な手数料や諸費用をかけずに済むため、効率良く返済負担を軽減できるでしょう。

残りの返済期間が短い人は、借り換えてもその恩恵をあまり受けることができません。例えば、残りの返済期間が10年以上残っている場合などであれば、少しの金利差によって大きな金額の削減につながる可能性が高いと言えるでしょう。

ただし、借り換えたことにより元の契約先との良好な関係が崩れた場合、次に物件を購入したいと思っていても、サポートしてもらえないおそれがあります。金融機関と良好な関係性を築くことは、不動産投資で収益を増やしていく上でも重要なポイントとなります。目先の利益だけでなく、中長期的な目線での判断をおこなってみましょう。

不動産投資では、家賃収入を得るだけでなく、適切なタイミングで売却して売却益を得るのも選択肢の1つです。

長期的な保有を考えており、場合によって建て替えも想定しているような場合には、借り換えによるメリットが大きいと考えられます。

しかし、不動産投資ローンを近々売却する予定の場合には、借り換えによるメリットが少ないと言えるでしょう。このように、借り換えのタイミングは不動産の出口戦略によっても変わってきます。

竣　工　2017年1月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区緑4-8-10
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
レガリスキンシチョウ
REGALIZ KINSHICHO

■近隣周辺施設情報
タカキュー丸井錦糸町店まで約820m
GAPストア丸井錦糸町店まで約830m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約460m
アルカキット錦糸町まで約940m
スーパーオオゼキ菊川店まで約620m
江東橋交番まで約300m
東京環境工科専門学校まで約640m
千葉銀行錦糸町支店まで約590m
くすりの福太郎菊川店まで約540m
墨田区立竪川中学校まで約570m
墨田区立緑小学校まで約650m
サンクス緑3丁目店まで約320m
大横川親水公園まで約690m
まいばすけっと錦糸町駅西店まで約290m
マルエツ両国亀沢店まで約370m
墨田石原郵便局まで約1000m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額3,000円
■駐輪場　　　24台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社エル設計事務所　一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（26.70㎡～26.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　菊川駅徒歩9分
総戸数　97戸

住　所　東京都墨田区江東橋5-12-13
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■全部屋共同キッチン

■物件名フリガナ
パークアクシスキンシチョウスタイルズ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約500m
ファミリーマート立川4丁目店まで約450m
どらっぐぱぱす住吉店まで約650m
どらっぐぱぱす菊川店まで約910m
スーパーオオゼキ菊川店まで約550m
マルエツ両国亀沢店まで約1040m
ライフ菊川店まで約1060m
丸井錦糸町店まで約730m
菊川保育園まで約200m
深川第七中学校まで約410m

■駐車場　　　―
■バイク置場　10台/月額3,300円
■駐輪場　　　97台/無料（1住戸1台）
―――――――
■設　計　　　株式会社イチケン
■施　工　　　株式会社イチケン
■管理形式　　日勤通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R（15.35 ㎡～18.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

都心のマンションを複数運用するメリットは、空室リスクを抑制させられる点と、再開発によるキャピタルゲインを狙える点などです。

マンション投資では特に空室リスクに注意する必要があります。アパート投資とは違って1戸ずつ運用していくため、空室期間中は収入が入ってこないためです。都心は人口の多いエリアであり、不動産投資において人口が多いエリアで投資することは、空室リスクの抑制につながります。

賃貸需要の多い都心で複数のマンションを運用していれば、1つの住戸で空室が発生したとしても、他の住戸から入ってくる家賃収入で損失を穴埋めできます。これらの背景があることから、都心で複数のマンションを同時に運用する手法は、空室リスクの低い運用方法と言えるでしょう。

市街地再開発によるキャピタルゲインも狙える点は、都心のマンション投資が持つ大きなメリットです。市街地再開発によって都市の利便性が向上すると、人口が集まってくるため、住宅需要も増加します。

また、都心のマンションは、駅から近いエリアなど利便性の高い場所に建っていることが多く、市街地再開発の恩恵を受けやすいものです。再開発によって住宅需要が増加すれば、もともと利便性の高いエリアに立地しているマンションでは、キャピタルゲインを期待できます。

東京都「令和2年国勢調査人口及び世帯数」によると、東京23区内における2020年の世帯当たり人口は1.87人です。また、東京23区では2015年から2020年にかけて人口が471,794人増加した一方、増加世帯数は408,803世帯となっています。

増加した世帯当たりの人口は1.15人となることから、2015年から2020年にかけて東京23区内で増加した世帯の大半は単身者世帯であることがわかります。大学や法人などの数が多いため、都心には新たに大学生となった人や新社会人などが集まってくるものです。都心は単身者向けの投資に向いたエリアと言えます。

1人で賃貸マンションに住んでいる入居者は、日々忙しく仕事をしていることから、あまり家にいないことも多いものです。子持ち世帯が入居するファミリー向けマンションと比較すると、管理会社やオーナーなどの対応を要する要望・問い合わせなどが少なくなります。

できるだけ管理対応の手間を少なく複数の物件を運用するのであれば、都心で単身者向けのマンションは適した選択肢の一つと言えるでしょう。

都心のマンションを複数運用する上では、利回りやキャッシュフローなど利益の管理が重要なポイントになります。また、ローンの返済額や支払金利にも要注意です。ローンの利用額が膨らむと、毎月の利益は少なくなってしまいます。

都心のマンション投資が持つ最大のデメリットは、地方エリアの物件と比較すると、表面利回りやキャッシュフローなどが比較的低い点です。キャッシュフローとは、家賃収入から管理費・支払金利など諸経費を差し引いた後の手残りがいくらになるかという、資金の流れを指しています。

都心のマンション投資で表面利回りが下がるのは、物件価格が高いことが原因です。家賃収入を物件価格で割り戻して計算するため、物件価格が高くなれば利回りは低くなります。

また、都心で新築のマンションに投資すると、毎月の手残りが赤字になってしまうケースも少なくありません。複数のマンションに投資することで、赤字額が拡大してしまうこともあるので要注意です。

人口や法人が集中している分、都心には投資用物件を販売している不動産会社も多くなっています。状態が良く利回りも高いなど好条件の物件を探し当てるためには、良い不動産会社を選ぶことも重要です。

しかし、都心には不動産会社も多いため、どの不動産会社を選べばよいのかわからないという人も多いのではないでしょうか。実際に、顧客に与信枠限度までローンを使わせて、「自社が売りたい物件」を買わせ続ける不動産会社も存在しています。

不動産会社が売りたい物件は必ずしも投資家にとって良い物件とは限らず、物件とともに不動産会社の見極めができないと、不動産投資に失敗する確率が上がります。

顧客本位で物件を提案してくれる不動産会社を選ぶことも、不動産投資で成功するためのカギとなります。不動産会社を見極めるためには、まず投資家が自ら投資目的や方針を固めることが重要です。

不動産投資によって獲得したいキャッシュフローや、排除したいリスクの優先順位などを具体的に決めることで、条件に合わない物件を提案されても明確に断れるようになります。

複数の不動産会社へ問い合わせたり、セミナーを受講するなどして、それぞれの特徴を比較しながら、投資家の目的や方針を汲み取って物件を提案してくれる不動産会社を探してみましょう。

サラリーマンは不動産投資ローンの審査を比較的通過しやすい職種です。しかし、銀行によって諸条件は異なるものの、不動産投資ローンの利用限度額はおおむね決まっています。

1件目のマンションに投資して運用が軌道に乗ったところで、ローンを利用して2件目・3件目と物件を買い足していくことを検討している場合、複数の物件を購入したところでローンの利用額が限度額に達し、投資規模の拡大に行き詰まるケースもあります。

また、都心のマンションは郊外と比較すると高いため、ローンの利用額も大きくなりがちです。ローンの利用額が大きくなると、返済額や支払金利も高くなるため、毎月の返済負担が重くなります。規模拡大の際は、返済比率にも注意しながら投資戦略を立てることが重要です。

なお、複数マンションを所有して投資規模が大きくなると、全体的な投資リスクは増大していきます。分散投資によるリスクの抑制を目的にしていた場合には、規模拡大だけを優先させず、資金のバランスを考慮した投資を心がけてみましょう。

竣　工　2018年10月
最寄駅　菊川駅徒歩9分
総戸数　34戸

住　所　東京都墨田区緑4-4-6
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アリビオキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
丸井錦糸町店まで約690m
錦糸町PARCOまで約900m
オリナス錦糸町まで約1500m
アルカキット錦糸町まで約1000m
サミットストア両国石原店まで約200m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約250m
スーパーオオゼキ菊川店まで約560m
ローソン緑四丁目店まで約80m
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約160m
ローソンストア100墨田石原店まで約220m
墨田石原郵便局まで約460m
どらっぐぱぱす石原店まで約290m
あそか病院まで約770m
錦糸公園まで約1400m
横網町公園まで約400m
大横川親水公園まで約930m
ジャストイングリーンプラザ店まで約60m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.62㎡～51.68㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　37戸

住　所　東京都墨田区両国3-15-5
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
リョウゴクステーションレジデンス
RYOGOKU STATION RESIDENCE

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと両国横綱横丁まで約220m
セブンイレブン墨田両国3丁目まで約50m
八百賢両国店まで約90m
ドラッグセイムス墨田両国店まで約220m
墨田両国三郵便局まで約90m
和食処しま田まで約160m

まで約100m
区立両国中学校まで約1100m
両国幼稚園まで約360m
横網公園まで約900m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/登録料5,500円
―――――――
■設　計　　　生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　生和コーポレーション株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1SLDK（25.55㎡～49.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マレーシア不動産投資に関する代表的なリスクは、不動産会社に関するものと空室に関するものです。物件の引渡しを受けられなかった・入居者が見つかる見通しが立たないなどの失敗例は少なくありません。

海外不動産投資用に販売されているマレーシア不動産の大半は、プレビルドと呼ばれるコンドミニアムです。プレビルドとは、工事着工前または建設工事中の物件のことを指しています。

コンドミニアムとは、日本でいうところのマンションと同じです。例えばマレーシアの首都クアラルンプールの投資用物件には、タワーマンションのような高層コンドミニアムが多くなっています。

プレビルドの物件に投資するメリットは、完成後と比較すると安い価格で物件を購入できることです。物件が完成へ近づくにつれて値上げするデベロッパーは多いため、完成前の段階で購入すれば、完成後に購入するよりも表面利回りを上げられます。

しかし、プレビルドの物件を購入したものの、建設工事が途中で中断されてそのまま物件引渡しを受けられない失敗は多いものです。物件の引渡しを受けられないと、手付金や中間金など、支払済みの資金についても返金されない可能性が高いと言えます。

物件の建設工事が中断される原因は様々ですが、最も大きな要因として挙げられるのは、デベロッパーが経営の体力に乏しいことです。

プレビルドの物件には、物件の売り上げをそのまま建設工事費用に充当しているプロジェクトも少なくありません。自転車操業状態のプロジェクトでは、物件の売れ行きが悪いと、竣工リスクが上がります。

マレーシア不動産投資では、無事に引渡しを受けられたとしても、物件の仕上がりが良くなかったために賃貸に出せないというリスクもあります。

マレーシアを含む東南アジアの建設現場では、海外からの出稼ぎ労働者が作業を請け負っていることがあります。東南アジアの出稼ぎ労働者は、日本の建設現場に入る職人と比較すると腕前が良くないことも多く、建築スキルが物件の仕上がりに表れることもあります。

また、海外不動産投資では、デベロッパーに対してアフターサービスの要望を出しても、日本と違って対応がないことがあります。早期に住戸の状態を改善するために投資家が自ら費用を負担し、修繕しなければならない状況になる可能性があります。

そのほか、利回り確保のために高い家賃を設定したものの、外国人や富裕層の入居者を見つけられず、空室が長期化して失敗するリスクに要注意です。

2021年時点のマレーシアは中進国とも呼べるほど経済が発展しているものの、国民所得の上昇は道半ばとなっています。その一方で、日本人投資家の投資対象となるマレーシア不動産はマレーシア国内での高級物件に該当するため、入居者は外国人駐在員か現地の富裕層などに限定されるのが実態です。

しかし、マレーシアでは不動産投資市場の拡大も日本ほどは進んでいないため、賃貸管理の委託先となる不動産会社が見つからないこともあります。

また、日本国内と比較すると、現地に移住している場合などを除いてマレーシアへ頻繁に行ける投資家は限られています。仮に賃貸管理の委託先が見つかったとしても、投資家の目が行き届かないために、不動産会社が真剣に対応しないことも起こり得ます。

日本国内の不動産投資では、投資家同士の口コミによって管理会社が見つかることもありますが、マレーシア不動産投資の情報は国内不動産と比較して少なく、同様の手法を取るのはややハードルが高いと言えるでしょう。

マレーシア不動産投資には、管理会社が見つからないために賃貸運用を軌道に乗せられず、空室期間が長期化して失敗してしまうリスクもあります。

マレーシア不動産投資には、収支のシミュレーションを事前に確認しておかないと、当初期待していたほどの利回りが出ないリスクもあります。

クアラルンプールの想定利回りは、東京やシンガポールよりは高いものの、バンコクやマニラと比較すると低くなっています。利回りを重視して投資先を選びたい場合は、マレーシアよりも他の国の方が適している場合もあるので要注意です。

マレーシア不動産投資のリスクを軽減する対策としては、物件を購入する時点で不動産会社を精査することと、管理の委託先について吟味することなどが挙げられます。

マレーシア不動産投資で竣工リスクを軽減するためには、以下の基準で物件やデベロッパーを選ぶことが必要です。

プレビルドの物件を完成させられないデベロッパーは、主にマレーシア国内の新興デベロッパーなど、経営の体力や分譲実績に乏しい不動産会社です。このため、マレーシア国内で株式上場している大手のデベロッパーを選べば、竣工リスクの軽減につながります。

そのほか、日系不動産会社が開発に参画している物件では、竣工リスクが比較的低いものです。日本から海外へ進出するデベロッパーは、物件の開発資金も多めに投下することが多くなります。

マレーシア不動産投資では、保証利回りを前面に押し出して販売されている物件も少なくありません。しかし、利回りなど表面的な情報に囚われず、物件の売主についても背景を確認することが重要です。

マレーシア不動産投資で賃貸管理に関するリスクを軽減するためには、日系企業で現地に進出している不動産会社へ賃貸管理を委託することが重要になります。

マレーシア現地の不動産会社では、日本と商習慣が異なるため、対応の質がストレスにつながることも多いものです。また、投資家の顔が見えないことで、対応を後回しにすることも少なくありません。

日本の不動産会社は商習慣が同じであり、言語の違いなどもない点がメリットと言えるでしょう。また、マレーシア現地に進出している日系不動産会社は、駐在員向けの賃貸物件を斡旋している場合もあり、入居者募集に強いなどの特徴を持っていることもあります。

例えば、英語・中国語を話せるネイティブスタッフがいる海外不動産投資会社の「ビヨンドボーダーズ」では、海外での物件探しから賃貸付け・管理・売却までワンストップでサービス提供が可能です。主要投資国は、マレーシア・カンボジア・タイ・フィリピン・モンゴルなどの東南アジアを中心としており、広い海外物件の中から、自身の投資目的に合った物件を選択することができます。

経済成長と人口増加を長期的に継続していることから、マレーシアでは住宅需要の拡大を期待できます。東南アジアの各国で比較すると、マレーシア不動産投資の期待利回りは低い部類に入ると言えますが、一方で不動産価格の上昇によるキャピタルゲインに期待することが出来ます。

マレーシア不動産投資を成功させるためには、長期運用後のキャピタルゲインも視野に入れて物件を選ぶことも重要なポイントと言えるでしょう。

また、マレーシア不動産投資では、外国人向けの規制があります。2021年時点のマレーシアでは、外国人は基本的にRM100万（＝2,700万円：RM1＝27円換算）以下の物件を購入できません。

なお、多くの現地のマレーシア人にとってRM100万を超える価格の物件は、2021年時点で高級物件と認識されることが大半となります。マレーシア不動産投資の出口戦略を練る際は、このような規制についても適宜確認をしておきましょう。

竣　工　2018年11月
最寄駅　両国駅徒歩8分
総戸数　56戸

住　所　東京都墨田区緑3-14-10
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アスールリョウゴク

■近隣周辺施設情報
両国国技館まで約500m
丸井錦糸町店まで約980m
マルエツ両国亀沢店まで約130m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約430m
まいばすけっと墨田緑３丁目店まで約180m
ミニストップ緑2丁目店まで約80m
セブンイレブン墨田緑3丁目まで約330m
どらっぐぱぱす両国店まで約220m
くすりの福太郎森下駅前店まで約1200m
墨田緑町郵便局まで約300m
同愛記念病院まで約980m
山田記念病院まで約880m
湘南メディカル記念病院まで約1000m
江東橋交番まで約470m
墨田区役所まで約1900m
大横川親水公園まで約1000m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.46㎡～44.51㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。