竣　工　2022年1月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩10分
総戸数　56戸

住　所　東京都墨田区本所4-9-1
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
ジェノヴィアホンジョアヅマバシ2スカイガーデン
GENOVIA本所吾妻橋Ⅱskygarden

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田本所4丁目店まで約110m
まいばすけっと本所3丁目まで約300m
マルエツプチ本所4丁目店まで約400m
サミットストア両国石原店まで約850m
石川医院まで約450m
社会福祉法人賛育会賛育会病院まで約700m
墨田石原郵便局まで約550m
三井住友銀行本所出張所まで約350m
もみじばし児童遊園まで約70m
本所白百合幼稚園まで約350m
墨田区立錦糸中学校まで約160m

■駐車場　　　1台
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　66台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社K&T一級建築士事務所
■施　工　　　共立建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.89㎡～55.90㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を購入する際に物件代金の頭金など、初期費用が必要になります。そこでこの項目では、不動産投資を始める際に必要な初期費用について解説していきます。

金融機関の融資を活用して不動産を購入する場合、物件代金の全額は必要ありません。しかしある程度の頭金を用意する必要があります。頭金の目安は物件価格の1割～3割で、3,000万円の物件であれば最低でも300万円は頭金として必要になってきます。

この頭金がどれくらい用意できるかによって、事業の自己資本比率が異なります。金融機関では不動産の評価額に加え、ローンを申し込む人の属性や返済能力も審査対象になり、その際に自己資本比率も審査することによって、事業のリスクを推し量り、融資判断しています。

金融機関から良い評価を得られるように初期費用を効率的に貯蓄し、自身の望んだ物件を取得できるように準備しておくことも不動産投資では重要なポイントとなります。

物件を購入する際の頭金以外には、初期費用として登記費用、印紙税、ローン事務手数料などの費用が必要になります。下記の一覧を参考にしてください。諸費用の総額は、物件価格の8％～10％が目安です。

司法書士への報酬や団体信用生命保険料、家具・家電購入費用などはケースによってかからない場合もあります。また税金は必ず必要になるものですが、物件価格や物件の規模、融資の契約金額などによって異なります。

前述したように不動産投資を始める場合の初期費用は、頭金が物件価格の1～3割、そのほかの費用として1割程度を用意する必要があります。その費用をどのように貯めたのか、それぞれのオーナーが実践した方法を紹介していきます。

「20代後半で不動産投資を始めようと決意しました。目標にしたのは30代前半で物件を持つことで、そのために始めたのが金融機関の定期預金です。定期預金であれば一定期間引き出しができないし、自動的に引き落とされるので、効率的に資金を貯められると考えたからです。

また、上場投資信託への投資も並行して行いました。定期預金よりも変動のリスクがありますが、定期預金と同じように毎月定額を積立設定できるので、便利に活用していました。

結婚はしていなかったので、毎月積み立てられそうな金額は10万円ありました。そこで毎月10万円を3年間積み立て、満期時には380万円となりました。賞与などの余剰分も貯めていたので、自己資金として用意した450万円でまずはワンルームマンションを購入して経営を開始しています。現在は経営が軌道に乗りましたので、次の物件を計画中です。」

金融機関への定期預金は一定の元本保証も設定されており、リスクは小さいため、初期費用をコツコツ貯める際に適した金融商品の一つです。ただし、2021年時点で定期預金の金利は非常に低く設定されており、低リスクの反面、資金の運用方法としては投資効率が低いと言えます。

今回の事例では低リスクの定期預金の積み立てに加えて、投資信託での運用を行っていた点が特徴的でした。複数の投資対象へ分散投資ができる投資信託は、信託報酬がかかるデメリットがあるものの、特定の株式銘柄に集中投資する場合と比較して非常に低いリスクで運用が可能となります。

「最初に不動産投資に興味を示したのは私ではなく、保険関連の仕事をしていた妻の方です。将来のことを考えると不動産で資産を持つことも検討してみたいと教えてくれ、何度も話し合って決めたのが不動産投資です。すでに子供がいましたが、妻も社員として働いていたので、保育園や児童デイサービスなどを最大限活用して資金を貯めようという話になりました。

ポイントとなったのが二人で協力して貯蓄を始めたことでしょうか。二人で毎月30万円くらいを貯金しましたが、金額が目に見えるので協力してできたと思います。私の会社は副業もOKだったので、繁忙期以外は自宅でできる副業もしました。3年間で約1,000万円を貯めた私たちは、中古ですが大きめのマンションを購入することができました。」

不動産投資を家族に反対される方もいますが、夫婦で最初から話し合え、家族の協力を得られたことがポイントとなっています。二人で話し合って貯金を始めたことから目標が明確になり、お互いに協力しやすかったでしょう。

また、金融機関は融資契約をする方だけでなく、世帯での収入・資産を評価することがあります。世帯での金融資産の推移、貯蓄のスピードや背景などにも注目し、家族の協力を得ることも融資審査でプラスの評価を得るために重要なポイントとなります。

「家賃を払うのがもったいないと思い、貯金を頭金にして1LDKのマンションを購入して住んでいました。その後、不動産投資について勉強をはじめ、初期費用を捻出するために住んでいたマンションを売却することにしました。

5年ほど住んでいたマンションを売却してローンの残額を支払ったら、手元に500万円が残り、貯金300万円をくわえた800万円を初期費用として1棟アパートの購入をしました。」

住居用のマンションを手放すというのは勇気のいることですが、今回のケースではもともとのマンションを売却することで住宅ローンの返済を行い、融資可能枠を引き上げていることもポイントとなります。自宅マンションの売却益が出ていることからも、住居用の物件選びも慎重に行っていたことが伺えます。

ただし、住居を売却して売却益を得られるケースは非常に稀であるうえ、ライフスタイルを一変させてしまう戦略となります。投資資金と生活資金のバランスを考え、自身の投資目的やライフスタイルに合った戦略を検討することも大切なポイントと言えます。

「不動産投資に興味を持った私でしたが、家族がおりましたのですぐに自己資金を貯めることはできないと思いました。しかし、いろいろ調べていくうちに不動産投資型クラウドファンディングという投資方法があることを知りました。1万円〜10万円程度の少額投資から始められるとのことで、私はまず自分のお小遣いから1万円を捻出して始めました。

不動産投資型クラウドファンディングは融資を活用することができないため大きな利益を狙いにくい方法ですが、短期・少額で始められるため、まずは初心者が不動産投資の仕組みやリスクについて勉強するにも適した方法と思いました。それを元にワンルームマンションを購入して運営しつつ、余剰金で不動産投資型クラウドファンディングをするなどして、資金と投資知識の両方を蓄えている最中です。」

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩7分
総戸数　12戸

住　所　東京都墨田区立川4-12-11
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アリビオキクカワ
ＡＬＩＶＩＯ菊川

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約410m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約230m
くすりの福太郎菊川店まで約370m
オリジン弁当菊川店まで約690m
VAN丸井錦糸町店まで約940m
スーパーオオゼキ菊川店まで約340m
肉のハナマサ住吉店まで約360m
マルエツ菊川店まで約710m
ファミリーマート立川4丁目店まで約270m
どらっぐぱぱす住吉店まで約750m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社リムデザインオフィス
■施　工　　　内野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.51㎡～27.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

これまでの不動産投資は、マンションやアパート、戸建て住宅などを購入し、その不動産を運用することで家賃収入や売却益を狙う手法が中心でした。従来の不動産投資の特徴について確認してみましょう。

不動産を購入するには、ワンルームマンションの場合でも最低数百万円以上は必要になります。都内に限らず物件の立地や広さによっては億を超えることも珍しくありません。アパートやマンションなどを一棟建てする場合には10億円以上に達することもあります。

また、投資資金を回収するのにも相応の期間を要します。短くても数年、長い場合には20〜30年かけなければ利益にならないこともあります。不動産投資は、基本的に長期になるほど物件の経年劣化や市場環境の変化が生じやすく、リスクも大きくなります。

さらに、不動産は株式や債券などと比べれば流動性が低いため、売却の際になかなか買い手が見つからないこともあります。そのため、ひとつの投資が完全に終わるまでの期間が想定より長くなる場合もあります。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われ、築古の物件なら利回り10％以上になることもあります。しかし、収益が見込める物件の見極めは簡単ではなく、長期運用やリスク管理が苦手な方には始めにくい投資方法と言えます。

不動産投資では、一括で購入できるだけのお金を用意できる方は多くありません。そのため、通常は金融機関から融資を受けるなどして資金調達をします。借り入れの際は、購入予定の不動産の資産性や収益力に加え、本人の職業や収入といった属性が審査され、内容によっては希望の融資額に届かないこともあります。

さらに、借り入れたお金には利子が発生し、投資による収益率を下げる要因にもなるため、いかに有利な条件で資金調達をするか等のノウハウも求められます。また、変動金利で借り入れをする場合は、金利上昇もリスクとなります。

借り入れた金額の返済ができない場合、購入物件を担保に入れているケースでは物件を手放すことになります。しかし、その時には物件の資産価値が購入時よりも低下していることが多く、借金だけが残るケースもあります。

不動産投資では融資を受けることで、少ない元手で大きな家賃収入を得るレバレッジ効果の恩恵を受けられることが強みの一つですが、反面上記のようにリスクが大きくなるため、物件を購入する際は様々な知識をもとに慎重な判断が求められます。

不動産投資では物件購入後にも空室リスクや家賃の滞納リスク、大規模修繕のリスクなどがあります。入居者募集や家賃の督促などの管理業務は管理会社に委託が可能ですが、そもそも立地が良くないケースや、入居者審査が甘かったケースでは、空室や滞納のリスクを抱えることになります。

また、区分マンション投資の場合は、購入した建物全体で修繕費が十分に集まっていない場合は大規模修繕が適切に行われないケースなどもあります。

このようなことから、不動産投資に参入する人が少なく、競争率が低いという点はメリットにもなります。毎月の家賃収入があるので次の投資に向けた収支計画なども立てやすく、マンションやアパートをプライベートでも活用できるのも特徴です。

しかし、不正融資事件などの不動産投資詐欺に巻き込まれる可能性もゼロではありません。投資用不動産の購入・運営は、ある程度の専門的なノウハウや知識を身につけ、実際に取り組む時間を確保できなければ難しいでしょう。

従来型の不動産投資と比較すると、最近の不動産投資サービスは少額で始められるものが増えています。まずはその特徴やメリット・デメリットを確認しましょう。

REITとは不動産投資信託のことで、「リート」と読みます。世界共通の投資用語ですが、日本のREITでは特殊なルールもあるため、日本のREITをJ-REITと呼ぶこともあります。

REITでは、投資家から資金を集め、それを元手にして専門家である投資法人が不動産投資を行って、得られた収益を投資金額に基づいて投資家に分配します。REITの提供事業者によっては、レバレッジをかけるとも可能です。

REIT投資は数万円程度から始めることができるのが特徴です。また。不動産の運用という初心者では難しい部分を専門家に委託できるため、投資を行った後は手放しで良いのがメリットです。

また、REITでは投資運用における収益のほとんどが投資家に還元されるため、同じく出資金額に応じて収益が分配される株式よりも利回りが高い場合もあり、10%以上のファンドも少なくありません。また、REITは株式などと同様に流動性が高く、いつでも売却することが可能です。

専門家が不動産を運用してくれる場合でも、市場環境によっては元本割れ等を起こすリスクがあります。また、投資法人の経営破綻などによって投資したお金が戻ってこない可能性もあるため、注意が必要です。

不動産小口化商品とは、不動産を小口に分割することで取引や所有を手軽に行えるようにするための投資商品です。多くの投資家が出資して不動産を購入し、プロの管理会社に運用を委託します。そして、その運用益を投資家の出資分に応じて分配します。

収益だけでなく所有権も分配されているのが特徴で、節税にも活用可能です。不動産小口化商品は、おもに不動産会社で取り扱っています。

個人では購入の難しい高額物件でも少額で投資することができます。都心の新築マンションや長期的に賃料収入を狙える物件が、一口100万円程度から購入可能になります。さらに物件の所有権の一部を保持しているだけなので、流動性は比較的高く、いつでも売却可能な点もメリットです。

REITと同様に、投資を行った後は物件の管理や運用の手間を必要としませんが、中間に業者が入るため従来の不動産投資と比較すると利回りは劣ります。また、募集に対して応募者が多い場合、投資ができないケースがあることや、金融機関から融資を受けて投資することができないことにも注意が必要です。

不動産クラウドファンディングは、国が2019年にガイドラインを定めた新しい投資方法です。特定の不動産の購入やリノベーションのための資金を広く投資家に対して募集し、出資金に応じて収益の一部が分配されるのが特徴です。

不動産クラウドファンディングは、多くの投資家から少額ずつ資金を集めるため、個人の出資額の上限・下限が低めに設定されており、1万円程度から投資することが可能です。

また、不動産クラウドファンディングの投資期間は半年〜2年など比較的短期に設定されている上、運用の手間がかかりません。

物件の所有権がなく、一度投資を行うと途中で売却することができない点に注意が必要です。また、投資の元本割れリスクや、募集する企業の破綻リスクもあります。不動産クラウドファンディングの利回りは低い水準ではありませんが、投資上限が低いため、大きな収益を狙う場合には不向きです。

不動産クラウドファンディングはここ数年で提供事業者が増えてきた新しいサービスのため、現在は玉石混交の状態です。なお、事業者によって取り扱う案件の種類や最低投資金額などは異なるので、内容をよく調べて選ぶことが大切です。最近注目されている不動産投資クラウドファンディングサービスをご紹介します。

竣　工　2020年4月
最寄駅　両国駅徒歩5分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区両国4-1-10
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ルクレリョウゴク

■近隣周辺施設情報
横網町公園まで約500m
両国国技館まで約500m
ファミリーマート墨田両国東口店まで約10m
両国交番まで約320m
シモジマ浅草橋本店まで約1540m
オリジン弁当両国店まで約260m
両国公園まで約400m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約390m
サミットストア両国石原店まで約920m
セブンイレブン墨田両国4丁目店まで約130m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約260m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　24台/月額220～330円
―――――――
■設　計　　　株式会社ヒロ・デザイン・オフィス
■施　工　　　株式会社片山組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.99㎡～34.85㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパートローンの金利とは、融資を受けた人の借入額に対して発生する利息の割合をいいます。金融機関で提供される不動産投資ローンやアパートローンは、借入額に対して発生する利息を得ることで利益を出すという仕組みになっています。そのため、金融機関のアパートローンを利用する場合、借入額には金利が付されます。

アパートローンの金利は、変動金利型と固定金利型の2種類に大きく分けられます。また、固定金利特約の金利形態を設けている金融機関もあります。それぞれどのような金利なのかを詳しく見ていきます。

変動金利型とは、経済の状況によって金利の利率が変わるタイプです。変動金利型の利率は、金融機関の短期プライムレートを基準に変動します。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に対して融資する際の1年以内の最優遇金利のことです。

変動金利型の利率は固定金利型と比較して低く設定されます。市場の金利が上昇しなければ、低金利の恩恵を受けられるのが特徴です。

一方、市場の金利が上昇した場合、固定金利よりも利率が高くなります。利率が常に変動するため、将来的な返済計画を立てにくい側面もあります。

固定金利型とは、決められた期間内は金利の利率が一定になるタイプです。市場の金利が上昇した場合でも、ローン金利の利率は変わらない点がメリットで、総返済額を計算しやすいのも特徴です。

固定金利特約型とは、変動金利型でありながら、一定期間はローン金利の利率が固定されるタイプです。アパートローンの固定金利特約型では、ローン金利の利率の固定期間を選択できるようになっています。

固定金利期間中は、変動金利型に変更できません。固定金利期間が終了した場合、変動金利型に移行します。しかし、アパートローンを取り扱う金融機関によっては、再度固定金利を選択できるケースがあります。

アパートローンの金利には、店頭金利と適用金利があります。店頭金利とは、アパートローンを取り扱う金融機関が設定している元の金利のことです。一方、適用金利とは、融資を受けるときに実際に適用される金利をいいます。

アパートローンを利用する場合、利用者の属性、購入する収益物件の内容や額によって優遇金利の対象になります。店頭金利から優遇金利分を差し引いた利率が適用されるので、適用金利のほうが店頭金利よりも低くなります。

これに対して、優遇金利の対象外の場合、店頭金利の利率がそのまま適用されます。この場合、店頭金利と適用金利は同じ利率になります。

なお、アパートローンの金利は年単位で設定されており、アパートローンの年利から発生する1年間の利息の計算方法も定められています。

1年間に発生する利息を計算する場合、まず年利を12で除して月利を出し、前月末のローン残高に月利を乗じて毎月の利息額を算出します。そして、各月の利息額を合計すると、1年間に発生する利息を算出することができます。

アパートローンの金利相場は、取り扱う金融機関によって異なります。そこで、アパートローンの金利相場を金融機関ごとに見ていきます（いずれも2020年12月22日時点の金利です）。

都市銀行のアパートローンは、申込方法によって適用される金利の利率が異なります。店頭で申込をする場合、金利の利率は年2％台となるのが通常です。

ここから利用者の条件に合わせて優遇金利が適用される場合もあるので、都市銀行のアパートローンの金利相場は、年1％～が目安になります。

政策金融公庫のアパートローンの金利相場は、年1.2～2％程度になります。都市銀行のアパートローンの金利相場と比較すると若干高めになりますが、それでも他の金融感と比較して低金利の部類に入ると言えるでしょう。

政策金融公庫のアパートローンの金利は固定のみです。返済期間中の金利は、年1.2〜2％の利率が継続して適用されます。そのため、経済状況によっては、都市銀行よりも金利の利率が低くなるケースもあります。

信用金庫・信用組合のアパートローンの金利相場は、年2％台です。金融機関の中には、年2％台の金利で提供しているところもあります。そのため、信用金庫、信用組合のアパートローンの金利相場は、平均的な水準となります。

地方銀行のアパートローンの金利相場は、年1.5～4.5％程度で、他の金融機関よりも金利の利率幅が広くなっています。

不動産投資に積極的な地方銀行の場合、アパートローンの金利相場も低い傾向があり、年2％台の銀行も複数あります。

このようにアパートローンの金利相場に関して、都市銀行と同程度のケースもあれば、年3～4％台の地方銀行もあります。

ノンバンクのアパートローンの金利相場は、年3～4％台で他の金融機関よりも高くなっています。例えば、不動産投資でよく利用されるセゾンファンデックスのアパートローンの場合、金利の利率は年3.6％からです。

ただ、ノンバンクによっては、地方銀行や信用金庫・信用組合と同じ水準の金利でアパートローンを利用できる場合もあります。

ここまで、アパートローンを取り扱う各金融機関にはそれぞれ設定されている金利相場があることについて解説してきました。

しかし、アパートローンで適用される金利の利率は、借入者の属性、購入する収益物件の内容や額などによって大きく左右されるため、実際に融資を受ける際の金利や諸条件について正確に把握するのは非常に困難です。

竣　工　2008年4月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　55戸

住　所　東京都墨田区横網2-4-11
概　要　地上15階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1304号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■1304号室対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ドゥーエリョウゴク

■近隣周辺施設情報
ローソンストア100墨田石原店まで約90m
どらっぐぱぱす石原店まで約550m
薬ヒグチ両国店まで約770m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約970m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約830m
サミットストア両国石原店まで約310m
セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約340m
両国国技館まで約600m
ファミリーマート亀沢1丁目店まで約620m
緑町公園まで約720m
くらまえ橋郵便局まで約610m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1DK（25.27㎡～39.53㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年12月
最寄駅　森下駅徒歩4分
総戸数　48戸

住　所　東京都墨田区千歳3-12-7
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ガリシアモリシタ5
ガリシア森下Ⅴ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約580m
両国江戸NORENまで約950m
セブンイレブン墨田千歳店まで約140m
キッチンオリジン両国店まで約480m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約590m
千歳公園まで約270m
朝日信用金庫立川支店まで約270m
東京法務局墨田出張所まで約570m
オリジン弁当森下店まで約430m
森下交番まで約610m
墨田区立両国小学校まで約510m
墨田区立両国中学校まで約790m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　權現領建築研究所一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社松下産業
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.58㎡～42.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアの年間平均気温は26～27℃と温暖な気候であり、「物価の安さ」「治安の良さ」などから移住地としても人気です。一般財団法人ロングステイ財団によると2006年から2019年まで連続して日本人のロングステイ希望国のトップに選ばれています。

国家主導により経済発展を続けるマレーシアは、今後の経済発展性や若年層の人口構成比が高いことから、不動産投資においても人気があります。そこでまずは、マレーシアの不動産投資の周辺情報を整理してみましょう。

マレーシアの住宅価格は2000年以降、年間5％ほどの上昇を続けています。特に2008年のリーマンショック後、銀行とタッグを組んだデベロッパーの不動産購入促進施策により、多くの海外不動産投資家がマレーシア市場に参入したこともあり、マレーシア経済はV字回復を見せました。

2014年からは不動産価格の高騰を懸念した政府の規制により、住宅ローン申請の厳格化や外国人最低購入価格の増額を行いました。さらに2015年後半からの原油価格急落を受け、石油産出国であるマレーシアの経済減速が鮮明となり、不動産市場は下落を始めます。

2021年時点のマレーシアの不動産価格は、コロナ禍により伸び悩みとなっています。2016年以降におけるマレーシア全体における住宅価格指数の推移は以下グラフの通りです。

2010年の平均住宅価格を100とした場合の住宅価格指数推移を表しています。マレーシアの住宅価格は、2019年頃までの約10年間で2倍まで上がってきたことがわかります。

しかし、2019年の後半以降は横ばいの状態です。2021年第2四半期は、同年第1四半期と比較して約1.6%価格が下がっています。

マレーシアには華僑と呼ばれる中国系の富裕層も住んでおり、中国からの投資マネーが不動産市場へ大量流入してきた過去があります。マレーシアの住宅市場は、外資の流入量に影響されやすい側面を持っていることも事実です。

2020年に拡大し始めたコロナウイルス感染症は、2021年に入っても収束の兆しを見せておらず、各国の経済状況に大きな影響を与えています。2021年にマレーシアの住宅価格が下落したのは、世界経済の影響も受けている可能性があり、今後の動向には注意が必要です。

マレーシアの不動産相場に対する投資家の期待感は続いています。阪急阪神不動産株式会社は今年４月、ベッドタウンとして開発が進むニライ地区で、マンション分譲プロジェクトに参画することを表明しました。すでに不動産開発においては過熱感があるとも言われるマレーシアですが、エリアを絞ることで成長性の高い物件を購入するチャンスを伺うことができます。

それではマレーシアで不動産を購入するための条件をご紹介します。まず外国人が購入できる不動産は100万リンギット、日本円で2700万円以上の物件となります。ちなみに、過去には2020年の1年間は外国人が購入できる不動産が60万リンギット（※RM1=27円～28円で1620万円以上）へと1年間だけ引き下げられたことがありました。価格規制に関しては最新情報にキャッチアップしていくことが大切です。

購入する物件の州によっても規制する法律が異なります。例えばジョホール州では、2000万リンギット以上の不動産購入にはマレーシア経済企画庁の許可が必要となります。ただし最長10年の長期滞在ビザ（MM2H）を取得していれば、最低価格が安くなる州もあります。さらにMM2Hビザを取得していれば、現地での住宅ローンが組みやすくなります。

なお、外国人が不動産を取得するには、どの州でも物件が所在する州政府からの許可が必要になります。許可は、現地の弁護士に頼んで申請を行い、2～3ヶ月で取得できます。

まず購入時に発生するのが登記に必要な印紙税です。一般的に物件引き渡しのあと2～3年後に請求されます。印紙税額は不動残購入価格と登記時の評価額とを比較し、高い方に対して価格により1～3％となっています。

次に売買契約書作成には弁護士依頼費用がかかります。こちらは不動産購入価格の0.4～1％ですが、新築物件の場合には不要となるケースもあります。なお、売買契約書は英語で作成することができるので、マレーシア語に堪能でなくても作成可能です。このほか、住宅ローン申請費用や州政府合意取得費用なども必要になります。

一方、不動産を売却する場合はキャピタルゲイン税が発生します。所有期間が5年超なら5％、5年未満なら30％となります。もちろん日本でも納税は必要なので二重課税とならないように外国税額控除ができます。ただし全額控除できるわけではないので、詳しくは税理士などの専門家に聞いておくとよいでしょう。

ところで、マレーシアは英国式税制度を採用しているので基本的に減価償却費を計上できません。そのため、家賃収入に対しての現地での課税額が大きくなるので注意が必要です。もちろん日本での所得税申告では減価償却することができます。

マレーシアでの物件選びでは、どのエリアを選ぶのかも大事なポイントです。ここでは人気エリアの「モントキアラ」「KLCC、ブキッ・ビンタン」「アンバン」「ミッドバレー」「ブキジャリル、スリペタリン」をご紹介します。

まず、高層コンドミニアムが多く高級住宅街として日本人にも人気があるのがモントキアラです。クアラルンプールの中心部から車で20分ほどにある場所で、多くの日本人や欧米人が住んでいます。複数のショッピングモールや日本食を扱うスーパーも多いのが特徴です。

次に、クアラルンプールの商業地でありビジネス街となるのが、KLCCとブキッ・ビンタンです。オフィスやホテルなどの高層ビルが多く立ち並びます。シンボルとなるペトロナスツインタワーの周辺には高層コンドミニアムが集中し、相場価格はクアラルンプールでもトップクラスとなります。

そして、KLCCの隣に位置する閑静な高級住宅街となるのがアンバンです。新築の高層コンドミニアムが多く建設されており、邸宅タイプの高級住宅も多いエリアとなります。

多くの日本人が住むコンドミニアムがあるエリアがミッドバレーです。マレーシア最大のショッピングモールもあり、伊勢丹やイオンのほかダイソーやユニクロといった日系の百貨店およびショップが多く進出しているエリアです。

アジア圏は高い経済成長と人口増加から不動産価格の上昇が見込まれ、不動産投資利回りに魅力があるとされます。それでは実際に、マレーシアは他国と比べるとどのくらいの利回りが期待できるのでしょうか。少し前のデータになってしまいますが、Global Property Guideによると2017年の平均利回りは、次のようになります。

アジア各国のなかでは、マレーシアの利回りはそれほど高くないことがわかります。不動産価格の上昇に加えてコンドミニアムなどの開発ラッシュにより、供給過剰となるエリアがあることなどが一因です。

それでは、マレーシアのエリア別利回りをご紹介します。Global Property Guideの2017年11月時点でのデータによると、次のようになります。なお全てベッドルームが1つの部屋での表面利回り比較になります。

TTDIはパンサーの西側に位置し、昨年、大量高速輸送システム1号線が開通したばかりです。スリハマスはモントキアラの南側にあるエリアで、バンサーは高級住宅地・コンドミニアムが多いのが特徴です。ケニーヒルズはモントキアラの東に位置するエリアで、ダマンサラハイツは一戸建てが多い高級住宅地です。

マレーシアのビバリーヒルズと呼ばれるダマンサラハイツやKLCCは物件価格の上昇により利回りは低くなっています。利回りの低いエリアではキャピタルゲインを狙い、利回りの高いエリアではインカムゲインを狙う方針で投資を始めるのも良いでしょう。

外国での不動産投資はリスクも考えなければいけません。マレーシアは原油産出国なので世界のオイルマネーの流れによっては経済的な影響を大きく受けます。

また未完成時に購入するプレビルド物件の場合は、竣工の遅れにも注意が必要です。たとえばマレーシアのコンドミニアムは、30階建てのケースで1棟建設するのに3年ほどかかりますが、長期計画となるため竣工が遅れることもあり、場合によっては開発が中止となるというリスクがあります。

これまでは完成前に購入したコンドミニアムを完成後に高値で売却するケースもありましたが、今後は、現在の供給量の多さや未完成となるリスクを考慮することが大切なポイントです。デベロッパーの資金量などチェックできることは調べておきましょう。

このほか、2～3年間など短期間で家賃保証をつける物件もあります。この場合、家賃保証終了後も賃貸需要が見込めるかを十分に検討することも大事です。都市部のクアラルンプールでも、実際には賃借人をつけるのに苦労する物件が見受けられます。買い物などの住環境もチェックして、利便性の高い物件を選ぶなどの工夫も必要です。

さらに、売却時のリスクとしては、為替差損に気をつける必要があります。インフレによりマレーシアの通貨リンギットが円に対して上昇すれば、物件を売却して得られる日本円は少なくなるので、売却のタイミングが重要となります。

現在、マレーシアの外国人向けのコンドミニアムは賃貸需要を超えた現在過剰供給にあるといえます。多額の現金を投入してキャピタルゲインのみを狙うのであれば別ですが、インカムゲインによる収益を考えるなら地元の賃借人がつきやすい物件を選ぶのが無難でしょう。

開発エリアの人口の増加率などをチェックし、賃貸需要がどの程度見込めるのかを確認するようにしましょう。例えばイスカンダル開発計画が進むジョホール州のイスカンダル地区は、政府試算では190万人（2017年）から2025年までに300万人増えるとされています。しかし、住宅物件は投機目的で購入されたケースが多く、物件価格は上昇しているものの人口は少なく、シンガポールからの移住も増えていないのが現状です。一方でペナンは3％台の利回りですが物件価格も賃貸需要も安定して推移しています。インカムゲインを狙うのであれば、このようなエリアを狙うのもよいでしょう。

また大手デベロッパーが開発する物件を選ぶことも大切です。日本企業も開発に参入しており、開発が滞りなく遂行される物件を選ぶようにしましょう。現地で実績豊富なデベロッパーには、以下のような企業があります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区横網2-4-8
概　要　地上10階 鉄骨造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
キャッスルパレスリョウゴクヨコアミコウエン

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田石原1丁目店まで約60m
ファミリーマート両国亀沢店まで約230m
サミットストア両国石原店まで約350m
まいばすけっと両国駅東まで約550m
どらっぐぱぱす石原店まで約510m
同愛記念病院まで約270m
墨田横網郵便局まで約270m
朝日信用金庫本所支店まで約450m
墨田区立二葉小学校まで約450m
日本大学第一中学校・高等学校まで約350m
国技館まで約600m
江戸東京博物館まで約400m
東京都立横網町公園まで約70m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社タウン設計
■施　工　　　山廣建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.78㎡～56.64㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続（遺言による相続）が優先され、法定相続（民法で定められた相続）は遺言がいない時の補助的な基準です。

指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。

相続人がいない状況には様々なケースがあります。まず、相続人がいない状態に至るまでの背景や要因から、それぞれ分けて考えてみましょう。

相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。

実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。

被相続人が遺言書を残しておらず、法定相続人がいないという事例でも相続人がいないという状況になります。

被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。

法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。

また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。

日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。

生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。

特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。

ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。

上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。

相続人全員が相続放棄を行った際には、上記の通り放棄をした場合でも管理義務があるためまずは放棄した方に連絡を取ります。

連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。

被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。

相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。

弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。

民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。

遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。

基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。

ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。

上記のような対応を行った後に空き家を相続することとなった場合、いくつかの注意点があります。それぞれ確認しておきましょう。

少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。

法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。

1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。

川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。

相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。

予納金とは相続財産管理人が相続財産を管理するために必要な費用に不足が出る可能性がある場合に、申立人が支払う代金です。

基本的に相続財産管理人への報酬は相続財産で支払われますので、家や土地の価額が低いケースでは予納金を支払う可能性が高くなります。

竣　工　2017年10月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩10分
総戸数　39戸

住　所　東京都墨田区横川1-1-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
（※201号室を除く）

■201号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■201号室対象／フリーレント実質1.5ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンスオシアゲパークサイド

■近隣周辺施設情報
マルエツ錦糸町店まで約330m
マルエツプチ本所4丁目店まで約380m
肉のハナマサ錦糸町店まで約480m
サファイアドラッグまで約480m
どらっぐぱぱす横川店まで約540m
サンドラッグCVS業平店まで約550m
ローソンストア100墨田区本所4丁目店まで約160m
ローソン墨田横川2丁目店まで約260m
セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約350m
墨田太平町郵便局まで約310m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.81㎡～42.49㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年11月
最寄駅　曳舟駅徒歩8分
総戸数　70戸

住　所　東京都墨田区向島5-33-7
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ARムコウジマ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田向島5丁目まで約30m
ファミリーマート向島四丁目店まで約160m
コモディイイダ東向島店まで約430m
まいばすけっと東武曳舟駅西店まで約660m
トモズEQUIA曳舟店まで約820m
どらっぐぱぱす東向島店まで約590m
イトーヨーカドー曳舟店まで約970m
ニトリ押上駅前店まで約1020m
寺島保育園まで約150m
三浦医院まで約250m
銅像堀公園まで約410m
杉の子学園保育所まで約440m
墨田区立言問小学校まで約140m
墨田区立第一寺島小学校まで約380m
東京スカイツリータウンまで約900m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　株式会社伊藤陸川設計室
■施　工　　　株式会社片山組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.50㎡～43.15㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の勧誘としてよくあるパターンは、電話によるものや路上アンケートなどです。以前は飛び込み営業もありましたが、オートロックが普及して以降は減りつつあります。

マンション投資の勧誘として最も多いパターンは営業担当による電話営業です。マンション投資の会社は業者から名簿を買ったり、メールマガジンの発行などによって見込み顧客のリストを作ったりしています。

飛び込みの訪問営業はあまり効率的でないこともあるため、電話営業によって見込み顧客にアポイントを取ってから訪問する、という流れが多いでしょう。

不動産会社の営業担当が物件の近隣で路上アンケートなどを行っていることがあります。アンケートに答えると、その後電話営業があったりそのまま物件を案内されたりすることもあるため、特に興味がない場合はその場で断ることが必要です。

路上アンケートの他にも、新人営業の研修などといった名目で、営業担当が名刺交換を申し出てくることがあります。名刺交換に応じると、後日勤務先などに電話がかかってくることもあるため、特に興味がない場合は事前に断りを入れておくことが必要です。

事前のアポイントがない場合でも、不動産会社の営業担当が飛び込みで訪問営業をすることもあります。しかし、近年ではオートロックのマンションなども増えているために、飛び込みの訪問営業はあまり多くありません。

マンション投資に興味がない場合は、明確に断る意思を示すことが重要です。なお、強引に押し切られて契約してしまった場合でも、一定の要件を満たした投資用マンションの契約ではクーリングオフが適用されます。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

条文に記載されている通り、クーリングオフの適用を受けて売買契約を解除した場合は、損害賠償金や違約金などを請求されることはありません。クーリングオフの主な要件について確認をしておきましょう。

マンション投資に関してクーリングオフの適用を受けるためには、売買契約書の売主として記載されている不動産業者が宅地建物取引業免許を持っていることが条件となります。

投資用中古マンションの勧誘にあって、売主が不動産会社ではない個人などの場合にはクーリングオフの適用を受けられない可能性があります。

宅地建物取引業法では「不動産会社の事務所など定められた以外の場所で契約を交わした場合には契約の解除が可能」とされています。

例えば喫茶店やファミレスなど、第三者が入れるような建物の中で契約した場合にはクーリングオフを適用可能です。しかし、買主が自らの意思で自宅や勤務先などの場所を指定した場合には、クーリングオフの適用外となることもあります。

宅地建物取引業法では「書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。」と定められています。クーリングオフの適用を受けるためには、電話などではなく書面で意思表示することが必要です。

また、投資用マンションの購入時には、不動産会社は書面でクーリングオフの説明をする義務を負っています。クーリングオフの説明を受けてから8日以内が適用の期限です。

投資用マンションとそうでないマンションとに関わらず、マンションの購入に際しては資金の振込決済を済ませてから引渡しとなることが多くなります。クーリングオフの適用を受けるためには、引渡しの決済を済ませていないことが必要です。

電話などで投資用マンションの勧誘を受けたときには、相手が誰なのかを明確にすることと、その気がないときにははっきりと断ることが重要になります。

投資用マンションの購入について勧誘する電話がかかってきたときは、電話をかけてきた相手の名前・会社名・連絡先などを聞いて控えておくことが重要です。

投資用マンションの勧誘にあってトラブルが起きた場合は、消費者生活センターへ相談することもできます。しかし、電話してきた相手の情報がないと、相談してもあまり意味をなさない場合があるので要注意です。

もともとマンション投資に興味を持っていた場合は別として、特にマンションを購入する気がない場合は、はっきりと断ることが必要です。

宅地建物取引業法では、不動産会社に対して、契約締結しない旨の意思表示をした相手に対して継続して勧誘することを禁止しています。そのほか、迷惑と感じられる時間帯の電話営業なども同様です。

意思表示したにもかかわらず勧誘が継続される場合は、不動産会社を管轄する行政へ連絡することも有効です。連絡に当たっては、国土交通省の「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」も参考にしてみましょう。

マンション投資に関心があるものの、勧誘を受けた不動産会社が信頼できるのか確かめたい場合には、複数の不動産会社へ相談し、それぞれの内容を比較してみましょう。

前述したように、不動産会社の中には自社の利益を優先して強引な営業を行ったり、不動産投資のメリットばかりを強調してデメリットやリスクについて説明を省いてしまうことがあります。複数の不動産会社とやりとりを進めることで、1社から受けた案内が適切なものであるのか比較することが出来るようになります。

投資用マンションを提供している不動産投資会社は、大手から中小まで様々です。マンション投資に興味があるのであれば、まずはいくつかのセミナーや面談を通してマンション投資の基礎知識を身に着けて行くのが良いでしょう。

竣　工　2019年4月
最寄駅　押上駅徒歩5分
総戸数　13戸

住　所　東京都墨田区業平5-4-12
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
トウキョウフラット
東京フラット

■近隣周辺施設情報
BEAMSまで約800m
くすりの福太郎押上店まで約730m
タビオ東京スカイツリータウン・ソラマチ店まで約1040m
セブンイレブン墨田業平5丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田業平4丁目店まで約320m
ローソンメトロス押上店まで約490m
東武ストア業平店まで約130m
ビッグ・エー墨田業平店まで約170m
墨田区横川さくら保育園まで約450m
ちゃのま保育園まで約290m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.22㎡～40.61㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションの資産価値が高い場合には、売却の際に高い価格で売却できる可能性が高くなります。早期の段階から出口戦略を考え、できるだけ高い価格で売却したいと考えている場合は、資産価値の高い物件を購入すればメリットが大きいでしょう。

また、ローンを完済した場合、毎月のローンの返済が無くなりますので、管理費等を支払って残った家賃収入が手元に残るお金になります。資産価値が高い物件は家賃収入が高い場合や長期的な入居率が高い場合も多く、年金代わりの収入をより多く得たい場合は大きなメリットと言えます。

不動産の資産価値は立地で決まる、とも言われたりします。それほど立地はマンションの資産価値に深く関係しています。立地は都市の中心部なのか、あるいは中心部から離れた郊外なのかといったことや、駅から徒歩で何分くらいかかるかといったことが一つの判断基準になります。

立地が資産価値に影響する理由の一つとして、立地が良い方が入居率は高くなるということが考えられます。入居率が高い方が空室は少なく、不動産の収益の一つである家賃収入が安定して入ってくることが想定できます。

一般的に都市の中心部の方が利便性は良いため、立地が良いと判断されます。しかし、都市の中心部ではなくても入居率が高いエリアもあり、その場合も資産価値が高い可能性があります。

先に触れたように、資産価値とは現金化する時にいくらになるかという意味合いですので、立地が中心部から外れていても、入居率が高く家賃収入が安定して入るエリアであれば資産価値が高くなることがあります。

物件のグレードや造りも資産価値に影響します。分かりやすいものではトイレとバスが一緒になっている部屋より、トイレとバスが別々の物件が好まれるように、グレードや造りでも入居率が変わります。

より新しい設備だったり、床や壁が一般的な造りの物より厚く、隣室や上階の音が漏れてこなかったり、エントランスの天井が高く高級感があったりする場合も価値が落ちにくいことが考えられます。

家賃の額も資産価値に影響します。不動産の価格を試算する計算方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があります。投資用不動産の場合は主に収益還元法という試算法で価格を算出します。

収益還元法は物件から得られる利益が大きいほど算出される物件価格が高くなるという特徴があります。そのため家賃が高いと資産価値が高いと判断される可能性が高くなります。

ただ、不動産は個別の事情により売買される際の価格が変わりますので、必ずしも家賃が低いほど資産価値が低いとは限りませんが、そのような試算法があるということを知っておきましょう。

築年数が経過している中古物件より、新築の方が資産価値は高いイメージがあります。たしかに新築時の価格は割高でかつ建物価値も高いので、資産価値はあると判断しても良いでしょう。しかし、新築物件は数年もすると急激に価格が下がり、その後も徐々に物件価格が低くなっていきます。

新築の価格が高いのは、建設会社や販売している不動産会社の利益が含まれているからで、資産価値とは別の理由でも売値が高くなっているのです。新築物件の資産価値は中古より高い一方、中古より建物価値の下落が激しい傾向にあること、資産価値によらない販売価格の上乗せ要因があることは知っておきましょう。

駅から徒歩15分以上になるとマンションをあまり見かけなくなり、戸建住宅の割合が多くなります。これは都市計画法によって地域ごとに建設できる物件の高さや使われる建材が制限されているなどの理由があります。

駅から徒歩10分以内のマンションであれば、通勤や通学にも差支えがなく一定の居住ニーズがあることが考えられます。10分を超えるとニーズが低くなる可能性がありますので、駅からの徒歩時間は10分以内で検討するのが良いでしょう。

都市部に企業が集中しており、その近くに住みたいというニーズが顕在化している現状から、都市中心部の方が賃貸ニーズは高いことが考えられます。

この傾向は、近年国が推進している職住近接という政策も影響していることが考えられます。職住近接とは職場と住居を近接させることですが、国の施策は物理的に近接させることだけではありません。企業の近くにマンションやスーパーなどを併設し、周辺には噴水や池などの水場を作り、緑の木々などを植え、子供から高齢者までが安全に生活できる環境を目指しています。

その時のトレンドでランクインする街もありますが、何年も継続して選ばれているエリアなどは今後も人気が継続することが考えられます。そのようなエリアの物件であれば賃貸ニーズがあり、高い資産性が期待できるでしょう。

単身向けを中心としたマンションの立地は都市の中心部が有利なことが考えられます。しかし、中心部から外れたとしても特急や急行が停車する駅からであれば、会社まで30分以内で通勤できることも考えられます。もし郊外で物件を検討する際は、そのような駅がある場所で検討するようにすれば、資産価値が高い物件に出会える可能性が高くなります。

エントランスやポスト周りなど、建物の清掃状態も資産価値に影響します。汚れや損傷などは最初のうちは小さくても、時間の経過とともに大きくなり修復が難しくなる場合もあります。特に雨漏りなどは放置しておくとどんどん悪化し、建物を傷ませて資産価値を大きく下げる原因になってしまいます。

清掃状態が悪かったり、小さな損傷が修理されていなかったりした場合、管理会社の管理が行き届いていないことが考えられます。そういったマンションは長期的に見た場合、資産価値が落ちることも考えられますので、慎重に検討することが大切です。

大手不動産会社などがシリーズ化しているマンションには一定のブランド力があり、賃貸ニーズが高いことが想定できます。そのようなマンションではブランド力を落とさないように、特に管理には力を入れていることが考えられ、資産価値が高い状態に保たれている可能性があります。

収益還元法で試算した場合、利益が高いほど物件の価格が高くなり得ることには触れました。利益を資産価値の判断の一つにする場合、その源泉となる家賃が相場と合っているかを確認しましょう。

家賃設定が相場より高く設定してある場合、近いうちに家賃を下げる必要があることが考えられ、物件価格も低くなる可能性があります。入居が長い部屋の場合、相場が下がっても家賃は据え置きのままというケースがありますので、その入居者が退去する場合には注意が必要です。

表面利回りは「年間の家賃収入÷物件価格」という計算方法で求められます。利回りが高い物件は、物件価格に比べて家賃収入の割合が高いことになりますので、割安なぶん資産価値は低いと言えます。一般的に利回りが高い物件は修繕や空室などのリスクも高いため、売却価格が低くなるのです。

一方、利回りが低い物件はリスクが低く資産価値の高い物件だと考えられますが、キャッシュフローがあまりストックされませんので、何かあった時にオーナーはその月の家賃収入で賄いきれない費用を貯金から支払うことも多くなります。

都市の中心部の物件は価格が高いために、あまりキャッシュフローを得ずに運用している人もいます。そういった物件でキャッシュフローをストックするには、ローンの頭金を多めに入れるなどの工夫が必要です。資産価値の高さだけを気にするのではなく、どういったスタイルで運用するのかを慎重に検討して物件を選ぶようにしましょう。

資産価値が高い物件を購入しても、管理状態などが悪いために資産価値を落とすようではもったいありません。ここでは、資産価値を落とさないための注意点について見てみましょう。

建物の管理は積み重ねが重要です。管理状態が悪いと、悪い状態が積み重なり、長期的に見た場合に資産価値が落ちる可能性があります。少しの汚れや損傷でも見逃さずこまめに清掃や修繕をするようにしましょう。

空室が発生した際、入居者を早く付けるために家賃を下げて募集することもあります。しかし、収益還元法で触れた通り、家賃は物件価格に影響を与える可能性がありますので、安易に家賃を下げないことが大切です。

空室になった場合は原因を慎重に調査して、家賃を下げる必要があるかどうかをよく考えてから客付けに取り組むことが大切です。

入居者の属性によっては、室内をひどく汚したり、家賃滞納リスクが高くなったりすることもあります。入居者が入れ替わる際は、内覧に立ち会ったり、審査資料を確認したりして入居者をなるべく把握するようにしましょう。

近年のリノベーション技術はとても高くなっています。リノベーションすることでマンションの資産価値が上がり、高い価格で売却できたり、家賃を維持できたりする可能性が高くなります。質の高いリノベーションは資産価値を下げない一つの方法になります。

ただしリノベーションは内容により高額になることがありますので、慎重に収支のシミュレーションをして取り組むようにしましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　押上駅徒歩5分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区向島4-28-13
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
クレストコートオシアゲノース

■近隣周辺施設情報
EQUiA曳舟まで約370m
セブンイレブン墨田押上2丁目東店まで約320m
喜多方ラーメン小法師曳舟店まで約480m
コモディイイダ東向島店まで約440m
大岩医院まで約160m
ふじのき公園まで約310m
東武ストアフレッシュ＆クイック曳舟店まで約390m
向島四郵便局まで約330m
イトーヨーカドー曳舟店まで約610m
サイゼリヤ東武曳舟店まで約360m
医療法人伯鳳会東京曳舟病院まで約390m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　28台/月額550円
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■設　計　　　株式会社秀コーポレーション一級建築士事務所
■施　工　　　中央建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1DK～2LDK（25.83㎡～46.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

確定申告が必要なのは、売却によって利益が生じた場合です。不動産売却でいくらの利益が生じたかに応じて税負担が決まるため、確定申告が必要になります。

確定申告が不要な場合とは、売却によって損失が生じたときです。不動産を売却したことで損失が生じたのであれば、不動産の譲渡に伴う税金を支払う必要はありません。ただし、この場合であっても確定申告をしたほうが良いというケースもあります。

例えば、給与所得や事業所得などプラスの所得があった場合は、不動産の売却による損失と相殺することで支払う所得税・住民税を抑えることができます。これを損益通算といいます。

記入が簡単な白色申告をする方なら、不動産の譲渡による損失が生じた年だけ、給与所得や事業所得などと損益通算することができます。

科目ごとに収支を計算し税額を算出する青色申告の方なら、不動産売却に伴う損失を3年間繰り越すことができるため、譲渡による損失が出た年だけで控除しきれない損失がある場合は、翌々年までその損失を繰り越すことが認められています。

このように不動産売却により損失が出た場合であっても、節税効果が期待できるケースがあるため、手間を惜しまずに確定申告をしておくことをおすすめします。

税理士に確定申告作業を依頼している場合は申告書類を準備してくれますが、自分で確定申告をする場合は、税務署で必要な申告書類を準備するか、インターネット上で必要な申告書類を準備する必要があります。

確定申告書B様式は、税務署で入手できます。この確定申告書の様式は、すべての所得の申告に適用できる書類です。なお、確定申告書A様式の場合は給与所得、配当所得、一時所得、雑所得のある人の確定申告にしか使えないため、不動産の売却によって利益が生じた場合の確定申告には使用できません。

仲介手数料など購入、売却にかかった経費の領収書 不動産の購入時や売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料などの領収書、固定資産税の清算書、登記費用などのコピーも添付する必要があります。
税額計算上、これらを経費として算入するかしないかで税額に大きな差が生じることになるため、紛失しないよう大切に保管します。

このほか、売買を仲介した会社や保険会社、勤務先の会社などからも確定申告に必要な書類を取り寄せることになる場合もあります。また適用を受けようとする特別控除の種類によっては、追加で書類を提出することもあります。

各項目はすべて書面で確認して金額を計算します。ただし、不動産の購入から売却するまでの期間は長期であることが多く、書類の紛失などで購入価格や購入時にかかった諸経費が不明な場合もあります。そこで購入価格や購入時にかかった諸経費が不明な場合は「売却価格の5％」として計算することも認められています。

計算した課税譲渡所得の額に税率を乗じることで譲渡所得税を計算します。この時の税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」に該当し、所得税は15.315％、住民税は5％課税されます。一方、所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得に該当することになり、所得税は30.63％、住民税は9％課税されます。

居住用不動産の売却については、さらに「10年超所有軽減税率の特例」が設けられています。10年を超える居住用不動産を売却した場合には、3,000万円の特別控除の特例＋軽減税率という形で重複して特例の適用を受けることができます。

これらの特別控除を利用することで、不動産売却によって利益が出る場合でも、利益額を0円にでき譲渡税の支払いが必要なくなる可能性が高くなります。そのため売却前には特別控除を適用できるかどうかを事前に調べておくことが重要です。

不動産を取得した日が2014年2月1日で、売却した日が2019年10月31日の場合、単純計算をすると所有期間は5年を超えますが、税務上の取り扱いでは「売却した年の1月1日」が基準となるため4年とみなされ、短期譲渡所得の課税が適用されることになります。

次に居住用不動産を売った場合、3,000万円の特別控除の特例の適用要件についても注意を要します。「3,000万円特別控除の特例」を受けようとする場合には、適用要件が細かく決められているため、特例の対象から除外されていないかを慎重に確認する必要があります。

適用除外の例としては、「新たに居住用家屋を建築するため、一時的に仮住まいした家屋の売却」や、「別荘のような趣味や娯楽のために所有する家屋の売却」などが挙げられます。

このほか、「居住しなくなった家屋を売却する場合」や、「店舗を兼ねた家屋を売却する場合」なども、場合によっては特例の対象外になることもあります。マイホーム売却で特例を受ける要件は国税庁ホームページに詳細が記載されています。

最後に「譲渡費用の範囲」についてです。税金を安く済ませようと何でも購入・売却にかかった経費として計上すると、税務署から修正を求められることがあります。不動産の譲渡にかかる取引１つ１つの金額が多額になることから、税務調査でもこの点を追及される可能性があります。

なお、譲渡費用とは、土地や建物といった不動産を売却するために「直接」かかった費用のことを言います。そのため、仲介手数料や売買契約にかかる収入印紙代、登記費用などは譲渡費用に該当しますが、引っ越し費用や税理士への確定申告手続き費用は譲渡費用に該当しません。