竣　工　2020年3月
最寄駅　菊川駅徒歩4分
総戸数　55戸

住　所　東京都墨田区菊川1-9-13
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■1K対象／フリーレント3ヶ月
■1K対象／実質フリーレント4ヶ月

■1LDK対象／フリーレント2ヶ月
■1LDK対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
テラスモリシタ

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約230m
マルエツ菊川店まで約470m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約20m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約80m
セブンイレブン墨田菊川1丁目店まで約260m
くすりの福太郎森下駅前店まで約450m
くすりの福太郎菊川店まで約510m
墨田菊川郵便局まで約400m
深川警察署森下交番まで約170m
森下三丁目第一児童遊園まで約210m
ほっともっと森下店まで約100m
すみだ中和こころ保育園まで約240m
中和小学校まで約350m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　6台/月額5.500円
■駐輪場　　　64台/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.39㎡～40.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産ローンを滞納してしまった際は、金融機関から通知が届き、3ヶ月目には「個人信用情報機関」に事故として記録される恐れがあります。また、その後も返済が行われない場合には、最終的に競売にかけられ立ち退きを要求されてしまいます。

家が競売にかけられると通常の仲介による売却価格より低い金額で落札される可能性が高く、多くのローン残債を抱えてしまう可能性があります。

不動産ローンを滞納してしまうと、はじめに金融機関からの電話や書面による通知があり、2ヶ月目には「催告状」や「督促状」といった、より債務の弁済を強く促す書面が郵送されてきます。

保証会社がローン契約者に代わり金融機関に弁済を行い、ローンの契約者は保証会社に対して返済を行うことになります。5ヵ月目には競売開始通知書が届き、裁判所の執行官が住宅を訪問し写真撮影等を行い、その後は本格的に競売へと手続きが移行していきます。

このような状況を避けるため、不動産のローンを払えず滞納してしまった時は、早めに金融機関に相談に行くことが大切です。

できれば滞納前に相談に行き、返済スケジュールの変更をしてもらうことが重要です。しかし、既に滞納してしまった際でも早目の行動をとる事で損失をおさえられる可能性があります。

住宅が競売にかけられると、相場の価格より低い金額で入札され多くの債務が残ってしまう可能性が高くなります。

また、競売が行われてしまうと金額だけでなく、精神的・物理的な負担も増加します。例えば、裁判所から物件の調査が入り強制的に立ち退きを要求されるため、引っ越しの準備やその他の費用の捻出が難しくなるケースもあります。

このように、競売は居住者にとって損失が大きいため、できるだけ回避する方向で対処していくことが重要となります。不動産のローンを滞納した際には任意売却や個人再生といった方法で、早めに対処を行いましょう。

一方、任意売却は、家の売却方法の1つで、ローンの残債が家の売却価格を上回るの際に利用されることが多い売却方法です。ローンを組んでいる金融機関に承諾を得て通常の方法と同様に家を売却し、抵当権（家を差し押さえる権利）を外してもらいます。

個人再生は債務整理の1種であり、任意売却は売却方法の1つとなります。多くのケースでは、住宅ローンを滞納している場合や返済できない時は任意売却、住宅ローン以外にも債務がある場合は個人再生を選ぶという流れとなります。

デメリットは破産と同様の社会的評価を受ける可能性があり、個人信用情報機関への事故情報が記録されてしまう可能性があることです。個人信用情報機関へ記録がなされてしまうと、新たにクレジットカードを作る事やローンを組む事が難しくなります。

また、財産目録や報告書、再生計画案など多くの書類を提出しなければならず、手続きが煩雑である点や、手続き費用が破産や特定調停と比較して高い点もデメリットとなります。

ただし、債務を少なくしたい時や、債務を払いきれないものの自己破産に抵抗がある方には有効な方法となります。

リースバックとは投資家や任意売却業者の提携企業に物件を売却し、賃貸借契約を結んで賃貸物件として今の家に住み続ける方法です。親族間売買は親子や兄弟姉妹、親戚等の身内に家を購入してもらい、その後買い戻すという方法となります。

任意売却のデメリットとしては個人再生と同様に個人信用情報機関への事故情報が記録されること、連帯保証人の同意が必要なことです。また、売却価格で金融機関と折り合いがつかず、売却期間が長引いた結果買い手が見つからないというケースもあります。

不動産ローンを滞納した際、個人再生と任意売却のどちらの方法が良いのか、ケースごとにそれぞれ見て行きましょう。

不動産ローンのみ返済できない方、他に滞納している債務の無い方は任意売却を選ぶケースが多くなります。任意売却は不動産ローンの滞納に対してのみ実施される売却手段であるためです

任意売却は債権者である金融機関と不動産ローンについてのみ交渉を進めることになるため、任意売却による売却費用を別の返済費用に充てることはできません。

個人再生は、裁判所に申し立てを行う事で債務を一定額減らす事ができる、債務整理の手続きとなります。この特徴から、不動産ローン以外にも債務がある場合は個人再生を選ぶというケースが多くなります。

反面、不動産ローンしか債務が無く、まだ任意売却が可能であるタイミングであれば個人再生を実施するメリットが多くないと言えます。債務の総額が把握できていない場合や、どちらの方法を選んだら良いか分からない時は弁護士や司法書士等の専門家に相談してみましょう。

個人再生は債務を一定額免除できる一方、手続きが煩雑というデメリットがあります。まずは「任意整理」や「特定調停」で債権者である金融機関と話し合いの場を設けましょう。

任意整理は金融機関と交渉を行い債務の減額をして貰う方法で、「特定調停」は個人再生と同じく、裁判所を通した債務整理の方法です。場合によって、任意整理や特定調停で債務を減らすことができる可能性があります。

特定調停は個人が申し立てる場合、業者1社につき500円程度で、裁判所に来る回数も2回程度となっています。また非公開の席で行うことになっており、外部に知られることリスクが低いため利用しやすい制度と言えるでしょう。

調停でも話がまとまらない場合や、金融機関に減額を断られた時は、個人再生を利用するという流れの方が、損失が少なくなる可能性があります。

不動産ローンを滞納している家の多くはオーバーローン（ローンの残債が家の売却価格を上回る状態）となっています。オーバーローンの家は任意売却を行った方が後の金銭的負担が少なくなる可能性が高くなります。

ただし、アンダーローンの家は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法を検討してみましょう。アンダーローン物件は売却後の資金で債務を一括返済することが可能です。

竣　工　2022年6月
最寄駅　菊川駅徒歩5分
総戸数　46戸

住　所　東京都墨田区立川4-3-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
オルタナキクカワ2
ＡＬＴＥＲＮＡ菊川Ⅱ

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約390m
ファミリーマート立川4丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約210m
くすりの福太郎菊川店約まで250m
スギ薬局江東橋南店まで約390m
スーパーオオゼキ菊川店まで約230m
肉のハナマサ住吉店まで約240m
墨田菊川郵便局まで約380m
TSUTAYA江東住吉店まで約480m
ローソンストア100墨田菊川3丁目店まで約340m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社TAP一級建築士事務所
■施　工　　　住協建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.80㎡～42.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

現金買いで中古物件を取得し不動産投資を行うことで、融資に関するリスクや支出を抑えることを可能にさせ、高利回りの物件取得にも役立ちます。

現金買いと中古物件を組み合わせることで、投資の失敗リスクの回避や、中古物件のリスクの抑制につながります。それぞれのメリットについて詳しく見て行きましょう。

元金の返済や利息の支払いがないため、その分、月々のキャッシュフローに余裕が生まれます。金利上昇リスクも考慮する必要がありません。

また、購入不動産に抵当権を設定され、返済が滞ると金融機関に差し押さえられてしまうというリスクも無くなります。

現金買いでは、不動産投資物件の購入にあたって、融資を受けることができるかどうかを考慮することなく、購入したいと考えた物件を手持ち現金の範囲内で購入することができます。

すなわち、「利回りが高いが担保評価が低く、融資を受けることができない」というような物件も購入することが可能になります。

築古の物件や再建築不可の物件など、利回りが高い物件のなかには融資を受けることが難しい物件も多くあります。現金買いのメリットの一つとして、高利回り物件を狙うことができるという点が挙げられるでしょう。

新築物件は、中古物件よりも資産価値の下落幅が大きくなります。東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」によると、区分マンションでは新築時から築20年ぐらいまでに約半分まで市場価値が下落する傾向が見られています。

中古物件を購入することで、資産価値の大きな下落を防ぐことができるのは、メリットといえるでしょう。

現金買いをする場合、レバレッジが利かないため、購入不動産の価値が下落すると、投資としての利益に大きな影響が生じてきます。価値下落リスクの低い中古物件を現金買いすることで、資産価値の下落による投資の失敗を回避することが可能になると言えます。

いざという時に売却しやすいのも、現金買いのメリットです。中古物件では購入前には分からなかった建物の瑕疵などが見つかって、修繕費が予想よりも大きくなるリスクがあります。

しかし、融資を受けて抵当権を設定されていると、残債を一括返済できる売却価格に設定する必要があります。売却価格が残債よりも低いオーバーローン物件である場合、差額を現金で支払わなければ売却することができません。

オーバーローンで差額分の現金もない場合は、「修繕できず家賃収入が入らない状態で、売却もできず、融資の返済が積み重なっていく」ということになりかねないリスクがあります。

一方、現金買いであれば自由に売却することが可能となります。抵当権の設定もなく、中古物件のリスクを抑えることができるといえるでしょう。

現金買いで中古物件を購入すると、金融機関の物件評価を知ることができず、客観的なリスク判断が難しくなるというデメリットがあります。修繕リスクに備える手元資金が減ってしまうのもデメリットです。

それらのリスクは、販売価格にもある程度反映されます。しかし、賃貸需要の多い好立地である場合などでは、他のプラス要因が働いて価格を押し上げ、物件の持つリスクが価格からは判断しにくくなっていることがあります。

金融機関から融資を受けて購入する場合、金融機関の融資審査を通じて、購入物件のリスクがどのように評価されるのか、客観的に知ることができます。

現金買いの場合は、このような金融機関の評価を知ることができず、不動産会社の情報や自分で調べた情報などからリスクを判断しなければならないのはデメリットといえます。

現金買いをすることで、手元資金が減ってしまうこともデメリットです。特に、中古物件の不動産投資では大きなリフォームが必要となる場合もあり、修繕費の支出が多額になる傾向にあります。

現金買いをしていれば、売却という選択肢もあるものの、賃貸収入を得ていくには運営を継続していく必要があります。運営を続けていくためには、修繕費などの大きな支出に備え、手元資金に余裕を持っておくことが重要です。

現金買いをすることで手元資金が減り、様々なリスクへ対処する資金が乏しくなってしまします。手元の資金を全て投資してしまわないよう、資金バランスを調整することが重要です。

現金買いで中古物件を購入し、不動産投資をおこなう際には、これまで述べてきたデメリットを踏まえたうえで、それらのリスクをできる限り軽減するように注意したいといえるでしょう。

中古物件はリスクが高いうえに、現金買いの場合、金融機関による物件の資産性の評価を知ることができません。購入者自身が、物件の資産性について慎重に調査をおこなう必要があります。

特に、建物に致命的な欠陥がないかどうか、建ぺい率・容積率を超過していないかどうか、再建築不可でないかどうか、私道道路に接している場合持分があるかどうか、などには注意したいといえます。

中古物件を現金買いする際には、手元資金が減ってしまうのに、大きな修繕費用が発生する可能性がある点に注意が必要です。

空室のある物件を購入して、家賃収入が発生する前に多額の修繕費用を支出する場合には、周辺地域の賃貸需要と家賃相場を調べて、想定家賃収入との収支バランスに気を付けましょう。

また、入居者が退去して再募集する場合、同じ家賃で入居者が付くとは限りません。再募集の前にリノベーションなどを検討するときも、収支シミュレーションをおこなうようにしましょう。

手元資金は、日常生活でトラブルがあった場合や人生設計における大きな出費の予定などに備えて、余裕を持っておくようにしましょう。

現金買いで不動産投資をおこなう際は、投資効率が良くないため、売却を意識した収支シミュレーションを行うことを検討してみるとよいでしょう。

竣　工　2022年5月
最寄駅　両国駅徒歩7分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区両国1-7-12
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
クオリタスリョウゴク
QUALITAS両国

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約490m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約500m
エンゼルファミリー両国店まで約320m
本所松坂町公園まで約570m
墨田区立両国小学校まで約750m
墨田区立両国中学校まで約1160m
サンマルクカフェ両国西口店まで約570m
ロイヤルパークホテルまで約1250m
成城石井日本橋浜町店まで約690m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約800m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約920m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社谷口工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社谷口工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.45㎡～41.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

全国の不動産価格の動向を表す、国土交通省の不動産価格指数データの推移をみると、2013年1月頃から、特にマンションの価格指数は一貫して上昇しており、2010年から約1.5倍にまでなっています。

ただし、不動産価格は、その不動産の所在するエリアによって影響を受けます。マンション市場の主要エリアである、東京・大阪・名古屋のマンション市場について、それぞれ詳しく解説していきます。

東京カンテイの「2020年・年間平均中古マンション価格」によると、大阪市の中古マンション70平米換算価格は、2012年以降、一貫して上昇を続けています。2012年に2,133万円であったのが、2020年には3,406万円になっており、約1.6倍になっています。

公益社団近畿圏不動産流通機構「マンスリーレポート2021年1月号」によると、大阪市の中古マンションの成約件数は、直近5年間、3,600件から4,400件まで増加しています。

東京カンテイの「2020年・年間平均中古マンション価格」によると、名古屋市の中古マンション70平米換算価格は、2012年以降、一貫して上昇を続けていましたが、2020年には小幅な下落となりました。

公益社団中部圏不動産流通機構「季刊サマリーレポート2020年10～12月期」によると、愛知県の中古マンションの成約件数は、直近3年間で1,000件から1,200件で推移しており、横ばい状態といえます。他の地域と同様、2020年の減少も、2020年4～6月期のみにとどまっています。

名古屋エリアのマンション市場は、価格は高い水準を維持しており、需要も堅調であるといえますが、価格がわずかに下落したことから、高止まりの可能性も考慮する必要があると考えられます。

東京・大阪・名古屋エリアのマンション市場の動向をデータでみてきました。これらの情報から、それぞれのエリアのマンション売却のタイミングについてどのようなことがいえるでしょうか。

マンションを高値で売却するには、各エリアの市場動向を見極めて、価格の上昇につながっているタイミングで売却したいといえます。

東京・大阪エリアのマンション市場は、いずれも価格が上昇を続けており、成約件数も上昇基調あるいは横ばいで推移していることから、堅調であるといえます。名古屋エリアのマンション市場も、依然堅調であるものの、高止まりの傾向がみられています。

このようなデータにみる市場動向からすると、いずれのエリアでも、近年、価格が高い水準になっていることから、含み益が生じているなら、売却してもよいタイミングであると考えられます。

ただし、各都市とも上昇相場がまだ継続する可能性もあり、金融機関の融資状況や市場動向を確認しながらもう少し様子をみてみるのも選択の一つと言えます。

マンションの売却タイミングを計るには、市場全体の価格上昇の動向に加えて、個別の物件事情を踏まえることも重要です。

不動産市場全体の価格上昇要因となるものに、金融機関の融資態度があります。「日銀短観」によると、現在の不動産業に対する融資姿勢は緩和された状況であるため、今後も価格上昇傾向が継続する可能性があるといえます。

一方、金融機関の貸出態度が厳しくなったり、貸出金利が上昇してくれば、不動産価格の上昇が止まったり、価格下落に転じる可能性が生じてきます。

また、不動産はこのような全体的な傾向だけでなく、物件の個別事情による価格変動にも注意が必要です。マンションの場合、経年劣化によって建物価格が築浅時から築30年ぐらいまでに半分以下まで下落する傾向にあります。

その他、マンションのエリアによっては人口が減少傾向にあったり、新築物件の供給数が多く、賃貸需要を超えた供給過多になっているケースもあります。このような、個別の状況も踏まえ、売却タイミングを見はからうことが重要です。

個別のマンションの価格推移を確かめるのであれば、不動産会社による査定を定期的に受けておくことも一つの方法となります。例えば、不動産一括査定サイトを活用すれば、複数社による簡易査定を無料で受けることができ、効率的にマンションの価格を調査すること可能です。

竣　工　2022年4月
最寄駅　蔵前駅徒歩5分
総戸数　60戸

住　所　東京都墨田区本所1-4-14
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ライオンズフォーシアスミダガワテラス

■近隣周辺施設情報
亀沢保育園まで約620m
江東学園幼稚園まで約530m
二葉小学校まで約640m
安田学園中学高等学校まで約460m
同愛記念病院まで約600m
築地本願寺慈光院まで約530m
サミットストア両国石原店まで約400m
ミニストップ吾妻橋3丁目店まで約1030m
ローソンスーパーホテル錦糸町店まで約2010m
まいばすけっと錦糸町駅北店まで約1840m

■駐車場　　　2台（平置式）月額38,500円
■バイク置場　6台/月額3,300円～6,600円
■駐輪場　　　70台
―――――――
■設　計　　　株式会社日企設計
■施　工　　　坂田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（25.80㎡～40.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2015年6月
最寄駅　菊川駅徒歩3分
総戸数　38戸

住　所　東京都墨田区立川3-3-5
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アスールキクカワ

■近隣周辺施設情報
丸井錦糸町店まで約1000m
オオゼキ菊川店まで約290m
ライフ菊川店まで約380m
マルエツ両国亀沢店まで約240m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約500m
肉のハナマサ住吉店まで約580m
ミニストップ緑2丁目店まで約130m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約370m
ファミリーマート本所立川三丁目店まで約120m
くすりの福太郎森下駅前店まで約1200m
墨田菊川郵便局まで約280m
あそか病院まで約600m
湘南メディカル記念病院まで約1000m
墨田区役所まで約1900m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　38台（無料）
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.65㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

相続において家屋は自治体が決定した「固定資産税評価額」により評価額が決定しますが、この評価額と不動産市場での売買価格は大きく異なります。実際の売買は売主と買主、双方のやりとりで価格が決まるためです。

売却活動において売却における相場価格の把握は重要となるため、インターネットで調べる、不動産会社に査定を依頼するといった方法で売却価格の相場を調べておきましょう。

不動産にローンが残っている場合には、ローンの残債と売却価格の相場を比較します。ローンの残債が売却価格を上回る際は資産としての価値はマイナスとなり、売却価格がローンの残債を上回る時はプラスの財産となります。

築年数やエリアの関係で買い手が見つからない不動産、資産としてマイナスである物件等は、相続放棄なども視野にいれて検討することとなります。

売却困難な不動産を売却する場合、不動産会社へ仲介依頼をしても断られることがあります。このような場合、相続不動産の売却が得意な不動産会社を探したり、相続専門業者への依頼を検討してみましょう。

売却困難な物件を専門に扱う不動産会社も提携していることがあります。このような不動産会社を探す際も、不動産一括査定サイトは効率的に活用することができます。

査定サイトに物件情報を登録する際、登録者が自由に記載できる備考欄があります。この備考欄に「売却困難な相続不動産の相談にのってくれる不動産会社を探している」と記載してみましょう。備考欄に物件詳細を記載することで、対応可能な業者から返答がくる可能性が高まります。

このように、不動産一括査定サイトは幅広いジャンルの不動産会社に効率的にアプローチすることにも利用することが可能です。過去の査定結果が良くなかった場合にも、あらためて利用を検討してみましょう。

相続に関する業者の中には、相続不動産の売却代理を取り扱っている企業も存在します。手数料がかかりますが、一定の条件を満たした不動産の売却を代わりに行ってもらうことができます。

遺品処理や名義変更といった煩雑な業務も一括で行ってもらえる場合がありますので、時間が無い方や手間を掛けたくない方は相続に強い業者を探し、依頼してみましょう。

地方の不動産売却では、大手の不動産会社より中小規模で地域に根付いた地域特化の不動産会社の方が売却依頼に適しているケースがあります。地域の不動産はエリアの特色を把握している企業が多く、求められる不動産の特徴や独自のネットワークを持っている事があるためです。

相続した不動産が地方にある場合、会社の規模にこだわらず地域に根付いた不動産屋をあたってみるとスピーディーに売却が進む可能性があります。

相続放棄は、被相続人の遺産を放棄する方法です。ただし、相続放棄を行うと、指定した不動産だけではなく、不動産以外の資産の相続も放棄することになる点には注意が必要です。

被相続人の権利や義務の一切を受け継がない「相続放棄」の他に、「限定承認」という相続によって得た財産の限度額内で被相続人の債務の負担を受け継ぐ方法があります。

不動産以外にも債務があり、価額が分からない際には限定承認として家庭裁判所に申し立てを行う事で、財産と一定額の債務を相続する事が可能です。限定承認を行う際には、被相続人のプラスの遺産の価額の合計がどのくらいになるか、あらかじめ調べておきましょう。

民法第940条第1項では「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。」と規定されています。

相続を放棄した時においても相続人全員が相続放棄を行ったケースでは、その後の不動産を管理する義務は残り、売却や処分等を行う必要があります。

なお、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、選任された管理人に財産を引き渡して保存義務を終了させることも可能です。しかし、この方法だと相続財産管理人に対し報酬費用を支払い続ける必要があるため、売却、または自身で管理をされる方が多い事が現状です。

国土交通省では空き家バンクという、空き家を譲渡したい方と空き家を活用したい方をマッチングさせるサービスを提供し、空き家が放置されないような対策を打ち出しています。

国土交通省では全国版の空き家バンクを掲載していますが、各地方自治体でも空き家バンクの取り組みが行われています。空き家バンクを利用したい方は両方チェックしてみましょう。

不動産を行政目的で使用できる場合、自治体や国に寄付を行う事ができます。法人でも寄付を受け付けている団体がありますので、近隣の不動産関係の法人や公益性の高い学校法人等のウェブサイトを調べてみましょう。

ただし、法人によっては相手方に贈与税がかかる可能性があり、引き取ってもらえないケースもあります。個人に無償で譲渡する際も贈与税がかかる可能性があります。

引き取り手の無い不動産が増加し社会問題化する中、財務局では所有権の放棄、相続人不存在の場合における清算後の残余財産の国庫帰属といった方法を検討しています。

竣　工　2022年5月
最寄駅　菊川駅徒歩5分
総戸数　18戸

住　所　東京都墨田区立川3-6-12
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルーチェヴィラキクカワ

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約290m
ファミリーマート本所立川3丁目店まで約270m
くすりの福太郎菊川店まで約240m
ジョナサン菊川店まで約310m
スーパーオオゼキ菊川店まで約180m
肉のハナマサ住吉店まで約240m
マルエツ菊川店まで約430m
セブンイレブン墨田菊川店まで約80m
どらっぐぱぱす菊川店まで約410m
やよい軒菊川店まで約230m

■駐車場　　　─
■バイク置場　─
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエハレトケ一級建築士事務所
■施　工　　　杉本興業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（29.62㎡～61.67㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

民法では相続人の範囲と優先される順位が定められており、第1順位は亡くなられた方（被相続人）の子供となります。被相続人に離婚経験があり、たとえ親権がなくても子供が第1順位であることに変わりはありません。

なお、配偶者は婚姻中であれば常に相続人になりますが、離婚後は相続の権利を失います。

法定相続分は相続人の間で遺産分割の合意ができなかったときの遺産の取り分となりますので、話し合いで合意している際や、遺書がある時は上表の割合で分割されなくても問題ありません。

1-1．遺言書がある場合とない場合
被相続人が遺言書を残しており法的に有効である場合は、原則として遺言書通りに相続が行われます。遺言書は公証役場で作成された公正証書遺言、被相続人が自ら作成した自筆証書遺言のうち日付を記載し署名・押印した法的に有効であるものが適用されます。

遺言書は偽造・変造を防止するため家庭裁判所で「検認」の手続きを行う必要があります。遺言書は2020年7月から法務局で「自筆証書遺言の保管制度」を行っているため、法務局に保管されているケースもあります。

遺言書が無い場合や遺言書が法的に無効であるケースでは、遺産分割協議で相続人全員が話し合い、まとまらない場合は家庭裁判所に調停を申し立てる事が出来ます。

離婚後の子供、再婚相手の連れ子など被相続人に離婚経験がある場合、相続権の判断が難しくなります。ここでは、以下の4つのパターンに分けてご紹介します。

子供は第1順位の相続人として不動産を含めた相続の権利があります。財産の1/2を相続できますが、子供全員での取り分となるため例えば他に子供が2人いる場合、子供の数は合わせて3人となり、1/2×1/3＝1/6の財産を受け取る権利を持ちます。

離婚後に再婚して再婚相手に連れ子がいる場合など、再婚で親同士が入籍している状態だけでは、連れ子の方に相続の権利はありません。

こちらも養子縁組を組み、法律上親戚関係となったケースでは相続権が発生します。

ただし、相続税の負担を軽減させる目的のために養子の数を法定相続人の数に含めた場合、養子の数を法定相続人として含めることはできません。

なお以下のケースでは、養子の相続権は実の子供と同様に取り扱われます。

普通養子縁組では親と子の同意があれば年齢の制限無しに養子縁組が可能で、離縁する際も両社の合意で解消できます。

特別養子縁組は、離縁の際も「養子の利益のため特に必要があるとき」に養子、実親、検察官の請求により縁組を解消できます。

特別養子縁組は普通養子縁組より子供の利益がより守られていますが、法的な制限も強くなっており、特別養子縁組を組むと実父母との親族関係が終了します。そのため実父母の資産における相続の権利は消滅します。

籍を入れていない両親の子供は、法的に婚姻関係である両親の子供と同様に、子供全員で1/2の相続分の権利を持ちます。

相続手続きの中で預貯金の名義変更や不動産の所有権移転などをする際、遺産分割協議書や遺言書を求められるケースがあります。

特に、遺言書が無い又は法的に無効である場合や、法定相続通りに遺産を分割しない時には、遺産分割協議書を求められる可能性が高くなりますので、書類を作成しておきましょう。

遺産分割協議書は公的文書として作成することで、法的に相続分を証明する書類となります。公証役場で作成したほうが後のトラブルを回避できる可能性が高くなります。

現物は不動産を相続人それぞれの持ち分の割合で分割し登記を行う方法で、換価は不動産を売却、売却代金を分ける方法です。

代償は不動産を相続人のうち1人が相続し、不動産の価額相当の「代償金」を他の相続人が受け取る方法で、共有は相続人全員または複数の共有名義となります。

4つの方法にはそれぞれメリットとデメリットがありますので、相続人全員で話し合い、状況に合わせて柔軟に対応していきましょう。

遺産分割において、主に親と子の利益が相反する場合には家庭裁判所で特別代理人選任の手続きを行う必要があります。

例えば、夫が死亡し妻と未成年者で遺産分割協議をする、同一の親権に服する子の間で利害関係が衝突するケースなどでは、第三者である特別代理人が選ばれ、家庭裁判所の定めた範囲で遺産分割協議に参加するといった代理行為を行います。

竣　工　2022年6月
最寄駅　森下駅徒歩6分
総戸数　21戸

住　所　東京都墨田区立川2-4-4
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアモリシタスカイガーデン
Genovia 森下 Skygarden

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田菊川1丁目店まで約160m
ライフ菊川店まで約200m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約260m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約240m
くすりの福太郎菊川店まで約490m
薬ヒグチ両国店まで約1120m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約180m
墨田区立中和小学校まで約270m
墨田菊川郵便局まで約800m
墨田区立緑図書館まで約600m

■駐車場　　　─
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　21台
―――――――
■設　計　　　株式会社藤井坂詰建築設計事務所
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（犬・猫2匹、体重15kg迄）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.57㎡～27.76㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
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※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産価格が上がる要因には、様々なものが考えられますが、大きく分けて経済的要因と、社会的要因、その不動産個別の要因があるといえます。

経済的要因としては、不動産市場に直接関係する供給と需要の関係、金融機関の融資姿勢が挙げられます。そのほか、社会的要因として、不動産の所在する地域の再開発や人口増加の影響が考えられます。

そのような全体的な傾向としての視点に加えて、不動産個別の要因としてリノベーションなど付加価値の向上も影響してくることになります。以下で、詳しく解説していきます。

不動産価格の動向を表す、国土交通省の不動産価格指数データの推移をみると、2013年1月頃から、特にマンションの価格指数が一貫して上昇しており、2010年を100とすると、2020年10月には155まで上昇しています。

新築マンションの初月契約率は70％程度、在庫数は10,000戸未満が好調判断の基準とされており、これらを上回っていることからも不動産市場は好況で推移しているといえるでしょう。

不動産は融資を受けて購入することが多いことから、金融機関の融資姿勢の緩和によって不動産の需要が増加し、価格上昇する要因となります。

また、不動産業向けの金融機関の貸出態度判断の推移も2013年から2018年までに10％～20％程度改善しています。これらは、前述の不動産価格指数の推移と相関関係がみられます。

不動産業向けの融資姿勢が緩和され、貸出金が増えていることは、不動産価格を押し上げる要因になるといえます。

不動産の価格は、社会的要因に影響を受けることがあります。たとえば、オリンピックなどの大規模なイベントや駅前の再開発、カジノ誘致などによって、周辺地域の不動産価格が上がることがあります。

また、不動産の立地している周辺地域への人口流入も、不動産価格の上昇要因となります。いずれの場合でも、その地域の不動産需要が増加することによって、需給バランスが崩れ、不動産価格を押し上げる可能性があります。

たとえば、戸建であれば、内装から外装までをオーナーの判断でフルリノベーションすることも可能です。リノベーションによって、その不動産を欲しいという需要が増加し、価格が上昇することもあります。

しかし、不動産の建物部は経年劣化により資産価値が低下していきます。実際にリノベーションを検討する際は、リノベーション費用をかけて売却価格の上昇が見込めるのか、慎重に検討することが重要です。

不動産価格が上がる要因を解説してきました。不動産を高く売却するには、これらの要因の性質に応じた対応が有効であるといえます。

以下、経済的・社会的要因、物件の個別要因、そして、これらの要因以外に価格に影響を与えうる要素、に区別して、不動産を高く売却する方法について説明します。

経済的・社会的要因については、個人の力ではコントールすることができません。そのため、不動産市場の需要と供給の関係や金融機関の貸出態度の動向を見極めて、価格の上昇につながっているタイミングで売却することが重要になります。

たとえば、在庫数が増加して契約率が下がる傾向にあるようなら、需要が弱くなってきた考えられます。金融機関の貸出態度が厳しくなってきたり、貸出金利の上昇がみられるのであれば、不動産価格の上昇も止まる可能性が生じてくるでしょう。

地域の再開発や人口の増加に関しても情報収集を怠らず、それらの影響で不動産価格が上昇してくることが見込めるのかどうか、判断していくことが重要となります。

個人がある程度コントロール可能な物件の個別要因については、経年劣化による価格への影響を考慮し、価格が大きく下落してしまう前に売却することも検討してみましょう。

例えば、定期的に不動産会社の査定を受けておき、実際の不動産価格がどのように推移しているのか確認しておくことも有効な手段となります。不動産会社による査定は実際の売出価格の設定で使われる価格となるためです。

竣　工　2022年6月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　53戸

住　所　東京都墨田区緑1-2-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ドゥーエリョウゴク3
ドゥーエ両国Ⅲ

■近隣周辺施設情報
マルエツ両国緑1丁目店まで約240m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約6200m
ローソンストア100両国店まで約150m
ローソン墨田緑1丁目店まで約260m
クリエイトエス・ディーJR両国駅東口店まで約850m
モスバーガー両国店まで約580m
薬ヒグチ両国店まで約610m
りそな銀行本所支店まで約260m
墨田緑町郵便局まで約380m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約230m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ガイ・プランニング
■施　工　　　株式会社ウラタ
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2DK（25.53㎡～41.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2018年5月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩9分
総戸数　49戸

住　所　東京都墨田区向島3-11-14
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスオシアゲレジデンス
Park Axis 押上レジデンス

■近隣周辺施設情報
エネルギースーパーたじま押上店まで約430m
まいばすけっと業平1丁目店まで約880m
まいばすけっと押上駅前店まで約1050m
ローソン向島1丁目店まで約220m
ローソンメトロス押上店まで約1190m
セブンイレブン墨田吾妻橋1丁目店まで約900m
セブンイレブン向島店まで約350m
ファミリーマート墨田押上駅前店まで約960m
東京スカイツリータウンまで約660m
隅田公園まで約730m
小梅保育園まで約380m
墨田区立横川小学校まで約780m
とうきょうスカイツリー駅前内科まで約240m
健生堂病院まで約1130m
東京スカイツリータウンまで約550m
マツモトキヨシ東京スカイツリータウンソラマチ店ウエストまで約520m

2018年5月、墨田区向島に誕生した高級賃貸マンション。三井不動産が手掛ける、パークアクシスシリーズのマンションです。本所吾妻橋徒歩9分のところに位置しています。スカイツリーへも徒歩で8分なので、ショッピングや外出にとても便利です。

■駐車場　　　2台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　5台/月額4,400円
■駐輪場　　　58台/月額1,100円
―――――――
■設　計　　　株式会社エーエーアンドサン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社福田組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□Studio（25.20㎡～26.39㎡）
□1LDK（32.71㎡～45.75㎡）
□2DK・2LDK（42.21㎡～50.34㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩3分
総戸数　31戸

住　所　東京都墨田区吾妻橋3-4-8
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
グランドコンシェルジュアズマバシ

■近隣周辺施設情報
サンドラッグCVS業平店まで約210m
セブンイレブン墨田吾妻橋3丁目店まで約90m
ローソン吾妻橋3丁目店まで約170m
まいばすけっととうきょうスカイツリー駅南店まで約300m
東洋ランドリー本所吾妻橋店まで約230m
ほっともっと本所吾妻橋店まで約130m
キッチンオリジン本所吾妻橋店まで約120m
ほっかほっかのお弁当一喜まで約520m
くすりの福太郎押上店まで約1040m
どらっぐぱぱす東駒形店まで約520m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.80㎡～40.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ワンルームマンション投資が持つ大きなメリットは、アパート経営よりも物件価格が安いため、投資の初心者でもエントリーしやすい点です。2021年時点では、東京23区など都心でも新築で2,000万円〜3,000万円程度の物件が多くなっています。地方都市においては1,000万円台の物件も少なくありません。

一方でアパート経営の場合は、立地や規模によって違うものの、物件価格は数千万円〜1億円程度です。アパート経営と比較すると、ワンルームマンション投資は自己資金を豊富に用意できない投資の初心者に適しています。

物件価格が安いワンルームマンションは、ローンを利用するとしても利用額が少なくなるため、アパートと比較するとローン審査を通過しやすい点も初心者向けのメリットです。

アパートと比較すると新築時の物件価格がさほど高くないワンルームマンションは、流動性が高く売却しやすい特徴も持っています。

ワンルームマンションの入居者はサラリーマンの単身者などが中心です。駅から近いなど立地条件が良いワンルームマンションは空室リスクが低いため、長期的に収益が期待できます。

不動産投資において入居率の高い物件は人気が高いため、立地の良いワンルームマンションは、アパートなどと比較すると売却しやすい強みを持っています。

ワンルームマンション投資ではキャッシュフローが上がりにくい点に要注意です。キャッシュフローとは資金の流れのことで、不動産投資では、得られる収入から支出を引いて手元に残る資金がいくらなのかを見ることになります。

間取り別で比較すると、面積の狭いワンルームマンションの家賃は最も低い部類に入ります。しかし、ワンルームマンションは、立地が良い分だけ固定資産税などの経費が上がってしまうこともあります。

収入が少ない一方で経費が高くなるため、ワンルームマンション投資を検討する際は、事前の収支シミュレーションを入念にすることが重要です。特に新築ワンルームマンションの場合は、ローンを利用すると分譲当時からキャッシュフローが赤字という物件も少なくありません。

アパート経営の場合は、複数の住戸をまとめて保有することになるので、1部屋空室が発生したとしても、他の住戸の運用収入でカバーできます。

しかし、ワンルームマンションを1部屋しか保有していない場合は、空室が発生した際に他の住戸の収入でカバーするといったことができなくなります。

例えば、学生向けマンション投資などでは、大学の移転など周辺環境の変化によって赤字を補填できなくなる失敗例があります。

ワンルームマンション投資で空室期間が発生すると、ローン返済に行き詰まる可能性もあります。ワンルームマンション投資を進める場合は、可能な限り空室期間を短くするため、立地の選定には特に要注意です。

アパート経営はワンルームマンション投資とは反対の特徴を持っています。買いづらく売りにくい一方で、空室リスクに強く収益を確保しやすいことが特徴的です。

アパート経営が持つ最大のメリットは、複数の住戸を同時に運用できる特徴から、毎月のキャッシュフローを増やせることです。例えば1棟アパートを購入できれば、複数のワンルームマンションを同時に運用しているのと同じような状況を作れます。

また、キャッシュフローに余裕があれば、不動産投資で貯まった収益を2次運用でさらに増やせます。総じてアパート経営は投資規模や収益の拡大に適しています。

アパート経営は複数の住戸を同時並行で運用できるため、1部屋空室が発生しても、他の部屋の家賃収入で穴埋め可能です。空室リスクに備えられる点は、アパート経営の大きなメリットと言えます。

空室の長期化からローン返済に行き詰まる失敗は多いものです。しかし、アパートを運用している状況下では、ワンルームマンション1部屋のみの投資よりも空室リスクの対策が可能となります。

なお、アパートは高さ制限のある住宅街に建てられることが多く、都市部に存在しているワンルームマンションと比較して立地条件に差があります。

このような背景からアパート経営では、1部屋が広い物件を選んだり家賃を周辺相場よりも少し安くしたりなど、周辺物件との競争力を保つ対策が重要になります。

アパート経営が持つデメリットとしては、物件価格の高さから要求される自己資金が多くなる点が挙げられます。

2021年時点、アパートローンを利用する場合でも、物件価格の1割〜3割程度は自己資金の投下を求められることも多いものです。仮に1億円の物件・1割の自己資金であれば、1,000万円の自己資金が必要になります。

また、アパート経営では木造物件も多いため、ローンの返済期間が短くなってしまう点にも要注意です。アパートローンの返済期間は法定耐用年数を基準としている金融機関が多く、この場合、木造アパートの投資では返済期間を22年に設定されることになります。

返済期間が短くなると、毎月の返済額が多くなるため、ローン返済が物件運用の収益を圧迫します。木造アパートに投資する場合は、キャッシュフローのシミュレーションに要注意です。

木造アパートはローンの返済期間が短くなるため、法定耐用年数の築22年を経過した物件では、不動産投資ローンの審査がさらに厳しくなります。収益が低い、またはローンを利用できない物件は買い手がつきにくく、価格を下げないと売却できないこともあるので要注意です。