竣　工　2022年5月
最寄駅　森下駅徒歩5分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区菊川1-7-5
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リルシアシティモリシタ
RELUXIA CITY Morishita

■近隣周辺施設情報
ライフ菊川店まで約100m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約420m
マルエツ菊川店まで約730m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約330m
セブンイレブン墨田菊川1丁目店まで約100m
すみだ中和こころ保育園まで約120m
クリニック川越まで約260m
くすりの福太郎菊川店まで約480m
森下町郵便局まで約610m
ザ・ダイソーくすりの福太郎菊川店まで約510m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額3,000円
■駐輪場　　　24台/月額500円
―――――――
■設　計　　　株式会社リンクス・ビルド一級建築士事務所
■施　工　　　坂田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1R（26.24㎡～28.16㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

J-REITの特徴を見ていきましょう。J-REITはJAPAN-REITの略であり、日本国内で運用されている不動産物件を運用対象としています。国内にあるオフィスビルやテナントビル、居住用不動産や物流不動産などが運用対象となっています。

J-REITの運用対象となる不動産は法律で定められており、投資対象不動産の種類が海外REITと比べるとやや狭くなっています。

なお、J-REITは証券市場に上場しており、その相場は日々変動します。そのため配当金と相場の変動による売買益の二つを見込める投資手法です。

J-REITの配当金の年間利回り相場は1%台から5%となっており、その銘柄のうち年利3%台が多くなっています。J-REITは運用益の90%以上を投資家に配当すると税制優遇措置があるため、株式の配当利回りと比べると平均的な数字は高くなっているのが特徴のひとつです。

次は、海外REITならではの特徴をピックアップしていきます。様々な国のREITが含まれるためいろいろな運用対象に投資できるのが大きな特徴です。一口に海外REITと言っても、米国で運用されるREIT銘柄や、オーストラリアで運用されるREIT銘柄など、様々な国で運用されている銘柄が海外REITには含まれています。

それだけに運用対象の不動産も多様であり、日本のような居住用不動産やオフィス・テナントビル以外にも、農地や刑務所など、日本では運用対象に含まれない不動産物件も運用対象となっています。

日本のREITの場合、既存の不動産物件を運用し家賃収入を配当します。しかし、海外REITの場合は不動産開発をしてその利益を配当する銘柄も含まれています。そのため、売買に成功すれば日本国内のREIT銘柄よりも高い利回りの銘柄を選ぶこともできます。

その他、J-REITは、証券会社経由で個別の銘柄で購入できますが、海外REITは日本国内にいながら日本の証券会社を経由して購入する場合は、海外REIT銘柄を含む投資信託やETF経由で購入することになります。

海外の証券口座に自分で口座を開設すれば個別の海外REIT銘柄を購入することができますが、日本の証券会社経由で購入するよりも言語の壁があり、購入難易度はやや高くなってきます。

J-REITの購入にあたっては、日本の証券会社を使えば個別の銘柄で売買することができるので、自分の気に入った銘柄をスピーディーに購入することができます。

海外REITを投資信託経由で購入するのであれば、個別の銘柄を買うことができません。また売買にも時間がかかります。積極的にREIT銘柄を売買して利益を得たいのであれば、J-REITの銘柄が適していると言えます。

J-REITは日本国内の物件を運営します。そのため、不動産のある現地まで赴き、実際にチェックを行ったり、情報を集めたりすることが容易です。

海外REITの場合は現地まで不動産物件を確認しに行くのにも時間や渡航費などのコストがかかるうえ、基本的には現地の言語で情報を収集する必要があります。

REITは実物資産である不動産を証券化した投資商品のため、災害リスクや人口減少によるニーズの減少など、物理的なリスクを負っています。日本国内にあるREITの運用対象不動産は現地調査や情報収集が容易であり、この点は海外REITと比較してメリットと言えるポイントです。

J-REITの運用対象は基本的には居住用不動産、オフィス・テナントビル、物流不動産などに限られており、投資できる対象は海外REITよりも狭いと言えます。

また収入の原資も賃貸に出して家賃による利益を得る物に限られています。不動産開発のREIT銘柄に投資して高い利回りを確保したり、運用対象を分散してリスクヘッジをしたい方にとっては、不便さを感じる点があるでしょう。

J-REITの全体的な利回りは海外REITより低くなっています。例えば、海外REITであれば利回りが10%を超える銘柄もあるなど、高い配当益を狙った投資が検討できます。

高い利回りの海外REITの銘柄はハイリスクとなりますが、収益性や投資効率を重視している方にとって、海外REITへの投資を優先して検討するケースもあります。

海外REITは、様々な不動産物件に投資できます。その中には利回りが高い銘柄、J-REITでは投資できない対象も含まれています。複数の運用対象を持ってリスク分散をしたり、利回りを上げていきたい人にとってはメリットのある投資対象と言えるでしょう。

J-REITに比べると海外REITは利回りが高い銘柄を選んで投資しやすいと言えるでしょう。REITでは、実物不動産投資で検討できる不動産投資ローンのレバレッジを使えないため、資金効率を上げるために高利回りであることは大きなメリットの一つと言えます。

また、国内の証券会社から個別銘柄への投資は出来ないものの、各証券会社から様々な外国REITファンドの投資商品が提供されています。信託報酬がかかるデメリットがありますが、複数銘柄で組成されているファンドは分散効果が見込め、少額での投資も検討しやすいメリットがあります。

海外REITには、運用される国ならではのカントリーリスクがあります。カントリーリスクの例としては、津波や嵐といった災害リスク、政情リスク、また不動産市場の変動リスクなどが挙げられます。

海外REITに投資する時には、その国ならではのリスクにはどういったものがあるのかをしっかりと調べておきましょう。

また海外REITは、基本的に日本国内の証券会社で購入する場合は投資信託やETFでの購入になります。直接単体銘柄の購入ができないのでスピーディーな売買ができず、ファンドに組み込まれている他の銘柄も実質的に同時購入となってしまうデメリットがあります。

竣　工　2022年4月
最寄駅　錦糸町駅徒歩7分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区江東橋5-16-2
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスコウトウバシ
TRADIS 江東橋

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東毛利店まで約90m
ファミリーマート江東橋2丁目店まで約290m
ローソン墨田江東橋5丁目店まで約300m
まいばすけっと住吉駅北まで約450m
オーケー住吉店まで約550m
丸井錦糸町店まで約250m
錦糸町PARCOまで約750m
東京都立墨東病院まで約700m
墨田江東橋郵便局まで約500m
みずほ銀行錦糸町支店まで約550m
横浜銀行錦糸町支店まで約550m
江東橋公園まで約290m
猿江恩賜公園まで約600m
東京都立両国高等学校・附属中学校まで約450m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　24台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社松寿設計コンサルティング
■施　工　　　株式会社深山工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬:敷1積増 猫:敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（30.71㎡～31.39㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

繰り上げ返済とは、ローンの返済中に毎月の返済額とは別に返済をすることです。これによって借入金の元本を減らすことができるため、支払う利息を減らすことができ、返済期間を短くできるなどのメリットがあります。

この繰り上げ返済には大きく分けて2つの方法があります。それは、残額の一部を返済する一部繰り上げ返済と、すべてを返済する一括繰り上げ返済です。

また、一部繰り上げ返済には、繰り上げ返済後の返済期間を短縮する期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型の2通りがあります。それぞれに特徴がありますので、次の表で確認しておきましょう。

前項でも紹介した通り、不動産投資ローンを繰り上げ返済すると借入金の元本が減らせます。ローンは元金を返済するだけではなく、お金を借りた使用料という意味合いを持つ利息を支払います。

この利息は金利と元本の大きさに対して決まるため、元本を減らすことができれば、その分支払う利息も減らすことができるのです。元本を減らせば減らすほど利息が減るため、繰り上げ返済をすることで総返済額を減らすことができるのです。

不動産投資にはいくつかリスクがありますが、繰り上げ返済をすることで金利変動リスクを抑えることが可能です。変動金利でローン契約を締結した場合、景気の状況によって金利が上下するため影響を受けますが、借入金の元本を減らしておけば、金利が上下しても影響は小さくなります。

2021年8月現在、金融緩和政策によって不動産投資ローンの金利は過去と比較して非常に低い水準で推移しています。繰り上げ返済を行うことは、金利が上昇する時に備えたリスクヘッジとして有効な手段と言えるでしょう。

繰り上げ返済で予定より早く不動産投資ローンを返済することで、金融機関に対して支払い能力や経営能力があることをアピールすることに繋がります。その他、新規ローンの審査では申込時点のその他の借入についても調査されますが、返済総額が減ることで返済比率が下がるため、新しいローン審査でもプラスに評価されるポイントとなります。

返済能力が高いことを金融機関に印象付けできれば、次の物件に対しての融資が得やすくなるのです。ひとつの物件だけではなく、2つ目、3つ目と増やしていくことを目標にしている場合、繰り上げ返済を行うことで借入金を減らしておくことにはメリットがあると言えます。

融資を借り入れるときは金融機関が「ローン返済計画書」や「ローン返済予定書」を作成します。しかし、繰り上げ返済を行うと、その通りに行かなくなり、新たに返済計画を作成することになります。こうした事務的な手続きが必要になるため、ほとんどの金融機関では繰り上げ返済をする際に手数料を徴収しています。

その他、固定金利を選択している場合は、繰り上げ返済ができないようになっています。ただし、違約金や損害金を支払うことで繰り上げ返済ができるようになります。

繰り上げ返済をする場合は、前述した手数料と同様に違約金を支払っても総返済額が減額になるようにある程度の金額をまとめて行うようにしましょう。

不動産投資ローンの繰り上げ返済を行うと、手元の現金資産を減らすことになります。手元の現金が減ることで、その他の投資機会を失うデメリットがあります。また、繰り上げ返済によって不動産投資ローンによるレバレッジ効果が薄れ、自己資金効率（CCR）が低下します。積極的に投資効率を上げて行きたい場合、注意しておきたいデメリットと言えるでしょう。

その他、突発的な災害や事故に対応するために、ある程度の現金資産を手元に残しておくことはリスクヘッジに繋がります。2021年8月時点、市中金利が低金利の水準であることからも、繰り上げ返済を行いすぎてしまうとメリットよりデメリットが大きくなり、逆に投資に対するリスクを上げてしまう可能性がある点に注意しましょう。

不動産投資ローンを返済する際に支払った利息は経費として計上できます。そのため繰り上げ返済をすると、支払う利息が減り経費が削減されるということになります。所得税などの課税対象額が増え、支払う税金が増える可能性があります。

繰り上げ返済をすると利息の支払いを抑えることができますが、その分、税金の支払いが多くなる可能性がある点に注意しましょう。

これまでメリットとデメリットについて解説しましたが、繰り上げ返済をする際に注意しておきたい点も紹介します。

不動産をいくつか所有している場合、あるいは複数のローンを抱えている場合は、ローンの金利や返済期間、残高などを考えてから繰り上げ返済するローンを選ぶ必要があります。

金利の高いものから：金利が高い方から返済していくと、元本が早く減ることで、支払う利息も少なくなる
残額の多いものから：同じ金利の場合、残額が大きい方が支払う利息が高くなるため、残額が多い方から返済する
複数のローンを抱えている場合は、繰り上げ返済をするにもコツがあります。手数料や違約金などもローンによって異なりますので、詳しく調べてから行うようにしましょう。

不動産投資ローンの場合、通常は融資対象の不動産に金融機関が抵当権を設定しています。そのためローンの全額を繰り上げ返済する際は、抵当権の抹消登記を行う必要があります。ご自分で行う場合は手続きの手順などを確認しておきましょう。

抵当権を抹消する際は、金融機関から書類を預かり法務局で手続きをします。金融機関では書類を用意してくれますが、下記のものが必要になるので、漏れのないように確認しておきましょう。

竣　工　2009年2月
最寄駅　両国駅徒歩7分
総戸数　91戸

住　所　東京都墨田区本所1-7-1
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ニッシンデュオステージリョウゴク

■近隣周辺施設情報
サミットストア両国石原店まで約210m
まいばすけっと蔵前駅北店まで約600m
セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約120m
ローソン・スリーエフすみだ横網店まで約260m
どらっぐぱぱす石原店まで約670m
横網町公園まで約360m
山田記念病院まで約490m
横網町公園まで約360m
墨田区立外手小学校まで約420m
墨田区立本所中学校まで約860m

■駐車場　　　有（機械式）
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　多田建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（30.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年1月
最寄駅　押上駅徒歩8分
総戸数　32戸

住　所　東京都墨田区向島3-9-3
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスムコウジマ
ＴＲＡＤＩＳ向島

■近隣周辺施設情報
エネルギースーパーたじま押上店まで約350m
まいばすけっと押上駅前店まで約900m
セブンイレブン向島店まで140m
ローソン向島1丁目店まで約400m
ミニストップ業平橋店まで約450m
ミツワ薬局業平店まで約450m
東京スカイツリーまで約750m
向島四郵便局まで約400m
とうきょうスカイツリー駅前内科まで約450m
本所署・向島交番まで約400m
隅田公園まで約550m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　6台/月額3,300円
■駐輪場　　　37台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社アクシス一級建築士事務所
■施　工　　　新英興業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.45㎡～41.98㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

賃貸用の物件としてワンルームマンションを選んだ場合、何にどのくらいの費用がかかるのか、紹介します。

不動産投資を始めるには賃貸用の物件が必要ですので、購入費用を用意する必要があります。ワンルームマンションで投資を始めるのであれば、立地や物件の状態などにもよりますが、一都三県の新築物件で2,000万円～4,000万円がおおよその相場となります。

一方、中古物件であれば数百万円台からありますが、築年数が経っていたり、空室期間が長くなっているケースもあるためハイリスク物件の多い価格帯となっています。利回りや物件の状態を考慮し、まずは1,000万円～2,500万円程度の物件を目安に検討してみると良いでしょう。

金融機関のローンを活用するのであれば、物件購入費を全額用意する必要はなく、頭金として物件価格の2割程度が必要になるケースが多いと言えます。新築物件であれば400万円〜、中古物件であれば200万円程度の頭金を用意しておきましょう。

不動産の売買は宅地建物取引士が行うことになっており、中古マンションを購入する場合は不動産会社に仲介してもらい取引することになります。不動産会社に仲介してもらう場合、仲介手数料を支払うことになります。

例えば、2,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合、2,000万円×3.3％＋6.6万円＝72万6000円が仲介手数料となります。

この仲介手数料はあくまでも法定な上限額であり、交渉することも可能です。状況に応じて、不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。

不動産を所有した場合、登記という手続きをする必要があります。土地や建物の所有者を法的に明らかにするためで、所有したら速やかに登記を行います。

物件が新築か中古かによって次の方法があり、それぞれに登録免許税という税金を納めることで登録をします。

契約書などの文書は課税文書と言われ、契約の成立を証明するために課税することが「印紙税法基本通達第12条」で決められています。不動産の売買における契約書は第1号文書に当たり、その成立を証明するために収入印紙を貼付することで税金を支払うことになります。

2021年8月現在、通常よりも軽減されており、契約書の作成日時が2022年3月31日までは上記の印紙税額となっています。詳しくは国税庁の「印紙税の手引き」で確認してください。

不動産を所有することでかかる税金が固定資産税と都市計画税です。毎年1月1日に固定資産台帳に登録されている所有者に対して固定資産税と都市計画税の支払い義務があります。

中古物件の場合、引き渡し日までの税金を買主が支払うことになりますが、引き渡し日以降については、買主が売主に渡す形式を取ることになります。そのため、契約をして引き渡し日が確定した時点で固定資産税と都市計画税を計算し、決算日に買主が売主に支払う形で収めることになります。

不動産取得税は、不動産の移転に対して課せられる税金で、売買、贈与、交換、建築などの際に課税されます。ワンルームマンションを取得する際にもその評価額に対してかかり、計算式は下記になっています。

この不動産取得税は自治体によりますが、購入後3～6カ月したら納税通知書が届きます。遅れてくるので初期費用として忘れられることもありますが、納税のためにお金を用意しておきましょう。

ワンルームマンション投資の場合、入居者ではなくオーナーがマンションの管理組合に加入することになっています。そのため引き渡し日から、マンションを快適に利用するのに必要な管理費と修繕積立金の支払い義務が生じます。

ただし、どのタイミングで支払うのかはマンションの管理組合や、売買取引、売主との関係などで異なります。例えば、管理組合の口座に振り込むのであれば、当該月末なのか、当該月初なのか、といった決まりがそれぞれであります。確認しておきましょう。

これまで紹介したのはワンルームマンションを購入する際に必ずかかる初期費用でしたが、この項目では必要であれば利用する際にかかる費用を解説していきます。

ワンルームマンションの場合、自己資金だけで購入することもありますが、金融機関から融資を受けて購入する場合はローンに関わる費用がいくつかあります。しっかり覚えておきましょう。

ローンを借りる際には返済計画書の作成など事務的な業務が発生するため、金融機関に事務手数料を支払うことになります。その計算方法は、定額制と定率制の2つの種類があります。

定額制は借入金に関わらず◯◯円といったように決まった金額が必要になります。一方、定率制は借入金に対して◯◯％の金額になります。融資してもらう金額が3,000万円で事務手数料が5％あれば、60万円となります。

定率制の場合は想定よりも高くなることもありますので、ローンの借り入れの前に金融機関の事務手数料についても確認しておきましょう。

融資を受ける際に保証人を立てるケースもありますが、ほとんどの金融機関では保証会社を活用してローンの返済を保証してもらう仕組みをとっています。

この場合、一括で支払う方法と、金利に上乗せしてローン返済と一緒に保証料を支払う方法があります。一括で支払う場合は融資総額の2％前後が相場となります。

団体信用生命保険は略して「団信」と呼ばれることもある生命保険です。ローンの借入人が病気や死亡などで借入金を返済できない場合に、金融機関にローン残高が支払われる仕組みです。

金融機関によって対応が違いますが、加入が必須なところもあります。種類も複数あり、死亡だけではなく、がんや3大疾病などに罹患すると保険金が支払われる商品もあります。保険料は一括で支払うケースと、ローンの残高に上乗せされて徴収されるケースがあります。下記の記事も参考にしてください。

前述した所有権移転登記および所有権保存登記の他に、ローンを借りた際の抵当権設定も司法書士に依頼する際は報酬を支払うことになります。仲介手数料のように法的な決まりはなく、依頼する司法書士事務所によって設定されています。

相場は不動産1件につき数万円〜5万円程度ですが、事務所によって違いますので報酬が低く設定されているところを選ぶこともできます。融資をしてもらう金融機関が紹介してくれるケースもあります。

火災や台風、大雨、洪水などで被害を受けても、火災保険に加入しておくことで補償を受けることができます。特にローンを借りる際は物件が担保となりますので、火災保険への加入が必須となっている金融機関もあります。

保険料は補償のタイプによって違いますが、ワンルームマンション投資を行っているオーナー向けの保険商品を用意している損害保険会社もあります。火災保険の補償対象として、下記のものが含まれているタイプを検討してみましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　蔵前駅徒歩6分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区本所1-8-3
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオリョウゴク2
GRAN PASEO両国Ⅱ

■近隣周辺施設情報
サミットストア両国石原店まで約290m
スーパーマーケット三徳石原店まで約830m
セブンイレブン墨田石原1丁目店まで約370m
セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約210m
オリナス錦糸町まで約840m
どらっぐぱぱす石原店まで約730m
オリジン弁当墨田石原2丁目店まで約720m
朝日信用金庫本所支店まで約300m
同愛記念病院まで約530m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約520m
横網町公園まで約460m
築地本願寺慈光院まで約530m
江東学園幼稚園まで約530m
亀沢保育園まで約620m
二葉小学校まで約640m
安田学園中学高等学校まで約460m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.24㎡～40.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資は銀行のローンを利用することで自己資金を抑制できる資産運用です。しかし、ローンは誰でも利用できるわけではなく、銀行の審査を通過する必要があります。どの程度の年収があれば審査対象となるのか解説します。

銀行のウェブサイトを参照すると、ローンの申込資格を公表しているケースがあります。最も多い事例としては、不動産投資ローンの申込資格として年収が500万円～700万円以上に設定されています。

例えば、2021年7月時点、オリックス銀行の不動産投資ローンは税込み年収が500万円以上、SMBC信託銀行の不動産投資ローンは年収700万円以上が申込資格とされています。（※参照：オリックス銀行「不動産投資ローン」、SMBC信託銀行「不動産投資ローン）

なお、前年度の年収が銀行の申込資格を満たしていても、自営業を始めて間もない場合など年収が不安定とみなされる場合は、審査を通過できないこともあるので要注意です。

オリックス銀行の場合、同一勤務先に3年以上勤務しているまたは、自営業であれば営業開始後3年以上経過していることが条件とされています。

SMBC信託銀行の場合も「一定の収入があること」が条件とされており、各銀行の審査対象として、年収が大きなウェイトを占めていることが分かります。銀行のローン審査を通過するためには、継続的な収入が求められる点に要注意です。

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が実施した「第15回不動産投資に関する意識調査」によると、実際に物件を購入している不動産投資家の年収は、700万円～1,500万円がボリュームゾーンです。500万円未満の人もいるものの、割合は回答者のうち1割強であり少数派と言えます。

こちらのアンケート結果は家賃収入も含む年収となっているため、不動産投資を始めるために必要な年収を正確に表しているわけではありません。しかし、700万円～1,500万円の人が約半数を占めている点から、大まかな目安にはなると考えられます。

不動産投資に必要な自己資金についても見て行きましょう。前述した不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の「第15回不動産投資に関する意識調査」によると、2021年4月時点では、投資にあたって自己資金を投下した人は約7割に上っています。必要な金額については、物件価格の1割を自己資金として投下した人の割合が約3割です。

なお、2020年と2021年との比較では、物件価格の3割以上にあたる自己資金を投下した人が特に増えています。2021年4月時点では、投資家に対して融資するものの、多めの自己資金を求める銀行が増えている傾向が伺えます。

こちらのアンケート結果からは、不動産投資ローンを利用するためには、最低でも物件価格の1割以上、できれば2～3割は自己資金を用意することが必要と言えるでしょう。

銀行は不動産投資ローンの審査において、申込者の年収や勤務先に加え勤続年数などを確認しています。なお、申込者に関する情報のことを属性と言います。属性に該当する主な情報は以下の通りです。

例えば高年収の方が審査でプラスに働くほか、勤務先も1部上場企業など大規模である方が銀行からは好印象を得られます。しかし、勤務先や勤続年数などはそれぞれすぐに改善できるものではないため、銀行の融資審査を通過するための対策として有効なものを複数ご紹介します。

銀行のローン審査を通過するために有効な方法の1つは、自己資金を多めに用意することです。自己資金を増やせばローンの利用額が減るため、銀行から見ると貸付が回収不能になるリスクが下がります。

必要な自己資金額は物件価格の1割～3割が目安となりますが、用意できる金額が多いほど、ローン審査を通過できる確率は高くなります。

自己資金を増やすことには、ローン審査を通過しやすくするほかに、毎月の手残り金を増加させるメリットもあります。不動産投資ローンの返済は家賃収入を原資とするため、借入額が多いと毎月の返済額も膨らみ、結果的に毎月のキャッシュフローを圧迫する点に要注意です。

なお、自己資金を投下しすぎるとローンのレバレッジ効果が薄れ、自己資金収益率（CCR）が下がってしまうデメリットがあります。不動産投資ローンを利用するときには、借入額と毎月の収益とのバランスを取る必要があります。

利用していない不要なクレジットカードを解約することも、不動産投資ローンの審査を通過するための対策として有効です。クレジットカードを多数持っていると、銀行から利用限度額まで利用する可能性があると見られます。

クレジットカードの利用額が増えると、不動産投資ローンの返済も含めた毎月の返済額を増加させるため、銀行から見ると返済不能に陥るリスクが高くなります。利用予定の無いクレジットカードがある場合は、しっかり解約手続きをしておきましょう。

例えば自動車ローンなど不動産投資ローン以外に利用しているローンがある場合は、申込前に繰り上げ返済しておくと、ローン審査でプラスに評価される可能性があります。

銀行がローン審査で確認しているポイントの1つに「返済比率」というものがあります。返済比率とは、毎月の返済額が収入に対して占める割合のことで、返済比率が低いほど新しいローン契約を締結しやすくなります。なお、返済比率の毎月の返済額には不動産投資ローン以外の借入も含みます。

既存のローン完済が難しければ、可能な範囲で繰り上げ返済しておくことも検討しておきましょう。残債を少しでも減らしておくことで、ローン審査に通過する可能性が高まります。

ただし、繰り上げ返済できる資金があるのであれば、自己資金として購入する不動産へ投下したほうが良いかどうかはケースバイケースとなります。各種ローンの金利や年数、借入総額を比較しながら、慎重に検討してみましょう。

属性の改善とは少々異なるポイントではありますが、不動産投資ローンを利用するための対策としては、銀行と提携している不動産会社を利用することも有効です。

投資用不動産を販売している不動産会社の中には、物件購入に融資する銀行と提携している会社もあります。不動産会社と提携している銀行の中には、不動産会社及び供給される物件に対する信用性を重視しているところも多いものです。

提携銀行のローンを利用する場合は、属性に心もとないポイントがある場合でも審査を通過できることがあります。

また、銀行と提携している不動産会社によっては、審査に通過しやすい物件を紹介してくれる可能性があります。収益性や担保評価の高い物件は、金融機関の融資審査でもプラスに評価されやすくなります。

例えば、東証1部上場企業で東京23区・横浜エリアに強みを持つプロパティエージェントは、提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。このような不動産投資会社を経由し、属性の低さを補うことも有効な手段となります。

竣　工　2005年11月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩6分
総戸数　40戸

住　所　東京都墨田区東駒形4-13-5
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
デルックスヒガシコマガタ
DeLCCS東駒形

■近隣周辺施設情報
大横川親水公園まで約150m
セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約210m
吾妻橋交番まで約460m
千葉工業大学まで約810m
墨田区立横川小学校まで約210m
墨田区立本所中学校まで約670m
マルエツプチ本所4丁目店まで約480m
サンドラッグ業平店まで約260m
墨田区役所まで約860m
みずほ銀行押上支店まで約690m
ジョナサン業平店まで約330m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（23.80㎡～35.73㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2015年8月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩7分
総戸数　18戸

住　所　東京都墨田区本所4-29-7
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／保証金2ヶ月（※保証金償却）

■物件名フリガナ
グラウンデュークスホンジョウ
GROUNDEUX本所

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ本所四丁目店まで約290m
サファイアドラッグまで約360m
墨田石原郵便局まで約750m
東京東信用金庫駒形支店まで約560m
大横川親水公園まで約620m
ローソンストア100墨田区本所四丁目店まで約100m
本所税務署まで約490m
墨田区立横川小学校まで約350m
墨田区立錦糸中学校まで約470m
賛育会病院まで約950m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.90㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2003年9月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩9分
総戸数　35戸

住　所　東京都墨田区本所3-7-11
概　要　地上14階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアホンジョアヅマバシ

■近隣周辺施設情報
サミットストア両国石原店まで約600m
セブンイレブン墨田本所3丁目店まで約60m
ローソン石原四丁目店まで約200m
まいばすけっと本所3丁目店まで約150m
Santoku石原店まで約270m
どらっぐぱぱす石原店まで約540m
サファイアドラッグまで約360m
大横川親水公園まで約610m
屋形舟隅田川下りまで約910m
東京スカイツリーまで約1100m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　三平建設株式会社
■施　工　　　東誠不動産株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（36.97㎡～76.73㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2020年7月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩8分
総戸数　22戸

住　所　東京都墨田区本所4-1-3
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
リルシアホンジョアヅマバシ2
RELUXIA本所吾妻橋2

近隣周辺施設情報
スーパーマーケット三徳石原店まで約290m
マルエツプチ本所四丁目店まで約290m
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約480m
サミットストア両国石原店まで約650m
墨田石原郵便局まで約280m
肉のハナマサ錦糸町店まで約980m
オリジン弁当墨田石原2丁目店まで約480m
マルエツ錦糸町店まで約740m
ローソンストア100墨田区本所四丁目店まで約380m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（26.76㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年2月
最寄駅　蔵前駅徒歩5分
総戸数　25戸

住　所　東京都墨田区本所1-20-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■203号室対象／仲介手数料無料

■上記以外号室対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アークマーククラマエ

■近隣周辺施設情報
本所一郵便局まで約210m
サミットストア両国石原店まで約430m
まいばすけっと蔵前駅前店まで約610m
セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約140m
ファミリーマート蔵前店まで約450m
ドラッグセイムス蔵前3丁目店まで約790m
ほっかほっかのお弁当一喜まで約820m
キッチンオリジン本所吾妻橋店まで約1150m
ほっともっと本所吾妻橋店まで約1190m
サミット両国石原店まで約390m
あんずレディースクリニックまで約1050m
安達クリニックまで約770m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（28.23㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

中古住宅を売却する方法として、不動産会社に間に入ってもらい買い手を見つける「仲介」と不動産会社に直接物件を買い取って貰う「買取」の2つがあります。

不動産会社を通じて売却する「仲介」は、買取での売却より売却価格が高くなりますが、買い手が見つかるまで一定の時間を要します。また、仲介手数料が発生する点もデメリットと言えるでしょう。

一方、買取は買取価格を不動産会社と交渉し、決まり次第すぐ売買契約を交わすことが可能で、仲介手数料は不要となります。加えて仲介では物件の広告を出すことにより、周囲に家を売却する事を知られてしまう可能性がありますが、買取では周りに知られる可能性が低いという違いもあります。

買取には早く売却できる、仲介では売却しにくい物件を売却する事が出来るなどのメリットがある一方で、売却価格が相場の約7割程度になる、物件によっては買取できないケースがあるというデメリットがあります。

仲介はエリアや物件にもよりますが、買取よりも多くのステップが必要となり、多くの場合、売却までに約3～5ヶ月の期間を要します。

買取では不動産会社に査定を依頼し、そのまま依頼先の不動産会社へ売却することになります。仲介より時間や手間が少なく済むため、業者の選定が早ければ1～2ヶ月で取引が終わります。売却スケジュールが迫っている方にとって、大きなメリットと言えるでしょう。

また、買取では不動産会社が住宅を買い取った後、リフォーム・リノベーションを行うケースもある事から、仲介では買い手が見つかりにくい物件を売却できる可能性がある点もメリットとなります。

なお、売主は、売却後に不動産が契約と異なる箇所があった場合「契約不適合責任」により修理や代金の減額を請求されることがありますが、個人から不動産業者へ売却する買取では「契約不適合責任」が免責となります。

買取のデメリットは売却価格が低くなってしまうことです。仲介売却時の約7割程度となることもあるため、価格を優先したい場合には不向きな売却方法と言えます。

また、空き家で長くメンテナンスされていない物件であったり、築年数が経過して解体費用が多くかかってしまう物件だと不動産会社から買取を拒否されるケースもあります。

その他、買取を検討してもらえる不動産は需要が多く見込めるケースが多く、仲介で売り出したとしても早く買主が見つかる可能性があります。この場合、早く売却ができるという買取のメリットがあまり見込めないため、慎重に検討することが重要となります。

売却したい物件によっては仲介より買取が良い可能性がありますが、判断が難しいため不動産会社に相談してから検討することで少しでも売却価格を高くできる可能性があります。

仲介売却のしづらい再建築不可の物件であっても、建築物を管轄する特定行政庁が許可した場合には、再建築が可能となります。また隣地の土地所有者に道路が接する長さが足りない分の土地を譲ってもらう、土地を購入してもらうなど接道義務を果たし、再建築を可能にする方法もあります。

買取と仲介のどちらで売却するか、判断が難しい場合には不動産会社に相談し、上記のような方法で問題を解決できないか相談してみましょう。

広すぎる土地や容積率がオーバーしている建築基準法・都市計画法などに違反した物件など、仲介で売却しにくい物件でも買取対応してもらえる可能性があります。ただし、上記の物件でも広く広告を出す、売却価格を下げる事で「仲介」により、買い手が見つかる可能性があります。

買取価格よりも値下げを行った仲介の売却価格の方が高くなるケースもあるため、売却スケジュールに余裕があるのであれば、比較しながら慎重に検討してみると良いでしょう。

例えば築古の建物と土地を売却する場合、買取の査定額より、建物の解体費用＋更地を仲介で売却する価格が高い場合には解体した後に売却した方が良いと判断できます。

買取保証とは一定期間仲介による売却活動を行い、物件が売れなかった時には不動産会社に「買取」を行ってもらう方法です。仲介の売却活動期間と買取価格はあらかじめ売主と不動産会社で相談し設定することが可能です。

仲介により売却した場合には不動産会社に仲介手数料を支払いますが、買取になった際には仲介手数料は支払いません。「○ヶ月後に家を売却したい」「まずは仲介で高値での売却を目指す」という方に適した方法です。

ただし、不動産会社が買取保証となる物件の条件を定めているケースがあり、対象外の物件では買取保証を利用する事ができないこともあるため注意しましょう。

複数の不動産会社で買取価格の査定をしてもらうことも重要なポイントです。買取査定は仲介査定と異なり、提示された査定価格がそのまま売却価格となるため、できるだけ複数社の査定を受け、高い金額を提示してもらえる不動産会社を探してみましょう。

なお、不動産会社へ買取価格の査定を依頼する際は、仲介査定も同時に依頼すると良いでしょう。この時、査定価格だけでなく想定される売却スケジュールについても合わせて確認しておくことで、買取を行うかどうかの判断材料となります。

下記、中古住宅の査定を取り扱っている不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは複数の不動産会社へ同時に査定依頼することができ、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。提携している不動産会社に違いがあるため、複数のサイトへ登録しておくと、より多くの不動産会社へアプローチすることができます。