竣　工　2022年1月
最寄駅　南千住駅徒歩9分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区清川2-26-8
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1R／1K対象／キャンペーンＡ／適用可

■2LDK対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミナミセンジュウ3スカイガーデン
GENOVIA南千住Ⅲskygarden

■近隣周辺施設情報
台東清川郵便局まで約390m
スーパーシマダヤ日本堤店まで約300m
セブンイレブン台東日本堤2丁目店まで約380m
南千住三丁目交番まで約490m
玉姫公園まで約160m
聖愛クリニックまで約870m
まいばすけっと清川2丁目店まで約80m
ローソンストア100台東清川2丁目店まで約60m
浅草警察署日本堤交番まで約200m
舳松医院まで約560m

■駐車場　　　2台
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　42台/無料
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　新三平建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.51㎡～47.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションを取得したときに課される不動産取得税は、どのような税金なのでしょうか。

以下では、まず、どのような手続きを経て誰に課税されるのかを確認したうえで、計算方法と免税点、住宅とその敷地に対して適用される軽減制度についてみていきます。

不動産取得税とは、土地や建物を取得したときに一回限り、取得した人に対して課される税金です。購入したときだけでなく、贈与や交換によって取得した場合も対象となります。建物は、建築によって取得した場合にも課されます。

土地や建物の所在する都道府県に対して納める税金であり、取得者がその都道府県の都県税事務所に申告をし、それに基づいて都道府県が課税するのが原則になっています。ただし、申告をしなくても都道府県が調査して課税されることになります。

原則4％税率となりますが、住宅及びその敷地については、住宅取得の負担を少なくするため、一時的に3％に軽減されています。税率軽減の適用期限は、令和6年3月31日までとなっています。

課税標準額は、不動産を取得したときの購入価格ではなく、総務省の固定資産評価基準により評価、決定された価格になります。原則として、固定資産税評価額になります。

課税標準額が、土地の場合10万円未満、建物の場合、新築・増築・改築では23万円未満、売買などでは12万円未満であれば免税となります。

住宅とその敷地に対しては、住宅取得の負担軽減や、良質な住宅の建設と流通を促進するため、特例措置が設けられています。

税率については、令和6年3月31日まで3％に軽減する措置がとられています。その他、課税標準額の計算においても、下記の軽減措置が設けられています。

床面積が50㎡以上240㎡以下の新築住宅を取得した場合、住宅の課税標準額から1,200万円が控除されます。マンション投資の場合、区分所有の区画ごとに控除され、40㎡以上が基準となります。

新築住宅の敷地については、住宅用地として課税標準額が評価額の2分の1になるほか、住宅取得3年前から1年後までの取得を条件に、次のうち、いずれか大きい税額が控除されます。

中古住宅の場合、床面積が50㎡以上240㎡以下であること、自己居住用であること、新耐震基準に適合していること、を条件に、新築された年に応じて定められた控除額が、課税標準額から控除されます。

中古住宅の敷地についても、住宅取得1年前から1年後までの取得を条件に、新築住宅の敷地と同様の税額軽減があります。

ただし、投資用中古マンションでは、自己居住用という条件に当てはまらないため、減額特例の適用はありません。

マンション投資を始める際にかかる不動産取得税以外の税金として、登録免許税、印紙税、固定資産税・都市計画税があります。以下で、それぞれについて説明します。

マンション投資を始めるにあたり、投資用マンションを取得したときは、取得した事実を公示するため、所有権を登記する必要があります。所有権移転登記は、取得した原因によって、登録免許税が異なります。

また、不動産投資ローンの抵当権を設定する場合は、抵当権設定登記の登録免許税がかかります。

登録免許税の税額は、それぞれの登記の種類によって、下表のようになっています。なお、自己居住用の住宅用家屋の所有権移転登記、自己居住用家屋の購入資金借り入れのための抵当権設定登記については、軽減税率が適用されます。

売買契約書を作成する際には、契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めることになります。投資用マンションの購入価格あるいは、建設工事価格によって印紙税の金額は次のようになっています。なお、令和4年3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」および「建設工事請負契約書」の印紙税は、軽減措置により原則の半額となっています。

固定資産税は、市区町村や都が毎年1月1日に土地や建物を所有する者に対して、税額を算定し、課税を決定します。

税額を算定する前提として、3年ごと、あるいは新築建物については適宜、土地・建物の評価をおこないます。評価は、国が定めた固定資産評価基準に基づいておこなわれます。固定資産税の税額は、以下の算式で計算します。

ただし、固定資産の評価額がそのまま課税標準額となるのではなく、土地の場合、住宅用地の特例措置などによって評価額が減額されることがあります。建物の場合、新築住宅・認定長期優良住宅の取得、耐震・バリアフリー・省エネリフォーム、について、固定資産税額が減額されます。

都市計画税は、市区町村や都が、原則として市街化区域内の土地・建物を所有する者に対し課税します。税額は、以下の算式による計算が基本となっています。

なお、年の途中で中古マンションを購入した場合、固定資産税・都市計画税については、すでにその年分を売主が支払っているため、取引慣例上、引渡し日以降の分を清算金として売主に支払うこととなります。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区北上野2-2-8
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1DK対象／キャンペーンＢ／適用可

■1LDK／2LDK対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ブリリアイストウエノ
Brillia ist 上野

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと合羽橋北店まで約410m
マルエツ東上野店まで約520m
セブンイレブン台東北上野2丁目店まで約240m
ローソンストア100北上野2丁目店まで約330m
ウエルシア台東入谷店まで約430m
松屋入谷店まで約370m
台東区立駒形中学校まで約50m
北上野こどもクラブまで約30m
山伏公園まで約190m
下谷警察署まで約200m
ココスナカムラ入谷店まで約350m

■駐車場　　　1台（平置式）
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　33台/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　株式会社ビームス・デザイン・コンサルタント
■施　工　　　株式会社和田組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（26.33㎡～43.49㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資初心者の失敗で起こりやすいのが、「いい物件ですよ」「こういう物件はなかなか売りに出されません」といった、メリットばかりを強調した不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまうことです。

「プロの人が言っているのだから間違いないだろう」と考える方もいますが、物件にはメリットばかりではなくデメリットもあり、特に初心者では気づかないことがあります。

自社の利益を優先して考えている会社の場合、不動産会社はこうしたデメリットを把握していても、積極的に伝えてくれるところばかりではありません。具体的な物件のデメリットには、下記のようなことが挙げられます。

不動産投資用の物件を購入する際に指標の一つとなるのが利回りです。利回りは月間あるいは年間の収入および利益を推測するのに役立ちます。しかし利回りはあくまでも想定のもので、将来にわたってその通りに利益が得られる訳ではありません。

また、突発的な事情で修繕が必要になったり、入居者が退去した後に空室が埋まらないといった事態が起きることがあります。

初心者の場合、こうした事態に適切に対応できず、管理会社に任せてしまうことがあります。しかし、管理会社は運営のサポートを行ってくれますが、重要な投資判断はオーナー自身が決断する必要があり、また最終的な責任もオーナーが負うことになります。

不動産投資の初心者方が間違いやすいポイントとして、「利益の出る物件であればどの物件でも構わない」と思ってしまうケースがあります。

投資用不動産といっても、長期間保有して利益を出していくタイプの物件や、キャピタルゲインを狙うための物件など、目的に適した物件があります。例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた場合、短期的に利益が大きくても、将来的に資産価値の下落、家賃の下落が起こりやすい物件は向いていないと考えられます。

不動産投資で利益を生み出すのは賃貸用物件です。そのため適切に物件を管理する必要がありますが、費用削減のために清掃業務やメンテナンスを怠ってしまうケースもあります。

管理体制が良くないと入居者が退出したり、新しい入居者が入ってこないという事態を引き起こします。このようなメンテナンスや小さな修繕を怠ってしまうことで、大きな失敗につながるケースもあるため注意が必要です。物件のメンテナンスを怠ってしまった失敗事例として、下記2つの事例を見てみましょう。

「外壁に小さな亀裂を見つけたと管理会社から報告があったが、工事費用が高額だったため放置していた。すると、亀裂が徐々に大きくなり建物内部に雨水が浸水してしまったため、修繕工事を行った。しかし、躯体の劣化がひどく、修繕費用がさらに高額となった。」

「消防法で決められている火災報知器の検査や消防設備の点検などを費用削減のために行わなかった。そのため火事が発生した際に消防設備が機能せず、建物が全焼することとなった。」

ここまで不動産投資初心者の方が注意したい失敗事例・原因について解説しました。これらを踏まえた上でどのような対策をしておくと良いのか、3つの対策法を紹介します。

不動産投資を検討している方向けに、「オーナーは家賃が振り込まれるのを待つだけ」というフレーズで営業を行う不動産会社もあります。しかし、管理の大部分を委託できたとしても、物件のオーナーはその都度運営に関する投資判断をしていく必要があります。

不動産投資で利益を出すためには、オーナーとして経費の用途や管理会社との付き合い、リスク対策などを適切に行っていくことが重要です。しかし必要な知識がないと、不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、勢いで物件を購入してしまったり、といった失敗に繋がっていきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強してみましょう。不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になります。不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知り、それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

取得できる可能性のある物件には、さまざまなタイプがあります。利回りの高い物件や低い物件、高額な物件や少額で購入できる物件、ワンルームマンションや一棟アパートなど、多彩に選択肢があり、運営していくための難易度、向き不向きもさまざまです。

つまり、自分に合った物件が選べる一方、合わない物件を選んでしまうこともあります。こうしたリスクに対して適切な対策を取らなければ目的を達成することができず、不動産投資は失敗してしまうことになります。

まずは自身の投資目的を設定して、適切な物件を選べるように情報収集を行ってみましょう。投資目的の設定には、初心者向けに提供されている不動産投資セミナーを受講してみるのも有効な手段です。

竣　工　2022年3月
最寄駅　稲荷町駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区松が谷2-7-5
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
デュオフラッツウエノマツガヤ
DUO FLATS Ueno Matsugaya

■近隣周辺施設情報
マルエツ東上野店まで約300m
まいばすけっと合羽橋店まで約250m
ライフ浅草店まで約1000m
ファミリーマート台東松が谷店まで約40m
セブンイレブン台東東上野店まで約280m
ナチュラルローソン東上野5丁目店まで約600m
永寿総合病院まで約900m
台東区立中央図書館まで約800m
台東区役所まで約650m
三井住友銀行浅草支店まで約1100m
西浅草郵便局まで約650m
ポニークリーニング東上野5丁目店まで約350m
台東区立隅田公園まで約1300m
エニタイムフィットネス上野店まで約450m

■駐車場　　　1台（平置式）月額45,980円
■バイク置場　2台/月額9,680円
■駐輪場　　　38台
―――――――
■設　計　　　一級建築士事務所有限会社中谷俊治ステューディオ
■施　工　　　株式会社石井工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.59㎡～51.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

また、「自分で物件を探すとなるとそれなりに時間も手間もかかるし、そもそも良い物件が提案されることはない」と考えている人も多くいます。私の場合、初めて物件を購入したときは、一般の会社員でした。

物件を増やしていく場合には、融資する金融機関の立場からすると、初めて購入するときよりも年収や金融資産を多く要求されますが、いまは年収500万円から融資をしてくれる金融機関も登場しています。

私が初めて購入したときに決め手となったことの理由の一つに、不動産投資は、年収が何千万円もある会社経営者よりも、安定した給与収入がある会社員や公務員の方が金融機関から融資を受けやすい、という現実がありました。

上場企業や公務員で、勤務年数も長く、毎月安定した収入がある人を不動産業界では「属性が良い人」といいます。私が不動産投資を検討したのも社会人6年目くらいでした。若手会社員でも物件を購入して不動産投資家になれると知ったときは、目からウロコでした。

物件を購入するにあたっては、2通りの方法があります。1つ目はお金を貯めて現金で一括して購入する方法です。借入をしないので、翌月から丸々家賃収入を得られることから安定収益を期待できます。

通常、私たちが銀行に行って、「株式を購入したいのでお金を貸してください」と依頼をしてもまず断られるでしょう。株式以外の金融商品でも同様です。銀行は万が一のことがあった場合に損失を被ることを回避したいと考え、不確実な金融商品の購入資金への融資は行いません。

一方、銀行は不動産に関しては融資をしてくれます。某地方銀行のシェアハウスをめぐる不正融資問題が勃発し、不動産業界は一時騒然としましたが、担保評価の高い物件に関しては現在も金融機関は積極的に融資をしてくれます。株式等の金融商品と違い、現物不動産は長期的な運用に適しています。

融資を受けることで、「時間を味方にする」ことが可能です。融資で購入をした物件のローンは、毎月の家賃収入から返済します。返済金額に占める支払利息部分は毎月減少し、その分元本返済部分が毎月増加していきます。

当初、私は借入をしたくなかったため、ある程度お金を貯めてから物件を購入しようと考えました。しかし、通常、不動産はよほど築古でない限り1,000万円以上、ものによっては数千万円します。

適切な融資を受けることができれば、入居者からの家賃収入で元本と利息を返済でき、比較的短期間で資産形成をすることができるのではないか。このように考えた私は融資を受けて物件を増やしていくことを選択しました。

せっかく購入した物件を売却してキャピタルゲインを狙いたいという友人がいました。長く不動産投資をしていると、一時的に景気が良くなった場合、物件価格が上昇する局面もあります。

私の経験では、物件を短期間で売却することを前提に不動産投資をするのであれば、最初から株式投資等他のキャピタルゲインを獲得できる投資機会に参戦した方が効率的です。

不動産投資では毎月、家賃収入から元金をコツコツ返済していきます。エリアや物件自体の選定さえ間違えなければ、家賃が下落するスピードより、元金を返済して純資産が増えるスピードの方が早いのです。

仮に3,000万円で購入した物件が500万円値上がりしても、短期間で売却することはおススメできません。不動産は所有期間により、売却の際に生じる譲渡益に課税される税金の額が異なります。

簡単に言うと、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下なのか、5年を超えるかにより、課税される税金が約2倍変わってきます。こうした譲渡所得にかかる税の問題もあるのですが、不動産投資はそもそも長期的な視点を持って取り組むインカムゲインを獲得することが本質です。

私も物件価格の高騰や元金部分の返済により、含み益が出ている物件に関して、友人の投資家から何度か売らないのか、と言われました。私の答えは「少なくとも10年程度では売らない」です。

もちろん、今後本格的に売却を検討する必要性に迫られることもあるかもしれません。しかし、不動産投資ほど安定した収入が得られるものも中々ありません。出口戦略に正解はありませんが、目先の売却益につられて、せっかく保有している物件を手放してしまったら、「金の卵を産むニワトリ」を手放してしまうようなものです。

不動産投資を始めるには、金融機関が融資をしてくれる物件を選定しなければなりません。物件の収益性を判断する指標の1つとして「表面利回り」が広く知られています。表面利回りとは、物件の年間の家賃収入の総額を物件価格で割り出した数字です。

一見とても分かりやすい指標ですが、表面利回りは物件が新築か中古か、区分所有か一棟ものか、東京都内か地方郊外か、によって異なってきます。一般的には、中古物件よりも新築物件の方が、一棟ものよりも区分所有の物件の方が、地方郊外よりも東京都内の物件の方が、表面利回りは低くなります。

楽待や健美家等の不動産サイトで掲載されている物件はまず表面利回りで評価され、投資家も高い表面利回りの物件を好む傾向があります。ベテラン投資家同士の会話の中でも、よく使う指標として認識されています。

私は今まで多くの物件を見てきましたが、そこに落とし穴があると考えています。表面利回りは確かに収益性を評価するにあたり、一見公平で分かりやすい指標ですが、あくまでも現時点での評価に過ぎません。不動産投資をして何年か経過すると、家賃の下落や空室期間、さらには家賃の滞納等が発生することがあります。

物件は経年劣化すれば将来家賃は下がりますし、部屋に退去が発生すれば次の入居者が見つかるまでは空室で家賃収入が入らなくなります。表面利回りだけで評価するということは、このような運営期間中の収益性に影響を与える要因を一切考慮していないということになります。

厄介なのが、入居者がついていない空室物件を紹介されたときの「満室想定利回り」です。特に人気が高い駅に所在する物件が販売時に空室だった場合、想定利回りがその駅周辺の類似物件の想定家賃と違っていた場合、購入した後に苦労することになります。

初心者のときには、不動産会社から様々な資料を提示されると、「そんなものなのかな」と思ってしまいがちですが、必ず販売担当者に家賃設定の根拠を確認するようにしましょう。

また、新築物件時の当初設定時の家賃で、中古物件として紹介された場合、例え入居者が居住していたとしても注意が必要です。長く住んでいた場合、その入居者が退去してしまえば、1万円以上家賃を下げないと次の入居者が決まらないというケースもあるからです。

地方郊外に所在するアパートでは、仮に数室こうした部屋があった場合、表面利回りは「絵に描いた餅」となります。このように一時点での収益性を示す表面利回りの高さだけで物件を選定せず、その物件の実質的な価値を見極めることが重要です。

一般的に金融商品は購入した後、購入者が商品の価値を高めることはできないことがほとんどです。しかし、不動産投資に関しては、経営者の視点を持つことにより、不動産「経営」にすることができます。企業経営と同様に自身が経営努力することにより、付加価値を高め、ひいては資産価値を高めることができるのです。

オーナーとして経営にあたるということは難しいことではありません。例えば、退去した物件の入居者を早く決めるために、賃貸仲介会社と協力したり、専有部分の賃貸管理会社を見直したり、リフォームやリノベーションを検討したりと、物件の資産価値を高めるための工夫をすれば良いのです。

私の経験上、不動産投資でうまく行っている投資家のほぼ全ての人が、この経営の視点をもって工夫をしています。運良く優良物件を購入できた場合には、特別な経営努力をしなくてもうまくいくことがあります。ですが、毎回優良物件を購入していくことはできません。

物件購入時のエリア選定や管理会社の選定等はもちろんですが、購入した後にオーナーとして、経営者としての視点をもって運営にあたれば長期的に成功する確率が飛躍的に高まるでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　浅草駅徒歩10分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区浅草6-24-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサディアージュ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ花川戸2丁目店まで約540m
ローソン東浅草1丁目店まで約140m
ローソン浅草7丁目店まで約160m
ローソン浅草4丁目店まで約390m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約200m
セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約230m
セブンイレブン浅草店まで約370m
セブンイレブン浅草馬道店まで約110m
ココカラファイン千束通店まで約340m
マツモトキヨシ浅草二天門前店まで約620m
東武ストア東浅草1丁目店まで約270m
浅草寺病院まで約630m
台東聖天前郵便局まで約100m
浅草保健相談センターまで約640m
浅草EKIMISEまで約600m

■駐車場　　　1台
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　38台/月額220～330円
―――――――
■設　計　　　株式会社フォルム建築計画研究所
■施　工　　　ライト工業株式会社建築事業本部
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.11㎡～42.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古のワンルームマンションは、新築と比較すると利回りが良かったり、今は建築する場所がないような立地の良いエリアに建つ物件を購入できたりするメリットがあります。

しかし、全ての条件が揃っているワンルームマンションばかりではありませんので、投資の目的を明確にせず購入すると、運用の仕方が中途半端になり、メリットが薄くなる可能性があります。そのため、中古のワンルーム投資をする際は目的をはっきりして購入することが大切です。

不動産投資の収入にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類のタイプがあります。インカムゲインは家賃収入から得られる利益で、キャピタルゲインは売却益のことです。毎月入ってくるインカムゲインから経費やローンの返済を引いて残る、ストックされる資金の流れのことを総称してキャッシュフローといいます。

キャッシュフローをより多く得るためには、利回りが良いという条件だけでなく家賃も遅滞なく入ってくることや、家賃の額が低すぎないようにすることが大切です。郊外や地方の物件に目をやれば、1,000万円以下の物件が売りに出ていたりしますが、長期的に賃借人が付くのかどうかを慎重に見極めることが大切です。

また、利回りが良くても、物件価格が低すぎる場合は家賃収入が少額しか入らないため注意が必要です。建物は長期間保有すると修理や管理に費用がかかりますので、費用を支払っても資金がすぐに底をつかないように、一定額以上の家賃収入がある物件を選ぶことも大切です。

長期間保有して売却をしたい場合、売却するまでは安定した運用をすることが前提になります。長期間保有した場合、値下がりするというリスクもありますので、仮に売却の際にあまり利益がなかったとしても、それまでに得たキャッシュフローを足すと利益が出ているという状態にしておくことが大切です。

そのためには利回りが良い物件を選ぶなどして、キャッシュフローを少しでも多くストックすることが大切です。しかし、利回りが良い物件ばかりが売りに出されているとは限りませんので、利回りがあまり良くない物件を購入する場合の対策も必要です。

利回りがあまり良くない物件を購入する場合は、長期的に賃貸ニーズがある物件を購入することが大切です。入居者のニーズがあれば家賃収入が途絶える期間が短くなりますので、家賃があまり下がらず資産性を保ち続ける可能性が高くなります。

近年発売された築浅の中古ワンルームは、築古のワンルームと比較すると部屋が広く作られており、間取りもキッチンが区切られているなど、最近の一人暮らしの人のニーズに合っていますので、長期的に需要があり資産性が下がらない可能性が高くなります。

長期間保有して売却することを目的とする場合は、利回りも大切ですが、売却時に資産価値を維持できる物件を選択することが大切です。

投資用として中古マンションを購入し、しばらく賃貸を続けた後に、ゆくゆくは自分で住みたいという方もいるでしょう。賃貸経営だけを考えて購入する場合と将来的に自宅として購入する場合では、物件を選ぶ時の条件が違ってきます。賃貸経営をある程度して、その後は自宅として住むことを検討している場合は、自分が住みたい立地で検討ができるため、物件選びのイメージも湧きやすいでしょう。

賃貸経営だけを考える場合、駅からの距離や周辺環境、路線などの乗り換えが便利といった入居率に影響する条件を考慮して物件を選ぶことになります。しかし、そういった物件は人気がありますので価格帯が高くなる傾向にあります。

自分が住むことを考えている場合は、違う視点から物件を選ぶことができます。将来の売却ニーズまで考える必要がないことから、より幅広く、自分にとって現実的な価格帯の物件を検討することが可能になるでしょう。

マンション投資をする方には、年金代わりの収入を得たいという方が多くいます。しかし、年金代わりの収入を得るためにはローンを完済する必要があります。そのため仮にローンの返済期間が30年ある場合は、年金代わりの収入を得るのは投資を始めて30年後になります。

より効率的に年金代わりの収入を得るには、繰り上げ返済をすることが一つの方法になります。マンション投資には金利上昇リスクや、空室リスク、家賃下落リスクがあります。さらに中古ワンルームの場合は新築に比べて設備などの修理費用が収支を圧迫する可能性も高い傾向にあります。

長期間保有するとそのようなリスクに直面する可能性が高くなります。できるだけそのようなリスクを回避して、早めに年金代わりの収入を得るためには、資金的に余裕がある時に繰り上げ返済をすると効果的です。繰り上げ返済をすると毎月の返済額が減るだけでなく、総支払額も減るメリットがあります。

繰り上げ返済をして返済期間を短縮すると、その分完済時期が早くなりますので年金代わりの収入が発生する時期も早くなります。期間を短縮せずに月々の返済額を軽減した場合は、月々の資金に余裕ができますので、金利上昇や家賃下落、突発的に発生した修理費用などに充当する資金をより多くストックすることができ、リスクヘッジに繋がります。

このように年金代わりの収入を受け取ることが目的の場合は、安定的な運用や完済時期の早期化をすることで効率が良くなります。そのため、資金的な余裕がある場合は繰り上げ返済をして完済の時期を早くしたり、月々の返済額を減らしたりしてキャッシュフローを良くするようにしましょう。

以上のように中古ワンルーム投資をする目的によって注意する点が違います。目的を曖昧にして購入した場合、効率が薄くなる可能性がありますので、目的によって運用の仕方を変えるといった工夫をすることが大切です。

築古の物件になるほど家賃が落ちたり、入居率が悪くなったりしますので、そのようなリスクを極力軽減するために立地にはこだわって物件を探すことが大切です。以下の図は総務省統計局作成「人口集中地区境界図（平成27年）」から引用したものです。赤い色の部分が人口の集中しているエリアです。

中古ワンルームの場合は、新築と違い購入時点で入居者が付いている物件が多くなります。そのため、どのような人が住んでいるのかを事前に知ることが、あとで家賃滞納やトラブルにならないための防止策のひとつになります。

最寄り駅に入り込んでいる路線や周辺の環境によって住んでいる人の属性が違うことも考えられますので、周辺に住んでいる人なども観察するなどして、どのような人たちが住んでいるかを把握するようにしましょう。

入居者や家賃、家賃の支払い状況を知る人一つの方法として、レントロールを利用する方法があります。レントロールとは家賃や入居者の情報、家賃の支払い状況が記載してある書類になります。中には入居者の履歴も書いてあることがあり、エリアに住む人の属性や家賃の額、今住んでいる人の情報などを知ることができます。

利回りだけを追求すると、10%や20%などの中古物件もありますので、つい目が行きがちです。利回りが良い物件は、郊外に行くほど物件数が多くなる傾向があります。しかし、今は利回りが良くても、人口集中が見込めないエリアでは長期的な入居者ニーズの視点から見ると入居率が落ちる可能性が高くなります。

そのため利回りの良すぎる物件には注意が必要です。利回りが良いということは物件価格が低いということになるため、相応のリスクがある「安くしないと売れない物件」と言えるからです。そのため出口戦略の面でも、売却の際に高い評価を得にくい可能性が高くなります。

長期的に見て入居率が高いと思われる、人口の集中しているエリアを先に確認しました。都心に近いほど人口が集中していて、そのようなエリアで中古ワンルームを購入できれば安定した運用ができることが予測されます。しかし、そのような都心に建つ中古ワンルームは築古の物件でも利回りが10%を超えるケースをあまり見かけません。

都心に建築された物件は利回りが低くても入居率が高く、売却をする際にも査定価格が下がりにくい傾向にあります。このことから利回りが良いという点だけが、長期の投資に向いているわけではないということが言えます。

中古ワンルームの場合、購入後に瑕疵が見つかることがありますので、購入前に細かく確認をするようにしましょう。瑕疵とは目視では確認しにくい損壊や欠陥のことを言います。例えば水回りの損壊や空調器具の故障、収納内のカビなどが考えられます。

購入後、一定期間経過して瑕疵が判明した場合、修理代は買主が負担しなければいけません。中には修理費用が高額になるケースもありますので、購入前の瑕疵の確認はできるだけすることをおすすめします。

瑕疵の確認にはホームインスペクションという方法を使います。ホームインスペクションとはプロの住宅診断士がマンションの細かな個所までチェックして報告をするサービスのことで、通常は売買前に行います。

目に見えない部分まで確認した上で購入できますので、購入後すぐに修理代などが発生するリスクの軽減につながります。

購入後の瑕疵担保の費用は売主が支払うのではないか、と思われている方もいると思います。売主には瑕疵担保責任というものがあり、売買後も一定期間、瑕疵に対する責任があります。

しかし、一般的に期間が3ヵ月と短い上に、契約書に瑕疵担保責任を負わないことを記載すれば、実質売主の瑕疵担保責任が免責され、売買後3ヵ月以内でも瑕疵担保責任を負う必要がありません。

また、瑕疵担保責任のことで売主と交渉するのには手間暇がかかりますので、そういったことを回避する意味でも売買前にホームインスペクションを利用してクリーンな状態で購入することをおすすめします。

竣　工　2018年8月
最寄駅　浅草橋駅徒歩2分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区柳橋1-25-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサバシ3
PROUD FLAT ASAKUSABASHIⅢ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ柳橋2丁目店まで約380m
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約880m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約450m
セブンイレブン台東柳橋2丁目店まで約120m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目東店まで約520m
セブンイレブン台東蔵前2丁目店まで約760m
サンクス 浅草橋駅前店まで約120m
マツモトキヨシ浅草橋駅前店まで約220m
シモジマ浅草橋本店まで約200m
サカゼン馬喰町店まで約730m
永寿総合病院柳橋分院まで約340m
浅草橋公園まで約360m
柳北公園まで約760m
浅草橋郵便局まで約980m
両国郵便局まで約390m
東日本橋交番まで約390m
蔵前警察署まで約540m

■駐車場　　　3台（平置式）月額41,800円
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　34台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.12㎡～41.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンの借り換えとは、主に金利負担を軽減する目的で借入先の金融機関を乗り換えることになります。

たとえば、金利負担が年率3%のA銀行から融資を受けていたのを、2%のB銀行に乗り換える場合などを指します。このとき既存の金融機関の残債は、新しい金融機関からの融資資金を使って完済することになります。

不動産投資ローンの借り換えには、返済負担が軽減されるメリットがある一方、手数料や手間がかかるといったデメリットもあります。結果的に返済負担が減らず、「こんなはずではなかった」と後悔する可能性もあるため、事前に十分な調査とシミュレーションを行うことが重要です。まずはローン借り換えのメリットから見ていきましょう。

借り換えの最も大きなメリットと言えるのが、金利負担の軽減です。借り換えで金利が下がることにより、毎月の返済負担が軽くなり、総返済額も抑えられる可能性があります。

例えば、「借入額4,000万円」「金利年3%」「返済期間20年間」「元利均等返済」といった条件のローンでは、毎月の返済額は22万1,839円となります。

一方、ローンの借り換えにより金利を2%に下げると、毎月の返済額は20万2,353円となり、毎月1万9,486円、年間23万3,832円の負担減少となります。これを20年間続けた場合は、トータルで467万6,640円の差が生じることになります。

このように、金利を1%下げるだけで数百万円以上の負担が軽くなることもあるため、ローンを適切に借り換えるメリットは大きいと言えます。

不動産投資では、毎月一定のキャッシュフローを確保することが重要です。キャッシュフローとは、帳簿上導き出される利益ではなく、不動産投資における実際の現金の流れのことを言います。

キャッシュフローが不足すると突発的なトラブルなど大きな出費に対応できませんが、毎月十分なキャッシュフローを確保できれば余裕を持った賃貸経営ができるだけでなく、新たな物件を取得する資金として積み立てることも可能になります。

ローンの借り換えで金利が下がると、元本分の返済速度が上がり、残債を早く減らすことが可能になります。将来物件を売却する時点でローンの残債を減らしておけば、一括完済が容易になるため売却計画も立てやすくなります。

ローンを借り換えるためには、元々借りていたローンの残りを完済する必要があります。借り換え先から融資を受け残債を充当できれば、不動産投資ローンを完済したという実績が残ります。

ローン完済の実績ができると、将来的に別案件で他の金融機関から融資を受けようとする際に信用度が高くなります。借り換え先が大手の都市銀行となっている場合は、借り換え前よりも個人としての信用力がさらに上がることもあります。

一般的にローンを借り換える場合、借り換え元の金融機関に繰り上げ返済の手数料を支払わなければなりません。手数料の金額は金融機関や個別の契約により異なります。無料で済む場合もありますが、数万円かかることもあります。

繰り上げ返済手数料は金融機関に問い合わせることで確認することができますが、住宅ローンの融資を受ける際に銀行と交わした「金銭消費貸借契約書」でも調べられます。「借り入れから〇年以内に繰り上げ返済する場合は、〇%の手数料がかかる」との記載があれば、手数料がいくらになるかが判明するでしょう。

借り換える先の銀行等に支払う新規ローンの事務手数料です。金額は、安い場合で数万円から借入額の1%前後としているところもあります。たとえば3,000万円の借り入れで1%の事務手数料を支払う場合、30万円となります。

借り換え元の金融機関に対してローン残債を完済した後は、その金融機関が設定していた抵当権を抹消する手続きをしなければなりません。一方、借り換え先の金融機関に対しては融資の担保として新たな抵当権を設定する必要があります。

抵当権抹消と抵当権設定にかかる費用は、司法書士報酬も入れて計10～15万円程度必要になると考えておけば良いでしょう。

金利の低いローンに借り換えることができれば返済負担は軽くなりますが、金利上昇リスクが伴うことや、借り換えを判断する目安を知っておくことが大切です。

ローンの借り換えで固定金利から変動金利にする場合は特に注意が必要です。現在は低金利が長引いており、住宅ローンや不動産投資ローンの金利も低く抑えられていますが、今後も続く保証はありません。

金利はその時々の経済・景気動向や国の金利政策によって決まるため、将来の金利がどう動いていくかを現時点で予測することは困難です。そのため固定金利よりも金利の安い変動金利を選択する場合は、将来の金利上昇リスクを認識しておくことが必要です。

ローンの借り換えは主に金利負担を軽減することが目的ですが、結果的に毎月の返済負担が増える場合もあります。毎月のローン返済額は「借入額」「金利」「返済期間」「返済方法」などの設定次第で変わってくるため、たとえ金利負担が現時点より軽くなっても、返済期間の設定次第で毎月の返済額が上がるからです。

そのため借り換えをする際は、金融機関の担当者とよく相談し、自らシミュレーションすることも大切です。

金利が下がっても毎月の返済額が多くなるケースは例えば次のとおりです。同じ借入額でパターンAの金利は3％、パターンBの金利は2％ですが、毎月の返済額が多いのはパターンBとなります。

金利の高いパターンAは、毎月の返済負担は軽くなりますが、返済期間が5年長いため総返済額が多くなります。パターンAの総返済額が3,993万960円であるのに対し、パターンBは3,474万9,360円と、両者には518万1,600円の差が生じることになります。

このように、上記2つのパターンは、「毎月の返済額」と「トータルの返済額」という面でそれぞれ長所と短所があります。どちらが良いかについては、それぞれローンを利用して返済する方の個別的な事情や投資に対する考え方によって変わってきます。

ローンの借り換えを行う場合は、自分が置かれている立場や事情から、たとえば毎月の返済額を軽くするのか、それとも返済総額を軽くしたいのか、などの優先すべきポイントを検討することが大切です。

ローンの借り換えでは様々な費用がかかるため、「費用を負担してでも借り換えればメリットがある」と判断できる場合に、借り換えを行うのが目安となります。費用を払ってでも金利を下げて効果が期待できるのは、ローン残額が一定額以上あり、返済期間も一定期間以上残っている場合です。

上記の3つの条件に該当すれば、借り換えを行うメリットがあるとされていますが、無条件にメリットがあるというわけではありません。本当にメリットがあるかどうかの判断は、将来的にローンの負担がどの程度改善されるか試算した上で行うことが重要です。

「複雑な計算は苦手」と敬遠する方もいますが、インターネットで検索すれば、住宅・不動産ローンをシミュレーションできるサイトが数多くあります。借入額・金利・返済期間などの条件を入力し、返済方法を選択すれば、自動でシミュレーションしてくれます。

例えば、インターネット上で不動産投資ローンの借り換えが気軽にできる『インベース』というサービスがあります。ここでは簡単なシミュレーションを入力するだけで、借り換えによって金利や返済額をどれだけ削減できるかを把握することができ、その結果をもとに借り換え手続きの代行を申し込むことが可能です。

シミュレーションでは、設定を変えながら数種類のパターンを検証することが大切です。最終的に自分のニーズを満たし、返済負担にも耐えられる融資案を選び、それをもとに金融機関と交渉してみましょう。

事前にしっかりと準備・検討を行っておくことで、不動産投資事業やローン返済計画に対して真摯に向き合い、研究・検討を重ねている姿勢があることを金融機関に示すことができます。このような努力が、金融機関担当者の熱意を引き出すことや理解を得ること、さらに担当者からの信頼を得るという良い結果につながっていきます。

竣　工　2017年2月
最寄駅　蔵前駅徒歩4分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区浅草橋3-24-1
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ベルフェリークアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約300m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目東店まで約200m
ファミリーマート浅草橋3丁目店まで約100m
三菱UFJ銀行浅草橋支店まで約340m
くらまえ橋郵便局まで約100m
ゲオ蔵前店まで約400m
ドラッグセイムス蔵前3丁目薬局まで約480m
さくら薬局柳橋店まで約140m
同愛記念病院まで約1000m
永寿総合病院柳橋分院まで約280m
台東区役所まで約1900m
ホワイト急便浅草橋店まで約290m
ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約1500m
精華公園まで約300m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.84㎡～40.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

消費税は、国内のほぼ全ての商品・サービスの売買の際に課税され、「消費税を負担する者」と「消費税を納税する者」が異なる「間接税」となります。生産・流通の各段階で商品や製品などが販売される度にその販売価格に上乗せされ、最終的に消費者が負担しています。

消費税率は2019年2月現在、地方消費税を含め8%ですが、2019年10月1日より10%に増税される予定です。なお、対価を伴う資産の譲渡、貸付、役務（サービス）の提供が反復・継続かつ独立して行われる行為は、消費税上「事業」と定義され、規模の大小は問わず課税対象となります。そのため、個人でも投資用不動産の賃貸や売買には消費税が課税されます。

納税義務者となるのは国内で取引する「個人事業主」や「法人」、また、輸入取引の場合は「保税地域から外国貨物を引き取る者」となります。

つまり、事業を営んでいない個人が自宅を売却する際は、消費税はかかりません。ただし、投資用不動産を賃貸物件として利用している場合は事業に該当するため、個人事業主として課税対象となり、売却の際には消費税が課税されます。その場合、売主は買主に消費税を含めた価額で買主に請求し、売主が消費税を税務署に支払うことになります。

また、不動産会社の売買仲介など売却に付随するサービスを売主が受ける際は、消費税がかかることもあるため、増税の影響を受けることになります。

個人事業主などの小規模事業者の事務負担の軽減を目的とした免税の特例があります。具体的には「課税期間に係る基準期間※の課税売上高が1,000万円以下の事業者は原則としてその課税期間の納税義務が免除される」という内容です。

たとえば、駐車場や店舗などで年間売上1,000万円以下の賃貸業をしている個人事業主の場合、特例により消費税の納付が免除されます。ただし、収益物件の売却などにより1,000万円超の売上高になる場合、2年後の課税期間では課税事業者になる可能性があることに留意しましょう。

法人以外の個人が不動産を売却する際に発生する消費税について、「何が課税対象となるのか」「増税でいくら増えるのか」を見ていきます。

個人が居住している自宅や別荘を売却する際には消費税は課されませんが、収益物件の売却では建物について課税対象となります。前述したとおり、事業を営んでいない個人が自宅を売却しても消費税は生じません。

しかし、個人でも投資を目的に賃貸に出しているアパートなどを売却する際には、建物について消費税がかかります。なお土地は消費税の対象外です。

事業を営んでいない個人が不動産を売却する場合は非課税です。一方、賃貸事業を営んでいる個人が、アパートを7千万円で売却した場合、建物部分の価格を1千万円とすると、消費税の「増税前」と「増税後」の違いは次の通りです。

増税後は20万円負担が増えることになります。この20万円分は物件価額に上乗せされ、買主が負担します。売主は直接消費増税の影響を受けるわけではありませんが、増額分だけ物件価格を高くしなくてはならないため、そのぶん売却しにくくなる可能性があります。よって売主も間接的に税負担を負うと考えて良いでしょう。

事業を営んでいない個人が自宅を売却する際でも、建物以外の以下のような費用については消費税がかかることがあります。

不動産を売却する際、不動産会社に依頼すれば仲介手数料を支払うことになり、仲介手数料には消費税が生じるため増税の影響を受けます。仲介手数料は、下表のように上限が定められていますが、相場としてほぼ上限の金額となる傾向が見られます。

住宅ローンなどの返済が完了していない不動産を売却する場合、ローンを完済する必要があり、繰上返済に伴う手数料を金融機関に支払わなければなりません。繰上返済手数料は消費税の対象となるため、増税の影響を受けます。

全部返済する場合の繰上返済手数料の金額は、金融機関や手続方法によって異なりますが、たとえばみずほ銀行や三菱UFJ銀行の窓口では32,400円かかります。

住宅ローンの利用で抵当権が設定されている自宅を売却するには、抵当権の抹消登記が必要となり、その手続きを司法書士に依頼すれば手数料がかかります。司法書士への報酬も消費税の対象となるため、増税の影響を受けます。

抵当権抹消登記にかかる司法書士の手数料は1〜2万円となり、増税後では2万円×0.02＝400円程度の負担増となります。

建物ではなく土地である駐車場を売却する場合、個人でも消費税が課されることもあり、その場合は増税の影響を受けることになります。

土地は原則として消費税の対象ではありませんが、駐車場でも「駐車している車両を管理している」「駐車設備などを設置している」などの管理・整備をしている場合は、消費税の課税対象となります。

地面整備や区画設置等をしている駐車場は消費税の対象となりますが、駐車区画をしていない単純な青空駐車場などの場合、消費税はかかりません。ただし、売却する駐車場が消費税の課税対象となるかどうかは、税務署や税理士等に相談したほうが確実です。

現在住んでいる自宅を売却して新しい住居を購入する場合、増税でどのような影響を受けるかを確認しましょう。

新しい住居を購入する場合は、販売者は通常事業者となるため消費税が課税され、買主が負担しなければなりません。また、不動産会社に支払う仲介手数料にも課税されます。

たとえば、土地代3千万円、建物代1千万円の計4千万円の新築戸建てを購入する場合、消費税の増税により1千万円×（0.1－0.08）＝20万円の負担増になります。

また、買い替えによる新築物件の購入について不動産会社に仲介を依頼した場合、増税前後で以下のような負担増となります。

中古物件も新築物件と同様に増税の影響を受けますが、建物の価格が新築に比べ低くなるため、負担は若干軽減されます。

たとえば土地代3千万円、建物代3百万円の計3.3千万円の中古戸建てを購入する場合、増税後は300万円×（0.1－0.08）＝6万円の負担増になります。

個人が自宅を売却する場合、消費税は課税されませんが、消費増税前の駆け込み購入などが加速すれば増税後の不動産市況の停滞が懸念されます。言い換えれば、増税後、自宅などの不動産が売れにくい状況になる恐れもあります。

経済全般の動向や金融市場の状況などによって不動産市況は変わってきますが、消費税増税の影響が出るかどうかは不確定です。そのため不動産の売却を考えている方は、負担の少ない増税前に売却することも検討しておくと良いでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　蔵前駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都台東区浅草橋3-3-3
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1K／1R／1DK／1LDK住居対象
■キャンペーンＢ／適用可

■2LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンプログレクラマエプレミア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東浅草橋3丁目店まで約220m
ミニストップ浅草橋1丁目店まで約300m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約90m
朝日信用金庫浅草橋支店まで約60m
シモジマ浅草橋本店まで約350m
永寿総合病院柳橋分院まで約350m
三井記念病院まで約850m
浅草橋郵便局まで約650m
鳥越神社まで約180m
台東区立柳北公園まで約400m
台東区立浅草橋保育園まで約260m
台東区立台東育英小学校まで約500m
東京都立忍岡高等学校まで約300m

■駐車場　　　(機械式9台・平置式1台)月額38,800円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　95台/月額2,200円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.30㎡～56.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

仲介は不動産会社が売主と買主の間に立ち不動産取引の仲介をする売却方法です。売主に仲介を依頼された不動産会社は募集広告を出し買主を募集します。仲介を依頼する際に、売主は仲介する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の契約方法があります。

仲介では後述の買取に比べ売却価格を高く設定できるメリットがありますが、募集広告を出して買い主からの問い合わせを待つため、長期間売却できないケースもあり、急いで売却をしたい方にとっては売却できない期間が続きかねないことがデメリットになります。

不動産会社が直接物件を買い取る方法を買取と言います。買取の際は重要事項説明書と売買契約書を作成する必要があります。

買取価格は一般的に仲介で売却する際の価格より20%から30%は安くなります。しかし、査定後すぐに買い取ってくれる不動産会社もありますので、現金化を急いでいる方にはその点がメリットになります。

買取では不動産会社と売買契約を締結し、引き渡しが済めば売却は完了します。一方、仲介の場合は不動産会社に依頼する段階でまず媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3種類の契約方法がありますので見てみましょう。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。不動産会社が発見した買主の中から自分で選んで契約することもできます。また、自分で親せきや知り合いなどから買主を探してきた場合、不動産会社を通さずに契約することもできます。

売主は専任媒介契約をした1社にしか仲介を依頼することができません。買主が自分で探してきた買主とは不動産会社を通さずに契約することができます。依頼を受けた不動産会社には定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ物件情報を登録する義務が発生します。

専任媒介契約と同じように1社にしか仲介を依頼することができません。また、売主が自分で探してきた買主との契約も、依頼した不動産会社を仲介して行わなければいけません。専任媒介契約と同じように定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ情報を登録する義務が発生します。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため幅広く募集ができますが、不動産会社としては他の不動産会社で仲介が決まった場合は営業活動が無駄になりますので、優先順位が落ちる可能性があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社だけにしか依頼を行いませんので募集範囲が狭くなりますが、不動産会社としては営業活動が無駄になる可能性がありませんし、販売活動を報告しなければならない縛りもあります。そのため販売活動を積極的に行ってくれる可能性があります。

どの契約方法にするかは、個別の対応になってきますので、事前に各契約の特徴と良し悪しを把握した上で決めることが大切です。以下に契約方法の特徴を表にしたものを記載いたしますので確認しましょう。

不動産会社が募集広告を出したことで買主が決まり、売買を行う際には、売買契約書と重要事項説明書を作成します。それぞれどのようなものかを見てみましょう。

売買契約書には、売主がどのような物件を買主に売却し、仲介した不動産会社がどこであるか、などということが謳われています。具体的には以下のようなことや、その他細かい情報などが記載されています。

重要事項説明書には、物件に関する事項や取引条件に関する事項とその他の事項の3つの内容が記載されています。不動産会社は、売買契約締結までに買主に重要事項の説明をしなければならないことが法律で定められています。

重要事項説明書は宅地建物取引士が交付し口頭で説明を行います。買主は重要事項説明書の内容の説明を受け売買を継続するか辞めるかの選択をすることになりますので、とても重要な書類になります。

不動産売買契約には様々な書類が必要になります。大きく分けると本人を確認できる書類、権利を確認できる書類、物件を確認できる書類の3パターンの書類が必要になります。

以下にマンションを売却する場合に必要な書類をまとめてみました。状況によって不要な書類もありますので、契約の際は個別に確認するようにしましょう。

重要事項説明を受け、契約書を作成しても、購入代金の支払いと登記が行われるまでは不動産売買が終わったとは言えません。

引き渡し日には、買主から売主に売買価格から手付金を引いた残金が振り込まれます。その後、一般的に売主は振り込まれた資金からローンの残債を完済します。同時に司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行い、この時点で引き渡しが完了したことになります。

引き渡し後の物件の所有権は買主にありますので、物件で何か問題が起きても基本的には買主が対応しますが、引き渡しから一定期間内の瑕疵担保責任は原則として売主が負わなければいけません。

瑕疵とは簡単には発見できない欠陥や不具合のことを言います。売主が欠陥部分に対する修繕などの責任を負わなければならない期間は契約によって定められ、一般的には引き渡し後2，3ヵ月以内となっています。主な瑕疵には給排水管の故障や漏水、騒音や臭気などが考えられます。

いざという時に慌てないように、引き渡しが終わった後でも瑕疵担保責任があるということを知っておきましょう。また、瑕疵担保責任が発生した時に支払われる保険がありますので、加入しておくことも検討しましょう。

なお、古い物件を売却する際は、瑕疵が多いことが予想され売主の負担が大きくなってしまうことから、「瑕疵担保責任を負わない」という契約内容にすることが一般的です。不動産会社と話し合い、瑕疵担保の取り扱いを事前に決めておきましょう。

竣　工　2017年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩5分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区浅草橋5-1-26
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
プレール・ドゥークアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
ライフ神田和泉町店まで約250m
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約1000m
まいばすけっと岩本町2丁目店まで約1200m
ココスナカムラ鳥越店まで約260m
ファミリーマート浅草橋二丁目店まで約170m
セブンイレブン台東浅草橋３丁目店まで約200m
ミニストップ浅草橋１丁目店まで約300m
どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約270m
薬マツモトキヨシ岩本町駅前店まで約1200m
鳥越神社前郵便局まで約170m
みずほ銀行浅草橋支店まで約380m
三菱UFJ銀行浅草橋支店まで約430m
りそな銀行秋葉原支店まで約480m
社会福祉法人三井記念病院まで約400m
上野恩賜公園まで約1700m

■駐車場　　　有（平置式）月額37,800円
■バイク置場　有/月額3,240円
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.83㎡～41.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

家を購入する、というと以前は戸建てや3LDKから4LDKくらいのマンションが多かったのですが、現在ではそうした4～5人のファミリー向けの間取りよりも狭いコンパクトマンションの需要が伸びてきています。

コンパクトマンションは、具体的にはワンルームとファミリータイプの中間くらいの広さと間取りのマンションのことを指します。広さにして30㎡から50㎡くらい、間取りは1DK、1LDK、2LDKタイプのものが多くなります。ファミリータイプのものと比較すると部屋数は減りますが、一部屋当たりの空間が広くなっているのが特徴です。

ワンルームマンションは単身用で、どちらかと言えば仕事から帰って寝るだけという使い方に向いていますが、コンパクトマンションは自宅でゆったりと一人の時間を過ごしたり、知人を招いて食事やパーティをしたりすることができる造りになっています。

ワンルームマンションは、広さや設備の仕様など単身者向けに造られていますが、コンパクトマンションは結婚しても住み続けることができるように設計されています。そのため単身でしか使えないような広さや設備ではなく、結婚しても不自由なく暮らせるように大きめの設備が備え付けられてあったり、周りにスーパーなどが併設されていたりする特徴があります。

また、郊外ではなく都心部に多く建てられているのもコンパクトマンションの特徴です。職住近接の時代の流れに合わせて、都市部での住宅開発の際にマンションや学校、福祉施設などが併設されることも増えてきています。

このような条件を揃えたコンパクトマンションなら、これから結婚を控えていても住み続けられますし、都心の立地の良い場所であれば、通勤にも不自由がなくシングル女性には条件の合ったマンションと言えるでしょう。

都心で暮らすとどうしても家賃が高くなります。コンパクトマンションを購入した場合、同じようなタイプの部屋の家賃と比較して、毎月の支払額はどれくらいになるのでしょうか。

まずは都心で暮らした場合の家賃相場を見てみましょう。今回は東京都新宿区をサンプルとして、不動産・住宅情報サイトで賃貸及び売却マンションの相場調査に基づいたシミュレーションを行いました。

ローンはボーナス払いで組んだ場合で試算していますが、この条件の場合、均等払いにしても月々の支払いは家賃より安くなります。もちろん実際に住宅ローンを借りる場合は金利や返済期間などの条件により返済額が変わるため、事前に必ず計算を行うことが必要になります。

また、購入の場合は上記返済額に加え、毎月15,000円～20,000円程度の管理費・修繕積立金の支出や固定資産税等の支払いが発生することになりますので留意しておきましょう。これらの条件を加味したうえで、賃貸より毎月の支払い額が安くなるかどうかを計算することができます。

賃貸で暮らす場合と、マンションを購入して住む場合ではそれぞれにメリット、デメリットがありますが、月々の支払額だけを見ると購入した方が毎月の支払い額を安く抑えられる可能性もあります。また将来住まなくなった際には売却できることも考えると、マンションを所有するメリットもあるということがお分かりいただけるのではないでしょうか。

コンパクトマンションは間取りや設備、立地などの条件においてメリットがあることがわかりました。では、女性のマンション購入に対する意識はどれくらい高まっているのでしょうか。以下のグラフを見てみましょう。これはリクルート住まいカンパニー社が2017年10月に公開した、マンション購入に関する相談者のうち女性単身者の割合を示すものです。

30歳前後の女性がマンション購入を考える際は、やはり結婚した時のことを想定されるのではないでしょうか。ワンルームマンションだと2人暮らしには狭く不便ですし、結婚前にファミリーマンションで一人暮らしをするには広すぎます。

その点、コンパクトマンションは30㎡から50㎡の広さで1LDKか2LDKといった間取りが中心になりますので、一人暮らしでも、結婚して二人暮らしになっても問題なく暮らすことができます。結婚をしてもしなくても住み続けることができる点が、コンパクトマンションのメリットと言えるでしょう。

コンパクトマンションは都心に多く建てられていることには触れました。会社から近い都心で暮らせば、通勤に時間はあまりかからなくなります。満員電車や長時間の通勤が原因での疲労やストレスに悩まされることもありませんし、そのぶん仕事にも集中できます。

そのような点を考慮して、会社から2駅以内や、数キロメートル以内に住めば家賃補助を出してくれる企業もあるほどです。仕事をしている30代女性にとって、通勤時間がかからないというのは精神的にも身体的にも負担を減らすことができる点で、大きなメリットになります。

女性の一人暮らしだと、マンションのセキュリティや部屋の設備も気になる点だと思います。

コンパクトマンションは部屋数が少ない代わりに、空間や一部屋当たりの面積が広めにとってあるのが特徴です。そのため狭い部屋だと入りきらないウォークインクローゼットや、独立洗面台を導入できるなど、単身者の女性にとって必要と思われる設備が装備できているという魅力があります。

通勤時間が少ない分、平日でも夕方から習い事や、同僚と食事に行くことができる点もシングル女性にとっては魅力的なのではないでしょうか。仕事でのキャリアアップのために習い事をする方もいらっしゃるでしょう。住居が会社から遠いと平日になかなか時間が取れず、土日にしかできないというケースも少なくありません。

仕事をしながら習い事をするとなると、平日の夕方に時間が取れるのはとても有難いことでしょう。都心で駅から10分以内の場所であれば、平日に習い事へ行くにも便利だと言えます。

さらに、コンパクトマンションはワンルームと違い寝室とリビングが分かれていますので、部屋に友人を呼んで楽しむことにも向いています。コンパクトマンションに住むことで、仕事が充実するだけでなくプライベートも楽しむことができるというメリットがあるのです。

家賃を払って賃貸物件に住んでいるのと異なりマンションを購入した場合は、ローンの返済が終われば無借金の不動産が残ります。ローンの返済を終えることで資産の形成に繋がります。

以下の表を見てみましょう。上記で家賃とローンの返済を比較した際の東京都新宿区の1LDK物件の相場です。この物件の家賃13万5,900円から毎年1%ずつ下落したと仮定して試算すると、35年後は9万7,539円になります。

竣　工　2021年5月
最寄駅　入谷駅徒歩9分
総戸数　100戸

住　所　東京都台東区千束2-7-7
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■キャンペーンＥ／適用可
■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■実質フリーレント2ヶ月

■上記以外号室対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
メインステージアサクサイリヤ2

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと台東千束店まで約240m
肉のハナマサ千束店まで約290m
ファミリーマート台東吉原店まで約80m
ローソン台東病院店まで約100m
デニーズ東浅草店まで約490m
すき家台東下谷店まで約590m
ココカラファイン千束通店まで約330m
ウェルパーク薬局立川北口店まで約370m
ヤマダ電機LABI LIFE SELECT立川まで約380m
公益社団法人地域医療振興協会台東区立台東病院まで約100m
台東竜泉郵便局まで約220m
東京東信用金庫浅草支店まで約320m
富久の湯まで約470m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.95㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、賃貸不動産を経営し、家賃収入や売却により収益を得るビジネスです。株式投資やFXは変動幅が大きく「ハイリスク・ハイリターン」の投資ですが、不動産投資は初期費用が大きいものの、毎月安定した収入を得やすいことや不動産価格の変動も1年で数%程度などの特徴から「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われます。

不動産投資の主な収入は、投資用物件の家賃収入と、物件を売却する際の売却益（キャピタルゲイン）となります。長期的な家賃収入を得るためには「物件の家賃を高い水準でキープすること」、そして売却益を得るためには「良いタイミングで売却すること」が重要になります。

不動産投資の儲けは利回りで判断することができます。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、計算方法や利用される場面が違います。

収益物件を見極めるためには実質利回りで考える必要があります。実質利回りは、経費や税金、空室損などを考慮した指標であり、「表面利回り」よりも計算式が若干複雑になります。しかし、健全な経営を意識した精度の高い計算であるため、物件の収益性を判断する場合は実質利回りでの計算が欠かせません。

経費は実質利回りを算出する上で必要不可欠であるため、経費に関する知識を持っておくことも重要です。経費が発生した際には、利回りの変化を計算できるように、経費と実質利回りの関係をしっかりと理解しておきましょう。

不動産投資の経費には、大きく分けて物件に関するものと税金に関わるものがあります。例えば、物件に関するものでは「修繕費」「設備費」「減価償却費」、税金に関するものでは「固定資産税」「所得税」「消費税」などかあります。

固定資産税と都市計画税は不動産を所有していればそれに応じて課税され、所得税と住民税は収益に応じて納付します。

投資用物件の取得には不動産仲介業者に支払う手数料も発生します。仲介手数料は物件価格の3％＋6万円（＋消費税）と上限が法的に決められています。あくまでも上限が決まっているだけなので、それ以下で取引するのも可能ですが、実務では上限額で取引きされています。

たとえば首都圏は人口が集中しており、中でも東京23区は他県からの流入超過が続いているため、「空室リスクを抑制できる」などのメリットがあります。なお、入居者の入れ替わりが頻繁であるため、「物件の原状回復等の経費負担が大きくなる」などのデメリットがあります。

一方、地方の投資用物件は物件を安く入手でき、ローン負担も抑えられるメリットはありますが、人口が少ないことや将来的に増える見込みも少ないため空室リスクは首都圏よりも高く、投下資本を回収できない可能性が高いというデメリットがあります。

今後の日本の人口動態を考慮すれば、特に初めて不動産投資を行う方などは首都圏や23区の物件を検討するのが良いでしょう。

物件は基本的に新築のほうが人気がありますが、価格が高くなります。一方、中古の場合は人気で劣るものの、価格が安いというメリットがあります。

物件の人気とローン負担のバランスを考えた場合、中古は利回りが高いのは魅力的ですが、空室リスクは高く、大規模修繕が必要になる可能性も高いなど総合的に判断する必要があります。

なお、新築物件が中古扱いになるのは、物件に短い期間でも人が住んだ時点で中古になります。このほか築年数のチェックも大切です。

区分マンションは購入価格が比較的安く、管理がしやすいことから、不動産投資の初心者に向いている投資といえるでしょう。ただ、取得や管理にリスクが少ない反面、大きな収益があまり狙えないのがデメリットになります。

一棟マンションは部屋数が多くなるため、収益が大きくなります。ただ、一棟マンションの場合は、共用スペースの管理やエレベーターなどの施設管理も必要になるため、区分マンションに比べれば不動産管理の難易度が上がります。もちろん初期費用も高額になります。

空室が発生すると家賃収入が減る、もしくは無くなるため、収益率が下がります。しかし、固定資産税などの税金は支払い続けなければなりません。

特に区分マンションを複数戸所有していない場合、空室が出れば家賃収入はゼロになってしまうので、急いで次の入居者を探す必要があります。

しかし、マンションは空室が埋まるまでに期間を要する場合があります。最悪、長期間に渡って家賃収入が無い状態が続く可能性もあるため、不動産経営をするうえで空室対策は最も重要な要素とされています。

空室を作らないためには需要の高い物件を選ぶ必要があります。立地では、駅徒歩10分以内、商業施設や金融機関・医療機関に近いなど生活の利便性の高い場所にする、建物の設備では、セキュリティ面を重視した物件や、水回りや収納が充実した物件、24時間ゴミ出し可能など生活面の快適性で競争力のある物件を選択することなどが挙げられます。

なお、魅力的な物件を購入しようとすると、土地の価格なども高くなるため、相応の取得費用が必要になります。入居者の呼び込みには有利にはなりますが、収益にも影響するため、ローン返済も含めた収支計画をしっかり立てる必要があります。

家賃収入は、入居者の快適な生活の対価です。家賃を高水準でキープするためには管理業務の質が重要になります。管理の質が悪くなると物件の状態も悪くなり、空室が発生したり、家賃の減額も検討する必要が出てきます。

また管理業務を不動産管理会社に委託する場合でも、管理会社の仕事ぶりをきちんとチェックすることが大切です。決して“投げっぱなし”にせず、定期的に現地を視察するなど自分の目でチェックしましょう。

不動産投資では「情報収集」が何より大切です。情報を上手く収集すれば、下記のような事業の各段階で有利に仕事を進めることができます。なお、「情報」はその真偽を確かめることも重要です。誤った情報に惑わされないように情報リテラシーを高く保つ必要があります。

情報収集の際には、情報源を一つに依存しないことが大切です。仕入れた情報が古いケースもありますし、一つの物事に対して偏った見方をしてしまっているケースもあります。

たとえば、書籍やセミナーなどで情報収集をする場合、新築マンション投資2社と中古マンション投資1社のように分散をしておくことで、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットをそれぞれ聞くことができ、新築マンションのなかでも異なるマンションブランドの強み・弱みや、異なるエリア・物件種類における投資の良し悪しを知ることができます。

不動産投資においてビジネスパートナーと良好な関係を構築することは重要です。例えば不動産屋との良好な関係を保つことで、条件のいい物件の情報を得やすくなりますし、入居希望者も積極的に紹介してくれることなどが期待できます。

また、金融機関との良好な関係も情報取集に有益です。融資では本人の信用力が判断されるため、担当者と良好な関係を長年維持することで、融資を受けやすくなることもあります。

金融機関と不動産屋の両方を味方につけることができれば、資金調達から物件選定までの各段階で、心強いサポートを受けることができます。

資金を管理する場合、キャッシュフローで計算することが大切です。キャッシュフローは、一定期間の資金の収支を意味しますが、これをしっかり把握していないと経営が危険になる場合もあります。特に不動産投資を始めたばかり段階は、キャッシュが出て行くことも多いため、細かい管理が重要になります。

最近はネット上で収支シミュレーションを簡単に行えるようになりました。計画の精度を上げるためにも積極的に利用しましょう。なお、シミュレーションは一度きりで終わらせるのではなく、上記に挙げた賃貸事業の各段階で適宜行うようにしましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区松が谷3-20-10
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ログアサクサクラシック

■近隣周辺施設情報
アトレ上野まで約1300m
かっぱ橋道具街まで約280m
浅草花やしきまで約800m
仲見世商店街まで約800m
まいばすけっと合羽橋北店まで約220m
セブンイレブン台東北上野2丁目店まで約330m
ファミリーマート台東松が谷店まで約410m
ローソンストア100北上野二丁目店まで約410m
東上野六郵便局まで約350m
ドン・キホーテ 浅草店まで約800m
ダイソーココスナカムラ入谷店まで約600m
ココスナカムラ入谷店まで約680m
ウエルシア台東入谷調剤薬局まで約650m
みずほ銀行 稲荷町支店まで約890m
三井住友銀行いなげや入谷店出張所まで約600m
いずみ歯科クリニックまで約50m
医療法人社団全仁会上野病院まで約1100m
永寿総合病院まで約1200m
上野警察署まで約980m
上野恩賜公園まで約800m
上野動物園まで約1200m
東京国立博物館まで約800m
台東区役所まで約900m

■駐車場　　　―
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　30台
―――――――
■設　計　　　株式会社AUS総合研究所
■施　工　　　株式会社三木組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.59㎡～43.29㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定額とは、不動産を査定した際に出される価格のことを言います。ただ、査定した価格でそのまま売りに出すかというとそうではありません。

査定には簡易査定と訪問査定の2段階があります。まずは不動産会社が物件情報をもとに簡易査定で価格を試算し、売主がその価格で話を進めても良いと判断した場合に、不動産会社の担当者が訪問査定を行います。訪問査定では物件の状態や周辺の環境などをチェックした上で最終的な売り出し価格を決定します。

訪問査定前の査定価格であれば、自分で調べることでおおまかに知ることができます。以下に方法をご紹介しますので、参考にしてみましょう。

インターネット上には不動産情報サイトが数多く存在しますので、そういったサイトを利用して自分が所有する物件と同じエリアや築年数、駅からの距離などで検索して相場を調べる方法があります。

投資用物件のマンションのみ紹介しているサイトと、投資用と居住用を一緒に紹介しているサイトがあります。投資用物件の専門サイトでは価格だけでなく、利回りや周辺環境のような価格決定に関係してくる情報も記載されていますので、さらに細かな情報から査定価格を割り出すことができます。

不動産情報サイトで見られる物件の価格は実際に売りに出している価格ですので、実際に売れた価格とは異なります。実際に売れた金額を知るためには成約事例が掲載されているサイトを見ると良いでしょう。

レインズマーケットインフォーメーションというサイトでは、住所や駅からの距離、広さ、売買時期などで検索をすると、実際に取引された物件の㎡単価を調べることができるようになっています。不動産情報サイトでは売り出し価格しかわかりませんが、このサイトだと成約価格がわかりますので、より実態に近い価格を知ることができます。

自分のマンションがあるエリアの不動産会社が出しているチラシや広告を参考にするのも一つの方法です。そのようなチラシには物件名や部屋番号まで書いてあることがありますので、比較対象物件がわかりやすいというメリットがあります。

自分が所有するマンションの他の部屋が売りに出ていることもありますので、自分の物件がどのような評価を受けているのかを知ることができます。

また、定期的に不動産会社に顔を出したり、不動産会社に自分の物件情報を伝えて同じ建物の部屋が売りに出た場合に連絡をもらったりすることで、早く情報を入手することができます。不動産会社とコミュニケーションが取れ、査定の時にスムーズに話が進められるメリットもあります。

投資用不動産の査定をする際に使われている計算方法が収益還元法です。収益還元法には直接還元法とDCF法がありますが、直接還元法は一年間の純収益と還元利回りの数値のみを使って計算できますので、不動産価格の試算が初めてだという方でも試算することができます。以下が計算式です。

購入希望者が物件を内覧する時間や回数は限られていますので、決断をする際に部屋の第一印象はとても重要な要素になります。第一印象を良くするには、清潔で明るく広い空間を演出することが大切です。

壁や床がピカピカだったとしても、サッシや窓枠などを触った時に、手が汚れたりするようだと不潔なイメージを与えてしまいます。また、部屋の中が暗いとジメジメして狭いイメージを持たれてしまう可能性もあります。

掃除の際は窓枠などに埃が残っていないかなど細かくチェックし、窓のカーテンは全て開けて、できる限り光を取り込んだ状態で案内するように心がけましょう。

部屋の掃除と同時に行うのが、部屋の設備の点検です。投資用物件であれば、入居者が退去した後に原状回復作業を行っているとは思いますが、インターホンやエアコンなどの設備に故障や損壊がないか、必ず自分でもチェックするようにしましょう。

特に水回りの故障は、物件受け渡し後に発覚すると大きな問題になることもありますので、きちんと水が出るか、水漏れはないかなどしっかり確認するようにしましょう。故障や損壊だけでなく、カビや臭いがないかも確認することが大切です。

内覧では部屋用のスリッパでベランダに出るケースが多く見受けられますが、できればベランダ用のスリッパも準備しておくと良いでしょう。ベランダを歩いた際にスリッパの裏に付着した砂などで、室内の床に傷を付けないようにするためです。

また、スリッパを風雨などで汚さないように、ベランダに置きっぱなしにせずに、ビニールなどに入れて収納しておくようにしましょう。

こういった気遣いは部屋を汚さないためだけではなく、購入希望者に物件を丁寧に扱っていることをアピールするためでもあります。こうすることで、希望者が隠れた欠陥などを不安視する気持ちが薄れ、購入を決断してもらいやすくなります。

これまで、内覧前に準備しておくことについて触れました。次に内覧時の売主の対応について見てみたいと思います。

せっかく部屋をきれいに掃除していても、売主の服装がだらしなかったり、髪の毛がぼさぼさだったりすると、買主は売主に対して不信感を抱き、部屋のイメージまで悪くなってしまいます。そのため内覧時には、普段着でも構いませんが清潔できれいな身なりをするように心がけましょう。

また服装だけでなく、笑顔で接することもイメージを良くするには大切なことです。

内覧の際は買主にとって不利になるような情報でも正直に話すことが大切です。正直に話すことで、購入まで至らないことも考えられますが、正直に話さずに購入まで至ったとしても後々トラブルになり、損害賠償を請求される可能性もあります。

また、今回の購入希望者の購入意思が薄いことが早くわかれば、次の募集に力を入れることもできます。不利な情報でも全て正直に話すことが、早期に購入するかしないかの決断をしてもらうポイントでもあります。

内覧時に購入する理由を聞くことで、すぐに購入を検討しているのか、あるいは参考程度に見ているだけなのかを把握できることがあります。質問の返答次第で、積極的に購入に向けた話し合いを行うのか、早めに切り上げるのかを判断することが可能になります。

しかし、内覧時にあまり多くの質問を投げかけるのも、購入を急かしていると思われる可能性がありますので、買主の反応を見ながら適度に質問することが大切です。

購入希望者が値引きの交渉をしてきた場合は、他の物件と比較して迷っていたり、購入したいと思っていても予算が限られていたりする可能性があります。そういった人が値引きの交渉をしてくる場合は、購入を前向きに検討していることが多いので、なるべく早く回答することが大切です。そのためには事前に値引できる額を決めておくということも必要です。

しかし、購入してもらうことを急ぐあまりに値引をしすぎても、せっかく得られる利益が得られない、ということにもなりかねません。また、値引きをする際は、値引きをしたらすぐに購入を決断してもらえるのかなどもヒアリングして決めることが必要となってきます。

適切な値引額を決めたり、購入希望者と交渉したりといったことは慣れていない方だと難しいかもしれませんので、不動産会社の担当者と相談して行うようにしましょう。