竣　工　2019年10月
最寄駅　大塚駅徒歩5分
総戸数　71戸

住　所　東京都豊島区南大塚2-33-6
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ライトハウスオオツカ

■近隣周辺施設情報
アトレヴィ大塚まで約450m
シマダヤ大塚店まで約560m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約450m
ファミリーマート豊島南大塚1丁目店まで約330m
ファミリーマート南大塚店まで約140m
キッチンオリジン大塚店まで約200m
くすりの福太郎大塚南口店まで約260m
マルエツプチ新大塚店まで約470m
ドン・キホーテピカソ大塚北口駅前店まで約530m
タリーズコーヒー大塚店まで約350m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.79㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年2月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　18戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-51-17
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
クレストコートオオツカⅡ

■近隣周辺施設情報
シマダヤ大塚店まで約420m
ミニストップ新大塚店まで約860m
総合病院一心病院まで約350m
巣鴨公園まで約430m
日高屋大塚南口店まで約170m
コメダ珈琲店大塚南口店まで約360m
ローソンストア100南大塚店まで約310m
アトレヴィ大塚まで約300m
吉野家大塚店まで約170m
バーガーキング大塚駅南口店まで約190m

■駐車場　　　─
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社秀コーポレーション
■施　工　　　中央建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（32.00㎡～33.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　千川駅徒歩9分
総戸数　48戸

住　所　東京都豊島区千早3-27-14
概　要　地上3階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／フリーレント実質3ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
トシマチハヤレジデンス

■近隣周辺施設情報
アイテラス落合南長崎まで約1270m
ファッションセンターしまむら椎名町店まで約1480m
ドン・キホーテ北池袋店まで約2390m
マルイまで約2290m
エチカ池袋まで約2230m
アコレ千川店まで約560m
東長崎東急ストアまで約590m
ライフ千川駅前店まで約750m
ビッグ・エー豊島長崎店まで約1210m
サミットストア東長崎店まで約530m

■駐車場　　　有
■バイク置場　─
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.30㎡～28.35㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資におけるバランスシートの重要性をみる前に、バランスシートとはどのようなものなのかについて解説します。決算書におけるバランスシートの位置づけと、不動産投資におけるバランスシートの具体例をみてみましょう。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、資金調達、投資活動、営業活動の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であると言えます。

バランスシートの例バランスシートは、図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。

例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。例えば、ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債＋純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

不動産投資の運営がバランスシートに与える影響をみるために、上述の不動産投資を1年運営した場合のバランスシートをみてみましょう。

不動産投資のバランスシート例1年間のキャッシュフローが200万、ローンの元金返済額が100万円、建物の減価償却は20年で100万円とします。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債＋純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産（自己資本、元入金）の割合が重要なポイントとなります。

物件取得当初は、自己資本の部分は購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるといえるでしょう。

また、購入後も不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要な視点となります。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用後のバランスシート」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費＋借入金元金返済」がプラスである必要があります。

減価償却費が借入金の元金返済額よりも大きいと、バランスシート上は債務超過になっている可能性もあるので注意しましょう。

自己資本の割合が不十分である場合、これを改善していくための対策として「利益を積み上げる」、「繰上げ返済をする」、「物件を売却する」という3つの方法があります。自己資本の割合に与える影響と併せてみてみましょう。

利益が積み上がると、その分が自己資本となり、自己資本の割合が増加していきます。物件購入にあたって自己資金を多く入れたケースと同様になり、バランスシートは改善することになります。

ただし、キャッシュフローがプラスであるだけでは、利益が出ているとはいえません。損益計算書上の利益がプラスになっていることが条件になるので注意しましょう。

ただし、繰り上げ返済を行うことで不動産投資単体の自己資本割合は改善しますが、自己資金収益率を低下させます。投資効率を必要以上に悪化させないように注意しましょう。

このように、バランスシートを見る時は一つの側面だけでなく複数の視点から多角的に判断をすることが大切なポイントとなってきます。

なお、他の金融機関のより良い条件の不動産投資ローンに借り換える場合は、その時点では自己資本割合には影響しません。このケースでは、借り換えによる返済条件の変更によって、それ以降のキャッシュフローが好転し、利益が積み増しされて自己資本割合が増加する可能性が生じます。

帳簿上の土地・建物の価格以上の価格で物件を売却することによって、売却益が生じることになり、自己資本割合が改善します。

売却益が生じるには、必ずしも購入時の価格よりも高い価格で売る必要はなく、建物部分については、減価償却後のその時の帳簿価格よりも高ければ売却益が生じます。

リフォームやリノベーションをおこなっている場合は、その部分についても減価償却後の価格で売却できると売却益が生じます。

中古物件のリフォームやリノベーション部分は、税務上、元の物件の残存耐用年数を加味した耐用年数を用いて減価償却されます。そのため、帳簿上は実際の経済耐用年数よりも早く償却され、売却時にはまだ市場価値が残っており、売却益が生じることも少なくありません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　巣鴨駅徒歩2分
総戸数　34戸

住　所　東京都豊島区巣鴨1-10-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
アークマークスガモステーションツー

■近隣周辺施設情報
サミットストア 巣鴨店まで約50m
西友 巣鴨店まで約450m
巣一商店会まで約160m
アトレヴィ巣鴨まで約250m
巣鴨駅前商店街まで約340m
女子栄養大学・駒込校舎まで約1030m
豊島区立 仰高小学校まで約680m
ぬくもりのおうち保育園まで約280m
東洋大学　白山キャンパスまで約1430m
アブアブ・赤札堂根津店まで約3120m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエティープラス
■施　工　　　株式会社アセット建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.72㎡～26.76㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産の価格推移に大きな影響を与えているのが、金融機関による不動産への融資姿勢です。マンション購入には多くの場合ローンが利用されるため、金融機関が貸し出しを積極的に行わない場合は価格下落の要因となります。この点を踏まえて、金融機関の融資の重要性について詳しく見て行きましょう。

金融機関から受けられるローンの融資年数について考えてみます。金融機関が投資用不動産での融資年数を設定するうえで重要視する指標のひとつに、物件の「残耐用年数」があります。残耐用年数は、以下の式で求めることができます。

大半の金融機関において、不動産投資ローンの融資期間はこの残耐用年数内に設定されています。融資年数が短くなることで月々のキャッシュフローがマイナスになるのであれば、売却価格を下げないと次の融資を得られない可能性が高まってしまいます。

マンションの成約築年数の推移についても見て行きましょう。下図は、東日本不動産流通機構「サマリーレポート2021年4～6月期」から抜粋した、首都圏中古マンションの成約・新規登録築年数の推移を表したグラフです。

こちらのグラフを見ると新規登録のマンションの平均築年数よりも、成約したマンションの平均築年数の方が3～4年ほど新しいことが分かります。2018年～2021年の間で、成約築年数は増加傾向にあるものの、新規登録の築年数の増加スピードよりも緩やかであることから、築年数がマンション売却の成約に与える影響は未だ大きいことが推察されます。

融資を得られないマンションを購入するには現金買いがメインとなり、大幅な価格下落の要因となります。投資用マンションを売却する際は、次の購入者の融資事情についても考慮し、売却のタイミングを検討することも重要なポイントと言えるでしょう。

2021年7月時点、金融機関の貸し出し金利は非常に低い水準に設定されています。この背景としては、2012年12月26日に始まった第2次安倍政権において実施されたアベノミクスにおいて、金融緩和が行われ、以降、金融機関が積極的に融資を行うようになったことが主な要因です。

この流れから2016年1月にはマイナス金利政策による更なる金融緩和が実施され、低金利での貸し出しが行われた経緯があります。下図は日本銀行が発表している貸出約定平均金利の2010年1月～2021年1月までの推移をグラフ化したものです。

2010年1月から2021年1月までの間、貸出金利が下落傾向にあることが分かります。量的緩和政策が不動産へ与えた影響は大きく、貸出金利が低水準であるほど住宅ローンや不動産投資ローンの金利も下がり、マンション価格の上昇につながりました。

同期間のマンション価格の推移についても確認してみましょう。下図は国土交通省が発表している不動産価格指数の推移です。

上図の不動産価格指数は2010年の平均価格を100とした時の価格推移を表しており、低金利の状況が続く中、堅調なマンション価格の上昇を続けています。

このような低金利の状況が続く間にマンション売却を検討する、ということが一つの判断のポイントと言えるでしょう。金融緩和がいつまで続くのか、インフレ率なども考慮しながら推察していくことも重要です。

投資用マンションを購入検討する人の多くは実需目的ではなく、運用益を狙う投資目的で不動産を探しています。そのためターゲットとなる買主は不動産投資家か買取再販を行う不動産会社です。

不動産投資家や不動産会社は不動産情報を収集しながら複数の物件を比較しているため、収益面やリスクの観点から購入するメリットが薄いマンションの場合、高値売却が難しくなってきます。

投資用マンションを高く売却するには「購入を検討する不動産投資家にメリットがあるかどうか」という視点が重要となります。この点を踏まえて、投資用マンションを高値売却するためのコツについて見ていましょう。

空室率の高い投資用マンションは、収益性の低下が懸念されてしまい高値売却が難しくなってきます。空室の要因にはいくつかありますが、主に考えられるのは下記の3点です。

周辺相場よりも高い家賃設定をしていると、空室率が上昇していきます。しかし、安易に家賃を下げてしまうと収益性が大きく低下してしまい、売却価格の低下を招きます。その他の対策を取ったあとに、慎重に検討するのが良いでしょう。

例えば、設備が劣化していたり壁紙などに傷みが見られる場合、内見を行った入居検討者の印象が悪くなります。このような場合、管理会社を通して設備の変更を行うか、変更した場合の修繕費が売却価格に上乗せできるかどうか、検討してみましょう。

その他、管理会社が入居付けに積極的でないケースもあります。管理会社ともコミュニケーションを取りつつ、空室の要因は何か、入居率の改善方法がないか、相談をしてみると良いでしょう。

中古マンションの売却では、修繕履歴などの資料が少ないと売却価格に悪い影響を与えます。不透明な情報が増えるほど購入のリスクが上がり、買主側の買い控えにつながるためです。

長期修繕計画と修繕履歴・修繕積立金残高が大きく相違していなければ、適切に管理されているマンションとみなされやすいでしょう。その他、長期修繕計画が適切な頻度とタイミングで更新されているかどうかも重要です。

ただし、修繕計画がうまく機能しておらず修繕積立金が不足しそうである場合でも隠さずに買主に伝えることが大切です。その他、マンションに欠陥がある場合は、後の契約不適合責任を回避するためにも、必ず買主や不動産仲介会社へ伝えるようにしましょう。

明確にマンションのメリット・デメリットを買主に伝えることで、買主側にも適切な投資判断をしてもらいやすくなります。マンションの状態が分かる資料をできるだけ揃え、相手方に伝えて行きましょう。

不動産会社へマンション査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社へ依頼しましょう。1社だけでは査定価格や査定の根拠、担当者の対応力などを比較することができず、不動産会社の言うことが適切であるかどうかの判断が難しくなるためです。

不動産一括査定サイトを活用すると、複数の不動産会社へ効率的に問い合わせすることができます。現在で15年目の老舗サイトである「リガイド」では、収益不動産の売却に強みを持った不動産会社が多く提携しており、同時に10社の査定結果を比較することが可能です。

その他、下記は悪徳な不動産会社の排除を積極的に行っており、収益不動産の査定に適した不動産一括査定サイトの一覧です。不動産査定を依頼する際はご参考下さい。

竣　工　2014年7月
最寄駅　向原駅徒歩3分
総戸数　22戸

住　所　東京都豊島区南大塚3-21-4
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ゼットエックスミナミオオツカ
ZX　ｍｉｎａｍｉ－Ｏｔｓｕｋａ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約70m
スーパーシマダヤ大塚店まで約150m
ローソンストア100東池袋2丁目店まで約140m
ファミリーマート南大塚三丁目店まで約160m
セブンイレブン東池袋2丁目店まで約200m
くすりの福太郎大塚南口店まで約220m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約390m
マツモトキヨシ新大塚駅前店まで約390m
ゲオ大塚駅南口店まで約330m
岡本病院まで約220m
群馬銀行池袋支店まで約240m
三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約260m
りそな銀行大塚出張所まで約260m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（23.28㎡～30.17㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2019年3月
最寄駅　大塚駅徒歩5分
総戸数　32戸

住　所　東京都豊島区北大塚3-21-13
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スカイコートグランデオオツカ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート北大塚2丁目店まで約170m
セブンイレブン豊島北大塚3丁目店まで約210m
フレッシュフーズ伊勢伊まで約160m
まいばすけっと向原駅北店まで約240m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約290m
よしや大塚店まで約400m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約290m
ココカラファイン大塚店まで約340m
アトレヴィ大塚まで約380m
大塚駅前郵便局まで約370m
巣鴨警察署大塚駅前交番まで約410m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.22㎡～25.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2009年11月
最寄駅　駒込駅徒歩2分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区駒込3-23-13
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシスコマゴメ
Park Axis 駒込

■近隣周辺施設情報
エネルギースーパーたじま駒込店まで約190m
マルエツプチ駒込店まで約390m
サカガミ駒込店まで約440m
西友巣鴨店まで約890m
ファミリーマート駒込本郷通り店まで約30m
サンクス駒込駅北店まで約260m
ローソン駒込1丁目まで約660m
どらっぐぱぱす駒込店まで約350m
西ヶ原病院まで約980m
駒込警察署まで約900m
マクドナルド駒込駅南口店まで約440m
滝野川公園まで約1040m
豊島区立駒込小学校まで約350m
豊島区立仰高小学校まで約890m
区立駒込中学校まで約570m
女子栄養大学・駒込校舎まで約100m

■駐車場　　　4台
■バイク置場　10台
■駐輪場　　　30台
―――――――
■設　計　　　株式会社本間組建築事務所
■施　工　　　株式会社本間組 東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（24.53㎡～52.62㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　大塚駅徒歩5分
総戸数　78戸

住　所　東京都豊島区北大塚1-34-9
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ズームオオツカ
ZOOM大塚

■近隣周辺施設情報
豊島区立清和小学校まで約530m
豊島区立巣鴨小学校まで約580m
豊島区立西巣鴨中学校まで約380m
私立巣鴨中学校まで約830m
ファミリーマート大塚駅前店まで約10m
セブンイレブン豊島南大塚1丁目店まで約100m
デリドアトレヴィ大塚駅店まで約120m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約120m
総合病院一心病院まで約110m
東京都立大塚病院まで約750m
アップルナースリーまで約60m
巣鴨公園まで約240m
南大塚二丁目児童遊園まで約320m
MAXクリーニング大塚駅前店まで約90m
みずほ銀行大塚支店まで約110m
三菱UFJ銀行大塚支店まで約140m
三菱UFJ銀行巣鴨支店まで約150m
巣鴨警察署まで約210m
豊島区立巣鴨図書館まで約380m
豊島南大塚郵便局まで約340m
大塚駅前郵便局まで約190m
アップルナースリー大塚園まで約60m
大塚りとるぱんぷきんずまで約120m
南大塚保育園まで約290m
いきなりステーキ大塚店まで約50m
吉野家大塚店まで約60m
中華食堂日高屋大塚南口店まで約60m
私立十文字中学校まで約380m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約190m
ココカラファイン大塚店まで約190m
くすりの福太郎大塚南口店まで約230m
ゲオ大塚駅南口店まで約170m
ミニストップ北大塚1丁目店まで約120m
成城石井アトレヴィ大塚店まで約110m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約150m
アトレヴィ大塚まで約110m
靴下屋アトレヴィ大塚店まで約110m
ユニクロアトレヴィ大塚店まで約120m

■駐車場　　　5台/月額29,700円
■バイク置場　1台/月額1,100円
■駐輪場　　　56台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社DAN総合設計
■施　工　　　株式会社福田組東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～65.46㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

相続人が行方不明である、または相続人のうち1人が行方不明である場合に不動産相続を行う際には「不在者財産管理人選任」により、行方不明者の財産管理者を選任する手続きを行う方法が検討できます。

民法第25条では「従来の住所又は居所を去った者が財産の管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。」と規定されています。

相続人であるものの、住民票に記載されている住所を去り戻る見込みのない者に財産管理人がいない場合には家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる事が可能です。

不在者財産管理人を選任することにより、不在者に代わり遺産分割や不動産の売却などを行うことができます。

なお、財産管理人が財産を不正に利用した場合には、財産管理人を改任され、損害賠償請求・業務上横領などの罪で民事・刑事責任を問われることがあります。

不在者の配偶者や相続人、受遺者など法律上で利害関係がある方が家庭裁判所に申し立てることが可能です。

生死が7年間明らかでないとき、又は戦争・船舶の沈没・震災など事故や危機に遭い、生死が1年間明らかでない場合に失踪宣告を行います。

不在者財産管理人選任は不在者の代わりに財産管理人が選ばれ相続を行うことができますが、失踪宣告では不在者が「亡くなった者」としてみなされ、行方不明者以外の相続人が相続を行う流れとなります。

不在者と連絡がつかなくなってから7年間経過している事も相違点となりますが、必ずしも7年経過するのを待つ必要はなく、7年経過した後に必ず失踪宣告をしなくてはならないということでもありません。

「不在者財産管理人選任」の申し立てを行う事で不在者に代わって財産を管理する人を選び、遺産分割を進める事は可能です。

帰来時弁済とは、不在者には法定相続分を下回る財産を相続させ、他の相続人が「法定相続分から実際に相続させた価額を差し引いた金額」を預かり、不在者が戻ってきたときに代償金として支払う遺産分割の方法です。

帰来時弁済は、一定の要件を満たした場合に裁判所から認可されることで利用できます。例えば相続財産を預かる相続人に代償金を支払う資金力がある場合や、相続財産が高額ではないケースなどが挙げられます。

帰来時弁済型の遺産分割が認められると自動的に不在者財産管理人の業務が終了するため、財産管理人の負担が大きい場合や財産管理人を選任する事が難しい時には有効な手段となります。

まずは不在者に代わり財産を管理する人を決めます。財産管理人は、不在者のために以下の業務を行います。

管理人を裁判所に申し立てた後は、不在者との関係や利害関係の有無などを考慮して適性が判断されます。

例えば、被相続人に生前お世話になった方が名乗り出た時や不在者と縁があった知人など、不在者と利害関係が無く財産管理が長期でできる方がいる場合には財産管理人として選任の申し立てができます。

ただし、財産管理が長期に渡ってしまうことで管理者の負担となってしまう可能性もあります。このような場合は、弁護士・司法書士などの専門職を選任する事も検討できるでしょう。

専門家に依頼する際には費用がかかりますが、家庭裁判所の判断で、不在者の財産から支払われることになります。他の相続人の意向や相続の状況などケースバイケースで、相続人・受遺者と話し合いながら財産管理人を決定していきましょう。

不在者の配偶者や相続人が申し立てをする際には戸籍謄本、債権者が申し立てを行う場合には賃貸借契約書・金銭消費貸借契約書の写しを提出する事になります。

不在者の住民票に記載されている住所を管轄する家庭裁判所に「家事事件」として、不在者財産管理人選任を申し立てます。申し立てる際には以下の費用が必要となります。

郵便切手の料金は、家庭裁判所に電話又は「各地の裁判所一覧」の該当する裁判所のホームページに記載されていることがあります。

なお、不在者の財産の内容を基に、家庭裁判所が「不在者の財産を管理するために必要な費用に不足が生じる可能性がある」と判断した際には、申立人が予納金を納付するケースが存在します。

申し立ては裁判所によって対応が異なりますが、郵送又は裁判所の家事事件受付窓口に行く事で手続きが可能です。

家庭裁判所の受付時間は、多くの場合平日の8：30～17時となりますが、裁判所によっては特定の曜日に時間を延長して受付を行っている所もあります。あらかじめ該当する裁判所のホームページで確認しておきましょう。

財産管理人が選任されることで、遺産分割協議・相続を行う事が出来るようになります。

財産管理人が不在者に代わり遺産分割協議を行う時、不在者の財産を処分する際には「権限外行為許可」となり家庭裁判所に別途手続きが必要となりますので注意しましょう。不在者が不動産相続を行う場合には、財産管理人が法務局で所有権移転登記の手続きを行います。

不在者財産管理人の業務が終了するのは、不在者について失踪宣告がされた、不在者の死亡が確認された、不在者の財産がなくなった時です。

よって遺産の分配・相続が終わった後も、不在者の財産管理や家庭裁判所への定期報告など財産管理人の業務は続くことになります。

場合によっては数十年に渡り財産管理人として職務を果たさなければいけなくなりますので、選任の際には管理人の負担も考慮しながら慎重に検討しましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　大塚駅徒歩6分
総戸数　34戸

住　所　東京都豊島区東池袋2-26-14
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
オルタナイケブクロイースト
ＡＬＴＥＲＮＡ池袋ＥＡＳＴ

■近隣周辺施設情報
よしや大塚店まで約550m
ファミリーマート豊島南大塚1丁目店まで約760m
大塚駅前郵便局まで約530m
みずほ銀行大塚支店まで約480m
巣鴨警察署まで約800m
まいばすけっと向原駅北店まで約140m
ファミリーマート大塚空蝉橋店まで約140m
スギ薬局東池袋店まで約300m
なか卯東池袋向原店まで約320m
豊島郵便局まで約550m
ローソンストア100東池袋2丁目店まで約100m
ゲオ大塚駅南口店まで約710m
まちの保育園東池袋まで約150m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　インタープラン一級建築士事務所
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.28㎡～25.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

抵当権とはローン契約者が返済できなくなった際、金融機関が残債を回収するために不動産を差し押さえ競売にかけられる権利を指します。

ローンを完済した時や不動産を売却する前には、必ず「抵当権抹消登記」の手続きを行いましょう。

抹消手続きを行わなかった場合、不動産を売却する時や新たに融資を申し込む際に売却できない、融資審査に通らないといったトラブルに繋がる可能性があります。

登記識別情報は、登記識別情報を記載した書面を封筒に入れ提出します。封筒には抵当権者の名前と登記の目的を記載し、登記識別情報を記載した書面が在中する旨を明記します。

登記済証は原本を提出し、登記完了後に返却されます。何らかの事情で登記識別情報又は登記済証を提出することができない場合には、申請書の理由（不通知・失効 失念・管理支障・取引円滑障害・その他）にチェックをします。

抹消登記の費用は登録免許税として、不動産1個につき1000円を支払います。土地1個と建物1個を1度に申請する場合には合計2000円です。

登録免許税は、原則として現金で納付を行いますが税額が3万円以下の場合には収入印紙を郵便局やコンビニエンスストアで購入し、印紙で納付をすることができます。

現金で納付する場合には領収書を貼り付けた用紙、収入印紙で納付する場合には収入印紙を貼り付けた用紙を、申請書と一括してつづり申請人又は代理人がつづり目に契印を行います。

申請の方法は、不動産が所在する法務局の窓口へ書類を持参する、郵送、オンラインの3つの中から選ぶ事ができます。

法務局は午前9時から午後5時15分までが開庁時間で、土日祝日は休みです。法務局で申請するとその場で必要書類の正誤や受付の可否を知る事ができますが、平日の昼間に出向く事が難しい方は郵送又はオンラインの利用を検討しましょう。

郵送の場合、申請書と必要書類を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記入し、書留郵便で送付します。申請書はA4の用紙で他の必要書類と共に左とじにしておきます。

オンライン申請の受付は平日の8時30分から21時までとなっており、17時15分を過ぎて申請情報がシステムに送信された場合は、送信日の翌日に受け付けます。

「登記・供託オンライン申請システム」で「申請用総合ソフト」をダウンロード、インストールを行います。ソフトを用いて申請書作成、書類を添付し、電子署名を行い申請します。

電子署名を行うためには「公的個人認証サービスポータルサイト」により、「電子証明書」を取得する必要があります。電子証明書を取得するためにはマイナンバーカードが必要となりますので、まだマイナンバーカードの申請を行っていない方はご注意ください。

なおオンライン申請では添付できる書類が限られており、郵送が必要となるケースがあります。

それぞれの方法で申請を行い、法務局で審査が行われおよそ10日以内に手続きは完了です。登記が終了した後は「登記事項証明書」により抵当権抹消の証明が出来ますが、証明書の取得には600円の費用を支払うことになります。返送書類がある場合には、法務局から書類が郵送されます。

抵当権抹消の手続きは、売却した代金でローンを完済する場合や、イレギュラーなケースなどでは、司法書士に依頼することを検討しましょう。

また相続により不動産を取得し、抵当権抹消と相続登記の手続きを同時に行わなければいけない時には、先に「所有権移転登記」を行う必要があります。以下、これらの注意点について詳しく解説していきます。

不動産を売却し売却した代金でローンを一括返済する場合には、売主の都合だけでなく買主の所有権移転や買主側の抵当権設定など、様々な事情が加わります。確実な手続きを行う必要があるため、原則的には司法書士に依頼することになります。

特に売主指定の司法書士がいない場合、不動産売却の仲介会社が司法書士を紹介してくれます。不動産仲介会社がまだ定まっていない場合には、複数の会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較しながら慎重に検討してみましょう。

また、自身で手続きする時間がない方や手続きが面倒な方は、金融機関から送られてきた書類を司法書士に渡し、手続きを依頼することで時間や手間を省くことができるでしょう。報酬の費用が掛かりますが、このような場合にも依頼を検討できます。

その他、古い抵当権を抹消する場合や、住所・氏名の変更がある場合などイレギュラーな事例では権利関係が煩雑となり、自身では対応できないケースもあります。このような場合も、司法書士に依頼する事で手続きが可能となる可能性が高くなります。

相続財産の中に不動産があり、抵当権が設定されているため、ローンを完済して相続する場合には、抵当権抹消手続きと相続登記を必要があります。

被相続人から相続人に所有権移転の登記を行った後、相続人が抵当権抹消の手続きを行う流れとなります。登記手続きが続くため、相続と抵当権設定の両方を受け持ってくれる司法書士を探すことを検討してみるのも良いでしょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　向原駅徒歩6分
総戸数　34戸

住　所　東京都豊島区東池袋2-24-3
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ブライズヒガシイケブクロ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約120m
ニューヤマザキデイリーストア東池袋大橋店まで約80m
スギ薬局東池袋店まで約270m
豊島郵便局まで約450m
アトレヴィ大塚まで約400m
ＧＥＯ大塚駅南口店まで約650m
ミニストップ新大塚店まで約210m
まいばすけっと文京大塚6丁目店まで約170m
東池袋五丁目児童遊園まで約40m
大塚警察署大塚六丁目交番まで約390m
東京都立大塚病院まで約850m
池袋PARCOまで約1510m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社デザイン・リーグ一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.40㎡～25.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資では、利回りが収益物件の購入判断の指標の一つになります。しかし、利回りにはいくつかの種類があり、それぞれ意味合いが異なります。

不動産投資の収益は、数％の利回りの違いによって大きく異なるため、利回りの意味の違いを適切に把握して投資判断に役立てていきましょう。

利回りとは、収益物件に投資した金額に対して得られる年間収益の割合を示す数値です。不動産投資では主に、想定利回り、表面利回り、実質利回りの3つの種類が用いられます。

想定利回りは、収益物件が満室であると想定した場合の利回りを表します。

表面利回りは、現在の入居状況に基づいて計算した場合の利回りを表します。空室がある場合は、空室部分の収益は含めません。

実質利回りは、現在の入居状況と、収益物件にかかる経費を考慮して得られる収益を計算した場合の利回りになります。

不動産業者の販売資料やサイトに掲載されている利回りは、想定利回り、もしくは表面利回りとなります。想定利回り・表面利回りは大まかに物件の収益性を比較する際に便利な指標ですが、正確な収益性を比較したい時にあまり適していません。

実際の購入判断にあたっては、売主や販売業者からランニングコストや空室率に関する資料をもらい、運用や購入にかかる経費も考慮した実質利回りを参考にするとよいでしょう。

年間経費には、ローンの返済額・利子、固定資産税等、原状回復費・修繕費、保険料、管理費などがあります。購入時経費には、登記費用、ローン手数料、登録免許税などがあります。

不動産投資における利回りの最低ラインを考えるに当たり、まずは、利回りの相場を知る必要があるでしょう。新築マンションと中古アパートの最新利回り相場をみた上で、利回りが収益物件によって異なる理由について説明していきます。

2021年4月に一般財団法人・日本不動産研究所が実施した「不動産投資家調査」によると、築5年未満の賃貸住宅一棟の取引利回りは、東京都内のワンルームで3.8％～4.0％、ファミリー向けで4.0～4.1％となっています。

東京以外の地域では、期待利回りがワンルームで4.8％～5.7％、ファミリー向けで4.9～5.8％となっています。このようなデータからすると、新築マンションの利回りは、3％～6％が相場といえるでしょう。

上記で、新築マンションと中古一棟アパートの全体的な利回り相場についてみました。ただ、利回りの相場は、建物の古さや立地する地域などによって変わってきます。

たとえば、新築と中古を比較すると、中古の利回りが高くなる傾向があります。これは、経年による家賃収入の下落率より、建物の本体価格の下落率が大きいことが背景にあります。

また、都市部と地方を比較すると、地方の方が利回りは高くなります。これは、地方と都市部の土地の価格差に比べて、家賃収入の差が小さいことが背景にあるといえるでしょう。

さらに、利回りは、投資家が期待する家賃収入の割合に反比例するという側面もあり、築年数が経過するにつれて増大する修繕や空室のリスク、あるいは、賃貸需要が弱い地方の空室リスクを反映したものとも捉えることができます。

利回りの相場が、建物の古さや立地する地域などによって変わって来るため、利回りの最低ラインは、その収益物件の築年数や地域によって変わって来るといえるでしょう。

相場から大きく乖離している利回りである場合、収益性に問題がある可能性があります。相場より低い場合のみならず、高い場合であっても、それだけリスクの高い収益物件である可能性があるため、なぜ利回りが高いのかを考えて検討するようにしましょう。

また、利回りの最低ラインは、運用時におけるキャッシュフローが黒字になるかどうか、という観点から考えてみましょう。ローン金利と収益物件の利回りの差であるイールドギャップや、自己資金に対する投資効率を表す、自己資金収益率なども、利回りと合わせて考慮すべき重要な指標になります。

さらに、利回りの最低ラインを判断する際は、利益がどれぐらい出ているかという数値だけではなく、投資目的も加味する必要があります。

投資目的が長期的な収益と資産形成にあるのであれば、利回りが低かったとしても、長期間の賃貸需要が見込める物件であればよいといえます。他方、短期的に高収益を上げることを目的とするのであれば、利回りの最低ラインは上がることになるでしょう。