竣　工　2022年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩8分
総戸数　41戸

住　所　東京都港区高輪4-3-8
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・パークワンズタカナワ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹品川店まで約880m
京急ストア品川店まで約580m
セブンイレブン品川プリンスホテル店まで約210m
ファミリーマート高輪4丁目店まで約70m
マツモトキヨシウイング高輪店まで約490m
ウィング高輪WESTまで約600m
品川プリンスホテルアネックスタワーまで約510m
せんぽ東京高輪病院まで約440m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約680m
港区立高輪台小学校まで約1350m
品川駅前郵便局まで約690m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額2,200円
■駐輪場　　　38台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社SHOW建築設計事務所
■施　工　　　村本建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.06㎡～64.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションには決まった定義はありませんが、通常は30㎡以上50㎡未満のマンションのことをコンパクトマンションと呼びます。ワンルームとファミリータイプの中間に位置し、ワンルームや1LDK、2LDKが間取りの中心になっています。

単身者や夫婦のみのDINKS世帯などがメインターゲットとなっており、2000年以降に見られるようになりました。子どもを持たずに夫婦二人だけで暮らしていく新しい家族の形が注目されたり、分譲マンションを求める単身者が増えたことなどが主な要因です。

不動産がなかなか売却できない場合、原因を探し、そのための対策を打つことが大切です。基本的な原因となりうるケースとしては、以下のような事例があります。

これらの基本的な原因をまずは見直し、改善するようにしましょう。その上でコンパクトマンションならではの個別要因によって売却が長引いている可能性について検討してみましょう。

分譲マンション購入を希望する単身者やDINKSは経済的に余裕があることが多く、新築物件と比較されやすい傾向があります。中古物件の場合は物件価格に対して100％の融資が得られないことに加え、設備の古さなどが懸念材料になることもあります。

夫婦二人のDINKS世帯が中古マンションを購入しようとした場合、主な比較対象が50㎡以上のファミリー物件となります。戸数が少ないコンパクトマンションの場合、収益性を優先していることもあり、外観や内観のデザイン、共用部分の設備などのグレードが低いことがネックになります。

一方、コンパクトマンションを収益物件として運用している場合は、ワンルームマンションに比べて価格が高い割に設定できる家賃がそれほど変わらないことも多く、この場合利回りがよくないと判断されて売却が難しくなることがあります。

所有者＝居住者が多い分譲マンションに比べて、収益物件として運用している所有者が多いマンションでは、収益性を求めるため管理費用が抑えられる傾向があります。管理費の削減に加えて所有者が管理状況をこまめに把握していない場合、共用部分の清掃やゴミ出し、駐輪場の管理など管理体制が悪くなっていることがあります。

コンパクトマンションを売却する際に検討される対策について紹介していきます。コンパクトマンションを売却するためには、コンパクトマンションのメリットを明確にし、そのメリットに合致するターゲットに適切に訴求することが大切です。

コンパクトマンションのメインターゲットとなるのは、単身者やDINKS世帯です。経済的に余裕があり、ローンも組みやすい状況にあると仮定すると、価格重視よりも快適性重視の傾向が想定されます。そのため、室内の設備グレードを上げることを検討しましょう。

時間短縮を実現する機能をはじめ、多機能な設備を導入することで物件としての付加価値を高めることができます。入居後の快適な暮らしをイメージしてもらえるように、検討してみましょう。

前の項目で紹介したのとは反対に、まったく手をかけずに売り出しをかける方法もあります。入居者自身が住みやすさを追求できるように、リノベーション向き物件として売り出すのです。

コンパクトマンションのメリットは、立地がよく、専有面積が十分にあることです。そのため新築で購入するよりもお得感があり、さらに自分たちの暮らしたいように部屋をリノベーションあるいはリフォームできるのであれば、購入希望者が現れる可能性があります。また、売主としても、想定外の費用がかからないこともメリットになります。

コンパクトマンションの主要ターゲットは単身者やDINKS世帯ですが、少子高齢化の影響で高齢者の住居問題がクローズアップされており、中でもダウンサイジングという考え方が注目されています。

一般社団法人不動産流通経営協会の「FRK調査『シニアの住宅に関する実態調査』2019.6」によると、元々は家族で3LDKや4LDKに暮らしていたが、子供が巣立ったなどで住み替えの際に住居を狭くするダウンサイジング傾向が強まっていることが指摘されています。

高齢化が進む日本では、このようなシニア層に向けた住居が増えると想定されており、需要が増加すると考えられます。これらの傾向から、下記のような対策も有効となる可能性があります。

リフォーム後に、高齢者向けの賃貸物件とすることもできます。高齢化社会が今後も続くことを考えると、賃貸物件として長く運用できる可能性があります。

不動産を売却する不動産会社には、得意な物件と不得意な物件があります。例えば、コンパクトマンションの売却の実績がない場合、ターゲット層の絞り込みがうまくいかず、売却活動がスムーズに進められないことも考えられます。不慣れな印象を受ける場合や、売却活動が長引いてしまっている場合には不動産会社を変更することも検討しましょう。

竣　工　2016年3月
最寄駅　三田駅徒歩4分
総戸数　38戸

住　所　東京都港区三田3-3-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カーサスプレンディッドミタケイダイマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝5丁目店まで約250m
ローソン港三田三丁目店まで約120m
ドラッグストアスマイル三田店まで約220m
ケーヨーデイツー三田店まで約440m
港芝五郵便局まで約270m
三井住友銀行三田通支店まで約120m
ココカラファイン三田店まで約150m
グランパークまで約1020m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約1280m
キャン・ドゥ白金店まで約1360m
ブックオフ白金台店まで約1880m
ドン・キホーテ六本木店まで約2430m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　38台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.60㎡～53.08㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新築不動産投資とは、相続などで取得した土地や新規に購入した土地に賃貸用物件を新築、または新築の賃貸用物件を購入して運用する不動産投資のことです。

相続などで所有した土地は、そのまま所有していても固定資産税が発生するだけです。賃貸用物件を新築すると、費用がかかるものの、うまく借り手が付けば長期的な家賃収入が得られるなど、土地の有効活用につながります。また、土地を新規に購入して賃貸用物件を新築する場合には、需要が期待できる土地を選んで運用を始められるため、不動産投資のリスク軽減に繋げられます。

一方で、新築の賃貸用物件を購入する場合には、新規に土地を購入して新築するよりも安く初期投資を抑えられる可能性があります。新築物件は、最新設備を有していてきれいなので、ある程度需要が期待できます。また、一般的に購入してから10年程度は修繕費がほとんど発生しないため、キャッシュフローが安定しやすいことがメリットとして挙げられるでしょう。

新築不動産投資は、相続などで取得した土地の有効活用につながる、最新設備を有していてきれいなどの理由から安定した需要が期待できる、というメリットがありました。しかし、不動産投資を始める際には自己資金だけでは足りず、銀行融資を受けながら運用するのが一般的です。

融資を受けるということは必ず返済を伴うため、想定とは異なる運用結果によって返済計画に支障が生じないようにする必要があります。返済計画に支障が生じないようにするには、新築不動産投資のよくある失敗例を把握しておくことが重要です。主な失敗例は以下の5つです。

1つ目の失敗例は、利回りが低いことによる失敗です。新築不動産投資を始める際は、新たに土地を取得して新築する、もしくは土地がセットの新築不動産を購入する必要があります。仮に相続などで取得した土地を有している場合でも、投資用物件を新築する必要があるため初期投資が大きくなってしまいます。

初期投資が大きくなるということは、そのぶん利回りが低下することを意味します。だからと言って、利回りを高めるために家賃設定を引き上げると、需要の低下につながる可能性があるので容易に変更できません。

また、利回りの低さはキャッシュフローの悪化と結びついています。購入した物件の価格や融資条件によっては、利回りの低さが原因で家賃収入だけでは返済が追い付かない場合もあります。返済が完了するまでは、給料や貯金を切り崩しながら運用するケースもあるので十分に注意しましょう。

2つ目の失敗例は需要が予測できないことによる失敗です。新築不動産投で資は、過去の運用実績がないため、契約中の想定利回りを算出できても、実際に運用した場合にどうなるのかは予測できません。

「周辺の物件が常に入居者がいる状態なので、この地域で新築不動産投資を始めても問題ない」と思っていても、たまたまその物件が人気なだけで、いざ始めても入居者が現れない可能性もあります。

中古不動産投資であれば、過去の運用実績で入居者需要がある程度予測できるだけでなく、入居者がいる状況を引き継げば、しばらくは長期的な家賃収入が期待できます。新築不動産投資を始めたのはいいものの、空室で家賃収入が全く得られないというケースもあるので注意しましょう。

また、売却価格の下落による失敗もあります。新築物件は不動産会社やデベロッパーの利益などが上乗せされているため、物件価格が高くなります。投資額が大きくなる分、利回りが低くなることについては既に触れましたが、新築物件は売却価格の下落が大きいということにも注意が必要です。

例えば、新築マンションなどは、建設したデベロッパーの利益や販売会社の広告費や人件費、修繕積立基金などの費用が上乗せされています。そのため、1年住んだだけでも、売却時には1～2割程度価格が下がると言われています。

節税効果が思ったよりも期待できなかった、ということも失敗事例として挙げられます。不動産投資の魅力の1つとしてよく挙げられる節税効果ですが、相続税に対する節税効果は期待できるものの、新築不動産投資で注意しなければならない点としては所得税の節税効果があります。

不動産投資によって得られる不動産所得は、得られた家賃収入から必要経費などを引いて算出します。その経費の中に含まれていて、大きな節税効果が期待できるのが減価償却費です。減価償却とは、築年数の経過によって生じる建物・設備の資産価値の目減りを費用として計上するものです。

しかし、新築不動産の減価償却期間は木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年となっています。木造住宅であれば、22年かけて建物部分の資産価値を経費として計上できますが、マンションなどの鉄骨鉄筋コンクリート造は47年かけるため、1年あたりの節税効果は意外と小さいので注意しましょう。

新築不動産投資では、管理する不動産会社や販売を手掛ける不動産会社からサブリース契約を勧められる場合があります。サブリース契約とは、一括借り上げとも呼ばれるもので、不動産会社などが部屋を借りて、借りた部屋を転貸することです。不動産会社などが部屋を継続して借りてくれるため、オーナーは家賃保証システムによって空室リスクを気にせず運用できるというメリットがあります。

しかし、サブリース契約では管理料として家賃収入の10～15％程度を徴収されるほか、将来的に家賃を引き下げられる可能性もあります。また、アパートなどでは、約10年に1回割高な修繕を求められて、キャッシュフローが悪化するといったケースもあるので注意しましょう。

まず、返済計画をしっかり立てておくことが必要です。銀行融資を受けることで自己資金を少なく抑えながら不動産投資を始められますが、住宅ローンと比較して不動産ローンの金利は高いため、返済総額が大きくなってしまいます。その結果、返済額が月々の家賃収入を上回ることもあるので注意が必要です。

そのような状況を防ぐには、返済総額は大きくなるものの、返済期間を長くして月々の返済負担を軽くするほか、自己資金を多く拠出して月々の返済負担を軽くするといった方法があります。返済計画をしっかり立てれば、投資額が大きくなりやすい新築不動産投資でも安定した運用に繋げられるでしょう。

また、需要が期待できる地域以外に投資しないことも重要です。不動産投資は長期的な家賃収入が期待できると言っても、それは需要が高く安定した入居率が確保できる地域に限った話で、需要が低い地域では空室リスクを高めることになります。

新築不動産投資では過去の運用実績がないため、市場調査をしっかりすることが重要です。市場調査の結果、同じような物件の需要が高い、賃貸用物件が多い、立地条件が良いなど、需要が期待できる地域である場合に限定して不動産投資を始めれば、リスクを抑えながら運用できるでしょう。

物件の購入・新築前から、売却価格の下落を想定した出口戦略を立てておくことも必要です。新築不動産は地価の上昇などがない限りは、基本的に年ごとに売却価格が下落するのが一般的です。裏を返すと、地価の下落が生じた場合には、さらに売却価格が下落するリスクが高いと言えます。

新築不動産投資では短期間の運用で売却しても利益が出ることは少ないため、地価が大幅に上昇して利益が得られない限り売却しないなど、売却価格の下落を想定しながら長期的な運用を視野に入れた出口戦略を立てておくことが重要と言えるでしょう。

節税目的の投資で後悔しないためには、節税効果の仕組みを理解しておくことが欠かせません。不動産投資は相続税に対する節税効果は期待できますが、所得税の節税効果は不動産所得の一部を抑える効果は期待できても、そこまで大きなものとは言えません。

節税効果を期待したにもかかわらず、不動産投資で収入が増えたことによって所得が多くなると、税率が以前よりも高くなる場合もあります。給与所得などの所得を合算して税率が高くならないか、事前に確認しておくことが重要と言えるでしょう。

竣　工　2007年4月
最寄駅　六本木一丁目駅徒歩2分
総戸数　71戸

住　所　東京都港区六本木3-3-10
概　要　地上18階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アパートメンツタワーロッポンギ
Apartments Tower 六本木

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ城山ヒルズ店まで約710m
まいばすけっと東麻布2丁目店まで約1030m
まいばすけっと六本木1丁目店まで約270m
肉のハナマサ赤坂店まで約520m
成城石井赤坂アークヒルズ店まで約500m
ファミリーマート六本木1丁目店まで約180m
ファミリーマート六本木3丁目店まで約80m
ローソン六本木三丁目店まで約360m
セブンイレブン六本木5丁目店まで約570m
マツモトキヨシ六本木店まで約690m
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約1040m
六本木ヒルズまで約1100m
バーニーズニューヨーク六本木店まで約1000m
赤坂サカスまで約1510m
泉ガーデンまで約400m
SALADSTOP六本木グランドタワー店まで約270m
タリーズコーヒー六本木3丁目ナナナリア店まで約280m

■駐車場　　　有（機械式・平置式）月額49,500円～
■バイク置場　―
■駐輪場　　　71台
―――――――
■設　計　　　株式会社スルガコーポレーション
■施　工　　　株式会社スルガコーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（31.90㎡～99.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

誰でもより高い価格で物件を売却したいと思っていますので、高めの価格で募集をしたくなるのは仕方がないでしょう。しかし、相場からあまりにも高すぎると売れ残る可能性が高くなりますので注意が必要です。

買主からすると、一度高すぎると感じた場合、同じ広告が出ていても何度も見ようとは思いませんので、長期間募集してもそのような人から問い合わせが入る可能性は少なくなります。

高めに価格を設定している場合は、売値が相場とかけ離れている可能性を考えることが必要です。相場は大手の不動産情報サイトで調べればわかりますし、レインズでは成約価格も公開しています。相場とかけ離れた価格を付けないように、そのようなサイトで調べて価格を検討するようにしましょう。

不動産会社1社にしか価格査定を依頼していない場合、先に触れたように高すぎる価格設定をしたり、逆に低すぎる価格で売却をしたりする可能性があります。

そのようなミスをなくすためには、価格査定を複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社だけだと物件の本来の適正価格かどうかがわかりませんし、その不動産会社が手っ取り早く手数料欲しさに相場より低い価格で売り抜こうとしている、ということも考えられるからです。

マンションを売り急ぐと、価格設定や買主との交渉の際に安値で価格を設定してしまう可能性があります。売り急ぐのは早く現金化したかったり、価格を上げると売却できないのではないかといった不安があったりすることが原因として考えられます。

その場合は出口戦略がきちんと立てられていない可能性が考えられます。売り急がないようにするためには、価格設定や告知のタイミング、価格の見直しの時期などをきちんと計画することが大切です。売却の活動は順を追って計画を進めていくようにしましょう。

残債や税金のことを考えていなかったために、思わぬ支出が発生し利益が少なくなったり、マイナスになったりすることがあります。

ローンの残債が残っている場合、売却の際に完済をしなければ所有者の移転ができません。そういった事態にならないように、一般的に残債の完済は買主や金融機関から支払われるお金から行うことになります。また売却をして利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金を支払わなければいけません。

設備の修理や清掃をしていないために査定価格が低くなることがあります。不動産会社が査定をする際は実際に物件を見て行いますので、設備が壊れたままだったり、清掃が行き届いていなかったりすると査定額も下がります。

例え小さな損傷や、あまり目立たない汚れだとしても、時間が経つと大きくなり、やがて修復ができなくなる可能性も出てきます。管理は継続してきちんと行われていないと、劣化の進行に繋がってしまいます。このような点から管理体制は物件の資産価値に大きく影響してきますので、小さな損傷や汚れでもきちんと対処することが大切です。

近年のリノベーション技術は大きく向上しており、リノベーションで売却価格が数百万円上がったという事例もあります。そのため、古い物件はリノベーションすれば高く売却できる可能性があります。

しかし、リノベーションの内容によっては費用が数百万円から1千万円以上かかることもあり、売却しても元が取れないことも考えられますので、慎重にシミュレーションして取り組むようにしましょう。

売り出し直前で空室になり、賃借人を付けるために家賃を下げてしまうと、査定価格も低くなる可能性があります。物件価格の査定の際は、簡易査定と訪問査定という2回の査定が行われます。簡易査定は机上で価格を査定するものですが、その際には主に収益還元法という試算法が使われます。

収益還元法は、家賃が低いと求められる物件価格も低くなる計算式になっています。そのため家賃を下げると査定価格が下がりますので注意が必要です。特に売り出し直前で家賃を下げるのはとてももったいないことです。

売り出し直前で家賃を下げないためには、やはり出口戦略を緻密に立てることが大切です。場合によっては、賃借人に依頼して査定が終わるまでは退去しないでもらうなどの施策も必要かもしれません。

マンションを売却する方法は仲介だけではありません。買取という方法もあります。買取は不動産会社が直接物件を買い取ってくれる方法です。買取業者の中には早ければ1週間もかからずに買い取ってくれる会社もあります。

買取には買主が現れるのを待たなくて良かったり、すぐに現金化できたりするメリットがあります。しかし買取の価格は、相場の価格から20%～30%低くなるのが一般的です。仲介は時間がかかる可能性がありますが、高い価格で売却できることも考えられます。

そのようなメリットやデメリットを知らずに不動産会社の言いなりで買取を依頼してしまうと、得られる利益が少なくなりますので、売却方法はきちんと調べて取り組むことが大切です。

例えば一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、不動産会社の立場からすると他の不動産会社で仲介が決まった場合、それまでの活動が無意味なものになる可能性があります。そのため、不動産会社の中には販売に積極的ではない会社もあることが考えられます。

逆に専任媒介契約や、専属専任媒介契約は1社だけにしか仲介の依頼ができません。そのため、積極的に販売活動はしたとしても、その会社の募集方法で契約になりそうな客が見つからない場合、長期間売れ残る可能性があります。

竣　工　2016年1月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　883戸

住　所　東京都港区芝浦1-6-41
概　要　地上34階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グローバルフロントタワー
GLOBAL FRONT TOWER

■近隣周辺施設情報
成城石井芝浦シーバンス店まで約380m
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m

8室の部屋が問い合わせ可能となっており、３LDK、２LDK、１LDK、２SLDKの部屋を用意しています。なので、様々なライフスタイルの方に幅広い種類の部屋から選ぶ事ができます。部屋面積は42.01㎡～114.46㎡まで、家賃は21.9万円～75万円までとなっています。建物の南北にはスリットを施しており、角部屋や採光面を多く確保した造りが特徴です。最もマンションから近いゆりかもめ線の日の出駅からは、徒歩約８分と言う好立地です。また、都営浅草線三田駅など全部で４路線が利用可能で、副都心へ自由自在にアクセスできる利便性に溢れるロケーションで、交通の便がとても良くなっています。このように、田町駅、三田駅、浜松町駅、日の出駅など、複数駅が徒歩圏内にあり交通利便性に優れています。グローバルフロントタワーは、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど、充実した共用施設が完備されています。なので、タワーマンションならではの快適な生活を過ごす事ができます。東京湾に近く、住戸の向きによっては開放感あふれるオーシャンビューを眺める事が可能です。また、オートロックのマンションなので、女性の方も安心して暮らす事ができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを採用し、モニター付きのインターホンなので、訪問者の確認ができます。さらに、宅配ボックスも設置されているので、普段忙しく荷物を受け取れない方にも嬉しいポイントです。他にも、見晴らしの良いスカイラウンジがあったり、敷地内に24時間のごみ置き場があったり、快適で便利なサービスが提供されています。一般的に、郊外より都心の方が資産価値は落ちにくいです。特に、グローバルフロントタワーは駅近のマンションで買い手がつきやすい為、資産価値も落ちにくいのが特徴です。また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、そのような点も土地の良さのプラス要素になっています。

■駐車場　　　369台（平置式9台・機械式360台）
月額44,000円～47,300円
来客用駐車場2台/1時間300円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1165台
―――――――
■設　計　　　清水建設一級建築事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.01㎡～120.11㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ファミリーマートグローバルフロントタワー店
24時間営業
□１階　　　　ブリッジホール
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　喫煙室/24時間利用可/無料
□１階　　　　居住者用集会所兼地域防災拠点
利用時間10時～20時/1時間500円
□２階　　　　グローバルラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　スタディルーム/24時間利用可/無料
□２階　　　　オープンスタディコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　ライブラリーコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　フォレストジム/利用時間10時～22時/無料
□２階　　　　キッズコーナー/利用時間10時～20時/無料
□２階　　　　スタジオ/利用時間6時～22時/1時間500円
□２階　　　　キャナルテラス/利用時間6時～22時/無料
□２階　　　　レンタルサイクル/最大6時間迄/無料
□２９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌10時
SUN/1泊7,000円
TSUKI/1泊7,000円
TERRACE SUITE/1泊8,000円
□２９階　　　レインボーラウンジ/利用時間8時～22時/無料
□２９階　　　パーティサロン/利用時間10時～22時/1時間500円
□各階　　　　食配ステーション/24時間利用可/無料
□敷地内　　　トランクルーム833区画

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は入居者がいる期間中は長期的な家賃収入が期待できるため、老後の生活費の足しや私的年金づくりを目的として取り組んでいる方もいます。

しかし不動産投資を始めるには、賃貸用の不動産を取得しなければならないため、不動産の取得費用を用意する必要があります。そのため、長期的な家賃収入が得られる不動産投資に興味は持っているものの、資金が足りないことが理由で諦めている方も多いのではないでしょうか？

不動産投資では確かにある程度の初期費用は必要ですが、以下の2つのポイントを押さえておけば自己資金をおさえて始めることが可能です。

1つ目のポイントは複数の金融機関を検討することです。2016年にマイナス金利政策が導入されたことで、各金融機関は日銀にお金を預けるのではなく、他の運用方法を考える必要がありました。その結果、今までは積極的に実施しなかった個人や法人への貸し出しに力を入れるようになりました。

そのため、不動産購入者への融資については「売り手市場」となってきており、借り主に選ばれるために金融機関側も他社と融資条件を競うようになってきています。そのため、5社・10社と借入先の選択肢を増やすことで、より良い条件の金融機関からの融資を受けることができる環境となっています。

築年数が経った中古物件は、金融機関からリスクが高い物件とみなされることが多く、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められる可能性があります。

一方、新築・築浅物件は築年数が経った中古物件と比べると競争力があるため入居がつきやすく、また建物の耐用年数の残存年数が長いため担保価値も高くなり、結果として融資額がつきやすくなります。

また新築・築浅物件の中でも、単身赴任中の方、未婚の方、学生による安定した需要が期待できるのがワンルームマンションです。国立社会保障･人口問題研究所 人口構造研究部の推計によれば、日本全体の世帯総数は2023年をピークに減少する一方、単身世帯は2015～2040年の間に34.5％から39.3%に上昇が見込まれており、今後しばらくはワンルームマンションの需要が高まると考えられています。

また、エリアについては郊外や地方はリスクが高いため、都心やその周辺など入居需要が期待できる都市圏からまずは検討すると良いでしょう。

融資額のつきやすい物件を選んで複数の金融機関に申し込めば、自己資金をおさえて不動産投資を始められる可能性は高くなります。しかし、不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってからが始まり」ですので、購入時・購入後には下記のようなリスクに気をつける必要があります。

入居需要がある物件でも賃貸管理や建物管理が悪ければ、入居者にとっては不満が溜まるため空室が発生しやすくなります。

中長期で入居需要を見込むことができる物件を選び、24時間・365日の体制できめ細やかな管理を行っている会社に管理を依頼するなど、空室リスクに備えた動きを取ることが大切です。

また、空室が発生してしまった場合でもローンの返済が滞らないように、3ヶ月から6ヶ月分程度の返済額をつねに手元に残しておくことも大切です。

また物件の瑕疵にも注意が必要です。瑕疵とは「生活に支障をきたしかねない物件の欠陥」のことで、シロアリや雨漏りといった建物の物理的瑕疵、また騒音や異臭といった環境的瑕疵、あるいは元入居者が建物内で自殺や孤独死した履歴があるといった心理的瑕疵などがあります。

築年数があまり経過していない築浅の物件で価格が安い場合には、何らかの理由で需要が低い可能性があるほか、瑕疵が潜んでいるために物件価格が安くなっている可能性もあります。

なお、購入時に知らされなかった瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼び、その修繕負担については「瑕疵担保責任」によって買い手の権利が守られています。購入後に買主が隠れた瑕疵を発見した場合、売主に対して修繕や契約解除の請求が可能です。

しかし、瑕疵担保を免責にする契約を締結してしまったり、瑕疵の保証期間を過ぎて瑕疵が見つかった場合など、何かしらの理由で瑕疵担保責任を追及できない場合には、瑕疵を有している物件を抱えることになります。

そうなると、せっかく自己資金をおさえて購入したにもかかわらず想定外の修繕費用が発生したり、入居者がつかない、売却したくても買い手がなかなか見つからないという事態に陥る可能性もあったりするため、十分注意して物件を選ぶようにしましょう。

築年数が経過した物件では、キッチンやトイレ、バスなどの水回り、クロスやフローリングの修繕に費用が生じる可能性が次第に高まってきます。

いくら物件価格が安くても、修繕費が多くかかれば結果的に全体の費用が多くなってしまうことになりかねません。修繕が必要な箇所があるかどうか、これから修繕が必要になりそうか、いくらの修繕費がかかりそうかといったことも想定した上で、物件選びを進めていくと良いでしょう。

最近では、「インスペクション」という購入前に物件の劣化状況・欠陥などを調査するようなサービスもありますので、必要に応じて活用してみて下さい。

竣　工　2021年11月
最寄駅　白金高輪駅徒歩8分
総戸数　8戸

住　所　東京都港区白金3-12-1
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リーガランドシロカネタカナワ
ＬＥＧＡＬＡＮＤ白金高輪

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ南麻布店まで約220m
ローソン白金三光店まで約130m
マツモトキヨシ恵比寿3丁目店まで約640m
北里研究所病院まで約180m
白金公園まで約240m
かつ亭まで約30m
芝信用金庫白金支店まで約280m
ローソン白金三光店まで約130m
ファミリーマート南麻布3丁目店まで約530m
トモズ白金プラザ店まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社RYアーキテクツ
■施　工　　　株式会社前田工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.96㎡～51.04㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築30年以上の築古マンションなら下落のスピードが緩やかになるため、無理に売り急ぐ必要はなく、買い手が集まりやすい時期など不動産市況などを正しく見極め、最も高く売れる時期に売却することが重要になります。

このほか、公園、学校・病院・買物場所、騒音・臭いといった周辺環境や、単身者用・家族用、開口部の方位といった間取りなどの条件も販売価格に影響します。周辺相場や近隣での開発案件があれば、それらも同様です。

後述するように築年数だけで売却のタイミングを判断するのではなく、支払う税金や買い手目線の住宅ローン金利といった要因を総合的に見ることが大切です。

中古マンションを有利に売る場合は、マンション市場が活況になる時期が狙い目です。例えば新築マンションの販売価格が高騰した時などは、価格が高い新築を諦め、安い中古マンションに目を向ける購入者が増えます。

①については、新規物件の開発や工場、店舗を広げるために用地を確保する、個人が積極的にマイホームを買うなど、経済環境が活況を呈している場合です。②、③については、ホテルや店舗、マンション、オフィスビルなどの建設ラッシュになった場合に、資材や人が不足するためマンションの価格が上がります。

また、景気が良くなれば収入も上がり、融資も付きやすくなることで価格が高い新築物件を買う人も現れてきます。好景気の時には、価格が高騰した新築マンションの購入を諦めた層が中古マンションの購入需要を支え、その市場価格も高い水準を維持することができます。そのような時期に売れば、買い手は見つけやすく、比較的高い価格で売ることも期待できます。

なお、経済・景気動向の先行きを予測するのは難しく、リーマンショックなどのように、突然景気の歯車が狂うこともあります。一度不況が訪れれば回復するのに一定の時間がかかります。

政府は2019年5月、景気動向指数の基調判断について約6年ぶりに「悪化」と下方修正しました。戦後最長とも言われたアベノミクス景気に、後退する可能性が出てきた現在も売り時の一つと言えるでしょう。

国の金利政策も不動産の売却に大きく影響を与える要因です。マンションを売却する時期が、国の金融引き締め政策の時期に該当するか、金融緩和政策の時期にあたるかで、購入需要に大きな違いが生じるからです。

なかでも住宅ローン金利は、マンションの購入需要を左右します。国の金利政策が金融引き締め期で住宅ローン金利が高いと、マンションの購入を諦める方が多くなり、反対に金融緩和期で住宅ローン金利が安いと、マンションを購入したいと考える方が多くなるわけです。マンションを購入したいと考える方が多くなれば、物件を高い価格で売りやすくなります。

住宅ローンの金利にはおもに「変動型」と「全期間固定型」の2種類があります。変動型はその時々により金利が変動するため、短期金利（国の政策金利）に連動します。また、全期間固定型は途中で金利を変えることができないため、将来的な経済情勢を予想して長期金利を参考に決定されます。

住宅ローン金利は、国の政策金利と不可分の関係にあります。現在、大規模な金融緩和政策を続けている日本では、住宅ローン金利も連動して安くなっており、ローンを組んで住宅を購入しやすい環境下にあると言えます。

不動産を所有して5年以内に売却すると、5年超所有した場合に比べ、ほぼ2倍の税金がかかることになります。税金を抑えてマンションを売却する場合は、所有期間が5年超の長期譲渡所得が適用されるタイミングで売るのが良いでしょう。特に、売却するマンションがマイホームではなく賃貸目的の投資用物件の場合には、長期譲渡所得の適用を受けることが重要になります。

例えば、例年3月下旬～4月初旬にかけて、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに合わせて人の移動が生じるため、その時期に間に合う2～3月に不動産の購入・賃貸需要が活発になり、マンションも売りやすくなります。

逆に、人の移動が一段落した4月以降は売りにくい時期になります。4月以降になると、ほとんどの人が新居を決めて移り住んでしまっているため、不動産の購入・賃貸需要が沈静化します。

そのため売却を検討する際は、販売開始から3ケ月間程度の期間を見込んでおくことが大切です。例年の2～3月に照準を合わせ、前年から売却の準備に入るのが良いでしょう。前年のうちに販売計画の策定・売却査定・不動産業者選び・販売価格の決定を済ませ、年明け早々に募集を開始し、2～3月のうちに売却ができるよう内覧対策や価格交渉に力を入れます。

まずは、マンションの築年数と売却価格の関係を詳しく見てみます。公益財団法人の東日本不動産流通機構から、首都圏中古マンションの築年数帯別成約単価の状況が公表されています。

大規模修繕を終えた時期に売り出されるマンションの販売用広告やチラシには、「大規模修繕実施済み」と表記されます。大規模修繕実施済みの物件は、買い手にとって大きなメリットです。

また、大規模修繕では、外壁の洗浄・塗装や階段・廊下などの破損個所が補修されるため、買い手が下見を行う場合、外観や共用部が綺麗で見栄えがすると好印象を与えます。

築年数と大規模修繕の両方の要素を判断した際、中古マンションなら「築15年程度」「大規模改修実施済み」であれば売り時と言えるでしょう。

竣　工　2008年5月
最寄駅　白金高輪駅徒歩5分
総戸数　49戸

住　所　東京都港区白金3-23-2
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
シロカネタカナワレジデンス

■近隣周辺施設情報
ホームマート四の橋まで約280m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約430m
ローソン白金三光店まで約290m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約210m
トモズ白金プラザ店まで約480m
白金タワークリニックまで約570m
港白金三郵便局まで約280m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー北里研究所病院まで約440m
サイゼリヤ白金高輪店まで約430m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約470m
白金アエルシティまで約200m
麻布十番商店街まで約1300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.50㎡～61.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

戸建投資は、戸建住宅を取得して貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資の1つです。他の主な不動産投資にはアパート投資やマンション投資が挙げられますが、どのような違いがあるのでしょうか？

例えばマンション投資では、戸建住宅が住宅街にあることが多いのに対して、マンションは駅周辺といった立地条件の良い場所にも多く存在します。また、ワンルームなど単身者向けの間取りも多く、その点もファミリー中心の戸建投資とは異なります。

アパート1棟を全て取得して貸し出すアパート投資では、戸建住宅と同様住宅街に物件があることが多いという点は似ていますが、建物・土地面積が大きいことから、投資額が膨らんでしまいがちだと言えます。またマンションと同様、単身者向けの間取りが多くを占めます。

戸建投資は、相続などで物件を取得したものの、使い道がなくて困っている方の有効活用の手段として注目されています。物件を使わずに所有していても税金などを支払う必要が生じることを考えると、戸建投資もこれから注目を浴びていくと考えられるでしょう。

戸建投資は、新築戸建投資と中古戸建投資の2つに分けられます。新築戸建投資は相続した土地などの有効活用にはなるものの、新たに土地を取得して建築するには投資額が大きくなってあまりメリットがないので、中古戸建への投資がメインになります。

主に中古戸建の話になりますが、少額から始めやすいことが戸建投資の一つのメリットです。戸建とマンションとを比較すると、建物の規模が大幅に異なります。マンションは規模の大きさからRC造であるのが一般的ですが、戸建は規模が小さいので木造が一般的です。

新築RC造は47年かけて減価償却していくため、一般的に築年数が経過しても物件価格の下落が緩やかですが、木造は22年で減価償却していくため、建物価値が下落するぶん、物件価格の下落スピードもRC造より早いのです。

中古戸建の場合は、減価償却の影響で物件価格が安くなっています。投資額を抑えられるため始めやすく、利回りも高くなりやすいことが大きなメリットと言えるでしょう。

2つ目のメリットはリノベーションしやすいことです。マンション投資の場合には、内装のやり直し程度はできても、外壁のやり直しや規模の大きなリフォーム・リノベーションは、自分の判断だけではできません。また、アパート投資では、リフォームやリノベーションをある程度自由にできますが、費用が膨らんでしまうのでハードルが高いと言えます。

一方、戸建投資では、全てが自分の所有物であるため、原則自由にリフォーム・リノベーションができます。間取りの変更や外壁の色を変える、ブロック塀を取り壊して駐車場にするなど、入居者需要に合わせて住環境をより良い状況に整えやすいのです。

また、DIYが好きな方などは、自分でリフォーム・リノベーションをすることで修繕費用を抑えられるため、より投資を少なく抑えられるでしょう。

また、マンション投資に比べると立地条件をあまり気にせずに済むこともメリットです。マンションは立地条件が良い場所にあることが多いため、そのぶん「駅から徒歩〇分」という条件にこだわって探している方が多い傾向にあります。そのため、マンション投資では立地条件の良さが安定した需要確保のためにも必須条件と言えます。

しかし、戸建住宅に入居を考えている方は、駅からのアクセスの良さよりも「閑静な住宅街」「学校が近い」という住環境にこだわって探している方が多い傾向があります。そのため、マンション投資は条件に合う範囲が狭いので条件に合った物件を探すのがやや難しいのですが、戸建投資では比較的そうした物件は見つかりやすいでしょう。

また、戸建住宅は入居期間が長くなりやすいことも大きなメリットの一つです。学生や単身赴任の方を対象としたワンルームマンション投資などが注目されていますが、単身向け物件への投資は安定した需要が期待できるものの、卒業や転勤などで短期の入居になりやすいことがデメリットとして挙げられます。

一方で、ファミリーを対象とした戸建投資は、子供の教育環境などを重視して比較的長期の入居になる可能性が高いと言えます。となると、「戸建投資にこだわらなくても、ファミリーを対象としたマンション投資でも良いのでは？」と思った方も多いのではないでしょうか？

しかし、「ペットを自由に飼えない」「子供が小さいので上下階・左右の部屋に迷惑をかけてしまう」などの理由で、マンションよりも戸建住宅を望んでいる方も多くいます。これらを踏まえると、戸建住宅投資の方が安定した入居が期待できると言えるでしょう。

1つ目は購入時に融資を受けにくいことです。自身の居住用の不動産を購入する場合には、住宅ローンを契約することが可能です。しかし、自身の居住用ではなく、投資用の不動産を購入する場合には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを契約することになります。

新築不動産の場合は、不動産投資ローンの融資審査に比較的通りやすいと言えますが、中古不動産の場合は融資審査に通りにくい可能性があります。中古戸建投資の場合は特に注意が必要です。

銀行の融資審査に通っても、返済期間は法定耐用年数の残存期間内となることが多く、木造で耐用年数が22年しかない戸建住宅では返済期間が短くなります。例えば、築20年の戸建住宅を取得しようとすると、返済期間の目安は2年と、とても厳しい返済計画になりかねません。

そのため、中古戸建投資を始める際には、どの金融機関であれば融資を受けやすいか、返済期間を長く設定してくれるかなどを確認しておくことが重要と言えるでしょう。

部屋が複数あるアパート投資であれば、何室か空室が生じても、全てが空室にならない限り家賃収入が得られるので0になることはありません。戸建投資を始める際は、家賃収入が0になる可能性と隣り合わせにあることを考えて返済計画を立てることが重要です。また、資金に余裕がある場合には、1戸ではなく複数戸運用すれば、家賃収入が0になるリスクを抑えられるでしょう。

また、戸建住宅は多くの場合、賃貸するまでにリフォーム費用がかかります。リノベーションしやすいというメリットはありますが、修繕費が多くかかってしまっては、物件の購入費用を抑えられてもトータルの負担が大きくなってしまいます。

そのため、戸建住宅を購入する際には、修繕費をなるべく抑えられる物件を選ぶことが重要です。また、マンションの場合は、共用部分の修繕は入居者全員で負担するため、修繕費が主に発生するのは専有部分に限られます。しかし、戸建住宅の場合には、全てが修繕対象になります。

ランニングコストという点では戸建住宅の方が多くなりやすい傾向があるため、運用する際にはある程度のランニングコストを想定した計画的な運用が重要になるでしょう。

竣　工　1995年4月
最寄駅　虎ノ門ヒルズ駅徒歩2分
総戸数　18戸

住　所　東京都港区愛宕1-3-2
概　要　地上16階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アタゴビューアパートメント

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ西新橋店まで約340m
ミニストップ愛宕１丁目店まで約10m
ローソン慈恵医大店まで約600m
ファミリーマート神谷町駅前店まで約640m
トモズ神谷町店まで約660m
スギ薬局虎ノ門ヒルズ駅前店までやk390m
港虎ノ門三郵便局まで約190m
西武信用金庫虎ノ門支店まで約200m
TSUTAYA神谷町駅前店まで約510m
港区立御成門小学校まで約550m
手まり坂緑地まで約540m
虎ノ門ヒルズ森タワーまで約90m
南桜公園まで約350m

■駐車場　　　有/月額55,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（82.17㎡～112.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

古い住宅の売却では、はじめに家と土地の売却価格査定を受けることが重要です。「築年数が経過した古家は売れないだろう」と家の解体や家財処分を先に決める方もいますが、現在は不動産に対する世間のニーズは多様化しており、新築・築浅・築古・更地など対象ごとに購入希望者が多くいます。

築年数が経過した昔風の住宅を探す方も多く、自分好みにリノベーションしたり、安く購入して投資物件として蘇らせたりする手法も人気を呼んでいます。そのため、最初から「古い家は解体して更地にしてから売るしかない」と決めつけず、まずは既存の状態で家と土地の売却査定を受けることが大切です。

「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。「古家が残してあるから、あとは住むなり壊すなり自由にしてください」と建物を残置物として扱う売り方となります。

売却査定ではなるべく複数の業者に依頼して、それぞれから査定額を貰う必要があります。1社のみの査定では、査定額の客観性が保証されないこともあるからです。すまいValueやLIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービスのような大手の不動産一括査定サイトなどを利用し、複数社からの3通りの査定額に基づいてどのような売り方が最も有利になるのかを検討するのが良いでしょう。

家を解体してから売る場合、解体費・廃棄物処分費が発生しますが、解体せずにそのまま売る場合でも買主との価格交渉の際に必要な情報となります。また、修繕費は中古住宅として売る場合に、どれくらい修繕費が必要となるかを知っておくためにも必要です。

解体費・廃棄物処分費・修繕費を調べるには、業者から正式な見積書を出してもらうのが一般的な方法です。インターネット上で調べて算出することも可能ですが、必ずしも正確な金額になるとは限りません。

正確な見積りは、査定を依頼している不動産業者に解体業者や工務店を紹介してもらい、見積り依頼を出すのが良いでしょう。家を解体する・しない、修繕する・しないにかかわらず調べておきましょう。

古家を解体し、更地にして売る場合には事前にデメリットをよく検討しましょう。建物を解体して更地にする場合は、はじめから購入層を更地希望者に限定することになります。つまり、売る前から中古・築古希望者を排除して売却のチャンスを自ら狭める可能性があるのです。

また、古家の解体には、建物の解体費や廃棄物の処分費がかかります。木造住宅では坪当たり3～5万円程度が相場で、木造2階建て住宅の平均的なサイズとなる延床面積30坪の建物では、90～150万円程度が必要となります。

さらに、住宅を壊して更地にすると、土地の固定資産税負担が数倍に上がることもあります。通常、住宅用地については固定資産税の評価額が軽減されますが、解体すれば住宅用地とみなされなくなるからです。

不動産は売りに出しても、いつ売れるかの保障はありません。その時の景気状況や不動産固有の条件にもよりますが、長い期間売れなかった場合、高額な固定資産税を払い続けるというリスクを負うこともあるため、要注意です。

古家を中古住宅として売る場合にも注意したいポイントがあります。中古住宅は人が住める住宅として売る必要があるため、建物の傷んだ部分は補修工事を行い、壊れた設備は交換・修繕して使える状態にしておかなければなりません。

つまり中古住宅として売る場合は、一定の資金が必要になり、特に築年数が経過した古い家の場合は、修繕費が高額になる場合もあります。

売る前にリフォームを行う例もみられます。「壁のクロスやフローリングを一新して綺麗な状態にする」「古いキッチンやトイレ・洗面台などを新しい物に交換する」などのケースがあり、費用もかかります。住宅のフルリフォームでは少なくとも約200～300万円、簡易的なリフォームでも数十万円の資金が必要になります。

このようにリフォームにはお金がかかりますが、リフォームを行ったからといって高く売れる保証はないことにも注意しましょう。古家の場合は、お金をかけて内装や設備をリフォームして新しくしても、建物の外側は古びています。中には古びた外観を好む方もいますが、住宅の見栄えをよくするためのリフォームは、壊れた設備の修繕などを除き、必要最小限度にとどめるのが良いでしょう。

住宅を売った後で、購入時に買主が注意しても見つからなかった隠れた瑕疵が明らかとなった場合、売主は住宅を補修して正常な状態に戻す必要があります。仮に、瑕疵の程度が大きく補修してもなおらない場合は、契約解除となる場合もあります。

売買契約の定め方にもよりますが、個人が売主の場合は、一般的には売却後2～3ケ月間の期間は瑕疵担保責任を負うことになります（売主が不動産業者の場合は2年間）。

このように、古家を人が住める状態にして中古住宅で売ろうとすると、一定の経費や契約上の責任を負うことになります。中古住宅として売るのは、収益とそれによって生じる支出・責任とを天秤にかけ、採算がとれる場合に検討するのがおすすめです。

「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。建物は売るわけではなく、残置物として土地に残す方法となるため、次のようなメリットがあります。

このように、「古家付き土地として売る」場合は、経費面・契約面で多くのメリットがある一方で、古家の解体に費用がかかることを理由に、買主から値引きを要求される可能性が高いなどのデメリットが挙げられます。

ただし、あらかじめ解体費・廃棄物処分費の見積書をとって準備していれば、その見積もり費用を上限として値引きに応じることができます。仮に、見積もり費用の限度内で値引きするのでは買主が納得しない場合は、自分で解体して値引きなしの更地にしてから引き渡すことについて交渉することも可能です。

一定の資金をかけて補修し、中古住宅として売れば確実に採算がとれる場合には、②「中古住宅として売る」方法について検討するのが良いでしょう。しかし、建物が非常に古く相当な修繕費用がかかるため、中古住宅として売ったのでは採算が見込めない場合には、③「古家付き土地として売る」方法が様々なメリットが見込めので、有力候補となります。

一方、①「更地にして売る」については、更地にして売れば確実に採算がとれる場合以外は、「販売のチャンスを広げておく」「解体費などの費用をかけない」「税金が上がるのを防ぐ」などの点から慎重に検討することが必要です。中古住宅としては採算がとれず、古家付き土地としても売るのが困難な場合に、最終的に選択する方法と言えるでしょう。

竣　工　1999年8月
最寄駅　芝公園駅徒歩5分
総戸数　54戸

住　所　東京都港区芝2-26-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
シバコウエンアパートメント

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝2丁目店まで約90m
まいばすけっと三田駅東店まで約160m
マルエツプチ芝二丁目店まで約10m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで50m
ファミリーマート 第一京浜芝二丁目店まで約110m
TSUTAYA田町駅前店まで約640m
ドラッグセガミ芝浦店まで約400m
ライオン薬局まで約250m
みなと芝クリニックまで約90m
芝公園かみやまクリニックまで約130m
金杉濱町緑地まで約210m
芝一郵便局まで約210m
タリーズコーヒー 芝二丁目店まで約320m
浜松町交番まで約450m
港区芝浦港南地区総合支所まで約460m
港区役所まで約800m

■駐車場　　　有（機械式）月額48,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（36.78㎡～108.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新築とは、建てられたばかりでまだ誰も居住したことがない物件のことを言います。具体的には「竣工後1年未満かつまだ利用されていないもの」が新築に当たります。そしてこの条件に当てはまらない物件を総じて中古と呼びます。

新築は建物の価値が高く、また物件価格に販売会社の利益が含まれているため、中古と比較して価格帯が高い傾向があります。利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合ですので、物件価格が高いと利回りが低くなります。そのため新築は中古と比較して利回りが低く、キャッシュフローが蓄積されにくいという特徴があります。

それに対し、中古は一般的に新築と比較して価格帯が低いため利回りが良くなります。利回りが良いと得られるキャッシュフローは多くなる傾向にありますので、キャッシュが蓄積されるスピードは新築より早くなる可能性があります。

金融機関が融資を行う際の審査では、契約者の収入や仕事の属性を見るだけでなく、物件の担保評価も行い融資額や金利を決定します。担保評価とは、物件が融資額に見合う価値があり、返済が滞った際に売却することで資金回収ができるかを評価することです。

新築の場合、入居率が高い傾向にあり家賃収入が安定的に入ってくる可能性が高いため、資産価値も高いことから金融機関は競売などで資金が回収できる見込みが高くなります。そのためフルローンが組めたり、中古と比較して金利が低かったりするケースが多くなります。

一方、中古は築年数が多く経過するほど損傷が目立つようになり、空室率が高くなる可能性があるため、売却価格が安くなり資金が回収できないリスクが高まります。そのため中古は新築より担保評価が低いことが多く、融資条件も新築より悪くなる傾向にあります。

また、新築の場合多くの物件で30年や35年ローンが組めますが、中古の場合は法定耐用年数から築年数を引いた期間が、組むことができるローンの目安期間になります。建物の耐用年数は建物の構造により以下のように定められています。

この場合では17年の期間程度でしかローンが組めないことになります。30年ローンを組める場合と17年しかローンを組めない場合で月々の返済額にどれくらい違いがあるかを試算してみましょう。

この条件で比較した場合、期間17年の方が、月々の返済額は約5万円多くなることが確認できます。さらに審査の結果、金利が高かった場合はさらに返済額が大きくなります。

このように中古を購入する際は金融機関の審査が厳しかったり、ローンを組める期間に制限があったりし、その結果収支が悪くなる可能性がありますので、家賃収入と返済のバランスをしっかりシミュレーションして取り組むことが大切です。

新築の場合、中古と比較して長期的に入居者のニーズが高い可能性があることが考えられます。例えば古いタイプのワンルームでは、バスとトイレが一緒になっているものがありますが、時代の変遷とともにバス・トイレは別々のものが好まれる傾向が出てきました。

このように、以前はあまり抵抗がなくても、時代が変わると好まれなくなる造りもあります。不動産会社は日々住みやすさを追求し研究し、マンション建築に活かしていますので、中古より新築の方が入居者にとってニーズは高い可能性が高くなるのです。

新築のワンルームマンションは、広さが同じくらいで設備が同じグレードの物件であればあまり価格帯が変わらない傾向にありますが、中古は新築よりも価格帯や利回りが多種多様です。

中古は築年数の幅が広く様々な物件が存在するため、間取りや広さ、設備、損傷の具合などに違いがあり、価格帯も幅が広くなります。新築の場合の投資スタイルはある程度絞られますが、中古の場合はバリエーションの幅広さから、投資スタイルを絞りにくいデメリットがあります。

都心では新築のマンションを建設する場所が少なくなっているため、希望のエリアで新築ワンルームを購入するのは難しくなっています。しかし、中古であれば希望する立地の良いエリアでも購入できる物件がある可能性が高くなります。

中古の場合は既に運用実績がある状態で購入することになりますので、どのような属性の人が住み、どのようなトラブルがあり、設備はどのような修理が多いかなど、ある程度把握できた状態で所有することができます。

しかし、新築の場合は購入後に始めて入居者を募集し運用がスタートする形ですので、どのような属性の人が多く住み、どのような修理が多いのかがわからない状態で運用をしなければいけません。そのようなことから、中古の場合は修理やクレームの傾向がわかっている分、リスクに備えて運用ができる点でメリットがあると言えます。

新築と中古ワンルームの運用上の特徴について比較しました。ワンルーム投資をする際は、それぞれの特徴を活かした運用をすることでメリットも大きくなります。しっかり把握して取り組みましょう。

新築と中古にはそれぞれ特徴がありますので、特徴を活かしたり、リスクに注意したりすることでより効率的な運用ができます。まずは新築の投資法について見てみましょう。

新築は価格帯が高く、中古と比較して利回りが低いのが特徴です。また、フルローンなど融資が組みやすいこともある一方、キャッシュフローが出にくい点がデメリットと言えます。

利回りが低いということは、返済額に対して家賃収入が少ないケースが多くなるため、その場合蓄積されるキャッシュフローは少なくなります。空室になったり、突発的な修理が発生したりした場合は貯金から費用を支払わなければならないため、資金繰りが苦しくなる可能性も出てきます。

新築の場合、フルローンが組めるケースが少なくありません。フルローンが組める場合、頭金が必要ありませんので、初期費用をかけたくない方にはメリットになります。しかし、フルローンが組めるということは、頭金を入れる場合よりローンを組む金額が大きくなるということですので、月々の返済額は多くなります。

フルローンを組んで仮に毎月の収支がプラスだったとしても、キャッシュフローがあまり多く蓄積できない場合は突発的な修理や空室になった場合の費用が足りなくなる可能性もあります。そのため、フルローンが組める場合でも、頭金を入れなくても良いかどうかを検討するようにしましょう。

新築の場合は、収支をより良くするためにも、資金に余裕がある時に繰上返済を積極的にしましょう。必ずしなければいけないというものではありませんが、繰上返済は収支の改善につながります。繰上返済をすることで残債の元金を減らすことができますので、毎月の返済額や総支払額を減らす効果があります。

繰上返済には手元資金が必要ですが、長期で見た場合はメリットがあります。特に収支があまり良くない新築物件の場合は検討するようにしましょう。

ワンルーム投資では、物件の減価償却費や返済金の金利部分、その他の経費などを損金計上できます。不動産所得が赤字になった場合、本業の収入から支払った税金を返還してもらえる可能性があります。実際のキャッシュフローがプラスになっても、赤字であれば納税額が安くなるため、不動産投資には節税効果があると言われています。

ただ、ここで注意したいのは節税効果が期待できる期間です。経費の中で大きな割合を占めるのは減価償却費ですが、減価償却費を計上できるのは一定期間だけですので、その後は思ったような節税効果が見込めなくなります。

中古ワンルームは新築と比較して物件の価格帯が低く、利回りが良い傾向があります。しかし、同じ中古ワンルームでも築1年位の築浅の物件から、築数十年の物件までありますので、築年数によって注意点などが異なります。どのような点に注意して投資すればよいのかを見てみましょう。

東京都心の立地の良い場所は新しくマンションを建設する場所が少なくなっていますので、希望のエリアで物件を探すのは難しくなっていますが、中古の場合はすでに建設されたものを探しますので、比較的希望の立地で見つけやすい傾向にあります。

立地はワンルーム投資で成功するにはとても重要な要素になりますので、中古のワンルーム投資をする際は、立地を絞って物件を探すことも必要です。

中古物件には目に見えない瑕疵が隠れている可能性があります。瑕疵とは目視では確認できない欠陥や損傷のことを言います。

瑕疵は購入してしばらく時間が経過して発見されることもあります。売主の責任期間が過ぎていた場合は買主が自分で修理代を負担しなければいけません。修理内容によっては数十万円以上する可能性もありますので、購入する際はきちんと確認してから購入することが大切です。

低金利の日本では、ローンの借り換えをすることで、さらに低い金利でローンが組める可能性があります。うまく借り換えをした場合、毎月の返済額が低くなり、収支も良くなります。しかし、中古の場合は借り換えるタイミングに注意が必要です。

先に触れたように、中古物件のローンの返済期間は法定耐用年数から築年数を引いた年数しか基本的には組めません。築年数によっては30年間で組んでいたローンが、20年やもっと短い期間でしか組めないという可能性もあります。

利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合です。家賃が高くなくても、物件価格が低ければ利回りは良くなります。しかし、物件価格が低すぎると、利回りが良くても手残りの額はそれほど多くない可能性があります。

また売却の際に高く売却できないことも考えられます。利回りばかりを追求するあまり、キャッシュフローが確保できないほど安い物件に安易に手を出さないように注意しましょう。

中古ワンルームを購入する際は、大規模修繕の時期や修繕積立金の額などに注意しましょう。大規模修繕の際に修繕積立金では修繕費用が足りずに追加で支払わなければならないケースもあります。

また、その時は足りたとしても、その後の積立金が値上げされるということもあります。大規模修繕が貯まっているかどうかや、直近の大規模修繕はいつ行われたかなど、購入前に確認することが大切です。

竣　工　2007年9月
最寄駅　芝公園駅徒歩4分
総戸数　34戸

住　所　東京都港区芝2-5-17
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シバウエスト

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝2丁目店まで約120m
マルエツプチ芝2丁目店まで約240m
マルエツプチ浜松町2丁目店まで約600m
ファミリーマート芝2丁目店まで約150m
ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約330m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約170m
ローソン芝公園駅前店まで約190m
ドラッグセガミ芝浦店まで約850m
桑山清心堂まで約120m
伯山堂薬局芝店まで約400m
100YEN SHOP FLET’Sまで約240m

■駐車場　　　有（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.28㎡～54.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

地域銀行の融資に関しては「個人による貸家業向けを中心に、2016年末をピークとして伸び率の低下が続いている」としており、背景の一つとして「貸出スタンスを慎重化させる金融機関が増えている」と慎重な融資姿勢についても言及をしています。

一方、将来の物件需要という点については、「足もとの状況から判断することは難しい」としながらも「貸家業についてみると、近年の貸家の増加は周縁地域から市街地への移住や単身世帯の増加等に伴って世帯数が大きく増加している地域が中心であり、相応に実需を反映した動きとなっている」と概観しており、ネガティブな見方をしているわけではないことが分かります。

一方、金融庁のほうでも、昨年からの一連の不動産投資向け融資に関する問題を受けて、金融機関の融資規律の緩みや不動産会社の業務の適切性に関する検証の甘さなどを問題意識として、金融機関に対して「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」を実施し、3月28日に調査結果を公表しました。

その調査の中で、銀行における投資用不動産向け融資の実行額は平成29年3月期をピークに減少していることや、投資用不動産向け融資を積極的に推進する金融機関が減少し、消極的な態度を取る金融機関が増加していることが明らかになっています。

投資用不動産向け融資に取り組む場合には、紹介業者・サブリース業者・管理業者等の業務の適切性を検証するなど、取引スキームのリスク評価を行い、これに基づき取引方針を明確に定めること。
融資審査において、物件の売買価格の妥当性を検証するとともに、事業性融資と判断される場合には、物件の生むキャッシュ・フローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行うこと。
顧客対応を紹介業者・保証会社に任せきりにせず、自らが顧客とのリレーションを十分に構築し、事業・収支計画、顧客の知識・経験・リスクの理解度や財産・収入の状況等について主体的に把握したうえで、必要なリスク説明を行うこと。
ポートフォリオにおける投資用不動産向け融資の実態把握・リスク評価を行い、必要な場合には、これまでの顧客保護やリスク管理のあり方の適切性について点検を行うこと。

こうした各種の調査結果が示すのは、今後の融資環境が厳しくなっていくという見通しです。融資審査が通りづらくなれば投資家は不動産を購入しづらくなり、不動産価格などにも影響が出てくる可能性があります。

一方で、2020年に控えた東京オリンピックや都心の再開発計画、単身世帯の増加など、不動産の実需が増加する要素も数多く存在することや、将来の年金確保のための資産形成手段として不動産投資を検討している、という方もいるでしょう。

投資家としては、融資が厳しくなったことはデメリットばかりではありません。融資が厳しくなるということは、それだけ物件の収益性や完済できる可能性が金融機関に精査されているということでもあります。

先ほどのレポートでも見た通り、金融機関は今後、業者の業務の適切性、取引スキームのリスク評価、物件の売買価格の妥当性、キャッシュフロー計画の妥当性、顧客の知識・経験・リスクの理解度、財産・収入の状況、ポートフォリオのリスク評価などの広範にわたる項目について慎重な審査を行っていくことが求められています。

つまり、現在の融資環境下で審査を通過できるということは、金融機関から物件の収益性や返済能力などが一定程度認められているということになります。

将来のために長期保有を前提として不動産投資を始める方の場合、まず重要なことはローンが完済できることです。その完済にあたっての様々なリスクを金融のプロが一緒になって考えてくれる、ということは非常に心強いことでもあると言えるでしょう。

融資審査で評価されやすい物件のポイントは？融資審査が厳しくなる状況下では、投資家側も不動産について理解を深めることが必要となってきます。特に、融資審査で金融機関が高く評価する物件の特徴を知っておくことが重要となってきます。

不動産投資において、毎月のローンの返済原資は主に家賃収入となるため、家賃を支払ってくれる入居者からの需要が高い物件かどうかが融資評価に大きく関わってくることになります。入居需要が高いかどうかは、以下のように立地・建物・設備などのそれぞれの観点から見極めることが必要です。

融資の状況は今後も大きく変化していくことが予想されますので、融資を左右する経済・金融情勢や不動産市況などの動向にもキャッチアップをし続けることが重要です。

また、市場全体の状況だけでなく、自分が物件を購入した場合の収支シミュレーションについても把握しておきたいところです。今後の融資審査においては、事業・収支計画・キャッシュフローについてもしっかり見られることが予想されるため、事前に購入時にかかる初期費用や必要な頭金、購入後の管理費用や税金などのランニングコストをしっかりと試算して無理のない返済計画づくりや資金準備を進めておくことが大切です。

こうした融資に関する最新情報の収集やシミュレーション作成を「自分一人だけで行うのは難しい」と感じる方は、不動産投資会社のセミナーなどをうまく活用すると良いでしょう。

竣　工　2003年3月
最寄駅　芝公園駅徒歩4分
総戸数　23戸

住　所　東京都港区芝2-10-2
概　要　地上9階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エヌスリーユニテ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ芝二丁目店まで約220m
マルエツプチ汐留シオサイト店まで約920m
スーパーフェニックス三田店まで約770m
まいばすけっと三田駅東店まで約390m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約150m
ファミリーマート芝二丁目店まで約80m
ピザーラ芝公園店まで約100m
タリーズコーヒー芝二丁目店まで約150m
港区スポーツセンターまで約620m
芝一郵便局まで約220m
池田歯科医院まで約10m
みなと芝クリニックまで約60m
芝公園まで約300m
芝市役所まで約600m
トモズ浜松町店まで約600m

■駐車場　　　9台（機械式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　24台／月額330円
―――――――
■設　計　　　横河健 / 横河設計工房
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（30.06㎡～80.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

本州の中心部に位置する大阪府の人口は、東京・神奈川に続く第3位の約882万人、広さは下から2番目の約1,905㎢となっています。人口は神奈川に続く第3位で、人口密度は東京に続く第2位になります。

日本全体の人口の約7％、日本に居住する外国人の約10％が大阪に住んでいると言われていることを考えると、賃貸需要が安定的にある地域と言えるでしょう。

大阪府は43の市町村に分けられますが、各地域に大きな違いがあります。市町村を大きく分けると、北西部の北摂エリア、北東部の北河内エリア、中部の大阪市内エリア、南西部の堺・泉州エリア、南東部の中・南河内エリアの5つのエリアになります。

北摂エリアは池田市、箕面市、豊中市、吹田市、茨木市、摂津市、高槻市といった10の市町を含むエリアです。緑や公園、大学や研究施設が多く医療機関が充実していることから、住んでみて良かった街ランキングでは北摂エリアが独占することも珍しくありません。

北河内エリアは枚方市、寝屋川市、守口市、大東市、門真市、四条畷市、交野市を含んでいるエリアです。家電メーカーが集まるエリアとして有名であるほか、京都へのアクセスも良好です。

大阪市内は淀川を中心に中央区・北区・天王寺区など24の区を含んでいるエリアです。梅田・心斎橋・なんばといった大阪の主要エリアで、高層マンションが立ち並ぶほか、大阪駅周辺などは再開発で利便性が大きく向上しています。

堺・泉北エリアとは7区に分かれる堺市と、泉大津市、和泉市、岸和田市、泉佐野市といった12の市町を含んでいるエリアを指します。ものづくりと文化・歴史が根付いているエリアとして注目を集めています。

中・南河内エリアは八尾市、松原市、東大阪市、羽曳野市、藤井寺市、富田林市といった11の市町を含むエリアです。古くから栄えているエリアで、地場産業が有名です。

大阪の1R～1DKの平均相場は地域によって差があるものの、1,000万円前後の地域が多くなっています。投資額を数百万円程度に抑えながらワンルームマンション投資を始められる地域もありますが、そのぶん需要が低い可能性もあるので、よく考えてから投資を始めましょう。

大阪は人口が全国第3位、人口密度が全国第2位と、入居需要も期待できそうですが、他に大阪でワンルームマンション投資を始める魅力はあるのでしょうか？以下の4つを挙げてみました。

1つ目の魅力は東京よりも利回りが高いことです。一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査によると、ワンルームタイプの利回りは、東京の城南地区で4.4％、城東地区で4.5％という結果になっています。一方、大阪のワンルームタイプの利回りは、4.9％と東京の主要エリアである城南・城東地区の利回りを上回っています。

中には、大阪を上回る利回りの地域もありますが、需要が大阪よりも下回る可能性や空室リスク、将来的な家賃下落リスクを伴う可能性も高いと言えます。そのため、安定したワンルームマンション投資につなげるには、東京に続く需要が期待できる大阪が適していると言えるでしょう。

2つ目の魅力は好調なインバウンド需要を背景に地価が上昇していることです。大阪は国際線が発着する関西国際空港を有していることに加え、USJといった数多くの観光地があるため、外国人観光客が数多く訪れます。

関西空港を利用する旅客数は年々増加しており、2018年も9月には台風の影響で一時的に閉鎖したにもかかわらず、全体で前年比約2％増、外国人旅客数は4.5％増という結果になっています（関西エアポート㈱集計の航空旅客数より）。

大阪はこのような好調なインバウンドを背景に、再開発やホテルの建設などが急ピッチで進んでおり、バブル崩壊以降下落していた地価が上昇に転じる地域も出ています。

大阪市では、浪速区は前年度と比較して14.7％、中央区は14.5％、福島区は8.2％、北区は13.5％と大幅に地価が上昇しました。2011年頃から地価は上昇傾向が続いています。

地価が上昇傾向にある地域でワンルームマンション投資を始めれば、家賃収入だけでなく値上がりによる売却益も期待できるため、一石二鳥と言えるでしょう。

大阪府は特区民泊の条例を制定しているため、民泊ビジネスを強化できることも魅力です。大阪などの観光地を訪れた観光客はホテルに宿泊するのが一般的です。しかし、観光客が増加しているにもかかわらず宿泊施設の数はそこまで増えていないため、宿泊施設不足が深刻化しています。

そこで登場したのが民泊です。民泊とは、住宅をホテルのように宿泊施設として貸し出して宿泊料を得る事業のことを言い、近年では不動産投資の1つとしても位置付けられます。しかし、民泊は旅館業に該当するため行政の許可が必要であり、そのハードルの高さから十分な宿泊施設の供給がなされませんでした。

そこで2018年に施行された住宅宿泊事業法では、宿泊需要と既存旅館業者とのバランスを鑑み、180日の宿泊日数制限が設けられました。

しかし、大阪は国家戦略特別区域に含まれています。行政からの認定を受ければ、民泊新法の規定が適用されず、宿泊日数制限を気にせずに民泊ビジネスに取り組めます。そのため、日数がネックで利益が出せないという心配が無い点はメリットです。

交野市、吹田市、松原市といった一部自治体は特区民泊に該当していないため、注意が必要ですが、該当地域ではワンルームマンションによる民泊ビジネスも期待できるでしょう。

また、2025年には大阪万博が開催されるため、さらに賃貸需要が期待できる可能性があります。1970年大阪万博が開催された際には、交通網の整備が進んだだけでなく、開催地となった北摂エリアの開発が大きく進みました。2005年には愛知万博が開催され、2度目の日本開催となりましたが、2025年には3度目の日本開催となる大阪万博が予定されています。

1970年大阪万博は目標入場者数3,000万人に対して6,400万人が来場するなど、大成功を収めました。2025年大阪万博も多くの来場者が期待されるため、宿泊施設の不足を補う、または再開発を進めることで、2020年オリンピックの開催地に決定した東京と同様、地価上昇が期待されます。

また、2027年には品川・名古屋間でリニア中央新幹線が開業予定で、新大阪は2045年に開業予定となっています。土地需要の上昇に伴う地価上昇に加えて、賃貸需要の上昇も期待できるため、ワンルームマンション投資に適していると言えるでしょう。