竣　工　2009年5月
最寄駅　住吉駅徒歩6分
総戸数　60戸

住　所　東京都墨田区江東橋5-5-7
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークアクシススミヨシ
Park Axis 住吉

■近隣周辺施設情報
丸井錦糸町店まで約820m
ライフ深川猿江店まで約960m
スーパーオオゼキ菊川店まで約430m
島忠ホームズ江東猿江店まで約1020m
アルカキット錦糸町まで約1000m
大黒屋錦糸町店まで約210m
ローソン江東住吉2丁目まで約510m
ローソン住吉新大橋通店まで約250m
セブンイレブン江東毛利店まで約420m
セブンイレブン墨田菊川店まで約470m
どらっぐぱぱす住吉店まで約350m
VAN丸井錦糸町店まで約860m
肉のハナマサ住吉店まで約290m
社会福祉法人あそか会あそか病院まで約130m
墨田区立菊川小学校まで約490m
墨田区立深川第七中学校まで約330m
ベタニヤホーム菊川保育園まで約210m

三井不動産が贈る高級シリーズマンション。ホワイトとブラウンが織り成すコントラストが周囲と調和し、シックで大人な雰囲気を醸しています。ホテルライクな内廊下を採用。豊かな緑を享受できる環境でありながら、アリオ北砂や砂町銀座商店街など、日々の暮らしを支える都市機能が整備されたアクティブで暮らしやすい住環境。暮らしの安心を守ってくれるオートロック、荷物の受取りを楽にしてくれる宅配ロッカーなど、設備の面でも整っております。シングル向けの1Kや1DKのほか、2人入居にも適した1LDKなど、上質なくつろぎを味あわせてくれるプランがあります。

■駐車場　　　6台
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　71台
―――――――
■設　計　　　真柄建設㈱東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　真柄建設株式会社東京支店
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K/24.40㎡～25.26㎡（42戸）
□1LDK/39.18㎡～47.1㎡（18戸）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

3件同時に空室になるのも稀なケースですが、不動産投資をしている人の多くは、ローンの返済を家賃収入で補っているため、空室になることはとても大きなリスクとして運営にのしかかってきます。しかし、うまく運用すれば空室はリスクヘッジしやすいリスクとも言えます。

空室リスクの回避策としては、まずは空室自体が発生しにくい入居率が高い物件や、入居者の満足度が高い物件を選ぶことが大切です。

引越しや転居などで一時的な空室が発生した場合、家賃収入が入らずローン返済を補うことができない場合には、給与収入や貯蓄から支払うことになり、家計が圧迫されることになります。そのため、空室で家賃収入が得られない場合に備えて、普段からキャッシュフローで得た資金を貯蓄しておくことが大事なポイントになります。

よほどの事情がない限り、一般的には3ヵ月前後で次の入居者が入ってきますので、その間の返済分の資金を準備しておけば空室リスクを無事に回避することができます。

毎月のキャッシュフローから3ヵ月分の返済額を貯めるには時間がかかりますので、不動産投資を始める段階で家賃の5倍～6倍の資金（たとえば、区分マンションであれば30万円～40万円程度）を準備しておくことをお勧めします。

金利上昇リスクも空室リスクと同様に大きなリスクの一つとなります。以下では、金利上昇に苦しんだBさんの事例をご紹介します。

Bさんは2,500万円の区分マンションを同時に2件購入し、変動金利2.5％で30年ローンを組みました。毎月19万7,560円の返済額になります。家賃は1件当たり9万5,000円でしたので、毎月7,560円の赤字だったのです。購入した不動産会社の担当者の説明では返還される税金で補えるということでしたので、信じて契約しました。また家賃保証ということで、安定した運用ができるはずだったのです。

最初の2年くらいはその状態が続いたのですが、2年後に金利がいきなり3.125％まで上がったのです。そのため毎月の返済額が約21万円になりました。さらに、管理会社から家賃を下げないと賃借人がつかない、と伝えられ、家賃がいきなり6万5,000円まで3万円も下がったのです。試算をすると、返済額と家賃収入の差が約8万円になりました。つまり毎月8万円を給料から支払わなければならなくなったのです。

この場合の失敗の原因は金利上昇だけではありませんが、元々の利回りが低い区分所有の不動産投資においては、小さな金利上昇であっても大きなリスクになってしまいます。

また、返済面ではなく家賃収入の面から金利上昇リスクを回避する方法の一つにアパートの一棟投資があります。例えば物件価格8,000万円の一棟アパートを所有しているとして、金利2％、22年でフルローンを組んでいたとします。その場合、ローンの返済額は毎月37万4,818円となります。では、金利が1％上がるとどれくらい返済額が違うのか見てみましょう。

この場合、融資額8,000万円、金利3％、返済期間22年となるので、毎月の返済額は41万4,316円となります。金利2%時の返済額との差は、月3万9,498円となります。アパート1室の家賃が5万円だった場合、1室の家賃分くらい返済額が上がることになります。しかし、アパート一棟の経営の場合は家賃収入の金額が大きく毎月10万円以上のキャッシュフローがあるため、数万円程度の増減であれば、その後の運用に大きな影響は生じません。

一方、区分マンションの不動産投資をしている場合、アパートと比べると利回りが低くキャッシュフローが良くないため、月数万円の返済の増額が大きく響くことになってしまいます。

このように、金利上昇リスクを回避するには、どういった物件に投資するかもポイントになるでしょう。例でご紹介をしたように、金利が上昇してもカバーをすることができる黒字幅を確保しておくことが大切です。

最近話題性のあるリスクですので、ご存知の方も多いでしょう。直近であれば「かぼちゃの馬車」が有名です。家賃保証を打ち切られ、1億円以上の借金だけが残ったという方が数百人います。このケースでは責任の多くは業者にありますが、契約の仕組みを知っておけば、契約をせずに逃れることができた人もいるのではないかと思われます。

家賃保証とは、一般的には家賃の8割くらいの収入を管理会社が保証するものです。例えば7万円の家賃の場合5万6,000円は保証する、というものです。リスクとしては例えば30年間保証しますよ、と言いながら、すぐに保証できなくなるというリスクです。この場合、空室であれば手元資金からローンの返済をしなければいけなくなります。「かぼちゃの馬車」の場合、毎月の返済額が40万円以上ある人が多くいるため、大きな問題もとなりました。

「家賃保証」というと保証する管理会社が損をしているように思う人もいるかと思いますが、実はそうではありません。賃借人がいる場合は家賃の20％が管理費として入ってきます。一般的に管理費は家賃の3％～4％です。1室家賃保証の部屋で賃借人がいれば、通常の5件分～6件分の管理費を得ることができます。うまく一般管理と組み合わせることで収益を増やすことができるのです。

家賃保証の場合、気を付けなければいけないのは法律です。例えば、途中でオーナーが管理会社の悪い体質に気付いて解約を求めたとした場合でも、解約されないケースがほとんどです。貸主から一方的に解約ができないのは、家賃保証はサブリース契約（管理会社による一括借上げ契約）にあたるため、管理会社は賃借人と同じ位置づけになり、借地借家法という法律で守られるからです。

借地借家法では、賃借人が付かないという理由で家賃を下げるということが今のところ認められています。この場合もオーナーは家賃を下げざるを得ない、というのが現状です。

家賃保証でトラブルになり大きな失敗をしてしまっている人は数多くいます。家賃保証契約には十分注意しましょう。

不動産を購入する際に、「15年後には資産価値は上がっていますので、売却すれば儲かります」と聞かされたものの、いざその時期になるとそんなに価値は上がっていないばかりか、物件の評価が下がっているというケースもあります。

10年前くらいはこのような話は多くありました。気軽に転売できると伝えることで、購入の障壁を下げようとしていたセールストークなのです。都心の立地の良いエリアであればその可能性も少ないですが、郊外などの不動産の場合は価値が大きく下落することもあります。

不動産の価格下落を回避する策としては、賃貸需要が高く土地の価値が高い都市部のエリアで不動産投資物件を探すことが大切です。しかし、色々な事情であまり良くない場所の物件を購入してしまったことに後で気付いた場合はどのような対策をすればよいのでしょうか。

その場合の策としては、毎月のキャッシュフローを良くする、ということが一つの手となります。最初にすべきことは頭金を多く入れ、できる限りローンの額を抑えることです。ローン金額を抑えることで、毎月の返済額が減るからです。運用を始めたら、繰り上げ返済をしてローンの残債を減らし、毎月の収支をできる限り良くする工夫をすることが大切です。キャッシュフローで得られる資金で、下落分の差額を埋められるのが理想です。

もし毎月のキャッシュフローで、思ったような利益がない場合は売却の時期を検討しましょう。いつかはローンの返済が終わりますので、その時点で見積もりを依頼し、売却をしてトータルで利益が得られるまで売却をしないで待つことが大事です。目先の売却益だけを見て売却をすると、あとで後悔することになります。

物件価格の下落については、購入後に下落したと分かった時点で策を講じてもその後の損失を小さくするということしかできませんので、あらかじめリスクを想定して物件価格の下落があっても利益が出るようにシミュレーションしておくことが大切です。

初心者の方にはあまり馴染みのないリスクかと思いますが、不動産投資には環境の変化によるリスクというものがあります。

事例としては、所有しているアパートの近くに大学があり、学生が入居してくれるのでいつも満室のアパートだったものの、大学の閉鎖が突然決まり、学生がいなくなってしまったため、空室が多くなり毎月赤字続きになった、という事例です。

このように、物件の周辺環境が変わることがリスクになるケースは往々にしてあります。大学以外の例としては、近くの病院が閉鎖された、となりの敷地に高層マンションが建ち部屋が暗くなった、道路が拡張されるため近隣の住居がなくなり住宅地ではなくなった、などがあります。

まずは、物件に賃貸力があるという場合に、周辺施設や周辺環境がどれくらい影響しているかを考えるようにしましょう。たとえば、今の時代、有名大学でもサテライト校は閉鎖するケースは多くなっていますので、近くに大学があるというだけでは安心することはできません。大学以外にも、駅から近いだとか、治安の良い住宅地だとか、賃貸需要を構成する複数の要因が存在するかを確認しておくことが大事です。

また、周りの建築物が増えたり、ライバルになりそうな物件が建つかどうかは、用途地域を調べると良いでしょう。用途地域とは都市計画法に基づいて作成されている建築に関する法律です。その地域に建てられる物件が制限されるものです。

例えば、この地域には低層の建物しか建てられない、あるいは駐車場を10以上設置しなければいけない、といったルールが各用途地域で設定されています。となりが駐車場でも低層しか建てられないエリアであれば高層マンションが建築されることはありません。そういった視点から用途地域を調べてみることで、周りの将来像をイメージするということも可能です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　両国駅徒歩9分
総戸数　70戸

住　所　東京都墨田区千歳1-3-7
概　要　地上9階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
プレディアコートモリシタテラス

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋１丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社ワプル
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.74㎡～43.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営と聞くと、長期的な家賃収入が期待できるものの、自己資金がある程度必要になるため、会社員には無理だと思っている人も多いのではないでしょうか？しかし、実際は会社員だからこそ、アパート経営を行うことができると言っても過言ではありません。

アパート経営が他の副業と大きく異なるのは、金融機関から融資を受けながら副業を行うことができるという点です。

株式投資や仮想通貨投資を行うにあたって、金融機関から融資を受けることはできません。それは、株式投資や仮想通貨投資は価格変動のリスクが大きく、返済の確実性や担保も期待できないため、金融機関から「融資を回収できる可能性が低い」と判断されるからです。

しかし、アパート経営の場合には、長期的な家賃収入からの返済が期待できるほか、担保となる不動産があるため、融資を回収できる可能性が高いといった理由から融資を行ってくれやすくなります。

では、副業がアパート経営であれば誰でも融資を行ってくれるのかと言うと、必ずしもそうとは言えません。もし、アパート経営を行っている際に、空室が生じて家賃収入が減少してしまった場合には、貯金や給与から返済を行っていく必要があります。そのため、安定した収入が期待できる人の方が融資を受けやすいと言えます。

例えば、年収800万円の自営業者と年収400万円の会社員を比較した場合は、一見すると年収の多い自営業者の方が融資を受けやすいように見えます。しかし、自営業者よりも会社に守られている会社員の方が安定した収入が期待できるため、会社員の方が融資を受けやすくなるというのが一般的です。

このように「会社員である」ということ自体が、金融機関からの融資を受けながらアパート経営を行うという点において有利に働くと言えます。これが会社員にアパート経営をおすすめする1つ目の理由です。

融資を受けてアパート経営を行ったからといって、会社の給与にまで影響が出ると不安になることはありません。基本的に、金融機関の融資条件がよほど厳しいものでない限りは、アパートから発生する家賃収入で十分返済を行うことが可能です。

また、もし一時的に空室が生じてしまったとしても、普段の家賃収入から返済を差し引いた余剰分を貯めてさえいれば、問題なく不足分の返済にも対応できます。

想定よりも空室が多かったり、空室期間が長期間になってしまったりした場合には、物件を売却することで返済に充てることもできるため、万が一の場合でも安心できるというのがアパート経営をおすすめする2つ目の理由です。

このように、アパート経営を行うことで期待できる利益には、アパートを所有し続けていることで発生するインカムゲインと、アパートを売却することで発生するキャピタルゲインの2種類があります。それぞれがどのようなものなのか見ていきましょう。

インカムゲインとは、所有し続けていることで利益が発生するものです。例えば、株式投資における配当や不動産投資における家賃収入などがインカムゲインにあたります。

インカムゲインの大きな特徴は、利益を発生させるにあたり、所有し続けているだけでいいという点です。手間をかけずに利益が生じるというメリットがありますが、一般的に利益が小さいというのがデメリットと言えます。

しかし、株式投資の配当は投資額に対して数％程度の利益しか期待できませんが、アパート経営の場合には、投資額に対して10％前後の高い利益が期待できます。まや、融資によるレバレッジ効果が発揮されるため、普通の副業では得ることができないような大きなインカムゲインを得ることが期待できます。

キャピタルゲインとは、売却することで利益が発生するものです。先ほどのインカムゲインとは違い、利益が出ることが確約されていないため、売却したタイミングによっては、損をしてしまう可能性があります。

株式投資では、保有している銘柄の株価が上がったタイミング、アパート経営では不動産の価値が上がったタイミングに売却することができれば問題ありませんが、その逆で売却を行ってしまうと損をするので注意が必要です。

株式投資とアパート経営を比較すると、株式投資は情勢や企業の業績、為替変動など様々な影響を受けてしまうため、価値の変動が激しく、価格変動のリスクが大きい副業と言えます。その点、アパート経営は経年劣化による不動産価格の下落はあったとしても、大きく崩れることは少ないため、価格変動のリスクが小さい副業と言えるでしょう。

日中働いている会社員にとっては、時間を有効に使うことができる副業はなかなか簡単にありません。しかし、アパート経営の場合は、自分でアパートを管理すると手間がかかってしまいますが、不動産会社に管理を任せれば、最初の物件選びに時間がかかるだけで、後は放っておくだけで運用を行うことができます。

株式投資の場合には、朝の9時から昼の15時までと取引時間が限られているだけでなく、土日に取引を行おうとしても土日は証券取引所も休みであるため、落ち着いて取引を行うことができません。

クラウドソーシングなどの空き時間を利用した副業もありますが、アパート経営は労力を伴わないため、まずはアパート経営を副業として行い、さらに空き時間を違う副業に充てることが理想的な副業と言えるでしょう。

このように、働きながら両立して効率良くアパート経営を行うことができるのが3つ目の理由です。

毎日朝から晩まで働き続けている会社員にとって、老後のことに気をかけている時間などほとんどないと言えるでしょう。

融資を受けながらアパート経営を行っていたとしても、返済が全て完了すれば家賃収入が全て収入に変わります。返済が完了するタイミングを退職に合わせておけば、家賃収入がそのまま年金に上乗せされるため、老後の心配を防ぐことができます。

また、急な病気などでまとまったお金が必要になった場合でも、売却することによって現金に変えることができるため、まさかの事態にも備えることが可能です。

このように、なかなか老後のことを考えている時間がない会社員にとって、アパート経営が老後の対策にもなっているというのが4つ目の理由です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　両国駅徒歩9分
総戸数　70戸

住　所　東京都墨田区千歳1-3-7
概　要　地上9階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
プレディアコートモリシタテラス

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋１丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社四季建築設計事務所
■施　工　　　南海辰村建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.02㎡～55.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資で成功するには、投資の運用による収支と、その資産を売却した際のお金との合計が投資額を上回る必要があります。これを計算式で表すと次のようになります。

入居率や家賃水準が高く、戸数が多いほど収入が多くなり、管理費・修繕費、ローンの返済・税金などの支出が多いと収支はマイナスへと傾きます。

つまり、「入居率が高い」「家賃が高い」「戸数が多い」「修繕費など経費が少ない」「ローンの返済額が少ない」などの要素をもつ物件が儲かる条件と考えられます。

入居需要が低い地域や周辺の資産価格の下落が大きい地域、入居者が集まりにくい立地、物件の魅力が低いデザインや古い設備といった状況の物件であれば高く売却することは困難です。

つまり、高く売却するときの重要な条件は「立地が良いか」「入居率が高いか」「物件のデザインや設備」「融資環境が良いか」などとなります。

これまで確認した「収支」と「売却額」を左右する5つのポイントについて詳しく見ていきましょう。

「退去者が多い」「空室期間が長い」などの状況が続けば年間の家賃収入は大きく減少するため、入居率の高い物件を選ぶ必要があります。ここでは入居率を高く維持できる物件の条件を確認しましょう。

高い入居率を維持するためには立地の良い物件を探さなければなりません。入居者が生活する上で快適で利便性がよい環境が望まれますが、物件がターゲットの入居ニーズと合致することが重要です。なお、入居者ニーズには「交通アクセス」と「周辺環境」などがあります。

「最寄駅が徒歩10分以内」「使用する路線がターミナル駅と直結」「高速道路の入り口から近距離」などが好立地の条件となります。

コンビニ、商業施設、学校・病院などが近くにあり、騒音や臭いが生じる工場等が近くにない、などの立地が好まれます。

もちろんターゲットのニーズと環境が合致する物件であることが前提です。電車をよく利用する会社員にとって、病院やスーパーなどが近くても駅から離れている物件などは適しません。

単身者層の増加が見込める地域でアパート経営を行う場合、ファミリー層が主に利用するような間取りの物件を選んでしまうと入居者が付きづらくなります。単身世帯ならワンルームや1LDKが適しており、2DKや2LDK以上の広い物件などは単身者のニーズには適さないでしょう。

単身者世帯をターゲットとする場合、若年層の転出過多となっている地方の物件などは集客が難しいと言わざるを得ません。逆に単身者世帯の増加傾向が続いている首都圏、特に東京23区の物件なら高い入居率を期待できると考えられます。

業者の売却査定は、その査定価格が販売価格決定の根拠となり、資金計画に大きな影響を与えるため非常に重要なものです。

そこで、周辺の販売価格相場を調査したあとは不動産会社の査定を受けます。査定は1社だけではなく、複数の業者に依頼することがポイントです。

ネット上には複数業者の査定をまとめて受けることができる「一括査定サービス」を提供しているウェブサイトがあり、たとえば東証1部上場の株式会社LIFULLが運営しており、利用ユーザー数420万人、全国1600社以上の不動産投資会社に一括で査定依頼が出せるなどがあります。簡単な項目を入力するだけで利用できるので、積極的に活用されることをおすすめします。

ただし、「一括査定」は物件データのみを使用した「表面的な査定」になるため、正確な査定価格を算出するには、物件を直接見てもらう「実査定」（訪問査定）を受ける必要があります。「一括査定」で出された各業者の査定価格を比較して業者を選び、「実査定」を依頼することになります。

一括査定を利用すると、業者によって査定価格に差があります。中には、相場より明らかに高い価格を出してくる業者や、低い価格を提示する業者もあります。なぜこのような違いが生じるのでしょうか。

業者によっては、少しでも高く売ろうとする売り手側の意向を最大限汲み、仲介契約の獲得を優先して査定価格を高めに出すことがあります。なかには、その査定額では売れないことがわかっていながら売却段階での値下げを前提に、相場より高い査定価格を提示する業者もあります。

こういった業者に対しては、「査定価格を算出した根拠」について質問し、納得できる説明を受けることが必要です。査定価格の根拠について明確に説明ができない業者は、あまり信頼ができるとはいえないでしょう。

物件の売却段階になったとき、一般的に、実際の売却額は査定価格を下回ります。なぜ査定価格どおりの値段で売れないのでしょうか。

前述したとおり、査定価格は、売り手の意向に沿えるよう売却可能の範囲内で上限の高値をつけて提示するパターンが多くなります。一方、実際の売却活動では、買い手側の「少しでも安く買いたい」との意向があるため、高めの査定価格を押し通すことは困難です。

実際の売却額は値引き交渉を経て、売り手と買い手の両者が妥結した価格になります。このような理由から、多くの場合、実際の売却額は査定価格より低くなります。

ただ、売主が「値引きされては困る」という場合、査定価格を参考に販売価格を決定する際に、値引き交渉があることを前提に値引き分の一定額を上乗せしておく方法が考えられます。

中古物件の売却では、値引き交渉を経て販売価格から一定額が値引きされ売却に至る例が多く、買い手の値引き要求は当初から予想しておく必要があります。

売主側の事情として、物件の売却資金を住み換え新居の購入資金や、ローン完済の必要資金に充てることがあるため、値引き額に許容限度があります。

そこで、許容限度を超えた買い手側の値引き要求には、こちら側の事情を説明し、値引きの許容限度額を買い手にはっきりと伝えることが、交渉をスムーズに進めるコツのひとつです。

竣　工　2021年12月
最寄駅　錦糸町駅徒歩9分
総戸数　68戸

住　所　東京都墨田区亀沢4-20-10
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■1K対象／キャンペーンＢ／適用可
■2LDK対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ジオエントキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと亀沢4丁目店まで約290m
セブンイレブン墨田石原店まで約250m
ファミリーマート亀沢四丁目店まで約180m
マルエツプチ本所四丁目店まで約990m
医療法人財団正明会山田記念病院まで約860m
miniピアゴ亀沢4丁目店まで約310m
マルエツ錦糸町店まで約330m
キャンドゥマルエツ錦糸町店まで約320m
アルカキット錦糸町まで約680m
墨田石原郵便局まで約580m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社合田工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.16㎡～50.40㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

多額の購入資金が必要になる一棟マンション買いは不動産投資の初心者にはリスクが大きいと言われます。しかし、実は「融資を受けやすい」「利回りがいい」「節税対策になる」「大規模修繕を自由に行える」「同一マンションでの価格競争を回避できる」といったメリットがあります。一つずつ確認していきましょう。

多額の購入資金が必要になるマンション一棟の購入では、金融機関からの借入れを受けずに全額自己資金でまかなえる方は多くないでしょう。一般的には銀行などから融資を受けることになりますが、区分所有マンションと比較して、マンションを一棟まるごと購入するほうが、実は融資が受けやすくなります。

たとえば区分所有マンションを購入する場合、銀行の融資担当者は貸付金を回収できなくなったときのことを考慮して対象物件の担保力を査定しますが、一般的に建物は老朽化と同時にその収益性が徐々に落ちていきます。さらに「毎月の家賃収入」が「毎月の返済額」を下回れば一般的に担保価値がないと判断されます。投資用不動産の購入を目的として融資を受けた場合、一般的に返済期間は長期におよぶので、担保価値が低下するリスクを常に考えなければならないのです。

一方、マンション一棟を購入する場合には、最終的に土地が残ります。不動産は周辺環境の変化や物価変動などによって価格が変動しますが、土地は老朽化することがないため担保としての価値は基本的には下がらないと考えられています。このような理由から金融機関は土地の担保としての価値を高く評価するので、一棟マンションは融資を引き出しやすくなります。

たとえば、投資物件情報サイト「ノムコム・プロ」に掲載されている物件の利回りをみると、区分所有マンションの満室を前提とした平均表面利回り5.42%に対し、一棟マンションの満室を前提とした平均表面利回り6.77%と、一棟マンションの方が1%ほど高くなります。理由として一棟マンション投資では、区分マンション投資と違い、同一物件内で価格競争が起きないことなどが挙げられます（詳細は後述）。

また、区分マンション・一棟マンションに対し、それぞれに同額を投資すると仮定した場合、区分所有マンションでは入居者が退去すれば家賃収入はゼロとなりますが、仮に10戸の一棟マンションで１室の入居者が退去しても家賃収入は１割しか減少しません（満室時想定）。立地が良ければ、といった前提条件が必要とはなりますが、一棟マンションは区分所有マンションと比較して利回りが高いと同時に、家賃収入の安定性も高めることが可能です。

相続税を計算する際、被相続人の資産・負債は、通常、「財産取得時における時価」により評価されますが、不動産については特殊な評価方法が用いられています。

投資用不動産の場合、建物部分については固定資産税評価額を元に評価するのですが、固定資産税評価額は概ね建物の建築費の50〜60%です。そのため一棟マンションを購入して全室を賃貸した場合、相続税の計算の際に現金で資産を保有しているのと比較して、相続税評価額は半額以下になるというメリットがあります。さらに、所有者が亡くなったときに実際にその物件を賃貸している場合には、固定資産税評価額から30%を差し引くことが認められています。

また、区分所有マンションの一室に占める土地の割合は微々たるものですが、一棟マンションの場合にはまとまった面積の土地が評価の対象となります。土地の相続税評価額も、現金で保有しているのと比較して20〜30%低下しますから、相続税対策を考えているなら賃貸用不動産、特に一棟マンションを購入すると大きなメリットにつながります。

区分所有マンションの大規模修繕は、一般的に所有者の多数決によって決定されます。また、その原資は所有者が定期的に積み立てている修繕積立金となります。そのため物件が古くなるとともに所有者も高齢化し、収入が低下している場合もあり、修繕積立金の滞納も目立ち始めて原資が不足することがあります。

修繕費用が修繕積立金を超過するため臨時の負担金が発生する状況になると、所有者たちの同意が得られないために修繕ができず、老朽化が一気に進んでしまうケースも見受けられます。また、修繕内容も所有者の多数決によって決定されるので、思い切った修繕提案はなかなか合意に至らず、無難な方針にまとまりがちです。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合、オーナーひとりの采配で自由に大規模修繕を行うことができます。外観が古びてきてしまった場合には思い切ってデザインを一新することも可能ですし、流行りに合わせて外観や共用部分と室内を統一感あるデザインにすることで、入居率を高めることも可能です。

区分所有マンションでは、依頼する管理会社や修理業者を所有者の多数決によって決定するので、従来の業者から変更できないこともありますが、一棟マンション所有なら対応が良い業者を比較・検討して選べますし、価格交渉することで安く依頼することができます。ノウハウを蓄積すれば、オーナー自ら管理業務や簡単な修繕業務を行うことで、コスト削減につながります。

区分所有マンションの場合、同じマンション内に同じ間取りの部屋が複数あり、これらが賃貸に出されると同一マンション内での価格競争になることがあります。

しかし、マンション一棟をまるごと所有している場合には、同じ間取りの物件は同じ価格と決めてしまうことで、同一物件内での価格競争を回避することができます。

もちろん近隣の物件との価格競争はありますが、マンション一棟を所有している場合にはそのマンションの個性を高めて付加価値をつけ、価格競争を回避することも可能です。例えば建物全体を個性的なデザインにしたり、ペット可、楽器可、インテリアのデザインなど、アイデア次第で付加価値をつけることができます。

竣　工　2007年1月
最寄駅　森下駅徒歩8分
総戸数　65戸

住　所　東京都墨田区千歳1-5-3
概　要　地上12階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
KDXレジデンスモリシタチトセ

■近隣周辺施設情報
ドラックセイムス墨田両国薬局まで約210m
まいばすけっと新大橋１丁目店まで約150m
エンゼルファミリー両国店まで約260m
山村病院まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約700m
成城石井日本橋浜町店まで約780m
ローソン新大橋1丁目店まで約310m
了徳寺学園医療専門学校まで約860m
千歳公園まで約380m
墨田区立両国小学校まで約830m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（21.28㎡～22.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、長期的な家賃収入が期待できるため、副業として行っている人も多いだけでなく、脱サラして不動産投資を本業として行い、サラリーマンの年収を軽く超える人も多くいます。

このような成功談を聞くと、不動産投資は簡単で誰でもできる資産運用という印象を抱くかもしれませんが、不動産投資を行う場合には、以下のようなデメリットに注意する必要があります。

株式投資やFX、仮想通貨などは自己資金が数万円でも資産運用を行うことができますが、不動産投資を行う場合は、最低でも数千万円程度の自己資金が必要になってしまいます。

そのため、今までは簡単に不動産投資を行うことができませんでしたが、金融機関が融資を行うようになったため、自己資金が不足していても不動産投資を行うことができるようになりました。

しかし、融資は借金と同じであるため、実際は借金を抱えながら不動産投資を行っているということになります。借金を抱えてしまうということは、毎月の返済義務が生じてしまうというデメリットだけでなく、融資額に利息が上乗せされることで、返済総額が大きくなってしまうというデメリットがあると言えるでしょう。

株式投資やFX、仮想通貨などはインカムゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、キャピタルゲインを目的とした資産運用がほとんどです。証券取引所などで取引が活発に行われているため、流動性の高い運用方法と言えます。

しかし、不動産投資は、キャピタルゲインを目的とした資産運用はほとんど行われておらず、インカムゲインを目的とした資産運用がほとんどです。不動産投資は、長期間運用することを前提としているだけでなく、価格が高く売買が成立しにくいことなどから、流動性の低い運用方法と言えます。

流動性が低いということは、何らかの理由によって現金が必要になり売却しようとしても取引が成立するまでに時間がかかるということを意味しています。そのため、現金化したくてもすぐに現金化できないというデメリットがあると言えるでしょう。

不動産投資には、借金を抱えてしまうというデメリットだけでなく、現金化しにくいというデメリットがありました。さらに不動産投資は、運用を行うにあたりいつどのタイミングで発生するか分からないリスクがいくつかあり、そのリスクに備える必要があります。不動産投資におけるリスクは以下の通りです。

空室のリスクとは、空室が生じてしまったことによって家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室が発生する原因は、居住者の転勤などによるものが多いのですが、近くに新しい物件ができた場合に移住してしまうケースや近隣トラブルなどがきっかけとなり移住してしまうケースなども考えられます。

特に、マンション経営の場合は、運用しているのが1室であるため、空室期間は家賃収入がありません。そのため、その期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があるため、注意が必要です。

家賃滞納のリスクとは、入居者が家賃を滞納していることによって、空室が生じてしまっているのと同様に家賃収入が減少してしまうというリスクです。

空室のリスクの場合は、ある程度の対策を練ることによって空室を埋めることができれば問題をすぐに解決することができます。しかし、家賃滞納の場合は、滞納していたとしても借主の権利がある程度は保護されているため、すぐに退去を命じることができません。

家賃滞納は、自己破産などによって滞納分の家賃が回収できない可能性があるだけでなく、退去がうまく進まない場合は次の入居者に提供するまでに時間がかかってしまう可能性もあるため、滞納が発生した場合の影響力は大きいと言えます。

空室の場合と同様、空室期間と滞納期間は似たようなものであるため、期間中は自身の収入からローンの返済を行っていく必要があります。早期に解決しなければ自身が自己破産に陥ってしまう可能性もあるため、注意が必要です。

修繕のリスクとは、築年数の経過などが原因で設備面が劣化してくることによって、定期的または突発的に修繕が発生し、支出が大きくなることで家賃収入が減少してしまうというリスクです。

修繕は、入居者が退去した際のクロスの張替えや設備面の劣化に伴うキッチンの交換だけでなく、建物の壁面塗装や防水の補強など多岐にわたります。修繕の規模が大きい場合は、それなりの支出が発生するため、家賃収入を大きく減少させてしまうことになります。

マンション経営の場合は、入居者の退去時に発生する室内の修繕等で済みますが、その他の修繕に関しては、実際に修繕を行ったかどうかに関係なく、定期的に修繕積立金や管理費として費用を毎月徴収されることで支出が大きくなってしまうため、注意が必要です。

金利上昇のリスクとは、アパートローンで変動金利を選択していた場合に、社会情勢などの影響によって金利が上昇したことで、返済総額が大きくなってしまうというリスクです。

固定金利と変動金利を比較すると、変動金利の方の金利が低く設定されていることが多く、変動金利でローンを契約する人が多くいます。現在のように低金利であれば変動金利でも問題ありませんが、デフレ脱却に向けてマイナス金利政策が行われていることを考えると、今後金利が上昇する可能性が高いと言えます。

固定金利を選択している場合は、最初のうちは金利が高いというデメリットがありますが、金利が上昇しても契約当初の金利のままなのでリスクを回避できます。しかし、変動金利を選択している場合は、最初のうちは金利が低いというメリットがありますが、金利の上昇に合わせて返済総額が大きくなってしまうため、注意が必要です。

自然災害のリスクとは、地震や大雨、雷、津波などのように自然災害によって建物が全壊や浸水といった被害にあってしまい、運用を継続できなくなってしまい家賃収入が減少してしまうというリスクです。

火災保険に加入している場合は、ある程度の修繕費用もしくは建て直し費用を補うことができますが、修繕中は運用できなくなります。その間は家賃収入が発生しないため、自身の収入からローンの返済を行っていかなくてはなりません。

火災保険に加入していない場合は、再度運用するのであれば、膨大な修繕費用もしくは建て直し費用を全て負担しなくてはなりません。膨大な修繕費用もしくは建て直し費用に加え、運用を行うことができない間のローンの返済を自身の収入から行っていくことを考えると、かなり負担が大きくなってしまうため、注意が必要です。

マンション経営で失敗しないようにするには、不動産投資が借金を抱えながら行うもので、何らかの理由によって売却したくても流動性が低いためすぐに売却できないということをまずは理解しておく必要があります。

それらのデメリットを理解した上で、それぞれのリスクに対して事前に対策を講じておくことが、マンション経営での失敗を未然に防いでくれることになります。

例えば、空室のリスクに対しては、数ヵ月空室が生じた場合に敷金や礼金を無料にしたり、フリーレントやキャッシュバックなどのキャンペーンを行ったりなどの対策が可能です。

また、家賃滞納のリスクに対しては、滞納者に対する対応をマニュアル化して置き積極的な滞納者へのアプローチを行う、修繕のリスクに対しては、修繕積立金と管理費をあらかじめ考慮した上で家賃設定を行っておくなどの対策が可能です。

金利上昇のリスクに対しては、変動金利ではなく固定金利を選択すればいいという単純なものでもなく、当初は金利の低い変動金利を選択しておいて、金利が上昇した後でローンの借り換えを検討するという対策も考えられます。また、自然災害のリスクに対しては、火災保険に加入したり耐震補強したりすることである程度リスクを抑えることができます。

これらのように事前にどのようなリスクが発生する可能性があるのか事前に把握しておくことができれば、対策を講じておくことができるため、マンション経営で失敗する可能性を大きく下げることが期待できるでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　森下駅徒歩8分
総戸数　214戸

住　所　東京都墨田区千歳1-2-4
概　要　地上9階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■1LDK／2LDK対象／キャンペーンＢ／適用可
（※313／513号室除く）

■313／513／3LDK対象
■キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクサウス

■近隣周辺施設情報
エンゼルファミリー両国店まで約140m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約140m
大丸ピーコックトルナーレ日本橋浜町店まで約690m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約700m
セブンイレブン墨田千歳店まで約350m
ヤマザキショップ上総屋まで約370m
ファミリーマート日本橋浜町2丁目店まで約510m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約420m
どらっぐぱぱす日本橋浜町店まで約540m
墨田両国三郵便局まで約400m
中央浜町一郵便局まで約420m
みずほ銀行小舟町支店日本橋浜町出張所まで約460m
日本橋清洲クリニックまで約420m
江東区立八名川小学校まで約490m
中央区立日本橋中学校まで約490m
日本橋女学館高等学校まで約890m

■駐車場　　　29台/月額55,000円～
■バイク置場　23台/月額3,300円～
■駐輪場　　　207台/月額220円～
―――――――
■設　計　　　野村建設工業株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　野村建設工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（40.13㎡～70.14㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「副収入や不労所得を作りたいと思い、不動産投資を始めました。購入前はどんなリスクがあるのかがよく分かっていなかったため、ひとまず300万円台の中古ワンルームの物件を自己資金で購入してみました。不動産投資を始めてから5年半が経っていますが、今のところは特に入退居に関してはトラブルや問題も無く賃貸経営を行うことができています。

ただ、毎月の家賃収入が3万円と少額のため、その中から毎月の管理費や積立金、税金などを支払うと手元にはあまり収益が残りません。周辺地域の不動産相場は、特に下がってきているというような気配はありませんが、賃料の下落や賃貸需要が減少して空室が出ると赤字になる可能性もあるため、周辺物件の動向は注意して見るようにしています」

築古のワンルームマンションは低価格・高利回りというメリットはあるものの、家賃収入が少なく実質の利回りが低くなるというデメリットがあります。

たとえば、今回のように毎月の家賃が3万円ということになると、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用で月平均1万円～1.5万円程度がかかる上に、築古物件の場合は設備故障などがあると、それまでの利益が吹き飛んでしまうといった問題もあります。表面利回りが11%以上あるとしても、これらの費用を差し引くと、実質の利回りは3%～5%になってしまうといったことも十分あり得るため、物件探しの際には最低でも月6万円～7万円の賃料水準を目安に検討することが大切です。

また、いくら利回りが良くても、バスや車を使わないといけない郊外や地方の物件には手を出さないほうが良いでしょう。今回のように都市圏の物件でないと、そもそも入居者が集まらずに購入当初に期待していた利回りが実現できないリスクや将来的に人口が減少した場合に入居率・賃料・不動産価格などが下落してしまうリスクがあります。

不動産投資のリスクを抑える方法は、今回のように単純に投資額を抑えるだけではなく、土地や物件選びでリスクをヘッジするという方法もあります。

たとえば、空室リスクはアクセスの良い土地と入居者に選ばれる物件を揃えることで、限りなく0に近づけることができます。ただ、空室リスクを小さくすることばかりに目が行ってしまうと、今度は利回りが非低くなってしまうため、注意が必要です。

たとえば、東京都心の主要駅徒歩1分の新築ワンルームマンションといった物件であれば、空室の心配はほとんどないでしょう。ただ、それだけ好条件を揃えようとすれば土地や物件の価格が跳ね上がってしまいます。一方で賃料の上昇には上限があるため、土地や物件の取得にかかった費用ほど賃料は上がらず、利回りは3%前後まで落ちてしまうことになります。利回りが低すぎると、毎月の返済や管理費・積立金、各種税金などだけで利益はほとんど出なくなるか、赤字になってしまいますので、入居率と賃料の掛け算が最大化するところで投資をすることが重要となります。

空室リスクも抑えながら、利回りを狙うことができる不動産投資の例としては、都心までのアクセスが良い立地での新築アパート経営があります。たとえば、シノケンプロデュースという会社の新築アパートは、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内・駅徒歩10分圏内というアクセスが良い好立地に、新築デザイナーズアパートを建てているため、入居者からの人気も高く、築25年の物件も含めた自社管理物件30,000戸以上の入居率が99%を実現しています。

首都圏のアクセスの良い土地であれば月5万円～6万円以上の賃料水準を見込むことができ、中長期で人口増や都市の発展が期待できるので、将来的に土地や物件の資産価値が落ちにくいという特長もあります。このように、リスクに対処できて利回りも狙うことができる物件を選ぶということが大切です。

今回の事例では自己資金のみで不動産投資を行っていますが、自己資金だけでは購入できる物件の価格帯が限られてしまうというデメリットがあります。融資の強い会社をパートナーにすることで、より大きな金額で投資をすることができるため、一度検討してみると良いでしょう。

たとえば、不動産投資会社が提供している無料の個別相談の機会などを活用して、まずは融資を受けることが可能かどうか、可能だとしたらどれくらいの条件で融資を受けることができるのかなどを確認してみると良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　菊川駅徒歩1分
総戸数　32戸

住　所　東京都墨田区菊川2-5-14
概　要　地上12階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月
（※303号室は除く）

■物件名フリガナ
アーバネックスキクカワ3

■近隣周辺施設情報
マルエツ菊川店まで約180m
スーパーオオゼキ菊川店まで約200m
ライフ菊川店まで約330m
ファミリーマート墨田菊川駅前店まで約80m
ファミリーマート菊川駅前店まで約100m
ローソンストア100墨田菊川3丁目店まで約100m
くすりの福太郎菊川店まで約110m
どらっぐぱぱす菊川店まで約210m
くすりの福太郎森下4丁目店まで約400m
ジョナサン菊川店まで約20m
マクドナルド菊川駅前店まで約40m
吉野家菊川駅前店 40m
東京都立墨田工業高校まで約400m
江東区立深川第一中学校まで約390m
墨田区立中和小学校まで約304m
墨田区立菊川小学校まで約300m
江東区立東川小学校まで約590m
あゆみ保育園まで約290m
グローバルキッズ森下園まで約290m
ベネッセ菊川北保育園まで約300m
社会福祉法人あそか会あそか病院まで約540m
墨田菊川郵便局まで約130m
東京シティ信用金庫菊川支店まで約60m
朝日信用金庫猿江支店まで約520m
朝日信用金庫立川支店まで約610m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　37台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社現代綜合設計
■施　工　　　石黒建設株式会社東京支社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（26.04㎡～46.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資が女性に人気である理由の２点目は、不動産投資は賃貸の管理を不動産管理会社に丸々任せてしまえるという点です。一生懸命に働く女性にとって、時間というものは本当に貴重です。無駄にできる時間はほとんど無いと言っていいほどせわしなく時間に追われている、という方も多いのではないかと思います。

老後の生活費のためにと不動産投資を始めたとしても、本業を疎かにしてしまっては本末転倒になってしまいます。本業をしっかりとこなして、老後のために毎月貯金もしたいという方にとって、日々の管理を全て任せてしまえる不動産投資は、無理なく始めることができる副業といえるでしょう。

また、不動産投資は日々の仕事に支障をきたさずに取り組めるので、副業のなかでは会社からの許可を比較的もらいやすいという点も、働く女性にとっては嬉しいポイントです。

不動産投資の大きな特徴の一つとして、自己資金にはあまり手をつけずに取り組めるという点があります。貯金が数百万円あったとして、そのうちの大半を投資に割かなければいけないとすると、手元のお金はかなり心もとない状況になってしまいます。

たとえば、突発的な病気や事故などでお金が必要になった時に、必要なお金を出せるようにしておかなければいけませんので、老後のために投資を行いつつも、ある程度は手元に資金を残しておきたい、ということになります。

不動産投資は、不動産購入費用のほとんどをローンでまかなうため、自己資金を手元に残すことが可能です。不動産取得時の初期費用として数十万円がかかりますが、その後は家賃収入とローンの返済額が相殺するように返済計画を立てることが多いため、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方でも取り組むことは可能です。

また、何事も起こらずに貯金が順調にできた場合は、ローンを繰り上げ返済することもできるので、状況に応じて無理なく投資を進めていくことが可能な点も、不動産投資の特長の一つと言えるでしょう。

不動産投資は、入居希望者がいないと成り立ちませんので、入居者が住みたくなるような物件を選ぶことが非常に大切です。物件が良いかどうかは紙に書いてあることだけでは判断できないことが多く、実際に物件を目で見て良し悪しを見定める必要があります。

女性は男性に比べると色々なことに気がつくことができるケースが多いので、「この物件は日当たりが悪い」「洗濯物を室内で干せる」「収納スペースが使いやすそう」「内装のセンスが良くないかも」「近くにスーパーや美容室があって便利かも」「夜に一人で駅から歩いても大丈夫なエリアなのかな」などといったように、多くの視点から物件のチェックを行うことができます。

そうして厳しい物件チェックを行えば、入居者から見ても好条件の物件となりますので、空室リスクを低く抑えることができ、居室を稼働させることが可能です。

働く女性が不動産投資を始めている理由5点目は、空室が出なければ家賃収入という定期的な収入が入るという点です。たとえば都心の賃貸需要が高いエリアのマンションで、適切な建物管理や修繕などを行っていれば築古になってもある程度の入居を維持することができるので、長期にわたって家賃収入を期待することができます。

女性は結婚・出産というライフイベントなどもあり、男性に比べると定年まで勤め上げるということは少ないのが現状ですが、月々の収入が期待できる入居者からの人気の高い不動産を保有することができれば、老後の生活費の足しにすることが可能です。

また、不動産投資の良い所は、家賃収入を得られるだけでなく、自分の住まいにすることもできるという点です。子どもが成人して大きな部屋が必要なくなったときに、ワンルームや1LDKで十分ということであれば、保有している不動産を賃貸用ではなく住居用としてしまえば、老後の生活費をさらに賢く圧縮することが可能です。

不動産投資は、「貸してもよし、住んでもよし」ということで、目的に応じて使い分けることができるという点が女性投資家に支持されています。

不動産投資は、株式やFXなどに比べて価格変動のリスクが小さく、仕事の邪魔にならず、元手も少なく始めることができ、物件選びに女性という強みを活かして、長期的な収入を得ることができるという投資手法です。もちろん、空室リスクや地震のリスクもありますので、不動産投資会社ともリスクの軽減を相談しながら進めていくと良いでしょう。老後の生活費が不安な方や、新しい投資手法にチャレンジをしてみたいという方は、ぜひ検討されてみると良いのではないでしょうか。

竣　工　2021年11月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　22戸

住　所　東京都墨田区緑4-17-4
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
スプランディッドキンシチョウ2

■近隣周辺施設情報
オオゼキ菊川店まで約570m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約450m
マルエツ両国亀沢店まで約350m
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約220m
くすりの福太郎菊川店まで約540m
どらっぐぱぱす両国店まで約590m
アルカキット錦糸町まで約900m
VAN丸井錦糸町店まで約790m
タカキュー丸井錦糸町店まで約790m
GAPストア丸井錦糸町店まで約800m
墨田江東橋郵便局まで約460m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.09㎡～29.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

行動経済学は、心理学的に観察される人間の行動を経済学のモデルに取り組んでいくという学問です。経済学は、これまで「人間はつねに合理的な選択をする」という大前提に立って様々な理論を構築してきましたが、行動経済学は「人間は非合理的な選択をすることもある」というところをスタートにしているため、経済学のなかで当初は異端視されていたという歴史があります。1990年代から急速に学問として発展し、現在は経済学の主流派の一つとしての立ち位置を獲得するまでに至りました。

最近では、「経済は感情で動く」「予想通りに不合理」といったタイトルの書籍がベストセラーになるなど、行動経済学への注目や関心が高まり、ビジネスや投資でもどのように活用できるかが検討されてきています。

さて、ここからは行動経済学の理論についてもご紹介をしていきたいと思います。不動産投資にも使える主な行動経済学の理論を以下にまとめましたので、一つ一つ見ていきましょう。

現在志向バイアスは、未来の大きな利益よりも目の前の利益が評価されやすい傾向があるという理論です。近視眼性と呼ばれることもあります、これは、たとえば「今日1万円をもらう」「1年後に2万円をもらう」の2つの選択肢を与えられた時に、「今日1万円をもらう」人が多いことがよく知られています。

現在志向バイアスの不動産投資での活用例としては、たとえば入居者に家賃を毎月1000円値引きすることを提案するよりも、入居時に5000円をプレゼントするほうが喜ばれやすいといったことなどが考えられます。

フレーミング理論は、数字やデータの見せ方によって情報の受け取り方が異なるという理論です。たとえば、毎年5%ずつ売上が伸びている企業を、「安定的に成長している」と表現するか、「成長性が低い」と表現するかで企業への印象がだいぶ変わってきます。

また、1000円の商品と3000円の商品があったときには「3000円は高い」となりますが、ここに5000円の商品が新たに加わると、「3000円はちょうど良い」という受け取り方になります。このように、真ん中のものを選ぼうとする傾向があることを「極端回避性」と呼び、小売などでは「松竹梅の法則」という経験則として昔から多用されています。

フレーミング理論を不動産投資で活用する場合は、たとえば保有している不動産の近くに繁華街がない場合に、その不動産を紹介する際に、「近くに繁華街がないので娯楽に欠ける、街に活気がない」とは表現せずに、「夜は静かで住み心地が良い」「治安が良く、女性におすすめできる」などと視点を変えて表現をすることで、物件の魅力を十分にアピールすることができます。不動産を購入する際には、逆に「○○が魅力的な物件です」という売り文句を裏返してみるとどうなるか、何か不都合なことが伏せられていないかと考えてみると、買うべきでない物件を回避することができます。

また、不動産の売却価格を設定する際は、自分が売却する物件と同様の条件の売却物件（同じマンションなど）が複数あった場合に、一番安い価格と一番高い価格の間で売り出しの価格を設定することで選択されやすくなる可能性が高まります。

アンカリング効果は、最初に示された数値（アンカー）に判断が左右される傾向があるという理論です。有名な実験としては、「8×7×6×5×4×3×2×1」または「1×2×3×4×5×6×7×8」という計算を5秒以内に推測してもらった場合に、前者（中央値2,250）のほうが後者（中央値512）よりも大きい推測の値が得られるというものがあります。（正解は40,320）

不動産投資でも、アンカリング効果を使った価格設定がよく行われます。たとえば、物件の価値が2500万円である物件を、そのまま2500万円として売り出すよりは、最初に3000万円で売り出してから後で2500万円に値下げをするほうが、購入者からは「お得」な物件に映ります。売却者としては、本来は2000万円で売りたい物件があれば、まず2500万円で売り出して値下げをしていく、購入者としては、大幅な値下げをされているから「お得」とは限らないということを念頭に入れて不動産投資を進めると良いでしょう。

プロスペクト理論は、利益と損失が同じ額の場合は、損失のほうが意識されやすいという理論です。たとえば、50%の確率で10000円がもらえるくじと、50%の確率で15000円がもらえ、50%の確率で5000円を支払わなければいけないくじがあった時に、期待値は同じ5000円となりますが、損失がない前者のくじが選ばれやすい傾向にあります。このように判断の際に損失を避ける傾向が強くなることを「損失回避性」と呼びます。

不動産投資で損失回避性を最も意識したほうが良いのは、管理会社との「サブリース契約」です。サブリース契約は、不動産オーナーに「満室」を保証して「空室」が出ないようにする契約ですが、都心のアクセスが良いマンションなどではそもそも入居率が95%を超えることが多いため、空室リスク自体が少なく、サブリース契約を結ぶ必要性がほとんどありません。サブリース契約よりも通常の賃貸管理にしたほうが「利益」が大きくなりますので、空室による「損失」を過度に評価してしていないかを確認したほうが良いでしょう。

すでに費やしてしまって取り戻すことができない費用や時間のことをサンクコストと言います。サンクコストが大きくなればなるほど、コストをかけた対象を諦めることが難しくなります。

不動産投資では、サンクコストは売買の交渉シーンで効果的に活用することができます。たとえば、不動産を購入する場合には営業マンや売り主に対して交渉を長引かせれば長引かせるほど、相手が「売りたい」気持ちを高めることができるので、価格などで良い条件を引き出しやすくなります。

行動経済学には、目の前の利益を優先する現在志向バイアス、情報の見せ方で印象を変えられるフレーミング理論、利益よりも損失を過大評価するプロスペクト理論（損失回避性）、最初に提示した価格に判断が左右されるアンカリング効果、費やしたコストの大きさに判断が左右されるサンクコストなど、知っておくだけで不動産投資を有利に進めることができる理論がたくさんあります。今回ご紹介した理論やテクニックを効果的に使って、不動産投資の成功確率を高めていきましょう。

実際に不動産投資を初めてみたいという方や、具体的な物件を検討してみたいという方は、下記不動産投資会社のセミナーや個別相談などに参加をしてみると良いでしょう。

竣　工　2017年7月
最寄駅　両国駅徒歩6分
総戸数　43戸

住　所　東京都墨田区両国2-2-6
概　要　地上11階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額33,000円
■物件名フリガナ
ズームリョウゴク
ZOOM 両国

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約770m
マルエツプチまで約1020m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約390m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約390m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約390m
薬ヒグチ両国店まで約630m
エンゼルファミリー両国店まで約200m
さいとうデンタルクリニックまで約200m
割烹かりやまで約210m
墨田両国三郵便局まで約270m
三菱UFJ銀行本所支店まで約650m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　5台/月額2,200円
■駐輪場　　　43台/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社 第一ヒューテック
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.78㎡～54.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

海外不動産に詳しいプロと税務のプロを見つけてくることです。海外の場合は、国によって不動産に関する法律や税金などが大きく異なりますので、しっかりと把握をしている会社と付き合う必要があります。税務のプロに関しては、海外不動産投資会社と付き合いのある会社に紹介をしてもらうことが可能ですので、まずは海外不動産の会社選びをしっかりと行いましょう。

会社を選ぶ方法としては、海外不動産投資の会社に知り合いがいる方は、まずは話を聞いてみるのが良いでしょう。もし、直接の伝手がない場合は、海外不動産投資をしたことのあるオーナーに信頼できる会社を紹介してもらう、あるいは国内で開催されている海外不動産セミナーに参加してみましょう。編集部おすすめのビヨンドボーダーズという会社では、初心者向けの海外不動産セミナーや無料相談などを実施していますので、会社選びで悩んでいる方は話を聞いてみると良いでしょう。

海外不動産に関する情報は、刻々と情勢が変わりますので、情報源を１つだけに依存することはリスクが高くなってしまいます。他の海外不動産投資会社にもヒアリングできるコネクションをつくっておく、またはウェブ上でニュースや海外の情報メディアをウォッチしておくといったことが必要になります。

仕入れておきたい情報としては、地震や津波、台風などの天災に関する情報、政権交代やクーデター、戦争などに関する政治的な情報、不動産に関する法律や税金の動向、為替などの値動きなどととなります。

特に、為替の動きに関しては、不動産投資の利回りやキャピタルゲインと同じくらい収益性を左右しますので、定期的にチェックすることを習慣にすると良いでしょう。

エリアに関しては、まずは日本人の駐在員が多い場所の物件を中心に検討してみると良いでしょう。物件選定に日本人であるという強みを活かすことができますし、借りるほうもオーナーが日本人であることに安心しますので、比較的安定した物件運用を期待することが可能です。

それ以外のエリアとしては、首都やビジネス繁華街など国の中心都市への投資から検討し、ある程度の投資経験が蓄積されてから地方へ目を向けることをおすすめします。

国内の不動産投資では、新築マンションなど現物を見ないで購入することもあるかとは思いますが、海外不動産の場合はできるかぎり現地に視察に行くことが大切です。購入する予定の物件が、現地では誰も住みたがらないような不便な場所や危険な場所に位置していることもありえますし、物件のイメージ画像と実際の部屋が大きく異なるケースなど、国内では想定されないケースも起こりえますので、しっかりと自分の目で確認をすることが必要です。

1件目の投資がうまくいくと、どうしてもその国・そのエリアに再投資をしたくなりますが、海外不動産は国内に比べてリスク（カントリーリスクや為替リスクなど）もありますので、資産をひとつのエリアに集中させすぎるのは危険です。

そのため、成長性の高い国で投資を始めたら、次は安定性の高い国に投資をする、アジアで投資を始めたら、次は欧米にも投資をしてみるなど、異なる動きをするエリアに投資を分散させることがおすすめの投資手法となります。

海外不動産投資は、国内不動産投資と比べるとリスクが高くなりますので、ある程度の値動きや変動があったとしても、余裕をもって対応ができるように全体の３割前後の資金で運用すると良いでしょう。

また、不動産投資ローンを利用する場合は、どんな事態であっても返済を滞納することのないように、１年前後の期間の返済金額分を手元に残しておくなどキャッシュに余裕をもっておくことをおすすめします。

海外に限らず、不動産投資は出口戦略をしっかりと持っておくことが大切です。たとえばマンション投資であれば、いつ売却するか、あるいは総額でいくらの利益（損失）が出たら売却するかなどをしっかりと決めておきましょう。

投資期間中の国際情勢や為替動向、不動産の価格動向などを注意して見ながら、必要に応じて当初の出口戦略を見直していくことで、海外不動産投資で失敗するリスクを最小限に抑えながら目標の利益達成に向けて取り組んでいくことが可能です。

海外不動産投資は、投資したい国・エリアに強みがあり、かつ信頼ができる会社と付き合うことや、自分の強みを活かせる投資手法で勝負をすることが非常に大切です。また、投資を他人任せにせず、自分でも積極的な情報収集を行うことや購入する前には必ず自分の目で物件を確認しておくことや、リスクを抑えるための分散投資や余裕資金での運用、出口戦略などの検討などをしっかりと行い、海外不動産投資を成功させましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　両国駅徒歩8分
総戸数　94戸

住　所　東京都墨田区緑3-15-12
概　要　地上13階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクイースト

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約1140m
VAN丸井錦糸町店まで約1030m
マルエツ両国亀沢店まで約530m
ライフ菊川店まで約660m
ブックオフ14号墨田両国店まで約980m
丸井錦糸町店まで約1020m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約410m
国技館まで約1080m
ファミリーマート菊川駅前店まで約1060m
マルエツ錦糸町店まで約960m
マルエツプチ本所4丁目店まで約1130m
光の園保育学校まで約1300m

■駐車場　　　6台/月額33,000円～44,000円
■バイク置場　10台/月額3,300円
■駐輪場　　　111台/月額220円
―――――――
■設　計　　　株式会社ケプラー都市建築設計
■施　工　　　株式会社植木組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.12㎡～40.29㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本政府は経済成長に向けた重要な戦略の柱として「観光立国」を掲げており、積極的な観光政策を進めています。具体的には、2020年までに訪日外国人観光客数を4,000万人、2030年までに6,000万人まで増加させるという目標を掲げており、そのためにVISA緩和政策やLCC就航本数の増加、海外での日本プロモーションなど様々な施策を展開しています。政府によるこれらの施策が功を奏し、ここ数年は日本を訪れる外国人観光客数が増加の一途を辿っており、東京や大阪、京都などの主要都市ではホテルや旅館などの宿泊施設の不足が課題となっています。その結果、訪日観光客から民泊施設への宿泊需要が急激に高まっており、民泊投資が魅力的な投資手段の一つとなっているのです。

民泊は、宿泊施設不足を補うための手段としてだけではなく、空き家活用や地方創生の起爆剤としても期待されています。人口減少が進む地方では空き家問題が深刻化していますが、空き家をリノベーションして民泊施設にすることで観光客を呼び寄せ、地方創生につなげようという動きが全国各地で活発化しているのです。特に、最近では一度日本を訪れたことがあるリピートの外国人観光客が、東京や大阪などの都会ではなくより地方部へと旅の目的地をシフトしている傾向があり、地方ならではの魅力やユニークな体験を提供できる民泊施設に対する需要はとても高まっています。

シェアリング・エコノミーとは、人々がモノやサービスを「所有」するのではなく「共有」することによって成り立つ新たな経済モデルのことを指し、昨今では日本に限らず世界中でシェアリング・エコノミー型のサービスが台頭しています。シェアリング・エコノミー型サービスの代表例としてよく挙げられるのが民泊仲介サイトのAirbnbやタクシー配車アプリのUberなどですが、不稼働資産を活用することで無駄な資源やコストを使うことなく必要に応じて需要を満たすことができるシェアリング・エコノミー型のサービスは、環境破壊や資源枯渇などが世界的な社会問題となっている昨今において、これらの問題を解決しうる持続可能なビジネスモデルとして非常に注目を浴びているのです。このマクロの大きな流れは日本にも押し寄せており、政府も「シェアリング・エコノミー」を推進する政策を次々と打ち出しています。その代表格とも言えるのが、「住宅のシェアリングサービス」である民泊なのです。

いかがでしょうか。上記で説明したように「民泊」はマクロな経済動向のなかで必然的に需要が高まっており、今後の市場成長が期待される領域なのです。投資の世界では昔から「国策に売りなし」という言葉もありますが、まさに民泊はその言葉があてはまる領域だと言えるでしょう。

「民泊」と聞くと、違法な「ヤミ民泊」や近隣住民とのトラブルなどあまりよくないイメージをお持ちの方も多いかもしれません。実際に、日本では不動産事業として合法的に民泊運用をしている個人や企業も数多くいる一方で、法的な要件を満たさないまま部屋を貸し出している民泊オーナーもいるのが現状です。そこで、ここでは民泊に関わる法律についても簡単にご紹介していきます。現在の日本では、民泊を合法的に行うためには主に下記3つのうちのいずれかの法律に基づいて運用する必要があります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、2017年6月施行の法律で、新法下では、個人は一定の要件さえ満たせば「届出」をするだけで自宅のマンションや一軒家を活用して合法的に民泊運用することが可能です。ただし、マンションなどの集合住宅の一室を使用する場合は管理規約によって民泊が許可されている必要があるので注意が必要です。また、新法下では年間の営業日数制限が180日と定められており、自治体によってはさらに厳しい制限が設けられるケースもありますので注意が必要です。民泊のような短期の貸し出しは最大でも180日間しかできないため、最近では残りの180日間をマンスリーマンションとして運用するハイブリッド型の運用スタイルも注目が集まっています。

特区民泊は、国家戦略特区に指定されている自治体が条例を制定した場合、旅館業の許可がなくても特区民泊の認定さえ受ければ合法的に部屋を貸し出すことができるという制度です。特区民泊は住宅宿泊事業法とは異なり年間の営業日数制限はないのですが、宿泊客の最低宿泊日数が2泊3日以上と定められているため、1泊だけの短期客を受け入れることはできません。また、この特区民泊はそもそも条例を定めた国家戦略特区でしか活用できません。2017年10月現在、特区民泊の認定を受けられるのは東京都大田区、大阪府、大阪市、新潟県新潟市、福岡県北九州市の5地域となっています。

旅館業法簡易宿所営業の許可を取得すると、営業日数や宿泊日数の制限を受けることなく365日まるまる民泊として部屋を貸し出すことが可能となります。簡易宿所営業は収益性の面では最も魅力的な方法ですが、許可を取得するためには用途地域や設備要件など旅館業法で定められた様々なハードルをクリアする必要があり、許可取得手続きにはコストもかかります。

民泊用の物件を購入し、自らが民泊ホストとして運用するというパターンです。この場合、物件の購入費用に加えて場合によってはリノベーション費用や旅館業の許可取得費用など様々な費用がかかる可能性もあり、初期費用はかさみます。しかし、高稼働が期待できる物件を手に入れることさえできれば、宿泊客からの売上が全て手元に残るため、大きな利益を上げられる可能性があります。しかし、稼働率の変動により売上が左右されるほか、想定よりも稼働率が低いと初期費用の回収に時間がかかる可能性があるため、ハイリスク・ハイリターンの運用スタイルだと言えるでしょう。なお、民泊運用にあたっては宿泊客の対応や物件の清掃など全てを自分で対応する必要はなく、民泊運用代行会社のサービスを活用することができます。しかし、代行会社を利用する場合は売上の20％程度が手数料としてとられてしまうので、収益のシミュレーションをする際はその手数料分もしっかりと計算に入れておく必要があります。

民泊用の物件を購入し、民泊運用をしたい不動産会社や運用代行会社などにサブリースとして借り上げてもらうというのも一つの手法です。民泊用のサブリースとして貸し出す場合、通常の賃貸として貸し出すよりも高収入が見込める点、毎月安定的に収入が得られる点などが魅力です。一方で、稼働率に応じて収入が増えることはなく、想定よりも稼働率が悪ければサブリース契約の見直しにより家賃収入が減る可能性もゼロではないため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言えます。

自ら物件を購入するのではなく、賃貸として借り受け、それを転貸して民泊運用するという方法もあります。この場合、物件購入にかかる初期費用は必要ないため、小さめの物件であれば通常の敷金・礼金に家具のセットアップなどを加えても数十万円程度で民泊投資を始めることができます。しかし、毎月の家賃支払いが発生するため収益性という面ではあまり多くは期待できませんし、稼働率によっては赤字となってしまう可能性もあります。ただし、仮に赤字が発生したとしても、賃貸契約を解除すればその時点で民泊運用から撤退することはできるため、そこまで大きな損失を被ることもありません。最もローリスク・ローリターンの投資スタイルだと言えます。