竣　工　2021年9月
最寄駅　東日本橋駅徒歩3分
総戸数　32戸

住　所　東京都中央区東日本橋1-3-15
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
（※603／803／1003号室を除く）

■603／803／1003号室対象
■キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ステージファーストヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約350m
ローソン東日本橋2丁目店まで約180m
東日本橋ドラッグまで約210m
中央区立久松小学校まで約560m
ドトールコーヒーショップ東日本橋店まで約200m
中央浜町郵便局まで約340m
ジョナサン日本橋浜町店まで約280m
セブンイレブン東日本橋1丁目店まで約110m
本所中学校まで約1680m
ヨドバシAkibaまで約1890m

物件名	ステージファースト東日本橋賃貸
所在地	東京都中央区東日本橋1-3-15
最寄駅	都営浅草線「東日本橋駅」徒歩3分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上12階 RC造
総戸数	32戸	築年月	2021年9月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　住協建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.79㎡～26.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

今後オリンピックを一つの区切りと考え売却する方もいると思われますので、オリンピック前後が売却をするチャンスの一つでもあると言えるでしょう。

東京オリンピック後に不動産業界で取りざたされている問題の一つに、2022年問題があります。2022年問題によって不動産価格に影響が出る可能性がありますので注意が必要です。2022年問題には「生産緑地法」という法律が関係します。「生産緑地法」とはどういったものなのでしょうか。

最初に生産緑地法が施行されたのは1974年です。当時、住宅不足の問題を抱えていたため、政府は農地を住宅地に変えるための法律を施行しました。しかし、それにより緑地が減少したために、1991年に今度は緑地を残し営農を続ける目的の法律に変わりました。

所有者には営農を続ける代わりに固定資産税や都市計画税などを軽減する措置がとられましたが、期限を30年と決めていたため、2022年に指定が解除されるというものです。

生産緑地法が解除され、農地が宅地に変わることによって所有者は多額の税金を納めなければいけなくなります。そのため土地が大量に売却され不動産価格が下がるのではないかということが懸念されているのです。さらにディベロッパーがマンションなどを大量に建築することで、さらに不動産価格が下がることも考えられます。

2022年問題の次に到来するのが2025年問題と2035年問題です。以下のグラフは国立社会保障・人口問題研究所が予測した2025年の人口ピラミッドです。縦が年齢で上に行くほど年齢が上がり、横はその年代の人口を表すものです。

特に人口が多い75歳位から80歳くらいまでの層が団塊の世代と言われている層です。2025年には最も人口の多い団塊の世代が75歳を迎え、後期高齢者となります。そのため家計に占める社会保障費の負担が増え、投資などに回す資金が減少するのではないかと懸念される問題を2025年問題と言います。

また、55歳位の人口が多い層は団塊の世代ジュニアが多い年代になります。2025年から10年後の2035年にはこの層の人たちが年金を受給する年代になります。そのため2035年には2025年に引き続き家計に対する社会保障費の負担が増え、若い人たちが投資する機会を損失する可能性が懸念されているのです。

購入者が減ることで不動産価格が押し下げられることも考えられますので、それまでに売却をするなどといった検討も必要になる可能性があります。

都心の不動産価格が上がっていることには触れました。東京オリンピックを目前にしてワンルーム投資を始める方は、不動産価格の相場が高い時期に始めることになります。しかし、不動産投資は個別の取引という特徴がありますので、全ての物件が天井をつけているというわけではありません。

また、不動産投資では賃貸収入を表すインカムゲインと、売却益を表すキャピタルゲインという2種類の収入があります。不動産は買った時の価格より売却した時の価格が低かったとしても、インカムゲインの利益がその損失を上回ることができれば、トータルではプラスという形で終わらせることができます。

そのようなことを念頭に置き、これからワンルーム投資を始める際はどのような点に注意が必要かを以下より見ていきましょう。まずは物件の購入時に欠かせないローンについて解説を行います。

ワンルーム投資は家賃収入とローンの返済などの支出・経費の差が収益になります。そのため融資を受ける場合は、金利の高い固定金利より金利が低い変動金利の方が収支の面ではメリットがあります。

しかし、2020年以降も長期的に運用を行うことを考えた場合、今の低金利の時に固定金利でローンを組むことも安定した運用を手に入れる一つの方法です。

金利の低い状態が続いている日本では今後金利が引き上げられることも考えられますので、今の低金利の状態に固定金利でローンを組むことで、十分なインカムゲインも期待でき、金利が上昇しても収益を安定させることがしやすいからです。

中古の割安な物件を購入し、価格が少しでも上がればすぐに売却をする可能性もあるという方には変動金利がおすすめです。固定金利は融資の際に固定期間が決められますが、固定期間内の解約には違約金がかかる金融機関が多いからです。

そのため、収益が違約金分減少したり、売却したいのに違約金があるために見送ったりする可能性が出てきます。積極的に売却をしたいと考えている場合は、変動金利でローンを組む方が自由度は高くなります。

2013年位から首都圏の不動産価格は上がってきており、今は高い価格帯にあると言えます。これから物件を購入する場合はどのような点に注意すれば良いでしょうか。

ワンルーム投資では中古を選ぶか新築を選ぶかで、最初にかかる費用や管理の状態が違いますので、それぞれの運用方法を知っておきましょう。まずは中古不動産の特徴や運用の仕方などを見ていきます。

東京オリンピックの開催が決まってから、都心の不動産価格が上がったことには触れました。今は上がっている時期ですので、今から購入する場合は中古でも利回りが悪い物件もあります。そのため今から中古物件を購入する場合は、購入する目的を決めることが大切です。

利回りを目的とする場合は、都心から少し離れた郊外の物件が多くなります。その場合、価格は高くても2,000万円代前半くらいになり、1,000万円代の物件も多数あります。また築年数も数十年経過しているものあります。

将来売却を検討していて資産性の高い物件を購入したい場合は、山手線の駅回りの築浅の物件などが多くなります。価格帯は2,000万円台後半から3,000万円を超える物件も多くなります。ただし利回りは郊外の物件や築古の物件に比べると低い傾向にあります。

このように、利回り重視や資産性重視など、物件を購入する目的によって検討すべきものが変わってきます。効率良く物件探しを行い、また間違った物件をなるべく選ばないためにも、ワンルーム投資を行う今の目的をはっきりさせておきましょう。

中古で利回りが良い物件と言うと、築古で汚いイメージを持つ方もいるでしょう。しかし、現在のリノベーション技術はとても洗練されていますので、築古でもリノベーションによって古さを感じない新築のような物件もあります。

入居者が物件の古さを感じなければ、そのぶん人気が出ると考えられるため、中古の利回りの高さと新築の客付け力のどちらも持つような物件を探すのも一つの手だと言えます。

リノベーション技術の向上とともに、中古物件に対する金融機関の評価も変わってきています。以前は中古物件で100%のフルローンが組めることはあまりありませんでしたが、最近はフルローンが組める中古物件を中心に販売している不動産会社もあります。

また、中古でも金利1%台ローンを組めた実績がある不動産会社もありますので、金利が気になる場合などはそのような不動産会社を選び購入すると良いでしょう。

築古の中古物件になると入居率が下がることが心配されます。投資用不動産を購入する場合、あらかじめ空室リスクを考慮してシミュレーションを行う必要があります。空室の期間は自己資金でローンの返済や管理費を支払わなければならないので、長期的に空室になる事態は避けたい所です。

日本は今後少子高齢化がさらに深刻になってきますので、2020年以降のワンルーム投資では入居率が大きな課題になるでしょう。そのため、入居率にはこだわって物件を選ぶことが大切です。中古不動産を扱っている不動産会社の中には入居率実績が98%や99%ある会社もありますので、そのような会社と取引をすることで不安を解消できる可能性が上がるでしょう。

どの地域の居住ニーズが高いのか、どんな人がそこに住みたいのか、駅の利用客数はどれくらいか、検討中の物件周辺の人口推移はどうなっているか等の情報を調べ、長期的に入居者を確保できる立地を選びましょう。

上記で触れたように中古物件で入居率が高かったり、好条件でローンが組めたりする物件を紹介する不動産会社があります。以下に2020年以降に向けて中古ワンルームを購入する際に知っておきたい不動産会社をご紹介しておきます。

新築物件は中古物件と比較して価格帯が高くなりますので、利回りは中古に比べると良くありません。新築物件を購入する際はどのような点に注意すれば良いかを見てみましょう。

新築物件は中古物件と比較すると利回りが低くなります。中古に比べて修繕リスクや空室リスクが低いので、その分価格は高くなるのです。

しかし、新築物件は建物以外にも設備やセキュリティシステムも新しいものが入っているため、入居者にとって快適な部屋を提供することができます。高品質で賃貸ニーズも比較的高いことが考えられますので、売却する際も高く査定される可能性を持っています。

以前のワンルームマンションの広さは19㎡～23㎡くらいが中心でしたが、最近は25㎡や26㎡のワンルームが多くなっています。以前のワンルームと比較すると一部屋当たりの広さが大きくなっているのが最近の新築ワンルームの特徴です。

以下のグラフは不動産情報サイトathomeがプレスリリースで発表した調査結果です。全国で一人暮らしをしている、18～29 歳の学生・社会 人男女 2,074 人を対象に行ったアンケート結果から引用したものです。

竣　工　2004年3月
最寄駅　新富町駅徒歩2分
総戸数　20戸

住　所　東京都中央区入船3-10-8
概　要　地上11階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアシントミチョウ4
CASTALIA 新富町Ⅳ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新富町駅前店まで約150m
ファミリーマート入船三丁目店まで約110m
どらっぐぱぱす明石町店まで約280m
中央区役所まで約460m
築地警察署まで約490m
三越銀座店まで約1260m
聖路加国際病院まで約370m
轟健康クリニックまで約560m
明石児童公園まで約300m

物件名	カスタリア新富町4賃貸
所在地	東京都中央区入船3-10-8
最寄駅	東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩2分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上11階 SRC造
総戸数	20戸	築年月	2004年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.86㎡～45.64㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件の場合は購入前には気付かなかった損壊や瑕疵が存在する可能性があり、購入してすぐ改修費用がかかることがあるので注意が必要です。区分所有物件であれば安価な費用で済みますが、1棟になると高額になります。

100万円以上かかることもありますので、購入早々大きな支出となり、取り戻すのにかなりの時間がかかってしまいます。改修履歴をきちんと確認するとともに、ホームインスペクションを有効活用することが重要になってきます。

近年、集中豪雨などの災害が多くの被害をもたらしています。集中豪雨による災害は郊外で起きているイメージがあり、都市部ではあまり関係ないように思えますが、実はとても大きな被害を及ぼすリスクをはらんでいます。

集中豪雨が山間部で起きた場合、土石流が発生したり山が倒壊したりしますが、都市部で起きた場合、都市型水害という災害をもたらす可能性があります。

都市部は地面がアスファルトやコンクリートで覆われているため、水を吸収することができません。そのため、雨水は雨水管や下水管を通る仕組みになっています。しかし、処理できる水量に限界があるため、一定量を超えると雨水は洪水となって都市部に流れ出すことになります。

このように都市型水害では街にあふれた水で地下鉄や地下街が被害にあったり、停電になったりするなどの大きな被害をもたらすことが予想されています。

もし、マンションの地下部に配電措置がある場合は、水につかり停電になり、多くの人が暗い部屋で過ごさなければならないことが考えられます。物件を購入する前にハザードマップの確認は必ずするようにしましょう。また、マンション内で災害に備えた訓練や、備蓄を準備することが大切です。

特に真夏に停電した場合は冷房がきかない部屋に孤立することになりますから、命にも関係するような非常に危険な状態になります。日頃から災害対策は十分にしておくことが必要です。被害が起きたらどこに行けば良いかなど、1棟マンションのオーナーとしてはそのような情報を日頃から住人に提供することも大事な仕事になってきます。また、被害にあった際も住人に避難を促すことも必要になってきますので、しっかりシミュレーションしておくことが大切です。では、引き続きリスクについて解説します。

1棟マンションをオーナーチェンジという形で購入する場合は住人がいますので、住人によるトラブル対策が必要になるケースがあります。

例えば住人に家賃を滞納している人がいる場合、収支に影響してきます。また、住人とトラブルを起こす人がいた場合、他の部屋が空室の原因にもなります。どのような人がいるのかなど購入前に必ず確認して対策をすることが大切です。不動産会社に聞いたり、レントロールを確認したりするなどして、事前に賃貸状態を把握しておきましょう。

1棟マンションの場合、価格が大きくなるため、少しの金利上昇でも収支に大きく影響してきます。以下の表は5,000万円から2億円まで5,000万円単位の価格帯の違いの0.5％刻みの返済額を表したものです。期間は30年に設定した場合です。

5,000万円の融資を受けている場合、0.5％金利が上がると約1万円返済額が上がることがわかります。2億円の物件になると金利0.5％上昇に対し返済額は約6万円上がります。6万円くらいになると、一部屋分の家賃くらいの金額ですので、金利上昇には日頃から注意しておくことが大切です。

1棟マンションの規模になると、一度の修繕でも大きな費用になることが考えられます。大規模修繕になると数百万円から1千万を超えることもありますので、修繕費用の資金管理は計画的に行うことが大切です。

また、区分投資マンションでは管理していない、エレベーターや共有部分の維持管理費が発生します。屋内消火栓などの非常用設備は定期的に法定点検や整備が必要ですので、計画的に行うようにしましょう。

竣　工　2015年3月
最寄駅　新富町駅徒歩6分
総戸数　16戸

住　所　東京都中央区湊3丁目10-5
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■403／603号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■403／603号室対象／フリーレント1ヶ月
■403／603号室対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■101／201号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■101／201号室対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンスギンザヒガシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新富町駅前店まで約430m
ミニピアゴ入船1丁目店まで約480m
セブンイレブン中央区明石町店まで約250m
デリド湊店まで約333m
miniピアゴ入船3丁目店まで約410m
ファミリーマート湊2丁目店まで約150m
ファミリーマート中央明石町店まで約170m
どらっぐぱぱす明石町店まで約320m
マツモトキヨシ佃2丁目店まで約1300m

物件名	オーキッドレジデンス銀座東賃貸
所在地	東京都中央区湊3-10-5
最寄駅	東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩6分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上6階 RC造
総戸数	16戸	築年月	2015年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額220円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（42.64㎡～44.86㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本では1986年12月から1991年2月までの時期をバブル時代あるいはバブル景気と言います。資産価値は高騰し、株価も上昇、経済安定成長期ともいわれる時期です。この時期、不動産価格も上がりました。上がり続ける不動産価格にキャピタルゲインを狙った売買が繰り返され、軒並み不動産価格が上昇した時期です。

しかし、バブルが崩壊すると不動産価格は一気に下落し、遅い時期に不動産を購入した人は利確のタイミングを失い、大きな損失を被りました。

バブルのきっかけとなった主な出来事の一つが1985年のプラザ合意です。プラザ合意により、日本は円高ドル安の影響を受け、景気が低迷しました。以下は1980年～2018年までのアメリカドルと日本円の年推移と円高時の主な出来事を整理したグラフです。プラザ合意後一気に円高ドル安になっていることがわかります。

は1980年～2018年までのアメリカドルと日本円の年推移と円高時の主な出来事*日本銀行・外国為替市況のデータから作成

そこで日本は内需主導型の政策で経済の立て直しを図ります。その際に国が推進した主な政策が、公共事業への投資と金融緩和でした。

公共事業へ投資することで、国から委託される業者が潤い、多くの建設業が活況を帯びます。金融緩和政策では、銀行が企業や個人に対する貸し付けを積極的に行うようになりました。企業は融資を受け、工場などを建設するための土地を買い始めます。このことがきっかけとなり土地価格が上昇し始めます。この循環が不動産価格を押し上げていきました。

このような流れで上がり続けた不動産に多くの人が飛びついたため、さらに価格上昇の勢いが増したのです。

バブル景気では、早期に購入し売却した人は儲けていますが、バブル時代の後期に高値で購入した人の中には、売却できずに借金だけが残った人も多くいます。

バブル景気の商業地の最高価格のグラフを見てみましょう。以下は札幌市、仙台市、東京23区、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市の商業地の最高価格を1987年から2018年までグラフにしたものです。

バブル時代が含まれる昭和62年（1987年）から平成3年（1991年）の時期は価格が高騰しているのがわかります。昭和63年くらいまでに購入して1，2年で売却していれば利益が出たことが推測できます。

平成3年（1991年）をピークに価格は一気に下落していますので、1991年から1992年くらいに購入し、売却のタイミングを逃した人は大きな損益を被ることになります。

平成20年（2008年）に価格は再び高騰しています。この時期は新興の不動産会社が株式上場するなど、日本では再び不動産市場が沸き立ちミニバブルを引き起こした時期です。しかし2008年9月にアメリカで起きたリーマンショックの煽りを受けて、不動産価格は下落しました。

その後、平成26年（2014年）からはマイナス金利政策や相続税の改正などアベノミクスの政策の影響で再び上昇しています。

不動産価格と株式投資の価格は需要と供給のバランスで価格が決まるという点では同じです。ただ、不動産には土地や物件の希少性が価格に影響してくるという点で、株式投資との違いがあります。

株式投資は様々な株式が上場されていますので、買い注文を入れて数が少なくて買えない、ということはありません。しかし、不動産の場合は同じ物件が2つとないため、一つの物件を取り合うことになります。所有者が売らないと言えば、購入することはできません。

また、株式投資と違い、不動産の場合は建設できない場所があります。東京都心では不動産を新しく建てる場所が少ないため、物件数が限られてきます。新築の物件が少なくなっている上に、近年では都心に住みたいという人が多くなり、都心回帰の傾向が強まっています。

そのため、すでに建てられている物件は順調に運用されている物件が多く、価格は下がりにくく、逆に上昇傾向にあると言えます。このような現象は株式投資ではあまり見られない要因です。

同じく希少性のある投資商品として金が挙げられます。金は希少性により価格が上昇する特性を持っています。そういった意味では不動産と金には似た特性があると言えるでしょう。

希少性があると手にしたいという人が多くなりますので、不動産や金は価格が下がりにくい側面を持っていると言えるでしょう。

株式投資では価格の高騰を抑える仕組みとして「空売り」という売買手法の存在も影響しています。「空売り」とは、価格が下がることを予想した場合に、売り注文から入り、買い注文で決済をする特殊な売買手法です。

どうして持っていないものを売り注文できるのでしょうか？「空売り」を発注する際は、証券会社から株を借り受け、売りに出します。それを価格が下がったところで買い戻します。買い戻した株を証券会社に返し、価格が下がった分の差額を利益として受け取る仕組みになっているのです。

逆に「空売り」は価格が上がるとマイナスになります。マイナスになった場合は、その差額が損金として投資金から差し引かれます。以下の表を確認しましょう。

「空売り」は価格が上がり、高値のピークに来たことを予想した場合に入れると効果的な注文方法です。そのため高値を付け「空売り」注文が多くなれば価格は上げ止まります。このように株式投資では高値を付けた時点で「空売り」注文が入ることで、価格が上がり続ける現象を抑制する仕組みがあります。

しかし、不動産投資の場合は「空売り」という注文方法はありませんので、高値を付けた場合、安値で売らない限り価格が下がることはありません。上げ基調だった場合は買い注文が多くなり、価格はさらに上がっていくことが予想されます。

このような特性から不動産では価格上昇に対して抑制する仕組みがないため、株式投資などと比較すると価格上昇が進みやすく、バブルになりやすい商品だと言えるでしょう。

「安く買って高く売る」ことが投資の基本ですが、不動産市場で一旦価格が上昇し始めると、高値でも買ってしまう傾向があります。一旦価格が上昇し始めると、さらに高くなるのではないか、と考え買いが増えるのです。そのような循環が続くことでバブルが引き起こされます。

しかし、高値で掴んだ場合は所有し続けることで損失を招くリスクがあります。上昇している価格の物件を高値で掴んでしまい、その後価格が一気に下落、売るタイミングを逃してしまう、というのがバブル期の損をした人のパターンのひとつでもあります。

バブルで利益を得た人とそうでなかった人との違いはそのような点にあります。上がってきたから買うのでは遅いということが先ほどのグラフでも分かるのではないでしょうか。では、高値で物件を掴まないようにするにはどうすれば良いのでしょうか。

不動産価格は他の投資商品と比較して、価格が高騰すると抑制する力が弱いことがわかりました。そのため投資家は上がり続ける価格を見て、このまま上がり続けるのではないか、という感情に流され、買ってしまう可能性があります。価格の上昇を抑制する力が弱いので価格はある程度上がりますが、売却が多くなると一気に下落します。

この場合損をする要因としては、購入を決断するのが遅いことが考えられます。価格が上がり始めても「もう少し様子を見て買おう」と考えるのが一般的でしょう。もう少し待って、さらに価格は上がってきたので「これは上がる」と判断して買ったところ、価格が一気に下がり始めた、というパターンは良くあります。

売却の際も「まだ上がるかもしれない」という感情がはたらき、せっかく高値で売れるタイミングでも売らなかった場合、利確のタイミングを逃してしまい、価格が下がってしまうということも良くあるパターンです。判断の遅さが損失を招く大きな要因と言えます。

投資はルールを決めたら、その通りに売買を行うのが鉄則です。価格が上がっているから、という安易な理由だけで買ったとしたら、損失を被る可能性が高くなります。

投資は感情に左右されるとよく言われますが、不動産の場合は価格帯が数千万円になりますので、慎重に売買しましょう。投資で成功するには感情移入をせず、自分で決めたルールを守ることが大切です。

例えば300万円利益が出たら売る、あるいは200万円損が出たら損切りをする、と決めて売買することです。仮にそこからまだ上がりそうだとしてもルールを守ることで、リスクを最小限に抑えることができるようになります。

不動産バブルになると価格上昇を抑制する仕組みがないことがわかりました。そのため、早い時期に購入し、ある程度の利益で売却できれば損をする確率は減ります。

逆に高値で掴んでしまい、売却のチャンスを逃し価格が下落してしまうと、損をしてしまうことになります。理屈ではわかってはいても、売買のタイミングを予測するのは素人には難しいのではないでしょうか。

不動産価格の上げ下げの情報を得たり、売買のタイミングの精度を高めたりするには、プロから情報を集めるのが最も効果的な方法です。しかし、プロといってもどこにいるのかわからないと思われる方もいらっしゃるかもしれません。

プロと言ってもテレビで解説をしている人だけではありません。不動産会社には資格を持った不動産のプロが必ずいます。無料のセミナー等にいくつか参加しておき、信頼できると感じた人とコネクションを保っておくことで、有益な情報が得られます。会社については、検討しているエリアや物件に強みを持つ不動産会社などを中心に探してみると良いでしょう。

竣　工　1993年2月
最寄駅　月島駅徒歩6分
総戸数　336戸

住　所　東京都中央区佃1-11-7
概　要　地上40階 地下3階 SRC造

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スカイライトタワー

■近隣周辺施設情報
石川島記念病院まで約330m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約320m
リバーシティ21郵便局まで約550m
マルエツ佃店まで約570m
ぱぱす薬局月島店まで約610m
月島区民センターまで約820m
ナチュラルローソン佃二丁目店まで約100m
リンコスリバーシティ店まで約100m
石川島公園まで約330m
マツモトキヨシ佃二丁目店まで約200m
中京銀行東京支店まで約690m

物件名	スカイライトタワー賃貸
所在地	東京都中央区佃1-11-7
最寄駅	東京メトロ有楽町線「月島駅」徒歩6分
物件特徴	タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上40階 地下3階 SRC造
総戸数	336戸	築年月	1993年2月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社
■施　工　　　三井住友建設株式会社 JVほか
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（41.19㎡～107.75㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

資産運用による利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類が挙げられます。キャピタルゲインとは価格変動に合わせて売買を行うことによって得られる利益のことで、インカムゲインとは配当などのように資産を所有していることに得られる利益のことです。

不動産投資は家賃収入というインカムゲインを得ることを目的として行う資産運用ですが、定期預金や債券などの資産運用手法と比べると利回りが高いため注目されています。

株式投資などと比較すると、不動産投資は初期投資が大きくなるため、資産に余裕の人しか行うことができませんでした。しかし、今ではマイナス金利政策の影響もあり、不動産ローンが借りやすくなったため、自己資金がなくても比較的手軽に始められるようになっています。

政府が発表したデータによると、平成20年に総人口のピークを迎えてから、年々人口が減少を続けています。2100年には現在の人口の半分以下になると予想されるなど、人口の減少が深刻化しています。

不動産投資にとって大きなリスクの1つに空室リスクがありますが、人口が減少するということは、そもそも入居者の母数が少なくなるということを意味しているため、空室リスクが今以上に高まってくることが予想されるでしょう。

ただ、日本全体の人口は減少しているものの、東京のように魅力が大きいエリアでは今後も人口の流入増が見込まれています。東京都政策企画局の「2060年までの東京の人口推計」によれば、東京都の人口は2025年に、区部では2030年にピークを迎えると予測されており、今後も10年以上は人口増が続くことになります。

2030年頃から人口減少が始まることを考えると、2040年頃までは現在と同水準以上の人口を見込むことができると考えられます。

不動産投資におけるリスクの1つとして金利変動のリスクがあります。金融機関の融資を受けて行うのが一般的であるだけでなく、融資金額が大きいため、金利が変動すると大きな影響を受けてしまいます。

現在の日本はデフレから脱却するために、マイナス金利政策を行っています。マイナス金利政策とは、日本銀行の金利をマイナスに引き下げることによって、投資や消費を活発にし、物価を引き上げるというものです。

このマイナス金利政策の影響を受けて、金融機関の預金金利が低くなっていることに加え、個人や企業に対する融資が積極的に低金利で行われています。

2018年4月に日銀の黒田総裁の再任が決まり、任期満了までには5年の期間があるため、当面はマイナス金利政策が維持されると見られていますが、引き続き日銀の動向を注視しておく必要があります。

日本は、全国各地で頻繁に地震が発生するほか台風による風害・水害が発生するなど、自然災害のリスクが大きい国です。

不動産投資における災害リスクとは、災害によって物件が損壊してしまったり、運用できなくなってしまうリスクのことを指します。以下では、災害リスクを地震とそれ以外のリスクに分けて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資を行う場合には、地震のリスクを避けて通ることはできませんが、物件選びの過程でリスクを軽減することは可能です。

現在新築されている物件は新耐震基準が適用されていますが、昭和56年（1981年）よりも前に建てられた物件は旧耐震基準が適用されています。新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないかどうかとなっています。

新耐震基準では、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないという基準で設計されていますが、旧耐震基準の物件は地震によって大きな損失が発生する可能性がありますので注意が必要です。

火災などの災害の他に、最近は台風や異常気象（爆弾低気圧）の豪雨の影響によって河川の氾濫などに巻き込まれる洪水による被害なども多発しています。地震による被害と同様、建物に甚大な被害が生じてしまうため、物件の運用を継続することが困難になる可能性があります。

これらの自然災害のリスクの高さは、事前に調べることが可能です。例えば、国土交通省が公表しているハザードマップです。ハザードマップとは、地震、津波、高潮、洪水、浸水、噴火、土砂災害などの被害のおそれがある地域についてまとめた資料です。これらの資料を確認することによってある程度の自然災害のリスクを把握し、リスクの大きいエリアでの投資を避けたり、対策を練ったりすることが可能です。

竣　工　2012年2月
最寄駅　新富町駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都中央区銀座1-24-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■1002号室対象／フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
リエゾンギンザイッチョウメ

■近隣周辺施設情報
SHIPSKIDS銀座店まで約110m
松屋銀座まで約110m
明治屋京橋ストアーまで約730m
まいばすけっと新富町駅前店まで約480m
miniピアゴ入船3丁目店まで約510m
ローソン銀座一丁目昭和通店まで約130m
セブンイレブン銀座1丁目店まで約180m
ザ・ダイソー築地店まで約540m
くすりの福太郎 銀座1丁目店まで約230m
東急ハンズ銀座店まで約740m
築地警察署まで約330m
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約630m
トモズ銀座三丁目店まで約290m
H&M TOKYO STATIONまで約1120m
中央区役所まで約220m

物件名	リエゾン銀座一丁目賃貸
所在地	東京都中央区銀座1-24-2
最寄駅	東京メトロ有楽町線「新富町駅」徒歩4分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	27戸	築年月	2012年2月

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.37㎡～41.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アジア開発銀行によれば、カンボジアの2018年国内総生産成長率は7.0％、2019年も同率を維持するなど強い経済成長が予測されています。平均年齢は24.4歳と若く、若い労働力は2070年まで増加する見込みです。

東南アジア全体の経済成長が減速する中、カンボジアは外国人観光客の増加と外国直接投資を背景に、今後も強い成長を続けると見られています。

カンボジアは株式市場がさほど機能していないため、現地の投資家は不動産市場に投資をしています。これがカンボジアの不動産相場を支える主要因となっています。

カンボジアでのコンドミニアム供給量は増加傾向にあり、2017年時点での国内合計は前年比107％となる8,600ユニットです。特に中国人による占有率の増加が顕著です。

また現地紙ブノンペンポストは、2018年に完成する13,000ユニットのコンドミニアムが新たな投資需要を誘発し、賃貸需要も拡大させると見ています。

首都プノンペンでもコンドミニアムの建設ブームに沸き、多くは中国人の投資家をターゲットにしています。以前は企業インフラに向いていたチャイナマネーが、不動産市場に流入したのが主な理由です。不動産バブル崩壊が懸念される中国では、富裕層や投資家を中心に現金を保有することに危機感を持ち、カンボジアなど東南アジアの高級コンドミニアムの購入に急いでいます。

このような状況の中、シンガポールの不動産管理グループLHNグループがプノンペンに12月完成するアパートメントを108戸、1250万ドルで購入しました。クメールタイムズ紙によれば、物件はスプリングCJWデベロップメント社からの買収であり、カンボジア市場への参入における第一歩であるとしています。シンガポールの大手不動産会社進出は、カンボジア不動産相場の期待感の高さをあらわしていると言えます。

カンボジアのコンドミニアムの歴史は浅く、建設が増えたのは2015年以降です。プノンペン以外でコンドミニアムの需要が多いのは、駐在員の多いで、㎡単価の平均は2,000米ドルとなります。
このほか外国人観光客に人気でコンドミニアムの建設が増えているも㎡単価が1,000ドルと安いこともあって注目されています。

一方で注目が集めているのがプノンペンでの物件です。プノンペンの人口は2000年の114万9000人から2010年には151万人に増加し、2020年には197万9000人になると予測されています。

賃貸需要に関しては世界中の駐在員が集まることで家賃設定も割高となるなど、高い水準を維持しています。プノンペンの物件はキャピタルゲイン、インカムゲインともに期待できます。

2016年第3四半期のプノンペンにおけるコンドミニアム価格は前年比7.44％上昇、㎡単位の価格は平均3,190米ドルとなっています（Global Property Guideより）。人気リゾート地であるシアヌークビルのコンドミニアムには投資マネーの流入が続き、外国人の購入が増加しています。

カンボジアのコンドミニアム開発を行うデベロッパーは、現地の大手企業の他に台湾や中国、シンガポールの大手企業がありますが、日系企業では不動産開発を手掛ける株式会社クリード及び株式会社シティインデックスが共同でプノンペン初となる総戸数900戸、14階建て高級コンドミニアムの1号・2号棟を完成させました。

このほか株式会社ウラタが大型ショッピングモールを併設する複合コンドミニアム開発（2021年6月グランドオープン予定）などを手掛けています。

外国人が購入できるのはコンドミニアムの2階以上部分のみとなり、1階や地下部分は購入できません。また「外国人所有者の割合が建物全体の70％まで」とされているため、検討時に物件の外国人保有率を販売会社に尋ねておく必要があります。

現地でコンドミニアム購入のための住宅ローンを組むことは可能ですが、カンボジア最大の商業銀行であるアクレダ銀行の住宅ローンの金利は年率18％と高いことで有名です。その点、日本政策金融公庫は、事業目的のカンボジア不動産購入における金利が固定で2.5％と、利用しやすいのがメリットです。

なお、支払い条件を返済中に変更する場合（例えば利払いの方法や返済期間）、残金に対して3％の罰金が課せられるため注意が必要です。

一般的に政府系金融機関や現地銀行での融資審査は厳しくなりますが、中には住宅開発業者が住宅ローンを供与するケースがあります。融資審査も銀行などと比べると甘く、頭金も不要で最長30年の分割支払いが可能です。利用する際は自身の支払い能力をきちんと見極めることが大切です。

キャピタルゲイン狙いでプレビルドのコンドミニアムを購入する場合、建設計画が途中で頓挫するリスクに注意しなければなりません。カンボジアのコンドミニアムも販売によって得たお金を建設資金に充てているため、販売不振となれば資金ショートに陥る可能性があります。

プレビルド物件は早期に購入したほうが安く購入できますが、リスクを回避するために完売が近い物件を狙うのも一つの手段でしょう。

カンボジアでは米ドルが流通しており、コンドミニアム購入も米ドルで行えます。海外不動産の購入においては、現地通貨の為替変動にも注意が必要ですが、カンボジアの場合には、比較的安定している米ドルで購入できる利点があります。

カンボジアの不動産に対する投資マネーの流入は好調のため、これからの相場上昇も期待できるでしょう。基本的には一般的な海外不動産投資と同様に新築コンドミニアムを転売目的で購入するスタイルになります。

米ドルは利上げが続くことと経済が堅調に推移していることから、対円でも上昇しています。つまり売却時において購入時よりも米ドル高となれば、為替差益を享受できることになります。

ただし、今後の金融市場の流れによっては日本の金融政策も低金利解除に変更する可能性があり、中期的には米ドルに対して円高に振れる可能性もあります。そこでコンドミニアムの出口戦略としても短中期での転売を狙う戦略がポイントになります。

カンボジアコンドミニアムの出口戦略を立てるためには、コストの把握が重要です。カンボジアのコンドミニアムを購入する際には、資産取得税が売買価格の4％発生します。

なお、売却時のキャピタルゲイン税は個人に対しては課税されていません。不動産収入税も同様に法人にのみ課税しています。日本での確定申告では、カンボジアのコンドミニアムによる収入に対して課税されるため、申告が必要です。

カンボジア不動産投資による収益確保の方法は、転売によるキャピタルゲインです。5％を超える賃貸利回りも魅力的ですが、売却時の戦略を第一に考えたほうが良いでしょう。

例えばプノンペンの中心地で建設中のオリンピアシティは商業施設やホテル、スーパーマーケットなどを併設する複合大型施設ですが、90％近く販売した中で50％はカンボジア人が購入しています。

高級コンドミニアムの転売といえば、同じ外国人相手というイメージが強いですが、中級程度のコンドミニアムであれば現地のカンボジア人も転売相手となります。

例えばプノンペン中心部にある大型コンドミニアムですでに完成し転売に出されている部屋は、48.3㎡のStudio Room（ワンループのようなタイプ）で79,000米ドルとなります。

現地のカンボジア人にも転売できるような手頃な価格の、コンパクトな広さの部屋を購入すると、賃料を安く設定でき、さらに収益も得やすくなるため出口戦略を立てやすくなります。

竣　工　2004年9月
最寄駅　八丁堀駅徒歩3分
総戸数　61戸

住　所　東京都中央区八丁堀3-7-4
概　要　地上13階 SRC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオキョウバシ

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約300m
中央八丁堀郵便局まで約60m
マルエツプチ八丁堀店まで約300m
miniピアゴ入船1丁目店まで約420m
まいばすけっと新川2丁目店まで約420m
サンクス八丁堀店まで約220m
ローソン八丁堀二丁目店まで約310m
どらっぐぱぱす八丁堀店まで約210m
プロント八丁堀店まで約220m
田中歯科医院まで約80m
三菱東京UFJ銀行八重洲通支店まで約330m
丸竹書店まで約440m

物件名	パークハビオ京橋賃貸
所在地	東京都中央区八丁堀3-7-4
最寄駅	東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上13階 SRC造
総戸数	61戸	築年月	2004年9月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.35㎡～54.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ハワイで不動産投資を始める場合、まずは資金計画を立てることが大切です。日本の不動産を購入する場合は物件の購入申し込みをしてからローン申請することができますが、ハワイの場合、申し込み前にローンの仮審査が通っている必要があります。

物件を購入する際はエージェントを通して交渉することになりますが、ハワイでは買主よりも売主の立場が強く、売主は申し込みをする買主の中から交渉する相手を選定することになります。

買主の中で最も交渉力が強いのは「現金で購入できる人」と言われます。次に「ローンの仮審査が通っていることを証明できる人」、続いて「申し込みをしてからローンの審査を受ける人」となります。ハワイで人気物件を確実に押さえたいという場合は、現金で購入するか、最低でもローンの仮審査を通っている必要があります。

そのためにまずは資金計画を立て、ローンを利用するのであれば事前に仮審査を通しておくのが良いでしょう。

ハワイの不動産ローンを国内銀行で組む場合、金利の低い西京銀行を利用することができます。国内ではハワイの不動産を担保に融資を受けることができる唯一の銀行です。このほか、オリックス銀行や日本政策金融公庫の海外不動産用のローンを利用することもできます。

現地銀行のローンを利用してハワイ不動産を購入する場合、最初にローンオフィサーの審査を通す必要があります。ローンオフィサーは、申し込み者のクレジット・スコア（クレジットカードの支払い履歴や勤務年数など）によって借入限度額を算出してくれます。

あとは頭金をいくら用意できるかによって、購入可能金額を割り出します。なお、外国人の場合、頭金は30〜50％程度とされます。ハワイでは日本語対応可能なローンオフィサーも多いため、気軽に相談できます。

ローンオフィサーの審査を通ると、証明書として「プレ・クオリフィケーション・レター（pre-qualification letter）」を発行してもらえます。これを売主に提出することで物件の申し込みができるというわけです。

また、ハワイの物件は、ステュディオタイプ（日本でいうワンルームのような間取り）や1ベッドルーム、2ベッドルームなど部屋タイプによってローン審査が下りない場合があります。対象物件の条件も細かく確認しておくと良いでしょう。

ハワイでは、物件探しから建物の内見の申し込み・購入申し込みなどを行う専属のエージェントを探す必要があります。

新築のコンドミニアムを購入する場合は、日本からの視察ツアーに参加してそのまま申し込むという方法もありますが、中古で投資価値の高い物件を購入する場合、エリアごとの特徴に精通しているエージェントが不可欠です。

優秀なエージェントはうまく交渉を行い、少しでも買主に有利となる条件で購入する権利を勝ち取ることができます。そのようなエージェントはブローカーからの信頼も厚いため、ブローカーを通して紹介してもらうこともできます。

例えば観光スポットで人気のオアフ島エリアの物件はMLS（Multiple Listing Service）というサイトで一元管理されています。ハワイのエージェント（不動産会社）はこのサイトを通じてオアフ島全ての物件を取扱うことができます。

ハワイの不動産価格は上昇を続けており、特に再開発が進む「カカアコ」やハワイ最大のショッピングモールがある「アラモアナ」周辺の新築コンドミニアムは売り出し価格も高騰しています。

それに対して賃貸利回りの上昇が追い付いていないため、完成後の運用でどのように利益を確保するかが課題になります。また高値で購入した新築コンドミニアムを売却してキャピタルゲインを得られるのかも考えて物件選びをすることも大切です。

ワイキキでは新築のコンドミニアムはありませんが、中古物件は値上がりを続けています。ホノルルの中心地でも、一戸建てもコンドミニアムも価格は上昇傾向にあります。新築のコンドミニアムを購入するのか、中古でこれからさらに値上がりが期待できる物件を探すのかがポイントになります。

また購入後の運用において、賃貸期間に関してはゾーニング（zoning）に注意が必要です。ゾーニングとは土地利用に関する規制のことで、主に観光客相手にコンドミニアムを貸し出すワイキキでは、ゾーニングによって賃貸の最短期間が定められています。

ゾーニングで規制されたコンドミニアムは基本的に30日以上のレンタルしか許可されていないため、デイリーやウィークリーといった形で観光客に貸し出すことはできません。またコンドミニアムによっては3か月以上、あるいは6か月以上のレンタルを規定されている物件もあります。購入前にはゾーニングを確認して、賃貸運用の計画を立てるようにしましょう。

日本とは異なり、土地に対する建物の比率が高いことから減価償却費を大きく計上できますが、物件によってはその割合が低いものもあります。「カイムキエリア」「ワイケレエリア」などでは建物比率が30％台となる物件もあります。

またホテル機能を持つコンドミニアムである「ホテルコンド」を購入する場合には、宿泊客に1日単位で貸すことが可能です（通常のコンドミニアムは、前述の通り、30日以上の規制がある）。

普段はホテルとして営業するためのコンドミニアムになるため、私物を保管することはできませんが、ハワイ滞在時の別荘として利用できるなどのメリットがあります。

ハワイの不動産のほとんどはMLSに登録されているため、どの不動産会社も同じ物件を取り扱うことになります。

したがって物件の中からより有利な条件で物件を購入することがポイントになってきます。そのためにも優秀なエージェントの選定は欠かせないでしょう。

竣　工　2009年1月
最寄駅　水天宮前駅徒歩1分
総戸数　102戸

住　所　東京都中央区日本橋人形町2-1-7
概　要　地上16階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
リビオニホンバシニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート水天宮前店まで約30m
セブンイレブン水天宮前店まで約120m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約210m
まいばすけっと水天宮店まで約260m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約10m
伊藤クリーニング店まで約110m
永寿総合病院柳橋分院まで約1700m
蛎殻町公園まで約290m
小網町児童遊園まで約400m
中央区立人形町保育園まで約40m
中央区立日本橋小学校まで約270m
日本橋中学校まで約900m
中央区立日本橋図書館まで約280m

物件名	リビオ日本橋人形町賃貸
所在地	東京都中央区日本橋2-1-7
最寄駅	東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩1分
物件特徴	デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上16階 RC造
総戸数	102戸	築年月	2009年1月

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（40.00㎡～56.02㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

長期投資に向いているかどうかは建物のデザインや造りだけではなく物件の所在するエリアも重要な条件になってきます。また、立地や物件以外の自己資金の額なども大きく関係してくるため、複数の視点からチェックをしていくことが大切です。

30年後も稼いでいる、ということは30年後も賃借人がいて家賃収入が発生しているということです。つまり長期にわたり賃貸力があるかないかで長期間稼げるかどうかが決まります。では賃貸力とは何があれば良くなるのでしょうか。賃貸力につながるポイントを物件の所在するエリアから考えてみます。

不動産を購入する際の重要な条件は立地です。駅から10分以内か、通勤するのに楽なエリアか、周りにスーパーがあるか、などの条件によって入居率も変わってきます。自分が気に入った間取りだったとしても、子供が通える学校がないと物件を見送る理由になります。

全ての人の条件に合った物件を見つけるのは難しいですが、立地には十分注意して物件を探しましょう。まずは立地の善し悪しを決める条件について見てみましょう。

住みたい街ランキングに入っている街の条件には治安の良さが必ず含まれています。治安の良さは老若男女問わず必要不可欠な条件だと言えます。特に近年は生涯未婚率が上がり、女性の一人暮らしも増えていますので、今後はますます治安維持が求められる条件になってくるでしょう。

できれば駅から数分のところにある物件に越したことはありませんが、駅からの距離は購入する不動産の種類によって変わります。

不動産を建築する際は用途地域という都市計画法から、場所によって建てられる物件が限られてきます。例えば駅の近隣は商業地域と呼ばれる用途地域が多く、建築できる建物が鉄筋コンクリートのオフィスビルや商業ビルなどに限られてきます。

そのようなエリアには小ぶりの木造アパートなどは建築できません。そういった事情から住居目的の建物も駅の周りは鉄筋コンクリート造りのマンションが多くなります。

木造のアパートが駅から徒歩15分以上かかるエリアに点在するのは用途地域が一つの理由です。そのようなエリアであれば木造アパートでも需要があります。

逆に鉄筋コンクリートのマンションは駅から徒歩5分から10分以内が競合するエリアとなりますので、徒歩15分以上かかると入居率は落ちてきます。

駅からの距離は物件の種類によって検討することが大事なポイントになります。

スーパーや病院、コンビニ、ショップなど生活に必要な環境は整っているかも細かく調べましょう。また公園などが近くにあるかも見てみましょう。近年、国土交通省では職住近接といって、職場と住居が近く近隣は緑地やスーパーなどの生活に必要なものが揃っている環境づくりを推奨しています。

タワーマンションが建築される際はそのようなコミュニティもいっしょに作られることが多くなっています。タワーマンション以外のマンションでも、周辺がそのような環境になっていることが、長期投資を考えた場合に有利な条件になってきます。

時代とともに入居者が住居に求めるものが変化していますので、どのようなものが求められているかを考えることが長期投資を成功させるコツだと言えます。

立地の面から長期投資に有利な条件を考えてみました。一方の建物はどのような物件が長期投資に向いているか考えてみましょう。

物件のデザインや間取りは人によって好みが違いますので、誰もが好む物件を選ぶのは難しいのですが、収益力のある物件とはどういうものか考えてみましょう。

デザイナーズ物件と呼ばれる物件には時々特殊なデザインをしたものがあります。例えば部屋の間取りが直線ではなく円形になっていたり、お風呂がガラス張りになっていてリビングから見えていたり、といった間取りなどです。

そういった物件だと住みたいと思う人も限られてきますし、建築直後は流行っていたとしても、数十年後はとても古く感じるかもしれません。そういった意味で、できれば造りは飽きのこない、一般的なものを選ぶのが無難です。

専有面積の広さは広いほど良い、という気もしますが、実際には地域や年代によって供給されたり好まれたりする広さは異なっています。以下は1992年から2012年までに供給された新築マンションの年ごとの平均専有面積の推移です。エリアは東京23区、大阪市、名古屋市で集計したものです。

1992年くらいまでは東京23区、大阪市、名古屋市ともに非常に狭い造りになっていましたが、その後徐々に広くなり2000年を超えるあたりでは名古屋市で83㎡を超え、大阪市、東京23区で71㎡を超えています。

しかし、その後は広がり続けるわけではなく、2005年を超えたあたりから狭くなっています。不動産が高騰し広い物件が購入されにくくなったことや、東京では広い土地がなくなってきたことが考えられます。また、少子化で子供を持つ夫婦が減り、狭い部屋の需要が高くなっていることも考えられます。

竣　工　2008年1月
最寄駅　勝どき駅徒歩5分
総戸数　1333戸

住　所　東京都中央区勝どき6-3-1
概　要　地上58階 地下2階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザトウキョウタワーズシータワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン５丁目店まで約90m
晴海トリトンスクエアまで約1000m
ぱぱす５丁目店まで約140m
ららぽーと豊洲まで約2300m
月島警察署まで約360m
マルエツ勝どき六丁目店まで約100m
ファミリーマート勝どき五丁目店まで約360m
ローソン勝どき四丁目店まで約550m
デリド勝どき駅前店まで約810m
中央勝どき郵便局まで約890m

物件名	ザ東京タワーズシータワー賃貸
所在地	東京都中央区勝どき6-3-1
最寄駅	都営大江戸線「勝どき駅」徒歩5分
物件特徴	タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上58階 地下2階 RC造
総戸数	1,333戸	築年月	2008年1月

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■施　工　　　前田建設工業株式会社、大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（63.07㎡～125.32㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1年後に不動産価格が上がると予想する人が減っている反面、上がると予想する人は増えていますが、一番多かったのは横ばいで推移するという回答でした。上がると予想する人と下がると予想する人は反比例になっていて、横ばいと予想する人の比率は前年とほぼ変わっていません。そのような視点から全体を見ると、上がる可能性が年々低くなっていると見ることもできるでしょう。

今、投資用不動産は買い時だと思いますか、というアンケートでは1番多かった回答が「買い時はしばらく来ないと思う」で、2位は「間もなく買い時が来ると思う」、3位が「買い時だと思う」でした。

この回答で興味深いのは「買い時だと思う」という回答が2015年から毎年なだらかに減少している点です。このことから不動産価格の上昇が緩やかになってきていることが考えられます。

では、買い時がしばらく来ないという回答が反比例して増えているのか、というとそうでもありません。買い時だと思う人は減っても、間もなく買い時がくると思う人が増えています。

回答の「買い時はしばらく来ないと思う」と「間もなく買い時が来ると思う」の両方の理由に融資の厳しさが反映されている点も見逃せない点です。

1位の「買い時はしばらく来ないと思う」の理由では「建物価格が落ちても銀行融資が厳しいため」とあり、金融機関の融資引き締め自体が、不動産投資に影響を及ぼしていると考えている人がいるということを、うかがい知ることができます。

2位の「間もなく買い時が来ると思う」の理由では「融資が厳しくなっており不動産価格下落が予想されるため」という理由があります。つまり融資が厳しいうちは購入を見送り、価格が下がりきるのを待つ、という戦略を講じている人がいるということが考えられます。上記のいくつかの調査から融資の厳しさと購入時期が深く関係していることがわかります。

金融機関の融資状況について、変化を感じますか、という質問に対しては、「変化を感じる」が52.8％、「変化を感じない」が47.2％でした。わずかながら変化を感じている人の方が多いことがわかります。

このアンケートでの結果の中で注目すべきは「どのような変化を感じますか」という質問に対する回答でしょう。変化を感じると答えた人の87.7％が「審査が厳しくなった」と回答している点です。2017年でもすでに65.9％の人が審査は厳しくなったと感じていて、数年前から急激に審査が厳しくなってきていることがうかがえます。

不動産投資家に関する意識調査では、投資家が融資に対して厳しい実感を持っているということが分かりましたが、実態はどうなのでしょうか？ 金融機関の貸し出し状況が変わっているのかについても各種データを見ていきましょう。

以下は日銀が2017年1月に発表した近年のアパートローン新規融資額の減少率をグラフにしたものです。この発表から2017年7月くらいからアパートローンの新規融資額が大幅に減少したことがわかります。

2017年から減速傾向にあった融資環境をさらに厳しいものとしたのが、以下に挙げるシェアハウス投資以降の不正融資問題です。

大々的なニュースとして報道されたシェアハウス投資問題では、借り入れをする人の資産状況や属性をごまかすことで不正に融資を受けていたことが取り沙汰されました。最近では7月13日に東日本銀行が不正融資で業務改善命令を受けるなど、いまだに多くの問題を抱えている状況で、金融機関としても新規の貸し付けには慎重な姿勢にならざるを得ません。

不正融資を受ける方法の一つの事例として、源泉徴収票を改ざんする、という手口があります。源泉徴収票のフォーマットはネット上で手に入りますので、そこに多めの収入を記入し改ざんする、という手法です。返済比率をもとに貸出額を決定する金融機関であれば収入が多いほど大きな金額を融資することができます。

そこで収入を証明する源泉徴収票を偽造すれば、本来では受けられない融資額を引き出すことができます。しかし、返済比率はその人が返済できる額を示す計算方法ですから、その数値をオーバーしているということは、当然のことながら返済が困難になることが考えられます。

このように借り手に悪意があれば不正に融資を引き出すことができてしまうといったことも考えられるため、金融機関としても慎重な姿勢になってきていると思われます。

また、金融庁が平成29年7月～平成30年6月の重点施策をまとめた「金融行政方針」では、「不動産市況や地域金融機関の融資動向を注視する」と強調したことも融資が厳しくなった要因の一つと考えられます。

さらに、融資が厳しくなれば、おのずと貸家の建築数も減少してきます。以下のグラフは国土交通省が調査した「貸家の規模別新設着工戸数推移」（全国）です。この統計から、30㎡以下の規模以外の貸家の新規着工数は、新規融資額が大幅に減少した年と同じ平成29年に減少していることがわかります。

このような統計から、アパート経営や貸家を検討している投資家にとっては、新規で融資を受けるのは実態としてかなり厳しい時代になったことがわかります。では、このような厳しい環境の中、これから新規で不動産投資を考えている人はどのような手法で不動産投資に取り組めば良いのでしょうか。

投資家が融資は厳しくなったと感じるように、実際に新規の不動産投資に対する貸出額も減少しており、融資が厳しくなっていることがわかりました。以下では、このような厳しい融資環境下でアパートローンを組むためのポイントについて考えていきたいと思います。

物件の収益性は、立地に大きく左右されます。入居需要が少ない地域にいくら良いアパートを建てても、そもそもの母数が少ないと入居者を安定的に確保することは難しくなります。逆に、築年数が経ったとしても、以下のように立地条件が良く入居需要が多い土地であれば、高い入居率を実現することは可能です。

満室経営が実現できるのであれば、長期的な家賃収入と返済が期待できるため、金融機関側としても融資の判断をしやすいということになります。

物件の品質は、ハード（建物・設備）とソフト（管理・サービス）の2つの面から決まります。高品質なハード（建物・設備）は入居率を高め、高品質なソフト（管理・サービス）は入居満足度を高めてくれます。

金融機関は融資審査において、収益性と物件の品質に加えて「借主がきちんと返済できるか」という点を見ています。これは「属性」と呼ばれる借主の収入・資産・借入などの状況と、「返済比率」という家賃収入と返済額の比率などから判断されます。

属性をすぐに良くするということは難しいので、借主側でできることとしては、融資審査の際に聞かれた場合にすぐに答えられるように準備や情報の整理をしておく、ということになります。

また、情報を隠そうとしたり、嘘をついてしまうと、金融機関からの信頼を失ってしまい融資を受けることが難しくなりますので、誠実に受け答えをしていくことが大切です。

「返済比率」の値が高すぎると融資を断られてしまうことがあります。たとえば、中古アパートと新築アパートでそれぞれ5,000万円と1億円を借り入れを申し込む場合を考えてみましょう。

中古アパートの借入条件を「借入額5,000万円、返済期間20年、融資金利3.5%、年間家賃収入400万円（利回り8%）」、新築アパートの借入条件を「借入額1億円、返済期間30年、融資金利1.6%、年間家賃収入600万円（利回り6%）」だとします。

一見すると、中古アパートのほうが借入額も少なく、利回りも高いように見えるのですが、この2つの返済比率を見てみると中古アパートのほうは返済比率が大幅に高くなってしまいます。

アパートは築年数が経つほど融資が下りにくくなり、融資条件も厳しいものとなっていきます。中古アパートの場合、新築アパートよりも返済期間が5年間～10年間ほど短くなったり、融資金利が1%～2%ほど高くなってしまうため、毎月・毎年の返済額が多くなり、返済比率が高くなります。

返済比率が7割～8割を超えると、空室が出たり修繕が発生した場合に赤字に転落してしまうリスクが高まり、返済の確実性が低いとみなされてしまうため、今回のように新築と比べて借入額が半額と少ないケースであっても融資が厳しくなることがあります。

返済比率を低く抑えることは、投資後の自分を守ることにもつながりますので、これからアパート経営を始めたいという方は返済比率を意識して物件を選ぶことが大切です。

竣　工　2018年3月
最寄駅　月島駅徒歩3分
総戸数　45戸

住　所　東京都中央区月島3-10-10
概　要　地上10階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エスレジデンスツキシマ

■近隣周辺施設情報
中央区立晴海中学校まで約480m
中央区立月島第一小学校まで約320m
月島保育園まで約270m
石川島記念病院まで約830m
聖路加国際病院まで約1420m
月島第一児童公園まで約180m
スーパー文化堂月島店まで約240m
セブンイレブン月島駅前店まで約210m
ローソン月島勝どき店まで約330m
ジョナサン月島店まで約120m
中央勝どき郵便局まで約550m
晴海トリトンまで約850m

物件名	エスレジデンス月島賃貸
所在地	東京都中央区月島3-10-10
最寄駅	東京メトロ有楽町線「月島駅」徒歩3分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上10階 RC造
総戸数	45戸	築年月	2018年3月

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　52台/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.34㎡～45.27㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアは、東南アジアの国々の中でもシンガポールに次いで交通・生活インフラの整備が整っていると言われています。おすすめするマレーシアの不動産投資のポイントやリスクを「利回り」「為替リスク・税制」「人口動態・GDP」の観点から見ていきましょう。

マレーシアは、40年以上の間インフレが続いており、過去５年のインフレ率（物価上昇率）は平均2.858%となっています。家賃はインフレにともなって上昇しますし、将来的に売却するときには大きな売却益が期待できます。上昇する家賃を受け取りながら将来の大きな売却益を期待するというような投資手法に適しているといえます。

しかし、キャピタルゲインを狙う場合は為替リスクを考慮する必要があります。インフレが起きるとその国の通貨価値は一般に下落します。将来マレーシアに移住するのであれば、リンギットのまま持ち続けていれば通貨価値の下落の影響を受けることはありませんので、為替リスクはデメリットとはなりません。

一方、あくまで将来にわたり日本国内に居住して、日本円を利用して生活しようとしている場合、インフレによる家賃・売却益の値上がりと、為替レートによる差損のどちらが大きくなるのか、慎重な検討が必要です。

さらに、不動産譲渡益税（Real Property Gains Tax：RPGT）も考慮しなければなりません。マレーシアでは、外国人が購入した不動産を5年以内に売却して利益を得た場合、売却益に対して30%の不動産譲渡益税が課税されますが、リンギット建てで課税されます。したがって、何らかの理由で5年以内に売却し、そのときにインフレ・円高だった場合、円建てで見ると売却損が発生するリスクがあります。

マレーシアの人口の特徴としては若者が多く、今後も数十年にわたって人口増加が続くとみられています。現在の人口は3200万人ですが、2050年には4300万人にまで増加すると予想されており、不動産需要が増加するポジティブな要因と見られています。

一方で、すでに住宅が過剰供給状態といえる現状についても考慮しなければなりません。特に首都クアラルンプールや大規模都市開発が進むジョホール州イスカンダル地区などの人気エリアでは、コンドミニアムの建設ラッシュが続きましたが、完成後売れ残っている住宅は前年同月比40％増となる約2万戸となります（マレーシア国家不動産情報センターより）。また、建設途中の物件で売り出されたものの売れ残っている個数は前年同月比6.5％増となる6万8245戸となりました（いずれも昨年11月時点）。

人気エリアの物件を購入すれば必ず入居されるという保証はどこにもありません。大規模な都市開発計画があるからといって安易に飛びつかず慎重に判断することが求められます。

マレーシアの一人あたりの名目GDPは9,812ドルと、ASEAN10カ国中３番目となります。また成長率もアジア通貨危機やリーマン・ショックなどの特別な事情がある年を除き、1990年から5%以上を維持しているなど、安定した経済成長をつづけています。

失業率も3%前後と極めて低い水準で、ほぼ完全雇用の状態を維持しています。マレーシアは現在2020年までの先進国入りを目指し、国際競争力強化に向けた規制緩和・自由化政策を積極的に進めており、今後も安定した成長を維持するだろうと見られています。

マレーシアにはMM2Hという長期滞在ビザの制度があります。比較的容易に取得できることもあり、日本人のロングステイ滞在先として12年連続でトップを維持しています。外国人がマレーシアに不動産投資をする場合、このMM2Hを保有しているかどうかによって適用される制度が変わることがあります。本格的にマレーシアでの不動産投資業に参入するならMM2Hを取得しておくと便利でしょう。

また、州により規制が異なりますが、外国人は原則として100万リンギット（約2750万円）以上の物件しか購入できないという最低購入価格制度があります。また、次のような場合で最低購入価格が異なります。

カンボジアは1970年代から長期にわたる大きな内戦が続いたこともあり「危険な紛争国」という印象を持つ方もいます。現地で働く日本人商社マンからは「多くの地雷が埋まっている」というイメージでも恐れられていました。

しかし、91年に内戦が終結すると同時に、政府が積極的な外資誘致をおこない高付加価値産業への構造転換を推進したことで、年平均７％台の経済成長を続けています。

カンボジアの不動産利回りは、日本やマレーシアよりも高い5.3%となります（Global Property Guideより）。これは、アメリカのジャンク債ETFと同程度、つまり投資には適さないような会社の社債に対して投資する金融商品と同じ水準であり、極めて高い利回りといえます。

カンボジアにはリエル（KHR）という独自通貨がありますが、主要通貨としてはアメリカドルが流通しているため、為替リスクが少ないという特徴があります。当然アメリカドルと日本円との交換レートも変動しますが、アジア諸国の通貨のような大きな変動が起こる可能性は少ないといえるでしょう。

また、カンボジアの定期預金の利率は1年で6％前後と高いことから、カンボジアの不動産投資で得た家賃を家賃振り込み先の銀行で定期預金にし、再度運用するといった機動的な投資を狙うことも可能です。

カンボジアの人口分布の特徴として、15歳未満の男女が約500万人と総人口の3分の1を占めます。15-64歳の生産年齢人口も2045年には全体の4分の3を占めると予測されています。

現在の総人口は1,576万人（2016年）ですが、2040年には2,000万人を超え、労働力人口は2070年まで増加すると予想されています（三菱UFJリサーチ&コンサルティングより）。また総人口も2080年まで増加する見込みであることから、不動産投資需要のポジティブな要因と見ることができます。

しかし、外国人からの不動産投資が過熱した結果、住宅の過剰供給が懸念されています。首都プノンペンでコンドミニアム（分譲住宅）市場が転機を迎えている。米不動産大手のCBRECによると、2018年の供給量は前年比2.5倍となる約2万2000戸に拡大するなど供給過剰状態にあり、不動産価格の下落が予測されています（nna asiaより）。今後はただ不動産を購入しても成功することは難しいため、今後大きく伸びるエリアや求められる物件のニーズを慎重に見極めていく必要があります。

竣　工　2023年8月
最寄駅　勝どき駅徒歩1分
総戸数　2786戸

住　所　東京都中央区勝どき4-1500
概　要　地上58階 地下3階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークタワーカチドキ

■近隣周辺施設情報
晴海トリトンスクエアまで約200m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約900m
デリド勝どき駅前店まで約240m
ナチュラルローソン豊洲三丁目店まで約900m
ファミリーマート勝どき五丁目店まで約200m
ローソン勝どき二丁目店まで約80m
文化堂勝どき店まで約240m
TSUTAYA勝どき店まで約80m
聖路加国際病院まで約800m
聖カタリナ病院まで約800m
隅田川テラスまで約100m

物件名	パークタワー勝どき賃貸
所在地	東京都中央区勝どき4-1500
最寄駅	都営大江戸線「勝どき駅」徒歩1分
物件特徴	タワーマンション、デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模	地上58階 地下3階 RC造
総戸数	2,786戸	築年月	2023年8月

 

確定申告や税金計算は正しい知識があれば怖いものではなく、むしろ節税によって税金の還付などが受けられるというメリットがあります。この記事では、これから不動産投資を始めたいと考えている方向けに、確定申告が必要なケースやメリットがあるケース、確定申告の流れ、確定申告や税金について効率的に学ぶ方法などについてご紹介をしていきたいと思います。

不動産を売却した際に得られる利益は「譲渡所得」という所得となり、家賃収入の所得とは税率なども異なります。特に、不動産を取得した年から5年が経過しないまま売却をして利益を確定すると「短期譲渡所得税」という通常の倍近い税率(30.63%)で課税されてしまうため、事前に注意をしておきたいポイントです。

税金計算や納税手続きなどと聞くと難しい感じがしますが、確定申告の流れは以下のように、「所得計算に必要な書類を揃えて」「申告書を作成して」「税務署に提出する」というシンプルなものとなります。

必要な書類を後から集めようとすると「どこにしまったか覚えてない」「領収書を取っておけば良かった…」などと非常に大変な思いをすることになりますので、事前にどの書類を集めておけばいいのかをおさえておくと良いでしょう。また、後で見返しやすいように、月ごとに収入や経費を仕分けておけば、短い時間で申告書を作成できるようになります。

不動産投資では、株式投資などと異なり経費を計上することが可能です。申告できる経費の額が増えれば、それだけ所得税は少なくてすみますので、何が経費になって、いくらまで計上できるのか、といったことがおさえておきたいポイントになります。

税金や会計に関する正しい知識を身につけることは、不動産投資を始める上で大きな武器になります。ウェブや書籍から情報を収集することもできますが、最も効率的な方法は、税務・会計のプロである税理士から直接話を聞くことです。ただ、同じ税理士でも業界や分野に得意・不得意があり、「医療関係の税務経験は豊富なものの、不動産の知識や経験が少ない」といったケースもあるため、不動産の実務経験が豊富な税理士からアドバイスをもらうことが理想的です。

その方法としておすすめなのは、税金対策のノウハウを自社で持っている不動産投資会社に話を聞きに行くことです。たとえば、ベルテックスという不動産投資会社では、社内に税理士、公認会計士、ファイナンシャルプランナーなどが所属しており、税務面や保険の相談、ライフプランニングまで総合的な資産づくりの相談に対応しています。

ベルテックス所属の税理士は、いずれも不動産投資に特化しているプロフェッショナルとなりますので、所得税や相続税などの賢い節税の仕方から、短期譲渡所得税や減価償却費のような注意しておきたい税金上のポイントまで、様々なアドバイスをもらうことができるでしょう。

資産づくりに関して個別に相談をすることも可能で、時間帯も10:30、13:00、16:00、19:00と4つの時間から自分の都合に合わせて選ぶことができます。また、期間限定で開催している「確定申告の書き方セミナー」も好評のようですので、税金について学びたい方や疑問・不安などがある方はぜひ足を運んでみることをおすすめします。

税制改正では年収850万円以下の会社員は所得税が現状維持となりましたが、見逃せない変化が一つあります。それは、会社員の給与所得控除を10万円引き下げて、会社員以外も含む全体の基礎控除が10万円引き上げられたという点です。

結果としては、給与控除が10万円減って基礎控除が10万円増えたので増税とはならなかったのですが、個人事業主やフリーランスにとっては、基礎控除が10万円増えたので減税となりました。つまり、今回の税制改正では、個人事業主やフリーランスが優遇されたことになります。

改正の裏にある考えが「働き方改革」だと言われています。働き方改革のテーマにはライフワークバランスの推進や正規と非正規の格差解消、テレワーク（自宅など企業外で作業すること）の推進などがありますが、そのなかのテーマの一つに副業の推進というものがあります。

今まで企業の就業規則は終身雇用などを念頭に置いて作られていたため、原則的に副業が禁止されていました。しかし、昔よりも残業時間が減少して所得が全体的に下がるなかで、副業などで新たに収入を作りたいというニーズや、別の仕事でスキルアップをして所得を上げたいというニーズが高まっており、テレワークなど多様な働き方も広く世間に認められるようになってきたことも相まって、政府としても今までの「原則的に副業を禁止する」というスタンスを変更する必要が出てきたというわけです。

副業や多様な働き方が推進されていくと、フリーランスや個人事業主が増えていくことになりますので、働き方改革の取り組みに一貫性を持たせるために、税制においても今回の改正のようにフリーランスや個人事業主が不利を受けることの無いように調整が適宜行われていくと考えられます。

ただ、高齢化が進み社会保障料が上がっていくと予測されるなかで、政府としても税収を減らすわけにはいかないので、これまで給与控除や退職金などで所得税上の優遇を受けてきた会社員の扱いが見直される可能性が高いと考えられるのです。

たとえば、退職金に関する控除については勤続年数20年までは１年につき40万円、勤続年数20年超の部分については１年につき70万円と勤続が長い方が優遇されていますが、退職金制度の導入企業数の減少、平均勤続年数の低下、働き方の多様化などを背景として、過去の税制調査会などにおいても勤続年数20年超の控除額を引き下げるといった退職所得控除の見直しを検討するべきではという意見も出てきており、今後どこかのタイミングで見直しが入る公算は高いと言えるでしょう。

夫婦で重複して保険料を支払っている場合や、使っていない月額サービスなどがある場合などには、比較的容易に支出を減らすことが可能です。ただ、支出を減らすということは、現状の生活を切り詰めていく取り組みとなるため、支出面から改善できる金額は月で数千円から数万円程度と考えておいたほうが良いでしょう。

収入を増やす主な選択肢としては、「本業の給与を増やす」といいう選択肢と「副業などで収入源を増やす」という２つが考えられます。

本業からの給与が増えればそれに越したことはありませんが、残念ながら日本全体の平均給与額は中長期で減少傾向にあります。以下は、直近20年間の民間の平均給与額の推移（国税庁調べ）ですが、リーマンショックのあった平成21年に大きく給与額が減少して以降、多少は回復してきたとはいえ、10年前・20年前と比べると依然として低水準が続いており、日本の企業全体が給与アップには慎重な姿勢を見せていることが分かります。

そういった厳しい状況の中で期待されているのが、副業による収入増です。ただ、副業で月に10万円程度のまとまった収入を作るには、平日夜や土日の時間をかなり割かなければならず、本業との両立が難しいという課題があります。

たとえば、元手が不要で始めやすいクラウドソーシング（ネット上での仕事の受発注）という副業は、記事作成（ライティング）など専門性があまり高くない作業の発注が多いため、よほど作業の処理スピードが早くなければ1時間で500円～1000円程度の収入になるケースが多いでしょう。

クラウドソーシングでは、会社員以外にも、専業主婦や学生、高齢者などがスキマ時間に作業をこなすといったケースも多いため、低い金額であっても受発注でも成立してしまうという背景があります。

クラウドソーシングを含めて、数ある副業の中で会社員から人気の高い副業の一つが不動産投資と言われています。なぜでしょうか？

クラウドワークスの例でも見たように、副業を始めるハードルが低いと、その副業に参入する人の数も多くなるため、サービスの供給者が多くなってしまい、サービスの価格は下がる流れとなってしまいます。

不動産投資が会社員にとって有利な副業と言えるのは、不動産投資を始める上で必要となるローンの審査が、会社員でないと下りづらいためです。主婦や学生、高齢者、個人事業主は、毎月安定した給与を得ることが難しいため、返済能力が低いとみなされてしまい、大きな金額の融資を受けることができません。

その点、会社員は社会的な信用が大きく、勤続年数が3年以上あり、他に借入が少ないといった方であれば、かなりの金額まで不動産の融資を引き出すことが可能です。たとえば、シノケンプロデュースという融資実績の豊富な不動産投資会社では、自己資金100万円の会社員の方が、1億円以上の融資を引き出せたというケースもあります。

不動産投資の年間の利回りが5%～7%程度だとすると、1億円の物件から得られる年間収入は500万円～700万円に上ります。もちろん、管理費やローンの返済なの経費を差し引く必要がありますので、実際に手元に残る収入はそれよりも少なくなるものの、クラウドソーシングなどの副業からの収入と比べれば、収入の桁が異なると言えるでしょう。

また、不動産投資が会社員から副業として選ばれているのは、収入面だけではありません。不動産購入後はほとんど手間をかけずに運用できるという、時間面においても大きな特長があります。入居者の募集から審査・契約・入宮中のクレーム対応などまで、不動産を管理する会社に丸投げをすることができてしまいますので、オーナーとしてはほとんどやることがありません。

相続税改正によりアパートローン貸出が急激に伸びたことを受けて、金融庁は「金融レポート」などの中で、地方銀行を始めとする金融機関の不動産向けの貸出を注視すると警告を出しています。これを受けて、銀行側もアパートローンの新規貸出に慎重な姿勢を取るようになったため、2017年にはマイナスに転じたと考えられます。

また、2016年の新規貸出金については前年比20%前後と上昇幅が大きかった分、2017年に入ってからの下落の反動も大きく、2017年6月～12月の半年間のマイナスは前年比20%を超えているという状況になります。

アパートローンの貸出が減少することで、アパートを購入できる投資家の数が減少します。アパートの投資家が減少することで、アパートに対する「需要」と「供給」のうち「需要」が減少することになりますので、アパートの価格は下落する可能性が高くなります。

アパート価格の下落の流れは、すでにアパートを保有しており売却を検討している方にとってはネガティブな材料ですが、これからアパートを購入しようと考えている方にとっては、これまでよりも安く購入できるチャンスとなります。

今後の流れとしては、新規のアパートローンが今までよりも借りにくくなることが想定されます。これからアパートを検討されている方にとっては、「銀行から、いかに融資を引き出すか」ということが大きなテーマになってくるでしょう。2015年から2016年の期間は銀行側も融資に積極的でしたが、今後の融資審査では物件の収益性や品質といったところが厳しく見られるということが想定されます。

物件の収益性は、家賃収入の多寡によって決まります。つまり、満室経営が期待できるのであれば、長期的な家賃収入が入ってくるため、銀行側も喜んで融資をしてくれることになります。

アパートで高い入居率を実現するにあたり、もっとも考えなければいけないのがエリアです。たとえば、都心のターミナル駅から電車で数十分圏内、駅からの徒歩が10分以内というエリアが賃貸需要が高くなっています。エリア選定に関しては、入居者側の目線でアクセスの良さと賃料水準のバランスを考えた時に、お得感を感じられるエリアを選ぶことが大切です。

融資を有利に進める上で、物件の収益性、物件の品質も非常に大切ですが、どの会社をパートナー会社にするかという点も、欠かすことができないポイントです。融資というのは、基本的に信頼で成り立っているビジネスとなるので、紹介実績の少ない販売会社から紹介されるよりも、これまで取引を重ねてきた会社や信用力のある会社から紹介されるほうが、より良い条件で話を進めやすくなります。

特に、これからアパート経営を始めたいという方にとっては、融資の流れや審査のポイントなどの情報も不足しているかと思いますので、融資付けの実績が豊富な会社と一緒に進めていくのが良いでしょう。

また、提携金融機関も20行以上と資金調達の選択肢が非常に豊富な上に、物件の品質についても先ほど挙げたハード面・ソフト面のポイントをおさえており評価が高いため、従来のアパートでは不可能だった最長35年間（鉄筋コンクリート造同様）の融資も実現しています。

不動産投資を始める上で悩むのが、どの会社と付き合えばよいのかという点です。不動産投資の会社の数は非常に多いため、口コミを見て評判が良さそうなところに決める、あるいは評判が悪そうだから避けるといった決め方をされている方も多いのではないでしょうか？

口コミの評判だけでは判断を誤ってしまう可能性も少なくありません。不動産投資は10年以上の長期投資となることが多いものですので、慎重に判断をしていきたいところです。そこで、この記事では口コミだけに頼らない会社の判断方法をご紹介していきたいと思います。

不動産投資会社の場合、創業年数は重要な指標の一つとなります。創業年数を判断する一つ目の時期はリーマンショックがあった2009年前後、もう一つの時期はバブル時期の1990年前後となります。

バブルやリーマンショックを乗り越えて企業経営を続けることができているということは、企業体力や経営体制がしっかりとしているということになります。

不動産投資会社によって、どのエリアに投資できるかというのが異なります。投資エリアを「首都圏」「東京都・横浜」「都心23区のみ」といった形で限定している会社も多いので、サイト上でどのエリアに投資ができるかを確認する必要があります。

また、物件についても、新築・中古、マンション・アパート、区分・一棟など、どの種類の物件に投資ができるかも重要なポイントです。サイトや資料で投資できる物件の種類を確認できることが多いのですが、掲載されている以外の取り扱い物件が存在するケースもありますので、気になる会社がある場合は、物件の種類についても直接たずねてみると良いででしょう。

購入しようとしている物件を実際の目で見て、クオリティを確認することも重要です。入居者の目線で、同じエリアの他の物件とも見比べながら、設定賃料でその物件に住みたいと思えるかどうかを考えてみましょう。

また、配偶者がいる場合は、配偶者にも物件を一緒に見てもらうことで、自分だけでは気づかないことに気がつくことができる可能性があります。

担当の営業がどういう行動を取っているかも注意をして見たいポイントです。顧客のために行動する営業には、以下のような点が共通していますので、対面営業の際にはチェックをすると良いでしょう。

不動産投資は購入金額が数千万円以上になることが多いため、融資を利用して投資するケースが多くなります。毎月の収支は家賃収入から融資の返済や経費を差し引いたものとなりますので、融資条件は成否を左右する非常に重要なポイントの一つです。

特に、融資金利・融資期間・必要な頭金の3つについては投資を始める前にしっかりと確認をしておくべきポイントです。