中古マンション投資は新築時よりも物件の取得費が安くなることから、高利回りが狙いやすくなる特徴があります。

マンション投資における利回りの捉え方として、大まかには下記の2種類に分けられます。

中古マンション投資を検討する際は、表面利回りに加えて実質利回りからシミュレーションを作成し、キャッシュフローを比較することが重要なポイントとなります。

投資用として運用されているマンションが売り出されている場合、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件であることがあります。

オーナーチェンジ物件は、元オーナーの運用実績があることから収益予測が立てやすく、購入してすぐに家賃収入を得られたり、これまでの運用ノウハウを引き継ぐことが出来るメリットがあります。

何度か入居者が変わっている場合は、どのような人が住んできたのか、クレームがなかったかなど、実際に住む人の属性や、賃貸するうえでの注意点などが確認できます

マンションの売却を検討している場合、物件価格の下落幅が大きい新築マンション投資よりも中古マンション投資の方にメリットがあるケースも少なくありません。

東日本不動産流通機構REINSの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）」によると、中古マンションは、築30年を過ぎた頃から平米単価の下落が緩やか、もしくは横ばいとなる傾向にあります。

マンションを所有し続けるのではなく比較的に短期間での売却を検討しているのであれば、物件価格の下落幅が少ない中古マンションへ投資するメリットは大きいと言えるでしょう。

収益面でのメリットが大きい中古マンション投資ですが、その一方で、新築時には無かった様々なデメリット・リスクを抱えています。デメリットについても詳しくみていきましょう。

マンション投資で注意しておきたいリスクの一つに、経年劣化による修繕リスクがあります。新築時よりも築年数が経過している中古マンションはこの修繕リスクが高まっており、投資開始後すぐに修繕費を必要とするケースもあります。

中古マンション投資を検討する際は、この修繕リスクを加味した投資判断が重要です。物件価格の下落により表面利回りが向上していたとしても、修繕費を差し引いた実質利回りで勘案するとキャッシュフローがマイナスとなってしまう可能性があります。

中古マンションは新築時よりも設備が古くなっており、新築当初に想定していた入居率を保てなくなっている可能性があります。また、近隣に競合となる新築マンションが建設されてしまうなど、周辺環境の変化で受ける影響も少なくありません。

特にオーナーチェンジ物件では、入居率が低下しているかどうかが分かりづらくなっていることがあります。現在入居中の賃貸人が退去してしまった場合、同じ家賃設定で新しい入居者が入るとは限らないためです。

金融機関の融資を利用して行われるマンション投資では、マンションの担保価値は重要な指標となります。担保評価の低いマンションは融資額や融資年数などの融資条件が悪化してしまうため、月々のキャッシュフローを圧迫してしまったり、購入時に多額の自己資金を必要とするケースがあります。

なお、マンションの担保価値の低下は出口戦略においてもネガティブな要因となります。投資開始時のマンションの担保評価が購入価格に対して低すぎた場合、次の購入検討者の融資条件がさらに厳しくなってしまうためです。

次の購入者の融資条件が厳しくなるほど、その中古マンションを購入するメリットが少なくなり、希望価格での売却が難航してしまうことになります。この場合、売却できる価格がオーバーローンとなってしまうなどのリスクがあります。

ここまで解説したように、中古マンション投資は物件価格が安くなることで収益面でのメリットが大きくなる半面、物件の陳腐化による様々なリスクがデメリットとなり得ます。中古マンション投資では、これらのリスクを踏まえた物件の目利きが重要です。

不動産投資は長期に渡って運用していく商品です。そのため、実物資産であるマンションが長期に渡って適切に管理されることは、建物の資産価値を保つ上で大変重要なポイントとなります。

ひとつは、専有部分の管理のことで、主に入居者探しや入居者との賃貸契約や室内の修繕などを管理していくことが主な役割である「賃貸管理」、もう一つは共用部分の管理のことで、いわゆる「建物管理」というものです。

例えば、オーナーの方が201号室を所有していて、隣の部屋の202号室で火事が起きたとします。燃え広がってしまい、廊下まで被害が発生したとしたら、共有部分についての修繕等迅速な対応が求められる状況になります。

この場合、建物管理部門を構えている販売会社では、原状回復の対応やその他問題が起きた場合のアドバイスを迅速に行えますが、一方で建物管理を行っておらず販売だけをしている会社の場合、建物管理のノウハウを有していないため対応すること自体が難しくなります。

また、エントランス・エレベーター・駐輪場等のお部屋の外の部分に関しては、オーナーの方々が「修繕積立金」と「建物管理費」を毎月出し合って、そのお金によって管理されています。

では、この修繕積立金が十分に積みあがっていなかったらマンションはどうなるのでしょうか。その場合、オーナーひとりひとりから一時金を徴収することになります。一時金と言っても時には何十万円も支払うというケースも少なくありません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　東陽町駅徒歩9分
総戸数　34戸

住　所　東京都江東区東陽1-34-12
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンストウヨウチョウフェリズ
S-RESIDENCE東陽町feliz

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート江東東陽1丁目店まで約200m
ローソンストア100東陽1丁目店まで約230m
まいばすけっと東陽1丁目まで約210m
まいばすけっと木場駅前まで約500m
ゴールドジム東陽町スーパーセンターまで約650m
岡本内科クリニックまで約600m
江東洲崎橋郵便局まで約290m
江東塩浜郵便局まで約650m
みずほ銀行木場駅前出張所まで約600m
京葉銀行東陽町支店まで約450m
木場洲﨑神社まで約750m
江東区保健所まで約350m
江東区立南陽小学校まで約130m
東京都立深川高等学校まで約650m

物件名	エスレジデンス東陽町フェリズ賃貸
所在地	東京都江東区東陽1-34-12
最寄駅	東京メトロ東西線「東陽町駅」徒歩9分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模	地上8階 RC造
総戸数	34戸	築年月	2022年3月

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　2台/月額2,200円
■駐輪場　　　34台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社叶アーキテクト
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1LDK（25.47㎡～32.19㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

戸建てには土地が付いているため、土地の境界や土地が接する道路状況について確認する必要があります。場合によっては、土地の測量や権利関係の交渉など、事前に準備しておいた方がよい手続きもあります。

準備が整ったら、売却を依頼する不動産会社を選ぶことになります。この際、売出価格を決めるために不動産会社へ査定を依頼します。

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動開始となります。売却活動は、基本的には不動産会社に任せることになりますが、買い手候補者から価格交渉が入った場合や物件について要望事項があった場合などは、売主が対応する必要が生じてきます。

買い手が決まったら、売買契約の締結となります。買い手はローンを利用することが多いといえますので、ローンの承認が下りてからの決済・引渡しとなります。

売却活動をおこなう際には、不動産会社選びに注意し、売却戦略を練っておきたいといえます。売却活動中は、買い手候補への対応や、室内の清掃と特に水回り設備の管理には注意しましょう。

戸建てを売却する際は、土地の境界を確定あるいは明示する必要があります。隣地の所有者との立ち会いの下、境界の確認や境界標の設置を行いましょう。あらかじめ境界標や確定測量図の有無を確認しておくことも大切です。

また、上下水道などのライフラインの越境が売却価格を低下させることがあります。ライフラインの越境がある場合、買主が引き続き使用できる旨の承諾書を、隣地所有者から取るとよいでしょう。

接道が私道で所有権持分がない場合、私道の通行掘削を拒否されるリスクが値引きの原因となることがあります。各所有権者から通行掘削承諾書を取るようにしましょう。

建物に瑕疵がある場合、戸建の売却価格を引き下げる要因となることがあります。雨漏りやシロアリ被害による柱の腐食などの瑕疵は、あらかじめできる限り確認し、把握しておくようにしましょう。

ただし、建物が古かったり、強度に重大な影響を及ぼす瑕疵があったりして修繕費用が多額になる場合、その修繕費相当額を売却価格に上乗せできないことも考えられます。そのような場合は、修繕を行う前に不動産会社など専門家に相談してみましょう。

売却活動を成功させるためには、相場や戸建ての状態に応じて適切な売却戦略を立てることが大切です。

適正な相場価格で売り出すことは、基本的な売却戦略の一つです。相場価格とかけ離れた価格では、買い手候補の間口を狭めることになってしまうため、不動産会社へ依頼する前に、ポータルサイトや積算法などを利用して自分で売却相場を調べておきましょう。

なお、高く売るためには、相場価格よりも少し高めの価格で売り出すことも検討してみると良いでしょう。販売活動の途中で価格を下げる際には、平均的な販売期間を考慮して一気に価格を下げると、市場における注目度が高まる可能性があるためです。

また、戸建ての相場価格は市場環境のみならず、建物の状態にも影響を受けます。状態が良い場合は、相場価格よりも高めの価格でも買い手が付く可能性もありますが、状態が悪い場合は相場価格で売却できない可能性もあります。

建物に重大な瑕疵がある場合や居住するには大規模なリフォームが必要になる場合は、取り壊して更地として販売することも検討してみましょう。

売却戦略においては、土地の広さや形状も影響してきます。戸建てとして利用しやすい広さや形状の土地であれば売りやすくなりますが、広すぎたり、形状がいびつであったりする場合は分筆して売却することも検討するとよいでしょう。

戸建ての売却に強いかどうかは、査定価格の根拠に説得力があるか、具体的な売却方法の提案、条件の近い物件の売却実績、売却を担当する営業マンの接客態度・印象などによって判断しましょう。

特に、具体的な売却方法の提案は、戸建ての売却戦略に関わる最も重要な部分になります。売出し価格の根拠や買い手候補となるターゲットへのアプローチ方法などの提案に、具体性があるほど戸建ての売却に強い可能性があります。

戸建ての売却は、個別性が高いため、立地や広さ、築年数などの条件が近い物件の売却実績があるかどうか、という点も重要です。これらの視点を基に、依頼する不動産会社を選定してみましょう。

キッチン、バス、トイレの水回り設備は、生活に不可欠な設備です。これらが利用できる状態であるかどうか、清潔感があるかどうかは、買い手候補にとって目に付きやすい部分となります。

例えば、水回り設備を清掃し、壊れている箇所があれば修理しておくのは効果的です。ただし、戸建てには購入後個別にリフォームしたいというニーズもあるため、売却のために全面的なリフォームをするのは慎重に検討するようにしましょう。

買い手候補が現れたら、迅速かつ丁寧に対応することも大切です。内覧の際には、できる限り清掃や整理整頓をおこない、清潔な印象を保つようにしましょう。

また、照明を明るいものに変えたり、換気や消臭剤で臭いを消したりするなど、印象アップを心がけておくと良いでしょう。空き家の場合、モデルルームのような演出をするホームステージングが効果的なこともあります。

買い手候補が買い付けにあたり、要望事項を出してくることがあります。土地や建物の問題解決や測量など、予想できる事項については、あらかじめ対応策を考えておくようにしましょう。

値引きの要望についても、応じられる限度額を決めておき、担当者に伝えておくと交渉がスムーズに進みます。