■駐車場　　　3台/月額38,500～44,000円
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/月額330～550円
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■設　計　　　有限会社阿部興治建築研究所
■施　工　　　徳倉建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～58.93㎡）

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※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションと居住用マンションの違いとしてまず挙げられるのが、「物件の使用目的」です。

投資用マンションとは、不動産投資を行なう際、収益物件として活用するマンションを指します。そのため、投資用マンションの部屋に住む人は購入者以外の入居者になります。

一方、居住用マンションとは、生活するために使用するマンションのことです。居住用マンションの部屋に居住するのも購入者本人となります。この点が投資用マンションと大きく異なるところです。

その他、投資用マンションと居住用マンションでは、ローンの種類、部屋の広さ、価格の決まり方などにも多くの違いがあります。詳しく確認していきましょう。

投資用・居住用にかかわらず、マンションを購入する場合、数百万円から数千万円を支払わなければならないため、金融機関のローンを利用します。

マンションを購入するためのローンには、大きく分けて不動産投資ローンと住宅ローンの2種類があります。

不動産投資ローンとは、不動産投資で活用する収益物件を購入するためのローンです。不動産投資は事業経営の要素があるため、個人的な用途で利用するというよりも、ビジネス的な用途で利用するローンになります。呼び方は「不動産投資ローン」や「アパートローン」など、融資をする金融機関によって様々です。

一方、住宅ローンとは、主に個人が住む家を購入するために利用するローンです。住宅ローンは、自宅を購入するためだけではなく、増改築するために利用することも可能です。

購入する収益物件で投資を行なった場合、どのくらいの収入が見込めるのか、継続的な不動産投資による運用が可能なのかといった点が審査されます。このほか、本人の属性（年齢、収入、職業等）を含めた返済能力も審査対象になります。

一方、住宅ローンの場合、主な審査対象は本人の返済能力です。具体的には、本人の収入、職業、勤務先や勤続年数、家族構成などが審査されます。また、本人の借入状況や借入歴も返済能力に影響があるため、これらも審査対象になります。

ローンの融資額は、不動産投資ローンのほうが住宅ローンより高くなります。住宅ローンは、本人の収入や資産が主な返済原資になる一方、不動産投資ローンの場合は収益物件から得られる家賃収入を返済原資にあてられるためです。不足する場合は、個人の収入や資産で補填していくことになります。

また、不動産投資ローンの場合、本人の年収の10倍以上の金額を融資してもらえるケースもあります。一方、住宅ローンで融資を受けられる金額は、本人年収の5倍程度が上限となる傾向にあります。

ローンの金利は、住宅ローンの方が不動産投資ローンよりも低くなります。住宅ローンの返済原資は、本人の収入である給与が中心となるため、ローン金利も低めに設定されます。

一方、不動産投資ローンの主な返済原資は収益物件の家賃収入となります。収益物件の運用期間中、空室が生じたり、賃料が下がったりするケースもあるため、その分返済リスクも高くなります。

そのため、不動産投資ローンは住宅ローンよりもローンの金利が高く設定される傾向にあります。住宅ローンの金利は、年利1％またはそれ未満で設定されることが多い一方、不動産投資ローンの場合、3％台になるケースも見られます。

ローンを利用して投資用マンションを購入後、居住用に用途変更した場合、ローン完済前などで問題になることがあります。居住用にすることでそれまで得られていた家賃収入がなくなり、ローンの返済能力も低くなります。

また、収益物件購入の目的で借入をしているにもかかわらず、居住用で利用すると不動産投資ローンの利用目的にも反することになります。

住宅ローンを利用して居住用マンションを購入後、投資用に用途変更した場合も同様です。住宅ローンの融資金は、居住用不動産の購入資金などにあてる必要があります。そのため、マンションを投資用に用途変更した場合、契約違反に問われる可能性もあります。

ローンが残っている場合、金融機関から契約違反による残債の一括返済を請求されることもあるため注意が必要です。

投資用マンションと居住用マンションのローンには、様々な違いがあるものの、中古マンションをローンで購入後、安易に用途変更しないことが大切です。

投資用または居住用といった用途を基準に建物を建築しているわけではないため、建物の構造上に大きな違いはありません。しかし、部屋の広さは投資用マンションと居住用マンションで異なる場合があります。その他、部屋の内装や設備も違う点があります。

投資用マンションの入居者は単身者層をターゲットにしている場合が多いため、ワンルームタイプや1LDKタイプが中心です。そのため、居住用マンションと比べて部屋の広さは比較的狭くなっています。

また、キッチンやバスルームも最低限使用できるものであれば問題ないため、シンプルな設計になっています。投資用マンションの部屋は、風通しや日当たりの良さがそこまで求められないのも特徴です。

単身者をターゲットにした投資用マンションは、部屋の広さや設備環境よりも、駅までの距離の近さや都心までのアクセスの良さなどの利便性が重視される傾向にあります。

居住用マンションは、購入者やその家族が長期間生活することを前提に、部屋の内装や設備が整えられています。複数の人が住むケースも想定しているため、投資用マンションと比較して部屋の数も多いのが特徴です。

部屋の面積も50㎡を超えるタイプが多く、投資用マンションより広めとなっています。

室内のキッチンやバスルームも生活者が好むような設計となっていて、シンプルな設計となっている投資用マンションと大きく異なります。さらには、広いベランダが設置されていて眺望の良い部屋が設けられている場合もあります。

居住用マンションの部屋は、物件の利便性よりも住みやすさ・暮らしやすさに重点が置かれているため、広くて快適に生活できるような形で設けられています。

投資用マンションと居住用マンションでは使用用途が違うため、価格を決定する基準も以下の通り異なります。

投資用マンションは、家賃収入による利益率が大きい物件ほどその価値も高くなります。投資用マンションの価格を算出する方法の1つに「収益還元法」があります。収益還元法とは、投資物件が将来的に生み出す収益の想定価値を現在の価値に置き換えて価格を算出する方法です

この方法で価格を計算すると、収益性のある物件は高く評価され、収益性のない物件は低く評価される傾向があります。そのため、収益還元法は投資用マンションの価格の算出方法としてよく活用されています。

居住用マンションは、物件そのものの価値が大きいほどその価格も高くなります。物件そのものの価値は、近隣地域にある類似物件の取引事例や販売価格を基準に決定されます。

そのため、居住用マンションの価格は、主に「取引事例比較法」を用いて算出されます。取引事例比較法とは、対象不動産と類似物件の取引事例に個人的要因や場所的要因などの事情修正を施した上で価格を算出する方法です。

居住用マンションの場合、比較対象となる取引事例も多いため、取引事例比較法によって価格を算出します。

投資用マンションは居住用マンションと異なる目的で購入します。投資用の中古マンションを選ぶ際、その点を考慮することが大切です。投資用の中古マンションを購入する際、どのように物件を選べばいいのかを確認してみましょう。

投資用マンションは、家賃収入を得て収益をあげることを主な目的とした物件です。入居者がいなければ、収入を得ることができないため、部屋をできるだけ埋める必要があります。

しかし、特に単身者向けの収益物件は季節や時期によって人の移動も多くなります。そのため、退去した後はすぐに次の入居者が入れるよう、ハウスクリーニングや入居者募集の広告出しなどの準備を早めに行うことが大切です。

その他、空室リスクを回避するには、物件選びやエリア選びを行うことも重要と言えます。物件の家賃設定が周辺相場と合っているか、駅から近いか、入居者が求める設備が整っているかなどを見極めた上で、賃貸需要の見込める物件やエリアを客観的に選ぶことが重要になります。

収益マンションを選ぶ際は、実際に住む入居者のニーズに合わせることが大切です。オーナーの好みやこだわりに合わせて物件を選べる居住用マンションと異なり、収益マンションはオーナーの主観で選ばないように注意しましょう。

単身者向けの投資用マンションで求められるのは、例えば立地などの利便性です。コンビニやスーパーなどの商業施設から近い場所にマンションがあると便利に感じるため、一定の需要を見込めます。「駅から徒歩10分以内」「都心まで乗り換えなし」などの要素もサラリーマンなどの単身者に好まれる条件です。

また、一人暮らしをする女性にとっては物件のセキュリティ面が重視されます。特に、「オートロック」「宅配ボックス付き」「24時間ゴミ出し可能」などは、最近需要が増している要素です。

利便性の高い投資用マンションは賃貸需要も多く、家賃も下がりにくい特徴があります。このように賃料の下落や空室発生のリスクが抑えられれば、長期間継続して家賃収入を期待することができます。