キャピタルゲインとは、保有している資産を売却することで得られる利益です。不動産投資では、購入した土地や建物などの不動産を買ったときよりも高値で売却することによって利益を得ることができます。 土地や建物などの不動産は、基本的に需要や供給の関係によって価格が常に変動しており、その価格差によって売却益を狙うことが可能です。 インカムゲインとは、資産を保有していることによって得られる利益のことです。不動産投資ではアパートを購入して入居者に貸したり、ビルを購入してオフィスや店舗として貸し付けたりすることで、家賃収入やテナント収入を得ることができます。 このように、保有している不動産を活用することによって得られる利益がインカムゲインです。 株式投資にあてはめてみると、株式を購入した金額よりも高値で売ったときの売却益と保有していることによって得られる配当金に該当します。 キャピタルゲインとインカムゲインによって利益を得る点は株式投資と同じですが、不動産投資では株式投資と大きく異なる点もあります。 例えば、土地や建物の資産が手元に残るため、株式投資のように会社の倒産により資産がゼロになるリスクはありません。また、流動性が低いことから価格の上下幅が少なく、株式のように毎日大きな価格変動をするような資産ではない特徴があります。 その他、値上がり益を期待して保有する金などの商品取引とも異なり、不動産は保有中に運用することによってインカムゲインを得られるのも大きな特徴です。 ただし、不動産投資は土地や建物などを購入するために多額の資金が必要で、現物の株式投資とは異なり初期の投資金額が大きくなります。自己資金だけでは足りない場合は金融機関の融資を利用して物件を購入します。 また、不動産投資では1件当たりの投資金額がかなり高額になるため、相当の手持ち資金がない限り、株式投資のようにポートフォリオを組みながら何回も売買を繰り返すという投資スタイルには不向きと言えるでしょう。建物部には経年劣化が起こるため、保有する年数が増えると売却価格の下落リスクが高まる点もキャピタルゲインを得るのが難しい要因の一つです。 そのため、個人が行う不動産投資は、家賃収入や税金対策などを目的とした長期的な運用スタイルが多い傾向にあります。 不動産の家賃収入によって発生した利益は、所得税法上「不動産所得」という所得に分類されます。不動産所得の計算は以下の式で算出されます。 総所得金額から必要経費を差し引いた58万円が不動産所得となり、所得税が課されることとなります。なお、簡単な利益と税金の考え方は上記の通りですが、不動産所得と呼ばれる利益とキャッシュフローは必ずしも一致しない点に注意が必要です。 例えば、上記の計算例では銀行から融資を受けて中古の一戸建てを購入していますが、銀行への利息の支払いは必要経費として考慮されているものの、元本部分の返済については計算に含まれていません。 また、必要経費として計上されている減価償却費は建物を賃貸用物件として使用することによる帳簿上での価値の減少が見込まれており、実際に月々の収益が減るわけではありません。 このように、不動産投資では帳簿上の利益と実態のキャッシュフローが連動していないため、投資を行う前には利益とキャッシュフローの両側面から検討を行うことが重要です。 区分マンション投資とは分譲マンションなどを一室だけ購入し、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。 区分マンション投資は一棟ごとマンションを購入する場合などと比べて物件価格が安く、投資資金が少なく済むので、不動産投資をしたい初心者の方でも始めやすい投資となっています。 また、投資資金が比較的少ないことから複数の物件を所有することも比較的容易で、地域を分けて物件を所有することによって天災などのリスクを分散しながら投資できるのも特徴です。 ただし、定期的な家賃収入を得ることはできますが、入居者が退去した場合や新たな入居者が決まらないリスクは常に存在します。空室となっている間は必要経費がかかるだけで収入を得られません。 また、不動産投資が順調に進み規模を拡大したいときには物件探しなどに時間がかかるため、投資金額は少なくて済む反面、投資効率が落ちるなどのデメリットもあります。 戸建て投資とは、新築や中古の一戸建て住宅を購入し第三者に貸し出すことによって家賃収入を得る投資方法です。 中古物件では購入後のリフォームなども必要になりますが、ワンルーム投資と同様に投資金額を比較的抑えられることから、投資初心者でも手が出しやすい物件となっています。 一戸建ては家族などで長く住むケースが多く、単身用のワンルームと比較して長期的に家賃収入を得られる点がメリットです。 しかし、戸建て投資は、一度空室となってしまうとマンションなどと比べて入居者がなかなか決まらず、空室期間が長期化しやすい面もあります。 特に、戸建ては立地や地域の住宅需要がポイントになるので、購入前は賃貸ニーズを慎重に調べてから投資判断をする必要があります。 アパート・マンション投資とは、アパートやマンション、商業ビルなどを一棟丸ごと購入し、住宅やテナントとして貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。 ワンルーム投資や戸建て投資と比べて大きな投資金額となる場合が多く、物件によっては数億円という投資金額になることも少なくありません。個人で不動産投資をする方にとっては資金面での負担が大きくなります。 一方、一棟丸ごと購入することによるスケールメリットもあります。投資効率が良くなりワンルーム投資や戸建て投資と比べて高い利回りで運用しやすいのは大きな特徴です。また、複数の部屋を同時に所有することで空室リスクを分散することにもつながります。 しかし、アパート・マンション投資では一棟丸ごと物件を購入するため複数の地域に分散して投資することができず、水害や震災などの天災が起こった場合、その被害も大きくなります。 また、ワンルーム投資や一戸建て投資よりも物件の金額が格段に高くなることから、資金調達のハードルが上がり、売りたいと思ってもなかなか買い手が見つからない場合もあります。 賃貸経営以外の不動産投資では、駐車場経営など土地を運用することによって利益を得る投資方法もあります。駐車場は必要な設備等が少なく、土地さえあれば少ない元手から投資検討できるメリットがあります。 しかし、駐車場は立地によって収益性が大きく異なることから土地選びが難しく、マンションなどのように立体的に土地を活用することも容易ではない点はデメリットと言えるでしょう。 その他、現物の不動産投資以外では不動産を証券化したREITがあります。REITは不動産投資信託と呼ばれる金融商品で、投資家から集めた資金で不動産投資を行い、そこで得られた家賃収入や売買益を投資家に配当する商品です。 REITの投資家は間接的に様々な不動産のオーナーになる仕組みとなっており、プロが運用する不動産に投資する形態となります。 実際の不動産運用をプロに任せる手法としては、不動産投資型クラウドファンディングなども検討できます。不動産投資型クラウドファンディングは、REITよりもさらに小口出資が可能で、1万円などの少額資金で運用可能なサービスもあります。 竣 工 2022年4月 最寄駅 浅草駅徒歩11分 総戸数 32戸 住 所 東京都台東区浅草6-33-11 概 要 地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■1DK対象／キャンペーンＥ／適用可 ■1DK対象／実質フリーレント2ヶ月 ■1LDK対象／キャンペーンＢ／適用可 ■1LDK対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ グランパセオアサクサ GRANPASEO浅草 ■近隣周辺施設情報 マルエツ花川戸2丁目店まで約550m 東武ストア東浅草1丁目店まで約520m ローソン浅草7丁目店まで約110m セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約350m マツモトキヨシ浅草二天門前店まで約670m 浅草警察署まで約460m 台東聖天前郵便局まで約160m ノジマ浅草EKIMISE店まで約710m ローソン浅草4丁目店まで約310m 浅草寺病院まで約620m 物件名 グランパセオ浅草賃貸 所在地 東京都台東区浅草6-33-11 最寄駅 都営浅草線「浅草駅」徒歩11分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 32戸 築年月 2022年4月 ■駐車場 ― ■バイク置場 ― ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 株式会社瑠建築設計事務所 ■施 工 三和建設工業株式会社 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK～1LDK（25.03㎡～40.03㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
アークマーク王子賃貸
アパート経営は複数の部屋を保有しますが、区分マンション投資は一部屋だけの保有になります。戸数が多いアパートの方が収益性は高くなり、ひとつの物件あたりで得られる家賃収入が大きくなります。 赤字リスクはアパート経営とマンション投資のどちらにもありますが、規模が大きいアパート経営の方が赤字が大きくなるリスクは高いと言えるでしょう。その理由は主に以下2点です。 エリアや規模によるものの、複数の部屋を保有するアパートの方が物件価格は高くなりやすいと言えます。物件価格が高額になることで、金融機関の融資条件も厳しくなり資金調達に苦戦してしまう可能性が高まります。 また、物件価格が高いと総投資額が大きくなります。災害リスクや空室リスクなど、想定外の損失が出た時の売上減少割合も大きくなることになります。 不動産投資での利益は、売上から経費や金融機関への返済金を引いた手残り金となります。経費の中でも物件の修繕費用は高額になりやすいため注意が必要です。 マンション投資の場合、共用部の修繕費用はマンションの入居者全員で案分します。管理会社側で修繕計画をあらかじめ設定し、投資シミュレーションの中に修繕積立金を加えているケースも少なくありません。 しかし、アパート経営では外壁塗装などの大掛かりな修繕工事もオーナーが一人で対応することになります。その他、災害による破損や劣化による雨漏りなど、様々な修繕リスクに対応することとなります。 アパート経営を検討するのであれば、このような修繕計画も考慮し、慎重にシミュレーションを作成することが重要となります。 家賃収入を得られる戸数が増える分、アパート経営の方がリスク分散されます。アパート経営は戸数が多いため、仮に一部屋が空室になっても、ほかの部屋の家賃収入でカバーすることが出来ます。 一方、マンション投資は一部屋しか保有していないため、その部屋が空室になると家賃収入を得ることができません。 このように、ひとつの物件として比較した時、赤字が大きくなるリスクはアパート経営の方が大きいものの、リスク分散はアパート経営の方がしやすいと言えます アパートと比較してマンションの方が取引事例も多く流動性が高いと言えます。アパートは資産運用など投資目的での所有が主になりますが、マンションは実需目的での購入検討者も多く、いざという時に売却しやすい特徴があります。 また、規模が大きいアパートよりも一部屋のマンションの方が価格は安価となり、金融機関から融資を受ける際にも資金調達がしやすい傾向にあります。流動性が高いと、別の投資に乗り換えたり、現金化しやすかったりというメリットにつながります。 入居者とのトラブルは賃貸契約を結ぶ母数が少ないマンションの方が少ないと言えます。不動産投資における入居者とのトラブルとは、以下のような事例です。 これらのトラブル対応は管理会社がおこなうことが多いものの、最終的な判断や責任はオーナーが負うことになります。例えば退去時の原状回復費用について賃借人が異議を申し立てた場合、最終的にオーナーが支払う可能性もあります。 アパート経営とマンション投資の違いを踏まえた上で、自分と相性の良い投資はどちらかを判断することが大切です。以下より、アパート経営とマンション投資、どちらかを検討するうえでの判断のポイントを解説していきます。 アパート経営は、大きく収益を上げたい人や共用部を自分でコントールしたい人に適していると言えるでしょう。 アパート経営は規模が大きいため、投資に成功すれば収益は大きくなります。また共用部の修繕や管理についても、自分主導でコントロールできます。管理会社の選定や清掃の回数などは、オーナーが自ら判断して決定することが可能です。 ただし、投資額の大きいアパート経営は赤字リスクが高くなります。将来的な空室リスクを加味したシミュレーションが重要です。 少額で小さくはじめたい人にとってマンション投資は検討しやすいと言えます。ワンルームマンションであれば比較して物件価格が安価のため、初期費用も少額から検討することが可能です。 また、都心など人口増が見込める立地であれば流動性も高く、現金が必要になったときは売りやすいと言えます。 ただし、空室が出ると家賃収入はゼロになり、収益性が一気に悪化してしまうリスクがあります。賃貸ニーズが豊富で一定の入居率が見込めるエリアを選定したり、複数戸所有してリスクを分散させるなどの対策が重要なポイントとなります。 竣 工 2022年3月 最寄駅 王子駅徒歩6分 総戸数 46戸 住 所 東京都北区王子本町1ｰ28ｰ13 概 要 地上15階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント2ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月 ■物件名フリガナ アークマークオウジ ■近隣周辺施設情報 サミットストア滝野川紅葉橋店まで約510m ミニストップ王子本町店まで約100m どらっぐぱぱす王子本町店まで約580m 医療法人社団貴友会王子病院まで約610m 王子本町郵便局まで約380m 王子駅まで約630m 北区立 王子小学校まで約790m 北区立王子桜中学校まで約880m 東武ストア王子店まで約800m セブンイレブン北区岸町１丁目店まで約330m 物件名 アークマーク王子賃貸 所在地 東京都北区王子本町1ｰ28ｰ13 最寄駅 JR京浜東北線「王子駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上15階 RC造 総戸数 46戸 築年月 2022年3月 ■駐車場 有 ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 株式会社アトリエティープラス ■施 工 株式会社アセット建設 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～2LDK（25.34㎡～55.56㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。