竣　工　2022年1月
最寄駅　神泉駅徒歩5分
総戸数　8戸

住　所　東京都渋谷区松濤2-3-17
概　要　地上3階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ルネサンスショウトウプレミアムコート

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと駒場1丁目店まで約640m
まいばすけっと神泉駅前店まで約690m
マルエツプチ富ヶ谷1丁目店まで約1040m
ローソン円山町店まで約640m
デイリーヤマザキ神泉店まで約650m
ローソン駒場1丁目店まで約1070m
セブンイレブン神山店まで約350m
マクドナルド駒場東大前店まで約1000m
目黒駒場郵便局まで約700m
医療法人社団明生会セントラル病院まで約130m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社叶設計
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（46.29㎡～66.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住宅ローンの借り換えとは、今住宅ローンを借りている金融機関以外の金融機関から新しく住宅ローンを借り直し、古いローンの残債を完済することで、住宅ローンの借入先を変更することを指します。

借り換えをして条件が悪くなるようでは借り換えをする意味がありませんので、一般的には現状より低い金利でローンを組んだり、金利タイプを変えてローンを組み直したりして、今組んでいるローンよりメリットがある形で借り換えることを言います。

借り換えの際は、金利や金利タイプを変更できるだけでなく、返済期間も変えることができます。

借り換えをした場合の事例として多いのは、金利が低いローンへ借り換えをして月々の支払額を減らすというパターンです。以下の表を確認しましょう。以下はオンライン上でローンの借り換えシミュレーションから代行まで行ってくれるサービス『モゲチェック』の借り換えシミュレーションです。

こちらの試算では、金利3%から2%のローンへ借り換えをした場合の、借り換える前と後の支払額等の比較をした表になります。この表から、借り換えをすることで借り換え費用はかかりますが、それでも毎月の返済額と総返済額は減ることがわかります。このように金利が低いローンへ借り換えをすることで、返済の条件が良くなり得るということが言えます。

借り換えの際は金利タイプを変更することもできます。金利タイプの変更は固定金利から変動金利への変更と、変動金利から固定金利への変更の両方のパターンが考えられます。

固定金利タイプの契約では、固定期間が5年間や10年間のように一定期間に限定されている契約がありますので、そういった種類の契約をしていて固定期間が過ぎた場合は、そのまま契約を継続するのではなく借り換えを検討してみるのも良いでしょう。

固定金利から変動金利のローンへ借り換えする場合は原則として金利が下がりますので、先ほど試算したように月々の返済額や総支払額を減らせる可能性があります。

では変更金利から固定金利へ借り換えをした場合はどうでしょうか。固定金利はもともと変動金利より高い利率に設定されていますので、変動金利から固定金利へ借り換えをすると月々の支払額や総返済額が増える可能性があります。

しかし、変動金利だと、将来的に金利が高くなりすぎて支払いが困難になるかもしれない、という金利上昇リスクがあります。それをヘッジするために固定金利に借り換えた場合は、目先の金利が高くなって支払額が増えたとしても、借り換えのメリットはあると言えます。

借り換えをする際は諸費用がかかるということを忘れないようにしましょう。借り換えを検討する際は、月々の返済額のシミュレーションだけではなく、諸費用の支払額も含めて試算することが大切です。

借り換えをする際の諸費用を以下の表にまとめてみました。金融機関によっては以下の通りではないことがありますので、借り換えの際は個別に確認するようにしましょう。

このように借り換えをする際は色々な諸費用が発生しますので、諸費用を支払うと総支払額が増えてしまった、ということにならないように試算するときは注意しましょう。借り換える金融機関によっては諸費用も含めて融資をしてくれるところもありますので、事前に確認することが大切です。

変動金利から固定金利へ変更すると金利が高くなることには触れました。逆に固定金利から変更金利へ変更すると金利は低くなりますので、支払額が減る可能性があります。しかし全てのケースでメリットがあるというわけではありません。あまり支払額が減らない場合は、のちに金利が上がった際にもとの支払額よりも返済額が増える可能性もあるからです。

変動金利への借り換えで月々の支払額がどれくらい下がるかを検証した上で、今後の金利変動リスクにも注意するようにしましょう。

金利の下げ幅が1%未満の場合は注意が必要です。ゆくゆく金利が上がった時に、ローン金利も1%程度は上昇する可能性があるからです。また、借り換えの際は諸費用がかかりますので、諸費用を支払うことを考えると総支払額があまり変わらないということも考えられます。

返済額の差が少ないと感じた場合は、借り換えをして1%以上金利が下がるのかどうかを目安に判断するようにしましょう。

変動金利の先行きを不安視して固定金利へ変更する場合は、安定した金利を早めに設定できるという目的は達成できますが、変動金利の金利が上がってきたために慌てて固定金利へ移行するのは注意が必要です。

変動金利の金利が上昇し始めているということは、固定金利の金利も新規申し込み時点で上がっていることが多いからです。上がったまま固定金利へ借り換えをした場合、ゆくゆく金利が下がった時でも、高い金利で固定されたままになります。金利タイプの変更は後手に回ると不利になることが多くなりますので、慎重に検討して取り組むようにしましょう。

せっかく借り換えをしても、残債が数百万円の場合は諸費用などを支払って借り換えしても、残債をそのまま支払った場合と総支払額があまり変わりませんので、借り換えをしてもあまりメリットがありません。目安としては残債が1,000万円あるかどうかで判断すると良いでしょう。

残っているローンの期間が長いほど支払いが減った分のメリットを享受することができます。しかし、残債が少ない場合はメリットがあまりないのと同じように、残りのローン期間が短いとそれほど大きなメリットを享受できません。残りのローン期間が10年以上あるのか10年を切っているのかを目安に、借り換えをするかしないかの判断をするようにしましょう。

では、実際に借り換えをしたい場合はどのようにすれば良いのでしょうか。借り換え先の金融機関を探すのも大変ですし、果たして借り換えた場合にどれくらいメリットがあるのかも具体的に相談しなければわからない、ということを考えるとなかなか自分で金融機関を当たるのは難しいというのが現実的なところです。

そこで、借り換えのシミュレーションが簡単にでき、実際に借り換えのサポートをしてくれる会社が提供しているWebサービスがありますので、そのようなシミュレーションサイトを利用すると良いでしょう。

竣　工　2018年10月
最寄駅　白金高輪駅徒歩4分
総戸数　18戸

住　所　東京都港区白金1-5-9
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
マインズ・コムシロカネ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約350m
まいばすけっと南麻布古川橋店まで約410m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約560m
ローソン港白金店まで約190m
ナチュラルローソン白金1丁目店まで約290m
ファミリーマート港区白金プラザ店まで約370m
トモズ白金プラザ店まで約330m
白金アエルシティまで約270m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約320m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（27.83㎡～28.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際は、隣地との境界を明確にするための測量費用がかかることがあります。測量会社に土地を測量してもらい測量図を作成してもらう費用となり、一般的には50坪前後の土地で30～50万円かかります。

なお、私道など公共用地に接している土地の場合、役人の立会いが必要になるため、60～80万円と若干割高になることがあります。

古家や廃屋が建っている土地は、買主が購入後に自費で撤去しなければならないため、買い手が付きにくく、高く売れないことがあります。そのため建物や廃材や不用品を撤去し、更地にするための費用をかけなくてはならない場合があります。

不用品の処分は、解体業者にまとめて依頼することもでき、費用の目安は木造住宅で1坪当たり3～5万円程度です。延べ床面積30坪程度の木造2階建ての場合は、90～150万円かかることがあります。

収益用物件などで賃貸に出している場合に、売却前に入居者に立ち退いてもらうための費用が立ち退き料となります。入居者に直接支払う費用であり、相場の目安は家賃の5～6か月分です。

売却予定の住宅が破損していたり、外壁の塗装が劣化していたり、内装などが古く時代のニーズに合っていないなどの場合に、売却前に修繕やリフォームを行う場合があります。

修繕費用はその内容により異なってきますが、屋根・外壁塗装は、延べ床面積が30坪前後の木造2階建ての場合は、100万円前後かかることもあります。3LDKの間取りでフルリフォームを行う場合は200～300万円が目安となります。特定の箇所だけの簡易リフォーム、またはハウスクリーニングの場合は、数万～数十万円程度になると見積もっておきましょう。

売却予定の物件に返済中の住宅ローンが残っている場合、これを完済する必要があります。自己資金で完済するか、もしくは売却代金を返済に充てることもできますが、それでもなお残債がある場合は、住み替えローンを利用することができます。

住宅ローンが残ったままの不動産を売却するのは難しいため、住宅ローンを完済し、金融機関が付けた抵当権を抹消する手続きが必要になります。抵当権抹消手続きは、司法書士に依頼するなどして行う必要があります。費用は、登記手続き時に発生する登録免許税と司法書士報酬を合わせて1〜2万円程度かかります。

自宅を売却する場合に必要となる費用であり、一般的に10～20万円程度かかります。なお、引越し業者の繁忙期となる3〜4月に依頼すると費用も割高になるため注意しましょう。

不動産を売却して利益が生じた場合、譲渡所得に対して税金が発生します。一般的に譲渡所得税と呼ばれていますが、税金の種類は所得税、住民税となります。

不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約書は、売主と買主が1通ずつ保管することになるため、収入印紙も2セット必要になります。記載金額が10万円を超える不動産売買契約書は、平成32年3月31日までの間に作成されるものについては軽減税率が適用されており、金額は次のようになります。

不動産をできるだけ高く売るには、売却相場の把握や売却金額のアップが見込める不動産会社選びが欠かせません。たとえば次のポイントに留意して売却活動を行うと効果的です。

手取り額を増やすためには、売却にかかる費用を節約し、圧縮することも重要です。以下のことに留意して節約を図ります。

譲渡所得税の計算では、譲渡価格から不動産の取得費や譲渡費用などを差し引いて求めます。そのため、費用となる経費を漏れなく計上して節税を図ることが重要です。譲渡所得税は前述したとおり、譲渡価額－（①取得費＋②譲渡費用）－特別控除額に税率をかけて算出します。

譲渡所得税を算出する際の税率は、不動産の所有期間により大きく異なるため、特別な事情がない限り不動産は売り急がず、長期譲渡所得の適用を受けられるように売却すると、支払う税金を抑えることができます。

不動産の売却では、節税につながる様々な特例を利用することができるため、該当する場合は最大限活用することがポイントです。

マイホームの売却で、一定の要件を満たせば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。

所有期間10年超のマイホーム売却で、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除の特例適用後の譲渡所得に対し、長期譲渡所得の税率より低い軽減税率が適用されます。

個人が、土地・建物などの不動産を譲渡して売却損が生じた場合は、その損失は他の不動産の譲渡所得から控除できますが、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することは原則できません。ただし、マイホームの譲渡損失に限っては、以下のように特例が定められています。

住み替えのためマイホームを売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

住宅ローンが残っているマイホームを住宅ローン残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

マイホームを売却して他に買い替える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。

個人が、事業用の不動産を譲渡して、一定期間内に買換不動産を取得し、その取得の日から1年以内に買換不動産を事業用として利用したときは、一定の要件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。

竣　工　2018年8月
最寄駅　浅草橋駅徒歩2分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区柳橋1-25-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサバシ3
PROUD FLAT ASAKUSABASHIⅢ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ柳橋2丁目店まで約380m
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約880m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約450m
セブンイレブン台東柳橋2丁目店まで約120m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目東店まで約520m
セブンイレブン台東蔵前2丁目店まで約760m
サンクス 浅草橋駅前店まで約120m
マツモトキヨシ浅草橋駅前店まで約220m
シモジマ浅草橋本店まで約200m
サカゼン馬喰町店まで約730m
永寿総合病院柳橋分院まで約340m
浅草橋公園まで約360m
柳北公園まで約760m
浅草橋郵便局まで約980m
両国郵便局まで約390m
東日本橋交番まで約390m
蔵前警察署まで約540m

■駐車場　　　3台（平置式）月額41,800円
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　34台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.12㎡～41.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンの借り換えとは、主に金利負担を軽減する目的で借入先の金融機関を乗り換えることになります。

たとえば、金利負担が年率3%のA銀行から融資を受けていたのを、2%のB銀行に乗り換える場合などを指します。このとき既存の金融機関の残債は、新しい金融機関からの融資資金を使って完済することになります。

不動産投資ローンの借り換えには、返済負担が軽減されるメリットがある一方、手数料や手間がかかるといったデメリットもあります。結果的に返済負担が減らず、「こんなはずではなかった」と後悔する可能性もあるため、事前に十分な調査とシミュレーションを行うことが重要です。まずはローン借り換えのメリットから見ていきましょう。

借り換えの最も大きなメリットと言えるのが、金利負担の軽減です。借り換えで金利が下がることにより、毎月の返済負担が軽くなり、総返済額も抑えられる可能性があります。

例えば、「借入額4,000万円」「金利年3%」「返済期間20年間」「元利均等返済」といった条件のローンでは、毎月の返済額は22万1,839円となります。

一方、ローンの借り換えにより金利を2%に下げると、毎月の返済額は20万2,353円となり、毎月1万9,486円、年間23万3,832円の負担減少となります。これを20年間続けた場合は、トータルで467万6,640円の差が生じることになります。

このように、金利を1%下げるだけで数百万円以上の負担が軽くなることもあるため、ローンを適切に借り換えるメリットは大きいと言えます。

不動産投資では、毎月一定のキャッシュフローを確保することが重要です。キャッシュフローとは、帳簿上導き出される利益ではなく、不動産投資における実際の現金の流れのことを言います。

キャッシュフローが不足すると突発的なトラブルなど大きな出費に対応できませんが、毎月十分なキャッシュフローを確保できれば余裕を持った賃貸経営ができるだけでなく、新たな物件を取得する資金として積み立てることも可能になります。

ローンの借り換えで金利が下がると、元本分の返済速度が上がり、残債を早く減らすことが可能になります。将来物件を売却する時点でローンの残債を減らしておけば、一括完済が容易になるため売却計画も立てやすくなります。

ローンを借り換えるためには、元々借りていたローンの残りを完済する必要があります。借り換え先から融資を受け残債を充当できれば、不動産投資ローンを完済したという実績が残ります。

ローン完済の実績ができると、将来的に別案件で他の金融機関から融資を受けようとする際に信用度が高くなります。借り換え先が大手の都市銀行となっている場合は、借り換え前よりも個人としての信用力がさらに上がることもあります。

一般的にローンを借り換える場合、借り換え元の金融機関に繰り上げ返済の手数料を支払わなければなりません。手数料の金額は金融機関や個別の契約により異なります。無料で済む場合もありますが、数万円かかることもあります。

繰り上げ返済手数料は金融機関に問い合わせることで確認することができますが、住宅ローンの融資を受ける際に銀行と交わした「金銭消費貸借契約書」でも調べられます。「借り入れから〇年以内に繰り上げ返済する場合は、〇%の手数料がかかる」との記載があれば、手数料がいくらになるかが判明するでしょう。

借り換える先の銀行等に支払う新規ローンの事務手数料です。金額は、安い場合で数万円から借入額の1%前後としているところもあります。たとえば3,000万円の借り入れで1%の事務手数料を支払う場合、30万円となります。

借り換え元の金融機関に対してローン残債を完済した後は、その金融機関が設定していた抵当権を抹消する手続きをしなければなりません。一方、借り換え先の金融機関に対しては融資の担保として新たな抵当権を設定する必要があります。

抵当権抹消と抵当権設定にかかる費用は、司法書士報酬も入れて計10～15万円程度必要になると考えておけば良いでしょう。

金利の低いローンに借り換えることができれば返済負担は軽くなりますが、金利上昇リスクが伴うことや、借り換えを判断する目安を知っておくことが大切です。

ローンの借り換えで固定金利から変動金利にする場合は特に注意が必要です。現在は低金利が長引いており、住宅ローンや不動産投資ローンの金利も低く抑えられていますが、今後も続く保証はありません。

金利はその時々の経済・景気動向や国の金利政策によって決まるため、将来の金利がどう動いていくかを現時点で予測することは困難です。そのため固定金利よりも金利の安い変動金利を選択する場合は、将来の金利上昇リスクを認識しておくことが必要です。

ローンの借り換えは主に金利負担を軽減することが目的ですが、結果的に毎月の返済負担が増える場合もあります。毎月のローン返済額は「借入額」「金利」「返済期間」「返済方法」などの設定次第で変わってくるため、たとえ金利負担が現時点より軽くなっても、返済期間の設定次第で毎月の返済額が上がるからです。

そのため借り換えをする際は、金融機関の担当者とよく相談し、自らシミュレーションすることも大切です。

金利が下がっても毎月の返済額が多くなるケースは例えば次のとおりです。同じ借入額でパターンAの金利は3％、パターンBの金利は2％ですが、毎月の返済額が多いのはパターンBとなります。

金利の高いパターンAは、毎月の返済負担は軽くなりますが、返済期間が5年長いため総返済額が多くなります。パターンAの総返済額が3,993万960円であるのに対し、パターンBは3,474万9,360円と、両者には518万1,600円の差が生じることになります。

このように、上記2つのパターンは、「毎月の返済額」と「トータルの返済額」という面でそれぞれ長所と短所があります。どちらが良いかについては、それぞれローンを利用して返済する方の個別的な事情や投資に対する考え方によって変わってきます。

ローンの借り換えを行う場合は、自分が置かれている立場や事情から、たとえば毎月の返済額を軽くするのか、それとも返済総額を軽くしたいのか、などの優先すべきポイントを検討することが大切です。

ローンの借り換えでは様々な費用がかかるため、「費用を負担してでも借り換えればメリットがある」と判断できる場合に、借り換えを行うのが目安となります。費用を払ってでも金利を下げて効果が期待できるのは、ローン残額が一定額以上あり、返済期間も一定期間以上残っている場合です。

上記の3つの条件に該当すれば、借り換えを行うメリットがあるとされていますが、無条件にメリットがあるというわけではありません。本当にメリットがあるかどうかの判断は、将来的にローンの負担がどの程度改善されるか試算した上で行うことが重要です。

「複雑な計算は苦手」と敬遠する方もいますが、インターネットで検索すれば、住宅・不動産ローンをシミュレーションできるサイトが数多くあります。借入額・金利・返済期間などの条件を入力し、返済方法を選択すれば、自動でシミュレーションしてくれます。

例えば、インターネット上で不動産投資ローンの借り換えが気軽にできる『インベース』というサービスがあります。ここでは簡単なシミュレーションを入力するだけで、借り換えによって金利や返済額をどれだけ削減できるかを把握することができ、その結果をもとに借り換え手続きの代行を申し込むことが可能です。

シミュレーションでは、設定を変えながら数種類のパターンを検証することが大切です。最終的に自分のニーズを満たし、返済負担にも耐えられる融資案を選び、それをもとに金融機関と交渉してみましょう。

事前にしっかりと準備・検討を行っておくことで、不動産投資事業やローン返済計画に対して真摯に向き合い、研究・検討を重ねている姿勢があることを金融機関に示すことができます。このような努力が、金融機関担当者の熱意を引き出すことや理解を得ること、さらに担当者からの信頼を得るという良い結果につながっていきます。

竣　工　2017年2月
最寄駅　蔵前駅徒歩4分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区浅草橋3-24-1
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ベルフェリークアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約300m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目東店まで約200m
ファミリーマート浅草橋3丁目店まで約100m
三菱UFJ銀行浅草橋支店まで約340m
くらまえ橋郵便局まで約100m
ゲオ蔵前店まで約400m
ドラッグセイムス蔵前3丁目薬局まで約480m
さくら薬局柳橋店まで約140m
同愛記念病院まで約1000m
永寿総合病院柳橋分院まで約280m
台東区役所まで約1900m
ホワイト急便浅草橋店まで約290m
ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約1500m
精華公園まで約300m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.84㎡～40.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

消費税は、国内のほぼ全ての商品・サービスの売買の際に課税され、「消費税を負担する者」と「消費税を納税する者」が異なる「間接税」となります。生産・流通の各段階で商品や製品などが販売される度にその販売価格に上乗せされ、最終的に消費者が負担しています。

消費税率は2019年2月現在、地方消費税を含め8%ですが、2019年10月1日より10%に増税される予定です。なお、対価を伴う資産の譲渡、貸付、役務（サービス）の提供が反復・継続かつ独立して行われる行為は、消費税上「事業」と定義され、規模の大小は問わず課税対象となります。そのため、個人でも投資用不動産の賃貸や売買には消費税が課税されます。

納税義務者となるのは国内で取引する「個人事業主」や「法人」、また、輸入取引の場合は「保税地域から外国貨物を引き取る者」となります。

つまり、事業を営んでいない個人が自宅を売却する際は、消費税はかかりません。ただし、投資用不動産を賃貸物件として利用している場合は事業に該当するため、個人事業主として課税対象となり、売却の際には消費税が課税されます。その場合、売主は買主に消費税を含めた価額で買主に請求し、売主が消費税を税務署に支払うことになります。

また、不動産会社の売買仲介など売却に付随するサービスを売主が受ける際は、消費税がかかることもあるため、増税の影響を受けることになります。

個人事業主などの小規模事業者の事務負担の軽減を目的とした免税の特例があります。具体的には「課税期間に係る基準期間※の課税売上高が1,000万円以下の事業者は原則としてその課税期間の納税義務が免除される」という内容です。

たとえば、駐車場や店舗などで年間売上1,000万円以下の賃貸業をしている個人事業主の場合、特例により消費税の納付が免除されます。ただし、収益物件の売却などにより1,000万円超の売上高になる場合、2年後の課税期間では課税事業者になる可能性があることに留意しましょう。

法人以外の個人が不動産を売却する際に発生する消費税について、「何が課税対象となるのか」「増税でいくら増えるのか」を見ていきます。

個人が居住している自宅や別荘を売却する際には消費税は課されませんが、収益物件の売却では建物について課税対象となります。前述したとおり、事業を営んでいない個人が自宅を売却しても消費税は生じません。

しかし、個人でも投資を目的に賃貸に出しているアパートなどを売却する際には、建物について消費税がかかります。なお土地は消費税の対象外です。

事業を営んでいない個人が不動産を売却する場合は非課税です。一方、賃貸事業を営んでいる個人が、アパートを7千万円で売却した場合、建物部分の価格を1千万円とすると、消費税の「増税前」と「増税後」の違いは次の通りです。

増税後は20万円負担が増えることになります。この20万円分は物件価額に上乗せされ、買主が負担します。売主は直接消費増税の影響を受けるわけではありませんが、増額分だけ物件価格を高くしなくてはならないため、そのぶん売却しにくくなる可能性があります。よって売主も間接的に税負担を負うと考えて良いでしょう。

事業を営んでいない個人が自宅を売却する際でも、建物以外の以下のような費用については消費税がかかることがあります。

不動産を売却する際、不動産会社に依頼すれば仲介手数料を支払うことになり、仲介手数料には消費税が生じるため増税の影響を受けます。仲介手数料は、下表のように上限が定められていますが、相場としてほぼ上限の金額となる傾向が見られます。

住宅ローンなどの返済が完了していない不動産を売却する場合、ローンを完済する必要があり、繰上返済に伴う手数料を金融機関に支払わなければなりません。繰上返済手数料は消費税の対象となるため、増税の影響を受けます。

全部返済する場合の繰上返済手数料の金額は、金融機関や手続方法によって異なりますが、たとえばみずほ銀行や三菱UFJ銀行の窓口では32,400円かかります。

住宅ローンの利用で抵当権が設定されている自宅を売却するには、抵当権の抹消登記が必要となり、その手続きを司法書士に依頼すれば手数料がかかります。司法書士への報酬も消費税の対象となるため、増税の影響を受けます。

抵当権抹消登記にかかる司法書士の手数料は1〜2万円となり、増税後では2万円×0.02＝400円程度の負担増となります。

建物ではなく土地である駐車場を売却する場合、個人でも消費税が課されることもあり、その場合は増税の影響を受けることになります。

土地は原則として消費税の対象ではありませんが、駐車場でも「駐車している車両を管理している」「駐車設備などを設置している」などの管理・整備をしている場合は、消費税の課税対象となります。

地面整備や区画設置等をしている駐車場は消費税の対象となりますが、駐車区画をしていない単純な青空駐車場などの場合、消費税はかかりません。ただし、売却する駐車場が消費税の課税対象となるかどうかは、税務署や税理士等に相談したほうが確実です。

現在住んでいる自宅を売却して新しい住居を購入する場合、増税でどのような影響を受けるかを確認しましょう。

新しい住居を購入する場合は、販売者は通常事業者となるため消費税が課税され、買主が負担しなければなりません。また、不動産会社に支払う仲介手数料にも課税されます。

たとえば、土地代3千万円、建物代1千万円の計4千万円の新築戸建てを購入する場合、消費税の増税により1千万円×（0.1－0.08）＝20万円の負担増になります。

また、買い替えによる新築物件の購入について不動産会社に仲介を依頼した場合、増税前後で以下のような負担増となります。

中古物件も新築物件と同様に増税の影響を受けますが、建物の価格が新築に比べ低くなるため、負担は若干軽減されます。

たとえば土地代3千万円、建物代3百万円の計3.3千万円の中古戸建てを購入する場合、増税後は300万円×（0.1－0.08）＝6万円の負担増になります。

個人が自宅を売却する場合、消費税は課税されませんが、消費増税前の駆け込み購入などが加速すれば増税後の不動産市況の停滞が懸念されます。言い換えれば、増税後、自宅などの不動産が売れにくい状況になる恐れもあります。

経済全般の動向や金融市場の状況などによって不動産市況は変わってきますが、消費税増税の影響が出るかどうかは不確定です。そのため不動産の売却を考えている方は、負担の少ない増税前に売却することも検討しておくと良いでしょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　押上駅徒歩8分
総戸数　15戸

住　所　東京都墨田区横川2-14-19
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ライブカーサオシアゲ
Live Casa 押上

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田太平3丁目店まで約400m
まいばすけっと業平1丁目まで約450m
スーパーイズミ業平店まで約550m
東武ストア業平店まで約700m
オリナス錦糸町まで約700m
賛育会病院まで約350m
墨田横川郵便局まで約270m
警視庁本所警察署まで約450m
東京消防庁本所消防署まで約400m
押上温泉大黒湯まで約270m
業平公園まで約190m
大横川親水公園まで約350m
墨田区立業平小学校まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　株式会社ハマ建築設計一級建築士事務所
■施　工　　　古里建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.34㎡～36.46㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件と新築物件の定義はどのように異なるのでしょうか。竣工後一年未満で、まだ誰も入居していない物件のことを新築と言います。一方、一年が経過した物件あるいは一度誰かが居住した物件のことを中古住宅と言います。

築浅の物件は見かけや設備などが新築とほとんど変わりませんが、そういった物件でも、竣工後一年以上経過していたり、誰かが住んだ物件であったりすれば中古物件になるのです。

築年数が新しくても、築年が経過するなどで中古物件扱いになると、とたんに売却価格は安くなります。以下のグラフを確認しましょう。こちらのグラフは東日本不動産流通機構が2017年に調査した、首都圏における築年数別の不動産価格推移グラフです。

グラフから、新築の状態から築5年にかけて大きく価格が下がっていることが確認できます。このように、築年数が浅い物件でも、新築と比較して安い価格で購入できる点が、中古物件を購入するメリットになるということがわかります。

完成前の新築物件を購入する場合は、基本的に物件の中を見ることはできません。その場合買主は図面やモデルハウスで確認して購入することになります。図面だけを見て購入した場合、完成後に「想像していたものと違う」となる可能性もあります。

その点、一般的に中古物件では建物の中を見ることができますので、現在の状況を目視で確認することができます。購入者にとっては、日当たりや窓からの景色などの図面ではわからないことを自分の目で確認できるため、購入する上での不安材料を一つ解消できることになります。

新築から築5年くらいまでに一気に物件価格が下がることには触れました。そのため、新築の物件を購入してから将来売却するとなった場合、ローンの残債と売却価格を比較した時に売却価格の方が低くなるといった可能性も高くなります。

損をせずに売却するためには、相場価格の下落とローンの残債の減り方を見ながら、慎重に売却のタイミングを伺わなければなりません。

その点、中古物件の場合は購入する時点ですでに新築時より価格が下落していますので、新築物件に比べると短期間で大きく下落する可能性は少ないということが言えます。そのため、新築よりも売却するタイミングがわかりやすく処分しやすいため、より気軽に購入を決断できることが考えられます。

一般的に、新築物件を完成前に購入した場合は完成するまで住むことができませんが、中古物件にはすぐに住むことができます。急いで入居したい方は新築の物件が完成するのを待つわけにはいきませんので、そういった事情がある方はすぐに住める中古物件を探すことになります。

すぐに住むことができるということは、売却の対象になる層が広がるという点で中古物件はメリットがあると言えます。

築年数が古いと、大規模なリフォームをしないと綺麗な状態に戻らない場合もあります。その場合は購入後の工事代が高額になることもあります。また設備もあまり古いタイプのものだと、取り替えないとならない場合も考えられます。

そのような点を考慮して本格的にリフォームをしようとすると費用が高額になることがあり、買主は安く物件を購入できたとしても、結局支払うお金は多くなる可能性もあるため、その点がデメリットになります。

瑕疵とは目視だけでは発見しにくい物件の欠陥や損壊のことを言います。中古物件の場合、年数の経過とともに目に見えない部分の劣化が進行している可能性があります。そのため、買主は瑕疵がないかどうか、あるいは売主の瑕疵担保責任の契約を慎重に確認することとなります。

なお、通常では売却後に瑕疵が発見された場合、一定期間内は売主に瑕疵担保責任があり、修理代だけでなく賠償金などを支払わなければならないこともあります。

1981年6月以降に建築確認が下りた物件であれば、相応の耐震性を持っていると考えられる「新耐震基準」に基づいて建てられている物件に原則としては当てはまりますが、念のため、築年数にかかわらず耐震性の確認をしておきましょう。

日本は地震大国と言われるほど地震が多く、近年も大きな地震で被害を受けている地域もあります。住宅を購入する買主にとって耐震性は気になる点ですので、売却前にあらかじめ耐震性を確認しておくことが大切です。

中古物件を売却する際の買主におけるメリットとデメリットについて確認してきました。では、メリットとデメリットの内容をもとに、中古物件を高く売却するためにやっておきたい7つのポイントについて見てみましょう。

不動産は売りに出したからといってすぐに売れるものではありません。状況によっては半年以上も売れないということもありますので、売却は期限に迫られてからではなく、余裕をもって計画することが大切です。

また築年数によって物件価格の下落率が違いますので、築年数なども考慮しながら売却を検討することが、なるべく高く売却するコツになります。

また、売却の時期を中古マンションなどが多く流通する時期に合わせて売りに出すのも高く売却するコツです。市場が活性化している方が購入意欲のある買主が多いことが考えられますので、高い価格で売却できる可能性が広がります。

以下のグラフを確認しましょう。こちらのグラフは公益財団法人東日本不動産流通機構が作成した2018年1月～3月のサマリーレポートの資料から抜粋したものです。中古マンションの2015年から2018年3月までの四半期ごとの成約件数や新規登録件数が記載されています。

調査結果から、中古マンションの成約件数は毎年1月から3月の期間が年間を通して最も多い時期だということがわかります。この時期に物件を売りに出すことで、他の月に売りに出すより高く売却できる可能性があることが考えられます。

物件を売却する際、最初に不動産会社に査定を依頼し、大体いくらくらいで売却できるかという簡易的な価格を提示してもらいます。その中から話を進めて良いと思われる不動産会社に対して本格的な査定を依頼する形となります。

不動産会社の中には、最初は高い査定価格で契約を引き付けておいて、売却の話が進むにつれて売出価格をどんどん安くするような不誠実な不動産会社もあります。この場合、売却までに不要に時間がかかったり、不動産会社の言いなりになって安く売り払わなければならなくなったりする可能性も０ではありません。そのようなことにならないように、不動産会社を選ぶ際は慎重に検討することが大切です。

不動産一括査定サイトで査定を依頼すると、そのサービスと提携している複数の不動産会社による査定価格を入手することができます。そのため、査定価格や担当者の対応を比較しながら検討することが可能になります。熱心に売却活動を行ってくれる会社を見つける上でも不動産一括査定サイトは役立ちますので、利用を視野に入れて売却活動を進めてみると良いでしょう。

管理状態が良いか悪いかで物件の資産価値は変わってきます。例えば床に傷が入っていたり、ドアの閉まりが悪かったりすると価値が下がりますので、そういった部分は日頃からメンテナンスしておくことが大切です。キッチンなどの水回りの劣化も、最初は小さくても放っておくと劣化が拡大し、直りにくくなったりすることもあります。

そういった場合、売却直前になって慌てて修理しようとしても、工事に時間がかかったり、修復が難しかったりする可能性も出てきます。そのようなことがないように日頃からメンテナンスをして管理状態は良好にしておくことが大切です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　蔵前駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都台東区浅草橋3-3-3
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1K／1R／1DK／1LDK住居対象
■キャンペーンＢ／適用可

■2LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンプログレクラマエプレミア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東浅草橋3丁目店まで約220m
ミニストップ浅草橋1丁目店まで約300m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約90m
朝日信用金庫浅草橋支店まで約60m
シモジマ浅草橋本店まで約350m
永寿総合病院柳橋分院まで約350m
三井記念病院まで約850m
浅草橋郵便局まで約650m
鳥越神社まで約180m
台東区立柳北公園まで約400m
台東区立浅草橋保育園まで約260m
台東区立台東育英小学校まで約500m
東京都立忍岡高等学校まで約300m

■駐車場　　　(機械式9台・平置式1台)月額38,800円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　95台/月額2,200円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.30㎡～56.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

仲介は不動産会社が売主と買主の間に立ち不動産取引の仲介をする売却方法です。売主に仲介を依頼された不動産会社は募集広告を出し買主を募集します。仲介を依頼する際に、売主は仲介する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の契約方法があります。

仲介では後述の買取に比べ売却価格を高く設定できるメリットがありますが、募集広告を出して買い主からの問い合わせを待つため、長期間売却できないケースもあり、急いで売却をしたい方にとっては売却できない期間が続きかねないことがデメリットになります。

不動産会社が直接物件を買い取る方法を買取と言います。買取の際は重要事項説明書と売買契約書を作成する必要があります。

買取価格は一般的に仲介で売却する際の価格より20%から30%は安くなります。しかし、査定後すぐに買い取ってくれる不動産会社もありますので、現金化を急いでいる方にはその点がメリットになります。

買取では不動産会社と売買契約を締結し、引き渡しが済めば売却は完了します。一方、仲介の場合は不動産会社に依頼する段階でまず媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3種類の契約方法がありますので見てみましょう。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。不動産会社が発見した買主の中から自分で選んで契約することもできます。また、自分で親せきや知り合いなどから買主を探してきた場合、不動産会社を通さずに契約することもできます。

売主は専任媒介契約をした1社にしか仲介を依頼することができません。買主が自分で探してきた買主とは不動産会社を通さずに契約することができます。依頼を受けた不動産会社には定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ物件情報を登録する義務が発生します。

専任媒介契約と同じように1社にしか仲介を依頼することができません。また、売主が自分で探してきた買主との契約も、依頼した不動産会社を仲介して行わなければいけません。専任媒介契約と同じように定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ情報を登録する義務が発生します。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため幅広く募集ができますが、不動産会社としては他の不動産会社で仲介が決まった場合は営業活動が無駄になりますので、優先順位が落ちる可能性があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社だけにしか依頼を行いませんので募集範囲が狭くなりますが、不動産会社としては営業活動が無駄になる可能性がありませんし、販売活動を報告しなければならない縛りもあります。そのため販売活動を積極的に行ってくれる可能性があります。

どの契約方法にするかは、個別の対応になってきますので、事前に各契約の特徴と良し悪しを把握した上で決めることが大切です。以下に契約方法の特徴を表にしたものを記載いたしますので確認しましょう。

不動産会社が募集広告を出したことで買主が決まり、売買を行う際には、売買契約書と重要事項説明書を作成します。それぞれどのようなものかを見てみましょう。

売買契約書には、売主がどのような物件を買主に売却し、仲介した不動産会社がどこであるか、などということが謳われています。具体的には以下のようなことや、その他細かい情報などが記載されています。

重要事項説明書には、物件に関する事項や取引条件に関する事項とその他の事項の3つの内容が記載されています。不動産会社は、売買契約締結までに買主に重要事項の説明をしなければならないことが法律で定められています。

重要事項説明書は宅地建物取引士が交付し口頭で説明を行います。買主は重要事項説明書の内容の説明を受け売買を継続するか辞めるかの選択をすることになりますので、とても重要な書類になります。

不動産売買契約には様々な書類が必要になります。大きく分けると本人を確認できる書類、権利を確認できる書類、物件を確認できる書類の3パターンの書類が必要になります。

以下にマンションを売却する場合に必要な書類をまとめてみました。状況によって不要な書類もありますので、契約の際は個別に確認するようにしましょう。

重要事項説明を受け、契約書を作成しても、購入代金の支払いと登記が行われるまでは不動産売買が終わったとは言えません。

引き渡し日には、買主から売主に売買価格から手付金を引いた残金が振り込まれます。その後、一般的に売主は振り込まれた資金からローンの残債を完済します。同時に司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行い、この時点で引き渡しが完了したことになります。

引き渡し後の物件の所有権は買主にありますので、物件で何か問題が起きても基本的には買主が対応しますが、引き渡しから一定期間内の瑕疵担保責任は原則として売主が負わなければいけません。

瑕疵とは簡単には発見できない欠陥や不具合のことを言います。売主が欠陥部分に対する修繕などの責任を負わなければならない期間は契約によって定められ、一般的には引き渡し後2，3ヵ月以内となっています。主な瑕疵には給排水管の故障や漏水、騒音や臭気などが考えられます。

いざという時に慌てないように、引き渡しが終わった後でも瑕疵担保責任があるということを知っておきましょう。また、瑕疵担保責任が発生した時に支払われる保険がありますので、加入しておくことも検討しましょう。

なお、古い物件を売却する際は、瑕疵が多いことが予想され売主の負担が大きくなってしまうことから、「瑕疵担保責任を負わない」という契約内容にすることが一般的です。不動産会社と話し合い、瑕疵担保の取り扱いを事前に決めておきましょう。

竣　工　2011年11月
最寄駅　森下駅徒歩7分
総戸数　61戸

住　所　東京都墨田区千歳2-14-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアリョウゴクサウス
COMFORIA 両国サウス

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約2140m
マルイ錦糸町店まで約2020m
エンゼルファミリー両国店まで約270m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約470m
スーパー森泉屋まで約490m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約660m
両国国技館まで約750m
同愛記念病院まで約1100m
ライフ菊川店まで約910m
セブンイレブン墨田千歳店まで約220m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約470m
医療法人社団愛恵会両国駅前病院まで約720m
墨田両国三郵便局まで約350m

■駐車場　　　7台（平置式）月額35,200円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社デザインネットワークス
■施　工　　　石黒建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.84㎡～47.02㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産会社の査定を受ける前に、近隣にある類似した不動産の販売価格相場を自分で調べることが大切です。ネットで検索すれば同じ地域にある不動産の販売価格が閲覧できますし、また新聞折り込みの広告なども参考にすることができます。

ある程度の相場感覚を身に付けておくと、次の手順となる売却査定額を適正に評価できるようになります。

次に、一括査定サイトなどで売却査定を依頼します。このとき各査定を比較検討するため複数の業者に査定してもらうことがポイントですが、査定額次第でローンの残債を完済できそうか、それとも難しそうかを大体把握することができます。代表的なサービスとしては、「すまいValue」「LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス」などがあります。

業者選びでは、複数の業者から査定額の根拠を聞き出し、納得のいく算出方法で計算した信頼できる業者を選ぶのが良いでしょう。ただし、売却予定の不動産にローンの残債があり、抵当権が付いている場合、業者にその事情を説明し、具体的な対応策を提案してくれる業者を選ぶようにします（詳細は後述）。

また、住み替えを予定している場合は、住み替え実績を豊富に持ち、住み替えローンなどを扱った経験が豊富な業者が候補になるでしょう。

売却を依頼する業者が決まったら、次は業者と相談しながら不動産の売り出し価格を決めていきます。実際に市場に出す売り出し価格は相場より若干高めに設定し、購入希望者の反応を見て価格の引き下げなどを検討するなどの戦略を話し合い、適正価格で売れるであろう価格帯に設定することが大切です。

購入希望者が現れたら、内覧対応や値引き交渉に応じることになります。内覧時に不動産業者に任せっきりにするのではなく、売主自らも内覧に立ち会い直接購入希望者と話をすることで、価格交渉や購入にあたっての質疑応答などがスムーズに進みます。

売却価格について購入希望者の同意が得られれば、売買契約手続きに移行します。また、契約と並行して引越し準備なども進めておき、売主、買主、不動産会社の三者立会いのもと、不動産の引き渡しを行います。

不動産の売却はおおよそこのような流れになります。一連の流れを知っておくだけでも、慌てず落ち着いて行動することができるようになります。

不動産を売却するときにローンの残債がある場合、売主はこれを完済し金融機関が不動産に設定している抵当権を抹消しなければなりません。抵当権付き不動産の購入希望者は通常おらず、また融資先の金融機関も売却に同意してくれないことが考えられるからです。

残ったローンを貯金などの自己資金で完済できれば、それが最もスムーズに売却を完了できる手段だと言えるでしょう。ローンを完済することで不動産は問題なく売却でき、新居を購入する場合も新たな住宅ローンをスムーズに組むことができる期待が持てるでしょう。

不動産の売却代金をローン残債に充当する場合は、手順が少し複雑になります。具体的には、不動産売却の決済日にローン残債の支払いと抵当権の抹消を合わせて行う必要があります。

抵当権を抹消しないと不動産を売却できないものの、売却しないと売却代金が入らず抵当権を抹消できないという状況になるため、不動産売却と抵当権抹消を同一の日に合わせて行うことが必要です。

このような一連の手続きを同一日に行う必要があるため、経験豊富な不動産業者のアドバイスに基づき、手続きをスムーズに進めることが重要です。もし売却代金だけを受け取り、抵当権抹消が後日になる場合、買主側が納得しない可能性があるため注意が必要です。

実際は売主、買主、仲介業者が金融機関の窓口前に集合し、入金状況を確認しながら司法書士と連絡を取り合い、手続きを進めることになります。

住み替えローンは、現住居を売って新居に移ろうとする際、現住居の売却額をローン残債に充当しても不足する場合に利用できる融資です。つまり新居の購入費用と現住居のローン未済分の両方を、まとめて貸し付けてくれるため売主にとってメリットの大きい内容となります。

住み替えローンを利用できるのは、売却代金をローン残債に充当しても不足する場合に限られます。売却代金でローンを完済できる場合は、通常の住宅ローンを組めば良いため、住み替えローンは利用できません。

また、住み替えローンでは、金融機関は担保物件価値を超える金額を融資することになるため、通常の住宅ローンより審査は厳しくなります。

住み替えローンを利用する際は決済のタイミングがより複雑になります。不動産の売却決済と抵当権抹消のほか、新居購入の決済も同一日に合わせる必要があります。そのため現住居の売却と新居の購入は、住み替え実績が豊富にある慣れた不動産業者に仲介を任せるのが良いでしょう。

その上で、現住居の売却と新居の購入の双方について、お互いに連携を図りながら進めていき、両方の決済日を同一日に合わせることになります。もちろん多少の時間的なズレが生じることもありますが、現住居の売却活動を行いながら、新居探しや購入の交渉も並行して進めていく必要があります。

なお、現住居の売却可能額を把握しなければ、ローンにどの程度充当できるかなど資金計画が立てられないため、現住居の売却活動を先行させるほうが安全でおすすめです。

現住居は、買主から売却代金を受け取り、売却代金と住み替えローンの融資額を使ってローン残債を完済、および抵当権を抹消し、物件を引き渡します。新居は、住み替えローンの融資額を使って売主に購入代金を支払い、引き渡しを受けます。

住み替えローンでは、融資額が膨れるため返済負担も増えることになります。返済計画を立て、返済が家計を圧迫しないか、途中で頓挫するような無理な計画になっていないかなどについて、十分に検討することが大切です。

また、新居の購入契約について、現住居の売却が予定どおりにいかない場合、新居の購入を白紙撤回できるという「住み替え特約」を契約に付けるよう売主に交渉することも可能です。売主側からの同意を得るのは容易ではありませんが、買主側には大きなメリットがあるため検討してみても良いでしょう。

住み替えローンの利用を成功させるためには、現住居の売却と新居の購入、そして融資の申込み・審査など、それぞれの活動や手続きについてお互いに連携を図りながら手順よく進め、最終的にタイミングを合わせていくことが必要です。そのためには、住み替え実績が豊富で信頼できる不動産業者に依頼しましょう。

しかし、もしも住み替えローンの審査が下りず、経済的にローン返済の負担に耐えられないという場合、「競売」もしくは「任意売却」という方法を取らざるを得ない可能性があります。

住宅ローンの返済ができない場合、自宅は「競売」にかけられることになります。ローンの返済が滞ると、債務者は分割返済の権利を失い、お金を貸している金融機関は一括の返済を求めてきます。それに応じることができなければ、金融機関は担保に取っている不動産を換金して残債に充てるため、裁判所に対し競売の申し立てを行います。

なお、競売は債権者が申し立てできる制度であり、ローンを借りている債務者がいくら不動産を売却したいと思っていても債務者側から競売を申し立てることはできません。

自宅が競売に付されると、売却額は相場よりも安くなるのが一般的です。競売代金はローンの残債に充当されますが、不足額は債務者が一括返済しなければなりません。また、物件明け渡しの時期も裁判所が決めるため、その日までに債務者の自己負担で引っ越しを済ませる必要もあります。

このように、競売は債務者側にとってデメリットが大きい方法と言えます。そのため、ローン返済が行き詰まってしまった場合でも、競売に移行する前に「任意売却」などの方法を検討することが大切です。

任意売却とは、金融機関と債務者が話し合った上で競売前に不動産を売却し、ローンの残債に充当する方法です。売主にとって任意売却は次のようなメリットがあります。

任意売却は、債権者である金融機関の同意と協力がないと実現ができないという点に注意しましょう。そのため任意売却の実績豊富な不動産業者の協力を得ながら、金融機関に現状や今後の返済計画を説明し、納得してもらうよう行動する必要があります。金融機関側も、競売に比べて高く売却できる分充当額が増えるメリットがあるため、任意売却の相談には応じてくれるでしょう。

竣　工　2017年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩5分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区浅草橋5-1-26
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
プレール・ドゥークアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
ライフ神田和泉町店まで約250m
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約1000m
まいばすけっと岩本町2丁目店まで約1200m
ココスナカムラ鳥越店まで約260m
ファミリーマート浅草橋二丁目店まで約170m
セブンイレブン台東浅草橋３丁目店まで約200m
ミニストップ浅草橋１丁目店まで約300m
どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約270m
薬マツモトキヨシ岩本町駅前店まで約1200m
鳥越神社前郵便局まで約170m
みずほ銀行浅草橋支店まで約380m
三菱UFJ銀行浅草橋支店まで約430m
りそな銀行秋葉原支店まで約480m
社会福祉法人三井記念病院まで約400m
上野恩賜公園まで約1700m

■駐車場　　　有（平置式）月額37,800円
■バイク置場　有/月額3,240円
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.83㎡～41.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

家を購入する、というと以前は戸建てや3LDKから4LDKくらいのマンションが多かったのですが、現在ではそうした4～5人のファミリー向けの間取りよりも狭いコンパクトマンションの需要が伸びてきています。

コンパクトマンションは、具体的にはワンルームとファミリータイプの中間くらいの広さと間取りのマンションのことを指します。広さにして30㎡から50㎡くらい、間取りは1DK、1LDK、2LDKタイプのものが多くなります。ファミリータイプのものと比較すると部屋数は減りますが、一部屋当たりの空間が広くなっているのが特徴です。

ワンルームマンションは単身用で、どちらかと言えば仕事から帰って寝るだけという使い方に向いていますが、コンパクトマンションは自宅でゆったりと一人の時間を過ごしたり、知人を招いて食事やパーティをしたりすることができる造りになっています。

ワンルームマンションは、広さや設備の仕様など単身者向けに造られていますが、コンパクトマンションは結婚しても住み続けることができるように設計されています。そのため単身でしか使えないような広さや設備ではなく、結婚しても不自由なく暮らせるように大きめの設備が備え付けられてあったり、周りにスーパーなどが併設されていたりする特徴があります。

また、郊外ではなく都心部に多く建てられているのもコンパクトマンションの特徴です。職住近接の時代の流れに合わせて、都市部での住宅開発の際にマンションや学校、福祉施設などが併設されることも増えてきています。

このような条件を揃えたコンパクトマンションなら、これから結婚を控えていても住み続けられますし、都心の立地の良い場所であれば、通勤にも不自由がなくシングル女性には条件の合ったマンションと言えるでしょう。

都心で暮らすとどうしても家賃が高くなります。コンパクトマンションを購入した場合、同じようなタイプの部屋の家賃と比較して、毎月の支払額はどれくらいになるのでしょうか。

まずは都心で暮らした場合の家賃相場を見てみましょう。今回は東京都新宿区をサンプルとして、不動産・住宅情報サイトで賃貸及び売却マンションの相場調査に基づいたシミュレーションを行いました。

ローンはボーナス払いで組んだ場合で試算していますが、この条件の場合、均等払いにしても月々の支払いは家賃より安くなります。もちろん実際に住宅ローンを借りる場合は金利や返済期間などの条件により返済額が変わるため、事前に必ず計算を行うことが必要になります。

また、購入の場合は上記返済額に加え、毎月15,000円～20,000円程度の管理費・修繕積立金の支出や固定資産税等の支払いが発生することになりますので留意しておきましょう。これらの条件を加味したうえで、賃貸より毎月の支払い額が安くなるかどうかを計算することができます。

賃貸で暮らす場合と、マンションを購入して住む場合ではそれぞれにメリット、デメリットがありますが、月々の支払額だけを見ると購入した方が毎月の支払い額を安く抑えられる可能性もあります。また将来住まなくなった際には売却できることも考えると、マンションを所有するメリットもあるということがお分かりいただけるのではないでしょうか。

コンパクトマンションは間取りや設備、立地などの条件においてメリットがあることがわかりました。では、女性のマンション購入に対する意識はどれくらい高まっているのでしょうか。以下のグラフを見てみましょう。これはリクルート住まいカンパニー社が2017年10月に公開した、マンション購入に関する相談者のうち女性単身者の割合を示すものです。

30歳前後の女性がマンション購入を考える際は、やはり結婚した時のことを想定されるのではないでしょうか。ワンルームマンションだと2人暮らしには狭く不便ですし、結婚前にファミリーマンションで一人暮らしをするには広すぎます。

その点、コンパクトマンションは30㎡から50㎡の広さで1LDKか2LDKといった間取りが中心になりますので、一人暮らしでも、結婚して二人暮らしになっても問題なく暮らすことができます。結婚をしてもしなくても住み続けることができる点が、コンパクトマンションのメリットと言えるでしょう。

コンパクトマンションは都心に多く建てられていることには触れました。会社から近い都心で暮らせば、通勤に時間はあまりかからなくなります。満員電車や長時間の通勤が原因での疲労やストレスに悩まされることもありませんし、そのぶん仕事にも集中できます。

そのような点を考慮して、会社から2駅以内や、数キロメートル以内に住めば家賃補助を出してくれる企業もあるほどです。仕事をしている30代女性にとって、通勤時間がかからないというのは精神的にも身体的にも負担を減らすことができる点で、大きなメリットになります。

女性の一人暮らしだと、マンションのセキュリティや部屋の設備も気になる点だと思います。

コンパクトマンションは部屋数が少ない代わりに、空間や一部屋当たりの面積が広めにとってあるのが特徴です。そのため狭い部屋だと入りきらないウォークインクローゼットや、独立洗面台を導入できるなど、単身者の女性にとって必要と思われる設備が装備できているという魅力があります。

通勤時間が少ない分、平日でも夕方から習い事や、同僚と食事に行くことができる点もシングル女性にとっては魅力的なのではないでしょうか。仕事でのキャリアアップのために習い事をする方もいらっしゃるでしょう。住居が会社から遠いと平日になかなか時間が取れず、土日にしかできないというケースも少なくありません。

仕事をしながら習い事をするとなると、平日の夕方に時間が取れるのはとても有難いことでしょう。都心で駅から10分以内の場所であれば、平日に習い事へ行くにも便利だと言えます。

さらに、コンパクトマンションはワンルームと違い寝室とリビングが分かれていますので、部屋に友人を呼んで楽しむことにも向いています。コンパクトマンションに住むことで、仕事が充実するだけでなくプライベートも楽しむことができるというメリットがあるのです。

家賃を払って賃貸物件に住んでいるのと異なりマンションを購入した場合は、ローンの返済が終われば無借金の不動産が残ります。ローンの返済を終えることで資産の形成に繋がります。

以下の表を見てみましょう。上記で家賃とローンの返済を比較した際の東京都新宿区の1LDK物件の相場です。この物件の家賃13万5,900円から毎年1%ずつ下落したと仮定して試算すると、35年後は9万7,539円になります。

竣　工　2021年5月
最寄駅　入谷駅徒歩9分
総戸数　100戸

住　所　東京都台東区千束2-7-7
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■キャンペーンＥ／適用可
■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■実質フリーレント2ヶ月

■上記以外号室対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
メインステージアサクサイリヤ2

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと台東千束店まで約240m
肉のハナマサ千束店まで約290m
ファミリーマート台東吉原店まで約80m
ローソン台東病院店まで約100m
デニーズ東浅草店まで約490m
すき家台東下谷店まで約590m
ココカラファイン千束通店まで約330m
ウェルパーク薬局立川北口店まで約370m
ヤマダ電機LABI LIFE SELECT立川まで約380m
公益社団法人地域医療振興協会台東区立台東病院まで約100m
台東竜泉郵便局まで約220m
東京東信用金庫浅草支店まで約320m
富久の湯まで約470m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.95㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、賃貸不動産を経営し、家賃収入や売却により収益を得るビジネスです。株式投資やFXは変動幅が大きく「ハイリスク・ハイリターン」の投資ですが、不動産投資は初期費用が大きいものの、毎月安定した収入を得やすいことや不動産価格の変動も1年で数%程度などの特徴から「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われます。

不動産投資の主な収入は、投資用物件の家賃収入と、物件を売却する際の売却益（キャピタルゲイン）となります。長期的な家賃収入を得るためには「物件の家賃を高い水準でキープすること」、そして売却益を得るためには「良いタイミングで売却すること」が重要になります。

不動産投資の儲けは利回りで判断することができます。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、計算方法や利用される場面が違います。

収益物件を見極めるためには実質利回りで考える必要があります。実質利回りは、経費や税金、空室損などを考慮した指標であり、「表面利回り」よりも計算式が若干複雑になります。しかし、健全な経営を意識した精度の高い計算であるため、物件の収益性を判断する場合は実質利回りでの計算が欠かせません。

経費は実質利回りを算出する上で必要不可欠であるため、経費に関する知識を持っておくことも重要です。経費が発生した際には、利回りの変化を計算できるように、経費と実質利回りの関係をしっかりと理解しておきましょう。

不動産投資の経費には、大きく分けて物件に関するものと税金に関わるものがあります。例えば、物件に関するものでは「修繕費」「設備費」「減価償却費」、税金に関するものでは「固定資産税」「所得税」「消費税」などかあります。

固定資産税と都市計画税は不動産を所有していればそれに応じて課税され、所得税と住民税は収益に応じて納付します。

投資用物件の取得には不動産仲介業者に支払う手数料も発生します。仲介手数料は物件価格の3％＋6万円（＋消費税）と上限が法的に決められています。あくまでも上限が決まっているだけなので、それ以下で取引するのも可能ですが、実務では上限額で取引きされています。

たとえば首都圏は人口が集中しており、中でも東京23区は他県からの流入超過が続いているため、「空室リスクを抑制できる」などのメリットがあります。なお、入居者の入れ替わりが頻繁であるため、「物件の原状回復等の経費負担が大きくなる」などのデメリットがあります。

一方、地方の投資用物件は物件を安く入手でき、ローン負担も抑えられるメリットはありますが、人口が少ないことや将来的に増える見込みも少ないため空室リスクは首都圏よりも高く、投下資本を回収できない可能性が高いというデメリットがあります。

今後の日本の人口動態を考慮すれば、特に初めて不動産投資を行う方などは首都圏や23区の物件を検討するのが良いでしょう。

物件は基本的に新築のほうが人気がありますが、価格が高くなります。一方、中古の場合は人気で劣るものの、価格が安いというメリットがあります。

物件の人気とローン負担のバランスを考えた場合、中古は利回りが高いのは魅力的ですが、空室リスクは高く、大規模修繕が必要になる可能性も高いなど総合的に判断する必要があります。

なお、新築物件が中古扱いになるのは、物件に短い期間でも人が住んだ時点で中古になります。このほか築年数のチェックも大切です。

区分マンションは購入価格が比較的安く、管理がしやすいことから、不動産投資の初心者に向いている投資といえるでしょう。ただ、取得や管理にリスクが少ない反面、大きな収益があまり狙えないのがデメリットになります。

一棟マンションは部屋数が多くなるため、収益が大きくなります。ただ、一棟マンションの場合は、共用スペースの管理やエレベーターなどの施設管理も必要になるため、区分マンションに比べれば不動産管理の難易度が上がります。もちろん初期費用も高額になります。

空室が発生すると家賃収入が減る、もしくは無くなるため、収益率が下がります。しかし、固定資産税などの税金は支払い続けなければなりません。

特に区分マンションを複数戸所有していない場合、空室が出れば家賃収入はゼロになってしまうので、急いで次の入居者を探す必要があります。

しかし、マンションは空室が埋まるまでに期間を要する場合があります。最悪、長期間に渡って家賃収入が無い状態が続く可能性もあるため、不動産経営をするうえで空室対策は最も重要な要素とされています。

空室を作らないためには需要の高い物件を選ぶ必要があります。立地では、駅徒歩10分以内、商業施設や金融機関・医療機関に近いなど生活の利便性の高い場所にする、建物の設備では、セキュリティ面を重視した物件や、水回りや収納が充実した物件、24時間ゴミ出し可能など生活面の快適性で競争力のある物件を選択することなどが挙げられます。

なお、魅力的な物件を購入しようとすると、土地の価格なども高くなるため、相応の取得費用が必要になります。入居者の呼び込みには有利にはなりますが、収益にも影響するため、ローン返済も含めた収支計画をしっかり立てる必要があります。

家賃収入は、入居者の快適な生活の対価です。家賃を高水準でキープするためには管理業務の質が重要になります。管理の質が悪くなると物件の状態も悪くなり、空室が発生したり、家賃の減額も検討する必要が出てきます。

また管理業務を不動産管理会社に委託する場合でも、管理会社の仕事ぶりをきちんとチェックすることが大切です。決して“投げっぱなし”にせず、定期的に現地を視察するなど自分の目でチェックしましょう。

不動産投資では「情報収集」が何より大切です。情報を上手く収集すれば、下記のような事業の各段階で有利に仕事を進めることができます。なお、「情報」はその真偽を確かめることも重要です。誤った情報に惑わされないように情報リテラシーを高く保つ必要があります。

情報収集の際には、情報源を一つに依存しないことが大切です。仕入れた情報が古いケースもありますし、一つの物事に対して偏った見方をしてしまっているケースもあります。

たとえば、書籍やセミナーなどで情報収集をする場合、新築マンション投資2社と中古マンション投資1社のように分散をしておくことで、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットをそれぞれ聞くことができ、新築マンションのなかでも異なるマンションブランドの強み・弱みや、異なるエリア・物件種類における投資の良し悪しを知ることができます。

不動産投資においてビジネスパートナーと良好な関係を構築することは重要です。例えば不動産屋との良好な関係を保つことで、条件のいい物件の情報を得やすくなりますし、入居希望者も積極的に紹介してくれることなどが期待できます。

また、金融機関との良好な関係も情報取集に有益です。融資では本人の信用力が判断されるため、担当者と良好な関係を長年維持することで、融資を受けやすくなることもあります。

金融機関と不動産屋の両方を味方につけることができれば、資金調達から物件選定までの各段階で、心強いサポートを受けることができます。

資金を管理する場合、キャッシュフローで計算することが大切です。キャッシュフローは、一定期間の資金の収支を意味しますが、これをしっかり把握していないと経営が危険になる場合もあります。特に不動産投資を始めたばかり段階は、キャッシュが出て行くことも多いため、細かい管理が重要になります。

最近はネット上で収支シミュレーションを簡単に行えるようになりました。計画の精度を上げるためにも積極的に利用しましょう。なお、シミュレーションは一度きりで終わらせるのではなく、上記に挙げた賃貸事業の各段階で適宜行うようにしましょう。

竣　工　2017年1月
最寄駅　白金高輪駅徒歩2分
総戸数　14戸

住　所　東京都港区白金1-13-12
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ミュールシロカネ

■近隣周辺施設情報
白金アエルシティまで約120m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約340m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約370m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約240m
港区立御田小学校まで約590m
ナチュラルローソン白金1丁目店まで約80m
トモズエクスプレス白金プラザ店まで約240m
スマイル麻布十番店まで約1250m
りそな銀行麻布支店まで約1260m
広尾ガーデンまで約1480m
100SHOPキャン・ドゥまで約1460m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（39.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

2007年からの住宅価格下落に伴うサブプライムローン問題と、翌年のリーマンブラザーズの破綻によりアメリカの住宅価格は大きく下落しましたが、2010年以降は世界経済の回復とともに上昇に転じました。米スタンダード・アンド・プアーズの発表によると、18年11月時点の全米住宅価格指数は24ヶ月連続で過去最高を更新しています。

アメリカの人口は2017年から2022年までに3.6％増加すると予測されています。また国連世界人口統計によれば、総人口は2050年までに2017年の3.24億人から3.89億人に増加するとされます。

現在のアメリカの不動産市場はこのような人口増加による強い住宅需要によって支えられています。

また市場に出回る住宅数が減少していることも相場を押し上げる要因となっています。2018年第三四半期の住宅着工件数は123万件で、第一四半期から約80万件の減少となりました（米国センサス局より）。

住宅を売却しても価格が上昇しているために、買い手は簡単に見つからないのではという懸念から買い替えを控える動きが出てきており、供給数の減少に拍車をかけています。

海外不動産の魅力のひとつは「為替差益」が得られることです。物件の家賃収入や売却時のお金は現地通貨で得ることになりますが、円に換算した時に円安に振れていれば為替差益を得られることになります。

例えば1ドル100円で1万ドルの現金を持っているとすると、1ドルが120円に上昇すれば120万円で換金することができます。購入時よりもドル高円安が進行していれば利益につながるということです。

為替相場は経済動向や2国間の金利差などで変動しますが、日本とアメリカの場合、金利差がドル高円安を進行させています。2018年11月時点で日本の政策金利は0.10％ですが、アメリカは2.25％となります。

アメリカは好景気によるインフレを抑制するため、FRBが2015年から何度も政策金利を引き上げてきました。インフレが起これば貨幣価値が下落し、景気の過熱にもつながります。そこで銀行の金利を引き上げ、企業の設備投資を抑制し、個人消費も減少へ誘導するわけです。景気の過熱を抑制してバブルの崩壊を回避することにもつながります。

アメリカは2020年には利上げを終了させる見通しを立てていますが、景気の動向によっては高金利が続く可能性もあります。ただし、不動産投資の視点からすれば外貨を得る投資活動としてプラスに働く状況ではあるため、アメリカ不動産投資が活況な理由のひとつとなっています。

日本国内では海外の不動産を担保にお金を貸してくれるところが少ないため、海外の不動産を購入する際に、住宅ローンを組むのは難しくなります。また現地銀行でローンを組む場合でも、現地での収入証明やクレジットヒストリー（返済の履歴）がなければ信用を得るのは難しいのが実情です。

しかしアメリカ不動産の場合、日本国内の銀行でアメリカの不動産を担保に融資をしている金融機関が複数あります。例えば「日本政策金融公庫」はすでに日本国内で法人として不動産投資をしている場合、アメリカの不動産購入時にローンを引くことができます。

基準金利は2018年6月の時点で年率2.06％から2.55％となり、融資限度額は7,200万円です。さらに担保は不要で、借入期間は20年以内と好条件ですが、審査基準は厳しいことで有名です。

次に、東証1部上場企業のオープンハウスもアメリカ不動産への投資に積極的で、グループ会社のアイビーネットが融資面をバックアップしているため、融資を活用してアメリカでの不動産投資をスタートすることが可能となっています。アイビーネットの融資プラン「プラチナモーゲージ70」を利用すれば、購入するアメリカ不動産を担保として物件金額の最大70%相当まで融資を受けることが可能です。

他にも、日本国内の不動産を担保にしてアメリカでの不動産購入に対し融資をしている金融機関として「オリックス銀行」もあります。担保の対象は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産であることが条件となります。金利は2018年6月時点で変動型が年率3.675％、5年固定が3.500％などとなっています。借入期間は1年以上35年以下です。

海外不動産への投資でも確定申告は日本で行うことになるため、日本のルールに従って建物分の減価償却を行います。節税効果を期待したアメリカの不動産投資で主な対象となるのは中古の木造一戸建てや木造アパートです。

日本の場合、木造住宅は築年数の経過によって資産価値が下落し、20年ほど経過すればその価値はほとんどなくなります。つまり中古で一戸建てを購入すると建物分の価格はごくわずかなので、減価償却費もほとんど計上できません。

一方、アメリカの不動産の場合、日本ほど中古の一戸建てやアパートは資産価値が落ちません。逆に築年数の経過によってその価値を高める物件もあります。メンテナンスをして快適に暮らせる状態であれば、築古物件でも建物の価値はさほど落ちないため、減価償却費も十分に計上することができます。

さらに、アメリカの不動産は土地に対して建物の価格比率が高いという特徴もあります。木造住宅の中古となれば減価償却期間が短いため、短期間で大きな経費計上が可能となります。またアメリカの不動産需要は人口増加を背景に近年高まる一方のため、売却時にもそれほど値下げをせずに買い手を探しやすいのもメリットです。

アメリカ不動産市場の基盤となるのが中古の一戸建て住宅です。投資家にとっては「節税効果が期待できる」「資産価値が落ちにくい」などの魅力があることなどから、アメリカの中古市場は日本よりもはるかに成熟しています。

アメリカの不動産はMLSという日本のレインズに当たる物件情報システムに登録されています。過去の取引履歴から税金、評価額の履歴、近隣の学校の偏差値レベル、近隣の評価額といったものまで、物件情報はかなり詳細に記録されています。

中古物件を売買する際には、売り手と買い手の双方にバイヤーあるいはブローカーがついて価格の交渉などを行い、売買代金の受け渡しは取引の安全性を担保するエスクロー会社を仲介します。

ただし、アメリカは契約主義の社会で、日本よりも訴訟が盛んに行われる文化があります。そのため高額な不動産売買の契約書では細部までフォローする必要があり、信頼できる弁護士への依頼が欠かせません。また自身でもしっかりと現地の法律を勉強しておくことが大切です。

一般的な不動産投資の物件選びでは、資産価値の上昇や賃貸需要の増加が見込めるエリアの選定が重要なポイントとなりますが、アメリカの場合、「学区」に関する知識が必要不可欠となります。アメリカは日本よりもエリアによって治安の良し悪しに差が生じます。そして治安が良いエリアは賃貸需要も高く、不動産の価値は落ちにくくなります。

しかしブローカーやエージェントにおすすめの学区を直接聞いても、明確な回答を得られないでしょう。アメリカではFair Housing Actという規定があり、住宅購入や賃貸取引において人種や宗教、性別や出身国などで差別をしてはならないと定められています。

そして学校の成績というランキング分けには、人種差別につながる可能性があることから、はっきりと学区の良し悪しには言及しないというスタンスが取られています。

そのため物件を選ぶときは不動産情報システムを使って、学区と評価に関する情報収集に努めることをおすすめします。実際、高収入世帯は学区の良いところで家を探しており、その結果、周辺の住宅相場は上昇する傾向があります。

アメリカで不動産を購入する場合、買主と売主が条件について合意してから物件を引き渡すまで30～45日程度かかります。その間、買主はホームインスペクターを雇い、購入物件についての調査を依頼します。

調査内容は室内の設備や建具の不具合、水回りの状態やシロアリの痕跡など多岐にわたります。何らかの不具合が見つかれば、買主は売主に対して修繕を依頼することができます。

売主が修繕などに応じない場合には、買主は取引をキャンセルすることができます。その場合、手付金は全額返却されるのが一般的です。ホームインスペクションが終了するまで違約金を払うことなく取引をキャンセルできるのは、海外投資家にとって嬉しいシステムといえます。

仮に購入後に重大な瑕疵が見つかれば紛争に発展することもあります。トラブルを回避するためにも、アメリカ不動産を購入する際は信頼できるホームインスペクション業者を探しましょう。

前述した通り、アメリカ不動産は築古物件でも適切にメンテナンスすることで資産価値を落とさず、売却することが可能です。

ただしメンテナンスでは、多額のリフォーム費用をかけても売却金額に上乗せできなければ損失につながることもあるため注意が必要です。売却によるキャピタルゲインを狙うためには適切にメンテナンスをすることが重要ですが、リフォームにかけた費用に対するリターンが得られるような工夫が必要となります。

あるいは部屋の増築などするとコストがかさみ、売却金額に転嫁させれば金額もかなり高くなります。買い手がつかない価格になるほど過度にメンテナンスしないようにバランスを考える必要があります。

FRBは2018年12月、政策金利の誘導目標を2.25−2.50％に引き上げることを決定しました。今後もインフレを懸念した金利引き上げが続く可能性があり、現地で住宅ローンを組んでいれば、返済額が増加し、収益率を低下させることになります。そのため金利動向には常に気を配ることが大切です。

また、現在は日本の低金利とアメリカの高金利が円安傾向につながっていますが、日本もいつまで低金利政策を続けるかは不透明です。政策金利を引き上げることになれば日米の金利差も縮まるため、円高に振れる可能性があります。円高になれば外貨資産を持っていると不利になり、円安になるまで待つか、別の資産運用方法を模索する必要が出てきます。

アメリカの中古一戸建ては節税効果が高いことで富裕層を中心に人気があります。築年数の古い物件であれば、最短4年で大きな金額の減価償却費を計上できるのも嬉しいメリットです

ただし売却時には、計上した減価償却費の分を購入価格から差し引いて不動産所得を算出することになります。つまり購入金額を大きく減算するため、あまり値上がりしていなくても譲渡所得が高くなります。譲渡所得金額が増加することで相応の税額が課されることに留意が必要です。

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　42戸

住　所　東京都墨田区緑4-7-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リルシアリョウゴクミドリ4チョウメ
RELUXIA両国緑4丁目

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田緑3丁目店まで約120m
ファミリーマート本所立川3丁目店まで約290m
ミニストップ緑2丁目店まで約600m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約300m
マルエツ両国亀沢店まで約500m
医療法人社団 東京育明会まで約350m
錦糸町しんえいクリニックまで約550m
墨田江東橋郵便局まで約550m
菊川公園まで約150m
すみだ北斎美術館まで約900m
墨田区立江東橋保育園まで約350m
墨田区立菊川小学校まで約350m
墨田区立緑小学校まで約600m
墨田区立竪川中学校まで約500m
東京都立両国高等学校・附属中学校まで約400m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社サイトウ建築設計事務所
■施　工　　　共立建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（26.49㎡～40.91㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資で大切な要素は、購入予算に関わる「物件価格」、収益に関わる「将来性」、そして「賃貸利回り」です。ロサンゼルスやニューヨーク、シアトルといった人気エリアは不動産価格の上昇率も高いのが魅力ですが、物件価格はかなり高騰しています。

日本最大級の海外不動産を取り扱うサイトの調査によると、2018年5月の時点でもそれぞれの平均販売価格は795,000米ドル・850,000米ドル・729,950米ドルとなります。

アメリカでの不動産投資を考える際には、エリアの選定をどのように行うかが重要です。予算にもよりますが価格がそれほど高くなく、将来性の期待できる場所を選ぶのが良いでしょう。

売り出し物件の価格に関しては、zillowなどの不動産情報サイトを参考にチェックできます。エリアごとの価格を知りたい場合、マーケット情報をチェックすれば地域ごとの住宅価格指数が表示されます。

将来性については人口動態が参考になります。人が多ければそれだけ不動産需要も多く、物件の在庫数と照らし合わせれば、需給バランスの傾向もチェックできます。もちろん人口あたりの供給数が少ないほうが、不動産価格は高くなります。

アメリカ不動産投資では、州によって税制が異なることにも留意する必要があります。不動産所得に関する税金には「連邦税」と「州税」の２種類がありますが、連邦税はどの州であっても課税されます。一方、州税は課されないところもあります。最高税率も州によって異なり、例えばカリフォルニア州は最も高い税率として知られています。

また海外不動産を購入する場合、日本のように簡単にローンが組めるわけではありません。融資を受けることができたとしても、物件に対する融資限度額はそれほど高くないのが実情です。そのため不動産価格の上昇が見込めるのと同時に、物件価格もそれほど高くないエリアを探す必要があります。

例えばフロリダ州オーランドは観光地として有名ですが、Zillow社のサイトによると物件価格はそれほど高くなく、賃貸利回りがある程度確保できる可能性があります。セントラル・フロリダ大学の学生や企業に勤めている方も多く、十分な賃貸需要も見込めるでしょう。

あるいはノースカロライナ州ローリーなども狙い目です。研究施設が多く、学生も多く住んでいます。賃貸需要が期待でき、物件価格もそれほど高くないため無理せずに購入できます。

このように不動産価格の上昇率と賃貸利回り、物件価格に加えて人口増加率などもチェックしてエリアを選定することが重要です。

日本で投資用の不動産を購入する場合、不動産会社の担当営業スタッフと相談して物件を決めるのが一般的です。アメリカの場合、リアルターと呼ばれる担当者を決めて物件探しから購入のための交渉、契約完了までをフォローしてもらうことになります。

アメリカの不動産は中古市場が充実しており、投資用不動産も新築よりも中古のほうが収益性の高い物件を探しやすい傾向にあります。中古物件を購入する場合、売主と価格の交渉をする必要がありますが、ここで役に立つのが「リアルター」です。

リアルターとは不動産販売のライセンスを持っている販売員のことですが、エージェントやブローカーとも呼びます。ブローカーは事務所を構える不動産取引の資格を持つ専門家ですが、エージェントはブローカーと契約し、フリーで営業することで成功報酬を得ている職業です。

優秀なリアルターは物件情報を豊富に持っていますが、不動産販売のライセンスは州ごとに取得が必要となります。そこでまずは購入先の州を決めてからライセンスを持つリアルターを探さなければなりません。優秀なリアルターは人づてに探すこともできますが、人脈がなく、海外不動産投資が初めての方などは不動産情報サイトから見つけるのがおすすめです。

アメリカの不動産サイトは日本よりもはるかに充実しており、例えば代表的な仲介サイトのひとつであるRedfinでは、「希望する地域＋agents」で検索するとリアルターの候補が一覧表示されます。リアルターによって扱う物件のエリアや価格帯が違うため、自分の条件に合う方を選ぶようにしましょう。

アメリカで物件のエリアを検討する際、注意したいのが「学区」選びです。学力・知名度の高い学校や大学付近は、不動産価格が上がる傾向にあります。そのため、アメリカの不動産情報検索サイトでは学校のランクも随時チェックすることができ、子どもがいる家庭が家を購入したり賃貸物件を選んだりする時には、学区が重要な判断材料になっています。

投資用物件も学区の良いエリアの方が収益性は高くなり、賃貸需要も高く、売却時には好条件で買い手を見つけることができます。子どもが大きくなれば物件を高値で売却できるといったメリットもあります。

学区の評判を調べることができるサイトはいくつかありますが、例えば、「Greatschools.org」ではアメリカの郵便番号を入力すれば、近隣学校の評価が10点満点で表示されます。実際の利用者の口コミもあるため、詳しい実情も把握できます。ほかに「Department of Education」や「Schooldigger」といったサイトなどいろいろあるため、気になる方は試しに調べてみてください。

アメリカで投資用不動産を選ぶ時に、学区とともに重要なのが「ロケーション選び」です。ロケーションとは、例えば高層マンションから見える眺望のようなものではなく、物件の周辺環境全般を指します。

例えば「近隣の住宅がきれいに整備されているか」「路上駐車は少ないか」「電車が付近を通る・飛行機が上空を飛行するなどの騒音はないか」などの住みやすさにつながる住環境全般を意味します。

そのようなローカル情報エリアもアメリカの不動産検索サイトで調べることができます。例えば住宅・賃貸物件の情報サイト「Trulia」では、物件から通勤地までの移動時間や物件価格の手頃さといった情報も表示させることができます。またエリアごとの犯罪に関する情報が色分けされ、密度という形で確認することができます。

またロケーション以外にも、自分で手直しできる場合、格安で購入できる物件や売主の都合で値下げ余地の大きい物件といったものも調べることが可能です。リアルターに頼めば詳しく調べてくれるため、自分なりに需要の多いエリア条件を調べて調査すると良いでしょう。

アメリカで不動産所得を得た場合、外国人である非居住者は賃貸収入などの課税所得に対して30％の税金を源泉徴収されます。ただしアメリカで確定申告を行い、経費計上することで課税所得を引き下げれば、源泉徴収された税金の一部を還付してもらうことができます。

非居住者の場合、永住権保持者や就労ビザを取得している方が取得する社会保険番号を取得することができません。社会保険番号を取得していない方が確定申告をする場合には、個人用納税者番号（ITIN）の発行を申請する必要があります。

ITINの申請はアメリカ合衆国内歳入庁（IRS）に対して行いますが、申請から発行まで7週間ほどかかるため、間に合わないことがないように注意してください。

竣　工　2022年2月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　65戸

住　所　東京都墨田区両国1-14-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ヴェリオリョウゴク
Ｖｅｒｒｉｏ　Ｒｙｏｇｏｋｕ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約320m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約330m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約330m
永寿総合病院柳橋分院まで約1080m
エンゼルファミリー両国店まで約250m
浜町プロデュースまで約1080m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約840m
両国江戸NORENまで約670m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約650m
キッチンオリジン両国店まで約710m
墨田区立両国小学校まで約450m
山田記念病院まで約1510m
両国交番まで約550m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ファーストコーポレーション株式会社、株式会社アーキフォルム
■施　工　　　坂田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1SLDK（25.10㎡～40.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローン借り換えのメリットは、ローン残高や返済期間にもよりますが、借り換え後の金利差が0.5%～1%程度ある場合となります。たとえば、2020年現在の不動産投資ローンで良い条件の金利は1%台（投資用の新築マンション購入時）ですので、不動産投資ローンの融資を受けている方の場合、金利が現在2%～4%台の方は、他金融機関に借り換えを検討することで、 借り換えメリットを享受できる可能性があります。

たとえば、ローン残高が2000万円、残りの返済期間30年、融資金利3%の方が、金利2%のローンに借り換えできたとすると、総返済額は374万円が減額できることになります。たった1%ではありますが、ローン残高が数千万円で返済期間が数十年にわたると、金利の利息分の支払いだけで1000万円を超えることも珍しくありませんので、金利が2%～4%台の方は、一度借り換えを検討されてみることをおすすめします。

不動産投資を行っている方が、ローンの借り換えを検討する大きなメリットの一つとして、自分の属性を評価してくれる金融機関に巡り合うことができる、という点が挙げられます。不動産投資では、ローンを活用してレバレッジを利かせた投資を展開することが多いので、自分の属性を最も高く評価してくれる金融機関に出会うことができれば、その後の不動産投資を拡大していく上で心強い味方を手に入れられることになります。

ローンの借り換えを促進している金融機関は多く、借り換えをすることで特典を受けられるケースもあります。たとえば、イオン銀行や楽天銀行など、グループに小売を持つ銀行では借り換え後、ショッピングの際にポイントで値引きがあるケースがあったり、提携企業による特典を用意しているケース、ATM手数料や振込手数料を無料にしているケース、融資事務手数料を引き下げるキャンペーンを行っているケースなどがあります。

特典はあくまでオプションのようなものなので、よく使うサービスがあれば検討をしてみるという程度で良いでしょう。

現在の金融機関に対して数年以上にわたり返済の延滞がなく、直近で年収の大幅なダウンもない場合は、その金融機関から優良な返済者として見てもらうことができますので、現在の金融機関も借り換えされないように金利引下げを提示される場合があります。

引き下げ幅は、一番低い金利を提示する金融機関と比べると小さくなるかと思いますが、借り換えの際にかかる諸費用や手続きの手間などを考えると、借り換えをしないほうが賢い選択となるケースも少なくありません。

なお、現在の金融機関から金利引き下げの提案を引き出す上で大事なのは、「このままの融資条件では借り換えられてしまうかもしれない」と危機感をもってもらうこととなります。

そのため、とりあえずローン金利の引き下げを相談してみるというよりは、あくまで借り換えを前提として、金利が大きく引下がる他金融機関のシミュレーションなどを持って「借り換えをしたいと思っている」「この金融機関に借り換えを検討している」という具体的な意向を伝えると良いでしょう。

ローン借り換えのデメリットの一つ目は、借り換えの手間がかかるという点です。実際にローンを借り換えるまでに、借り換えの情報収集から金融機関探し、金融機関との打ち合わせ、比較検討、新規融資契約手続き、現行の金融機関との契約解消手続き、登記などの作業が発生します。

ある程度は手続きのための時間が必要となるので、シミュレーション段階であまり金利が大きく引き下がらない場合には、そのまま借り換えて続きを続行するかどうかを一度検討した方が良いでしょう。

最初に融資契約を行ったときと同様に、借り換えの際にも以下のように事務手数料や保証料、登記費用などがかかることになります。諸費用は総額で30万円～50万円程度かかる可能性がありますので、金利引き下げによる返済額の軽減額と合わせて検討をしましょう。

融資開始からすぐの借り換えや、何度も同じ金融機関からの借り換えなどをすると、その金融機関からの心証を悪くしてしまうケースがあります。

不動産投資は、物件選びと同じくらい金融機関を味方につけることが重要ですので、今後も長い付き合いをしていきたいと考えている金融機関とのコミュニケーションは慎重に進めたほうが良いでしょう。

まずは、現在の融資条件を確認することがスタートとなります。ローン残高、返済期間、融資金利、金利タイプ、返済総額などを確認しておきましょう。

現在の不動産投資ローンの金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断してくれるサービスなどもありますので、こういった診断もうまく活用して借り換え可能な融資条件を調べてみると良いでしょう。

次に、融資金利の引き下げが可能そうな金融機関を探しましょう。検討先としては、メガバンク、地方銀行、ネット銀行などが有力な検討先となります。ネットで簡単に下調べをしてから、電話や窓口に相談をすると良いでしょう。

現在の年収や年齢、勤務先、勤続年数、資産状況などの属性情報と、物件に関する情報などを提出すると、金融機関から具体的な融資条件や審査結果を教えてもらうことが可能です。現在の返済総額と見比べて、借り換えのメリットがどれくらいあるかを確認しましょう。

また、金融機関によっては、一定金額以上を預金する、ローンとは別の取引を開始するなどで、金利を優遇してもらえるケースもありますので、そちらについても確認をしてみると良いでしょう。

借り換えを検討してる金融機関から審査OKをもらい、借り換え先がある程度決まったら、それを現在の金融機関に伝えましょう。場合によっては、現在の金融機関から金利引下げの提案があるかと思いますので、それを借り換え検討先の条件と見比べて、今の金融機関でローンを借り続けるか、借り換えを続行するかを検討します。

借り換え先の審査が有効な期間は1ヶ月～2ヶ月程度となりますので、あまりに現行の金融機関との交渉が長引きそうな場合には、借り換え先の金融機関に相談をしてみると良いでしょう。

借り換えを続行する場合は、借り換えの実行日を新しい金融機関や司法書士などと話し合って決め、現在の金融機関にはローンを完済する申込書を提出します。借り換え先には、本申込を行い、正式な融資契約を締結します。

竣　工　2021年11月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区亀沢1-13-6
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットリョウゴク

■近隣周辺施設情報
セブンイレブンまで約130m
まいばすけっとまで約80m
ジョナサンまで約10m
meetsまで約900m
クリエイトまで約380m
アルカキットまで約1300m
ファミリーマート亀沢一丁目店まで約200m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約340m
山田記念病院まで約630m
横網交番まで約400m
シモジマ浅草橋本店まで約1670m
横網町公園まで約460m
薬ヒグチ両国店まで約440m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.45㎡～57.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の買い替えでは、今住んでいる住居を先に売る「先行売却」か、新居を先に買う「先行購入」かの２つの方法があります。

先行売却は、新居を購入する前に現住居の売却活動を行う方法です。現住居を先に売却することでまとまった資金を確保できるため、新居購入の資金計画を立てやすいといった特徴があります。

一方、先行購入は、現住居を売却する前に新居の購入活動を行う方法です。先行購入では時間をかけて予算に合う新居を探すことができ、良い物件が見つからなければ買い替えしないというパターンもあります。

住居を買い換える際には、「買い替えローン」という便利な融資制度を利用することができます。制度利用の流れや注意点について見てみましょう。

買い替えローンは、現在の自宅を売却してもローンの残債が完済できない場合に、不足分と新居の購入資金をまとめて融資してくれる制度です。ただし、買い替えローンを利用できるのは、自宅を売却してローンの残債に充当しても、完済することができない場合に限られます。

自宅を売却して完済できる方は、買い替えローンではなく通常の住宅ローンを利用することになります。

買い替えローンを利用するためには、「現住居の売却」と「新居の購入」の決済日を同じ日にする必要があります。以下、売却先行で買い替えローンを利用する流れを見ていきましょう。

買い替えローンの利用も含めた全体の計画を不動産会社に説明して、売買仲介を依頼します。買い替えローンの申し込み手順などは、業者のアドバイスに従うと良いでしょう。

現住居の販売価格を設定し、広告・募集を開始してもらいます。同時に、内覧対策を始めます。

現住居の売却活動を通じた集客具合や、内覧時の買い手の希望などを総合的に勘案し、売却可能額の目途を立て新居購入の資金計画を作成します。

あらかじめ目を付けておいた物件の現地確認と下見を行います。売却先行では、現住居の売却活動に並行して、新居のエリア選定や物件探しを行うことが重要です。

新居購入契約後でも融資を受けられないケースがあるため、買い替えローンの正式な申し込みの前に、融資を受けることができるかを金融機関に事前審査してもらいます。購入ができなくなる事態を防いでおくことが重要です。

新居の購入契約を締結した後は、金融機関に買い替えローンの正式な申し込みを行います。

現住居売却では、買主から手付金を除く売却残金を受け取り、物件を引き渡します。同時に、ローン残債を完済します。新居購入では、売主に手付金を除く購入残金を支払い、引き渡しを受けます。同時に「現住居の抵当権抹消」「新旧住居の所有権移転」「新居の抵当権設定」がされることになります。

このように買い替えローンを利用する場合は、売却と購入の決済を同時に合わせる必要があります。売却先行では、現住居の売却可能額を把握した上で新居購入の資金計画を立てることになるため、不動産業者のアドバイスを受けながら、スケジュールに従って売却と購入のステップを手際よく同時に進めていくことが求められます。

先行して新居を購入する先行購入の場合、現住居が思ったとおりに売却できる保証がないため、「買い替え特約」をつけることができます。

買い替え特約とは、新居の購入契約締結時に「現住居の売却が予定通りに進まなかった場合、新居の購入を白紙撤回できる」という決め事です。「〇月〇日までに」「〇〇円以上で売れなかったら」など売却期限や最低売却価格が満たされなかった場合に、購入契約を無効にすることができます。

通常、一方的な契約解除には違約金が発生し、払い込んだ手付金は返ってきませんが、買い替え特約では、違約金は発生せず手付金も無事に戻ってきます。ただし、買い替え特約を付けるには、売主と買主双方の合意が必要となります。

現在住んでいる住宅が予定通りに売れない場合、資金計画を見直す必要が生じ、新居の購入を進めることが難しくなることから、買い替え特約は、新居を買う側にとってメリットが大きい契約となります。

しかし、売主側からすると売却活動ができなくなるうえ、売買契約が白紙になる恐れがあります。そのため買い替え特約は、最低売却価格も相場より低く設定されるのが一般的ですが、それでも売主の合意を得るのはなかなか難しいといった事情があります。

売主にメリットがないと考えられる買い替え特約で合意してもらうためには、仲介業者の力を借りるのが効果的です。新居の購入を依頼する仲介業者と、現住居の売却も専属で任せる「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結び、全面的にバックアップしてもらうという方法です。

業者にとっては、新居の購入仲介のみならず現住居の売却仲介も契約でき、専任契約をもらえれば現住居の買主からの手数料も入ることになります。そのため新居の売主との交渉においても、特約を付けられるように動いてくれることが期待できます。過度な期待は禁物ですが、検討してみる余地はあるでしょう。

不動産を売却する場合、不動産業者に仲介を依頼する以外に、業者に直接買い取ってもらうという方法があります。

買取は、不動産を買取業者に買い取ってもらう売却方法です。買い取った業者は、取得した不動産を整地・リフォームなど手を入れ、売りに出します。このような費用がかかることもあり、業者の買取価格は通常の売却相場と比べて1～3割程度安くなります。

一般的には、買取より仲介業者に依頼して売るほうが高い価格で売却できますが、買取には売却までの時間を短縮できるというメリットがあります。仲介方式では、一般の買い手が現れるのを待つ必要があり、売却できるまで一定の時間がかかります。

一方、買取では業者が直接買い取ってくれるため、仲介よりもスピーディーに現金化できます。そのため、先行購入で新居を見つけて購入決定したものの、現住居を売りに出しても買い手がつきそうもないケースなどの場合、売却価格が多少下がっても許せる状況であれば、買取を検討してみても良いでしょう。

自宅を売却した場合に、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。ただし、売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件とされています。

所有期間が10年超の自宅を売却した場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の譲渡所得に対して、長期譲渡所得の税率よりも低い軽減税率が適用されます。

自宅を売却して他に買い替える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。税額が安くなるなどではなく、あくまでも課税の繰り延べになりますが、転居に伴って何かとお金もかかることを考えると、翌年に支払う税額を少なくできるのはメリットと言えます。

買い替えのため自宅を売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例の適用を受けるには、「平成31年12月31日までに売却すること」、また、「売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件とされています。

住宅ローンが残っている自宅を住宅ローンの残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例は「居住用財産買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と異なり、買い換えを行う必要はありませんが、譲渡損失が生じた自宅に住宅ローン残高があることが要件となっています。

個人が、事業用の不動産を譲渡して、一定期間内に買換不動産を取得し、その取得の日から1年以内に買換不動産を事業用として利用したときは、一定の要件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。

事業用とは、農業、製造業など様々な用途がありますが、アパート経営や駐車場経営など不動産賃貸も該当します。ただし、譲渡益が非課税となるわけではなく、あくまで課税を将来に繰り延べるものであることに留意してください。

不動産の単なる売却や購入と異なり、買い替えは売却・購入両方の連携を図りながら、時間的に近接して行う必要があります。そのため信頼できる不動産会社の力を借りることがとても大切です。

仮に買い替えにあたって十分な資金力があり、新居の購入を先行しても現住居の売却を急ぐ必要がないなどの場合では、新居の購入と現住居の売却は別々の業者に依頼し、じっくりと取り組むほうが有利な場合もあります。

しかし、一般的には現住居の売却資金を新居の購入資金に充てる場合や、借り替えローンを利用するケースが多く、そのためには売却と購入の密接な連携が求められます。そのため、買い換え実績が豊富で信頼ができる業者1社に絞って依頼するほうが良い結果を招くこともあります。

売却を依頼する場合は、複数の業者に査定を依頼し、査定額の根拠や担当者の対応などを見て信頼できそうな業者を決めていきます。また、購入の仲介をしてもらう場合は、紹介物件の豊富さや情報提供の内容・質などをみて決めることになります。

一方、現住居の売却と新居の購入両方を任せる買い替えの場合は、買い替え実績が豊富な業者の中で、無理のないスケジュールや有益なアドバイスを提供してくれる業者が候補となります。買い替え時に頼りになる不動産会社の条件には次のものが挙げられます。

竣　工　2021年7月
最寄駅　亀戸水神駅徒歩9分
総戸数　40戸

住　所　東京都江東区亀戸7-41-12
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スパシエルクスカメイド

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ亀戸7丁目店まで約230m
ライフ亀戸店まで約380m
ローソン亀戸7丁目店まで約230m
セブンイレブン江東亀戸7丁目東店まで約390m
ファミリーマート亀戸中之橋店まで約380m
セブンイレブン亀戸駅東口店まで約750m
アトレ亀戸まで約1190m
江東病院まで約1140m
城東警察署亀戸交番まで約500m
江東区立亀戸図書館まで約230m
江東亀戸七郵便局まで約230m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アースティー
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.70㎡～25.74㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパートローンは住宅ローンと異なり、賃貸事業の資金として貸し出されるお金となりますので、事業収益が安定的に見込める限り返済はできるという考えに基づいて審査されるためです。

なお、返済期間については耐用年数と同じ期間になるのが一般的ですが、アパートの耐久性が高いと評価される場合には30年以上のローンが組めるケースもあります。

住宅ローンでは給与収入から返済するという観点で銀行が見るため、年収の5倍～10倍程度といった目安がありますが、アパートローンの場合は収益性や物件の担保能力なども加味されるため、年収の10倍～15倍程度までローンを組むことが可能です。

住宅ローンは毎月の給与収入の中から返済をしていると思います。住宅ローンは年収や仕事内容・資産状況や他の借り入れなど個人の信用情報をもとに審査されますが、アパートローンは個人の信用情報だけでなくアパートの担保能力や事業収益なども審査の対象となります。

このようにアパートローンと住宅ローンでは審査で見ている内容が異なりますので、住宅ローンがあるからといって、そのことが理由でアパートローンを借りられないということはありません。

頭金の額は物件の収益性や担保価値によって変わってきますので、一概にいくらと決めつけることはできませんが、一般的には物件価格の5%～10％前後になってくると考えるといいでしょう。

また、築年数が経った中古アパートの場合は、新築や築浅のアパートよりも空室リスクが高いということで、より多くの頭金が必要になるケースがありますので注意しましょう。

アパートローンは住宅ローンよりも金利は高めに設定されています。金利は金融機関によって異なりますし、固定金利か変動金利かによっても変わってきますが、大まかには1.5%～4.5％くらいがアパートローンの金利の範囲になります。金利は借主の年収や勤務先、資産などによって変動します。

また物件の種類としては、新築アパートのほうが中古アパートよりも空室リスクなどが低くなるため、金利は低くなる傾向にあります。アパート販売会社の実績や信用力も金利に影響することがあります。

金融機関によって細かいルールは違いますが、一般的には可能です。変更にあたり手数料がかかることや、固定金利の特約型で3年固定や5年固定などの金利タイプで契約している場合はその期間内の変更がきかないことがあります。

また、変動金利から固定金利へ変更する場合は、以前の金利ではなく、その時に設定されている固定金利での契約になるので、変更したい場合は以前の資料だけを見るのではなく、必ず金融機関に確認をしましょう。

上場している大手の不動産会社などは多くの金融機関と提携している上、契約実績も多いので中小企業にはない特約などがある場合があります。例えば、金利が低くなる特約があったり、いくつかの条件が揃えば金利が低くなったりする、といったことです。

金利は不動産投資をする際に成否を左右する重要な要素となりますので、提携している金融機関がいくつあるかといったことや、特約などがないかを確認しておくことは必要でしょう。

アパートローンの場合、一般的には物件が担保になるため連帯保証人は必要としないケースが多いのですが、一部の金融機関では必要とする場合もあります。また、契約者が高齢の場合や団信に加入しない場合は、相続人のうち事業継承者に連帯保証人を求められる場合があります。このように連帯保証人が必要か必要でないかは、個別の事情によっても変わってきます。

アパートローンの審査は物件の収益性や担保価値、契約者の資産状況などを見ます。金融機関とすでに取引があったり、収益性や資産価値が十分条件を満たしている時などの場合は1週間くらいで通過することがあります。収益性、資産価値など調査をしなければわからない場合は1、2ヵ月かかることもあります。

審査に不利な情報も隠さない、あるいは嘘をつかないということです。上記質問で触れたように審査は物件の収益性や物件の担保価値などをもとに行われます。しかし、金融機関が負うリスクは「借主が本当に返済してくれるかどうか」という点です。そういった意味で最終的には信用できる人かどうか、という点を見られます。正直な気持ちで審査に臨むことが大切です。

現在、地方で目立ってきている空室率などの事例や2018年のシェアハウス投資の問題、不正融資などの問題から金融庁や金融機関がアパートローンを厳しい目線で見るようになってきています。そして、その影響は投資家が実感として感じられるレベルまで拡大しています。

たとえば、野村不動産ソリューションズ株式会社が、不動産投資サイト「ノムコム・プロ」の会員に対して毎年行っているの調査結果では、52.8%が「変化を感じる」、その内87.7％が融資について「審査が厳しくなった」と回答しており、融資が厳しくなったという見方が大幅に増加しています。

厳しい融資環境下でもアパート自体に収益力や担保力があれば、融資審査は突破しやすくなります。たとえば、新築アパート大手で融資実績も豊富なシノケンプロデュースという会社が開発している物件を詳しく見てみると、以下のような特徴を持っていることが分かります。

実際に3万戸を超える管理戸数に対して入居率99%という実績面などについても金融機関から高く評価され、金利1%台という低い金利での融資実績や最長35年間という長い返済期間などでのローン実績につながっていると考えられます。

今後、アパートローンの審査や融資条件を有利に進めていくには、10年後・20年後にも入居率や資産価値を維持できるような、高品質で収益性の高いアパートを選んでいくことが大切です。

アパートローンの融資審査に申し込む前に、まずは金融機関から評価してもらえるような立地や建物性能、実績などについて理解を深めてから、再度物件を検討されてみると良いでしょう。

竣　工　2021年10月
最寄駅　西太子堂駅徒歩9分
総戸数　31戸

住　所　東京都世田谷区上馬2-19-10
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アークマークサンゲンヂャヤ

■近隣周辺施設情報
スーパーオオゼキ野沢店まで約230m
成城石井柿の木坂店まで約1520m
まいばすけっと野沢2丁目店まで約240m
ファミリーマート上馬交差点前店まで約180m
ローソン上馬4丁目店まで約320m
ナチュラルローソン世田谷弦巻3丁目店まで約1680m
ナチュラルローソン上馬3丁目店まで約200m
トモズ上馬店まで約200m
駒沢病院まで約580m
まつした歯科まで約1600m
深沢クリニックまで約1730m
世田谷上馬郵便局まで約280m
世田谷弦巻郵便局まで約1590m
城南信用金庫駒沢支店まで約240m
ゲオ駒沢大学店まで約620m
オリジン弁当上馬店まで約100m
ドトールコーヒーショップ駒沢大学駅前店まで約500m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社グローバン企画
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.65㎡～26.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

インターネット上でほとんど完結するのが、インターネットを利用した物件調査と、一括査定サイトを利用した査定依頼です。こちらは自分で不動産情報サイトから売却相場を調べたり、自分の物件情報を入力して査定価格を確認したりするものです。

不動産会社での情報収集、不動産会社が主催するセミナーへの参加は、不動産会社やセミナー会場に直接赴く必要があります。しかし、不動産会社の営業マンやセミナー講師などに、自分の疑問や不安を直接聞くことができるメリットがあります。

時間をあまりかけずに売却価格の情報収集をできるのがインターネット、時間をかけてじっくりと話を聞き、疑問を解消できるのが直接訪問での情報収集だと言えます。

不動産情報サイトでは、立地や築年数、面積といった不動産の査定に関わる条件を入力することで、その条件に応じた物件情報を確認することができます。自分が所有する物件と似たような物件を検索してみましょう。

スマートフォンでの閲覧がしやすいサイトも増えていますので、パソコンがなくてもどこでも手軽に物件情報を知ることができるのがメリットです。また、検索結果をソートしたり、検索結果に応じて気になった物件の内覧予約を、その場で取ったりできることからも利便性が高いと言えます。手軽に多数の情報をチェックできる点が、不動産情報サイトのメリットです。

不動産一括査定サイトは、自分が所有する物件の築年数、住所、面積、その他構造などの情報を入力すると、物件近くで営業している不動産会社から、「その物件はいくらで売れるのか」という査定のメールや、電話がもらえるサービスです。

不動産情報サイトに載っている物件価格は値付けの方法が様々であり、物件によっては相場に近い数字ではない可能性もあります。しかし、一括査定サービスで提示される売却価格は、不動産のプロである不動産会社の担当者が査定した数字です。複数の業者からの査定額を比較検討することで、より実際の売買相場に近い数字を把握できるでしょう。

そして、複数の不動産会社の中から売却を任せたい会社が見つかれば、実際に物件に招き、より精密な査定を受けることができます。手軽さと正確さの両方を兼ね備えているのが、一括査定サイトのメリットです。

直接不動産会社に赴き、自宅などの所有物件の売却について相談しても良いでしょう。対面で不動産会社の担当者と話しながら、自分の希望や目的を伝えていきます。面積、築年数という数字だけではなく、数字だけでは伝えられない建物の状態、周辺環境なども査定に加えてもらうことができます。

実勢価格に近い数字を出してくれることが期待できるのは、その物件のあるエリアで長年営業している不動産会社です。「あなたが売ろうとしている物件のエリアにはどのような住人がいて、どういった物件が売れやすいのか」というエリアに関する情報は、長年その地域に腰を据えている業者ならではの信頼性があると言えるでしょう。

また、不動産会社に直接相談を行うことで、「これから先の見通しとしては、もしかしたら少し待てば、もっと高く売れるかもしれない」など、単に査定に関する話だけではなく、不動産市場全体の話まで聞くこともできます。そして、その場で担当者の人柄を知り、「この人であれば信頼できそうだ」と思えば、不動産売却の契約を結ぶことを考えても良いでしょう。

不動産の売却は、基本的に不動産仲介会社の手を借りることになります。インターネットや一括査定サイトを経由して不動産会社にたどり着くのか、それとも不動産仲介会社に直接赴くかの違いとも言えます。

不動産売却についてのセミナーを積極的に開催している不動産会社があります。今の不動産市場を見ながら、「上がり目の相場なので不動産を売るべきだ」「不動産を高く売るにはどうしたらいいのか」といったノウハウを聞くことができます。

また、大抵のセミナーでは、終了後に個別相談の時間などを設けています。セミナーで聞いた内容の中から、不安な点や疑問点など、解消したい部分を詳しく聞くことができます。

セミナーは不動産会社のスタッフだけではなく、外部の宅地建物取引士やファイナンシャルプランナー、税理士や資産形成アドバイザーなどの専門家が主催することもあります。不動産投資や資産運用に詳しい方から、様々な情報を聞くことができるのです。

インターネットで売りに出されている物件は、玉石混交で様々です。先に書いたとおり、不動産情報サイトでの掲載価格は必ずしも適正というわけではなく、値下げをしてようやく売れたというケースもあります。

また、自分が所有する物件の相場を調べようと思っても、似た条件の物件が常に売りに出されているとは限りません。さらに、建物の状態まで詳しく記載された物件はあまり多くなく、必要情報が全て揃っているとは言えません。

一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社から査定をもらうことができます。時々ですが、その中で群を抜いて高額な査定価格を持ちかける不動産会社もあります。他社が3,000万円や3,100万円などと査定額を提示しているのに対し、1社だけ4,500万円の値をつけたら、ついついその会社に任せたくなる気持ちが出るかもしれません。

しかし、それほど他社とはかけ離れた高値をつける会社は、専任媒介・専属専任媒介契約を狙っているだけと考えることもできます。不動産会社にとって専任媒介契約や専属専任媒介契約を結べることはメリットになるので、売り主の注目を引くために飛び抜けた高値をつけてくるのです。

そこで、実際に契約を結んでみると、売却活動に入った途端、「この査定は高すぎた。売れないのでもうちょっと値下げしましょう」と、他の会社と同等の査定額に値下げをさせるケースもありえます。

高い査定価格を提示すること自体が必ずしも悪いわけではありません。その会社が富裕層の顧客を抱えており、顧客の要望とあなたの物件が一致したため、高値がつくケースも0ではありません。

しかし、相場からかけ離れた高い売却価格を設定しているうちは、問い合わせすら来ないという可能性が高くなり、結果として売却が完了するまでの期間が長くなってしまうリスクがあると言えます。

例えば、あなたが売ろうとしている物件が戸建て物件だとします。そこで、マンションの売買を得意とする会社に話を持ちかけても、戸建てを欲しがっている得意先が少ないことが考えられます。

そのようなミスマッチが起こってしまうと、時間をかけてもなかなか物件が売れない可能性が高くなりますし、営業マンもいまいち頼りなさげに見えてしまい、心理的に今後の提案をフラットに受け入れられなくなってしまうこともあります。

また、担当者の能力で売却までの時間や価格が左右されることもあります。いきなり決め打ちのように「この不動産会社に売却を任せよう」とするのではなく、複数の不動産会社を訪れ、比較しながら一番良さそうな会社をじっくりと決めましょう。不動産会社経由の情報収集は時間がかかりますし、当たり外れが起こり得るのが難点かもしれません。

竣　工　2022年1月
最寄駅　笹塚駅徒歩5分
総戸数　41戸

住　所　東京都渋谷区幡ヶ谷1-10-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ケルスコートササヅカ

■近隣周辺施設情報
成城石井幡ヶ谷店まで約310m
ライフ幡ヶ谷店まで約400m
ファミリーマート幡ヶ谷駅南店まで約110m
ファミリーマート幡ヶ谷駅北口店まで約240m
セブンイレブン渋谷幡ヶ谷駅前店まで約290m
ダイエー幡ヶ谷店まで約290m
スワローチェーンクリーニングまで約130m
佐野歯科クリニックまで約110m
幡ヶ谷南郵便局まで約140m
ミネドラッグまで約100m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（24.65㎡～61.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資の利回りとは、「物件取得でかかった費用に対する年間収益の割合」を指し、物件の儲ける力を計る重要な指標として使用されています。たとえば、ワンルームマンションを購入して賃貸に出した場合、初期投資額（購入にかかった金額）に対して1年間で家賃収入がどれだけ得られるか、ということを表すのが利回りです。

表面利回りとは、「物件価格に対する年間収益の割合」です。利回りの値が大きいほど儲かる可能性の高い物件であることを意味し、物件の利回りを見比べることで収益性の良し悪しを計ることができます。

たとえば、3,000万円の中古ワンルームマンションが2つある場合、1つ目の表面利回りが5％、2つ目が6％だとすると、2つ目の物件のほうが多くの利益が得られると予測することができます。

表面利回りは不動産会社や不動産情報サイトの物件紹介ページの物件情報の1つとして使用されているため、見たことがないという方は一度確認してみると良いでしょう。

実質利回りは年間の収益から年間維持費を差し引いた年間の利益を「物件価格＋購入時の諸費用」で割った指標となります。

収益物件には年間を通じて発生する維持管理費、修繕積立金や火災保険料などのランニングコストのほか、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。このほか物件購入時には不動産仲介手数料、司法書士報酬、登記印紙代、不動産取得税などの費用・税金も必要です。

これらは儲けを減らす費用となるため、物件の正確な収益力を計るためには総合的な年間維持費を含めて計算しなければなりません。さらに不動産経営では空室が発生することもあるため、利回り計算では将来の空室による収益の低下を反映させる必要があります。

表面利回りは、購入価格と年間の家賃収入のみで計算する指標でしたが、実質利回りはランニングコストを差し引いた現実的な収益性を計ることができる指標と言えます。

各地域における物件種類別の利回りの相場をグラフにしたものですが、利回りは3大都市圏の地域よりも地方のほうが高くなっています。大都市圏の物件価格が地方圏よりも高い水準にあるため、利回りの計算式の分母となる物件価格は大都市圏のほうが割高となり、大都市圏の利回りは低くなります。

国内不動産を売却する際は譲渡所得税をはじめとして様々な税金がかかります。一方、海外不動産を売却する場合には、国によって「課税されるもの」と「されないもの」に分かれます。海外での売却は想定以上に税金の負担が大きくなり収益性が落ちることもあるため、事前に理解しておくことが大切です。

日本では所有期間が5年以下であるか、あるいは5年を超えるかによって課税譲渡所得に対する税率が変わります。課税譲渡所得とは、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出するものになります。

賃貸収入を得ると確定申告する必要がありますが、このとき経費として計上した減価償却費の合計金額を取得費から引くことになるため、減価償却費が大きいほど取得費が少なくなり、課税譲渡所得も増えます。

譲渡所得税は課税譲渡所得に税率をかけることで、税額を算出します。税率は所有期間によって異なり、譲渡した日の年の1月1日時点で決まりますが、5年以下の場合、税率は39.63％になります。一方、所有期間が5年を超えると税率は20.315％（所得税・復興税15.315％と住民税5％）になり、税額は少なくなります。

海外で不動産を売却した時に、現地で税金が課せられることがあります。海外不動産投資では国によって税制が異なり、例えばマレーシアでは所有期間が5年以内まではキャピタルゲイン税の税率は30％になりますが、6年目からは5％とかなり低くなります。

一方、シンガポールにはキャピタルゲイン税がありません。さらに家賃収入に対するインカムゲイン税もありませんが、その代わりに取得時に支払う税金が高くなっています。不動産投資家にとっては値上がり分が大きいほどお得になる国といえます。

このほかカンボジアもキャピタルゲイン税がありませんが、今後の法改正によって課せられる可能性があります。海外不動産の売却にかかる税金の内容は、購入する前にきちんと把握しておきましょう。

海外不動産投資は家賃収入であるインカムゲインよりも、値上がりなどによる売却益であるキャピタルゲインのほうがメインになります。物件は長く所有しているほうが譲渡所得税は安くなりますが、物件の値上がり具合や為替変動などを総合的に判断して、売り時を見極めることが重要です。

譲渡所得税が安くなっても為替差損でメリットがなくなる場合もあります。売却を検討する際は現地の不動産価格の推移などをチェックしながら、タイミングを探すようにしましょう。

海外不動産を売却する時の税金を把握したら、次は外国税額控除について確認しておきましょう。外国税額控除とは、現地で納めた税金を日本の確定申告の時に還付してもらえる制度です。

外国税額控除は海外でキャピタルゲイン税を支払い、日本でも譲渡課税所得を納めた場合、二重課税となることを防ぐための制度となります。租税条約を結んでいる国同士で適用され、欧米や東南アジアなど国交のある国を中心に外国税額控除を利用できます。

なお国交を結んでいない台湾とは租税条約を締結していませんが、日台租税協定を結んでいるため、実質的に二重課税を回避することができます。

なお海外で支払った税金を必ずしも全て取り戻すことができるわけではないことに注意が必要です。控除金額には上限があるため、例えば日本での課税所得税を上回った税金を海外で支払っていても日本の所得税をゼロにはできません。

日本での所得総額に対して海外不動産を売却した時に得る所得金額の割合が少ないほど、控除できる税額は少なくなります。キャピタルゲイン税が高い国の不動産を短期間の所有で売却するような場合には注意しましょう。

現地で納めた税金が控除限度額を超えていると、確定申告で全てを還付してもらうことができません。しかし控除しきれなかった分の税金は、住民税から控除することができます。道府県民税からは12％まで、市町村民税からは18％まで控除することが可能です。さらに住民税でも控除しきれない場合、翌年以降3年間は繰越控除をすることができます。

海外不動産を売却する時には、値上がりによるキャピタルゲインを期待することができます。しかし購入希望者はできる限り安く購入しようとするため、購入希望者との値下げ交渉に応じる必要が出てきます。

値下げ交渉で大切なことは、売却する物件について熟知しておくことです。交渉自体は売主に代わってエージェントが行いますが、購入希望者からシロアリや水漏れなどの欠陥を指摘されれば値下げ要求に対して強気に応じることも難しくなります。そのため事前に不具合や修繕が必要な箇所を把握して修繕しておくなど、あらかじめ準備をしておくことが大切です。

海外不動産の売却は現地のエージェントに任せるのが一般的ですが、エージェントは会社組織であったり、個人で活動している場合もあったりするなど様々です。いずれにしても実績のあるエージェントを選ぶことが重要です。

特に東南アジアのように中古物件の売買市場が十分に整備されていない土地では、「買い手探し」においてエージェントの力が不可欠です。多くの購入希望者は少しでも安く買おうとするため、希望価格よりも高い金額で売却を決めてもらうには、エージェントに相応のリサーチ力が必要になります。

周辺相場の動きと今後の不動産相場の動向などの情報を常に仕入れることができ、そのうえで売り出す物件にどれだけの価値があるのかを、購入希望者に説明できる能力が求められます。売却実績が豊富で交渉能力の高いエージェントを見つけることが売却を成功させるか否かの分かれ目となるわけです。

エージェントは、知人や投資仲間から実績のある者を紹介してもらえれば良いですが、そのようなコネがない場合は不動産情報サイトでも探すことができます。あるいは日本で活動しているエージェントから探してみるのも良いでしょう。

東南アジアの物件の場合、東南アジア全体で1,600社、10,000名以上のローカル不動産エージェントのネットワークを利用して売却を仲介できる「ビヨンドボーダーズ」のような会社もあります。売却の際は1社だけでなく、複数社のセミナーなどに参加して、各社の現地ネットワークや実績、リサーチ力、情報力などをチェックしてみると良いでしょう。

また、中古不動産の値下がり幅が小さく、建物の価格比率が高いため減価償却による節税効果が高いことから、アメリカ不動産の売買も人気となっています。アメリカ不動産投資であれば、東証1部上場企業のオープンハウスが国内トップクラスの実績を有しています。また、定期的にセミナーも開催しており、アメリカ不動産に関する様々な情報を得ることもできます。

エージェント選びでは、こまめに連絡が取れるかどうかも重要です。国により異なりますが海外のエージェントとのやり取りは日本との時差が障壁になることがあります。現地のエージェントと連絡を取る場合、メールが主となることもあるため、レスポンスの早いエージェントを選ぶと何か問題が発生してもスムーズに解決しやすくなります。

海外の不動産の売却では為替差損益にも注意が必要です。海外不動産を売却すると、現地のお金で代金を受け取るため日本円に換金することになります。その際、購入時よりも円高に進んでいると為替差損が生じます。為替差損とは、日本円を外貨に換えて再び日本円に戻した時に、為替変動により最初の金額よりも得られる日本円が少なくなることです。

例えば1,000万円を米ドルに交換する際にレートが1米ドル100円であった場合、1,000万円は10万米ドルになります。しかし10万米ドルを日本円に戻したときに1米ドル90円と円高へ振れていた場合、受け取れる日本円は900万円になり、100万円の為替差損が生じることになります。

不動産の売買は金額が非常に大きいため、為替が購入時より少しでも円高に振れていると、大きな損失を被ることになります。逆に円安に振れていればその分為替差益が生じ、多くの日本円を受け取ることができます。

現在の為替相場はアメリカ経済が好調であることと日本の政策金利が低く維持されていることから、ドル高円安傾向が続いています。しかしアメリカが景気の減速を観測して利上げを終了させ、逆に日本が低金利政策を終了させて利上げに向かった場合、円高に進む可能性も十分にあります。

ドルが弱くなればほかの国の通貨にも影響を与えるため、海外不動産を購入して売却による出口戦略を立てる際は、為替の動向にも十分に注意することが大切です。

竣　工　2021年11月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　34戸

住　所　東京都墨田区立川4-16-7
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
レオーネキンシチョウ2
レオーネ錦糸町Ⅱ

■近隣周辺施設情報
墨田区立菊川小学校まで約190m
墨田区立深川第七中学校まで約740m
菊川幼稚園まで約10m
三菱東京UFJ銀行まで約350m
ダイソーくすりの福太郎菊川店まで約230m
スーパーオオゼキ菊川店まで約340m
ライフ菊川店まで約450m
肉のハナマサ住吉店まで約450m
マルエツ菊川店まで約510m
オーケー住吉店まで約500m
かほる歯科クリニックまで約180m
ファミリーマート立川四丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約320m
菊川公園まで約90m
大横川親水公園まで約470m

■駐車場　　　2台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　都市建築デザイン株式会社
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.49㎡～40.81㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

インターネット上には不動産の情報を扱うサイトがたくさんありますので、まずはそういったサイトで自分が所有する不動産と似たような条件の物件情報を見たり、不動産市況について書いてある記事などを読んだりして、自分の所有する不動産が売れそうかどうかを判断しましょう。どういった不動産情報があるのかをご紹介します。

江東区・駅徒歩10分以内・専有面積60～70㎡・築年20～25年という形で検索を行った結果、3,180万円～4,760万円の物件が36件ヒットしました。この価格帯の範囲で売り出せば、売れるかもしれないという安心感が持てるのではないでしょうか。

不動産を売却する際に使うサイトが不動産一括査定サイトです。こちらのサイトは一度物件情報などを入力すれば、複数の不動産会社が査定をしてくれる仕組みになっています。

不動産の査定を一社だけに依頼すると、売出価格の正確さが掴みづらく、相場からかけ離れた価格となってしまう可能性がありますが、複数の不動産会社に価格査定を依頼することで、おおよそその価格帯で売れるという目安が分かりやすくなります。また、査定額の最安値と最高値を把握できるため、最低これくらいなら売れる、という値下げラインの確認もできます。

以下は全国1,800社以上の不動産会社と提携している不動産一括査定サイト『イエウール』の画面です。ここから必要情報を入力し「査定スタート」ボタンを押して、物件情報と売主の個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社から価格査定を受けることができます。

複数の業者から査定価格を貰ったら、それを参考にして相場価格を把握するだけでも良いですし、良さそうな提案をもらった不動産会社に仲介を依頼しても良いでしょう。仲介を依頼する場合、イエウールでは最大6社の査定を比較することができるため、どこに頼むかを選びやすくなっています。

レインズ不動産取引情報提供サイトでは不動産売買の成約事例を調べることができます。一般的な不動産情報サイトでは今売りに出ている物件の価格帯を確認できますが、レインズでは実際に売買された情報が掲載されていますので、より正確な売却価格を推測することができます。

不動産情報サイトと同じようにエリアや築年数、駅からの距離、間取りなどで検索して類似物件の成約価格を調べましょう。以下は「東京都江東区・マンション・駅徒歩10分以内・専有面積60～80㎡・築20年超」という条件で検索した時の成約価格一覧です。

レインズでは成約価格が単価表記となっているため、例えば画像1番目の物件だと、単価53万円×60～80㎡＝3,180～4,240万円、という形で成約価格帯を求めることができます。複数の成約事例を合わせてみることで、売出価格をどれくらいに設定すればいいかが分かってきます。

不動産流通機構や国土交通省などの発表しているデータを見るのも、売却価格の相場を確認できる方法のひとつです。たとえば東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向」などが売却の参考として使いやすいでしょう。

このような機関のデータには個別の案件情報は記載されていませんが、過去数年間の成約件数の推移や築年数別平均価格、エリア別の成約件数といったように、市況データを見ることができますので、自分が所有している物件と条件の近い物件が実際に売れている件数などを確認することができます。

インターネット上での情報収集はすぐに始めることができ情報量も多いためおすすめですが、その他にも不動産売却に関する情報を入手する手段はいくつかあります。こちらも合わせて押さえておきましょう。

不動産会社や不動産投資家、ファイナンシャルプランナーなどが不動産の売却に関するセミナーを実施していますので、参加を検討してみても良いでしょう。

不動産会社の行うセミナーであれば、勉強ができるだけではなく、そのまま仲介や買取の相談を行うこともできます。セミナーを聴いて信頼できそうな業者であれば、具体的な相談を持ちかけることも検討しましょう。

また、投資家のセミナーでは不動産を高く売るための具体的なノウハウが学べたり、ファイナンシャルプランナーならお金に関する周辺知識も含めて教えてくれたりということが期待できます。

書店に行けば不動産の売却に関する本を何冊か見つけることができるはずです。本もセミナーと同じく様々な著者が出版しており、それぞれの目線で詳しい情報が書かれています。情報量が多いため、役立つことも多いかもしれません。

書店に行く以外にも、古本屋や電子書籍、図書館を使うことでも本を見つけることができますが、古本や図書館で借りる場合、10年以上前などあまりに古い本だと不動産市況がまったく異なっていたり、不動産売却の手法やコツが古い情報だったりする場合がありますので、なるべく出版年が新しいものを選ぶと良いでしょう。

仲介業者は不動産を売買した時の仲介手数料で利益を得るため、できるだけ多くの物件を取り扱いたいと思っています。そのため仲介業者に自分の物件を売却できるかどうかを聞くことで、いくらで売却できそうか、どれくらいの期間で売却できそうかなどを細かに教えてくれます。

物件近隣の不動産会社であれば、そのエリアの不動産の流通情報をよく知っていますので、そのエリアでの成約事例なども確認すると良いでしょう。

不動産を初めて売却する際は、実際に売れるまでは本当に売れるかどうかといった不安はつきものです。しかし、近隣の仲介会社に聞いたり、不動産情報サイトを見たり、成約事例をネットで調べたりしてみると、思った以上に不動産の売買が活発だということがわかります。

売却できるかどうかが不安な時は、今回解説したような方法を使って、できるだけ多くの情報を仕入れるようにすることが不安を解消する方法になります。

また、売却する方法は仲介だけではありません。不動産会社の中には買取を専門に行っている業者もあります。価格にこだわらない場合は、買取も視野に入れて売却を考えると不安も軽減できるのではないでしょうか。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区松が谷3-20-10
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ログアサクサクラシック

■近隣周辺施設情報
アトレ上野まで約1300m
かっぱ橋道具街まで約280m
浅草花やしきまで約800m
仲見世商店街まで約800m
まいばすけっと合羽橋北店まで約220m
セブンイレブン台東北上野2丁目店まで約330m
ファミリーマート台東松が谷店まで約410m
ローソンストア100北上野二丁目店まで約410m
東上野六郵便局まで約350m
ドン・キホーテ 浅草店まで約800m
ダイソーココスナカムラ入谷店まで約600m
ココスナカムラ入谷店まで約680m
ウエルシア台東入谷調剤薬局まで約650m
みずほ銀行 稲荷町支店まで約890m
三井住友銀行いなげや入谷店出張所まで約600m
いずみ歯科クリニックまで約50m
医療法人社団全仁会上野病院まで約1100m
永寿総合病院まで約1200m
上野警察署まで約980m
上野恩賜公園まで約800m
上野動物園まで約1200m
東京国立博物館まで約800m
台東区役所まで約900m

■駐車場　　　―
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　30台
―――――――
■設　計　　　株式会社AUS総合研究所
■施　工　　　株式会社三木組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.59㎡～43.29㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定額とは、不動産を査定した際に出される価格のことを言います。ただ、査定した価格でそのまま売りに出すかというとそうではありません。

査定には簡易査定と訪問査定の2段階があります。まずは不動産会社が物件情報をもとに簡易査定で価格を試算し、売主がその価格で話を進めても良いと判断した場合に、不動産会社の担当者が訪問査定を行います。訪問査定では物件の状態や周辺の環境などをチェックした上で最終的な売り出し価格を決定します。

訪問査定前の査定価格であれば、自分で調べることでおおまかに知ることができます。以下に方法をご紹介しますので、参考にしてみましょう。

インターネット上には不動産情報サイトが数多く存在しますので、そういったサイトを利用して自分が所有する物件と同じエリアや築年数、駅からの距離などで検索して相場を調べる方法があります。

投資用物件のマンションのみ紹介しているサイトと、投資用と居住用を一緒に紹介しているサイトがあります。投資用物件の専門サイトでは価格だけでなく、利回りや周辺環境のような価格決定に関係してくる情報も記載されていますので、さらに細かな情報から査定価格を割り出すことができます。

不動産情報サイトで見られる物件の価格は実際に売りに出している価格ですので、実際に売れた価格とは異なります。実際に売れた金額を知るためには成約事例が掲載されているサイトを見ると良いでしょう。

レインズマーケットインフォーメーションというサイトでは、住所や駅からの距離、広さ、売買時期などで検索をすると、実際に取引された物件の㎡単価を調べることができるようになっています。不動産情報サイトでは売り出し価格しかわかりませんが、このサイトだと成約価格がわかりますので、より実態に近い価格を知ることができます。

自分のマンションがあるエリアの不動産会社が出しているチラシや広告を参考にするのも一つの方法です。そのようなチラシには物件名や部屋番号まで書いてあることがありますので、比較対象物件がわかりやすいというメリットがあります。

自分が所有するマンションの他の部屋が売りに出ていることもありますので、自分の物件がどのような評価を受けているのかを知ることができます。

また、定期的に不動産会社に顔を出したり、不動産会社に自分の物件情報を伝えて同じ建物の部屋が売りに出た場合に連絡をもらったりすることで、早く情報を入手することができます。不動産会社とコミュニケーションが取れ、査定の時にスムーズに話が進められるメリットもあります。

投資用不動産の査定をする際に使われている計算方法が収益還元法です。収益還元法には直接還元法とDCF法がありますが、直接還元法は一年間の純収益と還元利回りの数値のみを使って計算できますので、不動産価格の試算が初めてだという方でも試算することができます。以下が計算式です。

購入希望者が物件を内覧する時間や回数は限られていますので、決断をする際に部屋の第一印象はとても重要な要素になります。第一印象を良くするには、清潔で明るく広い空間を演出することが大切です。

壁や床がピカピカだったとしても、サッシや窓枠などを触った時に、手が汚れたりするようだと不潔なイメージを与えてしまいます。また、部屋の中が暗いとジメジメして狭いイメージを持たれてしまう可能性もあります。

掃除の際は窓枠などに埃が残っていないかなど細かくチェックし、窓のカーテンは全て開けて、できる限り光を取り込んだ状態で案内するように心がけましょう。

部屋の掃除と同時に行うのが、部屋の設備の点検です。投資用物件であれば、入居者が退去した後に原状回復作業を行っているとは思いますが、インターホンやエアコンなどの設備に故障や損壊がないか、必ず自分でもチェックするようにしましょう。

特に水回りの故障は、物件受け渡し後に発覚すると大きな問題になることもありますので、きちんと水が出るか、水漏れはないかなどしっかり確認するようにしましょう。故障や損壊だけでなく、カビや臭いがないかも確認することが大切です。

内覧では部屋用のスリッパでベランダに出るケースが多く見受けられますが、できればベランダ用のスリッパも準備しておくと良いでしょう。ベランダを歩いた際にスリッパの裏に付着した砂などで、室内の床に傷を付けないようにするためです。

また、スリッパを風雨などで汚さないように、ベランダに置きっぱなしにせずに、ビニールなどに入れて収納しておくようにしましょう。

こういった気遣いは部屋を汚さないためだけではなく、購入希望者に物件を丁寧に扱っていることをアピールするためでもあります。こうすることで、希望者が隠れた欠陥などを不安視する気持ちが薄れ、購入を決断してもらいやすくなります。

これまで、内覧前に準備しておくことについて触れました。次に内覧時の売主の対応について見てみたいと思います。

せっかく部屋をきれいに掃除していても、売主の服装がだらしなかったり、髪の毛がぼさぼさだったりすると、買主は売主に対して不信感を抱き、部屋のイメージまで悪くなってしまいます。そのため内覧時には、普段着でも構いませんが清潔できれいな身なりをするように心がけましょう。

また服装だけでなく、笑顔で接することもイメージを良くするには大切なことです。

内覧の際は買主にとって不利になるような情報でも正直に話すことが大切です。正直に話すことで、購入まで至らないことも考えられますが、正直に話さずに購入まで至ったとしても後々トラブルになり、損害賠償を請求される可能性もあります。

また、今回の購入希望者の購入意思が薄いことが早くわかれば、次の募集に力を入れることもできます。不利な情報でも全て正直に話すことが、早期に購入するかしないかの決断をしてもらうポイントでもあります。

内覧時に購入する理由を聞くことで、すぐに購入を検討しているのか、あるいは参考程度に見ているだけなのかを把握できることがあります。質問の返答次第で、積極的に購入に向けた話し合いを行うのか、早めに切り上げるのかを判断することが可能になります。

しかし、内覧時にあまり多くの質問を投げかけるのも、購入を急かしていると思われる可能性がありますので、買主の反応を見ながら適度に質問することが大切です。

購入希望者が値引きの交渉をしてきた場合は、他の物件と比較して迷っていたり、購入したいと思っていても予算が限られていたりする可能性があります。そういった人が値引きの交渉をしてくる場合は、購入を前向きに検討していることが多いので、なるべく早く回答することが大切です。そのためには事前に値引できる額を決めておくということも必要です。

しかし、購入してもらうことを急ぐあまりに値引をしすぎても、せっかく得られる利益が得られない、ということにもなりかねません。また、値引きをする際は、値引きをしたらすぐに購入を決断してもらえるのかなどもヒアリングして決めることが必要となってきます。

適切な値引額を決めたり、購入希望者と交渉したりといったことは慣れていない方だと難しいかもしれませんので、不動産会社の担当者と相談して行うようにしましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　76戸

住　所　東京都台東区千束2-17
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■201／202／301／302／501／502
■601／602／801／802／1101／1102
■1301／1302／1401／1402号室対象
■キャンペーンＢ／適用可

■203／303／304／305／503／504／505
■603／604／605／803／804／805
■1103／1104／1105／1303／1304／1305
■1403／1404／1405／1406号室対象
■キャンペーンＣ／適用可

■204／306／506／606／806
■1106／1306対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンプログレアサクサイリヤ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと台東千束店まで約240m
肉のハナマサ千束店まで約290m
ファミリーマート台東吉原店まで約80m
ローソン台東病院店まで約100m
デニーズ東浅草店まで約490m
すき家台東下谷店まで約590m
ココカラファイン千束通店まで約330m
ウェルパーク薬局立川北口店まで約370m
ヤマダ電機LABI LIFE SELECT立川まで約380m
公益社団法人地域医療振興協会台東区立台東病院まで約100m
台東竜泉郵便局まで約220m
東京東信用金庫浅草支店まで約320m
富久の湯まで約470m

竣　工　2014年9月
最寄駅　白金高輪駅徒歩2分
総戸数　10戸

住　所　東京都港区白金1-14-7
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■物件名フリガナ
シロカネウエスト

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約220m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約520m
医療法人社団峰至会西原病院まで約290m
高輪警察署まで約1300m
サンクス港区白金プラザ店まで約240m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約220m
白金アエルシティまで約130m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約130m
サミットストア三田店まで約560m
肉のハナマサ南麻布店まで約790m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（21.08㎡～43.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

物件周辺の不動産相場を調べ、似たような不動産がいくらで取引されているかを知りましょう。不動産会社に査定を出す前に相場を把握しておくことで、業者と対等の視点で売却活動を進めることができるようになるからです。なお不動産相場については、次の項目について最低限調べておくと良いでしょう。

不動産市況が好調で、住宅ローン金利が安い時期に売れば、元々相場自体が高い上に、十分な資金を調達できる買い手が自然に集まってきます。

逆に、経済不況で不動産市況も低調な時期では、売却実績豊富な業者に依頼しても高く売るのは難しくなります。特別に急ぐ事情がなければ、不動産市況を観察しながら不動産が高く売れる好況時を見極めることが重要です。

不動産の市況を判断するには、地価公示価格の推移を調べたり、不動産会社がインターネット上で公開しているマンションやオフィス、商業ビルの販売価格・賃料推移を調べたりと様々な方法があります。ニュースや株価なども不動産市況を掴むのに役立ちます。

売却時期の見極めは簡単というわけではありませんが、たとえば2018年のように不動産市況が好調で住宅ローンも借りやすい時期は、売り時のひとつと言えます。

さらに細かく売却スケジュールを立てていきます。たとえば人の移動が集中する春に合わせて売るのも効果的な方法のひとつです。例年、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに間に合わせるべく、2～3月にかけて住宅の購入や賃借がピークを迎えます。

不動産を高く売るには、このような時期に合わせて売却できるように、前年から売却活動を始めておくのが良いでしょう。

土地や建物を不動産会社に高く売ってもらうために、売主がやっておくべき対策を見ていきます。

土地を高く売るには、買い手がつきやすい土地にしておくことが重要です。ここで言う買い手がつきやすい土地とは、「適切な広さの更地」を指します。

適切な広さとは、「狭過ぎず、広過ぎない」ということです。面積が狭すぎると住宅を建てるにも困難さが伴い、逆に広すぎると1世帯では持て余すうえ価格も高くなるため、買い手がなかなか見つかりません。

そこで、もし可能であれば、狭小地などは隣地を買い増しして合筆を行い、手頃な広さにしておくことで売却時に売りやすくなります。逆に、面積が広すぎる場合には、全体を一括して売ろうとするのではなく、住宅用として適当な面積に分割して売却することも検討しましょう。

ただし、土地を分割して売る際は、土地の分筆（土地を分割して登記しなおすこと）が必要になったり、建築基準法など関係法令の条件を満たす必要があります。これは合筆も同様ですので、隣地の購入や土地の分割を行う前に、必ず土地家屋調査士などのプロに相談しましょう。

更地とは建築物や工作物が建っていない土地のことです。住宅だけでなく、物置やカーポート、外構などもすべて取り払います。買った人が、住宅用地をはじめ自由な用途に使えるため、買い手がつきやすくなります。

たとえば建物や工作物が残存した状態で売ると、購入後に買主が撤去することになります。取り壊し・撤去費用は住宅ローンの融資対象にならないため、買主が自分で工面しなければならなくなるわけです。そのため古屋などが建ったままの土地は更地に比べて買い手が付きにくく、高く売るのが難しくなります。

一方、古い実家を相続してその土地を売るような場合、売却前に老朽化した実家を取り壊して更地にすると、買主が撤去費用を支払わずに済むため高値で売れることが期待できます。

査定は不動産売却において最も重要な手続きのひとつです。売却予定の不動産にどの程度の価値があるかを専門業者に見てもらうことができます。このほか複数業者に依頼するべき理由は次の通りです。

複数業者といっても、あまりに多すぎては対応が難しくなるため、最高でも5社前後に査定してもらうと良いでしょう。査定を受けるときは、不動産業者に個別に依頼しても良いですが、一括査定サイトを利用すると便利です。『すまいValue』のような不動産一括査定サイトでは、不動産の所在地や規模・築年数など、基本的な項目を入力すれば、複数業者の査定を受けることができます。

ただし、一括査定は業者が物件を見ないで行う机上査定となるため、後で現物を見てもらう実査定（訪問査定）を受けるようにしてください。この場合、一括査定を出してきた業者を比較し、信頼できる業者＝実査定を依頼する業者（複数）を決定します。

不動産売却を成功させるには、売却実績が豊富で信頼できる担当者のいる業者を選ぶことが重要です。優良な不動産業者を選ぶための判断基準を「物件の査定額」「情報力」「実績・専門性」「担当者の資質」に分けて示します。

査定額が不自然に高い業者は、売買仲介契約の獲得のため、実際に物件が売れるかどうかを度外視して、高額な提示額で釣ろうとしている可能性があります。そのような業者に仲介を依頼すると、後で高過ぎて売れないことを理由に、すぐに値下げを提案してくる場合があります。こうなると、不必要に売却期間が長期化する可能性があるため、くれぐれも注意しましょう。

不動産の売却においては、仲介を依頼する業者がどれだけ情報を持っているかが重要になります。情報を持っている業者ほど、実際の成約事例から適正な価格を提示してくれる可能性が高くなるほか、既存顧客から見込み客を発掘したり、上手な広告の出し方も分かっていたりするからです。

賃貸部門専門の業者ではなく、売却が得意な業者であることが必要です。また戸建ての売却では戸建て売却が得意な業者、マンションではマンション売却が得意な業者とそれぞれ存在するため、得意分野を把握した上で売却を依頼することが重要です。

また、物件の売却活動を実際に行ってくれるのは、基本的にはあなたと接している担当者になります。そのため、話をする中で担当者の熱意や知識、考え方、態度や返答スピードなどを評価していくことも大切です。

売却物件の破損箇所は、値引きや後のトラブルを避けるため引き渡す前にきちんと修繕しておくことが大切です。

マンションを売却する際は、例えば以下のような修繕が必要な箇所を洗い出し、専門の業者を手配しましょう。内装面で手を抜くと買主の住宅に対する印象自体も悪くなり、購入意欲が無くなることもあります。