竣　工　2021年7月
最寄駅　蓮沼駅徒歩4分
総戸数　18戸

住　所　東京都大田区西蒲田6-33-7
概　要　地上10階 RC造

■物件名フリガナ
クリスタルパレスカバニシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン蒲田7丁目店まで約230m
ファミリーマート西蒲田大城通り入口店まで約290m
デイリーヤマザキ御園店まで約310m
ライフ西蒲田店まで約290m
まいばすけっと西蒲田7丁目店まで約420m
ツルハドラッグ蒲田店まで約340m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約550m
東京蒲田病院まで約110m
りそな銀行蒲田支店まで約350m
大田区区役所まで約800m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円（平置き）
■駐輪場　　　18台/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬限定敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1LDK（39.99㎡～39.99㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

会社勤めにおいて「副業は原則禁止」という印象がある方も多いかもしれませんが、実際には禁止されていないというケースも珍しくありません。憲法22条には、「何人も、公共の福祉に反しない限り、住居、移転及び職業選択の自由を有する」と記載されています。

つまり、憲法22条では職業を自由に選択できることについては触れているものの、「副業禁止」ということについては触れていないため、原則禁止されているものではありません。では、なぜ「副業は原則禁止」というイメージが生まれたのでしょうか？

憲法22条では、職業選択の自由については触れていますが、「公共の福祉に反しない限り」という条件付きです。公共の福祉とは一体どんなものなのかと言うと、「社会全体における共通の利益」と言うことができます。

例えば、憲法では様々な権利が記載されていますが、その権利を各人が主張すると他の人の権利との衝突が生じます。公共の福祉とは、権利の衝突を防いで社会全体を良くすることを意味しています。

会社勤めのサラリーマンが収入を増やす目的で全員副業している状況では、会社の業務が疎かになってうまく回らないことが考えられます。そのため、そのような事態を防ぐために、就業規則というルールの中で副業禁止の規定を設けている会社があるのです。

そのため、就業規則で副業が禁止されていれば副業はできません。「副業＝ルール違反」となって、最悪の場合には解雇される可能性があるので注意しましょう。

会社勤めのサラリーマンは、就業規則で副業が禁止されていなければ、副業が理由で業務に支障が出ていない限り基本的には問題になりません。しかし、公務員はサラリーマンとは異なっていて、そもそも副業が禁止されています。以下の国家公務員法と地方公務員法の3つの条文にその旨が明記されています。

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

国家公務員法104条では、103条が営利企業に関する副業の禁止であるのに対し、それ以外の報酬を得る兼業を禁止しているため、国家公務員は全ての副業が禁止されていると言えます。しかし、単発的に発生する講演や雑誌等への執筆で報酬が発生する場合には、定期的または継続的なものと判断されないため、許可があれば報酬を貰っても問題ないと言えます。

職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

つまり、地方公務員法38条では、任命権者の許可があれば副業を行うことは問題ありません。地方公務員の場合は、実際に副業や不動産投資の許可が下りるかどうかが重要になると言えるでしょう。

「副業が禁止されていても、不動産投資は管理会社に管理を依頼していれば、自身で何かをするわけではないのでバレないのでは？」と思う方もいるのではないでしょうか？しかし、副業が勤務先から指摘されるのは、不動産投資をしている現場を目撃されるケースよりも、給与天引きの住民税が原因となるケースの方が多いのです。

会社や行政に勤めている場合は、所得税や住民税、社会保険料などを控除してから給与が支払われます。不動産投資で給料以外の所得が増えると、前年の総所得に基づいて計算される住民税額に変動が出るため、利益が出ても損失が出ても、翌年には勤務先に不動産投資をしていることが分かってしまいます。

実は、不動産投資には5棟10室という言葉があります。これが何を示すかというと、「事業的規模としてみなすかどうかの基準」です。要するに、所有・賃貸している不動産が5棟以上あるいは10室以上であれば業とみなし、それ未満であれば業ではない、とする判断基準です。また一年間の収入が500万円以上かどうかも基準になります。

そのため、不動産投資の規模を5棟10室未満かつ不動産収入500万円未満に抑えていれば、副業禁止のサラリーマンも公務員も、特に許可を受けることなく合法的に不動産投資を行うことが可能です。

ただし、賃貸する不動産が娯楽や集会、遊戯目的の設備を持つものであったり、宿泊施設などとして利用させたりするものの場合はこの限りではありませんので、就業規則や法律を事前に確認しておく必要があります。

例えば、副業として株式投資をしている場合は、それが勤務中だと職務に支障が生じるので禁止されるケースがほとんどだと言えます。しかし、勤務時間外に行っているだけの話であれば、職務に支障が生じるとは言えないので禁止されない可能性も高いと言えるでしょう。

同様に、不動産投資で物件の管理を自分でしている場合は、勤務中の問い合わせやクレーム対応が発生した場合に職務に支障が生じるので、禁止されることになります。しかし、管理会社に物件の管理を委託している場合は、職務に支障が生じるとは言えないので禁止されない可能性が高いと言えます。

会社などに副業の所得を知られたくないという場合には、確定申告時に住民税の徴収方法を、自身で住民税を納付するという「普通徴収」に切り替えれば、給与所得以外の所得を他の人に見られる可能性は少なくなります。

しかし、不動産投資で赤字が出た場合は、徴収方法を変更する以前に総所得額が低くなってしまうため、翌年の住民税が安くなり勤務先にも知られることになります。普通徴収を用いることで勤務先に不動産投資をしていることや所得を伏せることはできますが、完璧というわけではありませんので、注意が必要なポイントです。

いずれにせよ、許可が出ていない状態で本業に支障が出るような規模で副業を行っているとみなされると、注意や処分、最悪解雇などに発展する可能性もあります。できる限り許可を取ってから不動産投資を始めるようにしましょう。

竣　工　2020年12月
最寄駅　蒲田駅徒歩3分
総戸数　44戸

住　所　東京都大田区西蒲田8-24-7
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／2022年3月末迄フリーレント
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ラクラスカマタ2
ラクラス蒲田Ⅱ

■近隣周辺施設情報
ドトールコーヒーショップサンライズ蒲田店まで約260m
ファミリーマート小浦蒲田駅西店まで約100m
しんぱち食堂蒲田西口はなれまで約240m
肉のハナマサ蒲田店まで約210m
あおぞら歯科クリニックまで約180m
蒲田プラザ東急ストアまで約190m
ローソン西鉄イン蒲田店まで約280m
ツルハドラッグ蒲田店まで約230m
蒲田東急ストアまで約230m
大田区役所まで約650m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.09㎡～25.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定は物件の情報と家賃などから机上で試算をして査定する方法で、訪問査定は簡易査定後に不動産会社の担当者が物件を実際に見に行き査定する方法です。それぞれの査定方法と、査定の際に評価を上げる方法について見てみましょう。

投資用の不動産の場合は主に収益還元法で試算します。収益還元法にはさらに直接還元法とDCF法とがあります。ここでは計算のしやすい直接還元法について見てみましょう。直接還元法の試算方法は以下のように行います。

この計算式から、純収益が大きいほど、また還元利回りが低いほど、物件価格は高くなることがわかります。純収益とは家賃収入から経費をひいた収益のことです。売却時により物件の評価を高くするには、家賃を高く保ち純収益を維持することが重要な要素になります。

訪問査定とは、簡易査定を受けてから売主がその価格で話を進めても良いという場合に行うこととなる査定方法です。訪問査定では不動産会社の担当者が実際に物件を見に行き、物件の管理状態や周辺の環境を見て査定を行います。

一般的に、訪問査定で算出した価格を売却価格として買主の募集を行うことになります。現地確認を行っているぶん訪問査定のほうが査定精度が高いと考えられるためです。

訪問査定で評価を上げるためのポイントは2つあります。1つは物件の管理をこまめに行っておくことです。内装が色あせていないか、水漏れをしていないか、設備に損壊がないかなどを日頃からチェックしておきましょう。管理を十分に行っているかいないかで物件の資産価値が違ってきますので、管理状態はこまめに確認することが大切です。

もう一つのポイントは物件の立地条件です。駅から近かったり、周辺に病院や銀行スーパーなどが整備されていたりする物件は利便性が高いため、そのぶん家賃を高い水準に置くことが可能になり、物件の価値も落ちにくくなります。立地は物件の評価を上げるためには重要な要素になりますので、近隣の店舗などの情報は積極的に担当者に共有すると良いでしょう。

しかし、立地は自分では後からどうすることもできませんので、購入時により良い立地の物件を選んでいるかどうかが重要な要素になってきます。売却時に物件をより高く評価してもらうためには、購入時点で立地に注意して慎重に物件を選ぶことが大切です。

売却時に査定価格を下げないポイントとして、空室時の対応の仕方も関係してきます。退去が発生して空室になった際、なるべく早く新しい賃借人を付けるために家賃を下げて募集をすることがありますが、あまり安易に家賃を下げないことも評価を落とさないコツになります。

収益還元法での試算のように、家賃収入が下がると査定価格も下がります。空室になった際は不動産会社の担当者と相談して、なるべく家賃を下げずに賃借人が付くようにすることが大切です。

例えば管理状態を良くすることで、賃借人が付きやすくなるばかりでなく、訪問査定の際の評価も上がる可能性があります。空室の清掃や劣化部分の入れ替えといった管理は、不動産の運営から売却に至るまで大切な要素だと言えます。

不動産の売却価格を査定する際には、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することが安易に評価を下げないコツでもあります。1社だけの査定では査定価格が本来の物件価格に見合っているかどうかがわかりません。

なるべく多くの不動産会社に査定を依頼して相場を把握したり、上限の価格と下限の価格を確認したりして話を進めることで、売出価格を本来の価格より低く設定されるリスクを軽減することができます。

査定は簡易査定と訪問査定の2回に分けて行われることに触れましたが、できれば訪問査定までは複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。簡易査定の価格が高かったとしても訪問査定で低い価格設定をされる可能性があったり、逆に簡易査定が低くても訪問査定で高く査定してくれたりする不動産会社もあり、評価がまちまちだからです。

訪問査定が終わるまでは、複数の不動産会社と連携を取って、最後まで誠実に対応し、また評価を高く設定してくれる不動産会社で売却をすることが、価格を高く維持するコツでもあります。

不動産投資は家賃収入からローンの返済や管理費などを支払うことになりますので、家賃収入がきちんと入ってくることが賃貸経営の前提となります。入居者がいても、たびたび家賃滞納があると運用計画が狂ってきますので、入居の際は賃借人の属性などを細かく見ることが必要です。

滞納があると、売却の際に買主との交渉で価格を下げなければいけない可能性が出てきます。きちんと管理をしていてもそのような理由で価格を下げるのはもったいないですし、利益を得る機会を逃してしまいます。

また、不動産を賃貸する際は、一般的に入居者へ家賃保証会社への加入を義務付ける形となりますが、かと言って家賃を滞納されても良いというわけではありません。頻繁に滞納をする入居者は何かとトラブルの種になりがちですし、また家賃保証会社が破産するなどして保証契約が無くなった際は、大家が直接滞納家賃の回収をしなければならないからです。

入居者の審査は基本的に不動産会社や家賃保証会社が行う作業ですので、大家が実際にすることはありませんが、不動産会社と連携を取り、なるべく滞納が無いように入居者の属性を見ながら賃借人を選定することが大切です。

竣　工　2021年10月
最寄駅　馬喰横山駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都千代田区岩本町1-13-8
概　要　地上14階 RC造
駐車場　有/月額38,500円
■物件名フリガナ
エスレジデンスカンダアバンス
S-RESIDENCE神田avance

■近隣周辺施設情報
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約330m
セブンイレブン千代田岩本町2丁目店まで約180m
小伝馬町ドラッグまで約350m
すき家日本橋小伝馬町店まで約250m
にじいろ保育園小伝馬町まで約300m
小伝馬町郵便局まで約290m
マルエツプチ小伝馬町駅前店まで約350m
マルエツプチ東日本橋三丁目店まで約650m
丸の内オアゾまで約1910m
ドン・キホーテ秋葉原店まで約1520m
セブンイレブン日本橋馬喰町店まで約500m
ファミリーマート神田岩本町一丁目店まで約440m

■駐車場　　　有/月額38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社叶設計
■施　工　　　野村建設工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1SLDK（26.06㎡～42.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年3月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　33戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-45-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
クレストコートオオツカ

■近隣周辺施設情報
アトレヴィ大塚まで約300m
Loftまで約300m
まいばすけっと大塚駅南店まで約450m
ライフ新大塚店まで約800m
ファミリーマート豊島南大塚一丁目店まで約30m
ナチュラルローソン北大塚一丁目店まで約400m
ローソン大塚駅南口店まで約300m
くすりの福太郎大塚駅前店まで約400m
ダイソーよしや大塚店まで約500m
日心会総合病院一心病院まで約500m
山下書店大塚店まで約400m
豊島南大塚郵便局まで約220m
警視庁巣鴨警察署まで約270m
巣鴨地蔵通り商店街まで約900m
豊島区立南大塚二丁目児童遊園まで約300m
パピーランド大塚店まで約600m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　9台/月額5,500円
■駐輪場　　　24台/月額550円
―――――――
■設　計　　　一級建築士事務所大誠テクノ株式会社
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（34.83㎡～35.93㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションの査定額を算出する際には、収益還元法と呼ばれる査定方法を用います。収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類が存在しますが、DCF法は計算方法が複雑であるため、直接還元法が用いられるのが一般的です。

直接還元法では、年間の総家賃収入を還元利回りで割ったものに100をかけて査定額を算出します。ほぼ全ての不動産会社が同じ計算方法で投資用マンションの査定を行うため、ある程度の相場は決まっています。しかし、物件固有の条件や経済状況なども査定額に盛り込まれるため、物件次第では相場よりも高く売ることも可能と言えるでしょう。

1つ目のコツは、適切な査定額を提示してくれる不動産会社に売却を依頼することです。投資用マンションの査定額は同じ計算方法を用いて算出するため、ほぼ相場が決まっていると言えますが、物件固有の要件や経済状況なども査定に盛り込むため、不動産会社により差が生じます。

また、できる限り早く売買を成立させるために、査定額を低く見積もる不動産会社もあれば、営業力に自信があり、その物件のセールスポイントを的確に捉えてアピールできると判断して査定額を高く見積もる会社もあります。こうした点から、その査定額が適切なものかどうかを考えた上で、その中でも査定価格の高い不動産会社を選ぶと良いでしょう。

また、投資用マンションが所在する地域に詳しい不動産会社もおすすめです。どのくらいの需要が期待できるかをよく把握しているため、比較的精度の高い査定額が期待できます。

年に関係なく需要の高さが期待できる3～4月です。日本では、新年度を迎える4月に就職や進学、転勤などのイベントが重なるため、比較的居住用不動産市場の需要が高くなる傾向があります。そのため、3～4月の需要に間に合うように11～12月に査定を依頼しておけば、投資用マンションでも比較的高い査定額が期待できる可能性があります。

2019年10月の増税前も狙い目です。2019年10月には消費税が現在の8％から10％に引き上げられることが予定されています。2％の増税と言っても不動産は高額であるため、増税の影響は大きいと言えます。そのため、まだ増税が行われていない今であれば、需要が増税後よりも高いと言えるので比較的高く売却できるでしょう。

また、2020年の東京オリンピックを迎える前もトレンドだと言えます。2020年に行われるオリンピックの開催地が東京に決まってから、東京ではインフラ整備やオリンピック特需を狙った企業の進出などで地価が上昇しています。この特需に便乗して、東京オリンピックが終わるまでに売却すれば、高く売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

3つ目のコツは、入居者がいる間に売却することです。投資用マンションでは入居者がいる・いないでは大きな違いがあります。入居者がいる状況では、購入した直後から長期的な家賃収入が期待できます。一方、入居者がいない状況では、購入した直後から空室リスクと向き合わなければなりません。

そのため、入居者がいない状況では買い手のリスクが高くなるため、売却価格の値下げを要求される可能性が高くなります。売却価格の値下げを要求されないようにするためにも、また相場より少しでも高く売却したいのであれば、入居者がいる間に売却することが大切な条件と言えるでしょう。

もし、空室期間が長く、管理費や修繕費・固定資産税などの支出が大きくなる場合は、投資用マンションとしてではなく、居住用マンションとして売却することも選択肢の1つです。どう売却すると最も高くできるか、不動産会社に事前に確認することも重要と言えるでしょう。

4つ目のコツは、設備や内装の修繕を行っておくことです。投資用マンションの査定では、どの程度の家賃収入が得られるかが査定結果に最も影響を与えますが、物件固有の要件も影響を与えます。

例えば、クロスやフローリングが傷んでいる、キッチンなどの水回りが傷んでいるといった場合には、査定額が低くなる可能性があります。また、査定額が相場通りだった場合でも、買い手が内見を行う際に、それらの劣化を将来的な修繕が発生する箇所だと判断して売却価格の減額を請求する可能性もあります。

そのため、少しでも高く売却したいのであれば、査定や買い手の評価に影響を与える設備や内装の修繕をあらかじめ行っておくことが重要です。しかし、それらを行ったからと言って、必ず査定結果が良くなるわけではありません。修繕を行う際は、不動産会社に事前にどこを修繕した方が良いか確認してから行えば、無駄な支出を抑えられるでしょう。

5つ目のコツは、建物診断を受けておくことです。建物診断とは、投資用マンションの劣化状況や建物の性能が維持されているか、調査を専門的に行っている機関に判断してもらう診断のことです。中古マンションには、経年劣化によって瑕疵が建物に潜んでいる可能性があります。

投資用不動産として購入する買い手にとっては、ある程度の支出を伴うため購入に対して慎重になります。しかし、建物診断で物件に問題がないということが証明されれば、不安が払拭されるため、建物診断を受けていない物件よりも購入しやすいと言えます。

2018年4月から宅地建物取引業法の改正によって、建物診断を受けた物件かどうか報告が義務化されているため、徐々に建物診断の認知が広がりつつあります。不動産会社も投資用マンションを売却する際に、建物診断を受けていることをアピールポイントにできるため、売却価格の上昇が期待できるでしょう。

投資用マンションを高く売るための5つのコツを実践した場合には、購入時よりも高く売却できる可能性もあります。しかし、売却活動にあたっては、事前に押さえておかないとせっかく得られるはずの利益が少なくなってしまうこともあります。投資用マンションを高く売却する際の注意点は以下の2つです。

注意点の1つ目は、売却時の所有期間に注意することです。投資用マンションの運用中に地価の上昇などの理由で、そのまま運用するよりも売却した方が利益を得られるケースがあります。そのようなケースでは、物件を購入してからの年数がまだあまり経過していない可能性もあります。

長期的な家賃収入が続くか分からないし、利益が確実に出るのであれば売却した方が良いのではと思う方も多いと思います。しかし、所有期間によっては、売却で得られた利益に対して高い税率が課される可能性があるので注意が必要です。

例えば、所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下の場合には、売却によって得られた利益に対して約39％の譲渡所得税が課せられます。一方で、5年を超えていた場合には、利益に対して約20％の譲渡所得税が課せられることになります。

もし、売却によって500万円の利益が生じた場合には、所有期間が5年以下だと約195万円、5年超で約100万円と、95万円程度の節税につながります。節税によって投資用マンションを高く売却したのと同じ効果が得られるため、所有期間も意識しておくようにしましょう。

注意点の2つ目は、買取を勧められても断ることです。不動産の売却方法は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法と、不動産会社に買い取ってもらう方法の2種類が挙げられます。不動産会社が仲介する方法は、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性がありますが、買い取ってくれる方法では、すぐに契約できるメリットがあります。

しかし、買取は市場価格よりも2割程度低く売却することになるのが一般的であるため、そのぶん損をする可能性が高いので注意が必要です。不動産会社が売却活動を積極的に行っていないにもかかわらず、「なかなか買い手が見つからないので買取はいかがですか？」と買取を勧めてくるケースもあります。

竣　工　2021年9月
最寄駅　王子駅徒歩8分
総戸数　36戸

住　所　東京都北区王子3-21-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
アルファコートオウジ2
アルファコート王子Ⅱ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと王子駅北口店まで約860m
タジマ王子店まで約510m
サミットストア王子店まで約610m
コープみらいミニコープ豊島店まで約860m
東武ストア王子店まで約940m
SUPERMARKETTajima王子店まで約600m
セブンイレブン北区王子4丁目店まで約190m
ローソン王子2丁目店まで約210m
王子銀座商店街まで約440m
マツモトキヨシ王子店まで約600m
マクドナルド王子店まで約860m
みずほ銀行王子支店まで約570m
王子病院まで約460m
王子警察署まで約120m
名主の滝公園まで約850m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.66㎡～57.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローンの借り換えをして得られるメリットは、借り換えた後に毎月の返済額が減ったり、総支払額が減ったりすることです。不動産投資の場合、毎月の返済額が減ることで家賃収入との差が広がりますので、その差額分キャッシュフローを多く得ることができます。

また返済総額が少なくなれば、いずれ売却をする際に完済時の総支払額が少なくなり、資金が多く手元に残る可能性が高くなります。そのため借り換えがうまくできれば、不動産の運用には大きなメリットとなります。

借り換えによるメリットを得るには、今のローンよりも金利が低いローンに借り換えをすることがポイントになりますので、金利が上がらないうちに借り換えをすることが重要になります。2019年4月現在はマイナス金利政策下にあり、ローン金利水準も非常に低くなっている状況のため、今は借り換えのチャンスと言うことができます。

しかし、金利が上がった後では、借り換えをしようとしても多くの金融機関のローン借入金利がすでに上がっているということが考えられます。

借り換え時には現在のローンの解約手数料や借り換える金融機関への手数料、保証料などがかかりますので、そういった費用を支払ってもメリットがあるようであれば、金利が低い今のうちに借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

今組んでいるローンが固定金利タイプの場合は、3年や5年、10年間といった固定期間が終了するタイミングで変動金利タイプのローンに借り換えをすることにもメリットがあります。一般的に固定金利タイプの方が変動金利タイプの金利より高く設定されていますので、変動金利タイプに借り換えることで金利を抑えられる可能性が高いためです。

しかし、固定金利タイプであれば、将来の金利上昇に対するリスクヘッジを行うことができます。変動金利タイプに借り換えをすることで金利が下がり返済額が減っても、将来的に金利が上昇するリスクがあります。借り換えメリットが無くなる可能性もゼロではありませんので、金利タイプの変更は慎重に検討するようにしましょう。

借り換えをするということは、今までのローンを解約して新しくローンを組みなおすということです。その際にはローン加入時に必要な団体信用生命保険にも入りなおすこととなりますが、健康状態が良くない場合には団信に加入できないという可能性もあります。

団信に入れない場合、契約者がローン期間中に死亡してしまったなどの場合にも支払い義務が消えません。そのため不動産投資のメリットである生命保険代わりの効果が無くなってしまいます。

借り換えで新しくローンを組む際には、最初にローンを組んだ時のように金融機関による審査が行われます。審査する項目には収入や仕事内容などが含まれており、借り換え時点が転職してすぐのタイミングだったり、最初の借り入れ当時よりも収入が減っていたりすると、借り入れができないという状況も考えられます。

借り換えができずにやむなく当初想定していた借り換え時期をずらすことになると、金利が変動し返済額などが違ってくる可能性もありますので、なるべくメリットがあるうちに借り換えを行える状態にしておくことが大切です。そのような点から、転職を考えている場合には転職前に借り換えすることをおすすめします。

借り換えをする際には新しく借り入れをする金融機関の審査があり、手数料や保証料もかかります。そのため借り換えをしたとしても、借り換えにかかった費用分以上のメリットがなければ、借り換えをする意味はありません。

借り換えにかかった費用を回収した上で利益を上げるためには時間もかかりますので、ローンの残債や支払期間がある程度残っている時期に借り換えをすることが大切です。一般的に残債は1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上、借り換え前と借り換え後の金利差が1%以上あることが、借り換えをすることでメリットがある状態の目安になります。

訪問査定は、不動産会社のスタッフが現地に直接赴いて物件を査定することをいいます。専門のスタッフが依頼者と直接面談しながら住宅の内外を実地調査するため、提供したデータ情報のみで行う「机上査定」よりも査定結果の精度が向上するのが特徴です。

不動産の売却活動は、自分の不動産がいくらで売れるかについて知ることから始まります。一般の方では正確に把握するのが難しい不動産の価値について、査定のプロが専門的な知識に基づいて査定額を算出してくれます。

査定額を知ることで、売却活動における売出し価格設定の根拠にもなるだけでなく、資金計画や売却計画・住み替え計画などの目処なども立てやすくなります。

訪問査定の現地確認にかかる時間は、不動産会社で異なりますが約1～2時間で終了します。なお、査定の結果が届くまでには1週間程度かかることがあります。不動産会社は現地確認後に役所や法務局に出向き、現地に関係する法規制や道路・上下水道などのインフラ状況、隣地との境界、地盤などを確認する作業が必要となるからです。

訪問査定は、売却を実際に依頼する不動産会社を選ぶ根拠にもなります。不動産を売却するためには、不動産会社に売却の仲介を依頼する必要があり、通常は訪問査定の結果や応対の状況をみて、査定額が最も高い会社や依頼しやすい会社を選ぶことになります。

訪問査定は、その後の売却活動を支えてくれる会社を決める貴重な判断材料となるため、真摯に対応しましょう。

不動産会社に不動産を売却する理由を理解してもらうためには、わかりやすく説明するのがベターですが、注意したいポイントもあります。例えば、売り急いでいる姿勢を強く見せすぎると、査定額に影響しかねません。

「急にまとまった資金が必要になった」「急な転勤のためすぐに転居先を探さなければならない」「なるべく早く売却資金が欲しい」などと伝えることで、早く売るために査定額を低めに見積もられる可能性もあり、売出し価格にも影響することがあります。

相当の事情がない限り、仮に売り急いでいたとしても余裕を感じさせる態度で臨むのが良いでしょう。

査定額が出る前に聞かれる質問です。不動産ポータルサイトで類似物件の価格を確認したり、統計データを調査したりなどして自分なりに調べた近隣相場を参考に、希望価格を伝えると良いでしょう。

転居先の確保との関係があるため、この段階で住まいを退居できる時期について具体的に示すことは難しい部分もありますが、自身の状況も考慮して大体の目安を伝えておきます。

住宅ローン残債の状況は正直に伝えます。不動産の売却資金でローン残債を支払う必要があり、住み替えなどの場合は新しい住居の取得資金も必要です。全体の資金計画を立てそれを着実に実行していくには、不動産会社のアドバイスを受けることも必要になります。

竣　工　2021年3月
最寄駅　新大塚駅徒歩8分
総戸数　20戸

住　所　東京都文京区大塚4-3-5
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■E-302／E-303号室対象／フリーレント2ヶ月
■E-302／E-303号室対象／実質フリーレント4ヶ月

■上記以外住居対象／フリーレント1ヶ月
■上記以外住居対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ライブフラットブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大塚5丁目店まで約520m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約140m
ローソン文京大塚3丁目店まで約380m
東京健生病院まで約320m
大塚公園まで約360m
私立諸聖徒幼稚園まで約580m
私立まなびの森保育園まで約220m
私立東邦音楽大学附属東邦中学校まで約610m
東邦高等学校まで約590m
スーパーマーケット三徳茗荷谷駅前店まで約780m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.75㎡～54.58㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借り換えは今組んでいるローンを解約して、新しくローンを組みなおすということです。現在組んでいるローンの金利タイプと借り換えるローンの金利タイプの組み合わせは、以下のように4通りあります。

変動金利から固定金利に借り換える場合は、先に触れたように、一般的に固定金利の方が高い金利が設定してありますので、返済額が増える可能性があります。この場合は、毎月の返済額を減らしたり総支払額を減らしたりすることが目的ではなく、金利上昇リスクに対してのリスクヘッジという目的で借り換えを行うという形になります。

しかし、今組んでいる変動金利の金利が高く、固定金利に借り換えた方が金利を低く抑えられる場合も考えられます。その場合は、金利上昇に対するリスクヘッジに加えて、返済額が減らせるというメリットも享受できます。

変動金利同士で借り換える場合は、金利を下げて返済額を減らすことが目的になります。借り換えの際には金融機関の審査があり、事務手数料や保証料などが発生しますので、そういった費用を払っても金額面でメリットがあるかどうかをシミュレーションしておくことが重要になります。

固定金利同士でローンを組みなおす場合は、より金利が低い固定金利のローンに借り換えて返済額を減らすという目的となります。

固定金利タイプのローンには5年、10年などの期間限定の商品もあり、それらは満期になり新しいローンに切り替えをする際に金利が上がることがあります。そのような時に他の金融機関の金利が低い固定金利ローンに借り換えをすることで、さらに継続して低い固定金利タイプのローンを継続することがしやすくなります。

固定金利から変動金利に借り換えをすることで、一般的には金利が低くなり返済額を減らせることが期待できます。しかし、金利上昇リスクに対するリスクヘッジという目的で固定金利を選んでいた場合は、変動金利に借り換えをすることで、そのメリットがなくなることはあらかじめ考えておいた方が良いと言えます。

今後、金利が上がる可能性があることも十分にシミュレーションをして、後で後悔しないようにしましょう。

借り換えは今契約している金融機関のローンを完済して、新しくローンを組むということですので、借り換えをする金融機関の事務手数料や保証料、登記費用が発生します。

また、解約をする金融機関に対しても解約手数料や、契約によっては違約金が発生することもありますので、そのような費用を支払ってもメリットがあるのかどうかをきちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

この3つの条件が揃っていれば、借り換えた際に返済額を減らすことが可能な範囲ということになります。しかし、あくまで目安ですので、3つの条件が全て揃わないと必ずしもメリットがない、ということではありません。

借り換える際の手数料が安く済んだり、今まで繰り上げ返済をしていたりする場合は、その額などによってこの3つの条件が揃わなくてもメリットがあることがありますので、シミュレーションで確認した上で取り組むことが大切です。

固定金利に借り換えを行う場合は、返済額を減らすというより金利上昇に対するリスクヘッジという意味合いの方が大きくなります。その場合は借り換えるタイミングが重要になります。

金利が上がってから固定金利タイプへ借り換えようとした際には、既に固定金利タイプの金利が上がっている可能性がありますので、その場合は高い金利で固定されてしまうことになります。固定金利タイプに借り換えるなら、金利が上がらないうちに借り換えることが大切です。

また、一般的に固定金利タイプの場合は繰り上げ返済ができませんので、繰り上げ返済を計画している場合は固定金利タイプに借り換える前にしておきましょう。借り換える前にある程度繰り上げ返済をしておくことで、固定金利タイプでも返済額を抑えることができます。

借り換えをする場合、自分で金融機関を一つずつ当たって借り換えのシミュレーションをすると、時間がかかる上により条件の良い金融機関に巡り合わないまま借り換えをしてしまう可能性もあります。

借り換えのシミュレーションを依頼すると、1,000本以上ある住宅ローンの中から、メリットのある借り換え先を提示してくれます。モゲチェックには借り換え専門のコンサルタントが在籍していて、そのようなシミュレーションだけでなく借り換え後の金利上昇リスクに関してもレポートを発行してもらえるようになっています。

シミュレーションを依頼するには、サイトから残債や金利など借り換えに必要な情報を入力します。そうすることでシミュレーションの内容から、最もメリットのある金融機関を紹介してくれる仕組みになっています。手数料は借り換えができた時の成果報酬制になっていますので、初期費用をかけずに借り換えを行うことができます。

借り換えを検討する際は、借り換えに特化したサービスを展開しているモゲチェックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

竣　工　2017年1月
最寄駅　大塚駅前駅徒歩2分
総戸数　144戸

住　所　東京都豊島区北大塚1-15-1
概　要　地上19階 RC造

■物件名フリガナ
プライムメゾンオオツカ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ新大塚店まで約740m
大塚公園まで約1240m

プライムメゾン大塚が選ばれる理由の一つは、その立地条件です。首都圏という利便性の高い地域に位置しており、公共交通機関へのアクセスが良好であることが、居住者にとって大きな魅力です。また、周辺環境も整っており、教育施設や商業施設、医療機関が充実しているため、家族での生活にも適しています。さらに、物件自体の品質も高く、最新の設備が備わっているため、長期間にわたって快適に生活することができます。不動産投資としても、これらの条件が資産価値の維持に繋がるため、魅力的な選択肢となっています。プライムメゾン大塚が高評価を受ける理由の一つに、立地の良さがあります。都心へのアクセスが良好であることはもちろん、周辺には商業施設や公園などの生活利便施設が充実しており、居住者にとって快適な生活環境が整っています。また、管理体制の充実も高評価の要因となっています。プロフェッショナルな管理スタッフが常駐しており、住民のニーズに迅速に対応する体制が評価されています。これにより、居住者は安心して住むことができ、それが不動産価値の安定化と投資の成功に寄与しています。こうした高評価が、不動産市場においてプライムメゾン大塚を際立たせる要因となっています。

■駐車場　　　有
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/登録料6,000円
―――――――
■設　計　　　株式会社広建設計
■施　工　　　株式会社鴻池組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（22.75㎡～36.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

東京オリピックの開催が決まってから、都心の投資用マンションの価格は上昇してきましたので、今売却すれば利益が出る見込みが高そうだ、という方もいるでしょう。しかし、まだ東京オリンピックが終わるまでは上がり続けるかもしれない、と思うと売却のタイミングが難しいのではないでしょうか。

区分マンションの価格は2013年の3月から2015年7月くらいまで大きく上昇していることがわかります。2015年7月以降は1,300万円から1,600万円の価格帯の範囲を上下しており、直近の2019年3月時点の物件価格は2013年3月の倍近い数字となっています。

この点を踏まえると、東京オリンピックの前にマンションを売却しても、タイミングが早いというわけではないと考えられます。不動産市況はオリンピック前後に大きく変わる可能性もあるため、マンションの売却を考えている方は注意してチェックするようにしましょう。

マンション投資でローンを組んでいる場合は、家賃収入から管理費を支払ったりローンの返済をしたりして、残った資金をキャッシュフローとしてストックしていきます。そのため金利が上がるとキャッシュフローが減り運用に影響する可能性もあります。

売却を検討している際に金利の引き上げが決まったら、すぐに売却することで金利上昇の影響をあまり受けないようにすることができます。

変動金利の場合、一般的には半年に一度金利の見直しが行われていますが、金利が引き上げられた場合でも5年間は返済額が変わらないというルールがあります。また、5年後に返済額が増えても「1.25倍ルール」というものがあり、月々の返済額は1.25倍までしか上がりません。

しかし、返済額が変わらないかわりに、返済金内訳の元金部分が減り利息部分が増えているという状態になりますので、長期の運用を考えた場合は注意が必要です。この状態が続くと元金が減っていくスピードが遅くなるために、将来的に完済の期日を迎えても、残りの元金の返済が発生するという可能性も出てきます。

このように、返済額が一気に増えることはありませんが、長い目で見ると金利上昇は将来的な収支に影響する可能性があります。金利の引き上げが決まった場合は、返済額に影響がない早い段階が売却のタイミングと言えるでしょう。

大規模修繕を区切りにマンションの売却を考えるのも、ひとつの売却をうまく行うタイミングです。大規模修繕には大きな費用がかかりますが、大規模修繕計画で資金計画がうまくいっていなかったり、工事費が高騰したりしたことが理由で、修繕積立金だけでは費用が不足しているマンションもあります。

こちらの図から、1戸当たりにかかる修繕費用は最初の修繕時は9万円くらいですが、その後は数十万円、21年～25年では100万円を超える試算がされており、相応の費用負担があることがわかります。

不動産・住宅情報サイトライフルホームズが調査によると、修繕積立金がすでに築5年未満で値上がりしたという回答が25%、さらに築15年を超えると6割近くのマンションが修繕積立金を値上げしています。このことから築年数が経過するほど修繕費用が不足しているマンションが多くなり、最初に計画した修繕費用から不足していることが考えられます。

全てのマンションで修繕費用が不足しているわけではありませんが、大規模修繕を境に売却を検討している場合は、大規模修繕前のタイミングで売却した方が、出費が少なくて済む可能性が高いことが考えられます。

周辺の家賃相場が下がった時も売却のタイミングと言えるでしょう。売却の際は不動産会社に査定を依頼して売却価格を決めますが、投資用の不動産の場合、その際の試算に主に使われる方法が収益還元法と言われる方法になります。

収益還元法の計算では、家賃が低いと物件価格も低くなりますので、実際に家賃相場が下がる前のタイミングで売却の活動を始めるのが、安易に価格を下げずに売却するコツとも言えます。物件価格の維持のためにも、日頃から周辺エリアの家賃相場の動きをチェックしておくようにしましょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩4分
総戸数　32戸

住　所　東京都千代田区東神田3-4-8
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ピアースチヨダヒガシカンダ

■近隣周辺施設情報
中央区立日本橋中学校まで約950m
台東区立蔵前小学校まで約280m
三井記念病院まで約540m
左衛門橋南児童遊園まで約200m
美倉橋東児童遊園まで約270m
美倉橋北児童遊園まで約240m
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約180m
ファミリーマート神田佐久間町店まで約210m
スギ薬局岩本町店まで約560m
なか卯秋葉原昭和通り口店まで約330m
東神田郵便局まで約310m
ゆうちょ銀行浅草橋郵便局近江屋ビルATMまで約420m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　33台
―――――――
■設　計　　　株式会社ケプラー都市建築設計
■施　工　　　奈良建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（31.16㎡～40.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

低金利の状況が続いているとはいっても、自分の自宅ローンを借り換えるメリットがあるのかどうかは、実際に検証してみないとわかりません。まずは借り換えのシミュレーションサイトなどで、借り換えた場合のシミュレーションをしてみることがローン借り換えへの第一歩です。

様々な銀行のホームページや、借り換え代行サービスの「モゲチェック」などで借り換えのシミュレーションができます。今の金利や残債の額、希望の金利など借り換えに必要な情報を入力するだけで、毎月の支払額がいくらになるかがわかります。

シミュレーションを見るポイントは、借り換え時に発生する諸費用や手数料を引いても総支払額を減らすことができるかどうかです。もし諸費用を支払っても支払額が減るのであれば、借り換えた時にメリットがあると判断できます。以下に借り換えにかかる費用項目を記載しておきます。

残債やローンの支払期間が一定以上残っていることが、借り換えがうまくいくタイミングの判断基準になります。目安としては残債が1,000万円以上、ローンの支払期間が10年以上ある場合に借り換えのメリットが得やすい傾向にあります。

逆にそうでない場合は、諸費用などを支払うと総支払額があまり変わらず、借り換えによるメリットを得にくいのです。借り換えの手間暇が無駄にならないように、残債や残り期間などを見て借り換えをするかどうかの判断をするようにしましょう。

最初に借り入れた際の金利タイプが固定金利の場合は、借り換えのメリットが大きい可能性があります。一般的に固定金利は変動金利より高く設定されていますので、その場合は変動金利に借り換えをすれば金利を抑えることができ、月々の返済額や総支払額を減らせる可能性があります。

グラフから固定金利期間選択型は常に変動金利を上回っていることがわかります。平成20年以降は固定金利期間選択型の3年、10年とも変動金利を上回っていますので、そういった時期に固定金利でローンを組んでいる方は、変動金利に借り換えをすることで大きく支払額を減らせる可能性があります。

金利推移では、変動金利は平成21年くらいから年利2.475%で横ばいに推移しています。しかし、表示されている金利は店頭表示の金利で、実際に借りる際には優遇金利が適用され、0.625%～1.075%程度の金利でローンを組むことができます。優遇金利が適用されるには、頭金の金額など金融機関によってクリアすべき条件があり、審査によって判断されます。

優遇金利によって低金利で借り換えをすることで、大きな借り換えメリットを得ることができます。一つ例を挙げてみます。以下の表はみずほ銀行の住宅ローンのページにまとめられている基準金利と適用金利に関する表です。

借り換え前のローンの優遇金利期間が終了していたり、今の優遇金利より高い金利で組んでいたりする場合、借り換えをすることで月々の返済額や総支払額が少なくなる可能性があります。借り換えの際は優遇金利も確認のうえ、メリットが発生するかどうかを判断すると良いでしょう。

日本では低金利の状態が長期間続いていますので、そろそろ金利が上がるのではないか、という心配もあります。そのため、今のうちに固定金利に借り換えをした方が安心だと思われる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、金利が上がってから固定金利に借り換えをした場合、すでに固定金利も高くなっている可能性もあります。逆に変動金利では返済額を一度に上げる上限が決まっているため、固定金利より金利上昇の影響が少ない場合もあります。これがどのような仕組みになっているのかを見てみましょう。

変動金利の見直しは半年ごとに行われるのが一般的ですが、金利が上がった場合でも返済額は変わらないように調整されます。返済額の金利の部分が増え、元金部分を減らし返済額が5年間は上がらない仕組みになっています。その間に金利タイプを変えるべきかどうかの判断をすることができると思ってもらえばいいでしょう。

返済額は5年に一度のみの見直しになることに加えて、一度に1.25倍までしか上がらないようになっていることも覚えておく必要があります。例えば毎月7万円返済をしていた場合は、8万7,500円までしか上がらないということです。

この場合も実際に返済額が上がるまでには5年間ありますので、その間に借り換えをした方が良いかどうかを検討すると良いでしょう。

竣　工　2021年5月
最寄駅　水天宮前駅徒歩8分
総戸数　52戸

住　所　東京都江東区佐賀1-10-15
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アークマークスイテングウマエ1
ARKMARK水天宮前Ⅰ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約600m
セブンイレブン江東佐賀2丁目まで約350m
コーナン深川店まで約650m
永代クリニックまで約700m
江東永代郵便局まで約450m
吉原内科クリニックまで約470m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約460m
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約410m
清澄公園まで約650m
ケーアイファーマシー深川店まで約590m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.35㎡～26.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

本業でボーナスが出たり、資金に余裕があったりする場合は、不動産投資ローンの繰り上げ返済をすることをおすすめします。

売却の際にローンの残債がある場合は、完済しなければ抵当権抹消ができないので売却が完了しません。一般的に完済する資金は売却で得た資金から充当しますので、残債の額が手元に残る利益と大きく関係してきます。

繰り上げ返済をした時点で返済スケジュールが更新され、元金と利息が同時に減額されます。そのため残債と毎月の返済額が減り、キャッシュフローも改善されますので、売却時だけでなく日々の運用にもメリットが発生することになります。

残債が減っていれば、売却する際の完済に要する金額も少なくなる分、手残り額を多く残すことができます。このような点から、売却の際に損をしないためには、繰り上げ返済をすることが大事な要素の一つになります。

不動産の管理は資産性に大きく影響します。不動産投資の場合は管理状態が入居率に影響してきますので、運用を効率よく行うためには、日頃から小まめな管理が求められます。戸建やアパートなど一棟物件を所有している場合は、外壁やエントランスの管理、周りの草木の管理から、内部の清掃や内装の改修といったように幅広い管理が必要になります。

区分所有の場合は一棟物件と比較すると狭い範囲になりますが、壁や床の痛み、水回りの状態を小まめに管理することが大切です。最初は小さな損壊でも、時間の経過とともに大きくなり修復する費用も大きくなる可能性がありますので、入居者の入れ替わりのタイミングなどで細かく確認するようにしましょう。

売却で失敗しないためには、購入時に立地にこだわって物件を選ぶことが大切です。駅から近かったり、周辺に銀行や病院、スーパーなど生活に必要な施設があったりすると入居者のニーズが高くなりますので、その分物件の価値が落ちにくくなります。

不動産投資物件の場合、賃借人が長期間にわたり付くかどうかという点も査定に影響してきますので、売却価格をなるべく高く設定するためには、立地は重要な要素になってきます。内装や設備は途中で変えることができますが、立地は変えようがありませんので、購入時に慎重に検討するようにしましょう。

売却の際は購入者のターゲットを絞ることが大切です。購入者がプロの投資家だと売却の際に価格交渉をされて価格がどんどん下がっていく可能性があります。逆に初めて不動産投資をする方が購入する場合はどうでしょうか？

不動産投資の初心者にはサラリーマンの方が多く、そうした方は自分で物件管理が十分にできるわけではありません。そのため、支出を限界まで抑えて利回りを追求するより、利回りがそれほど良くなくても、自分の手がかからず安心して運用ができる物件の方が購入しやすいことが考えられます。

不動産投資を始めた理由は「副業として」が最も多く、次に「老後への不安のため」、「貯蓄の代わり」と続き、他の投資手段より利回りが良いためという回答は全体の5%前後しかないことがわかります。

このことから不動産投資を始めたばかりの時期は、「収入を今よりも増やしたい」「長期的な不安を軽減したい」という意識が高く、利回りにはあまりこだわっていないという層も一定数存在すると考えられます。

不動産投資が初めてという層や、初心者の層であれば、物件がきれいで運用が手堅くできると判断できるようであれば、多少利回りが悪くても納得して購入する可能性が高くなります。売却の際はターゲット層をプロの投資家ではなく不動産投資の初心者に設定することが、売却で損しない一つのコツと言えます。

不動産を売却する際は、不動産会社に査定を依頼して売却価格を設定し、募集広告を出すという流れになります。その際の価格はなるべく高めに設定するようにしましょう。

購入者のターゲットを不動産投資の初心者に設定した場合は、利回りがそれほど高くなくても、安心して運用できるかという視点から物件を検討するということには触れました。そのような点から、まずは売却価格を高めに設定することが損をせずに売却できるコツになります。

はじめから安い売却価格を出してしまうと、価格交渉の際に後から値上げを提示するのは厳しくなります。購入希望者を納得させる十分な理由がなければ、相手の気分を害してしまい交渉が決裂する可能性が高いからです。

一方、価格を高めに出しておけば、価格交渉で多少下がっても成約には繋がるため、利益の額を考えて「ここまでなら下げてもいい」というラインを決めておくことで、損を回避することができます。

竣　工　2005年3月
最寄駅　大井町駅徒歩3分
総戸数　48戸

住　所　東京都品川区大井1-22-3
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアオオイマチ
RESIDIA 大井町

■近隣周辺施設情報
イトーヨーカドー大井町店まで約280m
阪急百貨店大井食品館まで約220m
肉のハナマサ大井町店まで約500m
西友大井町店まで約320m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約140m
サンクス大井1丁目店まで約90m
ローソン大井町駅前店まで約450m
ドラッグセガミ大井町ガーデン店まで約130m
品川大井二郵便局まで約380m
大井中央病院まで約600m
三菱東京UFJ銀行大井町支店まで約180m
AOKI大井町駅前店まで約170m
洋服の青山大井町東口店まで約460m
ヤマダ電機LABI品川大井町店まで約320m
紳士服のコナカ大井町店まで約320m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（24.93㎡～27.17㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　不動前駅徒歩7分
総戸数　62戸

住　所　東京都品川区西五反田5-32-8
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／2022年3月末迄のフリーレント

■物件名フリガナ
ジニアフドウマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西五反田6丁目店まで約260m
マルエツプチ不動前店まで約700m
ファミリーマート荏原1丁目店まで約280m
ローソン不動前店まで約320m
どらっぐぱぱす西五反田店まで860m
ケイポートドラッグマートTOC五反田店まで約700m
TSUTAYA西五反田店まで約850m
大崎郵便局まで約670m
さわやか信用金庫不動前出張所まで約580m
こだまクリニックまで約250m
一般社団法人巨樹の会五反田リハビリテーション病院まで約930m
亀の甲緑地まで約1070m
中原保育園まで約250m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社空間システム研究所
■施　工　　　鈴与三和建物株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2DK（20.00㎡～44.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

購入されたマンションのエアコンや換気扇、給湯器、その他の設備機器が壊れたり、不具合が生じたりすると、それを直したり交換する義務は全てオーナー、つまり投資家の方に生じます。

全ての設備機器には必ず寿命があります。中古マンションを購入すると購入直後に臨時の出費発生したり、トラブルの対応等に時間をとられる場合が多くあります。

その一方で、新築物件の設備は最新です。当分の間、設備機器の不具合が生じたり、破損などするリスクは考えなくてもいいでしょう。

設備機器の寿命については、それぞれメーカー発表された期間があります。一般的に日本製であれば大半の設備機器は10年以上はもちます。特に技術の進歩は目覚しく、新しい物であればある程、メーカー発表の寿命より大幅に長く使える物が登場しています。

中古物件は、オーナーチェンジ物件と言って、多くの所有者を転々とした物件が多く存在します。その様な物件は、確定申告に必要な建物と土地の比率や躯体と設備の比率を保証する書類が欠けてしまう事が多々あります。

新築の場合、そのマンションを開発した業者が売主であり、その後の賃貸管理や建物管理をするケースが多く、管理費や家賃収入に関する確定申告に必要な書類も請求したら直ぐに出て来ます。

中古の場合、元所有者・開発会社・販売会社・管理会社等、全てバラバラのケースも多々あり、確定申告を行う際に書類を集めるだけでかなりの労力を要する事がよく見受けられます。

人生初の不動産投資で、確定申告も初めてと言う方や、本業が本当にお忙しい方等は、楽々と手続きを進められる事は非常に重要な事だと思います。

新築物件は、20年以上経過した中古マンション等と比べ、家賃は少し高めに設定されています。その為、入居者の属性が高くなります。

これにより、入居後の家賃の滞納や入退居のトラブルなども限りなくゼロに近くなり、なおかつ物件を丁寧に使っていただくことができ、資産価値の維持にもつながります。

まず申し上げたいのは、不動産投資には関係なく、「リスク分散」は人生においてとても大切な事だと思うと言うことです。

現代の人々は生きて行く上でお金を必要とします。そこで、その「お金」と言うものがどのようなものなのかと考えます。「お金」は「紙幣」や「貨幣」であり、「通貨」と言う言葉に置き換える事ができます。「通貨」とは、国家もしくは、その地の統治主体によって価値が保証された、決済のための価値交換媒体です。

簡単に言いますと、価値が一定ではない資産であり、投資商品と理解できます。要するに現代人は何も考えずに生きているだけだと、「通貨」と言う投資商品のみ所有し、分散投資は行っていないと言う理解になります。

万が一、所有している通貨の発行体であるその国が破綻してしまった場合、唯一の資産である通貨の価値はなくなってしまいます。このリスクを分散しておく必要があると私は考えます。

例えば、円と言う通貨しか持っていない場合、インフレーションが起こり、円の価値が大きく下がってしまったとしても、もし有形の資産、例えば不動産を持っていれば、その価値は逆に大きく上がります。

毎月長期的な家賃収入があるからこそ、銀行へ返済もでき、他人資本による投資ができるという大きなメリットを享受できますが、万が一空室になってしまうと、そのメリットがなくなります。また、資産運用のために購入している不動産から何も収入が入って来ないと運用にはなりません。

とてもシンプルな判断基準だと思います。立地と物件のデザインや機能性など、総合的に考えて自分が住みたいと思える物件は他の人も住みたいと思えるはずです。

逆に言えば、自分が住みたいと思わない物件は購入を控えた方が良いでしょう。

新築物件は、「新築」と言うブランドがついていることから、相場よりも少し高く家賃設定をする業者がいます。相場より高すぎる賃料設定された物権は、なかなか入居者が見つからないケースが多く見受けられます。

従って、相場に沿った家賃設定であるかどうかを事前に調べておく必要があります。物件周辺の不動産会社に飛び込み聞き込みをすると答えが見えて来ます。

他にもCHINTAIやSUUMOなどのポータルサイトを調べることもできますが、やはり、その場所に足を運び、不動産会社を一社一社訪ねて回り、聞き込みをすることをお勧めします。

住まい選びは、生活の仕方やリズムを決める大切な事です。従って住まい選びの重要なポイントは交通の利便性と言うことになります。つまり、駅を中心に考えます。そこで、中央区、渋谷区、新宿区、港区、千代田区、都心5区と言われているエリアにあって、駅からの距離、徒歩7分以内の物件は基本合格です。

逆に言うと、徒歩10分以上の物件は選ばない方が無難でしょう。

中には、西麻布、代官山などダブルSレベルと言われている超人気エリアの物件であれば、徒歩10分以上でも賃貸ニーズが見込めますが、やはり駅から近い物件をお勧めします。

ただし、土地の所有権が付いている建物であれば、その価値がゼロになることはありませんので、ペーパー資産よりゼロになるリスクが無い事が分かります。

日本は地震大国である分、日本の建築技術は大きな躍進を遂げ、大地震に耐えられる建物を作る事が出来ます。また、その技術は常に進歩していますので、なるべく最新の建物を購入することで、地震リスクは小さくなります。しかし、世の中に絶対はありません。万が一に備えて地震保険を購入しておくこともおすすめします。

なお、ここで注意していただきたいのは、購入しようとしている物件の管理会社にしっかりとヒアリングをし、共有部に対する地震保険や火災保険を管理組合として購入している事を確認する必要があるという点です。

昨今金利はかなり低金利ではありますが、返済期間中に金利が上昇するリスクも考えられます。

金利が上昇してしまうと、返済額が増えますので、今のキャッシュフローを維持することが難しくなります。

金利上昇リスクを回避するには、固定金利を選択してください。しかし、不動産投資用住宅ローンにおいては、固定金利の商品は少なく、変動金利の商品がほとんどです。

そこで回避策としては、変動金利の商品でも次の事を踏まえてローンを組むことをおすすめします。

変動金利は、短期プライムレート、もしくは長期プライムレートに連動して住宅ローン金利を決めるものがほとんどです。

一般的に現在は、長期プライムレート連動型商品の方が金利が低く推移している為、選ばれる方が多くなっています。しかし、金利の歴史を紐解いて検証してみますと、長期プライムレートよりも短期プライムレートの方がボラティリティがなく、安定して推移していると考えられます。

したがいまして、金利上昇に連動しやすい長期プライムレートより、少し金利は高いですが、長期安定して推移する短期プライムレート連動型の商品を選ばれた方がおすすめです。

5年、1.25倍ルールというのは、金利が上昇したとしても5年間は返済額の変更がなく、5年経過後の返済額見直した時においても、その返済額は1.25倍までが上げられないルールのことです。

実は、このルールは全ての金融機関が適用しているわけではないので、融資を受ける際に、きちんと「5年、1.25倍ルール」が適用されている商品を選ぶようにしましょう。

なお、最近融資期間45年の金融商品もリリースされましたが、融資期間が長い分、月々の返済額が減り、キャッシュフローがよくなるというメリットがある反面、返済総額が多くなるというデメリットもあります。45年ローンは、購入から数年後にはキャピタルゲインを狙いたいと考えている方には、適している商品と言えます。

「不動産投資は管理会社選びから始める」という言葉があるように、不動産投資をはじめ、効率よく運用する為に、または資産価値を高く維持する為にも管理会社が非常に重要となります。管理会社選びを間違えると数年後の資産価値が変わります。

また、万が一管理会社が倒産してしまうと、数ヶ月分の家賃収入に値する損失が発生すると認識しておいてください。

回避策としては、管理を依頼する前にその会社の財務内容、会社が大切にしている理念、その会社の将来性、社員数や売上など様々な事を調べることです。

不動産投資の先輩や同業他社の方から教えてもらうのも一つの方法です。

売主から物件を購入される場合、売主が物件を管理するケースがほとんどなのです。このケースは管理会社を選べません。従いまして、幾ら物件が良くても、その物件を開発した販売会社であり、管理会社が余りよくないと判断した場合は、物件の購入を控えてください。

安心して、ご自信の資産を預けられる不動産会社から物件を購入し、管理を任せる事をお勧めいたします。

作って、売って、儲けて倒産。そんな会社から買ってしまわないように注意していただきたいと強く思います。

竣　工　2008年3月
最寄駅　大井町駅徒歩4分
総戸数　65戸

住　所　東京都品川区大井1-26-2
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークキューブオオイマチ
Park Cube 大井町

■近隣周辺施設情報
アトレ大井町まで約450m
阪急百貨店大井食品館まで約280m
阪急大井町ガーデンまで約210m
ゲートシティ大崎まで約1430m
ローソン品川大井1丁目店まで約130m
ファミリーマート阪急大井町ガーデン店まで約370m
セブンイレブン大井町駅前店まで約180m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約150m
西友大井町店まで約480m
イトーヨーカドー大井町店まで約370m
肉のハナマサ大井町店まで約630m
まいばすけっと大井2丁目店まで約210m
大黒屋大井町店まで約380m
まいばすけっとゼームス坂店まで約790m
ヤマダ電機LABI品川大井町店まで約360m
大井中央病院まで約700m
ツルハドラッグ大井1丁目店まで約400m

■駐車場　　　2台/月額33,000円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　36台
―――――――
■設　計　　　株式会社佐藤秀一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社佐藤秀
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（20.49㎡～26.62㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「ワンルームマンションは売りに出していればそのうち買い手がつく」と思っている方もいるかもしれませんが、実際はそうとは言い切れません。

ベビーブームなどの影響によって、2004年に日本の人口はピークを迎えましたが、その後は少子化の影響を受けて年々人口が減少しています。2019年現在では、まだ人口が1億人を超えていますが、2050年には人口が1億人、2100年には人口が5,000万人を割り込むことが予想されています。

人口が増加している状況では需要に対して供給が不足しがちなため、すぐに買い手がつく、高く売れるといった状況が期待できます。しかし、人口が減少している状況では、需要に対して供給が上回ってしまうので、ワンルームマンションを早くかつ高く売るには、事前の対策が重要になってくると言えるでしょう。

1つ目のポイントは早めに出口戦略を立てることです。出口戦略とは、運用中のワンルームマンションを最終的にどうするのかということです。例えば、投資用ワンルームマンションまたは居住用ワンルームマンションとして売却する、入居者がいなくなった場合は居住用マンションとして自身で居住するなどが不動産投資における出口戦略になります。

ワンルームマンションを売却すると言っても、簡単に売買契約が成立するわけではありません。ワンルームマンションの売却には以下の工程をクリアする必要があります。

全ての工程をクリアするには最低でも3ヶ月程度の期間を要します。少しでも早く売買を成立させるには、どのような工程をクリアする必要があるのか内容をあらかじめ確認しておくだけでなく、逆算して早めに行動に移すことが重要と言えるでしょう。

2つ目のポイントは不動産一括査定を活用することです。ワンルームマンションを少しでも早くかつ高く売却するには、ワンルームマンションの査定と買い手の募集を行ってくれる不動産会社をしっかりと選ぶことが重要です。

「どの不動産会社に依頼しても同じなのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、実際には不動産会社ごとに営業力や査定ポイントが異なるので、査定結果も異なります。

例えば、営業力の高い不動産会社に依頼してすぐ買い手が見つかった、地域に密着した不動産会社に依頼した際には、地元のネットワークを活かした売却に自信があるため査定額が高くなった、といったことが起きる可能性があります。

より良い不動産会社を選ぶには、数多くの不動産会社からより条件に合った不動産会社を選ぶ必要がありますが、1社ずつに足を運んでいては手間がかかります。そこで便利なのが不動産一括査定です。不動産一括査定であれば、物件情報を1回登録するだけで数多くの不動産会社から一括で査定を受けられます。

3つ目のポイントは売却前に部屋の修繕を行っておくことです。不動産会社が行う査定には、机上査定と実査定の2種類あります。机上査定とは、周辺のエリアで同条件の物件がどの程度の価格で取引されているか等の情報に基づいて査定額を決定する方法です。机上査定は、査定の時間を短縮できる一方、実際に物件を確認していないので査定額の信憑性が低くなります。

実査定とは、不動産会社が実際に物件に足を運んで、周辺の状況や建物・部屋の劣化状況を反映させながら査定額を決定する方法です。実査定は、査定の時間がかかってしまいますが、机上査定よりも査定額の信憑性が高いと言えます。実査定では、部屋の劣化状況が査定額に反映されるため、部屋がきれいであるほど査定額が高くなります。

そのため、クロスやフローリングが傷んでいる、水回りの設備が壊れているなどの場合には査定額が低くなるため、修繕を行って査定額を上げることもポイントです。しかし、修繕を行っても必ず査定額が上がるわけではありません。不動産会社に査定を依頼する際は、どう修繕すればいいか不動産会社からアドバイスを貰ってから修繕を行いましょう。

4つ目のポイントは売却の時期を考慮することです。ワンルームマンションの需要は1年中多いというわけではありません。日本では、進学、就職、転勤などで新生活がスタートする4月に合わせて3～4月に不動産需要が最も高くなると言われています。この時期を逃すと、次の3～4月まで買い手が現れない可能性もあるので注意が必要です。

かと言って、3～4月にマンションを売りに出せばいいというわけではありません。購入を検討している方は、10月頃には物件の情報を収集し、12月頃には不動産会社を訪ねるなど行動に移すのが一般的です。

それらの行動に合わせるためにも、逆算して11～12月には査定を依頼するなどあらかじめ売却の意思表示を行う必要があります。そうすれば、3～4月の需要に間に合うため、スムーズな売買契約に結び付けられるでしょう。

5つ目のポイントは入居者がいる時の売却にこだわらないことです。ワンルームマンションの売却を行う際には、入居者がいる場合は投資用として、入居者がいない場合は居住用として売却することが可能です。

入居者が既にいる物件はオーナーチェンジと呼ばれ、投資家がすぐ家賃を得られるため一定の人気はありますが、逆に空室の物件を好む投資家がいたり、居住用としては売却しづらかったりといったデメリットもあるため、売却までの期間が長引く可能性もあります。

「投資用不動産なのだから入居者がいる状況で売らないと」とこだわってしまうと、売却に良い時期を逃したり、築年数の経過で査定額がどんどん下がったりする可能性もあります。

マンションの解体まで投資用として所有する、居住用マンションとして自身で居住する、といった予定がないのであれば、入居者がいない状態でも居住用マンションとしての売却を視野に入れることがポイントと言えるでしょう。

ワンルームマンションの売却を成功させるには、5つのポイントをしっかりと押さえながら売却を進める必要があります。しかし、5つのポイントをしっかりと押さえていても、状況次第で損をする可能性や、計画を変更しなくてはならない可能性もあるので注意が必要です。ワンルームマンション売却時の注意点は以下の2つです。

注意点の1つ目はワンルームマンションの所有期間を考慮することです。5つのポイントを実践したことでワンルームマンションの売却が成功すると、売却で利益が生じる可能性があります。

「利益が生じることはいいことなのでは？」と思われるかもしれませんが、不動産の売却によって生じた利益には税金が課せられます。その譲渡所得税は、物件の所有期間次第で税率が大きく異なるので注意が必要です。

ワンルームマンションを売却した年の1月1日時点で、物件の所有期間が5年以下の場合の税率は39％、所有期間が5年を超える場合の税率は20％が適用されます。例えば地域の再開発が進んでいる場合などには、購入時よりも大きく地価が上昇している可能性があるため、売却による利益が大きくなることも考えられます。

居住用としてではなく投資用として所有していたマンションの売却には、3,000万円の特別控除といった税制の特例を適用できません。利益が大きくなりそうな場合は、税率を下げるためにできる限り5年を超えてから売却するなどの工夫も必要と言えるでしょう。

注意点の2つ目は買取を視野に入れながら売却を進めることです。不動産会社に仲介してもらって買い手を探すのが一般的ですが、需要が低下している時期であったり、立地条件があまり良くなかったりする場合には、買取を視野に入れるのもポイントです。

買取とは、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらうのではなく、不動産会社に買い手になってもらうという売却手段です。買取には、買い手が現れるまで待つ必要がなく、すぐに売買が成立するというメリットがあります。

一方、市場価格よりも2割程度安く買い取られるほか、買取を希望しても立地条件が悪い、物件の状態が悪いといったケースでは買い取ってもらえないというデメリットもあります。

もし、買取に応じてくれる会社はいるものの、すぐには他の買い手が見つからないという状況なら、時間の経過で資産価値が落ちたり無駄な支出が生じたりする前に、不動産会社に買い取ってもらった方が良い場合もあります。

竣　工　2018年1月
最寄駅　大井町駅徒歩3分
総戸数　170戸

住　所　東京都品川区大井1-22-16
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークキューブオオイマチ

■近隣周辺施設情報
阪急大井町ガーデンまで約300m
成城石井アトレ大井町店まで約300m
肉のハナマサ大井町店まで約530m
西友大井町店まで約480m
セブンイレブン二葉町店まで約380m
ドラッグストアいわい大井町店まで約620m
まいばすけっと大井町駅南店まで約210m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約140m
ヒノミドラッグ大井町店まで約150m
品川大井二郵便局まで約320m
大井小川クリニックまで約160m
大東京信用組合大井支店まで約190m

■駐車場　　　17台（機械式）
■バイク置場　14台
■駐輪場　　　92台
―――――――
■設　計　　　株式会社TAC
■施　工　　　真柄建設株式会社 東京事業部
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（20.01㎡～40.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借り換えをする際にはローン審査の保証料や事務手数料が発生します。あまり金利が下がらない場合、借り換えの際にかかった費用の回収ができないこともありますので、注意が必要です。では、借り換えの際にかかる保証料などはいくらくらい発生するのでしょうか。

例えば最初に組んだローンを借りてから10年後に借り換えをするとして、2,000万円を25年ローンで組みなおすとした場合、この表から25年のローンを組む場合は100万円当たり1万7,254円の保証料が発生します。借り換えの金額が2,000万円だとすると、1万7,254円×20＝34万5,080円になります。

その他にも今までのローンの解約手数料や登記費用などがかかりますので、そういった費用を支払っても回収できるかどうかをきちんと試算することが大切です。

借り換えをする際には返済期間を変更することもできます。金利が下がることで、返済期間を短くしても月々の返済額が変わらない場合には、期間を短縮して早めに完済する方法を選択することができます。しかし、不動産投資ローンの場合は、期間の短縮はあまりおすすめできません。

期間を短縮すると、それだけ早い段階で借金がなくなり、生活費に余裕ができるというメリットが発生しますが、完済するまでは借り換えによるメリットを享受することができないからです。

借り換えをして金利が下がる場合、返済期間を変えなければ月々の返済額が減りますので、キャッシュフローがより多くストックできます。すると空室になった場合に借入金の返済に充当できる資金源になったり、金利上昇した場合のリスクヘッジにもなったりします。

そのような点から不動産投資ローンの場合は、金利が下がるのであれば、返済期間を短縮せずに月々の返済額を減らす方が早く借り換えメリットを享受でき、余裕のある運用ができるということが言えます。

月々の返済額や総返済額、借り換えに必要な費用がどれくらいになるかは、借り換え前にあらかじめシミュレーションを行っておくことが大切です。オンライン上で簡単に借り換えシミュレーションを行うことができ、借り換え代行も依頼できる『インベース』などのサービスを利用すると便利です。

今の不動産投資ローンが組めているからといって、全てのケースで借り換えができるというわけではありません。借り換えの際は新しく借り入れをする金融機関が審査を行いますので、審査に通らなければ借り入れができないからです。

最初の借り入れをした後に病気になり、ローン借り入れの際に加入が必要となる団体信用生命保険に入れない状態だと、新しい金融機関からの借り入れができない場合があります。団信に入らなくても融資をする金融機関はありますが、金融機関の選択肢を多く確保しておくためにも体調には気を配り、団信に入れる状態にしておくことが大切です。

最初のローンを組んだ後に教育ローンや自動車ローンを組んだ場合は、新しいローンが組めない可能性が出てきますので注意が必要です。金融機関はローンの審査をする際に返済比率をもとに融資額を決めることが多いからです。

返済比率とは収入に対する返済額の割合のことです。例えば年収700万円で金融機関が設定している返済比率が30%の場合で試算すると、700万円×30%＝210万円となり、年間210万円までの返済額までしかローンが組めないということになります。

月々に直すと、210万÷12ヵ月＝17万5,000円の返済額までしかローンが組めません。自宅のローンや教育ローンで仮に毎月10万円の返済をしていた場合は、1ヵ月7万5,000円の返済額までしか新たにローンが組めないことになります。

最初にローンを組んだ後に借り入れが増えている場合は、まずは金融機関の担当者に相談をして、いくら借りられそうかを確認して取り組むようにしましょう。

借り換えをする場合は金利タイプを変えることもできます。借入金利が高くなるぶん毎月の収支は悪くなりますが、金利上昇リスクに備えて変動金利から固定金利に借り換えをすることも可能です。

しかし、金利がすでに上昇した後は、固定金利に変更してメリットがあるのかどうかを慎重に検討する必要があります。固定金利の利率もすでに上がってしまっている可能性があるからです。その場合、高い金利のまま固定されてしまうリスクがあります。

また固定金利は変動金利より高く設定してありますので、収支がマイナスにならない範囲での借り換えを検討することが大切です。金利上昇リスクに備えたつもりがずっと赤字では、金利が上がった時と同じ結果を招いてしまいます。

団信に入れないことがあることには触れましたが、借り換え時は団信の見直しをすることで、さらに手厚い保障の団信に加入するチャンスでもあります。団信とは団体信用生命保険のことで、契約者が死亡した時に残債があってもローンが完済となる保険です。

最近の団信では3大疾病や8大疾病と診断された時点で保険金が支払われるものもありますし、掛け金も月々数百円ということで、一般の生命保険より割安の価格で入ることができます。しかし、団信は普通の生命保険と違いローンの支払いにだけ充当できるもので、現金が入ってくるものではありません。

この団信の制度により、不動産投資は生命保険の代わりにもなると言えますが、保険金そのものは入ってこないことに注意しましょう。また、不動産があるからということで、生命保険の補償額を多めに設定していることも考えられますので、団信の見直しの際は生命保険も見直してみると良いでしょう。

借り換え前のローンの契約を親子リレーローンなどにしている場合は、借り換えの申し込みができないこともあるので注意が必要です。例えばりそな銀行では、住宅ローンの借り換えについて以下のような条件を設定しています。

借り換え前のローンの契約が、親子リレー方式や夫婦で各々借り入れている場合などは、借り換えができませんので注意が必要です。また借り換え後のローンも、本人以外の収入を合算して一つの収入として申し込みをすることはできません。

金融機関によって細かい規定は違ってきますが、このように借り換え前のローンの契約方式によっては借り換えの申し込みができないケースがありますので注意が必要です。

竣　工　2021年6月
最寄駅　後楽園駅徒歩8分
総戸数　14戸

住　所　東京都文京区小石川1-27-8
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
プロスパーコイシガワ

■近隣周辺施設情報
エキュート日暮里まで約3100m
クイーンズ伊勢丹小石川店まで約470m
セブンイレブン小石川白山通り店まで約290m
慈愛病院まで約1140m
スギ薬局小石川1丁目店まで約330m
東洋大学白山キャンパスまで約1430m
セブンイレブン文京西片1丁目店まで約50m
スギ薬局白山通り店まで約230m
マクドナルド春日駅前店まで約160m
春日クリニックまで約230m
マルエツ春日駅前店まで約220m
文京区役所まで約670m

竣　工　2021年12月
最寄駅　千川駅徒歩9分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区高松3-2-4
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
アーバンパークセンカワ

■近隣周辺施設情報
豊島区立高松小学校まで約370m
板橋区立板橋第二中学校まで約630m
東京都立板橋高校まで約540m
千早公園まで約1210m
コモディイイダ幸町店まで約500m
ビッグ・エー板橋中丸店まで約730m
アコレ板橋幸町店まで約560m
ライフ千川駅前店まで約720m
ローソン板橋幸町店まで約470m
ドラッグセイムス豊島高松店まで約360m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アースティー
■施　工　　　日広建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.56㎡～25.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション売却での成功というと、安い価格で購入して、それよりも高い価格で売却する、ということが頭に浮かぶのではないでしょうか。ですが、マンション投資の利益を考える場合は、購入した時の価格と売却価格の差ではなく、購入してから売却するまでの総収入と総支出の差をみることが大切です。

例えば、2,000万円で購入した物件を1,600万円で売却した場合、この2つの数字だけを見ると400万円損をしたことになります。しかし、運用をしている間の家賃収入が手元に600万円残っているとすれば、600万円－400万円=200万円で200万円儲かっているということになります。

マンション投資ではこのように家賃収入と売却益の2種類の収入があり、家賃収入をインカムゲイン、売却益をキャピタルゲインと言います。マンション投資で利益が出たかどうかは、この2つの収入を足して考えることが大切です。

マンションの売却をする場合、まずは不動産会社に価格査定を依頼し、売り出す価格を決定したら、不動産会社に広告を出してもらい買主を募集するという流れになります。売却の流れの中で、特に査定の段階と売却の方法で注意しておきたい点について見てみましょう。

売却を検討する際は、まずは不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定は2回行われますが、1回目の査定は簡易査定と言い、物件資料をもとに机上で試算した価格になります。簡易査定の価格は「この価格なら売却の話を進めても良いだろう」というように、検討の参考にする価格だと思ってもらえば良いでしょう。

2回目の査定では不動産会社の査定担当者が実際に物件を見に行き、駅からの距離や周りの環境を見た上で価格査定を行います。2回目の査定のことを訪問査定と言います。訪問査定で出した価格で売主が納得できれば、その価格で募集をスタートします。

この段階で注意しておきたいのは、査定は複数の不動産会社に依頼するのが望ましいということです。1社だけだと、その不動産会社の査定した価格が本来の適正な価格かどうかの判断ができないからです。

また、売却に至るまでに価格は色々な条件で上下するため、簡易査定の段階で高く査定した不動産会社の価格が、訪問査定をした段階で高い価格のままだとは限らないということが考えられます。

低い価格を出した不動産会社が訪問査定で高い価格を出す可能性もありますので、最終的な売り出し価格を決めるまでは、複数の不動産会社に依頼することが、より正確な価格で募集を出すためのコツだと言えます。複数社へ査定を依頼する場合は、『すまいValue』などの一括査定サービスを活用すると便利です。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が募集広告を出し第三者が購入します。不動産会社はその際に契約を仲介して、仲介手数料を利益として受け取ります。

買取は不動産会社が一旦物件を買い取って再販し、その差額を不動産会社が利益として受け取ります。買取の場合は募集広告を出さず、不動産会社が買主になりますので、仲介手数料はかかりません。

一般的に買取の場合の価格は、仲介で売却する価格より20%から30%は安くなりますので、できるだけ高い価格で売却をしたいのであれば、仲介で売却をした方が良いでしょう。

仲介の場合と買取の場合ではどれだけ手取り額が違うかを試算してみましょう。

例えば2,000万円で売却できた場合、仲介手数料は物件価格の3%＋6万円と計算しますので、この場合に支払う仲介手数料は、2,000万円×3%＋6万円＝66万円になります。よって、差し引き1,934万円が手取り額となります（実際は、仲介手数料よりも少額ですが他にも諸費用が発生します）。

仮に買取で売却をした場合に仲介の価格より20%低かったとすると、2,000万円×20%＝400万円となりますので、手取り額は1,600万円となります。仲介手数料はかかりませんが、300万円以上も価格が安くなることがわかります。

出口戦略は、後で考えれば間に合うと思われている方もいらっしゃると思います。しかし、出口戦略はなるべく早い段階から考えた方が対策はしやすく、時間の経過とともに対策できることが減り、何も考えていないと売却のタイミングを逃してしまうということもあります。まずは物件を購入する際に検討したいことについて見てみたいと思います。

売却時の訪問査定では不動産会社の担当が現地に行き、実際に物件を見て査定します。その際には駅からの距離や周りの環境も見て査定を行いますので、購入するマンションが駅から近かったり、周りにスーパーや病院、銀行など生活に必要だと思われる施設が整っていたりする方が高く査定されます。

立地は後で変えることができませんので、購入時点で良く検討することが大切です。購入時点では駅がなくても後でできる計画があるとか、あるいは周りに学校や病院が建設される予定がある、といったエリアもありますので、そういった情報などを仕入れて検討することが大事な作業になります。

マンション投資においては、空室になった場合に今までよりも家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げないようにすることも物件の査定価格を下げないコツになります。これには物件価格を査定する際の試算方法が関係しています。不動産の価格を算出する際の試算方法には、取引事例比較法と収益還元法、原価法の3種類があります。

投資用の不動産の査定には多くは収益還元法を使います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類がありますが、どちらの試算も収益が関係してきます。収益とは家賃収入のことです。

直接還元法がわかりやすいですので、ここでは直接還元法を例に解説します。直接還元法は家賃収入を利回りで割って物件価格を算出する方法です。

例えば年間収入が100万円で投資家に提示される利回りを8%と設定した場合の物件価格は100万円÷8%＝1,250万円になります。では家賃収入が120万円の場合はいくらになるでしょうか。計算すると120万円÷8%＝1,500万円となり、家賃収入の多い方が物件価格は高くなることがわかります。

このように投資用のマンションの場合は家賃収入が査定に関係してきますし、家賃が高いほど物件価格も高く査定されます。マンション投資をしているといずれ空室が発生し、家賃を下げた方が賃借人が付きやすく空室を埋められるというケースに遭遇する場合もありますが、あまり安易に下げないように慎重に検討するようにしましょう。

立地に加えて、建物や部屋の管理状態なども査定価格に影響しますので、しっかり物件を管理することが大切です。区分マンションであれば室内の劣化や損壊がないかどうかや、水回りの状態などは入居者が入れ替わる際に必ず確認するようにしましょう。特に水回りの劣化は腐食が進むと修理代も大きくなることがありますので注意が必要です。

また物件を目視するだけでなく、修繕積立金の積み立てに遅れがないかなどもしっかりチェックしておきましょう。

繰り上げ返済をして、徐々に毎月手元に残る資金を増やし早めに収益を積み上げることができれば、売却の際に利益が残りやすくなりますので、より有利に売却活動を行うことができます。

また、月々の返済額を下げずに支払期間を短縮するのも収益をうまく得る方法です。早く完済できれば、家賃収入そのものを積み上げていくことができますので、やはり売却の際に利益を残しやすくなります。このように、余裕資金がある場合は繰り上げ返済も検討してみましょう。

マンションには高く売れるタイミングがあります。売却の際はローンの残債を完済しなければいけませんので、ローンの残債の減り方と比較して物件価格があまり下がらないタイミングを狙って売却できれば、他の時期に売却するより利益が残る確率が高まります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　明大前駅徒歩2分
総戸数　60戸

住　所　東京都世田谷区松原2-22-11
概　要　地上7階 RC造

■物件名フリガナ
セジョリメイダイマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと松原2丁目店まで約10m
京王ストアエクスプレス明大前店まで約230m
生鮮食品館ＡＺＵＭＡ明大前店まで約240m
ローソン明大前駅南店まで約40m
ファミリーマート 明大前北店まで約240m
くすりセイジョー明大前店まで約70m
世田谷明大前郵便局まで約280m
北沢警察署明大前駅前交番まで約190m
いつこデンタルクリニックまで約120m
くろだ明大前クリニックまで約130m
三菱ＵＦＪ銀行東松原支店まで約610m
東日本銀行代田橋支店まで約890m
公文式明大前まで約60m
日能研明大前校まで約80m
松原まちづくりセンターまで約170m
松原北保育園まで約350m
日本学園中学校・高等学校まで約300m
日本女子体育大学附属二階堂高等学校まで約210m
玉川上水公園まで約460m

■駐車場　　　(機械式5台・平置式1台)月額33,000円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　69台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社創建築設計事務所
■施　工　　　多田建設株式会社東日本第一事業本部
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（29.58㎡～72.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建などの不動産を購入して賃貸することで家賃収入を得るという資産運用の手段の1つです。最近では運用を業者に委託する民泊やシェアハウスの経営も、不動産投資の一環として取り扱う事例が見られるようになっています。

不動産投資は毎月の家賃収入が期待できるほか、金融機関の融資を受けられるため、自己資金が少なくても始められる可能性があります。また、年単位で継続して家賃収入が期待できるため、給料に加えた副収入の確保や私的年金の代わりとしての資産運用としても注目されています。

多くの場合、入居者からの家賃収入で毎月の融資の返済をしていくことになるので、購入後すぐは返済負担を感じづらいですが、もし入居者がいなくなり空室が生じてしまった場合は、自分の給与や貯蓄の中から支払いをしていく必要があります。

「出費を伴わずに不動産投資を行える」「他人のお金で資産形成ができる」という表現は一面としては正しいのですが、「金融機関からお金を借りている」という意識を忘れずに、どんな状況になっても返済の支払いが滞らないように空室などに備えて余裕資金の準備をしておくことが大切です。

不動産投資は節税効果が期待できるという言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか？不動産投資で得られる家賃収入などにより生じる不動産所得は、給与所得などと合算する総合課税の対象です。つまり、不動産所得が赤字であれば、給与所得などの他の所得と合算することで所得税や住民税を抑えられます。

「不動産所得が赤字ということは、不動産投資が失敗したのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、そういうわけではありません。不動産所得を計算する際には、家賃収入から経費を差し引きますが、経費には減価償却費が含まれます。

減価償却とは、資産価値の目減りを数年にわたって経費として計上する会計制度のことです。減価償却が適用できるのは建物のみで、物件取得時の建物価額に対して、鉄筋コンクリート造の場合は47年、重量鉄骨造の場合は34年、木造の場合は22年かけて、1年ごとに経費を分けて計上していく減価償却を行います。

また、中古物件を購入した場合には、築年数に応じて償却期間が短くなり、そのぶん毎年計上する費用が大きくなります。ただ、減価償却によって費用を計上できる期間には限りがありますので、節税効果だけでなく、毎月の収支や5年後・10年後の資産価値についてもしっかりと検討祖をすることが大切です。

不動産の購入価格を抑えることで、金融機関からの融資を少なくできるため、毎月の返済負担を抑えることができます。

購入価格を抑える方法としては、新築よりも安価な中古物件を購入するというものがあります。しかし、中古物件の場合には、新築物件に比べて修繕などの大きな支出を伴う可能性が増えることとなります。

価格が安く売りに出されている物件には、何かしらのリスクが潜んでいる可能性があります。例えば、立地条件が悪い、建物に欠陥がある・事故物件に該当しているなどです。そのような物件を購入すると、後で思わぬ支出が発生してしまう可能性があります。安いからと言ってすぐに飛びつかず、内覧時には慎重に物件を確認するようにしましょう。

不動産投資のリスクの1つに空室リスクがあります。空室リスクとは、入居者が入らない空室期間によって、期間中家賃収入を得られなくなるというものです。この空室リスクは不動産投資には必ず伴うものですが、このリスクを軽減する方法としてサブリース契約があります。

サブリース契約とは、不動産会社などが所有者から不動産を一括で借りて転貸することで利益を出すという内容のものです。不動産の所有者にとっては、空室があっても長期的な家賃収入が得られる「家賃保証」が付いているというメリットがあります。

この家賃保証については、不動産会社との契約内容により保証される期間が決まります。しかし、契約当初の家賃をその期間中保証してくれるというわけではありません。家賃は2年に1回など定期的に見直しが行われるため、その後の運用結果次第では大きく家賃設定が下がる可能性があります。

また、サブリース契約を行っていた業者が破綻した場合には、契約期間が残っていても保証がされなくなるほか、未収家賃を回収できないリスクも生じてしまいます。このように、サブリース契約は完全なものではないため、信じすぎないように注意しましょう。

不動産投資には、空室リスクだけでなく家賃滞納リスクもあります。家賃滞納リスクとは、入居者がいるにもかかわらず、入居者が家賃を滞納して家賃収入が得られないというものです。

「滞納しているのであれば、さっさと追い出してしまうか、訴訟すればいいのに」と思う方もいるかもしれませんが、そう簡単なものではありません。借主が家賃を滞納していても、滞納が数ヶ月に達しない限りは借主の借りる権利が尊重されます。

そのため、滞納に対する督促はできても、滞納期間が1ヶ月や2ヶ月程度では訴訟しても勝てる可能性は低いと言えます。賃貸借契約時に定めた契約解除事由になる滞納期間を迎える前に、滞納分の家賃の一部のみを入金するといった滞納の常習犯も存在します。

中古物件を購入する際、入居者が家賃を滞納しているかどうかは重要な情報となりますので、各入居者に家賃滞納があるか無いかと、家賃保証会社の契約がなされているかを確認する必要があります。滞納があったり、家賃保証に加入していなかったりする場合は、家賃滞納リスクの影響を大きく受けることになるので注意しましょう。

投資用物件の購入時に渡される資料には、想定利回りや表面利回りが記載されているのが一般的です。想定利回りはその物件が満室時に得られる家賃収入をもとに設定されることが一般的です。例えば、区分マンションや戸建の場合には入居者がいる場合、アパートの場合は満室時の利回りが記載されています。

表面利回りは、年間で得られる家賃収入から計算される利回りのことを指します。例えば、マンションや戸建で入居者がいる場合は表面利回りと想定利回りが同じ数値になりますが、入居者がいない場合、表面利回りは0%になります。アパートの場合も満室であれば想定利回りと同じ数値になりますが、空室があればそれを反映した現状の利回りが表面利回りとして記載されます。

想定利回りや表面利回りは、収入を反映していても支出は反映していません。不動産会社の中には、収入から支出を引いた利益の額を用いて計算する実質利回りを公開せずに、想定利回りや表面利回りだけをアピールして「利回りが高い良い物件があります」と勧めてくる所もあります。

実際に詳細を確認してみると、電気代や水道代、修繕費用といったランニングコストが高い物件の可能性があります。想定利回りや表面利回りの高さだけで物件を勧めてくる場合は注意しましょう。

物件を長期間運用し続けるのも1つの手段ですが、地価の上昇などで購入時よりも物件を高く売却できるのであれば、売却して新しい物件を購入するのもまた1つの手段です。ただし、物件の売却で利益が生じた場合には、所有期間が売却した年の1月1日において5年以下の物件であれば利益の39.63％、5年を超える物件であれば利益の20.315％が所得税や住民税として徴収されることとなります。

また、仲介手数料として「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」が発生することを考えると、頻繁な物件の買い替えは無駄な支出を生みかねないということに注意しましょう。

不動産の売却や購入は大きなお金が動くうえに手間も費用もかかります。そのため、「今後値上がりが期待できるから、その時に売れば儲かる」というような誘い文句を見た時にも鵜呑みにしないようにする必要があります。

竣　工　2021年8月
最寄駅　目黒駅徒歩7分
総戸数　19戸

住　所　東京都品川区上大崎1-21-15
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
ズームシロカネダイ
ＺＯＯＭ白金台

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート自然教育園前店まで約130m
ファミリーマート上大崎3丁目店まで約240m
ナチュラルローソンシティコート目黒店まで約600m
まいばすけっと目黒駅東店まで約230m
いなげや白金台店まで約550m
成城石井アトレ目黒2店まで約600m
プラチナドン･キホーテ白金台店まで約600m
舘内記念診療所まで約220m
目黒外科まで約500m
目黒駅前郵便局まで約210m
りそな銀行目黒駅前支店まで約350m
みずほ銀行白金台出張所まで約450m
国立科学博物館附属自然教育園まで約650m
品川区立第三日野小学校まで約350m
池田山公園まで約350m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2K（24.20㎡～33.52㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際は、まず不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。このタイミングで自宅がいくらくらいの価格になるのかを知った上で、売却の話を進めることになります。査定は簡易査定と訪問査定の2回にわたって行われます。それぞれについて見てみましょう。

簡易査定は物件情報をもとに机上で試算を行い物件価格を算出する査定のことで、机上査定とも言います。いきなり物件を見に行くのは売主と不動産会社のどちらにとっても手間になるため、資料をもとに大体いくらくらいになるのかを算出し、話を前に進めて良いのかを判断するのが簡易査定になります。

詳しくは後述しますが、簡易査定では複数の不動産会社に対して依頼を行い、査定内容や担当者の対応を考慮して、良いと思った所と話を進めるようにすることがポイントです。

簡易査定の価格を見て、話を先に進めても良いと売主が判断した場合は、実際にその価格を出してきた不動産会社の担当者が自宅を見に行き、再度査定を行います。これを訪問査定と言います。

訪問査定時には部屋の日当たり具合や臭い、周辺環境など、書類ではわからない部分まで査定して価格を算出します。訪問査定をした場合、査定価格が簡易査定で出した価格と異なることがあります。訪問査定についても、1社しか査定依頼をしていない場合、訪問査定で提示された価格が本当に適正かどうかを判断することが難しくなります。

どの不動産会社も訪問査定までは無料で行ってくれますので、複数の不動産会社に依頼することが査定価格を安易に下げないコツになります。

取引事例比較法は主に居住用の不動産価格を算出する際に使われる試算法です。条件が近い物件の成約事例をもとに価格を算出する方法です。中には売り急いだために安くしすぎている物件などもありますので、わかる範囲でそういった物件は省いて価格を算出します。

投資用の不動産の場合、ほとんどのケースでこの算出法を使います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類あります。ここでは詳しい計算方法は解説しませんが、収益から物件の価格を出す方法だと認識していただければ良いでしょう。

原価法は主に金融機関が物件の評価額を算出する際に用いる試算方法です。もう一度同じ建物を建てるといくらかかるか、という再調達価額を出し、経過年数を割り引いて価格を算出する方法です。

訪問査定の項目で少し触れましたが、査定は複数の不動産会社に依頼することが安易に自宅の売却価格を下げないコツになります。また、最初から1社に絞って査定を依頼すると、算出された価格が物件に見合った適正価格なのかどうかが判断できません。

適正価格から乖離した価格で売りに出した場合、高すぎた場合はなかなか売却できない可能性がありますし、低すぎた場合、売主は本来受け取るべき利益が受け取れないことになります。そういったリスクを回避するためにも査定は複数の不動産会社に依頼して適正価格を見定めることが大切です。

査定を依頼し提示された価格で売りに出したとしても、その価格で売却できるとは限りません。査定価格が市場では高すぎると感じられたり、逆に安すぎたり急きょ値上げの判断をせざるを得ない場合があるからです。

実際に広告を出してみて反響が無い場合は価格を下げることも検討しなければならないことがありますし、逆に問い合わせが多い場合、交渉のうえ価格を上げることもあります。

また相場の影響を受けて価格が変動する場合もあれば、買主との交渉によって変動する場合もありますので、査定価格がそのまま売却できる価格になるとは限らないということを知っておきましょう。

自宅を売却する場合は、今の自宅が空き家になっているのかどうかでも売却の仕方が違ってきますので注意が必要です。

売主の次に住む家が決まっていて、今所有している自宅のローンが残っている場合は、新しい住居の支払いや家賃が発生すると重複して支払いをしなくてはいけなくなります。そうなると売却を急がなくてはならない状況となってしまいますが、その場合でも急ぐあまりに価格を下げすぎないようにしましょう。

新しい住居に先に引っ越しを済ませることで、買主がきれいな状態で室内を見ることができますので、あせらないで価格交渉をすることが大切です。逆にまだ次の住居が決まっていない場合は時間的に余裕がありますので、希望の価格で買い手がつくまで待つことができます。

しかし、退去していない場合、買主は荷物がある状態で物件の内覧をしますので、交渉が不利になるケースがあります。また、売却が決まると決済日までには退去しなければいけませんので、あらかじめ次の住まいを決めておくことが必要です。次の住居が決まっているか決まっていないかで、それぞれ戦略が必要になります。

自宅の売却の仕方には仲介と買取の2種類があります。仲介の場合、希望の価格で売りに出すことができますが、募集広告を出して買い主から問い合わせが入るまでに時間がかかることがあり、売却までなかなか進まないケースもあります。時間がかかる場合は価格を下げることもあります。仲介で売却をした場合は仲介手数料を支払います。

買取の場合は不動産会社が直接自宅を買い取ってくれるため、不動産会社と売買契約を締結すれば売却が完了します。募集広告を出す手間もかかりませんし、仲介手数料もかかりません。すぐに現金化できますので現金化を急いでいる方にはメリットがあります。

しかし、いくら現金化を急いでいるとしても、少しでも高く売却したい場合には買取のデメリットが問題になります。買取の場合、仲介の場合と比較して価格が20%から30%くらい安くなります。例えば3,000万円の物件価格の場合、買取にすると600万円から900万円安くなることになります。

それが仲介であれば、仲介手数料は3%＋6万円ですので、3,000万円の物件の場合は96万円で済みます。例えば仲介で300万円の値引きをした場合でも仲介手数料と合わせて387万円しか下がりませんので、いきなり買取にするより、値引きをして仲介で売却した方が受取額が多くなる可能性が高いと言えます。

マイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特別控除制度があります。その他にも特例がありますので、売却するときはそうした特例に該当しないか確認するようにしましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　早稲田駅徒歩4分
総戸数　45戸

住　所　東京都文京区関口1-38-1
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
エプル
Ａｐｒｕ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン西早稲田1丁目店まで約220m
ローソン西早稲田1丁目店まで約50m
まいばすけっと西早稲田1丁目店まで約170m
miniピアゴ関口1丁目店まで約290m
コープみらい目白台店まで約650m
本庄病院まで約500m
岡崎医院まで約650m
西早稲田一郵便局まで約350m
戸塚警察署戸塚1丁目交番まで約350m
肥後細川庭園まで約220m
早稲田大学まで約450m
関口台町小学校まで約710m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2SLDK（29.41㎡～70.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住宅ローン借り換えのシミュレーションをする前に、まず借り換えをする目的を整理することが大切です。借り換えは人によって目的が違いますし、その目的によって組むローンも変わってきます。目的が明確になっていないと、シミュレーションを見ても何が良くて何が悪いのか正確な判断がつきません。

また、借り換えをしても目的が明確になっていないばかりにあまり状況が変わらない、ということでは借り換えをする意味がありません。では、借り換えはどのような目的で行うものなのかを参考に見てみましょう。

借り換えをする目的で最も多いのが月々の返済額や総返済額を減らす、ということではないでしょうか。金利が低いローンに借り換えをすることで、月々の返済額と総返済額を減らす効果があります。

こちらの調査では借り換えをした方の64.7%の方が毎月の返済額が減ったと回答していることがわかります。一方で返済額が変化しなかったという回答や、逆に返済額が増加したという回答も合わせて35.3%あることが読み取れます。

必ずしも毎月の返済や返済総額を少なくできるというわけではありませんが、実際に月々の返済額を減らす目的でローンを借り換え、成功している人も多いということが言えます。

また、将来の金利変動リスクに備えて変動金利から固定金利に借り換えをしたり、固定期間を増やしたりすることや、固定金利から変動金利に変えて金利を削減するといったことも住宅ローン借り換えの大きな目的となります。以下のグラフは同じく住宅支援機構が調査した、借り換えによる金利タイプの変化をまとめたグラフになります。

金利タイプ別に借り換え後の人数の増減がわかるようになっています。この結果から、借り換え後は変動型の金利タイプに移行している件数が最も多いことがわかります。また全期間固定型のフラット35の割合は大幅に低下しており、金利削減ニーズがあることが分かります。

しかし、固定金利への借り換えもないわけではありません。5年や10年の固定期間選択型の件数は増えており、現状の金利と将来の金利変動リスクを天秤にかけつつ借り換えを行っているということが言えます。

ローン返済期間はそのままに借り換えを行って金利が下がれば、月々の返済額は減少します。その際、月々の返済額を変えず、代わりに残りの返済期間を短期化するという方もいます。以下のグラフは上記と同じく住宅支援機構が調査した借り換え後の返済期間の変化をまとめたグラフです。

この調査結果から72.1%の方が借り換え後に返済期間を短期化していることがわかります。返済期間を短くすると毎月の返済負担は大きくなりますが、返済総額の削減分を考慮してうまく調整を行うことで、月々の返済額を上げないようにすることも可能です。

返済期間を短くし、65歳くらいのタイミングで住宅ローンの返済を終わらせることでメリットを享受することができます。会社員の方は60～65歳で定年退職をしますので、ローンの完済時期をその時期に合わせることで、退職後の住宅ローンの返済が無くなります。

住宅ローンは生活費の中でも大きな割合を占めますので、仕事を辞めた後の住宅ローンの支払いは生活費を圧迫する原因になります。返済期間を短期化して住宅ローンを早期に完済することができれば、退職後も生活費に余裕を持つことができます。

借り換えの目的には返済額を減らすだけでなく、ローンを早めに終わらせるなどの目的があることがわかりました。次にシミュレーション方法と注意すべきポイントについて見てみましょう。

住宅ローンの借り換えは無料でできるわけではありません。借り換え先の金融機関は最初にローンを組む時と同じように審査を行い、また抵当権の設定なども行いますので、事務手数料や登記費用などがかかります。以下に諸費用の一覧を記載します。

金額は金融機関によって違いますので一律ではありませんが、数十万円から100万円を超えることもありますので、諸費用を入れずにシミュレーションを作成していると、借り換えをしても返済額が減らないということにもなりかねません。シミュレーションを見る際は諸費用まで含まれて試算してあるかを確認することが大切です。

団体信用生命保険とは住宅ローンの契約者が死亡した際にローンが完済される保険のことを言います。団体信用生命保険は、ローン契約をする際に金融機関が保険会社を指定して付けているケースと、自分で加入しなければならないケースがあります。

シミュレーションを見る際は団体信用生命保険が付いているかだけでなく、どういった保障になっているかにも注目しましょう。団体信用生命保険の掛け金には数十万円のものや数百万円するものがあります。最近では掛け金がかからないものや、保障範囲が死亡だけでなくガンなどの大きな疾病と診断されただけで保険金が支払われるものもあります。

このように掛け金や保障内容が保険会社によって異なりますので、自分で入る際はなるべく条件の良いものを探して入りましょう。もし金融機関が指定の保険をローンに付けていたとしても、もっと良いものがあれば変更できないか確認することも大切です。

借り換えの際は、シミュレーション上で金利が1%以上低くなっているかを確認しましょう。1%以上低くなっていない場合、諸費用の支払いを含めると毎月の返済額があまり変わらず借り換えをしても意味がないという場合があります。

また、借り換えをした直後は返済額が減ったとしても、少しの金利上昇ですぐに返済額がもとの返済額を上回るという可能性もあります。このような点から借り換えの場合は金利の下げ幅が1%以上あるかどうかを確認するようにしましょう。

住宅ローンは1,000種類以上あると言われていますので、自分で金融機関をあたり借り換えのシミュレーションを行うには、かなりの時間や手間がかかります。そこで借り換えを検討する際は、借り換え用のシミュレーションサイトを利用すると便利です。

竣　工　2021年12月
最寄駅　西大島駅徒歩4分
総戸数　45戸

住　所　東京都江東区大島2-36-14
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
トウキョウオオシマザ・ガーデンレジデンス

■近隣周辺施設情報
秀林外語専門学校まで約200m
東京服装文化学院まで約870m
大島防災公園まで約230m
江東区立亀戸第三保育園まで約580m
江東区立第一大島小学校まで約290m
江東区立大島西中学校まで約820m
ローソン亀戸南店まで約490m
ダイエー大島店まで約500m
まいばすけっと亀戸駅東口店まで約1060m
サンドラッグ砂町銀座店まで約1680m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社太陽設計東京一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

自宅を売却する際は、まず大まかな売買価格を出します。これを査定と言います。査定は2回行われ、それをもとに売り出し価格を決定します。売却に当たっては、不動産会社に買い取ってもらうか、仲介を依頼して購入希望者を探すかのいずれかを選択することとなります。

買取は不動産会社が直接物件を買い取るもので、仲介の場合は広告を出すことで買主を募集して問い合わせを待ち、問い合わせが来た買主と交渉して条件が合えば売買契約を行います。また、売却が完了しても、仲介の場合には瑕疵担保責任を問われる可能性があります。以下ではこの流れに沿って注意点をご紹介したいと思います。

自宅を売却する際は、まず自宅の価格がいくらくらいになるのか査定を行います。査定は机上で試算する簡易査定と実際に物件を見て行う訪問査定とあります。査定は不動産会社に依頼することとなりますが、1社だけへの依頼だと査定価格が物件の本来の適正価格かどうかが判断しにくいので、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際は、自分で1社1社直接査定を依頼するのではなく、の不動産一括査定サービスを使うと便利です。不動産一括査定サイトでは、一度物件の情報を登録すると複数の不動産会社による査定を受けることができます。その価格を見て、希望の価格に近い不動産会社と話を進めていきます。

不動産会社から提示された価格を見ると、最も高く査定した不動産会社1社に絞り話をすすめたくなるところですが、最初の段階で1社に絞り込むにはリスクがあります。

必ずしも査定価格＝売却価格になるわけではありません。高い価格で募集しても買い手が付かないために価格を下げたり、買主との交渉で価格が下がったり、逆に問い合わせが多い場合は価格を上げるケースもあります。

また、実際に売却となると買主との交渉もあり、査定価格よりも不動産会社の担当者のやる気や積極性などで交渉の結果が変わってきます。このような点から査定の段階では1社に絞らず、複数の不動産会社と話を進めながら、徐々に絞っていくようにしましょう。

では、良い不動産会社と巡り合うにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。ここでは良い不動産会社を見分ける方法について見てみましょう。

査定の際に高く価格を付けてくれる会社は、積極的に物件を取り扱いたい、という意思の表れでもある可能性がありますので、高く査定している会社と連携を取ることは大切です。

しかし、高く査定している会社以外にも、適正価格で査定してくれる会社かどうか、という点で会社を見ることも大切です。高い査定価格でも、売り出し後にすぐ下げてしまう会社もあるため、もともと下げた後の価格帯を提示している会社でも良かったということになります。

最初に適正価格に近い価格を付ける会社は、きちんとリサーチをしていると考えられるため、誠実に売却のサポートをしてくれる可能性が比較的高いと言えます。そういった会社とも同時に話を進めて比較検討することが、売却までスムーズに進めていくコツになります。

不動産会社が適正な価格で査定ができているかを見極めるには、自分で相場を調べて相場価格を把握しておく必要があります。相場を調べる方法はいくつかありますが、1つは一括査定サービスで調べるという方法です。一括査定サービスで複数の不動産会社が査定価格を出してくれるので、その価格からおおよその相場を把握することができます。

2つ目の方法として、ネットで同じような不動産の売り出し情報を調べる方法があります。大手不動産情報サイトのHOME’Sやスーモでエリアや築年数、部屋の広さ、間取りで検索をして似た条件の物件と比較する方法です。

ただ、この場合は今売り出し中の価格であり、成約された価格ではありませんので、念のために成約事例も調べておきましょう。成約事例はREINS Market Informationというサイトで、スーモなどと同様の方法で調べることができます。

このようにあらかじめ相場価格を知った上で不動産会社と接することで、その会社が相場価格に近い価格を提示してくれているかどうかがわかります。

もし自分が調べた相場価格と不動産会社が出した価格とに差がある場合は、そこで話を終わらせるのではなく、その価格になった理由を確認することも大切です。理由を確認することで、自分では発見できなかった建物の損壊やマイナスポイントなどがわかることもあるからです。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらが自分の状況に合っているかを検討することがスムーズに売却する上では大切です。それぞれの特徴を下記表にまとめました。

仲介の場合は募集広告を出して買主からの問い合わせを待たなければいけませんので、売却までに時間がかかることがありますし、問い合わせが無い場合は価格を下げたり、あるいは引き合いが多ければ価格を上げたりすることもあります。このように売却するまでに手間暇がかかる可能性がありますが、状況によっては高い価格で売却できることもあります。

買取の場合は不動産会社が買い取ってくれますので、すぐに売却が完了します。そのためすぐに現金化したい、という方にはメリットがあります。しかし、買取の場合は仲介の価格の20%から30%くらいは安くなりますので、価格を下げたくない人には向いていません。現金化が優先で価格は安くても良い、という方には合っている方法です。

このように仲介と買取のメリット、デメリットをしっかり確認して自分の状況にあった方法で売却することが、無駄なく売却を完了させるコツになります。

仲介で売却をした場合、瑕疵担保責任がありますので注意が必要です。瑕疵とは目視では確認しにくい欠損や損壊のことを言います。売却時にはそのような瑕疵に気付かずに売却して、その後に瑕疵が発見された場合は、民法では一定期間内は売主が責任を負わなければならないとなっています。

仲介で売却をした場合は、売却が完了しても原則として瑕疵担保責任があるということを忘れないようにしましょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　大塚駅徒歩7分
総戸数　12戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-42-16
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ファーレオオツカ

■近隣周辺施設情報
タリーズコーヒー大塚店まで約470m
スターバックスコーヒー大塚駅前店まで約580m
マクドナルド大塚店まで約420m
キッチンオリジン大塚店まで約600m
豊島区立巣鴨小学校まで約270m
カレーハウスCoCo壱番屋豊島区大塚店まで約580m
若草保育園まで約270m
南大塚公園まで約360m
ファミリーマート南大塚店まで約320m
私立東洋女子高校まで約440m
巣鴨警察署まで約480m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　下博史建築設計室
■施　工　　　横沢建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■概　要
□Ⅰ棟：東京都豊島区南大塚1-42-16
□Ⅱ棟：東京都豊島区南大塚1-42-1
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（16.97㎡～40.30㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

高額所得者が米国不動産に投資をしているのは、米国不動産を保有することが節税スキームとして非常に優れているためです。国内の不動産も節税目的に利用されることがありますが、米国での不動産投資による節税効果のほうが大きく、購入後のリスクについても軽減をすることが可能となってきています。以下では、その手法のポイントを見ていくことにしましょう。

まず、日本では木造住宅の法定耐用年数は22年と定められており、この年数が経つと建物の価値がゼロ円となるように毎年「減価償却費」という費用が計上されて建物価値が下落していきます。

では、築23年目以降の木造戸建て・木造アパートを取得した場合はどうなるのでしょうか？築23年目以降の物件を購入した場合、建物の価値は「4年」で減価償却可能となります。これが一つ目の大きなポイントとなります。

仮に建物の評価割合が不動産資産全体の半分でも、以下の計算のように減価償却費は毎年1250万円を計上できることになります。

そして、2つ目のポイントは、不動産投資の損益は給与所得と通算ができるため、減価償却で数千万円の損失が計上できれば、高額所得者はその金額分の所得税を納税しなくてよいという点です。

日本の課税体系は、高所得者になるほど重税となりますので、課税所得が数千万円の方が、この築23年目以降の中古アパート減価償却費計上による節税スキームを活用すると、4年間で合計数千万円の納税を節税できることになります。

では、なぜ日本の中古アパートではなく、米国の中古アパートへ投資をするのでしょうか？理由の一つ目は、米国は日本よりも建物の評価割合が高いためです。日本では築年数が経過した戸建てや築古アパートの建物評価額は2割～3割とわずかにしかならないため、節税効果もほとんど期待できないケースが多いのです。

一方、米国の中古アパートは築年数が経過しても、不動産における建物割合が70%～80%と高くなるケースが多く、短期の節税に非常に適しています。

建物割合が日本よりも高くなる理由としては、米国の住宅は日本の住宅と比べて建物の寿命が長いと言われており、米国では建物が長く残存することが前提となっているためではないかと考えられます。

この節税スキームの最後のポイントは、取得した年から5年が経ったあとに物件を売却する、という点です。5年が経つと売却時に課税される譲渡税という税金の税率が半分近くまで下がるため、売却時の税負担を軽減することが可能です。

なお、売却時に低すぎる金額で売却することになると所得税で節税した金額を上回ってしまうことになるため、投資先は5年後も賃貸需要が安定していそうなエリアや、これから物件価値が上昇することが見込まれるエリアである必要があります。

上記で取り上げた項目以外に、米国が注目されている理由としては、先進国でありながら今後も人口の増加やGDPの安定的な成長が見込まれている点や、法制度や政治なども成熟しており、発展途上国などに比べてカントリーリスクも低いことなどが挙げられます。

経済成長が見込まれるということは、ドル高になる可能性が高く、購入時から円安になれば為替差益も期待することが可能です。また、好景気が続けば物価が上がり、インフレになりますので、不動産価格の上昇も期待することができるというメリットもあります。

これらの要因から、米国は安定性と成長性のバランスが良く、資産保全を主目的とする富裕層からの人気が高い投資エリアと言えるでしょう。

なお、今回取り上げた米国での戸建て・築古アパート投資による節税スキームについては、「課税を強化するべきでは？」という議論も上がってきており、法制度が改正される恐れもあります。これから取り組まれる方は、国内の税制改革などの動きにも目を光らせておいたほうが良いでしょう。

こういった税制に関する最新情報や米国の投資エリア・物件の選び方などについては、専門家や不動産会社に相談することも大切です。たとえば、東証1部上場企業で、米国不動産の販売・管理・売却で国内トップクラスの実績があるオープンハウスでは、米国不動産に関する無料の税務相談や無料セミナーなどを行っています。

オープンハウスは融資面でも特長があり、購入時にはグループ会社のアイビーネットの融資プランを活用することで、購入する不動産を担保として最大で70%まで融資を受けることができるというメリットがあります。高い所得税に悩んでいる方や、手元にキャッシュを残しながら米国不動産に投資を進めてみたいという方は一度話を聞いてみると良いでしょう。

海外不動産の投資エリアで、米国以外にも注目すべきエリアはあります。たとえば、成長が著しい東南アジア諸国は、米国よりも成長性が高いため、リスクは大きくなるものの相応のリターンを期待することができます。また、日本や米国に比べると物価が安く、不動産価格も1000万円以下から購入できるといったケースも多いため、自己資金が少なくても取り組みやすいというメリットもあります。