竣　工　2007年9月
最寄駅　白金高輪駅徒歩7分
総戸数　58戸

住　所　東京都港区白金3-11-2
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■404号室限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
レジデンスシロカネコローレ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約400m
肉のハナマサ南麻布店まで約360m
ローソン港白金店まで約290m
ローソン白金三光店まで約290m
セブンイレブン港区白金1丁目店まで約10m
トモズ白金プラザ店まで約570m
トモズエクス白金高輪店まで約600m
港白金三郵便局まで約20m
東京大学 医科学研究所附属病院まで約20m
白金商店街まで約100m

■駐車場　　　有（機械式）月額27,500円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（27.86㎡～83.61㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古不動産を売却するとき、売主の希望を加味した売出価格を設定して買主を募集することになりますが、値下げする必要があるかどうかは不動産市場の需要と供給の状況に依存するため、全ての物件で必要になるとは限りません。

売出価格の設定の仕方にもよりますが、売却物件に対する需要がある程度以上見込めれば、相場から大きくかけ離れていない限り値下げせずに売却できることもあります。

一方で、最初の売出価格からの値下げは付き物とも言え、実際に値下げされるケースは多くあります。値下げ幅の程度は、売却物件の立地条件、建物のタイプ、付属の設備・機器などでも異なりますが、人気の高い物件や地域の不動産市場が活況である場合には小さくて済みます。

売主は自分の物件をできるだけ高く売却したいため、相場より高めで売出価格を設定する傾向にありますが、買主はできるだけ安く購入しようとします。そこで需給を一致させるために、売主側が相場を含む不動産市場の状況や物件の内容に合わせて、買主が「この価格なら買いたい」と思う水準に値下げする必要があります。

このように値下げは需給の調整手段となるのです。物件がいくらで売れそうかの相場を把握した上で売出価格を設定し、それでも買手が現れないなら値下げで売却を実現させるという方法が不動産売却では取られています。

なお値下げする際は、そのタイミングや適切な値下げ幅にしないと足元を見られることがあります。以下からは正しい値下げの仕方を見ていきましょう。

不動産価格の値下げを適切に行うには、どのような手順で売却が進められ、値下げがどのタイミングで実施されることになるのか、手順を把握することが大切です。

不動産の売却がどのような流れで進められ、その中でいつ値下げが行われるかを見ていきましょう。一般的に不動産会社の仲介による売却は下記の手順で行われます。

売出価格が設定され実際に売出されてから一定期間内に、市場の動向や購入希望者の反応を見極め、値下げするかどうかを検討します。反応が悪ければ後述する方法で値下げ幅を決め、購入希望者が現れた後は、値下げした価格からさらに値引きの要請を受けることも少なくないため、その対応をすることになります。

なお、「値下げ」も「値引き」も売出価格を下げるという意味では同じですが、前者は「購入希望者を呼び込むため」、後者は「購入希望者との契約を決定づけるため」というようにニュアンスが異なります。

物件の売出価格は売出してからの期間によって、次のように分けられ設定・変更されるケースが多く見られます。たとえば、以下のようなケースです。

売り出してから3カ月以内は相場よりも高い強気の希望価格が多く見られます。物件や市況にもよりますが、相場よりも1～2割程度高めに売出価格が設定されます。

3カ月過ぎてから買手側からの問い合わせや内覧希望の数が少なければ、相場の価格帯に値下げします。もしその値下げで購入希望者が現れれば値引き交渉で契約を決めるという流れになります。

しかし、半年近く有力な購入希望者が現れない場合には、売出価格としての最低限度となる価格へ値下げする必要が出てきます。

売出価格を正しく設定するには、相場を意識した購入者側の目線で希望価格を決めるのがポイントです。

例えば一般的な物件情報検索サイトは、物件価格を「2,500万円以下」「3,000万円以下」「3,500万円以下」「4,000万円以下」などの価格帯ごとに希望する物件を探すことができるシステムになっています。購入希望者は価格帯を決めたうえで「築年数」「間取り」「駅徒歩」などの条件から物件を検索します。

仮に売却したい物件の相場が、築年数や間取りなどの条件から2,800万円前後と見られるにもかかわらず、売出価格を「3,400万円」と強気に設定した場合、物件情報サイト上では「3,000万円以下」の価格帯には掲載されないため、検索ヒット数は必然的に少なくなります。また、「3,500万円以下」と検索した場合でも、同じ価格帯の物件に比べて見劣りし敬遠される可能性も高くなります。

このように、売り出してから購入希望者側の反応が悪い原因の一つとして、そもそも希望者が検索する適切な価格帯に引っかかっていない可能性があります。そのため相場に見合う価格を意識した値下げが必要になります。上記物件の例で言えば、相場範囲の「2,900万円前後」に設定すれば、物件の各条件で検索した際にヒットしやすくなるでしょう。

相場に見合った売出価格であっても、買手側の反応が悪ければ値下げを余儀なくされますが、その際の値下げの割合は「5～10％程度」にするのがポイントです。物件の特徴や価格にもよりますが、5％未満の値下げはインパクトが弱く、価格的な魅力が感じられる可能性が低くなるからです。

また、5～10%という値下げ幅の設定は、実際の売出価格と売却できた価格の差がその範囲に収まる傾向があり、「値下げ幅の相場」とも言えるようなレンジなのです。以下の首都圏における中古マンション売却のデータをご覧ください。

値下げを検討する売主が多い「売出後3～5ヶ月」という期間においては、売出価格からの値下げ率が5～10%の範囲にほぼ収まっています。なお、売出後5ヶ月までの事例が集計全体の82.3%を占めていることから、5～10%程度の値下げで成約に至る可能性が高く、妥当な値下げ幅であると考えることができます。

売出価格の設定や値下げ価格の設定では、買い手の心理を考慮した端数価格の設定も効果的です。端数価格の設定は消費者心理をくすぐるために消費財などのマーケティングでよく採用されていますが、不動産売却でも端数価格を利用すると効果が期待できます。

端数価格とは、一般的な販売価格の大台から若干下げ、端数を付けた価格のことを言います。たとえば通常価格1,000円のものを980円、300円のものを298円といった端数付きの価格を指します。不動産売却の場合、相場3,000万円程度のマンションの売出価格を2,980万円といった端数価格に設定することになります。

このように売出価格を設定すると、価格帯を一つ下げることと端数価格による心理的効果が加わり、問い合わせ件数や内覧希望の増加といった効果が期待できます。

購入希望者が現れ、売買契約に向けた最終的な交渉時には、買い手側から値引きを要求されることがあります。物件にもよりますが、内覧前の提示価格から価格の端数の部分が値引きの対象となるケースが多く見られます。たとえば、2,970万円が売出価格となっている場合、値引き交渉で端数の70万円が値引き要求されることになります。

高額物件になると百万円単位の値引きになることもありますが、あらかじめ端数価格をつけておき、端数部分で値引き依頼に応じて売買契約を決めてもらうという方法も効果的です。売出価格の設定段階から最終的な値引きを考慮して、端数価格に設定しておくと良いでしょう。

なお、必ずしも値引きに応じる必要はありませんが、かたくなに拒否すると買い手の購入意欲が失われることがあるため注意してください。

また、売出しから内覧依頼が多いなど反応が良ければ複数の購入希望者が現れる可能性もあるため、すぐに値引き依頼に応じる必要はありません。値引きするタイミングは売り出しからの時期や反応の状況などを踏まえて検討することが重要です。

値下げせずにできるだけ希望の価格で売却するには、需要の高い時期を見極めることがポイントです。需要の高い時期は、国内の経済状況等を反映した「不動産市場の状況」と、年間を通じた「一般的な需要動向」が参考になります。

不動産市場の状況では、GDP、長期金利、日経平均株価、住宅着工件数、住宅等の供給戸数・売れ残り戸数などから需要の強さをある程度計ることができます。一方、一般的な需要動向は、会社員の転勤時期や学生の入学時期など冬から春にかけての時期が参考になります。

購入希望者が多く現れる時期に売り出すと、売出価格の相場も上がり、売却の実現可能性も高まります。需要の高い時期で相場に応じた売出価格に設定すれば、値下げする必要もあまりなく、値下げ幅も小さくなるでしょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩2分
総戸数　9戸

住　所　東京都台東区浅草橋1-27-3
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1LDK対象／キャンペーンＢ／適用可
■1R対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リフィオアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約210m
セブンイレブン浅草橋駅西口店まで約80m
浅草橋地域安全センターまで約120m
柳北公園まで約300m
浅草橋保育園まで約330m
ニッポンレンタカー浅草橋駅前営業所まで約50m
おがさわらクリニック内科循環器科まで約60m
ミニストップ浅草橋1丁目店まで約50m
カフェ・ベローチェ浅草橋駅西口店まで約80m
ローソンLAWSON＋スリーエフ浅草橋店まで約80m
村田皮膚科医院まで約70m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（18.53㎡～44.75㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住宅ローンを組んだ場合を考えてみます。自宅を購入することで、これまで賃貸物件に毎月支払っていた家賃分が浮くことになるため、家計の収支はそれほど変わらずに物件を所有することができます。

融資契約にあたっては、自宅を担保としてお金を借りるという形になり、毎月の返済は給与収入の中から行っていくという流れになります。

アパートローンの返済の場合は、住宅ローンの返済と何が違うのでしょうか？アパート経営を行った場合、以下のような契約関係と支払いの流れとなります。

物件を所有するという点に関しては、住宅ローンの時と同じですが、購入したアパートの入居者から家賃収入があるという点が異なります。

つまり、アパートローンの返済は入居者が支払う家賃によりまかなわれることになるため、アパート経営がうまくいっているケースでは、家計に影響を及ぼさずに返済を続けていくことが可能となります。

1億円の融資を受けて都内の新築アパート（戸数8戸、月家賃6.5万円）を購入したとします。毎月の賃貸管理費用が家賃の5%、融資条件が金利2.5%、返済期間30年の場合は、毎月の収支は次のようになります。

アパートの購入費用の半分前後は、土地の費用となります。土地は建物と異なり劣化しないため、購入から何年経っても価値が減少することはありません。もちろん地価自体は変動しますが、変動幅は年で数％程度と株式などと比べて非常に緩やかな変化となります。

また、アパート経営の場合は、購入した土地の裁量があるので、古くなったアパートを壊して更地にしてしまい、土地だけを売却するということも可能です。

30年返済の場合に返済期間が15年～20年を過ぎたあたりで、仮に購入時と同じ価格で土地が売れる状況だとすれば、建物を取り壊して土地だけの状態にして売却し、そのお金でアパートローンを繰り上げ返済する、という選択をすることも可能となります。

さらに、無事にアパートローンを完済できれば、その後は土地が丸ごと手元に残るため、老後に向けたまとまった資産を形成することができます。

これを踏まえると、新築アパートで30年ローンを組んだ場合、購入後15年～20年くらいまで返済を続けることができれば、その後は土地を売却することで繰り上げ返済をするということも可能となってくるケースが多いのです。（もちろん、地価の変動もありますので地価が下がった場合には注意が必要です）

では、アパート購入後に15年～20年にわたって返済を続けるにはどうすればよいでしょうか？ポイントは「入居率の高い物件にこだわる」「低い融資金利で借りる」「返済期間を長くする」の３つです。以下では、それぞれ見ていきましょう。

まず一番大切なことは、高い入居率が維持できる物件にこだわるというポイントです。アパートローンの返済は家賃収入の中から行われるので、長期間にわたって長期的な家賃を得ることができる高い入居率が実現できる物件が必要となります。

入居率を左右するのは、主に立地・建物の品質・最新設備などとなりますが、なかでも重要なのが「立地」です。そして、築10年を超えて入居率を維持できるかどうかを分かれ目となるのが、「駅徒歩10分以内」という条件です。

アパート入居者のメインターゲットである20代・30代の単身者世帯は、賃貸物件を探す際に、まず「駅からの近さ」で探し始めると言われています。大手賃貸情報サイトCHINTAIが2016年に行った調査では、20代～30代の約70%が徒歩10分以内の物件に住みたいと回答しています。

アクセスの良い駅から「駅徒歩10分以内」の物件であれば、多少の築年数が経っていてもアクセスの良さのほうが評価されて高い入居率を維持できる可能性が高くなります。たとえば、この「駅徒歩10分以内」の立地にこだわっているアパート会社「シノケンプロデュース」では、築25年以上の物件を含んだ30,000戸超の入居率で99%以上（2018年3月末時点）となっており、実際に築年数が経っても入居率を維持できているケースの一つです。

長期にわたって高い入居率実績が見込まれる物件は、家賃収入が安定的に入るだけでなく、金利面でも優遇されることになります。一般的に、アパートローンの金利は住宅ローンの金利よりも高く、相場としては2%～3%程度となります。

しかし、高い入居率実績が見込まれる物件は、金利1%台での融資を受けることができる可能性があります。先ほどのシノケンプロデュースの例で言えば、入居率の実績と物件の高い品質などが金融機関から評価されており、最も良いケースでは金利1%台の融資がつくこともあります。

金利が低ければ利息も安くなり、返済すべき総額や毎月の金額が大きく変わってきます。たとえば、先程の融資額1億円、金利2.5%、返済期間30年のケースでは、毎月の返済額が395,120円であったのに対して、融資額1億円、金利1.5%、返済期間30年金利が1%と金利が1%低くなったケースでは、毎月の返済額が345,120円となり5万円も返済額が少なくなるため、返済総額では5万円×12ヶ月×30年＝1,800万円もの金額が安くなります。

1億円の物件を1,000万円安く購入するよりも、金利を1%下げるほうが経済的なメリットが大きいということを考えれば、低い金利で借りられるかどうかという点が成否の分かれ目になると言っても良いでしょう。

中古アパートは新築よりも物件価格が安いというメリットがあるのものの、建物の耐用年数（新築で22年）の残り年数が少ないため、それに合わせて返済期間も20年前後と設定されることが多くなります。また、融資の金利についても新築より高めに設定されます。

これをもとに、融資額1億円、金利1.5%、返済期間30年という新築アパートの場合と、融資額8,000万円、金利2.5%、返済期間20年という中古アパートの場合で毎月の返済額を比較してみると、以下のように中古アパートのほうが毎月8万円以上も返済額が多いということが分かります。

たしかに返済期間が短いほうが返済総額も少なくなりますが、上記のように月の返済額が大きくなり過ぎると毎月の収支が赤字になってしまう可能性が高く、何かがあった時の備えができなくなります。

家賃収入に対する返済額の比率を「返済比率」と言いますが、これが7割～8割を超えてしまう場合にはその後の資金計画に無理が生じる可能性もありますので、金利・返済期間を見直してみたほうが良いでしょう。

竣　工　2019年3月
最寄駅　住吉駅徒歩9分
総戸数　13戸

住　所　東京都江東区扇橋1-11-4
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
メゾン・シャトロワフカガワオウギバシ

■近隣周辺施設情報
業務スーパー石島店まで約270m
肉のハナマサ住吉店まで約1050m
ライフ深川猿江店まで約640m
まいばすけっと江東扇橋3丁目店まで約580m
まいばすけっと江東千石1丁目店まで約840m
マルエツ清澄白河店まで約590m
マルエツ清澄白河店まで約530m
セブンイレブン江東扇橋2丁目店まで約170m
ファミリーマートヤマキ千田店まで約340m
島忠江東猿江店まで約480m
どらっぐぱぱす江東千石店まで約550m

■駐車場　　　―
■バイク置場　1台
■駐輪場　　　13台
―――――――
■設　計　　　株式会社松永建設
■施　工　　　株式会社松永建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（29.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売却するとまとまったお金が入ります。その売却代金の中から仲介手数料など諸費用の支払いや、ローンの残債がある場合は売却代金の中から債務の弁済を行います。

売却代金よりもローン残債の方が多い場合もありますが、かといって必ずしも損をしたというわけではなく、これまで賃貸収入を得ていた時期を含めた運用全体を通して利益があるかどうかを見ることが大切です。

運用全体で利益があるかどうかは、売却して得られる利益と今まで得た収益が、購入から売却までにかかった諸費用の合計より上回っていればプラスになると判断できます。以下の式で試算することができます。

不動産投資では、家賃収入が入っていても、同時に毎年の固定資産税や、突発的な設備の修理代なども発生するため、オーナーにとってはお金の面だけではなく精神的な面でも負担に感じる部分もあるものです。特に毎月の収益があまり多くない場合は、固定資産税を支払うと年間を通した場合収支がマイナスになるオーナーもいます。

いつかはローンの返済も無くなりプラスに転じるとしても、そういった場合は売却して支払いを無くすというのもお金の面で身軽になる一つの選択肢になります。

売却益が数百万円でも手元に残れば、次の投資に回すことができます。その資金を使って不動産投資の頭金にできますし、他の投資への資金としても使うことができます。マンションの売却を行うことによって、手に入った資金で効率良く次の投資活動を行う判断ができるようになります。

もちろん、メリットだけではなくデメリットにも目を向ける必要があります。次はマンションを売却することで考えられるデメリットについて解説していきます。

不動産を売却して利益が出ている場合は、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかってきますので、知っておきましょう。

譲渡所得税は不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が5年以下か、5年を超えるかにより税率が違ってきます。5年以下の方が税率は高くなりますので、保有期間には注意して売却することが大切です。

マンションの運用がスムーズに行われている場合は、キャッシュフローが増え、資金が蓄積されていきます。しかし、不動産を売却した場合は今まで毎月入ってきていた収入がなくなります。

売却する際は売却益と月々の収入を比較して、売却してもメリットがあるかどうかを慎重に検討して選択しましょう。

仮に10年間で300万円のキャッシュフローがある場合に、売却することで300万円を超える額の手残りがあるようであれば、売却益は10年分以上のキャッシュフローを前取りしたものと言うこともできます。

このお金で他の条件が良い物件を買うなどしたほうが、売らずに保有し続けるよりも得になるかどうかを判断基準にするのが良いでしょう。

ローンを完済すれば無借金の不動産が残りますので、返済後は家賃収入を年金代わりの収入としても考えられる状況になります。退職後の大きな収入がなくなった時期に家賃収入がまるまる入ってくれば、それは重要な資金源になることでしょう。

しかし、所有している不動産を売却してしまうと、その収入は入ってきません。家賃収入を年金代わりにすることを目的として購入している場合はその点がデメリットになります。

売却で損をしないためには、必ず事前に相場を把握した上で売りに出すようにしましょう。相場を知らなくても高い価格で売却できれば良いと考える方もいるかもしれませんが、相場を知るということは、所有している不動産が適正な価格で取引されるか、されないかという点でとても大切なことです。

売却価格が相場より高すぎると売れない可能性がありますし、安すぎると得られるはずの利益を失ってしまいます。不動産会社の中には、安くても売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことで利益が見込めるという考えから、相場より極端に安い価格で売却しようとする会社もありますので、きちんと相場価格を把握してから不動産会社に相談することが大切です。

相場を把握するには、不動産情報サイトに掲載されている物件価格をチェックしたり、不動産一括査定サイトに査定を依頼するなどの方法があります。

売却はしたくても、賃借人が入ったばかりですぐに退去しないという場合は、オーナーチェンジという形での売却の仕方がありますので知っておきましょう。

不動産は、賃借人がいない状態でしか売却できないということはありません。オーナーチェンジは賃借人がいる状態で売買することを指す言葉で、不動産投資における売買では一般的に見られるものです。マンションを売却に出す際、賃借人にオーナーが変わることの許可を得る必要はなく、売却後にオーナーが変わったことを報告すれば済みます。

買主にとってはすぐに家賃収入が得られるメリットがある一方、売主は、賃借人がいるために買主の自己使用が制限されるため、入居者がいない物件より価格が安くなるケースもあります。

マンション売却には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が広告を出して買主を探す方法で、売却できた場合には不動産会社に対して仲介手数料が発生します。買取は不動産会社が物件を直接買い取ってくれる仕組みです。

買取では仲介手数料はかかりませんが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、仲介よりも買取価格が低くなるのが一般的です。

ただ、不動産会社が直接買い取ってくれるため、そのぶんすぐに現金化できるメリットがあります。中には査定から数日後に買い取ってくれる会社もあり、現金化を急いでいる方には適した売り方だと言えます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　大塚駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区北大塚2-31-1
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
リーラオオツカ

■近隣周辺施設情報
区立巣鴨小学校まで約1100m
私立十文字中学校まで約960m
若草保育園まで約570m
ファミリーマート北大塚2丁目店まで約260m
巣鴨警察署大塚駅前交番まで約260m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約210m
一心病院まで約430m
大塚台公園まで約340m
ココカラファイン大塚店まで約320m
くすりの福太郎大塚駅前店まで約310m
ファミリーマート巣鴨3丁目店まで約960m
上池袋郵便局まで約990m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約200m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社TAP
■施　工　　　平岩建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.81㎡～47.36㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション売却を考えた時に最初にすることは「不動産業者選び」となります。しかし、すぐに売却価格の査定依頼をするのではなく、まずは「売却計画を立てる」ことから始めましょう。

マンション売却では、少しでも高い査定価格を提示した売買仲介業者に依頼すれば良いと考える方は多いですが、適切に業者を選ぶためには、まず売却期間を確認することが大切です。

たとえば買い替えなど次の物件を購入するスケジュールがすでに決まっている場合、売却に時間をかけることは難しい一方で、すでに転居を完了している場合など売却時期に比較的融通がきくケースでは時間をかけて業者を選ぶことが可能です。このように売却にかける期間の長さや目的によって、業者の選び方が変わってきます。

不動産会社に売買仲介を依頼する場合、その契約方法を「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の中から選ぶことができます。時間をかけて売却できる場合は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」よりも「一般媒介契約」のほうが高く売れることがあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は売却を依頼する不動産会社を1社に決めるという内容の契約ですが、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売買仲介を依頼できるため、時間をかけて売主の希望条件にマッチする購入希望者を探すのに向いています。

一方、売却する時間をあまり多く確保できない場合は、専任媒介契約、専属専任媒介契約を締結すると良いでしょう。専属専任媒介契約の場合、買い手探しは完全に業者任せとなりますが、専任媒介は自分が買い手を見つけた場合でも売買契約を結ぶことができます（＝自己発見取引が可能）。

どちらも契約期間は最長3ヶ月と決まっており、期間内に買い手を見つけなければ売却活動コストが無駄になってしまう可能性もあるため、業者も売却を急いでくれます。このように売却期間をどの程度確保できるのかによって、選ぶべき契約方法や業者が変わってくるため、最初に売却計画を立てることがとても重要です。

不動産の売却はあくまで相場を加味した適正価格の範囲内で行われます。売主が相場を大きく超えて高く売りたいと考えても、よほどの付加価値がない限りは相場よりも高く売ることは難しいでしょう。それどころか、欲を出して無理に高値で売ろうとすると業者選びで失敗する可能性があります。

マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、複数の会社に査定を依頼することが望ましいと言えます。査定金額の高い業者を見つけるためではなく、むしろ相場価格を把握しておきたいという意味があります。

もちろん住宅情報誌やネットの不動産ポータルサイトなどをチェックすれば、自宅周辺でマンションや戸建て住宅がどの程度の価格で売り出されているのかがわかります。しかし掲載している価格はあくまで希望価格となるため、実際にいくらで売買が決まったのかはわからず、周辺相場まで割り出すことはできません。

不動産会社はレインズ（公益財団法人「不動産流通機構」が運営するネットワークシステム）で売買実績を調べることができるため、複数の不動産会社から査定金額の情報を集めることで、周辺相場を参考に自分の物件がどの程度の価格で売れるのかを把握することができるようになります。

複数の査定を比較する中で相場を大きく超える査定金額を提示する会社は、物件を数多く手掛けたいという理由から、一見魅力的な価格を提示することで、とりあえず依頼者を捕まようとしている可能性があります。

この場合、すぐに売却価格の値下げを要求してくる可能性が高く、誠実な売却活動を行ってくれる業者だとは考えにくいため、本査定を依頼する会社は慎重に選ばなければなりません。

買い手側は通常、不動産をできる限り安く購入したいと考えています。そのため値引交渉を前提として売出価格を相場よりも高く設定することはおすすめできません。割高な価格だと、それだけ問い合わせ件数が少なくなってしまうからです。「取り引きが成立すればそれで良い」「買い手が見つからなければさらに値引きすればいいだけ」という安易な期待も禁物です。

そもそも「値引き」は買い手にあまり良い印象を与えません。値引きをしなければ売れない物件と思われ、敬遠されたり、値引き交渉でさらに買い叩こうとしてきたりすることがあるからです。最悪、本来売れるはずの金額よりもさらに安くしなければ買い手が付かなくなる恐れがあるのです。

もちろん、問い合わせ件数が少なかったり、購入希望者との価格交渉に応じなければならなかったりするときは値下げも必要ですが、相場を超えて売出価格を吊り上げるのはなるべく控えましょう。相場に見合った適正な価格で売り出せるように、業者選びは慎重に行うことが大切です。

専任・専属専任媒介契約で不動産会社と契約し、売却活動を依頼する場合には、業者による「囲い込み」に注意し、不利な条件で売却されるのを避ける必要があります。

専任・専属専任媒介契約では、他の業者を通して購入希望者が見つかった場合、そのことを売主に報告する義務がありますが、そもそも他の業者からの問い合わせをシャットアウトし、自社のみで購入希望者を見つけようとする行為を“囲い込み”と呼びます。

不動産の売買を仲介する不動産会社は、自社で購入希望者を見つければ売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができますが、他の業者を通して買主が見つかった場合、買主の分の仲介手数料は他の業者が得ることになります。そのため、他業者からの問い合わせを遮断する＝囲い込むことで、売主と買主の両方から手数料を得ようとする不動産会社がいるわけです。

また、不動産会社としては、囲い込みを行うことでなかなか買い手が見つからなくなっても、値下げしてでも買い手を見つけることができれば、他社経由よりも多くの手数料が入るというインセンティブが生じます。

そのため売主は「囲い込み」をされた場合、マンションを売却できるまで不必要に時間がかかってしまううえ、売却金額まで引き下げることにもなりかねません。このように、「囲い込み」は不動産の売却においてくれぐれも気を付けるべきポイントなのですが、ではどのように「囲い込み」されているかどうかをチェックすれば良いのでしょうか。

不動産会社に自分の物件が囲い込みされていないかどうかを判断する手段の一つとして、レインズをチェックするというものがあります。業者でない一般の人々は通常、不動産業者専用の情報サイトであるレインズを自由に見ることはできませんが、不動産の売却を依頼した場合には例外的に自身の物件に関する情報はチェックすることができます。

レインズには、専属専任媒介契約、専任媒介契約を結んだ不動産会社が登録した自分の物件に関する情報が記載されています。また、売却交渉を受け付けているかどうかを表す取引状況を確認することができますが、もしこの取引状況が何の断りもなく「一時紹介停止中」となっていたら、囲い込みをされている可能性があります。

レインズへのアクセスにはIDとパスワードが必要ですが、売却を依頼した不動産会社に頼めば登録証明書をもらって確認用IDとパスワードを手に入れることができます。専任媒介契約などを結ぶ前に、不動産会社にレインズへのアクセスをしたい旨を伝えておくと良いでしょう。レインズへのアクセスを断るような業者であれば、契約の見送りも検討する必要があります。

また、他の不動産会社からの問い合わせを装って、自分が仲介を依頼している不動産会社に電話をするという方法もあります。少し度胸がいるかもしれませんが、レインズを見る以上に囲い込みがあるかどうかを判断しやすくなります。

売主には何の連絡も無いにも関わらず「もう申込が入っています」などの理由で物件の紹介を断られた場合、囲い込みが疑われます。その電話の後、近日中に申込が入った旨の連絡が来なければ、囲い込みの疑いはより深くなります。

囲い込みはマンションを売却するのに大きな障害となってしまいかねないため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を不動産会社と結ぶ際には、こうした囲い込み対策の方法を覚えておいたほうがいいでしょう。

マンションを少しでも高く売却するためには、「購入希望者に値引き交渉をする余地をいかに与えないか」という観点も重要になってきます。そのため内覧対応をするときは次のポイントに注意する必要があります。

マンションや戸建て住宅を売却する時に、先に引っ越しを済ませて中を綺麗にしておこうと考える方がいますが、2つの理由からおすすめできません。

1つ目は「汚れなどのアラが余計目立つ」からです。家具を全て撤去した場合、それまで家具を置いていた場所には、床に跡などが残っている可能性もあり、購入希望者の購入意欲が弱くなったり、内装費用が高くなるというマイナスイメージを与えたりしかねません。

「買主はリフォームを前提に購入するから多少汚れていても大丈夫」という意見もありますが、内覧した時の印象は思った以上に購入決断に影響を与えます。購入希望者にできるだけ清潔なイメージを持ってもらうためには、家具の上のホコリを掃除したり、普段は使わない花瓶や絵を飾り、高級感を演出するのも効果的です。

2つ目の理由は「購入希望者が生活するイメージを想像しやすくなる」からです。内覧時、購入希望者は、どこに家具や家電を配置するかなど具体的なイメージを持って室内をチェックします。売主の家具が残されていればどの程度の空間を確保できるのかなどの参考になるため、購入決定を後押しする役割も果たします。

内覧対応する前は、一度室内の見た目を確認し、家具の位置を微調整するなどレイアウトを見直して少しでもよく見せる工夫をすると良いでしょう。たとえば窓から明るい陽射しが入るのに、遮るように背の高い家具を置くと暗い印象を与えることになります。明るい陽射しが部屋の奥まで差し込むように家具のレイアウトを変える必要があります。

また収納家具などは荷物を一杯に詰め込むよりも、多少のスペースが空くようにしておく方が収納の広さをアピールでき、オシャレ感を演出することもできます。

購入希望者が見つかり価格面でも同意を得られれば契約に進むことになりますが、契約書を作成する際は「瑕疵担保責任の期間」に注意しなければなりません。

マンションや戸建て住宅を売却した後に、シロアリや排水管の故障など設備や建物に何らかの欠陥が見つかることがあります。これらは契約時に伝えるべき瑕疵（＝キズ、欠陥）となりますが、伝えなかった場合、売主が修理費用を負担しなければならないケースがあります。これを瑕疵担保責任と呼びます。

しかし、売却前に売主自身気づかない瑕疵がある場合も見られます。その中には素人では気付けないようなものもあり、すべての欠陥に対して売主が修繕費用を負担するとなるときりがありません。そこで、契約書に「瑕疵担保期間」に関する条項を記載し、修繕を保証する期間を定めておきます。実務では、瑕疵担保責任を負う期間は物件を引き渡してから「1〜3ヶ月」程度とするケースが多くなります。

あるいは修繕費用の負担を避けるため、「瑕疵担保責任を負わない」と記載することも可能です。ただしその場合は買主にリスクがあるため、値下げ交渉の要因にもなります。もし売却金額を下げたくないのであれば、瑕疵担保期間を定めて記載すると良いでしょう。

マンションや戸建て住宅を売却するとき、室内の汚れや傷み、設備の不具合などは値下げの要因となるため、できれば隠しておきたいという売主の事情は理解できます。しかし、このような欠陥を隠して売却すると告知義務違反とみなされ、損害賠償を請求される可能性があります。

この場合、契約書で瑕疵担保期間を定めていても、買主が瑕疵を発見してから1年以内に請求をした場合には売主は修繕費用を負担しなければなりません。さらに損害賠償請求を受ける可能性もあります。告知義務のある瑕疵には次の4種類があります。

竣　工　2007年10月
最寄駅　田町駅徒歩8分
総戸数　869戸

住　所　東京都港区芝浦4-10-1
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャピタルマークタワー
CAPITAL MARK TOWER

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ芝浦店まで約340m
ピーコックストアグランパーク田町店まで約420m
セブンイレブン7FS芝浦スクエアビル店まで約380m

■駐車場　　　452台（機械式）月額27,500円～33,000円
来客用駐車場/4時間迄無料・以降1時間500円
■バイク置場　41台/月額1,100円～1,650円
■駐輪場　　　890台/月額220円
レンタサイクル電動アシスト自転車20台
24時間利用可/1回6時間迄
―――――――
■設　計　　　株式会社日建ハウジングシステム・株式会社佐藤総合設計
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（42.79㎡～171.54㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　防災センター/03-3769-6611
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□２階　　　　セブンイレブン/利用時間6:00～23:00
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　フィットネス/利用時間7:00～23:00/無料
□２階　　　　キッズルーム/利用時間9:00～18:00/無料
□２階　　　　AVシアター/利用時間9:00～21:00/1時間500円
□２階　　　　パーティールーム/利用時間9:00～21:00/1時間500円～
□２４階　　　スカイラウンジ/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　キャピタルサロン/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　ゲストルーム和/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円
□２５階　　　ゲストルーム洋/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の運用になりますので、売却はずいぶん先の話だと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、できるだけスムーズに売却するためには、売却計画を早めに立てることが重要なポイントになります。

計画が遅くなると、いざ売却しようとしてもなかなか売れなかったり、物件の値段が高い時期はある程度限られていますので、その時期を過ぎてしまったりする可能性があります。さらに、事前に計画を立てておかないと、どうしても現金化を急がなければならない状況に陥る可能性もあり、その場合、相場より価格を大きく下げて売却してしまいかねません。

計画さえ立てておけば、突発的なことが起きたとしても慌てなくて済みますし、売却条件が良くないうちは売却を見送り、有利になる時期が来るまで保有し続けることもできます。高く売却できそうな時期を逃さないという点や、物件の運用方法の選択肢が多くなる点で、売却計画はなるべく早い時期に立てることが大切です。

不動産売却の際は、最初に不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。不動産会社1社だけに依頼すると、かたよった査定になる可能性もありますので、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際に便利なのが、不動産一括査定サイトです。このサイトでは一度物件情報を登録することで、サイトが提携している複数の不動産会社から査定価格の見積もりを提示してもらえますので、とても効率的に複数の査定価格を知ることができます。

不動産一括査定サイトで行う査定は簡易査定といって、机上での計算をもとに査定価格を算出したものです。話が進むようであれば、不動産会社の担当者が物件を見に来て、物件の状態や周りの環境、駅からの距離などをチェックして最終的な査定価格を算出します。物件を実際に確認して査定することを訪問査定と言います。

また、不動産一括査定サイトは実際に売却を依頼するためだけではなく、複数の査定価格から相場を把握したり、最高値や最安値を確認したりするといった使い方もできます。

訪問査定では物件の状態や、駅からの距離、周辺の施設などがチェックされます。その際にはできる限り清掃などをして、物件の印象を良くすることが大切です。これにより、その物件が本来持っている価値をより判断してもらいやすくなる効果があります。

逆に、物件に汚れや損壊があると査定価格が下がり、本来狙えるはずの価格帯にならない場合がありますので、特に水回りなどを中心に、汚れや損壊を確認のうえ清掃、修繕するようにしましょう。

仲介は不動産会社が間に入って第三者の買主を発見する行為になります。仲介の場合は市場価格で売却できますので、後述の買取よりも一般的に高く売却できます。しかし、相場の状況や買主との交渉などによって価格を下げる場合もあり、必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。また、売却が完了するまでの期間が長期にわたることがあります。

それに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれる方法であるため、売却までの期間が短くなりますが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、一般的には仲介より買取の方が売却価格は低くなります。

しかし買取では仲介手数料がかかりませんし、すぐに現金化できるというメリットがありますので、仲介と買取どちらの方法で売却すれば良いのかは、売却する目的や不動産の状態によって変わってきます。以下に仲介と買取の違いをまとめましたので確認しましょう。

仲介で売却をする場合、不動産会社側で不動産サイトなどに広告を出しますが、キャッチコピーなどの内容によって買い主の反応が違ってきますので、広告の内容や宣伝を行うタイミングなど、戦略を十分検討した上で買主を募集することが重要になってきます。

できるだけ高値で不動産を売却するには、査定で出してもらった最高値で募集をするという手がありますが、少し検討が必要です。あまりに高すぎると買い手がつかず、ずっと募集広告を出し続けなければいけない可能性があるからです。

不動産は大きな金額が動く取引ですので、買主も慎重に物件を検討しています。買主としてはできるだけ問題がない物件を購入したいと思っていますので、もしずっと募集を出し続けていると、売れない原因があるのではないかと考えてしまうものです。できれば3ヵ月以内で売却できそうな価格で募集することをおすすめします。

不動産を売却する際に不動産会社と締結する契約方法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があり、契約によって売却までの期間などが変わってくる可能性があります。以下の表を確認しましょう。こちらは3種類の契約方法とその特徴を一覧にまとめたものです。

この表から、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約ができるということがわかります。それだけ窓口が広がりますので、買主を探す機会が広がることになります。しかし、不動産会社にとっては、他の不動産会社で買主が決まった場合は募集活動が無駄になる可能性がありますので、優先順位が後回しになるリスクもあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、1社でしか募集をすることができませんので、不動産会社にとっては、売却活動に労力をかけても無駄になることはありません。それだけ力を入れてくれる可能性があります。

販売活動の報告義務があるかないかでも、営業マンへのプレッシャーが違ってきます。報告義務があるために不動産会社が力を入れるという点では、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方がメリットはあると言えます。ただし、一般媒介契約と異なり募集の窓口は1社に限られてしまうため、そのぶん売却までに時間がかかる可能性もあります。

どの契約にするかは周りの相場と物件の査定価格、現金化を急いでいるかどうか、といった状況によって変わってきますので、個別に検討する必要があります。

長期間同じ広告を出していると、買主から物件に何か問題があるのではないかと詮索される可能性があるということには触れました。そのような状況を避けるためにも、3ヵ月ごとに募集広告の見直しをすることをおすすめします。

物件の特徴の出し方を変えたり、コピーを変えたり、場合によっては価格も下げなければいけないケースもあります。専任媒介契約、専属専任媒介契約は3ヵ月以内の契約期間になっていますので、そのタイミングで広告の見直しをすると良いでしょう。

竣　工　2013年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　92戸

住　所　東京都港区高輪3-11-1
概　要　地上21階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークタワータカナワ

■近隣周辺施設情報
高輪台郵便局まで約120m
品川プリンスホテルアネックスタワーまで約840m
リンコス高輪店まで約570m
マルエツプチ五反田店まで約790m
ローソン高輪3丁目店まで約320m
ツルハドラッグ高輪台店まで約100m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
フレッシュランドベジフルまで約100m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m

■駐車場　　　有（機械式）月額37,000円～39,000円
■バイク置場　有/月額2,000円～3,000円
■駐輪場　　　96台/月額200円～300円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（40.57㎡～58.05㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括で査定依頼できるインターネットサイトのことです。個人情報や売却対象の不動産情報を1分程度の時間で入力すると、物件の売却に適した5～6社ほどの不動産会社が選出され、物件の査定価格の連絡が受けられます。

一括査定サイトを利用すれば、どの程度の価格で売却できそうかという情報が複数の不動産会社から得られ、最も適切と思われる条件を提示する業者を比較して選べるため、満足できる売却が実現しやくなります。

しかし、不動産会社の中には相場より高い査定額で顧客を釣る業者もいるため、一括査定サイトの利用にはある程度の注意も必要になります。不動産の売却を成功させるために、まずは一括査定サイトの特徴とメリット・デメリットを把握することが重要です。

一括査定サイトを活用しない場合、売手自ら不動産会社を探す、もしくは不動産会社のWEBサイトに問い合わせるかして売買仲介先や売却価格の相場を調べなければならず、調査する範囲が限られるほか多くの時間やコストがかかることになります。

他方、一括査定サイトを活用すれば、早くて当日、遅くても2・3日で、複数の登録不動産会社から売却物件の特徴に沿った査定付きの提案をもらうことができます。自分で探すよりも簡単に不動産会社を探すことができ、短時間で査定価格情報が得られるわけです。

さらに多くの一括査定サイトは無料で利用できます。不動産会社の候補と売却価格の目安を早く掴めれば、彼らとの売買仲介契約の締結や物件の売出しが早まり、売却活動を早めることができます。

不動産一括査定サイトを活用すれば、売却物件に最適な不動産会社が1,000社以上の登録会社から見つかるため、スムーズな売却の実現が期待できます。

自分で不動産会社を探す場合、売買仲介会社を正しく選ぶ知識がないと、間違えて売却物件に合わない会社に依頼する可能性があります。実績が少ない不動産会社に売却を依頼すれば、売却までに余計な時間がかかり、最悪の場合、相場よりも低めの価格で売却する羽目にもなり得ます。

不動産会社は売却物件の特徴によって得意・不得意が明確に分かれています。戸建、マンション、オフィスビル、商業施設、倉庫や工場など種類によって専門に取り扱う物件が違ったり、特定の地域に強い・弱いがあったりします。

一括査定サイトでは売手の物件に最適な不動産会社がわかるため、売却に関する知識が乏しい方でも適切な会社を簡単に探すことができるため安心できます。

一括査定サイトで申し込むと同時に5～6社から査定価格情報が入手できるため、売却の相場を把握できるとともに売買仲介を依頼する不動産会社の絞り込みにも役立ちます。

売出し価格の設定は、実際の取引事例からの情報も参考にする必要がありますが、たとえば、査定価格としてA社3,000万円、B社3,200万円、C社3,500万円、D社3,400万円、E社3,300万円といった情報が得られたとすると、だいたい3,300万円程度が1つの目安になることがわかります。

また、相場が分かれば平均額に近い査定額を提示した不動産会社はある程度信頼できることになるため、本査定を依頼する会社をスムーズに絞り込むことができるようになります。

不動産一括査定サイトには一定の基準に基づき数百社以上の不動産会社が登録されていますが、中には査定価格を相場よりも高めに提示して媒介契約をとり、契約後はまともな売却活動をせず、直ぐに売却価格の値下げを提案するなどの悪徳業者がいることがあります。

一般的な売買仲介業務では、実際に購入や売却に結び付いて初めて仲介料が得られるため、売却価格を下げてでも購入者を見つけたいという理由から、悪徳業者は高い査定価格で客を釣り、手間をかけずに売却価格の値引きで手早く売却しようとするわけです。

一括査定サイトで抽出された不動産会社の中で悪徳会社に遭遇するケースはそれほど多くないですが、登録された会社が全て優良な不動産業者というわけでもないため、売主は依頼する会社を慎重に選ぶ必要があります。

また不動産一括査定サイトの中には、お客さんからの苦情の多い悪徳業者を排除せず、広告料・紹介料を得ることを重視して、不動産会社へ顧客情報を多く流そうする運営者もいるため、一括査定サイト選びでも注意することが大切です。

一括査定サイトは利用者の物件に適した不動産会社を抽出するように設計されていますが、サイトごとにその精度は異なるため、必ずしも適した売買仲介業者だけが選ばれるとは限りません。サイトによって抽出される会社が異なることも珍しくありません。

一括査定サイトでは各々の審査基準に基づき不動産会社が登録され、各々の特徴に沿って売主の不動産に合った会社が抽出される仕組みとなっています。

一方、不動産適正取引推進機構の統計によれば、平成30年3月31日時点における日本の宅地建物取引業者は12万社以上に及びますが、各一括査定サイトの不動産会社登録数は1,000～2,000社程度です。

そのため一括査定サイトに登録されていない不動産会社で、自分の物件を依頼するのに最適な会社がある可能性もあるわけです。物件のタイプや特定の地域によっては、昔ながらの地元密着型で実績豊富な不動産屋のほうが得意とするケースもあり、インターネットにホームページを持たない業者も多数存在します。

一括査定サイトを利用するときは、自分の物件に100％最適な会社が抽出されるとは限らないことを認識しておきましょう。

不動産一括査定サイトを実際に利用すると、抽出された会社から挨拶、説明・PR及び訪問査定の勧めなどを目的とした営業電話・営業メールの連絡が一斉に来ることになります。

不動産会社は、他社よりも早く顧客と売買仲介契約等を結びため、挨拶がてら電話連絡し、訪問査定を打診するのが一般的です。このような営業電話・営業メールが抽出された会社の数だけ来ることになるため、売主にとって負担に感じることもあるでしょう。

むやみに査定依頼を出すと営業攻勢に対応する手間も増えるため、一括査定サイトは適切に利用するよう心がけることがポイントです。

最後にまとめとして上記のメリット・デメリットの内容を踏まえ、不動産一括査定サイトを上手に活用するための方法や注意点をご紹介します。

高い査定価格を提示した不動産会社を選びたい気持ちはわかりますが、根拠に乏しい算出方法で提示してくる業者もいるため、査定価格の高さだけで選ぶのは注意しましょう。

そもそも売買仲介における査定価格とは、あくまで「これくらいで売れそうです」という想定の価格です。一般的な不動産会社が査定価格を算出する際は、物件の種類・状態や立地状況などに加え、実際の取引事例に基づいて計算しますが、契約を取るために相場以上の高めの価格を提示する悪徳業者もいることは前述した通りです。

また、査定価格が高くても売却活動の内容が不十分であれば、売却にかかる時間が長くなり、値下げを迫られることにもなりかねません。そのため売主は、不動産会社の売出戦略の内容がどれだけ充実しているか、営業担当者がどれだけ売却活動に意欲的であるかを確認することも重要です。査定価格の高さだけに囚われず、熱意や売出戦略が妥当で内容が充実しているかどうかを評価しましょう。

不動産一括査定サイトには様々なタイプがあるため、自分の物件の売却に適したサイトを選ぶことが重要です。

たとえば、全国展開している大手不動産会社を中心に登録しているサイトでは、地方の物件や特定の不動産の売却を得意としていないケースがあり、逆に地方の中小不動産屋が中心に登録されているサイトでは、全国的な営業展開は不得意になる傾向があります。

一括査定サイトで登録されている不動産会社の特徴やタイプを考慮せずに利用すると、自分の物件とミスマッチな不動産会社を選ぶことになるため、一括査定サイト選びにも注意しましょう。

竣　工　2014年6月
最寄駅　高輪台駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都品川区東五反田3-1-4
概　要　地上23階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東五反田4丁目店まで約120m
リンコス高輪店まで約690m
アトレヴィ五反田まで約790m
JCHO東京高輪病院まで約310m
高輪森の公園まで約790m
白金台幼稚園まで約930m
日野学園まで約840m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約270m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約740m
池田山公園まで約860m
高輪台郵便局まで約270m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.63㎡～82.09㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の売却は高度な専門知識を必要とするため、一般的には個人で行わず専門の不動産業者に依頼します。しかし、事前の情報取集や準備なしに依頼すると、不動産業者のいい“カモ”にされることが少なからずあるため注意が必要です。不動産業者に売却を依頼する際には、例えば次のようなリスクがあります。

売却実績が豊富で誠実な仲介業者に巡り合えれば幸運ですが、悪質な業者に当たるとこのようなリスクが待ち構えています。不動産売却で失敗しないためには「仲介業者選び」「売却価格の設定」「募集・宣伝活動」などの重要なポイントを知っておくことが重要になります。以下に不動産売却のポイントを７つにまとめました。それぞれ見ていきましょう。

自分の物件がいくらで売れるかは不動産関係に詳しい人でなければ見当がつきません。そこで業者に依頼する前に売却不動産の相場を調べておくことが大切です。あらかじめ相場を調べておくことで、悪質な業者が提示する不当に高い査定価格や、安易な値下げ提案に騙されることがなくなります。

不動産の相場を調べるにはネットが役立ちます。売却予定の不動産の所在地と最寄り駅からの距離、土地・建物面積、築年数、建物構造などについて書き出し、類似の販売物件を不動産サイト上で探します。

この場合、不動産の所在地や最寄り駅からの距離については、同一路線・同一最寄り駅の相場情報を優先します。同一路線・同一最寄り駅の販売物件がなければ、できるだけ似た条件の販売価格を参考にします。

ネット上には不動産の一括査定サイトが複数あります。一括査定サイトでは、不動産の所在地や築年数など必要な情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定額を手に入れることができます。査定額を相場情報として事前に入手しておくのはとても効果的です。ただ一括査定を受けると業者からの電話・メール攻勢に悩まされることは留意しておきましょう。

なお一括査定はあくまで机上査定であるため、本査定を依頼する業者選びの参考として活用するのが良いでしょう。

不動産を売却するには、「買取」と「仲介」という2つの形態があります。「買取」は不動産を買取業者に直接売却する方法で、「仲介」は不動産業者に間に入ってもらい、買主を探してもらう方法ですが、特殊な事情がない限り、「仲介」で売却を進めるのが良いでしょう。

買取は、買取業者が査定して素早く買い取ってくれるため、時間がかからずに現金化できるというメリットがあります。買取業者は不動産を買い取った後に整地やリフォームを行いあらためて売りに出しますが、相場の2～3割程安い価格で買い取るのが一般的です。そのため不動産を高く売却したい場合には、あまりおすすめできる方法ではありません。

不動産をできるだけ早く現金化したい場合、または、売却不動産の価格が非常に高額だったり、物件が広すぎたりして一般の買手がつきそうもない場合など、特殊な事情がない限りは止めておいたほうが良いでしょう。

一方、仲介は不動産業者に依頼し、時間をかけて高く買ってくれる買手を探す方法になります。もちろん前述した通りのリスクはありますが、仲介のほうが不動産を高く売れる可能性が高くなります。

一括査定サイトで査定を受けた後は本査定を受けることになります。なお、本査定も複数の業者に依頼するのがおすすめです。

本査定は、不動産業者に現地に来てもらい、実際に物件を見てもらった上で査定額を算出してもらうものです。最も重要なポイントは、複数の業者に依頼することです。複数社の査定額を比較検討し、さらに誠実に売却活動を進めてくれる業者を見極めます。最低でも3～4社程度は依頼する必要があります。

不動産相場を知るために一括査定を利用した場合、査定を受けた業者の中から本査定を依頼する数社を選びます。次の基準で業者を選ぶと良いでしょう。

不動産売却を依頼する業者に必要な条件は、売却エリア内の土地や物件相場に精通し、指定地域に密着した営業力・情報収集力があることです。例えば「全国展開している大手有名不動産会社の地域支店」「その地域に特化して支店を持っている中堅の不動産会社」などは、近隣で最近売却された類似物件の販売価格など、対象エリアの不動産情報を迅速に把握することができます。

昔ながらの、商店街に1軒だけあるような家族経営の業者でも地元の情報に精通していることもありますが、営業員の数や売却活動力の面で大手にはかないません。大手・中堅業者であれば豊富なネットワークを持っており、対象地域の売却物件情報があまりない場合でも、範囲を広げて情報収集ができます。

しかし中には仲介契約獲得を目的として故意に高い査定額を出してくる業者もいるため、不自然に高い査定額を出す業者は避けたほうが無難です。

本査定を受けた複数者の中から仲介を依頼する業者を決めます。本査定で提示された査定額には算出根拠があるはずです。希望的観測やあやふやな計算をしていないか、納得いくまで説明を求めましょう。

竣　工　2008年1月
最寄駅　辰巳駅徒歩8分
総戸数　415戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-42
概　要　地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャナルファーストタワー

■近隣周辺施設情報
イオン東雲ショッピングセンターまで約290m
SHIPS　LITTLE　CARSまで約450m
ファミリーマート江東東雲1丁目店まで約400m
私立かえつ有明中学校まで約1300m
昭和大学江東豊洲病院まで約1350m
江東東雲郵便局まで約600m
スーパービバホーム豊洲店まで約1530m
江東区立深川第五中学校まで約890m
江東区立第二辰巳小学校まで約1040m
たかすな内科・胃腸内科クリニックまで約240m
東雲緑道公園まで約380m
東雲水辺公園まで約610m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（70.71㎡～101.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーマルエツ勝どき六丁目店/24時間営業
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

入居者が物件を探すにあたって、駅を起点として、住みたいエリアや不動産を探すというケースが主流となってきています。たとえば、自分が入居者の立場になった際に「どういう駅に住みたいか」を考えてみると、以下のようなことが気にかかるのではないでしょうか？

最寄り駅の利便性が非常に高いにも関わらず駅周辺の家賃が割安となれば入居者からの人気が集中しますし、駅の利便性が低いにも関わらず家賃は高いとなれば、いずれは家賃が下落していきますので、基本的に最寄り駅の利便性の高さと入居需要や家賃相場は比例していくことになります。

マンション選びの際には、現在だけでなく将来にわたっても利便性が高く、入居者の方が快適に住み続けることができる駅を選ぶことが大切です。都内では、千代田区、中央区、港区といった都心周辺の駅や山手線内の駅などであれば、上記のような利便性を確保しやすいため、購入後に立地面で失敗するという可能性も低くなります。

もし、郊外物件を選ぶとしても、ＪＲ線と私鉄が両方使える、始発駅である、駅前の大きな商業施設がある、将来性があるエリアかどうか等を総合的に判断し、「駅の利便性」を最重要視したほうが良いでしょう。マンション選びは、立地選びが非常に重要ですので「どの駅の物件を購入するか」という点については納得のいくまで情報収集やリサーチを行い、妥協しないようにしましょう。

利便性が高い駅や住む人からの評価が高いエリアなどはブランド化していきますので、駅名を聞いた時に想起されやすいブランドイメージを確認することも重要です。購入を検討しているマンションの駅についてあまり詳しくないという方は、実際に駅周辺に住んでいる方や、周りの方にその駅のブランドイメージをヒアリングしてみるのもお勧めです。

一方、定量的な「乗降客数」などについては参考程度に留めましょう。近隣の学校や企業の移転などはいつでも起こりえますし、その数字が将来にわたって保証されるとは限りません。「乗降客数」は現在だけの数値ですので、これに惑わされてはいけません。大切なのは、その駅周辺が入居者の方にとって実際に住みやすいかどうか、そして将来的にもそれが続くかどうかです。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規約」第5章 表示基準 第10条「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」には「徒歩による所要時間には、道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」を規定されています。

つまり80ｍ につき1分という表示をしなければならないわけです。80ｍであれば徒歩10分という表記になります。直線距離ではないので注意しましょう。この規定を順守せず、販売会社が販売図面を作成しているケースがありますので、駅から物件までの距離は必ずご自身で歩いてみることをお勧めします。

不動産投資の本の中には「朝、昼、晩でそれぞれ駅から物件まで歩いてみるべきだ」というものもありますが、日中は仕事で忙しいという方も多いでしょうし、良い物件はすぐ売り切れてしまうため、そこまではしなくても良いでしょう。駅と物件の間を一度歩いてみて、入居後の生活のイメージを掴むことも物件選びにおいては重要な能力と言えるかもしれません。

私が持っている区分マンションの中で、駅から一番遠い物件は徒歩8分です。しかしこの物件は、駅からの途中に商店街がありますので実際に歩いてみるとそんなに遠さも感じませんし、「仕事帰りにいろいろ買い物ができて楽しいな」とも思います。今後の賃貸需給を考えると、駅からより近いマンションが選ばれていくことになるかと思いますので、「駅徒歩5分以内」というのが今後物件を選ぶ際の目安になるでしょう。

なかには、「徒歩15分の物件で利回り10％以上を獲得できました」といった成功事例が無いわけではないと思いますが、そういった物件で5年、10年と家賃収入を安定的に得続けるのは難しいと考えられますので、駅から遠い高利回りの物件はハイリスクだと考えたほうが良いでしょう。

駅から物件までの間に、コンビニ、スーパーなどの商業施設、役所、郵便局などの公的機関などがあると、入居者の方に喜ばれますし、他物件と比べても差別化を図ることができます。

ただ、駅に近い物件を選ぶ上で一点気をつけなければいけないのが、駅の近くにある飲み屋などの騒音です。入居者の方の快適な生活を考えると、施設からの騒音はできれば避けたいですし、暴力団の事務所やお墓などが近くにある物件なども避けたいところです。

私がいま注目している施設はコインランドリーです。今のコインランドリーは、昔と違ってお洒落ですし、機能も充実しているため、入居者の方に喜んでもらえるポイントの一つになるのではないかと考えています。そういった物件周辺の施設も、現地調査の際にしっかりご自身の目で確認されることをお勧めします。

総戸数が少ない物件を購入してはいけません。なぜなら投資用マンションのメリットの一つである大規模修繕等費用の拠出において規模のメリットが利かないからです。戸数が多ければ多いほど、修繕積立金も積みあがっていきますし、逆に戸数の少ない投資用マンションはなにか急な修繕が必要になったときに対応できなくなる可能性があります。

私の過去の経験でいうと総戸数は最低30戸以上欲しいですし、それ以下の戸数であれば、将来的に管理状態が不安定になる可能性があることも留意すべきです。私は、以前総戸数が29戸のマンションを持っていたこともありますが、修繕のたびに一時金を徴収され、年間のキャッシュフローが飛んでいくような経験もしました。「総戸数が何戸あるか」という点は、購入後の費用面で重要な要素となってきますので、注意をしたいポイントの一つです。

入居者の気持ちを考えると部屋は狭いよりも広広いほうが快適です。具体的な広さとしては、最低15㎡以上は欲しいところです。私が以前所有していた、渋谷区にある13㎡の物件は、富裕層の方が「ヨガの練習をするので貸して欲しい」という珍しい理由でお貸ししたことがありましたが、これはかなり特殊な例でしょう。

設備はバストイレ別であればベストですが、その多くは築浅の物件であり、価格も高くなりがちです。バストイレが同じ物件でも、エリアによっては競争力がありますが、そうでない場合はバストイレの分離工事が必要になる場合もあります。

また水回り関連では、洗濯機置場がある物件を選ぶことも大切です。洗濯機置場もなく、コインランドリーが建物内にない、近くにもない物件は入居者からも敬遠される可能性が高いため、できる限り避けなければなりません。

収納については、入居者が男性か女性かで大きく違いますし、今の若い方の中には物を持たないという方も増えているなど、ケース・バイ・ケースですので、あまり気にする必要はないと思います。たまに備えつけの机やベッドなどがある物件もありますが、これは無いほうがいいと思います。入居者の方の中には「人が使ったものは気持ち悪い」と感じる方もいますので、処分するにもお金がかかることを考えると最初から無いほうが良いでしょう。

一つ気をつけなければいけないのが、電気温水器がある物件です。これを修理・交換をすると多額の費用がかかります。電気温水器がある物件は基本的に購入しないほうが良いかと思いますが、もし電気温水器がある物件を購入するとしたら売主に「いつ購入したか」「いつ修繕したか」などの確認をするようにしましょう。これを確認しないと、修理・交換で数年分のキャッシュフローが吹っ飛ぶという事態を招きかねませんので注意が必要です。

また部屋の所在階ですが、高層階にある部屋は、眺望・日当たり等で競合する木造一棟アパートと差別化でき、低層階よりもセキュリティが高い点や蚊や虫の侵入が少ないことなどから入居者には選ばれやすい傾向にあります。

「マンションは管理を買え」と言われているほど、家賃収入を将来にわたって安定的に得ていくにあたっては、マンションがきちんと管理されているかということが重要になります。マンションの管理について見極める上で、定性的な視点と定量的な視点の2つがあります。以下で詳しく見ていきましょう。

自転車置き場やごみ置き場は目視で確認します。これが乱雑な状態ですと、管理が十分ではない可能性があります。後はマンションの掲示板で騒音等に関して注意書きがあるような物件は不良入居者がいる可能性があります。

また細かい部分ですが、消防設備等を更新するには多額の費用がかかります。「いつごろ交換したか」「古くて交換できない設備ではないか」？を確認する必要があります。ファミリー向けの居室が混在している物件ですと、管理状態が良好に保たれていることが多いです。

定量的な面からは、「修繕積立金が総額でいくら溜まっているか」と、「直近でいつ修繕したか」を確認しましょう。修繕積立金はマンションの規模によりますが、足場を組んで修繕をすると最低3,000万円程度はかかります。また特に傷みやすい屋上の防水については約12年に一度修繕を行うことが望ましいと言われています。

また投資用マンションでは長期修繕計画書のない物件もあります。管理会社に依頼すれば50万前後で作成してもらえますので、必ず作成してもらいましょう。

竣　工　2003年12月
最寄駅　品川駅徒歩9分
総戸数　305戸

住　所　東京都港区港南4-1-6
概　要　地上24階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ウエリスアーバンシナガワタワー

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古不動産の売却では不動産業者の提案がベースとなることが多く、最終的な売却価格は業者の売却実績や担当者の熱意・行動力によって大きく左右されます。

周辺相場と所有者の意向を汲み取りながら最大限高めに売れる作戦を立て遂行する事業者もいれば、早く確実に売却ができるよう相場より安い価格で売り出そうとする事業者や、高めの査定を提示しておき売り出し後にすぐ値下げを要求してくる事業者もいます。

例えば、不動産会社のA社・B社・C社に売却査定してもらった際、A社は3,300万円、B社は3,500万円、C社は3,800万円の査定額を提示してきたとします。

その物件が実際には相場価格の3,500万円で売却できたとすると、A社に依頼した場合は200万円の機会損失になります。またC社の査定額は高めですが、募集への反応が悪ければすぐに値下げを提案してくるかもしれません。値下げ後の価格が3,200万円など相場よりも低い場合は機会損失が生じることとなります。

このように、事業者の売却活動に対する姿勢の違いにより、数百万円もの価格差異が生じることがあります。しかし不動産の売却に関する知識がない所有者や投資家にとっては、仲介する不動産会社の情報だけが拠り所となることが多いのが実情です。

不動産売却で損しないためには、複数の不動産会社を慎重に比較検討し、適切な査定額を提示する会社を見極めることが大切です。

そもそも不動産会社の専門分野は、「不動産の販売（新築・中古）」「売買物件の仲介」「賃貸物件の仲介・管理」「買取再販」など多種多様であり、それぞれ得意不得意があります。不動産を高く売却するためには、売却が得意で実績が豊富な不動産会社を選ぶことが最初のポイントになります。

同じ業態でも居住物件、収益物件や商業物件など取り扱う物件が異なる場合や、全国対応や地域限定対応など地理的な活動範囲に特徴がある仲介会社もあります。そのため上記の不動産会社のタイプの中では「売買物件の仲介」を主な業務としている会社を中心に、専門的に取り扱う物件の種類などを調べてみると良いでしょう。

例えば、郊外のファミリーマンションなら「地域で実績が豊富な地場の不動産仲介会社を選ぶ」、都会のワンルームなら「全国展開している大手不動産会社を中心に検討する」といった方法が挙げられます。また、収益物件なら投資用物件の仲介をメインにしている会社に相談してみるのも良いでしょう。

査定を依頼する際は、「売買物件の仲介をメインに業務を行っているか」「自分が売却しようとしている資産の取り扱いが得意か」「売却物件の近くに営業拠点があるか」などをポイントに探してみてください。

不動産の売却に適した業態の仲介会社であっても「売却実績が乏しい」「意欲が低い」「誠意がない」といった業者では希望通りの売却も困難になります。そのため自分の不動産と同タイプの売買の仲介実績が豊富で、高額に販売した取引事例が多い会社を探すのが良いでしょう。

販売実績等を評価するには、宅地建物取引業の免許（番号）、実績及び行政処分歴を確認するなどの方法があります（免許のかっこ内の番号を見ることで営業年数がわかります）。国土交通省や都道府県の関係行政庁の担当部署でそれらの情報を確認できるほか、一部ではインターネットで確認することも可能です。

このほか、会社のホームページや会社の評判・口コミ、実際の顧客対応なども調査して判断するようにしましょう。

仲介会社の中には、査定価格を高めに提示して顧客を期待させながら、販売開始後には手っ取り早く売却させようと価格の値下げを勧めてくる会社も少なくありません。そうした会社には顧客が望む価格で売却できるための営業努力が欠けています。

誠意のある会社を選ぶためには、物件の査定から売却に至るまでの不動産会社の取り組み方を確認する必要があります。

売却物件の査定価格について、どのような根拠をもとに算定したかを確認してみましょう。具体的な直近の取引事例に会社独自のデータを加味して算定するといった方法が採られているかどうかがポイントになります。

明確な根拠なく、直近の取引事例や販売中の物件情報からかけ離れた価格を提示するような仲介会社は再検討したほうが良いでしょう。客観的な情報をもとに物件を査定し、質問に対しても明確に答えてくれる会社を選ぶことが重要です。

また、複数の仲介会社に査定を依頼して、その査定価格と算定の根拠を比較・確認すれば、信頼できる査定価格が把握できるようになり、仲介会社選びにも役立ちます。

一つ一つの売却活動がどのような時間や量をかけて実施されるかを複数の会社に確認して比較すると良いでしょう。また、過去に行われた売却事例とそのときの資料などが確認できれば、より具体的にイメージしやすくなります。

仲介会社の営業担当者の質も売却価格に大きく影響します。仲介会社の売却する方法が妥当であっても、実行する営業担当者の質が低かったり熱意がなかったりすると、結果的に高く売却できないことになりかねません。

特に営業ノルマが課せられている営業担当者の場合、自身の売上の増大を優先して早めの値下げで売却を促すことも十分にあり得ます。そのため営業担当者がどれだけ顧客の要望に沿って動いてくれるかを確認する必要があります。信頼できて熱意のある担当者が付いている会社を選ぶようにしましょう。

営業担当者の専門性や熱意を見極めるポイントは次の通りです。

特に「要望・質問への回答内容」については営業担当者の営業姿勢を確認するうえで必須です。併せて「相場より高い価格で募集した場合に売却期間が長くなる」といったデメリットも説明できるのが好ましいでしょう。

また、値下げする必要がある場合でも「もう1カ月問い合わせの反応や市場の状況を見てから検討してみましょう」など売主に配慮できるかどうかもポイントです。売り急がずに顧客の利益や希望を最優先にした行動や努力がとれる営業担当者の会社を選びましょう。

不動産売却では売却時期などにより売却にかかる税金が大きく変動するため、節税面の情報も適宜提供してくれる仲介会社を選ぶようにしましょう。

所有不動産を売却して譲渡益がでる場合、上記の税率で課税されることになります。例えば所有期間が4年11カ月と5年1カ月で税率に19.315％の差が生じるため、こうした情報を提供してくれる仲介会社を選ばないと税金で損する可能性が高くなります。

居住用財産を売却した場合、所有期間の長短にかかわらず一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円までの控除が受けられます。譲渡所得にかかる税金の計算式は「（譲渡所得－3,000万円）×税率＝税額」となります。譲渡所得が3,000万円より低い場合、税金はかかりません。

居住用財産を売却した場合に一定の要件に該当すれば長期譲渡所得の税額が通常よりも低い税率の適用が受けられます。軽減税率の計算方法は、「譲渡所得6,000万円以下の場合」と「6000万円超の場合」で異なります。

竣　工　2005年10月
最寄駅　高輪台駅徒歩6分
総戸数　574戸

住　所　東京都港区高輪1-27-37
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
タカナワザ・レジデンス

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約100m
マルエツプチ白金台店まで約850m
ローソン白金台2丁目まで約120m
ツルハドラッグ高輪台店まで約500m
SHINAGAWA GOOSまで約1130m
港区立高輪台小学校まで約300m
私立高輪中学校まで約830m
私立明治学院大学まで約330m
高輪二郵便局まで約260m
二本榎児童遊園まで約360m
なか卯泉岳寺前店まで約1020m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約660m
芝信用金庫高輪支店まで約340m
高輪警察署まで約120m

大規模レジデンスならではの共用施設が充実しており、館内2階には貸切のできるオリエンタルスパの他、敷地内の木々を眺めつつグランドピアノの自動演奏が聴けるテラスビューサロン・グランドホール、マッサージルーム・24階には都心を一望できるビューラウンジと茶室・25階にはゲストルームがございます。2階のグランドホールでは季節のイベントが開催されることもありマンションのコミュニティも存在しています。また、元旦の朝のみ屋上が解放され初日の出を望む素敵なイベントもございます。ホテルライクなコンシェルジュサービスは24時間ご利用可能、1階車寄せおよびエントランスにはポーターがおり荷物持ちなどサポートして頂けます。高輪ザ・レジデンスには、本当に価値のある施設に絞って展開しているのが特徴です。そのひとつが、2階に作られたスパ。3つの個性を持つ浴室、優美なパウダーコーナーなど、プライべートをより充実させる空間にもこだわりが満載です。細部まで配された上質な質感が満足度を高めます。個性を持ったリラックスの場として魅力を放つ、茶室付きのビューラウンジ。日本の伝統や本物の職人気質に触れながら、母国の文化を自身の生活に溶けこませることで、最高の安らぎを得られることでしょう。眺望ともに大きな開放感を得られるよう、ラウンジは2層の吹き抜け空間を確保。24階の高層階に作られたのが、日本人のおもてなしの心を反映させた茶室。無垢の銘木の肌ざわり、自然の造形を活かす数寄屋造り、大工の匠の技。職人が丹念に手をかけた茶室は、ご親戚やご友人が集まる団欒の場として、また時には一人で過ごす隠れ家として。ジェットバスの泡の中で、高層階から夜景を楽しむゲストルーム。25階のゲストルームには、約10帖のツインベッドルームとバルコニーに面した広さ約7帖のビューバスをレイアウト。窓からは、品川の高層ビル群をはじめ、お台場、東京湾などの眺望が楽しめます。タワー棟も確かに桜田通りに面してはいますが、そもそも高輪ザ・レジデンスは超高層マンションです。スパやフィットネスルームなどの贅沢な時間を実現できる共用施設、タワーマンションならではの贅沢な共用施設が充実しています。例えば23時までゆっくり浸かることのできるスパや、エアロバイクやトレーニングマシンが備えられたフィットネスルーム、癒やしの空間にもなる茶室、眺望がすばらしいビューラウンジなどによって暮らしをより豊かにすることができます。オートロックのマンションですので、女性の方も安心して暮らせます。24時間セキュリティのマンションで防犯面も充実。

■駐車場　　　336台（機械式・平置式）
月額41,800円～66,000円
来客用駐車場7台/利用時間8時～20時/1時間200円
■バイク置場　18台/月額5,500円
■駐輪場　　　314台/月額550円
レンタサイクル12台/24時間利用可/3時間200円
―――――――
■設　計　　　株式会社三菱地所設計、株式会社長谷工コーポレーション
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3SLDK（38.07㎡～261.94㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーリンコス高輪店/営業時間24時間
□１階　　　　アテンダントスタッフ
□１階　　　　コーチエントランス
□１階　　　　洗車スペース/利用時間9時～21時/1時間200円
□１階　　　　集会室/利用時間9時～21時/1時間300円
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
03-5449-8270
□２階　　　　テラスビューサロン/利用時間9時～21時/無料
□２階　　　　マッサージルーム/利用時間11時～23時/1時間200円
□２階　　　　クリーニング専用カウンター
□２階　　　　スパ/1時間
利用時間（月金）14時～23時
（土日）11時～23時（火水木定休日）
□２階　　　　オリエンタル（ジム）
エアロバイク2台・トレーニングマシン1台
□２階　　　　テルメ（マッサージルーム）
マッサージルームA/マッサージ台/1時間200円
マッサージルームB/マッサージ機/1時間400円
□２４階　　　茶室/利用時間9時～21時/1時間700円
□２４階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～22時/無料
□２５階　　　ゲストルーム/1泊12,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資対象となる金融商品は元本保証がないため、一定のリスクを伴うことになります。リスクとは損益の振れ幅のことですが、大きなリスクを取れば利益を狙える反面、損失も大きくなる可能性があります。

そこで損失を抑えるためにリスクを少なくする手段のひとつが分散投資となります。分散投資では異なる性質の金融商品を購入することでリスクを平準化することができます。例えばひとつの金融商品で損失を出したとしても、それ以上の利益を他の金融商品で得られれば損益はプラスになります。

また、損失を出した金融商品を早めに処分して利益を生んでいる金融商品をそのまま保有することで、さらに大きな利益を生み出すことも期待できます。
購入した金融商品をひとつの塊と考えて、トータルのリスクを極力少なくして利益を出す可能性を高めるのが分散投資の特徴です。

前述した通り分散投資の目的はリスクの平準化とリターンの可能性を高めることです。リスクの大きな金融商品のみに集中して投資をすると、大きな損失を出した時には運用資金が少なくなるため、他に大きな利益を得られる金融商品があったとしても、少ししか購入できず利益を得る機会を失います。

そこで資金のすべてを同じ金融商品に投じず、利益が得られそうな他の金融商品を購入しておきます。「購入機会における分散投資」とも呼び、ドル・コスト平均法などが有名な機会分散の投資方法です。購入時期をズラしながら金融商品を購入することで購入単価を平準化することにもなります。

あるいは経済動向によって好調なセクター（業種）と不調となるセクターが入れ替わります。複数のセクターに投資資金を分散することで、経済状況の変動による収益性の変化にも対応できます。

国内の金融商品には様々な種類がありますが、国が変わることで同じ金融商品でもリスクが変わります。つまり異なる国の金融商品を購入することでもリスク分散はできるということです。

購入する国によって不動産価格の上昇率やテナントの入居率、家賃の利回りや節税効果は変わります。さらに海外不動産を購入するためには現地通貨を使いますが、日本円から現地通貨に換金する際のレートも変動しています。そこで生じる為替差損のリスクも分散できます。

投資先を複数の国に分散すればリスクも分散できます。海外不動産投資ではひとつの国に集中投資すると、大きな値上がりが期待できても突然不動産バブルがはじける可能性もあります。

不動産投資における収益の出し方には、家賃収入による「インカムゲイン」、物件を売却する際の値上がりによる「キャピタルゲイン」、賃貸運営をする中での節税による「税金の還付」があります。

例えばインカムゲイン狙いで購入した国の賃貸需要が悪化すれば利回りが低下します。一方で他に利回りが上昇している国があれば、利回りが低下した国のカバーをすることが可能となります。

海外不動産投資で分散投資するメリット分散投資のメリットは様々ありますが、海外不動産投資で得られる主なメリットは「為替リスクの分散」「出口戦略の分散」の２つです。

海外不動産投資をするうえで避けて通れないのが為替リスクです。不動産を購入した国の通貨が下落すれば、売却時に為替差損を生じます。例えば1ドル100円で10万ドルの不動産を購入し、同じ10万ドルで売却しても、1ドル90円に下落した場合は購入金額1,000万円に対して売却金額は900万円になります。

逆にドル高になれば、ドル建てでの売却金額が変わらないとしても円建てでの売却金額は多くなるため為替差益となります。

そこで投資先を分散すれば為替変動を見ながら売却のタイミングを図ることが可能です。為替変動には波があるため、通貨下落している国の不動産をそのまま保有して状況が改善してから売却するか、あるいはさらに下落する前に処分するかを判断できるようになります。

特にキャピタルゲイン狙いで人気のある東南アジアの新興国の場合、経済状況の変化によっては通貨下落のリスクを伴います。また利上げを続ける米ドルがいつ利下げに反転するのか、一方で低金利が続くEUが利上げに転じるのかによっても、為替相場が変動します。他国の政策金利の動向によっても、新興国の通貨は変動します。

例えば2018年8月、トルコの通貨リラが対ドルで20％近く下落しました。トルコの米国人牧師拘束問題に対してトランプ米大統領がトルコへの追加経済制裁を表明したのが原因です。トルコの経済自体は堅調でしたがひとつの国際問題で為替相場に多大な影響を与え、さらにインド・ルピーも大きく下落しました。仮に通貨が下落する国の不動産を保有していた場合、家賃収入も日本円に換金すれば目減りしたでしょう。

ただ一方で、通貨下落は投資先の不動産を購入する際にプラスに働きます。一時的な変動で収まるのであれば絶好の購入時期となるため、ある程度の現金を常に用意しておくことが大切です。

不動産投資で利益を得る方法は複数あります。日本の場合には物件の値上がりがあまり期待できない代わりに、条件の良いエリアを選べば安定したインカムゲインが期待できます。一方で東南アジアの新興国は、短期の物件価格上昇が期待できるため大きなキャピタルゲインを狙えます。あるいはアメリカやヨーロッパの資産価値の高い物件を購入することで、大きな節税効果を得ることもできます。

ただ、インカムゲインとキャピタルゲインは常に一定の収益性を期待できるわけではありません。そこで不動産収益を見込める国への投入資金を分散し、さらに得られた利益の税金を少なくするために節税効果が大きい国へ資金投入することで、安定した収益を図ることができます。

リスクを分散できるのが分散投資のメリットですが、物件管理が複雑になったり、高額な物件が購入しにくくなるといった注意すべき点もあります。

海外不動産を購入する場合、日本から遠く離れた物件の維持・管理が問題になります。また日本とは異なる独自の商習慣にも注意が必要です。

例えばコンドミニアムをプレビルドで購入した場合、頭金を数回に分けて支払うことになります。その支払い方法は契約書に記載されますが、その後は一切通知がこないため、いつ支払えば良いのかわからないというケースがあります。支払いがなくても督促をするわけでもなく、急にキャンセル扱いとなってコンドミニアムの購入権を失うこともあります。

海外で複数の物件を購入する場合、自分の目でそれぞれチェックすることが大切です。管理会社やエージェントに支払いのためのお金を送金することもありますが、デベロッパーにきちんと支払われていないというケースもあります。分散投資ではこのような事態が起きやすくなるため、物件管理には細心の注意を払わなければなりません。

複数物件に分散投資する場合、1戸当たりに投入する資金は必然的に少なくなります。その結果、値上がりが期待できる都市部の物件を購入できずに、地方の物件しか購入できないこともあります。再開発計画があれば別ですが値上がりする保証があるわけではありません。
分散投資する際は、購入できる物件が限定されることも考慮しておきましょう。

全ての投資家に分散投資が向いているわけではありません。資金的な余裕があったり、国際経済の動向に敏感だったりする必要があります。それぞれ見ていきましょう。

分散投資では一般的にすべての物件で利益を出すという考え方はしません。なかには損失を出す物件もあるかもしれませんが、早期に売却して、他に収益を見込める物件に投資資金を振り分けることになります。

柔軟に物件を買い替えるためには、ある程度の資金が必要になります。損失を生じている物件を売却する前に他の物件を購入する必要が生じることもあるからです。仮にローンを組んでいれば、残金を一括で支払う必要があります。そのため、分散投資を前提とした海外不動産投資はまとまった現金を用意できる方が向いていると言えます。

あるいはプレビルドのコンドミニアムを購入した場合、完成が大幅に遅れるというケースがあります。当初の予定では早期に売却するはずでも、買い手が見つからず残金支払いのためのローン返済が始まることもあります。未完成であれば賃貸貸しもできず、ローン返済は持ち出しとなるでしょう。そういう場合に備える意味でもまとまった現金は必要になります。

竣　工　2016年3月
最寄駅 大森駅徒歩5分
総戸数　37戸

住　所　東京都品川区南大井3-17-10
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームスシナガワミナミオオイツー

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南大井3丁目店まで約220m
まいばすけっと南大井店まで約180m
オオゼキまで約770m
ローソン南大井六丁目店まで約170m
ココカラファイン薬局大森山王店まで約650m
どらっぐぱぱす大森ベルポート店まで約480m
クリーニングポプラ南大井店まで約100m
山王交番まで約850m
大井海岸公園まで約240m
牧田総合病院まで約670m
横浜銀行大森支店まで約340m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有／ステッカー代1,100円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.81㎡～45.62㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産会社は、基本的には金融機関と提携ローンを提携しています。
その会社の取引実績によって、同じ金融機関でも会社によって受けられる融資の条件が異なります。
高い金利でしか融資受けられなかったのは、その会社はそのような融資プランしか紹介できなかったのが1つの原因として挙げられます。
つまり、その会社は取引実績が足りず、金融機関から評価されていないということになります。

物件を購入する時に、ご自身の属性が良くなかったのも1つの理由として挙げられます。
不動産投資は、融資を活用して他人資本で始められるのはメリットではありますが、借金は借金です。返済していくことが必要なため、身の丈に合った投資プランであることが大前提の条件になります。
高い金利でしか融資受けられなかったのは、つまり、身の丈に合った投資プランでない可能性が高く、このままの金利で所有していくことが非常に危険です。
一度、ローンの借り換えを検討されるといいでしょう。

借り換えする金融機関にもよりますが、弊社でご紹介させていただく場合、金利「1.8～2.2％」前後で借り換えすることができます。
キャッシュフローでみると、45年ローンで借り換えすることができると、月々「1～3万」のキャッシュフローを手元に残すことができます。
利息でみると、例えば、3,000万の物件を所有していて、金利が0.5％下がった場合、35年で利息「約300万」が安くなり、金利が1.0％下がると、なんと利息は「約600万」も安くなります。

金利が安くなることによって、元本が減るスピードも早くなるからです。５年～10年後に売却する際に、元本が大きく減っていれば、利益も出しやすく、出口戦略も立てやすいと言えます。

一方、借り換えのデメリットは、手数料がかかることです。
銀行によって借り換えの手数料は違いますが、「20～30万」前後が1つの目安になります。
なお、借り換えする際に、なんと借り換えの手数料をローンに入れることもできますので、ほとんど手出し金額ないと思っていいでしょう。

金利が安くなれば借り換えした方がいいと思われる方は多いと思いますが、実は、借り換えしない方がいいケースもあります。
それは、残債が少なく、融資の期間も残り少ない人には、メリットが出にくいのです。きちんと返済シミュレーションをしましょう。

借り換えのスキームは、基本新規で融資を受けるのと同じ流れになります。
まずは、本人の源泉徴収票や借入れに関連する書類を金融機関に渡して、「無料」にて事前審査を受けることができます。
弊社は、無料にて借り換えの相談をさせて頂いていますので、書類の準備などで分からない方がいらっしゃいましたら、問合せしてみてください。
その後、審査が通りましたら、新しいローンの手続きが実行され、古いローンを一括返済して、新しいローンにて返済がスタートとなります。

不動産投資ローンの借り換えを取り扱っている金融機関は少ないです。そのため、金融機関は借り換えローンの提携業者を厳しい基準で選んでいます。
つまり、借り換えの紹介ができる不動産会社は、金融機関からかなり高い評価を頂いているとのことです。
しかし、正直、借り換えを紹介しても不動産会社は儲かりません。借り換えができても提案してくれない会社も少なくありません。
従って、借り換えを提案してくれる不動産会社、担当者は、投資家の立場で提案をしていますので、信頼できると言えるでしょう。

１件目の購入条件からみて、契約社員のときに購入したから、明らかに金利が高いことが分かります。
そこで、すぐに銀行に借り換えの交渉をしましたが、正社員になってまだ半年ということで、借り換えはできなかったのです。
しかし、銀行から日頃の弊社の業績を高く評価して頂き、２件目2,600万円の物件を買い増しすることができました。

そこで、３件目の融資交渉のタイミングで、もう一回１件目の借り換えの交渉をしたところ、やっと交渉が成功し、金利は当初の「3.175％」から「2.2％」にと下げることができました。
また、３件目2,200万円の融資も無事審査が通りました。

同じ金融機関でも、不動産会社に対する評価によって、融資の条件が大きく変わります。
借り換えできたのも、３物件まで買い増しのできたのも、弊社が銀行に評価されているからだと思います。
どこの会社と付き合うかを検討する時に、ぜひ、融資条件も１つの判断基準に入れておきましょう。

竣　工　2018年12月
最寄駅　大森海岸駅徒歩3分
総戸数　203戸

住　所　東京都品川区南大井3-25-9
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
（※1203／1206号室除く）

■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
（※1203／1206／1408号室除く）

■1203／1206号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■1203／1206号室対象／フリーレント実質1.5ヶ月
■物件名フリガナ
ディームスシナガワミナミオオイ
Dimus 品川南大井

■近隣周辺施設情報
大森駅ビルRaRaまで約580m
いすゞ病院まで約245m
サンドラッグ大森山王口店まで約680m
どらっぐぱぱす大森ベルポート店まで約470m
ファミリーマートいすゞ本社前店まで約300m
ファミリーマート大森海岸駅東店まで約360m
セブンイレブン品川南大井3丁目店まで約210m
イトーヨーカドー大森店まで420m
西友大森店まで約540m
Luz大森まで約760m
オオゼキ大森店まで約770m
アトレ大森まで約620m

■駐車場　　　19台（機械式）月額33,000円
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　107台
―――――――
■設　計　　　株式会社三輪設計東京本社
■施　工　　　株式会社イチケン東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K/20.82㎡～21.37㎡
□1DK+S/41.73㎡
□2DK/41.73㎡
□2LDK/43.40㎡
□3LDK/53.35㎡
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションとは、1LDKや2LDKといった間取りで、広さにして30㎡～50㎡くらいある、都心の駅から徒歩10分以内の位置に建てられているマンションのことを言います。

単身者やDINKSと呼ばれる夫婦2人世帯の方向けに展開されています。まずは自宅として住むことからスタートしますが、結婚などのライフイベントに合わせ、賃貸経営に切り替えることもできます。住んで良し、貸して良しというのがコンパクトマンションの特徴になります。

コンパクトマンションは立地や広さ、間取りなどが今の社会人のニーズにあっていますし、将来的な世帯構成のニーズにも応えることができる性能を持つ優れたマンションとして評価されています。以下では、ファミリータイプやワンルームタイプとどのような特徴の違いがあるのかについて見てみましょう。

コンパクトマンションを購入する4つのメリットコンパクトマンションが他のマンションとは異なる特徴を持っていることがわかりました。さらにコンパクトマンションを購入した場合のメリットについても細かく見ていきましょう。

購入と賃貸で住む場合との一番の大きな違いは、賃貸の場合は毎月の家賃支払いをしても手元に何も残りませんが、購入の場合は毎月の支払いが個人としての資産形成につながっているという点です。

購入の場合、ローンを完済すれば借金のない不動産が残ります。その後は支払いがなくなり、自宅として住めば家賃が浮き、人に貸せば家賃収入が得られます。このように自宅として利用しながらも、個人の資産形成ができるという点がコンパクトマンションのメリットです。

ワンルームマンションでは収益性が優先されますので、収支に影響しないように部屋を狭くしたり、設備も単身者用にしてファミリータイプのものより小さかったり、機能が少なかったりします。

コンパクトマンションの入っている建物にはファミリータイプのマンションもあります。ファミリータイプのマンションは生涯住み続ける人もいますので、長期にわたる住みやすさや快適さを重視し、最新仕様の設備や内装となっています。また、ワンルームタイプに比べて、マンションのエントランスもとても広く高級感があります。

このように、コンパクトマンションは一人暮らしでもワンランク上の空間で暮らすことができるというメリットがあります。

最近のコンパクトマンションは都心の駅から10分以内の好立地の場所に建てられるケースが多くなっています。都心の会社に勤めている方を入居者として想定し、通勤に時間をかけない位置にあえて建てられています。

社会の風潮も職住近接の方向に流れていて、会社の近くに住み、平日に自分の時間を多く取れるような暮らし方が推し進められています。通勤に時間を取られないことで、平日に習い事や友人と食事に行く時間が取れたり、都心に住みながらすぐ近くに病院や学校、福祉施設などが併設されていたりして、利便性の良い暮らしができるのもコンパクトマンションの魅力の一つです。

ファミリーマンションとの違いは賃貸力がある点です。ファミリータイプになると自分でマンションを購入する人が多くなりますので、ファミリータイプの賃貸は狭い部屋と比較すると入居率が落ちてきます。コンパクトマンションは単身世帯、2人暮らしの世帯向けの間取りと広さになっていますので、賃貸経営がしやすい物件と言えます。

ただ、ローンを完済した後に賃貸経営をするとなると、自宅として数十年住んだ後になると考えられるため、将来的に賃貸の需要が安定的にあるのかも気になるところです。以下のグラフは東京都の家族類別世帯数の推移です。1995年から2060年までの東京に住んでいる人の家族構成別の世帯数の推移のグラフになります。

東京は数十年先まで夫婦のみの世帯と単独世帯は減少しないことがわかります。コンパクトマンションは賃貸で貸したとしても、将来的に社会のニーズに対応できるマンションと言えます。

コンパクトマンションは自宅として利用した後に、ローン完済後に賃貸経営に切り替えることで、毎月の家賃収入を生み出してくれる収益資産としても期待することが可能です。

実際にコンパクトマンションを購入して住んだ場合どれくらいメリットがあるのでしょうか。家賃や街のイメージ、資産形成の面からシミュレーションしてみましょう。

竣　工　2010年3月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　225戸

住　所　東京都港区高輪3-11-8
概　要　地上28階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・ヒルトップタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
コア白金台店まで約130m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約610m
ウィング高輪WESTまで約610m
ミニストップ高輪3丁目店まで約250m
ツルハドラッグ高輪台店まで約110m
高輪台郵便局まで約120m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m
リンコス高輪店まで約540m
ロイヤルホスト高輪店まで約790m
オーバカナル高輪店まで約800m
マクドナルド高輪ウイング店まで約850m

■駐車場　　　78台（機械式）月額38,500円～61,600円
■バイク置場　8台
■駐輪場　　　226台/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（37.10㎡～130.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リノベーションと同じような工事をリフォームと言ったりします。リノベーションとリフォームはどのように違うのでしょうか。

リノベーションとは排水管をきれいにしたり、2部屋をつなげて1部屋にしたり、躯体以外の部分を全面リフォームしたりする工事のことを言います。リノベーションには自由に自分の好きな間取りにできる特徴があります。

それに対しリフォームは内装を変える程度のことを指しますので、間取りまで変えることはなく、規模的にリノベーションより小さくなります。意味的にリノベーションは再度作り直すことで、リフォームは現状を回復することと捉えていただければ良いでしょう。

しかし、リノベーションとリフォームの言葉の使われ方は曖昧で、日常会話ではリノベーション規模の工事でもリフォームと言ったりします。

リノベーションをする目的とはどのようなものなのでしょうか。先に触れたように、リノベーションでは間取りを変更しますし、天井や床の素材を変えて張替えをすることもあります。状態によっては躯体以外の全てを改修することもあり、リノベーションする範囲は多岐にわたります。

リフォームが元の状態に戻すことを目的とするのに対し、リノベーションはライフスタイルに合わせた造りにしたり、資産性や性能を上げたりするといったように元の状態から向上させることが目的になります。

リノベーションをする場合、いくらくらいになるのか見てみましょう。先に触れたようにリノベーションは元の状態から資産性や性能面で向上させることを指しますので、大掛かりな工事が多くなります。一般的にはリフォームより高額になります。以下は国土交通省が発表しているリフォーム時の費用一覧です。表示はリフォームとなっていますが、リノベーションの内容を含んでいますので、参考にしましょう。

費用一覧の表からわかるように、リノベーションをすると高額になりますので、費用対効果を考えて行うことが大切です。リノベーションをすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。リノベーションのメリットとデメリットについて細かく見てみましょう。

リノベーションをするには高額な費用がかかることがわかりました。それだけの費用をかけて実施するリノベーションにはどのようなメリットがあるかを見てみましょう。

新築マンションは建てられる場所が少なくなり、限られていますので、立地の良い場所で探すのは難しくなっています。立地は妥協したとしても、設備や内装は新しいので費用をかけて改修する必要はありません。

中古マンションの場合はすでに建築されているマンションの中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。リノベーションをする場合はさらに間取りや内装などを自分好みに変えることができるという点で魅力的です。

間取りや内装を気にしなくて良い分、価格も安くなります。リノベーションを前提とする場合は、多くの物件の中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。

マンションの設備や間取り、内装などは賃貸経営を成功させる上で重要な要素となります。購入の際は、設備や内装などに慎重にならざるを得ないでしょう。

しかし、リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合はそのような点を心配する必要はありません。購入後にリノベーションを行いますので、立地が良く建物の状態が良好であれば、購入するマンションの設備や内装、間取りなどが条件を満たしていなくても良いからです。

資産性や性能面で向上させることがリノベーションの目的だということに触れました。例えばリノベーションに800万円かけても、資産価値が400万円しか上がらなかった場合は赤字になってしまいます。そうなると売却益が減りますし、所有し続けるとしても、費用をかけた分を取り戻すのに時間がかかります。

実際にリノベーションをした場合、本当に資産価値はあがるのでしょうか。以下は国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例です。

国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例＊国土交通省「リフォームを実施することにより 価値の向上等が図られた例」 資料から引用

想定販売価格という項目は、リノベーションをしないまま売却した場合に想定される物件価格を記載しています。F社の新宿区のマンションであれば1981年築で1,700万円の想定販売価格のマンションを300万円でリノベーションしたところ2,500万円で売却できたということがわかります。この場合想定していた価格より800万円高く売却できています。

これらの事例からリノベーションをすることで資産価値を上げることができることがわかります。ただ、これが全てではありません。思うように価値が上がらず赤字になることもありますので、慎重に試算して実施しましょう。

竣　工　2014年8月
最寄駅　高輪台駅徒歩3分
総戸数　188戸

住　所　東京都港区白金台2-9-12
概　要　地上34階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワーシロカネダイ
PROUD TOWER SHIROKANEDAI

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約360m
マルエツプチ白金台店まで約860m
ローソン白金台2丁目店まで約230m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約380m
ツルハドラッグ高輪台店まで約410m
グランドプリンスホテル高輪まで約500m
港区立白金小学校まで約430m
港区立高松中学校まで約850m
私立明治学院大学まで約440m
池田山公園まで約10m
高輪台郵便局まで約300m

■駐車場　　　59台
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（41.59㎡～111.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定の方法には簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定とは机上で試算をして価格を算出する方法です。不動産会社に物件情報を伝えると、おおまかな価格を出してくれます。この時点ではまだ見積もりを見る段階だと理解していただければいいと思います。

その価格を見て本格的に検討する段階になると、不動産会社の人が現地に行って物件を調査します。この作業が訪問査定と言われるものです。物件の劣化の状態や周辺環境、駅からの距離などを見て最終的な価格を決定する作業になります。

このように段階を踏んで価格を決めますが、せっかく価格が決まってもその価格で売却されないこともあります。不動産の価格は最終的には需要と供給のバランスで決まります。買いたいという人が多くなれば高くなることもありますし、ずっと売却できなければ価格を下げざるを得ないということがあるからです。

簡易査定で価格を決める場合、価格を算出する方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があることを知っておきましょう。

収益還元法とは不動産の収益をもとに現在の物件価格を算出する方法です。収益還元法で導き出された価格を収益価格や収益還元価格と言います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

DCF法は将来得られる収益と予想価格から現在の価格に割り引く方法です。「割り引く」というのは「換算する」ことと理解していただければ良いでしょう。詳しい計算方法は「投資用不動産選びの7つのポイント投資用不動産選びの7つのポイント」という記事の「2-4．資産価値が高い物件を選ぶ」の項目でも解説していますので参考にしてみて下さい。

原価法は土地と建物の価格を分けて算出します。建物は、もし同じ物件を建築したらいくらかかるか、という再調達原価額を出し、築後経過での価値の低下分を割り引いて算出する方法です。土地は主に路線価や取引事例をもとに算出します。

原価法は金融機関が物件の評価をする際によく使う試算方法です。原価法の土地の価格は路線価をもとにして算出するため、土地の広さが価格に影響してくる特徴があります。そのため、土地の狭い都心のマンションの売却額が郊外の広い土地の戸建てより安くなるといったように、収益価格と違う価格になることがあります。

主に戸建てや住居マンションの価格を算出する際に使われる方法ですが、収益不動産の査定でも収益還元法と合わせて使ったりします。この方法で算出された価格を比準価格や取引事例価格と言います。近隣地域の同じような物件の成約事例をもとに算出します。

以上のように不動産価格の出し方には3種類の方法がありますが、必ず一つの方法で決められるわけではありません。原価法で出した価格と取引事例比較法で出した価格を調整して決定するといったように、複合的に使って出したりもします。以下に計算方法と特徴を一覧にしましたので参考にしましょう。

実際の売却価格は、買主と売主の思惑で変わってきます。買主が物件を気に入って高くても買いたいと思っているのか、もう少し安ければ買いたいと思っているのか、あるいは実は購入の意思がないのかといった思惑を知るためには、内見の際に必ず立ち会って、買い主と直接会話することが重要になってきます。

自分の思惑によっても価格は変わってきますし、買主の目的によっても変わってきます。買い急いでいるのか、急いでいるのなら理由はどういうことなのかなどを実際に会話することで知ることができます。購入に至らない場合でも、物件のここが気に入らなかった、など改善点のヒントなどを得られる可能性があります。

買主との交渉は安くすることだけとは限りません。買主の事情によっては多少高くても購入まで至るケースもあります。例えば物件が好みに合えば利回りは最低限で良いと思っているケースや、高騰しそうなので早めに買っておきたいと考えているケースもあるからです。買主によって購入する目的は違いますので、目的を知る意味でも内見の立ち合いは必ずしましょう。

査定と売却について基本的な事項を確認しました。査定時には不動産の細かな点までチェックされます。査定について詳しく知って、査定額を高くするヒントをつかみましょう。次に査定で重要な8つのポイントについて解説いたします。

査定額は売却を仲介でするか、買取でするかでも変わってきます。仲介は不動産会社が仲介をして第三者に売却をする方法ですので、まずは売主の希望価格で売りに出すことができます。その後、なかなか買主が付かないようであれば価格を下げたり、市場の状況によっては上げたりして調整していきます。

買取は不動産会社が買取り、不動産会社は再販することで利益を得ます。リフォームは不動産会社が行いますし、売却後の瑕疵担保責任は不動産会社にあります。仲介手数料もかかりません。

買取は不動産会社が買い取るため、売主から物件とその他の業務などが短期で手放しになる上、急いでいる場合はスマートに現金化されるメリットがあります。しかし、買取価格は仲介に出した場合の売却価格より20％前後は安くなります。仲介と買取では査定価格が違うので注意しましょう。仲介にするか買取にするかは、売主の都合で選択することが可能です。

なお、買取の査定価格は不動産業者にとっての「マンションの仕入れ価格」となります。つまり、買取サービスで査定をしてもらうことで、「下限の査定価格・売却価格」を知ることができるようになります。

たとえば、投資用ワンルームマンション専門の査定・買取サービス「ハヤガイ」では、マンション価格のビッグデータをAIに組み込むことにより素早く自動査定をしてくれるため、最短1営業日で精度の高い市場価格を知ることができます。事前に買取の査定価格を頭に入れてから、仲介の査定に臨むことで、提示された価格が高すぎる・低すぎるということを見極めやすくなりますので、ぜひ活用されてみると良いでしょう。

不動産の価格は不動産会社によって違います。そのため1社だけに査定を依頼した場合、本当の価格なのかどうかの判断ができません。不動産会社によっては数百万円も査定額が違うケースがありますので、最低でも3社以上は査定を依頼することが重要です。

自分の足で不動産会社を周るのも良いですが、会社によって必要になる書類が違ってくることもありますし、ゼロから複数の会社に説明をしなければならなくなります。そのような手間を省くには一括サイトを使う方法があります。

一括査定サイトは一度に1,000社くらいの不動産会社に依頼できるサイトもあれば、厳選された3社だけに依頼するサイトなど、目的や好みによって選ぶことができるようになっています。

また、依頼の際に仲介の場合と買取の場合の査定を依頼できますので、どちらも査定依頼をすることで相場や最低価格を把握する材料にもなります。不動産売却査定サービスなどの大手が運営している一括査定サイトをうまく使うことで、価格を決める際の参考にすることができます。

築年数は売却価格に影響してきます。築年数が長くなるほど価格が下がりやすくなるということもありますが、それ以外の理由もあります。

買主が現金で購入する場合は別ですが、個人の場合はほとんどが金融機関のローンを使って購入します。中古物件の場合ローン期間は法定耐用年数から築年数を引いた残年数でしかローンを組めません。そのため月々の支払額が数十万円になる場合があるからです。

以下の表を確認しましょう。構造の違いによる耐用年数の違いを一覧にしたものです。

竣　工　2014年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区白金台2-26-12
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンシロカネダイザ・タワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
ＪＣＨＯ東京高輪病院まで約310m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約50m
フレッシュランドベジブルまで約100m
リンコス高輪店まで約680m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約230m
ツルハドラッグ高輪台店まで約240m
フレッシュネスバーガー東五反田店まで約820m
高輪台郵便局まで約250m
みずほ銀行高輪台支店まで約280m
ドン・キホーテ五反田東口店まで約850m

竣　工　2009年1月
最寄駅　辰巳駅より徒歩9分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-43
概　要　地上41階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ビーコンタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約100m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約500m
スーパービバホーム豊洲店まで約600m
ローソン東雲一丁目店まで約150m
セブンイレブン東雲店まで約200m
東京ビッグサイトまで約1000m
お台場ビーチまで約1500m
昭和大学江東豊洲病院まで約300m
東雲水辺公園まで約20m
しののめ内科クリニックまで約110m

■駐車場　　　257台/月額23,000円～30,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　880台
―――――――
■設　計　　　大成建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（54.72㎡～106.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションとワンルームマンションの違いについて整理しておきたいと思います。

収益性を求める投資用の物件と、自宅として使用する物件では、広さや設備が違ってきます。投資用物件として考える場合はなるべく初期投資を抑えたいという狙いがあるため、ワンルームのように部屋を狭くした方が建築コストなどが下がり物件の価格も安くため、収益性を高めることができます。

一方、コンパクトマンションは収益性だけでなく、住居として快適な空間を提供するために部屋が広めになっており、設備も充実しているなどの違いがあります。

たとえば、ワンルームマンションは広さが20㎡から25㎡が中心で主に20代の単身者向けに設計されているのに対し、コンパクトマンションは30代～40代の単身者や2人暮らしのDINKS（子どもを持たない夫婦）向けに設計されていますので30㎡から50㎡の広さが中心になります。

家賃はワンルームマンションが6万円から7万円くらいからでも借りられるのに対し、コンパクトマンションは賃貸に出すと10万円～15万円という価格帯の物件が多くなっています。これらの両者の違いを以下の表にまとめてみました。

このように、ワンルームマンションと比べて、広さ・設備・家賃・用途など様々な面で違いが見られるコンパクトマンションですが、以下ではその魅力についても詳しく見てみましょう。

自分で住む住居としての魅力コンパクトマンションは、自宅として利用する際の満足度が非常に高いマンションとなっています。その特徴を細かく見てみたいと思います。

ここ数年、新築で販売されているコンパクトマンションは、部屋の内装を明るい白系の色で統一したり、収納や水回りが充実していたり、24時間セキュリティや防犯カメラの設置なども行われていたりすることが多く、「女性が安心して快適に住める」というコンセプトで建てられたものが増えてきています。

厳しい女性の目線で物件を開発することで男性入居者のニーズも満たすことができるため、マンションを他の人に貸し出す際にも高い入居率を実現することができることや資産価値が落ちにくいなどのメリットがあります。

通勤時間が片道1時間以上ある方や満員電車で通勤をしたことがある方は、会社に着くころには疲れてしまって仕事に集中できなかったという経験も少なくないのではないでしょうか。

コンパクトマンションは都心の駅から徒歩数分のエリアに建てられていますので、職場にも通いやすく通勤に時間を取られることがありません。通勤の負担が少なくなれば、仕事にも集中して取り組みやすくなり、仕事後のプライベートの時間も確保しやすくなります。

また、仕事後に同僚とゆっくりご飯を食べることもできますし、平日の朝や仕事終わりに習い事をするといったこともしやすくなります。

コンパクトマンションは職場や駅に近いだけでなく、周辺環境も魅力的です。都心のマンションが立ち並ぶエリアでは、ショッピング施設や金融機関・医療機関、公園やスポーツ施設・ジョギングコースなども充実していることが多いため、休みの日の買い物や、通院などのアクセスも良く、ジョギングなどのスポーツも効率的にできます。

賃貸と比べて月々の負担が軽くなる経済的な魅力コンパクトマンションは部屋が広く、最新の設備を備え、都心の駅近の立地に建てられているということで、「価格が高いのでは？」と思う方も少なくないでしょう。しかし、昨今の低金利を背景に、住宅ローンの金利も歴史的な低水準となっており、月々の支払いについてはコンパクトマンションを購入したほうが大きなメリットがある状況となってきています。

同じようにエリアを中央区、1LDK、広さ40㎡で検索すると2018年11月5日現在で築8年、家賃が月15万円の物件が出てきました。

シミュレーション結果を見てみると、コンパクトマンションの月々の返済額が87,267円、ボーナス時128,710円（年2回）となりますが、類似条件の物件を賃貸で借りた場合の家賃は15万円となっています。

両者を比べると月々で6万円以上、年間ではマンションを購入したほうがボーナス払いを含めても支払いは約50万円も少ないということになります。賃貸の場合は、さらに2年に1度の更新料も支払わなければいけないことを考えると、この差はもっと大きいものとなるでしょう。

また、購入の場合はローンの返済が完了すれば物件はそのまま自分の資産になりますので、月々の負担が賃貸よりも軽くなるだけでなく、ローンの返済をすることで資産形成をしていることにもなります。そのため、最近はコンパクトマンションを「老後の安心のため」という理由で購入するという方も多くなっています。

コンパクトマンションを購入する経済的なメリットとして、毎月・毎年の支払い面だけではなく収入面でもプラスに働くケースがあります。

会社の中には「社員が会社の近くに住むことで、通勤のストレスが減り仕事に集中できる」と考えているところもあります。都心のマンションに住むのは、郊外より家賃が高くなりますので、そのような会社では都心に住んでいる人に家賃補助をする仕組みを作っています。

条件は会社によって違いますが、会社から5km以内や会社から2駅以内に住めば家賃補助を3万円出す、といった福利厚生を備えている会社もあります。

高い資産価値を持つ投資商品としての魅力コンパクトマンションは、自宅として購入をするものですが、ローン完済後であれば他人に貸し出して家賃を得るという選択もできます。その点で、コンパクトマンションは自分が住むための魅力だけではなく、将来的には投資商品としての魅力も備えています。

以下では、コンパクトマンションが収益資産としてどのような魅力があるのかを具体的に見てみましょう。

竣　工　2007年2月
最寄駅　辰巳駅徒歩7分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-41
概　要　地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アップルタワートウキョウキャナルコート

■近隣周辺施設情報
ワイズマート辰巳店まで約750m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約800m
イオン東雲店まで約840m
なんでも酒やカクヤス東雲店まで約1030m
たつみチェーン豊洲店まで約1550m
グランルパ・サカガミ豊洲店まで約1510m
ファミリーマート江東東雲一丁目店まで約320m
ローソン東雲一丁目店まで約610m
セブンイレブン/東雲1丁目店まで約660m
江東豊洲郵便局まで約800m

■駐車場　　　308台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　882台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組東京本社一級建築士事務所
■施　工　　　アパ建設株式会社、株式会社大林組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.12㎡～190.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資についてセミナーに参加したり本やインターネットで調べてみたりすると、「駅徒歩10分以内」というのが1つのキーワードになっています。確かに、駅に近ければ近いほど、交通の便が良くなりますが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか？

投資用のマンションを購入する場合には、需要と収益が直結するため、なるべく需要が高いマンションを選ぶのが失敗しないポイントです。

駅に近いマンションであるほど、駅までのアクセスが良くなります。その他、駅チカの方がスーパー、コンビニ、ショッピングモール、病院といった日常生活に欠かすことができない施設が豊富なので、駅チカ物件の需要の方が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、値崩れが大きくなってしまうと、値崩れ分も家賃で回収しなければならないため、値崩れしにくいマンションを選ぶのがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高いということは先述しましたが、値崩れしやすいかどうかは、マンションの需要の高さと関係しています。そのため、駅から近い方の需要が高いので、駅から近い方が値崩れしにくいと言えます。また、地価も駅から離れているより近い方が安定しているため、駅に近いほど資産性が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、いつまでも所有しているかどうか分からないため、最終的な売却を視野に入れた出口戦略を考慮しなければなりません。売却を視野に入れる場合には、すぐに売れるか、高く売れるかがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高く資産性が高いマンションであるということは先述しましたが、すぐに売れるか、高く売れるかはこの2つと関係しています。そのため、駅に近いほど出口戦略に有利と言えるでしょう。

駅から近いマンションの方が、マンション投資を行うにあたって有利であることは分かりました。しかし、一般的な基準とされている「駅徒歩10分以内」のマンションであれば、何でもいいのでしょうか？

東京における賃貸マンションの掲載数を見て、駅徒歩10分以内のマンションがどのくらいあるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約86.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京23区の場合と比べて駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。では、さらにエリアを東京都心に絞った場合には、駅徒歩10分以内の割合がどうなるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約97.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京都内、東京23区の両方と比べても駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。もはや東京都内は、「駅徒歩10分以内」という条件が当たり前になっていると言えるでしょう。

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている東京都内では、他の物件との差別化を図らないと、安定したマンション投資を行うことが厳しい状況になってくるでしょう。ではどのように差別化を図っていけばよいのでしょうか？

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている状況では、さらにそこから希少価値が高くなる距離まで駅に近づいていくという方法が考えられます。例えば、徒歩10分以内のマンションが80％ある状況でも、徒歩7分以内となれば50％と物件数は減っていきます。

さらに徒歩5分以内となれば希少性が非常に高くなってくるため、その分需要が高くなることが期待できるでしょう。しかし、駅からの距離が近ければ近いほどいいというわけでもありません。駅に近い物件ほどマンションの価格が高くなり、同じ築年数・グレードの物件であれば、利回りも低下していくケースが多いため、空室リスク・資産価値と利回りのバランスを見ながら決めるようにしましょう。

同じ「駅から徒歩5分以内」のマンションでも、駅周辺にコンビニやスーパーだけしかないマンションより、大型ショッピングモールが近いマンションの方が、需要が高いと言えます。

また、共用部分にフィットネスジムなどが併設されているマンションもあります。これらのマンションは通常のマンションより付加価値が高いため、同じ条件だったとしても需要が高くなりやすいと言えるでしょう。

しかし、利便性や快適性の高いマンションを購入したからといって必ずしも成功するとは限りません。利便性や快適性の高いマンションは、通常のマンションよりも初期投資が多くなりがちであるため、それらを踏まえた上で勝算があるか考えてから購入しましょう。

竣　工　2004年3月
最寄駅　新富町駅徒歩2分
総戸数　20戸

住　所　東京都中央区入船3-10-8
概　要　地上11階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアシントミチョウ4
CASTALIA 新富町Ⅳ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新富町駅前店まで約150m
ファミリーマート入船三丁目店まで約110m
どらっぐぱぱす明石町店まで約280m
中央区役所まで約460m
築地警察署まで約490m
三越銀座店まで約1260m
聖路加国際病院まで約370m
轟健康クリニックまで約560m
明石児童公園まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.86㎡～45.64㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件の場合は購入前には気付かなかった損壊や瑕疵が存在する可能性があり、購入してすぐ改修費用がかかることがあるので注意が必要です。区分所有物件であれば安価な費用で済みますが、1棟になると高額になります。

100万円以上かかることもありますので、購入早々大きな支出となり、取り戻すのにかなりの時間がかかってしまいます。改修履歴をきちんと確認するとともに、ホームインスペクションを有効活用することが重要になってきます。

近年、集中豪雨などの災害が多くの被害をもたらしています。集中豪雨による災害は郊外で起きているイメージがあり、都市部ではあまり関係ないように思えますが、実はとても大きな被害を及ぼすリスクをはらんでいます。

集中豪雨が山間部で起きた場合、土石流が発生したり山が倒壊したりしますが、都市部で起きた場合、都市型水害という災害をもたらす可能性があります。

都市部は地面がアスファルトやコンクリートで覆われているため、水を吸収することができません。そのため、雨水は雨水管や下水管を通る仕組みになっています。しかし、処理できる水量に限界があるため、一定量を超えると雨水は洪水となって都市部に流れ出すことになります。

このように都市型水害では街にあふれた水で地下鉄や地下街が被害にあったり、停電になったりするなどの大きな被害をもたらすことが予想されています。

もし、マンションの地下部に配電措置がある場合は、水につかり停電になり、多くの人が暗い部屋で過ごさなければならないことが考えられます。物件を購入する前にハザードマップの確認は必ずするようにしましょう。また、マンション内で災害に備えた訓練や、備蓄を準備することが大切です。

特に真夏に停電した場合は冷房がきかない部屋に孤立することになりますから、命にも関係するような非常に危険な状態になります。日頃から災害対策は十分にしておくことが必要です。被害が起きたらどこに行けば良いかなど、1棟マンションのオーナーとしてはそのような情報を日頃から住人に提供することも大事な仕事になってきます。また、被害にあった際も住人に避難を促すことも必要になってきますので、しっかりシミュレーションしておくことが大切です。では、引き続きリスクについて解説します。

1棟マンションをオーナーチェンジという形で購入する場合は住人がいますので、住人によるトラブル対策が必要になるケースがあります。

例えば住人に家賃を滞納している人がいる場合、収支に影響してきます。また、住人とトラブルを起こす人がいた場合、他の部屋が空室の原因にもなります。どのような人がいるのかなど購入前に必ず確認して対策をすることが大切です。不動産会社に聞いたり、レントロールを確認したりするなどして、事前に賃貸状態を把握しておきましょう。

1棟マンションの場合、価格が大きくなるため、少しの金利上昇でも収支に大きく影響してきます。以下の表は5,000万円から2億円まで5,000万円単位の価格帯の違いの0.5％刻みの返済額を表したものです。期間は30年に設定した場合です。

5,000万円の融資を受けている場合、0.5％金利が上がると約1万円返済額が上がることがわかります。2億円の物件になると金利0.5％上昇に対し返済額は約6万円上がります。6万円くらいになると、一部屋分の家賃くらいの金額ですので、金利上昇には日頃から注意しておくことが大切です。

1棟マンションの規模になると、一度の修繕でも大きな費用になることが考えられます。大規模修繕になると数百万円から1千万を超えることもありますので、修繕費用の資金管理は計画的に行うことが大切です。

また、区分投資マンションでは管理していない、エレベーターや共有部分の維持管理費が発生します。屋内消火栓などの非常用設備は定期的に法定点検や整備が必要ですので、計画的に行うようにしましょう。

竣　工　2003年10月
最寄駅　新富町駅徒歩2分
総戸数　40戸

住　所　東京都中央区入船3-10-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアシントミチョウ
CASTALIA 新富町

■近隣周辺施設情報
中央区立佃中学校まで約1520m
中央区立中央小学校まで約410m
中央区立明石幼稚園まで約250m
聖路加国際病院まで約410m
石川島記念病院まで約1580m
明石児童公園まで約340m
まいばすけっと新富町駅前店まで約220m
デリド湊店まで約550m
miniピアゴ入船3丁目店まで約160m
ローソン新川2丁目店まで約1060m
ファミリーマート入船3丁目店まで約60m
セブンイレブン中央区明石町店まで約140m
セブンイレブン中央区入船3丁目店まで約240m
どらっぐぱぱす明石町店まで約500m
日本橋高島屋S.C.まで約1020m
ドトールコーヒーショップ新富町店まで約190m
中央湊郵便局まで約380m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（28.47㎡～48.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1棟マンションの1番のメリットは自由度が高いという点ではないでしょうか。建て替えや修繕などが自由にできますし、部屋の家賃も自由に決められます。近隣の他の物件と比較されて家賃の価格競争に巻き込まれることもありません。自分の判断で色々な問題をクリアできる点は区分所有マンションにはない魅力です。

自由度が高いというメリット以外に、スケールメリットも享受できます。物件が大規模になった分、ローンの支払いと比較して家賃収入が大きく上回ることが多くなりますので、その点で区分所有マンションより有利です。しかし、反面リスクが大きくなるというデメリットもあります。

1棟マンションは修繕や建て替えの判断が自分でできます。区分所有のマンションの場合、所有者全体の5分の4以上の賛同がなければ建て替えができないため、老朽化しても建て替えができないリスクがあります。

また、大規模修繕は国土交通省の指標では12年に一度が望ましいとされています。その前後で修繕が行われることになりますが、区分所有マンションの場合、自分だけが早期に修繕の必要性を感じても勝手には修繕できません。

1棟マンションのオーナーは物件の状態を見ながら早期に必要性を感じた場合は、そのタイミングで修繕を行うことができます。小さな劣化が数年後には大きな損壊に拡大することもありますし、目立つ劣化になると入居率にも影響してきますので、適切なタイミングで修繕できるメリットは大きいと言えます。修繕の際は入居率を上げるために、外壁の色を変えたり、デザインを一新したりすることが自分の判断でできるという点も魅力の一つではないでしょうか。

区分所有マンションの場合、物件価格に対し土地の評価分がかなり少なくなります。仮に建物を取り壊し土地だけを売りに出した場合、全所有者で区分所有の面積の比率分で分けることになりますので、物件価格に対しての土地の評価がかなり低いことが予想されます。

それに対し1棟マンションは敷地が全てオーナーの所有物になります。土地が広い分購入の際の融資条件に有利になります。売却をする際にも土地の分、高く評価されるというメリットがあります。また、老朽化などが原因で賃貸事業を辞める場合でも、解体をして土地を売却する場合も、土地の評価によっては利益が大きくなることもある点でメリットがあります。

1棟マンションは規模が大きい分、家賃収入にスケールメリットが発生します。区分所有マンションの場合、頭金が少ないと手残り金額がかなり少なくなりますので、1棟マンションの手残りと比較すると大きな差になってきます。

全国平均の物件価格と利回りをもとに試算した場合、1棟マンションでは毎月47万105円、区分所有マンションでは3万8,505円の手残りがあることがわかりました。1棟マンションのスケールメリットがかなり大きいことがわかります。

1棟マンションの場合、部屋数が多いので空室リスクは高いように感じます。確かに多くの部屋が空室になると利回りは一気に悪くなりますが、立地が良ければ、いくつか空室になっても表面利回りでは区分所有マンションより大きくなります。

区分マンション1部屋ではその部屋が空室になった場合収入はゼロになりますが、1棟マンションはいくつか空室になっても収入が発生するからです。何室か空室になっても手残りが発生する点でもスケールメリットを享受できていると言えるでしょう。

この数値には経費が含まれていませんので、経費を含んだ場合は4室と見た方が良いでしょう。その場合、5室以上空室になった場合は赤字になってしまうことがわかります。このリスクを軽減するためには、物件を探す際に物件が建っているエリアの空室率などを調査しながら、立地の選択を慎重に行うことが重要になってきます。

1棟マンションは建物、土地ともにオーナー所有である場合は長期の運用に色々なバリエーションが持てることが強みです。よく見られるのが、ウィークリーマンションにしたり、1階の1室をレンタルスペースやコインランドリーにしたりする手法です。数十年経って一般的なマンションとしてニーズが無くなってきた場合は、外壁などを張り替えて違う事業に取り組むことも可能になります。

住居としてニーズが無くなった場合は、解体して違う建物を建てることもできます。解体後は建物を建てずに土地活用することもできますし、土地を売却することもできます。

区分マンションの場合は土地が無いため活用の仕方が限られてきますが、1棟マンションは建物と土地をうまく活用することで、長期的に運用するには有利になります。

1棟マンションの5つの魅力について解説しました。1棟マンションは高額でリスクが大きいように思えますが、自由度とスケールメリットを生かすことで軽減できるリスクもあり、区分マンションにはないメリットを享受できることがわかりました。では、逆に1棟マンション投資を始める場合に気を付けたい点を見てみましょう。

1棟マンションは区分所有マンションと比較して価格が高額になりますので、無計画に運用すると大きな損失を招いてしまいます。計画的に運用するために注意しておきたい点を見てみましょう。

1棟マンションの場合、多少の空室であれば利回りは悪くならないということに触れましたが、空室の部屋が多いと逆に大きな赤字になってしまいます。そうならないためにも立地は慎重に検討するようにしましょう。

先ほどの平均値から試算した場合、4室までは空室でも収支は黒字でしたが、5室以上空室ができると赤字に転換することがわかりました。しかし、必ずしも5室以上空室になる物件の収支が悪いわけではありません。

立地が良ければ一時的に5室以上空室になっても、黒字の月のキャッシュフローで補うことができます。このように、赤字になることがあっても黒字の時にその埋め合わせができるように立地の良い物件を探すことが大切です。

エリアによって空室率などが違ってきますので、1棟マンションの空室率を調べながら物件を探すことが、収支を良くするコツになるでしょう。

区分所有マンションであれば、修繕費用は所有する部屋の中の範囲になりますが、1棟物件のオーナーになると室内の躯体部分だけでなく、建物や共有部分などの修繕責任が発生します。修繕費用や、維持管理費は大きな額になることもあり、特に急を要する修繕などはリスクになってきます。まずは定期的な修繕や維持管理を計画的に行い、突発的な修繕を極力無い状態に保つことが大切です。

維持管理する箇所はエレベーターや屋内消火栓、給水用の貯水タンクなどが含まれます。それぞれ定期的な清掃やメンテナンスが必要ですが、特に屋内消火栓や避難ハッチなどの非常用設備については法定点検や、整備、補修が必要になります。ビル全体の光熱費などもオーナーが支払います。細かい整備などを想定し、資金は余裕を持ってシミュレーションするようにしましょう。

1棟マンションは価格帯が大きくなるため、売りに出してもなかなか売れない可能性があり、流動性が低い物件と言えます。区分所有であれば1室あたり2,000万円前後の価格帯の物件が多くなりますが、1棟になると1億円から数億円することもあります。

1棟マンションを購入したいという人の数が、区分所有マンションを購入する層の人数と比較すると少ない傾向にあることと、仮に購入したいという人がいても、ローンが通らないことがある、ということが流動性を低くしている要因と言えるでしょう。そのようなことから1棟マンションの出口戦略には時間的に余裕を持って取り組むことが必要になります。

ただ、1棟マンションの場合は、買い手がつかず、自分で賃貸経営を続ける意思がない場合でも建物を解体して土地だけを売却するという選択肢もあります。土地だけでも取引できるという点で区分所有マンションにはないメリットと言えます。

不動産を長く所有するほどメンテナンスが重要になってきます。1棟マンションの場合は建物全体の劣化対策や防犯対策をしなければならない点で、区分所有マンションでは必要ではない費用が発生します。

築年数が古くなると耐震対策や防犯対策、バリアフリー対策も必要になってきます。あまりにも対策する箇所が多い場合は建て替えも検討する必要もでてきます。オーナーの判断で建て替えはできますが、大きな費用がかかりますので、資金に余裕をもって計画をたてましょう。

不動産のローンを組める期間は物件の耐用年数によって変わってきます。たいていのマンションはRC造りです。RC造りの建物は法定耐用年数が47年になりますので、新築物件であればどの金融機関でも30年のローンを組むことができるでしょう。しかし、中古物件の場合、一般的には耐用年数から築年数を引いた残り年数がローンを組める期間になります。

例えば築30年であれば、47年－30年＝17年がローンの返済期間になります。仮に1億の物件のローンを金利2%で組み、期間を17年と30年で支払額を比較してみましょう。

1棟マンションというと高額なためリスクが大きいイメージがあります。しかし、想定される問題に合わせて対策をすることで、リスクを軽減できることがわかりました。また、1棟マンションでしか得られないメリットも多く存在します。

竣　工　2015年3月
最寄駅　新富町駅徒歩6分
総戸数　16戸

住　所　東京都中央区湊3丁目10-5
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■403／603号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■403／603号室対象／フリーレント1ヶ月
■403／603号室対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■101／201号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■101／201号室対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンスギンザヒガシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新富町駅前店まで約430m
ミニピアゴ入船1丁目店まで約480m
セブンイレブン中央区明石町店まで約250m
デリド湊店まで約333m
miniピアゴ入船3丁目店まで約410m
ファミリーマート湊2丁目店まで約150m
ファミリーマート中央明石町店まで約170m
どらっぐぱぱす明石町店まで約320m
マツモトキヨシ佃2丁目店まで約1300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額220円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（42.64㎡～44.86㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本では1986年12月から1991年2月までの時期をバブル時代あるいはバブル景気と言います。資産価値は高騰し、株価も上昇、経済安定成長期ともいわれる時期です。この時期、不動産価格も上がりました。上がり続ける不動産価格にキャピタルゲインを狙った売買が繰り返され、軒並み不動産価格が上昇した時期です。

しかし、バブルが崩壊すると不動産価格は一気に下落し、遅い時期に不動産を購入した人は利確のタイミングを失い、大きな損失を被りました。

バブルのきっかけとなった主な出来事の一つが1985年のプラザ合意です。プラザ合意により、日本は円高ドル安の影響を受け、景気が低迷しました。以下は1980年～2018年までのアメリカドルと日本円の年推移と円高時の主な出来事を整理したグラフです。プラザ合意後一気に円高ドル安になっていることがわかります。

は1980年～2018年までのアメリカドルと日本円の年推移と円高時の主な出来事*日本銀行・外国為替市況のデータから作成

そこで日本は内需主導型の政策で経済の立て直しを図ります。その際に国が推進した主な政策が、公共事業への投資と金融緩和でした。

公共事業へ投資することで、国から委託される業者が潤い、多くの建設業が活況を帯びます。金融緩和政策では、銀行が企業や個人に対する貸し付けを積極的に行うようになりました。企業は融資を受け、工場などを建設するための土地を買い始めます。このことがきっかけとなり土地価格が上昇し始めます。この循環が不動産価格を押し上げていきました。

このような流れで上がり続けた不動産に多くの人が飛びついたため、さらに価格上昇の勢いが増したのです。

バブル景気では、早期に購入し売却した人は儲けていますが、バブル時代の後期に高値で購入した人の中には、売却できずに借金だけが残った人も多くいます。

バブル景気の商業地の最高価格のグラフを見てみましょう。以下は札幌市、仙台市、東京23区、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市の商業地の最高価格を1987年から2018年までグラフにしたものです。

バブル時代が含まれる昭和62年（1987年）から平成3年（1991年）の時期は価格が高騰しているのがわかります。昭和63年くらいまでに購入して1，2年で売却していれば利益が出たことが推測できます。

平成3年（1991年）をピークに価格は一気に下落していますので、1991年から1992年くらいに購入し、売却のタイミングを逃した人は大きな損益を被ることになります。

平成20年（2008年）に価格は再び高騰しています。この時期は新興の不動産会社が株式上場するなど、日本では再び不動産市場が沸き立ちミニバブルを引き起こした時期です。しかし2008年9月にアメリカで起きたリーマンショックの煽りを受けて、不動産価格は下落しました。

その後、平成26年（2014年）からはマイナス金利政策や相続税の改正などアベノミクスの政策の影響で再び上昇しています。

不動産価格と株式投資の価格は需要と供給のバランスで価格が決まるという点では同じです。ただ、不動産には土地や物件の希少性が価格に影響してくるという点で、株式投資との違いがあります。

株式投資は様々な株式が上場されていますので、買い注文を入れて数が少なくて買えない、ということはありません。しかし、不動産の場合は同じ物件が2つとないため、一つの物件を取り合うことになります。所有者が売らないと言えば、購入することはできません。

また、株式投資と違い、不動産の場合は建設できない場所があります。東京都心では不動産を新しく建てる場所が少ないため、物件数が限られてきます。新築の物件が少なくなっている上に、近年では都心に住みたいという人が多くなり、都心回帰の傾向が強まっています。

そのため、すでに建てられている物件は順調に運用されている物件が多く、価格は下がりにくく、逆に上昇傾向にあると言えます。このような現象は株式投資ではあまり見られない要因です。

同じく希少性のある投資商品として金が挙げられます。金は希少性により価格が上昇する特性を持っています。そういった意味では不動産と金には似た特性があると言えるでしょう。

希少性があると手にしたいという人が多くなりますので、不動産や金は価格が下がりにくい側面を持っていると言えるでしょう。

株式投資では価格の高騰を抑える仕組みとして「空売り」という売買手法の存在も影響しています。「空売り」とは、価格が下がることを予想した場合に、売り注文から入り、買い注文で決済をする特殊な売買手法です。

どうして持っていないものを売り注文できるのでしょうか？「空売り」を発注する際は、証券会社から株を借り受け、売りに出します。それを価格が下がったところで買い戻します。買い戻した株を証券会社に返し、価格が下がった分の差額を利益として受け取る仕組みになっているのです。

逆に「空売り」は価格が上がるとマイナスになります。マイナスになった場合は、その差額が損金として投資金から差し引かれます。以下の表を確認しましょう。

「空売り」は価格が上がり、高値のピークに来たことを予想した場合に入れると効果的な注文方法です。そのため高値を付け「空売り」注文が多くなれば価格は上げ止まります。このように株式投資では高値を付けた時点で「空売り」注文が入ることで、価格が上がり続ける現象を抑制する仕組みがあります。

しかし、不動産投資の場合は「空売り」という注文方法はありませんので、高値を付けた場合、安値で売らない限り価格が下がることはありません。上げ基調だった場合は買い注文が多くなり、価格はさらに上がっていくことが予想されます。

このような特性から不動産では価格上昇に対して抑制する仕組みがないため、株式投資などと比較すると価格上昇が進みやすく、バブルになりやすい商品だと言えるでしょう。

「安く買って高く売る」ことが投資の基本ですが、不動産市場で一旦価格が上昇し始めると、高値でも買ってしまう傾向があります。一旦価格が上昇し始めると、さらに高くなるのではないか、と考え買いが増えるのです。そのような循環が続くことでバブルが引き起こされます。

しかし、高値で掴んだ場合は所有し続けることで損失を招くリスクがあります。上昇している価格の物件を高値で掴んでしまい、その後価格が一気に下落、売るタイミングを逃してしまう、というのがバブル期の損をした人のパターンのひとつでもあります。

バブルで利益を得た人とそうでなかった人との違いはそのような点にあります。上がってきたから買うのでは遅いということが先ほどのグラフでも分かるのではないでしょうか。では、高値で物件を掴まないようにするにはどうすれば良いのでしょうか。

不動産価格は他の投資商品と比較して、価格が高騰すると抑制する力が弱いことがわかりました。そのため投資家は上がり続ける価格を見て、このまま上がり続けるのではないか、という感情に流され、買ってしまう可能性があります。価格の上昇を抑制する力が弱いので価格はある程度上がりますが、売却が多くなると一気に下落します。

この場合損をする要因としては、購入を決断するのが遅いことが考えられます。価格が上がり始めても「もう少し様子を見て買おう」と考えるのが一般的でしょう。もう少し待って、さらに価格は上がってきたので「これは上がる」と判断して買ったところ、価格が一気に下がり始めた、というパターンは良くあります。

売却の際も「まだ上がるかもしれない」という感情がはたらき、せっかく高値で売れるタイミングでも売らなかった場合、利確のタイミングを逃してしまい、価格が下がってしまうということも良くあるパターンです。判断の遅さが損失を招く大きな要因と言えます。

投資はルールを決めたら、その通りに売買を行うのが鉄則です。価格が上がっているから、という安易な理由だけで買ったとしたら、損失を被る可能性が高くなります。

投資は感情に左右されるとよく言われますが、不動産の場合は価格帯が数千万円になりますので、慎重に売買しましょう。投資で成功するには感情移入をせず、自分で決めたルールを守ることが大切です。

例えば300万円利益が出たら売る、あるいは200万円損が出たら損切りをする、と決めて売買することです。仮にそこからまだ上がりそうだとしてもルールを守ることで、リスクを最小限に抑えることができるようになります。

不動産バブルになると価格上昇を抑制する仕組みがないことがわかりました。そのため、早い時期に購入し、ある程度の利益で売却できれば損をする確率は減ります。

逆に高値で掴んでしまい、売却のチャンスを逃し価格が下落してしまうと、損をしてしまうことになります。理屈ではわかってはいても、売買のタイミングを予測するのは素人には難しいのではないでしょうか。

不動産価格の上げ下げの情報を得たり、売買のタイミングの精度を高めたりするには、プロから情報を集めるのが最も効果的な方法です。しかし、プロといってもどこにいるのかわからないと思われる方もいらっしゃるかもしれません。

プロと言ってもテレビで解説をしている人だけではありません。不動産会社には資格を持った不動産のプロが必ずいます。無料のセミナー等にいくつか参加しておき、信頼できると感じた人とコネクションを保っておくことで、有益な情報が得られます。会社については、検討しているエリアや物件に強みを持つ不動産会社などを中心に探してみると良いでしょう。