竣　工　2017年1月
最寄駅　大塚駅前駅徒歩2分
総戸数　144戸

住　所　東京都豊島区北大塚1-15-1
概　要　地上19階 RC造

■物件名フリガナ
プライムメゾンオオツカ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ新大塚店まで約740m
大塚公園まで約1240m

プライムメゾン大塚が選ばれる理由の一つは、その立地条件です。首都圏という利便性の高い地域に位置しており、公共交通機関へのアクセスが良好であることが、居住者にとって大きな魅力です。また、周辺環境も整っており、教育施設や商業施設、医療機関が充実しているため、家族での生活にも適しています。さらに、物件自体の品質も高く、最新の設備が備わっているため、長期間にわたって快適に生活することができます。不動産投資としても、これらの条件が資産価値の維持に繋がるため、魅力的な選択肢となっています。プライムメゾン大塚が高評価を受ける理由の一つに、立地の良さがあります。都心へのアクセスが良好であることはもちろん、周辺には商業施設や公園などの生活利便施設が充実しており、居住者にとって快適な生活環境が整っています。また、管理体制の充実も高評価の要因となっています。プロフェッショナルな管理スタッフが常駐しており、住民のニーズに迅速に対応する体制が評価されています。これにより、居住者は安心して住むことができ、それが不動産価値の安定化と投資の成功に寄与しています。こうした高評価が、不動産市場においてプライムメゾン大塚を際立たせる要因となっています。

■駐車場　　　有
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/登録料6,000円
―――――――
■設　計　　　株式会社広建設計
■施　工　　　株式会社鴻池組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（22.75㎡～36.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

東京オリピックの開催が決まってから、都心の投資用マンションの価格は上昇してきましたので、今売却すれば利益が出る見込みが高そうだ、という方もいるでしょう。しかし、まだ東京オリンピックが終わるまでは上がり続けるかもしれない、と思うと売却のタイミングが難しいのではないでしょうか。

区分マンションの価格は2013年の3月から2015年7月くらいまで大きく上昇していることがわかります。2015年7月以降は1,300万円から1,600万円の価格帯の範囲を上下しており、直近の2019年3月時点の物件価格は2013年3月の倍近い数字となっています。

この点を踏まえると、東京オリンピックの前にマンションを売却しても、タイミングが早いというわけではないと考えられます。不動産市況はオリンピック前後に大きく変わる可能性もあるため、マンションの売却を考えている方は注意してチェックするようにしましょう。

マンション投資でローンを組んでいる場合は、家賃収入から管理費を支払ったりローンの返済をしたりして、残った資金をキャッシュフローとしてストックしていきます。そのため金利が上がるとキャッシュフローが減り運用に影響する可能性もあります。

売却を検討している際に金利の引き上げが決まったら、すぐに売却することで金利上昇の影響をあまり受けないようにすることができます。

変動金利の場合、一般的には半年に一度金利の見直しが行われていますが、金利が引き上げられた場合でも5年間は返済額が変わらないというルールがあります。また、5年後に返済額が増えても「1.25倍ルール」というものがあり、月々の返済額は1.25倍までしか上がりません。

しかし、返済額が変わらないかわりに、返済金内訳の元金部分が減り利息部分が増えているという状態になりますので、長期の運用を考えた場合は注意が必要です。この状態が続くと元金が減っていくスピードが遅くなるために、将来的に完済の期日を迎えても、残りの元金の返済が発生するという可能性も出てきます。

このように、返済額が一気に増えることはありませんが、長い目で見ると金利上昇は将来的な収支に影響する可能性があります。金利の引き上げが決まった場合は、返済額に影響がない早い段階が売却のタイミングと言えるでしょう。

大規模修繕を区切りにマンションの売却を考えるのも、ひとつの売却をうまく行うタイミングです。大規模修繕には大きな費用がかかりますが、大規模修繕計画で資金計画がうまくいっていなかったり、工事費が高騰したりしたことが理由で、修繕積立金だけでは費用が不足しているマンションもあります。

こちらの図から、1戸当たりにかかる修繕費用は最初の修繕時は9万円くらいですが、その後は数十万円、21年～25年では100万円を超える試算がされており、相応の費用負担があることがわかります。

不動産・住宅情報サイトライフルホームズが調査によると、修繕積立金がすでに築5年未満で値上がりしたという回答が25%、さらに築15年を超えると6割近くのマンションが修繕積立金を値上げしています。このことから築年数が経過するほど修繕費用が不足しているマンションが多くなり、最初に計画した修繕費用から不足していることが考えられます。

全てのマンションで修繕費用が不足しているわけではありませんが、大規模修繕を境に売却を検討している場合は、大規模修繕前のタイミングで売却した方が、出費が少なくて済む可能性が高いことが考えられます。

周辺の家賃相場が下がった時も売却のタイミングと言えるでしょう。売却の際は不動産会社に査定を依頼して売却価格を決めますが、投資用の不動産の場合、その際の試算に主に使われる方法が収益還元法と言われる方法になります。

収益還元法の計算では、家賃が低いと物件価格も低くなりますので、実際に家賃相場が下がる前のタイミングで売却の活動を始めるのが、安易に価格を下げずに売却するコツとも言えます。物件価格の維持のためにも、日頃から周辺エリアの家賃相場の動きをチェックしておくようにしましょう。