竣　工　2022年2月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区横網2-4-8
概　要　地上10階 鉄骨造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
キャッスルパレスリョウゴクヨコアミコウエン

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田石原1丁目店まで約60m
ファミリーマート両国亀沢店まで約230m
サミットストア両国石原店まで約350m
まいばすけっと両国駅東まで約550m
どらっぐぱぱす石原店まで約510m
同愛記念病院まで約270m
墨田横網郵便局まで約270m
朝日信用金庫本所支店まで約450m
墨田区立二葉小学校まで約450m
日本大学第一中学校・高等学校まで約350m
国技館まで約600m
江戸東京博物館まで約400m
東京都立横網町公園まで約70m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社タウン設計
■施　工　　　山廣建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.78㎡～56.64㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続（遺言による相続）が優先され、法定相続（民法で定められた相続）は遺言がいない時の補助的な基準です。

指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。

相続人がいない状況には様々なケースがあります。まず、相続人がいない状態に至るまでの背景や要因から、それぞれ分けて考えてみましょう。

相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。

実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。

被相続人が遺言書を残しておらず、法定相続人がいないという事例でも相続人がいないという状況になります。

被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。

法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。

また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。

日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。

生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。

特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。

ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。

上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。

相続人全員が相続放棄を行った際には、上記の通り放棄をした場合でも管理義務があるためまずは放棄した方に連絡を取ります。

連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。

被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。

相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。

弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。

民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。

遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。

基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。

ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。

上記のような対応を行った後に空き家を相続することとなった場合、いくつかの注意点があります。それぞれ確認しておきましょう。

少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。

法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。

1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。

川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。

相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。

予納金とは相続財産管理人が相続財産を管理するために必要な費用に不足が出る可能性がある場合に、申立人が支払う代金です。

基本的に相続財産管理人への報酬は相続財産で支払われますので、家や土地の価額が低いケースでは予納金を支払う可能性が高くなります。

竣　工　2022年5月
最寄駅　浅草駅徒歩6分
総戸数　30戸

住　所　東京都台東区西浅草2-20-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
グランメゾンアサクサカッパバシ
Grande Maison 浅草合羽橋

■近隣周辺施設情報
ミニストップ西浅草2丁目店まで約350m
セブンイレブン台東松が谷1丁目店まで約550m
まいばすけっと西浅草2丁目店まで約170m
三平ストア浅草店まで約400m
台東松が谷郵便局まで約350m
朝日信用金庫合羽橋支店まで約300m
渡辺医院まで約110m
関戸クリニックまで約260m
東本願寺まで約350m
台東区立松葉公園まで約240m
浅草花やしきまで約800m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1LDK（34.26㎡～40.13㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資会社とは、不動産投資を始めるために必要な投資物件の購入手続きをサポートしてくれる会社です。不動産投資会社は、不動産投資を始める上で個人投資家のパートナーとなり得るため、まずは不動産投資会社の役割を把握しておきましょう。

不動産投資会社も不動産業者の1つであり、物件を販売する業務を行なっています。ただし、不動産投資会社によって物件販売後のサービスを手厚く行う会社や、物件販売に特化して様々なタイプの物件紹介に努めている会社など、対応内容や役割は各社によって微妙な差が見られます。

不動産投資会社は、投資家に対して投資物件の紹介、収支計画の作成やシミュレーションを行なうなどの役割を担っています。また、投資物件の購入に関する一連の手続きもサポートしています。

不動産投資では収益の見込める物件を見極めることが大切です。しかし、膨大な不動産情報の中から自力で収益性の高い物件を探すためには、不動産を見極めるスキルや、常に不動産情報をチェックする時間や労力が必要となります。

不動産投資会社には、これらの不動産情報を精査し、投資対象となる物件を投資家の代わりに提案・紹介するという役割があると言えるでしょう。

また、レインズという不動産ネットワークシステムは宅建業者でしかアクセスできないため、不動産投資会社は個人の投資家が取得することが出来ない情報を持っている側面もあります。

不動産投資では長期的に収益を生み出すために収支計画書を作成することが重要です。収支計画書とは、投資物件から長期的に収益を生み出すための収入と支出に関する計画についてまとめた書類です。

不動産投資を始める前には、この収支計画書をもとにシミュレーションを行うことになりますが、不動産投資の知識に乏しい方が投資物件で長期的に収益を生み出すための収入と支出を予測し、シミュレーションするのはやや難易度が高いと言えます。

不動産投資会社では投資家に代わって、収支計画書の作成およびそのシミュレーションを行ってくれるため、投資家は最終的な数値を比較することが可能となります。

ただし、不動産投資会社が提示するシミュレーションは将来の収益を保証するものではありません。家賃下落リスクや空室リスクなど、数値の根拠や妥当性について確認し、慎重に検討することが大切です。

投資家は不動産投資会社から投資物件の紹介を受けた後、物件の内覧、購入の申込、契約、残金決済という流れで購入手続きを行ないます。

投資物件に限らず、不動産の購入手続きには、専門的な知識を要する場面が少なくありません。また、ローンを利用して投資物件を購入する場合、金融機関の審査に通過する必要があります。

投資家が投資物件を購入した後、不動産投資会社が収益を出すための物件管理業務を代行してくれるケースがあります。具体的には、入居者募集、家賃の受領および回収、ローンの返済、投資物件の修繕やメンテナンス、入居者のクレーム対応などです。

物件に入居してくれる人がいなければ、不動産投資の主な収益源である家賃収入を得られません。そのため物件取得後の賃貸経営では入居者の募集が重要な業務の一つとなります。

不動産投資会社は、チラシ広告に載せたり、ネット媒体に掲載したりして入居者を幅広く募集してくれます。また、入居者との賃貸契約や仲介業者との媒介契約などのサポートなども投資物件管理業務の一環として行なってくれます。

投資家は、投資物件の各入居者から毎月一定金額の家賃を受領することになります。また、滞納している入居者に対しては、家賃回収の対応をしなければなりません。

このほか、ローンで投資物件を購入した場合、毎月家賃などの収益から返済していく必要があります。不動産投資会社は、投資物件管理業務としてこれらの作業を代行してくれます。

不動産投資で継続的に収益を得るためには、物件自体のメンテナンスが欠かせません。マンションやアパートなどの建物は、雨風や紫外線の影響を常に受けているため、年数が経てば外壁がひび割れしたり、塗料が剥がれたりと劣化していきます。

そのため、定期的に物件の修繕やメンテナンスをする必要があります。また、入退去、契約更新、家賃の減額などの問題で入居者と話し合いをしなければならない場合もあります。

不動産投資会社は、投資家の代わりに投資物件の修繕やメンテナンス、入居者への対応なども行なってくれます。

不動産投資会社の中には、家賃保証のサービスを提供してくれるところもあります。家賃保証とは、物件の所有者と業者が賃貸借契約を締結した上で、さらに業者が入居者に又貸しする賃貸システムのことです。

サブリースでは、投資物件の所有者と業者との間で最低限得られる家賃額を定めます。投資物件の所有者には、空き室が生じても一定金額の家賃収入が得られるというメリットがあります。

不動産投資を成功させるためには、実績が豊富だったり、親身になって相談に乗ってくれたりするような不動産投資会社を選ぶことが重要です。パートナー選びで参考となるポイントは以下の通りです。

数多くある不動産投資会社の中ですべての項目を比較し、自身にあったパートナーを選択するには大きな手間がかかってしまいます。ここではより重要性の高いポイントとなる「会社の規模の大きさ」「顧客目線の営業方針」「デメリットの説明」という3つに絞り、詳しくみて行きましょう。

資本金の額が大きい会社は、それに比例して豊富な事業資金を蓄えています。不動産投資を行なう際、パートナーである不動産投資会社の経営が傾いたり、倒産したりすると、適切なサポートが受けられなくなる可能性もあります。

不動産投資会社の事業規模は、倒産リスクを考慮する上で評価できる一つのポイントとなります。また、従業員が多ければ、それだけ取引件数の数も多くなります。豊富な取引実績を有する不動産投資会社は、不動産売買に関するノウハウが蓄積している点も強みと言えます。

不動産投資会社によってそれぞれ営業方針が異なります。顧客目線で営業するところもあれば、中には会社の利益を優先的に考えて営業しているところもあります。不動産投資会社を選択する際に重視したいのは、投資家の目線で物件やエリアを選んでくれるかどうかという点です。

例えば、顧客目線で営業している不動産投資会社の担当者は、購入者の年齢、年収、資産状況などの属性だけでなく、購入者の投資目的を総合的に見て最適だと考えられる投資物件を紹介してくれます。

一方、自社の利益を優先的に考える不動産会社の場合、投資家が不動産事業の拡大を希望していないにも関わらず、金融機関の与信ギリギリまで投資物件の購入を薦められることも少なくありません。

顧客目線が徹底したサービスを提供してくれるかどうか確かめるためには、「なぜ、不動産投資を始めようと考えたのか」「不動産投資を通してどのような結果を求めているのか」という点をしっかり不動産投資会社へ伝え、投資家の意図や意思をくみ取った対応をしてくれるかどうかを判断してみましょう。

なお、上記のような営業方針を推し量るにあたり、不動産投資会社の人材募集の条件について確認してみることも有効な手段となります。

多くの不動産投資会社において、営業担当の給与の割合の大部分は物件販売によるインセンティブとなっています。例えば、高額なインセンティブを提示し募集を行っている不動産会社の場合、販売することを優先して強引な営業を行ってしまう可能性があります。顧客目線に立った営業が行われているかどうか、複数の会社を比較しながら、様々な視点から確認してみましょう。

不動産投資は、家賃収入によって長期的に毎月一定額の継続的な収益を見込める点が特徴的です。ほかにも、金融機関の融資が活用できるうえ、老後対策やインフレ対策にもつながるなど様々なメリットがあるので、このような強みだけをアピールしてくる不動産会社も少なくありません。

しかし、不動産投資にはデメリットやリスクもあります。投資期間中に空室が生じれば、家賃収入を得られず、ローンを活用して購入している場合、返済額のほうが大きくなって赤字経営となる可能性もあります。

物件を売却する際も、買い手が見つからず値下げを迫られることもあります。不動産投資会社を選ぶ際は、不動産投資のメリットだけではなくデメリットも丁寧に説明してくれるかどうかをチェックしてみましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　白金台駅徒歩6分
総戸数　37戸

住　所　東京都港区白金台3-18-3
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンシェリアシロカネダイトウキョウプレミアム

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート自然教育園前店まで約140m
セブンイレブン白金台駅前店まで約490m
いなげや白金台店まで約210m
マルエツプチ白金台店まで約490m
プラチナドン･キホーテ白金台店まで約400m
アトレ目黒1まで約730m
目黒駅前郵便局まで約180m
舘内記念診療所まで約190m
東京大学医科学研究所附属病院まで約750m
りそな銀行目黒駅前支店まで約350m
三菱UFJ銀行目黒支店まで約550m
品川区立池田山公園まで約350m
国立科学博物館附属自然教育園まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社瑠建築設計事務所
■施　工　　　株式会社松下産業
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（21.04㎡～51.03㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

孫は子供が亡くなっている際に「代襲相続」として相続することができますが、子供が生きているうちには子供が第1順位となります。

配偶者の最低限の取り分である遺留分を侵害せず、子供が亡くなっており遺産分割協議で全員が合意している時、孫が相続する事は可能です。

ただし、配偶者は常に相続人となり、相続人が配偶者と子供の場合には配偶者が1/2、子供が全員で1/2となりますので不動産の価額やその他の相続財産の状況によっては相続できない可能性があります。

基本的に遺言書がある場合には遺言書通りに相続を行う事とされていますが、遺産分割協議で全員が合意した時、遺留分を侵害しているケースなどでは遺言書の内容通りで無くても構いません。

よって相続人が遺言書の内容を必ず実行するとは限りません。心配な方は弁護士・司法書士などの第三者を遺言執行者に選任しておくことを検討しておきましょう。

生前、孫に不動産を贈与しておく方法です。贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」という2つの方法があり、暦年贈与では年間110万円までが控除対象となります。

一方、相続時精算課税を選択すると2500万円までが控除されますので、2500万円までの価額の不動産であれば贈与税を課されることなく贈与ができます。子だけではなく、孫への生前贈与にも適用可能な税制度です。

一方、孫を養子にすることで、相続人の人数が増え相続税の基礎控除額が増えますが、遺産分割のバランスが崩れ他の相続人が納得せずトラブルに発展してしまう事例があります。

特に遺留分を侵害している場合には、遺留分侵害額請求の申し立てをされる可能性があります。養子縁組は遺言書や生前贈与が出来なかった場合に、メリット・デメリットを踏まえ親族でよく話し合い検討した上で選択する方法と言えるでしょう。

孫に不動産相続を行う主なメリットは相続税の課税が一度で済むこと、デメリットはトラブルに発展する可能性があることや手続き面の負担などです。

通常の相続であれば祖父母から親、親から孫へと相続され相続税が2回課されることになりますが、祖父母から孫に相続する場合は親を通さないため相続税がかかるのは1回のみです。

ただし、相続財産の合計額が基礎控除額内である場合には、通常の相続過程であっても相続税は課されません。相続財産が控除枠内であれば、不動産を孫へ相続する税制上のメリットは薄いと言えるでしょう。

被相続人の子供が存命中で法定相続人ではない孫が相続を行う際には、たとえ遺言書で指定されていても他の相続人に不公平感を与えてしまう可能性があります。

例えば子供に兄弟がおり、兄弟のうち兄の孫にだけ相続を行うケースでは弟や弟の配偶者・子供とトラブルになってしまう事があります。事前に家族間で相続財産の分配方法について協議することが大切です。

第二のデメリットは手続き面です。不動産の相続は必要書類を集め所有権移転登記の申請を行う必要があり、手続きの手間が孫に負担となってしまう可能性があります。

ただし、子供が亡くなっており、代襲相続で孫が相続する場合には2割加算は適用されません。相続対策として孫を養子にする予定の方は、2割加算をおさえておきましょう。

一方、子供が存命である場合には通常の相続過程を経ることで、3,000万円の基礎控除を受けることが可能です。税制上どちらにメリットがあるのかはケースバイケースとなるため、相続を専門としている税理士への依頼も検討しておきましょう。

例えば、「税理士ドットコム」は、全国5,900名の税理士の中から無料で希望に沿った税理士を紹介してもらえるウェブサービスです。複数の税理士を比較することができるうえ、「費用はいくら？」「どんな税理士を選ぶべき？」といった税理士を選ぶ際の相談も可能となっています。

未成年者は基本的に遺産分割協議といった法律行為を行う事ができません。親が法定代理人として代わりに協議を行う事になります。

親・親権者が不在である場合には、他の相続人や関係者などが家庭裁判所に申し立て「未成年後見人」を選任、後見人が孫に代わり遺産分割協議に参加、財産管理などを行います。

不動産相続が孫にとって負担となる、トラブルを引き起こす可能性がある時、非課税制度を活用し贈与を行う方法があります。

例えば「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は一定の要件を満たすことで祖父母から孫に対する贈与にも適用され、最高3,000万円までは贈与税が控除となります。

その他、教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置・結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税措置などもあります。

不動産をそのまま贈与するよりも、売却して現金化することでより利用しやすい形で資産を渡すことができるケースもあります。また、実際に売却が明確に定まっていない時でも、売却した時の不動産価格を知っておくことで、財産をどのように分配するか判断するときにも役立ちます。

竣　工　2022年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩5分
総戸数　30戸

住　所　東京都港区高輪1-20-15
概　要　地上3階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
タカナワキューブ
TAKANAWA CUBE

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート高輪1丁目店まで約670m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約500m
大丸ピーコック高輪魚藍坂店まで約150m
大丸ピーコック三田伊皿子店まで約180m
白金アエルシティまで約500m
コア三田店まで約350m
リンコス高輪店まで約940m
トモズ白金高輪店まで約400m
泉岳寺まで約400m
御田小学校まで約160m
三田中学校まで約500m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2DK（18.28㎡～49.36㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資に関わらず、不動産投資で失敗しがちなのが、勢いで物件を購入したり、不動産会社が勧めるままにはじめてしまうことです。メリットだけに着目せず、反対にあるデメリットについてもしっかり把握してから判断する必要があります。

勢いではじめてしまうとトラブルが発生した際に対応できないことがありますので、的確に準備をした上で、物件を購入するようにしましょう。

少額で始めやすく、実際の管理を管理会社へ委託できるワンルームマンション投資は簡単だという印象もありますが、その都度、オーナーとして選択を迫られることがあります。このときに誤った判断をしないためにも、適切な知識を得ることが必要です。

簡単なようでいて、奥が深いのがマンション投資です。マンションを購入する前、運用中、さらに売却までさまざまなことを学んでいくことで継続的なワンルームマンション投資が実現します。必要な知識を勉強しながら、運用していくようにしましょう。

ワンルームマンションは単身者がメインターゲットとなりますが、マンション投資はターゲットを絞った運用が必要です。ターゲットに適した立地条件で物件を探したり、人気の設備を導入することで入居者づけがしやすくなるからです。

交通アクセスや設備を重視して物件選びをすることで、資産価値の減少幅を抑制したり、空室リスクを軽減する可能性があります。また、適切なタイミングで設備や内装デザインを更新することも有効です。こうした基本的な経営手法を把握することで、長期間の運用を可能にすることができます。

ワンルームマンションは表面利回りと実質利回りに差があります。それは、物件を所有しているだけで管理費と修繕積立金、さらには税金がかかるからです。そのため、表面利回りだけで物件を購入してしまうと失敗になりやすいのです。

特に築年数の経っているマンションは、大規模修繕工事に費用がかかるため修繕積立金が高くなっているケースもあります。物件を購入する際は、表面利回りではなく実質利回りに重点をおいて比較しましょう。

ワンルームマンション投資は、所有している戸数が少ないうちは空室リスクが高いという特徴があります。空室になると家賃収入が途切れてしまい、部屋が空室になっても管理費や修繕積立金、ローン返済の支払い義務があるため、空室が長期間続くとトータルの収支がマイナスになることがあります。

ワンルームマンション投資を成功させるには、できるだけ空室期間を短くすることです。そのための対策を適切に行いましょう。

中古マンションを購入して不動産投資を行う場合、立地や間取り、築年数なども気になりますが、給湯器などの設備トラブルによって経営が不安定になることもあります。このような想定していない出費によって、利益を得られるまでに長い期間が必要になってしまうことがあります。

このほかにも「水道の蛇口でトラブルがあった」「エアコンからカビの匂いがする」など、設備に関する注意点がたくさんあります。物件を購入する際は設備の更新時期にも注意しましょう。突然の出費に耐えられるように資金を確保しておくなど、経理面での対策も必要です。

「マンション投資は表面利回りと実質利回りの差が大きいと知って、しっかりシミュレーションをしてから物件を購入することに決めました。家賃収入だけにとらわれずに、管理費や修繕積立金がどれくらいあるか、年間で必要な納税額も調べた上で納得できる物件を購入しました。空室になると管理費や修繕積立金などで赤字になることもあるため、運用を開始してからはできるだけ空室にならないような対策もとっています。」

不動産投資は、どのくらいの利回りで運用できるのか、気になるものです。しかし利回りばかりに気を取られてしまうと、物件を維持するためのランニングコストを見逃してしまうこともあります。

ワンルームマンション投資では表面利回りと実質利回りの差が大きいケースもあります。こちらの事例では、ランニングコストがどれくらいかかるのかシミュレーションの段階でできるだけ詳細に確認し、収入面だけでなく数値で投資判断ができるように準備していることが成功ポイントとなっています。

「中古マンションを購入してリノベーションをしてから賃貸物件にしようと思っていました。そこで見つけたのが築年数はそれほど浅くはありませんでしたが、設備を交換したばかりの物件です。入居者の入れ替えはあったものの、10年間運営してこの程、売却をすることができました。さすがに購入代金を上回ることはありませんでしたが、資産価値が思ったほど下がっていなかったので次の物件を購入するための自己資金も確保できました。ワンルームマンションは立地が重要と聞いていたので、駅近というセオリー通りの物件を選んだことがよかったのだと思います。」

この事例では、駅近で資産価値の下落を抑えられたことが第一のポイントです。また設備を交換したばかりのマンションだったため、初期費用が抑えられ、資金に余裕を持って運用することができています。

マンション投資では突発的な設備トラブルなどにより、シミュレーション段階で考慮していなかったコストが発生することがあります。中古マンションは新築マンションと比較して修繕リスクが高まりますが、細かな点まで確認し、どのようなリスクが想定されるのかを事前に把握していたことがポイントと言えるでしょう。

「私は何事も慎重に取り組みたいので、1件目のワンルームマンションを購入するときから不動産投資についてかなり勉強をしました。不動産投資会社が開催するセミナーや、不動産関連の書籍などで勉強している間に、できるだけ頭金を貯めようとしたのもよかったです。融資額を抑えられたことで、月々のローン返済にも困りませんでした。この1件目のワンルームマンションで利益ができたことで経営は軌道に乗り、現在は3件のワンルームマンションを運用しています。」

ワンルームマンション投資は比較的に少額から始められることから低リスクな運用方法と考える方もいますが、融資を利用する場合には数千万円規模の運用額になります。重要な投資判断を行わなければならない状況に備え、投資家が知識を蓄えておくことが重要です。

この事例では、不動産投資を始める前に知識をつけながら、自己資金を貯蓄し、投資のリスクをできるだけ低減できるように努めていたことがポイントとなっています。

不動産投資会社はマンション投資を行う上でのパートナーとなりますが、最終的な責任は投資家が自ら負うことになります。納得感を持ち投資判断を行うために、不動産投資セミナーや書籍などから基本的な知識を蓄え、慎重に進めていたことが成功の背景にあったと言えるでしょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　学芸大学駅徒歩10分
総戸数　41戸

住　所　東京都世田谷区野沢3-9-13
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
JMFレジデンス学芸大学
JMFResidence学芸大学

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン野沢店まで約360m
ファミリーマート下馬駒沢通り店まで約410m
駒沢通り野沢東急ストアまで約260m
まいばすけっと下馬3丁目店まで約370m
サミット野沢龍雲寺店まで約670m
ツルハドラッグ柿の木坂店まで約360m
ローソン柿の木坂2丁目店まで約400m
ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約650m
トモズ野沢店まで約780m
コルモピア野沢店まで約680m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社福子工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社福子工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.14㎡～27.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却で生じやすい悩みを分かりやすくするために、まずは、不動産売却の流れを簡単にみていきましょう。不動産売却の流れの中で、どのような悩みや問題が生じることが多いのかについて、説明していきます。

不動産売却の流れとしては、まずは、売却前の準備として、売却不動産に関係する瑕疵やその問題の解決・改善をおこないます。

その後、売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を締結します。売却活動を始める前に、価格査定をおこない売出し価格や最終的な売却希望価格を決めて、売却戦略を練ってみましょう。

媒介契約を結んだ不動産会社は、指定流通機構に登録し、ポータルサイトに掲載するなどして買い手を探します。

買い手が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約締結後、1カ月程度経過して引渡し、決済となります。不動産売却によって利益があった場合、翌年2月16日から3月15日までの間に所得税の確定申告をおこないます。

売却前の準備段階では、売却不動産の権利関係の問題が生じることがあります。相続不動産である場合、売却するには、被相続人から相続人に所有権を移転させることが必要になります。売却前に、少なくとも相続人間での遺産分割を完了させ、売却の合意を得ることが必要でしょう。

また、戸建などの土地付き不動産を売却する場合、できれば、売却前に土地の境界トラブルを解決しておきたいといえます。相続不動産では、売却前に土地を分筆してから売却したいというケースもあります。

売却活動を依頼する不動産会社を選定する際、同時にそれらの不動産会社に価格査定を依頼して売却戦略を練りますが、査定価格について判断に迷うこともあります。

売却活動は、通常不動産会社に依頼しますが、値下げや広告方法、見込み客へのアプローチなどの具体的な売却戦略について悩みが生じることもあります。買い手候補者が現れた場合には、条件交渉などの問題も発生する可能性があります。

土地付き不動産の売買契約では、契約締結の際、買主側が土地の境界確定と測量図の作成を条件に挙げてくる場合があります。境界トラブルが解決済であったとしても、境界標の設置が条件になるケースもあるでしょう。

また、売買契約締結後、残金の支払いがなかったり、契約不適合責任に基づく修繕や代金減額を求められたりするなどのトラブルが生じる場合もあります。

引渡し、決済の段階では、登記手続きをおこなう必要があります。売主側で発生する登記手続きは、売却不動産にローンの抵当が付いている場合の抵当権抹消登記、登記住所が現住所と異なっている場合の住所変更登記などがあります。

売却益が生じた場合、譲渡所得税および住民税の確定申告と納付をおこなう必要があります。譲渡所得の計算、申告方法が分からないといった悩みが生じる可能性があります。

譲渡所得税では、特別控除などの優遇措置の適用を受けられる可能性もあり、税額の適正な軽減を図るための相談も検討したいところです。

不動産売却で生じうる悩みや問題は適切な相談先に相談することで、効率的に解決や改善への方途を見出すことにつながります。以下で、前述した各段階の悩みを相談先ごとに分けてみていきましょう。

弁護士は、法律関係のあらゆるトラブルに対応することが可能です。売却する不動産の権利関係を整理したり、被相続人の不動産で遺産分割をおこなう必要があるケースで問題が生じた場合、弁護士に相談することを検討してみましょう。

また、売買契約に関連して買主とトラブルが生じたときも民法上の知識が必要になることがあります。トラブルになる可能性がある場合には、弁護士に相談することを検討してみましょう。

土地付き不動産で、土地の境界トラブルや測量に関して悩み事がある場合、土地家屋調査士に依頼することを検討してみましょう。土地家屋調査士であれば、隣地との境界確定に関する交渉から、境界標の設置、測量、それらの結果を踏まえた登記手続きなどの対応が可能です。

なお、測量のみを依頼するのであれば、測量の技術者である測量士に依頼してもよいでしょう。

売却戦略を立てる際、不動産会社に公正中立な手続きで価格査定をしてほしいことがあります。しかし、不動産会社によっては仲介手数料を獲得するためにあえて相場よりも高い金額を提示してくるケースがあります。

不動産会社へ査定を依頼する際はこのような悪質な業者への依頼を避けつつ、複数社へ査定を依頼し、査定価格と査定額の根拠についても合わせて確認することが重要となります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　御茶ノ水駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都千代田区神田猿楽町2-13-6
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルフォンプログレチヨダオチャノミズ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン神田神保町1丁目店まで約240m
マルエツプチ神田神保町2丁目店まで約350m
まいばすけっと神田神保町まで約400m
マツモトキヨシ神保町店まで約350m
三井住友銀行神保町支店まで約500m
三菱UFJ銀行神保町支店まで約550m
ゆうちょ銀行明治大学駿河台校舎内出張所まで約550m
西神田郵便局まで約190m
東京歯科大学水道橋病院まで約400m
三楽病院まで約450m
神田女学園中学校高等学校まで約40m
千代田区立錦華公園まで約270m
東京ドームシティまで約600m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ジャイロアーキテクツ
■施　工　　　株式会社佐藤秀
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.12㎡～40.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート・マンション経営が、会社で禁止されている副業に該当する可能性はどれぐらいあるのでしょうか。また、アパート・マンション経営はそもそも副業という位置づけになるのでしょうか。

厚生労働省が平成30年1月に公表した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」によると、原則として、副業・兼業を認めるべきであるものの、例外的に、次のような場合には副業・兼業を制限することもできるとしています。

会社員の場合、アパート・マンション経営が副業にあたるとされた場合であっても、このような例外的に副業・兼業が制限されるケースに該当しない限り、問題は生じないといえます。自社の就業規則では、副業・兼業制限規程がどのように定められているか、確認してみましょう。

公務員は、国民に奉仕する立場にあり職務専念義務があることから、営利企業との兼業や自ら営利企業を営むことを法律によって禁止されています。

兼業が厳しく禁止されている公務員ですが、例外的に、その営利企業との間に特別な利害関係がなく、職務の遂行に支障がない範囲内であれば、副業をおこなうことも認められています。

公務員の兼業禁止基準は、民間の会社員よりも厳しいといえるため、公務員の基準で許容範囲であれば民間であっても許容範囲である可能性が高いでしょう。

国家公務員が例外的におこなうことのできる副業の範囲については、人事院規則１４―８の運用についてにおいて定められており、その具体的な運用についても通達が発せられています。

国家公務員の兼業禁止を定める通達によると、禁止される兼業に該当しない不動産賃貸業の基準は、主に次のような条件を満たすケースになります。

国家公務員の禁止される兼業基準に該当するものとして、家屋・建物であれば5棟10室以上、土地であれば10件以上という条件があります。

駐車場の場合は、建物内もしくは機械式のもの、あるいは10台以上という条件になります。また、太陽光発電投資の場合、太陽光発電設備の出力10キロワット以上が条件になっています。

4棟9室以下の規模のアパートあるいはマンション経営、9台以下の駐車場経営、10キロワット未満の太陽光発電投資であれば、国家公務員であっても兼業・副業とみなされません。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準では、賃貸料収入の額も年500万円以上という条件を示しています。500万円という基準は、家賃のみならず、駐車場の賃貸料などのすべての不動産収入の金額を合計した金額で判断します。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準に反しない場合として、「入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職務の遂行に支障が生じないこと」が条件とされています。

いわゆる自主管理をしていると、この条件を満たさないことになり、兼業・副業基準に抵触する可能性が高いといえます。

国家公務員は、禁止される兼業基準に該当するアパート・マンション経営はできないのが原則です。

しかし、法令では、職務との間に特別の利害関係がなく、職務の遂行に支障がない場合は、兼業の許可の申請を許可することができることも定められています。

国家公務員の場合、自営兼業承認申請書という許可申請様式があり、これに賃貸する不動産の数、所在地、予定賃貸料などを記載して申請することになっています。申請して許可を受けることができれば、禁止されている基準以上の規模のアパート・マンション経営も、おこなうことができる可能性はあります。

公務員でない会社員の人は、公務員の兼業・副業禁止基準ほど厳しく制限されないと考えられますが、アパート・マンション経営が副業に該当しそうであると判明した段階で、上司に許可申請の相談をすることを検討してみましょう。

会社員の場合、アパート・マンション経営が「副業・兼業の促進に関するガイドライン」に抵触するようなものでない限り、会社から禁止される副業に当たる可能性は低いといえます。

アパート・マンション経営が副業に当たるのか、という判断基準として、公務員の兼業禁止基準を参考にすることができます。4棟9室以下、賃貸料収入500万円未満の規模であれば、副業に該当しない可能性が高いでしょう。これらの規模を超えて、なおかつ自主管理をしている場合は、副業に該当する可能性が高くなります。

副業に該当しそうな場合は、会社の就業規則を確認し、上司にアパート・マンション経営をおこなうことの許可を求めることを検討してみましょう。

竣　工　2018年11月
最寄駅　新御徒町駅徒歩5分
総戸数　30戸

住　所　東京都台東区台東3-4-10
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／家具付き

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアキハバラスカイガーデン
GENOVIA秋葉原skygarden

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート台東鳥越店まで約300m
セブンイレブン台東1丁目店まで約350m
まいばすけっと 新御徒町駅南店まで約180m
ココスナカムラ鳥越店まで約350m
ライフ新御徒町店まで約650m
三井記念病院まで約550m
浅草橋郵便局まで約550m
台東区立竹町公園まで約190m
台東区立平成小学校まで約270m
御徒町台東中学校まで約550m
東京都立忍岡高等学校まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ジーシーエムコーポレーション 一級建築士事務所
■施　工　　　中野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.44㎡～50.88㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年2月
最寄駅　浜町駅徒歩4分
総戸数　15戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町3-33-1
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■【→ キャッシュバック ／ 5大キャンペーン】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ライブカーサニホンバシハマチョウ
Live Casa 日本橋浜町

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート日本橋浜町Ｆタワー店まで約180m
セブン-イレブン日本橋浜町店まで約400m
成城石井日本橋浜町店まで約190m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約200m
まいばすけっと水天宮店まで約400m
みずほ銀行日本橋浜町Ｆタワー出張所まで約150m
日本橋清洲クリニックまで約150m
トルナーレ内科外科まで約280m
中央浜町一郵便局まで約550m
久松警察署浜町交番まで約260m
中央区立浜町公園まで約350m
明治座まで約500m
中央区立総合スポーツセンターまで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社フー設計
■施　工　　　古里建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.04㎡～52.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション査定とは、マンションの状態を確認してもらい、不動産市場ではどれくらいの売却価格なのか調べてもらうことです。査定額を元に市場で売り出す価格を決めるので、価格を設定する上でも、売却を依頼する不動産会社を選ぶ上でも、査定は重要なポイントとなります。

マンション査定を不動産会社へ依頼すると無料で行ってくれます。査定方法には大きく分けて2つの方法があるので、違いを下記で確認してみましょう。

マンションのあるエリアの過去の取引事例や築年数、間取り、交通アクセスなどから査定価格を出す方法です。マンションの情報だけで価格をつけるため、机上査定ともいわれます。

マンションを訪れて、実際の状態などを確認して査定価格を出す方法です。日差しや眺望、室内の状態、共用部分の状態、周辺環境などが分かるため、机上査定で算出した査定額を補正する査定方法となります。

訪問査定は不動産会社の担当者が自宅に来るため、手間がかかってしまう点がデメリットですが、後にマンションの欠陥が見つかってしまうようなトラブルを避けることができるメリットがあります、机上査定だけではなく、訪問査定を受けてから売却活動を行ってくれる不動産会社を探すことも検討してみましょう。

無料査定を受けるには不動産会社に依頼しますが、どのような流れになるのか、不動産会社を選ぶところから不動産市場で販売が開始されるまでの全体像を紹介します。

マンション査定を依頼するポイントは複数の不動産会社へ査定を依頼することです。1社だけでは、査定価格や査定の根拠が本当に適切なものであるのかの判断が難しくなるため、複数社へ査定を依頼しそれぞれを比較するようにしましょう。

また、複数の不動産会社に査定価格を提出してもらうと、販売価格の相場がより把握しやすくなり市場で売り出す際の価格や実際の売買価格を判断しやすくなります。

複数の不動産会社に査定を依頼するのに役立つのが、物件情報を一度登録するだけで提携会社へ査定依頼がかけられる不動産一括査定サイトです。下記の表に、悪徳業者の排除を積極的に行う国内大手5社の不動産一括査定サイトをまとめましたので、参考にしてください。

資料の他に、固定資産税の評価証明書や、登記簿謄本などがあれば合わせて準備しておきましょう。なお、最低でも所在地情報と間取りの情報があれば、すべて揃えていなくともおおよその査定は可能となります。

査定を行う不動産会社によって必要な書類が異なることがありますので、訪問査定を依頼する際に確認しておきましょう。

訪問査定の当日になったら、不動産会社の担当者が訪れて査定を行います。築年数などマンションに関する情報はすでに伝えていますので、訪問査定では下記のような部分をチェックして状態を確認します。

資料などでは分からない、意見や感想を伝えることが大切です。価格には反映されないこともありますが、買主を見つける際に役立つこともあるため、

最後にマンションの無料査定を受ける際に注意してほしいポイントをまとめました。ぜひ参考にしてください。

不動産会社へ簡易査定・訪問査定を依頼するのは原則無料となりますが、無料だからと言って多くの不動産会社に査定依頼をすると、売主として対応しきれなくなることもあります。

一方、少なすぎると、査定価格にばらつきが出た場合に比較することが難しくなります。そのため簡易査定の段階では5～6社程度、訪問査定では3～4社程度を目安に検討してみましょう。

不動産会社の担当者に室内の様子を見てもらうため、清掃および整理整頓はいつもより丁寧にしておきましょう。部屋がごちゃごちゃしていると、実際よりも狭く感じることもあります。

特にマンションの場合は、1面採光や2面採光が多く、日差しは限定されています。差し込む光によって部屋の中の印象が変わりますので、窓際に荷物を置かないようにしたり、窓を拭いたりするのもいいでしょう。荷物を整理しきれない場合は、レンタルボックスなどを借りて、訪問査定の日に合わせて運び出しておくといったことも検討してみましょう。

マンションの査定に訪れた不動産会社の担当者は、玄関周りやロビー、エレベーターといった共用部分も印象に残ります。一戸建ての場合と違って、これらの共用部分は自分で整理や清掃ができません。管理組合に掛け合って、掃除をしてもらうなども検討してください。

訪問査定を受ける際は、1日で複数社に来てもらうこともあります。その場合、不動産会社同士が顔を合わせることのないように気をつけましょう。不動産業界では、複数社に査定を受けるのは通例になっています。しかし、時間がないからといって同時に査定をしてもらうといったことは、できる限り避けましょう。

不動産会社が無料で査定を行うのは、売却時の仲介手数料が主な収益となります。営業マンが顔を合わせてしまうと、売却依頼を自社で請け負うために他社の査定価格を考慮した価格を提示する可能性があるためです。

マンション査定の目的は他社の提示価格を考慮した金額を知るためではなく、市場に沿った相場を調査することにありますので、できるだけ査定担当者が顔を合わせることのないのようなスケジュールを組んでみましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　東日本橋駅徒歩3分
総戸数　24戸

住　所　東京都中央区東日本橋2-18-2
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東日本橋2丁目店まで約180m
デイリーヤマザキ清杉通り店まで約200m
ローソン東日本橋2丁目店まで約290m
まいばすけっと東日本橋1丁目店まで約450m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約600m
日本橋中央医院まで約280m
両国郵便局まで約350m
中央浜町一郵便局まで約500m
城北信用金庫日本橋支店まで約550m
キッズルームひかり東日本橋園まで約400m
中央区立日本橋中学校まで約190m
開智日本橋学園中学・高等学校まで約500m
中央区立千代田公園まで約250m

竣　工　2005年3月
最寄駅　北参道駅徒歩1分
総戸数　52戸

住　所　東京都渋谷区千駄ヶ谷4-7-1
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ニューシティアパートメンツセンダガヤツー

■近隣周辺施設情報
マルマンストア南新宿店まで約700m
NEWoManまで1330m
渋谷ヒカリエまで約2600m
まいばすけっと代々木2丁目店まで900m
代々木VILLAGEbykurkkuまで約570m
ココカラファインJR代々木駅前店まで約480m
ローソン北参道駅前店まで約230m
ローソン国立能楽堂前店まで約260m
サブウェイ北参道駅前店まで約200m
代々木焼き鳥鳥ゴローまで約200m
つるまる饂飩千駄ヶ谷店まで約170m
ファミリーマート北参道駅前店まで約210m
オーケーディスカウントスーパーマーケット千駄ヶ谷店まで約350m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.52㎡～71.95㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2014年11月
最寄駅　北参道駅徒歩3分
総戸数　31戸

住　所　東京都渋谷区千駄ヶ谷3-7-8
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバネックスハラジュク
Urbanex 原宿

■近隣周辺施設情報
オーケー千駄ヶ谷店まで約230m
miniピアゴ千駄ヶ谷１丁目店まで約470m
セブンイレブン北参道駅前店まで約200m
薬ヒグチ代々木店まで約460m
渋谷千駄ヶ谷郵便局まで約410m
スターバックスコーヒー北参道店まで約240m
鳳凰会 フェニックスメディカルクリニックまで約190m
ココカラファインＪＲ代々木駅前店まで約800m
代々木VILLAGEbykurkkuまで約760m
東京都立代々木公園まで約2310m
新宿御苑まで約660m
喫茶室ルノアール千駄ヶ谷駅前まで約640m

■駐車場　　　4台（平置式）
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　30台
―――――――
■設　計　　　古久根建設一級建築士事務所
■施　工　　　古久根建設株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.28㎡～38.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

竣　工　2020年8月
最寄駅　南千住駅徒歩8分
総戸数　68戸

住　所　東京都台東区日本堤2-3-2
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミノワ2スカイガーデン
GENOVIA三ノ輪Ⅱskygarden

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東日本堤2丁目店まで約230m
スーパーシマダヤ日本堤店まで約170m
業務スーパー浅草店まで約400m
まいばすけっと清川2丁目店まで約450m
台東日本堤郵便局まで約270m
康保会診療所まで約120m
浅草警察署吉原交番まで約550m
仰願寺幼稚園まで約800m
台東区立東浅草小学校まで約400m
台東区立吉原公園まで約500m

■駐車場　　　―
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　63台/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.81㎡～50.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2020年4月
最寄駅　南千住駅徒歩7分
総戸数　60戸

住　所　東京都台東区日本堤2-6-9
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミノワスカイガーデン
GENOVIA三ノ輪skygarden

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ日本堤店まで約180m
業務スーパー浅草店まで約350m
まいばすけっと千束4丁目店まで約370m
セブンイレブン台東日本堤店まで約300m
ファミリーマート吉のや日本堤店まで約300m
ローソン泪橋店まで約410m
台東日本堤郵便局まで約190m
台東区立玉姫保育園まで約700m
台東区立東泉小学校まで約720m
台東区立吉原公園まで約400m
玉姫稲荷神社まで約550m

■駐車場　　　有
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　55台/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.80㎡～41.35㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

竣　工　2017年10月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩10分
総戸数　39戸

住　所　東京都墨田区横川1-1-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
（※201号室を除く）

■201号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■201号室対象／フリーレント実質1.5ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンスオシアゲパークサイド

■近隣周辺施設情報
マルエツ錦糸町店まで約330m
マルエツプチ本所4丁目店まで約380m
肉のハナマサ錦糸町店まで約480m
サファイアドラッグまで約480m
どらっぐぱぱす横川店まで約540m
サンドラッグCVS業平店まで約550m
ローソンストア100墨田区本所4丁目店まで約160m
ローソン墨田横川2丁目店まで約260m
セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約350m
墨田太平町郵便局まで約310m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.81㎡～42.49㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年7月
最寄駅　南千住駅徒歩8分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区清川2-35-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アラートミナミセンジュ
ａ　ｌａｔｏ　ｍｉｎａｍｉｓｅｎｊｕ

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ日本堤店まで約290m
Santoku南千住店まで約870m
ローソン南千住3丁目店まで約200m
セブンイレブン台東清川2丁目店まで約120m
中華食堂日高屋南千住店まで約800m
マクドナルド南千住駅前まで約880m
台東日本堤郵便局まで約700m
浅草警察署日本堤交番まで約300m
朝日信用金庫浅草支店清川出張所まで約400m
日本堤診療所まで約700m
台東区立玉姫保育園まで約350m
台東区立玉姫公園まで約120m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.30㎡～40.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

贈与があったことが第三者に分かるように書面化したものを「贈与契約書」と呼びます。

贈与契約書を作成せずに贈与を行うと、非課税額の範囲内でも贈与税が課されることがあったり、親族に証明できず後にトラブルが起こる可能性があります。契約書は必ず作成しておきましょう。

贈与契約書には贈与する人と贈与を受ける方が契約を締結した旨、土地の所在地・地番・地目・地積、贈与の日にち、贈与者・受贈者の住所を記載、贈与者と受贈者が記名・押印を行います。

土地の地番や地目などは登記情報提供サービス又は所在地を管轄する法務局の窓口で「登記事項証明書」を取得することによって確認が可能です。

固定資産課税台帳の評価額は、自治体から送付された「固定資産税・都市計画税納税通知書の課税明細書」、または自治体の役所で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。

土地の価額が一定額以上の際には、贈与された方は不動産取得税・贈与税を申告・納付する必要があります。

土地を取得した時には「固定資産課税台帳に記載されている評価額×3％」の不動産取得税を納付します。ただし、課税標準額が10万円以下の土地の場合、納める必要はありません。

なお、2024年3月31日までに宅地等を取得した場合には、土地の課税標準額が1/2に軽減されます。土地を取得した日から30日以内に、所在地にある税務署に申告しましょう。申告書は役所又は自治体のホームページで取得可能で、後日納税通知書が送られてきます。

贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」があり、どちらかを選択します。相続時精算課税は税務署に「相続時精算課税選択届出書」を提出後に適用となり、届出を出していない場合には自動的に暦年課税となります。

1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から基礎控除額を控除した価額に「一般税率」又は「特例税率」のいずれかを適用して贈与税額を計算します。

父母や祖父母など直系の尊属以外の方から贈与を受けたケースで受贈者が贈与の年の1月1日において20歳未満である場合には、「一般税率」、直系尊属から贈与を受け受贈者が贈与の年の1月1日において20歳以上である場合には、「特例税率」を適用します。

なお、直系尊属からの住宅取得のための資金や教育資金、結婚・子育て資金などで一定の要件を満たすもの、相続や遺贈により財産を取得した人が、相続の年に被相続人から贈与により取得した財産は一定額が贈与税から控除されます。暦年課税は、土地を贈与された年の翌年2月1日から3月15日の間に申告と納税を行います。

「相続時精算課税」を選択した場合には、土地の価額が110万円以下であっても贈与税の申告をする必要があります。

相続時精算課税では贈与財産の価額の合計額から、複数年で利用できる特別控除額を控除した後の価額に、20％の税率をかけて計算します。

将来の相続時に贈与時の土地の時価と他に受け継いだ財産の価額を合計し、相続税額から既に支払った贈与税相当額を控除した金額が相続税の額となります。

相続時精算課税は60歳以上の父母又は祖父母が、20歳以上の子又は孫に対して財産を贈与した場合において選択できる制度で、一度選択すると暦年贈与に変更できません。

暦年課税と相続時精算課税を選ぶ際には、後の贈与・相続について考え慎重に検討を行いましょう。相続時精算課税を適用する場合には、税金を支払わない場合でも贈与年の翌年2月1日から3月15日の間に申告します。

被相続人が亡くなり自動的に相続が開始となります。まずは、遺言書の有無を確認します。遺言書は自宅といった身近な場所、公証役場、法務局に保管されている可能性があります。

遺言書は被相続人が自筆で書いた自筆証書遺言、公証役場で内容を読み上げ封をする秘密証書遺言、公証人が作成する公正証書遺言の3種類があります。

自筆証書遺言・秘密証書遺言は被相続人にとって身近な場所に保管されている事がありますが、自筆証書遺言は法務局で保管する事も可能です。公正証書遺言は公証役場で保管されています。

基本的に遺言書がある場合は遺言書の内容に沿って遺産分割を行います。ただし、遺留分を侵害している、民法上の相続財産ではないものを指定している、遺産分割協議で相続人全員が合意しているケースなどでは遺言書の内容通りで無くても構いません。

法務局で保管されている自筆証書遺言と公正証書遺言以外の遺言は家庭裁判所で「検認」の手続きを受ける必要があります。検認は遺言書の変造・偽造を防ぐためのもので、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てます。

民法上における相続人は、被相続人の配偶者、子供、父母、兄弟姉妹となります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　白金台駅徒歩1分
総戸数　69戸

住　所　東京都港区白金台4-5-9
概　要　地上12階 RC造

■物件名フリガナ
ラテストシロカネダイ

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約160m
東京大学医科学研究所附属病院まで約1000m
港区立高輪台小学校まで約410m
私立東海大学付属高輪台高校まで約600m

不動産の資産価値を維持するためには、立地や物件の状態だけでなく、長期的な視点での管理とメンテナンスが欠かせません。白金台のような高級住宅地では、周辺環境の価値が物件の資産価値に大きく影響します。例えば、地域の再開発計画や公共施設の整備などは、資産価値を押し上げる要因となります。また、定期的なリフォームやエネルギー効率の改善は、物件の競争力を高め、将来的な価値の低下を防ぐ手段となります。これらの施策を組み合わせることで、白金台における不動産の価値を長期にわたり維持し続けることが可能です。白金台での不動産選びにおいて、環境に優しい住宅は注目すべきポイントです。特に昨今では、持続可能な社会の実現に向けた取り組みとして、エコフレンドリーな住宅が求められています。環境に優しい住宅とは、再生可能エネルギーの利用や省エネルギー設計を取り入れた住まいのことを指します。具体的には、太陽光発電システムを導入することで、エネルギーの自給自足を目指すことが可能です。また、高断熱材を使用した建物は、冷暖房の効率を高め、光熱費を抑える効果があります。さらに、雨水の再利用システムを取り入れることで、資源の無駄遣いを防ぎ、環境負荷の軽減に寄与します。これらの要素を考慮し、環境への配慮を重視した住宅選びが、長期的な住環境の持続可能性を高める鍵となります。

■駐車場　　　7台/月額41,800円～47,300円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　68台/月額550円
―――――――
■設　計　　　野村建設工業株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　野村建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.03㎡～50.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

相続税法では個人間の取引が対象となることから、個人が法人から受け継いだ財産に対して基本的に相続税は課されません。不動産を法人名義にしており、個人に相続する場合には「不動産の譲渡」として相続税ではなく所得税が課されます。

所得は10種類に分類され、それぞれの所得で計算方法が異なりますが、法人から譲り受けた財産は「一時所得」に分類されます。ただし業務に関するもの、継続的に受けるものは一時所得には該当しません。

譲渡された方が法人の一員である場合には給与所得とみなされる可能性もあります。例えば、法人が不動産を役員（法人の取締役、執行役、監査役、理事など）に無償で譲渡した場合、実質的に給与を支給したと同様の経済的効果があったものとして「給与所得」に分類されます。

法人側には、所得税法により不動産を時価で売却したとみなされ、「みなし譲渡所得」として譲渡所得税が課される可能性があります。不動産の売却価格から取得に関わる費用（建築費や購入費）と印紙税といった譲渡に関わる費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、所有期間によって一定の税率をかけ計算されます。

個人の確定申告だけでなく法人側の会計処置も必要となり、複雑な会計処理と税務上の知識が必要となります。誤って過少申告を行ってしまうと追徴課税などのペナルティを負う可能性もあるため、税理士や会計士など専門家への依頼も検討しつつ、相続を進めて行きましょう。

一般社団法人又は一般財団法人の理事が亡くなった場合には、一定の金額が理事から遺贈により取得したものであり、一般社団法人・財団法人を個人とみなして相続税が課されます。

登記識別情報・登記済証を何らかの理由で提出できない際には、「不通知・失効・失念・管理支障・取引円滑障害・その他」から該当するものを選びチェックマークを付けます。

手続きの際には登記原因証明情報の提出が必要になりますが、法人からの不動産譲渡を贈与として「贈与契約書」を交わして書面化し、提出することで後のトラブルを防げる可能性が高くなります。

契約書を交わさない時には登記の原因となった事実・行為、権利変動が生じたことを証明する情報を提出します。なお書類を集める事が難しい時には、司法書士といった専門家に依頼することで収集できることがあります。

登録免許税は、贈与による土地・建物共に所有権移転登記の際には「役所で管理している固定資産課税台帳の価格×2％」が課されます。住宅用家屋の場合には一定の要件を満たすことで軽減される可能性があります。

必要書類を法務局に直接持参、郵送、オンラインの3つの申請方法から選びます。法務局は平日の8時30分～17時15分が業務の取り扱い時間で、窓口に書類を持参します。

法務局へ行くことが難しい方は、郵送・オンライン申請が可能です。郵送で申請する際には、申請書と必要書類を入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で送付します。

還付を希望する書類で郵送による返却を希望する方は、宛名を記載した返信用封筒と書留郵便のための切手を同封しましょう。

オンラインでは「登記・供託オンライン申請システム」で専用のソフトをダウンロードし申請する事が出来ます。ただしアップロードできる書類が限られおり、郵送で送付する可能性がある点に注意しましょう。オンライン申請システムの利用時間は平日の8時30分～21時までとなっています。

税金の申告・納付を行います。サラリーマンの場合、所得が20万を超える時には確定申告が必要となります。法人側にも譲渡所得税がかかる可能性があります。

土地と建物の所有者が個人と法人で別れている際には、個人と法人の間で土地の賃貸借契約が交わされ、借地権という権利が設定されています。借地権の設定の対価として「権利金」が支払われるような会計処理になっていることが多いでしょう。

借地権設定更新・更改・譲渡・返還の時には税金が課されますが、権利金の金額や地代の設定金額などによって異なります。よって建物と土地の所有権が個人・法人で異なる場合には、賃貸借契約の内容や土地の無償返還に関する届け出の有無、権利金や地代収入などを確認する必要があります。

ただし、法人によっては賃貸借契約を交わしていない、借地権・権利金に関する会計処理をしていないなどのケースがあります。このようなケースでは、弁護士や税理士などの専門家に相談してみると解決できることがあるため、依頼を検討してみましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　北参道駅徒歩6分
総戸数　11戸

住　所　東京都渋谷区千駄ヶ谷3-5-15
概　要　地上5階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
リーガランドビズハラジュク
ＬＥＧＡＬＡＮＤＢｉｚ原宿

■近隣周辺施設情報
オーケーストア千駄ヶ谷店まで約450m
セブンイレブン原宿外苑店まで約280m
スターバックスコーヒー北参道店まで約400m
渋谷千駄ヶ谷郵便局まで約700m
竹下通りまで約650m
代々木公園まで約900m
山野美容専門学校まで約990m
東京モード学園まで約1850m
ミニストップ千駄ヶ谷3丁目店まで約160m
オーエスドラッグ原宿店まで約580m
ビックカメラセレクト原宿店まで約630m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社AE総合計画
■施　工　　　米持建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（32.64㎡～77.09㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営は集合住宅を人に貸し出し、定期的に家賃収入を見込める土地活用の一つです。更地のままでも始められる駐車場経営や資材置き場等と比べて、人が住める建物を用意する必要があるため、建築費または購入費がかかる上、維持していくための費用もかかります。

アパート経営を始めるための費用は高めになるものの、継続的な収入を狙えるのがメリットです。単身者向けアパートの場合、1〜2年程度の入居期間が見込める一方、ファミリー向けの場合、10年以上の長期で借りてもらえることもあります。

また、アパート経営は駐車場などよりも高い賃料を設定することが可能で、高い利回りを確保しやすいのも強みです。駐車場は立地が与える影響も大きくなりますが、建物は差別化を図りやすいのも特徴です。

このほか、アパートなど居住用不動産が建てられている土地には一定の税金の控除があり、固定資産税の額は安くなります。駐車場のような更地よりも1／4～1／6程度の税額になります。

また、不動産所得で赤字が出た場合、給与所得があれば損益通算できるので、課税所得を減らせる可能性もあります。

アパート経営は、都心か地方で始める場合とでメリット・デメリットが大きく異なります。日本は少子高齢化や人口減少により地方の過疎化が進み、中心都市に人が集まる傾向が続いていますが、地方でアパート経営を行うメリットもあります。詳しく確認していきましょう。

地方のアパート経営の大きなメリットは、価格面です。地方でアパートを探せば東京都心などよりも安い価格で購入できる場合もあります。

アパート経営では多くのケースで土地を含めた建物の一棟買いとなり、物件価格に対する土地価格の割合は高くなります。そのため、比較的に土地値の安い地方であれば安くアパートを取得できる可能性があります。アパートローンの借入も少なくなり、返済リスクを小さくできるのもメリットです。

地方のアパートの中には、地主が土地活用でアパートを建てたものの、高齢となったためあまり管理されず、放置されている物件があります。このような物件では、現在の空室率が高くても、きちんと力を入れて集客すれば満室にできる可能性もあります。

地方や人口の少ないエリアでのアパート経営は、都心と比べて競争相手が少ないのも特徴です。田舎の場合、高齢化に伴って不動産事業に積極的でない資産家オーナーも多く、集客に力をあまり注いでいないケースもあります。

賃貸需要の少なさが地方アパートのデメリットですが、工夫次第で入居率の改善余地が大きいのはメリットです。

アパート経営では利回りが高くなるほどリスクも高くなります。地方におけるアパート経営のデメリットや注意点は以下の通りです。

日本の少子高齢化は、地方を中心に深刻化しています。地方都市の中でも福岡や仙台のような大都市の場合、人口が増えているエリアもありますが、多くの田舎では減少傾向です。特にアパートを借りる人は若者などの単身者が多く、働き盛りが減っているエリアでは入居付けに不安が残ります。

また、数少ない入居者を複数の物件で取り合うことになるので、集客力を高めるために家賃の値下げ競争が起こる可能性もあります。しかし、必要以上に値下げをすれば物件を維持するための費用も捻出できなくなるので、地方で物件を買う時は競合物件の状況をチェックしておくことも重要です。

こういった各エリアの入居需要に関しては、自分だけで調べることが難しそうな場合は、アパート経営の会社に直に相談してみるのも一つの手です。たとえば、関西圏・名古屋・札幌・仙台・広島・岡山・福岡・熊本などのエリアでアパートの開発・販売実績がある「アイケンジャパン」は、月間1,000件の非公開土地の中から利便性・将来性・入居率などから厳選をしており、各エリアで入居需要が高い土地や将来的な価値が高い土地に関する情報を豊富に有しています。また、狭小地や変形地などであっても、地形に合わせた建築設計を行うことができるという強みもあるため、様々な土地をアパート経営の選択肢として加えることができます。

地方で中古アパートを購入する際は融資を受けられない可能性もあるので注意が必要です。特に耐用年数22年を過ぎた木造アパートなどは担保評価が低く、販売価格での融資が下りないこともあります。

地方の中古アパートは、買い手を見つけにくいのも特徴です。木造アパートは築年数が古くなると、金融機関の融資がつきにくいため、購入者も見つけにくくなります。

金融機関の融資姿勢はタイミングによって異なり、購入時に積極的だった融資が売却時には審査が厳しくなることもあります。このような場合、購入時に想定していた出口戦略が適用できない可能性があります。

売却を視野に入れる場合、このような金融機関の融資姿勢についても慎重に判断することが大切です。建物が古い中古物件を購入する場合は、土地値の割合が大きい物件を優先して検討するなど、工夫をしてみましょう。

地方や田舎のアパート経営はそれなりのリスクを伴いますが、工夫次第では満室経営や高利回りを狙うことが可能です。アパート経営を地方で始める際のポイントを確認していきましょう。

地方でアパートを探すときは価格だけではなく、維持費も検討することが大切です。価格の安さだけで購入しても、管理状態が良くなかったりデザインも古かったりで、集客力が乏しい可能性があります。そうなると修繕費やリフォーム代が多額になり、結果的に利回りを下げる要因となります。

物件情報誌や不動産情報サイトには基本的に「表面利回り」が掲載されています。しかし、表面利回りはあくまでも満室時の数字であるため、表面利回りのみを見て購入しても、実際には空室が発生する可能性があります。この場合、家賃収入が不足して収支が赤字になる可能性もあります。

アパートの利回りをチェックする際は、売りに出ている物件の直近の稼働率を調べ、実際の家賃収入の数字も確認することが重要です。家賃収入から維持費を差し引いた「実質利回り」を計算し、比較するようにしましょう。。

地方には競合アパートが建っていることもあります。そこで、購入前には競合物件がどれくらいあるのか、どれくらいの稼働率なのかをチェックしておきます。

競合物件がなければ高い入居率を維持できることがある一方、周囲の稼働率が低い物件ばかりだと賃貸需要を見込みにくいと判断できます。そのエリアにアパートを建てるべきか・購入するべきかの目安にもなります。

対象エリアの人口が将来的にどのように変化する可能性があるかも検討します。特にアパートを借りるような若年層がほとんどいないエリアでは、入居者を見つけるのに苦労することになり、赤字でアパートを手放さざるをえない状況になることもあります。

そのため、10年後、20年後の入居需要について、不動産会社の資料や地方自治体が公表している人口動態データ等から予測することが重要です。

地方は車移動が必須となる場合も多いので、駐車場付きアパートの需要が高いのも特徴です。特に子供がいるようなファミリー向け物件では駐車場の重要性が高いと予想できるため、国道沿いの駐車場付き物件のほうが駅近物件よりも需要が見込めることもあります。

車が必須の地域かどうかについて、入居者の属性をよく調べた上で、駐車場付き物件を選ぶことも大きなポイントです。

竣　工　2022年2月
最寄駅　大島駅徒歩3分
総戸数　35戸

住　所　東京都江東区大島7-1-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
スタンズオオシマ
ＳＴＡＮＤＺ大島

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東大島5丁目店まで約470m
ドラッグストアスマイル大島店まで約140m
株式会社インテリア館イシバシ大島店まで約1250m
薬局くすりの福太郎公団店まで約1250m
たんぽぽ薬局大島店まで約1320m
ダイエー東大島店まで約350m
ピーコックストア大島店まで約1280m
ファッションセンターしまむらダイエー東大島店まで約350m
miniピアゴ大島5丁目店まで約250m
ローソン大島五丁目店まで約330m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社建築設計アーキフォルム
■施　工　　　日本建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.18㎡～25.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却するときに発生する仲介手数料は、売買契約が成立したことに対する成功報酬です。金額は不動産会社が決めることができますが、その上限は「宅地建物取引業法第四十六条第一項」で定められています。仲介手数料の上限については、下記の速算法を用いるのが通例になっています。

仲介を担当した不動産会社はこの計算式を元に仲介手数料を請求しますが、これはあくまでも法で定められた上限額ということになります。

仲介手数料の上限額であるため、それ以下であれば法律に違反することはなく、無料でも問題ありません。そのため不動産を売却する際に仲介手数料を支払わないケースもあるのです。下記が代表的な4つの方法です。

仲介手数料は、仲介をする不動産会社にとって主な収入源となります。売買を成立させるためには人件費や広告費などが必要ですが、それらの費用もすべて売買契約が成立しなければ得ることができないということになります。

しかし、このような背景がある中で、仲介手数料を無料にしている不動産会社があります。これは独自の仕組みを用いて、エンドユーザーから仲介手数料をもらわないようにしているからなのです。

例えば、両手仲介の活用です。不動産の売買は買主と売主がいて成立します。つまり、仲介会社1社で不動産の売買が成立すると、買主側と売主側の両方に仲介手数料が発生します。

買主側と売主側にそれぞれ不動産会社がいる場合、売買契約が成立した際には、買主は買主側の不動産会社に、売主は売主側の不動産会社に仲介手数料を支払います。一方、ひとつの不動産会社が売主と買主を見つけると、両方から仲介手数料を得ることができます。

この場合、売主と買主からの仲介手数料をそれぞれ半額にしたり、あるいはどちらかを無料にすることでも不動産会社としては利益を出せる可能性があります。そのため取り扱う物件を増やす目的で、売主側の仲介手数料を無料にしている不動産会社があるのです。

次のケースは、不動産会社への交渉によって仲介手数料を無料にする方法です。これは不動産会社がその条件に応じてくれることが必要です。

例えば、中古マンションを売却しようと不動産会社に仲介を依頼した際に、リフォームをしてから売却することを提案されることがあります。このときに、提示された条件でリフォームをする代わりに、売買が成立した際の仲介手数料は発生しないように交渉できるケースがあります。

リフォームをすると人件費や広告費をそれほどかけずに早期に売却できる可能性があり、リフォームの工事費用で利益を出すこともできます。そのため仲介手数料無料に応じてくれる可能性があるのです。

不動産を売却する方法は仲介だけではなく、「買取」という方法があります。買取は、売主から不動産会社が買い取る方法です。

買取は仲介業務には当たりませんので仲介手数料は発生しません。ただし、不動産会社が買い取る際の価格は、市場での相場価格より7割ほど低くなる傾向があります。それは不動産会社は買い取った物件を、リフォームなどをして市場で売却するからです。

買取は、仲介手数料がかからず早期売却を見込める、というメリットがありますが、最終的な手残り金が少なくなってしまうケースもあるため注意しましょう。

不動産売買は不動産会社に仲介してもらうだけでなく、個人で売買することも可能です。取引の自由度は高く、価格の設定も契約内容も自分の思い通りにできます。不動産会社に依頼しないため、売買が成立した際に仲介手数料も発生しません。

ただし、不動産の売買は契約ごとですので、責任の所在をはっきりさせておくなど、注意しなければいけないことがあります。また、不動産市場で売却活動をするにも手間や労力が必要で、慣れていない場合は買主候補、あるいはその窓口の不動産会社に不審に思われることもあります。

その他、レインズへの登録ができないことや、買主が金融機関に持ち込んだ時の物件評価に影響を与える可能性など、様々な懸念点があります。個人売買を検討するのであれば、ある程度の不動産知識や経験を必要とする点に注意しましょう。

仲介手数料を無料にしている不動産会社の中には、手数料とは違う名目で料金を請求することがあります。例えば、「コンサルティング料」や「紹介料」「システム料」といった項目になっているのです。

仲介手数料とは違うため、法的な縛りがなく請求額は自由設定になっていることがあります。そのため通常の仲介手数料よりも高い金額を支払うこともあるのです。こうした事態を招かないためにも、仲介手数料が無料になっている仕組みを聞いて、納得してから契約するようにしましょう。

囲い込みとは、仲介を行っている不動産会社が両手仲介をするために、買主候補が現れても売却をしないことです。売主側の仲介手数料を無料にした場合、買主側からの仲介手数料が入らないと不動産会社は収入を得ることはできません。そこで他社から買い付けの申し込みが入っても、いろいろな理由をつけて断ってしまうのです。

売主としてみれば、買主が現れたらすぐに売却したいケースであっても、不動産会社の都合で売却が見送られてしまう可能性があります。

こうした囲い込みをされないようにするためには、不動産会社と連絡を密にとって、どのような売却活動をしたのか、問い合わせの本数や内容などを細かく報告してもらいましょう。少しでも不審なところがあれば確認をして、改善されなければ不動産会社を変更することも検討してください。

仲介手数料が無料であっても、最終的な売却価格が安くなってしまうと手残り金が少なくなってしまうことがあります。仲介手数料にだけ注目するのではなく、まずはできるだけ高く売却できるような戦略を持つことも重要なポイントとなります。

複数の不動産会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠、仲介手数料の有無などを確認し、それぞれの会社の対応を比較してみましょう。

下記、複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪質な業者を積極的に排除しており、全国に対応している特徴があります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　新宿御苑前駅徒歩6分
総戸数　77戸

住　所　東京都新宿区新宿5-1-20
概　要　地上14階 RC造

■物件名フリガナ
ミリアレジデンスシンジュクギョエン

■近隣周辺施設情報
東京都立総合芸術高等学校まで約450m
東京医科大学まで約260m

都市生活を考える上で、住まいに求められる機能とは何でしょうか。まず重要なのは、利便性です。都心部では、交通のアクセスが良く、周囲に商業施設や医療機関が揃っていることが求められます。次に、セキュリティの高さも欠かせません。安心して生活するためには、建物全体の防犯対策がしっかりとされていることが必要です。また、快適な居住空間も重要な要素であり、十分な収納スペースや最新の設備が整った住まいは、都市生活において非常に価値があります。このように、都市における暮らしを支える為の多様な機能が調和することが、理想的な住まいの条件となります。現代の生活スタイルに合った住まいを選ぶには、まず住まい手自身のライフスタイルを深く理解することが必要です。例えば、リモートワークが普及する中で、静かな作業スペースが必要な方には、騒音が少ないエリアや部屋数が多い物件を選ぶことが重要です。また、趣味や家族の構成に合わせて、周辺の施設や交通の便利さを考慮した選択も求められます。さらに、エコやサステナビリティに配慮した設備が整った住まいは、未来に向けた価値を持ち続けることができるでしょう。

■駐車場　　　1台/月額44,000円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　73台
―――――――
■設　計　　　有限会社環設計室
■施　工　　　岩田地崎建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.01㎡～40.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外不動産投資に興味はあるものの、自分に合っているのはどの国なのかわからないという人もいるのではないでしょうか。

海外不動産投資について勉強や情報収集をする前に、どんな投資をしていきたいのか考えることが重要です。例えば以下のようなポイントについて考えてみましょう。

不動産会社に問い合わせをしたり、セミナーに参加したりと勉強するための行動をとる人は多いものです。しかし、自分が理想とする投資の全体像について明確な答えを持っている人はあまり多くないと言えます。

海外不動産投資では、国やエリアごとに物件価格や市場の特徴および外国人に対する規制内容などが異なっています。闇雲に情報を集めると情報量が多くなってしまい、どこがいいのかさらにわからなくなってしまう点に要注意です。

自分がしたい投資の理想像を固めたら、まずは国ごとの情報を集めていきましょう。例えば、アメリカの不動産に投資するメリットとして、世界の主要先進国の中で人口増加率が高く推移し、賃貸需要の増加が見込める点が挙げられます。

一方、デメリットの1つに時差の大きさが挙げられます。例えば日本とニューヨークの時差は13時間で、日本とハワイの時差も19時間です。対して、東南アジアの新興国などは、日本との時差が小さいために、コミュニケーションの難易度は比較して高くありません。

自分がしたい投資の理想像や予算などと合いそうな国を大まかに絞り込んだら、その国の不動産を取扱っている不動産会社を探します。見つかった不動産会社に資料請求などの問い合わせをすれば、詳しい内容について勉強が可能です。

なお、日本国内の不動産投資について勉強するためには本を読むのも有効です。しかし、国内不動産投資と比較すると、海外不動産投資を取扱う会社は少ないほか、投資の実例も少なくなっています。

このため、海外不動産投資について解説する本は非常に少ないと言えます。もし本が見つかったとしても、情報が古く、現在とは違う市況や税制度になってしまっている可能性があります。

最新の情報を集めて勉強するという点においては、実地で物件を比較するなどしていくことで効率的に自身の目的に合った投資方法を知ることに繋がります。

資料請求などを通じて知識を深めたら、海外不動産を取扱う会社が主催するセミナーに参加してみることも検討してみましょう。講師の雰囲気などから、不動産会社の雰囲気なども判断できます。

また、実際に海外現地へ足を運んでいる講師からは、インターネットや資料などから得られる情報よりも濃い情報を得られることもあります。気になる情報があれば、不動産会社から物件情報をもらって比較してみると良いでしょう。

アメリカ不動産投資を検討しているのであれば、例えば、オープンハウスの不動産投資セミナーを検討してみるのも良いでしょう。アメリカ不動産投資の基礎から、注目エリア・具体的な物件情報までわかる無料の不動産投資セミナーを定期的に開催しています。

その他、東南アジア不動産投資を考えているのであれば、物件選びから賃貸管理、売却までワンストップで手掛けるビヨンドボーダーズのセミナーがあります。ビヨンドボーダーズの海外不動産セミナーの特徴は、「主に東南アジアの不動産投資を対象としていること」「日系・現地の大手デベロッパーの開発物件のみを紹介していること」などが挙げられます。

なお、これらのセミナーで物件情報をもらう場合には、可能な限り収支シミュレーションももらっておくと役立ちます。表面利回りなどの情報だけでなく、どんな経費がかかると想定しているのかも判断できるためです。

そのほか、収支シミュレーションの細かさを比較することで、不動産会社の比較も可能になります。複数の不動産会社と同時にコミュニケーションを取っておくことで、提供される情報に誤りがないか判断もしやすくなります。

時間的・資金的な余裕がある場合は、机上の勉強にとどまらず海外現地へ行ってみることも有効です。実際に現地を見ることで掴めるイメージなどは、机上の勉強によって得られない情報です。

また、強い購入意欲を持てる物件がある場合は特に、現地を視察することで、不動産会社からの説明だけではつかめなかった情報を得られることも多いものです。

2021年時点では新型コロナウイルス感染拡大の影響によって海外渡航が規制されているケースもありますが、海外渡航が可能であれば、1度足を運んでみても良いでしょう。

日本国内で海外不動産投資を扱う不動産会社へ問い合わせるとともに、現地で日本人が営業している不動産会社にも問い合わせてみると、違った情報を入手できる可能性があります。

海外の不動産市場に関して最も鮮度の高い情報を持っているのは、海外現地で営業している不動産会社です。また、例えばタイのバンコクなど日本人が多いエリアでは、現地で不動産業を営んでいる日本人もたくさんいます。

日本人が経営する不動産会社が見つからなかった場合は、現地の日本人会などを探してみるのが有効です。海外現地で日本人が経営する不動産会社は、現地の日系企業へ日本人駐在員向けの住宅を斡旋していることが多く、日本人会のwebサイトに広告を掲載していることがあります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　新御徒町駅徒歩6分
総戸数　22戸

住　所　東京都台東区台東3-4-1
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネオカチマチ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東4丁目店まで約350m
ファミリーマート台東鳥越店まで約350m
まいばすけっと新御徒町駅南店まで約230m
なんでも酒やカクヤス上野店まで約300m
ココスナカムラ鳥越店まで約400m
台東三郵便局まで約300m
三井記念病院まで約500m
台東区立平成小学校まで約240m
東京都立忍岡高等学校まで約700m
台東区立竹町公園まで約150m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　上段月額220円　下段月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社カイ設計
■施　工　　　株式会社MDI
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.77㎡～40.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の略語で、経済的に自立してお金を稼ぐための労働からリタイアすることです。つまり、FIREとは「会社の給与収入とは別に十分な収入源を確保し自由に生きる」ことを指します。

単なる早期退職によって、早期退職後はパートやアルバイトをしながら生活するというわけではなく、資産の運用益によって会社に頼らない自由な生き方を選択できる状態になった時にFIREを達成したと言えます。

FIREを目指すためには、日々の生活費を賄えるだけの給与以外の継続的な収入または貯金などが必要です。不動産投資によって資産規模を拡大し、FIREを目指すメリットを解説していきます。

FIREを目指すにあたって不動産投資のポイントとなるのは、不動産投資ローンを利用することで元手を抑制しながら資産形成できることです。

例えばサラリーマンは給与による一定の収入が見込みやすいことから、銀行による信用評価が高く、収入の変動が起きやすい個人事業主などと比較して不動産投資ローンの審査を通過できる確率が高くなります。

金融機関の評価が高いとローンの返済期間も最長で35年など長期間に設定できるケースもあります。時間をかけてローンを返済し純資産を増やせるため、長期的な視点で資産形成していく上では、FIREと不動産投資の親和性は高いものです。

不動産投資は入居者の募集や家賃の回収などといった賃貸経営の手間を管理会社に委託できます。働きながらでも資産形成が可能という点で、不動産投資はFIREを目指すための資産形成にも活用しやすい投資方法の一つと言えます。

ここまで不動産投資でFIREを目指すメリットについて見てきましたが、注意しておきたいデメリットやリスクもあります。それぞれ確認していきましょう。

不動産投資ローンを金融機関の評価が必要になります。一定の収入が無い場合や、初期費用として捻出できる頭金が少ない場合には不動産投資ローンの審査を通過できず、物件購入のための資金調達に苦戦する可能性があります。

不動産投資で注意しておきたい重大なリスクに「空室リスク」があります。想定よりも空室期間が長引いてしまうことで家賃収入が確保できず、キャッシュフローがうまく回らなくなってしまうケースもあります。

日本では人口減少が続いており、賃貸需要が大きく減少してしまっているエリアも少なくありません。長期的な視点をもち、将来の賃貸需要が見込めるエリア選定が重要となってきます。

なお、空室リスクの低いエリアでは将来的な賃貸需要が見込みやすいために、利回りが低くなる傾向があります。好立地の物件は低リスクとなる反面、リターンが少なくなってしまうデメリットがあるということです。

FIREを検討するのであればリスクとリターンのバランスを取りながら、計画的に収益性のある物件を選択することが重要となります。

闇雲に不動産投資を始めても、効率的にFIREを目指すことはできません。FIREの達成には大きな資産形成が必要となる以上、最初に計画を立てることが重要です。投資におけるリスクにも注意しながら、計画の考え方と大まかなシミュレーションの仕方について解説します。

FIREを目指すためには、FIRE実現後の年間生活費といつまでにFIREを実現したいかという期限を設定することが必要です。例えば現在の年齢が35歳で50歳までにはFIREを実現したいと考えるのであれば、15年間で必要な資産形成を済ませることが目標となります。

また、現在の生活費などを考慮して、FIRE実現後には毎月40万円の所得があれば十分など、具体的な金額を設定します。この場合、不動産投資による手残り額が毎月40万円に達する仕組みを作るか、FIRE後に必要な金額の総額を貯金するかの2通りの方法が考えられます。

期間と目標額とを決めたら大まかな試算をします。なお、手残り額を大きくしていくためには、1戸単位のマンション投資を拡大していくか、複数の住戸を同時に賃貸運用できるアパート投資を検討するなどの方法が検討できます。

また、いきなり自己資金を2,143万円貯めるのでは時間がかかるため、不動産を数棟に分けて、最終的な投資合計額が約2億1,430万円に達するよう投資を重ねていくことが必要です。

不動産投資は1度物件を購入したらその後も同じ物件を運用し続けるだけでなく、適宜物件を売却して再投資する、というような視点も重要になります。この時、物件価格が大きく値下がりしてしまっていると、想定した利益が得られないこともあるため注意しましょう。

最初に4,000万円のアパートに投資するとしたら、物件購入時に400～800万円の自己資金を捻出するとともに、上がった収益は再投資用にストックしていくことが必要です。

竣　工　2021年11月
最寄駅　茗荷谷駅徒歩6分
総戸数　23戸

住　所　東京都文京区小日向3-9-6
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオミョウガダニ

■近隣周辺施設情報
三徳茗荷谷駅前店まで約460m
マルエツプチ茗荷谷店まで約490m
紫山堂薬局本店まで約500m
文京スポーツセンターまで約680m
文京音羽郵便局まで約600m
新大塚公園まで約410m
miniピアゴ音羽1丁目店まで約580m
上田医院まで約450m
ヤマザキショップ小日向三河屋店まで約400m
スギ薬局茗荷谷店まで約930m
文京区立小日向台町幼稚園まで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　オーバルプランニング株式会社
■施　工　　　株式会社ナミキ
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.32㎡～52.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外には日本と違って不動産売買に関する法整備が進んでいない国もあります。また、売買契約書の作成についても、売主が自主的に作成している場合や現地の弁護士が作成している場合など様々です。

特に新興国の投資用物件に多いプレビルドなどは、資金支払の期間が長期間にわたることもあります。

キャンセルしたい場合はいつ申し出ればよいのか、キャンセル料はかかるのか、かかるとすればいくらなのかなど、売買契約のキャンセルに関する内容については、契約書へサインする前に確認しておくことが重要です。

内容を確認するとともに、不明点がある場合は売主へ確認しておくことで、トラブルを予防できます。

過去にはプレビルドの物件で工事が途中で中断されてしまったものもあります。工事が中断されると再開されることはほとんどなく、支払い済の資金も返金されないケースが大半です。

このため、プレビルドの物件を購入する場合は、万一工事が中断された場合について契約書に記載されているか、サインする前に確認することが必要になります。

中古物件を購入する場合に限りますが、物件の状態に関する記載がないか確認することは重要です。売買契約書に「As Is」という記載があった場合は、仮に不具合があったとしても、現状での引渡しが条件となります。

海外では書類が絶対的な効力を持つことも多く、内容を十分に確認しないままサインしてしまうと、後で損失を被ることもあるので要注意です。

物件の引渡し条件については、可能な限り売買契約締結の段階に入る前に売主と交渉しておくのが望ましいと言えます。また、不具合があった場合には売主と交渉できる条件で売買契約を締結する場合は、契約締結後にインスペクションを実施することも検討しておきましょう。

インスペクションとは専門家による物件の点検調査のことです。アメリカの中古不動産を購入する場合などは特に、引渡し前のインスペクションが行われるケースが大半となっています。

インスペクションを依頼すると、建物の構造部分や設備関係について調査したうえで、どこにどんな不具合があるのか報告書が提出されます。早急な修繕を要するような指摘が上がった場合は、報告書をもとに修繕費用の負担区分について売主と交渉することが必要です。

プレビルドの物件を購入する場合には、セラーズローンというローンを利用できる場合があります。通常、ローンは金融機関によって提供されるものです。しかし、外国人投資家は現地の金融機関でローンを利用できないケースも少なくありません。

ローンを利用しないと資金調達ができない投資家のために、売主が用意しているのがセラーズローンです。

セラーズローンはどんな物件でも利用できるというわけではなく、売主が提供している場合に限り利用できます。また、利用できる場合は貸付条件や返済方法などが契約書に記載されるため、内容を確認することが重要です。内容の確認を怠ると、セラーズローンと単なる分割払いと認識してしまうことも起こり得ます。

なお、ローンの場合は、購入決済の手続きが完了した時点で物件の所有権が買主に移ります。しかし、分割払いの場合は、支払が完了するまで所有権を取得できない場合もあるため要注意です。ローンであることを確実に確認しておかないと、後に大きなトラブルとなる可能性もあります。

プレビルドの物件の中には、物件購入後の数年間にわたって、売主によって家賃収入が保証されているものもあります。家賃保証付きの物件を購入する場合には、家賃保証の金額や期間が契約書に明記されているか確認することが重要です。

また、売主からの送金がストップしてしまった場合について記載されているか、記載されているとすればそれはどのような対応となるのか確認できることが望ましいでしょう。

海外不動産投資の失敗例には、家賃保証付きの物件を購入したものの、引渡しを受けてから保証家賃が1度も送金されていないというものもあります。過去の失敗例と同じような失敗をしないためには、売買契約を締結する時点でトラブル時の対応についても確認することが重要です。

日本では、物件引渡し後に建物の不具合が見つかった場合は、売主が費用負担して修繕に対応するなどの法整備が進んでいます。しかし、海外には日本でいうところの契約適合責任の概念が浸透していない国も少なくありません。

また、例えばアメリカでは、引渡し後に不具合が見つかったとしても、物件の引渡し前に不具合の有無を確認しなかった買主に責任があるとされます。このため、アメリカ中古不動産の売買では、多くの場合インスペクションが行われています。

海外不動産の取引においては、アフターサービスの考え方について日本と大きく異なる国もあるのが事実です。このため、引渡し後に不具合が見つかった場合の対応について契約書に記載があるか、売買契約を締結する前に確認を要します。

竣　工　2021年11月
最寄駅　木場駅徒歩4分
総戸数　35戸

住　所　東京都江東区木場6-8-15
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
キバステーションレジデンス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約840m
イトーヨーカドー木場店まで約260m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
セブンイレブン江東木場1丁目店まで約270m
ファミリーマート木場6丁目店まで約370m
ローソン江東木場店まで約190m
サンクス江東塩浜2丁目店まで約690m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
深川ギャザリアまで約350m
青藍会鈴木病院まで約550m
江東木場郵便局まで約550m
スマイルクラブナーサリー木場まで約380m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.27㎡～25.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資において信頼できる不動産会社を見分けるためには、どのような不動産会社であれば信頼できるのか把握する必要があります。まず、信頼できる不動産会社の特長について解説します。

不動産投資は長期継続的な収入が見込めるなど、メリットの多い資産運用です。しかし、不動産投資には気を付けるべきリスクやデメリットもあります。

また、空室や資産価値の下落など、不動産投資にまつわるリスクやデメリットは複数あるため、物件ごとに注意すべきリスクなどは異なるのが実態です。

このため、物件を購入するメリットばかり主張する不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。物件ごとのリスクやデメリットについて、人口統計の分析など客観的な指標に基づいて説明してくれるかどうか、チェックしてみましょう。

プレゼンを受けた時点でリスク・デメリットの説明があるかはもとより、投資家からリスクやデメリットについて質問した時に明確な答えが返ってこない不動産会社は避けておきましょう。

不動産投資は収益を上げるために行う資産運用であり、賃貸運用しても収益が残らない物件に投資する意味は限られると言えます。

投資用物件を判断する上では、キャッシュフローと呼ばれる毎月の手残り額などに着目することが必要です。キャッシュフローを計算するためには、想定される家賃収入に加えて賃貸管理費や固定資産税など様々な経費を想定することになります。

この時、想定されている経費や家賃の下落幅、空室率の上昇などマイナス面での数値が多く計上されていると、実際に賃貸運用した場合の収支とシミュレーションのずれも少なくなります。このようなシミュレーションを提案している不動産投資会社の信頼性は高いと言えるでしょう。

反対に、経費を少なくして少しでも利益が上がるように見せ、購入を促す不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。シミュレーションに不足が無いか、経営が悪化した時に備えて数値にストレスをかけても問題がないか、確認してみましょう。

不動産投資を効率的に進めるためには、不動産投資ローンを活用するのが有効です。しかし、不動産投資ローンは誰でもいくらでも使えるというわけではなく、年収や年齢、勤務先情報などの属性によって借入額の限度が決まっています。

悪質な不動産会社は自社の売上を優先するために、投資家に限度額までローンを使わせることも少なくありません。後先を考えずに借入を重ねてしまうと、そのうち投資規模の拡大に行き詰まるほか、返済が大きな負担になってしまうことも考えられます。

空室が発生すると給与収入等からのローン返済が必要になるため、不動産投資ローンの借りすぎには要注意です。

一方、顧客の資金状況や投資の目的のヒヤリング、車や住宅ローンを活用したい場合の総合的なライフプランの提案など、無理のない範囲でローンを利用するよう勧めてくる不動産会社は信頼性が高いと言えます。

不動産投資は物件を購入して終了ではなく、物件購入後に入居者が入ることで初めて家賃収入を得られる資産運用の方法です。入居者の募集によって賃貸管理を継続するためには、経験やノウハウの蓄積も必要になります。

賃貸運用によって起こり得るトラブルや対処法について知識がある営業マンならば、要注意のリスクやデメリットについても幅広い説明も期待できます。

販売だけではなく賃貸管理の部署も持っていることで、賃貸管理のノウハウが営業マンにも浸透している不動産会社であれば、購入から管理、売却までワンストップでの案内を受けることもできます。

営業マンのプレゼンなどからリスクやデメリットを判断するためには、不動産投資に関する知識が必要です。不動産投資に関する知識がないと、特に注意すべきリスクなどについて判断基準を持てません。

知識がない状態だと、そもそも営業マンに何を質問すればよいのか、営業マンのプレゼンは根拠に基づいた論理的なものなのかなどを判断できなくなってしまいます。

結果的に「この営業マンは一生懸命で誠実な印象を持ったから」などのように、具体的な根拠のない判断を下してしまうこともあります。営業マンの人柄も重要なポイントの1つではありますが、不動産投資は資産運用である以上、利益などの数字に基づいた根拠を持って判断する必要があります。

本やインターネットで概要を掴んだら、不動産投資会社が行っている初心者向けのセミナーを受講するなども検討してみると良いでしょう。不動産投資会社の初心者向けセミナーでは、不動産投資の基礎的な知識を身に着けることができ、疑問点が出てきた場合にはその場で質問することも可能です。

例えば、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売を行う東証1部上場企業の「プロパティエージェント」では、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

なお、営業マンの言うことが正しいかどうか判断するためには、複数の不動産会社と並行してコミュニケーションを取ることも有効です。1社からの案内に疑問を持った時、他社へその内容を相談することで、複数社の意見を比較することが出来るためです。不動産投資セミナーを受講する際も、複数のセミナーを受講して比較してみると良いでしょう。

多くの不動産会社は営業している物件の収支シミュレーションを作成しています。収支シミュレーションは、物件の見込み利益などを判断する上で重要な判断材料です。

しかし、不動産会社が作成した収支シミュレーションが必ずしも正確で実態に即しているとは限りません。収支シミュレーションを提示されたら、必要な経費に抜けがないか、甘い見込みに基づいていないかなど、投資家自身が確認する必要があります。

投資用不動産を取扱う不動産会社の中には、金融機関と提携してローンを斡旋しているところもあります。提携金融機関のローンは比較的審査を通過しやすい点でメリットがあるものの、貸し付け条件などについては確認が必要です。

提携金融機関の中には、申込者の信頼性よりも不動産会社や物件の信頼性を重視して融資しているところも多いものです。このため、物件そのものの資産性や収益性があまり評価されていない場合には、投資家にとって貸し付け条件があまり良くないことも考えられます。

借りられるからと言って提携ローンの条件を鵜呑みにするのではなく、金利などの貸付条件を確認して冷静に判断することが重要です。毎月のキャッシュフローが出るような条件になっているか、他行と比較して金利や年数などの条件が悪くないか、チェックしてみましょう。

管理部門も併設している不動産会社がノウハウを持っているかという点については、管理戸数や管理業を展開している年数などを見て判断するのが有効です。

戸数や管理開始後の年数が少ない場合には、なぜ少ないのか原因を探るとともに、具体的にどのような方法で管理をしているのか確認してみましょう。

そのほか、管理戸数に対してスタッフの人数が少なすぎる場合には、管理業務に満足な対応ができていないことも考えられます。この場合にはノウハウの共有などもできていない恐れがあるため要注意です。

竣　工　2019年2月
最寄駅　木場駅徒歩6分
総戸数　63戸

住　所　東京都江東区東陽1-25-14
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ディームスキバ
Dimus 木場

■近隣周辺施設情報
大陽ビルクリニックまで約480m
洲崎川緑道公園まで約250m
東陽一丁目第二公園まで279m
まいばすけっと 江東東陽1丁目店まで約80m
ローソンストア100 東陽一丁目店まで約140m
セブンイレブン東陽店まで約290m
深川警察署東陽交番まで約270m
くすりの福太郎東陽町３丁目店まで約430m
まいばすけっと東陽１丁目店まで約140m
イトーヨーカドーまで約900m
赤札堂まで約400m
文教堂書店まで約750m
木場公園まで約1300m
江東区役所まで約1100m

■駐車場　　　7台
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　木内建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.69㎡～32.45㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資初心者の失敗で起こりやすいのが、「いい物件ですよ」「こういう物件はなかなか売りに出されません」といった、メリットばかりを強調した不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまうことです。

「プロの人が言っているのだから間違いないだろう」と考える方もいますが、物件にはメリットばかりではなくデメリットもあり、特に初心者では気づかないことがあります。

自社の利益を優先して考えている会社の場合、不動産会社はこうしたデメリットを把握していても、積極的に伝えてくれるところばかりではありません。具体的な物件のデメリットには、下記のようなことが挙げられます。

投資目的で不動産を購入する際は、このようなデメリットについても確認しましょう。不動産投資の情報収集をしながら、自身で物件を確認するための基準を持つことが重要となります。

不動産投資用の物件を購入する際に指標の一つとなるのが利回りです。利回りは月間あるいは年間の収入および利益を推測するのに役立ちます。しかし利回りはあくまでも想定のもので、将来にわたってその通りに利益が得られる訳ではありません。

また、突発的な事情で修繕が必要になったり、入居者が退去した後に空室が埋まらないといった事態が起きることがあります。

初心者の場合、こうした事態に適切に対応できず、管理会社に任せてしまうことがあります。しかし、管理会社は運営のサポートを行ってくれますが、重要な投資判断はオーナー自身が決断する必要があり、また最終的な責任もオーナーが負うことになります。

不動産投資には特有のリスクがありますので、そのリスクに対応できるように体制を整えておくことが事業を展開していく上で不可欠です。

不動産投資の初心者方が間違いやすいポイントとして、「利益の出る物件であればどの物件でも構わない」と思ってしまうケースがあります。

投資用不動産といっても、長期間保有して利益を出していくタイプの物件や、キャピタルゲインを狙うための物件など、目的に適した物件があります。例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた場合、短期的に利益が大きくても、将来的に資産価値の下落、家賃の下落が起こりやすい物件は向いていないと考えられます。

不動産投資で利益を生み出すのは賃貸用物件です。そのため適切に物件を管理する必要がありますが、費用削減のために清掃業務やメンテナンスを怠ってしまうケースもあります。

管理体制が良くないと入居者が退出したり、新しい入居者が入ってこないという事態を引き起こします。このようなメンテナンスや小さな修繕を怠ってしまうことで、大きな失敗につながるケースもあるため注意が必要です。物件のメンテナンスを怠ってしまった失敗事例として、下記2つの事例を見てみましょう。

「外壁に小さな亀裂を見つけたと管理会社から報告があったが、工事費用が高額だったため放置していた。すると、亀裂が徐々に大きくなり建物内部に雨水が浸水してしまったため、修繕工事を行った。しかし、躯体の劣化がひどく、修繕費用がさらに高額となった。」

「消防法で決められている火災報知器の検査や消防設備の点検などを費用削減のために行わなかった。そのため火事が発生した際に消防設備が機能せず、建物が全焼することとなった。」

ここまで不動産投資初心者の方が注意したい失敗事例・原因について解説しました。これらを踏まえた上でどのような対策をしておくと良いのか、3つの対策法を紹介します。

不動産投資を検討している方向けに、「オーナーは家賃が振り込まれるのを待つだけ」というフレーズで営業を行う不動産会社もあります。しかし、管理の大部分を委託できたとしても、物件のオーナーはその都度運営に関する投資判断をしていく必要があります。

不動産投資で利益を出すためには、オーナーとして経費の用途や管理会社との付き合い、リスク対策などを適切に行っていくことが重要です。しかし必要な知識がないと、不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、勢いで物件を購入してしまったり、といった失敗に繋がっていきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強してみましょう。不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になります。不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知り、それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

取得できる可能性のある物件には、さまざまなタイプがあります。利回りの高い物件や低い物件、高額な物件や少額で購入できる物件、ワンルームマンションや一棟アパートなど、多彩に選択肢があり、運営していくための難易度、向き不向きもさまざまです。

つまり、自分に合った物件が選べる一方、合わない物件を選んでしまうこともあります。こうしたリスクに対して適切な対策を取らなければ目的を達成することができず、不動産投資は失敗してしまうことになります。

まずは自身の投資目的を設定して、適切な物件を選べるように情報収集を行ってみましょう。投資目的の設定には、初心者向けに提供されている不動産投資セミナーを受講してみるのも有効な手段です。

例えば、プロパティエージェントの「0から始める不動産投資セミナー」では、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

不動産投資を始めて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」と、投資の専門家に多くの質問をしたい方向けの「個別セミナー&個別相談」の二つのタイプがあります。自身の状況に合わせて参加を検討されてみると良いでしょう。

こうしたリスク対策をするには、資金に余裕を持って賃貸物件を運用する必要があります。手元の資金を全て投資に回してしまったり、不動産投資で得た収益をプライベートの消費などに使うのは最小限に抑え、リスク対策のためなどに有効に使うようにしましょう。

竣　工　2019年2月
最寄駅　東陽町駅徒歩7分
総戸数　60戸

住　所　東京都江東区東陽5-29-16
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームストウヨウチョウ
Dimus 東陽町

■近隣周辺施設情報
西友東陽町店まで約660m
西友東陽町店まで約710m
サミットストアイースト21店まで約710m
スーパータイヨー東陽町店まで約680m
ミニストップ東陽5丁目店まで約110m
ファミリーマート東陽六丁目店まで約380m
デイリーヤマザキ東陽町店まで約370m
東京イースト21まで約490m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約500m
江東区役所まで約500m
江東区文化センター内郵便局まで約580m
くすりの福太郎東陽町店まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（32.00㎡～70.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アメリカ不動産投資を検討する上で重要なポイントは、予算や狙いたい利益など金額的なことを最初に整理することです。希望を明確にしてから情報収集することで、投資のパートナーとなる不動産会社の見極めなどもしやすくなります。

不動産投資で狙える利益には、大きく分けて家賃収入と物件売却による売却差益の2種類があります。アメリカ不動産投資においても、基本的にはこの2つの利益を得られるような物件を検討していくことになります。

アメリカ不動産投資を始めている方の中には、短期的な利益ではなく、物件の中長期的な資産性に着目する方もいます。例えば、アメリカにはロサンゼルス・ニューヨーク・ホノルルなど世界的に有名なエリアが複数あり、有名エリアの物件は中長期的な視点で見たときの資産性も高くなっています。

条件の良い物件は低リスクな反面、家賃収入に対する価格が高くなっており、利回りが低くなっていたり、物件の大きな値上がり幅も期待しにくい傾向があります。希望条件の全てを同時に狙える物件は多くないため、物件選びに際して意思決定するためには、優先したいものを決めることが必要です。

zillow・Redfin・Truliaなどのwebサイトがアメリカ不動産のポータルサイトとして代表的です。上記のwebサイトは全て英語表記となっていますが、ブラウザの翻訳機能を使えばある程度は内容を理解できるようになっています。

まずは用意できる予算にもとづいて、どのエリアであれば物件を買えそうか考えてみると良いでしょう。エリアごとの相場観をつかめれば、後に不動産会社から物件情報を案内されたときに物件の見極めをしやすくなります。

予算にもとづいてエリアの見当をつけたら、そのエリアの不動産を取扱っている不動産会社を探します。アメリカ現地では不動産会社はあるものの、多くの不動産エージェントは個人事業主として活動しており、日本とは事情が異なるため注意が必要です。

大手の不動産会社に依頼したいと考える方も少なくありませんが、日本以上に会社の評判だけでなくエージェントの質に重点を置いて検討することが大切です。現地の大手不動産会社に属していても、質の良くない不動産エージェントもいることがあるためです。

アメリカ不動産投資を始めて検討するのであれば、日系企業でアメリカ不動産投資を取扱う不動産会社を探してみるのも良いでしょう。日系企業であれば、言語の壁がないうえにビジネス感覚も近く、「まずは情報収集したい」という方に適していると考えられます。

また、可能な限り見当をつけたエリアに進出している不動産会社を選ぶことも考えておきましょう。現地に進出している不動産会社の方が、より鮮度の高い情報を提供してくれる可能性が高く、希望している物件の情報にアクセスしやすい可能性が高まるためです。

ニューヨークは世界で最も大きな都市の1つです。ウォール街は世界最大の金融街として認知されており、ウォール街の動向は世界経済に対して大きく影響します。広大な国土を持つアメリカの中でも東海岸最大の都市であり、多くの人口が集まっている点が特徴的です。

ニューヨークでは不動産価格が高く低利回りの物件も多いため、どちらかというと資産性重視の投資をしたい場合に適したエリアとなっています。

ロサンゼルスはアメリカ大陸の西海岸で最大の都市で、西海岸における産業集積地の1つとなっています。また、ハリウッドがあるなど世界的なエンターテインメントの発信地としても有名です。

人口が多く経済的にも発展していることから都心部の物件価格は高めで、予算によってはエリアを厳選する必要があります。

ハワイは世界的に有名なリゾートエリアです。なお、ハワイ不動産投資とは、多くの場合は州都ホノルルの不動産投資を指しています。

ハワイ不動産の価格は長期間にわたって上昇傾向にあります。また、戸建住宅や通常のコンドミニアムに加えて、短期滞在の宿泊客を対象としてホテル運用が可能なホテルコンドミニアムも多数流通しています。

ただし、2020年4月にはハワイへの訪問者数が前年同月比で99.4%減るなど、ハワイの産業は新型コロナウイルスの影響を大きく受けています。ハワイの不動産マーケットが今後どのような動向を見せるか、注意が必要です。

ダラスはテキサス州の州都オースティンや南部のヒューストンなどと並ぶ、テキサス州における大都市の1つです。アメリカ本土の中でも東西の真ん中に位置していることから、ダラスフォートワース空港はアメリカの流通における中心地となっています。

物流の面で利便性が高いことに加えて、2022年1月時点ではテキサス州に法人所得税が設定されていません。このため多くの大企業が集まってきており、企業の増加とともに人口も増加しているため、ダラスは今後アメリカの中でも特に発展していくことが期待されている都市の一つです。

不動産市場に目を向けると、ニューヨークやロサンゼルスよりは安価な物件も多いのが特徴となっています。

アメリカ不動産投資に関する情報を収集する方法について解説します。重要なポイントは、できるだけ現地の不動産エージェントから情報収集することです。

アメリカ不動産投資の始め方として、情報収集と不動産会社を探すことについて触れましたが、アメリカ不動産投資に関する情報収集はwebとセミナーが中心的です。

日本国内の不動産投資に関しては多くの本も出版されており、本を読むことも情報収集及び勉強として有効です。しかし、アメリカ不動産投資は日本国内の不動産投資と比較して先例が少ないため、アメリカ不動産投資について解説した本はそれほど多くありません。

また、不動産会社の経営者などが自社の宣伝として本を出版しているケースもあります。中立的な視点を持って情報収集する上では、複数のセミナーなどに参加して比較してみることも検討しておきましょう。

アメリカ不動産投資会社「オープンハウス」オープンハウスは日本で創業した不動産会社であり、東証1部取引市場で株式上場しています。日本国内における分譲住宅販売で大きな実績があるうえに、投資用のアメリカ不動産についても国内有数の実績を持っています。

アメリカ不動産投資だけを取扱っているわけではなく、グループとして日本国内に強固な基盤を持っているため、不動産会社倒産などのリスクが比較的低い点が特徴的です。

そのほか、海外不動産投資に融資する国内の金融機関は少ないため、アメリカ不動産投資では資金調達が課題になることがあります。オープンハウスでは、グループ会社のアイビーネットが投資用のアメリカ不動産購入に対して融資しており、課題となりやすい資金調達面でも強みがあります。

オープンハウスでは、初心者向けにアメリカ不動産の基礎がわかる不動産投資セミナーを定期的に開催しています。アメリカが投資国として注目されている理由や、アメリカ不動産と日本の不動産の違い、税効果などだけでなく、アメリカ不動産のリスクや起こりうるトラブルなどについても解説しているため、きちんと理解を深めてから投資を始めたい、メリットとデメリットを慎重に検討したい、という方にも適したセミナー内容となっています。

竣　工　2011年7月
最寄駅　赤羽橋駅徒歩3分
総戸数　69戸

住　所　東京都港区東麻布2-29-1
概　要　地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアアザブイースト
コンフォリア麻布EAST

■近隣周辺施設情報
成城石井東麻布店まで約10m
まいばすけっと東麻布2丁目店まで約150m
ローソン三田一丁目店まで約230m
ドラッグストアスマイル麻布店まで約670m
麻布十番商店街まで約500m
芝公園まで約600m
日本赤十字社医療センターまで約2950m
愛宕警察署まで約1440m
ファミリーマート三田一丁目店まで約300m
くすりの福太郎麻布十番店まで約860m
芝増上寺まで約930m
ナルト薬局まで約50m
スマイルドラッグ麻布店まで約630m
狸穴診療所まで約170m
三田国際ビル内郵便局まで約770m
さわやか信用金庫麻布支店まで約600m

■駐車場　　　6台（機械式）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　68台
―――――――
■設　計　　　株式会社IAO竹田設計
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.48㎡～62.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンション投資で一番重要な点は、複数の情報源を持つということです。新築マンションであれば、購入を検討している物件のディベロッパーに話を聞くだけでも良いのですが、中古マンション投資では、数ある中古物件の中から最も良い物件を選ぶということが必要になってきますので、複数の情報源から入手した情報を色々な軸で比較検討をすることが必要となります。

たとえば、大手ポータルサイトとしては、楽待、SUUMO、HOME’Sなどを利用して情報収集を行ってみましょう。また、これらのサイトに会員登録をして購入したい物件の条件や購入を検討している中古マンションを登録しておくと、該当する新着の物件情報や、登録した中古マンションの価格が値下がりしたときなどにアラートが届くようになり、日々の情報収集が効率的になります。

また、不動産投資会社や仲介会社を複数利用することも大切です。検討しているマンションブランドのディベロッパーや、大手の仲介会社、購入を検討しているエリアに強い仲介会社などに相談しておくと、それぞれの会社が独自に持っている情報が手元に集まってくるようになるため、比較検討がしやすくなります。

なお、中古マンション購入時の仲介手数料は通常「購入価格の3%＋6万円」という金額になりますが、不動産投資会社の中には、プロパティエージェントや湘建、エイマックスのように物件を直接仕入れて自社が売主になることで、中古マンション購入時の仲介手数料0円を実現している会社もありますので、うまく活用をしていきましょう。中古マンションの価格は数千万円の水準になることも多いので、以下のように仲介手数料が1%違うだけでも数十万円の違いとなってきます。

物件サイトなどで中古マンションを検索してみると、地方や郊外の中古マンションには利回りの良い物件や1,000万円以下のお手頃な価格で購入できる物件が目を惹きます。しかし、利回りや価格だけで選ぶことはおすすめできません。なぜなら、地方や郊外の物件は今後、賃貸の実需が細っていくリスクがあるためです。

マンション投資は入居者がついて初めて成り立つものですので、入居者が減少するおそれがあるエリアをそもそも選ばないということが大切です。購入を検討している物件の市区町村の人口動態などを調べることができればベストですが、そういった下調べの手間を省きたいのであれば、都心エリアの駅徒歩10分以内の物件を選んでおけば、大きな空室リスクを抱えることは少なくなります。

中古マンション選びの際に、注意したい2点目は家賃収入についてです。こちらは、エリアの話とも重なる点がありますが、地方や郊外の中古マンションの中には、利回りが高いものの家賃水準は低いという物件があります。

投資という側面だけで考えた時は、利回りの良い物件を選びたくなりますが、不動産投資の場合には毎月かかる費用を無視することはできません。たとえば、賃貸の管理費用や修繕積立金などがその代表例ですが、こちらの費用は家賃水準とは関係なくかかる費用となりますので、家賃がどれだけ少なくても一定額かかってしまいます。

たとえば、地方で家賃3万円のマンションのケースであっても、賃貸管理費や修繕積立金を合わせると0.8万円～1万円かかってしまいますので、家賃が低ければ低いほど、収支が悪くなってしまいます。

他にも退居の際の原状回復費や設備修繕費などもかかってきますので、月6万円以上の家賃収入は確保しておきたいところです。家賃があまり低い物件は、いくら利回りが良くてもリスクが高いので避けたほうが無難といえるでしょう。

物件選びをしていると、ファイミリータイプのほうが家賃が高く投資金額も大きいため、ついつい目を惹かれてしまいがちですが、ファミリータイプには２つのデメリットがあるので注意が必要です。

デメリットの一つ目は、空室リスクが高いことです。ファミリータイプの物件の入居者は、ワンルームマンションの入居者と比べると平均の入居年数が長いと言われていますが、裏を返すと今住んでいる物件からはあまり動かないということでもあります。

つまり、現在の入居者が引っ越しをしてしまった場合、次の入居者を見つけるまでに時間がかかるという恐れがあるのです。ファミリータイプは一戸の家賃収入が高い分、一ヶ月の空室は収支に大きな影響が出てしまいますので、返済に不安がある方は避けたほうが無難と言えるでしょう。

また、東京都の推計では、ファミリー層の数は2015年にピークを迎え、以降減少する見込みであるのに対し、単身者の世帯数は2035年頃まで増え続けるとされています。また、世帯総数に占める構成比も、2035年には48.9％と全体の半数近くが単身世帯になると予測されています。

デメリットの2つ目は、ワンルームマンション投資よりも平米あたりの家賃収入が低いという点です。ファミリータイプは空室リスクが大きいことに加えて投資効率も低いので、初心者が安易に手を出すことはおすすめできません。ファミリータイプは、不動産投資経験がある程度身についてきてから改めて検討したほうが良いでしょう。

物件選びの際に、次にチェックしたいポイントは築年数です。まず一番重要なのは建築された年が1981年以前でないかという点です。1981年に新耐震基準という地震に強い基準で建物を建てられるようになったため、1981年前後の物件は新耐震基準で建てられていない可能性があります。1981年以前の物件を選ぶ場合には、耐震工事がきちんと行われているかをしっかりと確認するする必要があります。

また、こちらは建物管理のポイントでも後述しますが、築年数が15年前後の物件にも注意が必要です。築15年というのは、マンションの大規模修繕が行われるタイミングとなるためです。大規模修繕は修繕積立金という各戸からの毎月の積立金によって行われますが、マンションによってはこの積立金に滞納が発生してしまっているケースがあります。

積立が計画通り行われていないと、大規模修繕の費用が足りないということになり、修繕積立金の増額や一時金という形で徴収されることがありますので、マンション購入後に収支が悪化する可能性があります。築15年前後の物件を選ぶ場合には、修繕積立金の状況なども確認したほうが良いでしょう。

中古マンション投資では、実際の入居者の目線で物件選びをすることも大切です。すなわち、自分が賃貸物件を選んでいるとして、その物件に住みたいと思えるかどうかという視点です。

もしその物件を借りることを検討するのであれば、SUUMOやHOME‘Sなどのサイトで賃料やアクセス、部屋の広さ、設備、築年数、周辺環境などが周辺の物件と比べて良いのか悪いのかといったことまで調べ上げると思います。このように、入居者の厳しい目線で物件選びをすることで空室リスクを大幅に下げることが可能です。

また、実際に入居者の満足度が高いかどうかは、マンションの口コミサイトをチェックしてみると良いでしょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　本郷三丁目駅徒歩7分
総戸数　29戸

住　所　東京都文京区湯島2-11-10
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レジディアオチャノミズプレイス

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ湯島店まで約500m
マルエツプチ本郷2丁目店まで約410m
マルエツプチ本郷3丁目店まで約400m
まいばすけっと本郷2丁目店まで約410m
まいばすけっと西片1丁目店まで約1710m
まいばすけっと東大前まで約1970m
赤札堂根津店まで約1770m
セブンイレブン本郷店まで約200m
ローソン文京サッカー通り店まで約220m
ローソン文京本郷3丁目まで約90m
ローソンストア100本郷郵便局店まで約1100m
ファミリーマート東大正門前店まで約1160m
ファミリーマート壱岐坂上店まで約360m
ソフトバンク本郷3丁目店まで約410m
東京こども保育園まで約140m
文京区立湯島小学校まで約310m
文京区立本郷台中学校まで約770m
春木町公園まで約270m
私立桜蔭高校まで約940m
東大春日門まで約320m
東京医科歯科大学医学部附属病院まで約490m
本富士警察署まで約450m
本富士警察署本郷交番まで約760m
文京区役所まで約1660m
寿司処しゅん湯島店まで約430m

■駐車場　　　有/月額55,000円
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　松尾建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　松尾建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK～2DK（40.45㎡～41.15㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンションを購入し賃貸用物件として貸し出す場合、家賃回収や入居者からのクレーム処理といった管理業務を行う必要があります。この際、管理業務の大部分を委託することができる管理会社などに、管理業務を委託するのが通例になっています。

管理委託費用は、管理会社によって異なりますが、家賃の◯％や1部屋◯円などと設定されています。管理契約の内容によって大きく異なってきますが、目安となるのは、家賃の5～10％、部屋ごとの設定であれば1部屋1,500円〜2,500円です。

管理会社によって対応する業務が異なっています。基本的な業務としては家賃回収、問い合わせ窓口業務、入居者募集などがあります。その他、備品交換などがセットになっていたり、家賃保証がついている契約内容の場合などでは、やや相場よりも高い管理費用に設定されているケースがあります。そのため、契約する前に管理会社には価格だけでなく管理内容についても確認し、サービス内容と価格をセットで比較するようにしましょう。

売主が不動産投資会社ではなく、個人のオーナーから中古マンションを購入するような場合には、管理会社を引き継ぐのか、選定から自身で行うのか、様々な判断が必要となってきます。不動産運用のパフォーマンスに大きく影響を与える部分であるため、慎重に検討しましょう。

分譲マンションでは、入居者で組織する管理組合が共用部分の清掃などの管理を行う仕組みになっています。ただし管理組合が管理業務を行うのではなく、窓口となって管理会社に委託することが通常です。そのため管理組合では各入居者から管理費を集め、管理会社と契約しているのです。

管理費の設定はマンションの管理組合によって異なりますが、概ね5,000円～15,000円前後が目安となります。

このように料金の幅が広いのは、管理費の設定がマンションの状態などによるからです。例えば、マンションの戸数が少ないと管理費用は高くなり、戸数が多いと管理費用は低く抑えられる傾向があります。

中古マンションを購入して不動産投資を始める場合は、物件を購入する前に管理費の確認も忘れないようにしましょう。

マンションは資産価値を守るために、15年ごとなどの適切な時期に大規模修繕工事をすることが、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」にて示されています。この大規模修繕工事では、外観や屋根の改修工事、塗装工事、水道管工事、玄関や廊下などの共用部分の改修工事、エレベーターの補修工事などが検討されます。

この時の工事代金となるのが、マンションに居住する区分所有者から毎月集める修繕積立金です。修繕工事を行う際に費用を集めると入居者の負担が大きくなるため、毎月集めておき、それを原資として大規模修繕工事を行う仕組みにしているのです。

この修繕積立金もマンションの規模や築年数などで異なりますが、主に築年数が経っていると修繕工事が大掛かりになりやすいため、積立金の費用が高額になる傾向があります。

また注意する点としては、管理費も修繕積立金も区分所有者に支払い義務があります。そのため、所有する部屋に入居者がいなくても、オーナーが支払うことになります。

厳密には経費ではありませんが、マンション投資のキャッシュフローで意識しておきたいのがローンの返済額です。中古マンションを購入した際に金融機関でローンを組んだ場合、毎月ローン残金を返済していきます。毎月のローン返済額は、契約時の金利や融資額、借入期間などによって計算されます。

通常は、元本の返済分と利息を合わせて支払うことになります。またローン保証が上乗せされるタイプであれば、毎月の返済額とローン保証料を合わせて支払うことになります。

個人事業主が行う事業を家族や親族が継続的に手伝う場合、支払う給与は専従者給与という形を取ることができます。配偶者控除などができなくなりますが、専従者給与を経費として計上することができるからです。

不動産投資であれば、物件内の清掃や電話代行、経理、広告制作といった業務が考えられます。

ただし、確定申告を青色申告でしている場合は、管轄する税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出する必要があります。

管理業務を委託した管理会社では、入居者から預かった家賃を諸経費などを差し引いてからオーナーに振り込みを行います。この時の振り込み手数料は、通常オーナーが負担することになります。

管理会社によっては負担してくれるところがあったり、同一の金融機関であれば無料となるケースもあります。

マンションで不動産投資を行う場合の月々で支払うランニングコストを紹介しました。しかし、一年を通してみると毎月決まった時ではなく必要な時に支払う費用もあります。この項目では、それらの定期的に発生するコストについて解説していきます。

管理組合に毎月支払う修繕積立金とは異なり、修繕費とは所有するマンションが経年劣化や突発的な損傷によって必要になる修繕工事のための費用です。マンション投資の場合であれば、室内の内装工事費、設備費用などが対象になります。

ただし入居者の故意または過失によって居室内の設備などに損耗や毀損が生じた場合は、入居者に復旧の義務が生じるケースがあります。

また、入居者が退去した際に原状回復工事を行いますが、この時の工事費用も、「経年劣化による損耗や毀損」と見られる場合はオーナー負担、「故意または過失による損耗や毀損」と見られる場合は入居者負担と判断されることになります。

個々の事案で異なりますので、管理会社あるいは入居者との調整が必要になります。

不動産投資を行う場合、対象の不動産を守る目的で火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが通常です。金融機関から融資を受ける際に、融資対象となる不動産の損失を防ぐために損害保険への加入が必須となるケースもあります。

マンション投資の場合は、オーナーが加入する場合と入居者が加入する場合の両方のパターンがあります。どちらを選ぶか選択権はオーナーにありますが、地域や入居対象者によっても異なりますので、管理会社などに相談してみましょう。

損害保険料は、契約年数が1年、2年、5年、10年などがあり、加入時および更新時に保険料を支払う形になります。

通常、入居者が決まった際には仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料は宅地建物取引業法で「家賃の1か月分」が上限と決められています。

しかし近年では、広告料という形の費用が発生するようになっています。不動産ポータルサイトやWEB広告、新聞広告などを利用して入居者を募集するからです。

この広告料は、仲介を依頼する不動産会社との間で媒介契約を締結する際に、「家賃の◯か月分」といったような契約を交わします。

この広告料は必須ではないため、広告料を支払わない契約を結ぶことができる不動産会社もあります。しかし、競合の強いエリアの場合には案内の優先度が下がり、入居者募集活動に力を入れてもらえないことも想定されますので、慎重に検討したいポイントと言えます。

竣　工　2022年1月
最寄駅　神谷町駅徒歩4分
総戸数　120戸

住　所　東京都港区虎ノ門4-1-20
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料3万円

■物件名フリガナ
パークコートトラノモン

■近隣周辺施設情報
虎ノ門ヒルズまで約710m
マルエツプチ城山ヒルズ店まで約90m
成城石井愛宕グリーンヒルズ店まで約520m
まいばすけっと六本木1丁目店まで約610m
セブンイレブン虎ノ門4丁目店まで約50m
トモズ神谷町店まで約150m
神谷町郵便局まで約140m
手まり坂緑地まで約540m
国家公務員共済組合連合会虎の門病まで約720m
みずほ銀行神谷町支店まで約180m
港区役所まで約1350m
愛宕警察署まで約1030m
港区立御成門中学校まで約1110m
港区立御成門小学校まで約1110m
霊南坂幼稚園まで約520m
虎の門病院まで約620m
六本木ファーストクリニックまで約820m
芝給水所公園まで約1040m

■駐車場　　　69台（機械式66代・平置式3台）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　120台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社大林組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（40.45㎡～44.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産はいつまでも市場で売られていると、購入検討者へ売れ残っている物件の印象を与えてしまい、希望者がさらに現れにくくなることがあります。そのため市場に情報を出してから早期に売却することが望ましいと言えます。

投資用マンションの売却期間が長引いてしまう理由には、居住用マンションとは異なる特有の原因である可能性あります。そこでここの項目では、投資用マンションが売れない代表的な3つの原因を解説していきます。

投資用マンションの場合、買主の判断材料は販売価格だけではなく、利回りも重要な要素になります。これは居住用マンションとは異なる点で、そのため販売価格の設定はより慎重に行う必要があるのです。

つまり投資用マンションの場合、「販売価格」と「利回り」の二つの面から見られるため、「価格も利回りも妥当」という判断がされないとなかなか売却に至らないケースがあるのです。例えば、1年間の家賃収入が120万円の物件を売り出す場合、販売価格によって利回りが下記のように変化します。

売主が売却したい価格と、買主候補が購入したい価格と利回りが一致しなければ、売買は成立しません。そのため投資用マンションの価格設定は、収益面も踏まえた価格設定にて行うことがポイントとなってきます。

投資用マンションの中にはサブリース契約をしている物件があります。サブリース契約は一定の収益を見込みやすい点がメリットですが、管理委託費用が高くなる点や設定家賃が必ずしも保証されていないデメリットがあります。

買主候補が物件を探す際に、サブリース契約をしている物件を候補にしないことがあります。サブリース契約を引き継いだまま売却するのであれば、このような点に注意が必要です。

投資用マンションでは、物件だけではなく管理体制や入居者の属性なども判断材料となることがあります。それらがネックとなって売却が決まらないケースに注意しましょう。

投資用マンションの売却は、不動産情報システム「レインズ」や不動産ポータルサイトに不動産会社が物件情報を掲載して購入希望者を募るのが通例です。そのほか不動産会社が行う売却活動は、下記のものが考えられます。

投資用マンションは、居住用マンションに比べて購入者のターゲットが限られてしまう特徴があります。また不動産会社の収入源は、不動産の売買が成立したときの仲介手数料です。売買価格が高い物件の方が仲介手数料が多くもらえるため、それぞれの担当者によって売却活動に力を入れる物件に優先順位を設けているケースがあります。

つまり、媒介契約を締結しても担当者によっては売却活動を積極的に行ってくれない可能性があります。売却依頼をした後、定期的に活動内容の報告を受けるなどして、売却状況を把握しておくことが大切です。

投資用マンションの売却が思うようにいかない場合は、もう一度価格を見直してみましょう。不動産会社では媒介契約を結んで欲しいために、査定時の売出価格を高くつけていることもあります。そのため売主としても、不動産取引情報提供サイト「レインズ」や不動産ポータルサイトなどで相場価格を調べ直すなどして、適正な価格を設定しましょう。

不動産ポータルサイトで価格を調査する際は、周辺の利回り相場についても確認しておくと良いでしょう。ただし、ポータルサイトに掲載されている物件には長期間売却に至っていない物件も含まれているため、早期売却を目指す場合には相場よりもやや低めの設定にする必要があるケースもあります。

不動産には売却しやすい時期とそうではない時期があります。例えば、居住用のマンションであれば、引っ越しシーズンの2月や3月が一年中で最も成約件数が多く、売買契約が成立しやすくなる傾向があります。

投資用マンションにはそうしたシーズンのタイミングはありませんが、物件ごとに成約しやすいタイミングはあります。下記を参考にしてください。

マンションの美観が改善されるため、入居者の確保につながります。また、マンションの管理組合に支払う修繕積立金の額が安くなる可能性もあります。

オーナーチェンジ物件は新しいオーナーが入居者を探さなくてもいいので、利益を出せるようになるまでの期間が短いというメリットがあります。

地価が上昇しているときは物件価格も上昇する可能性があり、資産形成のために不動産を購入する人が増えることが考えられます。

マンションは築年数が20年以上経つと価格が下落するペースが落ち、資産価値の減少が抑えらえる傾向があります。そのため不動産の資産価値下落を避けたい購入希望者が現れる可能性があります。

ただし、築年数が経過した物件は空室率が上昇しているリスクがあり入居者確保にはマイナスになることもあります。エリアの特性や入居者ターゲットなどを適切に判断しましょう。

投資用マンションの資産価値を高めることで、売却活動をしやすくすることができます。空室であればリフォームを行ったり、設備機器の更新や新規導入などを検討してみましょう。

物件のタイプによりますが、単身者向けの投資用マンションであればモニター付きインターフォンやエアコン、空気清浄機、シャワートイレなどの設備を導入することで入居者の確保が期待できます。

ただし、リフォームや設備改善には追加の費用が必要となります。追加費用を売却価格に上乗せすることができず、結果的に費用倒れになってしまう可能性がある点に注意が必要です。売却を依頼している仲介会社にも相談しながら、慎重に検討したいポイントと言えます。

投資用マンションの売却活動がスムーズにいかない場合、売却活動の見直しとともに不動産会社との媒介契約の見直しも検討しましょう。不動産会社の売却活動は、媒介契約の内容によって異なるからです。

一般媒介契約を締結している場合には特に注意が必要です。複数社に売却依頼ができる点は一般媒介契約のメリットですが、レインズの登録義務がなく、複数社が競合してしまうことで売却の優先順位が下がるリスクがあるというデメリットがあるためです。一般媒介契約でなかなか売却が進まない場合には、専任・専属専任媒介契約への切り替えを検討してみると良いでしょう。

それでも売却活動がスムーズに進まない場合は、不動産会社の変更を考えてみましょう。不動産会社の担当者自身が売却がうまくいかない原因をわかっていないようであれば、不動産会社を変更することで売却活動がスムーズにいく可能性があります。

投資用マンションの売却に強い不動産会社を探すには、複数社の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく査定の根拠、営業マンの対応力など多角的な視点で見極めることが重要です。複数社へ同時査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」を活用するなどして、効率的に不動産会社探しを進めてみましょう。

不動産会社を選ぶ際は、どのような実績があるか、どのような物件の売却が得意か、などを確認してください。中には投資用マンションの売却に関する実績が少ないケースもあります。その場合は、投資用物件を探している顧客の数も少ない上に、売却活動が的確に行われないことも考えられます。

絞り込みの際には、広告戦略を含めて具体的な売却活動の内容も提示してもらうといいでしょう。新しい戦略によって、これまでなかなか売れなかった投資用マンションを早期に売却できる可能性もあります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　麻布十番駅徒歩4分
総戸数　36戸

住　所　東京都港区東麻布3-2-4
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットヒガシアザブ
AIFLAT東麻布

■近隣周辺施設情報
ローソン東麻布2丁目店まで約90m
成城石井麻布十番店まで約490m
狸穴公園まで約170m
国際医療福祉大学三田病院まで約610m
麻布十番郵便局まで約510m
港区立麻布図書館まで約390m
ナチュラルローソン東麻布3丁目店まで約210m
ドラッグストアスマイル麻布店まで約450m
麻布郵便局まで約660m
トモズ麻布十番店まで約710m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　北和建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～69.79㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資では土地や建物などを取得する必要があるため、投資額が高額になります。そのため一般的なサラリーマンの方や公務員の方などが物件を購入する際は、購入費の大半を金融機関からの融資で賄うことになります。

必要資金を金融機関から借りる際、対象物件の内容や本人の属性を評価するための融資審査を受けます。本人の属性評価では特に個人の「職業」「年収」「年齢」などが重要な評価項目となります。

融資額は投資家の自己資金力や社会的信用度などに従って決定されるため、解雇がなく安定した職業・勤務先である公務員は評価が高くなりやすいといった特徴があります。多額の借り入れも期待できるため、収益性の良い物件を購入できるチャンスが広がり、より有利な条件で不動産投資を始められる期待があります。

このように公務員であること自体が融資審査でアドバンテージになりやすいため、一般のサラリーマンの方よりも不動産投資に向いていると言えます。

不動産投資の開始後は、建物の維持管理や入居者管理など運用面での管理が必要になりますが、管理業務は管理会社に委託するのが一般的です。管理会社に委託すれば運用面での手間や時間を減らせるため、本業で忙しい公務員の方でも大きな負担とはなりません。

働き方改革を背景に民間企業の間では副業やダブルワークが推進されていますが、公務員の場合、副業は原則として禁止されています。ここでは公務員が行う不動産投資が副業に当たらないのかどうかを解説します。

「職員は、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員等の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない」とされています。つまり、国家公務員は営利企業の役員兼業のほか、商店、不動産賃貸などの副業を行うことが原則的に禁止されています。

「職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する」と定められています。

つまり、各省庁などの許可がない場合、国家公務員の方が報酬を得て、全ての事業や事務を行うことは禁止されています。

「職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない」とされています。

つまり、地方公務員は、市長など任命権者の許可がない限り、「営利企業の役員になること」「営利企業を経営すること」「従業員として報酬をもらって働くこと」が禁止されています。

そもそも公務員は憲法15条2項の「すべて公務員は、全体の奉仕者であって、一部の奉仕者ではない」と定められているため、一部の民間企業等に従事することは憲法違反となり、原則的には副業にあたる不動産投資も認められません。

公務員の副業は原則禁止ですが、一部例外があります。「国家公務員法第103条第2項」「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」により、公務員の不動産投資は条件付きで認められています。所轄庁の長の申し出により人事院の「承認」が得られた場合には、公務員の方がマンション・アパートや土地の賃貸を行うことも可能です。

さらに賃貸規模が一定以下の場合は副業に該当しないため「承認」を必要とせず、自由に不動産投資を行うことが可能です。「一定以上となる賃貸規模」については次章で解説を行います。

不動産投資や副業だけでなく、公務員には様々な服務義務が定められています。公務員の服務・懲戒制度について分かりやすく解説した「義務違反防止ハンドブック」が人事院から発行されているので、こちらも参考とされてみると良いでしょう。

不動産等の賃貸物件の種類が複合している場合、一戸建て1棟はアパート2室相当、また土地1件（または駐車場1台）はアパート1室相当、として換算されます。これらを合計して10室相当以上となるときや、上記の各規程に当てはまる場合は自営と見なされるため注意しましょう。

一定規模以上の不動産投資が公務員の「副業」に該当するケースは上記のとおりですが、これ以下の場合なら必ずしも「副業」に該当しないというわけではありません。そのため対象の不動産投資が規則違反に該当するかどうかで迷う場合は、事前に承認申請するか、人事担当者に確認するほうが望ましいでしょう。

なお、確認しないまま「承認なし」で投資を行った場合、規則違反に該当すれば懲戒処分を受ける可能性もあるため注意してください。

また人事院に事前に相談することも有効ですが、個別の事案に関する自営兼業の判断は、職員の所属する各府省で行われるため、その人事担当者に事前に確認する必要があることを留意しておきましょう。

さらに、承認を得た不動産投資でも、投資が成功するとは限らないため、リスクなど必要な知識を習得した上で投資に臨むようにしましょう。公務員はその信用度の高さから多額の融資を受けられる可能性が高くなるのですが、借入額が多くなると大きなリターンが期待できる反面、失敗した場合の損失も大きくなります。

不動産投資を始める前に、「空室リスク」「家賃滞納リスク」「修繕リスク」「自然災害リスク」「金利上昇リスク」などのデメリットがあることも認識し、適切な収支計画等を立てた上で不動産投資に臨みましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩4分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区森下5-18-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネキクカワエキマエ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート江東森下4丁目店まで約240m
セブンイレブン墨田菊川店まで約260m
ローソン江東猿江1丁目店まで約400m
マルエツ菊川店まで約220m
オオゼキ菊川店まで約300m
三井住友銀行菊川出張所まで約270m
みずほ銀行 菊川出張所まで約400m
墨田菊川郵便局まで約250m
かさい眼科まで約350m
あゆみ保育園まで約450m
江東区立深川第一中学校まで約280m
東京都立墨田工業高等学校まで約280m
江東区森下文化センターまで約700m
高森公園まで約550m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　2台/月額3,300円
■駐輪場　　　23台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施　工　　　小俣建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.65㎡～35.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

賃貸中の区分マンションの売却方法は、賃貸契約を締結したままオーナーのみが交代するオーナーチェンジという売却方法が選択されることがほとんどです。

居住用としてではなく、賃貸用として売却するという点が通常の不動産売却とは異なる点ですが、その他は基本的に同じです。不動産会社に賃貸中の区分マンションの売却を検討している旨を相談し、売却を進めていきます。

ただし、オーナーチェンジの場合は管理会社を継続するかどうか、内見ができない場合に付帯設備についてどのように説明するのか、住居の売却とは異なるポイントがあります。購入者も投資目的で検討しているため、収益性についても重要なポイントとなります。

これらの注意点があるため、売却を依頼する不動産会社については収益不動産を専門的に扱う不動産会社への依頼を検討することも大切なポイントとなってきます。

通常の居住用物件の場合、市場相場に築年数や劣化状況などの個別情報などを踏まえつつ価値がどのくらいかを判断します。一方、投資用物件の場合、収益還元法による価格も踏まえて判断するため、特別な知識が求められます。

多くの不動産会社では投資用物件の査定にも対応しています。しかし、不動産会社で査定の際に何を重視するかが異なり、査定結果にも差が生じるため、複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格や査定の根拠を比較してみましょう。

査定結果、担当者との相性、売却実績などを総合的に判断しながら、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めます。

仲介を依頼した後は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約締結後は不動産会社が中心になって売却活動を行ってくれます。媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。不動産会社が発見した買主の中から自分で選んで契約することもできます。

専任・専属専任媒介契約では、売主は専任媒介契約をした1社にしか仲介を依頼することができませんが、依頼を受けた不動産会社には定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ物件情報を登録する義務が発生します。どの契約形式が良いか迷う場合には、まずは一般媒介契約を締結して様子を見るなど、工夫をしてみましょう。

なお、媒介契約後は不動産会社が主体となって活動を行ってくれますが、値下げ交渉、不動産会社から進捗報告を受けて売却期間と価格の調整、必要書類の準備、抵当権抹消のための金融機関との連携など、売主主体の業務も多数あるので注意してください。

また買主との値下げ交渉を不動産会社へ任せるのであれば、値下げ交渉があることを想定して応じられる価格をあらかじめ決めておき、不動産会社へ伝えておくと良いでしょう。

売買契約締結前に確認しておく必要がある事項として、修繕積立金の引き継ぎ、今後の修繕計画、管理会社の継続可否などが挙げられます。

区分マンションでは定期的に行われる大規模修繕に備えて修繕積立金を徴収しています。売主はオーナーが変更することを理由に修繕積立金を引き出すことはできず、それまでの修繕積立金は買主が引き継ぐのでその旨を明確にしておかなくてはなりません。

また、引き渡し後のトラブルを回避するためにも、マンション全体の修繕計画・修繕履歴、室内の修繕履歴なども合わせて確認しておきましょう。他にも、現在管理を委託している管理会社の管理継続可否を決めておくことも大切です。

売買契約締結後、物件の引き渡しの際に元オーナーから新オーナーへの所有権移転登記を完了させ、最後に入居者にオーナーの変更を通知すれば売却手続きは一通り完了です。オーナーの変更の通知に関する様式は特に決まっていませんが、トラブル回避のためにも以下の事項を盛り込んでおきましょう。

空室状態の区分マンションとは違い、賃貸中の区分マンションは所有していれば家賃収入を見込める物件です。収益物件が売りに出されているということは「何らかの問題が潜んでいるのでは」と買主は不安を抱きます。

そのため、理由を聞かれた場合に速やかに伝えられるように、資産整理のため、老後資金を確保するため、買い替えのためといった理由を整理しておくと良いです。

ただし、売り急いでいることを相手に伝えてしまうと、買主から強気の交渉をされてしまうことがあります。売却理由についてどのように伝えるのか、状況にあわせて不動産会社と相談を行っておきましょう。

通常の不動産売買では、内覧時に室内の状況を確認できますが、賃貸中の区分マンションを売却する際は入居中なので買主に室内の様子を見せることはできません。

そのままでは買主にとって不利になるため、入退去があった場合、原状回復工事後の写真を撮って残しておくなど工夫してみましょう。

売却時にはその写真を買主に提示すれば、室内の様子を確認できるため、売買契約の締結に至りやすくなります。

民法改正により、売却した不動産に契約条件とは異なる何かしらの欠陥が潜んでいた場合、売主は契約不適合責任を負うことになります。

契約不適合責任を負うことになると、相手から契約解除や損害賠償を請求されるといったトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

売主が故意に事実を伝えなかっただけでなく、欠陥に気付いていなかった場合にも、同様に契約不適合責任を負います。

そのため、売主は物件に不具合がないか把握することを努めるほか、不具合があった場合は売買契約書や告知書などの書面で通知し、当該不具合の責任を負わない旨を明記するなど対策が必要です。

また、契約不適合責任について明記していない場合は、買主が不備を知ってから1年間は追及可能となります。あらかじめ、引き渡しの日から〇ヶ月といったように期限を設定しておくと良いでしょう。

竣　工　2004年8月
最寄駅　御成門駅徒歩3分
総戸数　86戸

住　所　東京都港区新橋6-19-1
概　要　地上12階 地下1階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／フリーレント実質2ヶ月
（※604／612号室を除く）

■604／612号室対象／フリーレント実質1ヶ月

■物件名フリガナ
シティハウストウキョウシンバシ

■近隣周辺施設情報
カレッタ汐留まで約900m
マルエツプチまで約600m
Pedi汐留まで約700m
浜離宮庭園まで約700m
芝公園まで約500m
まいばすけっと新橋5丁目店まで約350m
肉のハナマサ西新橋店まで約610m
ナチュラルローソン新橋六丁目店まで約140m
ファミリーマート＋ミヤモトドラッグ御成門店まで約210m
TSUTAYA新橋店まで約610m
芝公園まで約500m
虎ノ門ヒルズまで約910m

■駐車場　　　有（機械式）月額58,300円
■バイク置場　有/月額/3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社陣設計
■施　工　　　住友不動産株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（24.91㎡～62.34㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

相続時に所有権移転の手続きを行っていないことが未登記の要因です。このような未登記の不動産は自治体で所有者を把握できず公共事業が進まないといった問題が生じます。加えて登記していない建物・土地は管理がされていない、管理不全のケースが多く、空き家増加の要因となっています。

所有者不明の土地発生を予防するために、不動産登記法が一部改正となり相続登記や住所変更時には取得を知った日から3年以内の登記が義務化となります。

前述したように、現行の法律では相続が発生しても、相続登記の申請は義務ではないことから土地の価格が低い場合、相続登記を行わない事例が多いという問題があります。

相続登記の申請を義務付けると同時に、申請人の負担を軽減する手続きの簡素化、氏名・住所のみの相続人申告登記の新設などが検討されています。

現行の不動産登記法では、土地や建物の表題登記、変更があった際の申請が義務づけられおり違反した者は10万円以下の過料を定めています。

過去の法務省・法制審議会の会議では、相続登記に関しても同様に過料を定めるという意見がありましたが、登記に関わる費用を考えると現実的ではないことから過料以外の不利益を課す案も出ています。

「相続土地国庫帰属法」という所有者不明土地の発生の抑制を図る法律が創設されました。相続又は遺贈により土地の所有権・共有持分を取得した人が、土地の所有権を法務大臣の承認を受けて国庫に帰属させることができる制度です。

既に条文が公開されており、土地を数人で共有する場合には承認の申請を全員が共同して行うと規定されています。

一方で、建物が建てられた土地、境界が明らかでない土地、崖があり管理に多くの費用・労力がかかる土地や管理・処分を阻害する工作物・車両・樹木などがある土地は承認されません。

申請者は、承認にあたって10年分の標準的な管理費用の額を考慮して定める「負担金」を納める必要があり、対象外の土地であることを知りながら申請・承認され国に損害が生じた場合は、国に対して損害賠償責任を負います。

現行の民法では、土地の所有者が不在である時に利害関係者が「不在者財産管理人」を家庭裁判所に申し立て、土地の管理、家庭裁判所の権限外行為許可を得て遺産分割・売却・譲渡を行うことができます。

改正後の民法では、所有者が不明又は行方不明であり必要と認められた際には、利害関係者の請求によって「所有者不明土地管理人」を選任、管理の命令を行う事が可能となります。

不在者財産管理制度は不在者の財産全般の管理・保全などを行いますが、所有者不明土地管理制度は特定の財産が対象であるため、管理人の負担軽減や業務の円滑化が期待できます。

さらに管理不全土地管理制度が創設され、所有者がいる土地でも管理が不適当とされ他人の権利・法律上の利益を侵害し、必要と認められる際には「管理不全土地管理人」を選任し「管理不全土地管理命令」を行う事が可能となりました。

不動産登記法の改正により相続登記は義務化されます。相続・遺贈により不動産を受け継ぐ場合には、早めに相続登記を行いましょう。

「財産を相続したいものの、土地が遠方にある・低額であるなどの理由で相続や管理が負担」 というケースは少なくありません。このような場合、相続土地国庫帰属制度の創設により、相続した土地を国庫に帰属させることができるようになりました。

土地は一定のものに限られ負担金を支払う必要がありますが、管理・活用が難しい土地を手放すことができるというメリットがあります。

管理不全土地管理制度の創設により、取得した土地を適切に管理できなかった場合、隣人といった利害関係者が管理不全土地管理人を選任し、管理不全土地管理命令が下される事が可能となります。

管理不全土地管理人は該当する土地の管理・処分を行う事が出来ますので、最悪の場合土地は処分されてしまう可能性があります。土地を相続する際には定期的な管理が可能であるかを検討し、相続後は適切な管理を行う必要があります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　飯田橋駅徒歩6分
総戸数　45戸

住　所　東京都新宿区新小川町3-26
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
サニバスイイダバシ
ＳＵＮＩＶＡＳ飯田橋

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと東五軒町店まで約290m
いなげや飯田橋店まで約250m
THE100STORES100円ショップまで約590m
ローソン新小川町店まで約100m
BOOKOFF飯田橋駅東口店まで約520m
小石川後楽園まで約710m
セントラルプラザRAMLAまで約670m
JCHO東京新宿メディカルセンターまで約520m
みずほ銀行飯田橋支店まで約600m
飯田橋駅東口郵便局まで約550m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.60㎡～42.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用不動産を購入するときの借入れは、収入だけで審査されるわけではありません。融資限度額は購入する物件の収益性に加えて、個人の属性と与信により決まります。

投資用不動産のローンは、おもに家賃収入から返済することになります。そのため購入対象となる不動産の収益性がとても重要になります。しかし収益性のある物件であれば誰でも融資を受けられるかというと、そうではありません。

物件の収益性に加えて必要なのは、購入希望者の「与信」です。与信とは「借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を与えること」です。つまり個人の信用力が、融資限度額に影響するわけです。

そしてその与信は、サラリーマンとしての「属性」によって決まります。属性とは「融資を申し込む人の経済的・社会的背景のこと」です。その内容によって与信の評価が決まり、融資限度額にも大きく影響します。

融資の際に購入物件の収益性が十分確保できると考えられる場合に、個人の与信が必要になるのはなぜでしょうか。家賃収入がある程度見込めて、その収入でローン返済ができれば一見問題ないようにも見えます。

投資用不動産を購入したあとに、例えば本業の収入が少なくなったとしたらどうでしょう。購入者は家賃収入を投資用不動産のローン返済にあてず生活費に回してしまうかもしれません。そうなれば銀行は融資を回収できなくなります。

そこで購入者の個人的な収支をチェックして、生活費に問題ないかどうかを確認する必要があります。その判断基準となるのが、購入者の属性となります。

それでは与信の判断材料となる属性についてご紹介します。ポイントになるのは一つ一つの属性が単独で判断されるのではなく、「総合的に判断される」ということです。

「家族構成」では毎月いくら出費があるのかをチェックされます。たとえ収入が多くても、家族が多ければ生活費もそれなりに必要ですし、学費なども必要です。あるいは保証人となる配偶者がいるかどうかも大事なポイントです。

さらに「保有する金融資産の額」によっても、融資限度額は変わります。金融資産は直接担保として質権を設定されるわけではありません。ローンの返済が滞ったからといって、すぐに回収されるわけではありませんが、換金して返済できる可能性が担保されるという意味で属性の評価につながります。

それぞれの属性が実際にどのように評価されているのかも知っておきましょう。まず勤務先は「職種」によって評価が異なります。

一般的に公表されているわけではありませんが、高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われます。医師や士業は収入の多さと定年がない点が評価されます。ただし開業医の場合には、これから述べる自営業に含まれることから、収入との兼ね合いで評価されます。

次に公務員ですが、倒産やリストラによる失業の可能性が低いことと収入が安定している点が融資の際の評価につながります。たとえ収入自体がそれほど高くなくても、民間企業と比べると収入が減少するリスクが少ないためです。

このように収入の安定性が評価につながるという意味で、評価の順位は一般的には「上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業→自営業者」とされています（もちろん、非上場会社でも有名な大企業などのように例外はあります）。中小企業の経営者の場合、収入自体は多くても上場企業に勤務するサラリーマンよりも評価が低くなることがあります。

さらに勤続年数が長いほど評価は高くなりますし、逆に転職回数が多くなると低くなります。失業の可能性が高いと返済が滞るリスクが高まるのが理由です。失業リスクに関わり、外資系企業などに勤務している場合も評価が低くなることがあります。

また、家族構成では、単身者よりも連帯保証人となる配偶者がいるほうが属性は高くなります。

「持ち家か賃貸か」については、住宅ローンを抱えていても影響はないとする銀行もあります。あるいは逆に持ち家がある方が生活基盤がしっかりしていると評価するケースもあります。

投資用不動産の購入に必要な融資限度額は、明確に基準が公表されているわけではありません。一般的にサラリーマンの場合、年収の10倍～20倍程度と言われます。あとは勤務する会社の種類や規模、金融資産の有無などでさらに増える可能性もあります。

国税庁の発表データによると、2018年の30代男性サラリーマンの平均年収は30～34歳で469.5万円、35～39歳で527.6万円となっています。仮に年収が500万円であるとして、どの程度の融資限度額があるのかを考えてみましょう。

融資額は年収の10倍程度までは受けられることが多いため、年収が500万円あれば融資限度額は5,000万円近くまで、変動金利で2%前後、返済期間20年～35年のローンを組むことが可能と考えられます。

なお、借主の属性や申し込む物件や利用する不動産投資会社、これまでの不動産投資実績などによっても年収に対する融資額の倍率は大きく変動するため、ケースによっては年収の15倍～20倍程度まで借り入れることができる場合もあります。

たとえば、物件価格が1億円ほどになるアパート経営の場合、年収ラインは500万円～700万円程度と言われてます。こういった融資に関する最新情報は、定期的に開催されている無料の不動産投資セミナーなどでキャッチアップしていくことも有効です。

また、アイケンジャパンというアパート経営会社では、個別相談で、自分がいくらまで・どんな金利条件で融資を受けられるか、実際にどんな物件が購入できるのかといったことを教えてもらうことも可能です。

なお、融資の「頭金」の金額も不動産投資を始めるにあたって重要なポイントです。頭金は物件や不動産投資会社を選ぶことで少額におさえることも可能で、たとえば、エイマックスという中古マンション投資の会社は、目安として年収500万円以上・勤続年数1年以上などであれば頭金10万円以内でスタートすることができ、金利も1.6%～の条件でローンを組むことができるなど、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方や毎月の支出を抑えたいという方からも人気があります。また、エイマックスの物件は都内23区の駅徒歩10分以内という立地でありながら他の不動産投資会社よりも10%近く価格が割安で、購入後に黒字収支で運用できるという点も投資家から評価されています。

融資に強い不動産会社としては、東京23区・横浜に集中してマンション開発・販売を行うプロパティエージェントも特徴的です。プロパティエージェントの新築マンションは、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しています。

物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富で、購入後の借り換えについても、柔軟に対応をしてもらうことができます。また、プロパティエージェントでは、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。

他にも、首都圏屈指の豊富な投資用マンション開発実績と大手銀行・信販会社含めて10社以上の提携金融機関を持つインヴァランスという会社は、多様な金融機関のコーディーネートにより有利な融資条件や無理のない投資プランを提案してもらうことができ、頭金も10万円からと始めやすくなっています。

30代のサラリーマンが不動産投資を行うメリットは、安定した給与を背景として融資期間を長く設定できることです。最近では、物件や不動産投資会社によっては最長45年のローンを組むことも可能になっています。

もちろん購入する物件の築年数によって借入期間は短くなります。また、年齢による制限もあるため（定年など）、早めにスタートするのが良いとされています。

融資限度額は属性が上がることで増えていきます。例えば勤続年数が長くなるごとに限度額は増え、勤続20年ともなれば1割ほど増える銀行もあります。ただし年齢は50歳前後がピークとなり、それ以上歳を取ると逆に融資は難しくなっていきます。

会社の規模も属性に影響します。例えば黒字が続いている企業は融資限度額が高くなりますし、上場企業となればさらに増えます。

個人の借金ですが、住宅ローンを借りていること自体はマイナスとなりませんが、ローンの返済滞納があれば審査に響きますし、カードローンなどの借り入れがあると融資限度額は下がります。

例えば年収400万円でも、上場企業に勤める妻帯者であり、親からの遺産が将来入る予定のサラリーマンの場合、個人の金融資産がなくても遺産が入る予定であれば属性は高まる傾向があります。

また、銀行によっては、上場企業勤務の場合に年収に対する融資額を1割増加させるところもあります。さらに妻帯者であれば1割増し、そして遺産が3,000万円入る予定であればその半分を融資限度額に加えるというケースもあります。

つまり、年収の10倍まで融資するというのが基本方針の銀行の場合、「年収400万円の単身者が限度額4,000万円」であるケースも、「属性が高い妻帯者は限度額6,300万円」になるということです。

住宅ローンは別として、クレジットカードやカードローンの残債があると属性は下がります。ここで注意したいのは、たとえ利用していなくても「カードを保有しているだけで属性は下がってしまう」可能性があるということです。

例えば融資限度額が200万円のクレジットカードを保有している場合、実際に借り入れていなくても将来はその可能性があると判断されます。つまり、クレジットカードの限度額が高いほどに属性は下がるというわけです。

そこで属性に不安のある方は、あまり使う予定のないクレジットカードの限度額を引き下げておくのも属性改善に有効です。手続きをすれば可能ですし、使っていないカードは解約するとさらに属性は改善する可能性があります。

年収が高いほど属性は高まります。では会社の給料が増えないなら副業をすれば良いかというと、そうではありません。大事なのは安定した収入があるかどうかです。個人で行う副業は、安定収入とは見なされないので、よほど規模が大きくない限りほとんど属性の改善にはつながりません。本業よりも副業の収入が増えたからといって独立してしまうと、属性は一気に下がります。

また預金があれば属性も高まりますが、一時的に借り入れたお金は当然ながら評価されません。むしろ、属性改善のためにそういったことをしているとみなされると、評価が下がる可能性がありますので、あまりテクニカルな方向に走りすぎないように注意が必要です。

収入が安定しない副業は属性に影響を与えませんが、定期的な家賃収入が見込める投資用不動産を保有している場合は話が変わります。仮にキャッシュフローを生み出す物件を保有していれば、そのローン残債があるとしても属性は高まるケースがあります。

例えば区分所有の投資用マンションを購入し、その後にキャッシュフローがプラスにできている場合は、そのプラス分が評価されて次の物件購入に役立ちます。この仕組みを上手に活用すればサラリーマンでも複数の物件を保有できるようになります。30代のうちに収益性の高い物件を購入し、数年後に物件を買い増していくというプランを立ててみるのも良いでしょう。

住宅ローンや不動産投資ローンの借り入れがある方は、ローンの見直しをすることで属性が高まるケースがあります。ローンの返済額や毎月の収支が改善すれば、次のローン返済の確実性が高まり、借り入れを起こしやすくなるためです。

現在の金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断や借り換えの提案をしてくれるオンラインサービスもありますので、今よりも低い金利で借り換えができないかを検討されてみると良いでしょう。

竣　工　2020年9月
最寄駅　木場駅徒歩8分
総戸数　24戸

住　所　東京都江東区東陽5-15-8
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアキバスカイガーデン
GENOVIA木場skygarden

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと木場駅前店まで約510m
イトーヨーカドー アリオ北砂店まで約2200m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約230m
ファミリーマート東陽六丁目店まで約320m
くすりの福太郎東陽町店まで約500m
オリジン弁当東陽町店まで約400m
ゆで太郎まで約350m
ビックエコーまで約400m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約410m
深川警察署東陽交番まで約510m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　22台(初回登録料3,300円）
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.39㎡～25.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、賃貸・売却することで収益を得る投資です。

中古区分マンションでは、同程度のグレードを持つ新築区分マンションに比べると価格の下落が緩やかになる傾向があり、かつ、新築マンションに比べて価格そのものが安くなります。

立地がよく管理状態の良いマンションであれば実需もあり、売却益を狙うことも可能です。戸建投資や一棟物に比べて、建物価格の割合が大きい分、立地や間取りなどの要素から将来的な価格を予測しやすい傾向があります。

中古マンションの価格は新築マンションに比べると20％から40％程度低いため、投資額を安く抑えることができます。

ただし、建物の担保評価が落ちるため融資も付きにくくなり、頭金が大きくなる可能性がある点には注意が必要です。また、家賃収入面からは、新築マンションに比べて家賃相場が低くなり、空室リスク、修繕リスクも高くなる点は懸念事項と言えるでしょう。

一方、入居者がすでに入居したまま売買されるオーナーチェンジ物件であることも多く、その場合購入してすぐに賃貸収入が入って来るメリットがあります。

不動産投資では特に立地が重要になりますが、立地の良い物件は価格が高く、ローンを利用して購入するとキャッシュフローが厳しくなることがあります。

しかし、上中古マンションであれば新築マンションよりも安い価格で購入可能であるため、立地条件の良い物件でもキャッシュフローが好転する可能性が高くなります。

不動産投資において、家賃下落リスク・空室リスクを下げるために、豊富な賃貸需要の期待できる好立地の物件を選ぶことは重要なポイントです。好立地な物件でも選択肢に入れられる可能性が高いことは、中古マンション投資の大きなメリットと言えるでしょう。

中古マンション投資では物件価格が安い分、表面利回りが新築マンションと比較すると高めである傾向があります。表面利回りとは、年間賃貸収入に対する購入価格の割合であり、表面利回りが高くなればそれだけ高い収益を得られる可能性のある物件であると言えます。

利回りが低い物件は、不動産投資ローンの返済額や経費を上回ることができず、キャッシュフローがマイナスになるケースも少なくありません。新築物件と比較して空室率が上がる一方で、良好なキャッシュフローを得やすい点は中古マンション投資のメリットとなります。

しかし、不動産投資では表面利回りだけでなく、諸経費を考慮した「実質利回り」も考慮することが大切です。「高利回りだから良い物件」とは限らないため、実際に投資物件を探す際は経費や将来的なリスクも踏まえ総合的に判断するようにしましょう。

中古マンション投資では、オーナーチェンジという形式で、入居者が付いたままの状態で売買されることがあります。このようなケースでは、購入後すぐに家賃収入を得ることができ、入居者を探すのに手間や費用をかけずに済みます。

不動産は個別性が高いため、マンションといえども正確な家賃収入を見積もることは困難と言えます。しかし、中古であれば過去の実績に基づき高い精度で家賃収入を推測できるため、キャッシュフロー計画が立てやすく、投資が失敗するリスクも減らすことができます。

新築あるいは築浅マンションが資産価値の急落リスクがある一方、中古マンションの資産価値の下落スピードが緩やかであると言えるでしょう。

このような中古マンションの特徴は、賃貸需要の減少が起きにくいエリアの選定や適切なリノベーションなどの市場ニーズに合わせた工夫を施すことによって、売却益も得られる可能性を高めることに繋がります。

建物部分の価格が占める割合の大きい区分マンションの場合、金融機関の担保評価が伸びず、ローンの条件が不利になる可能性が高くなります。

自己資金を多く用意する必要があったり、利率や返済期間などの条件が不利になり、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があります。

中古マンションは、外観が経年劣化や設備の性能が低いなどの理由で、他の物件よりも入居需要が低くなる傾向があります。このような場合、近隣の同条件のより新しい物件に入居者が流れてしまいます。

あるいは、そもそも賃貸需要が少ない立地である場合、新しいうちは新しさを求めて入居者が付いたとしても、古くなることで賃貸需要の弱さが顕在化することもあります。

このように、中古マンションでは新築に比べて入居需要が落ちることから、空室率が高くなるおそれがあります。

中古マンション投資では、購入後に修繕費がかかりやすいのも大きなデメリットです。築年数が経過してくると、経年劣化によって修繕を行う箇所や頻度が多くなることが予想されます。

一棟マンションであれば、エレベーターや給排水設備など共用設備の大規模修繕には、多額の費用がかかります。区分マンションであっても、キッチンやユニットバスの修繕、交換はまとまった支出になります。入居需要を維持するためには、新しい設備に交換する必要が生じる可能性もありえます。

中古マンション投資では、新築あるいは築浅に比べて賃貸収益を得られる残りの年数が短くなります。

賃貸収益によってキャッシュフローを維持するだけでなく、売却による初期投資額の回収を見込んで、トータルでどれだけの収益が得られるか、という観点から投資計画を立てる必要があるでしょう。

中古マンション投資では、築年数が経過しても入居需要を維持するために、物件本来の賃貸需要を支える好立地であることが重要になります。

将来的に人口が激減しないような大都市圏で駅近に立地している物件は比較的低リスクであり、初心者が最初に検討する物件として適していると言えます。

ただし、前述したように好立地な収益物件は利回りが低下する傾向にあり、低リスクである反面、収益性は劣ります。リスクとリターンのバランスをどのように設定するのか、マンション投資でどのような目的を実現させていきたいのか、再度検討してみましょう。

購入後の修繕リスクに備え、購入前に物件の管理状況をチェックしましょう。修繕費の積立状況や大規模修繕の履歴などはできる限り把握しておきたいといえます。購入後の大規模修繕は、キャッシュフローを大きく悪化させる可能性があるので注意しましょう。

中古マンション投資では、ローン条件が不利になり、空室リスクや修繕リスクが大きくなります。それらのリスクも考慮し、キャッシュフローや手元資金に余裕を持った投資計画を練りましょう。

また、売却による初期投資額の回収をするのか、保有し続けて相続を視野に入れるのか、長期的な物件の運用についても考慮に入れるとよいでしょう。

このような不動産投資の最終的な運用方法について考慮することを「出口戦略」と言い、最終的な利益を確定する重要なポイントとなります。売却するのであれば売却益のシミュレーションを行い、相続するのであれば相続税の課税額についても調査しておきましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　麻布十番駅徒歩5分
総戸数　64戸

住　所　東京都港区南麻布2-5-2
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
ミナミアザブノース
MINAMIAZABU NORTH

■近隣周辺施設情報
ナニワヤまで約350m
2成城石井麻布十番店まで約750m
24時間スーパーコアまで約550m
セブンイレブン南麻布店まで約150m
城南薬局まで約300m
麻布十番商店街まで約700m
クオール薬局古川橋店まで約300m
まいばすけっと南麻布古川橋店まで約300m
ローソンまで約40m
ケーヨーデイツーまで約640m
本村小学校まで約680m
慶応義塾大学まで約900m

■駐車場　　　3台/月額55,000円
■バイク置場　1台
■駐輪場　　　61台
―――――――
■設　計　　　株式会社IAO竹田設計東京第二事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.09㎡～77.68㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の勧誘としてよくあるパターンは、電話によるものや路上アンケートなどです。以前は飛び込み営業もありましたが、オートロックが普及して以降は減りつつあります。

マンション投資の勧誘として最も多いパターンは営業担当による電話営業です。マンション投資の会社は業者から名簿を買ったり、メールマガジンの発行などによって見込み顧客のリストを作ったりしています。

飛び込みの訪問営業はあまり効率的でないこともあるため、電話営業によって見込み顧客にアポイントを取ってから訪問する、という流れが多いでしょう。

不動産会社の営業担当が物件の近隣で路上アンケートなどを行っていることがあります。アンケートに答えると、その後電話営業があったりそのまま物件を案内されたりすることもあるため、特に興味がない場合はその場で断ることが必要です。

路上アンケートの他にも、新人営業の研修などといった名目で、営業担当が名刺交換を申し出てくることがあります。名刺交換に応じると、後日勤務先などに電話がかかってくることもあるため、特に興味がない場合は事前に断りを入れておくことが必要です。

事前のアポイントがない場合でも、不動産会社の営業担当が飛び込みで訪問営業をすることもあります。しかし、近年ではオートロックのマンションなども増えているために、飛び込みの訪問営業はあまり多くありません。

マンション投資に興味がない場合は、明確に断る意思を示すことが重要です。なお、強引に押し切られて契約してしまった場合でも、一定の要件を満たした投資用マンションの契約ではクーリングオフが適用されます。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

条文に記載されている通り、クーリングオフの適用を受けて売買契約を解除した場合は、損害賠償金や違約金などを請求されることはありません。クーリングオフの主な要件について確認をしておきましょう。

マンション投資に関してクーリングオフの適用を受けるためには、売買契約書の売主として記載されている不動産業者が宅地建物取引業免許を持っていることが条件となります。

投資用中古マンションの勧誘にあって、売主が不動産会社ではない個人などの場合にはクーリングオフの適用を受けられない可能性があります。

例えば喫茶店やファミレスなど、第三者が入れるような建物の中で契約した場合にはクーリングオフを適用可能です。しかし、買主が自らの意思で自宅や勤務先などの場所を指定した場合には、クーリングオフの適用外となることもあります。

宅地建物取引業法では「書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。」と定められています。クーリングオフの適用を受けるためには、電話などではなく書面で意思表示することが必要です。

また、投資用マンションの購入時には、不動産会社は書面でクーリングオフの説明をする義務を負っています。クーリングオフの説明を受けてから8日以内が適用の期限です。

投資用マンションとそうでないマンションとに関わらず、マンションの購入に際しては資金の振込決済を済ませてから引渡しとなることが多くなります。クーリングオフの適用を受けるためには、引渡しの決済を済ませていないことが必要です。

投資用マンションの購入について勧誘する電話がかかってきたときは、電話をかけてきた相手の名前・会社名・連絡先などを聞いて控えておくことが重要です。

投資用マンションの勧誘にあってトラブルが起きた場合は、消費者生活センターへ相談することもできます。しかし、電話してきた相手の情報がないと、相談してもあまり意味をなさない場合があるので要注意です。

もともとマンション投資に興味を持っていた場合は別として、特にマンションを購入する気がない場合は、はっきりと断ることが必要です。

宅地建物取引業法では、不動産会社に対して、契約締結しない旨の意思表示をした相手に対して継続して勧誘することを禁止しています。そのほか、迷惑と感じられる時間帯の電話営業なども同様です。

意思表示したにもかかわらず勧誘が継続される場合は、不動産会社を管轄する行政へ連絡することも有効です。連絡に当たっては、国土交通省の「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」も参考にしてみましょう。

マンション投資に関心があるものの、勧誘を受けた不動産会社が信頼できるのか確かめたい場合には、複数の不動産会社へ相談し、それぞれの内容を比較してみましょう。

前述したように、不動産会社の中には自社の利益を優先して強引な営業を行ったり、不動産投資のメリットばかりを強調してデメリットやリスクについて説明を省いてしまうことがあります。複数の不動産会社とやりとりを進めることで、1社から受けた案内が適切なものであるのか比較することが出来るようになります。

投資用マンションを提供している不動産投資会社は、大手から中小まで様々です。マンション投資に興味があるのであれば、まずはいくつかのセミナーや面談を通してマンション投資の基礎知識を身に着けて行くのが良いでしょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　曳舟駅徒歩8分
総戸数　70戸

住　所　東京都墨田区向島5-33-7
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ARムコウジマ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田向島5丁目まで約30m
ファミリーマート向島四丁目店まで約160m
コモディイイダ東向島店まで約430m
まいばすけっと東武曳舟駅西店まで約660m
トモズEQUIA曳舟店まで約820m
どらっぐぱぱす東向島店まで約590m
イトーヨーカドー曳舟店まで約970m
ニトリ押上駅前店まで約1020m
寺島保育園まで約150m
三浦医院まで約250m
銅像堀公園まで約410m
杉の子学園保育所まで約440m
墨田区立言問小学校まで約140m
墨田区立第一寺島小学校まで約380m
東京スカイツリータウンまで約900m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　株式会社伊藤陸川設計室
■施　工　　　株式会社片山組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.50㎡～43.15㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の勧誘としてよくあるパターンは、電話によるものや路上アンケートなどです。以前は飛び込み営業もありましたが、オートロックが普及して以降は減りつつあります。

マンション投資の勧誘として最も多いパターンは営業担当による電話営業です。マンション投資の会社は業者から名簿を買ったり、メールマガジンの発行などによって見込み顧客のリストを作ったりしています。

飛び込みの訪問営業はあまり効率的でないこともあるため、電話営業によって見込み顧客にアポイントを取ってから訪問する、という流れが多いでしょう。

不動産会社の営業担当が物件の近隣で路上アンケートなどを行っていることがあります。アンケートに答えると、その後電話営業があったりそのまま物件を案内されたりすることもあるため、特に興味がない場合はその場で断ることが必要です。

路上アンケートの他にも、新人営業の研修などといった名目で、営業担当が名刺交換を申し出てくることがあります。名刺交換に応じると、後日勤務先などに電話がかかってくることもあるため、特に興味がない場合は事前に断りを入れておくことが必要です。

事前のアポイントがない場合でも、不動産会社の営業担当が飛び込みで訪問営業をすることもあります。しかし、近年ではオートロックのマンションなども増えているために、飛び込みの訪問営業はあまり多くありません。

マンション投資に興味がない場合は、明確に断る意思を示すことが重要です。なお、強引に押し切られて契約してしまった場合でも、一定の要件を満たした投資用マンションの契約ではクーリングオフが適用されます。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

条文に記載されている通り、クーリングオフの適用を受けて売買契約を解除した場合は、損害賠償金や違約金などを請求されることはありません。クーリングオフの主な要件について確認をしておきましょう。

マンション投資に関してクーリングオフの適用を受けるためには、売買契約書の売主として記載されている不動産業者が宅地建物取引業免許を持っていることが条件となります。

投資用中古マンションの勧誘にあって、売主が不動産会社ではない個人などの場合にはクーリングオフの適用を受けられない可能性があります。

宅地建物取引業法では「不動産会社の事務所など定められた以外の場所で契約を交わした場合には契約の解除が可能」とされています。

例えば喫茶店やファミレスなど、第三者が入れるような建物の中で契約した場合にはクーリングオフを適用可能です。しかし、買主が自らの意思で自宅や勤務先などの場所を指定した場合には、クーリングオフの適用外となることもあります。

宅地建物取引業法では「書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。」と定められています。クーリングオフの適用を受けるためには、電話などではなく書面で意思表示することが必要です。

また、投資用マンションの購入時には、不動産会社は書面でクーリングオフの説明をする義務を負っています。クーリングオフの説明を受けてから8日以内が適用の期限です。

投資用マンションとそうでないマンションとに関わらず、マンションの購入に際しては資金の振込決済を済ませてから引渡しとなることが多くなります。クーリングオフの適用を受けるためには、引渡しの決済を済ませていないことが必要です。

電話などで投資用マンションの勧誘を受けたときには、相手が誰なのかを明確にすることと、その気がないときにははっきりと断ることが重要になります。

投資用マンションの購入について勧誘する電話がかかってきたときは、電話をかけてきた相手の名前・会社名・連絡先などを聞いて控えておくことが重要です。

投資用マンションの勧誘にあってトラブルが起きた場合は、消費者生活センターへ相談することもできます。しかし、電話してきた相手の情報がないと、相談してもあまり意味をなさない場合があるので要注意です。

もともとマンション投資に興味を持っていた場合は別として、特にマンションを購入する気がない場合は、はっきりと断ることが必要です。

宅地建物取引業法では、不動産会社に対して、契約締結しない旨の意思表示をした相手に対して継続して勧誘することを禁止しています。そのほか、迷惑と感じられる時間帯の電話営業なども同様です。

意思表示したにもかかわらず勧誘が継続される場合は、不動産会社を管轄する行政へ連絡することも有効です。連絡に当たっては、国土交通省の「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」も参考にしてみましょう。

マンション投資に関心があるものの、勧誘を受けた不動産会社が信頼できるのか確かめたい場合には、複数の不動産会社へ相談し、それぞれの内容を比較してみましょう。

前述したように、不動産会社の中には自社の利益を優先して強引な営業を行ったり、不動産投資のメリットばかりを強調してデメリットやリスクについて説明を省いてしまうことがあります。複数の不動産会社とやりとりを進めることで、1社から受けた案内が適切なものであるのか比較することが出来るようになります。

投資用マンションを提供している不動産投資会社は、大手から中小まで様々です。マンション投資に興味があるのであれば、まずはいくつかのセミナーや面談を通してマンション投資の基礎知識を身に着けて行くのが良いでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　南千住駅徒歩9分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区清川2-26-8
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1R／1K対象／キャンペーンＡ／適用可

■2LDK対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミナミセンジュウ3スカイガーデン
GENOVIA南千住Ⅲskygarden

■近隣周辺施設情報
台東清川郵便局まで約390m
スーパーシマダヤ日本堤店まで約300m
セブンイレブン台東日本堤2丁目店まで約380m
南千住三丁目交番まで約490m
玉姫公園まで約160m
聖愛クリニックまで約870m
まいばすけっと清川2丁目店まで約80m
ローソンストア100台東清川2丁目店まで約60m
浅草警察署日本堤交番まで約200m
舳松医院まで約560m

■駐車場　　　2台
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　42台/無料
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　新三平建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.51㎡～47.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションを取得したときに課される不動産取得税は、どのような税金なのでしょうか。

以下では、まず、どのような手続きを経て誰に課税されるのかを確認したうえで、計算方法と免税点、住宅とその敷地に対して適用される軽減制度についてみていきます。

不動産取得税とは、土地や建物を取得したときに一回限り、取得した人に対して課される税金です。購入したときだけでなく、贈与や交換によって取得した場合も対象となります。建物は、建築によって取得した場合にも課されます。

土地や建物の所在する都道府県に対して納める税金であり、取得者がその都道府県の都県税事務所に申告をし、それに基づいて都道府県が課税するのが原則になっています。ただし、申告をしなくても都道府県が調査して課税されることになります。

原則4％税率となりますが、住宅及びその敷地については、住宅取得の負担を少なくするため、一時的に3％に軽減されています。税率軽減の適用期限は、令和6年3月31日までとなっています。

課税標準額は、不動産を取得したときの購入価格ではなく、総務省の固定資産評価基準により評価、決定された価格になります。原則として、固定資産税評価額になります。

課税標準額が、土地の場合10万円未満、建物の場合、新築・増築・改築では23万円未満、売買などでは12万円未満であれば免税となります。

住宅とその敷地に対しては、住宅取得の負担軽減や、良質な住宅の建設と流通を促進するため、特例措置が設けられています。

税率については、令和6年3月31日まで3％に軽減する措置がとられています。その他、課税標準額の計算においても、下記の軽減措置が設けられています。

床面積が50㎡以上240㎡以下の新築住宅を取得した場合、住宅の課税標準額から1,200万円が控除されます。マンション投資の場合、区分所有の区画ごとに控除され、40㎡以上が基準となります。

新築住宅の敷地については、住宅用地として課税標準額が評価額の2分の1になるほか、住宅取得3年前から1年後までの取得を条件に、次のうち、いずれか大きい税額が控除されます。

中古住宅の場合、床面積が50㎡以上240㎡以下であること、自己居住用であること、新耐震基準に適合していること、を条件に、新築された年に応じて定められた控除額が、課税標準額から控除されます。

中古住宅の敷地についても、住宅取得1年前から1年後までの取得を条件に、新築住宅の敷地と同様の税額軽減があります。

ただし、投資用中古マンションでは、自己居住用という条件に当てはまらないため、減額特例の適用はありません。

マンション投資を始める際にかかる不動産取得税以外の税金として、登録免許税、印紙税、固定資産税・都市計画税があります。以下で、それぞれについて説明します。

マンション投資を始めるにあたり、投資用マンションを取得したときは、取得した事実を公示するため、所有権を登記する必要があります。所有権移転登記は、取得した原因によって、登録免許税が異なります。

また、不動産投資ローンの抵当権を設定する場合は、抵当権設定登記の登録免許税がかかります。

登録免許税の税額は、それぞれの登記の種類によって、下表のようになっています。なお、自己居住用の住宅用家屋の所有権移転登記、自己居住用家屋の購入資金借り入れのための抵当権設定登記については、軽減税率が適用されます。

売買契約書を作成する際には、契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めることになります。投資用マンションの購入価格あるいは、建設工事価格によって印紙税の金額は次のようになっています。なお、令和4年3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」および「建設工事請負契約書」の印紙税は、軽減措置により原則の半額となっています。

固定資産税は、市区町村や都が毎年1月1日に土地や建物を所有する者に対して、税額を算定し、課税を決定します。

税額を算定する前提として、3年ごと、あるいは新築建物については適宜、土地・建物の評価をおこないます。評価は、国が定めた固定資産評価基準に基づいておこなわれます。固定資産税の税額は、以下の算式で計算します。

ただし、固定資産の評価額がそのまま課税標準額となるのではなく、土地の場合、住宅用地の特例措置などによって評価額が減額されることがあります。建物の場合、新築住宅・認定長期優良住宅の取得、耐震・バリアフリー・省エネリフォーム、について、固定資産税額が減額されます。

都市計画税は、市区町村や都が、原則として市街化区域内の土地・建物を所有する者に対し課税します。税額は、以下の算式による計算が基本となっています。

なお、年の途中で中古マンションを購入した場合、固定資産税・都市計画税については、すでにその年分を売主が支払っているため、取引慣例上、引渡し日以降の分を清算金として売主に支払うこととなります。

竣　工　2018年3月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩5分
総戸数　65戸

住　所　東京都新宿区新宿5-8-20
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
コンフォリアシンジュク
COMFORIA 新宿

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新宿5丁目まで約240m
マルエツ新宿6丁目店まで約490m
サンクス新宿5丁目店まで約220m
ファミリーマート新宿7丁目店まで約780m
ファミリーマート新宿5丁目東店まで約170m
ファミリーマート東京医科大学前店まで約90m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約90m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約140m
新宿区新宿第2保育園まで約200m
天神幼稚園まで約260m
新宿6丁目交番まで約260m
カギの救急車新宿明治通り店まで約310m
ドン・キホーテ新宿店まで約910m
TSUTAYA新大久保店まで約730m
沢田クリニックまで約600m
新宿区立大木戸子ども園まで約1130m
新宿区立 四谷第四小学校まで約1020m
モスバーガー四谷4丁目店まで約1120m
ドミノ・ピザ四谷4丁目店まで約1250m

■駐車場　　　4台
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　63台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（25.02㎡～40.40㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2000年8月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩5分
総戸数　48戸

住　所　東京都新宿区新宿5-7-9
概　要　地上8階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアシンジュクイースト
RESIDIA 新宿EAST

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東京医科大学前店まで約60m
ファミリーマート御苑大通り店まで約360m
ファミリーマート新宿五丁目東店まで約110m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約100m
セブンイレブン新宿5丁目靖国通り店まで約300m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約110m
新宿区立天神小学校まで約310m
新宿区立新宿中学校まで約310m
東京都立新宿高等学校まで約570m
新宿区新宿第二保育園まで約200m
大久保病院まで約1110m
新宿明治通郵便局まで約310m
まいばすけっと新宿5丁目店まで約230m
マルエツ新宿6丁目店まで約480m
龍生堂薬局東新宿店まで約300m
スギ薬局新宿1丁目店まで約290m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1DK（23.79㎡～31.83㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2004年2月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩5分
総戸数　54戸

住　所　東京都新宿区新宿5-8-18
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアシンジュクイースト2
RESIDIA 新宿EASTⅡ

■近隣周辺施設情報
イトーヨーカドー食品館新宿富久店まで約430m
まいばすけっと新宿5丁目まで約140m
まいばすけっと新宿住吉町店まで約940m
まるえい新宿店まで約330m
三徳新宿本店まで約1250m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約80m
セブンイレブン新宿7丁目店まで約910m
セブンイレブン新宿富久町店まで約430m
ローソン新宿御苑中央店まで約650m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約20m
ファミリーマート新宿5丁目東店まで約60m
ポプラ東大久保店まで約780m
サンクス新宿2丁目店まで約130m
スギ薬局新宿1丁目店まで約300m
新宿区立富久さくら公園まで約530m
カフェ・ド・クリエ新宿5丁目店まで約300m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（20.79㎡～53.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2009年2月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都新宿区新宿5-7-10
概　要　地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアシンジュクイースト3
RESIDIA 新宿EASTⅢ

■近隣周辺施設情報
新宿区立天神小学校まで約200m
新宿区立新宿中学校まで約130m
東京都立新宿高等学校まで約550m
新宿区新宿第二保育園まで約550m
大久保病院まで約300m
新宿明治通郵便局まで約490m
ファミリーマート東京医科大学前店まで約40m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約80m
セブンイレブン新宿5丁目靖国通り店まで約320m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約130m
まいばすけっと新宿5丁目まで約130m
マルエツ新宿6丁目店まで約320m
イトーヨーカドー食品館新宿富久店まで約360m
まいばすけっと新宿5丁目店まで約210m
龍生堂薬局東新宿店まで約320m
新宿明治通郵便局まで約510m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（20.43㎡～40.97㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2006年8月
最寄駅　両国駅徒歩9分
総戸数　66戸

住　所　東京都墨田区千歳1-2-10
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアリョウゴクデュ―
COMFORIA 両国 DEUX

■近隣周辺施設情報
ローソン新大橋1丁目店まで約400m
ローソン永代橋店まで約2130m
セブンイレブン墨田錦糸1丁目店まで約2500m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約610m
エンゼルファミリー両国店まで約170m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約300m
社会福祉法人三井記念病院まで約1990m
両国交番まで約840m
シモジマ浅草橋本店まで約1360m
横網町公園まで約1350m
浜町公園まで約1200m
小鳩保育園永代まで約2360m
同愛記念病院まで約1100m
久松警察署まで約1470m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（20.72㎡～30.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年12月
最寄駅　蒲田駅徒歩6分
総戸数　42戸

住　所　東京都大田区蒲田5-50-4
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
コンシェリアカマタクロッシア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン大田区蒲田5丁目店まで約150m
ファミリーマート蒲田4丁目店まで約150m
まいばすけっと環八蒲田5丁目店まで約50m
マルエツかまた店まで約230m
社会医療法人財団仁医会牧田総合病院まで約600m
蒲田郵便局まで約20m
警視庁蒲田警察署まで約200m
大田区民ホール・アプリコまで約190m
本蒲田公園まで約90m
大田区立新宿小学校まで約280m
東京都立蒲田高等学校まで約350m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社瑠建築設計事務所
■施　工　　　中央建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.55㎡～26.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において一般に公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、「資金調達」「投資活動」「営業活動」の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表であるといえるでしょう。

バランスシート（貸借対照表）は図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債＋純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債＋純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産の割合が重要であるといえるでしょう。物件取得当初は、自己資本の部分は、購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるという見方ができます。

また、購入後も、不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要といえるでしょう。

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用したバランスシート例」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費＋借入金元金返済」がプラスである必要があります。

不動産投資のバランスシートでは、毎年利益が積み上がっているかどうか、そして、利益が積み上がっていないとしても自己資本の割合が十分であるかどうか、が重要であるということについて解説してきました。

マイナス収支でもバランスシート上、利益が積み上がっていれば事業の会計上は健全といえます。利益がマイナスであったとしても、十分な自己資本割合を維持できていれば、不動産投資をおこなう上で、財務状態は問題ないと評価できます。以下、マイナス収支で利益が積みあがっている事例をご紹介します。

マイナス収支であっても、バランスシート上の利益が増えて純資産に積み上がっているケースであれば、健全な運営であるといえるでしょう。

ローンの返済額が、家賃収入よりも大きいためにキャッシュフローがマイナス収支になっていて、ローンの元金返済額が、減価償却費とキャッシュフローのマイナスの合計額よりも大きい場合は、バランスシート上、当期利益はマイナスになりません。

純資産が減っていったとしても、十分な元入金があり、自己資本割合が高い状態であれば財務状態が急変するリスクは低い、と考えられます。

キャッシュフローがマイナス収支のマンション投資では、手元の資金が乏しいとローンの返済が滞ってしまったり、突発的な修繕などのトラブルに対応できなくなってしまうリスクが高まります。このような事態に備えて、他の収入によって十分な資金が獲得できるよう、事前に準備しておくことが重要なポイントとなってきます。

その他、今回ご紹介したバランスシートでは、建物価格の下落を減価償却費によって計算しています。しかし、実際の不動産売買において、不動産価格は減価償却と同率の値動きをするわけではなく、場合によってはローンの返済額や減価償却よりも早いスピードで値下がりを起こしている物件も少なくありません。

投資用マンションの実際の売買価格を調査するには、定期的に不動産会社へ査定を依頼することも有効な手段となります。下記は複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができ、売却するかどうかは査定後に決めることができる不動産一括査定サイトの一覧です。ご参考ください。

竣　工　2022年3月
最寄駅　京急蒲田駅徒歩5分
総戸数　20戸

住　所　東京都大田区東蒲田2-37
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルネサンスコートカマタリバーテラス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南蒲田1丁目店まで約200m
マルエツ西糀谷店まで約350m
セブンイレブン大田区西糀谷1丁目店まで約330m
大戸屋ごはん処ウィングキッチン京急蒲田店まで約490m
ツルハドラッグ西糀谷店まで約330m
くまざわ書店ウィングキッチン京急蒲田店まで約480m
Ｃａｎ★Ｄｏ糀谷店まで約550m
東蒲田二郵便局まで約420m
東蒲田保育園まで約180m
大田区立南蒲小学校まで約300m
大田区立東蒲中学校まで約130m
南蒲公園まで約300m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　PCMC・アーキテクト・サポート株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　薩摩建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2K（25.27㎡～25.83㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

これから不動産投資を始める初心者は、取得までに不動産投資の知識取得、物件情報の獲得、不動産業者の選定、金融機関への融資相談、といくつかのハードルを乗り越えることになります。

この時、不動産の取得に焦ってしまい失敗したということにならないよう、ここでは初心者がまず気を付けるべき不動産投資の7つのポイントを挙げています。

大きな資金が必要な不動産投資では銀行など金融機関からの融資が不可欠です。そのため今後も不動産を増やしていきたいと考えている場合には、取得する不動産の種類や借り入れをする金融機関を選定していかなければなりません。

もしも1回目の不動産投資で大きな借り入れがあると、2～3つ目の不動産を取得しようとしたときに与信（ローンの借り入れ枠）が足りず、金融機関から追加融資を受けられなくなる可能性があります。1回目の不動産投資から今後のプランも視野に入れつつ、慎重に選定するようにしましょう。

購入物件を持ち続けて「相続する」のか、どこかのタイミングで「売却をする」のか、目的と出口をあらかじめ考えておくべきでしょう。もしも売却を考えている場合には、最低でも物件の「法定耐用年数」と「周辺地域の路線価の推移」は調べておくことが大切です。

これらは、それぞれ政府が定めた「建物」と「土地」の評価基準です。これらの評価が高いと金融機関の融資額も高くなり、売却がスムーズに行える可能性が高まる傾向にあります。また1室の区分マンションを購入する場合には、類似した条件の周辺マンションの過去の売買実績を調べておくと尚良いでしょう。

将来的に購入した物件の売却を検討している際には、この2つの指標はチェックしておき、売却がしやすい物件なのか把握しておくことをおすすめします。

信用できる不動産投資会社を選ぶには、2～3社以上の複数社と同時にやり取りすることをおすすめします。もしも1社だけとやり取りをしていると、担当の営業マンが本当のことを言っているかどうかが初心者には判断が難しく、会社の営業利益を優先する営業マンに当たった際に気づけない恐れがあります。

複数社とやり取りをしていれば、不安な点があれば他社の営業マンに相談するなどで、営業マンの話す内容を多角的にとらえることが出来ます。複数の営業マンとやり取りをしながら、常に「この営業マンが言っていることは本当か？」ということを判断しておくと良いでしょう。

昨今、自宅の購入に利用するローン「フラット35」を用いた不正な投資用不動産の購入が問題になっています。住宅ローンは居住用の不動産の購入のみに利用できるもののため、投資用不動産を購入したり、購入した自宅を賃貸に出したりすることは禁じられています。

しかし、それを承知の上で投資家に「安い金利で借りられる」と、住宅ローンでの不動産投資を提案してくる不動産業者も存在しています。結果として金融機関に不正をしていることが判明し、残債の一括返済を求められて家計が破綻する不動産投資家も出ることになりました。

一見、住宅ローンの低金利は魅力的に見えます。しかし上記のように不正融資を受けるリスクはあまりにも大きいため、もしそのような誘いを受けても絶対に応じてはいけません。

購入したい物件があるにもかかわらず、自身の与信が足りずに融資が得られない場合には「現金資産を貯める」「与信の得やすい業種に転職する」「評価の高い物件を探す」などの対策をとるようにしましょう。

不動産投資は金額が大きい取引になるため、購入間近になって家族に反対され頓挫するケースがあります。たしかにご家族の立場からすると、いきなり購入段階になって「物件を買うために何千～何億円の借入をする」と話をされると不安になるのも当然です。

このような事態を避けるため、あらかじめ不動産投資に興味を持ってもらうことや、不動産投資の仕組みや意義、見に行った物件の写真などの情報を共有し、協力体制を作っておくと良いでしょう。

きれいな印象の良い新築物件を見てしまうと「こんなにいい家だから入居者も安定して入るだろう」と考えがちですが、見た目だけで安易に判断してしまうのは危険です。

物件のもつ印象はもちろん大切ですが、より優先すべきは周辺地域との家賃バランス、スーパーや駅などの周辺環境、過去の人口推移などの実際のデータです。投資目的の不動産に実際に居住するのはあくまでも入居者。オーナーの好みや印象で選んでしまわないように気を付けましょう。

不動産投資は家賃収入と経費（管理費用や諸税金など）、借入金の返済などの差額によるキャッシュフローを軸とした投資方法です。このキャッシュフローを出来るだけ普段の生活等の消費には使わず、部分的に「貯蓄するor再投資する」ことがおすすめです。

なぜなら不動産は自然災害や入居者のトラブルなどによって、資産価値が大きく損なわれるリスクがあるためです。このようなトラブルによる出費に際して「すぐに現金化できる資産がない！」という状況は危険度が高く、最悪の場合には破産してしまう不動産オーナーもいます。

不動産投資で得たキャッシュフローを少しずつ貯蓄しておくことで、このような事態が起きても対応できるように備えておきましょう。

不動産投資は、不動産を購入するのも金融機関から融資を引くのも投資家である自分自身です。しかし、不動産営業マンの言うままに物件を購入してしまい、納得感のない投資から失敗してしまうケースが数多くあります。

不動産の売買契約の当事者は、不動産の売買契約を交わす投資家自身です。初心者だからと言って任せっきりにせず、疑問に思う箇所や不安になったところは遠慮なく問い合わせるべきです。また分からない点はそのままにせず、しっかりと勉強して理解した上で意思決定を行えるようにしておく必要があります。

どれほど厳格に投資物件を選んでも「入居率が下がってキャッシュフローがマイナス」「自然災害や害虫駆除でリフォーム費用が掛かる」などのトラブルから物件の売却をしなければならないケースは出てきます。

そんな時に現金資産の貯蓄が無く、残債を払えないために損切りが出来ないという状況に陥ってしまうと、身動きが取れないまま徐々に資産を減らしてしまうマイナス物件へと変貌してしまいかねません。

返済原資や何かあった場合の担保、余剰資産がない状態でキャッシュフローがマイナスの物件を所有していると金融機関からの信用が下がってしまう可能性もあり、新しい不動産を購入するにも苦労が生じてしまいます。そのため普段の家賃収入の一部を貯蓄するなど、日頃からリスクに備えることが大切です。

不動産を取得出来たことで満足してしまい、その後の管理や手続きを管理会社に一任してしまう投資家は不動産投資に失敗してしまうことがあります。不動産投資は「不動産賃貸業」とも呼ばれる事業性の高い投資方法で、自分で直接事業のコントロールが出来ない株式投資やFXとは違い、投資家自らが事業に影響を与えることが出来ます。

例えば、入居率が下がった時の家賃設定、室内の設備投資、リフォーム費用の削減など、投資家自身が積極的に不動産賃貸に関わり、安定稼働へ導くことも可能です。不動産を取得したことはゴールではなく、不動産投資の始まりであると認識したほうが良いでしょう。

不動産投資では、建物の経過年数に応じて減価償却費を計上することができます。減価償却費を経費として計上することで、給与所得と損益通算し、会計上の所得を圧縮することができるメリットがあります。

不動産を売却する際、不動産の取得費と売却価格の差額が売却益と見なされます。ただし、取得費は購入金額から減価償却分を差し引いて行われるため、減価償却によって損益通算していた部分については売却時に譲渡益と見なされることになります。譲渡所得における取得費は、次のように計算します。

この年数を超えると減価償却費の計上は出来なくなります。中古物件を購入していた場合には残りの耐用年数が短くなっているために、より注意が必要となります。

減価償却のデメリットや注意点について知らずにシミュレーションを行っていると、将来的に収支が合わなくなる事例が見られています。減価償却費に重きをおいた収支シミュレーションを行ってしまっている場合には注意が必要です。

不動産投資に関する全体的な情報収集を行います。不動産の投資スタイルや、現在の不動産相場の把握、購入時期として適切かどうか、各ディベロッパーの特徴、定期的にチェックしたほうが良いサイトなどを調べていきましょう。まったく何も調べずに物件選びから入ってしまうと、仲介業者やディベロッパーの言い分をすべて信じることになってしまいますので、物件を高値づかみしてしまったり、問題のある物件を見分けられずに購入してしまったり、年収や自己資金に対して大きすぎる融資額を受けてしまい返済に困難になったりと失敗するリスクが高くなってしまいます。

不動産投資の書籍であれば2冊から3冊、不動産セミナーであれば最低でも3社はチェックすることをおすすめします。なぜ書籍やセミナーを複数チェックしたほうが良いかというと、不動産業者が販促ツールとして書籍やセミナーを利用していることが多いためです。

竣　工　2022年2月
最寄駅　表参道駅徒歩11分
総戸数　33戸

住　所　東京都港区南青山7-4-20
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント実質2ヶ月

■物件名フリガナ
プリマリードミナミアオヤマ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン港区南青山7丁目店まで約60m
ナチュラルローソン港日赤通り店まで約350m
ファミリーマート南青山7丁目店まで約400m
アキバストアー秋葉商店まで約400m
成城石井西麻布店まで約550m
三井住友銀行青山支店まで約700m
SMBC信託銀行青山支店まで約950m
渋谷広尾四郵便局まで約500m
渋谷警察署常磐松交番まで約350m
日本赤十字社医療センターまで約600m
ヨックモックミュージアムまで約240m

竣　工　2022年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩8分
総戸数　41戸

住　所　東京都港区高輪4-3-8
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・パークワンズタカナワ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹品川店まで約880m
京急ストア品川店まで約580m
セブンイレブン品川プリンスホテル店まで約210m
ファミリーマート高輪4丁目店まで約70m
マツモトキヨシウイング高輪店まで約490m
ウィング高輪WESTまで約600m
品川プリンスホテルアネックスタワーまで約510m
せんぽ東京高輪病院まで約440m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約680m
港区立高輪台小学校まで約1350m
品川駅前郵便局まで約690m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額2,200円
■駐輪場　　　38台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社SHOW建築設計事務所
■施　工　　　村本建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.06㎡～64.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションには決まった定義はありませんが、通常は30㎡以上50㎡未満のマンションのことをコンパクトマンションと呼びます。ワンルームとファミリータイプの中間に位置し、ワンルームや1LDK、2LDKが間取りの中心になっています。

単身者や夫婦のみのDINKS世帯などがメインターゲットとなっており、2000年以降に見られるようになりました。子どもを持たずに夫婦二人だけで暮らしていく新しい家族の形が注目されたり、分譲マンションを求める単身者が増えたことなどが主な要因です。

不動産がなかなか売却できない場合、原因を探し、そのための対策を打つことが大切です。基本的な原因となりうるケースとしては、以下のような事例があります。

これらの基本的な原因をまずは見直し、改善するようにしましょう。その上でコンパクトマンションならではの個別要因によって売却が長引いている可能性について検討してみましょう。

分譲マンション購入を希望する単身者やDINKSは経済的に余裕があることが多く、新築物件と比較されやすい傾向があります。中古物件の場合は物件価格に対して100％の融資が得られないことに加え、設備の古さなどが懸念材料になることもあります。

夫婦二人のDINKS世帯が中古マンションを購入しようとした場合、主な比較対象が50㎡以上のファミリー物件となります。戸数が少ないコンパクトマンションの場合、収益性を優先していることもあり、外観や内観のデザイン、共用部分の設備などのグレードが低いことがネックになります。

一方、コンパクトマンションを収益物件として運用している場合は、ワンルームマンションに比べて価格が高い割に設定できる家賃がそれほど変わらないことも多く、この場合利回りがよくないと判断されて売却が難しくなることがあります。

所有者＝居住者が多い分譲マンションに比べて、収益物件として運用している所有者が多いマンションでは、収益性を求めるため管理費用が抑えられる傾向があります。管理費の削減に加えて所有者が管理状況をこまめに把握していない場合、共用部分の清掃やゴミ出し、駐輪場の管理など管理体制が悪くなっていることがあります。

コンパクトマンションを売却する際に検討される対策について紹介していきます。コンパクトマンションを売却するためには、コンパクトマンションのメリットを明確にし、そのメリットに合致するターゲットに適切に訴求することが大切です。

コンパクトマンションのメインターゲットとなるのは、単身者やDINKS世帯です。経済的に余裕があり、ローンも組みやすい状況にあると仮定すると、価格重視よりも快適性重視の傾向が想定されます。そのため、室内の設備グレードを上げることを検討しましょう。

時間短縮を実現する機能をはじめ、多機能な設備を導入することで物件としての付加価値を高めることができます。入居後の快適な暮らしをイメージしてもらえるように、検討してみましょう。

前の項目で紹介したのとは反対に、まったく手をかけずに売り出しをかける方法もあります。入居者自身が住みやすさを追求できるように、リノベーション向き物件として売り出すのです。

コンパクトマンションのメリットは、立地がよく、専有面積が十分にあることです。そのため新築で購入するよりもお得感があり、さらに自分たちの暮らしたいように部屋をリノベーションあるいはリフォームできるのであれば、購入希望者が現れる可能性があります。また、売主としても、想定外の費用がかからないこともメリットになります。

コンパクトマンションの主要ターゲットは単身者やDINKS世帯ですが、少子高齢化の影響で高齢者の住居問題がクローズアップされており、中でもダウンサイジングという考え方が注目されています。

一般社団法人不動産流通経営協会の「FRK調査『シニアの住宅に関する実態調査』2019.6」によると、元々は家族で3LDKや4LDKに暮らしていたが、子供が巣立ったなどで住み替えの際に住居を狭くするダウンサイジング傾向が強まっていることが指摘されています。

高齢化が進む日本では、このようなシニア層に向けた住居が増えると想定されており、需要が増加すると考えられます。これらの傾向から、下記のような対策も有効となる可能性があります。

リフォーム後に、高齢者向けの賃貸物件とすることもできます。高齢化社会が今後も続くことを考えると、賃貸物件として長く運用できる可能性があります。

不動産を売却する不動産会社には、得意な物件と不得意な物件があります。例えば、コンパクトマンションの売却の実績がない場合、ターゲット層の絞り込みがうまくいかず、売却活動がスムーズに進められないことも考えられます。不慣れな印象を受ける場合や、売却活動が長引いてしまっている場合には不動産会社を変更することも検討しましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区北上野2-2-8
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1DK対象／キャンペーンＢ／適用可

■1LDK／2LDK対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ブリリアイストウエノ
Brillia ist 上野

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと合羽橋北店まで約410m
マルエツ東上野店まで約520m
セブンイレブン台東北上野2丁目店まで約240m
ローソンストア100北上野2丁目店まで約330m
ウエルシア台東入谷店まで約430m
松屋入谷店まで約370m
台東区立駒形中学校まで約50m
北上野こどもクラブまで約30m
山伏公園まで約190m
下谷警察署まで約200m
ココスナカムラ入谷店まで約350m

■駐車場　　　1台（平置式）
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　33台/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　株式会社ビームス・デザイン・コンサルタント
■施　工　　　株式会社和田組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（26.33㎡～43.49㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資初心者の失敗で起こりやすいのが、「いい物件ですよ」「こういう物件はなかなか売りに出されません」といった、メリットばかりを強調した不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまうことです。

「プロの人が言っているのだから間違いないだろう」と考える方もいますが、物件にはメリットばかりではなくデメリットもあり、特に初心者では気づかないことがあります。

自社の利益を優先して考えている会社の場合、不動産会社はこうしたデメリットを把握していても、積極的に伝えてくれるところばかりではありません。具体的な物件のデメリットには、下記のようなことが挙げられます。

不動産投資用の物件を購入する際に指標の一つとなるのが利回りです。利回りは月間あるいは年間の収入および利益を推測するのに役立ちます。しかし利回りはあくまでも想定のもので、将来にわたってその通りに利益が得られる訳ではありません。

また、突発的な事情で修繕が必要になったり、入居者が退去した後に空室が埋まらないといった事態が起きることがあります。

初心者の場合、こうした事態に適切に対応できず、管理会社に任せてしまうことがあります。しかし、管理会社は運営のサポートを行ってくれますが、重要な投資判断はオーナー自身が決断する必要があり、また最終的な責任もオーナーが負うことになります。

不動産投資の初心者方が間違いやすいポイントとして、「利益の出る物件であればどの物件でも構わない」と思ってしまうケースがあります。

投資用不動産といっても、長期間保有して利益を出していくタイプの物件や、キャピタルゲインを狙うための物件など、目的に適した物件があります。例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた場合、短期的に利益が大きくても、将来的に資産価値の下落、家賃の下落が起こりやすい物件は向いていないと考えられます。

不動産投資で利益を生み出すのは賃貸用物件です。そのため適切に物件を管理する必要がありますが、費用削減のために清掃業務やメンテナンスを怠ってしまうケースもあります。

管理体制が良くないと入居者が退出したり、新しい入居者が入ってこないという事態を引き起こします。このようなメンテナンスや小さな修繕を怠ってしまうことで、大きな失敗につながるケースもあるため注意が必要です。物件のメンテナンスを怠ってしまった失敗事例として、下記2つの事例を見てみましょう。

「外壁に小さな亀裂を見つけたと管理会社から報告があったが、工事費用が高額だったため放置していた。すると、亀裂が徐々に大きくなり建物内部に雨水が浸水してしまったため、修繕工事を行った。しかし、躯体の劣化がひどく、修繕費用がさらに高額となった。」

「消防法で決められている火災報知器の検査や消防設備の点検などを費用削減のために行わなかった。そのため火事が発生した際に消防設備が機能せず、建物が全焼することとなった。」

ここまで不動産投資初心者の方が注意したい失敗事例・原因について解説しました。これらを踏まえた上でどのような対策をしておくと良いのか、3つの対策法を紹介します。

不動産投資を検討している方向けに、「オーナーは家賃が振り込まれるのを待つだけ」というフレーズで営業を行う不動産会社もあります。しかし、管理の大部分を委託できたとしても、物件のオーナーはその都度運営に関する投資判断をしていく必要があります。

不動産投資で利益を出すためには、オーナーとして経費の用途や管理会社との付き合い、リスク対策などを適切に行っていくことが重要です。しかし必要な知識がないと、不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、勢いで物件を購入してしまったり、といった失敗に繋がっていきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強してみましょう。不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になります。不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知り、それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

取得できる可能性のある物件には、さまざまなタイプがあります。利回りの高い物件や低い物件、高額な物件や少額で購入できる物件、ワンルームマンションや一棟アパートなど、多彩に選択肢があり、運営していくための難易度、向き不向きもさまざまです。

つまり、自分に合った物件が選べる一方、合わない物件を選んでしまうこともあります。こうしたリスクに対して適切な対策を取らなければ目的を達成することができず、不動産投資は失敗してしまうことになります。

まずは自身の投資目的を設定して、適切な物件を選べるように情報収集を行ってみましょう。投資目的の設定には、初心者向けに提供されている不動産投資セミナーを受講してみるのも有効な手段です。

竣　工　2022年2月
最寄駅　浜町駅徒歩3分
総戸数　36戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町1-10-11
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンニホンバシハマチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと水天宮店まで約980m
まいばすけっと日本橋浜町2丁目店まで約160m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約450m
エンゼルファミリー両国店まで約1320m
ファミリーマート日本橋浜町2丁目店まで約170m
セブンイレブン日本橋久松町店まで約210m
ローソン東日本橋2丁目店まで約240m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約790m
ローソン新大橋1丁目店まで約1100m
まいばすけっと東日本橋1丁目店まで約250m
ミニストップ日本橋馬喰町2丁目店まで約960m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社飯島建築設計事務所
■施　工　　　株式会社ウラタ
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.39㎡～48.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に適した物件がないか探していると、たまに「再建築不可」と記載されている物件が見つかるときがあります。再建築不可物件は、周辺の似たような条件の物件よりも価格が安いのが一般的ですが、どのような物件なのでしょうか？

再建築不可物件とは、建築基準法が改正されたことで現行の法律に適さなくなり、新築や建て替えができない物件のことです。土地および築年の古い戸建物件で目にすることが多くあります。

それぞれ建築基準法の42条と43条に詳細が記載されており、道路とは幅員4m以上。

建築した時点では建築条件を満たしていても、時代とともに法律は改正されるため、法律に適さない物件が残ってしまいます。既存建物の竣工当時には再建築ができたものの、法改正後に建築基準法の要件を満たしておらず、現状では再建築できないのが再建築不可物件の特徴です。

再建築不可物件は、一般的な物件と比較すると物件価格が安いという大きな特徴があります。再建築不可物件は、現状のままでは建物の再建築ができないため、不動産の利用価値や資産価値が周辺の一般的な物件よりも低くなります。そのため、売りに出される価格も一般的な物件よりも低いので安く物件を手に入れることが可能です。

再建築不可物件は利用価値や資産価値は低くなるものの、かといって賃料が低くなるわけではありません。再建築不可物件は物件価格が安いにもかかわらず、賃料は普通の物件とほぼ変わらないため、一般的な物件よりも利回りが高くなります。

不動産投資で継続的に安定した利益を得るには、利回りの高い物件に投資することが重要です。そのため、物件価格が安く利回りが高い再建築不可物件に投資することを検討するのも一つの手段です。

再建築不可物件には物件価格が安いという特徴がありましたが、同時に固定資産税が安いという特徴もあります。不動産投資では、入居者がいる間は継続的な長期的な家賃収入が期待できますが、修繕費や固定資産税などのランニングコストが生じます。これらのランニングコストが大きくなるほど実質利回りは低くなります。

再建築不可物件は資産価値が低いため、固定資産税評価額も低く設定されているのが特徴です。固定資産税評価額を基準に算出する固定資産税や都市計画税・相続税・贈与税なども安くなります。

再建築不可物件を運用することによって、ランニングコストを一般的な物件よりも小さく抑えられるので、実質利回りを高くできます。また、相続や贈与を予定している場合は、相続税や贈与税を抑える効果も期待できるでしょう。

再建築不可物件は一般的な物件よりも利回りが高く、相続税や贈与税も小さく抑えられるメリットがありました。そのため、再建築不可物件に興味を持った方も多いと思いますが、一方で以下のようなデメリットも存在します。

再建築不可物件に投資する最も大きなデメリットは、建て直しができないことです。不動産投資では、築年数の経過とともに劣化が進行するため、修繕によって劣化を補うか、もしくは建て直して新しくする必要があります。

しかし、再建築不可物件では、既に建っている建物の修繕やリフォーム・リノベーションは可能ですが、一度取り壊すと建て直すことは不可能です。修繕やリフォーム・リノベーションで劣化を防げている間は問題ありませんが、建物を支える躯体部分に問題が生じた場合にはいよいよ建て直しを検討する必要があります。

また、地震や火災などの自然災害によって建物が大きな被害を受けた場合にも建て直しを検討する必要がありますが、再建築不可の場合はどちらの状況でも建て直しができません。更地にした後は、建築の許可が出ない限りは更地としてしか所有できないことがデメリットと言えるでしょう。

居住用不動産の場合は住宅ローン、投資用不動産の場合は不動産投資ローンを契約すれば自己資金を抑えながら不動産を取得することが可能です。しかし、再建築不可物件に対する投資の場合は、利用価値や資産価値が低いことから不動産投資ローンの審査に通りにくい可能性があります。

不動産投資ローンの審査に通りにくいということは、再建築不可物件を購入する際は自己資金で購入しなくてはならない可能性も高いということです。そうなると、自己資金の一部が現金ではなく流動性の低い不動産に変わるため、万が一現金が必要になった時に対応できなくなる場合があります。

再建築不可物件で不動産投資ローンを契約できても、一般的な物件よりも金利を高く設定される可能性もあります。そうなると、キャッシュフローが悪化して安定した不動産投資の継続が困難になる可能性もあるので注意しましょう。

しかし、再建築不可物件の場合は、建物を建て直して運用を続けるという選択肢がありませんので、売却すると言っても簡単には買い手が見つかりません。

再建築不可物件を購入した場合は、一般的な物件よりもさらに流動性が低くなるほか、売却価格も低くなる可能性があります。購入したはいいものの、出口戦略が立てにくいことで困ってしまう可能性もあるので注意しましょう。

再建築不可物件の建て直しができない・不動産投資ローンの審査に通りにくい・出口戦略が立てにくいというデメリットを見る限り、不動産投資に再建築不可物件は適していないと言えます。しかし、せっかく似たような条件の物件を安く手に入れられることを考えると、何か良い対策はないのでしょうか？

通常、再建築不可物件は、建築基準法の「建築基準法上の道路に2m以上面している」という条件を満たしていないことで再建築不可になっています。そのため、この条件を満たせば再建築が可能になります。

例えば、建築基準法上の道路に2m以上面している隣接する土地を購入すれば、再建築不可物件でも建築条件を満たすことが可能です。また、再建築不可物件のある地域が住宅密集地や古い町並みで、火災の危険性が高いと判断された場合には区画整理などによって再建築が可能になるケースもあります。

しかし、建築条件を満たしている隣接する土地が取得できるとは決まっておらず、取得には追加資金が必要であることを忘れてはなりません。また、区画整理も実施が保証されているものではありません。再建築不可物件を購入したものの、負の資産を抱えて終わる可能性もあるため、出口戦略を熟考するなど対策を練ってから再建築不可物件を購入しましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　蓮沼駅徒歩4分
総戸数　72戸

住　所　東京都大田区西蒲田7-41-10
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／2022年4月末迄フリーレント
■全部屋対象／実質フリーレント6ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
スタイリオカマタ2
スタイリオ蒲田Ⅱ

■近隣周辺施設情報
デイリーヤマザキ御園店まで約60m
まいばすけっと西蒲田7丁目店まで約70m
ライフ西蒲田店まで約80m
東武ストア東矢口店まで約230m
Seriaサンライズ蒲田店まで約210m
東京工科大学蒲田キャンパスまで約730m
グランデュオ蒲田まで約560m
肉のハナマサ蒲田店まで約220m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約600m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.27㎡～45.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1つ目のメリットは購入希望者の増加が期待できることです。一昔前までは、不動産会社に足を運んで、売りに出されている物件の写真を確認する必要がありました。しかし、現在はインターネット環境が整っているため、家にいながら簡単に物件の写真を確認できます。そのため、写真が良い物件かどうかの重要な判断材料の1つとなっています。

売却前にクリーニングしているマンションは、実施していないマンションに比べて見た目が変わります。見た目がきれいなマンションの場合には、清潔感のある快適な空間になり、また購入してからきれいにするまでの時間や手間・費用を抑えられることによって印象が良くなるため、購入希望者の増加が期待できるでしょう。

また、クリーニングをすることで不動産会社にも良い印象を与えられれば、査定額のアップも期待できます。不動産会社のマンション査定は、周辺相場や築年数からおおよその価格を算定して、最後に内装の劣化状況などを確認してから結果を出すのが一般的です。

ほとんどのマンションは、築年数の経過に見合った程度の内装の劣化状況であるため、現地確認で査定結果に大きなマイナスの影響が出るケースは少ないと言えます。しかし、たばこを吸う・ペットを飼っているなど、特殊な使い方をしているケースでは、それによる汚れによって現地確認時に査定結果が下がる可能性があります。

一方で、クリーニング済みの内装がきれいな状況であれば、不動産会社は「きれい」という点をセールスポイントにできるため、むしろ査定結果がアップする可能性もあります。査定結果には様々な要素が含まれているため、「必ず上がる」とは言えませんが、きれいなマンションの方が査定結果に良い影響を与えることに変わりはないでしょう。

クリーニングを行えば、リフォームよりも手軽に部屋をきれいにできます。リフォームでは劣化した設備・内装を新品に交換するため、完了まで時間がかかるだけでなく費用も大きく膨らむ可能性が高いと言えます。特に水回りは劣化しやすく、リフォームした場合の費用の目安は以下のようになります。

もし、全ての水回りのリフォームを実施した場合には、200万円程度の費用がかかることになります。それらを全て実施しても、200万円上乗せして売れるとは限りません。しかし、クリーニングであれば、色々なメニューを組み合わせても10万円以内に収まるのが一般的です。そのため、必ずしもリフォームが必要ない場合には、クリーニングのみで手軽に済ませることができます。

また、クリーニングを行うことで売却後のトラブル防止も期待できます。マンションの売却では、売り手は瑕疵担保責任という責任を負わなくてはなりません。瑕疵担保責任とは、売却したマンションで何かしらの不具合が見つかった場合に、その修繕費用などを売主が負担しなければならないというものです。

この修繕費用が大きくなれば、いくら物件を高く売却できても後からまとまった支出が生じることになるので注意が必要です。しかし、クリーニングを実施していれば、清掃業者が瑕疵を発見してトラブルを未然に防ぐことができる可能性があります。

また、売買契約時に瑕疵があることをあらかじめ告知していれば、告知した部分の瑕疵担保責任を負わずに済むため、売却後のトラブル防止が期待できるでしょう。

クリーニングにはどのくらいの費用を想定しておけばいいのでしょうか？クリーニング費用の目安は以下の通りです（広さや作業内容、依頼する業者によって価格は変わるため、あくまで参考となります）。

マンションを売却する前にクリーニングすると、購入希望者の増加が期待できる・査定額のアップが期待できるなどのメリットがありましたが、クリーニングを依頼する際には依頼する時期を考慮する必要がある点には注意が必要です。引越し業者の引越し料金が繁忙期に高くなるのと同様、クリーニング業者次第では繁忙期に料金が高くなる可能性があります。

クリーニング業者の繁忙期は、物件の取引が盛んな1～3月に集中しやすいため、引越し業者の繁忙期とほぼ同じように考えても問題ありません。繁忙期を避ければ、費用を抑えられるほか日程調整をしやすい可能性があるため、依頼時期を考慮することも重要と言えるでしょう。

トヨタ自動車の豊田社長や経団連の中西会長が「終身雇用を維持するのは難しい」という内容の発言をしたことが報道されたり、老後には2,000万円が必要になるという金融庁のレポートが大々的に取り上げられたりするなど、サラリーマンを不安にさせるニュースが多くなっています。

高齢化にあたって政府も70歳まで働けるような法整備を進めています。しかし、一方でリーマンショックの2008年頃から正社員の解雇規制を緩和するべきではないかというようなトピックも議論・検討がされています。

政府が副業やiDeCoなどを推進していることなども含めて考えると、おそらく「これからは自分のことは自分で守って下さい」というメッセージがあるのかと考えさせられます。サラリーマンの方にとっても、他人事ではいられない状況と言えるでしょう。

皆さんが思い描いたそういう人は、もともと生家が資産家で裕福だった人やビジネスで成功した人などが長らく主流でしたが、現在は株やFX、仮想通貨や不動産で資産形成し、サラリーマンでも若くしてハッピリタイアに至った人も少なくありません。

ハッピーリタイアするには、資産形成を通じて永続的なキャッシュフローを構築することはもちろん、家族構成、家族の理解、親の介護など複雑な要因が影響するため、資産形成ができても、なかなか実行に移すことは簡単ではありません。

そのため、ハッピーリタイアしている人自体が少なく、ハッピーリタイアについての正しい情報は少ないというのが現状ですし、昔ながらのステレオタイプ的なハッピーリタイア像を持っている方も少なくありません。

ハッピーリタイアして、毎日ＴＶを見てゴロゴロしているようなことをする人はまずいないと思いますし、不動産賃貸業の方であれば物件の管理、デイトレーダーの人であれば毎日が取引となります。

時間を自分自身で配分できますから、自分のビジネスを起こして働く、企業の顧問やプロボノとして働く、趣味に没頭するなど選択肢は広がります。

特に自分自身でビジネスを起こす場合は、他者に影響されることなく自分自身で働きかたや仕事内容を決めることもできます。

ビジネスや投資で、ある程度の経済的自由を獲得したうえで、自分で仕事を創り出し、より生産的なビジネスを生み出す人たち、これこそが現代の新しいハッピーリタイア像と言えるかもしれません。

私が27年間サラリーマンをしてきて　本当に楽しいと思えたのは営業マンだった1年間だけです。上司に恵まれ、仲間に恵まれ、営業成績は飛ぶ鳥を落とす勢いと本当に楽しい1年でしたが、サラリーマンの宿命で人事異動によりチームは解散してしまいました。

人事異動や転勤はサラリーマンの宿命ですが、この時ほど自分の好きな仲間と好きな仕事ができた幸せを感じたことはありません。

ハッピーリタイアした今は、サラリーマン時代とは異なり、①好きな時に②好きな場所で③好きな人としか仕事をしない自由があります。これはサラリーマン時代にはとても考えられなかったことですし、煩わしい人間関係ほどストレスフルなことはありません。

自分の意志にそぐわない人事異動などで、家から往復2時間の通勤や嫌な上司と仕事しなければならないことをもう経験しなくて良いと思うだけで、ハッピーリタイアすることは十分意義があることだと思います。

「ハッピーリタイアすること」は、仕事を完全に引退することではなく、永続的なキャッシュフローを維持しつつ、自身の裁量で好きな時に、好きな場所で、好きな仲間と生産的な仕事をすることも選択することが可能な状況を指す言葉だと考えています。

ハッピーリタイアした今、私が一番重要だと思うのは、「時間」が自由になることです。時間はどんな人にも平等です。小さなお子様がいらっしゃる方はお子さんが小さい時は子供のそばにいてあげたいでしょう。

また70歳で定年しても、あの時こうすれば良かったと思ってももうその時間は戻ってきません。平凡な日常に流されることなく、自分の時間は有限だという意識を常にもち、その時間を有意義に使えるよう意識することが最も大切なことだと思います。

まずは　月の給与のうち4分の1を積み立てるようにしてください。これは「私の財産告白」でも有名な本多静六さんが提唱した手法です。

積み立てる商品はここでは割愛しますが、私は入社直後から住宅財形と社内持ち株を積み立てていました。今はネット証券でいろいろな商品も選べるでしょうから、インデックスファンド等を積み立てていくと良いと思います。

そういった金融商品を積み立てる一方、現物の不動産もポートフォリオに加えて欲しいと思います。REITの利回りも魅力的で、現在は株価も堅調ですが、大きくレバレッジを利かせることができる現物不動産はハッピーリタイアを目指すのであれば検討したい選択肢の一つです。

ただし気をつけなければならないのは、不動産投資は短期で成果が出ないこと、かつ長期戦だからこそ不動産の物件選定には十分に気をつけなければならないことです。30年後、日本、首都圏、東京はどのような姿になっているか想像力を働かせることが重要です。

少子高齢化や、晩婚化、リモートワークなどが今後どうなっていくのか？晩婚化はより一層進むので単身世帯が今まで以上に増えるのではないか、立地面ではたとえば国道１６号線沿線は団塊の世代が住宅を一時所得した戸建てが多いので、今後は益々空き家が増えるのではないか、など様々な想像力を働かせましょう。そこは、短期的な指標である利回りよりもはるかに重要な部分となります。

私は38歳から不動産投資を始めましたが、「もう少し早く始めたら良かった」と少し後悔しています。若いうちから資産運用しつつ、その一部として現物不動産をポートフォリオに加える。それを長期間続けることで永続的にお金が入るベースを若いうちに作ることが可能になります。

上記の現物の不動産投資を加えた資産運用に加え、会社の給料以外の収入を確保する努力もしてみて下さい。Uber EatsやAmazonの転売でもなんでも構いません。稼ぐことが出来たら、今度はそれが永続的に得られそうな収入かどうかを考えてみましょう。

ヤフオクやメルカリ、Amazonなどプラットフォームを利用して収入を確保する方も多いと思いますが、プラットフォーマーは規約変更等を突然することがありますので、ある日一気に収入が減ることにもなりかねません。Youtubeでもこれまで稼げた手法が禁止されたり、視聴回数あたりの広告収入などのレートが下がったりするなど、それまでと同じようには稼げなくなってしまうリスクがあります。

3C分析を行った上で、単一のプラットフォームだけに頼らないビジネスで収入を確保することが大切です。

たとえば、自分で興味のある商品を輸入してみるなど、いろいろなチャレンジをすることが大切です。100発100中のビジネスなどありえませんので多くの打席に立つことが重要ですし、それが出来ればハッピーリタイア後の仕事や収入源も確保できるので一石二鳥になります。

私はハッピーリタイア後の生活をエンジョイしていますが、もちろん楽しいことばかりではありません。ハッピーリタイア後の経験や実生活を知る機会はあまり多くないと思いますので、これからセミリタイアを考えていらっしゃる方はぜひ参考にしていただければと思います

サラリーマンは会社に行くと職場に同僚がいますので、コミュニケーションを取る機会も多いのですが、ハッピーリタイア後は自分から積極的に関わらない限りは誰かと話す機会もなく孤独です。「1人でいるのはつらい」という孤独耐性のない人はハッピーリタイアには向かないでしょう。

ハッピーリタイアをするにあたり、その後にまったく稼がなくて良いケースは非常に稀です。多くの場合、会社員時代に築いた数千万円の資産を老後まで減らさずに、あるいは増やしていくことを目指すことになるため、ハッピーリタイア後も何かしらの収入源が必要となってきます。

私の場合、ハッピーリタイア後1年半になりますが、所有する不動産にほとんど空室がありません。空室になってもすぐ入居者が決まるため、今のところは安定的な収入があります。

これが、入退去が繰り返される状態となると、毎月安定的な収入が得られない状態となり、また多額の借入がある場合は返済が迫ってきます。給与収入のような安定的な収入がないということほど恐怖はありませんし、それが原因で鬱になる人もいます。

今はコワーキングスペースやカフェ等で仕事をしている人が増えているようですが、それがご自身に合うかどうかはハッピーリタイア前に試しておくことをお勧めします。

サラリーマンを長くやっていると、仕事のミスを上司にカバーしてもらった経験をしたことがあるという人も多いでしょう。上司がフォローをしてくれるサラリーマン時代のミスと比べ、ハッピーリタイア後のすべての意思決定とミスは誰も責任を取ってくれません。

あらゆる意思決定がすべて自己責任になりますので、ハッピーリタイア後の意思決定には相当の覚悟が必要となります。

このように、孤独に耐えることができない方、安定的な収入がないと不安な方、自己責任を取ることに抵抗がある方などは、ハッピーリタイアについては再考したほうが良いでしょう。

竣　工　2016年3月
最寄駅　三田駅徒歩4分
総戸数　38戸

住　所　東京都港区三田3-3-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カーサスプレンディッドミタケイダイマエ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝5丁目店まで約250m
ローソン港三田三丁目店まで約120m
ドラッグストアスマイル三田店まで約220m
ケーヨーデイツー三田店まで約440m
港芝五郵便局まで約270m
三井住友銀行三田通支店まで約120m
ココカラファイン三田店まで約150m
グランパークまで約1020m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約1280m
キャン・ドゥ白金店まで約1360m
ブックオフ白金台店まで約1880m
ドン・キホーテ六本木店まで約2430m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　38台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.60㎡～53.08㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新築不動産投資とは、相続などで取得した土地や新規に購入した土地に賃貸用物件を新築、または新築の賃貸用物件を購入して運用する不動産投資のことです。

相続などで所有した土地は、そのまま所有していても固定資産税が発生するだけです。賃貸用物件を新築すると、費用がかかるものの、うまく借り手が付けば長期的な家賃収入が得られるなど、土地の有効活用につながります。また、土地を新規に購入して賃貸用物件を新築する場合には、需要が期待できる土地を選んで運用を始められるため、不動産投資のリスク軽減に繋げられます。

一方で、新築の賃貸用物件を購入する場合には、新規に土地を購入して新築するよりも安く初期投資を抑えられる可能性があります。新築物件は、最新設備を有していてきれいなので、ある程度需要が期待できます。また、一般的に購入してから10年程度は修繕費がほとんど発生しないため、キャッシュフローが安定しやすいことがメリットとして挙げられるでしょう。

新築不動産投資は、相続などで取得した土地の有効活用につながる、最新設備を有していてきれいなどの理由から安定した需要が期待できる、というメリットがありました。しかし、不動産投資を始める際には自己資金だけでは足りず、銀行融資を受けながら運用するのが一般的です。

融資を受けるということは必ず返済を伴うため、想定とは異なる運用結果によって返済計画に支障が生じないようにする必要があります。返済計画に支障が生じないようにするには、新築不動産投資のよくある失敗例を把握しておくことが重要です。主な失敗例は以下の5つです。

1つ目の失敗例は、利回りが低いことによる失敗です。新築不動産投資を始める際は、新たに土地を取得して新築する、もしくは土地がセットの新築不動産を購入する必要があります。仮に相続などで取得した土地を有している場合でも、投資用物件を新築する必要があるため初期投資が大きくなってしまいます。

初期投資が大きくなるということは、そのぶん利回りが低下することを意味します。だからと言って、利回りを高めるために家賃設定を引き上げると、需要の低下につながる可能性があるので容易に変更できません。

また、利回りの低さはキャッシュフローの悪化と結びついています。購入した物件の価格や融資条件によっては、利回りの低さが原因で家賃収入だけでは返済が追い付かない場合もあります。返済が完了するまでは、給料や貯金を切り崩しながら運用するケースもあるので十分に注意しましょう。

2つ目の失敗例は需要が予測できないことによる失敗です。新築不動産投で資は、過去の運用実績がないため、契約中の想定利回りを算出できても、実際に運用した場合にどうなるのかは予測できません。

「周辺の物件が常に入居者がいる状態なので、この地域で新築不動産投資を始めても問題ない」と思っていても、たまたまその物件が人気なだけで、いざ始めても入居者が現れない可能性もあります。

中古不動産投資であれば、過去の運用実績で入居者需要がある程度予測できるだけでなく、入居者がいる状況を引き継げば、しばらくは長期的な家賃収入が期待できます。新築不動産投資を始めたのはいいものの、空室で家賃収入が全く得られないというケースもあるので注意しましょう。

また、売却価格の下落による失敗もあります。新築物件は不動産会社やデベロッパーの利益などが上乗せされているため、物件価格が高くなります。投資額が大きくなる分、利回りが低くなることについては既に触れましたが、新築物件は売却価格の下落が大きいということにも注意が必要です。

例えば、新築マンションなどは、建設したデベロッパーの利益や販売会社の広告費や人件費、修繕積立基金などの費用が上乗せされています。そのため、1年住んだだけでも、売却時には1～2割程度価格が下がると言われています。

節税効果が思ったよりも期待できなかった、ということも失敗事例として挙げられます。不動産投資の魅力の1つとしてよく挙げられる節税効果ですが、相続税に対する節税効果は期待できるものの、新築不動産投資で注意しなければならない点としては所得税の節税効果があります。

不動産投資によって得られる不動産所得は、得られた家賃収入から必要経費などを引いて算出します。その経費の中に含まれていて、大きな節税効果が期待できるのが減価償却費です。減価償却とは、築年数の経過によって生じる建物・設備の資産価値の目減りを費用として計上するものです。

しかし、新築不動産の減価償却期間は木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年となっています。木造住宅であれば、22年かけて建物部分の資産価値を経費として計上できますが、マンションなどの鉄骨鉄筋コンクリート造は47年かけるため、1年あたりの節税効果は意外と小さいので注意しましょう。

新築不動産投資では、管理する不動産会社や販売を手掛ける不動産会社からサブリース契約を勧められる場合があります。サブリース契約とは、一括借り上げとも呼ばれるもので、不動産会社などが部屋を借りて、借りた部屋を転貸することです。不動産会社などが部屋を継続して借りてくれるため、オーナーは家賃保証システムによって空室リスクを気にせず運用できるというメリットがあります。

しかし、サブリース契約では管理料として家賃収入の10～15％程度を徴収されるほか、将来的に家賃を引き下げられる可能性もあります。また、アパートなどでは、約10年に1回割高な修繕を求められて、キャッシュフローが悪化するといったケースもあるので注意しましょう。

まず、返済計画をしっかり立てておくことが必要です。銀行融資を受けることで自己資金を少なく抑えながら不動産投資を始められますが、住宅ローンと比較して不動産ローンの金利は高いため、返済総額が大きくなってしまいます。その結果、返済額が月々の家賃収入を上回ることもあるので注意が必要です。

そのような状況を防ぐには、返済総額は大きくなるものの、返済期間を長くして月々の返済負担を軽くするほか、自己資金を多く拠出して月々の返済負担を軽くするといった方法があります。返済計画をしっかり立てれば、投資額が大きくなりやすい新築不動産投資でも安定した運用に繋げられるでしょう。

また、需要が期待できる地域以外に投資しないことも重要です。不動産投資は長期的な家賃収入が期待できると言っても、それは需要が高く安定した入居率が確保できる地域に限った話で、需要が低い地域では空室リスクを高めることになります。

新築不動産投資では過去の運用実績がないため、市場調査をしっかりすることが重要です。市場調査の結果、同じような物件の需要が高い、賃貸用物件が多い、立地条件が良いなど、需要が期待できる地域である場合に限定して不動産投資を始めれば、リスクを抑えながら運用できるでしょう。

物件の購入・新築前から、売却価格の下落を想定した出口戦略を立てておくことも必要です。新築不動産は地価の上昇などがない限りは、基本的に年ごとに売却価格が下落するのが一般的です。裏を返すと、地価の下落が生じた場合には、さらに売却価格が下落するリスクが高いと言えます。

新築不動産投資では短期間の運用で売却しても利益が出ることは少ないため、地価が大幅に上昇して利益が得られない限り売却しないなど、売却価格の下落を想定しながら長期的な運用を視野に入れた出口戦略を立てておくことが重要と言えるでしょう。

節税目的の投資で後悔しないためには、節税効果の仕組みを理解しておくことが欠かせません。不動産投資は相続税に対する節税効果は期待できますが、所得税の節税効果は不動産所得の一部を抑える効果は期待できても、そこまで大きなものとは言えません。

節税効果を期待したにもかかわらず、不動産投資で収入が増えたことによって所得が多くなると、税率が以前よりも高くなる場合もあります。給与所得などの所得を合算して税率が高くならないか、事前に確認しておくことが重要と言えるでしょう。

竣　工　2007年4月
最寄駅　六本木一丁目駅徒歩2分
総戸数　71戸

住　所　東京都港区六本木3-3-10
概　要　地上18階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アパートメンツタワーロッポンギ
Apartments Tower 六本木

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ城山ヒルズ店まで約710m
まいばすけっと東麻布2丁目店まで約1030m
まいばすけっと六本木1丁目店まで約270m
肉のハナマサ赤坂店まで約520m
成城石井赤坂アークヒルズ店まで約500m
ファミリーマート六本木1丁目店まで約180m
ファミリーマート六本木3丁目店まで約80m
ローソン六本木三丁目店まで約360m
セブンイレブン六本木5丁目店まで約570m
マツモトキヨシ六本木店まで約690m
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約1040m
六本木ヒルズまで約1100m
バーニーズニューヨーク六本木店まで約1000m
赤坂サカスまで約1510m
泉ガーデンまで約400m
SALADSTOP六本木グランドタワー店まで約270m
タリーズコーヒー六本木3丁目ナナナリア店まで約280m

■駐車場　　　有（機械式・平置式）月額49,500円～
■バイク置場　―
■駐輪場　　　71台
―――――――
■設　計　　　株式会社スルガコーポレーション
■施　工　　　株式会社スルガコーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（31.90㎡～99.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

誰でもより高い価格で物件を売却したいと思っていますので、高めの価格で募集をしたくなるのは仕方がないでしょう。しかし、相場からあまりにも高すぎると売れ残る可能性が高くなりますので注意が必要です。

買主からすると、一度高すぎると感じた場合、同じ広告が出ていても何度も見ようとは思いませんので、長期間募集してもそのような人から問い合わせが入る可能性は少なくなります。

高めに価格を設定している場合は、売値が相場とかけ離れている可能性を考えることが必要です。相場は大手の不動産情報サイトで調べればわかりますし、レインズでは成約価格も公開しています。相場とかけ離れた価格を付けないように、そのようなサイトで調べて価格を検討するようにしましょう。

不動産会社1社にしか価格査定を依頼していない場合、先に触れたように高すぎる価格設定をしたり、逆に低すぎる価格で売却をしたりする可能性があります。

そのようなミスをなくすためには、価格査定を複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社だけだと物件の本来の適正価格かどうかがわかりませんし、その不動産会社が手っ取り早く手数料欲しさに相場より低い価格で売り抜こうとしている、ということも考えられるからです。

マンションを売り急ぐと、価格設定や買主との交渉の際に安値で価格を設定してしまう可能性があります。売り急ぐのは早く現金化したかったり、価格を上げると売却できないのではないかといった不安があったりすることが原因として考えられます。

その場合は出口戦略がきちんと立てられていない可能性が考えられます。売り急がないようにするためには、価格設定や告知のタイミング、価格の見直しの時期などをきちんと計画することが大切です。売却の活動は順を追って計画を進めていくようにしましょう。

残債や税金のことを考えていなかったために、思わぬ支出が発生し利益が少なくなったり、マイナスになったりすることがあります。

ローンの残債が残っている場合、売却の際に完済をしなければ所有者の移転ができません。そういった事態にならないように、一般的に残債の完済は買主や金融機関から支払われるお金から行うことになります。また売却をして利益が出た場合は、譲渡所得に対する税金を支払わなければいけません。

設備の修理や清掃をしていないために査定価格が低くなることがあります。不動産会社が査定をする際は実際に物件を見て行いますので、設備が壊れたままだったり、清掃が行き届いていなかったりすると査定額も下がります。

例え小さな損傷や、あまり目立たない汚れだとしても、時間が経つと大きくなり、やがて修復ができなくなる可能性も出てきます。管理は継続してきちんと行われていないと、劣化の進行に繋がってしまいます。このような点から管理体制は物件の資産価値に大きく影響してきますので、小さな損傷や汚れでもきちんと対処することが大切です。

近年のリノベーション技術は大きく向上しており、リノベーションで売却価格が数百万円上がったという事例もあります。そのため、古い物件はリノベーションすれば高く売却できる可能性があります。

しかし、リノベーションの内容によっては費用が数百万円から1千万円以上かかることもあり、売却しても元が取れないことも考えられますので、慎重にシミュレーションして取り組むようにしましょう。

売り出し直前で空室になり、賃借人を付けるために家賃を下げてしまうと、査定価格も低くなる可能性があります。物件価格の査定の際は、簡易査定と訪問査定という2回の査定が行われます。簡易査定は机上で価格を査定するものですが、その際には主に収益還元法という試算法が使われます。

収益還元法は、家賃が低いと求められる物件価格も低くなる計算式になっています。そのため家賃を下げると査定価格が下がりますので注意が必要です。特に売り出し直前で家賃を下げるのはとてももったいないことです。

売り出し直前で家賃を下げないためには、やはり出口戦略を緻密に立てることが大切です。場合によっては、賃借人に依頼して査定が終わるまでは退去しないでもらうなどの施策も必要かもしれません。

マンションを売却する方法は仲介だけではありません。買取という方法もあります。買取は不動産会社が直接物件を買い取ってくれる方法です。買取業者の中には早ければ1週間もかからずに買い取ってくれる会社もあります。

買取には買主が現れるのを待たなくて良かったり、すぐに現金化できたりするメリットがあります。しかし買取の価格は、相場の価格から20%～30%低くなるのが一般的です。仲介は時間がかかる可能性がありますが、高い価格で売却できることも考えられます。

そのようなメリットやデメリットを知らずに不動産会社の言いなりで買取を依頼してしまうと、得られる利益が少なくなりますので、売却方法はきちんと調べて取り組むことが大切です。

例えば一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、不動産会社の立場からすると他の不動産会社で仲介が決まった場合、それまでの活動が無意味なものになる可能性があります。そのため、不動産会社の中には販売に積極的ではない会社もあることが考えられます。

逆に専任媒介契約や、専属専任媒介契約は1社だけにしか仲介の依頼ができません。そのため、積極的に販売活動はしたとしても、その会社の募集方法で契約になりそうな客が見つからない場合、長期間売れ残る可能性があります。

竣　工　2019年4月
最寄駅　押上駅徒歩5分
総戸数　13戸

住　所　東京都墨田区業平5-4-12
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
トウキョウフラット
東京フラット

■近隣周辺施設情報
BEAMSまで約800m
くすりの福太郎押上店まで約730m
タビオ東京スカイツリータウン・ソラマチ店まで約1040m
セブンイレブン墨田業平5丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田業平4丁目店まで約320m
ローソンメトロス押上店まで約490m
東武ストア業平店まで約130m
ビッグ・エー墨田業平店まで約170m
墨田区横川さくら保育園まで約450m
ちゃのま保育園まで約290m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.22㎡～40.61㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションの資産価値が高い場合には、売却の際に高い価格で売却できる可能性が高くなります。早期の段階から出口戦略を考え、できるだけ高い価格で売却したいと考えている場合は、資産価値の高い物件を購入すればメリットが大きいでしょう。

また、ローンを完済した場合、毎月のローンの返済が無くなりますので、管理費等を支払って残った家賃収入が手元に残るお金になります。資産価値が高い物件は家賃収入が高い場合や長期的な入居率が高い場合も多く、年金代わりの収入をより多く得たい場合は大きなメリットと言えます。

不動産の資産価値は立地で決まる、とも言われたりします。それほど立地はマンションの資産価値に深く関係しています。立地は都市の中心部なのか、あるいは中心部から離れた郊外なのかといったことや、駅から徒歩で何分くらいかかるかといったことが一つの判断基準になります。

立地が資産価値に影響する理由の一つとして、立地が良い方が入居率は高くなるということが考えられます。入居率が高い方が空室は少なく、不動産の収益の一つである家賃収入が安定して入ってくることが想定できます。

一般的に都市の中心部の方が利便性は良いため、立地が良いと判断されます。しかし、都市の中心部ではなくても入居率が高いエリアもあり、その場合も資産価値が高い可能性があります。

先に触れたように、資産価値とは現金化する時にいくらになるかという意味合いですので、立地が中心部から外れていても、入居率が高く家賃収入が安定して入るエリアであれば資産価値が高くなることがあります。

物件のグレードや造りも資産価値に影響します。分かりやすいものではトイレとバスが一緒になっている部屋より、トイレとバスが別々の物件が好まれるように、グレードや造りでも入居率が変わります。

より新しい設備だったり、床や壁が一般的な造りの物より厚く、隣室や上階の音が漏れてこなかったり、エントランスの天井が高く高級感があったりする場合も価値が落ちにくいことが考えられます。

家賃の額も資産価値に影響します。不動産の価格を試算する計算方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があります。投資用不動産の場合は主に収益還元法という試算法で価格を算出します。

収益還元法は物件から得られる利益が大きいほど算出される物件価格が高くなるという特徴があります。そのため家賃が高いと資産価値が高いと判断される可能性が高くなります。

ただ、不動産は個別の事情により売買される際の価格が変わりますので、必ずしも家賃が低いほど資産価値が低いとは限りませんが、そのような試算法があるということを知っておきましょう。

築年数が経過している中古物件より、新築の方が資産価値は高いイメージがあります。たしかに新築時の価格は割高でかつ建物価値も高いので、資産価値はあると判断しても良いでしょう。しかし、新築物件は数年もすると急激に価格が下がり、その後も徐々に物件価格が低くなっていきます。

新築の価格が高いのは、建設会社や販売している不動産会社の利益が含まれているからで、資産価値とは別の理由でも売値が高くなっているのです。新築物件の資産価値は中古より高い一方、中古より建物価値の下落が激しい傾向にあること、資産価値によらない販売価格の上乗せ要因があることは知っておきましょう。

駅から徒歩15分以上になるとマンションをあまり見かけなくなり、戸建住宅の割合が多くなります。これは都市計画法によって地域ごとに建設できる物件の高さや使われる建材が制限されているなどの理由があります。

駅から徒歩10分以内のマンションであれば、通勤や通学にも差支えがなく一定の居住ニーズがあることが考えられます。10分を超えるとニーズが低くなる可能性がありますので、駅からの徒歩時間は10分以内で検討するのが良いでしょう。

都市部に企業が集中しており、その近くに住みたいというニーズが顕在化している現状から、都市中心部の方が賃貸ニーズは高いことが考えられます。

この傾向は、近年国が推進している職住近接という政策も影響していることが考えられます。職住近接とは職場と住居を近接させることですが、国の施策は物理的に近接させることだけではありません。企業の近くにマンションやスーパーなどを併設し、周辺には噴水や池などの水場を作り、緑の木々などを植え、子供から高齢者までが安全に生活できる環境を目指しています。

その時のトレンドでランクインする街もありますが、何年も継続して選ばれているエリアなどは今後も人気が継続することが考えられます。そのようなエリアの物件であれば賃貸ニーズがあり、高い資産性が期待できるでしょう。

単身向けを中心としたマンションの立地は都市の中心部が有利なことが考えられます。しかし、中心部から外れたとしても特急や急行が停車する駅からであれば、会社まで30分以内で通勤できることも考えられます。もし郊外で物件を検討する際は、そのような駅がある場所で検討するようにすれば、資産価値が高い物件に出会える可能性が高くなります。

エントランスやポスト周りなど、建物の清掃状態も資産価値に影響します。汚れや損傷などは最初のうちは小さくても、時間の経過とともに大きくなり修復が難しくなる場合もあります。特に雨漏りなどは放置しておくとどんどん悪化し、建物を傷ませて資産価値を大きく下げる原因になってしまいます。

清掃状態が悪かったり、小さな損傷が修理されていなかったりした場合、管理会社の管理が行き届いていないことが考えられます。そういったマンションは長期的に見た場合、資産価値が落ちることも考えられますので、慎重に検討することが大切です。

大手不動産会社などがシリーズ化しているマンションには一定のブランド力があり、賃貸ニーズが高いことが想定できます。そのようなマンションではブランド力を落とさないように、特に管理には力を入れていることが考えられ、資産価値が高い状態に保たれている可能性があります。

収益還元法で試算した場合、利益が高いほど物件の価格が高くなり得ることには触れました。利益を資産価値の判断の一つにする場合、その源泉となる家賃が相場と合っているかを確認しましょう。

家賃設定が相場より高く設定してある場合、近いうちに家賃を下げる必要があることが考えられ、物件価格も低くなる可能性があります。入居が長い部屋の場合、相場が下がっても家賃は据え置きのままというケースがありますので、その入居者が退去する場合には注意が必要です。

表面利回りは「年間の家賃収入÷物件価格」という計算方法で求められます。利回りが高い物件は、物件価格に比べて家賃収入の割合が高いことになりますので、割安なぶん資産価値は低いと言えます。一般的に利回りが高い物件は修繕や空室などのリスクも高いため、売却価格が低くなるのです。

一方、利回りが低い物件はリスクが低く資産価値の高い物件だと考えられますが、キャッシュフローがあまりストックされませんので、何かあった時にオーナーはその月の家賃収入で賄いきれない費用を貯金から支払うことも多くなります。

都市の中心部の物件は価格が高いために、あまりキャッシュフローを得ずに運用している人もいます。そういった物件でキャッシュフローをストックするには、ローンの頭金を多めに入れるなどの工夫が必要です。資産価値の高さだけを気にするのではなく、どういったスタイルで運用するのかを慎重に検討して物件を選ぶようにしましょう。

資産価値が高い物件を購入しても、管理状態などが悪いために資産価値を落とすようではもったいありません。ここでは、資産価値を落とさないための注意点について見てみましょう。

建物の管理は積み重ねが重要です。管理状態が悪いと、悪い状態が積み重なり、長期的に見た場合に資産価値が落ちる可能性があります。少しの汚れや損傷でも見逃さずこまめに清掃や修繕をするようにしましょう。

空室が発生した際、入居者を早く付けるために家賃を下げて募集することもあります。しかし、収益還元法で触れた通り、家賃は物件価格に影響を与える可能性がありますので、安易に家賃を下げないことが大切です。

空室になった場合は原因を慎重に調査して、家賃を下げる必要があるかどうかをよく考えてから客付けに取り組むことが大切です。

入居者の属性によっては、室内をひどく汚したり、家賃滞納リスクが高くなったりすることもあります。入居者が入れ替わる際は、内覧に立ち会ったり、審査資料を確認したりして入居者をなるべく把握するようにしましょう。

近年のリノベーション技術はとても高くなっています。リノベーションすることでマンションの資産価値が上がり、高い価格で売却できたり、家賃を維持できたりする可能性が高くなります。質の高いリノベーションは資産価値を下げない一つの方法になります。

ただしリノベーションは内容により高額になることがありますので、慎重に収支のシミュレーションをして取り組むようにしましょう。

竣　工　2020年7月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩9分
総戸数　34戸

住　所　東京都世田谷区三宿2-1-13
概　要　地上4階 RC造

■物件名フリガナ
レガリスイケジリオオハシ

■近隣周辺施設情報
世田谷区立多聞小学校まで約530m
スーパーオオゼキ池尻店まで約280m
まいばすけっと世田谷淡島店まで約670m
成城石井池尻大橋店まで約740m
まいばすけっと駒場東大前駅前店まで約1150m
ローソン世田谷三宿1丁目店まで約740m
私立昭和女子大学まで約1080m
オーケー池尻大橋店まで約250m
セブンイレブン池尻大橋店まで約710m
ヤマグチ薬局池尻店まで約620m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.66㎡～32.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを損してでも売却してしまう最も多い理由として、売り急いでしまうことが考えられます。なるべく早く売ろうとする行為は悪いことではありません。しかし、売りたいという気持ちだけが先走り、損をするとわかっていても売却してしまうのは避けた方が良いでしょう。

その時には損をしていても「売却できた」という満足感があるかもしれませんが、後で後悔する可能性がありますので、急いでいても損をしないように売却することが大切です。そのためには事前にしっかり売却計画を立てて取り組むようにしましょう。

値下げをして売却する理由として、「これより高い価格だと売れない」と思っているケースがあります。そう思ってしまう原因の一つとして、相場価格を知らないことが考えられます。

売却しようとしているマンションの本来の相場価格を知らなければ、不動産会社の言いなりになる可能性も大きくなります。また、買主との交渉の際も、相場を知らなければ安易に値下げに応じることにもなりかねません。

物件の相場を知った上で売却活動に取り組むことはとても大切ですので、自分だけで売却価格を決めつけずに、きちんと相場を調べて取り組むことが大切です。

また、売却を失敗する理由として、査定を1社の不動産会社にしか依頼していないことも考えられます。複数の不動産会社に査定を依頼すると、提示される価格には幅があることに気付くはずです。これにより最高値と最安値を確認でき、大まかでも自分の物件の相場価格が把握できます。

もし1社にしか依頼していない場合は、その不動産会社の言い値になってしまいますので、その価格が相場に比べて高いのか低いのかが分かりにくくなります。不動産会社によっては、すぐに売却するためだけに相場より低い価格を提示することもあります。そういったことにならないように、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

マンション自体に価格を下げなければならない理由がある場合があります。例えば、どうしても取れない傷などが床や壁などに残っている場合や、日照状態が悪かったり、騒音がひどかったりした場合です。

その場合、例えば思い切ってリノベーションをしたり、売却までの期間にローンの繰上返済などをしたりして、低い価格で売却しても利益が得られるようにしておく、などの工夫が必要です。

買主はなるべく低い価格で購入したいと考えていますので、色々な理由をつけて価格を下げる交渉をしてくる可能性があります。その際、安易に値下げ交渉に応じてしまうと損をすることもあります。

買主との交渉は自分で直接行う必要はありません。仲介を行う不動産会社を挟んでの交渉になることが一般的ですので、担当とよく相談しながら話を進めてもらうことがポイントです。また売却を計画する際に最低価格を決めておけば、値下げをしすぎて損をする可能性は減るでしょう。戦略をきちんと立てて売却活動をすることが大切です。

マンション売却で損をしてしまう理由について確認をしました。安易に価格を下げないよう、あらかじめ注意するようにしましょう。では売却価格をなるべく下げずに早く売却するために、売却活動の際にどのような点に注意すれば良いかを以下で見ていきましょう。

先に触れたように、売却価格の査定は複数の不動産会社に依頼することが大切です。1社の査定だけでは本来の相場価格かどうかが判断できませんし、不動産会社が手っ取り早く手数料を欲しいがために低い価格で売却しようとする可能性もあるからです。

査定を依頼する際には、査定には簡易査定と訪問査定の2種類あるということを把握しておくことが必要です。簡易査定は机上で計算をして価格を算出する査定方法で、訪問査定は実際に物件を見て査定する方法です。簡易査定を行った後に、売主がその査定価格で話を進めても良いと判断した場合に訪問査定を行います。

査定の際に注意したいのは、訪問査定が終了するまでは1社に絞り込みをしないことです。簡易査定において、一番高くかつ相場に照らして妥当な価格を提示した不動産会社に訪問査定も依頼するのは間違いではありません。しかし、簡易査定で高い査定価格を出した不動産会社が訪問査定でも高い価格を提示するとは限りません。

簡易査定では低くても訪問査定で高い価格を出す不動産会社もありますので、訪問査定で最終的な査定価格が出るまでは複数の不動産会社に継続して依頼をすることが大切です。

価格の査定が終わると、売却活動に移行します。売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらを選択するかは売主が決めますが、それぞれの特徴をきちんと把握して選択することが大切です。仲介と買取の特徴について見てみましょう。

仲介は不動産会社が広告を出し、買主を募集して売却する方法です。仲介の場合の不動産会社の収入は仲介手数料になります。一方、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。仲介はしませんので、不動産会社に仲介手数料を支払うことはありません。不動産会社は買い取った不動産をリフォームしたりしてから売却します。売却価格と買取価格の差が不動産会社の利益になります。

仲介は買主が現れるまで売却が完了しませんが、買取の場合は不動産会社が直接買取をしますので、買主が現れるのを待つ必要がありません。早ければ売りに出して4日～5日で売却できることもあります。しかし、買取の場合は一般的に通常の相場価格より20%～30%は価格が低くなりますので、どちらの方法で売却するかは慎重に検討するようにしましょう。

価格が低くなる理由や売却手続きの際に注意すべき点を確認しました。その点を抑えながら、価格をなるべく下げずに早く売却する出口戦略の立て方について見てみましょう。

相場をきちんと調べていないことが原因で、値下げしてしまうなどの不利な状況になる可能性があることには触れました。逆に相場を把握しておけば、損をしてまで売却をする可能性が減りますし、交渉も有利に運べる可能性が高くなります。

相場価格は大手の不動産情報サイトで類似物件の価格から調べることができますし、複数の不動産会社に査定を依頼した際に提示される価格の平均値を相場価格として検討しても良いでしょう。

相場を把握しておけば、万が一売却に時間がかかりそうなときでも、相場より少し低い価格で売りに出すなど、買主の心理を考えて工夫をすることもできます。相場を把握することはとても大切だということを知っておきましょう。

マンションだけでなく不動産全体を通して成約件数が多い時期があります。以下は公益財団法人不動産流通推進センターが公開している「2018不動産業統計集」から抜粋したグラフです。こちらのグラフでは平成29年3月から平成30年2月間の各月の成約件数が確認できます。

こちらのグラフから、2月と3月はマンションに加え不動産全体でも成約件数が多いことが確認できます。毎年この傾向があるとは限りませんが、1年の切り替えの時期であるその時期には引っ越しが多いことから、不動産の売買件数も多いことが考えられます。売却をする際は、できるだけこの時期を外さないことが、すぐに売却できる可能性を高めるコツでもあります。

仲介で買主を募集する場合は広告を何パターンか準備するようにしましょう。その際に大切なのはデザインや価格を変更するということです。マンションの売却は生ものとも言われます。価格が高すぎると感じた買主は、同じ広告を見ても興味を惹かれる可能性は低くなります。

スケジュールはいつまでに売却するかという最終的な期限の意味もありますが、査定をいつまでに終わらせて、広告をいつ出して、物件の価格をどのタイミングで下げるかといったような細かなスケジュールのことを指します。

価格をあまり落とさずになるべく早く売却をするには、広告の変更と価格を変えるタイミングが特に重要になります。査定期間から始まり売却が完了するまでの細かなスケジュールを立てて、自分の物件が市場で飽きられないように、計画的に売却活動をするようにしましょう。

広告を出しても反応があまり無い場合は、不動産会社との契約方法を変えることも検討しましょう。不動産会社に仲介を依頼する際の契約方法には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

契約方法によって、不動産会社は1社だけにしか仲介を依頼できなかったり、自分で探してきた買主とは自由に契約できなかったり、といったようなルールがあり、それぞれ異なります。長期化しそうな場合は契約方法を変えることも必要です。募集した際の反応を見ながら検討するようにしましょう。

いつまでに最低いくらで売却したいかといった、時期と価格の希望は必ず不動産会社の担当者に伝えておきましょう。不動産会社も売却のノウハウがありますので、それに合わせて計画を立ててくれます。

最低価格を決めたら、売却のタイミングを逃さないように、ある程度値引きの範囲も共有しておくことが大切です。買主の中には値引額によってはすぐに契約をするという方もいます。そのような時に時間をかけて売却のタイミングを逃すのはもったいないので、金額によっては値引きの権限を委任することも早く売却する上での一つのコツと言えるでしょう。そのためには、不動産会社の担当者とこまめに連絡を取り合いながら信頼関係を築いておくことが大切です。

買取は仲介より売却価格が低くなることには触れました。そのため、価格をどうしても下げたくない場合は仲介で売却した方がメリットはありますが、価格よりスピードを優先したい場合は買取も検討が必要です。

その際にもなるべく損をしないためには、総収入と手数料や経費を含めた総支出との差がポイントになります。総収入が総支出を上回れば、運用はプラスだということができますし、差が大きければ大きいほど利益が大きいということになります。

竣　工　2016年1月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　883戸

住　所　東京都港区芝浦1-6-41
概　要　地上34階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グローバルフロントタワー
GLOBAL FRONT TOWER

■近隣周辺施設情報
成城石井芝浦シーバンス店まで約380m
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m

8室の部屋が問い合わせ可能となっており、３LDK、２LDK、１LDK、２SLDKの部屋を用意しています。なので、様々なライフスタイルの方に幅広い種類の部屋から選ぶ事ができます。部屋面積は42.01㎡～114.46㎡まで、家賃は21.9万円～75万円までとなっています。建物の南北にはスリットを施しており、角部屋や採光面を多く確保した造りが特徴です。最もマンションから近いゆりかもめ線の日の出駅からは、徒歩約８分と言う好立地です。また、都営浅草線三田駅など全部で４路線が利用可能で、副都心へ自由自在にアクセスできる利便性に溢れるロケーションで、交通の便がとても良くなっています。このように、田町駅、三田駅、浜松町駅、日の出駅など、複数駅が徒歩圏内にあり交通利便性に優れています。グローバルフロントタワーは、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど、充実した共用施設が完備されています。なので、タワーマンションならではの快適な生活を過ごす事ができます。東京湾に近く、住戸の向きによっては開放感あふれるオーシャンビューを眺める事が可能です。また、オートロックのマンションなので、女性の方も安心して暮らす事ができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを採用し、モニター付きのインターホンなので、訪問者の確認ができます。さらに、宅配ボックスも設置されているので、普段忙しく荷物を受け取れない方にも嬉しいポイントです。他にも、見晴らしの良いスカイラウンジがあったり、敷地内に24時間のごみ置き場があったり、快適で便利なサービスが提供されています。一般的に、郊外より都心の方が資産価値は落ちにくいです。特に、グローバルフロントタワーは駅近のマンションで買い手がつきやすい為、資産価値も落ちにくいのが特徴です。また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、そのような点も土地の良さのプラス要素になっています。

■駐車場　　　369台（平置式9台・機械式360台）
月額44,000円～47,300円
来客用駐車場2台/1時間300円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1165台
―――――――
■設　計　　　清水建設一級建築事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.01㎡～120.11㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ファミリーマートグローバルフロントタワー店
24時間営業
□１階　　　　ブリッジホール
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　喫煙室/24時間利用可/無料
□１階　　　　居住者用集会所兼地域防災拠点
利用時間10時～20時/1時間500円
□２階　　　　グローバルラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　スタディルーム/24時間利用可/無料
□２階　　　　オープンスタディコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　ライブラリーコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　フォレストジム/利用時間10時～22時/無料
□２階　　　　キッズコーナー/利用時間10時～20時/無料
□２階　　　　スタジオ/利用時間6時～22時/1時間500円
□２階　　　　キャナルテラス/利用時間6時～22時/無料
□２階　　　　レンタルサイクル/最大6時間迄/無料
□２９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌10時
SUN/1泊7,000円
TSUKI/1泊7,000円
TERRACE SUITE/1泊8,000円
□２９階　　　レインボーラウンジ/利用時間8時～22時/無料
□２９階　　　パーティサロン/利用時間10時～22時/1時間500円
□各階　　　　食配ステーション/24時間利用可/無料
□敷地内　　　トランクルーム833区画

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は入居者がいる期間中は長期的な家賃収入が期待できるため、老後の生活費の足しや私的年金づくりを目的として取り組んでいる方もいます。

しかし不動産投資を始めるには、賃貸用の不動産を取得しなければならないため、不動産の取得費用を用意する必要があります。そのため、長期的な家賃収入が得られる不動産投資に興味は持っているものの、資金が足りないことが理由で諦めている方も多いのではないでしょうか？

不動産投資では確かにある程度の初期費用は必要ですが、以下の2つのポイントを押さえておけば自己資金をおさえて始めることが可能です。

1つ目のポイントは複数の金融機関を検討することです。2016年にマイナス金利政策が導入されたことで、各金融機関は日銀にお金を預けるのではなく、他の運用方法を考える必要がありました。その結果、今までは積極的に実施しなかった個人や法人への貸し出しに力を入れるようになりました。

そのため、不動産購入者への融資については「売り手市場」となってきており、借り主に選ばれるために金融機関側も他社と融資条件を競うようになってきています。そのため、5社・10社と借入先の選択肢を増やすことで、より良い条件の金融機関からの融資を受けることができる環境となっています。

築年数が経った中古物件は、金融機関からリスクが高い物件とみなされることが多く、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められる可能性があります。

一方、新築・築浅物件は築年数が経った中古物件と比べると競争力があるため入居がつきやすく、また建物の耐用年数の残存年数が長いため担保価値も高くなり、結果として融資額がつきやすくなります。

また新築・築浅物件の中でも、単身赴任中の方、未婚の方、学生による安定した需要が期待できるのがワンルームマンションです。国立社会保障･人口問題研究所 人口構造研究部の推計によれば、日本全体の世帯総数は2023年をピークに減少する一方、単身世帯は2015～2040年の間に34.5％から39.3%に上昇が見込まれており、今後しばらくはワンルームマンションの需要が高まると考えられています。

また、エリアについては郊外や地方はリスクが高いため、都心やその周辺など入居需要が期待できる都市圏からまずは検討すると良いでしょう。

融資額のつきやすい物件を選んで複数の金融機関に申し込めば、自己資金をおさえて不動産投資を始められる可能性は高くなります。しかし、不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってからが始まり」ですので、購入時・購入後には下記のようなリスクに気をつける必要があります。

入居需要がある物件でも賃貸管理や建物管理が悪ければ、入居者にとっては不満が溜まるため空室が発生しやすくなります。

中長期で入居需要を見込むことができる物件を選び、24時間・365日の体制できめ細やかな管理を行っている会社に管理を依頼するなど、空室リスクに備えた動きを取ることが大切です。

また、空室が発生してしまった場合でもローンの返済が滞らないように、3ヶ月から6ヶ月分程度の返済額をつねに手元に残しておくことも大切です。

また物件の瑕疵にも注意が必要です。瑕疵とは「生活に支障をきたしかねない物件の欠陥」のことで、シロアリや雨漏りといった建物の物理的瑕疵、また騒音や異臭といった環境的瑕疵、あるいは元入居者が建物内で自殺や孤独死した履歴があるといった心理的瑕疵などがあります。

築年数があまり経過していない築浅の物件で価格が安い場合には、何らかの理由で需要が低い可能性があるほか、瑕疵が潜んでいるために物件価格が安くなっている可能性もあります。

なお、購入時に知らされなかった瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼び、その修繕負担については「瑕疵担保責任」によって買い手の権利が守られています。購入後に買主が隠れた瑕疵を発見した場合、売主に対して修繕や契約解除の請求が可能です。

しかし、瑕疵担保を免責にする契約を締結してしまったり、瑕疵の保証期間を過ぎて瑕疵が見つかった場合など、何かしらの理由で瑕疵担保責任を追及できない場合には、瑕疵を有している物件を抱えることになります。

そうなると、せっかく自己資金をおさえて購入したにもかかわらず想定外の修繕費用が発生したり、入居者がつかない、売却したくても買い手がなかなか見つからないという事態に陥る可能性もあったりするため、十分注意して物件を選ぶようにしましょう。

築年数が経過した物件では、キッチンやトイレ、バスなどの水回り、クロスやフローリングの修繕に費用が生じる可能性が次第に高まってきます。

いくら物件価格が安くても、修繕費が多くかかれば結果的に全体の費用が多くなってしまうことになりかねません。修繕が必要な箇所があるかどうか、これから修繕が必要になりそうか、いくらの修繕費がかかりそうかといったことも想定した上で、物件選びを進めていくと良いでしょう。

最近では、「インスペクション」という購入前に物件の劣化状況・欠陥などを調査するようなサービスもありますので、必要に応じて活用してみて下さい。

竣　工　2021年12月
最寄駅　水天宮前駅徒歩5分
総戸数　22戸

住　所　東京都中央区日本橋箱崎町9-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオニホンバシハコザキチョウ
GRAN PASEO 日本橋箱崎町

■近隣周辺施設情報
エフワン神田店まで約2560m
まいばすけっと新川2丁目店まで約1120m
マルエツプチ八丁堀店まで約1520m
マルエツ佃店まで約1670m
イトーヨーカドー木場店まで約2970m
マルエツプチ神田司町店まで約2940m
肉のハナマサ新川店まで510m
セブンイレブン中央区新川1丁目店まで270m
箱崎川第二公園まで240m
区立有馬小学校まで570m
区立有馬幼稚園まで640m
隅田川テラスまで910m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社オーエーシー設計
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築年数の経過したマンションは内装などが劣化していることが多いため、「リフォームして少しでもきれいにした方が売却に有利になるだろう」と思っている方も多いでしょう。売却前にリフォームすることには、どんなメリットがあるのでしょうか？主なメリットは以下の2つです。

1つ目のメリットは物件の印象が良くなることです。築年数が経過したマンションは設備が古く、内装も傷んでいるケースが多いのが一般的です。そのため、中古マンションの購入を検討している方の中には、購入した後のリフォームにどのくらい費用がかかるのかを気にしている方が多いと言えます。

しかし、リフォームしている中古マンションであれば購入後の費用を気にせずに済むため、物件に対する買い手の印象が良くなります。例えば、マンション本体の予算を3,000万円で組んでいて、リフォーム費用を100万円と想定していた買い手がいるとします。

もし、この買い手に対して、3,000万円で売却予定の物件を50万円程度でリフォームした場合に買い手が納得するような結果が得られていれば、リフォーム費用を上乗せした3,100万円で購入してくれる可能性があります。

そのままでは高く売れない場合でも、上記のケースのようにリフォームすることによって印象が良くなるため、より高く売れることが期待できるでしょう。

2つ目のメリットは需要が高くなる可能性があることです。中古マンションはリフォームを想定して購入する方が多いということについては既に触れましたが、中には購入してからリフォームすることを面倒に感じる方もいます。その理由として挙げられるのは以下の2つです。

購入してからリフォームするとなると、どんなリフォームをするのか業者と打ち合わせをしなければならないため、リフォームが始まるまでに時間と手間がかかります。また打ち合わせが終わってリフォームが始まっても、リフォームしている間は使えない場所が出てくるなど、生活が不便になる可能性があります。

そのため、それらの手間や無駄を省くために、リフォームが完了している中古マンションを探している方もいます。そのような方の中には、少し費用がかかったとしても手間や無駄を省ける方が良いと考えている方もいるため、そうした方に向けて想定よりも高く・早く売れることが期待できるでしょう。

マンション売却前にリフォームをすれば、物件の印象が良くなる・需要が高くなる可能性があるため、マンションをより高く・早く売りたい方にとっては、リフォームした方が良いと言えます。一方、売却前にリフォームする主なデメリットとしては以下の3つが挙げられます。

リフォームを行うことで、売買が成立しにくくなる可能性もあります。マンションをリフォームしてから売却する方のほとんどは、少しでもマンションを高く・早く売ることが目的でしょう。そのため、リフォーム後の売却価格は、リフォーム費用に利益を乗せた価格に設定するのが一般的です。

しかし、新築マンションではなく中古マンションの購入を検討している方は、少しでも住居費用を抑えることを目的としている場合があります。そうなると、買い手の希望と売り手の希望が合わなくなってしまうため、せっかくリフォームしてきれいになった物件でも、あまりに費用を上乗せしすぎると誰も見向きもしてくれなくなる可能性があるので注意が必要です。

また、中には需要に合わせて間取りを変更する「リノベーション」をする方もいます。しかし、リノベーションにはより多くの費用がかかるため、こちらも需要が高くても価格が高すぎて売買が成立しない可能性があるので特に注意しましょう。

上記のようにリフォームには費用がかかりますが、必ずしもその費用を回収できるとは限りません。「リフォームで利益を出すことができなくても、せめて費用くらいは回収できるのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、やや甘い見通しと言えます。

リフォームをした方がマンションをより高く・早く売れる、というのはあくまでも売り手の立場から考えた話で、買い手の立場ではありません。先ほども触れたように、住居にかかる費用を抑えるために中古マンションを選んでいる方もいるため、より価格の安い中古マンションの方が魅力を感じる方が多い可能性もあります。

リフォーム費用を上乗せした売却価格で募集をかけたにもかかわらず、買い手がなかなか現れないケースはよくあります。結果的に値下げして募集をかけ直す手間と無駄な支出を考慮すると、そのまま売りに出した方が良かったと言える可能性も０ではないでしょう。

リフォームに対して「面倒」という印象を抱いている方にとっては、リフォームされたマンションの方が魅力的に感じられるかもしれません。しかし、購入後にリフォームすることを前提としている方の中には、自分達で設備を選んだり内装を選んだりすることを楽しみにしている方もいるため、リフォームしたことが需要低下の引き金になる可能性もあります。

また、リフォームに自分の好みを出すと、好みが受け入れられた場合には問題ありませんが、そうでない場合には需要が低下する可能性もあります。そのため、リフォームをしてから売る際は、費用とターゲットの双方を考えることが重要と言えるでしょう。

リフォームと一口に言っても、リフォームする場所や規模によって大きく費用が異なってきます。そのため、リフォームするかどうかを決めるには、まずはリフォームにどの程度の費用がかかるのかあらかじめ把握しておくことが重要です。場所別にかかるリフォームのおおよその費用は以下のようになっています。

無駄に費用をかけすぎたことが原因で回収できなかった時のリスクを考えると、全部をリフォームするのは避けておいた方が良いと言えるでしょう。

全体的にリフォームするのは避けておいた方が良いと言っても、経年劣化によるクロスやフローリングの傷みなどが気になって、内覧までに何とかしておきたいというケースもあるでしょう。そのような場合は、全体的なリフォームではなく、クリーニングや部分的なリフォームをした方が良いと言えます。

クリーニング費用は、依頼する業者によって異なりますが、全ての水回りのクリーニングを依頼しても5万円程度で済みます。水垢やカビ、錆などの汚れは、自分で取ろうと思っても簡単には取れない場合がありますが、クリーニングのプロに任せれば簡単にきれいにすることが可能です。

また、必要な箇所のみを部分的にリフォームを行うことで、費用対効果を高くすることができます。事前に不動産会社にどこをリフォームすればいいかアドバイスを貰うことで、無駄な支出を抑えられるリフォームができるでしょう。

竣　工　2022年12月
最寄駅　水天宮前駅徒歩3分
総戸数　―戸

住　所　東京都中央区日本橋人形町2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アクシアニンギョウチョウ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート水天宮前店まで約30m
セブンイレブン水天宮前店まで約120m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約210m
まいばすけっと水天宮店まで約260m
マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約10m
伊藤クリーニング店まで約110m
永寿総合病院柳橋分院まで約1700m
蛎殻町公園まで約290m
小網町児童遊園まで約400m
中央区立人形町保育園まで約40m
中央区立日本橋小学校まで約270m
日本橋中学校まで約900m
中央区立日本橋図書館まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.08㎡～42.45㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年3月
最寄駅　押上駅徒歩5分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区向島4-28-13
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
クレストコートオシアゲノース

■近隣周辺施設情報
EQUiA曳舟まで約370m
セブンイレブン墨田押上2丁目東店まで約320m
喜多方ラーメン小法師曳舟店まで約480m
コモディイイダ東向島店まで約440m
大岩医院まで約160m
ふじのき公園まで約310m
東武ストアフレッシュ＆クイック曳舟店まで約390m
向島四郵便局まで約330m
イトーヨーカドー曳舟店まで約610m
サイゼリヤ東武曳舟店まで約360m
医療法人伯鳳会東京曳舟病院まで約390m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　28台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社秀コーポレーション一級建築士事務所
■施　工　　　中央建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.83㎡～46.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

確定申告が必要なのは、売却によって利益が生じた場合です。不動産売却でいくらの利益が生じたかに応じて税負担が決まるため、確定申告が必要になります。

確定申告が不要な場合とは、売却によって損失が生じたときです。不動産を売却したことで損失が生じたのであれば、不動産の譲渡に伴う税金を支払う必要はありません。ただし、この場合であっても確定申告をしたほうが良いというケースもあります。

例えば、給与所得や事業所得などプラスの所得があった場合は、不動産の売却による損失と相殺することで支払う所得税・住民税を抑えることができます。これを損益通算といいます。

記入が簡単な白色申告をする方なら、不動産の譲渡による損失が生じた年だけ、給与所得や事業所得などと損益通算することができます。

科目ごとに収支を計算し税額を算出する青色申告の方なら、不動産売却に伴う損失を3年間繰り越すことができるため、譲渡による損失が出た年だけで控除しきれない損失がある場合は、翌々年までその損失を繰り越すことが認められています。

このように不動産売却により損失が出た場合であっても、節税効果が期待できるケースがあるため、手間を惜しまずに確定申告をしておくことをおすすめします。

税理士に確定申告作業を依頼している場合は申告書類を準備してくれますが、自分で確定申告をする場合は、税務署で必要な申告書類を準備するか、インターネット上で必要な申告書類を準備する必要があります。

確定申告書B様式は、税務署で入手できます。この確定申告書の様式は、すべての所得の申告に適用できる書類です。なお、確定申告書A様式の場合は給与所得、配当所得、一時所得、雑所得のある人の確定申告にしか使えないため、不動産の売却によって利益が生じた場合の確定申告には使用できません。

仲介手数料など購入、売却にかかった経費の領収書 不動産の購入時や売却時に不動産仲介会社へ支払った仲介手数料などの領収書、固定資産税の清算書、登記費用などのコピーも添付する必要があります。
税額計算上、これらを経費として算入するかしないかで税額に大きな差が生じることになるため、紛失しないよう大切に保管します。

このほか、売買を仲介した会社や保険会社、勤務先の会社などからも確定申告に必要な書類を取り寄せることになる場合もあります。また適用を受けようとする特別控除の種類によっては、追加で書類を提出することもあります。

各項目はすべて書面で確認して金額を計算します。ただし、不動産の購入から売却するまでの期間は長期であることが多く、書類の紛失などで購入価格や購入時にかかった諸経費が不明な場合もあります。そこで購入価格や購入時にかかった諸経費が不明な場合は「売却価格の5％」として計算することも認められています。

計算した課税譲渡所得の額に税率を乗じることで譲渡所得税を計算します。この時の税率は、不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年を超える場合には「長期譲渡所得」に該当し、所得税は15.315％、住民税は5％課税されます。一方、所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得に該当することになり、所得税は30.63％、住民税は9％課税されます。

居住用不動産の売却については、さらに「10年超所有軽減税率の特例」が設けられています。10年を超える居住用不動産を売却した場合には、3,000万円の特別控除の特例＋軽減税率という形で重複して特例の適用を受けることができます。

これらの特別控除を利用することで、不動産売却によって利益が出る場合でも、利益額を0円にでき譲渡税の支払いが必要なくなる可能性が高くなります。そのため売却前には特別控除を適用できるかどうかを事前に調べておくことが重要です。

不動産を取得した日が2014年2月1日で、売却した日が2019年10月31日の場合、単純計算をすると所有期間は5年を超えますが、税務上の取り扱いでは「売却した年の1月1日」が基準となるため4年とみなされ、短期譲渡所得の課税が適用されることになります。

次に居住用不動産を売った場合、3,000万円の特別控除の特例の適用要件についても注意を要します。「3,000万円特別控除の特例」を受けようとする場合には、適用要件が細かく決められているため、特例の対象から除外されていないかを慎重に確認する必要があります。

適用除外の例としては、「新たに居住用家屋を建築するため、一時的に仮住まいした家屋の売却」や、「別荘のような趣味や娯楽のために所有する家屋の売却」などが挙げられます。

このほか、「居住しなくなった家屋を売却する場合」や、「店舗を兼ねた家屋を売却する場合」なども、場合によっては特例の対象外になることもあります。マイホーム売却で特例を受ける要件は国税庁ホームページに詳細が記載されています。

最後に「譲渡費用の範囲」についてです。税金を安く済ませようと何でも購入・売却にかかった経費として計上すると、税務署から修正を求められることがあります。不動産の譲渡にかかる取引１つ１つの金額が多額になることから、税務調査でもこの点を追及される可能性があります。

なお、譲渡費用とは、土地や建物といった不動産を売却するために「直接」かかった費用のことを言います。そのため、仲介手数料や売買契約にかかる収入印紙代、登記費用などは譲渡費用に該当しますが、引っ越し費用や税理士への確定申告手続き費用は譲渡費用に該当しません。

竣　工　2021年10月
最寄駅　武蔵小山駅徒歩5分
総戸数　11戸

住　所　東京都目黒区目黒本町3-1-21
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リーガランドムサシコヤマ
LEGALAND武蔵小山

■近隣周辺施設情報
無印良品MUJIcomエトモ武蔵小山店まで約460m
miniピアゴ目黒本町3丁目店まで約190m
セブンイレブン武蔵小山西口店まで約180m
キッチンオリジン目黒本町店まで約240m
芝信用金庫小山支店まで約260m
金杉原南緑地公園東急ストア武蔵小山駅ビル店まで約420m
セブンイレブン目黒平和通り店まで約220m
くすりセイジョー目黒本町店まで約300m
三菱東京UFJ銀行小山支店まで約360m
ローソンLAWSON＋toks武蔵小山店まで約360m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社建築設計アーキフォルム
■施　工　　　立建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（24.00㎡～51.73㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションとは、マイホームのように自分が居住する目的で購入するのではなく、他人への貸付や転売などで利益を得ることを目的としたマンションを指します。専用に作られているものもあれば、通常の住宅用マンションを投資に用いるケースもあります。

キャピタルゲインとは「売買差益」のことを言います。投資用マンションを購入時の価格より高い価格で売却することで、値上がり益を狙う投資手法が、キャピタルゲインの獲得を主としたものです。

不動産投資では、投資用マンションを購入し、一定の期間他人に貸し付けてインカムゲインを得た後、物件価格が上昇したタイミングで売却し、キャピタルゲインを得るなど、2つの方法を上手に組み合わせて利益を上げることが重要になります。

区分所有とはマンション1部屋分の所有権のことを指し、その部屋を投資用に所有することを区分マンション投資などと言います。区分所有マンションは購入資金が比較的安く済み、維持管理の手間や経費も大きくかからないなどのメリットがある一方、一戸を所有するのみだと月々の家賃収入は1部屋分のみで、空室時には収入がゼロとなるのがデメリットです。

単身者用の投資用マンションで、実際にはワンルームだけでなく1DKや1LDKなどの間取りもこの区分に属します。ワンルームマンションは専有面積が狭いため、購入価格が安く済み、また、ファミリー世帯向けに比べると維持管理経費もそれ程かかりません。

さらに単身者用は賃貸需要が高いため、空室になっても比較的短期間で埋まる可能性があります。家賃については、立地にもよりますが専有面積が狭い分だけファミリー世帯向けより低くなります。

ファミリー世帯向けの投資用マンションです。間取りでいえば2LDK以上のタイプが多くなります。単身者用に比べると専有面積が広い分だけ購入価格が高く、維持管理経費もそれなりにかかります。

ファミリー層は、子どもの入学・進学などの関係で入居時期が限られているため、空室になるとなかなか埋まらない場合があります。家賃は専有面積に比例して単身者用より高く設定できます。

マンションをまるごと1棟分、投資用に所有する形態です。投資用マンションを1棟購入するには、かなりのまとまった資金が必要になります。また維持管理面でも、玄関自動ドアやエレベーター、給排水設備などの点検・修繕をはじめ建物全体にわたっての管理が必要となるため、手間や経費は大きくなります。

投資用のマンションを選ぶには、「自分が住みたいか」という主観よりも、マンションの収益性を左右する「立地」「交通利便性」「周辺環境」などの要素を客観的に見極めることが大切です。

例えばエリア選びでは、今後の人口動態が判断材料になります。総務省が公表した「住民基本台帳人口移動報告2018年結果」によると、都道府県別で転入超過となっているのは、東京、埼玉、神奈川、千葉、愛知、福岡、大阪、滋賀の8都府県のみとなっています。

また、「東京都長期ビジョン」における2019年最新の推計では、23区では2030年頃まで人口が増え続けるのに対し、多摩・島しょ地域ではピークが2020年頃と見込まれています。

今後の日本の人口は、「増えつづけるエリア」と「減るエリア」の二極化が進むと明らかになっていることから、人口が増え続ける東京23区や地方の大都市部およびその周辺地域にターゲットを絞って不動産投資を行うのも良いでしょう。

また、世帯数に占めるそれぞれの割合では、2060年には「単独世帯」が48.4％、「夫婦のみの世帯」が18.5％、「夫婦と子供から成る世帯」は20.0％まで低下するとの予測です。今後の投資用マンションの入居ターゲットも、総世帯数に占める割合が最も多い単身者世帯に的を絞るのが堅実と言えるでしょう。

初めて投資用マンションを購入する場合、新築よりも中古の物件を取得するほうが、初期費用もかからずおすすめです。一般的に、新築マンションは販売価格に広告宣伝費などが上乗せされているため割高ですが、比較的手頃な築浅の中古マンションなどを購入すると、利回りが改善できる可能性があります。

利回りとは「投資物件の収益性」を表す指標のことです。例えば、販売価格2,000万円の中古マンションで、年間の想定家賃収入が200万円の場合、利回りは200万÷2000万×100＝10％になります。

なお、家賃を設定する際は、周辺相場に合わせることも大切です。一般的な入居者は、月々に負担できる家賃には限度があるため、新築の物件だからといって購入価格に比例した高い家賃を設定すると、入居者は集まりにくくなると考えられます。

投資用マンションを堅実に経営していくには、例えば周辺相場を考慮した家賃を設定しやすい「築浅の中古物件」などが向いているでしょう。

築年数が30〜40年以上経過した物件を購入する際は、耐震性能の確認が欠かせません。1978年に起きた宮城県沖地震の被害を契機として、1981年、建築基準法により新耐震基準が導入されました。新耐震基準では、「震度6強〜7程度の地震が起きても即座に建物が倒壊しないこと」が目安とされています。

投資用マンションで築古を選ぶ際には、新耐震基準に基づき1981年以降に建築されていることが必要な条件となります。そうでない場合、耐震補強工事のためのまとまった負担金の支出が必要になったり、いざ地震が来た際に建物が破損し、収支にも打撃を受けたりするリスクがあります。

区分所有の場合には、投資用物件ではない分譲マンションを購入するという方法もあります。購入後、自分が住むのではなく賃貸物件として貸し出します。分譲マンションは、賃貸用に建てられた投資用マンションより上質のものが多いなど、不動産投資として有利な条件を備えていることもあります。

投資用マンションの入居者は、物件自体の品質や居住環境よりも、職場への通勤距離などの利便性を優先して物件選びを行う傾向があります。そのため、一般的な投資用物件では立地条件を優先し、敷地面積や建築にかかる費用を合理的な範囲内に抑えてあります。

一方、分譲マンションの入居者は、マイホームとして物件自体の質や快適な居住環境を重要視します。そのため、分譲マンションは、ある程度の建築費をかけて質の良い建物として造られているとともに、ゆったりとした敷地や周囲に緑が多いなど快適な居住環境に配慮した物件が多くなります。

はじめから投資用として建てられたマンションは、土地部分の資産価値割合が少なく、また今後どれだけの家賃を生み出せるかという収益還元法の見方で厳しく査定されるケースがほとんどのため、高く売るのが難しくなります。

一方、分譲マンションの売却では、投資用の賃貸物件として限定するのではなく、マイホーム探しの購入希望者にも買ってもらえるよう募集を広くかけることができます。マイホームを探す方は、ゆったりとした敷地やグレードが高い建物など、自分が気に入った物件なら多少高くても購入してくれることがあるからです。

購入物件を転売してキャピタルゲインを得る方法はプロでも難しいため、不動産投資の開始当初は家賃収入であるインカムゲイン狙いで、一定期間保有していく方法が良いでしょう。価格が安い中古物件の区分所有からスタートし、さらに賃貸需要が望める比較的立地の良い単身者用の物件などが候補になります。

東京都内で探すなら、都心からあまり遠くない私鉄沿線の駅から徒歩10分圏内に建っている築浅のワンルームを1部屋購入し、家賃収入を確保しながらしばらくの間、賃貸経営を行ってみることをまずは検討してみて下さい。

以下に都心周辺・駅徒歩10分以内・新築もしくは築浅の物件を扱うマンション投資会社をピックアップしましたので、情報収集も兼ねてセミナーなどに足を運んでみるのも良いでしょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　白金高輪駅徒歩8分
総戸数　8戸

住　所　東京都港区白金3-12-1
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リーガランドシロカネタカナワ
ＬＥＧＡＬＡＮＤ白金高輪

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ南麻布店まで約220m
ローソン白金三光店まで約130m
マツモトキヨシ恵比寿3丁目店まで約640m
北里研究所病院まで約180m
白金公園まで約240m
かつ亭まで約30m
芝信用金庫白金支店まで約280m
ローソン白金三光店まで約130m
ファミリーマート南麻布3丁目店まで約530m
トモズ白金プラザ店まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社RYアーキテクツ
■施　工　　　株式会社前田工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.96㎡～51.04㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築30年以上の築古マンションなら下落のスピードが緩やかになるため、無理に売り急ぐ必要はなく、買い手が集まりやすい時期など不動産市況などを正しく見極め、最も高く売れる時期に売却することが重要になります。

このほか、公園、学校・病院・買物場所、騒音・臭いといった周辺環境や、単身者用・家族用、開口部の方位といった間取りなどの条件も販売価格に影響します。周辺相場や近隣での開発案件があれば、それらも同様です。

後述するように築年数だけで売却のタイミングを判断するのではなく、支払う税金や買い手目線の住宅ローン金利といった要因を総合的に見ることが大切です。

中古マンションを有利に売る場合は、マンション市場が活況になる時期が狙い目です。例えば新築マンションの販売価格が高騰した時などは、価格が高い新築を諦め、安い中古マンションに目を向ける購入者が増えます。

①については、新規物件の開発や工場、店舗を広げるために用地を確保する、個人が積極的にマイホームを買うなど、経済環境が活況を呈している場合です。②、③については、ホテルや店舗、マンション、オフィスビルなどの建設ラッシュになった場合に、資材や人が不足するためマンションの価格が上がります。

また、景気が良くなれば収入も上がり、融資も付きやすくなることで価格が高い新築物件を買う人も現れてきます。好景気の時には、価格が高騰した新築マンションの購入を諦めた層が中古マンションの購入需要を支え、その市場価格も高い水準を維持することができます。そのような時期に売れば、買い手は見つけやすく、比較的高い価格で売ることも期待できます。

なお、経済・景気動向の先行きを予測するのは難しく、リーマンショックなどのように、突然景気の歯車が狂うこともあります。一度不況が訪れれば回復するのに一定の時間がかかります。

政府は2019年5月、景気動向指数の基調判断について約6年ぶりに「悪化」と下方修正しました。戦後最長とも言われたアベノミクス景気に、後退する可能性が出てきた現在も売り時の一つと言えるでしょう。

国の金利政策も不動産の売却に大きく影響を与える要因です。マンションを売却する時期が、国の金融引き締め政策の時期に該当するか、金融緩和政策の時期にあたるかで、購入需要に大きな違いが生じるからです。

なかでも住宅ローン金利は、マンションの購入需要を左右します。国の金利政策が金融引き締め期で住宅ローン金利が高いと、マンションの購入を諦める方が多くなり、反対に金融緩和期で住宅ローン金利が安いと、マンションを購入したいと考える方が多くなるわけです。マンションを購入したいと考える方が多くなれば、物件を高い価格で売りやすくなります。

住宅ローンの金利にはおもに「変動型」と「全期間固定型」の2種類があります。変動型はその時々により金利が変動するため、短期金利（国の政策金利）に連動します。また、全期間固定型は途中で金利を変えることができないため、将来的な経済情勢を予想して長期金利を参考に決定されます。

住宅ローン金利は、国の政策金利と不可分の関係にあります。現在、大規模な金融緩和政策を続けている日本では、住宅ローン金利も連動して安くなっており、ローンを組んで住宅を購入しやすい環境下にあると言えます。

不動産を所有して5年以内に売却すると、5年超所有した場合に比べ、ほぼ2倍の税金がかかることになります。税金を抑えてマンションを売却する場合は、所有期間が5年超の長期譲渡所得が適用されるタイミングで売るのが良いでしょう。特に、売却するマンションがマイホームではなく賃貸目的の投資用物件の場合には、長期譲渡所得の適用を受けることが重要になります。

例えば、例年3月下旬～4月初旬にかけて、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに合わせて人の移動が生じるため、その時期に間に合う2～3月に不動産の購入・賃貸需要が活発になり、マンションも売りやすくなります。

逆に、人の移動が一段落した4月以降は売りにくい時期になります。4月以降になると、ほとんどの人が新居を決めて移り住んでしまっているため、不動産の購入・賃貸需要が沈静化します。

そのため売却を検討する際は、販売開始から3ケ月間程度の期間を見込んでおくことが大切です。例年の2～3月に照準を合わせ、前年から売却の準備に入るのが良いでしょう。前年のうちに販売計画の策定・売却査定・不動産業者選び・販売価格の決定を済ませ、年明け早々に募集を開始し、2～3月のうちに売却ができるよう内覧対策や価格交渉に力を入れます。

まずは、マンションの築年数と売却価格の関係を詳しく見てみます。公益財団法人の東日本不動産流通機構から、首都圏中古マンションの築年数帯別成約単価の状況が公表されています。

大規模修繕を終えた時期に売り出されるマンションの販売用広告やチラシには、「大規模修繕実施済み」と表記されます。大規模修繕実施済みの物件は、買い手にとって大きなメリットです。

また、大規模修繕では、外壁の洗浄・塗装や階段・廊下などの破損個所が補修されるため、買い手が下見を行う場合、外観や共用部が綺麗で見栄えがすると好印象を与えます。

築年数と大規模修繕の両方の要素を判断した際、中古マンションなら「築15年程度」「大規模改修実施済み」であれば売り時と言えるでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　戸越銀座駅徒歩6分
総戸数　18戸

住　所　東京都品川区荏原2-10-13
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
カサファミリア

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川荏原2丁目店まで約190m
セブンイレブン品川荏原店まで約150m
セブンイレブン戸越銀座駅前店まで約490m
スーパーオオゼキ戸越銀座店まで約380m
業務スーパー武蔵小山店まで約590m
100円ショップキャンドゥ戸越銀座2号館まで約410m
セブンイレブン品川荏原1丁目店まで約120m
ちよだ鮨戸越銀座店まで約560m
餃子の王将戸越銀座店まで約430m
ミネ薬局戸越店まで約640m
中原東公園まで約210m
みずほ銀行戸越銀座駅前出張所まで約360m
星薬科大学まで約240m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2SLDK（30.85㎡～62.88㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売却する際は売却する価格を決めなければいけません。しかし、設定した価格が物件の本来の価値より高すぎるとなかなか売却できない可能性がありますし、低すぎるとせっかく得られるはずだった利益を得られないことが考えられます。

物件に見合わない価格を決めるとそのようなリスクがありますので、一般的に価格設定をする際は個人で希望価格を付けるのではなく、不動産会社の専門家に査定を依頼します。依頼された不動産会社の担当者は、自分の感覚で査定価格を算出するのではなく、一定のルールに沿って査定を行います。

査定は簡易査定と訪問査定の2回行われます。簡易査定は机上で試算し物件価格を算出する方法で、訪問査定は実際に物件を見て行う査定です。訪問査定の際は物件だけではなく周辺の環境も調査します。

全てのケースで2回行われるわけではなく、簡易査定で出した価格を見て、売主がその価格で話を進めても良いと承諾した場合のみ、訪問査定が行われ売却価格を設定します。この2回の査定でいかに高く、かつ適切な価格を査定してもらえるかが、高く売却するための一つのポイントになります。

買取は不動産会社が直接買い取る方法です。買主が現れるのを待つ必要がないため、仲介で募集するより早く現金化ができるメリットがあります。不動産会社は買取した物件をリフォームなどをしてから売却します。買取価格と売却価格の差額が利益になります。買取の場合は不動産会社が直接買取をしますので、売主は仲介手数料を支払いません。

一般的に買取価格は相場価格より20%～30%くらい低くなります。それに対し、仲介は相場から売却価格を決める形になります。仲介と買取を比較すると、一般的に仲介手数料を支払っても仲介で売却した方が手元に残る金額は多くなります。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社1社にしか仲介を依頼できません。また、自分で買主を探した場合も依頼した不動産会社を通して売却しなければいけません。

仲介を依頼された不動産会社は、レインズという不動産会社が使うネットワークに、仲介を依頼されてから5日以内に情報を掲載したり、1週間に1回以上売主に販売活動の状況などを報告したりする義務が発生します。そのため不動産会社は積極的に売却活動をする可能性が高くなります。

専任媒介契約も不動産会社1社にしか仲介を依頼できません。専属専任媒介契約との違いは、自分で探した買主と直接売買ができるという点です。また、レインズに載せるまでの期間が7日になり、買主への販売活動状況の報告は2週間に1度になります。

不動産会社はレインズに掲載したり販売活動状況を売主に報告したりする義務がありません。一般媒介契約では、複数の不動産会社に募集の依頼ができますので、募集範囲は広がりますが、不動産会社の立場からすると他の不動産会社が仲介をした場合、自分たちの活動が無意味になる可能性があるため積極的に販売活動をしないことも考えられます。

どの契約方法が良いのかは、その時の物件の状態や市場の状況によって変わりますので、個別に不動産会社と相談して決めるようにしましょう。以下に契約方法についてまとめた表を記載しておきます。

立地は売却の際に価格に大きく関係してきますので、高い価格で売却をしたい場合は、購入時により良い立地に建てられた物件を選ぶことが大切です。立地を考える際は、駅から徒歩で何分くらいかかるかといったことや、都心なのか郊外なのかといったことを検討する必要があります。

東京23区内の都心は人口が集中していて、今後も他の地域に比べて人口が減少するスピードが遅いことが予測され、賃貸ニーズが高いことが考えられます。しかしそのようなエリアの物件は価格が高いため、価格が低い物件を購入したいという方には抵抗があるかもしれません。

東京23区と東京市部のマンション価格では2倍くらい23区の物件価格が高いことが確認できます。そのため、利回りの差も大きいことが想定でき、利回りを追求したい方は東京市部や川崎市、横浜市といったエリアの物件のほうにメリットを感じるでしょう。

東京市部や横浜市、川崎市などのエリアで物件を探す場合は、複数の路線が通っている駅の周辺で物件を探すことが大切です。複数の路線が通っていれば通勤や通学に便利ですし、そのような大きな駅であれば特急電車や急行電車が停まる可能性が高いため、都心まで短時間で移動できることが考えられるからです。

新築の場合は仮に15年後に売却するとしても、まだ築15年の物件ですので、投資価値はある程度高いことが考えられます。しかし築20年の中古物件を購入した場合、15年後は築35年の物件として取り扱われます。資産価値は築15年の物件と比較すると、かなり低いことが想定できます。

中古物件を購入する際は、現時点での建物の劣化状態や清掃の状態を詳細に確認することが大切です。同じ築年数の物件でも管理状態によって劣化の進行具合も違います。劣化が少なく清掃が行き届いている物件は、管理状態が良いことが考えられますので、今後も良い状態で管理される可能性が高くなります。

上記のように査定には2種類の方法があり、そのうち訪問査定では物件と周辺環境を調査した上で査定をします。訪問査定では周辺に病院や銀行、スーパー、コンビニなど生活に必要な施設などがあれば、価格は下がりにくくなります。

環境を購入後に自分で変えることはできませんので、購入時から周辺の環境を確認しながら物件を探すことが、売却時の価格を高くするコツだと言えるでしょう。

近年、地震や集中豪雨などの被害が多いため、災害に対する意識が高くなっています。買主の中には災害が起きそうな場所では物件を探さないという方もいるでしょう。そのため、なるべく災害が起きにくい場所の方が売却の時に有利になる可能性が高くなります。

仮に購入したいマンションが災害の発生しそうな場所だとしても、近くに避難場所があったり、避難場所へのルートがはっきりしていたりすれば買主の不安は減ることが考えられます。災害が発生する場所を避けるためだけでなく、リスクを把握し的確に対応するためにも、購入前にハザードマップを必ず確認するようにしましょう。

空室になった際に、家賃を下げて入居者を募集することがありますが、高く売却することを優先する場合、家賃は安易に下げないことが大切です。簡易査定の際には机上で物件価格を試算しますが、その際には多くの場合、収益還元法という試算法を使います。収益還元法で試算する場合、家賃が低くなると査定価格も低くなる特徴があります。

そのため売却する時の価格を高くしたい場合は、空室になっても安易に家賃を下げないようにすることが求められます。空室の原因を管理会社と慎重に検討して、家賃を下げない別の対処法を見つける努力をすることが大切です。

管理状態は価格を査定する際の重要な要素になります。劣化や損傷が目立つと売却価格も下がる可能性があります。そのため、清掃や修繕などはこまめに行い、きれいな状態で保つことが大切です。物件の管理は依頼している管理会社が行いますので、管理会社とよく相談することが大切です。

仲介の場合、どの物件を積極的に販売するかは不動産会社の判断になります。また、買主との交渉も不動産会社が行います。売却をする際は不動産会社の担当者が買主とのパイプ役になります。

担当者に自分の物件販売に注力してもらうためには、不動産会社の担当者と普段からコミュニケーションを良好にしておくことが大切です。最後に自分の物件を推してくれるのは不動産会社の担当者だということを認識しておきましょう。

築年数が多く経過している場合はリノベーションの検討もしましょう。近年リノベーションの技術は大きく向上していますので、リノベーションをすることで査定価格が数百万円上がることもあります。

しかし、マンションは物件によって劣化の状態や査定価格が違いますので、全ての物件でそのような効果があるとは限りません。リノベーションする際は、費用分の利益が見込めるかどうかをシミュレーションして取り組むようにしましょう。

物件の査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。1社だけでは査定価格が物件の本来の価格かどうかがわかりませんし、不動産会社が売り急ぐ場合は査定価格が低くなる可能性もあります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　稲荷町駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区松が谷2-7-5
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
デュオフラッツウエノマツガヤ
DUO FLATS Ueno Matsugaya

■近隣周辺施設情報
マルエツ東上野店まで約300m
まいばすけっと合羽橋店まで約250m
ライフ浅草店まで約1000m
ファミリーマート台東松が谷店まで約40m
セブンイレブン台東東上野店まで約280m
ナチュラルローソン東上野5丁目店まで約600m
永寿総合病院まで約900m
台東区立中央図書館まで約800m
台東区役所まで約650m
三井住友銀行浅草支店まで約1100m
西浅草郵便局まで約650m
ポニークリーニング東上野5丁目店まで約350m
台東区立隅田公園まで約1300m
エニタイムフィットネス上野店まで約450m

■駐車場　　　1台（平置式）月額45,980円
■バイク置場　2台/月額9,680円
■駐輪場　　　38台
―――――――
■設　計　　　一級建築士事務所有限会社中谷俊治ステューディオ
■施　工　　　株式会社石井工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.59㎡～51.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

また、「自分で物件を探すとなるとそれなりに時間も手間もかかるし、そもそも良い物件が提案されることはない」と考えている人も多くいます。私の場合、初めて物件を購入したときは、一般の会社員でした。

物件を増やしていく場合には、融資する金融機関の立場からすると、初めて購入するときよりも年収や金融資産を多く要求されますが、いまは年収500万円から融資をしてくれる金融機関も登場しています。

私が初めて購入したときに決め手となったことの理由の一つに、不動産投資は、年収が何千万円もある会社経営者よりも、安定した給与収入がある会社員や公務員の方が金融機関から融資を受けやすい、という現実がありました。

上場企業や公務員で、勤務年数も長く、毎月安定した収入がある人を不動産業界では「属性が良い人」といいます。私が不動産投資を検討したのも社会人6年目くらいでした。若手会社員でも物件を購入して不動産投資家になれると知ったときは、目からウロコでした。

物件を購入するにあたっては、2通りの方法があります。1つ目はお金を貯めて現金で一括して購入する方法です。借入をしないので、翌月から丸々家賃収入を得られることから安定収益を期待できます。

通常、私たちが銀行に行って、「株式を購入したいのでお金を貸してください」と依頼をしてもまず断られるでしょう。株式以外の金融商品でも同様です。銀行は万が一のことがあった場合に損失を被ることを回避したいと考え、不確実な金融商品の購入資金への融資は行いません。

一方、銀行は不動産に関しては融資をしてくれます。某地方銀行のシェアハウスをめぐる不正融資問題が勃発し、不動産業界は一時騒然としましたが、担保評価の高い物件に関しては現在も金融機関は積極的に融資をしてくれます。株式等の金融商品と違い、現物不動産は長期的な運用に適しています。

融資を受けることで、「時間を味方にする」ことが可能です。融資で購入をした物件のローンは、毎月の家賃収入から返済します。返済金額に占める支払利息部分は毎月減少し、その分元本返済部分が毎月増加していきます。

当初、私は借入をしたくなかったため、ある程度お金を貯めてから物件を購入しようと考えました。しかし、通常、不動産はよほど築古でない限り1,000万円以上、ものによっては数千万円します。

適切な融資を受けることができれば、入居者からの家賃収入で元本と利息を返済でき、比較的短期間で資産形成をすることができるのではないか。このように考えた私は融資を受けて物件を増やしていくことを選択しました。

せっかく購入した物件を売却してキャピタルゲインを狙いたいという友人がいました。長く不動産投資をしていると、一時的に景気が良くなった場合、物件価格が上昇する局面もあります。

私の経験では、物件を短期間で売却することを前提に不動産投資をするのであれば、最初から株式投資等他のキャピタルゲインを獲得できる投資機会に参戦した方が効率的です。

不動産投資では毎月、家賃収入から元金をコツコツ返済していきます。エリアや物件自体の選定さえ間違えなければ、家賃が下落するスピードより、元金を返済して純資産が増えるスピードの方が早いのです。

仮に3,000万円で購入した物件が500万円値上がりしても、短期間で売却することはおススメできません。不動産は所有期間により、売却の際に生じる譲渡益に課税される税金の額が異なります。

簡単に言うと、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下なのか、5年を超えるかにより、課税される税金が約2倍変わってきます。こうした譲渡所得にかかる税の問題もあるのですが、不動産投資はそもそも長期的な視点を持って取り組むインカムゲインを獲得することが本質です。

私も物件価格の高騰や元金部分の返済により、含み益が出ている物件に関して、友人の投資家から何度か売らないのか、と言われました。私の答えは「少なくとも10年程度では売らない」です。

もちろん、今後本格的に売却を検討する必要性に迫られることもあるかもしれません。しかし、不動産投資ほど安定した収入が得られるものも中々ありません。出口戦略に正解はありませんが、目先の売却益につられて、せっかく保有している物件を手放してしまったら、「金の卵を産むニワトリ」を手放してしまうようなものです。

不動産投資を始めるには、金融機関が融資をしてくれる物件を選定しなければなりません。物件の収益性を判断する指標の1つとして「表面利回り」が広く知られています。表面利回りとは、物件の年間の家賃収入の総額を物件価格で割り出した数字です。

一見とても分かりやすい指標ですが、表面利回りは物件が新築か中古か、区分所有か一棟ものか、東京都内か地方郊外か、によって異なってきます。一般的には、中古物件よりも新築物件の方が、一棟ものよりも区分所有の物件の方が、地方郊外よりも東京都内の物件の方が、表面利回りは低くなります。

楽待や健美家等の不動産サイトで掲載されている物件はまず表面利回りで評価され、投資家も高い表面利回りの物件を好む傾向があります。ベテラン投資家同士の会話の中でも、よく使う指標として認識されています。

私は今まで多くの物件を見てきましたが、そこに落とし穴があると考えています。表面利回りは確かに収益性を評価するにあたり、一見公平で分かりやすい指標ですが、あくまでも現時点での評価に過ぎません。不動産投資をして何年か経過すると、家賃の下落や空室期間、さらには家賃の滞納等が発生することがあります。

物件は経年劣化すれば将来家賃は下がりますし、部屋に退去が発生すれば次の入居者が見つかるまでは空室で家賃収入が入らなくなります。表面利回りだけで評価するということは、このような運営期間中の収益性に影響を与える要因を一切考慮していないということになります。

厄介なのが、入居者がついていない空室物件を紹介されたときの「満室想定利回り」です。特に人気が高い駅に所在する物件が販売時に空室だった場合、想定利回りがその駅周辺の類似物件の想定家賃と違っていた場合、購入した後に苦労することになります。

初心者のときには、不動産会社から様々な資料を提示されると、「そんなものなのかな」と思ってしまいがちですが、必ず販売担当者に家賃設定の根拠を確認するようにしましょう。

また、新築物件時の当初設定時の家賃で、中古物件として紹介された場合、例え入居者が居住していたとしても注意が必要です。長く住んでいた場合、その入居者が退去してしまえば、1万円以上家賃を下げないと次の入居者が決まらないというケースもあるからです。

地方郊外に所在するアパートでは、仮に数室こうした部屋があった場合、表面利回りは「絵に描いた餅」となります。このように一時点での収益性を示す表面利回りの高さだけで物件を選定せず、その物件の実質的な価値を見極めることが重要です。

一般的に金融商品は購入した後、購入者が商品の価値を高めることはできないことがほとんどです。しかし、不動産投資に関しては、経営者の視点を持つことにより、不動産「経営」にすることができます。企業経営と同様に自身が経営努力することにより、付加価値を高め、ひいては資産価値を高めることができるのです。

オーナーとして経営にあたるということは難しいことではありません。例えば、退去した物件の入居者を早く決めるために、賃貸仲介会社と協力したり、専有部分の賃貸管理会社を見直したり、リフォームやリノベーションを検討したりと、物件の資産価値を高めるための工夫をすれば良いのです。

私の経験上、不動産投資でうまく行っている投資家のほぼ全ての人が、この経営の視点をもって工夫をしています。運良く優良物件を購入できた場合には、特別な経営努力をしなくてもうまくいくことがあります。ですが、毎回優良物件を購入していくことはできません。

物件購入時のエリア選定や管理会社の選定等はもちろんですが、購入した後にオーナーとして、経営者としての視点をもって運営にあたれば長期的に成功する確率が飛躍的に高まるでしょう。

竣　工　2008年5月
最寄駅　白金高輪駅徒歩5分
総戸数　49戸

住　所　東京都港区白金3-23-2
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
シロカネタカナワレジデンス

■近隣周辺施設情報
ホームマート四の橋まで約280m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約430m
ローソン白金三光店まで約290m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約210m
トモズ白金プラザ店まで約480m
白金タワークリニックまで約570m
港白金三郵便局まで約280m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー北里研究所病院まで約440m
サイゼリヤ白金高輪店まで約430m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約470m
白金アエルシティまで約200m
麻布十番商店街まで約1300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.50㎡～61.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

戸建投資は、戸建住宅を取得して貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資の1つです。他の主な不動産投資にはアパート投資やマンション投資が挙げられますが、どのような違いがあるのでしょうか？

例えばマンション投資では、戸建住宅が住宅街にあることが多いのに対して、マンションは駅周辺といった立地条件の良い場所にも多く存在します。また、ワンルームなど単身者向けの間取りも多く、その点もファミリー中心の戸建投資とは異なります。

アパート1棟を全て取得して貸し出すアパート投資では、戸建住宅と同様住宅街に物件があることが多いという点は似ていますが、建物・土地面積が大きいことから、投資額が膨らんでしまいがちだと言えます。またマンションと同様、単身者向けの間取りが多くを占めます。

戸建投資は、相続などで物件を取得したものの、使い道がなくて困っている方の有効活用の手段として注目されています。物件を使わずに所有していても税金などを支払う必要が生じることを考えると、戸建投資もこれから注目を浴びていくと考えられるでしょう。

戸建投資は、新築戸建投資と中古戸建投資の2つに分けられます。新築戸建投資は相続した土地などの有効活用にはなるものの、新たに土地を取得して建築するには投資額が大きくなってあまりメリットがないので、中古戸建への投資がメインになります。

主に中古戸建の話になりますが、少額から始めやすいことが戸建投資の一つのメリットです。戸建とマンションとを比較すると、建物の規模が大幅に異なります。マンションは規模の大きさからRC造であるのが一般的ですが、戸建は規模が小さいので木造が一般的です。

新築RC造は47年かけて減価償却していくため、一般的に築年数が経過しても物件価格の下落が緩やかですが、木造は22年で減価償却していくため、建物価値が下落するぶん、物件価格の下落スピードもRC造より早いのです。

中古戸建の場合は、減価償却の影響で物件価格が安くなっています。投資額を抑えられるため始めやすく、利回りも高くなりやすいことが大きなメリットと言えるでしょう。

2つ目のメリットはリノベーションしやすいことです。マンション投資の場合には、内装のやり直し程度はできても、外壁のやり直しや規模の大きなリフォーム・リノベーションは、自分の判断だけではできません。また、アパート投資では、リフォームやリノベーションをある程度自由にできますが、費用が膨らんでしまうのでハードルが高いと言えます。

一方、戸建投資では、全てが自分の所有物であるため、原則自由にリフォーム・リノベーションができます。間取りの変更や外壁の色を変える、ブロック塀を取り壊して駐車場にするなど、入居者需要に合わせて住環境をより良い状況に整えやすいのです。

また、DIYが好きな方などは、自分でリフォーム・リノベーションをすることで修繕費用を抑えられるため、より投資を少なく抑えられるでしょう。

また、マンション投資に比べると立地条件をあまり気にせずに済むこともメリットです。マンションは立地条件が良い場所にあることが多いため、そのぶん「駅から徒歩〇分」という条件にこだわって探している方が多い傾向にあります。そのため、マンション投資では立地条件の良さが安定した需要確保のためにも必須条件と言えます。

しかし、戸建住宅に入居を考えている方は、駅からのアクセスの良さよりも「閑静な住宅街」「学校が近い」という住環境にこだわって探している方が多い傾向があります。そのため、マンション投資は条件に合う範囲が狭いので条件に合った物件を探すのがやや難しいのですが、戸建投資では比較的そうした物件は見つかりやすいでしょう。

また、戸建住宅は入居期間が長くなりやすいことも大きなメリットの一つです。学生や単身赴任の方を対象としたワンルームマンション投資などが注目されていますが、単身向け物件への投資は安定した需要が期待できるものの、卒業や転勤などで短期の入居になりやすいことがデメリットとして挙げられます。

一方で、ファミリーを対象とした戸建投資は、子供の教育環境などを重視して比較的長期の入居になる可能性が高いと言えます。となると、「戸建投資にこだわらなくても、ファミリーを対象としたマンション投資でも良いのでは？」と思った方も多いのではないでしょうか？

しかし、「ペットを自由に飼えない」「子供が小さいので上下階・左右の部屋に迷惑をかけてしまう」などの理由で、マンションよりも戸建住宅を望んでいる方も多くいます。これらを踏まえると、戸建住宅投資の方が安定した入居が期待できると言えるでしょう。

1つ目は購入時に融資を受けにくいことです。自身の居住用の不動産を購入する場合には、住宅ローンを契約することが可能です。しかし、自身の居住用ではなく、投資用の不動産を購入する場合には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを契約することになります。

新築不動産の場合は、不動産投資ローンの融資審査に比較的通りやすいと言えますが、中古不動産の場合は融資審査に通りにくい可能性があります。中古戸建投資の場合は特に注意が必要です。

銀行の融資審査に通っても、返済期間は法定耐用年数の残存期間内となることが多く、木造で耐用年数が22年しかない戸建住宅では返済期間が短くなります。例えば、築20年の戸建住宅を取得しようとすると、返済期間の目安は2年と、とても厳しい返済計画になりかねません。

そのため、中古戸建投資を始める際には、どの金融機関であれば融資を受けやすいか、返済期間を長く設定してくれるかなどを確認しておくことが重要と言えるでしょう。

部屋が複数あるアパート投資であれば、何室か空室が生じても、全てが空室にならない限り家賃収入が得られるので0になることはありません。戸建投資を始める際は、家賃収入が0になる可能性と隣り合わせにあることを考えて返済計画を立てることが重要です。また、資金に余裕がある場合には、1戸ではなく複数戸運用すれば、家賃収入が0になるリスクを抑えられるでしょう。

また、戸建住宅は多くの場合、賃貸するまでにリフォーム費用がかかります。リノベーションしやすいというメリットはありますが、修繕費が多くかかってしまっては、物件の購入費用を抑えられてもトータルの負担が大きくなってしまいます。

そのため、戸建住宅を購入する際には、修繕費をなるべく抑えられる物件を選ぶことが重要です。また、マンションの場合は、共用部分の修繕は入居者全員で負担するため、修繕費が主に発生するのは専有部分に限られます。しかし、戸建住宅の場合には、全てが修繕対象になります。

ランニングコストという点では戸建住宅の方が多くなりやすい傾向があるため、運用する際にはある程度のランニングコストを想定した計画的な運用が重要になるでしょう。

竣　工　2021年4月
最寄駅　菊川駅徒歩5分
総戸数　21戸

住　所　東京都江東区森下3-19-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ヴァレッシアモリシタシティ
VALENSIA森下CITY

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約930m
マルエツ菊川店まで約290m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約190m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約220m
くすりの福太郎森下4丁目店まで約320m
ライフ菊川店まで約430m
江東区立深川小学校まで約350m
江東区立八名川小学校まで約670m
東京都現代美術館まで約960m
江東区森下文化センターまで約250m
赤札堂清澄白河まで約630m
マルエツ清澄白河店まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.48㎡～25.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「築古」に関する明確な定義は存在しませんが、マンションの場合、築20年程度で資産価値が下げ止まる傾向のため、一般的に築古と呼ばれるようになります。築20年経つと、資産価値として新築時の約30%程度にまで下がり、場合によっては管理負担も重くなってくることがあります。

また、建物は経年劣化するため、基本的に購入時と同じ価格では売れません。そのため、建物の種類ごとに法定耐用年数という「使用できる期間」が定められており、税務上の耐用年数はコンクリート造の建物で「47年」、木造住宅で「22年」となります。コンクリート造のマンションだとしても、30年を超えるとおおよそ築古と判断されます。

築26〜30年の8.4％を加えれば、全体の3割以上を占めることになります。高価な新築物件の流通量が減少する中、安価な築古物件を求める動きが強まっていると見ることができます。

ただ、築古物件の売却は難しい一面もあります。たとえば、最新の耐震基準などに適していない物件や、断熱性や遮音性なども基準を満たさない物件などもあり、安全志向の強い購入層には売りづらくなります。

また、築古物件では住宅ローンの組みにくさも挙げられます。住宅ローンでは抵当権を設定し、貸し倒れを防ぐ仕組みになっていますが、資産価値の低い築古物件の場合は回収するのが難しいため、ローンそのものが利用できないケースもあります。

ただし、築古物件の多くは建物こそ古くなっているものの、立地が優れているなどの特徴を備えていることがあります。良い土地は先着順で取得されるため、先に手を付けている好立地の築古物件は、建物さえ見直せば新たな価値をつけて蘇らせることも可能です。建て直しやリフォームによって生まれ変わった築古物件は少なくありません。

築古売却で成功したケースでは、築古物件ならではの長所を活かした戦略的な方法が取られています。

築古物件はできるだけ早期に売却したほうが良いと言われています。資産価値が減少することでキャピタルゲインも減り、また建物や設備の老朽化が進むことによって管理費や修繕費の負担が重くなります。

加えて、住宅や建物に関する法律や基準が厳しくなってくると、それだけ物件の価値が下がる可能性があるため、法改正などの動きによっては早めに売却に動いたほうが良いでしょう。中古需要が増えてきたとはいえ、欧米と比べて新築や築浅を好む日本のマーケットでは基本的に不利だという認識は持っておきましょう。

ただし、どのような場合でも早めの売却が良いとは限りません。30年を過ぎた築古物件は、資産価値が下がり切ったと考えることもできるため、売却による収益よりも投資での家賃収入が期待できる場合には所有を続けたほうが良い場合もあります。

数年の期間を設けて考えたときに、売却益と不動産投資の収入、どちらが良いのかをよく検討しましょう。特に立地に強みがある物件や、再開発が予定される地域では建物の需要が高まる可能性もありますので、売却価格と家賃の増額幅を鑑みて決めることが可能です。

また、建築技術の向上により、建物の品質が高まって平均寿命も伸びつつあるため、住宅の耐用年数や評価方法も見直しが行われる可能性があります。政府方針で住宅取得などを促すために税率や公的金利が変わる場合もあります。

こうした社会変化のタイミングには物件価値が大きく変わる可能性もあるため、不安な方は不動産会社や専門家に相談してみると良いでしょう。

築古アパートの売却で買い手が付かない場合は、物件を取り壊し、更地にして売却することも検討します。しかし、更地で売却することが必ずしも良い結果になるとは限りません。

更地で売却をする場合は、売却価格が建物の取り壊しに要した費用を上回ることが理想です。建物の解体費用は木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4～5万円/坪、コンクリート造なら5～6万円/坪程度が相場で、マンションなどの集合住宅では費用がさらにかかることもあります。加えて、解体するだけでなく中の設備の回収や処分についても考える必要があります。

一方、更地にすると建物を建てる以外にも駐車場として使うこともできるなど土地利用の選択肢が増えるため、問い合わせが増えることもあります。また、すでに建物が建っていたということで地盤に大きな問題がないことも推定できるため、地盤改良工事に多額の費用がかかる可能性が低いのも買い手にとってはメリットです。

立地面で「駅から遠い」「近隣環境が良くない」といった悪条件の場合は、築古の既存建物付きで土地を売却するのが難しい場合もあるため、更地にしたほうが売却しやすくなる可能性があります。

建物や土地の売却で譲渡所得が出た時には、所得税や住民税がかかります。つまり「物件取得にかかった費用と、売却のためにかかった広告費などの諸費用」を合わせた金額よりも、売却によって得た収入が大きいような場合です。

税金計算時の取得費用は購入代金などから減価償却費相当額を差し引いて計算されるため、築古物件になるほど譲渡所得は発生しやすくなります。

また所得税の計算では、マンションを取得してから5年以内で売却するかどうかで税率が大きく変化します。5年以内の場合は短期譲渡所得として39.63%の税率が課され、5年超になる場合は長期譲渡所得として20.315%の税率が課されます。同じ物件でも売却タイミングによって税率が倍ほど違うため、注意が必要です。

さらに取得年数の計算をする場合、「売却をする年の1月1日」が基準となるため、実際には所有から5年経過しているとしても、1月1日時点で計算すると5年に満たない場合には、長期譲渡所得扱いを受けることができないことにも注意します。

土地や建物の売却で得られる譲渡所得は分離課税の対象となり、給与などその他の所得の状況とは関係なく個別に課税されます。そのため、他の事業やさまざまな税金の状況を考える必要は基本的にはありません。

譲渡所得がマイナスになる場合は、確定申告で損益通算や繰越控除を行うことで所得税や住民税の節税ができる場合があります。そのため、利益の有無に関係なく確定申告を行うことを意識しましょう。

また、マイホームの売却では3,000万円までの特別控除が認められる特例がありますが、そのためには3年以上その物件に住み続ける必要があるため、投資用物件の売却時の節税対策としては利用できません。

築古物件の購入者は、建物そのものよりも立地にメリットを感じていることがあり、そのような人は同エリアの新築物件を購入するのが経済的に難しいため、安価な築古物件を選択すると考えられます。そのためリフォームによって物件の価値が高まり販売額が高くなると、築古にも関わらず手の出しにくい物件だと敬遠されることがあります。

そこでクリーニングや最低限の修繕を行うにとどめ、販売価格を低くして広告したほうが買い手の付きやすい物件になる可能性があります。特に立地面で有利な条件がある場合は、リフォームは買い手に任せ、購入しやすい状況を作ってあげるほうが効果的です。

また、現在は住宅の状態を確認するための住宅診断を行う例が増えてきています。設備や備品を綺麗に見せるだけでなく、住む上での安心感を与えるリフォームという観点も重要視されます。

売主には瑕疵担保責任があり、買主が建物に事前に説明されていない問題点を発見した場合には修繕や損害賠償、解約を求められることになります。2020年4月1日からは民法改正により「契約不適合」という名称に改められ、売主に対する責任が広がるため、売主としてはより一層の注意が必要になります。

投資用の築古不動産売却が得意で実績豊富な会社は、築古の目利きができ、市場での需要の有無についての判断などノウハウを持っているため、投資を続けるか売却を行うべきかのタイミングの判断や、オーナーに有利な売却方法の提案などもしてくれます。

例えば築古物件を更地にして売却する場合は、税法上の経費の扱いや、入居者への立ち退き依頼、近隣への説明、業者の手配など個人では対応が難しい部分が出てきます。築古売却が強い不動産会社では、このような専門知識が問われる対応についても、より低コストでスムーズに手続きが進むように協力してくれます。

一般的な不動産会社の多くは築古物件も取り扱っていますが、中には広告掲載をするのみで積極的に取り組んでくれない会社もあります。実際、新築などと比べれば「築古物件は売れにくい」という傾向があるため、それを言い訳にされることも少なくありません。

一方、築古物件の販売実績が豊富な会社は、それだけ販売のために積極的に動いてくれることが期待できます。築古物件の売却に強いかどうかを見極めるには、販売実績や、取り扱っている物件の種類で判断します。

その上で、実際に売却案件を相談しながらその提案を聞いてみるのが良いでしょう。物件への販売意欲が高く興味を持ってくれる会社では、実際に物件を見てみたいと言ってくれることもあります。

竣　工　2021年6月
最寄駅　池袋駅徒歩7分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-17-7
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アクセスイケブクロ
ACCESS IKEBUKURO

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約80m
東武ストア 西池袋店まで約90m
セブンイレブン西池袋3丁目店まで約400m
ファミリーマート西池袋3丁目店まで約450m
ルミネ池袋まで約550m
スギ薬局西池袋店まで約120m
平塚胃腸病院まで約170m
警視庁池袋警察署まで約240m
豊島区立池袋西口公園まで約500m
豊島区立池袋第三小学校まで約170
立教池袋中学校・高等学校まで約350m
立教大学まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額500円
―――――――
■設　計　　　株式会社光和設計
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.47㎡～35.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資とひとくちに言っても、物件の構造や種類によって様々なスタイルがあります。例えば、マンション一棟、アパート、ワンルームマンション、一戸建て、新築物件なのか中古物件なのか、複数保有する場合にはその組み合わせも様々です。今回は主にワンルームマンションを保有する前提でお話します。

不動産投資のリスクのうち、もっとも影響が大きいものの一つに空室リスクがあります。不動産投資では長期的かつ安定的にインカムゲイン（家賃収入）を得ることが最大の目的ですので、空室期間をいかに短くするかが成功のカギといえます。

物件の構造や種類に限らず、まずは東京で購入することを検討しましょう。神奈川県には横浜や川崎、埼玉県では大宮や浦和、千葉県では船橋や浦安等の有力なエリアがあります。関西では大阪府や京都府にもそれぞれ有力なエリアがあるでしょう。

しかし、初めてワンルームを購入するのであれば都心部で、そしてできれば国内で最も人口が多く、賃貸重要が旺盛な東京23区内の物件を検討することをおススメします。その他のエリアは、物件を複数保有するうえでポートフォリオの一環として、後から買い増しすることができます。

東京都では再開発が活発に行われています。2020年の東京オリンピックやそれ以降を見据えた大規模な開発プロジェクトが広範囲で進行中です。

例えば、大手町、丸の内、品川エリアにはじまり、最近では渋谷エリアの再開発も話題になります。完成済みの渋谷ヒカリエ、渋谷ストリームをはじめ、渋谷スクランブルスクエア、渋谷フクラス、渋谷ソラスタ等、実に駅と街を根本的に造りかえる規模の再開発が行われています。

その他にも大田区では羽田空港を中心とした再開発プロジェクトが展開されており、ビジネスや日常生活における利便性は飛躍的に増すものと考えられます。企業が増加することで賃貸需要も増加するというスパイラルです。

今後、地方郊外のエリアはワンルームでも投資リスクは高くなると考えます。地方郊外のマンションには、都心部と比較すると専有面積が倍以上で、物件価格が半分以下というものもあります。一見魅力的に思えますが、都心部とは対照的に地方では人口が減少しており、2019年の現状では将来的に回復する見込みもありません。

国立社会保障・人口問題研究所が2018年に発表した「日本の地域別将来推計人口」によれば、2020年から2030年にかけては、東京都と沖縄県を除く45道府県で人口が減少するという推計が出されています。不動産投資は一般的に中長期的な投資となります。20～30年経過してもしっかりとした入居者がつくようなエリアで家賃収入を得ることができるかが重要です。

ワンルーム購入に限らず、不動産投資では最寄駅から徒歩10分以内の物件を購入することが重要です。鉄則と言い換えても良いでしょう。ワンルームの入居者は利便性を重視する傾向が高いので、駅からの距離がある物件は今後賃貸付けが非常に厳しくなります。

最寄駅が山手線のターミナル駅や若者に人気の駅であれば徒歩10分を超えても賃貸需要は旺盛です。しかし不動産投資が初めての人は、あえて最初に購入する物件でターミナル駅や人気駅以外の徒歩10分を超える物件を選定する理由はありません。

今後の将来需要を見据えると、できれば徒歩7分から8分以内の物件を購入することを目標にすると良いでしょう。もちろん、徒歩5分以内の物件のほうが望ましいのですが、その分物件価格が高くなりますのでバランスが大事です。

また、不動産投資の成功確率を高めたいのであれば、ターミナル駅まで乗り換えで1本以内に行ける駅を選定することも大事です。例えば、ターミナル駅である新宿駅に1本で行ける山手線、中央線、総武線、埼京線、小田急線、京王線、丸の内線、大江戸線、新宿線、西武新宿線等にある駅です。

私の知人の投資家は、最寄駅から徒歩10分以上のワンルームを購入しましたが、数年後に苦戦を強いられていました。なぜなら、ワンルームで徒歩10分以内の物件はいくらでもありますので、よほど家賃が入居者にとってお得に感じる水準でなければその物件を選択する理由がないからです。

ワンルームを購入するにあたっては、部屋の間取り・形は大事ですが、専有面積は最低でも20㎡以上、できれば22～23㎡以上の物件を選定すると良いでしょう。私が保有する物件に関して言うと、東京23区のワンルームマンションの建築規制の関係で、保有物件のうちワンルームはすべて専有面積25㎡以上です。

都の条例では、ワンルームマンションに関する紛争の防止や、マンション周辺の居住者との関係、生活環境を良好に保つことを規制の目的としています。ワンルームに住む単身者は居住にあたり住民票を移さないケースが多く、自治体の住民税等の収入につながらないという問題が根底にあります。

需要が底堅いエリアであれば、この建築規制によりワンルームを新規に建築することに一定のハードルがあるものの、今後建築される場合には専有面積は基本25㎡以上の物件が出てきますので、狭い部屋の物件は競争力が落ちてくることが予想されます。

また、そもそも専有面積が20㎡以下の物件には、バス・トイレ・洗面台が一体となっている、いわゆる「3点ユニット」の場合が多くあります。最近の築浅物件は独立洗面化粧台があることも珍しくなく、専有面積が狭い・3点ユニットの物件は入居者に敬遠され、競争力が落ちてしまうことが考えられます。

ワンルームの購入に限らず、物件の選定にあたっては、「新耐震物件」と「旧耐震物件」があることと、その違いに関しても認識しておくと良いでしょう。

不動産は建築する際、建築基準を満たしているかの検査が義務付けられていますが、その基準は1981年6月1日を境にして変更になっています。1981年6月1日以降に着工された建築物は新耐震物件といい、旧耐震物件はそれ以前の建築物となります。

新耐震基準以降の物件に関しては、阪神淡路大震災や東日本大震災で倒壊した物件は一棟もありません。旧耐震物件は駅の近くにあることも多く、そうした物件は立地が魅力的です。また、築古ですので物件価格も安く抑えられており、その価格の安さから購入を検討する投資家も少なくありません。

私の周囲の失敗事例としては、旧耐震物件を現金で購入したものの、売却したいと思ったときに、購入予定者の金融機関のローンが付かず売却することをあきらめたケースがあります。これは、旧耐震物件の耐震性の低さから、金融機関が担保評価を低く見積もる、もしくは担保価値を見出さずローンをそもそも付けないことによります。

不動産投資は通常流動性が低いと言われますが、ローンが付かない物件は現金で購入するしかなく、購入者がかなり限定されてしまいます。また、それにより物件価格も低くなってしまいがちです。古い物件ゆえ、抜群に好立地のこともありますが、流動性リスクを取るのは上級者になってからでも遅くはないでしょう。

にわかには信じがたい話ですが、投資物件を見学しないで購入するケースが最近多くなってきていると実感しています。この物件に住んでみたい、と思ったときに、一般的には気になる賃貸物件を内見するかと思いますが、なぜ、投資物件を購入する際、見学しないで決定してしまうのか理解に苦しむところです。

私の周囲では、投資物件をGoogleのストリートビューを使ってパソコン上で閲覧をしただけで購入した人がかなりいます。物件を見学していないので、購入した後も最寄駅のどちら側に所在するのかもわかっていません。駅周辺に新しい商業施設ができたり、競合物件ができたりしても、そもそも関心が低い状態ですので、気がつくこともないでしょう。

彼らの物件は、最初のうちは賃貸も付いていますが、市況や周辺状況に変化があった場合に、物件を見ていないので対応策が後手に回ってしまいます。自宅から遠い地方に購入した訳でもないのに、物件の見学をしないのは論外です。

不動産の販売会社が何と言おうと、せめて3回は物件を見学した方が良いでしょう。私は、昼と夜、平日と休日に分けて3～4回は見学し、駅周辺も自身の足で歩いて確認をしました。忙しいと言い訳をせずに、購入前には見学するべきです。

そうでなければ、どんな人が住みたいと思ってくれるのか、入居率が下がるリスクはどこにあるのかがはっきりと分からず、将来的に空室期間が長くなりかねないからです。

入居者のニーズは、家賃価格帯によって様々です。不動産投資に関心はあるものの、なかなか物件を購入できないという投資家の方がよくいますが、そういった方は自身の目線の高さがハードルとなり、物件の選定に行きつかないのです。

例えば、年収が1,500万円の人と年収が500万円の人では、マンションに住むとしてもグレードは明らかに違うはずです。普段の自身の目線や感覚だけで判断をしてしまうと、そのエリアではニーズがある賃貸需要を逃してしまい、物件の購入もできなくなってしまいます。

自身が居住するマイホームであれば、自分で納得が行くまで基準を満たすような物件を探すのも良いでしょう。ですが不動産投資でそのような考え方のみでいては、販売会社からせっかく良い物件を提案されても、いつまでたっても物件を購入することができないでしょう。

竣　工　1995年4月
最寄駅　虎ノ門ヒルズ駅徒歩2分
総戸数　18戸

住　所　東京都港区愛宕1-3-2
概　要　地上16階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アタゴビューアパートメント

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ西新橋店まで約340m
ミニストップ愛宕１丁目店まで約10m
ローソン慈恵医大店まで約600m
ファミリーマート神谷町駅前店まで約640m
トモズ神谷町店まで約660m
スギ薬局虎ノ門ヒルズ駅前店までやk390m
港虎ノ門三郵便局まで約190m
西武信用金庫虎ノ門支店まで約200m
TSUTAYA神谷町駅前店まで約510m
港区立御成門小学校まで約550m
手まり坂緑地まで約540m
虎ノ門ヒルズ森タワーまで約90m
南桜公園まで約350m

■駐車場　　　有/月額55,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（82.17㎡～112.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

古い住宅の売却では、はじめに家と土地の売却価格査定を受けることが重要です。「築年数が経過した古家は売れないだろう」と家の解体や家財処分を先に決める方もいますが、現在は不動産に対する世間のニーズは多様化しており、新築・築浅・築古・更地など対象ごとに購入希望者が多くいます。

築年数が経過した昔風の住宅を探す方も多く、自分好みにリノベーションしたり、安く購入して投資物件として蘇らせたりする手法も人気を呼んでいます。そのため、最初から「古い家は解体して更地にしてから売るしかない」と決めつけず、まずは既存の状態で家と土地の売却査定を受けることが大切です。

「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。「古家が残してあるから、あとは住むなり壊すなり自由にしてください」と建物を残置物として扱う売り方となります。

売却査定ではなるべく複数の業者に依頼して、それぞれから査定額を貰う必要があります。1社のみの査定では、査定額の客観性が保証されないこともあるからです。すまいValueやLIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービスのような大手の不動産一括査定サイトなどを利用し、複数社からの3通りの査定額に基づいてどのような売り方が最も有利になるのかを検討するのが良いでしょう。

家を解体してから売る場合、解体費・廃棄物処分費が発生しますが、解体せずにそのまま売る場合でも買主との価格交渉の際に必要な情報となります。また、修繕費は中古住宅として売る場合に、どれくらい修繕費が必要となるかを知っておくためにも必要です。

解体費・廃棄物処分費・修繕費を調べるには、業者から正式な見積書を出してもらうのが一般的な方法です。インターネット上で調べて算出することも可能ですが、必ずしも正確な金額になるとは限りません。

正確な見積りは、査定を依頼している不動産業者に解体業者や工務店を紹介してもらい、見積り依頼を出すのが良いでしょう。家を解体する・しない、修繕する・しないにかかわらず調べておきましょう。

古家を解体し、更地にして売る場合には事前にデメリットをよく検討しましょう。建物を解体して更地にする場合は、はじめから購入層を更地希望者に限定することになります。つまり、売る前から中古・築古希望者を排除して売却のチャンスを自ら狭める可能性があるのです。

また、古家の解体には、建物の解体費や廃棄物の処分費がかかります。木造住宅では坪当たり3～5万円程度が相場で、木造2階建て住宅の平均的なサイズとなる延床面積30坪の建物では、90～150万円程度が必要となります。

さらに、住宅を壊して更地にすると、土地の固定資産税負担が数倍に上がることもあります。通常、住宅用地については固定資産税の評価額が軽減されますが、解体すれば住宅用地とみなされなくなるからです。

不動産は売りに出しても、いつ売れるかの保障はありません。その時の景気状況や不動産固有の条件にもよりますが、長い期間売れなかった場合、高額な固定資産税を払い続けるというリスクを負うこともあるため、要注意です。

古家を中古住宅として売る場合にも注意したいポイントがあります。中古住宅は人が住める住宅として売る必要があるため、建物の傷んだ部分は補修工事を行い、壊れた設備は交換・修繕して使える状態にしておかなければなりません。

つまり中古住宅として売る場合は、一定の資金が必要になり、特に築年数が経過した古い家の場合は、修繕費が高額になる場合もあります。

売る前にリフォームを行う例もみられます。「壁のクロスやフローリングを一新して綺麗な状態にする」「古いキッチンやトイレ・洗面台などを新しい物に交換する」などのケースがあり、費用もかかります。住宅のフルリフォームでは少なくとも約200～300万円、簡易的なリフォームでも数十万円の資金が必要になります。

このようにリフォームにはお金がかかりますが、リフォームを行ったからといって高く売れる保証はないことにも注意しましょう。古家の場合は、お金をかけて内装や設備をリフォームして新しくしても、建物の外側は古びています。中には古びた外観を好む方もいますが、住宅の見栄えをよくするためのリフォームは、壊れた設備の修繕などを除き、必要最小限度にとどめるのが良いでしょう。

住宅を売った後で、購入時に買主が注意しても見つからなかった隠れた瑕疵が明らかとなった場合、売主は住宅を補修して正常な状態に戻す必要があります。仮に、瑕疵の程度が大きく補修してもなおらない場合は、契約解除となる場合もあります。

売買契約の定め方にもよりますが、個人が売主の場合は、一般的には売却後2～3ケ月間の期間は瑕疵担保責任を負うことになります（売主が不動産業者の場合は2年間）。

このように、古家を人が住める状態にして中古住宅で売ろうとすると、一定の経費や契約上の責任を負うことになります。中古住宅として売るのは、収益とそれによって生じる支出・責任とを天秤にかけ、採算がとれる場合に検討するのがおすすめです。

「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。建物は売るわけではなく、残置物として土地に残す方法となるため、次のようなメリットがあります。

このように、「古家付き土地として売る」場合は、経費面・契約面で多くのメリットがある一方で、古家の解体に費用がかかることを理由に、買主から値引きを要求される可能性が高いなどのデメリットが挙げられます。

ただし、あらかじめ解体費・廃棄物処分費の見積書をとって準備していれば、その見積もり費用を上限として値引きに応じることができます。仮に、見積もり費用の限度内で値引きするのでは買主が納得しない場合は、自分で解体して値引きなしの更地にしてから引き渡すことについて交渉することも可能です。

一定の資金をかけて補修し、中古住宅として売れば確実に採算がとれる場合には、②「中古住宅として売る」方法について検討するのが良いでしょう。しかし、建物が非常に古く相当な修繕費用がかかるため、中古住宅として売ったのでは採算が見込めない場合には、③「古家付き土地として売る」方法が様々なメリットが見込めので、有力候補となります。

一方、①「更地にして売る」については、更地にして売れば確実に採算がとれる場合以外は、「販売のチャンスを広げておく」「解体費などの費用をかけない」「税金が上がるのを防ぐ」などの点から慎重に検討することが必要です。中古住宅としては採算がとれず、古家付き土地としても売るのが困難な場合に、最終的に選択する方法と言えるでしょう。

竣　工　1999年8月
最寄駅　芝公園駅徒歩5分
総戸数　54戸

住　所　東京都港区芝2-26-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
シバコウエンアパートメント

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝2丁目店まで約90m
まいばすけっと三田駅東店まで約160m
マルエツプチ芝二丁目店まで約10m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで50m
ファミリーマート 第一京浜芝二丁目店まで約110m
TSUTAYA田町駅前店まで約640m
ドラッグセガミ芝浦店まで約400m
ライオン薬局まで約250m
みなと芝クリニックまで約90m
芝公園かみやまクリニックまで約130m
金杉濱町緑地まで約210m
芝一郵便局まで約210m
タリーズコーヒー 芝二丁目店まで約320m
浜松町交番まで約450m
港区芝浦港南地区総合支所まで約460m
港区役所まで約800m

■駐車場　　　有（機械式）月額48,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（36.78㎡～108.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新築とは、建てられたばかりでまだ誰も居住したことがない物件のことを言います。具体的には「竣工後1年未満かつまだ利用されていないもの」が新築に当たります。そしてこの条件に当てはまらない物件を総じて中古と呼びます。

新築は建物の価値が高く、また物件価格に販売会社の利益が含まれているため、中古と比較して価格帯が高い傾向があります。利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合ですので、物件価格が高いと利回りが低くなります。そのため新築は中古と比較して利回りが低く、キャッシュフローが蓄積されにくいという特徴があります。

それに対し、中古は一般的に新築と比較して価格帯が低いため利回りが良くなります。利回りが良いと得られるキャッシュフローは多くなる傾向にありますので、キャッシュが蓄積されるスピードは新築より早くなる可能性があります。

金融機関が融資を行う際の審査では、契約者の収入や仕事の属性を見るだけでなく、物件の担保評価も行い融資額や金利を決定します。担保評価とは、物件が融資額に見合う価値があり、返済が滞った際に売却することで資金回収ができるかを評価することです。

新築の場合、入居率が高い傾向にあり家賃収入が安定的に入ってくる可能性が高いため、資産価値も高いことから金融機関は競売などで資金が回収できる見込みが高くなります。そのためフルローンが組めたり、中古と比較して金利が低かったりするケースが多くなります。

一方、中古は築年数が多く経過するほど損傷が目立つようになり、空室率が高くなる可能性があるため、売却価格が安くなり資金が回収できないリスクが高まります。そのため中古は新築より担保評価が低いことが多く、融資条件も新築より悪くなる傾向にあります。

また、新築の場合多くの物件で30年や35年ローンが組めますが、中古の場合は法定耐用年数から築年数を引いた期間が、組むことができるローンの目安期間になります。建物の耐用年数は建物の構造により以下のように定められています。

この場合では17年の期間程度でしかローンが組めないことになります。30年ローンを組める場合と17年しかローンを組めない場合で月々の返済額にどれくらい違いがあるかを試算してみましょう。

この条件で比較した場合、期間17年の方が、月々の返済額は約5万円多くなることが確認できます。さらに審査の結果、金利が高かった場合はさらに返済額が大きくなります。

このように中古を購入する際は金融機関の審査が厳しかったり、ローンを組める期間に制限があったりし、その結果収支が悪くなる可能性がありますので、家賃収入と返済のバランスをしっかりシミュレーションして取り組むことが大切です。

新築の場合、中古と比較して長期的に入居者のニーズが高い可能性があることが考えられます。例えば古いタイプのワンルームでは、バスとトイレが一緒になっているものがありますが、時代の変遷とともにバス・トイレは別々のものが好まれる傾向が出てきました。

このように、以前はあまり抵抗がなくても、時代が変わると好まれなくなる造りもあります。不動産会社は日々住みやすさを追求し研究し、マンション建築に活かしていますので、中古より新築の方が入居者にとってニーズは高い可能性が高くなるのです。

新築のワンルームマンションは、広さが同じくらいで設備が同じグレードの物件であればあまり価格帯が変わらない傾向にありますが、中古は新築よりも価格帯や利回りが多種多様です。

中古は築年数の幅が広く様々な物件が存在するため、間取りや広さ、設備、損傷の具合などに違いがあり、価格帯も幅が広くなります。新築の場合の投資スタイルはある程度絞られますが、中古の場合はバリエーションの幅広さから、投資スタイルを絞りにくいデメリットがあります。

都心では新築のマンションを建設する場所が少なくなっているため、希望のエリアで新築ワンルームを購入するのは難しくなっています。しかし、中古であれば希望する立地の良いエリアでも購入できる物件がある可能性が高くなります。

中古の場合は既に運用実績がある状態で購入することになりますので、どのような属性の人が住み、どのようなトラブルがあり、設備はどのような修理が多いかなど、ある程度把握できた状態で所有することができます。

しかし、新築の場合は購入後に始めて入居者を募集し運用がスタートする形ですので、どのような属性の人が多く住み、どのような修理が多いのかがわからない状態で運用をしなければいけません。そのようなことから、中古の場合は修理やクレームの傾向がわかっている分、リスクに備えて運用ができる点でメリットがあると言えます。

新築と中古ワンルームの運用上の特徴について比較しました。ワンルーム投資をする際は、それぞれの特徴を活かした運用をすることでメリットも大きくなります。しっかり把握して取り組みましょう。

新築と中古にはそれぞれ特徴がありますので、特徴を活かしたり、リスクに注意したりすることでより効率的な運用ができます。まずは新築の投資法について見てみましょう。

新築は価格帯が高く、中古と比較して利回りが低いのが特徴です。また、フルローンなど融資が組みやすいこともある一方、キャッシュフローが出にくい点がデメリットと言えます。

利回りが低いということは、返済額に対して家賃収入が少ないケースが多くなるため、その場合蓄積されるキャッシュフローは少なくなります。空室になったり、突発的な修理が発生したりした場合は貯金から費用を支払わなければならないため、資金繰りが苦しくなる可能性も出てきます。

新築の場合、フルローンが組めるケースが少なくありません。フルローンが組める場合、頭金が必要ありませんので、初期費用をかけたくない方にはメリットになります。しかし、フルローンが組めるということは、頭金を入れる場合よりローンを組む金額が大きくなるということですので、月々の返済額は多くなります。

フルローンを組んで仮に毎月の収支がプラスだったとしても、キャッシュフローがあまり多く蓄積できない場合は突発的な修理や空室になった場合の費用が足りなくなる可能性もあります。そのため、フルローンが組める場合でも、頭金を入れなくても良いかどうかを検討するようにしましょう。

新築の場合は、収支をより良くするためにも、資金に余裕がある時に繰上返済を積極的にしましょう。必ずしなければいけないというものではありませんが、繰上返済は収支の改善につながります。繰上返済をすることで残債の元金を減らすことができますので、毎月の返済額や総支払額を減らす効果があります。

繰上返済には手元資金が必要ですが、長期で見た場合はメリットがあります。特に収支があまり良くない新築物件の場合は検討するようにしましょう。

ワンルーム投資では、物件の減価償却費や返済金の金利部分、その他の経費などを損金計上できます。不動産所得が赤字になった場合、本業の収入から支払った税金を返還してもらえる可能性があります。実際のキャッシュフローがプラスになっても、赤字であれば納税額が安くなるため、不動産投資には節税効果があると言われています。

ただ、ここで注意したいのは節税効果が期待できる期間です。経費の中で大きな割合を占めるのは減価償却費ですが、減価償却費を計上できるのは一定期間だけですので、その後は思ったような節税効果が見込めなくなります。

中古ワンルームは新築と比較して物件の価格帯が低く、利回りが良い傾向があります。しかし、同じ中古ワンルームでも築1年位の築浅の物件から、築数十年の物件までありますので、築年数によって注意点などが異なります。どのような点に注意して投資すればよいのかを見てみましょう。

東京都心の立地の良い場所は新しくマンションを建設する場所が少なくなっていますので、希望のエリアで物件を探すのは難しくなっていますが、中古の場合はすでに建設されたものを探しますので、比較的希望の立地で見つけやすい傾向にあります。

立地はワンルーム投資で成功するにはとても重要な要素になりますので、中古のワンルーム投資をする際は、立地を絞って物件を探すことも必要です。

中古物件には目に見えない瑕疵が隠れている可能性があります。瑕疵とは目視では確認できない欠陥や損傷のことを言います。

瑕疵は購入してしばらく時間が経過して発見されることもあります。売主の責任期間が過ぎていた場合は買主が自分で修理代を負担しなければいけません。修理内容によっては数十万円以上する可能性もありますので、購入する際はきちんと確認してから購入することが大切です。

低金利の日本では、ローンの借り換えをすることで、さらに低い金利でローンが組める可能性があります。うまく借り換えをした場合、毎月の返済額が低くなり、収支も良くなります。しかし、中古の場合は借り換えるタイミングに注意が必要です。

先に触れたように、中古物件のローンの返済期間は法定耐用年数から築年数を引いた年数しか基本的には組めません。築年数によっては30年間で組んでいたローンが、20年やもっと短い期間でしか組めないという可能性もあります。

利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合です。家賃が高くなくても、物件価格が低ければ利回りは良くなります。しかし、物件価格が低すぎると、利回りが良くても手残りの額はそれほど多くない可能性があります。

また売却の際に高く売却できないことも考えられます。利回りばかりを追求するあまり、キャッシュフローが確保できないほど安い物件に安易に手を出さないように注意しましょう。

中古ワンルームを購入する際は、大規模修繕の時期や修繕積立金の額などに注意しましょう。大規模修繕の際に修繕積立金では修繕費用が足りずに追加で支払わなければならないケースもあります。

また、その時は足りたとしても、その後の積立金が値上げされるということもあります。大規模修繕が貯まっているかどうかや、直近の大規模修繕はいつ行われたかなど、購入前に確認することが大切です。

竣　工　2007年9月
最寄駅　芝公園駅徒歩4分
総戸数　34戸

住　所　東京都港区芝2-5-17
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シバウエスト

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝2丁目店まで約120m
マルエツプチ芝2丁目店まで約240m
マルエツプチ浜松町2丁目店まで約600m
ファミリーマート芝2丁目店まで約150m
ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約330m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約170m
ローソン芝公園駅前店まで約190m
ドラッグセガミ芝浦店まで約850m
桑山清心堂まで約120m
伯山堂薬局芝店まで約400m
100YEN SHOP FLET’Sまで約240m

■駐車場　　　有（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.28㎡～54.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

地域銀行の融資に関しては「個人による貸家業向けを中心に、2016年末をピークとして伸び率の低下が続いている」としており、背景の一つとして「貸出スタンスを慎重化させる金融機関が増えている」と慎重な融資姿勢についても言及をしています。

一方、将来の物件需要という点については、「足もとの状況から判断することは難しい」としながらも「貸家業についてみると、近年の貸家の増加は周縁地域から市街地への移住や単身世帯の増加等に伴って世帯数が大きく増加している地域が中心であり、相応に実需を反映した動きとなっている」と概観しており、ネガティブな見方をしているわけではないことが分かります。

一方、金融庁のほうでも、昨年からの一連の不動産投資向け融資に関する問題を受けて、金融機関の融資規律の緩みや不動産会社の業務の適切性に関する検証の甘さなどを問題意識として、金融機関に対して「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」を実施し、3月28日に調査結果を公表しました。

その調査の中で、銀行における投資用不動産向け融資の実行額は平成29年3月期をピークに減少していることや、投資用不動産向け融資を積極的に推進する金融機関が減少し、消極的な態度を取る金融機関が増加していることが明らかになっています。

投資用不動産向け融資に取り組む場合には、紹介業者・サブリース業者・管理業者等の業務の適切性を検証するなど、取引スキームのリスク評価を行い、これに基づき取引方針を明確に定めること。
融資審査において、物件の売買価格の妥当性を検証するとともに、事業性融資と判断される場合には、物件の生むキャッシュ・フローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行うこと。
顧客対応を紹介業者・保証会社に任せきりにせず、自らが顧客とのリレーションを十分に構築し、事業・収支計画、顧客の知識・経験・リスクの理解度や財産・収入の状況等について主体的に把握したうえで、必要なリスク説明を行うこと。
ポートフォリオにおける投資用不動産向け融資の実態把握・リスク評価を行い、必要な場合には、これまでの顧客保護やリスク管理のあり方の適切性について点検を行うこと。

こうした各種の調査結果が示すのは、今後の融資環境が厳しくなっていくという見通しです。融資審査が通りづらくなれば投資家は不動産を購入しづらくなり、不動産価格などにも影響が出てくる可能性があります。

一方で、2020年に控えた東京オリンピックや都心の再開発計画、単身世帯の増加など、不動産の実需が増加する要素も数多く存在することや、将来の年金確保のための資産形成手段として不動産投資を検討している、という方もいるでしょう。

投資家としては、融資が厳しくなったことはデメリットばかりではありません。融資が厳しくなるということは、それだけ物件の収益性や完済できる可能性が金融機関に精査されているということでもあります。

先ほどのレポートでも見た通り、金融機関は今後、業者の業務の適切性、取引スキームのリスク評価、物件の売買価格の妥当性、キャッシュフロー計画の妥当性、顧客の知識・経験・リスクの理解度、財産・収入の状況、ポートフォリオのリスク評価などの広範にわたる項目について慎重な審査を行っていくことが求められています。

つまり、現在の融資環境下で審査を通過できるということは、金融機関から物件の収益性や返済能力などが一定程度認められているということになります。

将来のために長期保有を前提として不動産投資を始める方の場合、まず重要なことはローンが完済できることです。その完済にあたっての様々なリスクを金融のプロが一緒になって考えてくれる、ということは非常に心強いことでもあると言えるでしょう。

融資審査で評価されやすい物件のポイントは？融資審査が厳しくなる状況下では、投資家側も不動産について理解を深めることが必要となってきます。特に、融資審査で金融機関が高く評価する物件の特徴を知っておくことが重要となってきます。

不動産投資において、毎月のローンの返済原資は主に家賃収入となるため、家賃を支払ってくれる入居者からの需要が高い物件かどうかが融資評価に大きく関わってくることになります。入居需要が高いかどうかは、以下のように立地・建物・設備などのそれぞれの観点から見極めることが必要です。

融資の状況は今後も大きく変化していくことが予想されますので、融資を左右する経済・金融情勢や不動産市況などの動向にもキャッチアップをし続けることが重要です。

また、市場全体の状況だけでなく、自分が物件を購入した場合の収支シミュレーションについても把握しておきたいところです。今後の融資審査においては、事業・収支計画・キャッシュフローについてもしっかり見られることが予想されるため、事前に購入時にかかる初期費用や必要な頭金、購入後の管理費用や税金などのランニングコストをしっかりと試算して無理のない返済計画づくりや資金準備を進めておくことが大切です。

こうした融資に関する最新情報の収集やシミュレーション作成を「自分一人だけで行うのは難しい」と感じる方は、不動産投資会社のセミナーなどをうまく活用すると良いでしょう。

竣　工　2003年3月
最寄駅　芝公園駅徒歩4分
総戸数　23戸

住　所　東京都港区芝2-10-2
概　要　地上9階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エヌスリーユニテ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ芝二丁目店まで約220m
マルエツプチ汐留シオサイト店まで約920m
スーパーフェニックス三田店まで約770m
まいばすけっと三田駅東店まで約390m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約150m
ファミリーマート芝二丁目店まで約80m
ピザーラ芝公園店まで約100m
タリーズコーヒー芝二丁目店まで約150m
港区スポーツセンターまで約620m
芝一郵便局まで約220m
池田歯科医院まで約10m
みなと芝クリニックまで約60m
芝公園まで約300m
芝市役所まで約600m
トモズ浜松町店まで約600m

■駐車場　　　9台（機械式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　24台／月額330円
―――――――
■設　計　　　横河健 / 横河設計工房
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（30.06㎡～80.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

本州の中心部に位置する大阪府の人口は、東京・神奈川に続く第3位の約882万人、広さは下から2番目の約1,905㎢となっています。人口は神奈川に続く第3位で、人口密度は東京に続く第2位になります。

日本全体の人口の約7％、日本に居住する外国人の約10％が大阪に住んでいると言われていることを考えると、賃貸需要が安定的にある地域と言えるでしょう。

大阪府は43の市町村に分けられますが、各地域に大きな違いがあります。市町村を大きく分けると、北西部の北摂エリア、北東部の北河内エリア、中部の大阪市内エリア、南西部の堺・泉州エリア、南東部の中・南河内エリアの5つのエリアになります。

北摂エリアは池田市、箕面市、豊中市、吹田市、茨木市、摂津市、高槻市といった10の市町を含むエリアです。緑や公園、大学や研究施設が多く医療機関が充実していることから、住んでみて良かった街ランキングでは北摂エリアが独占することも珍しくありません。

北河内エリアは枚方市、寝屋川市、守口市、大東市、門真市、四条畷市、交野市を含んでいるエリアです。家電メーカーが集まるエリアとして有名であるほか、京都へのアクセスも良好です。

大阪市内は淀川を中心に中央区・北区・天王寺区など24の区を含んでいるエリアです。梅田・心斎橋・なんばといった大阪の主要エリアで、高層マンションが立ち並ぶほか、大阪駅周辺などは再開発で利便性が大きく向上しています。

堺・泉北エリアとは7区に分かれる堺市と、泉大津市、和泉市、岸和田市、泉佐野市といった12の市町を含んでいるエリアを指します。ものづくりと文化・歴史が根付いているエリアとして注目を集めています。

中・南河内エリアは八尾市、松原市、東大阪市、羽曳野市、藤井寺市、富田林市といった11の市町を含むエリアです。古くから栄えているエリアで、地場産業が有名です。

大阪の1R～1DKの平均相場は地域によって差があるものの、1,000万円前後の地域が多くなっています。投資額を数百万円程度に抑えながらワンルームマンション投資を始められる地域もありますが、そのぶん需要が低い可能性もあるので、よく考えてから投資を始めましょう。

大阪は人口が全国第3位、人口密度が全国第2位と、入居需要も期待できそうですが、他に大阪でワンルームマンション投資を始める魅力はあるのでしょうか？以下の4つを挙げてみました。

1つ目の魅力は東京よりも利回りが高いことです。一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査によると、ワンルームタイプの利回りは、東京の城南地区で4.4％、城東地区で4.5％という結果になっています。一方、大阪のワンルームタイプの利回りは、4.9％と東京の主要エリアである城南・城東地区の利回りを上回っています。

中には、大阪を上回る利回りの地域もありますが、需要が大阪よりも下回る可能性や空室リスク、将来的な家賃下落リスクを伴う可能性も高いと言えます。そのため、安定したワンルームマンション投資につなげるには、東京に続く需要が期待できる大阪が適していると言えるでしょう。

2つ目の魅力は好調なインバウンド需要を背景に地価が上昇していることです。大阪は国際線が発着する関西国際空港を有していることに加え、USJといった数多くの観光地があるため、外国人観光客が数多く訪れます。

関西空港を利用する旅客数は年々増加しており、2018年も9月には台風の影響で一時的に閉鎖したにもかかわらず、全体で前年比約2％増、外国人旅客数は4.5％増という結果になっています（関西エアポート㈱集計の航空旅客数より）。

大阪はこのような好調なインバウンドを背景に、再開発やホテルの建設などが急ピッチで進んでおり、バブル崩壊以降下落していた地価が上昇に転じる地域も出ています。

大阪市では、浪速区は前年度と比較して14.7％、中央区は14.5％、福島区は8.2％、北区は13.5％と大幅に地価が上昇しました。2011年頃から地価は上昇傾向が続いています。

地価が上昇傾向にある地域でワンルームマンション投資を始めれば、家賃収入だけでなく値上がりによる売却益も期待できるため、一石二鳥と言えるでしょう。

大阪府は特区民泊の条例を制定しているため、民泊ビジネスを強化できることも魅力です。大阪などの観光地を訪れた観光客はホテルに宿泊するのが一般的です。しかし、観光客が増加しているにもかかわらず宿泊施設の数はそこまで増えていないため、宿泊施設不足が深刻化しています。

そこで登場したのが民泊です。民泊とは、住宅をホテルのように宿泊施設として貸し出して宿泊料を得る事業のことを言い、近年では不動産投資の1つとしても位置付けられます。しかし、民泊は旅館業に該当するため行政の許可が必要であり、そのハードルの高さから十分な宿泊施設の供給がなされませんでした。

そこで2018年に施行された住宅宿泊事業法では、宿泊需要と既存旅館業者とのバランスを鑑み、180日の宿泊日数制限が設けられました。

しかし、大阪は国家戦略特別区域に含まれています。行政からの認定を受ければ、民泊新法の規定が適用されず、宿泊日数制限を気にせずに民泊ビジネスに取り組めます。そのため、日数がネックで利益が出せないという心配が無い点はメリットです。

交野市、吹田市、松原市といった一部自治体は特区民泊に該当していないため、注意が必要ですが、該当地域ではワンルームマンションによる民泊ビジネスも期待できるでしょう。

また、2025年には大阪万博が開催されるため、さらに賃貸需要が期待できる可能性があります。1970年大阪万博が開催された際には、交通網の整備が進んだだけでなく、開催地となった北摂エリアの開発が大きく進みました。2005年には愛知万博が開催され、2度目の日本開催となりましたが、2025年には3度目の日本開催となる大阪万博が予定されています。

1970年大阪万博は目標入場者数3,000万人に対して6,400万人が来場するなど、大成功を収めました。2025年大阪万博も多くの来場者が期待されるため、宿泊施設の不足を補う、または再開発を進めることで、2020年オリンピックの開催地に決定した東京と同様、地価上昇が期待されます。

また、2027年には品川・名古屋間でリニア中央新幹線が開業予定で、新大阪は2045年に開業予定となっています。土地需要の上昇に伴う地価上昇に加えて、賃貸需要の上昇も期待できるため、ワンルームマンション投資に適していると言えるでしょう。

竣　工　2016年12月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　54戸

住　所　東京都港区芝浦2-1-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームシバウラ
ZOOM芝浦

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m
まいばすけっと海岸3丁目店まで約320m
成城石井芝浦シーバンス店まで約400m
miniピアゴ芝浦2丁目店まで約170m
ローソン芝浦2丁目店まで約510m
セブンイレブン芝浦ベイワード店まで約70m
ファミリーマート芝浦2丁目店まで約200m
ドラッグセガミ芝浦店まで約400m
スマイルドラッグ芝浦3丁目店まで約420m
シーバンス・ア・モールまで約630m
ムスブ田町まで約650m
グランパークまで約730m
ケーヨーデイツー三田店まで約1690m
やまや芝大門店まで約1790m
ダイソーピーコックストア高輪魚籃坂店まで約2270m
埠頭公園まで約810m
芝一郵便局まで約540m
港芝浦郵便局まで約710m
芝浦クリニックまで約350m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー芝浦まで約360m

■駐車場　　　3台（平置式）月額35,200円～37,400円
■バイク置場　1台/月額2,200円
■駐輪場　　　54台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.50㎡～57.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を始める際は、マンションやアパートを購入するためのまとまった資金が必要です。また、マンションやアパートを購入しても、入居者の募集や建物管理なども必要になるため、なかなか一歩を踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか？

しかし、不動産投資ではまとまった資金が必要になる一方、安定した収入が期待できることや購入した不動産を担保にできることなどから、不足する購入資金を金融機関が融資してくれる可能性があるのが特徴です。また、管理会社に管理を委託すれば本業と両立できるため、サラリーマンでも始めやすい資産運用と言えます。

管理会社に管理を委託するからには管理会社に報酬を支払う必要があります。そのため、オーナーの中には少しでも支出を抑えるために自分で管理できないか気になっている方も多いと思います。不動産投資で必要な管理は以下のような項目です。

他にも様々な管理を伴うため、自主管理では本業との両立が困難になる可能性があります。また、問い合わせ窓口がオーナー本人になって、クレーム対応などでプライベートの時間がなくなる可能性を考えると、管理会社に委託した方が大幅に負担を軽減できるでしょう。

管理会社に管理を委託すれば、基本的には不動産投資で必要な管理業務の全てを代理してくれるため、オーナーはほとんど物件を所有しているだけで良くなります。しかし、その代わりに委託報酬として家賃収入の5～10％を支払わなくてはなりません。

管理会社は、家賃収入がなければ収入が生じないため、基本的には空室が少なくなるよう管理業務にしっかりと取り組んでくれますが、中には高い報酬であるにもかかわらず、管理が疎かになっている管理会社もあります。

管理が疎かになっていると、空室がなかなか埋まらない、入居者の不満が溜まって退去に繋がりやすいなどの悪影響が起き、キャッシュフローが悪化しやすくなるので注意が必要です。そのため、不動産投資成功には管理会社選びが重要と言えます。管理会社を選ぶ際には、以下の3つのポイントが重要です。

管理会社を選ぶポイントの1つ目は、管理実績が豊富かどうかということです。新しい管理会社より老舗の管理会社の方がその地域に密着しており、そのネットワークによってより多くの入居者が期待できる可能性があります。

しかし、新しい管理会社が全て悪いというわけではありません。新しい管理会社の中でも、多くの管理物件を抱えている管理会社の場合には、それだけ営業力に長けている従業員が多い、オーナーからの信頼度が高い管理会社であることが予想できます。

また、過去の管理実績をいくつかピックアップして自社サイトなどで公表しているか、空室対策に積極的で入居率を高く維持できているかといった点なども確認しておいた方が良いでしょう。

2つ目は担当者と連絡が取りやすい管理会社を選ぶということです。例えば、管理実績が豊富で多くの管理物件を抱えている管理会社の中には、1人当たりの管理物件が多すぎて、担当者に相談したくてもなかなか連絡が取りにくいケースがあります。

遠方の物件の管理を委託している場合には、担当者との連絡は「物件がどうなっているか」という情報を得るための最も効率的な手段でもあるため、連絡が取りやすいかどうかは重要と言えます。また、連絡が取りにくいということは、物件からの不満に対する対応も遅れていることが想像できます。

そうなると、入居者の不満が溜まって退去へとつながる可能性が高くなるので注意が必要です。そのため、担当者との連絡が取りやすいだけでなく、「○○までに返答します」など、誠心誠意対応してくれる担当者が多い管理会社を選ぶのがポイントと言えるでしょう。

また、しっかりとした管理体制が整っている管理会社を見つけることも重要です。例えば、「仕事で夜遅くに帰宅してお風呂に入ろうとしたところ、給湯器が故障してお湯が出ない」というケースでは、営業時間外の連絡を受け付けていない管理会社だと入居者の不満が溜まってしまいます。

しかし、24時間のトラブル対応窓口がある管理会社だと、入居者も安心して過ごせるため、安定した需要や長期間の入居が期待できます。他には以下の管理体制が整っていることも重要です。

「管理を委託したのに全然結果に結びつかない」と後悔しないためにも、上記だけでなく不安要素を書き出して、その不安要素に対してどのように対応するかを管理会社に事前に確認しておくのも重要なポイントと言えるでしょう。

管理会社を選ぶ際のポイントは分かったものの、管理会社と言っても数多く存在しているため、その中から選ぶのはなかなか困難です。インターネットなどで調べて雰囲気が良さそうな管理会社を選んでみたものの、委託費が高かったもしくは管理戸数が多すぎて新規を受け付けておらず、時間だけが無駄になったというケースもあります。

では、どうすれば自分に合った管理会社を効率良く見つけられるのでしょうか？効率良く管理会社を見付ける方法について詳しく見ていきましょう。

1社ずつ管理会社を探した場合には、上記のように自分に合った管理会社でないと振り出しに戻ってしまうため、効率が良いとは言えません。また、不動産投資を始めたい物件から遠く離れている管理会社は、物件に足を運ぶ回数が少なくなる可能性があるのであまりおすすめできません。

まずは物件近くにどのような管理会社があるのかをピックアップし、その中から気になる管理会社を絞ることから始めることが重要です。候補をいくつか絞った後は、実際に管理会社に足を運んでヒアリングをします。

ヒアリングでは、管理条件や報酬といった契約に関する内容だけでなく、どのような募集方法なのか、どのような強みのある管理会社なのかなどをしっかりと調査します。「手間がかかる」と感じた方もいるかもしれませんが、最初の管理会社選びがキャッシュフローに大きな影響を与えると考えれば、いかに最初が肝心なのかがわかるでしょう。

管理会社のヒアリングで、どのような募集方法かを確認する必要性について触れましたが、紙媒体での募集しかしていない管理会社はなるべく避けた方が良いと言えます。周辺の管理会社が集まって、自分たちで管理している物件情報を掲載した冊子を駅周辺やコンビニなどに配置しているところもありますが、効果はあまり期待できません。

ほとんどの入居希望者は、スマートフォンやパソコンなどで物件情報を検索しているため、インターネット集客に積極的な管理会社の方が空室リスクを抑えることが期待できます。SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトへの掲載に積極的であるなど、ネット集客を取り入れているかをしっかり確認しておくようにしましょう。

「管理会社選びにしっかり時間をかけたので、後は任せきりで大丈夫」と思っている方もいるかもしれませんが、任せきりにすることはおすすめしません。管理会社の担当者は、自分の物件だけではなく複数の物件を管理しています。

そのため、現実的なところ、家賃収入の大きい物件や口うるさいオーナーの物件を優先する傾向があります。そのため、管理会社に任せきりにしていると、後回しにされる・新人に引き継がせるなど、扱いが疎かになってしまう可能性があるので注意が必要です。

それらを防ぐためには、業務に支障が出ない範囲でこまめに連絡を取る、管理会社に顔を出すといったように管理委託後も定期的に関わりを持つことが重要です。不動産投資成功の鍵は管理会社選びにかかっていると言えますが、委託後の関係も大切にしましょう。

竣　工　2005年2月
最寄駅　池袋駅徒歩4分
総戸数　87戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-1-12
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■1007／1103号室対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
カスタリアイケブクロ
CASTAKIA IKEBUKURO

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート西池袋3丁目店まで約60m
セブンイレブン豊島劇場通り東店まで約70m
東武ストア西池袋店まで約280m
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約290m
西池袋郵便局まで約130m
八十二銀行池袋支店まで約260m
池袋警察署まで約110m
池袋内科まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約150m
東京芸術劇場まで約220m
豊島区立西池袋公園まで約150m

■駐車場　　　12台
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　87台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（31.38㎡～86.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ワンルーム投資は、ワンルームマンションの一室を所有して、それを賃貸することで収益を上げる投資です。マンションの一室を所有することを区分所有と言います。それに対し、一棟マンション投資は数十室入ったマンション一棟を丸ごと購入し運用する投資です。

大きな違いは価格帯です。一棟マンションの場合は1億円を超えるものが多くなりますが、ワンルームは中古の場合1,000万円を切る物件もありますし、都内の新築でも2,000万円台くらいで購入できます。

ここで、ワンルーム投資と一棟マンションを購入しローンを組んだ場合、返済額がどれくらい違いうか試算してみましょう。ローンの条件を金利2%、返済期間35年で設定します。以下の表が設定した数値で試算したものになります。

アパート経営の場合も一棟マンションと同じように、ワンルームマンションより価格帯が高くなります。しかし、一棟マンションと比較して小規模になる上、建築資材が異なりますので、一棟マンションよりは低い価格帯になります。管理する範囲は一棟マンションと同じように建物全体を見なければいけません。

木造のアパートはRC造のマンションに比べて一般的に家賃が安い傾向にあります。また建築費も安いことから、中古物件の購入のみならず「新築」という選択肢を検討できるのも特徴です。

戸建物件は数百万円くらいで購入できるものから1億円を超えるものまで幅広いバリエーションがありますが、中古戸建のメイン価格帯はワンルームと同水準～2倍程度です。しかし、入居者の主な対象が単身者ではなく家族世帯になるのがワンルームとの違いです。

家族世帯は単身者と比較すると引っ越しをする頻度が少なく、入居期間が長い一方、一度空室になると次の入居者が決まるまでに時間がかかる可能性が高くなります。

入居者がいない期間はその物件からの家賃収入はありませんので、その間のローンの返済はオーナーが自己資金で行うことになります。空室期間が長期化すると運用がうまくいかなくなる可能性がありますので、初心者には大きなリスクと言えるでしょう。

今回は一棟マンション、アパート経営、戸建経営と比較してみました。規模や管理、リスクの面から見て、ワンルーム投資は初心者にとっては手間暇がかからず、始めやすい不動産投資だということがわかりました。以下に比較表を記載しておきます。

不動産投資は金融機関から融資を受け、返済をしながら運用を行うケースが多い投資です。「借金は不安」「借金はしたくない」という方もいると思いますが、不動産投資のローンは自己資金に対して「レバレッジ」をきかせるもので、必ずしもネガティブに見なければいけないものではありません。

レバレッジとは「テコの原理」のことを言います。「テコの原理」とは小さな力で大きなものを動かすことを言いますが、不動産投資では「少額の自己資金で大きな投資を行うこと」を言います。

例えば投資できる自己資金が200万円の場合、融資を受けた場合と受けない場合とでは、収益にどれくらい違いがあるかを見てみましょう。利回り6%の投資商品があった場合に、融資を受けずに200万円分投資した場合と、1,800万円融資を受けて計2,000万円分投資をした場合で比較してみます。融資を受けた1,800万円分のローンの条件を金利2%、返済期間35年で設定しています。

融資を受けずに投資した場合の収益額は12万円ですが、融資を受けて投資をした場合は48万4,476円になります。どちらも表面上の利回りは6%ですが、借り入れをした場合の方が収益の規模が大きくなり、返済金を支払っても手残り額（実質収益）が多いことがわかります。

もちろん、融資を受けて投資を行う場合、収益規模が大きくなるだけでなく損失が出るリスクも大きくなりますので、空室が出た場合にも返済が滞らないように手元のキャッシュを確保したり、不動産価格が下がりにくいエリア・物件を選んで購入するなどの事前のリスク対策はしておくことが大切です。

全体の世帯数は2015年をピークに減少していますが、単独世帯数は2030年位までは増え続けることがわかります。そこから減少に向かいますが、世帯総数に対する単独世帯数の割合はむしろ増加していく見込みとなっています。。

東京都に転入者が多いことがわかりましたが、さらにこちらのグラフでは、東京都の家族類型別の世帯数の推移がわかります。東京の単独世帯は2035年までは増加すると予測されています。さらに2060年でも総世帯の5割近くを単独世帯が占めていて、単身者世帯は他の世帯と比較すると大きな減少が見られないことが予想されます。

こちらのグラフも予想ですので、必ずこの通りになるということではありませんが、この予想通りに推移すれば、東京のワンルームマンションは今後もニーズが高いことが考えられます。

インカムゲインとは運用によって継続的に得られる収入のことです。ワンルーム投資では家賃収入のことを指します。基本的に入居者がいれば毎月一定額が入ってくる収入ですので、とても安定した収入と言えます。しかし、家賃収入は全て手元に残るというわけではありません。ローンの返済や、管理費を支払った残りが手元に残る資金になります。

キャピタルゲインとは資産を売却して得られる利益のことです。ワンルーム投資の場合は今までの運用で得られたインカムゲインがあるため、購入した価格より低い価格で売却しても利益が出る場合もあります。

ワンルーム投資の場合、購入価格より低い価格で売却しても最終的に利益が出る可能性があることには触れました。これはインカムゲインで十分な収益が得られている場合です。例えば売却価格が購入価格より200万円低かったとしても、売却までの運用でインカムゲインが200万円を超えていれば最終的な収支はプラスになる可能性があります。

ただ、売却の際には手数料や税金などを支払わなければいけませんので、そのような費用を含めて、収益は総収入と総支出で試算するようにしましょう。

ワンルーム投資をする目的は人によって様々です。生命保険や年金代わりの収入、節税といった目的で始める方もいれば、貯蓄の代わりにと始める方もいます。ワンルーム投資をする目的やメリットについて見てみましょう。

ワンルーム投資の利回りが良く、キャッシュフローを多く得られる場合、得た資金を貯蓄にするという投資の仕方や、老後までにローンを完済して老後の生活の収入源にしたいという方もいます。

しかし、ワンルーム投資をしていると固定資産税が毎年かかりますし、空室になったり設備が壊れたりした場合は支出が増えますので、家賃の全額を自由に使えるわけではありません。

不動産投資による損益は、確定申告で本業の収入と損益通算をすることになります。ワンルーム投資ではマンションの減価償却費や、ローンの返済金の金利部分などが経費として認められますので、その分の損金を計上して赤字になった場合、総所得が減るために税金の負担も減るというものです。

また原則として減価償却費を計上したぶん売却時には税金が多く発生することになりますので、節税目的で投資を始める場合は年ごとの所得推移をもとに慎重にシミュレーションすることが大切です。

最近はワンルーム投資を生命保険の代わりとして考えて投資を始めるという方もいますが、これはマンションを購入する際に契約者が団信（団体信用生命保険）という保険に加入することが一般的であることにちなんでいます。

団信に加入していると、契約者に万が一のことがあった場合に保険金が下り、それでローンの残債が完済されることになります。結果として無借金のマンションが遺族に残り、遺族は家賃収入を受け取り続けることができます。

近年は死亡や高度障害だけでなく、3大疾病や8大疾病と言われる病気だと診断された時点で支払われる団信もあります。しかし、団信は普通の生命保険と同じように、病気の方は加入できませんので注意が必要です。

空室になったり家賃滞納で家賃収入が入って来なかったりするリスクは、一度の損害額が大きいため特に注意が必要です。

家賃が入らないリスクに対しては、その間ローンの返済や管理費を貯蓄から支出しなければいけません。そのような出費があっても資金が底をつかないように、投資を始める際に余裕を持って資金管理しておくことが必要です。

ただ、空室期間が長期化する場合は物件に何か原因がある場合もありますので、管理会社とよくコミュニケーションを取って解決に取り組むようにしましょう。

金利が上昇しローンの返済額が増えるリスクを金利上昇リスクと言います。金利が上がってもすぐに返済額が増えるわけではありませんので、空室リスクのように一度に大きな損害を被る可能性は少ないのですが、将来的に収支が赤字にならないように、借り換えや繰り上げ返済などをして返済額を減らすなどの工夫が必要です。

ただし借り換えや繰り上げ返済をする際にも費用が必要になりますので、ここでも資金管理が重要になってきます。

マンションは一般的に築年数が経過すると家賃が下がります。家賃が下がることで収支が悪くなるリスクを家賃下落リスクと言います。家賃下落リスクも金利上昇リスクと同じように、すぐに大きな損害を受けるわけではありませんが、繰り上げ返済などで将来的な収支の悪化に備えることが大切です。

火災や地震のリスクのことを災害リスクと言います。火災や地震に対しては、火災保険や地震保険に入ることで対応できます。最近では集中豪雨の被害なども多くなりましたので、そのような災害にも対応できるように、火災保険に入る際には補償範囲も確認するようにしましょう。

劣化リスクは、室内の構造や設備などが劣化するリスクを指します。また、外壁など共用部の劣化もリスクになります。

室内の設備などに関してはその都度費用が発生します。一方、外壁など共用部の修繕は一般的に修繕積立金から対応される形になりますが、近年は工事費用や建築資材の価格が上がり、積み立てた修繕積立金では資金が足りなくなるマンションもあります。その場合、修繕積立金の額が上がったり、追加で費用を支払わなければならなかったりすることもあります。

以上のように、ワンルーム投資のリスクはお金で対応できるケースがあります。ワンルーム投資を始める際は、あらかじめリスク対策について知っておくことと、資金に余裕を持って取り組むことがリスクヘッジにつながることを知っておきましょう。

竣　工　2021年6月
最寄駅　芝公園駅徒歩3分
総戸数　8戸

住　所　東京都港区芝2-18-6
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リーガランドシバコウエン
LEGALAND芝公園

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約190m
ファミリーマート芝2丁目店まで約260m
まいばすけっと芝2丁目まで約140m
マルエツプチ芝2丁目店まで約240m
なんでも酒やカクヤス芝4丁目店まで約500m
新橋ベーカリー新堀店まで約210m
ライオン薬局まで約50m
ココカラファイン芝浦店まで約800m
芝一郵便局まで約450m
きらぼし銀行浜松町支店まで約500m
芝公園かみやまクリニックまで約50m
東京都済生会中央病院まで約900m
芝公園野球場兼競技場まで約350m
芝公園まで約450m
みなと幼稚園まで約260m
港区立芝小学校まで約120m
戸板女子短期大学まで約170m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.42㎡～50.85㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

銀行預金のように元本保証が付いているものの、得られる利益が少ない投資をローリスク・ローリターンと言います。一方、株式投資やFXなどは、得られる利益が多いものの、元本がゼロになるリスクや証拠金取引のように元本以上に損失が生じるリスクがあるといった点から、ハイリスク・ハイリターンの運用手法と呼ばれます。

不動産投資は入居者がいれば長期的な家賃収入が得られたり売却で資金回収ができたりする一方で、様々なリスクもあるため、ミドルリスク・ミドルリターンの運用方法と言うことができます。不動産投資にはどのようなリスクを伴うのでしょうか？主なリスクは以下の5つです。

1つ目のリスクは空室リスクです。不動産投資では、長期的な家賃収入が期待できる一方、空室が生じている場合にはその部分の家賃収入が得られません。アパート投資の場合は、多少の空室が生じても他の部屋の家賃収入があるので0になる可能性は低いですが、区分マンション投資や戸建投資の場合は、空室が生じた時点で家賃収入が0になるので注意が必要です。

銀行の融資を受けながら不動産投資をしている場合は、返済が生じているにもかかわらず返済原資である家賃収入が得られないため、キャッシュフローが悪化します。そうなると、給料や貯金から返済していくことになるので注意しましょう。

2点目は家賃滞納リスクです。「入居者さえいれば、安定した収入が得られるので問題ない」と思っている方も多いかもしれませんが、入居者がいても家賃を払ってくれずに滞納している場合は、長期的な家賃収入は得られません。

「そのような入居者は追い出せばいいだけでは？」と思った方もいると思います。しかし、日本では余程の滞納にならない限り「入居者の借りる権利」を保護するため、契約解除を切り出すことは困難と言えます。入居者がいても滞納の常習犯の場合には、空室リスクと同様にキャッシュフローが悪化して給料や貯金から返済していくことになるので注意しましょう。

3つ目は家賃下落リスクです。投資用不動産を購入しても、やがて築年数の経過によって他の投資用不動産と差別化を図るために家賃を下げなければならなくなる可能性があります。他にも空室が目立ってきた・築年数が経過した・投資用不動産が近くに新築された、という場合には、家賃を下げて需要を高めなければならない状況となる可能性もあります。

銀行の融資を受けながら不動産投資をしている場合には、投資用不動産を購入した当初の家賃収入で返済計画を立てているのが一般的です。そのため、あまりにも厳しい返済計画を立てていると、家賃が下落した場合にキャッシュフローが悪化して赤字となり、給料や貯金から返済していくことになることも考えられます。

また、借入金の金利変動リスクにも注意が必要です。不動産投資を始める際は、自己資金だけではまず投資用不動産を購入できないため、銀行の融資を受けて投資用不動産を購入するのが一般的です。現在のようにマイナス金利政策の導入で低金利が続いている状況では、比較的返済総額を抑えられる可能性が高いと言えます。

しかし、マイナス金利政策が導入された理由は、積極的な融資を促して経済を回し、景気を良くするためです。将来的に景気が良くなると金利が上昇するため、返済総額が大きくなってしまう可能性があります。現在のような低金利の状況の中、変動金利で融資を受けている場合には、金利上昇でキャッシュフローが悪化する可能性があるので注意しましょう。

不動産投資は長期的な家賃収入が期待できる、失敗した場合でも現物資産である投資用不動産を売却することで投資額の一部を回収できるなど、ある程度の利益を得ながらリスク管理もできるのが魅力の運用方法です。しかし、これらは投資用不動産がある場合に限って言えることです。

例えば、投資用不動産は火災や地震などで滅失する可能性があります。火災や地震といった災害で建物が滅失した場合には、長期的な家賃収入が得られなくなるだけでなく、売却によって得られる金額も少なくなります。リスクの中では生じた場合の影響力が大きいので十分に注意しましょう。

不動産投資は長期的な家賃収入が期待できる一方、空室リスク・家賃滞納リスク・家賃下落リスク・金利変動リスク・災害リスクといった様々なリスクを伴います。その中でも、災害リスクは生じた場合に家賃収入が得られなくなる、売却時の価格が下がる可能性が高いため、事前に対策を練っておくことが重要です。災害リスクへの対策は主に以下の4つです。

1つ目の対策は火災保険に加入することです。火災保険と聞くと「火災だけしか補償範囲に含まれていないのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、火災保険の補償範囲には以下のようなトラブルも含まれています。

保険会社ごとに多少の補償範囲の違いはあると言っても、火災保険に加入しているだけで多くのトラブルから投資用不動産を守ることにつながります。地震は補償範囲に含まれていないため、火災保険に付加する形で加入する必要がありますが、地震によるトラブルにも対応可能です。

火災保険の費用は、物件の種類や補償内容によって大きく異なりますが、マンションなどの場合には10年間で10万円程度を見込んでおく必要があります。加入しておけば、幅広いトラブルの補償が受けられるため、費用対効果は高いと言えるでしょう。

2つ目の対策は耐震補強工事をすることです。1981年6月1日以前に建築確認が実施済の不動産には旧耐震基準が適用されています。旧耐震基準では、「震度5強程度の地震に対して倒壊しない」というレベルの耐震強度が合格ラインでした。

新耐震基準では、「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しない」というレベルの耐震強度が要件になっています。そのため、旧耐震基準が適用されている不動産は地震による災害リスクが高いので注意が必要です。

旧耐震基準の不動産の場合には、耐震補強工事をすることで災害リスクを抑えられますが、耐震補強工事は保険よりも大幅に費用がかかります。また、戸建住宅投資やアパート投資は耐震補強工事が可能ですが、マンション投資は入居者全員で補強工事を実施するかどうか決めなければなりません。

費用対効果という点では優れていないだけでなく、自由に補強工事を実施できない可能性を考えると、あまりおすすめの対策とは言えないでしょう。旧耐震基準の物件を購入する際には、あらかじめこのリスクを頭に入れておく必要があります。

また、物件が所在する地域のハザードマップを確認しておくことも重要です。ハザードマップとは、自然災害による被害を予測して、その被害範囲を地図化したものです。地域ごとに地震や洪水・津波などによって生じる恐れがある自然災害の情報が盛り込まれています。

投資用不動産を購入する際に、何も下調べをしないまま不動産を購入すると災害リスクが高くなる可能性があります。しかし、ハザードマップを事前に確認しておけば、どのような災害リスクがあるのかを事前に把握できるだけでなく、災害リスクの低いエリアを選んで不動産投資を始めることもできます。

先程、耐震補強工事について触れましたが、新耐震基準が適用された物件を選ぶことが地震のリスクに対するよりスマートな対策です。新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件に適用されている耐震基準で、震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないというレベルです。

国土交通省国土技術政策総合研究所が発表した資料によると、2016年4月に震度7を2回観測した熊本地震で最も被害が大きかった益城町中心部では、旧耐震基準の建物702棟のうち225棟、新耐震基準の建物1,042棟のうち80棟が崩壊しました。旧耐震基準の建物の32.1％、新耐震基準の建物の7.6％が倒壊したことを考えると、新耐震基準の物件は確かに地震リスクに強いと言えます。

旧耐震基準と新耐震基準の建物の購入費用については、旧耐震基準の物件は築年数が経過しているため、比較的安く抑えられます。

一方、新耐震基準の物件は、旧耐震基準の物件よりも築年数が経過しておらず、購入費用が高くなる可能性が高いため、費用対効果はあまり優れているとは言えません。しかし、耐震補強工事を旧耐震基準の物件に実施することを考えると、新耐震基準の物件の方が無駄な費用を抑えることが可能です。

竣　工　2016年1月
最寄駅　三田駅徒歩6分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区芝2-29-8
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
（※901号室除く）
■901号室対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ハルーワシバコウエン
Ｈａｌｕｗａ芝公園

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと三田駅東店まで約90m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約340m
まいばすけっと芝2丁目店まで約120m
マルエツプチ芝2丁目店まで約220m
サミットストア三田店まで約1660m
ローソン港芝4丁目店まで約110m
ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約140m
ファミリーマート芝2丁目店まで約150m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約180m
セブンイレブン港区麻布十番3丁目店まで約1910m
ドラッグセガミ芝浦店まで約460m
桑山清心堂まで約120m
TABLOIDまで約780m
白金アエルシティまで約2310m
芝一郵便局まで約180m
芝三郵便局まで約310m
りそな銀行田町支店まで約490m
金杉濱町緑地まで約190m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約2310m
成城石井赤坂アークヒルズ店まで約3060m

■駐車場　　　6台（機械式）月額44,000円
■バイク置場　2台/月額5,500円
■駐輪場　　　82台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（23.52㎡～53.14㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローンを組む理由の1つに、不動産投資にはレバレッジという考え方があり、レバレッジ効果を得るためにローンを組むという考え方があります。また、ワンルームマンションは一般的に数百万円～数千万円という価格帯です。その金額まで現金を貯蓄するのには時間がかかりすぎ、投資チャンスを逃す可能性があるという理由もあります。

レバレッジは「テコの原理」という意味です。「テコの原理」とは小さな力で大きなものを動かす、という意味で使われますが、ワンルーム投資の場合は「小さな資金で大きな効果を出す」という意味で使います。

借金をして大きな金額で投資をした方が得られるリターンの規模も大きくなることが分かります。ただ、融資を受けた場合は返済をしなければいけませんので、返済分を引くと手元に残るお金は返済額の分減ることになります。

仮に融資を受けた1,800万円の融資条件を、金利2%、返済期間35年として試算してみます。この場合、月々の返済額は5万9,627円、年間で71万5,524円ですので、上記で試算した160万円から年間の返済額を引くと以下のようになります。

最終的な年間実質収益は、200万円投資をした時が16万円、1,800万ローンを組んで2,000万円投資をした時が88万4,476円となります。どれくらいレバレッジ効果があったのかは、以下の方法で試算できます。

融資を受けて投資額を大きくすることで、約5.5倍のレバレッジを効かせたことになります。ワンルーム投資における借金は、収益の規模を増大させることにつながっているのです。（もちろん、マイナスの場合も損失の規模が大きくなるので注意が必要です）

仮に2,000万円貯金をして投資をする場合はどれくらい時間がかかるのでしょうか。人によって月々にできる貯金の額が違うと思いますが、仮に月々3万円、5万円、10万円の3つのパターンで貯金した場合で試算してみましょう。

このように毎月10万円貯金ができるのであれば20年以内には2,000万円の貯金ができることがわかります。しかし、毎月10万円の貯金は誰でもできる金額ではありません。仮に3万円という貯蓄額だとすると、50年かけても2,000万円に届かず、5万円でも30年以上かかることがわかります。

この間、結婚や引っ越し、自宅を購入する、といったイベントがあれば予定通りに貯蓄できない可能性がありますし、数十年後も不動産価格が今のままとは限りません。このようなことから2,000万円貯金ができてからワンルーム投資をするのはハードルが高いということが考えられます。

ローンを組んで投資をした場合の収支がどのようになるかシミュレーションしてみましょう。不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」に掲載してある物件を例に試算してみましょう。売りに出ている物件は以下の条件です。

ローンを組んでワンルーム投資をした場合、物件や融資条件によっては毎月数万円のキャッシュフローが貯まり、数十年後には1,000万円を超える可能性があることがわかります。

しかし、ワンルーム投資は個別の取引ですので、物件価格や融資条件が違えば収益が違ってきます。また、空室時や設備の修理代などの支出、固定資産税等の税金の支払いなどは試算に組み込んでいませんので、実際にワンルーム投資をする際は、個別に試算して取り組むようにしましょう。

ローンを組みワンルーム投資をする場合、レバレッジ効果や、キャッシュフローの貯蓄ができることがわかりました。その他にもローンの返済金の金利部分は確定申告をする際、経費として計上できるメリットがあります。

ワンルーム投資で損益が発生すると、確定申告で本業の所得と損益通算することになります。ワンルーム投資で発生する減価償却などの経費を計上することで所得を低くできますので、その分税金が減額されるというメリットがあります。

ローンの返済金の金利の部分は、原則として損失計上できるメリットがあります。しかし、金利は不動産の収益と比較してそれほど大きくありませんので、減価償却費などの他の経費計上分が小さくなると、確定申告をしても税金が減額されるメリットが少なくなりますので注意が必要です。

契約者に万が一のことがあった場合は残債がなくなり、無借金のマンションが遺族に引き継がれるため、遺族は継続して家賃収入を受け取ることができます。これは、ローンを組む際に団信という保険に入り、万が一の時に団信の保険金でローンを完済するからです。

逆に団信に入っていなければ、ローンは完済されません。金融機関によっては団信の加入を個人の判断に任せるケースもありますので、ローンを組む際に必ず確認するようにしましょう。

空室や家賃滞納になった場合、その間は家賃収入が入りませんので、ローンの返済はオーナーが持ち出しで返済をしなければいけません。特に空室が長引くと、長期間ストックしたキャッシュフローも底をつく可能性がありますので注意が必要です。このようなリスクも想定して資金は余裕を持ってシミュレーションするようにすることが大切です。

先に触れた新宿の2,590万円の物件をフルローンで組んだ場合、月々の返済額は月々8万5,797円でした。空室期間が長期化し6ヵ月になった場合を試算してみましょう。

オーナーはこの金額を、ストックしたキャッシュフローや自己資金で支払わなければいけません。上記の物件では、年間にストックできるキャッシュフローは33万8,436円ですので、この金額を支払うと1年間貯蓄したキャッシュフローを全額消費することになります。

このように、ローンを組むと空室が大きなリスクになりますので、リスクヘッジするためには予備資金を準備するなりして、資金に余裕を持って管理することが大切です。

収支にあまり余裕がない状態で運用している場合は、金利上昇や家賃下落には注意が必要です。例えば上記で解説した2,590万円の物件のローンを2%で試算していますが、金利を4%で組んだ場合の月々の返済額などを比較してみましょう。

区分所有の部屋が火災になった場合は、保険金で原状回復を行うことで運用を継続することができます。しかし、もし物件が倒壊し更地化することになった場合には、貸せる物件が無くなっても毎月の返済が続くという状態になります（保険金は入りますが）。このような場合は金融機関と条件の変更などを話し合うことが大切です。

以上のようにローンを組むことで、空室や金利の上昇などがリスクになる可能性があります。しかし、どのリスクもきちんとリスクヘッジすることで小さな損失で済ませることができます。シミュレーションを作る際に、しっかりリスクヘッジしてから投資に取り組むようにしましょう。

ワンルーム投資をする際にローンの申し込みをしても、必ずしも希望通りローンが組めるわけではありません。減額になったり審査で落ちたりすることもあります。審査はどのように行われるのかを見てみましょう。

審査の際は契約者の仕事内容や収入、金融機関の信用情報、現在の他の借り入れ状況などが確認されます。ワンルーム投資のローンは住宅ローンと違い、契約者の収入や仕事内容に制限や条件が設けられています。金融機関によって規定が違いますので、申し込む際は不動産会社の担当者と確認しながら話を進めることが大切です。

また、先に触れたように返済比率というものがあり、他の借り入れが影響してきますので、ローンを申し込む際は、他のローンの残債などを確認して行うようにしましょう。

投資用のマンションの場合、家賃収入が返済の原資になりますので、きちんと家賃が入ってくる物件かどうかの担保能力も審査の対象になります。あまり良くないと判断された場合は減額になることがあります。また、担保能力が高ければフルローンが組めたり、金利が低くなったりすることがあります。

ワンルーム投資のローンと住宅ローンとは、金利と返済の原資に違いがあります。先に触れたようにワンルーム投資ローンの返済は家賃収入から行うことになりますが、住宅ローンは契約者の給与から支払うという認識になります。ワンルーム投資の審査で物件の担保力や収益性が見られるのはそのためです。

住宅ローンは契約者が仕事をしている限りローンの返済はできると考えられますが、ワンルーム投資の場合、空室などで家賃が入らなければ、仕事をしていても返済ができない可能性があるというリスクがあります。そのため、ワンルーム投資のローンは住宅ローンと比較して金利が高く設定してあります。

繰上返済をすると返済分は元金に充当され、その後の返済方法について月々の返済額を減らす方法と、残りの返済期間を短縮する方法とが選択できるようになっています（参考：三井住友信託銀行）。

これにより繰上返済をすると元金が減り、毎月の返済額を減らしたり、期間を短くしたりできることがわかります。月々の返済額を減らせばキャッシュフローが多く得られますし、期間を短縮すれば完済の時期が早くなるメリットを享受できます。

金利が上昇した場合は収入と支出のバランスが悪化し、経営がうまくいかなくなる可能性があることには触れました。金利が上昇した場合の対策として、なるべく早く繰上返済をして元金を減らす方法があります。

繰上返済をすることで元金が減ると、元金に対する金利分の額も減らすことができますので、収入と支出のバランスを保つことができる可能性があります。しかし、これは一つの例であり、収支については個別の内容になりますので、必ず金融機関に相談してシミュレーションするようにしましょう。

みずほ銀行のホームページに繰上返済のシミュレーションが記載されています。残存元本2,000万円・ボーナス返済の併用なし・元利均等返済・残存期間20年・ご返済全期間の金利を年率3.0%で設定してあるローンの返済において、500万円一部繰上返済をした場合、6年間返済期間を短縮することができます（月々の返済額をほぼ同額とした場合）。

老後の収入が不安でワンルーム投資を始めた場合、資金に余裕がある時に繰上返済をすることで、年金タイプの収入を得られる時期を早めることができます。

何らかの事情でローンの返済が厳しくなった場合はどうすれば良いのでしょうか。返済が難しくなった場合は放置せずに、すぐに融資を受けている金融機関に相談をすることが大切です。

たとえば金利上昇の際には毎月の返済額を減額してもらうことができるなど、状況や内容によって対策案が異なりますので、金融機関と相談をしながら解決に向かうようにしましょう。

ワンルームマンションを売却する場合のローンの残債には注意が必要です。売却の際、ローンは完済しなければいけませんので、マンションだけ手放して、ローンをそのまま残し毎月支払うということはできません。そのため、売却した利益や自己資金で残債を完済できるかどうか、きちんとシミュレーションして売却活動をすることが大切です。

竣　工　2021年9月
最寄駅　幡ヶ谷駅徒歩3分
総戸数　99戸

住　所　東京都渋谷区西原1-28-7
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
モディアハタガヤ
MODIER HATAGAYA

■近隣周辺施設情報
ダイエー幡ヶ谷店まで約300m
まいばすけっと初台駅西まで約650m
ライフ幡ヶ谷店まで約800m
ローソン渋谷本町1丁目店まで約200m
ファミリーマート渋谷本町1丁目店まで約350m
JPローソン代々木局店まで約400m
ゆうちょ銀行代々木店まで約350m
代々木郵便局まで約400m
代々木警察署まで約550m
渋谷区スポーツセンターまで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　京王建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　京王建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（28.13㎡～）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の売却を検討している方の理由は様々です。例えば、マンションを購入したものの、購入後に家族が増えた、または子供が成長して手狭になったのでより広い家に住み替えたい、子供が独立して広い家である必要がなくなったのでコンパクトな家に住み替えたい、などです。

そのような理由の場合は、現在の住まいを売却して住み替えた方が良いと言えますが、売却理由が転勤で現在の住まいが気に入っているケースなどでは、売却が必ずしも正しい選択肢と言えない可能性もあります。

たとえな、売却をせずに賃貸用として貸し出せば、転勤から戻ってきた時に再度住み続けることが可能です。

このように、売却に入る前にまずはどのような理由で売却を検討するに至ったのかを考えるほか、売却以外の選択肢が他にないのか考えてから行動に移した方が良いと言えるでしょう。

1つ目の手順は、不動産の売却に適した時期を検討することです。売却の理由が転勤などの場合には、自由に売却時期を決められない可能性が高いですが、広い家に住み替えたい、コンパクトな家に住み替えたいなどの理由の場合には、ある程度売却時期を自由に決定できます。

例えば2019年5月時点において、東京では好調なインバウンドや2020年東京オリンピックに向けた再開発や宿泊施設の建設ラッシュなどを背景に地価は依然高い水準にあるため、売るのに比較的適した時期だと言えます。

また、より1年の中で売却の時期について考える場合、進学や転勤などで生活環境が変わりやすい年度の変わり目である4月に向けて、1～3月も売却に適した時期となります。新生活に向けて、1年の中で高い需要が期待できるため、速やかに買い手が見つかりやすいだけでなく、より高く売れる可能性も高いと言えます。

そのため、「いつでも売却すればいい」というものではなく、需要が高い時期がいつなのか、価格相場がどうなっているのか調べておくなど、事前に準備しておくことが重要と言えるでしょう。

2つ目は不動産価格の相場を調べることです。事前に不動産価格の相場を調べておくことで、「いくらでなら売る・売らない」という売却のラインを決めやすくなります。

不動産価格を調べる方法には、国土交通省が公表している地価公示や不動産価格指数、都道府県地価調査などを利用して調べる方法や、不動産ポータルサイトなどを使って似たような物件がいくらで取引されているのかを調べる方法などが挙げられます。

もし相場を調べ終えた時点で不動産価格の相場が下がっている場合には、これ以上下がらないうちに早めに売る、もしくは無理に売らずに5年後・10年後に再度上昇するのを待つ、という選択肢をそれぞれ検討しましょう。

また、住み替える場合には、新しい住居を購入する際の資金をどれだけ確保できるかの参考にもなるため、不動産価格の相場を確認しておくことを忘れないようにしましょう。

3つ目は不動産会社に査定を依頼することです。上記の相場調査は、売却予定の物件に似た物件がいくらくらいで取引されているのかを把握するだけで、物件そのものの売買価格が分かるわけではありません。

似たような物件でも、グレードの違いで価格に大きな差が生じることもあるため、この3つ目の手順では物件そのものの価値を把握するために不動産会社に査定を依頼することになります。なお、査定には、机上査定と実査定の2種類があります。

机上査定とは、不動産会社がこれまで取引した過去の経験などから、おおよその査定価格を算出する方法です。すぐに査定結果が出る一方、内装などを確認していないため、正確性に欠けるのが特徴です。

実査定とは、物件に足を運んで内装の劣化状況や周辺環境などを査定結果に反映する方法です。査定結果が出るまでに時間がかかる一方、正確性が高いのが特徴です。不動産会社で査定結果に多少の違いがあるため、依頼する際は複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いと言えます。

複数の不動産会社に査定を依頼すると一口に言っても、1社1社に足を運ぶのは効率的とは言えません。そこで活用できるのが「すまいValue」などの不動産一括査定サービスです。不動産一括査定では、1度に多くの不動産会社から査定結果を得られるため、効率良く査定できるでしょう。

査定が完了したら、次は売買を仲介する不動産会社を決めることが必要です。仲介する不動産会社によって円滑に契約が成立するかどうか、高く売れるかどうかが大きく異なってきます。そのため、営業力が高い不動産会社かしっかりと確認しておくことが重要です。

不動産会社との契約方法は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つに分類されます。大きな違いは「自分で買い手を見つけた場合の扱い」「複数の不動産会社に依頼できるか」「報告義務があるか」「レインズへの登録義務があるか」です。

レインズは全国の不動産情報が掲載されているサイトであるため、登録された場合にはより円滑に買い手が見つかる可能性があります。どの不動産会社に依頼するか、どの契約方法にするかをしっかり考えてから依頼しましょう。

5つ目の手順は不動産の売出価格を決定することです。査定結果は、「このくらいであれば買い手が付くかな」という価格であるため、それに従わなくてはならないというものではありません。そのため、売却希望者は査定結果に基づいて、自分の好きな売出価格を決定することが可能です。

しかし、自分の好きな売出価格に決定できると言っても、周辺の価格相場から大幅に逸れている場合は、買い手がなかなか現れない可能性が高いと言えます。そうなると、売れ残りの物件という印象を与えるため、適度な売出価格にすることが重要です。

そのため、買い手はもう少し価格を下げられないかと値段の交渉をしてくるケースが多いため、それを想定して査定結果に少し上乗せする程度にしておくのが無難と言えるでしょう。

不動産会社と売出価格を決めた後は、いよいよ売却活動を進めていきます。売却活動を進めていく中で、すぐ購入希望者が現れたとしても売買契約に移るまでには時間がかかる可能性があります。

例えば、購入希望者の値下げに応じるかどうか、修繕してから引き渡すかどうかなどの調整があるからです。売却を急いでいない場合には、より好条件を提示してくれる購入希望者が現れる可能性もあるため、無理をする必要はありません。

しかし、売却を急いでいる場合は、この交渉をどう乗り切るかが大きなカギとなってきます。譲れる点と譲れない点を明確にするだけでなく、譲れるのであればどこまで譲れるのかを事前に明確にしておくと、円滑に売却活動を進めやすいと言えるでしょう。

買主との交渉が完了したら、仲介に依頼して不動産売買契約を締結することになります。売買契約を締結する際は、売買契約書の読み合わせや押印、手付金の授与といった手続きをするため、あらかじめどのような書類や物が必要になるのかを確認しておくことが重要です。不動産の売買契約で必要な物は以下の5つです。

最後の手順は不動産の引き渡しです。購入希望者と売買契約を締結したことで不動産を売る手続きが終わったと思った、という方もいるかもしれませんが、厳密には不動産を引き渡してようやく売る手続きが終了します。

売買契約を締結した時と同様、書類や物が必要になるため、何が必要か事前に確認しておく必要があります。以下が、不動産の引き渡しで必要な物となります。

不動産の売却には数ヶ月単位で時間がかかるケースが多いため、逆算して売却活動を進めていく必要があります。

例えば、不動産会社に仲介を依頼するまで約2週間、買い手が見つかるまで約1～3ヶ月、売買契約を締結するまで約1～2週間、決済やローン審査の結果が出るまで約1～2ヶ月、引き渡しまで数週間かかります。これらを合計すると、売却が完了するまでに約6ヶ月の期間を要することになります。

立地条件の良い物件などは、すぐに購入希望者が見つかって2ヶ月程度で売却が完了するケースもありますが、なかなか見つからないと完了まで1年以上かかるケースもあります。そのため、「すぐ売買が成立するもの」と思わずに、計画的に売却を進めていきましょう。

売却を急いでいる方の場合には、購入希望者が現れるまでひたすら待つのではなく、不動産会社に買取を依頼するのも1つの選択肢と言えます。不動産会社の買取の場合には、購入希望者が現れるまで待たずに済むため、スムーズに売却を完了できるのが魅力です。

しかし、不動産会社による買取は全ての不動産に対応しているわけではありません。また、買取価格は、相場よりも約20％またはそれよりも低い価格での買取になる可能性があることを理解した上で依頼しましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　新大塚駅徒歩6分
総戸数　47戸

住　所　東京都文京区大塚4-19-13
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
レガリスブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設
まいばすけっと千石2丁目店まで約350m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約190m
ファミリーマート大塚3丁目店まで約450m
文京大塚三郵便局まで約450m
東京都立大塚病院まで約500m
大空と大地のなーさりぃ茗荷谷園まで約130m
文京区立大塚小学校まで約130m
筑波大学附属小学校まで約300m
東邦音楽短期大学まで約500m
文京区立大塚公園まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.46㎡～31.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

株式投資など他の投資との違いの一つに、収入を確定する方法が挙げられます。株式投資の場合は購入した株の株価が上下し、決済をすることで損益が確定します。その点ではワンルームマンションを売却した時点で損益が確定することと同じです。

しかし、ワンルームマンション投資の場合、賃借人がいれば家賃収入が入りますので、売却しなくても利益を得ることができます。賃借人がいる限りは定期的な収入が約束されている点で大きなメリットがあると言えます。

しかし、毎月家賃収入を得ることができても、入ってきた家賃が全額手元に残るわけではありません。一般的にマンションはローンを組んで購入しますので、家賃収入からローンの返済や管理費などを支払った残りが手元に残る純利益になります。その差額が大きいほど、手元にストックされていく資金が増えることになります。

差額が大きいかどうかは、物件の価格や頭金の額、ローンの金利など、様々な条件が影響して変わってきます。そのため、専用のソフトウェアなどでシミュレーションを作成し、毎月の収支や、数年後のローンの残債、物件の予想価格などを見て投資判断をします。

オリンピックなどの特別なイベントや再開発計画などがなければ、ワンルームマンションの価格や家賃は通常、時間の経過とともに緩やかに下落していきます。家賃の相場や下落率、空室率はある程度事例として平均化されていますので、そのような変動を含めて、数十年先までのシミュレーションを作成することが可能です。

新築マンションの物件価格には販売会社の利益が含まれていますので、中古マンションと比較すると物件の価格は高い水準となります。一方、家賃は物件価格が高いからといって上げることは難しいため、新築の物件は中古物件と比較すると一般的に利回りは低くなります。

しかし、新築マンションの場合は設備が最新のものであったり、エントランスに高級感があったり、近年の賃借人のニーズに合わせた間取りや広さになっていたりして、将来的に人気が落ちにくい可能性があります。

そのような物件は利回りが悪くても資産価値があり、価格が落ちない可能性も高くなります。新築・中古のどちらにするかは、シミュレーションをして自分に合ったものを選ぶことが大切です。

ワンルームマンション投資にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類の収入があり、主に家賃収入をインカムゲインと言います。またキャピタルゲインは売却して得られる利益のことを指します。

賃貸経営をした後にマンションを売却することで、インカムゲインとキャピタルゲインの双方を得ることができます。ただし必ず利益が出るわけではありませんので、売却の際もシミュレーションをした上で取り組むことが大切です。

利回りが良いだけで必ずしも投資効率が良いというわけではありません。家賃収入が変わらない場合、物件価格が低くなると利回りが良くなることには触れました。同じエリアで利回りが高い物件があったとしても、物件価格が安すぎる場合は賃料収入の額も少なくなるため、運営にかかる費用を計算するとあまり儲からない、という可能性も考えられます。

また価格が安いとニーズが低いとも考えられるため、売却の際の査定価格も想定以上に低くなる可能性もあります。利回りは物件価格と家賃とのバランスを見て判断することが大切です。

金利上昇リスクとは、融資を受けているローンの金利が上昇し、返済額が膨らむリスクのことを言います。金利が上昇して返済額が増えることで経営が悪化する可能性が高くなることが考えられます。

金利が上昇すると返済額がいくら違ってくるのかを見てみましょう。事例として2,000万円のワンルームマンションを購入して、返済期間35年で金利2%のローンを組んだ場合と金利3.5%のローンを組んだ場合とを比較します。

上記の条件の場合、月々の返済額で2万円近く違うことがわかります。また総支払額は700万円程度も違いがあることがわかります。このように金利が高くなることで、月々の返済額や総支払額が大きく違ってきますので、金利上昇は大きなリスクと言えるでしょう。

空室や家賃滞納が発生した場合は家賃が入ってきませんので、その場合ローンの返済と管理費を預金から支払わなければなりません。家賃が長期間入らない場合はその月数分の支払いをしなくてはいけませんので、数十万円くらいの損失にのぼる可能性もあります。そのため空室リスクと家賃滞納リスクは他のリスクと比較してもより慎重にリスクヘッジすることが大切です。

家賃下落リスクは、家賃が下落することで収入が減り収支が悪化することや、家賃が下落したことで利回りが低下し、売却時の価格が下がってしまうことを指します。

家賃下落リスクは、築年ごとの価格下落率が平均化された統計も存在しますので、あらかじめシミュレーションすることが可能です。しかし、事故など突発的な要因で家賃が下がる可能性もありますので、資金には余裕を持って対策することが大切です。

建物は築年数が経過すると劣化しますので、劣化によるリスクの対策が必要です。一般的に区分マンションの場合は自室内だけの管理になりますので、入居者が退去した際などに細かな点までしっかりチェックし、修繕などを手配しましょう。

また、区分マンションでは外壁などの大規模修繕に用いる修繕費用は毎月積み立てを行います。しかし場合によっては修繕積立金だけでは足りず、追加で積み立てをしなければならないこともありますので、資金には余裕を持って管理するようにしましょう。

ワンルームマンションで賃貸経営をする場合のリスクについて見てみました。このようなリスクを念頭に置いて、以下では経営という視点からどのように運用すれば良いかを見てみたいと思います。

しかし、金利上昇と家賃下落が同時に発生したり、突発的な修理が発生したりすると、一気に手元資金が減少してしまうことも考えられます。支払う費用が収入より大きくなると赤字経営になり預金が減ってしまいますので、常にリスクヘッジしながら運用することが大切です。

物件に入居者が付きにくい場合、家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げることは避けなければいけません。ローンの返済額が変わらなくても、家賃が低下すれば収支は以前より減ることになりますので、家賃設定は競合物件と比較するなどして十分検討した上で行うことが大切です。

立地が良い物件は入居率が上がる傾向にあります。空室になる確率が低くなることでキャッシュフローが多く得られ、その資金を管理や修繕に充当することができますので、マンションの品質を保つことにも繋がります。以下では、立地にこだわっているマンション投資会社をリストアップしていますのでご参考になさって下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　田町駅徒歩11分
総戸数　109戸

住　所　東京都港区海岸3-2-3
概　要　地上10階 RC造

■物件名フリガナ
パークアクシスシバウラキャナル
Park Axis 芝浦キャナル

■近隣周辺施設情報
港区立芝小学校まで約1220m
埠頭公園まで約430m

住居を変更する際、所有物件の売却戦略は極めて重要です。パークアクシス芝浦キャナルのような魅力的な物件を持つ場合、市場での競争力を維持しながら、買い手にとっての価値を最大限に引き出すことが求められます。まず、物件の査定を専門家に依頼し、市場の動向を把握することが成功の鍵です。そして、エリアの特性や物件の強みを効果的にアピールするための広告戦略が重要です。また、売却までのスケジュールを事前にしっかりと立て、タイミングを見極めることで、より良い条件での売却が実現します。売却の際の税制面でのメリットも考慮し、専門家のアドバイスを受けつつ戦略を立てることが肝要です。不動産購入後の管理費を抑えることは、資産運用の成功に直結します。パークアクシス芝浦キャナルでは、効率的な管理運営が可能なため、一定のコスト削減が期待できます。まずは、管理会社の選定がポイントとなります。信頼できる管理会社を選ぶことで、建物の維持費を最小限に抑え、物件価値を維持することができます。また、定期的なメンテナンスや設備のアップデートも重要です。これにより、無駄な修繕費を防ぎ、長期的なコスト削減が可能です。さらに、住民同士のコミュニケーションを活発にすることで、共同でのコスト削減アイデアを共有し、運用効率を高めることができます。これらの取り組みが、投資としての不動産価値をより高め、安心して暮らせる環境を作ります。

竣　工　2022年1月
最寄駅　月島駅徒歩4分
総戸数　79戸

住　所　東京都中央区月島3-6-7
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットツキシマアベニュー

■近隣周辺施設情報
ポピンズナーサリースクール月島まで約170m
東京都立晴海総合高校まで約660m
中央区役所まで約1790m
京橋月島郵便局まで約300m
中央区立月島第一幼稚園まで約420m
中央区立月島第一小学校まで約470m
中央区立佃中学校まで約790m
佃児童館まで約780m
ジョナサン月島店まで約270m
モスバーガー月島店まで約190m

■駐車場　　　4台/月額49,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社現代綜合設計
■施　工　　　馬淵建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.05㎡～42.84m㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

総務省が実施した国勢調査報告によると、2004年にピークを迎えた日本の人口は年々減少していて、2050年には1億人を下回ることが予想されています。人口が減少するということは、不動産の供給に対して需要が下回るため、空室のリスクが高まることを意味します。

1つ目のメリットは、人口増加が予測される国に投資をすることで、高い不動産需要を期待できることです。日本国内では少子高齢化の影響で人口が減少傾向にありますが、発展途上国などでは人口が増加しており、世界の人口は年々増加傾向にあります。そのため、人口が増加傾向にある国で不動産投資を開始することで、長期にわたってより高く安定した需要も期待できます。

また発展途上国の地価や物価は一般的に日本よりも安価であるため、投資額を抑えることも可能です。経済発展を遂げて物価だけでなく地価が上昇した場合には、家賃収入というインカムゲインだけでなく売却益というキャピタルゲインも期待できます。

2つ目のメリットは通貨分散によるリスク軽減が期待できることです。例えば、日本の経済状況が悪化すると円安になり貨幣価値が低下するため、海外からの輸入品などを購入する際は費用が高くなります。

しかし、海外不動産の運用で得られる収入は、その国が発行している通貨で受け取ることになるので、円安になっている分をカバーできます。1つのカゴに卵を盛っていると、落とした時に全て割れてしまう危険性から「卵を1つのカゴに盛るな」という投資の格言があるように、通貨分散をしておくことで円安リスクを軽減する効果が得られます。

海外不動産投資は、高い需要が期待できる・通貨分散によるリスク軽減が期待できるというメリットがありましたが、デメリットはあるのでしょうか？海外不動産投資における主なデメリットは以下の4つです。

デメリットの1つ目は為替変動リスクを伴うことです。通貨を分散することはメリットの1つに繋がりますが、場合によってはデメリットともなります。例えば、円安の状況では、海外通貨の価値が高いので海外不動産投資の恩恵を受けられます。運用によって得られた外貨を日本円に換金すると、より多くの利益が期待できます。

一方、円高の状況では、海外通貨の価値が低いので海外不動産投資の恩恵が相対的に少なくなります。現地で通貨を使用する場合には問題ありませんが、日本円に換金する際は利益が少なくなるため、円安になるまで待つことも選択肢に入れる必要があります。

また、海外不動産投資では現地特有のカントリーリスクが伴います。日本で不動産投資を行う際には日本の法律が適用されますが、海外ではその国の法律が適用されます。そのため、法規制や税制の影響、または急な法改正により不動産投資に予期しない影響が出る可能性があります。

また、日本は治安が安定しているので現時点では問題になりませんが、海外には戦争やテロなどで建物が破壊されたり、街が占拠されたりするリスクも存在します。特に発展途上国で不動産投資を始める際は、国の法規制や税制が整っていないだけでなく、政情不安によるリスクも高いため、注意が必要と言えるでしょう。

3点目は情報が手に入りにくいことです。不動産投資を始める際には、その物件が本当に利益を生むかどうか判断する必要があります。そのため、物件を買う際はどんな物件か現地に確認に行くなど、念入りに下見することが重要です。

国内不動産投資では土地勘がない地域でも情報をある程度は入手できますが、海外不動産投資では土地勘が無いだけでなく情報入手も容易ではありません。海外の建築中の物件を購入したものの、実際には現地に何も建設されていない詐欺案件だったというケースもあるため、情報入手が容易でないことはリスクを高めることにつながるので注意しましょう。

デメリットの4つ目は融資条件が良くないことです。国内不動産投資であれば融資してくれる金融機関も、海外不動産投資の場合にはリスクが高くなるため、融資を控えるケースが多く存在します。たとえ融資を認めても、自己資金比率を高めるよう要求されるなど条件が厳しくなるケースもあるため、投資家にとってはハードルが高いと言えるでしょう。

海外不動産投資は成長を続けている市場に対して投資できるメリットがある一方で、国内不動産投資とは異なるリスク伴うほか、融資を受けにくいといったデメリットが生じます。では、安定した海外不動産投資はどうすれば達成できるのでしょうか？そのためのポイントは以下の2つです。

まずは融資を受けられるか確認することです。海外不動産投資を始める際に融資を受ける場合は、海外の金融機関または国内の金融機関を活用することになります。

海外の金融機関の中にも、不動産投資に対して融資してくれるところはありますが、あまり条件が良いとは言えません。自己資金の比率が高くないと融資を受けられない、金利が高いといったケースが多いので注意が必要です。一方で、国内の金融機関は融資しているところが少なく、担保として国内不動産が必要となる可能性も高いのです。

そのため、融資を受けられるか、金利はどうなのか、担保として何が必要とされているのかをあらかじめ確認しておく必要があります。

海外の不動産情報の入手は、言葉の問題もあって個人が容易にできるものではありません。そのため、海外不動産投資を始める際は、海外の不動産情報に詳しい業者を探すことが重要です。業者を探す際は、過去の実績や担当者の対応、上場企業であるかどうか等を確認しておくと良いでしょう。

海外不動産投資では、「融資」「情報」の2つが重要であることが分かりましたが、これらを満たしてくれる不動産会社の一つが『オープンハウス』です。オープンハウスでは人口の増加と高い経済成長をきっかけに住宅需要が増加しているアメリカの不動産販売・管理・売却などを手掛けています。

オープンハウスは国内トップクラスのアメリカ不動産販売実績があるほか、東証1部にも上場している規模の大きな会社です。海外不動産投資における融資面のデメリットも、グループ会社のアイビーネットの融資プランを活用すれば、現地の不動産を担保に最大70％までは融資を受けることが可能です。

購入後の管理も代わりにしてくれるため、法規制や税制、言葉や慣習の問題などにも対応してもらうことが可能です。また売却や買い替えのタイミングなどもアドバイスしてくれるので長期にわたってアメリカ不動産投資に安心して取り組めます。定期的にセミナーも開催しているため、事前に理解を深めてから始められるのも大きなポイントと言えるでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　門前仲町駅徒歩9分
総戸数　33戸

住　所　東京都江東区佐賀1-6-7
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
リージアモンゼンナカチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約600m
セブンイレブン江東佐賀2丁目まで約350m
コーナン深川店まで約650m
永代クリニックまで約700m
江東永代郵便局まで約450m
吉原内科クリニックまで約470m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約460m
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約410m
清澄公園まで約650m
ケーアイファーマシー深川店まで約590m

竣　工　2022年2月
最寄駅　池袋駅徒歩9分
総戸数　27戸

住　所　東京都豊島区池袋1-12-13
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リアレストイケブクロ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ池袋2丁目店まで約160m
平和通り保険薬局まで約300m
赤札堂池袋店まで約320m
ローソン池袋1丁目店まで約140m
ローソンストア100池袋西口店まで約300m
ウエルシア池袋2丁目店まで約230m
ドラッグストア一本堂池袋店まで約300m
池袋郵便局まで約250m
マクドナルド池袋西口店まで約460m
長汐病院まで約290m
池袋大久保医院まで約210m
池袋ふれあい公園まで約280m
池袋第三保育園まで約490m
豊島区立池袋小学校まで約630m
豊島区立池袋中学校まで約1110m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額2,200円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　ジラフ建築計画合同会社
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.92㎡～26.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アメリカはロシア、カナダに次ぐ世界で3番目に面積の大きい国です。その広大な敷地が48州に分けられているため、どこがどのような場所なのか把握しきれていないという方も多いのではないでしょうか？

ロサンゼルス市はアメリカ西海岸に位置しているカリフォルニア州の最大都市で、東京都の約半分の面積を持ちます。1年を通して暖かく雨が比較的少ない気候に加えて、ハリウッドなどで有名な映画産業やテーマパークといったエンターテイメントの中心であることから日本人にも人気のエリアです。

そんなロサンゼルスは不動産投資に適した都市としても注目されていますが、果たしてどんな理由があるのでしょうか？その理由は以下の3つです。

1つ目の理由は2028年オリンピックの開催予定地であることです。2017年9月にペルーのリマで開催されたオリンピックの総会で、2028年のオリンピック開催地がロサンゼルスに決定しました。

日本も東京が2020年オリンピックの開催予定地となっていますが、開催地に決定してから地価が右肩上がりに上昇しています。その背景にはインフラ整備やホテルや飲食店といった企業の進出などが挙げられますが、ロサンゼルスも東京と同様にインフラ整備などで今後の価格上昇が大きく期待されています。

2つ目の理由は「不動産投資に適した都市」に選出されたことです。本拠地をロンドンに構えるシュローダー・インベストメント・マネジメントが公表した「シュローダー・グローバル・シティーズ30・インデックス（2019年）」では、ロサンゼルスは不動産投資に適した都市として世界1位に選出されました。

大手証券会社のリーマン・ブラザーズが経営破綻したのを発端とするリーマンショックによって、アメリカの不動産価格は一時低下しました。しかし、ロサンゼルスの不動産価格の回復は顕著で、3年後には平均価格が元の水準に戻っているだけでなく、現在の不動産価格はリーマンショック前と比較すると倍にまで上昇しています。

3つ目の理由はシリコンビーチへの企業進出です。シリコンビーチとは、IT企業が集まるシリコンバレーやニューヨークに次ぐスタートアップ企業の集積地で、ロサンゼルスの西海岸の一体に広がっているエリアです。

シリコンバレーやニューヨークは立地条件の良さなどを理由に賃料が高いため、スタートアップ企業には必ずしも適しているとは言えない部分があります。しかし、シリコンビーチはそれらの地域と比べると比較的賃料が低いため、GoogleやAmazon、Facebook、Appleといった大手企業の進出や500を超えるスタートアップ企業が生まれるビジネス需要の高いエリアと言えます。

ロサンゼルスが不動産投資に適している都市として注目されていることは分かりましたが、不動産投資で気になるのは、利回りがいくらなのかということです。

オリックスグループの不動産会社red capital groupによる2017年第三四半期を対象とした調査によれば、ロサンゼルスの平均利回りは4.7%程度です。

なお、アメリカの利回りは「実質利回り」という経費などを差し引いた収入に基づいて利回りを算出していますが、日本の利回りは「表面利回り」という経費などを考慮せず収入のみに基づく利回りを算出しています。また、アメリカ不動産の固定資産税は土地評価額の2％程度となっています。

地価が上昇傾向にあることに加え、利回りの高さなども含めて考えると、ロサンゼルスでの不動産投資は一定の収益が期待できると言えるでしょう。

ロサンゼルスへの投資をしたいと考えても、仲介してくれる業者がいないと個人での情報収集・契約は困難です。また、言葉の壁や法規制・税制の問題もあるため、後でトラブルに巻き込まれないためにも業者選びは重要です。

そこで登場するのがアメリカの不動産投資を専門として扱っている「オープンハウス」です。オープンハウスの主な特徴は以下の4つです。

1つ目の特徴は、ロサンゼルスに関する情報を熟知していることです。海外での不動産投資は物件の情報収集が困難であるため、業者に提供してもらった情報に基づいて投資するのが一般的です。そのため、業者の情報収集力がどれだけ高いかが運用結果を大きく左右すると言えます。

オープンハウスでは、アメリカ現地の人口動態や需給バランスなどを考慮しながら、投資に適しているエリアや物件などを選んでいます。また、住宅平均価格や世帯年収、年収倍率に基づくなど、豊富な都市データを分析しているため、安心してロサンゼルスの不動産投資を依頼できると言えるでしょう。

2つ目の特徴はグループ企業を活用した融資を受けられることです。海外不動産投資では、海外の金融機関から融資を受ける、もしくは国内の金融機関から融資を受けるという手段が挙げられます。海外の金融機関には、自己資本比率が高く設定されていることが多く、自己資金が少ないと投資できないほか金利が高いというデメリットがあります。

日本の金融機関には、海外不動産投資となるとリスクが高くなることから融資に応じない金融機関が多く、担保に海外不動産ではなく国内不動産を要求される傾向があるというデメリットがあります。しかし、オープンハウスはグループ企業であるアイビーネットが融資面のバックアップをしてくれ、物件価格の最大70％まで融資を受けられるので、効率良く運用できるでしょう。

本社は日本にあるものの、アメリカ国内にも5ヶ所の現地法人があり、現地不動産の管理・報告・売却、英語での交渉や契約締結サポートなど幅広く対応してくれます。オーナーは、基本的に運用によって得られる収益の受け取りだけで済むため、運用の手間を省けるのも大きな特徴と言えるでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　浅草駅徒歩10分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区浅草6-24-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサディアージュ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ花川戸2丁目店まで約540m
ローソン東浅草1丁目店まで約140m
ローソン浅草7丁目店まで約160m
ローソン浅草4丁目店まで約390m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約200m
セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約230m
セブンイレブン浅草店まで約370m
セブンイレブン浅草馬道店まで約110m
ココカラファイン千束通店まで約340m
マツモトキヨシ浅草二天門前店まで約620m
東武ストア東浅草1丁目店まで約270m
浅草寺病院まで約630m
台東聖天前郵便局まで約100m
浅草保健相談センターまで約640m
浅草EKIMISEまで約600m

■駐車場　　　1台
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　38台/月額220～330円
―――――――
■設　計　　　株式会社フォルム建築計画研究所
■施　工　　　ライト工業株式会社建築事業本部
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.11㎡～42.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古のワンルームマンションは、新築と比較すると利回りが良かったり、今は建築する場所がないような立地の良いエリアに建つ物件を購入できたりするメリットがあります。

しかし、全ての条件が揃っているワンルームマンションばかりではありませんので、投資の目的を明確にせず購入すると、運用の仕方が中途半端になり、メリットが薄くなる可能性があります。そのため、中古のワンルーム投資をする際は目的をはっきりして購入することが大切です。

不動産投資の収入にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類のタイプがあります。インカムゲインは家賃収入から得られる利益で、キャピタルゲインは売却益のことです。毎月入ってくるインカムゲインから経費やローンの返済を引いて残る、ストックされる資金の流れのことを総称してキャッシュフローといいます。

キャッシュフローをより多く得るためには、利回りが良いという条件だけでなく家賃も遅滞なく入ってくることや、家賃の額が低すぎないようにすることが大切です。郊外や地方の物件に目をやれば、1,000万円以下の物件が売りに出ていたりしますが、長期的に賃借人が付くのかどうかを慎重に見極めることが大切です。

また、利回りが良くても、物件価格が低すぎる場合は家賃収入が少額しか入らないため注意が必要です。建物は長期間保有すると修理や管理に費用がかかりますので、費用を支払っても資金がすぐに底をつかないように、一定額以上の家賃収入がある物件を選ぶことも大切です。

長期間保有して売却をしたい場合、売却するまでは安定した運用をすることが前提になります。長期間保有した場合、値下がりするというリスクもありますので、仮に売却の際にあまり利益がなかったとしても、それまでに得たキャッシュフローを足すと利益が出ているという状態にしておくことが大切です。

そのためには利回りが良い物件を選ぶなどして、キャッシュフローを少しでも多くストックすることが大切です。しかし、利回りが良い物件ばかりが売りに出されているとは限りませんので、利回りがあまり良くない物件を購入する場合の対策も必要です。

利回りがあまり良くない物件を購入する場合は、長期的に賃貸ニーズがある物件を購入することが大切です。入居者のニーズがあれば家賃収入が途絶える期間が短くなりますので、家賃があまり下がらず資産性を保ち続ける可能性が高くなります。

近年発売された築浅の中古ワンルームは、築古のワンルームと比較すると部屋が広く作られており、間取りもキッチンが区切られているなど、最近の一人暮らしの人のニーズに合っていますので、長期的に需要があり資産性が下がらない可能性が高くなります。

長期間保有して売却することを目的とする場合は、利回りも大切ですが、売却時に資産価値を維持できる物件を選択することが大切です。

投資用として中古マンションを購入し、しばらく賃貸を続けた後に、ゆくゆくは自分で住みたいという方もいるでしょう。賃貸経営だけを考えて購入する場合と将来的に自宅として購入する場合では、物件を選ぶ時の条件が違ってきます。賃貸経営をある程度して、その後は自宅として住むことを検討している場合は、自分が住みたい立地で検討ができるため、物件選びのイメージも湧きやすいでしょう。

賃貸経営だけを考える場合、駅からの距離や周辺環境、路線などの乗り換えが便利といった入居率に影響する条件を考慮して物件を選ぶことになります。しかし、そういった物件は人気がありますので価格帯が高くなる傾向にあります。

自分が住むことを考えている場合は、違う視点から物件を選ぶことができます。将来の売却ニーズまで考える必要がないことから、より幅広く、自分にとって現実的な価格帯の物件を検討することが可能になるでしょう。

マンション投資をする方には、年金代わりの収入を得たいという方が多くいます。しかし、年金代わりの収入を得るためにはローンを完済する必要があります。そのため仮にローンの返済期間が30年ある場合は、年金代わりの収入を得るのは投資を始めて30年後になります。

より効率的に年金代わりの収入を得るには、繰り上げ返済をすることが一つの方法になります。マンション投資には金利上昇リスクや、空室リスク、家賃下落リスクがあります。さらに中古ワンルームの場合は新築に比べて設備などの修理費用が収支を圧迫する可能性も高い傾向にあります。

長期間保有するとそのようなリスクに直面する可能性が高くなります。できるだけそのようなリスクを回避して、早めに年金代わりの収入を得るためには、資金的に余裕がある時に繰り上げ返済をすると効果的です。繰り上げ返済をすると毎月の返済額が減るだけでなく、総支払額も減るメリットがあります。

繰り上げ返済をして返済期間を短縮すると、その分完済時期が早くなりますので年金代わりの収入が発生する時期も早くなります。期間を短縮せずに月々の返済額を軽減した場合は、月々の資金に余裕ができますので、金利上昇や家賃下落、突発的に発生した修理費用などに充当する資金をより多くストックすることができ、リスクヘッジに繋がります。

このように年金代わりの収入を受け取ることが目的の場合は、安定的な運用や完済時期の早期化をすることで効率が良くなります。そのため、資金的な余裕がある場合は繰り上げ返済をして完済の時期を早くしたり、月々の返済額を減らしたりしてキャッシュフローを良くするようにしましょう。

以上のように中古ワンルーム投資をする目的によって注意する点が違います。目的を曖昧にして購入した場合、効率が薄くなる可能性がありますので、目的によって運用の仕方を変えるといった工夫をすることが大切です。

築古の物件になるほど家賃が落ちたり、入居率が悪くなったりしますので、そのようなリスクを極力軽減するために立地にはこだわって物件を探すことが大切です。以下の図は総務省統計局作成「人口集中地区境界図（平成27年）」から引用したものです。赤い色の部分が人口の集中しているエリアです。

中古ワンルームの場合は、新築と違い購入時点で入居者が付いている物件が多くなります。そのため、どのような人が住んでいるのかを事前に知ることが、あとで家賃滞納やトラブルにならないための防止策のひとつになります。

最寄り駅に入り込んでいる路線や周辺の環境によって住んでいる人の属性が違うことも考えられますので、周辺に住んでいる人なども観察するなどして、どのような人たちが住んでいるかを把握するようにしましょう。

入居者や家賃、家賃の支払い状況を知る人一つの方法として、レントロールを利用する方法があります。レントロールとは家賃や入居者の情報、家賃の支払い状況が記載してある書類になります。中には入居者の履歴も書いてあることがあり、エリアに住む人の属性や家賃の額、今住んでいる人の情報などを知ることができます。

利回りだけを追求すると、10%や20%などの中古物件もありますので、つい目が行きがちです。利回りが良い物件は、郊外に行くほど物件数が多くなる傾向があります。しかし、今は利回りが良くても、人口集中が見込めないエリアでは長期的な入居者ニーズの視点から見ると入居率が落ちる可能性が高くなります。

そのため利回りの良すぎる物件には注意が必要です。利回りが良いということは物件価格が低いということになるため、相応のリスクがある「安くしないと売れない物件」と言えるからです。そのため出口戦略の面でも、売却の際に高い評価を得にくい可能性が高くなります。

長期的に見て入居率が高いと思われる、人口の集中しているエリアを先に確認しました。都心に近いほど人口が集中していて、そのようなエリアで中古ワンルームを購入できれば安定した運用ができることが予測されます。しかし、そのような都心に建つ中古ワンルームは築古の物件でも利回りが10%を超えるケースをあまり見かけません。

都心に建築された物件は利回りが低くても入居率が高く、売却をする際にも査定価格が下がりにくい傾向にあります。このことから利回りが良いという点だけが、長期の投資に向いているわけではないということが言えます。

中古ワンルームの場合、購入後に瑕疵が見つかることがありますので、購入前に細かく確認をするようにしましょう。瑕疵とは目視では確認しにくい損壊や欠陥のことを言います。例えば水回りの損壊や空調器具の故障、収納内のカビなどが考えられます。

購入後、一定期間経過して瑕疵が判明した場合、修理代は買主が負担しなければいけません。中には修理費用が高額になるケースもありますので、購入前の瑕疵の確認はできるだけすることをおすすめします。

瑕疵の確認にはホームインスペクションという方法を使います。ホームインスペクションとはプロの住宅診断士がマンションの細かな個所までチェックして報告をするサービスのことで、通常は売買前に行います。

目に見えない部分まで確認した上で購入できますので、購入後すぐに修理代などが発生するリスクの軽減につながります。

購入後の瑕疵担保の費用は売主が支払うのではないか、と思われている方もいると思います。売主には瑕疵担保責任というものがあり、売買後も一定期間、瑕疵に対する責任があります。

しかし、一般的に期間が3ヵ月と短い上に、契約書に瑕疵担保責任を負わないことを記載すれば、実質売主の瑕疵担保責任が免責され、売買後3ヵ月以内でも瑕疵担保責任を負う必要がありません。

また、瑕疵担保責任のことで売主と交渉するのには手間暇がかかりますので、そういったことを回避する意味でも売買前にホームインスペクションを利用してクリーンな状態で購入することをおすすめします。

竣　工　2022年2月
最寄駅　笹塚駅徒歩11分
総戸数　56戸

住　所　東京都渋谷区幡ヶ谷3-80-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットシブヤササヅカ

■近隣周辺施設情報
サンディ幡ヶ谷店まで約360m
地産マルシェ笹塚店まで約380m
miniピアゴ渋谷本町5丁目店まで約410m
セブンイレブン笹塚店まで約220m
ローソンストア100中野南台店まで約280m
ファミリーマート南台中野通り店まで約320m
ココカラファイン中野南台店まで約420m
ドラッグストアスマイル笹塚店まで約610m
TSUTAYA幡ヶ谷店まで約600m
デニーズ幡ケ谷店まで約240m
モスバーガー幡ケ谷店まで約500m
私立帝京短期大学まで約620m
渋谷区立中幡小学校まで約190m
中野区立みなみの小学校まで約260m
のぞみ保育室まで約170m
保育園うさぎとかめ分園まで約250m
クロス病院まで約510m
医療法人社団回心会回心堂病院まで約550m
渋谷幡ヶ谷郵便局まで約310m
三井住友銀行笹塚支店まで約430m
中野区立南台いちょう公園まで約490m

■駐車場　　　有/月額49,500円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社柳学アーキテクツ
■施　工　　　株式会社守谷商会東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.40㎡～45.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却では、分からないことだらけで誰に相談すべきか分からない方も多いと思います。不動産売却と一口に言っても、売却までの手続きに関することや売却後のお金に関することなど知っておくべきことは様々です。そのため、何の相談をするかによって相談相手が異なるので、まずは相談内容を確認しておく必要があります。

基本的に不動産売却全般に関することは不動産会社に相談すれば良いのですが、売却後の税金といった専門的なことは不動産会社では対応しきれないため、税理士に相談するのが一般的です。それぞれの相談すべき相手について詳しく見ていきましょう。

「不動産がいくらで売却できるか知りたい」「不動産の売却にどのくらいの期間がかかるか知りたい」などの不動産の売却全般に関する相談は不動産会社が担当します。不動産会社と一口に言っても、不動産に関する業務の全てを手掛けているところのほか、賃貸管理などの部分的な不動産業務を専門的に手掛けているところなど様々です。

事前に調べずに不動産会社に相談すると、賃貸管理を専門としている不動産会社の場合は売却の相談には答えられないので二度手間になってしまうこともありえます。

不動産会社は基本的に無料で相談に乗ってくれることがほとんどですが、売却の相談から売り出しまでをスムーズにするためにも、事前に売却を手掛けている不動産会社かを調べる、相談内容をまとめるといった準備をしておきましょう。

不動産を売却する際は、地価などの上昇によって購入時よりも不動産が高く売れることで利益が出ることもあります。このような利益に対してどうすればいいかといった一般的な相談は不動産会社でも問題ありませんが、その後の手続きなどの詳細については税理士が担当します。

売却によって利益が出た場合には、年度末に確定申告をする必要がありますが、どのような手続きが必要なのか、用紙の記入方法が分からない方も多いでしょう。そのような相談は税理士が担当します。

税理士は不動産会社とは異なり、「タイムチャージ」といってかかった時間に対する課金方式を採用しているケースも多いため、税務相談やちょっとの作業依頼も有料となることが少なくありません。自分で税金まわりを対応して費用を抑えるか、プロに任せて手間を省くかをよく考えてから依頼するか決めましょう。

手順の1つ目は不動産の相場を調べることです。例えば、所有している不動産を売却して次の不動産に買い替える場合などには、不動産の売却だけでなく並行して購入も検討する必要があります。その際に、いくらで売却できるか分かっていなければ、購入の自己資金や融資をどうするかといった次の話を進めにくくなります。

また、不動産会社の出してくれた査定が正しいかどうかの判断材料がないまま依頼しても、後で「もっと高く売却できたかもしれない」とトラブルになる可能性もあります。それらのトラブルを防ぐためにも、不動産の相場を調べておくことは重要です。

手順の2つ目は不動産会社に査定を依頼することです。おおよその不動産の相場を調べた後は、不動産売却の専門家である不動産会社に査定を依頼して、いくらで売れるか確認してもらいます。

不動産会社に査定を依頼する際には、できる限り複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いと言えます。その理由は、不動産会社によって査定結果が異なるためです。しかし、複数の不動産会社に査定を依頼するとなると、手間がかかると思った方もいるでしょう。そこで登場するのが不動産一括査定です。

不動産一括査定サービスを活用すれば、サイト上で物件の情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社から査定を効率良く受けられるため、依頼する手間を大きく省けるでしょう。

手順の3つ目は不動産会社を選んで媒介契約を締結することです。一括査定での査定結果を見て、査定額の高さや不動産会社の規模、実績などを踏まえてどの不動産会社と媒介契約を締結するかを選びます。

規模の大きい不動産会社は、ノウハウがしっかりしている、営業力が高いなどのメリットがありますが、規模が大きい不動産会社が良いとは言い切れません。例えば、1人の担当者が抱えている案件数が多いと、あまり丁寧なサポートが受けられない可能性があります。

規模が小さくても地域密着である不動産会社のフットワークの方が軽い可能性もあるため、規模だけにこだわらずに総合的に選ぶようにしましょう。

手順の4つ目は売却価格を決めて売却活動を進めることです。査定結果はあくまでもその不動産の評価額であるため、実際にその価格に基づいて売却活動を進めなければならないというわけではありません。そのため、査定結果に基づいて不動産会社と話し合いながら、最終的な売却価格を決めていきます。

売却価格を決める際には、購入希望者が値下げ交渉をする可能性が高いため、余裕をもった価格に設定しておくことをおすすめします。また、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に締結する媒介契約では、「専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約」の3種類から選びます。

1社のみに依頼する場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約、複数の不動産会社に依頼する場合は一般媒介契約など、契約方法により向き不向きが異なるため、事前に契約方法を確認しておくことが重要です。

不動産会社との媒介契約締結後、不動産会社は売却活動に移ります。ネット広告などを駆使して募集を行ってくれますが、問い合わせ状況や引き合い状況などが良くない場合には、相談のうえ売却価格を引き下げるといった工夫が必要になるでしょう。

手順の5つ目は売買契約を締結することです。内覧などを通して購入希望者が現れると、まずは買付申込書を不動産会社から受け取ることになります。買付申込書には、買付金額や契約条件の希望などが細かく記載されています。

買付申込書を受け取ったからと言って売買契約が成立したというわけではありません。手付金がいくらなのか確認してから、不動産会社を介して引き渡し場所や希望日などを決めていく必要があります。

売買契約を交わさないことには正式に売買契約が成立したことにはならないため、条件が整った段階でなるべく早く売買契約を結んだ方が良いと言えます。また、売買契約を交わす際は、後でトラブルを防ぐために売買契約書の内容を確認しておくことが重要です。通常は契約日当日に渡されますが、日付や金額などに間違いがないかを事前に確認しておきましょう。

手順の6つ目は決済・引き渡しです。売買契約が成立してすぐ決済・引き渡しをするのではなく、買主の住宅ローンの結果を待つのに2～3週間程度かかります。住宅ローンの審査に落ちた場合は、次の購入希望者を探すことになるなど手間がかかるため、仮審査に通ったか確認しておくことも重要です。

また、引き渡し日の前に家の中の物を完全に次の引越し先に移しておく必要があります。新年度への準備で引越し業者が多忙になる3月などに売却を合わせてしまうと、引越しの手配が困難になる可能性があるため、売却時期を逆算しておくことも重要です。

決済・引き渡し完了後は確定申告が必要になります。売却してから時間が経過していると、確定申告を忘れがちなので注意が必要です。確定申告は、不動産の売却で利益が出ていない場合には必ずしも必要ありませんが、自宅を売却した場合は損益通算によって節税につながる可能性もあるため、損失が出た場合もなるべく確定申告の準備をしておきましょう。

竣　工　2007年1月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩2分
総戸数　126戸

住　所　東京都墨田区吾妻橋2-4-8
概　要　地上12階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プレミアステージホンジョアヅマバシ

■近隣周辺施設情報
マルダイ東駒形店まで約500m
北野エース松屋浅草まで約720m
まいばすけっと本所吾妻橋駅前店まで約100m
サミットストア両国石原店まで約1200m
ライフセントラルスクエア押上駅前店まで約1120m
セブンイレブン墨田吾妻橋1丁目店まで約160m
ローソン墨田吾妻橋2丁目店まで約120m
東京スカイツリーまで約900m
東京ソラマチまで約1110m
オリナス錦糸町まで約2030m
キッチンオリジン本所吾妻橋店まで約300m
ほっともっと本所吾妻橋店まで約290m
こだま内科まで約120m
小さな硝子の本の博物館まで約100m

■駐車場　　　有（機械式・平置式）
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（21.28㎡～42.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2006年12月
最寄駅　池袋駅徒歩2分
総戸数　404戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-21-13
概　要　地上32階 地下2階 RC造

■物件名フリガナ
ウエストパークタワーイケブクロ

■近隣周辺施設情報
東武ストア西池袋店まで約360m
池袋消防署まで約260m
スギ薬局西池袋店まで約290m
池袋警察署まで約200m
ローソン西池袋店まで約40m
くすりの福太郎池袋西口店まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m
池袋西口公園まで約180m

■駐車場　　　117台（機械式）月額41,800円
■バイク置場　8台/月額2,200円
■駐輪場　　　439台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷3積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～3LDK（33.33㎡～125.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

40歳という年齢は不動産投資を始めるにあたって、遅いのでしょうか？まずは、40代から不動産投資を始めるということについて、関連するデータやローンに関する条件などを詳しく見ていきたいと思います。

2017年4月に会員向けに実施した調査結果を見てみると、不動産投資家の年齢と投資履歴は以下のようになっています。

住宅ローンの場合、最も多い返済期間は35年ですので、40歳から返済を始めると75歳に返し終わるという計算になります。しかし、多くの企業で定年は65歳となっていますので、給与収入が無くなる定年後も返済が10年間続くというのは家計にとって大きな負担となります。

そのため、40歳から住宅ローンを借りる場合は、返済年数を短くする、繰り上げ返済を行うなど返済期間を圧縮する取り組みを行うことが多くなっています。

一方、不動産投資ローンの返済期間はどうでしょうか？不動産投資ローンも新築であればマンション投資の場合は35年、アパートの場合は30年の返済期間が多くなっています。ただ、住宅ローンとは異なる点があります。それは、ローンの返済は給与収入ではなく家賃収入からの支払いが主に想定されているということです。

給与収入からの返済が想定されている住宅ローンでは定年後の返済が家計の負担となってしまいますが、家賃収入からの返済が想定されている不動産投資ローンでは、家賃収入が長期的に入ってくる不動産を選ぶことができれば、定年後も家計に負担をかけずに完済を目指していくことが可能となります。

実は40代の方は、30代の方よりも年収や資産がある事が多く、融資審査の場ではそれが有利に働くことがあります。金融機関としても、「完済できる可能性が高い人に貸したい」と考えますので、年収が高い方、資産が多い方、勤務が安定している方は評価が高く、30代のキャリアを堅実に積み上げてきたほど、融資の場では評価されるということになります。

現在の不動産投資ローンの金利の相場は、マンションで2%前後、アパートで3%前後ですが、高い融資評価を獲得できれば1%台を目指すことが十分に可能です。

まず、最も重要なことは「物件を利回りだけで判断しない」ということです。不動産投資において「利回りが高い」ということは「パフォーマンスの良い物件」「投資額を早く回収できる」ことを意味しているのではなく、「投資リスクが高い」ことを意味しています。

中古物件の中には、10%～20%の高い利回りのものもありますが、その多くが地方や郊外の物件で、駅徒歩分数が10分以上などアクセスが悪い、築数十年など、入居者からも敬遠される要素を含んでいる物件となります。

不動産投資経験がよほど豊富な方であれば別ですが、基本的には都心・駅徒歩7分以内・新築・築浅の区分マンションなど、まずは入居が付きやすい条件の物件から検討を始めてみると良いでしょう。

不動産投資は、株式投資など他の投資と異なり、同じ投資対象であってもパフォーマンスが異なることがあります。その要因は大きく分けると3つあります。

1つ目は、不動産の購入価格です。購入時に相場よりも高い価格で不動産を購入をしてしまうと、ローンの借入額が大きくなってしまい毎月の返済額や収支が悪化してしまいます。また、売却する場合は売却益が小さくなってしまう可能性もあります。

2つ目は、不動産投資ローンの借入条件です。借入の金利が高い場合や返済期間が短い場合、こちらも毎月の返済額や収支が悪化になってしまいます。

そして、最後の3つ目は、購入後の家賃収入やランニングコストです。ほとんどの場合、自分の物件を管理してくれる管理会社に依頼をすることになりますが、その会社が入居付けや入居審査、クレーム対応などをしっかり対応してくれないと、入居率が下がるリスクを抱えることになります。また、毎月の管理費や退去時の原状回復費・リフォーム費用なども会社によって様々で、こちらも検討が必要なポイントです。

これら3つのリスクに対処するために重要なのが、自分のスキルや人脈などをフルに活用するということです。たとえば、営業スキルがある方であれば、購入時の価格交渉や営業担当者の見極めを行い、マーケティングスキルがある方であれば、物件の価格相場や入居者に関するリサーチ、不動産会社に関する分析などを行うことができるかと思います。

また、不動産会社に勤めている知人・友人や不動産投資経験のある方などにヒアリングを行い、自分が検討している物件や管理会社の価格が適正かどうかや購入後のリスクを洗い出すことも可能です。

このように、自分が持つ強みを活かして事前にリスクを軽減しておくことが、最終的な成功につながりやすくなります。

最後のポイントは、ローンの返済計画を立てるにあたって、購入後のライフイベントを具体的に想定しておくということです。

お子さんがいる場合は、私立の学校に入学する可能性があるかどうか、両親の介護がいつごろ必要になりそうか、その費用はいくらか、家のリフォームや車の買い替えのタイミング、転職や引越しなどは予定しているか、など起こりうるライフイベントを想定して、どのような出費がいつごろありそうかを考えておくことが大切です。

予期せぬ出費や物件の空室などが重なった場合に、ローンの返済を続けることが難しくなり物件を手放さざるを得ない、という状況も決して少なくありません。

ローンの返済が安定的に続けられるように、将来の出費に備えたキャッシュの用意をした上で不動産投資に臨むと良いでしょう。

竣　工　2021年9月
最寄駅　東日本橋駅徒歩3分
総戸数　32戸

住　所　東京都中央区東日本橋1-3-15
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
（※603／803／1003号室を除く）

■603／803／1003号室対象
■キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ステージファーストヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約350m
ローソン東日本橋2丁目店まで約180m
東日本橋ドラッグまで約210m
中央区立久松小学校まで約560m
ドトールコーヒーショップ東日本橋店まで約200m
中央浜町郵便局まで約340m
ジョナサン日本橋浜町店まで約280m
セブンイレブン東日本橋1丁目店まで約110m
本所中学校まで約1680m
ヨドバシAkibaまで約1890m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　住協建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.79㎡～26.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

今後オリンピックを一つの区切りと考え売却する方もいると思われますので、オリンピック前後が売却をするチャンスの一つでもあると言えるでしょう。

東京オリンピック後に不動産業界で取りざたされている問題の一つに、2022年問題があります。2022年問題によって不動産価格に影響が出る可能性がありますので注意が必要です。2022年問題には「生産緑地法」という法律が関係します。「生産緑地法」とはどういったものなのでしょうか。

最初に生産緑地法が施行されたのは1974年です。当時、住宅不足の問題を抱えていたため、政府は農地を住宅地に変えるための法律を施行しました。しかし、それにより緑地が減少したために、1991年に今度は緑地を残し営農を続ける目的の法律に変わりました。

所有者には営農を続ける代わりに固定資産税や都市計画税などを軽減する措置がとられましたが、期限を30年と決めていたため、2022年に指定が解除されるというものです。

生産緑地法が解除され、農地が宅地に変わることによって所有者は多額の税金を納めなければいけなくなります。そのため土地が大量に売却され不動産価格が下がるのではないかということが懸念されているのです。さらにディベロッパーがマンションなどを大量に建築することで、さらに不動産価格が下がることも考えられます。

2022年問題の次に到来するのが2025年問題と2035年問題です。以下のグラフは国立社会保障・人口問題研究所が予測した2025年の人口ピラミッドです。縦が年齢で上に行くほど年齢が上がり、横はその年代の人口を表すものです。

特に人口が多い75歳位から80歳くらいまでの層が団塊の世代と言われている層です。2025年には最も人口の多い団塊の世代が75歳を迎え、後期高齢者となります。そのため家計に占める社会保障費の負担が増え、投資などに回す資金が減少するのではないかと懸念される問題を2025年問題と言います。

また、55歳位の人口が多い層は団塊の世代ジュニアが多い年代になります。2025年から10年後の2035年にはこの層の人たちが年金を受給する年代になります。そのため2035年には2025年に引き続き家計に対する社会保障費の負担が増え、若い人たちが投資する機会を損失する可能性が懸念されているのです。

購入者が減ることで不動産価格が押し下げられることも考えられますので、それまでに売却をするなどといった検討も必要になる可能性があります。

都心の不動産価格が上がっていることには触れました。東京オリンピックを目前にしてワンルーム投資を始める方は、不動産価格の相場が高い時期に始めることになります。しかし、不動産投資は個別の取引という特徴がありますので、全ての物件が天井をつけているというわけではありません。

また、不動産投資では賃貸収入を表すインカムゲインと、売却益を表すキャピタルゲインという2種類の収入があります。不動産は買った時の価格より売却した時の価格が低かったとしても、インカムゲインの利益がその損失を上回ることができれば、トータルではプラスという形で終わらせることができます。

そのようなことを念頭に置き、これからワンルーム投資を始める際はどのような点に注意が必要かを以下より見ていきましょう。まずは物件の購入時に欠かせないローンについて解説を行います。

ワンルーム投資は家賃収入とローンの返済などの支出・経費の差が収益になります。そのため融資を受ける場合は、金利の高い固定金利より金利が低い変動金利の方が収支の面ではメリットがあります。

しかし、2020年以降も長期的に運用を行うことを考えた場合、今の低金利の時に固定金利でローンを組むことも安定した運用を手に入れる一つの方法です。

金利の低い状態が続いている日本では今後金利が引き上げられることも考えられますので、今の低金利の状態に固定金利でローンを組むことで、十分なインカムゲインも期待でき、金利が上昇しても収益を安定させることがしやすいからです。

中古の割安な物件を購入し、価格が少しでも上がればすぐに売却をする可能性もあるという方には変動金利がおすすめです。固定金利は融資の際に固定期間が決められますが、固定期間内の解約には違約金がかかる金融機関が多いからです。

そのため、収益が違約金分減少したり、売却したいのに違約金があるために見送ったりする可能性が出てきます。積極的に売却をしたいと考えている場合は、変動金利でローンを組む方が自由度は高くなります。

2013年位から首都圏の不動産価格は上がってきており、今は高い価格帯にあると言えます。これから物件を購入する場合はどのような点に注意すれば良いでしょうか。

ワンルーム投資では中古を選ぶか新築を選ぶかで、最初にかかる費用や管理の状態が違いますので、それぞれの運用方法を知っておきましょう。まずは中古不動産の特徴や運用の仕方などを見ていきます。

東京オリンピックの開催が決まってから、都心の不動産価格が上がったことには触れました。今は上がっている時期ですので、今から購入する場合は中古でも利回りが悪い物件もあります。そのため今から中古物件を購入する場合は、購入する目的を決めることが大切です。

利回りを目的とする場合は、都心から少し離れた郊外の物件が多くなります。その場合、価格は高くても2,000万円代前半くらいになり、1,000万円代の物件も多数あります。また築年数も数十年経過しているものあります。

将来売却を検討していて資産性の高い物件を購入したい場合は、山手線の駅回りの築浅の物件などが多くなります。価格帯は2,000万円台後半から3,000万円を超える物件も多くなります。ただし利回りは郊外の物件や築古の物件に比べると低い傾向にあります。

このように、利回り重視や資産性重視など、物件を購入する目的によって検討すべきものが変わってきます。効率良く物件探しを行い、また間違った物件をなるべく選ばないためにも、ワンルーム投資を行う今の目的をはっきりさせておきましょう。

中古で利回りが良い物件と言うと、築古で汚いイメージを持つ方もいるでしょう。しかし、現在のリノベーション技術はとても洗練されていますので、築古でもリノベーションによって古さを感じない新築のような物件もあります。

入居者が物件の古さを感じなければ、そのぶん人気が出ると考えられるため、中古の利回りの高さと新築の客付け力のどちらも持つような物件を探すのも一つの手だと言えます。

リノベーション技術の向上とともに、中古物件に対する金融機関の評価も変わってきています。以前は中古物件で100%のフルローンが組めることはあまりありませんでしたが、最近はフルローンが組める中古物件を中心に販売している不動産会社もあります。

また、中古でも金利1%台ローンを組めた実績がある不動産会社もありますので、金利が気になる場合などはそのような不動産会社を選び購入すると良いでしょう。

築古の中古物件になると入居率が下がることが心配されます。投資用不動産を購入する場合、あらかじめ空室リスクを考慮してシミュレーションを行う必要があります。空室の期間は自己資金でローンの返済や管理費を支払わなければならないので、長期的に空室になる事態は避けたい所です。

日本は今後少子高齢化がさらに深刻になってきますので、2020年以降のワンルーム投資では入居率が大きな課題になるでしょう。そのため、入居率にはこだわって物件を選ぶことが大切です。中古不動産を扱っている不動産会社の中には入居率実績が98%や99%ある会社もありますので、そのような会社と取引をすることで不安を解消できる可能性が上がるでしょう。

どの地域の居住ニーズが高いのか、どんな人がそこに住みたいのか、駅の利用客数はどれくらいか、検討中の物件周辺の人口推移はどうなっているか等の情報を調べ、長期的に入居者を確保できる立地を選びましょう。

上記で触れたように中古物件で入居率が高かったり、好条件でローンが組めたりする物件を紹介する不動産会社があります。以下に2020年以降に向けて中古ワンルームを購入する際に知っておきたい不動産会社をご紹介しておきます。

新築物件は中古物件と比較して価格帯が高くなりますので、利回りは中古に比べると良くありません。新築物件を購入する際はどのような点に注意すれば良いかを見てみましょう。

新築物件は中古物件と比較すると利回りが低くなります。中古に比べて修繕リスクや空室リスクが低いので、その分価格は高くなるのです。

しかし、新築物件は建物以外にも設備やセキュリティシステムも新しいものが入っているため、入居者にとって快適な部屋を提供することができます。高品質で賃貸ニーズも比較的高いことが考えられますので、売却する際も高く査定される可能性を持っています。

以前のワンルームマンションの広さは19㎡～23㎡くらいが中心でしたが、最近は25㎡や26㎡のワンルームが多くなっています。以前のワンルームと比較すると一部屋当たりの広さが大きくなっているのが最近の新築ワンルームの特徴です。

以下のグラフは不動産情報サイトathomeがプレスリリースで発表した調査結果です。全国で一人暮らしをしている、18～29 歳の学生・社会 人男女 2,074 人を対象に行ったアンケート結果から引用したものです。

竣　工　2022年2月
最寄駅　錦糸町駅徒歩9分
総戸数　55戸

住　所　東京都墨田区江東橋2-1-8
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
フェリーチェキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
西友錦糸町店まで約510m
まいばすけっと錦糸町駅前店まで約170m
オリナスまで約1060m
東京都立 墨東病院まで約660m
ファミリーマート墨田江東橋四丁目店まで約310m
セブンイレブン墨田錦糸1丁目店まで約570m
猿江恩賜公園まで約1000m
ファミリーマート錦糸町ウインズ前店まで約130m
アインズ＆トルペ丸井錦糸町店まで約270m
錦糸町テルミナ2まで約580m
錦糸公園まで約1040m
丸井錦糸町店まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社デザイン・ファクトリー一級建築士事務所
■施　工　　　池田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2K（25.60㎡～40.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却して得た利益が生じた場合、その譲渡所得に対して税金がかかります。一般的には譲渡所得税と呼ばれていますが、実際は所得税と住民税の合計です。さらに売主が個人の場合は、平成25年から平成49年までの譲渡所得に対して、2.1％の復興特別所得税が上乗せされることになっています。

譲渡価額とは「不動産の売却額」です。また取得費とは「物件を取得するためにかかった費用」です。取得費は「物件の購入費用＋物件を取得するためにかかった費用－減価償却費」で求めることができます。なお「物件を取得するためにかかった費用」としては、不動産業者の仲介手数料をはじめ、様々な必要経費を計上できます。

取得費の計算で注意したいのは、取得費を算出する過程で、物件購入にかかった費用から「減価償却費」が差し引かれる点です。建物は、年数を経るごとに経年劣化してその価値が減っていきます。そのため、建物購入にかかった当初費用から経過年数に応じた価値の減少分を差し引く必要があります。減価償却の率は建物の構造の種類により決まっています。

譲渡費用には、「不動産業者の仲介手数料」をはじめ、様々な必要経費を計上できます。

特別控除額は、マイホームの売却にあたり3,000万円が控除される特例制度を指します。この特例制度の活用により譲渡所得を抑え、支払う税金を安くできます。

また、譲渡所得税は不動産の所有期間により違ってきます。なお売却して収益がなかった時には譲渡所得税がかかりません。

登録免許税は住宅ローンを利用している場合に必要となることがある税金です。例えば住宅ローンの残債が残ったままの不動産を売却するのは難しいため、住宅ローンを完済し、銀行が設定した抵当権を抹消する必要があります。また、住宅ローンが完済されていても、登記簿上抵当権が残ったままの場合には抹消手続きをすることになります。

この抵当権抹消手続きの際にかかるのが、登録免許税です。原則として土地・建物それぞれ1物件につき1,000円を支払う必要があります。

なお、登録免許税は住宅ローンを借りていない場合は不要です。このほか買主への所有権移転登記も必要ですが、その費用は通常買主が負担することになるため、売主の負担はありません。

印紙税は、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代として納税します。契約書は売主と買主が1通ずつ保管するため、収入印紙も2セット必要になります。

なお、契約金額が10万円を超える不動産売買契約書は、平成32年3月31日までの間に作成されるものについては軽減税率が適用されています。契約金額別の印紙税額は、以下のとおりです。

所有期間5年超での売却や、税制上設けられた特例制度を活用することで、譲渡所得税を安くすることが可能です。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間により大きく異なります。具体的には不動産の所有期間が「5年超」か「5年以下」で、以下のように税率が2倍近く違います。

不動産の所有期間は、不動産を売却する年の1月1日時点で計算されることに注意しましょう。例えば、2014年2月1日に購入した土地を2019年4月1日に売却する場合、所有期間は「5年2ケ月間」となりません。譲渡所得税における所有期間は不動産を売却する年の1月1日時点で計算するため、「4年11ケ月間」（2014年2月1日〜2019年1月1日）とみなされます。

この場合、不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得となり、高いほうの税率が適用されることになります。長期譲渡所得の適用を受けるには、翌年（2020年1月1日）まで待つ必要があります。

マイホームの売却で、一定の要件を満たせば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。マイホームとは、現在、主として居住している自宅のことを言います。

売却時に居住していなかった家屋や敷地等は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、また、家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売却契約が締結されていることが要件とされています。

所有期間10年超のマイホーム売却で、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除の特例適用後の譲渡所得に対し、長期譲渡所得の税率より低い軽減税率が適用されます。売却時に居住していなかった、または家屋を取り壊した場合の取り扱いについては、「特別控除の特例」と同様です。

個人が不動産を譲渡して売却損が生じた場合の譲渡損失は、他の不動産の譲渡所得から控除できますが、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することは原則認められていません。

マイホーム買い換えで旧マイホームを売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

特例の適用を受けるには、平成31年12月31日までに売却することが要件とされています。売却時に居住していなかった家屋や敷地等は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売却契約が締結されていることが要件とされています。

買い換えるマイホームにも要件があり、床面積が50㎡以上で、旧マイホームを譲渡した年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日まで（3年の間）に取得することが要件となっています。

住宅ローンが残っているマイホームについて住宅ローン残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

売却時に居住していなかった、または家屋を取り壊した場合の取り扱いについては、上記の「居住用財産買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と同様です。この特例ではマイホームの買い換えを行うことは要件となっていませんが、譲渡契約を締結した日の前日時点で、譲渡損失が生じた自宅に住宅ローン残高があることが必要です。

マイホームを売却して他に買い換える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。

売却時に居住していなかった家屋や敷地等は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、また、家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売却契約が締結されていることが要件とされています。

さらに、買い換えるマイホームにも要件があり、床面積50㎡以上・土地面積500㎡以下で、旧マイホームを譲渡した年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日まで（3年の間）に取得することが要件となっています。

譲渡所得税の計算では、不動産を「取得するためにかかった費用」や「譲渡するために要した経費」を漏れなく計上して節税を図ることが重要です。

例えば、譲渡所得税を求めるときの「取得費」を計算する際、「物件の購入費用」以外に「物件を取得するためにかかった費用」も漏れなく計上します。なお、「物件を取得するためにかかった費用」として経費計上が「認められるもの」と「認められないもの」があります。取得費として経費計上が認められるものは、以下のとおりです。

このほか不動産の購入・売却では不動産業者の仲介手数料がかかりますが、取得費または譲渡費用として経費を計上することが認められています。この仲介手数料は上限額が法律で以下のとおり決まっています。

竣　工　2019年2月
最寄駅　乃木坂駅徒歩9分
総戸数　29戸

住　所　東京都港区西麻布2-5-3
概　要　地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プライムガーデンニシアザブ

■近隣周辺施設情報
成城石井西麻布店まで約740m
グルメシティ麻布店まで約1830m
ナチュラルローソン西麻布店まで約450m
ファミリーマート西麻布1丁目店まで約630m
ファミリーマート西麻布霞町店まで約180m
薬 マツモトキヨシ 六本木店まで約1370m
COS青山店まで約670m
東京ミッドタウンまで約1440m
かおたんラーメンエントツ屋まで約440m
コスモス西麻布保育園まで約110m
港区立青南小学校まで約560m
政策研究大学院大学図書館まで約950m
オールペットクリニックまで約210m
西麻布郵便局まで約660m

■駐車場　　　7台（機械式6台・平置式1台）月額44,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　29台
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■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
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■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1LDK～3LDK（50.08㎡～78.86㎡）