竣 工 2018年1月
最寄駅 初台駅徒歩5分
総戸数 297戸
住 所 東京都新宿区西新宿3-9-7
概 要 地上24階 地下1階 RC造
■物件名フリガナ
フロンティアシンジュクタワー
■近隣周辺施設情報
高島屋まで約1400m
バスタ新宿まで約1000m
京王百貨店まで約980m
マルエツプチ西新宿三丁目店まで約350m
セブンイレブン西新宿3丁目店まで約240m
ローソン西新宿3丁目店まで約130m
ヤマダ電機LABI新宿西口館まで約800m
東京オペラシティまで約350m
トモズ東京オペラシティ店まで約750m
内藤病院まで約800m
新宿パークタワー内郵便局まで約350m
代々木公園まで約1200m
東京都庁まで約640m
新宿区役所まで約1600m
不動産物件の管理方法にはさまざまな形態がありますが、中でもサブリース契約は物件オーナーにとって多くのメリットがあり、最近特に注目されています。これから不動産経営を始めようとしているオーナーの方々は、サブリース契約に関する基本的な知識を持っておくことが重要です。
この記事では、一括借り上げ（マスターリース）とサブリースの違いについて詳しく説明し、サブリース契約の具体的な内容や特徴を解説します。
一括借り上げ（マスターリース）
「マスターリース」とは、オーナーとサブリース会社の間で結ばれる一括借り上げ契約を指します。この契約により、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者に再度貸し出す形態を取ります。
一方、「サブリース」は転貸を意味し、サブリース会社と入居者との間で結ばれる賃貸借契約です。サブリースは転貸という意味を持つため、一括借り上げによって転貸する管理方式がサブリース方式と呼ばれます。この方式では、「家賃保証」や「空室保証」といった形での管理が行われます。
実務上、マスターリース契約とサブリース契約は厳密に使い分けられているわけではなく、オーナーとサブリース会社が締結する賃貸借契約も一般的に「サブリース契約」と呼ばれることが多いです。しかし、日本語では厳密に言えば、オーナーとサブリース会社との賃貸借契約は「原賃貸借契約」、サブリース会社と入居者との賃貸借契約は「転貸借契約」となります。
つまり、原賃貸借契約はマスターリース契約を意味し、転貸借契約はサブリース契約を指します。一般的にマスターリース契約もサブリース契約と呼ばれることが多いですが、正確にはオーナーとサブリース会社との間の契約を「マスターリース契約」と呼ぶのが適切です。
このように、用語の使い分けは混乱を招きやすいですが、マスターリースとサブリースの違いを理解することが重要です。これにより、不動産経営においてより適切な契約を選ぶことができるでしょう。
サブリース
前述の通り、「サブリース」とは転貸を意味し、サブリース会社と入居者との間で結ばれる賃貸借契約のことです。
しかし、「サブリース」という言葉は、賃貸住宅の管理委託形態を指す場合がほとんどです。簡単に言うと、不動産オーナーが賃貸管理会社に所有する物件を貸し出し、管理会社から家賃（サブリース料）を受け取る管理委託契約です。
他の管理委託契約の形態としては、「集金代行契約」があります。これは、賃貸管理会社に手数料を支払い、家賃の集金を代行してもらう契約です。サブリースより手数料は低額ですが、空室が発生した場合には家賃収入が得られません。
賃貸管理会社に依頼せず、オーナー自身で全ての管理を行うことも可能で、これを「自主管理」といいます。自主管理では、設備の修理や更新、家賃の集金、入居者間のトラブル対応など、全ての業務をオーナーが行う必要があるため、負担は大きくなりますが、管理手数料がかからないというメリットがあります。
サブリースの仕組みについてもう少し詳しく見てみましょう。
サブリース契約では、オーナーと賃貸管理会社（サブリース会社）が賃貸契約を結び、オーナーが物件を貸し出します。サブリース会社はその物件を第三者に貸し出し、得られた家賃から手数料を差し引いた額をオーナーに支払います。この手数料が管理会社の収益となります。
サブリースはさらに、「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類に分けられます。
家賃保証型 入居者の有無に関わらず一定のサブリース料をオーナーに支払う方式。
一般的なサブリース契約で用いられます。
パススルー型 入居状況に応じてオーナーが受け取るサブリース料が変動する方式。
これらの形態を理解し、オーナーにとって最適な管理方法を選ぶことが重要です。
サブリースのメリットとデメリット
サブリース（一括借り上げ）は、物件オーナーにとって多くのメリットを提供します。最大のメリットは、サブリース会社が物件を一括して借り上げ、長期間にわたり安定した家賃収入を保証することです。これにより、空室や滞納による収入の不安が解消されます。また、賃貸経営・家を貸すことの実務をプロに任せることができるため、オーナー自身の負担が軽減され、入居者との直接のトラブルを避けることができます。
しかし、サブリース契約にはデメリットも存在します。まず、サブリース契約は賃貸借契約であり、保証契約ではないため、契約期間中に家賃の見直しや減額が行われる可能性があります。さらに、中途解約のリスクもあります。
最悪のケースとして、サブリース会社が経営破たんする可能性も考慮する必要があります。加えて、一般的な管理契約に比べて家賃収入の水準が低くなる傾向があり、礼金や更新料などの一時金が受け取れない点もデメリットと言えます。
サブリース契約のメリットとデメリットを詳細に比較検討し、自分の賃貸経営に適したシステムかどうかを見極めることが重要です。
以下に、サブリースのメリットとデメリットを詳しく説明します。
サブリースのメリット
サブリース契約を結ぶことで、不動産管理業務や入居者募集の負担が軽減されるなど、以下のような主なメリットがあります。
空室・滞納関係なく安定した家賃収入が入る
サブリース契約には家賃保証があり、毎月の家賃が不動産会社によって保証されます。これは、仮に入居者が見つからず空室が多い場合や、入居者が家賃を支払わない、または遅延している場合でも、不動産会社がオーナーに賃料を支払うことを保証するものです。
このため、不動産経営に不慣れなオーナーでも安定した収入を得られるのが大きなメリットです。ただし、契約内容により空室時の保証範囲が異なるため、契約前に必ず確認しておくことが重要です。
管理の手間がかからない
サブリース契約を結ぶことで、不動産物件の管理や運営をすべて不動産会社に任せることができます。清掃や保守点検、入居者対応など、通常はオーナーが行う業務を不動産会社が代行するため、オーナーの負担が大幅に軽減されます。
特にサラリーマンが副業として行う不動産投資では、オーナー自身が管理業務を行うのは難しいことが多いため、サブリース契約は有効です。この方式では、物件オーナーは入居者との直接的な関わりを持たず、管理業務から解放されます。
相続税対策になる
サブリース契約では、物件が常にサブリース会社に貸し出されている状態と見なされるため、実際の空室に関わらず常に満室とみなされます。
賃貸物件の相続税評価は「貸家建付地」として土地の評価額が減額されます。これは、「他人に部屋を貸している」ことで資産価値が低下すると評価されるためです。
相続税は相続開始時点での貸出割合に影響されますが、サブリース契約では賃貸割合が常に100％と見なされるため、相続税を抑える効果があります。
確定申告の手間が軽減する
サブリース契約を結ぶことで、税務計算が簡略化されるというメリットもあります。通常の賃貸契約では、各入居者ごとに税務計算を行い、入居や退去のたびに税務処理が必要です。そのため、書類の作成や計算に手間や時間がかかります。
しかし、サブリース契約では不動産会社との契約分のみ税務処理を行えばよいため、税務計算にかかる時間を大幅に短縮できます。その結果、確定申告の手間を大幅に省くことができるのです。
サブリース契約のメリットを最大限に活用し、効率的な不動産経営を実現しましょう。
サブリースのデメリット
ここまではサブリース契約のメリットを紹介しましたが、デメリットも存在します。安易にサブリース契約を行うと、思わぬ不利益が生じる可能性があるため、注意が必要です。ここでは、サブリース契約の代表的なデメリットを4つ紹介します。
手数料が高いため家賃収入の利益率が低い
サブリース契約では、賃借人と直接契約するのではなく、不動産会社を介して家賃を受け取ります。そのため、相場の家賃よりも10～20％低い金額の家賃を受け取ることになります。不動産会社に支払う手数料が高いため、家賃収入の利益率が低くなる点がデメリットです。
家賃保証が見直しされる可能性がある
サブリース契約には家賃保証が付いていることが一般的ですが、この保証される賃料は契約期間中に見直される可能性があります。初めに契約した金額がずっと保証されるとは限らず、賃料が減額されることもあります。また、契約には免責期間が設けられていることが多く、修繕費用はオーナーの負担となる点にも注意が必要です。
入居者の選定ができない
サブリース契約では、オーナーが入居者を選ぶことができません。通常の賃貸経営では、不動産会社が入居希望者の審査を行い、オーナーの意向を反映することができますが、サブリース契約ではサブリース会社が入居者を選定します。
そのため、オーナーの意向が反映されにくくなることがあります。サブリース契約を解除してオーナーが自主管理に戻した場合、既存の入居者との関係を引き継ぐ必要があります。
サブリース契約の解除が難しい
サブリース契約は一度締結すると、原則として解約が難しいです。賃貸管理会社も一般の借主と同じく「借地借家法」によって保護されており、貸主側からの契約解除は基本的にできません。
貸主からの解約には「正当事由」が必要ですが、「期待した収益が出ない」や「損失が発生した」といった理由は正当事由として認められない場合がほとんどです。契約を解除したい場合には違約金を支払う必要があり、解約のハードルが高いのが実情です。
サブリース契約を検討する際には、これらのデメリットを十分に理解し、自分の賃貸経営に適しているかどうかを慎重に判断することが重要です。
サブリース契約がおすすめの人
サブリース契約は、貸主の負担を軽減し、安定した経営をサポートする仕組みです。以下のような人々に特に向いていると言えます。
賃貸経営の経験がない人
賃貸経営・マンションを賃貸に出す際は単に物件を貸し出すだけでは終わりません。空室対策や修繕計画、退去時の対応など、所有者が行うべき業務は多岐にわたります。サブリース契約では、サブリース業者が募集から入居中、退去時までの対応をすべて行ってくれるため、初めて賃貸経営をする方に適しています。
賃貸経営に手間をかけたくない方
既に賃貸経営を行っていて、その業務の煩雑さや忙しさに負担を感じている方にもサブリースはおすすめです。サブリースを利用することで、物件管理の手間が大幅に軽減され、投資物件の増加やリスク分散が容易になります。
高い手数料を払っても問題がない人
賃貸経営に自信がなく、高い手数料を払ってでも安定した収入を得たいと考えている方にも向いています。例えば、海外に住んでいるために国内の物件でトラブルが発生しても迅速に対応できないという方には、サブリース契約が特に有効です。不動産会社が現地で迅速に対応してくれるため、貸主と借主の双方にとって安心です。
さらに、海外在住の貸主の物件を法人が借りる場合、借主法人は「源泉所得税」を納付する必要があります。このため、海外居住の貸主は借主を見つけにくいリスクがありますが、サブリース契約をしていれば、不動産会社が借主となり、源泉所得税の対応も行うため、入居者募集の機会損失を防ぐことができます。
サブリース契約は、これらの条件に当てはまる人々にとって非常に有効な選択肢となります。
サブリース契約をする際の注意点
サブリース契約にはメリットも多い一方で、デメリットや注意点もあります。慎重に契約内容を確認し、納得の上で契約を交わすことが重要です。不動産オーナーがサブリース契約を行う際に気をつけるべきポイントを解説します。
家賃保証の割合
まずチェックすべきは、家賃保証の割合です。サブリース契約では、家賃収入に対して通常80～90％の家賃保証率が設定されます。この割合は、不動産管理会社や物件の条件によって異なります。
周辺の賃料相場や入居率、不動産管理会社の実績を確認し、提示された家賃保証率が適切かどうかを判断する必要があります。また、家賃保証率がどのように設定されているのか、その根拠をしっかり確認しましょう。
将来的に家賃保証額が下落する可能性も考慮し、長期的に黒字経営が可能かどうかを見極めることが重要です。
免責期間の有無
サブリース契約には「家賃保証」が含まれていますが、免責期間が設定されている場合があります。免責期間とは、入居者が退去した後の一定期間、不動産会社がオーナーに賃料を支払わない期間のことです。
この期間中はオーナーの収入が途絶えるため、契約書をよく確認し、免責期間の有無や内容を把握することが大切です。
サブリース契約解除の条件
サブリース契約の中には、契約解除の条件が不動産会社側に有利な場合があります。たとえば、家賃や契約内容の見直しで条件が折り合わない場合、不動産会社が一方的に契約を解約できるケースや、高額な違約金が発生する場合があります。
契約解除の条件や違約金の額については、契約書を細かく確認し、不動産会社の担当者にも確認しておきましょう。
家賃保証の見直しがどれくらいで行われるか
サブリース契約の期間が長期にわたる場合でも、家賃が一度も見直されないことはほとんどありません。一般的には契約内容に家賃見直しの項目が含まれており、一定期間ごとに家賃が見直されます。契約見直しの時期が何年ごとに行われるのかを確認し、突然の家賃減少に備えておくことが重要です。
サブリース契約を検討する際には、これらの注意点をしっかり確認し、自分に合った契約内容を選ぶようにしましょう。
よくある質問
サブリースに関するよくある質問をまとめてみました。
サブリースの契約解除が認められる正当事由とは？
サブリースに限らず、賃貸借契約は原則として貸主の都合で簡単に解約することはできません。しかし、一定の条件を満たすことで解約が可能となる場合があります。
借地借家法では、建物賃貸借契約の更新や解約について以下のように定められています。
第26条
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
第28条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
これらの条文から、貸主都合によるサブリース契約の解除には「正当事由」が必要であることがわかります。以下に、サブリース契約解除が認められる具体的な正当事由を紹介します。
賃借人（サブリース業者）に非がある場合
賃借人が契約違反をしている場合、正当事由として解約が認められる可能性があります。以下に、賃借人の契約違反の例を挙げます。
・契約時の説明が虚偽だった
・賃料や共益費の不払いが続いている
・借主やその役員が反社会勢力に該当する
ただし、正当事由と認められるには、以下のような証拠が必要です。
・「説明が虚偽である証拠」
・「賃料の不払いが継続的である証拠」
・契約書や契約時に提示された資料を確認し、必要な証拠を揃えましょう。
また、2020年12月15日以降に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」、通称「サブリース新法」が適用されます。この法律は、「誇大広告」や「不当勧誘」を禁止し、重要事項説明の実施を義務付けています。これにより、サブリースのトラブルを防ぐことが目的とされています。
サブリース新法施行後に契約した場合の注意点
・重要事項説明を受けていない
・契約書や重要事項説明書に家賃減額などのリスクの記載がない
これらのケースは、サブリース会社の法律違反となる可能性があり、契約解除が認められる場合があります。
参考：サブリース事業適正化ガイドラインの策定｜国土交通省
このような点に注意し、サブリース契約を適切に管理しましょう。
立ち退き料を払う場合
サブリース契約は借地借家法によって借主の権利が守られているため、オーナー側からの解約は簡単ではありません。正当な理由がなければ、オーナーは借主であるサブリース会社に対して解約を申し入れることができません。例えば、契約期間満了に伴い更新せず契約を終了したいというケースでは、過去の判例から正当事由として認められないことが多いです。
立ち退き料とは、貸主の正当事由を強化するために借主に対して支払う補償金の一つです。サブリース会社に立ち退き料を支払うことで解約が認められる場合があります。
サブリース会社にとって、収入が見込める物件のサブリース契約を解除されることは、管理してきた物件からの収益を手放すことを意味します。そのため、サブリース会社にとっての利益がなければ解約請求を受け入れることは難しいです。このため、解約を進めるためには立ち退き料の支払いが必要となることが多いです。
オーナー側の都合による解約の場合、サブリース会社が合意しない場合は、立ち退き料をさらに上乗せして支払うことも考えられます。立ち退き料の金額は状況によって異なりますが、家賃収入の6カ月分程度が必要なことがあるため注意が必要です。
また、多くのサブリース会社は、解約条項に違約金を設けています。したがって、サブリース会社が解約に同意したとしても、違約金の支払いが必要になる場合がほとんどです。
サブリース契約の解約を検討する際には、違約金の請求に対しても対応できるように準備しておくことが重要です。
やむを得ない事情があり売却をする場合
サブリース物件の建築費などでオーナーがローンを組んでいる場合、毎月の返済が必要です。当初はサブリース物件からの家賃収入でローンの支払いを計画しているかもしれませんが、設備の維持費用や建物の修繕費用などのランニングコストがかかり、想定外の出費で利益が圧迫されることがあります。
さらに、サブリース会社の保証家賃も年数が経過するにつれて見直されることがあります。契約後2年目で保証家賃を見直すなど、サブリース会社によってやり方は異なりますが、30年、50年と同じ金額が続くわけではありません。
家賃収入が減少しローンの支払いが困難になる場合や、オーナー自身の生活が維持できなくなる場合には、解約の正当事由として認められ、不動産売却を検討することが必要になります。
また、区画の再開発や公共工事の一部となるなど、やむを得ず売却をしなければならない場合も正当事由として認められることがあります。行政による区画整理事業や道路の拡幅工事などが該当します。物件が老朽化しておらず、賃借人に落ち度がない状況でも、サブリース契約を解約し、物件の明け渡しを要求することができます。
ただし、特に区画整理事業が行われる場合には、オーナーが将来的に大きな利益を手にする可能性が高いです。このような場合では、明け渡しに対して高額な立ち退き料を支払わないと、サブリース契約を解約できないことがあります。
サブリース契約を解約しなければならない場合、立ち退き料や違約金の支払いが必要となることもあるため、契約内容を十分に確認し、適切な対応を準備しておくことが重要です。
建物の取り壊しを行う場合
建物の老朽化などにより取り壊す必要がある場合、正当事由として認められるケースがあります。しかし、「老朽化」という表現は抽象的なため、具体的な根拠を示す必要があります。
具体的な根拠としてよく用いられるのが耐震診断です。現在の建築基準法では地震に対して厳しい基準が設けられており、新築物件はこれらの基準をクリアしています。1981年6月に施行された新耐震基準により、それ以前の物件はこの基準を満たしていないことが多いです。
日本は地震が多発する国です。地震などの災害時に入居者の生命や健康に大きなリスクがあると判断されれば、サブリース契約解約の正当事由として認められる可能性が高いです。
所有者、所有者の親族が居住する場合
オーナー本人が自己使用のために物件を使用したい場合、正当事由として認められる可能性が高いです。例えば、オーナーが仕事の都合で海外に住んでおり、日本国内の不動産をサブリース契約していた場合、帰国後に日本での住居が必要となります。
このような場合、他に住む場所がないため物件を明け渡してもらい、自己の居住用として使用したいというのは自然な要求です。オーナーの経済状況や収入状況にもよりますが、正当事由として比較的認められやすい事情です。
一方、オーナーの息子家族が帰国する場合などは事情が異なります。オーナー本人の自己使用ではなく家族の使用となるため、必要性が低くなり正当事由として認められる可能性が下がります。この場合、サブリース会社と交渉して納得してもらう必要があります。
自己使用の場合でも家族の使用の場合でも、立ち退き料などの条件交渉は必要です。特に家族の使用の場合、正当事由としての強さが低いため、立ち退き料の金額が解約の可否に大きく影響することがあります。
サブリース契約の解約を検討する際は、契約内容を十分に確認し、適切な対応を取ることが重要です。
不動産投資において管理会社が果たす役割は非常に多く、不動産投資を成功させるためには管理会社選びが重要です。賃貸アパートや賃貸マンションを管理する管理会社の業務には、「建物管理対応」と「賃貸管理対応」の2つがあります。それぞれの具体的な内容を見ていきましょう。
建物管理対応
建物管理対応には、下記のような業務があります。
共用部分などの定期清掃
建物の維持管理
設備の修繕や点検
長期修繕計画の策定
建物管理対応とは、建物の劣化を防ぎ必要に応じて修繕や原状回復を行うことをいいます。共用部分の定期清掃や、退去時の原状回復などは建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持するためには重要です。共用部分はエントランスや廊下だけでなく、ゴミ捨て場や駐輪場、庭の草木なども丁寧に管理しなければなりません。また建物だけでなく、設備の維持管理も重要な業務です。定期的に点検を行って、必要に応じて修繕することで入居者の快適な暮らしが実現できます。
また消防設備やエレベーターなどは定期的に点検しておくことで、入居者の安全を確保して不慮の事故を防げます。このような日常的な維持管理に加えて、長期的な修繕計画の策定も欠かせません。日常のメンテナンスだけではどうしても建物は劣化してしまうため、外壁の塗装や屋上防水など大規模な修繕を計画的に行う必要があります。定期的に適切な修繕を行うことで、建物の資産価値を維持して賃料の低下などを防げるでしょう。
賃貸管理対応
賃貸管理対応には、次のような業務があります。
入居者の募集、契約手続き
既存入居者の更新対応
賃料集金や延滞時の対応
クレームやトラブルへの対応
退去の立ち会いや清算
賃貸管理対応は、おもに入居者に関する業務です。不動産投資は入居者からの賃料で成り立っているため、入居者への対応をいかにスムーズに行うかは重要です。とくに入居者の募集は重要で、管理会社の客付け力の強さがそのまま不動産投資の利回りに直結します。入居者の募集に加え、延滞発生時の回収や既存入居者へのケアも賃貸管理では欠かせません。クレームやトラブルへの対応を誤ってしまうと入居者の不満が高まり、空室が増えてしまう可能性があります。
管理会社は入居者と直接対応する役割を担うため、管理会社の対応によって入居者の満足度が大きく変わります。空室を発生させないで安定的に賃料を得られるかどうかは、管理会社の力量が重要といえるでしょう。また入退去と同じく重要な業務が、既存入居者の更新です。更新は賃料を見直す絶好のタイミングなため、昨今のような賃料上昇局面での更新交渉は収益に大きな影響があるでしょう。建物管理対応が資産価値の維持や上昇に影響するのに対し、賃貸管理対応は利回りに影響があるといえます。
管理会社を探す前に知っておきたい不動産会社の種類
一口に管理会社といっても、不動産会社には次のようにさまざまな種類があります。管理会社を探す際には、それぞれの特徴を理解したうえで、比較検討する必要があります。
管理業務専門の管理会社
仲介業務専門の仲介会社
仲介も管理も行う管理会社
それぞれの特徴を見ていきましょう。
管理業務専門の管理会社
管理業務専門の管理会社とは、建物管理対応と賃貸管理対応の管理業務のみを行う会社です。後述する仲介業務を行わないため、管理業務に精通している点が特徴です。賃貸管理対応と建物管理対応に特化しており、管理に関するノウハウを豊富に持っています。たとえば清掃なら適切な頻度や方法で行ってくれるため、常に清潔な状態を保ってくれるでしょう。管理業務専門の管理会社は収益源が管理業務のみになるため、入居者への対応も丁寧に行ってくれます。
仲介業務専門の仲介会社
仲介業務専門の会社とは、入居者の募集と契約までの仲介業務のみを行う会社です。入居希望者を募集し、希望の部屋を探して現地の案内を行います。入居が決まったら賃貸借契約の締結までを行い、その後の管理は管理会社に引き継ぎます。仲介業務専門の会社は仲介を成約させなければ収益が発生しないため、多くの物件情報があり成約率が高いです。オーナーからしても客付け力が高いため、仲介業務専門の会社に依頼することで稼働率のアップが期待できます。また地方や特定のエリアで高いシェアを持っている仲介会社も少なくありません。そのため仲介業務専門の仲介会社は、地方に物件を持っているオーナーにもおすすめです。
仲介も管理も行う管理会社
仲介も管理も両方行う会社も多く、一般的には管理会社と言えば両方行う場合が多いでしょう。入居者の募集からその後の管理までワンストップで対応してくれるため、オーナーからすると一括でおまかせできる安心感があります。管理も行っていることから物件の詳しい情報を把握しており、入居希望者への案内もスムーズな点が特徴です。仲介専門の会社に比べると成約率に不安を感じるかもしれませんが、両方行う会社だからといって客付け力には大きな差はありません。
おすすめは「仲介も管理も行う管理会社」
管理会社を選ぶ際のおすすめは、「仲介も管理も行う会社」です。それぞれ専門の会社に比べると対応力が劣ると思われるかもしれませんが、問題ありません。むしろ仲介も管理も行っている会社のほうが物件のことを熟知しており、管理のコツもわかるため入居者への案内も丁寧に行えるでしょう。また物件を長く管理していれば修繕の箇所や点検履歴も熟知しているため、建物の資産価値が下がることも防げます。
失敗しない管理会社の選び方
選ぶ管理会社によって、不動産投資の成否が決まるといっても過言ではありません。ここでは失敗しない管理会社の選び方を紹介します。具体的には、次のような点に注意するとよいでしょう。
賃貸管理手数料が高すぎない
レスポンスが早くて丁寧
管理実績があり、入居率が95％を超えている
トラブル発生時にすぐに対応してくれる
Google口コミの評価が高い（星4以上）
客付け力が強い
それぞれのポイントについて、見ていきましょう。
管理手数料が高すぎない
管理会社を選ぶ際には、管理手数料が高すぎないかを比較検討しましょう。
通常管理手数料は賃料の〇％と決められている場合が多く、数%程度の差しかありません。しかし物件の規模が大きくなるほど賃料は高く、また管理会社とは長い付き合いなため、たった1%違うだけでも収益に大きく影響します。とくに大手管理会社は管理料が高い傾向にあるため、よく確認するようにしましょう。
管理手数料は、ただ安ければよいわけではありません。管理費を確認する際には、「管理手数料に見合った管理内容か」を見るようにしましょう。いくら管理手数料が安くても管理が行き届いておらず、空室が増えて賃料が減ってしまっては意味がありません。適切な管理手数料で適切に管理を行ってくれるかをよく検討しましょう。
レスポンスが早くて丁寧
管理会社はレスポンスの早さも重要です。
オーナーからの依頼事項や質問にスピーディーに答えることはもちろん、入居者からの依頼事項へは素早く対応する必要があります。とくにクレームに関する相談は、初動を誤ってしまうと二次クレームに発展しかねません。また水回りなどの設備トラブルへの対応も、素早く対応しなければ入居者の満足度が低下してしまいます。
このように管理会社のレスポンスが悪いことで、入居率が下がってしまうこともあるでしょう。また管理会社とは10年20年という長い付き合いになるため、スムーズにコミュニケーションがとれないと信頼関係も築けません。管理会社を選ぶ際は、対応が早くて丁寧な会社を選びましょう。
管理実績があり、入居率が95%を超えている
管理会社を選ぶ際には、管理実績も確認しましょう。
不動産投資・家を貸す場合ではいかに空室を埋めるかが収益に直結するため、管理会社の管理能力は重要です。管理を依頼する物件と同じような物件・エリアで管理実績があるか、入居率がどれくらいかを見れば管理会社の管理能力がわかります。管理実績が豊富にあり、管理している物件の入居率が95％を超えていれば管理能力に問題ないといえるでしょう。
トラブル発生時にすぐ対応してくれる
トラブル発生への対応の早さも、管理会社選びでは重要です。
入居者トラブルや賃料の延滞、自然災害など賃貸経営では多くのトラブルが発生します。トラブルを大きくしないためには、素早い対応が欠かせません。トラブルの都度オーナーが対応するのは現実的ではなく、管理会社の対応能力が問われます。
トラブルは夜間や休日に発生することも多いため、24時間対応のコールセンターの有無などサポート体制も重要です。大手管理会社では管理に従事する人数も多く、年中無休で対応してくれる会社も珍しくありません。担当者だけでなく、会社としてのトラブルへのサポート体制が充実しているかも確認しておきましょう。
Google口コミの評価が高い（星4以上）
管理会社を選ぶ際には、口コミ情報も参考にしましょう。口コミ情報はさまざまなサイトで参照できますが、信頼性が高いものがGoogle口コミです。Google口コミは悪い評価でもそのまま掲載されるため、ほかのサイトに比べると信頼性が高いといえるでしょう。また多くの人が利用するGoogleマップに記載されるため、飲食店だけでなく管理会社のような企業情報も多く記載されています。
とくに管理会社の場合はオーナー目線の口コミと、入居者目線の口コミが記載されている場合があります。入居者目線の口コミは、そのまま入居者からの管理会社の評価へとつながるため、管理能力を図るよい指標となるでしょう。Google口コミを参考にする場合、星4以上あれば安心して利用できるでしょう。
客付け力が強い
不動産投資を成功させるためには、管理会社の客付け能力は非常に重要です。
築年数が経過すればするほど、入居者の退去は避けられません。空室期間をできるだけ短くして、稼働率をあげることが賃貸不動産経営の成功につながります。物件の稼働率をあげられるかどうかは、管理会社の力量に左右されます。そのため管理会社を選ぶ際には、客付け力にも注目してみましょう。
管理会社の客付け力を見極めるポイントは、次の4点です。
客付け専門の部署がある
自社運営サイトから集客ができている
SNSでの集客ができている
SUUMOやポータルサイトでの掲載件数が多い
それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。
客付け専門の部署がある
客付け専門の部署がある管理会社は、客付け力が高いといえるでしょう。専門の部署があればそれだけ人員を客付けに割いており、会社としても客付け業務に力を入れているといえるでしょう。そのため管理と並行して客付けを行う会社と比べると、集客力に優れています。客付けだけで動いている人材がいるため、物件情報だけでなく不動産市況や人脈なども豊富であり、成約率も高いです。
自社運営サイトから集客ができている
自社サイトを運営しており、サイトから集客ができている管理会社は客付け力があるといえるでしょう。
たとえば大手建築会社やハウスメーカー系の管理会社は、自社ブランドでサイトを運営している場合があります。ハウスメーカーの知名度だけでなく、賃貸サイト自体の知名度が確立しているため、ネット経由で多くの入居者を集客できます。管理会社の客付け力を確認する際には自社サイトの有無や、掲載物件の数なども確認するようにしましょう。
SNSでの集客ができている
自社サイトと同じぐらい有力な集客方法が、SNSです。
最近ではYouTubeなどのSNSで内覧動画を配信する管理会社も増えており、SNSは集客ツールに欠かせません。とくに単身者向けや学生向けの物件であれば、SNSの利用有無で成約率が大きく変わります。管理会社の客付け力を確認する際には、SNSを利用しているか、利用している場合は物件のターゲットに合わせた広告になっているかを確認しましょう。
SUUMOやポータルサイトでの物件掲載数が多い
SUUMOなど、大手ポータルサイトへの掲載数も客付け力に直結します。
入居者が部屋探しを行う際、まずはポータルサイトで探す方は非常に多いでしょう。住みたいエリアの駅前にある不動産会社にわざわざ聞きに行くという方は少なく、大手ポータルサイトで複数検索して申し込みするケースが多いです。そのため大手ポータルサイトへの掲載件数が多いほど、成約率は高まります。管理会社の客付け力を比較する際は、各サイトへの掲載物件数を確認しましょう。
管理会社の探し方
不動産投資ではいかに信頼できる管理会社を見つけるかが重要です。そのため管理会社選びは慎重に行う必要がありますが、管理会社はどのように探すのがよいでしょうか。とくに不動産投資を初めて間もないオーナーであれば、管理会社への人脈も多くないでしょう。ここではよい管理会社の探し方を紹介します。
一括査定サイトを利用する
管理会社を探す方法で便利なのが、一括査定サイトです。一括査定サイトを利用すれば一度依頼をするだけで、簡単に複数の管理会社が比較できます。一社一社訪問して、話を聞いて比較する手間が省略できるため、効率よく比較検討できます。またWeb上で検索できるため、不動産会社の営業トークに惑わされることなく冷静に比較できる点もメリットです。各管理会社の特徴や費用、対応可能な業務などをまとめてくれるため、比較もしやすいでしょう。
しかし一括査定を行うと、複数の業者から電話やメールでいっせいに営業連絡がきてしまうデメリットもあります。不動産会社の営業トークにそのまま押し切られ、契約してはいけません。一括査定で公開しないためにも、一括査定を利用する際は下記の点に注意しましょう。
査定の前に管理会社への依頼事項や優先する事項を整理しておく
査定結果が出てもすぐに契約しない
慎重に判断する
管理会社といっても業務の内容は幅広く、管理会社によって対応できる業務も違います。管理業務全般を依頼するのか、清掃や集金業務を依頼するのか、どこまでの業務を依頼したいのかを事前によく整理しておきましょう。事前に依頼事項をまとめておけば、希望とは違う管理会社を検討対象から外せるため、無駄がありません。また管理会社を選ぶ際に、何を優先するかも合わせて整理しておきましょう。本業が忙しいため管理すべてを任せたいのか、とにかく管理コストを安くしたいのか、オーナーによって管理会社に期待する内容も違います。優先事項も整理しておくことで、自分に合った管理会社が見つけやすくなります。
自分の希望に沿った査定結果が出ても、すぐに契約してはいけません。一括査定をすると早い段階で希望にあった管理会社に出会うことはありますが、必ず複数社を比較しましょう。一社だけで決めてしまうと、ほかにもよい管理会社があることを見落としてしまう可能性があります。せっかく一括査定を利用するのであれば、しっかりと複数社を見比べたうえで慎重に判断しましょう。
物件名をGoogle検索した際に上位に表示される管理会社
管理会社を探す際には、物件名をGoogle検索してみるのもよい方法です。
検索上位に表示される管理会社はSEOに強く、ネットでの集客に優れています。そのため自社ホームページなどからの集客もできる、客付け力の高い管理会社といえるでしょう。管理会社の集客方法はさまざまですが、前述の通り近年ではSNSや検索サイトでの集客が増えています。とくに単身者向け物件の場合は、入居対象者が若いためSEOに強い管理会社がおすすめです。
不動産投資を成功させるなら管理会社に任せるのがおすすめ！
不動産投資を行う場合、自主管理を行う方法もありますが管理会社の利用がおすすめです。管理会社を利用することで、次のようなメリットが生まれます。
・遠方の物件も所有できる
・管理ノウハウを学べる
・入居者対応を円滑に行うことで退去率が減る
それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。
遠方の物件も所有できる
管理会社を利用する1つ目のメリットが、遠方の物件が所有できる点です。物理的に距離のある遠方物件を、自主管理で運営することは簡単ではありません。定期的な清掃や点検や、設備の修繕の都度、遠方の現地まで行くのでは負担も相当です。物件近くの管理会社に依頼すれば、オーナーは遠方に居住していても安心して運営できるでしょう。実際に不動産オーナーの中には遠方物件を保有しているケースも多く、東京に住んでいるオーナーで札幌などの地方都市の物件を保有しているケースなども多くあります。
オーナーの中には土地間のない遠方に物件を持つことに抵抗を感じる方もいるかもしれませんが、遠方物件には次のようなメリットもあります。
・高い利回りが期待できる
・賃貸経営のリスクを分散できる
・物件の選択肢が増える
不動産を選ぶ際に将来の資産性に着目して、都市部の物件に集中する方も多いでしょう。しかし不動産価格は年々上昇しており、大都市の収益物件では利回りが低下しています。そのため銀行の融資が出にくいことも多く、購入するには多くの自己資金を投入しなければならないケースも多いです。一方地方都市など一部の地域では都市部ほど不動産価格が上昇しておらず、高い利回りが期待できます。
また保有している物件を分散させることで、自然災害や価格変動に対するリスク分散にもなるでしょう。保有物件が一箇所に集中していると、地震などによる大きな被害や不動産価格の下落リスクはどうしても高くなります。物件を分散させておけば1つの物件の価格が下がった場合でも、ほかでカバーできるでしょう。このように管理会社を利用することで、選べる物件の選択肢が大幅に増える点もメリットといえるでしょう。
管理ノウハウを学べる
管理会社を利用することで、管理ノウハウを学べるメリットもあります。不動産投資を始めるオーナーが自分で自主管理を行うことは、簡単ではありません。将来的に自主管理を目指しているオーナーであっても、最初は管理会社を利用するほうがよいでしょう。
管理業務は幅広く、入居者の満足度を高めることは簡単ではありません。管理会社は長年多くの物件を管理してきた実績があり、管理ノウハウを蓄積しています。入居者対応だけでなく修繕や共用部分の整備など、適切に行えます。また立地や物件ごとの特性を活かした入居者募集や、エリアの不動産市況をふまえた賃料設定などの知識も豊富です。管理会社を利用することで、物件ごとの特性をふまえた管理ノウハウを学べます。
入居者対応を円滑に行うことで退去率が減る
管理会社を利用するほうが、入居者対応を円滑に行えます。入居者への対応は、管理業務の中でも稼働率に影響する重要な業務です。入居希望者への物件案内から内覧対応、契約手続きだけでなく入居後のトラブルやクレームにも対応しなければなりません。入居者対応を適切に行っていなければ満足度が下がってしまい、退去が増えてしまいます。
入居者対応はいつ発生するかわからず、夜間や休日にクレームやトラブルが発生することも珍しくありません。もしオーナーが自主管理を行っていれば、急なトラブルなどに対応できない場合もあるでしょう。クレームやトラブルなどはすぐに対応しないと、二次クレームなどに発展してしまい入居者の満足度低下の原因になってしまいます。管理会社を利用することで、対応不足による入居者の満足度低下を防ぎ、退去率を減少させる効果があるでしょう。
よくある質問
質問①戸建て賃貸も管理会社におまかせできますか？
管理会社にもよりますが、戸建て賃貸も基本的には対応してくれます。とくに一戸建てを貸し出す場合は、建築したハウスメーカー系の管理会社がおすすめです。自社グループで建築した物件のため建物の詳細を熟知していますし、ネットワークも全国にあります。自社顧客には戸建て向けのファミリー層なども多いため、客付け力にも優れているでしょう。
質問②管理会社ではアパートやマンションの値上げ交渉もしてくれますか？
管理会社は賃料の値上げ交渉も行ってくれます。入居者対応を行う賃貸管理の中には、既存入居者の更新業務も含まれます。更新の際には入居者と更新後の賃料について、交渉を行う場合も少なくありません。一般的には築年数が古くなるほど賃料は下がりますが、賃料相場が上昇している局面であれば値上げも可能でしょう。更新手続きにおける賃料交渉も、管理会社の腕のみせどころです。
Q1.地域密着型と大手どちらの管理会社がおすすめ？
管理会社には多くの企業がありますが、大手と地域密着の２種類があります。ハウスメーカーや大手建築会社の管理部門である大手管理会社と、地元情報に精通した地域密着の管理会社で悩むオーナーも多いでしょう。大手と地域密着の、それぞれの特徴は次の通りです。
【大手管理会社の特徴】
・集客力が安定している
・管理業務のノウハウが充実している
・管理手数料は高め
・イレギュラーな対応に時間がかかる
大手管理会社はブランド名が確立しているため、安定して集客できる点が強みです。また管理戸数も多いため、管理業務のノウハウが蓄積しており入居者の満足度は高いでしょう。一方で管理手数料は地域密着の管理会社に比べると、高い傾向にあります。管理手数料に見合った管理業務を行ってくれるかどうかが、重要なポイントです。また管理業務の多くがマニュアル化されており、イレギュラーな事項は本部の判断を仰がなければいけないため、対応に時間がかかる点はデメリットと言えます。
【地域密着の特徴】
・フットワークがよく融通がきく
・管理手数料が安い
・担当者次第でサービスの質が変わる
・客付けが弱い場合もある
地域密着型の管理会社は、フットワークがよくイレギュラーな事項に対しても融通が利く点がメリットです。また大手に比べると、管理手数料も安い傾向にあります。ただしサービスや対応面は現場の担当に委ねている場合も多いため、担当が変わってしまうとサービスの質が大きく変わってしまう可能性があります。また会社によっては大手に比べると、客付け力が弱い場合もあるでしょう。
大手と地域密着、どちらがよいかはオーナーが管理会社に何を求めるかで変わってきます。しかしコスパを重視するのであれば、地域密着がおすすめです。地域密着の管理会社は大手に比べると管理費が安く、柔軟に対応してもらえる傾向にあります。イレギュラーな事項があっても大手と違って現場で判断できるため、対応スピードも早いでしょう。また客付け力は大手のほうが勝っている場合もありますが、地元で長く営業している地域密着の管理会社は独自の営業ルートを持っている場合もあります。
| 物件名 |
フロンティア新宿タワー賃貸 |
| 所在地 |
東京都新宿区西新宿3-9-7 |
| 最寄駅 |
京王新線「初台駅」徒歩5分 |
| 物件特徴 |
REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ |
| 構造規模 |
地上24階 地下1階 RC造 |
| 総戸数 |
297戸 |
築年月 |
2018年1月 |
| 賃料 |
149,000円 – 335,000円 |
管理費 |
10,000円 – 15,000円 |
■駐車場 有
■バイク置場 有
■駐輪場 有
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■設 計 積水ハウス株式会社東京特建支店一級建築士事務所
■施 工 積水ハウス株式会社東京特建支店
■管理形式 常駐管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1LDK（30.32㎡～59.29㎡）
※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。