竣 工 2024年7月
最寄駅 稲荷町駅徒歩3分
総戸数 191戸
住 所 東京都台東区東上野6-1-14
概 要 地上15階 RC造
■物件名フリガナ
コンフォリアヒガシウエノ
■近隣周辺施設情報
台東区役所まで約350m
寿湯まで約170m
永寿総合病院まで約600m
上野恩賜公園まで約1200m
マルエツ 東上野店まで約300m
三井住友銀行元浅草出張所まで約650m
三井住友銀行上野支店まで約1200m
下谷神社前郵便局まで約400m
どらっぐぱぱす東上野店まで約600m
台東区立上野小学校まで約180m
上野学園中学校・高等学校まで約550m
一戸建て賃貸物件は、アパートやマンションに比べて供給量が少ないのが実情です。
しかしながら、そうした供給量の少なさに反して、
実は以下のような理由から、一戸建て賃貸への需要は根強く存在しています。
ファミリー層に人気
一戸建て・一軒家の賃貸は、特にファミリー層から高い人気があります。
主な理由としては、広い間取りで子供の遊び場が確保できるとともに、周辺は住宅街が多く、閑静な環境で子育てがしやすいためです。
また、プライバシーが守られているため、夜間の子供の声などで近隣トラブルに巻き込まれるリスクも低くなります。
さらに、多くの物件に駐車場が付いているので、子供の送り迎えなどに利便性が高いのも魅力的です。
アパートやマンションよりも、一戸建ての方が子供の成長環境に適していると考えているファミリー層も多いのです。
ペットが飼いやすい。
一戸建てはペットを飼う上で最適な環境が整っています。
まず、一戸建ては防音性が高いため、ペットの鳴き声が周りに迷惑をかけづらいというメリットがあります。
集合住宅だと、隣家への騒音で苦情が来るリスクがありますが、一戸建てならその心配も少ないでしょう。
また、集合住宅の場合は建物の管理規約でペットの飼育が制限されていることがありますが、
一戸建てならその制限もありません。
庭があれば犬や猫の散歩が手軽にでき、ストレス解消にもなります。
庭で運動させることで、室内での落ち着きのない行動も防げるかもしれません。
このように一戸建ては、ペットを飼育しやすい環境が整っているのが特徴です。
ペットも家族も充実した生活を送ることができる点が、大きなメリットと言えるでしょう。
騒音などの近隣トラブルがおこりにくい
一戸建てはアパートやマンションに比べ、構造上の防音性が高いというメリットがあります。
隣家との間に一定の距離があり、遮音性の高い壁で仕切られているため、日常生活から発生する音が外に漏れにくくなっています。
そのため、子供の遊び声や笑い声が周りに気になることがありません。
また、テレビやオーディオの音量を特に気にする必要もなく、DIY作業の音が周りに影響する可能性も少ないでしょう。
さらに、家族の会話が隣家に聞こえにくいため、プライバシーが守られる点も大きな利点です。
このようにアパートやマンションとは異なり、日常生活の音が外に漏れにくいことから、
近隣とのトラブルリスクが低くなるため、オーナー・入居者双方にとって安心できる住環境が整っています。
一軒家を貸すメリットとは？
以上のような理由から人気のある一戸建てですが、ここからは一戸建てを賃貸に出すメリットについて確認していきましょう。
家賃収入が得られる（ローン返済に充てれる）
一戸建てを賃貸に出すと、安定した家賃収入を毎月得ることができます。
この家賃収入をうまく活用することができれば、大きなメリットとなります。
例えば、住宅ローンの返済に充てることで、自己資金の負担を大幅に軽減できます。
毎月の返済額から賃貸収入を差し引けば、実質的な返済負担額が圧縮されます。
ローン返済期間が長期に渡る場合、これは大きな助けになります。
また、家賃収入の活用法を事前に計画しておくことで、効率的な資金運用が可能になります。
住宅ローンを完済した後も賃貸を続け、その収益を投資に回すなど、
長期的な視点で資金計画を立てられるのが、賃貸経営の大きなメリットです。
家賃収入は将来の生活設計にも役立ち、子供の教育資金、老後の蓄えなど、目的に応じて賃貸収益を有効活用できます。
賃貸経営が軌道に乗れば、将来的にはさらに複数の物件を購入し、不動産収入で生活できるようになるかもしれません。
将来的にまた住むことができる
一戸建てを賃貸に出しても所有権は維持できるため、将来的に再び住むことができるというメリットもあります。具体的には、以下のようなケースで自分や家族の居住用に活用できます。
・一時的な転勤後に、再び自分で住む
・子供が結婚して家族を持った際、子供に住ませる
・介護が必要になった両親と同居する
賃貸に出している間は家賃収入が得られ、必要になれば自身や家族で住めるので、一石二鳥の活用法です。
老後の住まいの確保や、子供の独立を支援する策にもなります。
このように将来の生活設計に合わせて、賃貸または自身居住を、柔軟に選択できるのが大きな利点です。
所有物件の賃貸は、中長期的な視点で検討するのがおすすめです。
家の老朽化をおさえることができる
一戸建てが空き家のままとなると、人の手が届きにくくなり、小さな損傷や不具合が放置されます。
そこから大きな修繕が必要になる恐れがあり、結果として建物の老朽化が早く進行してしまいます。
一方、賃貸に出せば借主による最低限の管理が期待できます。
借主は賃貸契約に基づき、住居の維持管理義務を負っています。
つまり、壁や設備の軽微な破損には対応し、大きな損傷を引き起こさないよう気を付けてくれます。
実際、借主は自分が快適に住めるよう、最低限の手入れをするはずです。
室内の清掃、設備の点検、庭の手入れなどが日常的に行われることで、建物全体の劣化が遅れます。
また、空き家の場合、浸水被害や虫害、小動物の侵入などのリスクがありますが、賃貸であればそうした心配も少なくなります。
借主が日常的に住んでいるため、異常に早期に気づき、適切に対処できるためです。
このように、家を貸すことで借主による最低限の管理が期待でき、空き家に比べて建物の劣化が遅れます。
長期的に見れば、建物の資産価値の維持につながるメリットがあるのです。
一軒家を貸すデメリットとは？
では同様に、一軒家を貸すデメリットについても確認していきましょう。
空室のリスクがある
一戸建て賃貸には、入居者が見つからず空室になるリスクがあります。
空室期間が長ければ長いほど、大きな機会損失が生じてしまいます。
物件の立地条件や家賃設定によっては、入居希望者がなかなか現れないケースがあります。
人口減少地域や交通の便が悪い場所、家賃が近隣相場と比べて高すぎる場合などは、需要が低くなりがちです。
また、間取りや設備が古く、現代のニーズに合わない物件も人気が出ません。
そうした理由で長期空室が続くと、計画していた家賃収入が得られなくなります。
賃貸経営では入居者の有無が収支を直接的に左右するため、収支計画が崩れ、資金繰りに支障をきたす恐れがあります。
空室リスクに備えるには、物件の立地環境や設備状況、需要動向を的確に分析し、適正な家賃設定を行う必要があります。
また、入居者募集の方法や時期を工夫したり、広告や設備などに費用を投資する対策も求められます。
管理コストが掛かってしまう
賃貸経営において修繕費用の発生は避けられません。
特に築年数の経った物件では、屋根や外壁の補修、設備の入れ替え、内装のリフォームなど、大規模な工事が必要になるケースも少なくありません。
老朽化が進めば進むほど、コストが高くなるのが一般的です。
高額な修繕費が発生すれば、一時的に出費がかさみ、資金繰りを圧迫する可能性があります。
賃貸経営では、そうした修繕費の支出計画を事前に立てておく必要があります。
管理コストを最小限に抑えるには、自分で建物の状態を定期的に確認し、小さな損傷には早期に手を打つことが重要です。
小さな損傷でも放置してしまうと、将来的により高額な修繕が必要になってしまいます。
一方、管理の手間を省くため、不動産管理会社に一括して委託することも可能です。
ただし、月々の管理手数料が新たに発生するため、その分を家賃収入から差し引かなければなりません。
管理会社の手数料体系を確認し、費用対効果を検討する必要があります。
また、恵比寿不動産の賃貸管理なら「管理手数料が無料」のため、コストを最小限にすることができます。
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資産価値が下がる可能性がある
賃貸用の一戸建て住宅は、借主の入れ替わりに伴う室内の傷みや汚れなどから、中古住宅としての資産価値が下がる可能性があります。
借主が長期間住み込むと、壁や床、建具などに必ず傷や汚れがついてしまいます。
また、設備の老朽化や気になる臭いなどの問題も発生しがちです。
このような状態は、次の入居者には不評を買いがちです。
さらに、借主によっては大規模な内装の張り替えや設備の入替が必要になる場合もあります。
例えば大型犬を飼育していた場合、床やクロス、建具に深い傷がついていることもあります。
こうした室内の劣化が進めば、物件の資産価値は下がってしまい、
将来的に売却する際には、想定よりも低い査定額にとどまる恐れがあります。
賃貸に出す場合、入居期間が長ければ長いほど資産価値が下がるリスクが高まり、
10年以上の長期の賃貸契約では、内装の入替費用が高額になるケースも少なくありません。
物件の状態を定期的に確認し、必要に応じて都度修繕を行うことが重要です。
確定申告の手間がかかる
一戸建て賃貸から得た家賃収入は、不動産所得として確定申告の義務が課せられます。
この手続きには、経費の計算から申告書の作成まで、様々な手間がかかります。
まず、家賃収入から控除できる経費（修繕費、管理費、減価償却費など）を正確に算出する必要があります。
そして、収支内訳と経費の根拠を忘れずに整理し、収支計算と申告書を作成します。
賃貸用住宅に係る経費の特例や住宅ローン控除などの適用に注意を払わなければなりません。
さらに、納税額の計算、申告書への記入、税務署への申告の手続きなど、作業は多岐にわたります。
期限までに全てを済ませる必要があり、これら書類の作成は時間もかかります。
このように、確定申告は自力で行うと大変な手間がかかります。
間違いのないように気をつけなければならず、精神的にも負担になりますので、税理士などの専門家に依頼するのが一般的です。
ただし、専門家に支払う料金が新たな経費となることには留意が必要です。
一軒家を貸すのと売却どっちがいいのか？
一戸建てを賃貸に出すか売却するかには、それぞれメリット・デメリットがあり、個人の状況に応じて判断する必要があります。
賃貸に出した方がいい人
具体的には、以下のような方は賃貸に出した方がいいでしょう。
将来住む予定がある人
将来的に自分や家族が住む予定がある場合は、一戸建てを賃貸に出しておくのは賢明な選択肢になります。
賃貸にすることで以下のようなメリットが得られます。
・所有権を維持できるので、再び自分で住むことが可能
・賃貸期間中は家賃収入を得られる
・空き家のままにしておくよりも、手入れがされるため老朽化が防げる
・必要になれば子供や両親の住まいとして使える
例えば、転勤で一時的に居住できない場合や、将来は実家に戻る予定がある場合などに活用できます。
所有物件・自宅を賃貸に出すことで、リスクを抑えながら資産の有効活用が図れます。
ただし、将来の居住計画をしっかり立てる必要があります。
賃貸期間が長期に渡ると、退去時に大規模なリフォームが必要になる可能性もあるでしょう。
中長期の視点で、自身のライフプランと照らし合わせることが重要です。
資金にある程度余裕のある人
賃貸経営には想定外の空室リスクや、突発的な建物の修繕など、意図せず様々な出費が発生するリスクがあります。
資金にある程度の余裕があれば、そうしたリスクを抑えられる可能性が高くなります。
空室リスクに対しては、資金に余裕を持つことで、一時的な家賃収入の欠損に備えられます。
空室期間が長引いても、一定期間は運営を続けられるためです。
また、建物の修繕や設備の入れ替えなどの維持費用についても、資金に余裕があれば、計画的な対応が可能になります。
老朽化に伴う費用の発生は避けられませんが、状況に合わせて費用を分散して支払うこともできます。
一方で資金が十分でない場合は、予期せぬ出費によって突如資金繰りが厳しくなり、賃貸経営そのものが立ち行かなくなる場合もあります。
このように資金に余裕のある人の方が、リスク対策が十分にでき、安定した運営が可能になると考えられます。
資金力は賃貸経営の大きな武器となるでしょう。
資産として不動産を保有したい人
不動産は有力な長期投資対象とされています。
一戸建てを賃貸に出せば、家賃収入を長期にわたって得ることができ、蓄積されていけば着実に資産を構築できます。
この賃貸収入を毎月の支出に充てるだけでなく、新たな投資に回すこともできるでしょう。
また、担保として不動産を活用できるメリットもあります。
住宅ローンの借入れや事業資金の調達の際に、有利な条件で融資を受けられるかもしれません。
さらに、不動産は値上がり益が見込める資産です。
立地条件や周辺環境の変化によっては将来的に高値で売却できる可能性もあり、その際は含み益を現金化できます。
このように、資産として不動産を保有し続けたい人にとって、一戸建てを賃貸に出すのは良い選択肢となります。
売却をした方がいい人
一方で、以下にあてはまる方は不動産売却を検討してもよいでしょう。
将来住む予定のない人
将来、自分や家族が一戸建てに住む予定が一切ないのであれば、
その物件の所有権を保持し続ける必然性はなく、売却を検討してもよいでしょう。
一戸建てを売却することによって現金化できるメリットは大きく、特に不動産は一般に高額な資産なので、売却資金は潤沢に確保できます。
この資金を他の投資に回すなど、機動的に運用することができれば、賃貸経営同様のリターンも期待できます。
また、事業資金の確保や借入れの返済などに売却資金を当てることもできます。
不動産は優良な担保になりますが、現金化してしまえばさらに有利な条件で資金調達ができるかもしれません。
ただし、立地条件や間取り、築年数によっては、売却する際の査定が期待を下回るリスクもあるため注意が必要です。
適正な時期と売却価格を見極める必要があります。
資金にあまり余裕がない人
賃貸運営には、常に費用が発生します。
毎月の経常的な費用のほか、長期的には大規模修繕などの高額な費用も見込む必要があります。
さらに思わぬ空室が続けば、資金繰りが厳しくなる恐れがあります。
偶発的な費用も発生する可能性がある賃貸経営では、資金にあまり余裕がないと大きなリスクを抱えることになります。
予期せぬ出費が重なった場合、資金的な回復が困難になる可能性があり、場合によっては借金を抱えかねません。
そのため、資金面に余裕がない場合は一戸建てを売却するのも一案です。
売却すれば様々なリスクから解放され、さらには一時金を手にすることができます。
以上のように、賃貸または売却の選択は、個々の状況に応じたうえで慎重に検討する必要があります。
貸し出す前に確認しておくこと
一戸建てを賃貸に出す前には、様々な事柄につき確認しておく必要があります。
長期的な賃貸経営を成功させるために、特に以下の項目については事前に確認しておきましょう。
収支シミュレーションを行う
賃貸経営を始める前に、収支シミュレーションを行うことは必須です。
家賃収入から様々な経費を差し引いた純利益が、どの程度見込めるかを事前に確認することで的確な判断が可能になります。
収支シミュレーションでは、以下の項目を入念に検討する必要があります。
【収入】
・家賃収入(地域相場から適正家賃を設定)
・共益費収入
・駐車場収入 等
【経費】
・管理手数料(自主管理か管理会社委託かで異なる)
・修繕費(大規模修繕を含む)
・減価償却費
・租税公課(固定資産税、都市計画税など)
・保険料
・借入金の返済(ローン残債があれば) 等
これらの収支項目を全て洗い出し計算することで、本当の純利益が明らかになります。
時の経過とともに金額は変動しますから、10年を超える長期的な視点でシミュレーションをすることが重要です。
収支が赤字になる場合は、家賃の見直しや経費削減を検討する必要があります。
一方、黒字が見込めるなら、その金額をベースに投資判断ができます。
また、実際の経営に入ってからも収支の推移を常に注視し、シミュレーションの見直しを行います。
想定外の空室やトラブルが発生した場合など、すぐに修正を加えることが大切です。
このように、事前に綿密な収支シミュレーションを行うことで、リスクを最小限に抑えつつ合理的に賃貸経営を行うことができるのです。
住宅ローンの返済
一戸建てを賃貸経営する際、ローン残債があれば、その返済計画をしっかりと立てる必要があります。
返済額を十分に賄える家賃収入が見込めなければ、資金的にリスクが高まるためです。
まずは、ローン返済額とシミュレーション上の家賃収入を比較します。
返済額の方が収入を上回っていれば、資金を別の所から持ち出さなければなりません。
そうした場合は利益が無くなる可能性があり、立ち行かなくなるリスクが高まります。
よって一般的には、ローンの返済額を上回る家賃設定を行います。
また、借入先の金融機関によっては現在の住宅ローンから、
賃貸経営用のアパートローンへの借り換えが必要になる場合もあるので、あらかじめ相談しておきましょう。
管理方法を決めておく
管理方法によって賃貸経営は大きく左右されます。
それぞれの特徴を理解したうえで、自身にあった選択をしましょう。
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自主管理
一戸建ての賃貸経営で自主管理を選択する場合、管理に関する全ての作業を自分で行う必要があります。
手間とコストをかけずに済む半面、多大な負担が発生するというデメリットがあります。
自主管理の主な作業内容は、以下のようになります。
【定期的な作業】
・建物内外の点検(設備、漏水、損傷等の確認)
・業者への修繕依頼
・家賃の請求、入金確認
・入居者からのトラブル対応
【入退去に伴う作業】
・退去時の原状回復確認
・新規入居者の募集広告
・契約手続き
このように、日常的な設備管理から入退去に伴う諸手続きまで、すべてを自分で行わなければなりません。
特に、空室期間中の入居者募集活動には大きな労力を要します。
一方で、管理会社に支払う手数料がかからないため、コストを抑えられるメリットがあります。
コストを最小限に抑えたい場合は自主管理も一案ではありますが、あまり現実的ではないでしょう。
管理会社に委託する
一戸建て賃貸の管理業務を不動産管理会社に委託する選択肢もあります。
この場合、自分で管理する手間は最小限に抑えられるメリットがありますが、代わりに毎月の管理手数料が新たな経費となるデメリットもあります。
【メリット】
・日常の家財管理の手間が省ける
・入退去時の現状確認や原状回復工事を任せられる
・空室期間中の入居者募集から審査まで一任できる
・24時間体制の対応が期待できる
・専門的な知識とノウハウを活用できる
【デメリット】
・月々の管理手数料がかかる
管理会社による業務委託の範囲は広範囲に渡ります。
基本的な建物維持管理から、入居者対応、契約手続き、原状回復工事の発注まで含まれ、空室期間中の広告や内見案内なども行ってくれます。
管理手数料は通常、一定割合(家賃収入の3～5%が目安)で設定されていますが、
管理会社やサービス内容によって変動しますので、管理内容をしっかり確認する必要があります。
一方、軽微な修繕やメンテナンスなど、一部の作業は依頼しても料金が発生しないケースもあります。
こうした点も考慮して、自分のニーズと見合う委託内容を検討しましょう。
【メリット】
・オーナー自身が管理業務を行う必要がない
・空室リスクを不動産会社が負う
・入居者トラブルへの対応が不要
【デメリット】
・手数料が割高
・物件の状態把握がおろそかになりがち
・長期契約時の円滑な更新が難しい
サブリース方式のメリットは、オーナー自身が一切の管理業務から開放されることです。
入居者対応や現状確認、修繕発注などすべてを不動産会社が請け負う場合がほとんどです。
一方デメリットは、管理会社に支払う手数料が高額になることです。
一般的に家賃収入の15~20%程度が手数料として徴収されます。
また、管理会社と長期の借上契約を結ぶため、契約解除時や更新時にトラブルが発生するリスクもあります。
このように、サブリースでは完全な手離れができるメリットはありますが、収入が減少するデメリットもあります。
賃貸経営に対する余力がなく、完全な管理委託を希望する場合は、サブリースも一案となり得るでしょうが、収支面での検討は欠かせません。
契約内容を決める
管理方法が決きまったら、次は契約内容を決めましょう。
普通借家契約
普通借家契約は、一般的な賃貸借契約の方法です。
契約期間の定めはますが、借主から解約の申し出がなければ契約は自動更新され、半永久的に継続します。
【メリット】
・借主側から特に申し出がない限り、長期にわたり安定した家賃収入が見込める
・一般的な契約形態のため、入居者に理解されやすい
・更新や再契約といった手続きの手間が少ない
【デメリット】
・借主から突然の解約申し入れがあれば、収入が止まるリスクがある
・借主側の一方的な都合で、長期に渡って契約が継続してしまう可能性がある
・将来的な収支計画や物件の活用方針が立てづらい
普通借家契約は、契約期間の定めはあるものの、
借主からの申し出がない限り半永久的に賃貸借が継続してしまうのが特徴で、貸す側が不利とも言える契約です。
長期的な安定収入が見込めるメリットがある一方で、将来の不確実性が高いというデメリットがあります。
物件の活用目的に合わせて、契約形態を慎重に検討する必要があります。
定期借家契約
定期借家契約は、契約期間が満了になると再契約できない契約となります。
但し、双方の合意のもと再契約することも可能です。
定期借家契約のメリットとデメリットは以下の通りです。
【メリット】
・入居者の質を保つことができる
・契約期間満了時に退去してもらえる
【デメリット】
・契約期間終了の都度、再契約や募集の手間がかかる
・借主のニーズに合わせづらく、需要が低い可能性がある
・普通借家契約より相場が安い
定期借家契約のメリットは、
賃料の滞納や近隣トラブルがあった際には、契約期間満了時に確実に退去してもらえます。
決まった期間だけ賃貸に出したい方にとっては、定期借家契約がおすすめです。
デメリットとして、借主のニーズに合わせづらく需要が限定的になる、すなわち家賃が相場よりも低くなる可能性があります。
一般的には定期借家契約2年〜3年になると10%〜20%家賃相場が落ちる傾向にありますが、
4年以上になると普通借家契約と比べても家賃相場は殆ど変わらないです。
従って、もしすぐに出ていって欲しいという強い希望がなければ、
定期借家契約4年以上に設定するのがオススメです。
定期借家契約は、オーナー側にとって有利な分、借主ニーズへの対応が課題となります。
契約期間の設定や更新条件をどう定めるかが重要なポイントになるでしょう。
需要動向を踏まえた上で、適切な契約内容を検討する必要があります。
1位：大東建託グループ
他社と比べても突出して管理戸数が多いのが、大東建託です。管理戸数としては2024年現在130万戸を超える勢いです。大東建託は品川区に本社を置く上場企業で、「いい部屋ネット」のブランドで賃貸仲介を行っています。大東建託は管理だけでなく、賃貸アパート・マンションの建築も行っており、賃貸物件の供給戸数もナンバーワンの会社です。テレビCMだけでなく、町中で建築中の物件に大東建託の看板が出ていることも多いため、見かけたことのある方も多いのではないでしょうか。
大東建託の管理の特徴は、独自のシステムによる35年一括借り上げ（サブリース）です。管理に関する手間など賃貸管理事業を35年間にわたってすべて行ってくれるため、オーナー個人は収入を受け取るだけです。マスターリース戸数はも多く、管理多くは一括借り上げであることから、使い勝手のよさがわかります。木造からRCの大型物件まで、全国に幅広い取扱実績があることも特徴でしょう。
2位：積水ハウスグループ
第2位は積水ハウスです。積水ハウスは戸建て住宅で有名な大手ハウスメーカーですが、シャーメゾンという名前で賃貸事業も行っており、不動産会社の中でも多くの管理戸数を誇っています。シャーメゾンは賃貸物件でありながら積水ハウス品質の仕様で作られており、グレードの高い設備や快適性の高い生活ができるでしょう。
積水ハウスの管理の特徴は、優れた品質保証です。品確法で定められた10年を超える20年保証制度を採用し、アフターサポートをしてくれます。20年経過後も独自の「ユートラストシステム」により、繰り返し保証を受けられます。賃貸経営・家を貸す際の建物の維持管理や適切な修繕は賃料にも影響する重要な業務であり、実績のある積水ハウスの保証があることはオーナーにとっても安心でしょう。建築は積水ハウスが行いますが、その後の管理は関連会社の積和不動産が展開する、「MAST」というブランドで行います。
3位：大和リビング
第3位は大和リビングです。大和リビングは大手ハウスメーカーの大和ハウスの管理部門を担う会社で、おもに大和ハウスの物件を中心に管理を行っています。大和ハウスは戸建て住宅のイメージがありますが、賃貸マンションだけでなく商業ビルや物流施設など多くの物件の建築を行っており、売上高は業界ナンバーワンを誇ります。
ダイワリビングの管理の特徴は、大手のネットワークを活かした全国の不動産会社との提携により客付け力が強いことです。提携の不動産会社が全国にあり、取り扱う物件の種類も多くあるため、入居者の細かいニーズにも対応できます。大和リビングではインターネットでの物件検索サイト「D-room」を運営しており、高い稼働率を維持しています。また一括借り上げも行っており、大和ハウスグループのネットワークを活かして賃貸経営のノウハウを提供してくれるでしょう。
4位：レオパレス21
第4位はレオパレス21です。レオパレスの物件は家具付きで賃貸できることが特徴で、東京都中野区に本社を置く上場企業で、全国に拠点網を持っています。レオパレスは単身者向けの物件に強みがあることから、社宅や法人契約が高いことが特徴といえるでしょう。
管理は30年の一括借り上げ方式が主体ですが、管理だけを委託する管理委託方式や、オーナー自ら管理する自主管理方式も採用しています。独自システムである「建物メンテナンス制度」や「家具・家電メンテナンス制度」を採用しており、それぞれのメンテナンスを保証してくれます。レオパレスは比較的劣化の早い木造+家具付きアパートが特徴のため、メンテナンス制度で修繕を保証してくれるのは、オーナーにとっては心強いでしょう。
5位：ハウスメイトグループ
第5位はハウスメイトです。ハウスメイトはこれまで紹介した管理会社と違い、親会社にハウスメーカーなどを持たない独立系の賃貸大手管理会社です。東京都池袋に本社があり、修繕などの施工を行う株式会社ハウスメイトワークスや、リーシングに強みある株式会社ハウスメイトショップなどのグループ会社があります。
ハウスメイトの特徴は独立系という立場を活かして、柔軟な賃貸経営を行ってくれる点です。賃貸経営は立地や物件ごとの特性など個別の事情を踏まえて対応する必要があり、ハウスメイトではグループ会社とも連携しながら適切な経営を行ってくれます。また24時間体制のトラブル窓口を設けており、小さなトラブルでも迅速に対応してくれることから、住民トラブルなどを初期段階で防いでくれます。独立系大手管理会社という強みを活かし、オーナーとのコミュニケーションによって培った管理やオーナー向けサービスのノウハウも特徴といえるでしょう。
6位：東建コーポレーション
第6位の東建コーポレーションです。東建コーポレーションは名古屋に本社を置く企業で、管理だけでなく自社で賃貸物件の建築も行っています。地主や税理士とのパイプが深く、土地の有効活用に強みがあることが特徴です。
CMでおなじみの賃貸仲介専門店「ホームメイト」のブランドで管理業務を行っており、インターネットなど複数のチャネルで客付けを行い、高い稼働率を維持している点も特徴です。東建コーポレーションの管理方式は管理受託のみで、ほかのプランは利用できません。長期の一括借り上げの場合は賃料の下落などさまざまなリスクを伴いますが、東建コーポレーションでは独自の審査制度を設けています。長期にわたる事業計画などを策定したうえで賃貸経営を行うため、オーナーは安心して運営を委託できるでしょう。
7位：東急住宅リース
次に紹介する管理会社は第7位の東急住宅リースです。大手不動産グループである東急グループの1社ですが、東急不動産の物件に限らず幅広く管理業務を行っています。東急グループのブランド力と総合力を活かして、さまざまなソリューションを提供してくれます。
東急グループには分譲マンションの管理運営を行う東急コミュニティーや不動産仲介を行う東急リバブル、社宅管理受託の東急社宅マネジメントなどがあり、グループ各社との連携による強い客付け力も特徴といえるでしょう。管理物件も一棟賃貸に限らず、マンション1室や一軒家を貸し出す場合にも対応してくれるため、急な転勤などさまざまなニーズに応えてくれます。専門性の高いプロスタッフが多く賃貸経営に関してはワンストップでサポートしてくれるため、オーナーとしても安心です。
8位：旭化成不動産レジデンス
次に紹介する管理会社は、第8位の旭化成不動産レジデンスです。ヘーベルハウスで有名な旭化成ホームズの賃貸部門の会社で、ヘーベルハウスは戸建て住宅が強いですが、賃貸併用住宅やヘーベルメゾンの名称で賃貸アパートも経営しており、旭化成不動産レジデンスが管理を行っています。
旭化成不動産レジデンスは独自の賃貸管理システム、「AMSA」（Asahikasei Management System of Apartment-house）を導入しており、良好な住環境の維持やトラブル対応などを代行してくれます。30年一括借り上げシステムを導入しており、さらに当初10年間は賃料が固定されているため、オーナーとしては安定運営を行えるでしょう。また毎月一定額を負担することで、予期せぬ修繕をオーナー負担なく行ってくれるメンテナンスプランがあるなど、オーナーは安心して長期経営できるサポートが充実しています。
9位：スターツアメニティー
第9位は、建築会社のスターツグループの管理部門であるスターツアメニティです。スターツは東京都中央区に本社を置く上場企業で、収益物件建築のほか戸建て住宅のほかホテルなど幅広く手掛けています。スターツアメニティでは「ピタットハウス」という名称で管理業務を行っております。
スターツアメニティーの管理の特徴はグループの力を活かした総合サービスで、豊富な管理プランとオプションがあることです。物件の状況を24時間確認できる防犯カメラや、室内の修繕費用がかからない室内メンテナンスサービスなどがあります。管理プランは一括借り上げのほか、物件だけの管理や、家賃清算業務だけを選ぶこともできるため、オーナーのニーズに対応した利用ができるでしょう。
10位：長谷工ライブネット
次に紹介する管理会社は、第10位の長谷工ライブネットです。長谷工グループにおいて賃貸管理業を中心に全国8拠点に営業所（東京・大阪・札幌・横浜・名古屋・仙台・広島・福岡）を展開しております。
長谷工ライブネットの賃貸管理は良質な都市型賃貸マンションに特化して事業展開しており、独自のネットワークを駆使した素早いリーシングと未収率が0.5%未満の低さで推移しており、リスクマネジメントの水準が非常に高いことが特徴です。
また、オーナーさまへの機会損失が起こらないように、マーケティングに基づいた適切な賃料設定と入居審査を徹底して行うことで、入居者の質が高いとオーナーさまから高い評価を受けています。
賃貸管理を委託するなら大手と地域密着の賃貸管理会社どちらが良いのか？
不動産経営・マンションを貸し出す場合では管理会社の果たす役割は非常に多く、選ぶ管理会社によって賃貸経営の成否が決まるといっても過言ではありません。そのため賃貸経営においては管理会社選びが非常に重要ですが、大手と地元の地域密着型の管理会社で迷う方は多いでしょう。大手と地域密着、それぞれの管理会社のメリット・デメリットを紹介します。
大手賃貸管理会社のメリット
大手管理会社に依頼するメリットには次のようなものがあります。
・管理業務のノウハウが充実している
・安定した集客力がある
・経営が安定している
それぞれの内容について、詳しく見ていきましょう。
管理業務のノウハウが充実している
大手管理会社のメリットの1つが、管理業務の実績が豊富にあることです。大手であれば何万戸単位の部屋を管理しているため、管理業務のノウハウが蓄積されています。そのため物件ごとの特徴などを踏まえた細かい修繕計画や、具体的な賃貸経営のアドバイスをもらえるでしょう。
トラブルへの対応力の高さも大手のメリットです。大手の中には24時間対応の窓口を設置している会社も少なくありません。小さなトラブルでもスピーディーに対応してくれるため、入居者は安心できるでしょう。大手賃貸会社はブランドも名が通っているため、担当者もイメージを悪くするような対応ができません。サービスだけでなく担当の質も高く、全体的にレベルの高いサポートを受けられます。
安定した集客力がある
大手の強みは、なんといっても集客力の高さにあります。今回紹介した大手の管理会社などは、地域密着に比べると圧倒的にブランド力があるため安定して集客を行えるでしょう。ハウスメーカー系の管理会社であれば自社物件の特徴なども把握しているため、物件案内もスムーズに行えます。
また大手管理会社は全国にネットワークがあるため、地方や都市圏の引っ越しニーズなどにも対応できます。入居希望者も大手の名前が通っているサイトから探す傾向にあるため、高い稼働率が期待できるでしょう。
経営が安定している
大手管理会社は経営が安定しており、急に管理を解除されるなどの心配がありません。大手管理会社の中には上場している企業のグループや、有名ハウスメーカーの子会社も多いです。経営が安定していることにくわえ、テレビCMやキャンペーンなどを行う体力もあります。
独自のサービスを展開している会社も多く、地域密着型の管理会社に比べると使い勝手がよいでしょう。また賃貸経営は長期にわたる事業のため、経営が安定している大手であれば安心して付き合えるでしょう。
大手賃貸管理会社のデメリット
大手賃貸会社のデメリットには次のようなものがあります。
・管理手数料が高い傾向
・イレギュラーな対応に時間がかかる
・担当者の変更が激しく関係構築が難しい
それぞれの内容について詳しく紹介していきます。
賃貸管理手数料が高い傾向
大手の管理会社は賃貸管理手数料が高い傾向にあります。地域密着型の管理料は家賃収入の3～5%程度が一般的ですが、大手の場合は5～10%とかなり割高です。管理の内容やサポートが管理料に見合っているかどうか、内容をよく確認するようにしましょう。
また大手ハウスメーカーが手掛けたような賃貸物件は、そもそも家賃設定が高いです。管理料は家賃の〇%と割合で計算することが多いため、実際の管理料は高額になるケースも少なくありません。賃貸管理手数料を複数社比較する場合うは手数料率だけでなく、実際の金額をよく確認しましょう。
イレギュラーな対応に時間がかかる場合がある
大手は組織が大きいだけに、イレギュラーな対応には時間がかかることがあるようです。大手の場合は業務の多くはマニュアル化されており、現場や担当者では判断できないことも少なくありません。どうしても本社の指示を待たなくてはならないため、スピーディーな対応ができません。
細かい注文に対しても柔軟な対応ができない場合も多く、柔軟さやフットワークの軽さでは地域密着型の会社の方が優れている場合もあります。このようなデメリットを防ぐためには普段からよく担当とコミュニケーションをとっておくことで、いざという時に意思疎通も図りやすくなるでしょう。
担当者の変更が多く関係構築が難しい
大手の管理会社は数年ごとに担当が変わってしまうデメリットがあります。地域密着型と違って組織が大きいとどうしても定期的に異動があり、ずっと同じ担当ということはないでしょう。せっかく担当と信頼関係を築けたとしても、担当が変更になればリセットされてしまいます。
もちろん業務などは引き継ぎがありますが、新しい担当が頼りになるとは限りません。異動で遠方からきたのであればエリアに詳しくない可能性もありますし、慣れていない新人の場合もあるでしょう。大手の管理会社は、担当変更によってサービスの質などが変わってしまう点がデメリットです。
| 物件名 |
コンフォリア東上野賃貸 |
| 所在地 |
東京都台東区東上野6-1-14 |
| 最寄駅 |
東京メトロ銀座線「稲荷町駅」徒歩3分 |
| 物件特徴 |
REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 |
| 構造規模 |
地上15階 RC造 |
| 総戸数 |
191戸 |
築年月 |
2024年7月 |
| 賃料 |
124,000円 – 352,000円 |
管理費 |
8,000円 – 20,000円 |
■駐車場 有
■バイク置場 有/月額4,400円
■駐輪場 有/1住戸1台無料
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■設 計 一級建築士事務所株式会社デザインネットワークス
■施 工 日本国土開発株式会社東京支店
■管理形式 巡回管理
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■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 相談（敷1積増）
■楽 器 不可
■鍵交換代 新築の為不要
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～3LDK（25.06㎡～76.49㎡）
※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
※③ 初期費用概算は日中の時間では10分以内を心がけております。