Day: 28/08/2022

竣　工　2018年1月 最寄駅　初台駅徒歩5分 総戸数　297戸 住　所　東京都新宿区西新宿3-9-7 概　要　地上24階 地下1階 RC造 ■物件名フリガナ フロンティアシンジュクタワー ■近隣周辺施設情報 高島屋まで約1400m バスタ新宿まで約1000m 京王百貨店まで約980m マルエツプチ西新宿三丁目店まで約350m セブンイレブン西新宿3丁目店まで約240m ローソン西新宿3丁目店まで約130m ヤマダ電機LABI新宿西口館まで約800m 東京オペラシティまで約350m トモズ東京オペラシティ店まで約750m 内藤病院まで約800m 新宿パークタワー内郵便局まで約350m 代々木公園まで約1200m 東京都庁まで約640m 新宿区役所まで約1600m 不動産物件の管理方法にはさまざまな形態がありますが、中でもサブリース契約は物件オーナーにとって多くのメリットがあり、最近特に注目されています。これから不動産経営を始めようとしているオーナーの方々は、サブリース契約に関する基本的な知識を持っておくことが重要です。 この記事では、一括借り上げ（マスターリース）とサブリースの違いについて詳しく説明し、サブリース契約の具体的な内容や特徴を解説します。 一括借り上げ（マスターリース） 「マスターリース」とは、オーナーとサブリース会社の間で結ばれる一括借り上げ契約を指します。この契約により、サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者に再度貸し出す形態を取ります。 一方、「サブリース」は転貸を意味し、サブリース会社と入居者との間で結ばれる賃貸借契約です。サブリースは転貸という意味を持つため、一括借り上げによって転貸する管理方式がサブリース方式と呼ばれます。この方式では、「家賃保証」や「空室保証」といった形での管理が行われます。 実務上、マスターリース契約とサブリース契約は厳密に使い分けられているわけではなく、オーナーとサブリース会社が締結する賃貸借契約も一般的に「サブリース契約」と呼ばれることが多いです。しかし、日本語では厳密に言えば、オーナーとサブリース会社との賃貸借契約は「原賃貸借契約」、サブリース会社と入居者との賃貸借契約は「転貸借契約」となります。 つまり、原賃貸借契約はマスターリース契約を意味し、転貸借契約はサブリース契約を指します。一般的にマスターリース契約もサブリース契約と呼ばれることが多いですが、正確にはオーナーとサブリース会社との間の契約を「マスターリース契約」と呼ぶのが適切です。 このように、用語の使い分けは混乱を招きやすいですが、マスターリースとサブリースの違いを理解することが重要です。これにより、不動産経営においてより適切な契約を選ぶことができるでしょう。 サブリース 前述の通り、「サブリース」とは転貸を意味し、サブリース会社と入居者との間で結ばれる賃貸借契約のことです。 しかし、「サブリース」という言葉は、賃貸住宅の管理委託形態を指す場合がほとんどです。簡単に言うと、不動産オーナーが賃貸管理会社に所有する物件を貸し出し、管理会社から家賃（サブリース料）を受け取る管理委託契約です。 他の管理委託契約の形態としては、「集金代行契約」があります。これは、賃貸管理会社に手数料を支払い、家賃の集金を代行してもらう契約です。サブリースより手数料は低額ですが、空室が発生した場合には家賃収入が得られません。 賃貸管理会社に依頼せず、オーナー自身で全ての管理を行うことも可能で、これを「自主管理」といいます。自主管理では、設備の修理や更新、家賃の集金、入居者間のトラブル対応など、全ての業務をオーナーが行う必要があるため、負担は大きくなりますが、管理手数料がかからないというメリットがあります。 サブリースの仕組みについてもう少し詳しく見てみましょう。 サブリース契約では、オーナーと賃貸管理会社（サブリース会社）が賃貸契約を結び、オーナーが物件を貸し出します。サブリース会社はその物件を第三者に貸し出し、得られた家賃から手数料を差し引いた額をオーナーに支払います。この手数料が管理会社の収益となります。 サブリースはさらに、「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類に分けられます。 家賃保証型 入居者の有無に関わらず一定のサブリース料をオーナーに支払う方式。 一般的なサブリース契約で用いられます。 パススルー型 入居状況に応じてオーナーが受け取るサブリース料が変動する方式。 これらの形態を理解し、オーナーにとって最適な管理方法を選ぶことが重要です。 サブリースのメリットとデメリット サブリース（一括借り上げ）は、物件オーナーにとって多くのメリットを提供します。最大のメリットは、サブリース会社が物件を一括して借り上げ、長期間にわたり安定した家賃収入を保証することです。これにより、空室や滞納による収入の不安が解消されます。また、賃貸経営・家を貸すことの実務をプロに任せることができるため、オーナー自身の負担が軽減され、入居者との直接のトラブルを避けることができます。 しかし、サブリース契約にはデメリットも存在します。まず、サブリース契約は賃貸借契約であり、保証契約ではないため、契約期間中に家賃の見直しや減額が行われる可能性があります。さらに、中途解約のリスクもあります。 最悪のケースとして、サブリース会社が経営破たんする可能性も考慮する必要があります。加えて、一般的な管理契約に比べて家賃収入の水準が低くなる傾向があり、礼金や更新料などの一時金が受け取れない点もデメリットと言えます。 サブリース契約のメリットとデメリットを詳細に比較検討し、自分の賃貸経営に適したシステムかどうかを見極めることが重要です。 以下に、サブリースのメリットとデメリットを詳しく説明します。 サブリースのメリット サブリース契約を結ぶことで、不動産管理業務や入居者募集の負担が軽減されるなど、以下のような主なメリットがあります。 空室・滞納関係なく安定した家賃収入が入る サブリース契約には家賃保証があり、毎月の家賃が不動産会社によって保証されます。これは、仮に入居者が見つからず空室が多い場合や、入居者が家賃を支払わない、または遅延している場合でも、不動産会社がオーナーに賃料を支払うことを保証するものです。 このため、不動産経営に不慣れなオーナーでも安定した収入を得られるのが大きなメリットです。ただし、契約内容により空室時の保証範囲が異なるため、契約前に必ず確認しておくことが重要です。 管理の手間がかからない サブリース契約を結ぶことで、不動産物件の管理や運営をすべて不動産会社に任せることができます。清掃や保守点検、入居者対応など、通常はオーナーが行う業務を不動産会社が代行するため、オーナーの負担が大幅に軽減されます。 特にサラリーマンが副業として行う不動産投資では、オーナー自身が管理業務を行うのは難しいことが多いため、サブリース契約は有効です。この方式では、物件オーナーは入居者との直接的な関わりを持たず、管理業務から解放されます。 相続税対策になる サブリース契約では、物件が常にサブリース会社に貸し出されている状態と見なされるため、実際の空室に関わらず常に満室とみなされます。 賃貸物件の相続税評価は「貸家建付地」として土地の評価額が減額されます。これは、「他人に部屋を貸している」ことで資産価値が低下すると評価されるためです。 相続税は相続開始時点での貸出割合に影響されますが、サブリース契約では賃貸割合が常に100％と見なされるため、相続税を抑える効果があります。 確定申告の手間が軽減する サブリース契約を結ぶことで、税務計算が簡略化されるというメリットもあります。通常の賃貸契約では、各入居者ごとに税務計算を行い、入居や退去のたびに税務処理が必要です。そのため、書類の作成や計算に手間や時間がかかります。 しかし、サブリース契約では不動産会社との契約分のみ税務処理を行えばよいため、税務計算にかかる時間を大幅に短縮できます。その結果、確定申告の手間を大幅に省くことができるのです。 サブリース契約のメリットを最大限に活用し、効率的な不動産経営を実現しましょう。 サブリースのデメリット ここまではサブリース契約のメリットを紹介しましたが、デメリットも存在します。安易にサブリース契約を行うと、思わぬ不利益が生じる可能性があるため、注意が必要です。ここでは、サブリース契約の代表的なデメリットを4つ紹介します。 手数料が高いため家賃収入の利益率が低い サブリース契約では、賃借人と直接契約するのではなく、不動産会社を介して家賃を受け取ります。そのため、相場の家賃よりも10～20％低い金額の家賃を受け取ることになります。不動産会社に支払う手数料が高いため、家賃収入の利益率が低くなる点がデメリットです。 家賃保証が見直しされる可能性がある サブリース契約には家賃保証が付いていることが一般的ですが、この保証される賃料は契約期間中に見直される可能性があります。初めに契約した金額がずっと保証されるとは限らず、賃料が減額されることもあります。また、契約には免責期間が設けられていることが多く、修繕費用はオーナーの負担となる点にも注意が必要です。 入居者の選定ができない サブリース契約では、オーナーが入居者を選ぶことができません。通常の賃貸経営では、不動産会社が入居希望者の審査を行い、オーナーの意向を反映することができますが、サブリース契約ではサブリース会社が入居者を選定します。 そのため、オーナーの意向が反映されにくくなることがあります。サブリース契約を解除してオーナーが自主管理に戻した場合、既存の入居者との関係を引き継ぐ必要があります。 サブリース契約の解除が難しい サブリース契約は一度締結すると、原則として解約が難しいです。賃貸管理会社も一般の借主と同じく「借地借家法」によって保護されており、貸主側からの契約解除は基本的にできません。 貸主からの解約には「正当事由」が必要ですが、「期待した収益が出ない」や「損失が発生した」といった理由は正当事由として認められない場合がほとんどです。契約を解除したい場合には違約金を支払う必要があり、解約のハードルが高いのが実情です。 サブリース契約を検討する際には、これらのデメリットを十分に理解し、自分の賃貸経営に適しているかどうかを慎重に判断することが重要です。 サブリース契約がおすすめの人 サブリース契約は、貸主の負担を軽減し、安定した経営をサポートする仕組みです。以下のような人々に特に向いていると言えます。 賃貸経営の経験がない人 賃貸経営・マンションを賃貸に出す際は単に物件を貸し出すだけでは終わりません。空室対策や修繕計画、退去時の対応など、所有者が行うべき業務は多岐にわたります。サブリース契約では、サブリース業者が募集から入居中、退去時までの対応をすべて行ってくれるため、初めて賃貸経営をする方に適しています。 賃貸経営に手間をかけたくない方 既に賃貸経営を行っていて、その業務の煩雑さや忙しさに負担を感じている方にもサブリースはおすすめです。サブリースを利用することで、物件管理の手間が大幅に軽減され、投資物件の増加やリスク分散が容易になります。 高い手数料を払っても問題がない人 賃貸経営に自信がなく、高い手数料を払ってでも安定した収入を得たいと考えている方にも向いています。例えば、海外に住んでいるために国内の物件でトラブルが発生しても迅速に対応できないという方には、サブリース契約が特に有効です。不動産会社が現地で迅速に対応してくれるため、貸主と借主の双方にとって安心です。 さらに、海外在住の貸主の物件を法人が借りる場合、借主法人は「源泉所得税」を納付する必要があります。このため、海外居住の貸主は借主を見つけにくいリスクがありますが、サブリース契約をしていれば、不動産会社が借主となり、源泉所得税の対応も行うため、入居者募集の機会損失を防ぐことができます。 サブリース契約は、これらの条件に当てはまる人々にとって非常に有効な選択肢となります。 サブリース契約をする際の注意点 サブリース契約にはメリットも多い一方で、デメリットや注意点もあります。慎重に契約内容を確認し、納得の上で契約を交わすことが重要です。不動産オーナーがサブリース契約を行う際に気をつけるべきポイントを解説します。 家賃保証の割合 まずチェックすべきは、家賃保証の割合です。サブリース契約では、家賃収入に対して通常80～90％の家賃保証率が設定されます。この割合は、不動産管理会社や物件の条件によって異なります。 周辺の賃料相場や入居率、不動産管理会社の実績を確認し、提示された家賃保証率が適切かどうかを判断する必要があります。また、家賃保証率がどのように設定されているのか、その根拠をしっかり確認しましょう。 将来的に家賃保証額が下落する可能性も考慮し、長期的に黒字経営が可能かどうかを見極めることが重要です。 免責期間の有無 サブリース契約には「家賃保証」が含まれていますが、免責期間が設定されている場合があります。免責期間とは、入居者が退去した後の一定期間、不動産会社がオーナーに賃料を支払わない期間のことです。 この期間中はオーナーの収入が途絶えるため、契約書をよく確認し、免責期間の有無や内容を把握することが大切です。 サブリース契約解除の条件 サブリース契約の中には、契約解除の条件が不動産会社側に有利な場合があります。たとえば、家賃や契約内容の見直しで条件が折り合わない場合、不動産会社が一方的に契約を解約できるケースや、高額な違約金が発生する場合があります。 契約解除の条件や違約金の額については、契約書を細かく確認し、不動産会社の担当者にも確認しておきましょう。 家賃保証の見直しがどれくらいで行われるか サブリース契約の期間が長期にわたる場合でも、家賃が一度も見直されないことはほとんどありません。一般的には契約内容に家賃見直しの項目が含まれており、一定期間ごとに家賃が見直されます。契約見直しの時期が何年ごとに行われるのかを確認し、突然の家賃減少に備えておくことが重要です。 サブリース契約を検討する際には、これらの注意点をしっかり確認し、自分に合った契約内容を選ぶようにしましょう。 よくある質問 サブリースに関するよくある質問をまとめてみました。 サブリースの契約解除が認められる正当事由とは？ サブリースに限らず、賃貸借契約は原則として貸主の都合で簡単に解約することはできません。しかし、一定の条件を満たすことで解約が可能となる場合があります。…

竣　工　2008年9月 最寄駅　目黒駅徒歩7分 総戸数　110戸 住　所　東京都目黒区下目黒2-6-10 概　要　地上10階 SRC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ グレイスコートメグロ Grace Court Meguro ■近隣周辺施設情報 マルエツ目黒店まで約500m まいばすけっと下目黒2丁目店まで約180m ファミリーマート佐野久下目黒店まで約160m セブンイレブン目黒柳通り店まで約160m ミニストップ下目黒2丁目店まで約250m atre2目黒駅まで約760m K－PORT下目黒店まで約360m 下目黒郵便局まで約420m キッチンオリジン目黒店まで約360m ほっともっと西五反田店まで約950m 杉野服飾大学短期大学まで約820m 目黒区立下目黒小学校まで約680m 目黒区立大鳥中学校まで約800m 物件名 グレイスコート目黒賃貸 所在地 東京都目黒区下目黒2-6-10 最寄駅 JR山手線「目黒駅」徒歩7分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上10階 SRC造 総戸数 110戸 築年月 2008年9月 賃料 139,000円 管理費 12,000円 ■駐車場　　　有/月額22,000円～ ■バイク置場　有/月額1,650円 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～2LDK（23.16㎡～93.39㎡） ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2006年3月 最寄駅　大森駅徒歩5分 総戸数　75戸 住　所　東京都大田区大森北1-13-10 概　要　地上14階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■物件名フリガナ レジディアオオモリ RESIDIA OMORI ■近隣周辺施設情報 いすゞ病院まで約560m サンクス大森駅前店まで約120m 大森プライマリー薬局まで約180m 三菱東京UFJ銀行ATMコーナー大森駅東口まで約170m 芝信用金庫大森駅前支店まで約190m 大森駅前郵便局まで約280m セブンイレブン大田区大森北4丁目店まで約110m Luz大森まで約120m 安田病院まで約170m 牧田総合病院まで約170m 物件名 レジディア大森賃貸 所在地 東京都大田区大森北1-13-10 最寄駅 JR京浜東北線「大森駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上14階 RC造 総戸数 75戸 築年月 2006年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（19.99㎡～20.38㎡） ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2020年10月 最寄駅　蓮沼駅駅徒歩6分 総戸数　31戸 住　所　東京都大田区西蒲田6-2-17 概　要　地上4階 RC造 ■物件名フリガナ パティーナカマタ ■近隣周辺施設情報 スマイルドラッグ西蒲田店まで約340m ローソン蒲田大城通り店まで約330m ベニースーパー西蒲田まで約430m ライフ西蒲田店まで約470m ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約640m まいばすけっと西蒲田店まで約680m ファミリーマート西蒲田大城通り入口店まで約300m なか卯蒲田駅西口店まで約460m ローソンストア100LS蓮沼駅前店まで約300m りそな銀行蒲田支店まで約450m 物件名 パティーナ蒲田賃貸 所在地 東京都大田区西蒲田6-2-17 最寄駅 東急池上線「蓮沼駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上4階 RC造 総戸数 31戸 築年月 2020年10月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（25.78㎡～43.84㎡） ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2006年1月 最寄駅 大崎広小路駅徒歩6分 総戸数　126戸 住　所　東京都品川区西五反田8-9-11 概　要　地上15階 地下1階 RC造 ■物件名フリガナ グレンパークジーウエスト ■近隣周辺施設情報 東急ストア不動前店まで約410m 文化堂戸越銀座店まで約580m ラサンテ五反田の不動産の魅力を最大限に引き出すためには、地域に密着したプロモーションが欠かせません。五反田エリアは交通の便が良く、多くのビジネスが集まる活気ある地域です。この地域の特性を活かし、地元住民や企業とのネットワークを築くことで、不動産の価値をさらに高めることができます。たとえば、地域イベントへの参加や地元メディアとの連携を通じて、物件の認知度を向上させつつ、新しい住民や企業を積極的に誘致することが可能です。これにより、ラサンテ五反田は地域の発展とともにその価値を継続的に高め続けることが期待されます。ラサンテ五反田の不動産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。特に、外観の美しさや共用スペースの清潔さは、住民の満足度に直結する要素です。また、設備のアップデートやエネルギー効率の向上も重要なポイントです。これにより、物件の競争力を高め、長期的な価値を保つことができます。さらに、専門家による定期的な点検を行い、問題を未然に防ぐことで、安心して暮らせる環境を提供することができます。 物件名 ラサンテ五反田賃貸 所在地 東京都品川区西五反田8-9-11 最寄駅 東急池上線「大崎広小路駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上15階 地下1階 RC造 総戸数 126戸 築年月 2006年1月 ■駐車場　　　41台（平置式1台・機械式40台） 月額33,000円～38,500円 ■バイク置場　10台/月額5,500円 ■駐輪場　　　126台（1住戸1台・無料） ――――――― ■設　計　　　鹿島・京急建設共同企業体 ■施　工　　　鹿島・京急建設共同企業体 ■管理形式　　常駐管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　相談（ピアノ可） ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～2LDK（38.03㎡～58.01㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　ラウンジ ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2013年3月 最寄駅　水道橋駅徒歩3分 総戸数　26戸 住　所　東京都千代田区神田三崎町2-7-7 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ アルテシモフィーノ ARTESSIMO FINO ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ神田神保町2丁目店まで約380m まいばすけっと神田神保町店まで約400m Santoku飯田橋店まで約1050m ローソン三崎町2丁目店まで約70m セブンイレブン千代田区三崎町2丁目店まで約180m 三楽病院まで約720m 日本大学法学部まで約230m 在日本韓国ＹＭＣＡまで約490m ジョナサン水道橋まで約400m ドトールコーヒーショップ水道橋西口店まで約100m 東京ドームまで約400m 物件名 アルテシモフィーノ賃貸 所在地 東京都千代田区神田三崎町2-7-7 最寄駅 JR中央・総武線「水道橋駅」徒歩3分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 26戸 築年月 2013年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.01㎡～41.80㎡） ※① 駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※② キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。