竣 工 2007年7月 最寄駅 品川駅徒歩5分 総戸数 98戸 住 所 東京都港区港南1-6-33 概 要 地上20階 地下1階 SRC造 駐車場 63台/月額55,000円～66,000円 ■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い 合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。 ■物件名フリガナ シナガワグラスレジデンス ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ港南シティタワー店まで約440m 品川エリアは、その独自の文化と歴史によって他の地域と一線を画しています。古くからの商業地として栄えた品川は、歴史的な建物や文化施設も充実しています。例えば、江戸時代から続く伝統行事や、現代的なアートと融合したイベントが行われており、訪れる人々に多様な体験を提供しています。不動産投資の観点からも、こうした文化的な魅力は長期的な資産価値に寄与します。品川グラスレジデンス周辺では、文化施設や飲食店が集まるエリアがあり、住民が生活を楽しむ環境が整っています。投資家にとっては、このような文化と歴史が共存する地域が、魅力的な投資先となる理由です。品川エリアは、再開発の波に乗りつつあり、その未来には大きな期待が寄せられています。新しい商業施設や文化施設の開発が進行中で、エリアの価値が向上することが見込まれています。このような再開発は、不動産市場の活性化に寄与し、品川グラスレジデンスの資産価値をさらに高める要因となります。また、再開発に伴って新たに生まれるコミュニティやライフスタイルも、住民に新しい魅力を提供するでしょう。将来的には、品川エリア全体がより活気に満ちた場となり、投資家にとっての魅力が一層増すことが期待されます。 物件名 品川グラスレジデンス賃貸 所在地 東京都港区港南1-6-33 最寄駅 JR山手線「品川駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 制震構造 地上20階 地下1階 SRC造 総戸数 98戸 築年月 2007年7月 ■駐車場 63台/月額55,000円～66,000円 ■バイク置場 22台/月額3,300円 ■駐輪場 102台 ――――――― ■設 計 株式会社東京プロパティ・コンサルティング ■施 工 鹿島建設株式会社、株式会社日東みらいJV ■管理形式 常駐管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須 ――――――― ■間取り □1K～3LDK（25.75㎡～102.50㎡） ――――――― ■概 要 □2～10階/オフィスフロア □11～20階/レジデンスフロア ――――――― ■共用施設 □１階 ラウンジ □敷地内 トランクルーム12区画/月額5,500円 ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。 ※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。 売却に出したにもかかわらず、1年以上も売れない物件もあります。通常不動産を売却する場合、売りに出してから売却完了するまでは6ヶ月程度が一般的です。1年経っても売れない物件には、次のような理由があります。 ・売却価格が相場より高い ・外壁の劣化や内装の古さが目立つ ・築年数が経っている ・間取りが使いづらい ・立地条件が悪い ・設備が充実していない ・内見時の印象が悪い ・共有部分の整備がされていない ・不動産会社の宣伝活動が弱い ・事故物件など心理的瑕疵がある それぞれの内容を見ていきましょう。 売却価格が相場より高い 売却価格が周辺相場に比べて高い場合、なかなか買い手が見つからず売れ残ってしまう場合があります。物件購入を考えている買主は、家を買う場合まず「新築」か「中古」かを選びます。新築よりも中古を選ぶ買主は、新築にはないコスパのよさを重視する傾向が強いです。 そのため周辺相場との比較をしっかりと行ったうえで購入を検討する場合が多く、相場に比べて高いと検討候補から外されてしまいます。物件を売れ残させないためには適正な価格設定が重要ですが、できるだけ高く売るためには始めから安い価格で売り出すのはおすすめできません。 不動産の売買では提示価格から値引き交渉が入ることが多く、提示価格通りで売却できることは少ないでしょう。そのため値引きを前提としてある程度高めの価格を出しておく必要がありますが、あまり高すぎると買い手候補も出てきません。できるだけ高く、かつ早く売るためには事前に相場を調べ、相場よりも少しだけ高めに売却価格を設定するとよいでしょう。 この記事を見ている人はこちらも読まれています マンション査定時に見られるポイントと注意点についてわかりやすく解説 マンションの売却を考えており、不動産会社の査定に出そうか考えている方も多いのではないでしょうか。マンションの査定では不動産会社が実際に現地を訪問して、おおよ… 外壁の劣化や内装の古さが目立つ 外壁や内装の劣化がひどい場合も、買い手がつきにくいでしょう。中古住宅を購入する買主は、購入を決定する前に内覧を行う場合がほとんどです。物件の内覧を行った際に、外壁や室内などの劣化がひどいと購入意欲が下がってしまう可能性が高いです。 中古物件を購入する買主は、新築に比べると割安感を求めているケースが多くあります。新築では高すぎるもののできるだけ建物の状態がよい物件を割安で探しているため、汚れや古さが目立ってしまうと候補から外される可能性が高いでしょう。中古物件を購入する際はリフォームを前提としている買主も多いですが、あまりに劣化がひどく見えてしまうとリフォーム代も高額になってしまうと思われてしまいます。 とくに水回りなどは暮らしやすさに直結する部分のため、重視する買主も多いでしょう。あまりに汚れや劣化が目立つのであれば、最低限の修繕も検討してみましょう。 築年数が経っている 築浅の物件に比べると、築年数の経過している物件は売れにくいでしょう。しかし築年数が古いからといって、必ずしも売りにくいというわけではありません。たとえば築年数の経過した物件であっても、周辺相場に比べて割安感が感じられれば購入する方もいるでしょう。 都心の立地のよいマンションであれば、築年数が経過していても価格が下がらない物件もあります。築年数が古いというだけで売れないわけではなく、築年数に応じた価格設定をすることで競合物件に比べて競争力が出せる場合もあります。築古の物件の場合は不動産会社ともよく相談して、価格設定するとよいでしょう。 間取りが使いづらい 間取りによっては買主を限定してしまい、売りにくくなってしまう可能性があります。たとえば十分な広さのある物件であっても、極端に部屋数の少ない間取りであればファミリー層には向きません。また築年数の古い物件の場合、キッチンが使いにくかったり生活導線が悪かったりする場合もあります。 ただし買主によって希望する間取りは違うため、どの間取りがよいかは一概にはいえません。少しでも買主候補者を増やすためには、たとえば住宅街の物件であればファミリー向けの間取りにするなど、物件ごとの特徴や周辺の環境を踏まえたうえで間取りを変更すれば、解決できるかもしれません。しかし間取りを変更するためには費用もかかってしまい、場合によってはニーズに合わず買主を限定してしまうかもしれません。リフォームなどを行う場合は不動産会社に相談して、慎重に行うようにしましょう。 立地条件が悪い 立地条件が悪いと、売却しにくい傾向にあります。買主によって求める立地条件はさまざまですが、都市部では駅からの距離が重要視されます。駅から近い物件ほど人気が高く、5分、10分と離れれば離れるほど価格も安くなり、売却も困難です。 ただし駅から離れている物件が、必ずしも立地が悪いわけではありません。車で通勤する世帯であれば駅からの距離よりも、駐車場が確保できるスペースがあることが重要です。また子育て世帯であれば、雑多な都心部よりも自然豊かな環境を選択することもあるでしょう。物件ごとの立地や特性に合わせた層をターゲットにすることで、立地が悪くても売却できることもあります。 設備が充実していない 建物の設備が充実していない場合も、売れ残ってしまう可能性があります。一口に住宅の設備といってもさまざまですが、同じ価格帯の競合する物件と比べて設備が劣る場合は、買主の候補から外されてしまう可能性があるでしょう。 とくに重視されるのが水回りで、ファミリー層向けの物件であるにもかかわらず追い炊き機能がついていないなど、使い勝手が悪いと敬遠されてしまいがちです。また近年では太陽光パネルや蓄電池など、環境に配慮した住宅が注目を集めています。築年数の浅い物件であれば、環境に配慮した設備を求める買主も多いでしょう。 住宅に求める設備は買主によってさまざまですが、最低限の設備が整っていない場合は検討候補から外されてしまう可能性が高いです。競合物件と比べて設備が劣っている場合は、売却に合わせて設備の更新を検討しましょう。 内見時の印象が悪い 内見時の印象が悪いと、検討候補から外されてしまい売れ残ってしまう可能性があります。中古の物件を購入する買主は、検討段階で内見をする場合がほとんどです。内見でどのようなポイントを見るかは買主によってさまざまですが、内見した時の印象が悪い物件を買おうとはしないでしょう。 そのため売主にとっては内見の対応はとても重要です。とくに居住している状態で売却する場合は、住んでいる状態の物件を見られることになります。室内がちらかっているのはもちろん、あまり家具などを置きすぎていると室内が狭く見えてしまいます。また水回りなどが汚れていると、印象が悪いです。 また玄関周りや外観などは、物件の第一印象を決める重要な部分です。傘や靴が散乱していると物件が綺麗だったとしても、全体的に汚れている印象を与えてしまいかねません。物件をスムーズに売却するためには内見の印象は重要なため、清掃や整理整頓を心掛けましょう。 共有部分の整備がされていない 共有部分の整備状況も、売却に影響を与えます。とくにマンションの場合が、エントランスや共用施設が充実している物件も少なくありません。せっかく共用施設が充実していても管理状況が悪いと、かえって悪い印象を与えてしまいます。 共用施設が充実していれば、そのぶん管理費が高いです。せっかく高い管理費を払ったとしても、共有部分の整備があまりよくないのであれば管理費が無駄になってしまうでしょう。またエレベーターや駐輪場、ゴミ捨て場などの共用部分の清掃状況も重要です。共用部分にゴミが散乱していたり、利用状況が悪かったりする物件を購入したいと思う方はいません。内見の時だけ綺麗にするのではなく、普段からできる限り共用部分の整備を行いましょう。 不動産会社の宣伝活動が弱い 不動産会社の営業活動が弱いと、中々買い手がつかず売れ残ってしまいます。不動産を売却する際、買主を見つけてくるのは不動産会社の仕事です。買主探しに加えて内見時の対応や物件のプレゼンなど、営業活動全般を不動産会社の担当が担います。そのため不動産会社の営業力が弱ければ、いつまで経っても買主が見つからないでしょう。 不動産会社の報酬は仲介手数料のみのため、売買を成立させなければ貰えません。そのため不動産会社からしたら、売買が成立しやすい物件に力を入れる傾向にあります。売却を担当してくれている不動産会社の中での優先順位が低くなってしまい、いつまでも売れ残ってしまうケースは珍しくありません。 著しく条件が悪いわけではないのに中々売れない場合は、不動産会社を変えてみるのもよいでしょう。不動産会社によって得意な物件も違いますし、抱えている顧客も違います。中々売れなかった物件でも、不動産会社を変えればすぐに買主が見つかるというケースも珍しくありません。不動産会社を選ぶ際には、営業力の強さにも注目してみましょう。 事故物件など心理的瑕疵がある 事故物件など、心理的瑕疵のある物件も売却しにくいでしょう。瑕疵（かし）とは品質や性能が欠けているという意味で、欠陥と同義語です。心理的瑕疵とは住む人にとって心理的・精神的に苦痛を感じる可能性のある物件のことで、具体的には次のようなケースが該当します。 ・事故や事件で人が亡くなった ・墓地や刑務所など嫌悪施設が周辺にある ・反社会的勢力の事務所などが近くにある このような物件の場合、好んで買う人はほとんどいないでしょう。しかし心理的瑕疵があるからといって、買主に内緒で売却するわけにはいきません。心理的瑕疵がある場合は重要事項説明に盛り込んで説明をしなければ、損害賠償などが発生してしまう可能性もあります。心理的瑕疵に該当する物件は、大幅な値下げなどを検討しましょう。…
ハーモニーレジデンス森下ステーションフロント賃貸
竣 工 2014年11月 最寄駅 森下駅徒歩1分 総戸数 80戸 住 所 東京都江東区新大橋3-8-9 概 要 地上11階 RC造 駐車場 ― ■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い 合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。 ■物件名フリガナ ハーモニーレジデンスモリシタステーションフロント HARMONEY RESIDENCE MORISHITA STATION FRONT ■近隣周辺施設情報 エンゼルファミリーまで約650m アコレ江東常盤店まで約510m ローソン新大橋1丁目店まで約320m セブンイレブン墨田千歳店まで約450m くすりの福太郎森下駅前店まで約260m ファミリーマート森下一丁目店まで約380m 物件名 ハーモニーレジデンス森下ステーションフロント賃貸 所在地 東京都江東区新大橋3-8-9 最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩1分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 80戸 築年月 2014年11月 ■駐車場 ― ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 池田建設株式会社 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 各部屋毎に異なる ■楽 器 各部屋毎に異なる ■保証会社 各部屋毎に異なる ――――――― ■間取り □1K（25.50㎡～26.25㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。 ※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。