竣　工　2015年2月
最寄駅　新豊洲駅徒歩5分
総戸数　1110戸

住　所　東京都江東区豊洲6-2-31
概　要　地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スカイズ TOWER＆GARDEN

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート豊洲スカイズ店まで約100m
イオンスタイル有明ガーデン店まで約400m
ららぽーと豊洲店まで約1110m
東急ハンズららぽーと豊洲店まで約1110m
昭和大学江東豊洲病院まで約900m
江東東雲郵便局まで約1630m
豊洲公園まで約830m
サカガミグランルパ豊洲店まで約250m
ローソン江東豊洲六丁目店まで約30m
江東区立豊洲図書館まで約300m
ワイルドマジックまで約200m

■駐車場　　　656台/月額25,000円～30,000円
来客用駐車場7台
■バイク置場　112台（バイク56台・ミニバイク56台）
月額1,000円～2,000円
■駐輪場　　　2,220台/月額100円
レンタサイクル20台
―――――――
■設　計　　　清水建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（43.57㎡～130.92㎡）
―――――――
■共用施設
□地下２階　　コーチエントランス
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　フィットネス（ジム・プール・ジェットバス）
□１階　　　　スタディルーム
□１階　　　　ガーデンラウンジ
□１階　　　　コモンラウンジ
□１階　　　　キッズルーム
□１階　　　　バーベキューテラス
□１階　　　　パーティルーム
□１階　　　　カルチャールーム
□４３階　　　ゲストルーム
ノルディックスイート
ジャパニーズスイート
ミランスイート
オリエンタルスイート兼パーティルーム
□４４階　　　ビューラウンジ・サンライズ
□４４階　　　ビューラウンジ・サンセット
□屋上　　　　天体観測ドーム
□屋上　　　　スカイラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2011年11月
最寄駅　六本木駅徒歩3分
総戸数　611戸

住　所　東京都港区六本木3-7-1
概　要　地上39階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザロッポンギトウキョウクラブレジデンス
THE ROPPONGI TOKYO CLUB RESIDENCE

■近隣周辺施設情報
もとまちユニオン六本木店まで約180m
まいばすけっと西麻布3丁目店まで約1050m
マルシェロッポンギまで約280m
デイリーヤマザキ六本木3丁目店まで約70m
セブンイレブン六本木3丁目店まで約180m
セブンイレブン虎ノ門4丁目店まで約1160m
ファミリーマート六本木東店まで約220m
ローソン東麻布2丁目店まで約1090m
マツモトキヨシ六本木店まで約320m
マツモトキヨシ麻布十番店まで約1140m
トモズ東京ミッドタウン店まで約430m
六本木駅前郵便局まで約350m
全特六本木ビル内郵便局まで約490m
麻布郵便局まで約990m
三菱UFJ銀行六本木支店まで約240m
三河台公園まで約150m
ビックカメラセレクト六本木駅店まで約380m
CoCo壱番屋東京メトロ六本木駅前店まで約280m

ザ・六本木東京クラブレジデンスの分譲時の間取りは1LDK～3LDK、広さは38㎡～177㎡台と多彩な住戸タイプを用意、様々な居住者層に対応します。ゲストスイート、フィットネスルーム、バレーパーキングなどホテル並みのサービスが充実、エレベーターホールを高層階用と中層階用に分離、各フロアに設置したダストステーションなど、日常生活を快適にするための設備も整っています。建物コア部分に、地震の揺れを制御する制震部材を配置しています。地震が起きると、組み込まれた制震部材がエネルギーを吸収し、建物全体の揺れや柱・梁の損害を抑え、住まう方の安全性と大切な財産を守ります。THE ROPPONGI TOKYOでは、鉄筋コンクリート造の杭を現場で造り、建物の重量を支えています。基礎に伝わった荷重を、直径1.5～2.6mの現場造成杭により、強固な地下約15mの支持地盤に伝えています。さらに、杭の先端を広げ、支持地盤に対する設置面積を広めることにより、力強い支持力が得られる3.9mの、拡底杭を採用しています。

■駐車場　　　307台（機械式288台・平置式19台）
月額65,000円～90,000円
■バイク置場　23台/月額3,300円
■駐輪場　　　588台/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　株式会社日建設計
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3SLDK（31.12㎡～173.69㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーもとまちユニオン六本木店/営業時間10時～23時
□１階　　　　バレーパーキングサービス/利用時間7時～23時
□１階　　　　ゲストパーキング5台
利用時間12時間1,000円・24時間2,000円
□２階　　　　フィットネスルーム/24時間利用可（無料）
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
24時間利用可
□３階　　　　ラウンジ
□３階　　　　プライベートラウンジ/利用時間9時～24時/1時間1,000円
□２０階　　　スカイラウンジ/利用時間9時～24時/1時間500円
□２１階　　　ゲストスイート/利用時間15時～翌10時/1泊7,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2008年2月
最寄駅　牛込柳町駅徒歩4分
総戸数　165戸

住　所　東京都新宿区原町3-21-1
概　要　地上30階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1LDK対象／キャンペーンＥ／適用可
■1LDK対象／フリーレント1ヶ月
■1LDK対象／実質フリーレント3ヶ月
（※2022年4月末迄の契約開始に限る）

■1LDK以外対象／キャンペーンＢ／適用可
■1LDK以外対象／フリーレント1ヶ月
■1LDK以外対象／実質フリーレント2ヶ月
（※2022年4月末迄の契約開始に限る）

■物件名フリガナ
プライムアーバンシンジュクナツメザカタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新宿原町3丁目店まで約50m
ナチュラルローソン東京女子医大病院店まで約200m
ニュードラッグ若松町店まで約180m
私立東京女子医科大学まで約270m
医療法人社団鉄友会柳町病院まで約400m
よしやセーヌ柳町店まで330m
クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約230m
柳町病院まで約530m
原町公園まで約30m
牛込若松町郵便局まで約160m

■駐車場　　　有/月額38,500円
■バイク置場　有/月額44,000円
■駐輪場　　　有/月額3,960円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（40.33㎡～114.93㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2021年10月
最寄駅　豊洲駅徒歩4分
総戸数　1152戸

住　所　東京都江東区豊洲5-1-13
概　要　地上48階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■【→ キャッシュバック ／ 5大キャンペーン】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ブランズタワートヨス

■近隣周辺施設情報
アーバンドックららぽーと豊洲まで約340m
スーパービバホーム豊洲店まで約450m
ユナイテッド・シネマまで約340m
キッザニア東京まで約340m
クォリティフーズマーケットサカガミまで約350m
豊洲シビックセンターまで約270m
豊洲水上バスのりばまで約340m
くすりの福太郎豊洲店まで約350m
江東豊洲郵便局まで約450m
フードストアあおき東京豊洲店まで約450m
ファミリーマート豊洲5丁目店まで約230m
ローソン江東豊洲五丁目店まで約260m
メディカルモール豊洲まで約370m
昭和大学江東豊洲病院まで約340m
ワイルドマジックまで約550m
豊洲公園まで約140m

■駐車場　　　392台
■バイク置場　17台/月額7,700円
■駐輪場　　　2236台/月額220～880円
―――――――
■設　計　　　株式会社熊谷組一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社熊谷組首都圏支店
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（43.41㎡～219.44㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ウェルスナビとは、ウェルスナビ株式会社が提供する投資一任型のロボアドバイザーサービスです。資産運用のアドバイスや投資家に代わって運用なども行ってくれるため、運用に手間をかけなくてすむことから働く世代を中心に支持を得ています。

ウェルスナビの大きな特徴は、専門的な投資の知識がない方や忙しくて時間がとれない方でも資産運用を手軽に行える点です。事前の簡単な質問に答えるだけで投資目標に合わせた最適なポートフォリオを提案してくれるので、目標金額を設定して入金すれば運用等をお任せで行ってくれます。

ウェルスナビの投資対象は、国内外の株式や債券、不動産、金です。米国に上場しているETFを通じて提案された最適なポートフォリオになるよう、売買やリバランスなどを行いながら運用を行ってくれます。

運用成績も2016年1月19日のサービス開始以降は高いリターンを生み出しており、2021年12月30日までのリスク許容度に応じた円建てのリターンは32.4％〜62.1％となっています。

NISAとは、少額投資非課税制度の総称で、NISA口座で毎年決まった金額の範囲内で購入した金融商品の売却益や配当金などが、原則、非課税となる制度です。NISAでは主に以下3種類の制度を利用することができます。

上記のNISAは2014年1月1日から開始された一般NISAをはじめ、2016年4月1日にはジュニアNISA、2018年1月1日にはつみたてNISAを利用できるようになっています。

なお、現行の制度は2023年までの予定となっており、2024年からは新しいNISA制度が開始される予定です。現行の一般NISAで2023年に購入した金融商品は最長で2027年まで（5年間）運用することができます。

ウェルスナビの「おまかせNISA」は、日本で初めてNISA口座を利用した投資一任サービスとなっており、ポートフォリオの提案から運用までを全て行ってくれるロボアドバイザーサービスで非課税制度を利用できる点が大きな特徴です。

通常、一般NISAの非課税制度を利用するためには、投資する金融商品の選定や商品ごとの購入金額の決定、商品の発注や購入などの手間がかかる一方、ウェルスナビの「おまかせNISA」では、ロボアドバイザーがこれらの作業を自動で行ってくれるため、時間や労力をかけずに非課税制度を利用した投資が可能です。

ウェルスナビの投資で発生する売却益や分配金は、年間120万円までの一般NISAの投資枠内で購入した商品は全て非課税となるため、効率の良い資産運用を行えます。

通常、ETFを売却した際の売却益とETFを保有している期間に受け取る分配金に対して税金が課されます。具体的には、売却益と分配金に対して20.315％（所得税15.315％、住民税5％）の税金がかかりますが、一般NISAを利用した「おまかせNISA」では年間120万円までの投資に対して税金がかかりません。

例えば、通常口座で100万円を運用して10万円の利益が出た場合、10万円の利益に課される20,315円が税金として引かれるため、運用の結果として手元に残るのは1,079,685円（100万円＋10万円－20,315円）です。

一括投資とは、ボーナスなどのまとまった収入があったときに好きなタイミングで買い増しできる方法で、ウェルスナビの口座に買付金額を入金することで自動的に買い付けることができます。

一方、自動積立は毎月1万円から定期的に積み立てることが可能で、自動引落の銀行口座を設定しておくことで毎月決まったタイミングで積立投資ができる方法です。

ウェルスナビの「おまかせNISA」では、自動積立と一括投資を併用しながらNISA口座で取引できるため、非課税投資の枠内であれば予算や収入などに合わせて高い自由度で非課税制度を活用しながら投資できます。

市況の変化や保有資産の状況によって最適なポートフォリオを維持できない場合、リバランスが必要になります。ウェルスナビの「おまかせNISA」では、このリバランスも全てお任せできる点がメリットです。

通常、最適なポートフォリオを維持するためには資産構成を考えながら保有資産の売却や買い増しなどをしてリバランスを行う必要があります。しかし、ウェルスナビの「おまかせNISA」では自動でリバランスしてくれるため、このような手間は一切不要です。

また、自動でリバランスする際もNISA口座からの売却は原則として行わないため、非課税メリットを維持したままポートフォリオを維持できるように調整してくれます。

ウェルスナビ「おまかせNISA」を利用する場合、通常口座からNISA口座に資産移動ができない点はデメリットの一つです。

NISAは制度上、通常口座で保有している資産をNISA口座に移管することができません。そのため、NISA口座に資産を移動したい場合、まずは通常口座の資産を売却し、新たにNISA口座で資産を購入する手続きが必要です。

この際、ウェルスナビの「おまかせNISA」には「買い直し」という機能があり、自動で通常口座の資産を売却してNISA口座で買い直すことも可能ですが、通常の口座で売却する際に利益が発生していれば税金が課せられるため、NISA口座に移動できる資産が税金分だけ減ることになります。

すでに一般口座や特定口座などの通常口座を利用して取引している方は、新たにNISA口座を利用する時や、通常口座とNISA口座を併用して取引をする時、資金移動ができない点に留意しておきましょう。

通常、ウェルスナビで取引するETFから発生した利益は上場株式等に係る譲渡所得または配当所得として申告分離課税で所得税を計算します。

このとき、他の申告分離課税で税額を計算する上場株式の取引などで損失が発生していれば、損益通算が可能です。

例えば、ウェルスナビで10万円の譲渡所得が発生し、他社の日本株の取引で5万円の譲渡損失が発生している場合、確定申告でこれらの損益を通算して10万円－5万円＝5万円に対する課税のみで済みます。

しかし、NISA口座では税務上、損益がないものとして扱われるため、ウェルスナビの「おまかせNISA」でも上記の損益通算制度を利用することができません。

おまかせNISAで損失が発生した場合、譲渡損失の繰越控除制度を利用できない点もデメリットです。

譲渡損失の繰越控除制度とは、上場株式等の譲渡損失が発生した場合に確定申告をすることで、損失を3年間繰り越せる制度です。例えば、今年10万円の損失が発生した場合、確定申告をしておくと翌年以降の3年以内に10万円の利益が出ても納税は不要になります。

しかし、NISA口座では繰越控除制度を利用することができないため、ウェルスナビの「おまかせNISA」で発生した損失も翌年以降に繰り越すことができません。

「おまかせNISA」は、非課税枠を利用して資産運用を自動化できる点が高い評価を受けています。手間や時間をかけずにお任せで運用できるため、日中仕事のある方や学生の方にも好評です。

一方、NISAの年間投資枠上限が120万円であることや、2024年からの新しいNISA制度では上限が102万円に引き下げられることを惜しむ声もあります。

また、ウェルスナビは毎月積立で投資を行うこともできますが、最長20年の非課税期間を設けている「つみたてNISA」は利用できません。ウェルスナビの「おまかせNISA」は、一般NISAを利用するため、非課税投資期間は最長5年間となります。

「おまかせNISA」はウェルスナビのトップページから申し込めます。ただし、申込にはウェルスナビの口座も必要となるため、口座開設が済んでいない場合、口座開設手続きを先に行います。

「おまかせNISA」の申込手続きには、本人確認書類として運転免許証またはマイナンバーカードなどの本人確認書類のアップロードが必要なので、事前にこれらの書類を準備しておくとスムーズに手続きを進めることができます。

ただし、他の金融機関でNISA口座を開設したことがある場合、「勘定廃止通知書」または「非課税口座廃止通知書」の発行を申請し、「通知書受付番号」とともにウェルスナビへ郵送しなければならないため、注意しましょう。

竣　工　2002年6月
最寄駅　月島駅徒歩1分
総戸数　242戸

住　所　東京都中央区佃2-19-1
概　要　地上29階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ファミールツキシマグランスイートタワー
Famille Tsukishima Gran Sweet Tower

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂月島店まで約350m
マルエツ佃店まで約560m
リンコスリバーシティ店まで約560m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約220m
ファミリーマート佃2丁目店まで約200m
ローソン月島駅前店まで250m
石川島記念病院まで約350m
中央区立佃中学校まで約400m
中央区立佃島小学校まで約530m
道輝会みちてる保育園まで約220m
中の島公園まで約410m

竣　工　2013年1月
最寄駅　池尻大橋駅徒歩5分
総戸数　689戸

住　所　東京都目黒区大橋1-5-1
概　要　地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
クロスエアタワー

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン目黒大橋2丁目店まで約330m
ココカラファイン目黒大橋店まで約30m
支那そば八雲まで約200m
マクドナルド池尻大橋店まで約300m
オリジン弁当池尻大橋店まで約490m
ライフ目黒大橋店まで約30m
代官山蔦屋書店まで約1400m
ココカラファイン目黒大橋店まで約40m
目黒大橋郵便局まで約250m
昭和信用金庫大橋支店まで約350m
目黒区立目黒天空庭園まで約150m

■駐車場　　　243台（機械式）月額36,300円～44,000円
■バイク置場　86台
月額1,100円～1,650円
■駐輪場　　　622台/月額220円～440円
来客用駐車場3区画/1時間100円
―――――――
■設　計　　　大成建設一級建築士事務所
■施　工　　　東急建設株式会社、大成建設株式会社、株式会社錢高組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（30.07㎡～161.68㎡）
―――――――
■共用施設
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
利用時間8時～20時
□２階　　　　スーパーライフ目黒大橋店/営業時間9時～25時
□２階　　　　ココカラファイン
□２階　　　　サイクルポート32区画/月額2,200円～3,850円
□２階　　　　トランクルーム209区画/月額2,200円～3,300円
□２階　　　　レンタサイクル
電動自転車12台/利用時間24時間/8時間330円
□２階　　　　ペット足洗い場
□３階　　　　コミュニティラウンジ/利用時間6時～24時
カフェサービス・無線LAN設置・ミーティングコーナー
□３階　　　　目黒天空庭園直結通路
□６階　　　　フィットネスジム/利用時間6時～24時
□６階　　　　パーティールーム/利用時間9時～23時/1時間550円～
□６階　　　　キッズルーム/利用時間6時～18時
□６階　　　　ガーデンラウンジ/利用時間9時～22時
□６階　　　　ミーティングルーム/利用時間9時～23時/1時間330円～
□６階　　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌11時/1泊2,000円～
□９階　　　　目黒天空庭園
□９階　　　　目黒区立大橋図書館
□９階　　　　目黒北部地区サービス事務所
□３９階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～23時/
□３９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌11時/1泊4,000円～

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、対象不動産の購入価格の1割～3割程度の頭金が必要とされる傾向があります。

東京都内の新築区分マンションの場合、物件価格は3,000万～5,000万程度、中古では1,000万～3,000万程度となります。そのため、100万～1,000万程度の頭金が必要になるといえます。

一棟物件の不動産投資に比べると低価格であるため、属性などによって金融機関が評価した融資限度額の範囲内であれば頭金が必要ないケースも少なくありません。

金融機関は、対象不動産の収益性と担保性を審査、評価して、融資額を決定します。想定の家賃収入から維持管理費・修繕費などを控除しても無理なく返済できるかどうか、返済が滞った場合に対象不動産を売却して融資額を回収できるかどうか、ということが審査の主眼となります。

金融機関のローン審査の観点から、マンション投資でフルローンを受けるには、収益性や担保性の高い物件選ぶこと、属性によって返済原資を補うこと、不動産賃貸業の実績をアピールすること、という方法が考えられます。以下で、それぞれについて説明します。

金融機関は、物件の収益性・担保性を評価して不動産投資ローンの融資額や融資条件を判断します。このため、マンション投資でフルローンを受けるには、金融機関から高く担保性を評価してもらうことが重要です。

収益不動産の資産評価は、積算評価と収益還元評価によってなされます。積算評価が高くなりやすい路線価の高い立地のマンションや、築浅でグレードの高いマンションがフルローンを受けやすくなります。

ただし、積算評価の高い物件は利回りが低くなり、キャッシュフローが低下してしまう傾向にあります。積算評価に加えて物件の収益還元評価を行い、不動産賃貸業として問題が無いか評価をされることになります。

積算評価・収益還元評価の両方が高い物件の場合、フルローンで融資を受けられる可能性が高まります。

金融機関は、ローン審査の際、家賃収入だけでなく、給与収入や金融資産から返済に充当できる原資がどれぐらいあるかについても考慮しています。

給与については、収入の持続性という観点から、勤務先の企業規模や雇用形態、勤続年数なども考慮されます。これらの属性についての評価が高くなるようにすることで、フルローンを受けやすくなります。

不動産投資で既に継続して利益を出した実績があり、賃貸業の不動産価値がローン残高を十分上回っているような状態であれば、金融機関が不動産投資を事業として運営していく能力を評価してくれる可能性があります。

不動産投資の実績を積んで結果を残すことで、その後のマンション投資でもフルローンを受けやすくなると言えます。

マンション投資では、資産評価の高い物件を選んだり、属性を上げたりすることによって、フルローンを組んで投資効率を上げることができます。ただし、フルローンはメリットだけではなくリスクやデメリットもあります。

以下では、フルローンを組んでマンション投資をおこなった際の事例を通してフルローンがキャッシュフローに与える影響を検証し、フルローンを組むことのリスクについて考えていきます。

たとえば、上場企業の30代サラリーマンで、年収約500万円、金融資産残高1,000万円の方がフルローンを受ける場合の事例について紹介します。

利回り7%、販売価格3,500万（積算評価約3,000万）程度の築浅投資用マンションで、金利2％、35年のフルローンを受けることを考えてみます。

マンション投資事例の場合、毎月のローン返済額116,000円に対し、家賃収入と給与収入を合わせたキャッシュフローは605,000円であることから、返済比率は約19％となります。

リスクを抑えた返済比率の目安が40％程度であることから、他にローン返済や支払家賃などがなく、想定以上の空室が生まれなければ、余裕を持って返済できる水準と言えるでしょう。

負債と資産を比較しても、ローン残高はマンションの積算評価と金融資産の合計額を下回っており、債務超過ではありません。したがって、フルローンを引ける可能性は高いといえます。

マンション投資はフルローンでおこなうことができるのは大きなメリットですが、リスクがあることを知っておく必要があります。不動産投資を成功させるにはリスクを認識したうえで、それをコントロールすることが重要になってきます。

フルローンのリスクには、キャッシュフローの悪化がもたらすリスク、不動産投資戦略に悪影響を与えるリスクなどがあります。以下で詳細を説明します。

マンション投資では、経費やローンの返済が家賃収入を上回り、月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことを避ける必要があります。

しかし、上述の事例で家賃収入のみでローン返済をすると仮定した場合、116,000円÷205,000円＝56.5％となり、返済比率は大きく悪化することになります。。

このように、マンションが古くなって家賃が下がったり、空室期間が長期間続くようになったりすると、月々のキャッシュフローがマイナスになり給与収入から返済資金を補填するようになるリスクがあります。

マンション投資には、金利上昇によって返済額が上がる金利リスクや、大規模修繕が必要になる災害リスクもあり、フルローンをしたことによるキャッシュフローの悪化は、こういった様々なリスクに対処しうる余力が減少することになります。

竣　工　2022年1月
最寄駅　神谷町駅徒歩4分
総戸数　120戸

住　所　東京都港区虎ノ門4-1-20
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料3万円

■物件名フリガナ
パークコートトラノモン

■近隣周辺施設情報
虎ノ門ヒルズまで約710m
マルエツプチ城山ヒルズ店まで約90m
成城石井愛宕グリーンヒルズ店まで約520m
まいばすけっと六本木1丁目店まで約610m
セブンイレブン虎ノ門4丁目店まで約50m
トモズ神谷町店まで約150m
神谷町郵便局まで約140m
手まり坂緑地まで約540m
国家公務員共済組合連合会虎の門病まで約720m
みずほ銀行神谷町支店まで約180m
港区役所まで約1350m
愛宕警察署まで約1030m
港区立御成門中学校まで約1110m
港区立御成門小学校まで約1110m
霊南坂幼稚園まで約520m
虎の門病院まで約620m
六本木ファーストクリニックまで約820m
芝給水所公園まで約1040m

■駐車場　　　69台（機械式66代・平置式3台）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　120台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社大林組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（40.45㎡～44.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産はいつまでも市場で売られていると、購入検討者へ売れ残っている物件の印象を与えてしまい、希望者がさらに現れにくくなることがあります。そのため市場に情報を出してから早期に売却することが望ましいと言えます。

投資用マンションの売却期間が長引いてしまう理由には、居住用マンションとは異なる特有の原因である可能性あります。そこでここの項目では、投資用マンションが売れない代表的な3つの原因を解説していきます。

投資用マンションの場合、買主の判断材料は販売価格だけではなく、利回りも重要な要素になります。これは居住用マンションとは異なる点で、そのため販売価格の設定はより慎重に行う必要があるのです。

つまり投資用マンションの場合、「販売価格」と「利回り」の二つの面から見られるため、「価格も利回りも妥当」という判断がされないとなかなか売却に至らないケースがあるのです。例えば、1年間の家賃収入が120万円の物件を売り出す場合、販売価格によって利回りが下記のように変化します。

売主が売却したい価格と、買主候補が購入したい価格と利回りが一致しなければ、売買は成立しません。そのため投資用マンションの価格設定は、収益面も踏まえた価格設定にて行うことがポイントとなってきます。

投資用マンションの中にはサブリース契約をしている物件があります。サブリース契約は一定の収益を見込みやすい点がメリットですが、管理委託費用が高くなる点や設定家賃が必ずしも保証されていないデメリットがあります。

買主候補が物件を探す際に、サブリース契約をしている物件を候補にしないことがあります。サブリース契約を引き継いだまま売却するのであれば、このような点に注意が必要です。

投資用マンションでは、物件だけではなく管理体制や入居者の属性なども判断材料となることがあります。それらがネックとなって売却が決まらないケースに注意しましょう。

投資用マンションの売却は、不動産情報システム「レインズ」や不動産ポータルサイトに不動産会社が物件情報を掲載して購入希望者を募るのが通例です。そのほか不動産会社が行う売却活動は、下記のものが考えられます。

投資用マンションは、居住用マンションに比べて購入者のターゲットが限られてしまう特徴があります。また不動産会社の収入源は、不動産の売買が成立したときの仲介手数料です。売買価格が高い物件の方が仲介手数料が多くもらえるため、それぞれの担当者によって売却活動に力を入れる物件に優先順位を設けているケースがあります。

つまり、媒介契約を締結しても担当者によっては売却活動を積極的に行ってくれない可能性があります。売却依頼をした後、定期的に活動内容の報告を受けるなどして、売却状況を把握しておくことが大切です。

投資用マンションの売却が思うようにいかない場合は、もう一度価格を見直してみましょう。不動産会社では媒介契約を結んで欲しいために、査定時の売出価格を高くつけていることもあります。そのため売主としても、不動産取引情報提供サイト「レインズ」や不動産ポータルサイトなどで相場価格を調べ直すなどして、適正な価格を設定しましょう。

不動産ポータルサイトで価格を調査する際は、周辺の利回り相場についても確認しておくと良いでしょう。ただし、ポータルサイトに掲載されている物件には長期間売却に至っていない物件も含まれているため、早期売却を目指す場合には相場よりもやや低めの設定にする必要があるケースもあります。

不動産には売却しやすい時期とそうではない時期があります。例えば、居住用のマンションであれば、引っ越しシーズンの2月や3月が一年中で最も成約件数が多く、売買契約が成立しやすくなる傾向があります。

投資用マンションにはそうしたシーズンのタイミングはありませんが、物件ごとに成約しやすいタイミングはあります。下記を参考にしてください。

マンションの美観が改善されるため、入居者の確保につながります。また、マンションの管理組合に支払う修繕積立金の額が安くなる可能性もあります。

オーナーチェンジ物件は新しいオーナーが入居者を探さなくてもいいので、利益を出せるようになるまでの期間が短いというメリットがあります。

地価が上昇しているときは物件価格も上昇する可能性があり、資産形成のために不動産を購入する人が増えることが考えられます。

マンションは築年数が20年以上経つと価格が下落するペースが落ち、資産価値の減少が抑えらえる傾向があります。そのため不動産の資産価値下落を避けたい購入希望者が現れる可能性があります。

ただし、築年数が経過した物件は空室率が上昇しているリスクがあり入居者確保にはマイナスになることもあります。エリアの特性や入居者ターゲットなどを適切に判断しましょう。

投資用マンションの資産価値を高めることで、売却活動をしやすくすることができます。空室であればリフォームを行ったり、設備機器の更新や新規導入などを検討してみましょう。

物件のタイプによりますが、単身者向けの投資用マンションであればモニター付きインターフォンやエアコン、空気清浄機、シャワートイレなどの設備を導入することで入居者の確保が期待できます。

ただし、リフォームや設備改善には追加の費用が必要となります。追加費用を売却価格に上乗せすることができず、結果的に費用倒れになってしまう可能性がある点に注意が必要です。売却を依頼している仲介会社にも相談しながら、慎重に検討したいポイントと言えます。

投資用マンションの売却活動がスムーズにいかない場合、売却活動の見直しとともに不動産会社との媒介契約の見直しも検討しましょう。不動産会社の売却活動は、媒介契約の内容によって異なるからです。

一般媒介契約を締結している場合には特に注意が必要です。複数社に売却依頼ができる点は一般媒介契約のメリットですが、レインズの登録義務がなく、複数社が競合してしまうことで売却の優先順位が下がるリスクがあるというデメリットがあるためです。一般媒介契約でなかなか売却が進まない場合には、専任・専属専任媒介契約への切り替えを検討してみると良いでしょう。

それでも売却活動がスムーズに進まない場合は、不動産会社の変更を考えてみましょう。不動産会社の担当者自身が売却がうまくいかない原因をわかっていないようであれば、不動産会社を変更することで売却活動がスムーズにいく可能性があります。

投資用マンションの売却に強い不動産会社を探すには、複数社の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく査定の根拠、営業マンの対応力など多角的な視点で見極めることが重要です。複数社へ同時査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」を活用するなどして、効率的に不動産会社探しを進めてみましょう。

不動産会社を選ぶ際は、どのような実績があるか、どのような物件の売却が得意か、などを確認してください。中には投資用マンションの売却に関する実績が少ないケースもあります。その場合は、投資用物件を探している顧客の数も少ない上に、売却活動が的確に行われないことも考えられます。

絞り込みの際には、広告戦略を含めて具体的な売却活動の内容も提示してもらうといいでしょう。新しい戦略によって、これまでなかなか売れなかった投資用マンションを早期に売却できる可能性もあります。

竣　工　2016年1月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　883戸

住　所　東京都港区芝浦1-6-41
概　要　地上34階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グローバルフロントタワー
GLOBAL FRONT TOWER

■近隣周辺施設情報
成城石井芝浦シーバンス店まで約380m
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m

8室の部屋が問い合わせ可能となっており、３LDK、２LDK、１LDK、２SLDKの部屋を用意しています。なので、様々なライフスタイルの方に幅広い種類の部屋から選ぶ事ができます。部屋面積は42.01㎡～114.46㎡まで、家賃は21.9万円～75万円までとなっています。建物の南北にはスリットを施しており、角部屋や採光面を多く確保した造りが特徴です。最もマンションから近いゆりかもめ線の日の出駅からは、徒歩約８分と言う好立地です。また、都営浅草線三田駅など全部で４路線が利用可能で、副都心へ自由自在にアクセスできる利便性に溢れるロケーションで、交通の便がとても良くなっています。このように、田町駅、三田駅、浜松町駅、日の出駅など、複数駅が徒歩圏内にあり交通利便性に優れています。グローバルフロントタワーは、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど、充実した共用施設が完備されています。なので、タワーマンションならではの快適な生活を過ごす事ができます。東京湾に近く、住戸の向きによっては開放感あふれるオーシャンビューを眺める事が可能です。また、オートロックのマンションなので、女性の方も安心して暮らす事ができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを採用し、モニター付きのインターホンなので、訪問者の確認ができます。さらに、宅配ボックスも設置されているので、普段忙しく荷物を受け取れない方にも嬉しいポイントです。他にも、見晴らしの良いスカイラウンジがあったり、敷地内に24時間のごみ置き場があったり、快適で便利なサービスが提供されています。一般的に、郊外より都心の方が資産価値は落ちにくいです。特に、グローバルフロントタワーは駅近のマンションで買い手がつきやすい為、資産価値も落ちにくいのが特徴です。また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、そのような点も土地の良さのプラス要素になっています。

■駐車場　　　369台（平置式9台・機械式360台）
月額44,000円～47,300円
来客用駐車場2台/1時間300円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1165台
―――――――
■設　計　　　清水建設一級建築事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.01㎡～120.11㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ファミリーマートグローバルフロントタワー店
24時間営業
□１階　　　　ブリッジホール
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　喫煙室/24時間利用可/無料
□１階　　　　居住者用集会所兼地域防災拠点
利用時間10時～20時/1時間500円
□２階　　　　グローバルラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　スタディルーム/24時間利用可/無料
□２階　　　　オープンスタディコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　ライブラリーコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　フォレストジム/利用時間10時～22時/無料
□２階　　　　キッズコーナー/利用時間10時～20時/無料
□２階　　　　スタジオ/利用時間6時～22時/1時間500円
□２階　　　　キャナルテラス/利用時間6時～22時/無料
□２階　　　　レンタルサイクル/最大6時間迄/無料
□２９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌10時
SUN/1泊7,000円
TSUKI/1泊7,000円
TERRACE SUITE/1泊8,000円
□２９階　　　レインボーラウンジ/利用時間8時～22時/無料
□２９階　　　パーティサロン/利用時間10時～22時/1時間500円
□各階　　　　食配ステーション/24時間利用可/無料
□敷地内　　　トランクルーム833区画

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は入居者がいる期間中は長期的な家賃収入が期待できるため、老後の生活費の足しや私的年金づくりを目的として取り組んでいる方もいます。

しかし不動産投資を始めるには、賃貸用の不動産を取得しなければならないため、不動産の取得費用を用意する必要があります。そのため、長期的な家賃収入が得られる不動産投資に興味は持っているものの、資金が足りないことが理由で諦めている方も多いのではないでしょうか？

不動産投資では確かにある程度の初期費用は必要ですが、以下の2つのポイントを押さえておけば自己資金をおさえて始めることが可能です。

1つ目のポイントは複数の金融機関を検討することです。2016年にマイナス金利政策が導入されたことで、各金融機関は日銀にお金を預けるのではなく、他の運用方法を考える必要がありました。その結果、今までは積極的に実施しなかった個人や法人への貸し出しに力を入れるようになりました。

そのため、不動産購入者への融資については「売り手市場」となってきており、借り主に選ばれるために金融機関側も他社と融資条件を競うようになってきています。そのため、5社・10社と借入先の選択肢を増やすことで、より良い条件の金融機関からの融資を受けることができる環境となっています。

築年数が経った中古物件は、金融機関からリスクが高い物件とみなされることが多く、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められる可能性があります。

一方、新築・築浅物件は築年数が経った中古物件と比べると競争力があるため入居がつきやすく、また建物の耐用年数の残存年数が長いため担保価値も高くなり、結果として融資額がつきやすくなります。

また新築・築浅物件の中でも、単身赴任中の方、未婚の方、学生による安定した需要が期待できるのがワンルームマンションです。国立社会保障･人口問題研究所 人口構造研究部の推計によれば、日本全体の世帯総数は2023年をピークに減少する一方、単身世帯は2015～2040年の間に34.5％から39.3%に上昇が見込まれており、今後しばらくはワンルームマンションの需要が高まると考えられています。

また、エリアについては郊外や地方はリスクが高いため、都心やその周辺など入居需要が期待できる都市圏からまずは検討すると良いでしょう。

融資額のつきやすい物件を選んで複数の金融機関に申し込めば、自己資金をおさえて不動産投資を始められる可能性は高くなります。しかし、不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってからが始まり」ですので、購入時・購入後には下記のようなリスクに気をつける必要があります。

入居需要がある物件でも賃貸管理や建物管理が悪ければ、入居者にとっては不満が溜まるため空室が発生しやすくなります。

中長期で入居需要を見込むことができる物件を選び、24時間・365日の体制できめ細やかな管理を行っている会社に管理を依頼するなど、空室リスクに備えた動きを取ることが大切です。

また、空室が発生してしまった場合でもローンの返済が滞らないように、3ヶ月から6ヶ月分程度の返済額をつねに手元に残しておくことも大切です。

また物件の瑕疵にも注意が必要です。瑕疵とは「生活に支障をきたしかねない物件の欠陥」のことで、シロアリや雨漏りといった建物の物理的瑕疵、また騒音や異臭といった環境的瑕疵、あるいは元入居者が建物内で自殺や孤独死した履歴があるといった心理的瑕疵などがあります。

築年数があまり経過していない築浅の物件で価格が安い場合には、何らかの理由で需要が低い可能性があるほか、瑕疵が潜んでいるために物件価格が安くなっている可能性もあります。

なお、購入時に知らされなかった瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼び、その修繕負担については「瑕疵担保責任」によって買い手の権利が守られています。購入後に買主が隠れた瑕疵を発見した場合、売主に対して修繕や契約解除の請求が可能です。

しかし、瑕疵担保を免責にする契約を締結してしまったり、瑕疵の保証期間を過ぎて瑕疵が見つかった場合など、何かしらの理由で瑕疵担保責任を追及できない場合には、瑕疵を有している物件を抱えることになります。

そうなると、せっかく自己資金をおさえて購入したにもかかわらず想定外の修繕費用が発生したり、入居者がつかない、売却したくても買い手がなかなか見つからないという事態に陥る可能性もあったりするため、十分注意して物件を選ぶようにしましょう。

築年数が経過した物件では、キッチンやトイレ、バスなどの水回り、クロスやフローリングの修繕に費用が生じる可能性が次第に高まってきます。

いくら物件価格が安くても、修繕費が多くかかれば結果的に全体の費用が多くなってしまうことになりかねません。修繕が必要な箇所があるかどうか、これから修繕が必要になりそうか、いくらの修繕費がかかりそうかといったことも想定した上で、物件選びを進めていくと良いでしょう。

最近では、「インスペクション」という購入前に物件の劣化状況・欠陥などを調査するようなサービスもありますので、必要に応じて活用してみて下さい。

竣　工　2006年12月
最寄駅　池袋駅徒歩2分
総戸数　404戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-21-13
概　要　地上32階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ウエストパークタワーイケブクロ

■近隣周辺施設情報
東武ストア西池袋店まで約360m
池袋消防署まで約260m
スギ薬局西池袋店まで約290m
マコト歯科クリニックまで約170m
池袋警察署まで約200m
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約190m
ローソン西池袋店まで約40m
くすりの福太郎池袋西口店まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m
池袋西口公園まで約180m

■駐車場　　　117台（機械式）月額41,800円
■バイク置場　8台/月額2,200円
■駐輪場　　　439台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷3積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～3LDK（33.33㎡～125.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

40歳という年齢は不動産投資を始めるにあたって、遅いのでしょうか？まずは、40代から不動産投資を始めるということについて、関連するデータやローンに関する条件などを詳しく見ていきたいと思います。

2017年4月に会員向けに実施した調査結果を見てみると、不動産投資家の年齢と投資履歴は以下のようになっています。

住宅ローンの場合、最も多い返済期間は35年ですので、40歳から返済を始めると75歳に返し終わるという計算になります。しかし、多くの企業で定年は65歳となっていますので、給与収入が無くなる定年後も返済が10年間続くというのは家計にとって大きな負担となります。

そのため、40歳から住宅ローンを借りる場合は、返済年数を短くする、繰り上げ返済を行うなど返済期間を圧縮する取り組みを行うことが多くなっています。

一方、不動産投資ローンの返済期間はどうでしょうか？不動産投資ローンも新築であればマンション投資の場合は35年、アパートの場合は30年の返済期間が多くなっています。ただ、住宅ローンとは異なる点があります。それは、ローンの返済は給与収入ではなく家賃収入からの支払いが主に想定されているということです。

給与収入からの返済が想定されている住宅ローンでは定年後の返済が家計の負担となってしまいますが、家賃収入からの返済が想定されている不動産投資ローンでは、家賃収入が長期的に入ってくる不動産を選ぶことができれば、定年後も家計に負担をかけずに完済を目指していくことが可能となります。

実は40代の方は、30代の方よりも年収や資産がある事が多く、融資審査の場ではそれが有利に働くことがあります。金融機関としても、「完済できる可能性が高い人に貸したい」と考えますので、年収が高い方、資産が多い方、勤務が安定している方は評価が高く、30代のキャリアを堅実に積み上げてきたほど、融資の場では評価されるということになります。

現在の不動産投資ローンの金利の相場は、マンションで2%前後、アパートで3%前後ですが、高い融資評価を獲得できれば1%台を目指すことが十分に可能です。

まず、最も重要なことは「物件を利回りだけで判断しない」ということです。不動産投資において「利回りが高い」ということは「パフォーマンスの良い物件」「投資額を早く回収できる」ことを意味しているのではなく、「投資リスクが高い」ことを意味しています。

中古物件の中には、10%～20%の高い利回りのものもありますが、その多くが地方や郊外の物件で、駅徒歩分数が10分以上などアクセスが悪い、築数十年など、入居者からも敬遠される要素を含んでいる物件となります。

不動産投資経験がよほど豊富な方であれば別ですが、基本的には都心・駅徒歩7分以内・新築・築浅の区分マンションなど、まずは入居が付きやすい条件の物件から検討を始めてみると良いでしょう。

不動産投資は、株式投資など他の投資と異なり、同じ投資対象であってもパフォーマンスが異なることがあります。その要因は大きく分けると3つあります。

1つ目は、不動産の購入価格です。購入時に相場よりも高い価格で不動産を購入をしてしまうと、ローンの借入額が大きくなってしまい毎月の返済額や収支が悪化してしまいます。また、売却する場合は売却益が小さくなってしまう可能性もあります。

2つ目は、不動産投資ローンの借入条件です。借入の金利が高い場合や返済期間が短い場合、こちらも毎月の返済額や収支が悪化になってしまいます。

そして、最後の3つ目は、購入後の家賃収入やランニングコストです。ほとんどの場合、自分の物件を管理してくれる管理会社に依頼をすることになりますが、その会社が入居付けや入居審査、クレーム対応などをしっかり対応してくれないと、入居率が下がるリスクを抱えることになります。また、毎月の管理費や退去時の原状回復費・リフォーム費用なども会社によって様々で、こちらも検討が必要なポイントです。

これら3つのリスクに対処するために重要なのが、自分のスキルや人脈などをフルに活用するということです。たとえば、営業スキルがある方であれば、購入時の価格交渉や営業担当者の見極めを行い、マーケティングスキルがある方であれば、物件の価格相場や入居者に関するリサーチ、不動産会社に関する分析などを行うことができるかと思います。

また、不動産会社に勤めている知人・友人や不動産投資経験のある方などにヒアリングを行い、自分が検討している物件や管理会社の価格が適正かどうかや購入後のリスクを洗い出すことも可能です。

このように、自分が持つ強みを活かして事前にリスクを軽減しておくことが、最終的な成功につながりやすくなります。

最後のポイントは、ローンの返済計画を立てるにあたって、購入後のライフイベントを具体的に想定しておくということです。

お子さんがいる場合は、私立の学校に入学する可能性があるかどうか、両親の介護がいつごろ必要になりそうか、その費用はいくらか、家のリフォームや車の買い替えのタイミング、転職や引越しなどは予定しているか、など起こりうるライフイベントを想定して、どのような出費がいつごろありそうかを考えておくことが大切です。

予期せぬ出費や物件の空室などが重なった場合に、ローンの返済を続けることが難しくなり物件を手放さざるを得ない、という状況も決して少なくありません。

ローンの返済が安定的に続けられるように、将来の出費に備えたキャッシュの用意をした上で不動産投資に臨むと良いでしょう。

竣　工　2007年10月
最寄駅　田町駅徒歩8分
総戸数　869戸

住　所　東京都港区芝浦4-10-1
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャピタルマークタワー
CAPITAL MARK TOWER

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ芝浦店まで約340m
ピーコックストアグランパーク田町店まで約420m
セブンイレブン7FS芝浦スクエアビル店まで約380m

■駐車場　　　452台（機械式）月額27,500円～33,000円
来客用駐車場/4時間迄無料・以降1時間500円
■バイク置場　41台/月額1,100円～1,650円
■駐輪場　　　890台/月額220円
レンタサイクル電動アシスト自転車20台
24時間利用可/1回6時間迄
―――――――
■設　計　　　株式会社日建ハウジングシステム・株式会社佐藤総合設計
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（42.79㎡～171.54㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　防災センター/03-3769-6611
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□２階　　　　セブンイレブン/利用時間6:00～23:00
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　フィットネス/利用時間7:00～23:00/無料
□２階　　　　キッズルーム/利用時間9:00～18:00/無料
□２階　　　　AVシアター/利用時間9:00～21:00/1時間500円
□２階　　　　パーティールーム/利用時間9:00～21:00/1時間500円～
□２４階　　　スカイラウンジ/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　キャピタルサロン/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　ゲストルーム和/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円
□２５階　　　ゲストルーム洋/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の運用になりますので、売却はずいぶん先の話だと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、できるだけスムーズに売却するためには、売却計画を早めに立てることが重要なポイントになります。

計画が遅くなると、いざ売却しようとしてもなかなか売れなかったり、物件の値段が高い時期はある程度限られていますので、その時期を過ぎてしまったりする可能性があります。さらに、事前に計画を立てておかないと、どうしても現金化を急がなければならない状況に陥る可能性もあり、その場合、相場より価格を大きく下げて売却してしまいかねません。

計画さえ立てておけば、突発的なことが起きたとしても慌てなくて済みますし、売却条件が良くないうちは売却を見送り、有利になる時期が来るまで保有し続けることもできます。高く売却できそうな時期を逃さないという点や、物件の運用方法の選択肢が多くなる点で、売却計画はなるべく早い時期に立てることが大切です。

不動産売却の際は、最初に不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。不動産会社1社だけに依頼すると、かたよった査定になる可能性もありますので、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際に便利なのが、不動産一括査定サイトです。このサイトでは一度物件情報を登録することで、サイトが提携している複数の不動産会社から査定価格の見積もりを提示してもらえますので、とても効率的に複数の査定価格を知ることができます。

不動産一括査定サイトで行う査定は簡易査定といって、机上での計算をもとに査定価格を算出したものです。話が進むようであれば、不動産会社の担当者が物件を見に来て、物件の状態や周りの環境、駅からの距離などをチェックして最終的な査定価格を算出します。物件を実際に確認して査定することを訪問査定と言います。

また、不動産一括査定サイトは実際に売却を依頼するためだけではなく、複数の査定価格から相場を把握したり、最高値や最安値を確認したりするといった使い方もできます。

訪問査定では物件の状態や、駅からの距離、周辺の施設などがチェックされます。その際にはできる限り清掃などをして、物件の印象を良くすることが大切です。これにより、その物件が本来持っている価値をより判断してもらいやすくなる効果があります。

逆に、物件に汚れや損壊があると査定価格が下がり、本来狙えるはずの価格帯にならない場合がありますので、特に水回りなどを中心に、汚れや損壊を確認のうえ清掃、修繕するようにしましょう。

仲介は不動産会社が間に入って第三者の買主を発見する行為になります。仲介の場合は市場価格で売却できますので、後述の買取よりも一般的に高く売却できます。しかし、相場の状況や買主との交渉などによって価格を下げる場合もあり、必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。また、売却が完了するまでの期間が長期にわたることがあります。

それに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれる方法であるため、売却までの期間が短くなりますが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、一般的には仲介より買取の方が売却価格は低くなります。

しかし買取では仲介手数料がかかりませんし、すぐに現金化できるというメリットがありますので、仲介と買取どちらの方法で売却すれば良いのかは、売却する目的や不動産の状態によって変わってきます。以下に仲介と買取の違いをまとめましたので確認しましょう。

仲介で売却をする場合、不動産会社側で不動産サイトなどに広告を出しますが、キャッチコピーなどの内容によって買い主の反応が違ってきますので、広告の内容や宣伝を行うタイミングなど、戦略を十分検討した上で買主を募集することが重要になってきます。

できるだけ高値で不動産を売却するには、査定で出してもらった最高値で募集をするという手がありますが、少し検討が必要です。あまりに高すぎると買い手がつかず、ずっと募集広告を出し続けなければいけない可能性があるからです。

不動産は大きな金額が動く取引ですので、買主も慎重に物件を検討しています。買主としてはできるだけ問題がない物件を購入したいと思っていますので、もしずっと募集を出し続けていると、売れない原因があるのではないかと考えてしまうものです。できれば3ヵ月以内で売却できそうな価格で募集することをおすすめします。

不動産を売却する際に不動産会社と締結する契約方法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があり、契約によって売却までの期間などが変わってくる可能性があります。以下の表を確認しましょう。こちらは3種類の契約方法とその特徴を一覧にまとめたものです。

この表から、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約ができるということがわかります。それだけ窓口が広がりますので、買主を探す機会が広がることになります。しかし、不動産会社にとっては、他の不動産会社で買主が決まった場合は募集活動が無駄になる可能性がありますので、優先順位が後回しになるリスクもあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、1社でしか募集をすることができませんので、不動産会社にとっては、売却活動に労力をかけても無駄になることはありません。それだけ力を入れてくれる可能性があります。

販売活動の報告義務があるかないかでも、営業マンへのプレッシャーが違ってきます。報告義務があるために不動産会社が力を入れるという点では、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方がメリットはあると言えます。ただし、一般媒介契約と異なり募集の窓口は1社に限られてしまうため、そのぶん売却までに時間がかかる可能性もあります。

どの契約にするかは周りの相場と物件の査定価格、現金化を急いでいるかどうか、といった状況によって変わってきますので、個別に検討する必要があります。

長期間同じ広告を出していると、買主から物件に何か問題があるのではないかと詮索される可能性があるということには触れました。そのような状況を避けるためにも、3ヵ月ごとに募集広告の見直しをすることをおすすめします。

物件の特徴の出し方を変えたり、コピーを変えたり、場合によっては価格も下げなければいけないケースもあります。専任媒介契約、専属専任媒介契約は3ヵ月以内の契約期間になっていますので、そのタイミングで広告の見直しをすると良いでしょう。