竣　工　2022年1月
最寄駅　神谷町駅徒歩4分
総戸数　120戸

住　所　東京都港区虎ノ門4-1-20
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料3万円

■物件名フリガナ
パークコートトラノモン

■近隣周辺施設情報
虎ノ門ヒルズまで約710m
マルエツプチ城山ヒルズ店まで約90m
成城石井愛宕グリーンヒルズ店まで約520m
まいばすけっと六本木1丁目店まで約610m
セブンイレブン虎ノ門4丁目店まで約50m
トモズ神谷町店まで約150m
神谷町郵便局まで約140m
手まり坂緑地まで約540m
国家公務員共済組合連合会虎の門病まで約720m
みずほ銀行神谷町支店まで約180m
港区役所まで約1350m
愛宕警察署まで約1030m
港区立御成門中学校まで約1110m
港区立御成門小学校まで約1110m
霊南坂幼稚園まで約520m
虎の門病院まで約620m
六本木ファーストクリニックまで約820m
芝給水所公園まで約1040m

■駐車場　　　69台（機械式66代・平置式3台）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　120台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社大林組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（40.45㎡～44.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産はいつまでも市場で売られていると、購入検討者へ売れ残っている物件の印象を与えてしまい、希望者がさらに現れにくくなることがあります。そのため市場に情報を出してから早期に売却することが望ましいと言えます。

投資用マンションの売却期間が長引いてしまう理由には、居住用マンションとは異なる特有の原因である可能性あります。そこでここの項目では、投資用マンションが売れない代表的な3つの原因を解説していきます。

投資用マンションの場合、買主の判断材料は販売価格だけではなく、利回りも重要な要素になります。これは居住用マンションとは異なる点で、そのため販売価格の設定はより慎重に行う必要があるのです。

つまり投資用マンションの場合、「販売価格」と「利回り」の二つの面から見られるため、「価格も利回りも妥当」という判断がされないとなかなか売却に至らないケースがあるのです。例えば、1年間の家賃収入が120万円の物件を売り出す場合、販売価格によって利回りが下記のように変化します。

売主が売却したい価格と、買主候補が購入したい価格と利回りが一致しなければ、売買は成立しません。そのため投資用マンションの価格設定は、収益面も踏まえた価格設定にて行うことがポイントとなってきます。

投資用マンションの中にはサブリース契約をしている物件があります。サブリース契約は一定の収益を見込みやすい点がメリットですが、管理委託費用が高くなる点や設定家賃が必ずしも保証されていないデメリットがあります。

買主候補が物件を探す際に、サブリース契約をしている物件を候補にしないことがあります。サブリース契約を引き継いだまま売却するのであれば、このような点に注意が必要です。

投資用マンションでは、物件だけではなく管理体制や入居者の属性なども判断材料となることがあります。それらがネックとなって売却が決まらないケースに注意しましょう。

投資用マンションの売却は、不動産情報システム「レインズ」や不動産ポータルサイトに不動産会社が物件情報を掲載して購入希望者を募るのが通例です。そのほか不動産会社が行う売却活動は、下記のものが考えられます。

投資用マンションは、居住用マンションに比べて購入者のターゲットが限られてしまう特徴があります。また不動産会社の収入源は、不動産の売買が成立したときの仲介手数料です。売買価格が高い物件の方が仲介手数料が多くもらえるため、それぞれの担当者によって売却活動に力を入れる物件に優先順位を設けているケースがあります。

つまり、媒介契約を締結しても担当者によっては売却活動を積極的に行ってくれない可能性があります。売却依頼をした後、定期的に活動内容の報告を受けるなどして、売却状況を把握しておくことが大切です。

投資用マンションの売却が思うようにいかない場合は、もう一度価格を見直してみましょう。不動産会社では媒介契約を結んで欲しいために、査定時の売出価格を高くつけていることもあります。そのため売主としても、不動産取引情報提供サイト「レインズ」や不動産ポータルサイトなどで相場価格を調べ直すなどして、適正な価格を設定しましょう。

不動産ポータルサイトで価格を調査する際は、周辺の利回り相場についても確認しておくと良いでしょう。ただし、ポータルサイトに掲載されている物件には長期間売却に至っていない物件も含まれているため、早期売却を目指す場合には相場よりもやや低めの設定にする必要があるケースもあります。

不動産には売却しやすい時期とそうではない時期があります。例えば、居住用のマンションであれば、引っ越しシーズンの2月や3月が一年中で最も成約件数が多く、売買契約が成立しやすくなる傾向があります。

投資用マンションにはそうしたシーズンのタイミングはありませんが、物件ごとに成約しやすいタイミングはあります。下記を参考にしてください。

マンションの美観が改善されるため、入居者の確保につながります。また、マンションの管理組合に支払う修繕積立金の額が安くなる可能性もあります。

オーナーチェンジ物件は新しいオーナーが入居者を探さなくてもいいので、利益を出せるようになるまでの期間が短いというメリットがあります。

地価が上昇しているときは物件価格も上昇する可能性があり、資産形成のために不動産を購入する人が増えることが考えられます。

マンションは築年数が20年以上経つと価格が下落するペースが落ち、資産価値の減少が抑えらえる傾向があります。そのため不動産の資産価値下落を避けたい購入希望者が現れる可能性があります。

ただし、築年数が経過した物件は空室率が上昇しているリスクがあり入居者確保にはマイナスになることもあります。エリアの特性や入居者ターゲットなどを適切に判断しましょう。

投資用マンションの資産価値を高めることで、売却活動をしやすくすることができます。空室であればリフォームを行ったり、設備機器の更新や新規導入などを検討してみましょう。

物件のタイプによりますが、単身者向けの投資用マンションであればモニター付きインターフォンやエアコン、空気清浄機、シャワートイレなどの設備を導入することで入居者の確保が期待できます。

ただし、リフォームや設備改善には追加の費用が必要となります。追加費用を売却価格に上乗せすることができず、結果的に費用倒れになってしまう可能性がある点に注意が必要です。売却を依頼している仲介会社にも相談しながら、慎重に検討したいポイントと言えます。

投資用マンションの売却活動がスムーズにいかない場合、売却活動の見直しとともに不動産会社との媒介契約の見直しも検討しましょう。不動産会社の売却活動は、媒介契約の内容によって異なるからです。

一般媒介契約を締結している場合には特に注意が必要です。複数社に売却依頼ができる点は一般媒介契約のメリットですが、レインズの登録義務がなく、複数社が競合してしまうことで売却の優先順位が下がるリスクがあるというデメリットがあるためです。一般媒介契約でなかなか売却が進まない場合には、専任・専属専任媒介契約への切り替えを検討してみると良いでしょう。

それでも売却活動がスムーズに進まない場合は、不動産会社の変更を考えてみましょう。不動産会社の担当者自身が売却がうまくいかない原因をわかっていないようであれば、不動産会社を変更することで売却活動がスムーズにいく可能性があります。

投資用マンションの売却に強い不動産会社を探すには、複数社の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく査定の根拠、営業マンの対応力など多角的な視点で見極めることが重要です。複数社へ同時査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」を活用するなどして、効率的に不動産会社探しを進めてみましょう。

不動産会社を選ぶ際は、どのような実績があるか、どのような物件の売却が得意か、などを確認してください。中には投資用マンションの売却に関する実績が少ないケースもあります。その場合は、投資用物件を探している顧客の数も少ない上に、売却活動が的確に行われないことも考えられます。

絞り込みの際には、広告戦略を含めて具体的な売却活動の内容も提示してもらうといいでしょう。新しい戦略によって、これまでなかなか売れなかった投資用マンションを早期に売却できる可能性もあります。

竣　工　2016年1月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　883戸

住　所　東京都港区芝浦1-6-41
概　要　地上34階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グローバルフロントタワー
GLOBAL FRONT TOWER

■近隣周辺施設情報
成城石井芝浦シーバンス店まで約380m
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m

8室の部屋が問い合わせ可能となっており、３LDK、２LDK、１LDK、２SLDKの部屋を用意しています。なので、様々なライフスタイルの方に幅広い種類の部屋から選ぶ事ができます。部屋面積は42.01㎡～114.46㎡まで、家賃は21.9万円～75万円までとなっています。建物の南北にはスリットを施しており、角部屋や採光面を多く確保した造りが特徴です。最もマンションから近いゆりかもめ線の日の出駅からは、徒歩約８分と言う好立地です。また、都営浅草線三田駅など全部で４路線が利用可能で、副都心へ自由自在にアクセスできる利便性に溢れるロケーションで、交通の便がとても良くなっています。このように、田町駅、三田駅、浜松町駅、日の出駅など、複数駅が徒歩圏内にあり交通利便性に優れています。グローバルフロントタワーは、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールームなど、充実した共用施設が完備されています。なので、タワーマンションならではの快適な生活を過ごす事ができます。東京湾に近く、住戸の向きによっては開放感あふれるオーシャンビューを眺める事が可能です。また、オートロックのマンションなので、女性の方も安心して暮らす事ができます。普通の鍵より防犯性の高いディンプルキーを採用し、モニター付きのインターホンなので、訪問者の確認ができます。さらに、宅配ボックスも設置されているので、普段忙しく荷物を受け取れない方にも嬉しいポイントです。他にも、見晴らしの良いスカイラウンジがあったり、敷地内に24時間のごみ置き場があったり、快適で便利なサービスが提供されています。一般的に、郊外より都心の方が資産価値は落ちにくいです。特に、グローバルフロントタワーは駅近のマンションで買い手がつきやすい為、資産価値も落ちにくいのが特徴です。また、大きな公園が近くにあったり、眺望が良かったり、そのような点も土地の良さのプラス要素になっています。

■駐車場　　　369台（平置式9台・機械式360台）
月額44,000円～47,300円
来客用駐車場2台/1時間300円
■バイク置場　30台
■駐輪場　　　1165台
―――――――
■設　計　　　清水建設一級建築事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.01㎡～120.11㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ファミリーマートグローバルフロントタワー店
24時間営業
□１階　　　　ブリッジホール
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　喫煙室/24時間利用可/無料
□１階　　　　居住者用集会所兼地域防災拠点
利用時間10時～20時/1時間500円
□２階　　　　グローバルラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　スタディルーム/24時間利用可/無料
□２階　　　　オープンスタディコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　ライブラリーコーナー/24時間利用可/無料
□２階　　　　フォレストジム/利用時間10時～22時/無料
□２階　　　　キッズコーナー/利用時間10時～20時/無料
□２階　　　　スタジオ/利用時間6時～22時/1時間500円
□２階　　　　キャナルテラス/利用時間6時～22時/無料
□２階　　　　レンタルサイクル/最大6時間迄/無料
□２９階　　　ゲストルーム/利用時間15時～翌10時
SUN/1泊7,000円
TSUKI/1泊7,000円
TERRACE SUITE/1泊8,000円
□２９階　　　レインボーラウンジ/利用時間8時～22時/無料
□２９階　　　パーティサロン/利用時間10時～22時/1時間500円
□各階　　　　食配ステーション/24時間利用可/無料
□敷地内　　　トランクルーム833区画

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は入居者がいる期間中は長期的な家賃収入が期待できるため、老後の生活費の足しや私的年金づくりを目的として取り組んでいる方もいます。

しかし不動産投資を始めるには、賃貸用の不動産を取得しなければならないため、不動産の取得費用を用意する必要があります。そのため、長期的な家賃収入が得られる不動産投資に興味は持っているものの、資金が足りないことが理由で諦めている方も多いのではないでしょうか？

不動産投資では確かにある程度の初期費用は必要ですが、以下の2つのポイントを押さえておけば自己資金をおさえて始めることが可能です。

1つ目のポイントは複数の金融機関を検討することです。2016年にマイナス金利政策が導入されたことで、各金融機関は日銀にお金を預けるのではなく、他の運用方法を考える必要がありました。その結果、今までは積極的に実施しなかった個人や法人への貸し出しに力を入れるようになりました。

そのため、不動産購入者への融資については「売り手市場」となってきており、借り主に選ばれるために金融機関側も他社と融資条件を競うようになってきています。そのため、5社・10社と借入先の選択肢を増やすことで、より良い条件の金融機関からの融資を受けることができる環境となっています。

築年数が経った中古物件は、金融機関からリスクが高い物件とみなされることが多く、物件価格の1割～3割程度の自己資金を求められる可能性があります。

一方、新築・築浅物件は築年数が経った中古物件と比べると競争力があるため入居がつきやすく、また建物の耐用年数の残存年数が長いため担保価値も高くなり、結果として融資額がつきやすくなります。

また新築・築浅物件の中でも、単身赴任中の方、未婚の方、学生による安定した需要が期待できるのがワンルームマンションです。国立社会保障･人口問題研究所 人口構造研究部の推計によれば、日本全体の世帯総数は2023年をピークに減少する一方、単身世帯は2015～2040年の間に34.5％から39.3%に上昇が見込まれており、今後しばらくはワンルームマンションの需要が高まると考えられています。

また、エリアについては郊外や地方はリスクが高いため、都心やその周辺など入居需要が期待できる都市圏からまずは検討すると良いでしょう。

融資額のつきやすい物件を選んで複数の金融機関に申し込めば、自己資金をおさえて不動産投資を始められる可能性は高くなります。しかし、不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってからが始まり」ですので、購入時・購入後には下記のようなリスクに気をつける必要があります。

入居需要がある物件でも賃貸管理や建物管理が悪ければ、入居者にとっては不満が溜まるため空室が発生しやすくなります。

中長期で入居需要を見込むことができる物件を選び、24時間・365日の体制できめ細やかな管理を行っている会社に管理を依頼するなど、空室リスクに備えた動きを取ることが大切です。

また、空室が発生してしまった場合でもローンの返済が滞らないように、3ヶ月から6ヶ月分程度の返済額をつねに手元に残しておくことも大切です。

また物件の瑕疵にも注意が必要です。瑕疵とは「生活に支障をきたしかねない物件の欠陥」のことで、シロアリや雨漏りといった建物の物理的瑕疵、また騒音や異臭といった環境的瑕疵、あるいは元入居者が建物内で自殺や孤独死した履歴があるといった心理的瑕疵などがあります。

築年数があまり経過していない築浅の物件で価格が安い場合には、何らかの理由で需要が低い可能性があるほか、瑕疵が潜んでいるために物件価格が安くなっている可能性もあります。

なお、購入時に知らされなかった瑕疵のことを「隠れた瑕疵」と呼び、その修繕負担については「瑕疵担保責任」によって買い手の権利が守られています。購入後に買主が隠れた瑕疵を発見した場合、売主に対して修繕や契約解除の請求が可能です。

しかし、瑕疵担保を免責にする契約を締結してしまったり、瑕疵の保証期間を過ぎて瑕疵が見つかった場合など、何かしらの理由で瑕疵担保責任を追及できない場合には、瑕疵を有している物件を抱えることになります。

そうなると、せっかく自己資金をおさえて購入したにもかかわらず想定外の修繕費用が発生したり、入居者がつかない、売却したくても買い手がなかなか見つからないという事態に陥る可能性もあったりするため、十分注意して物件を選ぶようにしましょう。

築年数が経過した物件では、キッチンやトイレ、バスなどの水回り、クロスやフローリングの修繕に費用が生じる可能性が次第に高まってきます。

いくら物件価格が安くても、修繕費が多くかかれば結果的に全体の費用が多くなってしまうことになりかねません。修繕が必要な箇所があるかどうか、これから修繕が必要になりそうか、いくらの修繕費がかかりそうかといったことも想定した上で、物件選びを進めていくと良いでしょう。

最近では、「インスペクション」という購入前に物件の劣化状況・欠陥などを調査するようなサービスもありますので、必要に応じて活用してみて下さい。

竣　工　2006年12月
最寄駅　池袋駅徒歩2分
総戸数　404戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-21-13
概　要　地上32階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ウエストパークタワーイケブクロ

■近隣周辺施設情報
東武ストア西池袋店まで約360m
池袋消防署まで約260m
スギ薬局西池袋店まで約290m
マコト歯科クリニックまで約170m
池袋警察署まで約200m
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約190m
ローソン西池袋店まで約40m
くすりの福太郎池袋西口店まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m
池袋西口公園まで約180m

■駐車場　　　117台（機械式）月額41,800円
■バイク置場　8台/月額2,200円
■駐輪場　　　439台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷3積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～3LDK（33.33㎡～125.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

40歳という年齢は不動産投資を始めるにあたって、遅いのでしょうか？まずは、40代から不動産投資を始めるということについて、関連するデータやローンに関する条件などを詳しく見ていきたいと思います。

2017年4月に会員向けに実施した調査結果を見てみると、不動産投資家の年齢と投資履歴は以下のようになっています。

住宅ローンの場合、最も多い返済期間は35年ですので、40歳から返済を始めると75歳に返し終わるという計算になります。しかし、多くの企業で定年は65歳となっていますので、給与収入が無くなる定年後も返済が10年間続くというのは家計にとって大きな負担となります。

そのため、40歳から住宅ローンを借りる場合は、返済年数を短くする、繰り上げ返済を行うなど返済期間を圧縮する取り組みを行うことが多くなっています。

一方、不動産投資ローンの返済期間はどうでしょうか？不動産投資ローンも新築であればマンション投資の場合は35年、アパートの場合は30年の返済期間が多くなっています。ただ、住宅ローンとは異なる点があります。それは、ローンの返済は給与収入ではなく家賃収入からの支払いが主に想定されているということです。

給与収入からの返済が想定されている住宅ローンでは定年後の返済が家計の負担となってしまいますが、家賃収入からの返済が想定されている不動産投資ローンでは、家賃収入が長期的に入ってくる不動産を選ぶことができれば、定年後も家計に負担をかけずに完済を目指していくことが可能となります。

実は40代の方は、30代の方よりも年収や資産がある事が多く、融資審査の場ではそれが有利に働くことがあります。金融機関としても、「完済できる可能性が高い人に貸したい」と考えますので、年収が高い方、資産が多い方、勤務が安定している方は評価が高く、30代のキャリアを堅実に積み上げてきたほど、融資の場では評価されるということになります。

現在の不動産投資ローンの金利の相場は、マンションで2%前後、アパートで3%前後ですが、高い融資評価を獲得できれば1%台を目指すことが十分に可能です。

まず、最も重要なことは「物件を利回りだけで判断しない」ということです。不動産投資において「利回りが高い」ということは「パフォーマンスの良い物件」「投資額を早く回収できる」ことを意味しているのではなく、「投資リスクが高い」ことを意味しています。

中古物件の中には、10%～20%の高い利回りのものもありますが、その多くが地方や郊外の物件で、駅徒歩分数が10分以上などアクセスが悪い、築数十年など、入居者からも敬遠される要素を含んでいる物件となります。

不動産投資経験がよほど豊富な方であれば別ですが、基本的には都心・駅徒歩7分以内・新築・築浅の区分マンションなど、まずは入居が付きやすい条件の物件から検討を始めてみると良いでしょう。

不動産投資は、株式投資など他の投資と異なり、同じ投資対象であってもパフォーマンスが異なることがあります。その要因は大きく分けると3つあります。

1つ目は、不動産の購入価格です。購入時に相場よりも高い価格で不動産を購入をしてしまうと、ローンの借入額が大きくなってしまい毎月の返済額や収支が悪化してしまいます。また、売却する場合は売却益が小さくなってしまう可能性もあります。

2つ目は、不動産投資ローンの借入条件です。借入の金利が高い場合や返済期間が短い場合、こちらも毎月の返済額や収支が悪化になってしまいます。

そして、最後の3つ目は、購入後の家賃収入やランニングコストです。ほとんどの場合、自分の物件を管理してくれる管理会社に依頼をすることになりますが、その会社が入居付けや入居審査、クレーム対応などをしっかり対応してくれないと、入居率が下がるリスクを抱えることになります。また、毎月の管理費や退去時の原状回復費・リフォーム費用なども会社によって様々で、こちらも検討が必要なポイントです。

これら3つのリスクに対処するために重要なのが、自分のスキルや人脈などをフルに活用するということです。たとえば、営業スキルがある方であれば、購入時の価格交渉や営業担当者の見極めを行い、マーケティングスキルがある方であれば、物件の価格相場や入居者に関するリサーチ、不動産会社に関する分析などを行うことができるかと思います。

また、不動産会社に勤めている知人・友人や不動産投資経験のある方などにヒアリングを行い、自分が検討している物件や管理会社の価格が適正かどうかや購入後のリスクを洗い出すことも可能です。

このように、自分が持つ強みを活かして事前にリスクを軽減しておくことが、最終的な成功につながりやすくなります。

最後のポイントは、ローンの返済計画を立てるにあたって、購入後のライフイベントを具体的に想定しておくということです。

お子さんがいる場合は、私立の学校に入学する可能性があるかどうか、両親の介護がいつごろ必要になりそうか、その費用はいくらか、家のリフォームや車の買い替えのタイミング、転職や引越しなどは予定しているか、など起こりうるライフイベントを想定して、どのような出費がいつごろありそうかを考えておくことが大切です。

予期せぬ出費や物件の空室などが重なった場合に、ローンの返済を続けることが難しくなり物件を手放さざるを得ない、という状況も決して少なくありません。

ローンの返済が安定的に続けられるように、将来の出費に備えたキャッシュの用意をした上で不動産投資に臨むと良いでしょう。

竣　工　2007年10月
最寄駅　田町駅徒歩8分
総戸数　869戸

住　所　東京都港区芝浦4-10-1
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャピタルマークタワー
CAPITAL MARK TOWER

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ芝浦店まで約340m
ピーコックストアグランパーク田町店まで約420m
セブンイレブン7FS芝浦スクエアビル店まで約380m

■駐車場　　　452台（機械式）月額27,500円～33,000円
来客用駐車場/4時間迄無料・以降1時間500円
■バイク置場　41台/月額1,100円～1,650円
■駐輪場　　　890台/月額220円
レンタサイクル電動アシスト自転車20台
24時間利用可/1回6時間迄
―――――――
■設　計　　　株式会社日建ハウジングシステム・株式会社佐藤総合設計
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（42.79㎡～171.54㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　防災センター/03-3769-6611
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□２階　　　　セブンイレブン/利用時間6:00～23:00
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　フィットネス/利用時間7:00～23:00/無料
□２階　　　　キッズルーム/利用時間9:00～18:00/無料
□２階　　　　AVシアター/利用時間9:00～21:00/1時間500円
□２階　　　　パーティールーム/利用時間9:00～21:00/1時間500円～
□２４階　　　スカイラウンジ/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　キャピタルサロン/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　ゲストルーム和/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円
□２５階　　　ゲストルーム洋/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の運用になりますので、売却はずいぶん先の話だと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、できるだけスムーズに売却するためには、売却計画を早めに立てることが重要なポイントになります。

計画が遅くなると、いざ売却しようとしてもなかなか売れなかったり、物件の値段が高い時期はある程度限られていますので、その時期を過ぎてしまったりする可能性があります。さらに、事前に計画を立てておかないと、どうしても現金化を急がなければならない状況に陥る可能性もあり、その場合、相場より価格を大きく下げて売却してしまいかねません。

計画さえ立てておけば、突発的なことが起きたとしても慌てなくて済みますし、売却条件が良くないうちは売却を見送り、有利になる時期が来るまで保有し続けることもできます。高く売却できそうな時期を逃さないという点や、物件の運用方法の選択肢が多くなる点で、売却計画はなるべく早い時期に立てることが大切です。

不動産売却の際は、最初に不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。不動産会社1社だけに依頼すると、かたよった査定になる可能性もありますので、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際に便利なのが、不動産一括査定サイトです。このサイトでは一度物件情報を登録することで、サイトが提携している複数の不動産会社から査定価格の見積もりを提示してもらえますので、とても効率的に複数の査定価格を知ることができます。

不動産一括査定サイトで行う査定は簡易査定といって、机上での計算をもとに査定価格を算出したものです。話が進むようであれば、不動産会社の担当者が物件を見に来て、物件の状態や周りの環境、駅からの距離などをチェックして最終的な査定価格を算出します。物件を実際に確認して査定することを訪問査定と言います。

また、不動産一括査定サイトは実際に売却を依頼するためだけではなく、複数の査定価格から相場を把握したり、最高値や最安値を確認したりするといった使い方もできます。

訪問査定では物件の状態や、駅からの距離、周辺の施設などがチェックされます。その際にはできる限り清掃などをして、物件の印象を良くすることが大切です。これにより、その物件が本来持っている価値をより判断してもらいやすくなる効果があります。

逆に、物件に汚れや損壊があると査定価格が下がり、本来狙えるはずの価格帯にならない場合がありますので、特に水回りなどを中心に、汚れや損壊を確認のうえ清掃、修繕するようにしましょう。

仲介は不動産会社が間に入って第三者の買主を発見する行為になります。仲介の場合は市場価格で売却できますので、後述の買取よりも一般的に高く売却できます。しかし、相場の状況や買主との交渉などによって価格を下げる場合もあり、必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。また、売却が完了するまでの期間が長期にわたることがあります。

それに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれる方法であるため、売却までの期間が短くなりますが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、一般的には仲介より買取の方が売却価格は低くなります。

しかし買取では仲介手数料がかかりませんし、すぐに現金化できるというメリットがありますので、仲介と買取どちらの方法で売却すれば良いのかは、売却する目的や不動産の状態によって変わってきます。以下に仲介と買取の違いをまとめましたので確認しましょう。

仲介で売却をする場合、不動産会社側で不動産サイトなどに広告を出しますが、キャッチコピーなどの内容によって買い主の反応が違ってきますので、広告の内容や宣伝を行うタイミングなど、戦略を十分検討した上で買主を募集することが重要になってきます。

できるだけ高値で不動産を売却するには、査定で出してもらった最高値で募集をするという手がありますが、少し検討が必要です。あまりに高すぎると買い手がつかず、ずっと募集広告を出し続けなければいけない可能性があるからです。

不動産は大きな金額が動く取引ですので、買主も慎重に物件を検討しています。買主としてはできるだけ問題がない物件を購入したいと思っていますので、もしずっと募集を出し続けていると、売れない原因があるのではないかと考えてしまうものです。できれば3ヵ月以内で売却できそうな価格で募集することをおすすめします。

不動産を売却する際に不動産会社と締結する契約方法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があり、契約によって売却までの期間などが変わってくる可能性があります。以下の表を確認しましょう。こちらは3種類の契約方法とその特徴を一覧にまとめたものです。

この表から、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約ができるということがわかります。それだけ窓口が広がりますので、買主を探す機会が広がることになります。しかし、不動産会社にとっては、他の不動産会社で買主が決まった場合は募集活動が無駄になる可能性がありますので、優先順位が後回しになるリスクもあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、1社でしか募集をすることができませんので、不動産会社にとっては、売却活動に労力をかけても無駄になることはありません。それだけ力を入れてくれる可能性があります。

販売活動の報告義務があるかないかでも、営業マンへのプレッシャーが違ってきます。報告義務があるために不動産会社が力を入れるという点では、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方がメリットはあると言えます。ただし、一般媒介契約と異なり募集の窓口は1社に限られてしまうため、そのぶん売却までに時間がかかる可能性もあります。

どの契約にするかは周りの相場と物件の査定価格、現金化を急いでいるかどうか、といった状況によって変わってきますので、個別に検討する必要があります。

長期間同じ広告を出していると、買主から物件に何か問題があるのではないかと詮索される可能性があるということには触れました。そのような状況を避けるためにも、3ヵ月ごとに募集広告の見直しをすることをおすすめします。

物件の特徴の出し方を変えたり、コピーを変えたり、場合によっては価格も下げなければいけないケースもあります。専任媒介契約、専属専任媒介契約は3ヵ月以内の契約期間になっていますので、そのタイミングで広告の見直しをすると良いでしょう。

竣　工　2013年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　92戸

住　所　東京都港区高輪3-11-1
概　要　地上21階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークタワータカナワ

■近隣周辺施設情報
高輪台郵便局まで約120m
品川プリンスホテルアネックスタワーまで約840m
リンコス高輪店まで約570m
マルエツプチ五反田店まで約790m
ローソン高輪3丁目店まで約320m
ツルハドラッグ高輪台店まで約100m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
フレッシュランドベジフルまで約100m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m

■駐車場　　　有（機械式）月額37,000円～39,000円
■バイク置場　有/月額2,000円～3,000円
■駐輪場　　　96台/月額200円～300円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（40.57㎡～58.05㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括で査定依頼できるインターネットサイトのことです。個人情報や売却対象の不動産情報を1分程度の時間で入力すると、物件の売却に適した5～6社ほどの不動産会社が選出され、物件の査定価格の連絡が受けられます。

一括査定サイトを利用すれば、どの程度の価格で売却できそうかという情報が複数の不動産会社から得られ、最も適切と思われる条件を提示する業者を比較して選べるため、満足できる売却が実現しやくなります。

しかし、不動産会社の中には相場より高い査定額で顧客を釣る業者もいるため、一括査定サイトの利用にはある程度の注意も必要になります。不動産の売却を成功させるために、まずは一括査定サイトの特徴とメリット・デメリットを把握することが重要です。

一括査定サイトを活用しない場合、売手自ら不動産会社を探す、もしくは不動産会社のWEBサイトに問い合わせるかして売買仲介先や売却価格の相場を調べなければならず、調査する範囲が限られるほか多くの時間やコストがかかることになります。

他方、一括査定サイトを活用すれば、早くて当日、遅くても2・3日で、複数の登録不動産会社から売却物件の特徴に沿った査定付きの提案をもらうことができます。自分で探すよりも簡単に不動産会社を探すことができ、短時間で査定価格情報が得られるわけです。

さらに多くの一括査定サイトは無料で利用できます。不動産会社の候補と売却価格の目安を早く掴めれば、彼らとの売買仲介契約の締結や物件の売出しが早まり、売却活動を早めることができます。

不動産一括査定サイトを活用すれば、売却物件に最適な不動産会社が1,000社以上の登録会社から見つかるため、スムーズな売却の実現が期待できます。

自分で不動産会社を探す場合、売買仲介会社を正しく選ぶ知識がないと、間違えて売却物件に合わない会社に依頼する可能性があります。実績が少ない不動産会社に売却を依頼すれば、売却までに余計な時間がかかり、最悪の場合、相場よりも低めの価格で売却する羽目にもなり得ます。

不動産会社は売却物件の特徴によって得意・不得意が明確に分かれています。戸建、マンション、オフィスビル、商業施設、倉庫や工場など種類によって専門に取り扱う物件が違ったり、特定の地域に強い・弱いがあったりします。

一括査定サイトでは売手の物件に最適な不動産会社がわかるため、売却に関する知識が乏しい方でも適切な会社を簡単に探すことができるため安心できます。

一括査定サイトで申し込むと同時に5～6社から査定価格情報が入手できるため、売却の相場を把握できるとともに売買仲介を依頼する不動産会社の絞り込みにも役立ちます。

売出し価格の設定は、実際の取引事例からの情報も参考にする必要がありますが、たとえば、査定価格としてA社3,000万円、B社3,200万円、C社3,500万円、D社3,400万円、E社3,300万円といった情報が得られたとすると、だいたい3,300万円程度が1つの目安になることがわかります。

また、相場が分かれば平均額に近い査定額を提示した不動産会社はある程度信頼できることになるため、本査定を依頼する会社をスムーズに絞り込むことができるようになります。

不動産一括査定サイトには一定の基準に基づき数百社以上の不動産会社が登録されていますが、中には査定価格を相場よりも高めに提示して媒介契約をとり、契約後はまともな売却活動をせず、直ぐに売却価格の値下げを提案するなどの悪徳業者がいることがあります。

一般的な売買仲介業務では、実際に購入や売却に結び付いて初めて仲介料が得られるため、売却価格を下げてでも購入者を見つけたいという理由から、悪徳業者は高い査定価格で客を釣り、手間をかけずに売却価格の値引きで手早く売却しようとするわけです。

一括査定サイトで抽出された不動産会社の中で悪徳会社に遭遇するケースはそれほど多くないですが、登録された会社が全て優良な不動産業者というわけでもないため、売主は依頼する会社を慎重に選ぶ必要があります。

また不動産一括査定サイトの中には、お客さんからの苦情の多い悪徳業者を排除せず、広告料・紹介料を得ることを重視して、不動産会社へ顧客情報を多く流そうする運営者もいるため、一括査定サイト選びでも注意することが大切です。

一括査定サイトは利用者の物件に適した不動産会社を抽出するように設計されていますが、サイトごとにその精度は異なるため、必ずしも適した売買仲介業者だけが選ばれるとは限りません。サイトによって抽出される会社が異なることも珍しくありません。

一括査定サイトでは各々の審査基準に基づき不動産会社が登録され、各々の特徴に沿って売主の不動産に合った会社が抽出される仕組みとなっています。

一方、不動産適正取引推進機構の統計によれば、平成30年3月31日時点における日本の宅地建物取引業者は12万社以上に及びますが、各一括査定サイトの不動産会社登録数は1,000～2,000社程度です。

そのため一括査定サイトに登録されていない不動産会社で、自分の物件を依頼するのに最適な会社がある可能性もあるわけです。物件のタイプや特定の地域によっては、昔ながらの地元密着型で実績豊富な不動産屋のほうが得意とするケースもあり、インターネットにホームページを持たない業者も多数存在します。

一括査定サイトを利用するときは、自分の物件に100％最適な会社が抽出されるとは限らないことを認識しておきましょう。

不動産一括査定サイトを実際に利用すると、抽出された会社から挨拶、説明・PR及び訪問査定の勧めなどを目的とした営業電話・営業メールの連絡が一斉に来ることになります。

不動産会社は、他社よりも早く顧客と売買仲介契約等を結びため、挨拶がてら電話連絡し、訪問査定を打診するのが一般的です。このような営業電話・営業メールが抽出された会社の数だけ来ることになるため、売主にとって負担に感じることもあるでしょう。

むやみに査定依頼を出すと営業攻勢に対応する手間も増えるため、一括査定サイトは適切に利用するよう心がけることがポイントです。

最後にまとめとして上記のメリット・デメリットの内容を踏まえ、不動産一括査定サイトを上手に活用するための方法や注意点をご紹介します。

高い査定価格を提示した不動産会社を選びたい気持ちはわかりますが、根拠に乏しい算出方法で提示してくる業者もいるため、査定価格の高さだけで選ぶのは注意しましょう。

そもそも売買仲介における査定価格とは、あくまで「これくらいで売れそうです」という想定の価格です。一般的な不動産会社が査定価格を算出する際は、物件の種類・状態や立地状況などに加え、実際の取引事例に基づいて計算しますが、契約を取るために相場以上の高めの価格を提示する悪徳業者もいることは前述した通りです。

また、査定価格が高くても売却活動の内容が不十分であれば、売却にかかる時間が長くなり、値下げを迫られることにもなりかねません。そのため売主は、不動産会社の売出戦略の内容がどれだけ充実しているか、営業担当者がどれだけ売却活動に意欲的であるかを確認することも重要です。査定価格の高さだけに囚われず、熱意や売出戦略が妥当で内容が充実しているかどうかを評価しましょう。

不動産一括査定サイトには様々なタイプがあるため、自分の物件の売却に適したサイトを選ぶことが重要です。

たとえば、全国展開している大手不動産会社を中心に登録しているサイトでは、地方の物件や特定の不動産の売却を得意としていないケースがあり、逆に地方の中小不動産屋が中心に登録されているサイトでは、全国的な営業展開は不得意になる傾向があります。

一括査定サイトで登録されている不動産会社の特徴やタイプを考慮せずに利用すると、自分の物件とミスマッチな不動産会社を選ぶことになるため、一括査定サイト選びにも注意しましょう。

竣　工　2014年6月
最寄駅　高輪台駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都品川区東五反田3-1-4
概　要　地上23階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東五反田4丁目店まで約120m
リンコス高輪店まで約690m
アトレヴィ五反田まで約790m
JCHO東京高輪病院まで約310m
高輪森の公園まで約790m
白金台幼稚園まで約930m
日野学園まで約840m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約270m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約740m
池田山公園まで約860m
高輪台郵便局まで約270m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.63㎡～82.09㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の売却は高度な専門知識を必要とするため、一般的には個人で行わず専門の不動産業者に依頼します。しかし、事前の情報取集や準備なしに依頼すると、不動産業者のいい“カモ”にされることが少なからずあるため注意が必要です。不動産業者に売却を依頼する際には、例えば次のようなリスクがあります。

売却実績が豊富で誠実な仲介業者に巡り合えれば幸運ですが、悪質な業者に当たるとこのようなリスクが待ち構えています。不動産売却で失敗しないためには「仲介業者選び」「売却価格の設定」「募集・宣伝活動」などの重要なポイントを知っておくことが重要になります。以下に不動産売却のポイントを７つにまとめました。それぞれ見ていきましょう。

自分の物件がいくらで売れるかは不動産関係に詳しい人でなければ見当がつきません。そこで業者に依頼する前に売却不動産の相場を調べておくことが大切です。あらかじめ相場を調べておくことで、悪質な業者が提示する不当に高い査定価格や、安易な値下げ提案に騙されることがなくなります。

不動産の相場を調べるにはネットが役立ちます。売却予定の不動産の所在地と最寄り駅からの距離、土地・建物面積、築年数、建物構造などについて書き出し、類似の販売物件を不動産サイト上で探します。

この場合、不動産の所在地や最寄り駅からの距離については、同一路線・同一最寄り駅の相場情報を優先します。同一路線・同一最寄り駅の販売物件がなければ、できるだけ似た条件の販売価格を参考にします。

ネット上には不動産の一括査定サイトが複数あります。一括査定サイトでは、不動産の所在地や築年数など必要な情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定額を手に入れることができます。査定額を相場情報として事前に入手しておくのはとても効果的です。ただ一括査定を受けると業者からの電話・メール攻勢に悩まされることは留意しておきましょう。

なお一括査定はあくまで机上査定であるため、本査定を依頼する業者選びの参考として活用するのが良いでしょう。

不動産を売却するには、「買取」と「仲介」という2つの形態があります。「買取」は不動産を買取業者に直接売却する方法で、「仲介」は不動産業者に間に入ってもらい、買主を探してもらう方法ですが、特殊な事情がない限り、「仲介」で売却を進めるのが良いでしょう。

買取は、買取業者が査定して素早く買い取ってくれるため、時間がかからずに現金化できるというメリットがあります。買取業者は不動産を買い取った後に整地やリフォームを行いあらためて売りに出しますが、相場の2～3割程安い価格で買い取るのが一般的です。そのため不動産を高く売却したい場合には、あまりおすすめできる方法ではありません。

不動産をできるだけ早く現金化したい場合、または、売却不動産の価格が非常に高額だったり、物件が広すぎたりして一般の買手がつきそうもない場合など、特殊な事情がない限りは止めておいたほうが良いでしょう。

一方、仲介は不動産業者に依頼し、時間をかけて高く買ってくれる買手を探す方法になります。もちろん前述した通りのリスクはありますが、仲介のほうが不動産を高く売れる可能性が高くなります。

一括査定サイトで査定を受けた後は本査定を受けることになります。なお、本査定も複数の業者に依頼するのがおすすめです。

本査定は、不動産業者に現地に来てもらい、実際に物件を見てもらった上で査定額を算出してもらうものです。最も重要なポイントは、複数の業者に依頼することです。複数社の査定額を比較検討し、さらに誠実に売却活動を進めてくれる業者を見極めます。最低でも3～4社程度は依頼する必要があります。

不動産相場を知るために一括査定を利用した場合、査定を受けた業者の中から本査定を依頼する数社を選びます。次の基準で業者を選ぶと良いでしょう。

不動産売却を依頼する業者に必要な条件は、売却エリア内の土地や物件相場に精通し、指定地域に密着した営業力・情報収集力があることです。例えば「全国展開している大手有名不動産会社の地域支店」「その地域に特化して支店を持っている中堅の不動産会社」などは、近隣で最近売却された類似物件の販売価格など、対象エリアの不動産情報を迅速に把握することができます。

昔ながらの、商店街に1軒だけあるような家族経営の業者でも地元の情報に精通していることもありますが、営業員の数や売却活動力の面で大手にはかないません。大手・中堅業者であれば豊富なネットワークを持っており、対象地域の売却物件情報があまりない場合でも、範囲を広げて情報収集ができます。

しかし中には仲介契約獲得を目的として故意に高い査定額を出してくる業者もいるため、不自然に高い査定額を出す業者は避けたほうが無難です。

本査定を受けた複数者の中から仲介を依頼する業者を決めます。本査定で提示された査定額には算出根拠があるはずです。希望的観測やあやふやな計算をしていないか、納得いくまで説明を求めましょう。

竣　工　2008年1月
最寄駅　辰巳駅徒歩8分
総戸数　415戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-42
概　要　地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャナルファーストタワー

■近隣周辺施設情報
イオン東雲ショッピングセンターまで約290m
SHIPS　LITTLE　CARSまで約450m
ファミリーマート江東東雲1丁目店まで約400m
私立かえつ有明中学校まで約1300m
昭和大学江東豊洲病院まで約1350m
江東東雲郵便局まで約600m
スーパービバホーム豊洲店まで約1530m
江東区立深川第五中学校まで約890m
江東区立第二辰巳小学校まで約1040m
たかすな内科・胃腸内科クリニックまで約240m
東雲緑道公園まで約380m
東雲水辺公園まで約610m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（70.71㎡～101.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーマルエツ勝どき六丁目店/24時間営業
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

入居者が物件を探すにあたって、駅を起点として、住みたいエリアや不動産を探すというケースが主流となってきています。たとえば、自分が入居者の立場になった際に「どういう駅に住みたいか」を考えてみると、以下のようなことが気にかかるのではないでしょうか？

最寄り駅の利便性が非常に高いにも関わらず駅周辺の家賃が割安となれば入居者からの人気が集中しますし、駅の利便性が低いにも関わらず家賃は高いとなれば、いずれは家賃が下落していきますので、基本的に最寄り駅の利便性の高さと入居需要や家賃相場は比例していくことになります。

マンション選びの際には、現在だけでなく将来にわたっても利便性が高く、入居者の方が快適に住み続けることができる駅を選ぶことが大切です。都内では、千代田区、中央区、港区といった都心周辺の駅や山手線内の駅などであれば、上記のような利便性を確保しやすいため、購入後に立地面で失敗するという可能性も低くなります。

もし、郊外物件を選ぶとしても、ＪＲ線と私鉄が両方使える、始発駅である、駅前の大きな商業施設がある、将来性があるエリアかどうか等を総合的に判断し、「駅の利便性」を最重要視したほうが良いでしょう。マンション選びは、立地選びが非常に重要ですので「どの駅の物件を購入するか」という点については納得のいくまで情報収集やリサーチを行い、妥協しないようにしましょう。

利便性が高い駅や住む人からの評価が高いエリアなどはブランド化していきますので、駅名を聞いた時に想起されやすいブランドイメージを確認することも重要です。購入を検討しているマンションの駅についてあまり詳しくないという方は、実際に駅周辺に住んでいる方や、周りの方にその駅のブランドイメージをヒアリングしてみるのもお勧めです。

一方、定量的な「乗降客数」などについては参考程度に留めましょう。近隣の学校や企業の移転などはいつでも起こりえますし、その数字が将来にわたって保証されるとは限りません。「乗降客数」は現在だけの数値ですので、これに惑わされてはいけません。大切なのは、その駅周辺が入居者の方にとって実際に住みやすいかどうか、そして将来的にもそれが続くかどうかです。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規約」第5章 表示基準 第10条「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」には「徒歩による所要時間には、道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」を規定されています。

つまり80ｍ につき1分という表示をしなければならないわけです。80ｍであれば徒歩10分という表記になります。直線距離ではないので注意しましょう。この規定を順守せず、販売会社が販売図面を作成しているケースがありますので、駅から物件までの距離は必ずご自身で歩いてみることをお勧めします。

不動産投資の本の中には「朝、昼、晩でそれぞれ駅から物件まで歩いてみるべきだ」というものもありますが、日中は仕事で忙しいという方も多いでしょうし、良い物件はすぐ売り切れてしまうため、そこまではしなくても良いでしょう。駅と物件の間を一度歩いてみて、入居後の生活のイメージを掴むことも物件選びにおいては重要な能力と言えるかもしれません。

私が持っている区分マンションの中で、駅から一番遠い物件は徒歩8分です。しかしこの物件は、駅からの途中に商店街がありますので実際に歩いてみるとそんなに遠さも感じませんし、「仕事帰りにいろいろ買い物ができて楽しいな」とも思います。今後の賃貸需給を考えると、駅からより近いマンションが選ばれていくことになるかと思いますので、「駅徒歩5分以内」というのが今後物件を選ぶ際の目安になるでしょう。

なかには、「徒歩15分の物件で利回り10％以上を獲得できました」といった成功事例が無いわけではないと思いますが、そういった物件で5年、10年と家賃収入を安定的に得続けるのは難しいと考えられますので、駅から遠い高利回りの物件はハイリスクだと考えたほうが良いでしょう。

駅から物件までの間に、コンビニ、スーパーなどの商業施設、役所、郵便局などの公的機関などがあると、入居者の方に喜ばれますし、他物件と比べても差別化を図ることができます。

ただ、駅に近い物件を選ぶ上で一点気をつけなければいけないのが、駅の近くにある飲み屋などの騒音です。入居者の方の快適な生活を考えると、施設からの騒音はできれば避けたいですし、暴力団の事務所やお墓などが近くにある物件なども避けたいところです。

私がいま注目している施設はコインランドリーです。今のコインランドリーは、昔と違ってお洒落ですし、機能も充実しているため、入居者の方に喜んでもらえるポイントの一つになるのではないかと考えています。そういった物件周辺の施設も、現地調査の際にしっかりご自身の目で確認されることをお勧めします。

総戸数が少ない物件を購入してはいけません。なぜなら投資用マンションのメリットの一つである大規模修繕等費用の拠出において規模のメリットが利かないからです。戸数が多ければ多いほど、修繕積立金も積みあがっていきますし、逆に戸数の少ない投資用マンションはなにか急な修繕が必要になったときに対応できなくなる可能性があります。

私の過去の経験でいうと総戸数は最低30戸以上欲しいですし、それ以下の戸数であれば、将来的に管理状態が不安定になる可能性があることも留意すべきです。私は、以前総戸数が29戸のマンションを持っていたこともありますが、修繕のたびに一時金を徴収され、年間のキャッシュフローが飛んでいくような経験もしました。「総戸数が何戸あるか」という点は、購入後の費用面で重要な要素となってきますので、注意をしたいポイントの一つです。

入居者の気持ちを考えると部屋は狭いよりも広広いほうが快適です。具体的な広さとしては、最低15㎡以上は欲しいところです。私が以前所有していた、渋谷区にある13㎡の物件は、富裕層の方が「ヨガの練習をするので貸して欲しい」という珍しい理由でお貸ししたことがありましたが、これはかなり特殊な例でしょう。

設備はバストイレ別であればベストですが、その多くは築浅の物件であり、価格も高くなりがちです。バストイレが同じ物件でも、エリアによっては競争力がありますが、そうでない場合はバストイレの分離工事が必要になる場合もあります。

また水回り関連では、洗濯機置場がある物件を選ぶことも大切です。洗濯機置場もなく、コインランドリーが建物内にない、近くにもない物件は入居者からも敬遠される可能性が高いため、できる限り避けなければなりません。

収納については、入居者が男性か女性かで大きく違いますし、今の若い方の中には物を持たないという方も増えているなど、ケース・バイ・ケースですので、あまり気にする必要はないと思います。たまに備えつけの机やベッドなどがある物件もありますが、これは無いほうがいいと思います。入居者の方の中には「人が使ったものは気持ち悪い」と感じる方もいますので、処分するにもお金がかかることを考えると最初から無いほうが良いでしょう。

一つ気をつけなければいけないのが、電気温水器がある物件です。これを修理・交換をすると多額の費用がかかります。電気温水器がある物件は基本的に購入しないほうが良いかと思いますが、もし電気温水器がある物件を購入するとしたら売主に「いつ購入したか」「いつ修繕したか」などの確認をするようにしましょう。これを確認しないと、修理・交換で数年分のキャッシュフローが吹っ飛ぶという事態を招きかねませんので注意が必要です。

また部屋の所在階ですが、高層階にある部屋は、眺望・日当たり等で競合する木造一棟アパートと差別化でき、低層階よりもセキュリティが高い点や蚊や虫の侵入が少ないことなどから入居者には選ばれやすい傾向にあります。

「マンションは管理を買え」と言われているほど、家賃収入を将来にわたって安定的に得ていくにあたっては、マンションがきちんと管理されているかということが重要になります。マンションの管理について見極める上で、定性的な視点と定量的な視点の2つがあります。以下で詳しく見ていきましょう。

自転車置き場やごみ置き場は目視で確認します。これが乱雑な状態ですと、管理が十分ではない可能性があります。後はマンションの掲示板で騒音等に関して注意書きがあるような物件は不良入居者がいる可能性があります。

また細かい部分ですが、消防設備等を更新するには多額の費用がかかります。「いつごろ交換したか」「古くて交換できない設備ではないか」？を確認する必要があります。ファミリー向けの居室が混在している物件ですと、管理状態が良好に保たれていることが多いです。

定量的な面からは、「修繕積立金が総額でいくら溜まっているか」と、「直近でいつ修繕したか」を確認しましょう。修繕積立金はマンションの規模によりますが、足場を組んで修繕をすると最低3,000万円程度はかかります。また特に傷みやすい屋上の防水については約12年に一度修繕を行うことが望ましいと言われています。

また投資用マンションでは長期修繕計画書のない物件もあります。管理会社に依頼すれば50万前後で作成してもらえますので、必ず作成してもらいましょう。

竣　工　2003年12月
最寄駅　品川駅徒歩9分
総戸数　305戸

住　所　東京都港区港南4-1-6
概　要　地上24階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ウエリスアーバンシナガワタワー

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古不動産の売却では不動産業者の提案がベースとなることが多く、最終的な売却価格は業者の売却実績や担当者の熱意・行動力によって大きく左右されます。

周辺相場と所有者の意向を汲み取りながら最大限高めに売れる作戦を立て遂行する事業者もいれば、早く確実に売却ができるよう相場より安い価格で売り出そうとする事業者や、高めの査定を提示しておき売り出し後にすぐ値下げを要求してくる事業者もいます。

例えば、不動産会社のA社・B社・C社に売却査定してもらった際、A社は3,300万円、B社は3,500万円、C社は3,800万円の査定額を提示してきたとします。

その物件が実際には相場価格の3,500万円で売却できたとすると、A社に依頼した場合は200万円の機会損失になります。またC社の査定額は高めですが、募集への反応が悪ければすぐに値下げを提案してくるかもしれません。値下げ後の価格が3,200万円など相場よりも低い場合は機会損失が生じることとなります。

このように、事業者の売却活動に対する姿勢の違いにより、数百万円もの価格差異が生じることがあります。しかし不動産の売却に関する知識がない所有者や投資家にとっては、仲介する不動産会社の情報だけが拠り所となることが多いのが実情です。

不動産売却で損しないためには、複数の不動産会社を慎重に比較検討し、適切な査定額を提示する会社を見極めることが大切です。

そもそも不動産会社の専門分野は、「不動産の販売（新築・中古）」「売買物件の仲介」「賃貸物件の仲介・管理」「買取再販」など多種多様であり、それぞれ得意不得意があります。不動産を高く売却するためには、売却が得意で実績が豊富な不動産会社を選ぶことが最初のポイントになります。

同じ業態でも居住物件、収益物件や商業物件など取り扱う物件が異なる場合や、全国対応や地域限定対応など地理的な活動範囲に特徴がある仲介会社もあります。そのため上記の不動産会社のタイプの中では「売買物件の仲介」を主な業務としている会社を中心に、専門的に取り扱う物件の種類などを調べてみると良いでしょう。

例えば、郊外のファミリーマンションなら「地域で実績が豊富な地場の不動産仲介会社を選ぶ」、都会のワンルームなら「全国展開している大手不動産会社を中心に検討する」といった方法が挙げられます。また、収益物件なら投資用物件の仲介をメインにしている会社に相談してみるのも良いでしょう。

査定を依頼する際は、「売買物件の仲介をメインに業務を行っているか」「自分が売却しようとしている資産の取り扱いが得意か」「売却物件の近くに営業拠点があるか」などをポイントに探してみてください。

不動産の売却に適した業態の仲介会社であっても「売却実績が乏しい」「意欲が低い」「誠意がない」といった業者では希望通りの売却も困難になります。そのため自分の不動産と同タイプの売買の仲介実績が豊富で、高額に販売した取引事例が多い会社を探すのが良いでしょう。

販売実績等を評価するには、宅地建物取引業の免許（番号）、実績及び行政処分歴を確認するなどの方法があります（免許のかっこ内の番号を見ることで営業年数がわかります）。国土交通省や都道府県の関係行政庁の担当部署でそれらの情報を確認できるほか、一部ではインターネットで確認することも可能です。

このほか、会社のホームページや会社の評判・口コミ、実際の顧客対応なども調査して判断するようにしましょう。

仲介会社の中には、査定価格を高めに提示して顧客を期待させながら、販売開始後には手っ取り早く売却させようと価格の値下げを勧めてくる会社も少なくありません。そうした会社には顧客が望む価格で売却できるための営業努力が欠けています。

誠意のある会社を選ぶためには、物件の査定から売却に至るまでの不動産会社の取り組み方を確認する必要があります。

売却物件の査定価格について、どのような根拠をもとに算定したかを確認してみましょう。具体的な直近の取引事例に会社独自のデータを加味して算定するといった方法が採られているかどうかがポイントになります。

明確な根拠なく、直近の取引事例や販売中の物件情報からかけ離れた価格を提示するような仲介会社は再検討したほうが良いでしょう。客観的な情報をもとに物件を査定し、質問に対しても明確に答えてくれる会社を選ぶことが重要です。

また、複数の仲介会社に査定を依頼して、その査定価格と算定の根拠を比較・確認すれば、信頼できる査定価格が把握できるようになり、仲介会社選びにも役立ちます。

一つ一つの売却活動がどのような時間や量をかけて実施されるかを複数の会社に確認して比較すると良いでしょう。また、過去に行われた売却事例とそのときの資料などが確認できれば、より具体的にイメージしやすくなります。

仲介会社の営業担当者の質も売却価格に大きく影響します。仲介会社の売却する方法が妥当であっても、実行する営業担当者の質が低かったり熱意がなかったりすると、結果的に高く売却できないことになりかねません。

特に営業ノルマが課せられている営業担当者の場合、自身の売上の増大を優先して早めの値下げで売却を促すことも十分にあり得ます。そのため営業担当者がどれだけ顧客の要望に沿って動いてくれるかを確認する必要があります。信頼できて熱意のある担当者が付いている会社を選ぶようにしましょう。

営業担当者の専門性や熱意を見極めるポイントは次の通りです。

特に「要望・質問への回答内容」については営業担当者の営業姿勢を確認するうえで必須です。併せて「相場より高い価格で募集した場合に売却期間が長くなる」といったデメリットも説明できるのが好ましいでしょう。

また、値下げする必要がある場合でも「もう1カ月問い合わせの反応や市場の状況を見てから検討してみましょう」など売主に配慮できるかどうかもポイントです。売り急がずに顧客の利益や希望を最優先にした行動や努力がとれる営業担当者の会社を選びましょう。

不動産売却では売却時期などにより売却にかかる税金が大きく変動するため、節税面の情報も適宜提供してくれる仲介会社を選ぶようにしましょう。

所有不動産を売却して譲渡益がでる場合、上記の税率で課税されることになります。例えば所有期間が4年11カ月と5年1カ月で税率に19.315％の差が生じるため、こうした情報を提供してくれる仲介会社を選ばないと税金で損する可能性が高くなります。

居住用財産を売却した場合、所有期間の長短にかかわらず一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円までの控除が受けられます。譲渡所得にかかる税金の計算式は「（譲渡所得－3,000万円）×税率＝税額」となります。譲渡所得が3,000万円より低い場合、税金はかかりません。

居住用財産を売却した場合に一定の要件に該当すれば長期譲渡所得の税額が通常よりも低い税率の適用が受けられます。軽減税率の計算方法は、「譲渡所得6,000万円以下の場合」と「6000万円超の場合」で異なります。

竣　工　2005年10月
最寄駅　高輪台駅徒歩6分
総戸数　574戸

住　所　東京都港区高輪1-27-37
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
タカナワザ・レジデンス

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約100m
マルエツプチ白金台店まで約850m
ローソン白金台2丁目まで約120m
ツルハドラッグ高輪台店まで約500m
SHINAGAWA GOOSまで約1130m
港区立高輪台小学校まで約300m
私立高輪中学校まで約830m
私立明治学院大学まで約330m
高輪二郵便局まで約260m
二本榎児童遊園まで約360m
なか卯泉岳寺前店まで約1020m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約660m
芝信用金庫高輪支店まで約340m
高輪警察署まで約120m

大規模レジデンスならではの共用施設が充実しており、館内2階には貸切のできるオリエンタルスパの他、敷地内の木々を眺めつつグランドピアノの自動演奏が聴けるテラスビューサロン・グランドホール、マッサージルーム・24階には都心を一望できるビューラウンジと茶室・25階にはゲストルームがございます。2階のグランドホールでは季節のイベントが開催されることもありマンションのコミュニティも存在しています。また、元旦の朝のみ屋上が解放され初日の出を望む素敵なイベントもございます。ホテルライクなコンシェルジュサービスは24時間ご利用可能、1階車寄せおよびエントランスにはポーターがおり荷物持ちなどサポートして頂けます。高輪ザ・レジデンスには、本当に価値のある施設に絞って展開しているのが特徴です。そのひとつが、2階に作られたスパ。3つの個性を持つ浴室、優美なパウダーコーナーなど、プライべートをより充実させる空間にもこだわりが満載です。細部まで配された上質な質感が満足度を高めます。個性を持ったリラックスの場として魅力を放つ、茶室付きのビューラウンジ。日本の伝統や本物の職人気質に触れながら、母国の文化を自身の生活に溶けこませることで、最高の安らぎを得られることでしょう。眺望ともに大きな開放感を得られるよう、ラウンジは2層の吹き抜け空間を確保。24階の高層階に作られたのが、日本人のおもてなしの心を反映させた茶室。無垢の銘木の肌ざわり、自然の造形を活かす数寄屋造り、大工の匠の技。職人が丹念に手をかけた茶室は、ご親戚やご友人が集まる団欒の場として、また時には一人で過ごす隠れ家として。ジェットバスの泡の中で、高層階から夜景を楽しむゲストルーム。25階のゲストルームには、約10帖のツインベッドルームとバルコニーに面した広さ約7帖のビューバスをレイアウト。窓からは、品川の高層ビル群をはじめ、お台場、東京湾などの眺望が楽しめます。タワー棟も確かに桜田通りに面してはいますが、そもそも高輪ザ・レジデンスは超高層マンションです。スパやフィットネスルームなどの贅沢な時間を実現できる共用施設、タワーマンションならではの贅沢な共用施設が充実しています。例えば23時までゆっくり浸かることのできるスパや、エアロバイクやトレーニングマシンが備えられたフィットネスルーム、癒やしの空間にもなる茶室、眺望がすばらしいビューラウンジなどによって暮らしをより豊かにすることができます。オートロックのマンションですので、女性の方も安心して暮らせます。24時間セキュリティのマンションで防犯面も充実。

■駐車場　　　336台（機械式・平置式）
月額41,800円～66,000円
来客用駐車場7台/利用時間8時～20時/1時間200円
■バイク置場　18台/月額5,500円
■駐輪場　　　314台/月額550円
レンタサイクル12台/24時間利用可/3時間200円
―――――――
■設　計　　　株式会社三菱地所設計、株式会社長谷工コーポレーション
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3SLDK（38.07㎡～261.94㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーリンコス高輪店/営業時間24時間
□１階　　　　アテンダントスタッフ
□１階　　　　コーチエントランス
□１階　　　　洗車スペース/利用時間9時～21時/1時間200円
□１階　　　　集会室/利用時間9時～21時/1時間300円
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
03-5449-8270
□２階　　　　テラスビューサロン/利用時間9時～21時/無料
□２階　　　　マッサージルーム/利用時間11時～23時/1時間200円
□２階　　　　クリーニング専用カウンター
□２階　　　　スパ/1時間
利用時間（月金）14時～23時
（土日）11時～23時（火水木定休日）
□２階　　　　オリエンタル（ジム）
エアロバイク2台・トレーニングマシン1台
□２階　　　　テルメ（マッサージルーム）
マッサージルームA/マッサージ台/1時間200円
マッサージルームB/マッサージ機/1時間400円
□２４階　　　茶室/利用時間9時～21時/1時間700円
□２４階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～22時/無料
□２５階　　　ゲストルーム/1泊12,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資対象となる金融商品は元本保証がないため、一定のリスクを伴うことになります。リスクとは損益の振れ幅のことですが、大きなリスクを取れば利益を狙える反面、損失も大きくなる可能性があります。

そこで損失を抑えるためにリスクを少なくする手段のひとつが分散投資となります。分散投資では異なる性質の金融商品を購入することでリスクを平準化することができます。例えばひとつの金融商品で損失を出したとしても、それ以上の利益を他の金融商品で得られれば損益はプラスになります。

また、損失を出した金融商品を早めに処分して利益を生んでいる金融商品をそのまま保有することで、さらに大きな利益を生み出すことも期待できます。
購入した金融商品をひとつの塊と考えて、トータルのリスクを極力少なくして利益を出す可能性を高めるのが分散投資の特徴です。

前述した通り分散投資の目的はリスクの平準化とリターンの可能性を高めることです。リスクの大きな金融商品のみに集中して投資をすると、大きな損失を出した時には運用資金が少なくなるため、他に大きな利益を得られる金融商品があったとしても、少ししか購入できず利益を得る機会を失います。

そこで資金のすべてを同じ金融商品に投じず、利益が得られそうな他の金融商品を購入しておきます。「購入機会における分散投資」とも呼び、ドル・コスト平均法などが有名な機会分散の投資方法です。購入時期をズラしながら金融商品を購入することで購入単価を平準化することにもなります。

あるいは経済動向によって好調なセクター（業種）と不調となるセクターが入れ替わります。複数のセクターに投資資金を分散することで、経済状況の変動による収益性の変化にも対応できます。

国内の金融商品には様々な種類がありますが、国が変わることで同じ金融商品でもリスクが変わります。つまり異なる国の金融商品を購入することでもリスク分散はできるということです。

購入する国によって不動産価格の上昇率やテナントの入居率、家賃の利回りや節税効果は変わります。さらに海外不動産を購入するためには現地通貨を使いますが、日本円から現地通貨に換金する際のレートも変動しています。そこで生じる為替差損のリスクも分散できます。

投資先を複数の国に分散すればリスクも分散できます。海外不動産投資ではひとつの国に集中投資すると、大きな値上がりが期待できても突然不動産バブルがはじける可能性もあります。

不動産投資における収益の出し方には、家賃収入による「インカムゲイン」、物件を売却する際の値上がりによる「キャピタルゲイン」、賃貸運営をする中での節税による「税金の還付」があります。

例えばインカムゲイン狙いで購入した国の賃貸需要が悪化すれば利回りが低下します。一方で他に利回りが上昇している国があれば、利回りが低下した国のカバーをすることが可能となります。

海外不動産投資で分散投資するメリット分散投資のメリットは様々ありますが、海外不動産投資で得られる主なメリットは「為替リスクの分散」「出口戦略の分散」の２つです。

海外不動産投資をするうえで避けて通れないのが為替リスクです。不動産を購入した国の通貨が下落すれば、売却時に為替差損を生じます。例えば1ドル100円で10万ドルの不動産を購入し、同じ10万ドルで売却しても、1ドル90円に下落した場合は購入金額1,000万円に対して売却金額は900万円になります。

逆にドル高になれば、ドル建てでの売却金額が変わらないとしても円建てでの売却金額は多くなるため為替差益となります。

そこで投資先を分散すれば為替変動を見ながら売却のタイミングを図ることが可能です。為替変動には波があるため、通貨下落している国の不動産をそのまま保有して状況が改善してから売却するか、あるいはさらに下落する前に処分するかを判断できるようになります。

特にキャピタルゲイン狙いで人気のある東南アジアの新興国の場合、経済状況の変化によっては通貨下落のリスクを伴います。また利上げを続ける米ドルがいつ利下げに反転するのか、一方で低金利が続くEUが利上げに転じるのかによっても、為替相場が変動します。他国の政策金利の動向によっても、新興国の通貨は変動します。

例えば2018年8月、トルコの通貨リラが対ドルで20％近く下落しました。トルコの米国人牧師拘束問題に対してトランプ米大統領がトルコへの追加経済制裁を表明したのが原因です。トルコの経済自体は堅調でしたがひとつの国際問題で為替相場に多大な影響を与え、さらにインド・ルピーも大きく下落しました。仮に通貨が下落する国の不動産を保有していた場合、家賃収入も日本円に換金すれば目減りしたでしょう。

ただ一方で、通貨下落は投資先の不動産を購入する際にプラスに働きます。一時的な変動で収まるのであれば絶好の購入時期となるため、ある程度の現金を常に用意しておくことが大切です。

不動産投資で利益を得る方法は複数あります。日本の場合には物件の値上がりがあまり期待できない代わりに、条件の良いエリアを選べば安定したインカムゲインが期待できます。一方で東南アジアの新興国は、短期の物件価格上昇が期待できるため大きなキャピタルゲインを狙えます。あるいはアメリカやヨーロッパの資産価値の高い物件を購入することで、大きな節税効果を得ることもできます。

ただ、インカムゲインとキャピタルゲインは常に一定の収益性を期待できるわけではありません。そこで不動産収益を見込める国への投入資金を分散し、さらに得られた利益の税金を少なくするために節税効果が大きい国へ資金投入することで、安定した収益を図ることができます。

リスクを分散できるのが分散投資のメリットですが、物件管理が複雑になったり、高額な物件が購入しにくくなるといった注意すべき点もあります。

海外不動産を購入する場合、日本から遠く離れた物件の維持・管理が問題になります。また日本とは異なる独自の商習慣にも注意が必要です。

例えばコンドミニアムをプレビルドで購入した場合、頭金を数回に分けて支払うことになります。その支払い方法は契約書に記載されますが、その後は一切通知がこないため、いつ支払えば良いのかわからないというケースがあります。支払いがなくても督促をするわけでもなく、急にキャンセル扱いとなってコンドミニアムの購入権を失うこともあります。

海外で複数の物件を購入する場合、自分の目でそれぞれチェックすることが大切です。管理会社やエージェントに支払いのためのお金を送金することもありますが、デベロッパーにきちんと支払われていないというケースもあります。分散投資ではこのような事態が起きやすくなるため、物件管理には細心の注意を払わなければなりません。

複数物件に分散投資する場合、1戸当たりに投入する資金は必然的に少なくなります。その結果、値上がりが期待できる都市部の物件を購入できずに、地方の物件しか購入できないこともあります。再開発計画があれば別ですが値上がりする保証があるわけではありません。
分散投資する際は、購入できる物件が限定されることも考慮しておきましょう。

全ての投資家に分散投資が向いているわけではありません。資金的な余裕があったり、国際経済の動向に敏感だったりする必要があります。それぞれ見ていきましょう。

分散投資では一般的にすべての物件で利益を出すという考え方はしません。なかには損失を出す物件もあるかもしれませんが、早期に売却して、他に収益を見込める物件に投資資金を振り分けることになります。

柔軟に物件を買い替えるためには、ある程度の資金が必要になります。損失を生じている物件を売却する前に他の物件を購入する必要が生じることもあるからです。仮にローンを組んでいれば、残金を一括で支払う必要があります。そのため、分散投資を前提とした海外不動産投資はまとまった現金を用意できる方が向いていると言えます。

あるいはプレビルドのコンドミニアムを購入した場合、完成が大幅に遅れるというケースがあります。当初の予定では早期に売却するはずでも、買い手が見つからず残金支払いのためのローン返済が始まることもあります。未完成であれば賃貸貸しもできず、ローン返済は持ち出しとなるでしょう。そういう場合に備える意味でもまとまった現金は必要になります。

竣　工　2010年3月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　225戸

住　所　東京都港区高輪3-11-8
概　要　地上28階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・ヒルトップタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
コア白金台店まで約130m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約610m
ウィング高輪WESTまで約610m
ミニストップ高輪3丁目店まで約250m
ツルハドラッグ高輪台店まで約110m
高輪台郵便局まで約120m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m
リンコス高輪店まで約540m
ロイヤルホスト高輪店まで約790m
オーバカナル高輪店まで約800m
マクドナルド高輪ウイング店まで約850m

■駐車場　　　78台（機械式）月額38,500円～61,600円
■バイク置場　8台
■駐輪場　　　226台/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（37.10㎡～130.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リノベーションと同じような工事をリフォームと言ったりします。リノベーションとリフォームはどのように違うのでしょうか。

リノベーションとは排水管をきれいにしたり、2部屋をつなげて1部屋にしたり、躯体以外の部分を全面リフォームしたりする工事のことを言います。リノベーションには自由に自分の好きな間取りにできる特徴があります。

それに対しリフォームは内装を変える程度のことを指しますので、間取りまで変えることはなく、規模的にリノベーションより小さくなります。意味的にリノベーションは再度作り直すことで、リフォームは現状を回復することと捉えていただければ良いでしょう。

しかし、リノベーションとリフォームの言葉の使われ方は曖昧で、日常会話ではリノベーション規模の工事でもリフォームと言ったりします。

リノベーションをする目的とはどのようなものなのでしょうか。先に触れたように、リノベーションでは間取りを変更しますし、天井や床の素材を変えて張替えをすることもあります。状態によっては躯体以外の全てを改修することもあり、リノベーションする範囲は多岐にわたります。

リフォームが元の状態に戻すことを目的とするのに対し、リノベーションはライフスタイルに合わせた造りにしたり、資産性や性能を上げたりするといったように元の状態から向上させることが目的になります。

リノベーションをする場合、いくらくらいになるのか見てみましょう。先に触れたようにリノベーションは元の状態から資産性や性能面で向上させることを指しますので、大掛かりな工事が多くなります。一般的にはリフォームより高額になります。以下は国土交通省が発表しているリフォーム時の費用一覧です。表示はリフォームとなっていますが、リノベーションの内容を含んでいますので、参考にしましょう。

費用一覧の表からわかるように、リノベーションをすると高額になりますので、費用対効果を考えて行うことが大切です。リノベーションをすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。リノベーションのメリットとデメリットについて細かく見てみましょう。

リノベーションをするには高額な費用がかかることがわかりました。それだけの費用をかけて実施するリノベーションにはどのようなメリットがあるかを見てみましょう。

新築マンションは建てられる場所が少なくなり、限られていますので、立地の良い場所で探すのは難しくなっています。立地は妥協したとしても、設備や内装は新しいので費用をかけて改修する必要はありません。

中古マンションの場合はすでに建築されているマンションの中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。リノベーションをする場合はさらに間取りや内装などを自分好みに変えることができるという点で魅力的です。

間取りや内装を気にしなくて良い分、価格も安くなります。リノベーションを前提とする場合は、多くの物件の中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。

マンションの設備や間取り、内装などは賃貸経営を成功させる上で重要な要素となります。購入の際は、設備や内装などに慎重にならざるを得ないでしょう。

しかし、リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合はそのような点を心配する必要はありません。購入後にリノベーションを行いますので、立地が良く建物の状態が良好であれば、購入するマンションの設備や内装、間取りなどが条件を満たしていなくても良いからです。

資産性や性能面で向上させることがリノベーションの目的だということに触れました。例えばリノベーションに800万円かけても、資産価値が400万円しか上がらなかった場合は赤字になってしまいます。そうなると売却益が減りますし、所有し続けるとしても、費用をかけた分を取り戻すのに時間がかかります。

実際にリノベーションをした場合、本当に資産価値はあがるのでしょうか。以下は国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例です。

国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例＊国土交通省「リフォームを実施することにより 価値の向上等が図られた例」 資料から引用

想定販売価格という項目は、リノベーションをしないまま売却した場合に想定される物件価格を記載しています。F社の新宿区のマンションであれば1981年築で1,700万円の想定販売価格のマンションを300万円でリノベーションしたところ2,500万円で売却できたということがわかります。この場合想定していた価格より800万円高く売却できています。

これらの事例からリノベーションをすることで資産価値を上げることができることがわかります。ただ、これが全てではありません。思うように価値が上がらず赤字になることもありますので、慎重に試算して実施しましょう。