デザイナーズ

竣　工　2015年11月 最寄駅　蔵前駅徒歩3分 総戸数　28戸 住　所　東京都台東区蔵前4-9-7 概　要　地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント実質1ヶ月 ■物件名フリガナ ガルデニアクラマエ ■近隣周辺施設情報 スーパーヤマザキ三筋店まで約440m まいばすけっと浅草橋駅北店まで約390m VAN　Baseまで約60m ドラッグセイムス蔵前３丁目店まで約160m セブンイレブン台東蔵前２丁目店まで約250m ファミリーマート台東三筋店まで約280m くらまえ橋郵便局まで約290m 東京シティ信用金庫蔵前支店まで約310m ゲオ蔵前店まで約490m みずほ銀行浅草支店まで約490m 同愛記念病院まで約920m 鳥越神社まで約400m 物件名 ガルデニア蔵前賃貸 所在地 東京都台東区蔵前4-9-7 最寄駅 都営浅草線「蔵前駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 28戸 築年月 2015年11月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　1台 ■駐輪場　　　25台/1住戸1台無料 ――――――― ■設　計　　　株式会社インテグリティ スカラベ ■施　工　　　池田建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～2DK（40.74㎡～48.53㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月 最寄駅　浅草駅徒歩13分 総戸数　45戸 住　所　東京都台東区浅草5-71-11 概　要　地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■1K対象／フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ ハイズアサクサ ＨＹ’ｓ浅草 ■近隣周辺施設情報 セブンイレブン浅草店まで約200m 東武ストア東浅草1丁目店まで約390m ローソン東浅草1丁目店まで約300m 浅草警察署まで約230m デニーズ東浅草店まで約280m 台東区立富士小学校まで約540m 浅草クリニツクまで約510m ローソン浅草4丁目店まで約630m セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約1060m マクドナルド 東向島店まで約2670m 物件名 ハイズ浅草賃貸 所在地 東京都台東区浅草5-71-11 最寄駅 つくばエクスプレス「浅草駅」徒歩13分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 45戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　2台（平置式） ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　インターナショナル岩田企画株式会社一級建築士事務所 ■施　工　　　風越建設株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.10㎡～40.25㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 1つ目のメリットは物件価格が安価な点です。建物の価格は築年数が経過するごとに下落していくため、中古アパートは比較的安価に取得できます。 物件を安価で取得できることで利回りが高くなりやすい点もメリットとなります。アパート経営における利回りには、主に以下の2種類があります。 表面利回りと実質利回りの違いは、経費を加味するかどうかです。どちらも「物件取得にかかった費用を何年で回収できるか」を端的に表しています。 物件によって異なるものの、地方の中古アパートは1,000万以下で購入できる物件もあります。利回りの計算式の右辺が低くなるため、表面利回りが高くなりやすいと言えます。 ただし、中古アパートは修繕費などのメンテナンス費が増えていることも多く、実質利回りで換算すると高利回りではないケースは少なくありません。中古アパート経営を検討する際は、この実質利回りを物件ごとに比較することが重要となります。 3つ目のメリットは、短い期間でアパートローンを完済できる点です。その理由は物件価格が安価だと借入金額も抑えられるため、返済期間も短縮しやすい点にあります。 返済期間を短くするほど月々の支払い額が上がり、物件価格が高いと借入期間も長く設定しなければ月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことがあります。 一方、物件価格が安価で借入金額も安価であれば、借入期間を短縮しても月々返済額はそこまで上がらず返済期間を短縮できる可能性があります。この場合、短期間で残債をゼロにできるメリットがあります。 中古アパートのデメリット1つ目は、空室率が高くなりやすいことです。空室になるケースは、入居者が室内の設備に不満を感じたり、入居検討者が内見したときに良い印象を持たなかったりなどが要因となります。 中古アパートの場合は室内が劣化している可能性があり、設備・仕様の古い物件が多く、外観が劣化している場合もあります。たとえばお風呂に追い炊きがなかったり、外壁がボロボロだったりという物件です。 そうなると入居者が不満を感じやすく、内見時の印象も悪くなってしまいます。対策としては、競合物件の家賃を調査して適切な家賃を設定すること、およびリフォームも含め、室内の改善を検討することなどが挙げられます。 中古アパートのデメリット2つ目は、修繕費用がかかることです。前項の話にも通じますが、中古アパートは室内が劣化しているため、修繕を前提に購入することもあります。 しかし、アパートを適切に修繕する難易度は高く、不動産投資経験が少ないと当初予測していた修繕費用を上回ったり、修繕すべき箇所を見落としていたりなどの失敗に繋がります。 修繕対策としては、不動産会社に良くヒアリングをして、適切な修繕計画を立てることです。リフォーム会社と相談した上できちんと見積りを取って、少しでも精度の高い収支プランを立てましょう。 中古アパートのデメリット3つ目は、金融機関のローン審査が厳しくなる点です。金融機関のローン審査は、年収や勤務先、信用情報など「借入者の状況」を審査します。しかしそれ以外にも、不動産の収益性や担保価値が重視されています。 中古アパートの場合は、建物の担保価値が低く評価されるため、新築時よりも金融機関のローン審査が厳しくなってしまいます。アパートローンを自分で金融機関へ打診する場合は、粘り強く金融機関と交渉することが重要です。 またこれに関連して、中古アパートは流動性が低くなりやすいこともデメリットとなります。金融機関からの融資が受けづらくなることで、次の買い手が「担保価値が低くローンを組めない」という状況になり、希望価格での売却ができないリスクがあります。

竣　工　2022年2月 最寄駅　浅草駅徒歩8分 総戸数　27戸 住　所　東京都台東区浅草6-4-10 概　要　地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■1K住居対象／キャンペーンＢ／適用可 ■1K住居対象／実質フリーレント1ヶ月 ■1LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ BPRレジデンスアサクサ ■近隣周辺施設情報 コンビニエンスサカイヤまで約30m セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約190m マルエツプチ花川戸2丁目店まで約200m タリーズコーヒー隅田公園店まで約450m 東京都立産業貿易センター 台東館まで約350m 警視庁浅草警察署まで約550m 台東聖天前郵便局まで約300m 台東区立花川戸公園まで約350m 台東区民会館まで約400m 浅草寺病院まで約450m 浅草花やしきまで約650m 物件名 BPRレジデンス浅草賃貸 所在地 東京都台東区浅草6-4-10 最寄駅 東武伊勢崎線「浅草駅」徒歩8分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 27戸 築年月 2022年2月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　1台/月額4,400円 ■駐輪場　　　26台/無料 ――――――― ■設　計　　　株式会社アクシス一級建築士事務所 ■施　工　　　株式会社小野組関東支店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.98㎡～40.73㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 『自己資金がまとまったので不動産会社に問い合わせてみたら、「ちょうどいい物件があります」と言われ、銀行の審査も通ったのでそのまま運用を始めてみました。物件はよかったのですが、税金や設備投資など見えない支出がいろいろとあって、すぐには軌道に乗せられませんでした。』 不動産投資は、所有する不動産を他人に貸して得られる家賃収入が売り上げになります。不動産投資を推奨する謳い文句には「何もしないでも収入が得られる」「大家さんは家賃を振り込まれるのを待つだけ」といった表現をされることもありますが、利益を得られる保証はなく、その投資のリスクはオーナーが負うことになります。 特に気をつけたいのが不動産会社の言葉を鵜呑みにしてしまうことです。しかし知識があれば、営業マンの言っていることも慎重に捉えることができます。不動産投資を始める前も、始めた後も時間のあるときに勉強をしながら、知識を積み重ねていくようにしましょう。 『空室が2つある物件だったのですが、立地も、状態もよかったので、すぐに埋まるだろうと安易な予測をしてしまいました。結局、埋まらない要因は競合物件が多かったためで、家賃を下げて募集し直しました。すぐに入居者が決まりましたが、予定していた利回りよりも低くなってしまいました。』 不動産投資ローンなどを活用して不動産を購入する際には、金融機関に提出するため事業計画書を作成します。しかし、税金などの決まった金額以外は、自分のさじ加減で数字を調整することができ、希望的観測で見通しを甘くしてしまうことがあります。 投資シミュレーションの見通しが甘ければ、状況が変化した際に適切な対応ができなくなる可能性を高めてしまいます。この失敗事例では家賃設定を下げることで対応したため、入居者は見つかったものの想定した利回りよりも低くなりました。これによって修繕工事など他の計画に影響が出ることも考えられます。 『手元に残る資金を増やしたくて、無駄なコストは徹底して省いていました。しかし物件のメンテナンスはちゃんとしておくべきだと反省しています。それは管理会社にひび割れを見つけてもらったのですが、少しならと放置しておきました。するとそこから雨が侵入したようで、修繕工事が大掛かりになってしまいました。』 物件の維持管理はコストがかかるため、利益を出すために管理やメンテナンスの費用を削減する方も少なくありません。しかし、建物は経年劣化によって年々陳腐化が進んでいくため、適切なメンテナンスを行わないと大がかりな修繕が必要となるケースがあります。売り上げを生み出す建物の劣化を、できるだけ避けるように対策をすることが重要なのです。 事例のように、小さなひび割れも時間が経てばやがて大きくなることが予測できました。一つの判断ミスが経営を大きく左右することにも注意しておきましょう。 『投資する元手が5年で回収できると思い、利回りが20％を超える築古のアパートを購入しました。購入時は満室だったので、想定通り5年で回収できると思っていたのですが、空室になるとなかなか部屋が埋まらなくなり、やがて半数の部屋が空室になってしまいました。なんとか元手の回収はできましたが、今後どのように出口戦略を立てようか先が見えていません。』 築古物件は部屋の修繕や外壁塗装工事、水道管工事などの工事が必要になることが想定されます。そうなると利益幅が縮小し、あるいはマイナスになってしまう可能性があります。ハイリスクな物件は金融機関からの融資も受けづらく、次の買主を見つけるのに苦戦してしまう傾向にあるため注意が必要です。 高い利回りの築古物件にはメリットもある反面、修繕リスクや空室リスク、出口戦略の高い難易度など、リスクが少なくありません。利回りだけでなく多角的な視点から物件を評価し、慎重に物件を選ぶことが重要です。 『老後のために収入を得ようとファミリータイプの投資用マンションの購入を検討していましたが、相場よりも安い価格でワンルームマンションが売りに出されたためすぐに飛びついてしまいました。専門学校に近いので一定の収入が見込めるかと思いましたが、2年で入居者がどんどん入れ替わっていて、3月や4月に決まらないと1年間空室のままということもありました。』 不動産投資とひと言で言っても、運用する物件のタイプで経営スタイルも得られる結果も異なります。学校の近くや、都心の単身者向けマンションは入退居が多く、入居期間も短くなりがちです。経営判断を求められることも多くなり、仕事をリタイアした後にゆっくり運用するには向いていないと考えることもできます。 不動産投資は物件を購入して運用を始めると、他の物件にすぐに切り替えることは難しいものです。物件を購入する前にご自身の不動産投資を始める目的を確認し、それにふさわしい物件を選ぶようにしましょう。 『自己資金が乏しかったために、フルローンを活用してワンルームマンションを購入しました。想定していたことですが、ローンの返済が終わるまでの10年間は家賃収入と支出がトントンでほとんど利益を出せませんでした。空室になるとできるだけ早く入居者を入れたいために、家賃を下げてしまったのも失敗の要因かもと思っています。』 不動産投資を始めるには自己資金は重要な要素となりますが、フルローンを活用すれば自己資金が少なくても始められます。しかし、事例のように借入金が多くなると支払う利息が多くなり、利益を出しづらくなります。フルローンが必ずしも悪い訳ではありませんが、借入金が増えることによるリスクもあることを踏まえた事業計画を立てましょう。 不動産投資は「投資」という名称がついていますが、金融機関からの借入が可能である事業性の高い資産運用方法です。賃貸用物件を購入する前には事業計画書を作成することとなり、ローンの返済を含めた資金計画なども必要です。 入居者をお客さまととらえ、どのような物件であれば賃貸ニーズが獲得できるのか、対象エリアで家賃相場がどのように推移しているのか、事業を左右する「所有不動産」と「入居者」についてしっかりと調査を行いながら経営判断をしていくことが、不動産投資で重要なポイントとなります。 不動産投資会社は不動産情報を多く取り扱っており、様々な情報提供を受けられるパートナーとなりますが、最終的な投資判断を行うのは投資家となります。適切な判断を下せるように情報を比較し、慎重に検討していきましょう。 不動産投資を事業として捉えると、想定されるリスクもあれば、想定していないトラブルに遭遇することもあり得ます。どのような状況でも的確な判断ができるように、さまざまな事態を想定しておくことも経営者として大切です。 どれだけリスク対策を講じていても、想定外の状況に陥ってしまう可能性を0にすることはできません。大きな失敗を避けるためには、手元の資金を蓄えておき、損害を小さくできるようにしておくことも重要となります。 例えば、大学の閉校など周辺環境の変化によって家賃相場が大きく下がってしまい、賃貸経営が難しくなってしまったとき、売却価格も大きく低下していることが予想されます。このような時、手元の資金が少ないとローンの残債を支払うことができず、物件を手放すことが出来なくなってしまうケースがあります。 このような状況を防ぐためにも、想定外の状況に備えた資金を蓄えておくことは重要なポイントです。不動産投資で得た収益は消費に使ってしまうのではなく、貯蓄しておいたり他の現金化しやすい投資対象へ再投資するなど、計画的に資金バランスを整えてみましょう。 伊勢の国の大地主であった猿田彦大神は、太陽神と言われる天照大神の孫、瓊瓊杵尊（ににぎのみこと）らが天から舞い降りたとき、高天原から芦原中国（あしはらのなかつくに：高天原と黄泉の国の間にあるとされる世界）までを照らし、邇邇芸命らの道案内をしていました。その風貌は七咫（あた：中国や日本で使われていた長さの単位）の鼻に七尺の背丈、八咫鏡（やたのかがみ）のように輝く目、ホオズキのように赤く姿をしており、後にこれが天狗の原型になったと言われています。 瓊瓊杵尊らの先導を終えると、猿田彦大神は故郷の伊勢に戻り国の開拓を進めましたが、この先導という行為が、道開きや導き、交通安全、方位除けの神として祀られるきっかけとなったそうです。 猿田彦神社の創建年は不詳ですが、伊勢国（三重県）鈴鹿の地にある椿大神社（つばきおおかみやしろ）から猿田彦大神の御分霊を勧請（かんじょう：神仏の来臨を願うこと）しています。椿大神社は猿田彦大を祀る神社の総本社とされていますが、同じく伊勢国にある”猿田彦神社”が総本山であるという説もあります。 この椿大神社は、垂仁天皇27年（紀元前3年）の頃、倭姫命（やまとひめのみこと）に下った神託（しんたく：お告げのようなもの）により、猿田彦大神のお墓の近くに社殿が建てられました。 住宅街の中にあるとは思えないようなしっかりとした佇まい。朱色に塗られた鳥居が印象的です。 神前の幕には、神紋である五七桐が描かれており、五七とは紋章の花の数を表しています。神門とは神社で使われる家紋のようなものであり、①神社に縁のある植物や祭器具を表すもの②伝説や伝承に基づくもの（菅原道真を祀る天満宮は、道真が梅を愛していたことから梅を神紋としている）③家紋から転用したもの（徳川家康を祀る東照宮は徳川家の家紋である葵が神紋としている）というように分けられるとされています。 天理教から派生した神道の教団である太道教の本部で、この教団が猿田彦神社を管理しています。 太道教は、猿田彦大神が道案内をした瓊瓊杵尊を主祭神としています。瓊瓊杵尊は天照大神の孫であることから”天孫”と称されており、三種の神器をたずさえ、葦原中国を統治するために高天原から舞い降りたのです。これを、神話では、これを天孫降臨と呼びます。 猿田彦神社のオリジナル御朱印帳は、猿田彦大神が高天原からやってきた瓊瓊杵尊たちを迎える様子が描かれています。この他にも、桜の模様をあしらった可愛らしいものも販売しています。 取材時、手水舎の中に造花が飾られていました。水の中にユラユラと見える花は幻想的で、お参りにあたり非常に心が安らぐなぁと感じました。背景のように咲く紫陽花も素敵です。 三重県、鈴鹿山系の山麓に鎮座しており、日本最古の神社とされています。全国に2,000以上ある猿田彦神社の本宮です。広大な敷地と緑に囲まれた神聖な雰囲気が特徴的で、年間100万人以上が訪れる非常に人気のある神社です。 多くのパワースポットの中でも、別宮として鎮座する椿岸神社は猿田彦大神の妻である天之鈿女命（あめのうずめのみこと）が祭神として祀られています。天之鈿女命は元来芸能の神ですが、猿田彦大神の妻であるという事から夫婦円満や縁結びの神としても篤い信仰を集めています。 高円寺にある猿田彦神社の勧請元のもう一説とされている伊勢の猿田彦神社は、天照大神を祀る伊勢神宮内宮の付近に鎮座しています。 瓊瓊杵尊の天孫降臨後、故郷である伊勢狭長田、五十鈴の地に戻った猿田彦大神は、この地をはじめ全国の開拓を行いました。その後、倭姫命が天照大神を祀る地を探していたところ、猿田彦大神の末裔であった大田命（おおたのみこと）は、地主として開拓していたこの地を差し出し、伊勢神宮建立の運びとなりました。 日本には暑さをしのぐ方法として打ち水や風鈴といった独特の文化がありますが、その他に「金魚が泳ぐ姿を眺める」というものもありました。金色や赤色に輝く姿がゆらゆらと泳ぐ様子はとても優雅で、暑さにうなだれる気持ちを忘れさせてくれますね。 現在は夏祭りの風物詩として馴染みがありますが、誰もが親しめるようになったのは江戸時代の頃。そんな江戸時代から金魚の問屋を続けている老舗が、本郷にはあるのです。 金魚の原種は3世紀頃に中国の長江で発見された「ヒブナ」と呼ばれる野生のフナでした。突然変異により赤く変色した風貌が貴族に愛され、品種改良を重ねながら宮廷で飼育されてきました。「金魚」という名の由来は、”金運をもたらす魚”という意味が込められているんだそうです。 日本に伝来したのは室町時代の中期。貴族や豪族には珍しい愛玩物として親しまれていましたが、当時は戦乱の世であったため庶民にまで普及する余裕はありませんでした。庶民にも広まるようになったのは江戸時代の中期のこと。藩士たちが副業として金魚の養殖を始めると価格が一気に下がり、手軽に入手できるようになりました。明治以降にも、職を失った藩士や農家の副業としても人気を集め、昭和期には諸外国に輸出するまでに成長しました。日本で行われる品評会には、世界中から愛好家が集っています。 日本で飼育されている金魚は数十種ありますが、そのほとんどが朱赤や黄金色をしています。金色の光沢がある朱色（朱金色）とも言われ、「豊かさと権力を象徴する黄金」と「強い呪力があり、病魔や厄災を払う朱赤」の組み合わせが、古来より愛される所以でもあったのでしょう。 古地図にも載っている金魚坂は、1660年代に金魚屋として商いを始めました。創業当初は金魚の養殖に力を入れていたようですが、戦争をきっかけに贅沢品を自重する流れに呑まれ商いが下火に。戦後以降は卸問屋業を中心に行い、全国の観賞魚店やホームセンターに金魚を卸しています。 敷地内には40種ほどの金魚がおり、びっしりと並べられた水槽の中を優雅に泳ぐ姿を拝むことができます。また、ただ見るだけでなく、金魚すくいや釣り堀のコーナーで体験として金魚と触れ合う事が可能です。店頭やオンラインでの販売も行っていますが、一苦労して迎えた方がより一層愛着を感じられるかもしれません。 これは明治22（1889）年、吉田晴亮商店の4代目である吉田新之助氏が中心となって開催された時の物で、全国から集まったらんちゅうの傑作品縦が前頭から横綱以下までズラッと並べられています。なぜ横綱がいないかというと、「品評会での優勝魚と言えども、あくまでその当日のみの事。絶対的なトップはいない」という意味が込められているからです。 それぞれの生産者が品質を競いながらも、金魚の飼育は奥ゆかしい日本の伝統文化であり、粋な世界であるため、評価にこだわらずにらんちゅうの美しさを楽しむ姿勢が重要視されてていました。 「金魚を身近に見ながらくつろげる空間を提供したい」「地域のコミュニティの場でありたい」というオーナーの願いからから、2000年に鯉の水槽を置いていた場所にカフェレストランを併設してスタートさせました。山小屋をイメージした昭和レトロな店内には、金魚の絵画や資料が多く飾らられています。水槽が埋め込まれている幻想的なテーブルもりますが、それは実際にお店に行ってからのお楽しみという事で…。 また、多目的スペースとしての利用も可能。グランドビアノを設置しているので、ちょっとしたサロンコンサートを行ったりしています。 店舗にて物件を紹介してもらってから内見に行く場合は、店頭での物件設定が平均1時間。それから3～4件内見する場合は、場所にもよりますが2～3時間ほどの所要時間をみておきましょう。車や電車を使うので、トータルで4時間前後と思っておくと良いでしょう。オススメの内見時間は、早ければ早いほど良いです。不動産屋の営業開始時間は10時が多いのですが、上記のスケジュール通りに内見をしたとすると、午前中から動いた人が物件を決めるタイミングがお昼前後になります。自分たち以外にいつ誰が内見しているか分からないので、その人たちよりも早いタイミングで決断できた方が安心です。…

竣　工　2022年3月 最寄駅　蔵前駅徒歩6分 総戸数　24戸 住　所　東京都墨田区本所1-8-3 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント2ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月 ■物件名フリガナ グランパセオリョウゴク2 GRAN PASEO両国Ⅱ ■近隣周辺施設情報 サミットストア両国石原店まで約290m スーパーマーケット三徳石原店まで約830m セブンイレブン墨田石原1丁目店まで約370m セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約210m オリナス錦糸町まで約840m どらっぐぱぱす石原店まで約730m オリジン弁当墨田石原2丁目店まで約720m 朝日信用金庫本所支店まで約300m 同愛記念病院まで約530m 医療法人財団正明会山田記念病院まで約520m 横網町公園まで約460m 築地本願寺慈光院まで約530m 江東学園幼稚園まで約530m 亀沢保育園まで約620m 二葉小学校まで約640m 安田学園中学高等学校まで約460m 物件名 グランパセオ両国2賃貸 所在地 東京都墨田区本所1-8-3 最寄駅 都営大江戸線「蔵前駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上7階 RC造 総戸数 24戸 築年月 2022年3月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有/月額5,500円 ■駐輪場　　　有/月額330円 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（25.24㎡～40.27㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 不動産投資は銀行のローンを利用することで自己資金を抑制できる資産運用です。しかし、ローンは誰でも利用できるわけではなく、銀行の審査を通過する必要があります。どの程度の年収があれば審査対象となるのか解説します。 銀行のウェブサイトを参照すると、ローンの申込資格を公表しているケースがあります。最も多い事例としては、不動産投資ローンの申込資格として年収が500万円～700万円以上に設定されています。 例えば、2021年7月時点、オリックス銀行の不動産投資ローンは税込み年収が500万円以上、SMBC信託銀行の不動産投資ローンは年収700万円以上が申込資格とされています。（※参照：オリックス銀行「不動産投資ローン」、SMBC信託銀行「不動産投資ローン） なお、前年度の年収が銀行の申込資格を満たしていても、自営業を始めて間もない場合など年収が不安定とみなされる場合は、審査を通過できないこともあるので要注意です。 オリックス銀行の場合、同一勤務先に3年以上勤務しているまたは、自営業であれば営業開始後3年以上経過していることが条件とされています。 SMBC信託銀行の場合も「一定の収入があること」が条件とされており、各銀行の審査対象として、年収が大きなウェイトを占めていることが分かります。銀行のローン審査を通過するためには、継続的な収入が求められる点に要注意です。 不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が実施した「第15回不動産投資に関する意識調査」によると、実際に物件を購入している不動産投資家の年収は、700万円～1,500万円がボリュームゾーンです。500万円未満の人もいるものの、割合は回答者のうち1割強であり少数派と言えます。 こちらのアンケート結果は家賃収入も含む年収となっているため、不動産投資を始めるために必要な年収を正確に表しているわけではありません。しかし、700万円～1,500万円の人が約半数を占めている点から、大まかな目安にはなると考えられます。 不動産投資に必要な自己資金についても見て行きましょう。前述した不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の「第15回不動産投資に関する意識調査」によると、2021年4月時点では、投資にあたって自己資金を投下した人は約7割に上っています。必要な金額については、物件価格の1割を自己資金として投下した人の割合が約3割です。 なお、2020年と2021年との比較では、物件価格の3割以上にあたる自己資金を投下した人が特に増えています。2021年4月時点では、投資家に対して融資するものの、多めの自己資金を求める銀行が増えている傾向が伺えます。 こちらのアンケート結果からは、不動産投資ローンを利用するためには、最低でも物件価格の1割以上、できれば2～3割は自己資金を用意することが必要と言えるでしょう。 銀行は不動産投資ローンの審査において、申込者の年収や勤務先に加え勤続年数などを確認しています。なお、申込者に関する情報のことを属性と言います。属性に該当する主な情報は以下の通りです。 例えば高年収の方が審査でプラスに働くほか、勤務先も1部上場企業など大規模である方が銀行からは好印象を得られます。しかし、勤務先や勤続年数などはそれぞれすぐに改善できるものではないため、銀行の融資審査を通過するための対策として有効なものを複数ご紹介します。 銀行のローン審査を通過するために有効な方法の1つは、自己資金を多めに用意することです。自己資金を増やせばローンの利用額が減るため、銀行から見ると貸付が回収不能になるリスクが下がります。 必要な自己資金額は物件価格の1割～3割が目安となりますが、用意できる金額が多いほど、ローン審査を通過できる確率は高くなります。 自己資金を増やすことには、ローン審査を通過しやすくするほかに、毎月の手残り金を増加させるメリットもあります。不動産投資ローンの返済は家賃収入を原資とするため、借入額が多いと毎月の返済額も膨らみ、結果的に毎月のキャッシュフローを圧迫する点に要注意です。 なお、自己資金を投下しすぎるとローンのレバレッジ効果が薄れ、自己資金収益率（CCR）が下がってしまうデメリットがあります。不動産投資ローンを利用するときには、借入額と毎月の収益とのバランスを取る必要があります。 利用していない不要なクレジットカードを解約することも、不動産投資ローンの審査を通過するための対策として有効です。クレジットカードを多数持っていると、銀行から利用限度額まで利用する可能性があると見られます。 クレジットカードの利用額が増えると、不動産投資ローンの返済も含めた毎月の返済額を増加させるため、銀行から見ると返済不能に陥るリスクが高くなります。利用予定の無いクレジットカードがある場合は、しっかり解約手続きをしておきましょう。 例えば自動車ローンなど不動産投資ローン以外に利用しているローンがある場合は、申込前に繰り上げ返済しておくと、ローン審査でプラスに評価される可能性があります。 銀行がローン審査で確認しているポイントの1つに「返済比率」というものがあります。返済比率とは、毎月の返済額が収入に対して占める割合のことで、返済比率が低いほど新しいローン契約を締結しやすくなります。なお、返済比率の毎月の返済額には不動産投資ローン以外の借入も含みます。 既存のローン完済が難しければ、可能な範囲で繰り上げ返済しておくことも検討しておきましょう。残債を少しでも減らしておくことで、ローン審査に通過する可能性が高まります。 ただし、繰り上げ返済できる資金があるのであれば、自己資金として購入する不動産へ投下したほうが良いかどうかはケースバイケースとなります。各種ローンの金利や年数、借入総額を比較しながら、慎重に検討してみましょう。 属性の改善とは少々異なるポイントではありますが、不動産投資ローンを利用するための対策としては、銀行と提携している不動産会社を利用することも有効です。 投資用不動産を販売している不動産会社の中には、物件購入に融資する銀行と提携している会社もあります。不動産会社と提携している銀行の中には、不動産会社及び供給される物件に対する信用性を重視しているところも多いものです。 提携銀行のローンを利用する場合は、属性に心もとないポイントがある場合でも審査を通過できることがあります。 また、銀行と提携している不動産会社によっては、審査に通過しやすい物件を紹介してくれる可能性があります。収益性や担保評価の高い物件は、金融機関の融資審査でもプラスに評価されやすくなります。 例えば、東証1部上場企業で東京23区・横浜エリアに強みを持つプロパティエージェントは、提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。このような不動産投資会社を経由し、属性の低さを補うことも有効な手段となります。

竣　工　2020年1月 最寄駅　人形町駅徒歩4分 総戸数　36戸 住　所　東京都中央区日本橋富沢町6-6 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ ヴィークブライト日本橋人形町 VIEQU BRIGHT日本橋人形町 ■近隣周辺施設情報 マルエツ人形町駅前店まで約280m まいばすけっと日本橋富沢町店まで約380m ファミリーマート堀留町二丁目店まで約170m セブンイレブン日本橋人形町2丁目店まで約260m ドラッグストアスマイル人形町店まで約280m 日本橋大伝馬町郵便局まで約380m 中央区立日本橋中学校まで約680m 浜松公園まで約430m 久松児童公園まで約430m 山村病院まで約980m 物件名 ヴィークブライト日本橋人形町賃貸 所在地 東京都中央区日本橋人形町6-6 最寄駅 東京メトロ日比谷線「人形町駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 36戸 築年月 2020年1月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　36台/月額300円 ――――――― ■設　計　　　株式会社エル設計事務所 ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～2LDK（25.62㎡～47.61㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2019年9月 最寄駅　大森海岸駅徒歩8分 総戸数　31戸 住　所　東京都品川区南大井4-20-5 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ リライア大森 RELIA 大森 ■近隣周辺施設情報 ローソン・スリーエフ南大井店まで約300m セブンイレブン南大井水神店まで約300m まいばすけっと南大井まで約400m 品川南大井郵便局まで約300m 武越内科クリニックまで約550m キクヤ薬局まで約400m 鈴ヶ森公園まで約150m しながわ区民公園まで約300m 大森貝塚遺跡庭園まで約700m しながわ隋続巻まで約800m 品川区立鈴ヶ森小学校まで約180m 品川区立鈴ヶ森中学校まで約230m 物件名 リライア大森賃貸 所在地 東京都品川区南大井4-20-5 最寄駅 京急本線「大森海岸駅」徒歩8分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 31戸 築年月 2019年9月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（20.56㎡～41.48㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2008年7月 最寄駅　水天宮前駅徒歩1分 総戸数　33戸 住　所　東京都中央区日本橋蛎殻町1-35-5 概　要　地上14階 地下1階 SRC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ セイランスイテングウマエ ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約150m 肉のハナマサ新川店まで約530m エフワン日本橋店まで約550m セブンイレブン日本橋T-CAT店まで約100m ファミリーマート日本橋かきがら町店まで約60m ローソン箱崎湊橋店まで約300m ドトールコーヒーショップ人形町箱崎店まで約160m 東京シティターミナル郵便局まで約100m マツモトキヨシ水天宮駅前店まで約340m 三井住友銀行日本橋東支店まで約720m 水天宮前いきいきクリニックまで約290m 隅田川テラスまで約500m 深川公園まで約1700m 久松警察署まで約1000m 物件名 セイラン水天宮前賃貸 所在地 東京都中央区日本橋蛎殻町1-35-5 最寄駅 東京メトロ半蔵門線「水天宮前駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上14階 地下1階 SRC造 総戸数 33戸 築年月 2008年7月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　35台/初回登録料3,300円 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（23.12㎡～48.83㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2005年11月 最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩6分 総戸数　40戸 住　所　東京都墨田区東駒形4-13-5 概　要　地上6階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ デルックスヒガシコマガタ DeLCCS東駒形 ■近隣周辺施設情報 大横川親水公園まで約150m セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約210m 吾妻橋交番まで約460m 千葉工業大学まで約810m 墨田区立横川小学校まで約210m 墨田区立本所中学校まで約670m マルエツプチ本所4丁目店まで約480m サンドラッグ業平店まで約260m 墨田区役所まで約860m みずほ銀行押上支店まで約690m ジョナサン業平店まで約330m 物件名 カバナ東駒形賃貸 所在地 東京都墨田区東駒形4-13-5 最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上6階 RC造 総戸数 40戸 築年月 2005年11月 ■駐車場　　　2台（平置式） ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（23.80㎡～35.73㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2009年8月 最寄駅　森下駅徒歩1分 総戸数　57戸 住　所　東京都江東区森下2-29-1 概　要　地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ プラウドフラットモリシタ ■近隣周辺施設情報 ライフ菊川店まで約520m オリジン弁当森下店まで約110m ローソン江東森下二丁目店まで約50m ファミリーマート森下二丁目店まで約130m くすりの福太郎森下駅前店まで約150m マルエツプチ両国緑一丁目店まで約710m ファミリーマート白河二丁目店まで約1170m ローソン江東清澄店まで約960m 深川警察署まで約2440m VAN丸井錦糸町店まで約2070m 物件名 プラウドフラット森下賃貸 所在地 東京都江東区森下2-29-1 最寄駅 都営大江戸線「森下駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 57戸 築年月 2009年8月 ■駐車場　　　2台/月額29,400円 ■バイク置場　3台/月額3,150円 ■駐輪場　　　54台 ――――――― ■設　計　　　シオックス株式会社 ■施　工　　　野村建設工業株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1K（20.28㎡～20.92㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2015年8月 最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩7分 総戸数　18戸 住　所　東京都墨田区本所4-29-7 概　要　地上7階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■全部屋対象／保証金2ヶ月（※保証金償却） ■物件名フリガナ グラウンデュークスホンジョウ GROUNDEUX本所 ■近隣周辺施設情報 マルエツプチ本所四丁目店まで約290m サファイアドラッグまで約360m 墨田石原郵便局まで約750m 東京東信用金庫駒形支店まで約560m 大横川親水公園まで約620m ローソンストア100墨田区本所四丁目店まで約100m 本所税務署まで約490m 墨田区立横川小学校まで約350m 墨田区立錦糸中学校まで約470m 賛育会病院まで約950m 物件名 グラウンデュークス本所賃貸 所在地 東京都墨田区本所4-29-7 最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩7分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上7階 鉄骨造 総戸数 18戸 築年月 2015年8月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（25.90㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2003年9月 最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩9分 総戸数　35戸 住　所　東京都墨田区本所3-7-11 概　要　地上14階 SRC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ カスタリアホンジョアヅマバシ ■近隣周辺施設情報 サミットストア両国石原店まで約600m セブンイレブン墨田本所3丁目店まで約60m ローソン石原四丁目店まで約200m まいばすけっと本所3丁目店まで約150m Santoku石原店まで約270m どらっぐぱぱす石原店まで約540m サファイアドラッグまで約360m 大横川親水公園まで約610m 屋形舟隅田川下りまで約910m 東京スカイツリーまで約1100m 物件名 カスタリア本所吾妻橋賃貸 所在地 東京都墨田区本所3-7-11 最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩9分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上14階 SRC造 総戸数 35戸 築年月 2003年9月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　三平建設株式会社 ■施　工　　　東誠不動産株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～3LDK（36.97㎡～76.73㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2020年7月 最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩8分 総戸数　22戸 住　所　東京都墨田区本所4-1-3 概　要　地上12階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可 ■物件名フリガナ リルシアホンジョアヅマバシ2 RELUXIA本所吾妻橋2 近隣周辺施設情報 スーパーマーケット三徳石原店まで約290m マルエツプチ本所四丁目店まで約290m まいばすけっと亀沢4丁目店まで約480m サミットストア両国石原店まで約650m 墨田石原郵便局まで約280m 肉のハナマサ錦糸町店まで約980m オリジン弁当墨田石原2丁目店まで約480m マルエツ錦糸町店まで約740m ローソンストア100墨田区本所四丁目店まで約380m 物件名 リルシア本所吾妻橋2賃貸 所在地 東京都墨田区本所4-1-3 最寄駅 都営浅草線「本所吾妻橋駅」徒歩8分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 22戸 築年月 2020年7月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（26.76㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年2月 最寄駅　蔵前駅徒歩5分 総戸数　25戸 住　所　東京都墨田区本所1-20-2 概　要　地上10階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■203号室対象／仲介手数料無料 ■上記以外号室対象／仲介手数料半額 ■物件名フリガナ アークマーククラマエ ■近隣周辺施設情報 本所一郵便局まで約210m サミットストア両国石原店まで約430m まいばすけっと蔵前駅前店まで約610m セブンイレブン墨田本所1丁目清澄通り店まで約140m ファミリーマート蔵前店まで約450m ドラッグセイムス蔵前3丁目店まで約790m ほっかほっかのお弁当一喜まで約820m キッチンオリジン本所吾妻橋店まで約1150m ほっともっと本所吾妻橋店まで約1190m サミット両国石原店まで約390m あんずレディースクリニックまで約1050m 安達クリニックまで約770m 物件名 アークマーク蔵前賃貸 所在地 東京都墨田区本所1-20-2 最寄駅 都営大江戸線「蔵前駅」徒歩5分 物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸 構造規模 地上10階 RC造 総戸数 25戸 築年月 2022年1月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　各部屋毎に異なる ■楽　器　　　各部屋毎に異なる ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK（28.23㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 中古住宅を売却する方法として、不動産会社に間に入ってもらい買い手を見つける「仲介」と不動産会社に直接物件を買い取って貰う「買取」の2つがあります。 不動産会社を通じて売却する「仲介」は、買取での売却より売却価格が高くなりますが、買い手が見つかるまで一定の時間を要します。また、仲介手数料が発生する点もデメリットと言えるでしょう。 一方、買取は買取価格を不動産会社と交渉し、決まり次第すぐ売買契約を交わすことが可能で、仲介手数料は不要となります。加えて仲介では物件の広告を出すことにより、周囲に家を売却する事を知られてしまう可能性がありますが、買取では周りに知られる可能性が低いという違いもあります。 買取には早く売却できる、仲介では売却しにくい物件を売却する事が出来るなどのメリットがある一方で、売却価格が相場の約7割程度になる、物件によっては買取できないケースがあるというデメリットがあります。 仲介はエリアや物件にもよりますが、買取よりも多くのステップが必要となり、多くの場合、売却までに約3～5ヶ月の期間を要します。 買取では不動産会社に査定を依頼し、そのまま依頼先の不動産会社へ売却することになります。仲介より時間や手間が少なく済むため、業者の選定が早ければ1～2ヶ月で取引が終わります。売却スケジュールが迫っている方にとって、大きなメリットと言えるでしょう。 また、買取では不動産会社が住宅を買い取った後、リフォーム・リノベーションを行うケースもある事から、仲介では買い手が見つかりにくい物件を売却できる可能性がある点もメリットとなります。 なお、売主は、売却後に不動産が契約と異なる箇所があった場合「契約不適合責任」により修理や代金の減額を請求されることがありますが、個人から不動産業者へ売却する買取では「契約不適合責任」が免責となります。 買取のデメリットは売却価格が低くなってしまうことです。仲介売却時の約7割程度となることもあるため、価格を優先したい場合には不向きな売却方法と言えます。 また、空き家で長くメンテナンスされていない物件であったり、築年数が経過して解体費用が多くかかってしまう物件だと不動産会社から買取を拒否されるケースもあります。 その他、買取を検討してもらえる不動産は需要が多く見込めるケースが多く、仲介で売り出したとしても早く買主が見つかる可能性があります。この場合、早く売却ができるという買取のメリットがあまり見込めないため、慎重に検討することが重要となります。 売却したい物件によっては仲介より買取が良い可能性がありますが、判断が難しいため不動産会社に相談してから検討することで少しでも売却価格を高くできる可能性があります。 仲介売却のしづらい再建築不可の物件であっても、建築物を管轄する特定行政庁が許可した場合には、再建築が可能となります。また隣地の土地所有者に道路が接する長さが足りない分の土地を譲ってもらう、土地を購入してもらうなど接道義務を果たし、再建築を可能にする方法もあります。 買取と仲介のどちらで売却するか、判断が難しい場合には不動産会社に相談し、上記のような方法で問題を解決できないか相談してみましょう。 広すぎる土地や容積率がオーバーしている建築基準法・都市計画法などに違反した物件など、仲介で売却しにくい物件でも買取対応してもらえる可能性があります。ただし、上記の物件でも広く広告を出す、売却価格を下げる事で「仲介」により、買い手が見つかる可能性があります。 買取価格よりも値下げを行った仲介の売却価格の方が高くなるケースもあるため、売却スケジュールに余裕があるのであれば、比較しながら慎重に検討してみると良いでしょう。 例えば築古の建物と土地を売却する場合、買取の査定額より、建物の解体費用＋更地を仲介で売却する価格が高い場合には解体した後に売却した方が良いと判断できます。 買取保証とは一定期間仲介による売却活動を行い、物件が売れなかった時には不動産会社に「買取」を行ってもらう方法です。仲介の売却活動期間と買取価格はあらかじめ売主と不動産会社で相談し設定することが可能です。 仲介により売却した場合には不動産会社に仲介手数料を支払いますが、買取になった際には仲介手数料は支払いません。「○ヶ月後に家を売却したい」「まずは仲介で高値での売却を目指す」という方に適した方法です。 ただし、不動産会社が買取保証となる物件の条件を定めているケースがあり、対象外の物件では買取保証を利用する事ができないこともあるため注意しましょう。 複数の不動産会社で買取価格の査定をしてもらうことも重要なポイントです。買取査定は仲介査定と異なり、提示された査定価格がそのまま売却価格となるため、できるだけ複数社の査定を受け、高い金額を提示してもらえる不動産会社を探してみましょう。 なお、不動産会社へ買取価格の査定を依頼する際は、仲介査定も同時に依頼すると良いでしょう。この時、査定価格だけでなく想定される売却スケジュールについても合わせて確認しておくことで、買取を行うかどうかの判断材料となります。 下記、中古住宅の査定を取り扱っている不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは複数の不動産会社へ同時に査定依頼することができ、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。提携している不動産会社に違いがあるため、複数のサイトへ登録しておくと、より多くの不動産会社へアプローチすることができます。

ラグゼナ東陽町の将来性を専門家の視点から考察すると、その不動産価値には大きなポテンシャルがあることが分かります。都心へのアクセスの良さはもちろん、長期的な人口増加の見込みもあり、地域全体の発展が期待されます。こうした要素は、資産価値の安定と成長を支える要因として重要です。また、周辺の商業施設や教育機関の充実度も高く、生活の質を求める人々にとって魅力的なエリアと言えるでしょう。専門家は、この地区が今後も持続的な成長を遂げると見込んでおり、投資先としての魅力を高く評価しています。ラグゼナ東陽町は、その潜在的な成長力が注目されています。この地域では、人口増加が見込まれ、多くの新しい住居や商業施設が計画されており、それが地域全体の資産価値を押し上げる要因となっています。また、教育機関や医療施設の充実も地域の魅力を高めており、家族連れやシングルの若者たちにとっても魅力的な住環境が整っています。さらに、政府や地方自治体による地域振興策が積極的に行われており、これがラグゼナ東陽町の不動産市場の活性化に寄与しています。これらの条件が揃うことで、地域の発展とともに不動産価値も大きく成長する可能性があります。 アパートの入居者を募集するのも管理業務です。ネット広告などで賃借人を募集して、内見を案内する流れが多いでしょう。物件説明や保証会社の案内など、賃貸借契約に関する説明も管理業務に含まれます。 重要事項の説明をした後に賃貸借契約を結び、鍵の引渡しに関する案内をします。重要事項とは、退去時に発生する費用や入居時のルールなどです。 管理会社は引き落とし口座を案内したり、入金確認したりという業務も行います。仮に家賃の引き落としができなければ催促したり、クレーム処理をしたりなどのトラブル対応もあります。 退去時には傷や汚れの立ち合いを入居者と一緒に行います。室内に傷や汚れがあれば原状回復が必要になるため、立ち合いをしてオーナーと賃借人のどちらが費用負担するか決めます。 建物の保守管理とは、主に清掃と設備点検のことです。アパートの共用部を清掃したり、設備に異常がないか確認したりする業務です。 前項で解説した管理業務の内容を踏まえた上で、次にアパート経営時に管理会社を選ぶポイントについて解説します。 管理会社を選ぶ1つ目のポイントは、特徴の異なる複数の管理会社へヒアリングすることです。例えば、多くの店舗を展開している管理会社は「入居者募集」に強い傾向があり、24時間の問い合わせ対応をしている会社は「トラブル対応」に強いと言えます。 このように、管理会社ごとに特徴が異なるため、自分が経営するアパートと相性の良い管理会社を探すことが大切です。管理会社選定の際はそれぞれの特徴を比較しながら、相性の良い管理会社を探す手順で進めてみましょう。 管理会社を選ぶ2つ目のポイントは、管理実績の豊富さです。管理実績が豊富なほどノウハウが蓄積されていることが伺え、入居者のクレーム対応や退去時の修繕手配などもスムーズに行ってくれる可能性が高まります。 ただし、管理実績が豊富だからという理由だけでなく、前項のように自分が経営しているアパートとの相性も重要です。 例えば、実績が豊富なA社と、実績はA社に劣るB社が候補に挙がったとします。実績だけで比較するとA社が良いものの、B社は24時間の電話受付に対応しているため、トラブルにもスムーズに対応できることが期待できます。 トラブル対応を重視した場合は、B社の方が相性は良いとも言えます。このように実績の豊富さは確認しつつも、それぞれの比較項目を総合的に判断することが大切です。 管理会社を選ぶ3つ目のポイントは、担当者の対応を確認することです。管理会社に問い合わせたときに返答が遅かったり、返答が丁寧ではなかったりする場合は、その管理会社は避けておくことも検討してみましょう。 オーナーへの対応が悪い管理会社は入居者対応のクオリティも低い可能性があります。管理会社の対応力は入居率の低下につながるポイントでもあるため、チェックしておきましょう。 管理会社を選ぶ4つ目のポイントは管理体制です。管理体制を調べるためには、以下を管理会社にヒアリングしておくと良いでしょう。 上記の管理体制は管理会社によって異なるため、複数社にヒアリングして比較しておきます。特に清掃や建物保守管理の内容や頻度は、会社によって大きく異なる項目です。 定期的に機械を使って清掃する会社や、植木の剪定なども業務内容に含まれている会社もあります。このような細かい点も含め、複数社を比較することが重要です。 管理会社を選ぶ5つ目のチェックポイントは、入居検討者の集客方法です。アパートの入居者を集客する方法は様々ですが、多くの場合ネットでの集客がメインとなっています。ネット集客では、ポータルサイトへ物件を登録して、そのサイト経由で入居検討者を集客します。 管理会社のネット集客は広告費が発生しているため、管理会社ごとにネット広告できる枠や期間が異なる可能性があります。その会社が管理している物件が、どのポータルサイトに登録されているかをヒアリングしたり、その会社が運営している自社サイトをチェックしたりしましょう。 ただし、地方のアパート経営をしており、賃借人が地元の人ばかりという物件の場合は、ネット集客ではなく、特定地域に強い管理会社も検討してみましょう。 地域に強い不動産会社では、他の物件で退去者が出た際に入居先として紹介してくれたり、安く修繕してくれるリフォーム業者の紹介ができたりなど、特定地域に特化していることによるメリットを受けられる可能性があります。 管理会社を選ぶ6つ目のポイントは契約形態の確認です。管理会社との契約形態は様々ですが、管理費のパーセンテージや、滞納保証・家賃保証の有無についてが主なポイントとなります。 また、一括借り上げの空室保証を行う「サブリース契約」については注意が必要です。このタイプのサブリースは、アパート一棟を管理会社に借り上げてもらい、管理会社から賃料をもらう仕組みで、入居者がいなくても管理会社から賃料を得られるメリットがあります。 しかし、多くのサブリースは「管理会社が支払う一括借り上げの賃料について改定できる」という契約内容になっており、過去にはこの内容をオーナー側が把握・理解できていなかったことが、様々なトラブルの要因となりました。 このような過去のトラブルがあった背景から、サブリース契約時の広告・営業方法について規制を加えた「サブリース新法」へと法改正されるなどの対策が取られています。サブリース契約を締結する際は、契約内容をよく確認した上で契約することが重要です。 竣　工　2022年5月 最寄駅　住吉駅徒歩14分 総戸数　98戸 住　所　東京都江東区海辺7-7 概　要　地上8階 RC造 ■物件名フリガナ ラグゼナトウヨウチョウ ■近隣周辺施設情報 江東区立第二南砂中学校まで役350m 物件名 ラグゼナ東陽町賃貸 所在地 東京都江東区海辺7-7 最寄駅 東京メトロ半蔵門線「住吉駅」徒歩14分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上8階 RC造 総戸数 98戸 築年月 2022年5月 ■駐車場　　　9台/月額29,700円 ■バイク置場　10台/月額3,300円 ■駐輪場　　　131台/月額200円 ――――――― ■設　計　　　生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所 ■施　工　　　生和コーポレーション株式会社 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～2LDK（39.21㎡～57.41㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 住宅ローンは原則自分や家族が住む家が対象となりますので、残債がある場合は「現在ローンを組んでいる金融機関から引き続き住宅ローンの融資が受けられるか」が重要なポイントとなります。 例えば住宅金融支援機構の「フラット35」の場合、融資した資金の使い道は「申込みご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金」と定義しています。仮に融資した資金を投資用物件などの別の用途に充てている事が判明した場合、借入金の一括返済を求められるケースもあります。 このような場合、まずは金融機関で担当者に引っ越しを希望する旨を相談しましょう。転勤や離婚、親の介護等やむを得ない事情の場合、金融機関が柔軟に対応を行っているケースも少なくありません。 ローン返済中の引っ越しに関してマニュアルを設けている金融機関も存在しますが、転勤の場合は単身赴任か、家族全員で引っ越すのかといった問題やローンの残りの金額、「○年間固定金利」といったローンのプラン状況によって対応は異なるでしょう。 例えば「転勤などやむを得ない事情による一時的な転出の場合、住宅ローンを引き続き利用できる。」という金融機関も存在します。 このように、住宅ローンが残っている住宅を引っ越す際の対応は金融機関によって異なります。まずは金融機関に相談し、どのような方法が取れるのか確認することが大切です。 2．家を売却する場合は複数の不動産会社へ査定を依頼する 金融機関に相談した結果、一括返済を求められた場合や金銭的事情で売却せざるをえない時は家を売却し、ローンの返済に充てましょう。 売却する際はまず複数の不動産会社に査定を依頼し、売却金額の相場を把握しておきましょう。下記は複数の不動産会社へ同時に査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。 1社の不動産会社に査定を依頼してしまうと、査定を依頼した不動産会社によって販売力や得意な物件タイプが異なるため、正確な査定価格を調査することが難しいケースがあります。出来るだけ複数社の査定を受け、査定価格や売却時期、営業マンの対応内容などを比較することが大切です。 査定価格の調査を終えたら、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬等の売却にかかる経費の目安を計算し、売却金額から経費を差し引いた利益がいくらになるかを試算しておきましょう。 不動産売却で得た利益は引越し先の住居費用や引っ越し費用に充てることができますので、試算しておくことで新居の予算のシミュレーションに繋がります。 家を売却した際、税金（譲渡所得税）を払うケースが存在しますが、後述するマイホームの3,000万円の控除の特例制度があります。いずれにせよ売却で出る利益を試算しておくと良いでしょう。 オーバーローン物件である場合には、現在の家に住み続けられないか再検討するか、出来るだけ高く不動産を売却できるよう複数の不動産会社へ相談し、より良い売却手段を探す必要があります。 金融機関で引き続き住宅ローンを利用できないと判断されたものの、ローンの支払いを続けながら家を残しておきたい場合は、下記2つのローンを利用する方法があります。 不動産担保ローン・住み替えローン共に通常の住宅ローンよりも金利が高く、融資条件も厳しいものととなりますので、新居の住居費や賃貸用物件として貸し出した場合は利回りも計算した上でローンを組むことが大切です。 不動産担保ローンとは不動産を担保に融資が受けられるローンで、一般的なカードローンやキャッシングより金利は低いものの住宅ローンと比較すると負担は増えてしまいます。 金融機関によっては、借入限度額は最高1億円、借入期間は最長35年というケースも存在します。借入金額・期間は好条件な反面、手数料がかかり融資までに時間がかかります。 不動産担保ローンの返済が難しくなった場合は、担保に入れた家や土地を売却してローンを返済することになります。 通常の住宅ローンよりも金利が高くなり審査も厳しくなり、売却と購入を同時に行うことが条件の一つです。そのため新居探しの時間が限られてしまうというデメリットが存在し、各種手数料がかかります。 上記のデメリットがあるため、まずは金融機関との交渉や売却などその他の手段を検討した後に、住み替えローンの利用を考えてみましょう。 デメリットを知った上でも利用したい方は現在ローンを組んでいる金融機関にローンの申請を行いましょう。今までの住宅ローンの返済がスムーズである場合は、他の金融機関より審査が通る可能性が高いと言えます。 不動産担保ローン・住み替えローン共に、通常の住宅ローンより高い金利が設定されるため総返済額も増えてしまいます。ローンを組む際はどれくらい返済の負担が増えるのか、住み替え後の返済が可能かどうか確認をしておきましょう。 家を残しておきたい場合、賃貸用物件として貸し出すことで不動産ローンの返済や固定資産税などのランニングコストに充当することが可能です。また、定期借家契約を結ぶことで一定期間の賃貸契約を結べるため、転勤により戻ってくるケースでは再び住むこともできます。 ただし賃貸物件として貸し出す前に、ローンを組んでいる金融機関に賃貸物件に転用する条件について必ず相談するようにしましょう。金融機関によっては事業用ローンに組み替えなくてはいけないケースもあります。 また、マンションの賃貸経営には入居者が想定通りに入らない空室リスクや、災害によって運営が困難となる災害リスクなど、注意しておきたい様々なリスクがあります。貸し出す前に、年間の家賃収入から修繕費や固定資産税・管理費等年間にかかる経費を差し引き年間の利益をあらかじめ試算しておきましょう。 マンション経営で利益を生むためには、専門的な知識や経験を必要とする場面も少なくありません。賃貸用物件として貸し出した後に「やはり家を手放すべきだった」「思ったより賃貸事業が厳しかった」と後悔しないためにも、試算した年間の利益とローンの金利を考慮に入れ、賃貸管理会社への相談も行いながら、慎重に検討することが大切です。 引っ越す前には新居の住居費用を把握・確保しておくことが重要となります。また現在住宅ローン控除を受けている方が引っ越した後の適用可否、家を売却した時に生じる税金を最高3,000万円控除できる特例制度といった税制面についてもお伝えしていきます。 住宅ローン控除は住宅ローンを借り入れ住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の1％を所得税から10年間控除できる制度となっています。 住宅ローン控除は大きな税制優遇であるため、多くの方が制度の適用を受けていることでしょう。しかし、控除の条件の1つに「その者が主として居住の用に供する家屋であること」という文言があり、原則引っ越した場合には住宅ローン控除の適用は出来なくなります。 住宅ローンの残っている家でローンを支払いながら、引っ越し先で再び家を購入する場合はダブルローンになってしまいます。 先に述べた住み替えローンという方法もありますが、以前より返済の負担が大きくなるという点では変わりません。 賃貸物件の場合も引っ越し代や敷金・礼金等様々な費用がかかります。新居の住居費を試算し確保した上で、現在居住している家の処遇を検討しましょう。

竣　工　2022年4月 最寄駅　西大島駅徒歩2分 総戸数　56戸 住　所　東京都江東区大島3-14-16 概　要　地上15階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ コンフォリア・リヴニシオオシマ ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと大島1丁目店まで約260m セブンイレブン江東大島1丁目店で約790m ローソン西大島駅前店まで約130m ファミリーマート昭和薬品西大島駅前店まで約170m 吉野家西大島店まで約180m ロイヤルホスト西大島店まで約210m 大島緑道公園まで約360m 若草幼稚園まで約400m 区立第二大島小学校まで約450m 区立第二大島中学校まで約680m くすりの福太郎まで約110m 城東郵便局まで約320m 物件名 カバナ西大島賃貸 所在地 東京都江東区大島3-14-16 最寄駅 都営新宿線「西大島駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上15階 RC造 総戸数 56戸 築年月 2022年4月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　有 ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　株式会社現代綜合設計 ■施　工　　　株式会社早野組東京支店 ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1DK（25.74㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。 不動産投資では、家賃収入等の利益がある場合、所得税・住民税の確定申告と納付をする必要が生じてきます。 赤字であっても、確定申告をすることで、税金の軽減などの優遇措置を受けられることがあり、確定申告をしないと無申告加算税などのペナルティを課せられる可能性があります。 サラリーマンの方などが副業で不動産投資をおこなっている場合、不動産所得が20万円を超えていると翌年3月15日までに所得税の確定申告をして、納付する必要があります。 不動産所得には住民税も課せられますが、住民税は不動産所得が生じていれば、申告・納付が必要といえます。住民税は、所得税の確定申告に基づいて、各市区町村が翌年6月頃に決定し、賦課してきます。所得税の確定申告をしていない場合、住民税の確定申告が必要になります。 また、不動産投資を専業でおこなっている場合は、不動産所得が基礎控除である48万円を超えていれば、所得税の確定申告が必要といえるでしょう。 不動産所得が赤字であっても、給与所得などの他の総合課税の所得と損益通算することによって源泉徴収された所得税の還付を受けられる場合がありますが、赤字が何年も続いている場合はローンの金利が高い可能性があります。金利が高い場合、ローンの借り換えにより金利を下げることで月々の返済金や利息をおさえて、収支を改善することができます。 たとえば、借り換えシミュレーションができる「インベース」というサービスでは、オンライン上で不動産投資ローンの借り換えシミュレーションから借り換え手続きの代行まで一貫して行うことが可能です。下記のシミュレーションを見てみましょう。 残高2,000万円、金利3%、残年数25年、年齢40才の方の場合、よりよい条件のローンへの借り換えを行うことができれば、毎月の返済額は最大3万円、返済総額で最大310万円の削減メリットがあり、利回りは最大1.5%の改善効果があります。 低い金利のローンに借り換えをすることで毎月の利息の支払いを減らすことができ、その分キャッシュフローや利回りも良くなり運用も改善していきます。借入時の融資条件が悪い場合には、利用を検討してみると良いでしょう。 無申告加算税の額は、本来の納税額の15％～20％となっており、納期限から申告書提出日までの延滞税が課されます。延滞税の税率は、年ごとに変わる特例基準割合によって決定されます。 また、税法の法令に基づいた適正な確定申告をしていなかったことなどにより、納めた税金が少な過ぎた場合、後日、税務署から指摘を受けることがあります。そのような場合、新たに納める税金に加えて、その税額の10％～15％相当額の過少申告加算税がかかります。 また、確定申告業務は、単なる書類の作成代行ではなく、納税者に代わって税務署に主張を伝えるという税務代理業務であるため、税務署から問い合わせなどがあった場合、税理士に対応してもらうことが可能です。万一税務調査が入った場合でも、確定申告を税理士に依頼していれば、対応を依頼しやすいでしょう。 不動産投資の確定申告では、所得税の申告書を作成する前提として、不動産所得を計算する必要があります。 不動産所得を計算する際に、税法の法令に基づいて必要経費を漏れなく計上し、青色申告の特別控除などを利用することによって税金を軽減できる場合があります。 ただし、必要経費計上にかかる税法の取扱いには、減価償却費の計算方法や家事関連費の按分方法など、税法の専門知識が必要となるケースも多いといえます。 また、青色申告の特典を受けるには、不動産所得の計算において、貸借対照表、損益計算書を作成できるような正規の簿記による帳簿作成、あるいは一定の簡易的な帳簿を作成する必要があります。これらの帳簿作成には、簿記や会計の専門知識が必要となります。 このように、法令に基づいて必要経費を余すことなく計上し、適正に税金を軽減するためには、不動産所得の計算から税理士に依頼した方がよいといえます。 不動産売却の確定申告を一般人が初めておこなうには、調べなければならない事項や面倒な手続きもあり、申告期限までにすべての作業を間違いなく完了させるためにある程度の労力が必要になるでしょう。 確定申告のために労力をかけると、本業に影響が出てくる可能性もあり、税理士に確定申告を依頼することでそのような不安をなくし、本業に集中できるというメリットもあります。 不動産投資を専門とする税理士であれば、不動産投資の運営についてのコンサルティングや収益不動産の相続対策などを業務としておこなっている場合があります。 そのような税理士に不動産投資の確定申告を依頼し、顧問契約を締結することで、不動産投資に関する会計、税務だけでなく、不動産投資の運営や相続対策について日常的にアドバイスをもらうことができるようになります。 税務リスクに適切な対応をするには、税務に関する届出書の提出など期限があるケースもあり、税理士との顧問契約は税務リスクの軽減にも役立ちます。また、不動産投資の運営や相続対策は税務と密接に関係しており、税務の専門家の視点から、長期的、総合的なアドバイスを受けることができるのもメリットといえるでしょう。 不動産投資の確定申告を税理士に依頼すると、税理士に対して報酬を支払う必要があります。また、税理士との打ち合わせや資料収集など、最低限自分でおこなう作業もあることもデメリットでしょう。 不動産投資の確定申告を税理士に依頼することで軽減できる税務リスクや、税務と密接に結びついた運営や相続対策などの効果は、規模が大きくなったり、運営が長期化したりするほど大きくなる傾向があります。費用対効果を見極めて依頼を検討してみましょう。 不動産投資の確定申告を税理士に依頼した場合、確定申告や税務についてのノウハウは身に付きづらいと言えます。 不動産投資の運営と税務は密接に結びついています。収益不動産の売却や修繕、相続などの運営についての判断は、投資家自身がおこなう必要があります。投資家が税務についての知識も身に付けることで、より投資目的に沿った運営判断が可能になるケースも少なくありません。 税理士に依頼する場合でも、積極的に税務上の法律やルールについて質問を行うなどして、投資家が自らノウハウを身につけられるよう工夫をすることも大切です。 税法の解釈は多岐に渡り、事業内容によって計上できる売上や経費の区分が大きく変わることも珍しくありません。また、不動産に関連した特例も数多くあり、これに対して適切に適用していくためには、不動産投資に強い税理士へ相談することも重要なポイントとなります。 ただし、税理士によっては不動産関連の税務に詳しくなく、最低限の申告しかできないケースもあります。積極的にアドバイスを受けたい場合、不動産税務に強い税理士を探す必要がある点はデメリットと言えるでしょう。 不動産投資の確定申告を税理士に依頼する費用は、家賃収入に応じた料金体系となっている事務所が多いでしょう。また、帳簿作成を依頼するかどうか、個人か法人かでも料金は異なります。 個人、法人の場合で異なります。帳簿作成を自分でおこなうか、確定申告と合わせて税理士に依頼するかでも費用が異なります。 以下で紹介するのはあくまでも相場の目安であり、料金体系は税理士事務所によって様々ですので、実際に問い合わせて確認するようにしましょう。 不動産投資の規模が大きくなってきたり、法人を設立して不動産投資をおこなっていたりする場合は、帳簿作成の手間が増え、確定申告や税金に関連する手続きが複雑になって来ます。 税務関係の手続きには期限があることが多く、適切な判断をタイムリーに処理していくことが求められます。税務リスクを減らすためにも、顧問契約を検討するとよいでしょう。特に法人の場合、顧問契約が前提となっている税理士事務所も少なくありません。

竣　工　2008年2月 最寄駅　牛込柳町駅徒歩4分 総戸数　165戸 住　所　東京都新宿区原町3-21-1 概　要　地上30階 地下1階 RC造 ■物件名フリガナ プライムアーバンシンジュクナツメザカタワーレジデンス ■近隣周辺施設情報 医療法人社団鉄友会柳町病院まで約400m よしやセーヌ柳町店まで330m クリエイトエス・ディー新宿若松町店まで約230m 柳町病院まで約530m 原町公園まで約30m プライムアーバン新宿夏目坂タワーレジデンスの信頼性は、細部にまでこだわった設計と施工によって支えられています。特に、耐震性や環境に配慮したエコデザインは、未来を見据えた先進的な建築技術を活用したものです。不動産としての価値を確固たるものにするため、居住者の生活を豊かにする設備やセキュリティシステムの導入にも力を入れています。これにより、安心して暮らせる住環境が整っており、多くの住人から高い評価を得ています。都市生活で重視される環境と安全性を提供することで、住みやすさの新基準を確立しています。プライムアーバン新宿夏目坂タワーレジデンスの建築技術には、未来を見据えた革新的な取り組みが施されています。建物は耐震性に優れた設計となっており、地震発生時にも住民の安全を確保します。さらに、省エネルギー性能の高い設備を導入することで、環境への配慮がされています。これにより、住みやすさだけでなく、地球環境への負荷を軽減することができます。これらの最新技術は、将来的なライフスタイルの変化にも対応できる柔軟性を持っています。住む人々が安心して長く暮らすことができるよう、未来を見据えた設計思想が反映されています。 物件名 プライムアーバン新宿夏目坂タワーレジデンス賃貸 所在地 東京都新宿区原町3-21-1 最寄駅 都営大江戸線「牛込柳町駅」徒歩4分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、タワーマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上30階 地下1階 RC造 総戸数 165戸 築年月 2008年2月 ■駐車場　　　有/月額38,500円 ■バイク置場　有/月額44,000円 ■駐輪場　　　有/月額3,960円 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～3LDK（40.33㎡～114.93㎡） ――――――― ■共用施設 □１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2007年5月 最寄駅　早稲田駅徒歩6分 総戸数　121戸 住　所　東京都新宿区弁天町23-9 概　要　地上15階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ エイチエフワセダレジデンス ＨＦ早稲田レジデンス ■近隣周辺施設情報 業務スーパー新宿榎店まで約430m イトーヨーカドー食品館早稲田店まで約550m ファミリーマート新宿弁天町店まで約60m ファミリーマート牛込柳町駅前店まで約500m クリエイトＳ・Ｄ新宿早稲田店まで約600m ミネドラッグ牛込柳町店まで約490m 新宿馬場下郵便局まで約650m 新宿天神郵便局まで約480m 三井住友銀行神楽坂出張所まで約540m 神楽坂岡田診療所まで約460m 神経研究所附属晴和病院まで約160m 柳町病院まで約590m 牛込警察署鶴巻町交番まで約550m 漱石公園まで約70m 南榎公園まで約520m 江戸川公園まで790m 弁天町保育園まで約140m 早稲田大学まで約740m 物件名 HF早稲田レジデンス賃貸 所在地 東京都新宿区弁天町23-9 最寄駅 東京メトロ東西線「早稲田駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上15階 RC造 総戸数 121戸 築年月 2007年5月 ■駐車場　　　有/月額33,000円 ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有/無料 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（20.68㎡～42.30㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2002年8月 最寄駅　六本木駅徒歩3分 総戸数　69戸 住　所　東京都港区六本木3-8-5 概　要　地上14階 地下1階 SRC造 ■物件名フリガナ オーキッドレジデンスロッポンギ ■近隣周辺施設情報 リカーショップONEまで約280m ドン・キホーテ六本木店まで約130m 平井薬局まで約60m 六本木駅前郵便局まで約350m 警視庁麻布警察署六本木交番まで約280m TEIENTOKYOまで約230m ヒロゴルフアカデミーまで約270m 麻布区民センターまで約340m 三河台公園まで約190m マンション投資の利回りとは、年間で物件購入価格の何％を回収できるかの収益性を示す指標です。利回りには、おもに表面利回り、想定利回り、実質利回りの3種類があるので、それぞれ詳しく見ていきましょう。表面利回りとは、収益物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合で、年間の家賃収入÷収益物件の購入価格×100の計算式で求めることができます。表面利回りは、マンション投資で発生する諸経費や諸費用を考慮しないで算出された指標です。収益性を正しくはかれない場合があるため、注意しましょう。賃料は賃貸需要が減少すると、それに伴って下がっていきます。しかし、想定利回りを算出する場合、家賃相場の下落について考慮されません。年間の家賃収入額が相場水準よりも高くなるため、算出される想定利回りも高くなる傾向にあります。実質利回りとは、マンション投資を行う際に発生する諸経費を考慮した上で算出される利回りのことです。収益物件を取得するための支出には、購入価格だけではなく諸費用も含まれます。諸経費や諸費用も考慮の上で算出される実質利回りは、表面利回りと比べてマンション投資の収益率をより正確に示すことができます。そのため、マンション投資の利回りを把握する際は、実質利回りの計算式で算出することがポイントになります。マンション投資の利回りは、その基準がなければ評価をすることができません。そのため、物件のタイプ別・エリア別に分け、それぞれ利回りの目安を把握しておくことが大切です。物件にもよりますが、通常、新築マンションの購入価格は中古マンションよりも高いため、ワンルームの利回りは、築年数の浅い物件ほど低くなり、古い物件ほど高くなります。物件購入の際は、利回りを目安としながらもその他の条件とのバランスを取った戦略が重要となります。物件の維持管理費用が大きくなるケースもあります。表面利回りだけでなく、ランニングコストにも注意を払った実質利回りを比することが大切です。利回りはマンション投資の収益性を示す重要な指標ですが、利回りだけが収益物件を選ぶ基準ではありません。利回りが相場水準以上でも不適切な物件もあれば、利回りが相場水準以下でも検討する価値のある物件もあります。物件所在地が駅から遠かったり、利便性が著しく低かったりする物件は、利回りが相場水準以上であっても、選ばないほうが好ましい場合があります。特に入居付けが難しい物件は、空室リスクが発生する可能性も高くなります。家賃の下落率を考慮せず、満室の想定で利回りを算出すれば、それだけで利回りが相場水準以上になるため、このような物件は目を引きます。しかし、家賃下落リスクや空室リスクを考慮した上で利回りをあらためて算出すると、相場水準以下になるケースもあります。例えば、立地があまり良くない中古ワンルームマンションの場合、相場よりも低価格で収益物件を購入でき、利回りが相場以上になるケースがあります。しかし、低価格で購入できるのは、立地が悪いだけでなく、マンションの管理費や積立金が相当高くなっていることなどの原因も考えられます。管理費や積立金が相場水準より高くなると、マンション投資の収益率も低下します。表面利回りが高水準であっても、実質利回りで計算してみると相場以下になるケースも少なくありません。表面利回りは物件比較の際の一つの指標として考えることが重要です。利回りが相場水準より低い場合でも、物件の立地条件などが良ければ検討する価値があります。入居需要の多い物件は、購入価格が高く低利回りとなるものの、空室リスクを回避しやすいほか、満室状態を維持しやすく、想定通りの利回りを得られる可能性が高い物件です。利回りが相場水準以下であっても、低リスクの運用を検討するのに向いた物件となります。手付金とは、不動産売買契約を締結する際、買主側から売主側に支払われる前金のことです。手付金の支払いは現金払いで行うため、収益物件を購入する際は不動産売買契約時に支払う手付金分の現金を用意しておく必要があります。手付金の金額は、売主が不動産会社の場合、購入価格の20％以内に収める必要があります。 物件名 オーキッドレジデンス六本木賃貸 所在地 東京都港区六本木3-8-5 最寄駅 東京メトロ日比谷線「六本木駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上14階 地下1階 SRC造 総戸数 69戸 築年月 2002年8月 ■駐車場　　　― ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有/月額500円 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～3LDK（34.55㎡～105.11㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2007年6月 最寄駅　六本木駅徒歩5分 総戸数　72戸 住　所　東京都港区六本木5-16-50 概　要　地上6階 地下2階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■1R住居対象／実質フリーレント1ヶ月 ■1LDK／2LDK住居対象／フリーレント1ヶ月 ■1LDK／2LDK住居対象／実質フリーレント2ヶ月 ■物件名フリガナ ロッポンギデュープレックスエムズ ■近隣周辺施設情報 六本木ヒルズまで約500m 東京ミッドタウンまで約520m AXISビルまで約270m マルシェロッポンギまで約390m リンコス六本木ヒルズ店まで約820m デイリーヤマザキ六本木5丁目店まで約170m マツモトキヨシ六本木店まで約410m TSUTAYA　TOKYO　ROPPONGIまで約820m くすりの福太郎六本木5丁目店まで約710m 天下一品六本木店まで約200m ガスト六本木店まで約260m ファミリーマート六本木東店まで約160m 物件名 六本木デュープレックスエムズ賃貸 所在地 東京都港区六本木5-16-50 最寄駅 東京メトロ日比谷線「六本木駅」徒歩5分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上6階 地下2階 RC造 総戸数 72戸 築年月 2007年6月 ■駐車場　　　有 ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　西武建設株式会社 ■管理形式　　通勤管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　不可 ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～2LDK（43.05m²～105.55m²） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2008年1月 最寄駅　馬喰横山駅徒歩2分 総戸数　121戸 住　所　東京都中央区日本橋横山町3-4 概　要　地上12階 地下1階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■物件名フリガナ プライムアーバンニホンバシヨコヤマチョウ ■近隣周辺施設情報 中央区立久松小学校まで約430m 中央区立日本橋中学校まで約640m 久松幼稚園まで約430m 三井記念病院まで約1160m 山村病院まで約1220m 龍閑児童公園まで約310m まいばすけっと日本橋横山町店まで約50m マルマンストア日本橋馬喰町店まで約140m COREDO室町2まで約960m スギ薬局日本橋横山町店まで約90m 小伝馬町ドラッグまで約420m 社会福祉法人三井記念病院まで約1080m 物件名 プライムアーバン日本橋横山町賃貸 所在地 東京都中央区日本橋横山町3-4 最寄駅 都営新宿線「馬喰横山駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上12階 地下1階 RC造 総戸数 121戸 築年月 2008年1月 ■駐車場　　　有/月額33,000円 ■バイク置場　― ■駐輪場　　　有 ――――――― ■設　計　　　― ■施　工　　　― ■管理形式　　巡回管理 ――――――― ■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット　　　相談（敷1積増） ■楽　器　　　不可 ■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1LDK～2LDK（44.89㎡～66.25㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 ※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。