竣　工　2022年3月
最寄駅　西大島駅徒歩7分
総戸数　29戸

住　所　東京都江東区大島2-10-20
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネニシオオシマ

■近隣周辺施設情報
紳士服コナカ亀戸店まで約800m
まいばすけっと江東亀戸6丁目店まで約400m
ファミリーマートTKD西大島店まで約280m
くすりの福太郎西大島店まで420m
江東亀戸一郵便局まで約490m
城東保健相談所まで約630m
みずほ銀行 亀戸支店まで約530m
江東区役所大島出張所まで約590m
ドン・キホーテ 亀戸駅前店まで約610m
セブンイレブン江東亀戸1丁目店約350m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　2台/月額3,300円
■駐輪場　　　29台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社伊佐建設一級建築士事務所
■施　工　　　池田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.28㎡～26.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産を売るにあたって多くみられるポジティブな売却理由をご紹介します。ここからご紹介するのは、そのまま売主に伝えても「売り急いでいる」と思われる可能性が低いものです。

不動産売却のポジティブな理由として代表的なものの1つは、結婚や子どもの独立などに伴う住み替えです。近年では独身のうちにマイホームを購入する人も少なくないため、結婚を機に2人で住める家に住み替えるといったケースは多くみられます。

また、反対に子どもが独立して一人暮らしを始めたために、夫婦2人で住むには家が広すぎるなどの理由もあります。

そのほか、例えば戸建住宅に住んでいると家のメンテナンスには手間と資金がかかるため、高齢化に伴って、メンテナンスの手間が少ないマンションに住み替えるといった理由も良く聞かれます。

例えば子どもが私立学校に入学した結果、通学先が遠方になるため家を売却して住み替えるといったケースがあります。そのほか、家族の通勤を楽にしたいなどのケースも同様です。

通勤・通学を理由としたものに近い理由となりますが、世帯主の転勤や転職に伴う住み替えも多いものです。この場合は、もともと住んでいた家を賃貸に出して、転勤先などで別途家を用意することもあります。

しかし、住んでいた家がそもそも賃貸に適していない場合や、新たに家を買う場合などは、もともと住んでいた家を売却して購入資金に充てるケースも少なくありません。

ポジティブな理由がある一方で、家を売却して早めに資金を用意しなければならないネガティブな理由もあります。ネガティブな理由によって不動産を売却する場合は工夫が必要です。

住宅ローンの返済に行き詰まった場合は、任意売却によって残債を圧縮するのも1つの選択肢です。任意売却は金融機関の同意を得ないと進めることができず、また手続きの関係から少なくとも不動産会社には必ずその事情が知られることになります。

この理由も「やむを得ない事情に迫られて家を売却しようとしている」という印象を与える可能性があるため要注意です。しかし、不動産業者の買取サービスなどを利用する場合は、査定に基づいて早急に話がまとまる可能性もあります。

不動産買取サービスは通常の仲介取引と比較して売却額が低くなるものの、売却を早期完了させたい場合には有効です。とにかく早くローンを返済したい場合には、選択肢の一つと言えるでしょう。

離婚は「家族構成の変化」であり、それ自体が不動産売却に直接ネガティブな影響を与えるわけではありません。しかし、離婚調停や慰謝料の支払いなど大きなお金が絡む場合もあるほか、共働きでないとローン返済が困難になる場合などはネガティブな理由と捉えられます。

また、例えば夫が主たる債務者となっている場合は、妻が連帯保証人となっているケースもあります。この場合、夫が返済できなくなった場合は、妻に返済義務が生じるため要注意です。

共働き家庭で家を購入していた場合は、離婚協議の中で家の売却またはローン返済についても整理しておく必要があります。

相続という事情自体はネガティブというわけではありません。しかし、相続が発生すると、相続税の納税や場合によっては遺産分割などが必要になり、相続税の納税期限は相続の発生を知った時から10ヶ月以内と定められています。

納税期限を過ぎると延滞税が発生するため、納税期限と売却を始めるタイミングによっては急いで売却を完了させる必要に迫られます。

このような事情を売主に知られると、売り急いでいると思われて値下げ交渉を持ちかけられることもあるので要注意です。相続という事情自体はそれほどネガティブな理由ではありませんが、相続税の納税期限に対して余裕を持ったスケジュールで売却活動を始めることが重要になります。

ここまで不動産売却の理由として多いものについてご紹介しましたが、「不動産売却の理由はどうしても伝えなくてはいけないのか」と疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。売却理由の申告義務について解説します。

例えば、ローン返済が苦しい・離婚したなどプライベートの事情が売却理由に該当する場合は、必ずしも売主に伝える必要はありません。

しかし、売主から売却理由を聞かれた場合には、何かしらの理由を伝えないと「何か言えない事情があるのではないか」と思われて敬遠されてしまうことも考えられます。

このため、少なくとも不動産会社の担当者には正確な事情を伝えたうえで、売主への伝え方について相談することが必要です。正直に事情を伝えることで、買主も信頼して取引に応じてもらえることもあります。

例えば、相続が発生してできるだけ早く売却をしたい場合、買主へは相続が売却理由であることをそのまま伝えつつも、「売却するかどうかは価格次第で決め、不動産のまま相続する可能性もある。」という回答も付け加えておくことで、売り急いでいることを理由に理不尽な指値交渉を避けることができます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　亀戸駅徒歩4分
総戸数　72戸

住　所　東京都江東区亀戸1-31-6
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスカメイド

■近隣周辺施設情報
みずほ銀行亀戸支店まで約120m
ファミリーマート亀戸駅南店まで約160m
ローソン亀戸1丁目店まで約150m
マツモトキヨシ亀戸駅前店まで約300m
デニーズ亀戸店まで約70m
ガスト亀戸店まで約210m
ドン・キホーテ亀戸駅前店まで約180m
ローソン江東亀戸六丁目店まで約330m
まいばすけっと江東亀戸6丁目店まで約570m
CoCo壱番屋JR亀戸駅東口店まで約450m
東京都立墨東病院まで約580m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　68台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社グローバン企画
■施　工　　　株式会社松下産業
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬・敷1積増/猫・敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.49㎡～25.51㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

FX取引を行う場合、口座を開設しているFX会社に証拠金を預けます。そして、この証拠金が取引の損失などによって、保有中のポジション金額に対して一定割合未満に減少した場合、FX会社から証拠金を追加で入金するよう要求されます。

これがFXにおける追加証拠金です。追加証拠金を省略した「追証」という言葉でも頻繁に使われます。追証が発生した場合は、FX会社が指定する期日までに追加証拠金を入金する必要があります。

追証は証拠金が一定以上減少した場合に発生します。より具体的にいうと「証拠金維持率」が一定水準以下になった場合に追証が求められます。

証拠金維持率とは、現在保有しているポジションが、口座の証拠金残高に対してどれくらいの比率なのかを表す数字のことをいいます。

追証が発生する証拠金維持率の水準はFX会社によって異なります。例えばマネックス証券ならば、証拠金維持率が100%を下回った場合に追証が発生（マージンコールが発動）することになっています。

以上のいずれかの方法によって、期限内に追証を解消できなかった場合には、ペナルティーが発生することになるので要注意です。

FX取引によって追証が発生し、その期限内に追加証拠金の入金がなかった場合、FX会社によって保有しているポジションが強制的に決済されることになります。また、強制決済でも追証を解消できないほど大きな損失となってしまっている場合は、FX会社から損失分の一括返済が求められることになります。

一括返済に至るような損失となる前に、後述する強制ロスカットが行われるケースが多いため、このような事態が発生することは稀ですが、相場の急落などにより全く起こらないとは言い切れません。

レバレッジの倍率を数倍程度に抑える、自分で損切りのルールを設定するなど、自分の身を守るための対策が必要になることを覚えておきましょう。

FX取引では、ロスカットという仕組みが導入されています。追証と似ている部分もあるため、あわせて理解しておきましょう。

ロスカットというのは、証拠金維持率が一定の水準を下回った場合に、FX取引を行っている投資家の意思に関係なく、FX会社によってポジションが強制的に決済される仕組みのことをいいます。

そもそも、ロスカットはある水準以上に損失が広がらないようにするために導入されています。つまり、投資家を守るためのものということです。

FX会社のほとんどがロスカットを導入していますが、それでも追証は発生します。その理由は、ロスカットと追証のそれぞれが発生する基準が異なるためです。

例えば、先ほどのマネックス証券では、ロスカット率を50%・60%・70%・100%のなかから選択することができます。

自分で設定したロスカット率よりも証拠金維持率が下回った場合、取引中のすべての新規注文が取り消されることになります。そして、それでも証拠金維持率がロスカット率以下となっている場合、通知なしでマネックス証券によってすべての未決済建玉が強制的に決済されます。

ロスカットと追証は設定基準が異なりますので、相場の値動きやその対応によっては、両方とも発生する可能性があります。一般的には、追証が先に来て、その後ロスカットがあると考えておくといいでしょう。

ただしロスカットされたとしても、それによる証拠金維持率によっては追証による追加入金が求められることがあるので、十分に注意する必要があります。

FX取引に参加する投資家にとって、追証はできるだけ避けたいものであり、避けるべきものです。その理由は、追証は投資家にとって負債となる可能性があるためです。

為替相場が急激に変動したり、自分でロスカットをせずに損失を放置し続けたりした場合、含み損がどんどん膨らんでいく可能性があります。すると、証拠金が0を通り越してマイナスに突入してしまうことがあり、そのマイナス分は投資家の借金として残ることになるのです。これはレバレッジ倍率を高くするほど起こりやすくなります。

このような事態を避けるために、FX会社では先述した強制的にロスカットする仕組みを導入しています。

ここで、1つの疑問が浮かびます。それは「ロスカットシステムがあるなら、借金にはならないのではないか」ということです。ですが、理解しておくべきは、「ロスカットシステムは、正常に機能しないことがある」ということです。

2015年1月15日、スイスのフランという通貨が大暴騰を起こすという出来事がありました。いわゆる「スイスフランショック」です。

そのきっかけとなったのが、スイス中央銀行がユーロに対する為替介入を突然やめると発表したことでした。これにより急激な「ユーロ安・スイスフラン高」が発生します。そして、約20分間で40%も値が動く事態になりました。わかりやすく言えば、1ドル100円だったのが、急に60円になるようなものです。

スイスフランは価格を提示できなくなり、提示価格をもとに売買価格を設定していたFX会社でも取引が全くできない状態になりました。

そして、取引ができるまで回復した頃、スイスフランをショートしていた投資家のロスカットレベルを遥かに超えた状態の値が付き、さらにその値で強制ロスカットが発動したため追証が大きく膨らみ、負債を抱えることになった投資家が溢れてしまったのでした。

つまり、国内のFX会社が設定する強制ロスカットは、スイスショックでのあまりの値動きの早さと大きさについていけず、正常に機能しなかったということです。

スイスフランショックのような出来事は、極めてまれなケースといえるものです。ですが、実際に発生してしまい、証拠金のマイナスによって破産する人も生み出してしまいました。そのため、ロスカット機能について過信しないこと、常にリスクヘッジをしながら取引を行うことが重要になります。

FXではレバレッジによって、本来の資金の何倍もの取引が可能になります。それはつまり、利益だけではなく、損失のリスクも大きくなるということです。この点をしっかり理解しておくようにしてください。

実際、追証が発生してからの金額と、追証が発生しそうな場合に支払う金額には、それほど大きな差がない場合がほとんどです。どうせ入金をするのなら同じだろうと思う方もいるかもしれませんが、自分で入金しているほうが、断然気は楽になります。これによって落ち着いて取引ができるようになり、勢いでミスをしてしまう心配が減るのはメリットでしょう。

いずれにしても、充分な証拠金があってこそFX取引ができるわけですから、自分が取引できる範囲を常に確認しておくことが大切です。

証拠金の減少を抑えるために、逆ポジションを持つのもポイントの1つです。似た値動きをする通貨ペアの「買い」と「売り」の両方のポジションを持つことができれば、利益と損失が相殺されるためです。

ただ、通貨の組み合わせによっては、スワップポイントがマイナスになるケースもありますので、注意が必要です。

追証を発生させないためには、保有するポジションを決済してしまうのもポイントとなります。特に大切になるのが、損失が出ているポジションを早めに清算しておく「損切り」です。損切りすることで損失は確定しますが、その範囲を限定でき追証も発生しなくなります。

正しく損切りができることは、FXをはじめとした投資での基本となりますので、損失を最小限に抑えるためにもルールを決めて確実に実行するようにしましょう。

ただし、いざ含み損の状況に直面すると当初のルール通りに損切りをするのが心理的に難しいこともあるため、リスクヘッジの手段としてロスカットラインを高く引き上げたり、損失幅を限定できる「ノックアウトオプション」を利用したりするなど、自動的に損切りルールを適用できる状態に設定しておくのも良いでしょう。

例えば、マイナーな通貨は値が激しく変動することがあります。急騰・急落によって追証が発生しやすくなるので、初めから取引しないようにすることも1つの対策といえるでしょう。

また、損失額が納得できる範囲を超えてしまうような高いレバレッジを掛けるのもリスクが大きいといえます。自分の身の丈に合った取引を行うことで、追証の発生を防ぐことができます。

竣　工　2016年8月
最寄駅　門前仲町駅徒歩5分
総戸数　55戸

住　所　東京都江東区永代1-15-2
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月
（※2022年3月末迄の申込に限る）

■物件名フリガナ
ログエイタイバシ
Log永代橋

■近隣周辺施設情報
ローソン永代橋店まで約100m
セブンイレブン江東永代2丁目店まで約250m
マルエツプチ新川1丁目店まで約650m
ココカラファイン門前仲町店まで約500m
くすりの福太郎門前仲町店まで約590m
大阪王将門前仲町店まで約470m
ホワイト急便永代2丁目店まで約150m
江東永代郵便局まで約220m
門前仲町交番まで約500m
ピノキオ幼児舎門前仲町園まで約40m
江東区立臨海小学校まで約120m
江東区立深川第二中学校まで約850m
こどものひろばまで約250m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　40台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.82㎡～26.62㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年3月
最寄駅　亀戸駅徒歩5分
総戸数　39戸

住　所　東京都江東区亀戸6-55-21
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3.5ヶ月

■物件名フリガナ
シーフォルムカメイド
ＳＹＦＯＲＭＥ亀戸

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東亀戸7丁目店まで約190m
ローソン亀戸7丁目店まで約210m
ファミリーマートＴＫＤ亀戸6丁目店まで約220m
まいばすけっと江東亀戸7丁目まで約450m
miniピアゴ亀戸7丁目店まで約450m
アトレ亀戸店約700m
ドン・キホーテ亀戸店まで約750m
医療法人社団日健会日健クリニックまで約170m
竹中医院まで約700m
江東亀戸六郵便局まで約170m
三井住友銀行亀戸支店まで約700m
みずほ銀行亀戸支店まで約750m
こころこうとう保育園まで約260m
江東区立第二亀戸小学校まで約300m
東京都立城東高等学校まで約650m
亀戸東公園まで約160m

■駐車場　　　―
■バイク置場　5台/月額3,300円
■駐輪場　　　35台/月額330～550円
―――――――
■設　計　　　株式会社藤井坂詰建築設計事務所
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2K～2K（25.40㎡～26.52㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産ファンドは不動産を投資対象としたファンドです。ファンドとは、投資家から集めたお金を投資のプロが投資・運用をし、発生した利益を出資割合に応じて投資家に分配する仕組みのことです。

不動産ファンドでは、投資家や金融機関から集めた資金を元手に不動産が取得、運営されます。不動産の管理や運営は運営会社に委任され、得られた利益は出資割合に応じて「分配金」などの形で投資家に分配されることになります。ファンドによっては金融機関からの借入が入るため、レバレッジ効果も期待できます。

不動産への投資では、不動産ファンドのほかに、実物不動産に投資するという方法があります。不動産ファンドへの投資と実物不動産への投資には、下記の違いがあります。

実物不動産投資では、投資する不動産を投資家自身が購入するため、数百万円から数千万円の運用資金が必要です。実物不動産投資では不動産投資ローンを利用することが可能ですが、諸費用も合わせて物件価格の2～3割程度の頭金を求められることがあります。

一方、不動産ファンドでは、複数の投資家から資金を募るため、投資家1人当たりの初期費用は少なくなります。不動産投資型クラウドファンディングなどの小規模ファンドでは、一口1万円程度の資金で始めることも可能です。

実不動産投資では、対象不動産の監理や運用を投資家自身が行うか、管理会社に委任して代わりに行ってもらうことになります。実務を管理会社に委託する場合でも、売却のタイミングや設定家賃など、重要な判断は投資家自身が行う必要があります。

一方、不動産ファンドでは、不動産の管理・運用を運用会社がすべて請け負う仕組みとなるため、投資家が出資したあとに大きな手間はかかりません。ただし、手軽に行える反面、自由度は低いという点はデメリットとも言えます。

不動産投資のための法人がファンドを組成し、投資家は投資法人が発行する投資口を取得します。ファンドの運用によって発生した利益は、配当金として投資家に還元される仕組みです。

不動産投資信託では投資期間は設定されておらず、投資家は取得した投資口の売却または償還によって元本を回収します。不動産投資信託は、「資金の集め方」によって2つに分類されます。

公募REITとは、投資口が証券取引所に上場されていて、証券会社などを通じて誰でも取引できるファンドです。銘柄によっては10万円以下から購入できるなど、少額投資ができるという特徴があります。また、株式のように日々価格が変動するため、売却益を狙い投資する投資家もいます。

一方、私募REITとは、取引所に上場しておらず、機関投資家など一部の投資家のみに販売されるファンドです。最低投資金額が高く、投資には数億円が必要なケースが多いといえます。

鑑定評価額ベースで投資口価格が算出されるため、決算期ごとに価格が変動するという特徴があり、インカムゲインを重視した投資が行われる傾向にあります。

不動産クラウドファンディングとは、投資家から資金を集めて不動産を賃貸・取得して、賃貸料や不動産売買益を分配金として投資家に還元する投資手法のことをいいます。

不動産投資型クラウドファンディングでの平均的な利回りは2%～8%程度で、分配金の頻度は毎月・半年ごと・1年ごと・償還時のみなど、ファンドやサービスによって異なります。

不動産投資型クラウドファンディングでは、一般投資家からの出資を募り、集まった資金を使って不動産物件を賃貸したり、取得したりしたのち改修や運営を行います。運営によって発生した利益は、出資比率に応じて投資家に分配されるというのが、不動産投資型クラウドファンディングの基本的な仕組みです

一方、不動産投資型クラウドファンディングで得た権利を他人に譲渡する場合は、購入する第三者を探す必要があります。証券市場で自由に売買できるJ-REITと比べて譲渡は難しく、基本的には1案件あたり1件の不動産を運用するため、自分で分散投資をする必要があるなどの注意点があります。

不動産投資信託へ投資する場合、まずは不動産投資信託を購入する証券会社に口座を開設します。証券会社を選ぶ際は、取引手数料や普段利用している銀行口座との連携を考慮しつつ、選んでみると良いでしょう。

三井住友銀行と連携できる「SMBC日興証券」や、住信SBIネット銀行と連携できる「SBI証券」などのネット証券であれば、PCやスマホから簡単に取引を行うことができるうえ、取引手数料も割安になっています。下記の記事でネット銀行と連携できるネット証券会社5社をまとめていますので、まだ口座を開設されていない方は併せてご参考下さい。

不動産投資型クラウドファンディングへの投資では、不動産投資型クラウドファンディングを提供するプラットフォームの選択をします。プラットフォームによって特徴や投資不動産の傾向が異なりますので、よく比較検討して決定しましょう。

プラットフォームへの会員登録が完了すれば、投資したい案件を選択して申込みを行い、案内に応じて入金すれば購入完了です。案件によって人気が高く、抽選によって購入者が決定することがあります。投資したくてもできないケースがあるため注意が必要です。

竣　工　2009年10月
最寄駅　門前仲町駅徒歩6分
総戸数　64戸

住　所　東京都江東区深川1-9-12
概　要　地上12階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットモンゼンナカチョウ4
プラウドフラット門前仲町Ⅳ

■近隣周辺施設情報
ローソン深川1丁目店まで約150m
ファミリーマート江東福住1丁目店まで約360m
セブンイレブン江東門前仲町1丁目店まで約510m
まいばすけっと深川2丁目店まで約470m
赤札堂深川店まで約590m
100円ショップキャンドゥ赤札堂深川店まで約530m
ドラッグストアスマイル門前仲町店まで約530m
ココカラファイン門前仲町店まで約650m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約130m
深川一郵便局まで約180m
清澄庭園前交番まで約220m
清澄公園まで約450m

■駐車場　　　有(平置式)月額38,500円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（20.00㎡～22.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　水天宮前駅徒歩9分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区佐賀1-7-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスサガ

■近隣周辺施設情報
ローソン永代橋店まで約380m
エフワン日本橋店まで約690m
肉のハナマサ新川店まで約700m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約950m
セブンイレブン江東佐賀2丁目店まで約650m
マルエツプチ新川1丁目店まで約530m
セブンイレブン中央区新川1丁目店まで約410m
くすりの福太郎門前仲町店まで約820m
野崎クリニックまで約920m
江東永代郵便局まで約210m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社エイツカ企画設計
■施　工　　　株式会社谷口工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.18㎡～25.53㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の頭文字を取ったもので、経済的な自立によって早期リタイアすることです。つまりFIREするということは、「会社に雇われることなく収入を得た上で、自由で豊かな暮らしを送ることができる」という状態を目指すことになります。

アーリーリタイアやセミリタイアという概念もありますが、FIREには会社に勤めていなくても、自由に暮らしていけるような生活の基盤を資産形成および運用で築いている状態を含みます。早期に退職してその後の暮らしをアルバイトなどで過ごすのではなく、日々の生活費をまかえるだけの貯蓄や資産を形成したことでリタイアするというのがFIREの概念です。

これはアメリカ株式の年間成長率が7％で、アメリカのインフレ率が3％だったことから、「7－3」という計算から「4％ルール」と呼ばれています。利回りを4％とした場合、年間支出の25倍の資産を築いていれば、その運用益で生活費をまかなえるという考えです。

4％ルールでは、1年間に必要な生活費が400万円であれば、1億円の資産を築いていれば、元手の資産を減らさずに生活していける可能性がある、ということを示しています。

アメリカと日本の違いはインフレ率です。アメリカのインフレ率は3％に対して、日本では2％に目標を定めているものの、長年達成できずに1％未満を推移しています。そのため、日本では「6%ルール」を基準とする見方もあります。

前項でシミュレーションしたように、1年間の生活費として400万円が必要であれば、日本の場合は6,700万円ほどの資産による運用益でまかなうことができます。

不動産投資はローンを活用することでこのレバレッジ効果を得ることができます。例えば、自己資金が500万円だとしても、3,000万円の融資が得られれば、3,500万円の投資用アパートを手に入れることができるのです。

なお、株式投資の信用取引やFXなど、他の投資商品にもレバレッジ効果はあります。しかし、これらの投資対象は元々のボラティリティが高く、短期・中期での投資スパンを想定していることから、不動産投資のように10～40年程度の長い期間にわたって投資を続けることはほぼありません。

一方で、不動産はFXや信用取引と比べて値動きが少なく、金融機関のローンを活用して長期的にレバレッジを利用した投資が可能です。ローンのレバレッジと長期的な運用により、少ない元手からでもコツコツと資産形成に取り組むことができ、FIREの実現に適した投資方法の一つと言えます。

不動産投資の代表的な特徴として、手間や労力をかけずに所得が得られることが挙げられます。一度物件を購入すると、管理は管理会社に任せることができ、本業がある人でも無理のない運営が行いやすいと言えます。

給与所得を得ながら早期リタイヤ（FIRE）を目指すうえでは、このような本業とのバランスをとった投資方法を検討することも重要なポイントとなってきます。

実物資産である不動産は、インフレリスクへのヘッジにもなります。また、国が資産の評価額を設定していることや、個別の不動産に関しては相対取引で価格が決まることから、市場に流通している金融資産と比較して景気変動の影響を受けにくいという特徴もあります。

総じて、株式やFXなどの金融商品を対象とした投資方法と比較してミドルリスクな投資方法と言え、長期的な資産形成を検討している場合に適した手段の一つと言えるでしょう。

ただし、不動産投資に特有のリスクもあり、それぞれのリスク対策を行うことも重要なポイントとなります。下記の表は不動産投資におけるリスクと、その対応策の一例です。

アパート経営でFIREを目指す場合、一定以上の投資規模まで事業拡大を行う必要があります。規模拡大を行うほど、資金調達の難易度が上がり、アパートローンの返済リスクが増大していくことになります。

また、アパートは金融資産と違って売却時の価格が明確ではなく、相対取引によって買主と交渉を行う必要があります。相場を読み解くのが難しく、想定した価格・タイミングで売却を行えないケースも少なくありません。

物件の取得を焦ってしまった結果、高値でアパートを購入してしまうと、売却差損が生まれる可能性があるので注意が必要です。

アパート経営でFIREを目指していくのであれば、このような注意点やリスクにも目を向け、リターンとリスクのバランスをとった慎重な投資判断が重要となってきます。

FIREを実現するためにはまず自分が欲しい生活費を決める必要があります。毎月の生活費は個人によってそれぞれで、独身で一人暮らしのケースもあれば、夫婦でペットを飼っているケースなどもあります。

ここでは一例として、毎月必要な生活費を30万円として計算してみましょう。この場合、次の3つのパターンがあります。

この3つのどれかをクリアすれば、FIREが実現するということになります。では、アパート経営でこの条件をクリアするにはどうすればいいのか、次の項目で見てみましょう。

不動産投資をするには、資産として投資用物件を取得する必要があります。この資産を算出するために、ベースとなる数値を設定していきます。

利回りは、前述したように東京都と主な政令指定都市における賃貸住宅の期待利回りが3.5％～5.7％となっていますので、わかりやすくするためにここでは5％として計算していきます。そのほか、不動産投資に必要な経費率をやや高めの20％、空室率を10％、ローン返済比率を50％と設定します。

この設定を基準にして、年間360万円の所得が得られる資産を求めるために、下記のような計算を行います。

つまり価格が1億8,720万円、実質利回り5％のアパート経営の規模であれば、年間収入が936万円得られて、ローンを返済したり、経費を支払ったとしても年間所得として手元に360万円が残る計算になります。

ただし、実際のアパート経営の場合には物件によって実質利回りが異なるうえ、経年劣化によって大規模な修繕工事が必要になったり、家賃を下げる必要があることもあります。ローン返済額やローンの完済時期なども個々のケースで異なりますので、あくまでも目安としてください。

竣　工　2022年2月
最寄駅　水天宮前駅徒歩8分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区佐賀1-11-4
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスサガ2
トラディス佐賀Ⅱ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約200m
ローソン代橋店まで約400m
赤札堂深川店まで約850m
コーナン江東深川店まで約850m
ひろた医院まで約650m
東西線メディカルクリニックまで約950m
江東永代郵便局まで約220m
みずほ銀行深川支店まで約550m
佐賀町公園まで約170m
清澄公園まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社エイツカ企画設計
■施　工　　　株式会社谷口工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.40㎡～25.79㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

金融機関から融資を受けるには、各金融機関で設けられた審査をクリアしなければなりません。

しかし、融資申し込み者が高齢であり属性が足りないと判断された場合や、再建築不可物件など担保性の低い物件では審査に通らないこともあります。

反対に現金一括で購入できるのであれば、このような融資審査の過程を経ずに自分の欲しい物件を購入することができます。つまり金融機関の審査に左右されることなく、自分の始めたいときに不動産投資を始めることができるのです。

不動産投資ローンを活用して物件を購入する場合は、金融機関への仮審査、本審査の申し込みを行い、審査の決定を待って初めて購入に至ることができます。それに対して現金一括であれば、売買契約を締結してすぐに決済できるので購入までの期間が短くなります。

特に中古物件を購入する際は、ローンを活用する場合は引き渡しまで数週間かかります。ローンの申し込みを行う場合は、下記のような流れになります。

1〜3までに2週間程度、さらに4〜6で2週間程度かかりますが、現金一括で購入する場合は、この期間が必要ありません。

不動産会社によっては現金一括で支払いを行う場合、好条件の物件を優先的に紹介するケースもあります。ローン申し込みの手間や審査落ちのリスクがないためです。

現金一括で物件を購入すると、不動産投資ローンを活用しないので、金利を払う必要がないというメリットがあります。

不動産投資のためにアパートやマンションを購入すると、数千万円の資金が必要です。購入資金にローンを活用した場合、返済期間が20年以上になることも多く、支払う金利負担も多くなってしまうのです。

5,000万円を借り入れた場合、25年間で支払う利息は1,357万円以上にもなってしまいます。一方、現金一括で支払う場合はこの利息分の支払いがありません。そのため物件の購入に関する総支払額を抑えることができるのです。

中には、売主が売却を急いでいる場合に、交渉によっては物件価格を安くしてもらえるケースもあります。ローンでは審査に時間がかかってしまいますが、現金一括であれば売主はすぐに現金を手にすることができるため、減額をしてでも交渉に応じるケースがあるのです。

賃貸物件を経営していくには経費も必要で、手元に現金がない場合、急な出費に対応できないことも考えられます。特に資金が貯まるまで、設備の交換や修繕工事ができないといった事態になると、入居者の快適性に関わり退去に至る可能性もあります。

現金一括で物件を購入する場合、多額の資金が必要になります。そのため、初期投資した金額を回収するのに時間がかかってしまうこともデメリットの一つです。

例えば、3,000万円で購入した物件の家賃収入が月額20万円とします。この場合、3,000万円の投資資金を回収するには、150カ月、つまり12年半かかります。

これに対してローンを活用して600万円の頭金で物件を購入すると、家賃収入が月額20万円であれば、投資した金額は30カ月で回収できることになります。

実際はローンの返済額などもありこの通りではありませんが、投資資金を短い期間で回収できるということは、ローンを活用した時の大きなメリットとなります。

例えば、3,000万円の賃貸用物件を自己資金600万円＋借入金2400万円で購入した場合、600万円の自己資金で3,000万円分の運用を行うことが可能になります。

しかし現金一括で物件を購入するとレバレッジ効果は得られないため、投資効率が下がります。不動産は値動きの少ない資産であるため、レバレッジを活用しない場合の投資効率は低く、投資規模を拡大するのに時間がかかってしまうデメリットがあります。

賃貸用の物件を現金一括で購入するには、数千万円以上の資金を貯める必要があります。サラリーマンが本業であれば、そこまでの資金を貯めるのには通常何十年もかかる可能性があります。

それに対して、ローンを活用するのであれば、頭金として物件価格の2～3割程度の資金があり、属性に問題がなければ物件を購入することができます。つまりローンを活用すれば、現金一括で購入するよりも、より早い時期に不動産投資を始められるということなのです。

不動産投資ローンを組むことは、金融機関からの信用が無ければできないことです。反対に考えると、金融機関からの信頼があるからローンを組めるのです。

またローンを返済することでも金融機関からの信用が上がります。例えば、3000万円の融資を受けて賃貸用物件を購入し、それを当初の計画通りに25年間で返済したとします。

このような場合、ローンを計画通りに返済してくれるオーナーだという印象を金融機関に対して与え、次の融資審査にもプラスに働くことがあります。

こうした実績があれば、次の物件を購入する機会に融資が得られやすくなる可能性があがり、投資規模の拡大を検討しているのであれば大きなメリットと言えるでしょう。

ローンを組んだ場合には金利の支払いを行う必要があります。手元からお金が減ることになるのでマイナスとも捉えられますが、この金利の支払いは経費として計上することができます。つまり、収入から差し引くことができ、それによって課税所得を減らすことが可能です。

ただし、経費を計上して課税所得を減らしたとしても、手元の資金が減っているということには変わりありません。ローンの金利などを見極めて、必要以上に資金が減らないように注意しましょう。

金融機関でローンの審査をしてもらうには、書類の提出をすることになります。不動産会社が用意してくれるものもありますが、融資申込者が用意するものも数多くあります。下記で確認してください。

しかし不動産投資には空室リスクや災害リスクなどのリスクがあり、空室になると家賃収入がゼロになることもあります。これらのリスクによってローンの返済が滞った場合、最終的には金融機関の抵当権によって物件を手放すことになる可能性があります。

このような返済リスクを抑えるためには、厳しくシミュレーションを行い、借入金額に対する収益のバランスを意識することが大切です。大きな借入をしてレバレッジをかけるほど投資効率が高くなりますが、返済リスクも高まってしまう点に注意しましょう。

竣　工　2021年5月
最寄駅　水天宮前駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都江東区佐賀2-3-15
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
アークマークスイテングウマエ2
ARKMARK 水天宮前 Ⅱ

■近隣周辺施設情報
エフワン日本橋店まで約950m
まいばすけっと清澄1丁目店まで約450m
まいばすけっと清洲橋西店まで約700m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約430m
セブンイレブン江東佐賀2丁目店まで約390m
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約470m
ファミリーマート江東福住2丁目店まで約540m
久松警察署浜町交番まで約890m
あやめ第二公園まで約810m
辰巳湯まで約990m
日本橋アレイラクリニックまで1090m

■駐車場　　　2台（平置式）月額38,500円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　34台/月額220円
―――――――
■設　計　　　株式会社エル設計事務所
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2K（25.56㎡～26.13㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

海外のコンドミニアム投資は日本国内のマンション投資と何が違うのか、気になる人もいるのではないでしょうか。海外のコンドミニアム投資におけるメリットやデメリットについて解説します。

日本国内のマンションではなく海外のコンドミニアムに投資するメリットとして代表的なポイントは、キャピタルゲインを狙えるエリアや物件が多いことです。

日本国内では経済成長の鈍化や人口減少によって、今後不動産価格が上昇するエリアは限定的になると考えられます。その一方で、アメリカなどの先進国を含む海外では継続的な人口増加や経済成長によって、キャピタルゲインを期待できるエリアが少なくありません。

東南アジアを中心とした新興国では特に、キャピタルゲインの期待も大きくなります。日本では見込みの薄いキャピタルゲインを積極的に狙える点が、海外のコンドミニアムに投資するメリットです。

新興国でコンドミニアムに投資する場合は特に、建設前または建設途中の物件に投資することが多くなります。「プレビルド」とは未完成物件のことです。

プレビルドのコンドミニアムに投資する場合は、例えば物件の購入契約を締結してから3年後など、時間をおいて賃貸運用をスタートすることになります。しかし、万一物件が完成しなかった場合は賃貸運用することができません。

そして、新興国では特に、物件の建設工事が中断し放置されてしまうことも起こり得ます。当初の予定より工事のスケジュールが遅れることは、海外ではめずらしいことではありません。

しかし、1度工事が中断されてしまうと再開されることは少ないのが実態です。物件の引渡しを受けられないうえに、支払済みの資金も返金されないことがあります。

海外のコンドミニアムに投資する上で、失敗しないために重要なポイントは、利益やリスクについて優先順位をつけることと、売買契約について内容を把握しておくことなどです。コンドミニアムに投資する手順と注意点などについて解説します。

海外のコンドミニアムに投資する場合は、エリアや物件を絞り込む前に、狙っていきたい利益や排除したいリスクについて優先順位をつけることが必要になります。

海外不動産投資では国によって特徴や環境が異なる点に要注意です。国ごとの特徴を理解するとともに、狙いたい利益やリスクと国・エリアの特徴とを合致させることが投資成功のポイントとなります。

そのほか、投下できる自己資金や理想とする利回りおよびキャッシュフローなど、具体的な数字に落とし込んで目標を決めることも重要です。数字で条件を決めることによって、不動産エージェントから条件に合わない物件を提案された場合でも、自信をもって投資判断を行い、断れるようになります。

海外不動産投資で投資先として選べるのは、主に東南アジアを中心とした新興国とアメリカなどの先進国です。それぞれの特徴を大まかに説明すると、以下のようになります。

新興国の投資については、狙える利益が大きい代わりにリスクのケアを特に要求される物件も多いと言えます。その一方で、先進国は低リスクの運用を期待しやすいものの、大きな利益は狙いにくい傾向があります。

投資の方針を決めて大まかに国を絞り込んだら、希望する国の物件を取扱う不動産エージェントを絞り込んでいきます。大半の不動産会社はメールでの資料請求やオンラインセミナーなどに対応しているので、まずは問い合わせてみましょう。

不動産エージェントに対しては、予算や希望利回りに加えて排除したいリスクなど、最初に考えた優先順位について明確に伝えることが重要になります。

優先順位について何も伝えていないと、不動産エージェントが売りたい物件を勧められることが多くなります。そして、不動産エージェントが売りたい物件は、必ずしも投資家の希望に沿った物件とは限りません。

また、希望が固まっていない状態で物件の提案を受けると、どの物件が良いのか判断がつかなくなってしまいます。結果的に「とりあえず勧められた物件に投資してみよう」という結論に繋がる可能性もあります。

不動産会社や不動産エージェントを比較するにあたっては、現地に進出していて取引の取扱実績を持ったところを選ぶことが重要です。実績を持っていないところを選ぶと、期待したほどのサポートを受けられないことも起こり得ます。

また、現地に進出していない不動産エージェントを選ぶと、不動産エージェントも遠隔で売主などとコミュニケーションを取ることになるため、不動産エージェントのサービスを利用するメリットが薄れてしまいます。これらのポイントに注意し、複数の不動産エージェントを比較してみましょう。

物件の絞り込みまで完了したら、物件の購入手続きに入ります。具体的には、売買契約の締結や手付金振り込みなどの手続きが必要です。

なお、海外不動産の売買契約書は、その大半が現地の言語または英語で書かれています。法律も絡んだ文書の読解は難しいものですが、トラブル回避のためには最低限のポイントだけでも把握することが必要です。

例えば、契約キャンセルの条件や物件に不具合があった場合の対応などについては、必ず把握しておく必要があります。不動産エージェントへ任せきりにせず、契約書へサインする前に自分でも内容を読解することが重要です。わからないことを不動産エージェントへ確認することがトラブル回避につながります。

売買契約の締結と購入資金の入金まで完了したら、物件の引渡しと物件所有権の登記に移ります。物件所有権の登記については、投資先の国で対応するため日本国内での登記手続きは不要です。

なお、引渡しと登記手続きにあたって現地への訪問が必要な場合もあるので、あらかじめ不動産エージェントへ確認してからスケジュールを組んでおくと良いでしょう。

引渡しおよび登記の手続きが完了したら、入居者を募集して賃貸運用を始めます。新築物件の場合は特に、入居者が入ってくるまでに時間が空くと赤字が積み重なってしまうため、賃貸管理会社及び入居者募集のスケジュールについては早めに確認するのが重要です。

竣　工　2005年3月
最寄駅　門前仲町駅徒歩2分
総戸数　216戸

住　所　東京都江東区永代2-30-5
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ローズウッド・ハイツモンゼンナカチョウ

■近隣周辺施設情報
アブアブ赤札堂深川店まで約500m
スーパーオオゼキ門仲牡丹店まで約560m
まいばすけっと深川2丁目店まで約900m
セブンイレブン門前仲町駅西店まで約170m
セブンイレブン江東門前仲町1丁目店まで約210m
サンクス門前仲町駅前店まで約270m
ファミリーマート門前仲町1丁目店まで約110m
くすりの福太郎門前仲町店まで約260m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約840m
あそか病院まで約3240m
深川警察署門前仲町交番まで約230m
深川公園まで約560m
江東牡丹一郵便局まで約430m

■駐車場　　　有/月額33,000円～
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（22.77㎡～23.49㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年2月
最寄駅　亀戸駅徒歩7分
総戸数　44戸

住　所　東京都江東区大島2-32-13
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンスカメイドルーメ
S-RESIDENCE亀戸lume

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート鈴屋大島2丁目店まで約20m
ライフ深川猿江店まで約950m
島忠江東猿江店まで約950m
エリゼこどもクリニックまで約440m
大島2丁目公園まで約280m
まんとみ幼稚園まで約990m
ダイエー大島店まで約550m
くすりの福太郎西大島店まで約370m
三井住友銀行西大島出張所まで約390m
江東区役所大島出張所まで約360m
キッチンオリジン西大島店まで約520m
Big-A ビッグ・エーまで510m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額2,200円
■駐輪場　　　44台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社都市環境設計事務所
■施　工　　　スミセキ・コンテック株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

相続人が行方不明である、または相続人のうち1人が行方不明である場合に不動産相続を行う際には「不在者財産管理人選任」により、行方不明者の財産管理者を選任する手続きを行う方法が検討できます。

民法第25条では「従来の住所又は居所を去った者が財産の管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。」と規定されています。

相続人であるものの、住民票に記載されている住所を去り戻る見込みのない者に財産管理人がいない場合には家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる事が可能です。

不在者財産管理人を選任することにより、不在者に代わり遺産分割や不動産の売却などを行うことができます。

なお、財産管理人が財産を不正に利用した場合には、財産管理人を改任され、損害賠償請求・業務上横領などの罪で民事・刑事責任を問われることがあります。

不在者の配偶者や相続人、受遺者など法律上で利害関係がある方が家庭裁判所に申し立てることが可能です。

生死が7年間明らかでないとき、又は戦争・船舶の沈没・震災など事故や危機に遭い、生死が1年間明らかでない場合に失踪宣告を行います。

不在者財産管理人選任は不在者の代わりに財産管理人が選ばれ相続を行うことができますが、失踪宣告では不在者が「亡くなった者」としてみなされ、行方不明者以外の相続人が相続を行う流れとなります。

不在者と連絡がつかなくなってから7年間経過している事も相違点となりますが、必ずしも7年経過するのを待つ必要はなく、7年経過した後に必ず失踪宣告をしなくてはならないということでもありません。

「不在者財産管理人選任」の申し立てを行う事で不在者に代わって財産を管理する人を選び、遺産分割を進める事は可能です。

帰来時弁済とは、不在者には法定相続分を下回る財産を相続させ、他の相続人が「法定相続分から実際に相続させた価額を差し引いた金額」を預かり、不在者が戻ってきたときに代償金として支払う遺産分割の方法です。

帰来時弁済は、一定の要件を満たした場合に裁判所から認可されることで利用できます。例えば相続財産を預かる相続人に代償金を支払う資金力がある場合や、相続財産が高額ではないケースなどが挙げられます。

帰来時弁済型の遺産分割が認められると自動的に不在者財産管理人の業務が終了するため、財産管理人の負担が大きい場合や財産管理人を選任する事が難しい時には有効な手段となります。

相続を行うために、不在者財産管理人選任の手続きを行う流れは以下の通りになります。

管理人を裁判所に申し立てた後は、不在者との関係や利害関係の有無などを考慮して適性が判断されます。

例えば、被相続人に生前お世話になった方が名乗り出た時や不在者と縁があった知人など、不在者と利害関係が無く財産管理が長期でできる方がいる場合には財産管理人として選任の申し立てができます。

ただし、財産管理が長期に渡ってしまうことで管理者の負担となってしまう可能性もあります。このような場合は、弁護士・司法書士などの専門職を選任する事も検討できるでしょう。

専門家に依頼する際には費用がかかりますが、家庭裁判所の判断で、不在者の財産から支払われることになります。他の相続人の意向や相続の状況などケースバイケースで、相続人・受遺者と話し合いながら財産管理人を決定していきましょう。

不在者の住民票に記載されている住所を管轄する家庭裁判所に「家事事件」として、不在者財産管理人選任を申し立てます。申し立てる際には以下の費用が必要となります。

郵便切手の料金は、家庭裁判所に電話又は「各地の裁判所一覧」の該当する裁判所のホームページに記載されていることがあります。

なお、不在者の財産の内容を基に、家庭裁判所が「不在者の財産を管理するために必要な費用に不足が生じる可能性がある」と判断した際には、申立人が予納金を納付するケースが存在します。

申し立ては裁判所によって対応が異なりますが、郵送又は裁判所の家事事件受付窓口に行く事で手続きが可能です。

家庭裁判所の受付時間は、多くの場合平日の8：30～17時となりますが、裁判所によっては特定の曜日に時間を延長して受付を行っている所もあります。あらかじめ該当する裁判所のホームページで確認しておきましょう。

財産管理人が不在者に代わり遺産分割協議を行う時、不在者の財産を処分する際には「権限外行為許可」となり家庭裁判所に別途手続きが必要となりますので注意しましょう。不在者が不動産相続を行う場合には、財産管理人が法務局で所有権移転登記の手続きを行います。

不在者財産管理人の業務が終了するのは、不在者について失踪宣告がされた、不在者の死亡が確認された、不在者の財産がなくなった時です。

よって遺産の分配・相続が終わった後も、不在者の財産管理や家庭裁判所への定期報告など財産管理人の業務は続くことになります。

場合によっては数十年に渡り財産管理人として職務を果たさなければいけなくなりますので、選任の際には管理人の負担も考慮しながら慎重に検討しましょう。