ドゥーエ浅草橋2/事故

竣 工 2020年6月
最寄駅 浅草橋駅徒歩3分
総戸数 44戸

住 所 東京都台東区浅草橋2-28-6
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ドゥーエアサクサバシ2
ドゥーエ浅草橋Ⅱ

■近隣周辺施設情報
佐竹商店街まで約1000m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約120m
miniピアゴ柳橋2丁目店まで約470m
ファミリーマート浅草橋三丁目店まで約210m
マツモトキヨシ浅草橋駅前店まで約300m
ココカラファイン浅草橋店まで約230m
キッチンオリジン浅草橋店まで約120m
両国郵便局まで約800m
鳥越神社前郵便局まで約400m
蔵前警察署須賀橋交番まで約240m
御蔵前公園まで約400m
永寿総合病院柳橋分院まで約290m
同愛記念病院まで約570m
伊東クリーニングまで約330m
精華公園まで約280m

物件名 ドゥーエ浅草橋2
所在地 東京都台東区浅草橋2-28-6
最寄駅 都営浅草線「浅草橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2020年6月

■駐車場   1台(平置式)月額38,500円
■バイク置場 2台/月額4,400円
■駐輪場   40台/月額220~440円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(25.53㎡~40.61㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

浅草橋レジデンス/事故

竣 工 2007年2月
最寄駅 浅草橋駅徒歩3分
総戸数 36戸

住 所 東京都台東区浅草橋4-12-4
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
アサクサバシレジデンス

■近隣周辺施設情報
ライフ神田和泉町店まで約240m
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約300m
ファミリーマート浅草二丁目店まで約160m
ファミリーマート 浅草橋駅前店まで約120m
浅草橋郵便局まで約200m
三井記念病院まで約290m
永寿総合病院柳橋分院まで約700m
同愛記念病院まで約1200m
柳北公園まで約170m
ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約1800m

物件名 浅草橋レジデンス
所在地 東京都台東区浅草橋4-12-4
最寄駅 JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 36戸 築年月 2007年12月

■駐車場   有(平置式)月額44,000円
■バイク置場 ―
■駐輪場   有(無料)
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K(29.67㎡~30.01㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ジェノヴィア南千住4スカイガーデン/事故

竣 工 2022年4月
最寄駅 南千住駅徒歩9分
総戸数 45戸

住 所 東京都台東区日本堤1-28-9
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1LDK住居対象/キャンペーンB/適用可
■1LDK住居対象/実質フリーレント1ヶ月

■1K住居対象/キャンペーンA/適用

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミナミセンジュウ4スカイガーデン
GENOVIA南千住Ⅳskygarden

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本堤1丁目店まで約280m
ファミリーマート吉のや日本堤店まで約240m
ローソンストア100台東清川店まで約390m
ココカラファイン千束通店まで約810m
マクドナルド三ノ輪店まで約890m
松屋三ノ輪店まで約910m
スーパーシマダヤ日本堤店まで約230m
台東日本堤郵便局まで約110m
東浅草なかよし図書館まで約290m
ポプラ清川店まで約370m

物件名 ジェノヴィア南千住4スカイガーデン
所在地 東京都台東区日本堤1-28-9
最寄駅 つくばエクスプレス「南千住駅」徒歩9分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2022年4月

■駐車場   ─
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.40㎡~40.92㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

繰り上げ返済とは、ローンの返済中に毎月の返済額とは別に返済をすることです。これによって借入金の元本を減らすことができるため、支払う利息を減らすことができ、返済期間を短くできるなどのメリットがあります。

この繰り上げ返済には大きく分けて2つの方法があります。それは、残額の一部を返済する一部繰り上げ返済と、すべてを返済する一括繰り上げ返済です。

また、一部繰り上げ返済には、繰り上げ返済後の返済期間を短縮する期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型の2通りがあります。それぞれに特徴がありますので、次の表で確認しておきましょう。

前項でも紹介した通り、不動産投資ローンを繰り上げ返済すると借入金の元本が減らせます。ローンは元金を返済するだけではなく、お金を借りた使用料という意味合いを持つ利息を支払います。

この利息は金利と元本の大きさに対して決まるため、元本を減らすことができれば、その分支払う利息も減らすことができるのです。元本を減らせば減らすほど利息が減るため、繰り上げ返済をすることで総返済額を減らすことができるのです。

不動産投資にはいくつかリスクがありますが、繰り上げ返済をすることで金利変動リスクを抑えることが可能です。変動金利でローン契約を締結した場合、景気の状況によって金利が上下するため影響を受けますが、借入金の元本を減らしておけば、金利が上下しても影響は小さくなります。

2021年8月現在、金融緩和政策によって不動産投資ローンの金利は過去と比較して非常に低い水準で推移しています。繰り上げ返済を行うことは、金利が上昇する時に備えたリスクヘッジとして有効な手段と言えるでしょう。

繰り上げ返済で予定より早く不動産投資ローンを返済することで、金融機関に対して支払い能力や経営能力があることをアピールすることに繋がります。その他、新規ローンの審査では申込時点のその他の借入についても調査されますが、返済総額が減ることで返済比率が下がるため、新しいローン審査でもプラスに評価されるポイントとなります。

返済能力が高いことを金融機関に印象付けできれば、次の物件に対しての融資が得やすくなるのです。ひとつの物件だけではなく、2つ目、3つ目と増やしていくことを目標にしている場合、繰り上げ返済を行うことで借入金を減らしておくことにはメリットがあると言えます。

融資を借り入れるときは金融機関が「ローン返済計画書」や「ローン返済予定書」を作成します。しかし、繰り上げ返済を行うと、その通りに行かなくなり、新たに返済計画を作成することになります。こうした事務的な手続きが必要になるため、ほとんどの金融機関では繰り上げ返済をする際に手数料を徴収しています。

例えば、三井住友信託銀行の「アパートローンの商品概要説明書」では、下記のように手数料の金額も明記しています。

その他、固定金利を選択している場合は、繰り上げ返済ができないようになっています。ただし、違約金や損害金を支払うことで繰り上げ返済ができるようになります。

固定金利選択方式および全期間固定金利方式・・・繰上返済は原則として行えません。当行が繰上返済を認める場合には、別途当行所定の方法により算出した損害金をお支払いいただきます。

繰り上げ返済をする場合は、前述した手数料と同様に違約金を支払っても総返済額が減額になるようにある程度の金額をまとめて行うようにしましょう。

不動産投資ローンの繰り上げ返済を行うと、手元の現金資産を減らすことになります。手元の現金が減ることで、その他の投資機会を失うデメリットがあります。また、繰り上げ返済によって不動産投資ローンによるレバレッジ効果が薄れ、自己資金効率(CCR)が低下します。積極的に投資効率を上げて行きたい場合、注意しておきたいデメリットと言えるでしょう。

その他、突発的な災害や事故に対応するために、ある程度の現金資産を手元に残しておくことはリスクヘッジに繋がります。2021年8月時点、市中金利が低金利の水準であることからも、繰り上げ返済を行いすぎてしまうとメリットよりデメリットが大きくなり、逆に投資に対するリスクを上げてしまう可能性がある点に注意しましょう。

不動産投資ローンを返済する際に支払った利息は経費として計上できます。そのため繰り上げ返済をすると、支払う利息が減り経費が削減されるということになります。所得税などの課税対象額が増え、支払う税金が増える可能性があります。

不動産をいくつか所有している場合、あるいは複数のローンを抱えている場合は、ローンの金利や返済期間、残高などを考えてから繰り上げ返済するローンを選ぶ必要があります。

金利の高いものから:金利が高い方から返済していくと、元本が早く減ることで、支払う利息も少なくなる
残額の多いものから:同じ金利の場合、残額が大きい方が支払う利息が高くなるため、残額が多い方から返済する
複数のローンを抱えている場合は、繰り上げ返済をするにもコツがあります。手数料や違約金などもローンによって異なりますので、詳しく調べてから行うようにしましょう。

不動産投資ローンの場合、通常は融資対象の不動産に金融機関が抵当権を設定しています。そのためローンの全額を繰り上げ返済する際は、抵当権の抹消登記を行う必要があります。ご自分で行う場合は手続きの手順などを確認しておきましょう。

抵当権を抹消する際は、金融機関から書類を預かり法務局で手続きをします。金融機関では書類を用意してくれますが、下記のものが必要になるので、漏れのないように確認しておきましょう。

カスタリア蔵前/事故

竣 工 2008年3月
最寄駅 蔵前駅徒歩2分
総戸数 67戸

住 所 東京都台東区蔵前3-9-4
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
カスタリアクラマエ

■近隣周辺施設情報
ミニストップ蔵前3丁目店約160m
セブンイレブン台東蔵前3丁目店約140m
まいばすけっと蔵前駅前店約150m
ライフ新御徒町店約730m
ドラッグセイムス蔵前3丁目薬局約170m
どらっぐぱぱす浅草雷門店約950m
すき家蔵前駅前店約190m
マクドナルド蔵前駅前店約200m

物件名 カスタリア蔵前
所在地 東京都台東区蔵前3-9-4
最寄駅 都営浅草線「蔵前駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 67戸 築年月 2008年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(24.53㎡~43.52㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ステージグランデ元浅草/事故

竣 工 2016年11月
最寄駅 稲荷町駅徒歩4分
総戸数 62戸

住 所 東京都台東区元浅草2-9-10
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ステージグランデモトアサクサ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東元浅草店まで約110m
ミニストップ東上野6丁目店まで約150m
まいばすけっと合羽橋南店まで約340m
肉のハナマサ新御徒町店まで約400m
永寿総合病院まで約450m
三井記念病院まで約1200m
台東区立東上野保育園まで約300m
菊屋橋公園まで約270m
松葉公園まで約310m
花みずきクリーニング店まで約190m

物件名 ステージグランデ元浅草
所在地 東京都台東区元浅草2-9-10
最寄駅 東京メトロ銀座線「稲荷町駅」徒歩4分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 63戸 築年月 2016年11月

■駐車場   ─
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   株式会社植木組
■施 工   株式会社アトリエティープラス
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.65㎡~51.30㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ジェノヴィア浅草駅前スカイガーデン/事故

竣 工 2015年7月
最寄駅 浅草駅徒歩2分
総戸数 44戸

住 所 東京都台東区花川戸1-9-10
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアサクサエキマエスカイガーデン

■近隣周辺施設情報
浅草EKIMISEまで約170m
ミニストップ 浅草駅北口店まで約90m
マルエツプチ 花川戸二丁目店まで約290m
ローソン H台東花川戸まで約290m
ファミリーマート 浅草雷門前店まで約420m
西友 浅草ROX食品館まで約710m
こだま内科まで約1010m
台東リバーサイドスポーツセンターまで約1070m
三菱東京UFJ銀行 ATMコーナー 本所吾妻橋駅前まで約920m
浅草寺まで約320m

物件名 ジェノヴィア浅草駅前スカイガーデン
所在地 東京都台東区花川戸1-9-10
最寄駅 東武伊勢崎線「浅草駅」徒歩2分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 44戸 築年月 2015年7月

■駐車場   有
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.31㎡~44.71㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

プレミアムキューブG上野/事故

竣 工 2015年9月
最寄駅 稲荷町駅徒歩3分
総戸数 43戸

住 所 東京都台東区元浅草1ー20ー4
概 要 地上11階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
プレミアムキューブジーウエノ

■近隣周辺施設情報
ミニストップ東上野2丁目店まで約60m
大塚雲鶴堂薬局まで約260m
ほっともっと稲荷町店まで約50m
マクドナルド 稲荷町駅前店まで約290m
ジョナサン 上野広小路店まで約1230m
吉野家 御徒町駅前店まで約1030m
マクドナルド 上野中通り店まで約1040m
atre上野まで約880m
上野の森美術館まで約1130m
松坂屋 上野店 本館まで約1150m

物件名 プレミアムキューブG上野
所在地 東京都台東区元浅草1ー20ー4
最寄駅 東京メトロ銀座線「稲荷町駅」徒歩3分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸
構造規模 地上11階 RC造
総戸数 43戸 築年月 2015年9月

■駐車場   1台(平置式)コインパーキング
■バイク置場 2台
■駐輪場   40台
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   各部屋毎に異なる
■楽 器   各部屋毎に異なる
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~2LDK(25.36㎡~51.64㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ガルデニア蔵前/事故

竣 工 2015年11月
最寄駅 蔵前駅徒歩3分
総戸数 28戸

住 所 東京都台東区蔵前4-9-7
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント実質1ヶ月

■物件名フリガナ
ガルデニアクラマエ

■近隣周辺施設情報
スーパーヤマザキ三筋店まで約440m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約390m
VAN Baseまで約60m
ドラッグセイムス蔵前3丁目店まで約160m
セブンイレブン台東蔵前2丁目店まで約250m
ファミリーマート台東三筋店まで約280m
くらまえ橋郵便局まで約290m
東京シティ信用金庫蔵前支店まで約310m
ゲオ蔵前店まで約490m
みずほ銀行浅草支店まで約490m
同愛記念病院まで約920m
鳥越神社まで約400m

物件名 ガルデニア蔵前
所在地 東京都台東区蔵前4-9-7
最寄駅 都営浅草線「蔵前駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 28戸 築年月 2015年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 1台
■駐輪場   25台/1住戸1台無料
―――――――
■設 計   株式会社インテグリティ スカラベ
■施 工   池田建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK~2DK(40.74㎡~48.53㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

ハイズ浅草/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 浅草駅徒歩13分
総戸数 45戸

住 所 東京都台東区浅草5-71-11
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可
■1K対象/フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ハイズアサクサ
HY’s浅草

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン浅草店まで約200m
東武ストア東浅草1丁目店まで約390m
ローソン東浅草1丁目店まで約300m
浅草警察署まで約230m
デニーズ東浅草店まで約280m
台東区立富士小学校まで約540m
浅草クリニツクまで約510m
ローソン浅草4丁目店まで約630m
セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約1060m
マクドナルド 東向島店まで約2670m

物件名 ハイズ浅草
所在地 東京都台東区浅草5-71-11
最寄駅 つくばエクスプレス「浅草駅」徒歩13分
物件特徴 デザイナーズ、分譲賃貸、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 45戸 築年月 2022年3月

■駐車場   2台(平置式)
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   インターナショナル岩田企画株式会社一級建築士事務所
■施 工   風越建設株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.10㎡~40.25㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

1つ目のメリットは物件価格が安価な点です。建物の価格は築年数が経過するごとに下落していくため、中古アパートは比較的安価に取得できます。

物件を安価で取得できることで利回りが高くなりやすい点もメリットとなります。アパート経営における利回りには、主に以下の2種類があります。

表面利回りと実質利回りの違いは、経費を加味するかどうかです。どちらも「物件取得にかかった費用を何年で回収できるか」を端的に表しています。

物件によって異なるものの、地方の中古アパートは1,000万以下で購入できる物件もあります。利回りの計算式の右辺が低くなるため、表面利回りが高くなりやすいと言えます。

ただし、中古アパートは修繕費などのメンテナンス費が増えていることも多く、実質利回りで換算すると高利回りではないケースは少なくありません。中古アパート経営を検討する際は、この実質利回りを物件ごとに比較することが重要となります。

3つ目のメリットは、短い期間でアパートローンを完済できる点です。その理由は物件価格が安価だと借入金額も抑えられるため、返済期間も短縮しやすい点にあります。

返済期間を短くするほど月々の支払い額が上がり、物件価格が高いと借入期間も長く設定しなければ月々のキャッシュフローがマイナスになってしまうことがあります。

一方、物件価格が安価で借入金額も安価であれば、借入期間を短縮しても月々返済額はそこまで上がらず返済期間を短縮できる可能性があります。この場合、短期間で残債をゼロにできるメリットがあります。

中古アパートのデメリット1つ目は、空室率が高くなりやすいことです。空室になるケースは、入居者が室内の設備に不満を感じたり、入居検討者が内見したときに良い印象を持たなかったりなどが要因となります。

中古アパートの場合は室内が劣化している可能性があり、設備・仕様の古い物件が多く、外観が劣化している場合もあります。たとえばお風呂に追い炊きがなかったり、外壁がボロボロだったりという物件です。

そうなると入居者が不満を感じやすく、内見時の印象も悪くなってしまいます。対策としては、競合物件の家賃を調査して適切な家賃を設定すること、およびリフォームも含め、室内の改善を検討することなどが挙げられます。

中古アパートのデメリット2つ目は、修繕費用がかかることです。前項の話にも通じますが、中古アパートは室内が劣化しているため、修繕を前提に購入することもあります。

しかし、アパートを適切に修繕する難易度は高く、不動産投資経験が少ないと当初予測していた修繕費用を上回ったり、修繕すべき箇所を見落としていたりなどの失敗に繋がります。

修繕対策としては、不動産会社に良くヒアリングをして、適切な修繕計画を立てることです。リフォーム会社と相談した上できちんと見積りを取って、少しでも精度の高い収支プランを立てましょう。

中古アパートのデメリット3つ目は、金融機関のローン審査が厳しくなる点です。金融機関のローン審査は、年収や勤務先、信用情報など「借入者の状況」を審査します。しかしそれ以外にも、不動産の収益性や担保価値が重視されています。

中古アパートの場合は、建物の担保価値が低く評価されるため、新築時よりも金融機関のローン審査が厳しくなってしまいます。アパートローンを自分で金融機関へ打診する場合は、粘り強く金融機関と交渉することが重要です。

またこれに関連して、中古アパートは流動性が低くなりやすいこともデメリットとなります。金融機関からの融資が受けづらくなることで、次の買い手が「担保価値が低くローンを組めない」という状況になり、希望価格での売却ができないリスクがあります。

BPRレジデンス浅草/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 浅草駅徒歩8分
総戸数 27戸

住 所 東京都台東区浅草6-4-10
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■1K住居対象/キャンペーンB/適用可
■1K住居対象/実質フリーレント1ヶ月

■1LDK住居対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
BPRレジデンスアサクサ

■近隣周辺施設情報
コンビニエンスサカイヤまで約30m
セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約190m
マルエツプチ花川戸2丁目店まで約200m
タリーズコーヒー隅田公園店まで約450m
東京都立産業貿易センター 台東館まで約350m
警視庁浅草警察署まで約550m
台東聖天前郵便局まで約300m
台東区立花川戸公園まで約350m
台東区民会館まで約400m
浅草寺病院まで約450m
浅草花やしきまで約650m

物件名 BPRレジデンス浅草
所在地 東京都台東区浅草6-4-10
最寄駅 東武伊勢崎線「浅草駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 27戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 1台/月額4,400円
■駐輪場   26台/無料
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■設 計   株式会社アクシス一級建築士事務所
■施 工   株式会社小野組関東支店
■管理形式  巡回管理
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■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
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■間取り
□1K~1LDK(25.98㎡~40.73㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

『自己資金がまとまったので不動産会社に問い合わせてみたら、「ちょうどいい物件があります」と言われ、銀行の審査も通ったのでそのまま運用を始めてみました。物件はよかったのですが、税金や設備投資など見えない支出がいろいろとあって、すぐには軌道に乗せられませんでした。』

不動産投資は、所有する不動産を他人に貸して得られる家賃収入が売り上げになります。不動産投資を推奨する謳い文句には「何もしないでも収入が得られる」「大家さんは家賃を振り込まれるのを待つだけ」といった表現をされることもありますが、利益を得られる保証はなく、その投資のリスクはオーナーが負うことになります。

特に気をつけたいのが不動産会社の言葉を鵜呑みにしてしまうことです。しかし知識があれば、営業マンの言っていることも慎重に捉えることができます。不動産投資を始める前も、始めた後も時間のあるときに勉強をしながら、知識を積み重ねていくようにしましょう。

『空室が2つある物件だったのですが、立地も、状態もよかったので、すぐに埋まるだろうと安易な予測をしてしまいました。結局、埋まらない要因は競合物件が多かったためで、家賃を下げて募集し直しました。すぐに入居者が決まりましたが、予定していた利回りよりも低くなってしまいました。』

不動産投資ローンなどを活用して不動産を購入する際には、金融機関に提出するため事業計画書を作成します。しかし、税金などの決まった金額以外は、自分のさじ加減で数字を調整することができ、希望的観測で見通しを甘くしてしまうことがあります。

投資シミュレーションの見通しが甘ければ、状況が変化した際に適切な対応ができなくなる可能性を高めてしまいます。この失敗事例では家賃設定を下げることで対応したため、入居者は見つかったものの想定した利回りよりも低くなりました。これによって修繕工事など他の計画に影響が出ることも考えられます。

『手元に残る資金を増やしたくて、無駄なコストは徹底して省いていました。しかし物件のメンテナンスはちゃんとしておくべきだと反省しています。それは管理会社にひび割れを見つけてもらったのですが、少しならと放置しておきました。するとそこから雨が侵入したようで、修繕工事が大掛かりになってしまいました。』

物件の維持管理はコストがかかるため、利益を出すために管理やメンテナンスの費用を削減する方も少なくありません。しかし、建物は経年劣化によって年々陳腐化が進んでいくため、適切なメンテナンスを行わないと大がかりな修繕が必要となるケースがあります。売り上げを生み出す建物の劣化を、できるだけ避けるように対策をすることが重要なのです。

事例のように、小さなひび割れも時間が経てばやがて大きくなることが予測できました。一つの判断ミスが経営を大きく左右することにも注意しておきましょう。

『投資する元手が5年で回収できると思い、利回りが20%を超える築古のアパートを購入しました。購入時は満室だったので、想定通り5年で回収できると思っていたのですが、空室になるとなかなか部屋が埋まらなくなり、やがて半数の部屋が空室になってしまいました。なんとか元手の回収はできましたが、今後どのように出口戦略を立てようか先が見えていません。』

築古物件は部屋の修繕や外壁塗装工事、水道管工事などの工事が必要になることが想定されます。そうなると利益幅が縮小し、あるいはマイナスになってしまう可能性があります。ハイリスクな物件は金融機関からの融資も受けづらく、次の買主を見つけるのに苦戦してしまう傾向にあるため注意が必要です。

高い利回りの築古物件にはメリットもある反面、修繕リスクや空室リスク、出口戦略の高い難易度など、リスクが少なくありません。利回りだけでなく多角的な視点から物件を評価し、慎重に物件を選ぶことが重要です。

『老後のために収入を得ようとファミリータイプの投資用マンションの購入を検討していましたが、相場よりも安い価格でワンルームマンションが売りに出されたためすぐに飛びついてしまいました。専門学校に近いので一定の収入が見込めるかと思いましたが、2年で入居者がどんどん入れ替わっていて、3月や4月に決まらないと1年間空室のままということもありました。』

不動産投資とひと言で言っても、運用する物件のタイプで経営スタイルも得られる結果も異なります。学校の近くや、都心の単身者向けマンションは入退居が多く、入居期間も短くなりがちです。経営判断を求められることも多くなり、仕事をリタイアした後にゆっくり運用するには向いていないと考えることもできます。

不動産投資は物件を購入して運用を始めると、他の物件にすぐに切り替えることは難しいものです。物件を購入する前にご自身の不動産投資を始める目的を確認し、それにふさわしい物件を選ぶようにしましょう。

『自己資金が乏しかったために、フルローンを活用してワンルームマンションを購入しました。想定していたことですが、ローンの返済が終わるまでの10年間は家賃収入と支出がトントンでほとんど利益を出せませんでした。空室になるとできるだけ早く入居者を入れたいために、家賃を下げてしまったのも失敗の要因かもと思っています。』

不動産投資を始めるには自己資金は重要な要素となりますが、フルローンを活用すれば自己資金が少なくても始められます。しかし、事例のように借入金が多くなると支払う利息が多くなり、利益を出しづらくなります。フルローンが必ずしも悪い訳ではありませんが、借入金が増えることによるリスクもあることを踏まえた事業計画を立てましょう。

不動産投資は「投資」という名称がついていますが、金融機関からの借入が可能である事業性の高い資産運用方法です。賃貸用物件を購入する前には事業計画書を作成することとなり、ローンの返済を含めた資金計画なども必要です。

入居者をお客さまととらえ、どのような物件であれば賃貸ニーズが獲得できるのか、対象エリアで家賃相場がどのように推移しているのか、事業を左右する「所有不動産」と「入居者」についてしっかりと調査を行いながら経営判断をしていくことが、不動産投資で重要なポイントとなります。

不動産投資会社は不動産情報を多く取り扱っており、様々な情報提供を受けられるパートナーとなりますが、最終的な投資判断を行うのは投資家となります。適切な判断を下せるように情報を比較し、慎重に検討していきましょう。

不動産投資を事業として捉えると、想定されるリスクもあれば、想定していないトラブルに遭遇することもあり得ます。どのような状況でも的確な判断ができるように、さまざまな事態を想定しておくことも経営者として大切です。

どれだけリスク対策を講じていても、想定外の状況に陥ってしまう可能性を0にすることはできません。大きな失敗を避けるためには、手元の資金を蓄えておき、損害を小さくできるようにしておくことも重要となります。

例えば、大学の閉校など周辺環境の変化によって家賃相場が大きく下がってしまい、賃貸経営が難しくなってしまったとき、売却価格も大きく低下していることが予想されます。このような時、手元の資金が少ないとローンの残債を支払うことができず、物件を手放すことが出来なくなってしまうケースがあります。

このような状況を防ぐためにも、想定外の状況に備えた資金を蓄えておくことは重要なポイントです。不動産投資で得た収益は消費に使ってしまうのではなく、貯蓄しておいたり他の現金化しやすい投資対象へ再投資するなど、計画的に資金バランスを整えてみましょう。

伊勢の国の大地主であった猿田彦大神は、太陽神と言われる天照大神の孫、瓊瓊杵尊(ににぎのみこと)らが天から舞い降りたとき、高天原から芦原中国(あしはらのなかつくに:高天原と黄泉の国の間にあるとされる世界)までを照らし、邇邇芸命らの道案内をしていました。その風貌は七咫(あた:中国や日本で使われていた長さの単位)の鼻に七尺の背丈、八咫鏡(やたのかがみ)のように輝く目、ホオズキのように赤く姿をしており、後にこれが天狗の原型になったと言われています。

瓊瓊杵尊らの先導を終えると、猿田彦大神は故郷の伊勢に戻り国の開拓を進めましたが、この先導という行為が、道開きや導き、交通安全、方位除けの神として祀られるきっかけとなったそうです。

猿田彦神社の創建年は不詳ですが、伊勢国(三重県)鈴鹿の地にある椿大神社(つばきおおかみやしろ)から猿田彦大神の御分霊を勧請(かんじょう:神仏の来臨を願うこと)しています。椿大神社は猿田彦大を祀る神社の総本社とされていますが、同じく伊勢国にある”猿田彦神社”が総本山であるという説もあります。

この椿大神社は、垂仁天皇27年(紀元前3年)の頃、倭姫命(やまとひめのみこと)に下った神託(しんたく:お告げのようなもの)により、猿田彦大神のお墓の近くに社殿が建てられました。

住宅街の中にあるとは思えないようなしっかりとした佇まい。朱色に塗られた鳥居が印象的です。

神前の幕には、神紋である五七桐が描かれており、五七とは紋章の花の数を表しています。神門とは神社で使われる家紋のようなものであり、①神社に縁のある植物や祭器具を表すもの②伝説や伝承に基づくもの(菅原道真を祀る天満宮は、道真が梅を愛していたことから梅を神紋としている)③家紋から転用したもの(徳川家康を祀る東照宮は徳川家の家紋である葵が神紋としている)というように分けられるとされています。

天理教から派生した神道の教団である太道教の本部で、この教団が猿田彦神社を管理しています。

太道教は、猿田彦大神が道案内をした瓊瓊杵尊を主祭神としています。瓊瓊杵尊は天照大神の孫であることから”天孫”と称されており、三種の神器をたずさえ、葦原中国を統治するために高天原から舞い降りたのです。これを、神話では、これを天孫降臨と呼びます。

猿田彦神社のオリジナル御朱印帳は、猿田彦大神が高天原からやってきた瓊瓊杵尊たちを迎える様子が描かれています。この他にも、桜の模様をあしらった可愛らしいものも販売しています。

取材時、手水舎の中に造花が飾られていました。水の中にユラユラと見える花は幻想的で、お参りにあたり非常に心が安らぐなぁと感じました。背景のように咲く紫陽花も素敵です。

三重県、鈴鹿山系の山麓に鎮座しており、日本最古の神社とされています。全国に2,000以上ある猿田彦神社の本宮です。広大な敷地と緑に囲まれた神聖な雰囲気が特徴的で、年間100万人以上が訪れる非常に人気のある神社です。

多くのパワースポットの中でも、別宮として鎮座する椿岸神社は猿田彦大神の妻である天之鈿女命(あめのうずめのみこと)が祭神として祀られています。天之鈿女命は元来芸能の神ですが、猿田彦大神の妻であるという事から夫婦円満や縁結びの神としても篤い信仰を集めています。

高円寺にある猿田彦神社の勧請元のもう一説とされている伊勢の猿田彦神社は、天照大神を祀る伊勢神宮内宮の付近に鎮座しています。

瓊瓊杵尊の天孫降臨後、故郷である伊勢狭長田、五十鈴の地に戻った猿田彦大神は、この地をはじめ全国の開拓を行いました。その後、倭姫命が天照大神を祀る地を探していたところ、猿田彦大神の末裔であった大田命(おおたのみこと)は、地主として開拓していたこの地を差し出し、伊勢神宮建立の運びとなりました。

日本には暑さをしのぐ方法として打ち水や風鈴といった独特の文化がありますが、その他に「金魚が泳ぐ姿を眺める」というものもありました。金色や赤色に輝く姿がゆらゆらと泳ぐ様子はとても優雅で、暑さにうなだれる気持ちを忘れさせてくれますね。

現在は夏祭りの風物詩として馴染みがありますが、誰もが親しめるようになったのは江戸時代の頃。そんな江戸時代から金魚の問屋を続けている老舗が、本郷にはあるのです。

金魚の原種は3世紀頃に中国の長江で発見された「ヒブナ」と呼ばれる野生のフナでした。突然変異により赤く変色した風貌が貴族に愛され、品種改良を重ねながら宮廷で飼育されてきました。「金魚」という名の由来は、”金運をもたらす魚”という意味が込められているんだそうです。

日本に伝来したのは室町時代の中期。貴族や豪族には珍しい愛玩物として親しまれていましたが、当時は戦乱の世であったため庶民にまで普及する余裕はありませんでした。庶民にも広まるようになったのは江戸時代の中期のこと。藩士たちが副業として金魚の養殖を始めると価格が一気に下がり、手軽に入手できるようになりました。明治以降にも、職を失った藩士や農家の副業としても人気を集め、昭和期には諸外国に輸出するまでに成長しました。日本で行われる品評会には、世界中から愛好家が集っています。

日本で飼育されている金魚は数十種ありますが、そのほとんどが朱赤や黄金色をしています。金色の光沢がある朱色(朱金色)とも言われ、「豊かさと権力を象徴する黄金」と「強い呪力があり、病魔や厄災を払う朱赤」の組み合わせが、古来より愛される所以でもあったのでしょう。

古地図にも載っている金魚坂は、1660年代に金魚屋として商いを始めました。創業当初は金魚の養殖に力を入れていたようですが、戦争をきっかけに贅沢品を自重する流れに呑まれ商いが下火に。戦後以降は卸問屋業を中心に行い、全国の観賞魚店やホームセンターに金魚を卸しています。

敷地内には40種ほどの金魚がおり、びっしりと並べられた水槽の中を優雅に泳ぐ姿を拝むことができます。また、ただ見るだけでなく、金魚すくいや釣り堀のコーナーで体験として金魚と触れ合う事が可能です。店頭やオンラインでの販売も行っていますが、一苦労して迎えた方がより一層愛着を感じられるかもしれません。

これは明治22(1889)年、吉田晴亮商店の4代目である吉田新之助氏が中心となって開催された時の物で、全国から集まったらんちゅうの傑作品縦が前頭から横綱以下までズラッと並べられています。なぜ横綱がいないかというと、「品評会での優勝魚と言えども、あくまでその当日のみの事。絶対的なトップはいない」という意味が込められているからです。

それぞれの生産者が品質を競いながらも、金魚の飼育は奥ゆかしい日本の伝統文化であり、粋な世界であるため、評価にこだわらずにらんちゅうの美しさを楽しむ姿勢が重要視されてていました。

「金魚を身近に見ながらくつろげる空間を提供したい」「地域のコミュニティの場でありたい」というオーナーの願いからから、2000年に鯉の水槽を置いていた場所にカフェレストランを併設してスタートさせました。山小屋をイメージした昭和レトロな店内には、金魚の絵画や資料が多く飾らられています。水槽が埋め込まれている幻想的なテーブルもりますが、それは実際にお店に行ってからのお楽しみという事で…。

また、多目的スペースとしての利用も可能。グランドビアノを設置しているので、ちょっとしたサロンコンサートを行ったりしています。

店舗にて物件を紹介してもらってから内見に行く場合は、店頭での物件設定が平均1時間。それから3~4件内見する場合は、場所にもよりますが2~3時間ほどの所要時間をみておきましょう。車や電車を使うので、トータルで4時間前後と思っておくと良いでしょう。オススメの内見時間は、早ければ早いほど良いです。不動産屋の営業開始時間は10時が多いのですが、上記のスケジュール通りに内見をしたとすると、午前中から動いた人が物件を決めるタイミングがお昼前後になります。自分たち以外にいつ誰が内見しているか分からないので、その人たちよりも早いタイミングで決断できた方が安心です。

さて、実際に内見に出かける際の留意点を挙げておきます。例えば「物件は気に入ったけど洗濯機が置けるか分からないので確認してから連絡します」という意見をいただくことが多いのですが、これってとてもリスクが高いのです。前述の通り、内見は時間さえ被らなければどこの仲介会社からも可能なので、自分の後に見た人や前日に見て検討中の人に先に決断されてしまう可能性があります。そうなってしまうと悔しい思いをするだけでなく時間も無駄にしてしまうので、今持っている物の寸法が分かる状態で内見しましょう。

同居人が一緒に来れなかったり、親御さんへの相談・許可が必要という人は、あらかじめその方の条件を確認しておきましょう。これも同じ理由になりますが、検討している間に他者に先を越されないようにするためです。後日改めて内見ができる保証はないので、希望条件の擦り合わせは事前に済ませましょう。一緒に内見できない場合、テレビ電話で物件を映したり、募集図面の画像を送っておくなどして、情報共有しておきます。そうやって遠隔でも内見時に連絡が取れる状態だと良いですね。もちろん、入居する本人しか内見ができないことはないので、相談相手に一緒に来てもらうことは大歓迎です。

物件の何を見たらよいのか分からないときのために、定番から見落としやすいところまで、いろいろな条件をまとめてみました。

カメラや方角が分かるもの、測った家具の寸法をまとめたものなどは持っていきましょう。写真や動画を残すことはOKなので、「ここってどうなってたっけ」とならないように気をつけましょう。部屋の寸法についても適宜測りながら実際に住むイメージを膨らませていきましょう。スリッパやメジャー、懐中電灯など必要な物は不動産業者の人が用意してくれます。

ドアが狭いと家電や家具が入らない可能性があります。また、1Kのお部屋はキッチンが廊下にあるので動線が十分に確保できるかを確認しましょう。

長方形よりは正方形に近い間取りの方が家具配置のバリエーションが豊富になります。扉や収納の前は当然家具が置けなくなるので、そのようなデッドスペースがどれぐらいあるかを想定しながら採寸をしましょう。圧迫感については、これも部屋の形が影響しますが天井の高さや床の色によっても印象が変わります。

方角については、日中安定して採光が豊富な南向きや午前に光が入る東向きが人気ですが、南や東に向いていればOKという訳ではありません。向かいの建物がその部屋より高層で距離が近い場合は空間が塞がれてしまい、風通しも悪くなります。西向きや北向きでも、建物が向かいになく開けていれば劣ることはありません。塞がれている南よりも、開けている北のほうが条件としては◎です。

バルコニーの構造が雨を十分に防げる状態なら、不意な雨降りでも洗濯物が濡れる心配がありません。また、防犯面を気にして1階を嫌がる方が多いのですが、空き巣被害は1階よりも2階や3階の方が危ない場合もあるのです。1階より上の階はどうしても油断して鍵の施錠が甘くなってしまうので、そこが狙われてしまいます。高層階でもしっかり戸締りすることが大切です。ですから、気に入った物件が1階だとしても候補から外すことは得策ではないでしょう。

キッチンはファミリー向け、単身者向けの物件などによって、かなりバリエーションがあります。特に気をつけておきたいのが単身者向け、一人暮らし用の物件です。例えばまな板が十分に置けない造りになっていることも少なくありません。ですから、シンクに蓋をして作業スペースを造れるか、別途作業台を置くスペースがあるかを確認しましょう。また、冷蔵庫は背面と左右に2~3㎝ほどの隙間を確保できるのかを確認することも大切です。

内見の際、洗濯機置き場やお風呂の臭いが気になったことはありますか?この臭いに関しては、清掃の不十分でも設備不良でもありませんのでご安心ください。長期間使用しないと、水道管の中の水が干上がってしまうため、それで臭いが発生してしまいます。水を流せば自然に消えます。

内廊下の物件であれば、エントランスからどこの部屋に向かっているかが外から見えないので安心です(グレードの高い物件に多いですが)。そして、共用部分を見れば、清潔に保たれているかや管理体制の様子がある程度判断できます。

近隣の部屋にどんな人が住んでいるかが知りたいと問合せをいただくことがありますが、これについては個人情報なので管理会社も詳細は教えてくれません。入居者のマナーなどが気になる場合は、掲示板を見てみましょう。何かトラブルが起こっている場合は、その内容や対策が掲示されるので多少は推察はできるものです。

部屋の設備に限らず、周辺の利便性もお部屋探しでは重要なポイントですよね。スーパーは駅と家の間にあるのか、家より先にあるのかでも日々の生活スタイルは変わります。また駅から遠い物件の場合はバス停が近くにあるかも確認すると良いでしょう。バスは、電車の路線によっては遠回りになってしまうような場所に直接行ける場合もあります。バスを利用する物件だったら、路線を把握して上手に活用することをおススメします。

周囲の音に関しては、内見時は家の中が空なので聞こえてくる音が響きやすいという特徴があります。カーテンやカーペット、家具をたくさん置くと音を吸収してくれるので軽減できます。電車や車の音に関しては、人によって許容できる程度は異なります。電車は運行時間が決まっているので、たとえ音量が大きかったとしても終電を過ぎれば静かになります。一方、その物件が大きな道路に隣接していた場合、車やバイクは24時間走っているので、こちらの方がリスクは大きいともいえるでしょう。

そしてもう1点、駅からの距離です。徒歩の時間換算は1分80mです。「ヒールを履いた女性が普通に歩けるスピード」と定義されていますが、個人差や誤差は当然あります。駅からの道のりを歩いてみるのも良いでしょう。