ザ・パークハビオSOHO大手町/事故

竣 工 2022年6月
最寄駅 大手町駅徒歩7分
総戸数 49戸

住 所 東京都千代田区内神田1-10-11
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンE/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
ザ・パークハビオソーホーオオテマチ
THE PARKHABIO SOHO OOTEMATI

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート内神田一丁目店まで約30m
ローソンTHE KAITEKIビル店まで約100m
神田駅西口商店街まで約190m
まいばすけっと神田駅前店まで約180m
サミットストア神田スクエア店まで約270m
業務スーパー神田店まで約550m
成城石井御茶ノ水ソラシティ店まで約820m
オリンピック淡路町店まで約820m
東京医科歯科大学医学部附属病院まで約1000m
新丸の内ビルディングまで約1100m

物件名 ザ・パークハビオSOHO大手町
所在地 東京都千代田区内神田1-10-11
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「大手町駅」徒歩7分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 49戸 築年月 2022年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   49台
―――――――
■設 計   大豊建設株式会社一級建築士事務所
■施 工   大豊建設株式会社東京建築支店
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   ピアノ相談可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R(32戸)1DK(11戸)1LDK(6戸)
□25.31㎡~50.63㎡

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マレーシア不動産投資のメリットは、人口増加や経済成長を背景とした成長性に加え、海外移住を視野に入れた投資としても有効な点が挙げられます。

海外不動産投資では人口増加率と経済成長率が高い国を選ぶことが重要です。日本では2021年時点で人口減少が進んでおり、日本の経済成長率は落ち着いてきているのも事実です。

しかし、海外には人口増加と経済成長を続けている国も多く、マレーシアも両方が伸びている国の1つです。人口が増加している国では住宅需要が拡大していくため、物件の値上がり益を狙えます。国際連合の統計によると、マレーシアと日本の人口増加率は以下の表の通りです。

また、経済成長が続いている国ではインフレが起こりやすく物価が上昇する確率も高いものです。物価が上昇している国では、物件の値上がり益を狙えます。IMFの統計によると、マレーシアと日本の予測GDP成長率は以下の表の通りです。

一般社団法人ロングステイ財団の調査によると、マレーシアはロングステイ希望国・地域のランキングで10年以上1位となっています。

マレーシアはMM2Hという外国人向けの長期滞在ビザを発行しています。他の国で長期滞在ビザを取得するためには、現地で就職していたり現地駐在をしていたりする必要があるなど、ハードルの高い条件をクリアする必要があります。

しかし、MM2Hの取得にあたっては、他の国と比較してそこまで条件が厳しくありません。2020年時点の制度においては、一定額以上の財産や収入があることを証明できれば取得可能です。マレーシア不動産投資は、将来的な海外移住を視野に入れた投資としても有効と言えます。

マレーシアは「東南アジアの優等生」とも言われており、新興国の中では国民所得などの面で先進国に近づきつつあります。また、マレーシア政府も近年中の先進国入りを目指すとして、様々な施策を推進しています。

しかし、マレーシアの不動産は他の先進国と比較すると、まだそれほど高くありません。マレーシア政府の統計によると、2020年におけるマレーシア全体の住宅価格中央値はRM295,000となっています。

RM1=27円で換算すると796万5,000円であり、1,000万円に到達していません。一方で、日本の不動産価格を見てみると、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の「収益物件 市場動向 マンスリーレポート2021年4月期」によると、2021年4月時点における区分マンション価格は1,598万円となっています。戸建てなどが含まれていないため単純な比較はできませんが、マレーシアの不動産価格は日本の区分マンションと比較すると半額程度となっています。

マレーシア不動産投資で要注意のデメリットとしては、外国人投資家に対する規制と登記済証に関するポイントが挙げられます。

マレーシアでは、一時期外国資本に対する規制を緩和した時期がありました。しかし、中国などからの投資マネーが大量に流入し、乱開発が進んだ結果、大量の不動産が売れ残っています。

在庫不動産の処分は政府も対策に乗り出すほどの社会問題となっており、外国資本の流入を減らす目的で海外資本に対する規制が設けられました。2021年時点ではまだ売れ残りの問題が解決していないため、当面規制が続くものと予測されます。

不動産投資では物件価格が高いと利回りが下がるため、利回り狙いの投資をするのであれば、マレーシアの最低購入価格規制には要注意です。

東南アジアなどの新興国では、購入した不動産の所有権証明となる登記済証が発行されるまでに、数ヶ月〜1年など非常に長い時間がかかることもあります。マレーシアも例外ではありません。

登記済証を取得できていないと、物件の売却などに支障をきたすことも考えられます。マレーシア不動産投資を検討するのであれば、登記済証の発行時期について事前に確認することが重要です。

他の国の不動産投資と比較して、マレーシア不動産投資は急な値下がりリスクや賃貸管理に関するリスクが低いと言えます。その一方で空室リスクには要注意です。

物件の購入価格が高いと、家賃も高く設定しないと利回りを確保できません。また、マレーシア全体の不動産価格中央値であるRM295,000と比較すると、RM100万という物件価格は高額です。

高額な物件の家賃を支払える入居者は、富裕層か外国人駐在員などに限られます。マレーシア不動産投資を進める場合には、想定される入居者が周辺にどの程度いるのか確認することが重要です。

例えば、最低購入価格の規制がないフィリピンやタイなど別の国と比較すると、マレーシアでは空室リスクに注意を要します。

2010年以降の10年間では、マレーシア不動産は順調に値上がりを続けていることがわかります。また、2010年の不動産価格指数と2020年の不動産価格指数とを比較すると、マレーシア不動産の価格は約2倍まで上がっています。
対前年比の変動割合は年々下がっているため、今後大きく値上がりするかは不透明です。しかし、10年間にわたって増加傾向にある点は、マレーシア不動産の価格推移が堅調であることを示しています。

一方で、例えばフィリピンなどでは新型コロナウイルスの影響が出始めた2020年の前後でコンドミニアムの価格が大きく変動しました。フィリピン中央銀行の統計によると、フィリピン全体のコンドミニアム価格指数推移は以下グラフの通りです。

フィリピンでは、感染対策として2020年3月からロックダウン状態となったことから、同年のGDP成長率が大きく低下しています。このような経済不安を背景に、不動産価格への影響が出たものと考えられます。

同じ東南アジアの国である2ヵ国ですが、不動産の値動きの差からマレーシア不動産はフィリピン不動産と比較して、同様の経済不安が起きた時の急な価格変動が起こるリスクがやや低いと考えられます。

ただし、過去の傾向は未来の動向を必ずしも約束するものではありません。大きな値下がりが起きる可能性が0ではない点に留意して、投資判断をするうえでのひとつの評価ポイントとして捉えておくことが大切です。

マレーシアは日本人から移住先として支持を集めていることもあり、現地で営業している日系不動産会社は少なくありません。

また、マレーシアと日本との時差は1時間です。例えばアメリカなどは10時間以上の時差があるため、現地不動産エージェントとのコミュニケーションにタイムラグが生じます。

賃貸管理会社を比較的見つけやすくコミュニケーションも容易なことから、海外不動産投資を検討するにあたり、マレーシア不動産投資は賃貸管理のリスクが低い国の一つと言えます。

パークリュクス御茶ノ水/事故

竣 工 2009年2月
最寄駅 神保町駅徒歩5分
総戸数 65戸

住 所 東京都千代田区神田猿楽町2-2-5
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■504号室対象/キャンペーンE/適用可
■504号室対象/実質フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
パークリュクスオチャノミズ
Park LUXE御茶ノ水

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神保町店まで約310m
成城石井神保町店まで約500m
マルエツプチ神田神保町2丁目店まで約330m
マザーズ小学館すずらん通りビル店まで約520m
セブンイレブン神田神保町1丁目店まで約230m
ポプラ三崎町1丁目店まで約190m
マツモトキヨシ神保町店まで約190m
スーパードラッグキムラヤ神保町店まで約280m
薬ヒグチ水道橋駅前店まで約380m
キャン・ドゥ神保町店まで約220m
ザ・ダイソー神田神保町すずらん通り店まで約420m
山省堂書店まで約370m
東京ドームシティまで約1010m
明治大学リバティタワーまで約300m
御茶ノ水駅前交番まで約700m
西神田郵便局まで約200m

物件名 パークリュクス御茶ノ水
所在地 東京都千代田区神田猿楽町2-2-5
最寄駅 東京メトロ半蔵門線「神保町駅」徒歩5分
物件特徴 分譲賃貸、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 65戸 築年月 2009年2月

■駐車場   有(平置式)
■バイク置場 有
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~2LDK(23.15㎡~55.00㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

プロスパー飯田橋/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 飯田橋駅徒歩3分
総戸数 11戸

住 所 東京都千代田区飯田橋1-10-6
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可
■全部屋対象/保証金2ヶ月

■物件名フリガナ
プロスパーイイダバシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン飯田橋4丁目店まで約110m
ミニストップ飯田橋駅西口店まで約300m
ファミリーマート飯田橋2丁目店まで約270m
まいばすけっと九段北1丁目店まで約550m
東急ストアプレッセ飯田橋デリマーケットまで約500m
三徳飯田橋店まで約500m
日本歯科大学附属病院まで約350m
東京逓信病院まで約700m
飯田橋プラーノまで約400m
東京大神宮まで約90m
りそな銀行飯田橋東口出張所まで約180m
三菱UFJ銀行ATMコーナー飯田橋駅前まで約400m
みずほ銀行飯田橋駅西口出張所まで約400m
飯田橋郵便局まで約600m
暁星小学校まで約170m
千代田区立お茶の水小学校まで約260m
和洋九段女子中学校・高等学校まで約450m
日本歯科大学東京キャンパスまで約270m

物件名 プロスパー飯田橋
所在地 東京都千代田区飯田橋1-10-6
最寄駅 東京メトロ南北線「飯田橋駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上5階 RC造
総戸数 11戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   ―
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1R~1LDK(19.25㎡~49.68㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産投資で発生する家賃収入は、不動産所得として所得税と住民税がかかります。税金のかかる不動産所得がいくらなのか、毎年、税務署に対して確定申告をおこなう必要があります。

不動産所得は、「不動産収入―必要経費」によって算出されます。税金は収入総額に対してかかるのではなく、必要経費を控除した後の利益に対してかかってくるため、この必要経費を漏らさずに計上することが重要になります。

また、サラリーマンで不動産所得以外の所得がある人は、給与所得などの他の所得と不動産所得を合算し、その合計額から所得控除を差し引いて、所得税のかかる所得を計算します。

確定申告に必要な書類を整えます。家賃収入があって確定申告をおこなう不動産投資家であれば、確定申告書(B様式)と収支内訳書もしくは青色申告決算書を提出することになります。これらの書類を作成するために必要な書類を整えます。

確定申告の手続きの一部を自分でおこなう場合、環境面での準備が必要になります。帳簿の作成を自分でおこなうのであれば、会計ソフトとパソコン、ネット環境が必須です。会計ソフトで帳簿を作成すると、税務署に提出する書類まで一通り作成することが可能です。

収入帳や預金出納帳などの収入に関する帳簿を作成するために、家賃の入金されている通帳や管理会社が発行する家賃明細などを収集する必要があります。

現金出納帳、経費帳などの必要経費に関する帳簿を作成するために、管理費や修繕費の領収書などが必要になります。所有不動産の固定資産台帳を作成するために、所有不動産の購入時の売買契約書なども準備しておきましょう。

また、所得控除に関する書類として、医療費の領収書や寄附金の領収書などが必要になります。なお、社会保険料や生命保険料、地震保険料も控除対象になりますが、サラリーマンであれば年末調整で調整済なので、源泉徴収票を用意しておきます。

上述した帳簿は、会計ソフトを利用することで作成可能です。会計ソフトにはPCにインストールするタイプと、ウェブブラウザで起動・操作するクラウドタイプがあります。

小規模の不動産所得であり、給与所得以外の計算項目が無ければ、ソフトを使わずにエクセルで帳簿を作成して集計することも可能でしょう。

ただし、会計ソフトを活用すると仕分け項目があらかじめ設定されてたり、計算を自動で行ってくれたりなど、便利な機能があらかじめ備わっています。帳簿作成を自分でおこなうのであれば、PCとネット環境、会計ソフトもできれば用意した方がよいでしょう。

なお、青色申告の65万円控除を受けるために、e-Taxで電子申告をおこなうというのであれば、マイナンバーカードとカードリーダー(もしくはマイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォン)も必要になります。

そのために、不動産所得の収入帳や経費帳などの帳簿を作成、整理して一年分の収入と経費の集計をおこないます。この一年分の集計をおこなって収支内訳書もしくは青色申告決算書(損益計算書、貸借対照表)を作成する作業を決算と呼びます。

不動産所得の簡易帳簿を作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から10万円を控除することができます。

簡易帳簿とは、現金出納帳、収入帳、経費帳、固定資産台帳のことを指しています。

現金出納帳は、不動産貸付用の現金の出し入れの状況を取引順に記載する帳簿です。現金で支出した必要経費は、現金出納帳に記載します。家賃収入が預金口座に入金される場合、預金出納帳を作成して記載していきます。

収入帳には、家賃収入を取引ごとに記載します。入金ベースではなく、賃貸借契約ベースで未収家賃も記載していきます。

経費帳は、不動産の貸付けに関する必要経費を、必要経費の科目ごとに分けて記載、集計する帳簿になります。

固定資産台帳は、不動産貸付用の建物や附属設備などの取得費用を、減価償却費として各期間の必要経費に配分していく計算をする帳簿になります。

決算では、未収家賃や未払経費、減価償却費の計上をおこなってから、一年分の簡易帳簿を集計して、収支内訳書や青色申告決算書に転記していくことになります。簡易帳簿による場合、損益計算書の作成のみとなり、貸借対照表は作成しません。

不動産所得の帳簿を複式簿記によって作成して決算をおこなう場合、青色申告の届出を提出することで、不動産所得から55万円を控除することができます。

複式簿記とは、取引を、現金と資産の増減という二つの側面から記録することで、網羅性・検証可能性・秩序性を備えた帳簿を作成する方法です。正規の簿記の原則を満たす条件でもあります。

作成する帳簿としては、上記の簡易帳簿に加えて、仕訳帳と総勘定元帳になります。仕訳帳とは、すべての取引を日付順に、二つの側面から記録した帳簿です。

総勘定元帳とは、すべての取引を科目ごとに並べて集計した帳簿です。収入、必要経費、資産、負債などのすべての項目ごとに作成することになります。決算でおこなう集計の調整は、簡易帳簿の場合と基本的には同様です。

複式簿記による決算では、貸借対照表と損益計算書という2種類の決算書を作成します。会計ソフトでは、帳簿の作成と同時に、決算をおこなった集計結果が、所得税の確定申告で提出する青色申告決算書の様式に出力できることが多いといえます。

このように、複式簿記による決算をおこなうには煩雑な作業と簿記の専門知識が必要になります。知識や決算経験がないのであれば税理士などの専門家に任せることを検討してみましょう。

確定申告書は、決算で集計した不動産所得の金額や給与所得の金額を集計し、社会保険料控除、医療費控除などの各種控除の金額を控除して、所得税のかかる所得を算定し、実際の所得税額の計算をおこなう書類です。

すべての書類を作成したら、管轄の税務署に提出します。提出方法は、直接持参するか、郵送、あるいは電子申告であればインターネットで送信することによって提出します。所得税の確定申告書等の提出期限は、翌年の3月15日となります。

書類の提出と納税は別々におこないます。所得税は、納税の期限が3月15日になっており、確定申告書等の提出期限と同じです。

現金で支払う場合は、納付書を用いて金融機関等で納めます。口座振替の手続きをすれば、口座振替も可能です。そのほか、クレジットカード納付やコンビニ納付などもできます。

住民税は、確定申告の情報を下に、それぞれの市区町村が税額を計算し、6月以降に納付書を送ってきます。

なお、サラリーマンであれば、特別徴収といって、勤務先企業に納付書を送ってもらい、12回に分割して給与所得から天引きして企業に納めてもらうケースが大半となります。

不動産所得の計算で計上できる経費は、不動産収入を生み出す物件の維持管理に直接要した費用となります。

このような費用として、税金(固定資産税)、損害保険料、建物・設備の減価償却費、管理費、修繕費、立退料、広告宣伝費、仲介手数料、士業報酬などが挙げられます。

不動産所得を構成する不動産が5棟10室以上を目安とする事業的規模とみなされる場合、計上できる経費の範囲が一定の間接的な費用にまで広がります。事業的規模の場合、専従者給与、貸倒損失、賃貸用不動産の取壊し費用などが必要経費になります。

また、不動産賃貸業を運営する上で必要な、事務所家賃や事務所水道光熱費、通信費、交際費なども部分的に計上できる可能性が高くなります。

青色申告特別控除を控除するには、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。確定申告の期限より1年前の3月15日が提出期限になっているので注意しましょう。

ただし、税法がどのように適用されるのか、解釈することは難しい部分があります。計上できる経費の計算で迷ったときは、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。

確定申告では、維持管理や原状回復の費用と認められる金額以外は、支出した年に全額を経費にすることができません。これらの費用は、減価償却費として、法定耐用年数の期間に按分して必要経費に計上します。

セレニティー神田/事故

竣 工 2015年9月
最寄駅 神田駅徒歩2分
総戸数 37戸

住 所 東京都千代田区鍛冶町2-9-8
概 要 地上10階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
セレニティーカンダ

■近隣周辺施設情報
千代田小学校まで約410m
マルエツプチ神田司町店まで約550m
まいばすけっと岩本町2丁目店まで約400m
まいばすけっと神田駅北口店まで約400m
肉のハナマサ・神田店まで約480m
ミニストップ神田富山町店まで約160m
ファミリーマート神田駅東口店まで約150m
ほっともっと岩本町店まで約550m
神田児童公園まで約460m
業務スーパー神田店まで約340m
マツモトキヨシアキバ店まで約280m

物件名 セレニティー神田
所在地 東京都千代田区鍛冶町2-9-8
最寄駅 東京メトロ銀座線「神田駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上10階 RC造
総戸数 37戸 築年月 2015年9月

■駐車場   10台(機械式)
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   株式会社植木組東京支店一級建築士事務所
■施 工   株式会社植木組
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~1LDK(30.1m²~42.32㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アーバンプレミア秋葉原/事故

竣 工 2020年2月
最寄駅 末広駅徒歩2分
総戸数 48戸

住 所 東京都千代田区外神田6-13-1
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンB/適用可
■全部屋対象/フリーレント1ヶ月
■全部屋対象/実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
アーバンプレミアアキハバラ

■近隣周辺施設情報
秋葉原UDXまで約400m
Hanamasa Plus+湯島店まで約100m
ピーコックストア神田妻恋坂店まで約130m
肉のハナマサ秋葉原店まで約340m
セブンイレブン外神田2丁目妻恋坂店まで約100m
ローソン末広町駅前店まで約130m
ファミリーマートファーマライズ薬局末広町店まで約160m
マツモトキヨシ末広町店まで約190m
Health&Beauty宝仙堂外神田本店まで約380m
マルツ秋葉原本店まで約280m
ジョナサン妻恋坂店まで約20m
銀だこハイボール酒場末広町店まで約90m
セガフレード・ザネッティ・エスプレッソ末広町店まで約120m
私立日本薬科大学お茶の水キャンパスまで約230m
千代田区立昌平小学校まで約250m
台東区立黒門小学校まで約400m
神田寺幼稚園まで約230m
千代田区立昌平幼稚園まで約250m
小学館アカデミー昌平保育園まで約250m
東都文京病院まで約200m
上野黒門郵便局まで約300m
湯島二郵便局まで約360m
千代田区立昌平まちかど図書館まで約240m
三菱UFJ銀行秋葉原支店まで約140m
新生銀行上野支店まで約260m
興産信用金庫秋葉原支店まで約270m

交通は東京メトロ銀座線末広町駅徒歩2分、東京メトロ千代田線湯島駅徒歩4分、JR山手線御徒町駅徒歩8分、JR中央総武線・東京メトロ日比谷線秋葉原駅徒歩9分。神田エリアの活気溢れる下町感と秋葉原エリアのビッグターミナル感が融合した魅力たっぷりの住環境です。外観はベージュとブラウンのタイル貼りで清潔感と落ち着いた高級感を演出しています。

物件名 アーバンプレミア秋葉原
所在地 東京都千代田区外神田6-13-1
最寄駅 東京メトロ銀座線「末広町駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 48戸 築年月 2020年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 3台/月額2,200円~3,300円
■駐輪場   45台/月額220円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  通勤管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(27.34㎡~44.75㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ヴィークグレイス三番町/事故

竣 工 2018年8月
最寄駅 市ヶ谷駅徒歩8分
総戸数 22戸

住 所 東京都千代田区三番町30ー4
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
ヴィークグレイスサンバンチョウ
VIEQU GRACE 三番町

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと九段南3丁目店まで約280m
セブンイレブン九段南大妻通り店まで約130m
くすりの福太郎九段北店まで約510m
千代田区立九段小学校まで約430m
あい・あい保育園三番町園まで約390m
麹町郵便局まで約460m
いきなりステーキ 市ヶ谷店まで約400m
靖国神社まで約400m
ユニクロ 市ケ谷駅店まで約950m
大妻女子大学まで約130m

物件名 ヴィークグレイス三番町
所在地 東京都千代田区三番町30ー4
最寄駅 東京メトロ有楽町線「市ケ谷駅」徒歩8分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上112階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2018年8月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK(57.05㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

グランジット千代田秋葉原/事故

竣 工 2022年3月
最寄駅 秋葉原駅徒歩5分
総戸数 22戸

住 所 東京都千代田区神田佐久間町4-9
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
グランジットチヨダアキハバラ
GRANSITE千代田秋葉原

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田佐久間町店まで約100m
ライフ神田和泉町店まで約140m
ファミリーマート神田佐久間町店まで約120m
ファミリーマート台東1丁目店まで約230m
スギ薬局岩本町店まで約360m
サンクス秋葉原駅前店まで約210m
コクミンドラッグ秋葉原東口店まで約260m
ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約470m
プロント秋葉原店まで約210m
北の丸公園まで約790m

物件名 グランジット千代田秋葉原
所在地 東京都千代田区神田佐久間町4-9
最寄駅 東京メトロ日比谷線「秋葉原駅」徒歩5分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 22戸 築年月 2022年3月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/ステッカー発行代1,100円
―――――――
■設 計   株式会社松永建設一級建築士事務所
■施 工   株式会社松永建設
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   相談(敷1積増)
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(26.41㎡~41.32㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

金融機関が不動産投資ローンを融資する際、審査基準に参考にする要素として、物件の担保評価があります。

しかし、中古マンションの販売価格は売主であるマンションオーナーが設定しており、必ずしも金融機関の担保評価と連動しているとは限りません。そのため、販売価格と比較して担保評価が高くなりやすい中古マンションを選ぶことによって、不動産投資ローンを受けやすくなると言えます。

まず、以下では、担保評価の方法として用いられる評価方法のうち、3つの方法について整理していきます。

そのうえで、金融機関が重視している各評価方法の観点から、担保評価の高くなりやすい物件はどのような物件なのか考えてみましょう。

積算法とは、不動産を土地と建物に分け、その時点でのそれぞれの現在価格を合計して評価する方法です。金融機関の担保評価の方法は様々ですが、主にはこの積算法をベースにした担保評価が行われる傾向があります。

土地の価格については、主に国税庁が定めている路線価が用いられます。路線価は、その年1月1日時点の全国の宅地の相続税評価額で、土地の面している道路によってその土地の平米単価が割り振られています。

路線価に平米数を乗じた価額を基本とし、そこから用途地域や接道面積などの個別要因によって価格調整をおこないます。

建物の価格については、その時点での建物をもう一度新築した場合の価格(再調達原価)を求めます。

そして、再調達価格に経年劣化等による減額分を反映して評価額を算定します。再調達原価は、建物の構造によって平米単価が異なり、その平米単価に延べ床面積を乗じて計算します。

また、中古物件の場合は法定耐用年数のうちの残存耐用年数割合を乗じて現在の価格を求めることになります。構造別の法定耐用年数は次の通りです。

収益還元法は、その不動産から生じる家賃や地代などの純収益を将来にわたって予測し、その総和を推計することで不動産の価格を算定する方法です。

収益還元法は直接還元法とも言われ、一期間の純収益を利回りによって割り戻して算定します。純収益は、管理費や修繕費などを差し引いた実質的な利益を下にします。

収益還元法では、利回りをどのように算定するかが、価格決定に大きな影響を及ぼします。類似の不動産の取引事例から求められる利回りを個別的要因によって修正するのが原則になります。

収益不動産の価格評価には有効な方法であり、不動産投資ローンの担保の評価の際にも参考にされる価格といえます。

取引事例比較法は、近隣の取引事例による価格と比較して評価額を算定する方法です。まず、適正な事例を選択し、特殊な事情や取引時期による価格の違いについて修正を行います。

過去の事例から修正された取引価格に地域要因や個別要因による修正を行い、不動産価格を算定します。

比較の基準となる取引事例につき標準的な事例を多数集める必要があり、個別的な修正についてもその不動産の個別的な違いをどのように捉えるかは主観的となることがあるためです。

金融機関が積算法によって不動産の担保評価を行う際、土地と建物に分けてそれぞれの評価を行います。

そこで積算評価の観点から、まずは中古マンションを土地と建物に分け、どのような土地、建物が高い担保評価を受けやすいか、を考えるとよいといえるでしょう。

区分マンションの場合、土地は底地の区分された専有面積にかかる部分のみの評価となります。そのため、中古マンションの担保評価は、建物部分の影響を受けやすく、土地評価と建物評価、両方の観点から考えていくことが重要となります。

中古マンションの販売価格は収益還元評価の観点を重視して値付けされている傾向があります。販売価格と比較して不動産投資ローンを借りやすいといえるのは、収益還元評価は高くないが積算評価が高い、という物件になるでしょう。

土地評価の観点からは、路線価の高い立地のマンションが条件の良い不動産投資ローンを受けやすいことになります。首都圏や近畿圏などの大都市圏の駅近の立地であれば担保評価は高くなるでしょう。

また、用途地域による価格調整があることから、商業地域や第一種住居専用地域、第二種住居専用地域、準住居地域の立地であれば担保評価は高いといえます。反対に、工業地域、準工業地域はマイナス調整が大きくなるため、担保評価は低くなる傾向があります。

なお、専有面積の広い区分マンションは土地の持分が大きく、土地の持分が大きくなることで土地評価は高くなります。

建物評価の観点からは、再調達価格の高い構造のマンションや、法定耐用年数のうち残存耐用年数の割合が大きい(築年数が浅い)中古マンションの担保評価は高くなる傾向にあります。

つまり、同じ立地・築年数の物件を比較した時は、重量鉄骨造のマンションより鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造のマンションの方が担保評価は高くなります。

また築年数による評価では、47年の法定耐用年数のうち10年しか残存耐用年数がない築27年のマンションと比較して、30年残存耐用年数がある築17年のマンションの方が担保評価は高くなるといえます。

収益不動産の販売資料には、総額の家賃収入や表面利回りが記載されています。収益還元法で物件評価する際は、管理費や修繕費などを控除した純収益、実質利回りを算定してみる必要があります。

また、金融機関の収益還元評価は、類似の不動産の取引事例も参考にされます。立地・広さ・築年数が同様の条件の物件の家賃相場は、不動産情報サイトHOME’Sなどのポータルサイトでチェックしてみるとよいでしょう。

しかし、金融機関の担保評価は積算法を基本としていることが多く、収益還元評価が高かったとしても積算評価が低ければ担保評価は低くなる傾向があるので注意が必要です。

ここまで、不動産投資ローンが受けやすい中古マンションの確認ポイントについて解説してきました。不動産投資ローンを受けやすい中古マンションの特徴として、積算評価が高くなりやすい好立地、築浅の物件であることが挙げられます。

しかし、好立地で融資が受けやすい中古マンションは不動産投資家の人気が高く、市場に出てきてすぐに買付が入るような競争率の高い物件となります。そのため、不動産投資ローンの融資付け実績が豊富な不動産会社へ事前に問い合わせておき、できるだけ早く情報が入るよう購入希望の物件条件を伝えておくことが有効となります。

オーキッドプレイス/事故

竣 工 2006年11月
最寄駅 神田駅徒歩2分
総戸数 26戸

住 所 東京都千代田区神田須田町1-26-6
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
オーキッドプレイス

■近隣周辺施設情報
業務スーパー神田店まで約130m
ファミリーマート神田鍛冶町3丁目店まで約60m
ファミリーマート+薬ヒグチ淡路町店まで約290m
医療法人財団同仁記念会明和病院まで約110m
千代田区立神田まちかど図書館まで約210m
やよい軒神田北口店まで約50m
神田駅前郵便局まで約190m
三菱UFJ銀行神田駅前支店まで約100m
日本大学病院まで約970m
神田児童公園まで約330m

物件名 オーキッドプレイス
所在地 東京都千代田区神田須田町1-26-6
最寄駅 東京メトロ銀座線「神田駅」徒歩2分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 26戸 築年月 2006年11月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(22.08㎡~45.38㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

エルスタンザ神田須田町/事故

竣 工 2019年6月
最寄駅 淡路町駅徒歩3分
総戸数 33戸

住 所 東京都千代田区神田須田町1-32-4
概 要 地上12階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンA/適用可

■物件名フリガナ
エルスタンザカンダスダチョウ
ELSTANZA 神田須田町

■近隣周辺施設情報
業務スーパー神田店まで約120m
ファミリーマート神田多町店まで約100m
キムラヤ神田店まで約100m
医療法人財団同仁記念会明和病院まで約140m
日本教育大学院大学図書館まで約180m
万世橋警察署まで約340m
まいばすけっと神田駅北口店まで約240m
マルエツプチ神田司町店まで約270m
セブンイレブン神田須田町中央通り店まで約260m
カフェ・ベローチェ神田須田町店まで約70m

物件名 エルスタンザ神田須田町
所在地 東京都千代田区神田須田町1-32-4
最寄駅 東京メトロ丸ノ内線「淡路町駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上12階 RC造
総戸数 33戸 築年月 2019年6月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/月額330円
―――――――
■設 計   ―
■施 工   ―
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK~2LDK(29.02㎡~54.42㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

クローバー神田紺屋町/事故

竣 工 2022年2月
最寄駅 神田駅徒歩3分
総戸数 70戸

住 所 東京都千代田区神田紺屋町35-3
概 要 地上13階 RC造
■【→ 契約金/初期費用概算/即日お見積り】
■全部屋対象/キャンペーンC/適用可

■物件名フリガナ
クローバーカンダコンヤチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと岩本町駅南店まで約320m
成城石井小伝馬町店まで約470m
マルエツプチ神田司町店まで約530m
ミニストップ神田富山町店まで約140m
ファミリーマート神田岩本町1丁目店まで約170m
セブンイレブン神田紺屋町店まで約240m
スギ薬局神田駅東口店まで約310m
千代田鍛冶町郵便局まで約210m
興産信用金庫本店まで約100m
株式会社東日本銀行神田支店まで約140m
株式会社みずほ銀行神田駅前支店まで約170m
医療法人財団同仁記念会明和病院まで約590m

物件名 クローバー神田紺屋町
所在地 東京都千代田区神田紺屋町35-3
最寄駅 JR山手線「神田駅」徒歩3分
物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模 地上13階 RC造
総戸数 70戸 築年月 2022年2月

■駐車場   ―
■バイク置場 ―
■駐輪場   有/無料
―――――――
■設 計   川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
■施 工   川口土木建築工業株式会社
■管理形式  巡回管理
―――――――
■保 険   借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット   不可
■楽 器   不可
■保証会社  利用必須(※大手法人契約の場合、例外あり)
初回保証委託料/月額賃料等の30%~50%
年間継続料/0.8万円~1.0万円
―――――――
■間取り
□1K~1LDK(25.03㎡~43.80㎡)

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

アパート経営のビジネスモデルは、家賃による収入で賃貸用物件の購入費用や経費を支払っていきつつ利益を出すことです。

しかし「空室が出て、入居者が決まらない」「修繕工事などで想定外の出費が必要になった」といった事態に陥ると、想定した利益が挙げられずに物件を手放すなどでアパート経営は失敗することになります。

不動産投資に関わらず、投資をする上で気になるのが利回りです。利益を得ることはビジネスとしては重要ですが、利益を優先しすぎることで反対に失敗につながることもあります。

アパート経営では、目先の利回りだけを優先することで失敗につながる選択となることがあります。代表的なのは下記のようなケースです。

アパート経営を長い目で見ると、目先のマイナスを取ることが正しい選択のときもあります。このような選択をしないための対策として下記を参考にしてください。

アパート経営はビジネスの一つですから、利益が出ることもあれば、損益が出ることもあります。利回りはあくまでも目安として考えて、利益を出すことよりも、現状に合った経営をすることがアパート経営では大切です。

設備投資や家賃の値下げなど、あえてマイナスを選択して、長い目で見た投資を行うことが必要になることもあります。例えば、原状回復工事の際に内装のグレードを上げることで、入居者が獲得しやすくなったり、入居期間が長くなる可能もあるものです。

アパート経営は長期間にわたって行うものです。必要なときには投資をし、引き締めるところは引き締めるといったように、メリハリのある経営を心がけてみましょう。

これらの失敗例は、オーナーの勉強不足が起因して、複数の不動産の収益性や資産性、リスクの総合的な比較が出来ていなかったという背景があります。知識があり、より慎重に対応ができれば、回避できた可能性があります。こうした事態に陥らないために、アパート経営に関する知識をしっかりと勉強するようにしましょう。

アパート経営の手法に正解はありません。また、アパートオーナーは原則として経営判断を自身で行う必要があり、一般の会社のように上司や先輩から業務内容を教えてもらったり、教育プログラムの中で成長していくということもありません。

オーナー自身の判断や対応次第で成否が分かれることが多いため、オーナーとして適切な知識を持ち、冷静な判断能力を身につけることが重要です。アパート経営について勉強をするには下記のような方法があります。

このほか、管理業務主任者やファイナンシャルプランナーなど、アパート経営に役立つ資格を取得するという方法もあります。アパート経営を始めるということは経営者になるということですから、そのためにも適切に知識を持つようにしましょう。

具体的な対策法としては、空室リスクにはトレンドを意識した内装デザイン、設備や仕様の導入といった方法があります。また、資産価値を下落させないためには定期的にアパートのメンテナンスや修繕工事を行い、物件の状態を維持することなどがあります。

想定内のリスクはしっかりと対策を立てておき、想定外のリスクが起きたときにどうするのかを考えておく。こうしたアパートオーナーとしての心構えが、リスクを回避するために必要なことと言えます。

アパート経営をする上で管理会社は頼りになる存在ですが、だからと言って任せきりにするのもいけません。オーナーとしてやって欲しいことと、管理会社が行っていることが合致していないこともあるからです。

例えば、原状回復工事の見積もりを長く付き合っている会社だったり、グループ会社にだけ依頼することがあります。これではオーナーが本来、望んでいる原状回復工事にならないこともあります。

副業でアパート経営を行っているケース、あるいは遠方のアパートを経営しているケースでは特に管理会社に任せてしまいがちですが、二人三脚でアパートを経営していくような感覚が必要です。そのためには積極的に管理会社とコミュニケーションを取り、お互いの意見をすり合わせていくことが大切です。

また、入居率に大きく関わる空室対策も的確に行っていないこともあります。どのような対策を行ったか、空室を埋めるためにどのようなことをしたのか、などを定期的に確認するようにしましょう。

管理会社は預かったアパートを管理するのが仕事ですから、オーナーとして厳しい目で業務をチェックすることも大切です。依頼したことに対応してもらえない場合には、管理会社を変更することも検討しましょう。

ただし、細かな確認をしすぎると管理会社の業務に負荷をかけてしまうことにもつながります。管理会社は適切なアパート経営を行うパートナーとしてとらえ、協力体制をとることが大切です。特に、管理戸数が多い管理会社は担当者の手が回っていないこともあり、対応が後手になることもあるのです。