竣　工　2003年12月
最寄駅　品川駅徒歩9分
総戸数　305戸

住　所　東京都港区港南4-1-6
概　要　地上24階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
ウエリスアーバンシナガワタワー

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ港南シティタワー店まで約280m
マルエツ港南ワールドシティ店まで約570m
クイーンズ伊勢丹まで約920m
セブンイレブン港区港南1丁目店まで約430m
ファミリーマートリバージュ品川店まで約300m
ファミリーマート港南4丁目店まで約710m
ローソン港南3丁目店まで約240m
湘南薬品港南薬局まで約660m
エフワン品川駅前店まで約570m
アレア品川まで約620m
タビオアトレ品川まで約930m
天王洲シーフォートスクエアまで約1080m
Can★Do新馬場店まで約1460m
さわやか保育園まで約290m
こうなん保育園まで約150m
港区立港南小学校まで約240m
港区立港南中学校まで約90m
港港南郵便局まで約670m
品川天王洲郵便局まで約1110m
ほっともっと港南4丁目店まで約270m
すき家港南4丁目店まで約30m
サイゼリヤ港南中学校前店まで約140m
区立高浜運河沿緑地まで約630m
三菱東京UFJ銀行品川駅前支店まで約1100m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（00.00㎡～00.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古不動産の売却では不動産業者の提案がベースとなることが多く、最終的な売却価格は業者の売却実績や担当者の熱意・行動力によって大きく左右されます。

周辺相場と所有者の意向を汲み取りながら最大限高めに売れる作戦を立て遂行する事業者もいれば、早く確実に売却ができるよう相場より安い価格で売り出そうとする事業者や、高めの査定を提示しておき売り出し後にすぐ値下げを要求してくる事業者もいます。

例えば、不動産会社のA社・B社・C社に売却査定してもらった際、A社は3,300万円、B社は3,500万円、C社は3,800万円の査定額を提示してきたとします。

その物件が実際には相場価格の3,500万円で売却できたとすると、A社に依頼した場合は200万円の機会損失になります。またC社の査定額は高めですが、募集への反応が悪ければすぐに値下げを提案してくるかもしれません。値下げ後の価格が3,200万円など相場よりも低い場合は機会損失が生じることとなります。

このように、事業者の売却活動に対する姿勢の違いにより、数百万円もの価格差異が生じることがあります。しかし不動産の売却に関する知識がない所有者や投資家にとっては、仲介する不動産会社の情報だけが拠り所となることが多いのが実情です。

不動産売却で損しないためには、複数の不動産会社を慎重に比較検討し、適切な査定額を提示する会社を見極めることが大切です。

そもそも不動産会社の専門分野は、「不動産の販売（新築・中古）」「売買物件の仲介」「賃貸物件の仲介・管理」「買取再販」など多種多様であり、それぞれ得意不得意があります。不動産を高く売却するためには、売却が得意で実績が豊富な不動産会社を選ぶことが最初のポイントになります。

同じ業態でも居住物件、収益物件や商業物件など取り扱う物件が異なる場合や、全国対応や地域限定対応など地理的な活動範囲に特徴がある仲介会社もあります。そのため上記の不動産会社のタイプの中では「売買物件の仲介」を主な業務としている会社を中心に、専門的に取り扱う物件の種類などを調べてみると良いでしょう。

例えば、郊外のファミリーマンションなら「地域で実績が豊富な地場の不動産仲介会社を選ぶ」、都会のワンルームなら「全国展開している大手不動産会社を中心に検討する」といった方法が挙げられます。また、収益物件なら投資用物件の仲介をメインにしている会社に相談してみるのも良いでしょう。

査定を依頼する際は、「売買物件の仲介をメインに業務を行っているか」「自分が売却しようとしている資産の取り扱いが得意か」「売却物件の近くに営業拠点があるか」などをポイントに探してみてください。

不動産の売却に適した業態の仲介会社であっても「売却実績が乏しい」「意欲が低い」「誠意がない」といった業者では希望通りの売却も困難になります。そのため自分の不動産と同タイプの売買の仲介実績が豊富で、高額に販売した取引事例が多い会社を探すのが良いでしょう。

販売実績等を評価するには、宅地建物取引業の免許（番号）、実績及び行政処分歴を確認するなどの方法があります（免許のかっこ内の番号を見ることで営業年数がわかります）。国土交通省や都道府県の関係行政庁の担当部署でそれらの情報を確認できるほか、一部ではインターネットで確認することも可能です。

このほか、会社のホームページや会社の評判・口コミ、実際の顧客対応なども調査して判断するようにしましょう。

仲介会社の中には、査定価格を高めに提示して顧客を期待させながら、販売開始後には手っ取り早く売却させようと価格の値下げを勧めてくる会社も少なくありません。そうした会社には顧客が望む価格で売却できるための営業努力が欠けています。

誠意のある会社を選ぶためには、物件の査定から売却に至るまでの不動産会社の取り組み方を確認する必要があります。

売却物件の査定価格について、どのような根拠をもとに算定したかを確認してみましょう。具体的な直近の取引事例に会社独自のデータを加味して算定するといった方法が採られているかどうかがポイントになります。

明確な根拠なく、直近の取引事例や販売中の物件情報からかけ離れた価格を提示するような仲介会社は再検討したほうが良いでしょう。客観的な情報をもとに物件を査定し、質問に対しても明確に答えてくれる会社を選ぶことが重要です。

また、複数の仲介会社に査定を依頼して、その査定価格と算定の根拠を比較・確認すれば、信頼できる査定価格が把握できるようになり、仲介会社選びにも役立ちます。

一つ一つの売却活動がどのような時間や量をかけて実施されるかを複数の会社に確認して比較すると良いでしょう。また、過去に行われた売却事例とそのときの資料などが確認できれば、より具体的にイメージしやすくなります。

仲介会社の営業担当者の質も売却価格に大きく影響します。仲介会社の売却する方法が妥当であっても、実行する営業担当者の質が低かったり熱意がなかったりすると、結果的に高く売却できないことになりかねません。

特に営業ノルマが課せられている営業担当者の場合、自身の売上の増大を優先して早めの値下げで売却を促すことも十分にあり得ます。そのため営業担当者がどれだけ顧客の要望に沿って動いてくれるかを確認する必要があります。信頼できて熱意のある担当者が付いている会社を選ぶようにしましょう。

営業担当者の専門性や熱意を見極めるポイントは次の通りです。

特に「要望・質問への回答内容」については営業担当者の営業姿勢を確認するうえで必須です。併せて「相場より高い価格で募集した場合に売却期間が長くなる」といったデメリットも説明できるのが好ましいでしょう。

また、値下げする必要がある場合でも「もう1カ月問い合わせの反応や市場の状況を見てから検討してみましょう」など売主に配慮できるかどうかもポイントです。売り急がずに顧客の利益や希望を最優先にした行動や努力がとれる営業担当者の会社を選びましょう。

不動産売却では売却時期などにより売却にかかる税金が大きく変動するため、節税面の情報も適宜提供してくれる仲介会社を選ぶようにしましょう。

所有不動産を売却して譲渡益がでる場合、上記の税率で課税されることになります。例えば所有期間が4年11カ月と5年1カ月で税率に19.315％の差が生じるため、こうした情報を提供してくれる仲介会社を選ばないと税金で損する可能性が高くなります。

居住用財産を売却した場合、所有期間の長短にかかわらず一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円までの控除が受けられます。譲渡所得にかかる税金の計算式は「（譲渡所得－3,000万円）×税率＝税額」となります。譲渡所得が3,000万円より低い場合、税金はかかりません。

居住用財産を売却した場合に一定の要件に該当すれば長期譲渡所得の税額が通常よりも低い税率の適用が受けられます。軽減税率の計算方法は、「譲渡所得6,000万円以下の場合」と「6000万円超の場合」で異なります。

竣　工　2005年10月
最寄駅　高輪台駅徒歩6分
総戸数　574戸

住　所　東京都港区高輪1-27-37
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
タカナワザ・レジデンス

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約100m
マルエツプチ白金台店まで約850m
ローソン白金台2丁目まで約120m
ツルハドラッグ高輪台店まで約500m
SHINAGAWA GOOSまで約1130m
港区立高輪台小学校まで約300m
私立高輪中学校まで約830m
私立明治学院大学まで約330m
高輪二郵便局まで約260m
二本榎児童遊園まで約360m
なか卯泉岳寺前店まで約1020m
独立行政法人地域医療機能推進機構東京高輪病院まで約660m
芝信用金庫高輪支店まで約340m
高輪警察署まで約120m

大規模レジデンスならではの共用施設が充実しており、館内2階には貸切のできるオリエンタルスパの他、敷地内の木々を眺めつつグランドピアノの自動演奏が聴けるテラスビューサロン・グランドホール、マッサージルーム・24階には都心を一望できるビューラウンジと茶室・25階にはゲストルームがございます。2階のグランドホールでは季節のイベントが開催されることもありマンションのコミュニティも存在しています。また、元旦の朝のみ屋上が解放され初日の出を望む素敵なイベントもございます。ホテルライクなコンシェルジュサービスは24時間ご利用可能、1階車寄せおよびエントランスにはポーターがおり荷物持ちなどサポートして頂けます。高輪ザ・レジデンスには、本当に価値のある施設に絞って展開しているのが特徴です。そのひとつが、2階に作られたスパ。3つの個性を持つ浴室、優美なパウダーコーナーなど、プライべートをより充実させる空間にもこだわりが満載です。細部まで配された上質な質感が満足度を高めます。個性を持ったリラックスの場として魅力を放つ、茶室付きのビューラウンジ。日本の伝統や本物の職人気質に触れながら、母国の文化を自身の生活に溶けこませることで、最高の安らぎを得られることでしょう。眺望ともに大きな開放感を得られるよう、ラウンジは2層の吹き抜け空間を確保。24階の高層階に作られたのが、日本人のおもてなしの心を反映させた茶室。無垢の銘木の肌ざわり、自然の造形を活かす数寄屋造り、大工の匠の技。職人が丹念に手をかけた茶室は、ご親戚やご友人が集まる団欒の場として、また時には一人で過ごす隠れ家として。ジェットバスの泡の中で、高層階から夜景を楽しむゲストルーム。25階のゲストルームには、約10帖のツインベッドルームとバルコニーに面した広さ約7帖のビューバスをレイアウト。窓からは、品川の高層ビル群をはじめ、お台場、東京湾などの眺望が楽しめます。タワー棟も確かに桜田通りに面してはいますが、そもそも高輪ザ・レジデンスは超高層マンションです。スパやフィットネスルームなどの贅沢な時間を実現できる共用施設、タワーマンションならではの贅沢な共用施設が充実しています。例えば23時までゆっくり浸かることのできるスパや、エアロバイクやトレーニングマシンが備えられたフィットネスルーム、癒やしの空間にもなる茶室、眺望がすばらしいビューラウンジなどによって暮らしをより豊かにすることができます。オートロックのマンションですので、女性の方も安心して暮らせます。24時間セキュリティのマンションで防犯面も充実。

■駐車場　　　336台（機械式・平置式）
月額41,800円～66,000円
来客用駐車場7台/利用時間8時～20時/1時間200円
■バイク置場　18台/月額5,500円
■駐輪場　　　314台/月額550円
レンタサイクル12台/24時間利用可/3時間200円
―――――――
■設　計　　　株式会社三菱地所設計、株式会社長谷工コーポレーション
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3SLDK（38.07㎡～261.94㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーリンコス高輪店/営業時間24時間
□１階　　　　アテンダントスタッフ
□１階　　　　コーチエントランス
□１階　　　　洗車スペース/利用時間9時～21時/1時間200円
□１階　　　　集会室/利用時間9時～21時/1時間300円
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
03-5449-8270
□２階　　　　テラスビューサロン/利用時間9時～21時/無料
□２階　　　　マッサージルーム/利用時間11時～23時/1時間200円
□２階　　　　クリーニング専用カウンター
□２階　　　　スパ/1時間
利用時間（月金）14時～23時
（土日）11時～23時（火水木定休日）
□２階　　　　オリエンタル（ジム）
エアロバイク2台・トレーニングマシン1台
□２階　　　　テルメ（マッサージルーム）
マッサージルームA/マッサージ台/1時間200円
マッサージルームB/マッサージ機/1時間400円
□２４階　　　茶室/利用時間9時～21時/1時間700円
□２４階　　　ビューラウンジ/利用時間9時～22時/無料
□２５階　　　ゲストルーム/1泊12,000円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資対象となる金融商品は元本保証がないため、一定のリスクを伴うことになります。リスクとは損益の振れ幅のことですが、大きなリスクを取れば利益を狙える反面、損失も大きくなる可能性があります。

そこで損失を抑えるためにリスクを少なくする手段のひとつが分散投資となります。分散投資では異なる性質の金融商品を購入することでリスクを平準化することができます。例えばひとつの金融商品で損失を出したとしても、それ以上の利益を他の金融商品で得られれば損益はプラスになります。

また、損失を出した金融商品を早めに処分して利益を生んでいる金融商品をそのまま保有することで、さらに大きな利益を生み出すことも期待できます。
購入した金融商品をひとつの塊と考えて、トータルのリスクを極力少なくして利益を出す可能性を高めるのが分散投資の特徴です。

前述した通り分散投資の目的はリスクの平準化とリターンの可能性を高めることです。リスクの大きな金融商品のみに集中して投資をすると、大きな損失を出した時には運用資金が少なくなるため、他に大きな利益を得られる金融商品があったとしても、少ししか購入できず利益を得る機会を失います。

そこで資金のすべてを同じ金融商品に投じず、利益が得られそうな他の金融商品を購入しておきます。「購入機会における分散投資」とも呼び、ドル・コスト平均法などが有名な機会分散の投資方法です。購入時期をズラしながら金融商品を購入することで購入単価を平準化することにもなります。

あるいは経済動向によって好調なセクター（業種）と不調となるセクターが入れ替わります。複数のセクターに投資資金を分散することで、経済状況の変動による収益性の変化にも対応できます。

国内の金融商品には様々な種類がありますが、国が変わることで同じ金融商品でもリスクが変わります。つまり異なる国の金融商品を購入することでもリスク分散はできるということです。

購入する国によって不動産価格の上昇率やテナントの入居率、家賃の利回りや節税効果は変わります。さらに海外不動産を購入するためには現地通貨を使いますが、日本円から現地通貨に換金する際のレートも変動しています。そこで生じる為替差損のリスクも分散できます。

投資先を複数の国に分散すればリスクも分散できます。海外不動産投資ではひとつの国に集中投資すると、大きな値上がりが期待できても突然不動産バブルがはじける可能性もあります。

不動産投資における収益の出し方には、家賃収入による「インカムゲイン」、物件を売却する際の値上がりによる「キャピタルゲイン」、賃貸運営をする中での節税による「税金の還付」があります。

例えばインカムゲイン狙いで購入した国の賃貸需要が悪化すれば利回りが低下します。一方で他に利回りが上昇している国があれば、利回りが低下した国のカバーをすることが可能となります。

海外不動産投資で分散投資するメリット分散投資のメリットは様々ありますが、海外不動産投資で得られる主なメリットは「為替リスクの分散」「出口戦略の分散」の２つです。

海外不動産投資をするうえで避けて通れないのが為替リスクです。不動産を購入した国の通貨が下落すれば、売却時に為替差損を生じます。例えば1ドル100円で10万ドルの不動産を購入し、同じ10万ドルで売却しても、1ドル90円に下落した場合は購入金額1,000万円に対して売却金額は900万円になります。

逆にドル高になれば、ドル建てでの売却金額が変わらないとしても円建てでの売却金額は多くなるため為替差益となります。

そこで投資先を分散すれば為替変動を見ながら売却のタイミングを図ることが可能です。為替変動には波があるため、通貨下落している国の不動産をそのまま保有して状況が改善してから売却するか、あるいはさらに下落する前に処分するかを判断できるようになります。

特にキャピタルゲイン狙いで人気のある東南アジアの新興国の場合、経済状況の変化によっては通貨下落のリスクを伴います。また利上げを続ける米ドルがいつ利下げに反転するのか、一方で低金利が続くEUが利上げに転じるのかによっても、為替相場が変動します。他国の政策金利の動向によっても、新興国の通貨は変動します。

例えば2018年8月、トルコの通貨リラが対ドルで20％近く下落しました。トルコの米国人牧師拘束問題に対してトランプ米大統領がトルコへの追加経済制裁を表明したのが原因です。トルコの経済自体は堅調でしたがひとつの国際問題で為替相場に多大な影響を与え、さらにインド・ルピーも大きく下落しました。仮に通貨が下落する国の不動産を保有していた場合、家賃収入も日本円に換金すれば目減りしたでしょう。

ただ一方で、通貨下落は投資先の不動産を購入する際にプラスに働きます。一時的な変動で収まるのであれば絶好の購入時期となるため、ある程度の現金を常に用意しておくことが大切です。

不動産投資で利益を得る方法は複数あります。日本の場合には物件の値上がりがあまり期待できない代わりに、条件の良いエリアを選べば安定したインカムゲインが期待できます。一方で東南アジアの新興国は、短期の物件価格上昇が期待できるため大きなキャピタルゲインを狙えます。あるいはアメリカやヨーロッパの資産価値の高い物件を購入することで、大きな節税効果を得ることもできます。

ただ、インカムゲインとキャピタルゲインは常に一定の収益性を期待できるわけではありません。そこで不動産収益を見込める国への投入資金を分散し、さらに得られた利益の税金を少なくするために節税効果が大きい国へ資金投入することで、安定した収益を図ることができます。

リスクを分散できるのが分散投資のメリットですが、物件管理が複雑になったり、高額な物件が購入しにくくなるといった注意すべき点もあります。

海外不動産を購入する場合、日本から遠く離れた物件の維持・管理が問題になります。また日本とは異なる独自の商習慣にも注意が必要です。

例えばコンドミニアムをプレビルドで購入した場合、頭金を数回に分けて支払うことになります。その支払い方法は契約書に記載されますが、その後は一切通知がこないため、いつ支払えば良いのかわからないというケースがあります。支払いがなくても督促をするわけでもなく、急にキャンセル扱いとなってコンドミニアムの購入権を失うこともあります。

海外で複数の物件を購入する場合、自分の目でそれぞれチェックすることが大切です。管理会社やエージェントに支払いのためのお金を送金することもありますが、デベロッパーにきちんと支払われていないというケースもあります。分散投資ではこのような事態が起きやすくなるため、物件管理には細心の注意を払わなければなりません。

複数物件に分散投資する場合、1戸当たりに投入する資金は必然的に少なくなります。その結果、値上がりが期待できる都市部の物件を購入できずに、地方の物件しか購入できないこともあります。再開発計画があれば別ですが値上がりする保証があるわけではありません。
分散投資する際は、購入できる物件が限定されることも考慮しておきましょう。

全ての投資家に分散投資が向いているわけではありません。資金的な余裕があったり、国際経済の動向に敏感だったりする必要があります。それぞれ見ていきましょう。

分散投資では一般的にすべての物件で利益を出すという考え方はしません。なかには損失を出す物件もあるかもしれませんが、早期に売却して、他に収益を見込める物件に投資資金を振り分けることになります。

柔軟に物件を買い替えるためには、ある程度の資金が必要になります。損失を生じている物件を売却する前に他の物件を購入する必要が生じることもあるからです。仮にローンを組んでいれば、残金を一括で支払う必要があります。そのため、分散投資を前提とした海外不動産投資はまとまった現金を用意できる方が向いていると言えます。

あるいはプレビルドのコンドミニアムを購入した場合、完成が大幅に遅れるというケースがあります。当初の予定では早期に売却するはずでも、買い手が見つからず残金支払いのためのローン返済が始まることもあります。未完成であれば賃貸貸しもできず、ローン返済は持ち出しとなるでしょう。そういう場合に備える意味でもまとまった現金は必要になります。

竣　工　2016年3月
最寄駅 大森駅徒歩5分
総戸数　37戸

住　所　東京都品川区南大井3-17-10
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームスシナガワミナミオオイツー

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと南大井3丁目店まで約220m
まいばすけっと南大井店まで約180m
オオゼキまで約770m
ローソン南大井六丁目店まで約170m
ココカラファイン薬局大森山王店まで約650m
どらっぐぱぱす大森ベルポート店まで約480m
クリーニングポプラ南大井店まで約100m
山王交番まで約850m
大井海岸公園まで約240m
牧田総合病院まで約670m
横浜銀行大森支店まで約340m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有／ステッカー代1,100円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.81㎡～45.62㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産会社は、基本的には金融機関と提携ローンを提携しています。
その会社の取引実績によって、同じ金融機関でも会社によって受けられる融資の条件が異なります。
高い金利でしか融資受けられなかったのは、その会社はそのような融資プランしか紹介できなかったのが1つの原因として挙げられます。
つまり、その会社は取引実績が足りず、金融機関から評価されていないということになります。

物件を購入する時に、ご自身の属性が良くなかったのも1つの理由として挙げられます。
不動産投資は、融資を活用して他人資本で始められるのはメリットではありますが、借金は借金です。返済していくことが必要なため、身の丈に合った投資プランであることが大前提の条件になります。
高い金利でしか融資受けられなかったのは、つまり、身の丈に合った投資プランでない可能性が高く、このままの金利で所有していくことが非常に危険です。
一度、ローンの借り換えを検討されるといいでしょう。

借り換えする金融機関にもよりますが、弊社でご紹介させていただく場合、金利「1.8～2.2％」前後で借り換えすることができます。
キャッシュフローでみると、45年ローンで借り換えすることができると、月々「1～3万」のキャッシュフローを手元に残すことができます。
利息でみると、例えば、3,000万の物件を所有していて、金利が0.5％下がった場合、35年で利息「約300万」が安くなり、金利が1.0％下がると、なんと利息は「約600万」も安くなります。

金利が安くなることによって、元本が減るスピードも早くなるからです。５年～10年後に売却する際に、元本が大きく減っていれば、利益も出しやすく、出口戦略も立てやすいと言えます。

一方、借り換えのデメリットは、手数料がかかることです。
銀行によって借り換えの手数料は違いますが、「20～30万」前後が1つの目安になります。
なお、借り換えする際に、なんと借り換えの手数料をローンに入れることもできますので、ほとんど手出し金額ないと思っていいでしょう。

金利が安くなれば借り換えした方がいいと思われる方は多いと思いますが、実は、借り換えしない方がいいケースもあります。
それは、残債が少なく、融資の期間も残り少ない人には、メリットが出にくいのです。きちんと返済シミュレーションをしましょう。

借り換えのスキームは、基本新規で融資を受けるのと同じ流れになります。
まずは、本人の源泉徴収票や借入れに関連する書類を金融機関に渡して、「無料」にて事前審査を受けることができます。
弊社は、無料にて借り換えの相談をさせて頂いていますので、書類の準備などで分からない方がいらっしゃいましたら、問合せしてみてください。
その後、審査が通りましたら、新しいローンの手続きが実行され、古いローンを一括返済して、新しいローンにて返済がスタートとなります。

不動産投資ローンの借り換えを取り扱っている金融機関は少ないです。そのため、金融機関は借り換えローンの提携業者を厳しい基準で選んでいます。
つまり、借り換えの紹介ができる不動産会社は、金融機関からかなり高い評価を頂いているとのことです。
しかし、正直、借り換えを紹介しても不動産会社は儲かりません。借り換えができても提案してくれない会社も少なくありません。
従って、借り換えを提案してくれる不動産会社、担当者は、投資家の立場で提案をしていますので、信頼できると言えるでしょう。

１件目の購入条件からみて、契約社員のときに購入したから、明らかに金利が高いことが分かります。
そこで、すぐに銀行に借り換えの交渉をしましたが、正社員になってまだ半年ということで、借り換えはできなかったのです。
しかし、銀行から日頃の弊社の業績を高く評価して頂き、２件目2,600万円の物件を買い増しすることができました。

そこで、３件目の融資交渉のタイミングで、もう一回１件目の借り換えの交渉をしたところ、やっと交渉が成功し、金利は当初の「3.175％」から「2.2％」にと下げることができました。
また、３件目2,200万円の融資も無事審査が通りました。

同じ金融機関でも、不動産会社に対する評価によって、融資の条件が大きく変わります。
借り換えできたのも、３物件まで買い増しのできたのも、弊社が銀行に評価されているからだと思います。
どこの会社と付き合うかを検討する時に、ぜひ、融資条件も１つの判断基準に入れておきましょう。

竣　工　2018年12月
最寄駅　大森海岸駅徒歩3分
総戸数　203戸

住　所　東京都品川区南大井3-25-9
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
（※1203／1206号室除く）

■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
（※1203／1206／1408号室除く）

■1203／1206号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■1203／1206号室対象／フリーレント実質1.5ヶ月
■物件名フリガナ
ディームスシナガワミナミオオイ
Dimus 品川南大井

■近隣周辺施設情報
大森駅ビルRaRaまで約580m
いすゞ病院まで約245m
サンドラッグ大森山王口店まで約680m
どらっぐぱぱす大森ベルポート店まで約470m
ファミリーマートいすゞ本社前店まで約300m
ファミリーマート大森海岸駅東店まで約360m
セブンイレブン品川南大井3丁目店まで約210m
イトーヨーカドー大森店まで420m
西友大森店まで約540m
Luz大森まで約760m
オオゼキ大森店まで約770m
アトレ大森まで約620m

■駐車場　　　19台（機械式）月額33,000円
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　107台
―――――――
■設　計　　　株式会社三輪設計東京本社
■施　工　　　株式会社イチケン東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K/20.82㎡～21.37㎡
□1DK+S/41.73㎡
□2DK/41.73㎡
□2LDK/43.40㎡
□3LDK/53.35㎡
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションとは、1LDKや2LDKといった間取りで、広さにして30㎡～50㎡くらいある、都心の駅から徒歩10分以内の位置に建てられているマンションのことを言います。

単身者やDINKSと呼ばれる夫婦2人世帯の方向けに展開されています。まずは自宅として住むことからスタートしますが、結婚などのライフイベントに合わせ、賃貸経営に切り替えることもできます。住んで良し、貸して良しというのがコンパクトマンションの特徴になります。

コンパクトマンションは立地や広さ、間取りなどが今の社会人のニーズにあっていますし、将来的な世帯構成のニーズにも応えることができる性能を持つ優れたマンションとして評価されています。以下では、ファミリータイプやワンルームタイプとどのような特徴の違いがあるのかについて見てみましょう。

コンパクトマンションを購入する4つのメリットコンパクトマンションが他のマンションとは異なる特徴を持っていることがわかりました。さらにコンパクトマンションを購入した場合のメリットについても細かく見ていきましょう。

購入と賃貸で住む場合との一番の大きな違いは、賃貸の場合は毎月の家賃支払いをしても手元に何も残りませんが、購入の場合は毎月の支払いが個人としての資産形成につながっているという点です。

購入の場合、ローンを完済すれば借金のない不動産が残ります。その後は支払いがなくなり、自宅として住めば家賃が浮き、人に貸せば家賃収入が得られます。このように自宅として利用しながらも、個人の資産形成ができるという点がコンパクトマンションのメリットです。

ワンルームマンションでは収益性が優先されますので、収支に影響しないように部屋を狭くしたり、設備も単身者用にしてファミリータイプのものより小さかったり、機能が少なかったりします。

コンパクトマンションの入っている建物にはファミリータイプのマンションもあります。ファミリータイプのマンションは生涯住み続ける人もいますので、長期にわたる住みやすさや快適さを重視し、最新仕様の設備や内装となっています。また、ワンルームタイプに比べて、マンションのエントランスもとても広く高級感があります。

このように、コンパクトマンションは一人暮らしでもワンランク上の空間で暮らすことができるというメリットがあります。

最近のコンパクトマンションは都心の駅から10分以内の好立地の場所に建てられるケースが多くなっています。都心の会社に勤めている方を入居者として想定し、通勤に時間をかけない位置にあえて建てられています。

社会の風潮も職住近接の方向に流れていて、会社の近くに住み、平日に自分の時間を多く取れるような暮らし方が推し進められています。通勤に時間を取られないことで、平日に習い事や友人と食事に行く時間が取れたり、都心に住みながらすぐ近くに病院や学校、福祉施設などが併設されていたりして、利便性の良い暮らしができるのもコンパクトマンションの魅力の一つです。

ファミリーマンションとの違いは賃貸力がある点です。ファミリータイプになると自分でマンションを購入する人が多くなりますので、ファミリータイプの賃貸は狭い部屋と比較すると入居率が落ちてきます。コンパクトマンションは単身世帯、2人暮らしの世帯向けの間取りと広さになっていますので、賃貸経営がしやすい物件と言えます。

ただ、ローンを完済した後に賃貸経営をするとなると、自宅として数十年住んだ後になると考えられるため、将来的に賃貸の需要が安定的にあるのかも気になるところです。以下のグラフは東京都の家族類別世帯数の推移です。1995年から2060年までの東京に住んでいる人の家族構成別の世帯数の推移のグラフになります。

東京は数十年先まで夫婦のみの世帯と単独世帯は減少しないことがわかります。コンパクトマンションは賃貸で貸したとしても、将来的に社会のニーズに対応できるマンションと言えます。

コンパクトマンションは自宅として利用した後に、ローン完済後に賃貸経営に切り替えることで、毎月の家賃収入を生み出してくれる収益資産としても期待することが可能です。

実際にコンパクトマンションを購入して住んだ場合どれくらいメリットがあるのでしょうか。家賃や街のイメージ、資産形成の面からシミュレーションしてみましょう。

竣　工　2010年3月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　225戸

住　所　東京都港区高輪3-11-8
概　要　地上28階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・ヒルトップタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
コア白金台店まで約130m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約610m
ウィング高輪WESTまで約610m
ミニストップ高輪3丁目店まで約250m
ツルハドラッグ高輪台店まで約110m
高輪台郵便局まで約120m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m
リンコス高輪店まで約540m
ロイヤルホスト高輪店まで約790m
オーバカナル高輪店まで約800m
マクドナルド高輪ウイング店まで約850m

■駐車場　　　78台（機械式）月額38,500円～61,600円
■バイク置場　8台
■駐輪場　　　226台/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　三井住友建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（37.10㎡～130.70㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

リノベーションと同じような工事をリフォームと言ったりします。リノベーションとリフォームはどのように違うのでしょうか。

リノベーションとは排水管をきれいにしたり、2部屋をつなげて1部屋にしたり、躯体以外の部分を全面リフォームしたりする工事のことを言います。リノベーションには自由に自分の好きな間取りにできる特徴があります。

それに対しリフォームは内装を変える程度のことを指しますので、間取りまで変えることはなく、規模的にリノベーションより小さくなります。意味的にリノベーションは再度作り直すことで、リフォームは現状を回復することと捉えていただければ良いでしょう。

しかし、リノベーションとリフォームの言葉の使われ方は曖昧で、日常会話ではリノベーション規模の工事でもリフォームと言ったりします。

リノベーションをする目的とはどのようなものなのでしょうか。先に触れたように、リノベーションでは間取りを変更しますし、天井や床の素材を変えて張替えをすることもあります。状態によっては躯体以外の全てを改修することもあり、リノベーションする範囲は多岐にわたります。

リフォームが元の状態に戻すことを目的とするのに対し、リノベーションはライフスタイルに合わせた造りにしたり、資産性や性能を上げたりするといったように元の状態から向上させることが目的になります。

リノベーションをする場合、いくらくらいになるのか見てみましょう。先に触れたようにリノベーションは元の状態から資産性や性能面で向上させることを指しますので、大掛かりな工事が多くなります。一般的にはリフォームより高額になります。以下は国土交通省が発表しているリフォーム時の費用一覧です。表示はリフォームとなっていますが、リノベーションの内容を含んでいますので、参考にしましょう。

費用一覧の表からわかるように、リノベーションをすると高額になりますので、費用対効果を考えて行うことが大切です。リノベーションをすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。リノベーションのメリットとデメリットについて細かく見てみましょう。

リノベーションをするには高額な費用がかかることがわかりました。それだけの費用をかけて実施するリノベーションにはどのようなメリットがあるかを見てみましょう。

新築マンションは建てられる場所が少なくなり、限られていますので、立地の良い場所で探すのは難しくなっています。立地は妥協したとしても、設備や内装は新しいので費用をかけて改修する必要はありません。

中古マンションの場合はすでに建築されているマンションの中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。リノベーションをする場合はさらに間取りや内装などを自分好みに変えることができるという点で魅力的です。

間取りや内装を気にしなくて良い分、価格も安くなります。リノベーションを前提とする場合は、多くの物件の中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。

マンションの設備や間取り、内装などは賃貸経営を成功させる上で重要な要素となります。購入の際は、設備や内装などに慎重にならざるを得ないでしょう。

しかし、リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合はそのような点を心配する必要はありません。購入後にリノベーションを行いますので、立地が良く建物の状態が良好であれば、購入するマンションの設備や内装、間取りなどが条件を満たしていなくても良いからです。

資産性や性能面で向上させることがリノベーションの目的だということに触れました。例えばリノベーションに800万円かけても、資産価値が400万円しか上がらなかった場合は赤字になってしまいます。そうなると売却益が減りますし、所有し続けるとしても、費用をかけた分を取り戻すのに時間がかかります。

実際にリノベーションをした場合、本当に資産価値はあがるのでしょうか。以下は国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例です。

国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例＊国土交通省「リフォームを実施することにより 価値の向上等が図られた例」 資料から引用

想定販売価格という項目は、リノベーションをしないまま売却した場合に想定される物件価格を記載しています。F社の新宿区のマンションであれば1981年築で1,700万円の想定販売価格のマンションを300万円でリノベーションしたところ2,500万円で売却できたということがわかります。この場合想定していた価格より800万円高く売却できています。

これらの事例からリノベーションをすることで資産価値を上げることができることがわかります。ただ、これが全てではありません。思うように価値が上がらず赤字になることもありますので、慎重に試算して実施しましょう。

竣　工　2014年8月
最寄駅　高輪台駅徒歩3分
総戸数　188戸

住　所　東京都港区白金台2-9-12
概　要　地上34階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワーシロカネダイ
PROUD TOWER SHIROKANEDAI

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約360m
マルエツプチ白金台店まで約860m
ローソン白金台2丁目店まで約230m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約380m
ツルハドラッグ高輪台店まで約410m
グランドプリンスホテル高輪まで約500m
港区立白金小学校まで約430m
港区立高松中学校まで約850m
私立明治学院大学まで約440m
池田山公園まで約10m
高輪台郵便局まで約300m

■駐車場　　　59台
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（41.59㎡～111.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定の方法には簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定とは机上で試算をして価格を算出する方法です。不動産会社に物件情報を伝えると、おおまかな価格を出してくれます。この時点ではまだ見積もりを見る段階だと理解していただければいいと思います。

その価格を見て本格的に検討する段階になると、不動産会社の人が現地に行って物件を調査します。この作業が訪問査定と言われるものです。物件の劣化の状態や周辺環境、駅からの距離などを見て最終的な価格を決定する作業になります。

このように段階を踏んで価格を決めますが、せっかく価格が決まってもその価格で売却されないこともあります。不動産の価格は最終的には需要と供給のバランスで決まります。買いたいという人が多くなれば高くなることもありますし、ずっと売却できなければ価格を下げざるを得ないということがあるからです。

簡易査定で価格を決める場合、価格を算出する方法には収益還元法、原価法、取引事例比較法の3種類があることを知っておきましょう。

収益還元法とは不動産の収益をもとに現在の物件価格を算出する方法です。収益還元法で導き出された価格を収益価格や収益還元価格と言います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があります。

DCF法は将来得られる収益と予想価格から現在の価格に割り引く方法です。「割り引く」というのは「換算する」ことと理解していただければ良いでしょう。詳しい計算方法は「投資用不動産選びの7つのポイント投資用不動産選びの7つのポイント」という記事の「2-4．資産価値が高い物件を選ぶ」の項目でも解説していますので参考にしてみて下さい。

原価法は土地と建物の価格を分けて算出します。建物は、もし同じ物件を建築したらいくらかかるか、という再調達原価額を出し、築後経過での価値の低下分を割り引いて算出する方法です。土地は主に路線価や取引事例をもとに算出します。

原価法は金融機関が物件の評価をする際によく使う試算方法です。原価法の土地の価格は路線価をもとにして算出するため、土地の広さが価格に影響してくる特徴があります。そのため、土地の狭い都心のマンションの売却額が郊外の広い土地の戸建てより安くなるといったように、収益価格と違う価格になることがあります。

主に戸建てや住居マンションの価格を算出する際に使われる方法ですが、収益不動産の査定でも収益還元法と合わせて使ったりします。この方法で算出された価格を比準価格や取引事例価格と言います。近隣地域の同じような物件の成約事例をもとに算出します。

以上のように不動産価格の出し方には3種類の方法がありますが、必ず一つの方法で決められるわけではありません。原価法で出した価格と取引事例比較法で出した価格を調整して決定するといったように、複合的に使って出したりもします。以下に計算方法と特徴を一覧にしましたので参考にしましょう。

実際の売却価格は、買主と売主の思惑で変わってきます。買主が物件を気に入って高くても買いたいと思っているのか、もう少し安ければ買いたいと思っているのか、あるいは実は購入の意思がないのかといった思惑を知るためには、内見の際に必ず立ち会って、買い主と直接会話することが重要になってきます。

自分の思惑によっても価格は変わってきますし、買主の目的によっても変わってきます。買い急いでいるのか、急いでいるのなら理由はどういうことなのかなどを実際に会話することで知ることができます。購入に至らない場合でも、物件のここが気に入らなかった、など改善点のヒントなどを得られる可能性があります。

買主との交渉は安くすることだけとは限りません。買主の事情によっては多少高くても購入まで至るケースもあります。例えば物件が好みに合えば利回りは最低限で良いと思っているケースや、高騰しそうなので早めに買っておきたいと考えているケースもあるからです。買主によって購入する目的は違いますので、目的を知る意味でも内見の立ち合いは必ずしましょう。

査定と売却について基本的な事項を確認しました。査定時には不動産の細かな点までチェックされます。査定について詳しく知って、査定額を高くするヒントをつかみましょう。次に査定で重要な8つのポイントについて解説いたします。

査定額は売却を仲介でするか、買取でするかでも変わってきます。仲介は不動産会社が仲介をして第三者に売却をする方法ですので、まずは売主の希望価格で売りに出すことができます。その後、なかなか買主が付かないようであれば価格を下げたり、市場の状況によっては上げたりして調整していきます。

買取は不動産会社が買取り、不動産会社は再販することで利益を得ます。リフォームは不動産会社が行いますし、売却後の瑕疵担保責任は不動産会社にあります。仲介手数料もかかりません。

買取は不動産会社が買い取るため、売主から物件とその他の業務などが短期で手放しになる上、急いでいる場合はスマートに現金化されるメリットがあります。しかし、買取価格は仲介に出した場合の売却価格より20％前後は安くなります。仲介と買取では査定価格が違うので注意しましょう。仲介にするか買取にするかは、売主の都合で選択することが可能です。

なお、買取の査定価格は不動産業者にとっての「マンションの仕入れ価格」となります。つまり、買取サービスで査定をしてもらうことで、「下限の査定価格・売却価格」を知ることができるようになります。

たとえば、投資用ワンルームマンション専門の査定・買取サービス「ハヤガイ」では、マンション価格のビッグデータをAIに組み込むことにより素早く自動査定をしてくれるため、最短1営業日で精度の高い市場価格を知ることができます。事前に買取の査定価格を頭に入れてから、仲介の査定に臨むことで、提示された価格が高すぎる・低すぎるということを見極めやすくなりますので、ぜひ活用されてみると良いでしょう。

不動産の価格は不動産会社によって違います。そのため1社だけに査定を依頼した場合、本当の価格なのかどうかの判断ができません。不動産会社によっては数百万円も査定額が違うケースがありますので、最低でも3社以上は査定を依頼することが重要です。

自分の足で不動産会社を周るのも良いですが、会社によって必要になる書類が違ってくることもありますし、ゼロから複数の会社に説明をしなければならなくなります。そのような手間を省くには一括サイトを使う方法があります。

一括査定サイトは一度に1,000社くらいの不動産会社に依頼できるサイトもあれば、厳選された3社だけに依頼するサイトなど、目的や好みによって選ぶことができるようになっています。

また、依頼の際に仲介の場合と買取の場合の査定を依頼できますので、どちらも査定依頼をすることで相場や最低価格を把握する材料にもなります。不動産売却査定サービスなどの大手が運営している一括査定サイトをうまく使うことで、価格を決める際の参考にすることができます。

築年数は売却価格に影響してきます。築年数が長くなるほど価格が下がりやすくなるということもありますが、それ以外の理由もあります。

買主が現金で購入する場合は別ですが、個人の場合はほとんどが金融機関のローンを使って購入します。中古物件の場合ローン期間は法定耐用年数から築年数を引いた残年数でしかローンを組めません。そのため月々の支払額が数十万円になる場合があるからです。

以下の表を確認しましょう。構造の違いによる耐用年数の違いを一覧にしたものです。

竣　工　2014年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区白金台2-26-12
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンシロカネダイザ・タワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
ＪＣＨＯ東京高輪病院まで約310m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約50m
フレッシュランドベジブルまで約100m
リンコス高輪店まで約680m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約230m
ツルハドラッグ高輪台店まで約240m
フレッシュネスバーガー東五反田店まで約820m
高輪台郵便局まで約250m
みずほ銀行高輪台支店まで約280m
ドン・キホーテ五反田東口店まで約850m

竣　工　2009年1月
最寄駅　辰巳駅より徒歩9分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-43
概　要　地上41階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ビーコンタワーレジデンス

■近隣周辺施設情報
イオン東雲店まで約100m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約500m
スーパービバホーム豊洲店まで約600m
ローソン東雲一丁目店まで約150m
セブンイレブン東雲店まで約200m
東京ビッグサイトまで約1000m
お台場ビーチまで約1500m
昭和大学江東豊洲病院まで約300m
東雲水辺公園まで約20m
しののめ内科クリニックまで約110m

■駐車場　　　257台/月額23,000円～30,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　880台
―――――――
■設　計　　　大成建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　大成建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（54.72㎡～106.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

コンパクトマンションとワンルームマンションの違いについて整理しておきたいと思います。

収益性を求める投資用の物件と、自宅として使用する物件では、広さや設備が違ってきます。投資用物件として考える場合はなるべく初期投資を抑えたいという狙いがあるため、ワンルームのように部屋を狭くした方が建築コストなどが下がり物件の価格も安くため、収益性を高めることができます。

一方、コンパクトマンションは収益性だけでなく、住居として快適な空間を提供するために部屋が広めになっており、設備も充実しているなどの違いがあります。

たとえば、ワンルームマンションは広さが20㎡から25㎡が中心で主に20代の単身者向けに設計されているのに対し、コンパクトマンションは30代～40代の単身者や2人暮らしのDINKS（子どもを持たない夫婦）向けに設計されていますので30㎡から50㎡の広さが中心になります。

家賃はワンルームマンションが6万円から7万円くらいからでも借りられるのに対し、コンパクトマンションは賃貸に出すと10万円～15万円という価格帯の物件が多くなっています。これらの両者の違いを以下の表にまとめてみました。

このように、ワンルームマンションと比べて、広さ・設備・家賃・用途など様々な面で違いが見られるコンパクトマンションですが、以下ではその魅力についても詳しく見てみましょう。

自分で住む住居としての魅力コンパクトマンションは、自宅として利用する際の満足度が非常に高いマンションとなっています。その特徴を細かく見てみたいと思います。

ここ数年、新築で販売されているコンパクトマンションは、部屋の内装を明るい白系の色で統一したり、収納や水回りが充実していたり、24時間セキュリティや防犯カメラの設置なども行われていたりすることが多く、「女性が安心して快適に住める」というコンセプトで建てられたものが増えてきています。

厳しい女性の目線で物件を開発することで男性入居者のニーズも満たすことができるため、マンションを他の人に貸し出す際にも高い入居率を実現することができることや資産価値が落ちにくいなどのメリットがあります。

通勤時間が片道1時間以上ある方や満員電車で通勤をしたことがある方は、会社に着くころには疲れてしまって仕事に集中できなかったという経験も少なくないのではないでしょうか。

コンパクトマンションは都心の駅から徒歩数分のエリアに建てられていますので、職場にも通いやすく通勤に時間を取られることがありません。通勤の負担が少なくなれば、仕事にも集中して取り組みやすくなり、仕事後のプライベートの時間も確保しやすくなります。

また、仕事後に同僚とゆっくりご飯を食べることもできますし、平日の朝や仕事終わりに習い事をするといったこともしやすくなります。

コンパクトマンションは職場や駅に近いだけでなく、周辺環境も魅力的です。都心のマンションが立ち並ぶエリアでは、ショッピング施設や金融機関・医療機関、公園やスポーツ施設・ジョギングコースなども充実していることが多いため、休みの日の買い物や、通院などのアクセスも良く、ジョギングなどのスポーツも効率的にできます。

賃貸と比べて月々の負担が軽くなる経済的な魅力コンパクトマンションは部屋が広く、最新の設備を備え、都心の駅近の立地に建てられているということで、「価格が高いのでは？」と思う方も少なくないでしょう。しかし、昨今の低金利を背景に、住宅ローンの金利も歴史的な低水準となっており、月々の支払いについてはコンパクトマンションを購入したほうが大きなメリットがある状況となってきています。

同じようにエリアを中央区、1LDK、広さ40㎡で検索すると2018年11月5日現在で築8年、家賃が月15万円の物件が出てきました。

シミュレーション結果を見てみると、コンパクトマンションの月々の返済額が87,267円、ボーナス時128,710円（年2回）となりますが、類似条件の物件を賃貸で借りた場合の家賃は15万円となっています。

両者を比べると月々で6万円以上、年間ではマンションを購入したほうがボーナス払いを含めても支払いは約50万円も少ないということになります。賃貸の場合は、さらに2年に1度の更新料も支払わなければいけないことを考えると、この差はもっと大きいものとなるでしょう。

また、購入の場合はローンの返済が完了すれば物件はそのまま自分の資産になりますので、月々の負担が賃貸よりも軽くなるだけでなく、ローンの返済をすることで資産形成をしていることにもなります。そのため、最近はコンパクトマンションを「老後の安心のため」という理由で購入するという方も多くなっています。

コンパクトマンションを購入する経済的なメリットとして、毎月・毎年の支払い面だけではなく収入面でもプラスに働くケースがあります。

会社の中には「社員が会社の近くに住むことで、通勤のストレスが減り仕事に集中できる」と考えているところもあります。都心のマンションに住むのは、郊外より家賃が高くなりますので、そのような会社では都心に住んでいる人に家賃補助をする仕組みを作っています。

条件は会社によって違いますが、会社から5km以内や会社から2駅以内に住めば家賃補助を3万円出す、といった福利厚生を備えている会社もあります。

高い資産価値を持つ投資商品としての魅力コンパクトマンションは、自宅として購入をするものですが、ローン完済後であれば他人に貸し出して家賃を得るという選択もできます。その点で、コンパクトマンションは自分が住むための魅力だけではなく、将来的には投資商品としての魅力も備えています。

以下では、コンパクトマンションが収益資産としてどのような魅力があるのかを具体的に見てみましょう。

竣　工　2007年2月
最寄駅　辰巳駅徒歩7分
総戸数　440戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-41
概　要　地上44階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アップルタワートウキョウキャナルコート

■近隣周辺施設情報
ワイズマート辰巳店まで約750m
アーバンドックららぽーと豊洲まで約800m
スーパービバホーム豊洲店まで約800m
イオン東雲店まで約840m
なんでも酒やカクヤス東雲店まで約1030m
たつみチェーン豊洲店まで約1550m
グランルパ・サカガミ豊洲店まで約1510m
ファミリーマート江東東雲一丁目店まで約320m
ローソン東雲一丁目店まで約610m
セブンイレブン/東雲1丁目店まで約660m
江東豊洲郵便局まで約800m

■駐車場　　　308台
■バイク置場　9台
■駐輪場　　　882台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組東京本社一級建築士事務所
■施　工　　　アパ建設株式会社、株式会社大林組
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.12㎡～190.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資についてセミナーに参加したり本やインターネットで調べてみたりすると、「駅徒歩10分以内」というのが1つのキーワードになっています。確かに、駅に近ければ近いほど、交通の便が良くなりますが、実際にはどのようなメリットがあるのでしょうか？

投資用のマンションを購入する場合には、需要と収益が直結するため、なるべく需要が高いマンションを選ぶのが失敗しないポイントです。

駅に近いマンションであるほど、駅までのアクセスが良くなります。その他、駅チカの方がスーパー、コンビニ、ショッピングモール、病院といった日常生活に欠かすことができない施設が豊富なので、駅チカ物件の需要の方が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、値崩れが大きくなってしまうと、値崩れ分も家賃で回収しなければならないため、値崩れしにくいマンションを選ぶのがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高いということは先述しましたが、値崩れしやすいかどうかは、マンションの需要の高さと関係しています。そのため、駅から近い方の需要が高いので、駅から近い方が値崩れしにくいと言えます。また、地価も駅から離れているより近い方が安定しているため、駅に近いほど資産性が高いと言えるでしょう。

投資用マンションを購入する場合には、いつまでも所有しているかどうか分からないため、最終的な売却を視野に入れた出口戦略を考慮しなければなりません。売却を視野に入れる場合には、すぐに売れるか、高く売れるかがポイントです。

駅に近いマンションであるほど、需要が高く資産性が高いマンションであるということは先述しましたが、すぐに売れるか、高く売れるかはこの2つと関係しています。そのため、駅に近いほど出口戦略に有利と言えるでしょう。

駅から近いマンションの方が、マンション投資を行うにあたって有利であることは分かりました。しかし、一般的な基準とされている「駅徒歩10分以内」のマンションであれば、何でもいいのでしょうか？

東京における賃貸マンションの掲載数を見て、駅徒歩10分以内のマンションがどのくらいあるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約86.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京23区の場合と比べて駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。では、さらにエリアを東京都心に絞った場合には、駅徒歩10分以内の割合がどうなるのか調べてみましょう。

物件の割合で考えると、掲載物件数の約97.7％が駅徒歩10分以内という状況であることが分かります。東京都内、東京23区の両方と比べても駅徒歩10以内のマンションの割合が増えたことが分かります。もはや東京都内は、「駅徒歩10分以内」という条件が当たり前になっていると言えるでしょう。

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている東京都内では、他の物件との差別化を図らないと、安定したマンション投資を行うことが厳しい状況になってくるでしょう。ではどのように差別化を図っていけばよいのでしょうか？

「駅徒歩10分以内」の条件が当たり前になっている状況では、さらにそこから希少価値が高くなる距離まで駅に近づいていくという方法が考えられます。例えば、徒歩10分以内のマンションが80％ある状況でも、徒歩7分以内となれば50％と物件数は減っていきます。

さらに徒歩5分以内となれば希少性が非常に高くなってくるため、その分需要が高くなることが期待できるでしょう。しかし、駅からの距離が近ければ近いほどいいというわけでもありません。駅に近い物件ほどマンションの価格が高くなり、同じ築年数・グレードの物件であれば、利回りも低下していくケースが多いため、空室リスク・資産価値と利回りのバランスを見ながら決めるようにしましょう。

同じ「駅から徒歩5分以内」のマンションでも、駅周辺にコンビニやスーパーだけしかないマンションより、大型ショッピングモールが近いマンションの方が、需要が高いと言えます。

また、共用部分にフィットネスジムなどが併設されているマンションもあります。これらのマンションは通常のマンションより付加価値が高いため、同じ条件だったとしても需要が高くなりやすいと言えるでしょう。

しかし、利便性や快適性の高いマンションを購入したからといって必ずしも成功するとは限りません。利便性や快適性の高いマンションは、通常のマンションよりも初期投資が多くなりがちであるため、それらを踏まえた上で勝算があるか考えてから購入しましょう。

竣　工　2004年3月
最寄駅　新富町駅徒歩2分
総戸数　20戸

住　所　東京都中央区入船3-10-8
概　要　地上11階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアシントミチョウ4
CASTALIA 新富町Ⅳ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新富町駅前店まで約150m
ファミリーマート入船三丁目店まで約110m
どらっぐぱぱす明石町店まで約280m
中央区役所まで約460m
築地警察署まで約490m
三越銀座店まで約1260m
聖路加国際病院まで約370m
轟健康クリニックまで約560m
明石児童公園まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（22.86㎡～45.64㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件の場合は購入前には気付かなかった損壊や瑕疵が存在する可能性があり、購入してすぐ改修費用がかかることがあるので注意が必要です。区分所有物件であれば安価な費用で済みますが、1棟になると高額になります。

100万円以上かかることもありますので、購入早々大きな支出となり、取り戻すのにかなりの時間がかかってしまいます。改修履歴をきちんと確認するとともに、ホームインスペクションを有効活用することが重要になってきます。

近年、集中豪雨などの災害が多くの被害をもたらしています。集中豪雨による災害は郊外で起きているイメージがあり、都市部ではあまり関係ないように思えますが、実はとても大きな被害を及ぼすリスクをはらんでいます。

集中豪雨が山間部で起きた場合、土石流が発生したり山が倒壊したりしますが、都市部で起きた場合、都市型水害という災害をもたらす可能性があります。

都市部は地面がアスファルトやコンクリートで覆われているため、水を吸収することができません。そのため、雨水は雨水管や下水管を通る仕組みになっています。しかし、処理できる水量に限界があるため、一定量を超えると雨水は洪水となって都市部に流れ出すことになります。

このように都市型水害では街にあふれた水で地下鉄や地下街が被害にあったり、停電になったりするなどの大きな被害をもたらすことが予想されています。

もし、マンションの地下部に配電措置がある場合は、水につかり停電になり、多くの人が暗い部屋で過ごさなければならないことが考えられます。物件を購入する前にハザードマップの確認は必ずするようにしましょう。また、マンション内で災害に備えた訓練や、備蓄を準備することが大切です。

特に真夏に停電した場合は冷房がきかない部屋に孤立することになりますから、命にも関係するような非常に危険な状態になります。日頃から災害対策は十分にしておくことが必要です。被害が起きたらどこに行けば良いかなど、1棟マンションのオーナーとしてはそのような情報を日頃から住人に提供することも大事な仕事になってきます。また、被害にあった際も住人に避難を促すことも必要になってきますので、しっかりシミュレーションしておくことが大切です。では、引き続きリスクについて解説します。

1棟マンションをオーナーチェンジという形で購入する場合は住人がいますので、住人によるトラブル対策が必要になるケースがあります。

例えば住人に家賃を滞納している人がいる場合、収支に影響してきます。また、住人とトラブルを起こす人がいた場合、他の部屋が空室の原因にもなります。どのような人がいるのかなど購入前に必ず確認して対策をすることが大切です。不動産会社に聞いたり、レントロールを確認したりするなどして、事前に賃貸状態を把握しておきましょう。

1棟マンションの場合、価格が大きくなるため、少しの金利上昇でも収支に大きく影響してきます。以下の表は5,000万円から2億円まで5,000万円単位の価格帯の違いの0.5％刻みの返済額を表したものです。期間は30年に設定した場合です。

5,000万円の融資を受けている場合、0.5％金利が上がると約1万円返済額が上がることがわかります。2億円の物件になると金利0.5％上昇に対し返済額は約6万円上がります。6万円くらいになると、一部屋分の家賃くらいの金額ですので、金利上昇には日頃から注意しておくことが大切です。

1棟マンションの規模になると、一度の修繕でも大きな費用になることが考えられます。大規模修繕になると数百万円から1千万を超えることもありますので、修繕費用の資金管理は計画的に行うことが大切です。

また、区分投資マンションでは管理していない、エレベーターや共有部分の維持管理費が発生します。屋内消火栓などの非常用設備は定期的に法定点検や整備が必要ですので、計画的に行うようにしましょう。

竣　工　2003年10月
最寄駅　新富町駅徒歩2分
総戸数　40戸

住　所　東京都中央区入船3-10-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
カスタリアシントミチョウ
CASTALIA 新富町

■近隣周辺施設情報
中央区立佃中学校まで約1520m
中央区立中央小学校まで約410m
中央区立明石幼稚園まで約250m
聖路加国際病院まで約410m
石川島記念病院まで約1580m
明石児童公園まで約340m
まいばすけっと新富町駅前店まで約220m
デリド湊店まで約550m
miniピアゴ入船3丁目店まで約160m
ローソン新川2丁目店まで約1060m
ファミリーマート入船3丁目店まで約60m
セブンイレブン中央区明石町店まで約140m
セブンイレブン中央区入船3丁目店まで約240m
どらっぐぱぱす明石町店まで約500m
日本橋高島屋S.C.まで約1020m
ドトールコーヒーショップ新富町店まで約190m
中央湊郵便局まで約380m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（28.47㎡～48.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

1棟マンションの1番のメリットは自由度が高いという点ではないでしょうか。建て替えや修繕などが自由にできますし、部屋の家賃も自由に決められます。近隣の他の物件と比較されて家賃の価格競争に巻き込まれることもありません。自分の判断で色々な問題をクリアできる点は区分所有マンションにはない魅力です。

自由度が高いというメリット以外に、スケールメリットも享受できます。物件が大規模になった分、ローンの支払いと比較して家賃収入が大きく上回ることが多くなりますので、その点で区分所有マンションより有利です。しかし、反面リスクが大きくなるというデメリットもあります。

1棟マンションは修繕や建て替えの判断が自分でできます。区分所有のマンションの場合、所有者全体の5分の4以上の賛同がなければ建て替えができないため、老朽化しても建て替えができないリスクがあります。

また、大規模修繕は国土交通省の指標では12年に一度が望ましいとされています。その前後で修繕が行われることになりますが、区分所有マンションの場合、自分だけが早期に修繕の必要性を感じても勝手には修繕できません。

1棟マンションのオーナーは物件の状態を見ながら早期に必要性を感じた場合は、そのタイミングで修繕を行うことができます。小さな劣化が数年後には大きな損壊に拡大することもありますし、目立つ劣化になると入居率にも影響してきますので、適切なタイミングで修繕できるメリットは大きいと言えます。修繕の際は入居率を上げるために、外壁の色を変えたり、デザインを一新したりすることが自分の判断でできるという点も魅力の一つではないでしょうか。

区分所有マンションの場合、物件価格に対し土地の評価分がかなり少なくなります。仮に建物を取り壊し土地だけを売りに出した場合、全所有者で区分所有の面積の比率分で分けることになりますので、物件価格に対しての土地の評価がかなり低いことが予想されます。

それに対し1棟マンションは敷地が全てオーナーの所有物になります。土地が広い分購入の際の融資条件に有利になります。売却をする際にも土地の分、高く評価されるというメリットがあります。また、老朽化などが原因で賃貸事業を辞める場合でも、解体をして土地を売却する場合も、土地の評価によっては利益が大きくなることもある点でメリットがあります。

1棟マンションは規模が大きい分、家賃収入にスケールメリットが発生します。区分所有マンションの場合、頭金が少ないと手残り金額がかなり少なくなりますので、1棟マンションの手残りと比較すると大きな差になってきます。

全国平均の物件価格と利回りをもとに試算した場合、1棟マンションでは毎月47万105円、区分所有マンションでは3万8,505円の手残りがあることがわかりました。1棟マンションのスケールメリットがかなり大きいことがわかります。

1棟マンションの場合、部屋数が多いので空室リスクは高いように感じます。確かに多くの部屋が空室になると利回りは一気に悪くなりますが、立地が良ければ、いくつか空室になっても表面利回りでは区分所有マンションより大きくなります。

区分マンション1部屋ではその部屋が空室になった場合収入はゼロになりますが、1棟マンションはいくつか空室になっても収入が発生するからです。何室か空室になっても手残りが発生する点でもスケールメリットを享受できていると言えるでしょう。

この数値には経費が含まれていませんので、経費を含んだ場合は4室と見た方が良いでしょう。その場合、5室以上空室になった場合は赤字になってしまうことがわかります。このリスクを軽減するためには、物件を探す際に物件が建っているエリアの空室率などを調査しながら、立地の選択を慎重に行うことが重要になってきます。

1棟マンションは建物、土地ともにオーナー所有である場合は長期の運用に色々なバリエーションが持てることが強みです。よく見られるのが、ウィークリーマンションにしたり、1階の1室をレンタルスペースやコインランドリーにしたりする手法です。数十年経って一般的なマンションとしてニーズが無くなってきた場合は、外壁などを張り替えて違う事業に取り組むことも可能になります。

住居としてニーズが無くなった場合は、解体して違う建物を建てることもできます。解体後は建物を建てずに土地活用することもできますし、土地を売却することもできます。

区分マンションの場合は土地が無いため活用の仕方が限られてきますが、1棟マンションは建物と土地をうまく活用することで、長期的に運用するには有利になります。

1棟マンションの5つの魅力について解説しました。1棟マンションは高額でリスクが大きいように思えますが、自由度とスケールメリットを生かすことで軽減できるリスクもあり、区分マンションにはないメリットを享受できることがわかりました。では、逆に1棟マンション投資を始める場合に気を付けたい点を見てみましょう。

1棟マンションは区分所有マンションと比較して価格が高額になりますので、無計画に運用すると大きな損失を招いてしまいます。計画的に運用するために注意しておきたい点を見てみましょう。

1棟マンションの場合、多少の空室であれば利回りは悪くならないということに触れましたが、空室の部屋が多いと逆に大きな赤字になってしまいます。そうならないためにも立地は慎重に検討するようにしましょう。

先ほどの平均値から試算した場合、4室までは空室でも収支は黒字でしたが、5室以上空室ができると赤字に転換することがわかりました。しかし、必ずしも5室以上空室になる物件の収支が悪いわけではありません。

立地が良ければ一時的に5室以上空室になっても、黒字の月のキャッシュフローで補うことができます。このように、赤字になることがあっても黒字の時にその埋め合わせができるように立地の良い物件を探すことが大切です。

エリアによって空室率などが違ってきますので、1棟マンションの空室率を調べながら物件を探すことが、収支を良くするコツになるでしょう。

区分所有マンションであれば、修繕費用は所有する部屋の中の範囲になりますが、1棟物件のオーナーになると室内の躯体部分だけでなく、建物や共有部分などの修繕責任が発生します。修繕費用や、維持管理費は大きな額になることもあり、特に急を要する修繕などはリスクになってきます。まずは定期的な修繕や維持管理を計画的に行い、突発的な修繕を極力無い状態に保つことが大切です。

維持管理する箇所はエレベーターや屋内消火栓、給水用の貯水タンクなどが含まれます。それぞれ定期的な清掃やメンテナンスが必要ですが、特に屋内消火栓や避難ハッチなどの非常用設備については法定点検や、整備、補修が必要になります。ビル全体の光熱費などもオーナーが支払います。細かい整備などを想定し、資金は余裕を持ってシミュレーションするようにしましょう。

1棟マンションは価格帯が大きくなるため、売りに出してもなかなか売れない可能性があり、流動性が低い物件と言えます。区分所有であれば1室あたり2,000万円前後の価格帯の物件が多くなりますが、1棟になると1億円から数億円することもあります。

1棟マンションを購入したいという人の数が、区分所有マンションを購入する層の人数と比較すると少ない傾向にあることと、仮に購入したいという人がいても、ローンが通らないことがある、ということが流動性を低くしている要因と言えるでしょう。そのようなことから1棟マンションの出口戦略には時間的に余裕を持って取り組むことが必要になります。

ただ、1棟マンションの場合は、買い手がつかず、自分で賃貸経営を続ける意思がない場合でも建物を解体して土地だけを売却するという選択肢もあります。土地だけでも取引できるという点で区分所有マンションにはないメリットと言えます。

不動産を長く所有するほどメンテナンスが重要になってきます。1棟マンションの場合は建物全体の劣化対策や防犯対策をしなければならない点で、区分所有マンションでは必要ではない費用が発生します。

築年数が古くなると耐震対策や防犯対策、バリアフリー対策も必要になってきます。あまりにも対策する箇所が多い場合は建て替えも検討する必要もでてきます。オーナーの判断で建て替えはできますが、大きな費用がかかりますので、資金に余裕をもって計画をたてましょう。

不動産のローンを組める期間は物件の耐用年数によって変わってきます。たいていのマンションはRC造りです。RC造りの建物は法定耐用年数が47年になりますので、新築物件であればどの金融機関でも30年のローンを組むことができるでしょう。しかし、中古物件の場合、一般的には耐用年数から築年数を引いた残り年数がローンを組める期間になります。

例えば築30年であれば、47年－30年＝17年がローンの返済期間になります。仮に1億の物件のローンを金利2%で組み、期間を17年と30年で支払額を比較してみましょう。

1棟マンションというと高額なためリスクが大きいイメージがあります。しかし、想定される問題に合わせて対策をすることで、リスクを軽減できることがわかりました。また、1棟マンションでしか得られないメリットも多く存在します。

竣　工　2015年3月
最寄駅　新富町駅徒歩6分
総戸数　16戸

住　所　東京都中央区湊3丁目10-5
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■403／603号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■403／603号室対象／フリーレント1ヶ月
■403／603号室対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■101／201号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■101／201号室対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンスギンザヒガシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新富町駅前店まで約430m
ミニピアゴ入船1丁目店まで約480m
セブンイレブン中央区明石町店まで約250m
デリド湊店まで約333m
miniピアゴ入船3丁目店まで約410m
ファミリーマート湊2丁目店まで約150m
ファミリーマート中央明石町店まで約170m
どらっぐぱぱす明石町店まで約320m
マツモトキヨシ佃2丁目店まで約1300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額220円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（42.64㎡～44.86㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本では1986年12月から1991年2月までの時期をバブル時代あるいはバブル景気と言います。資産価値は高騰し、株価も上昇、経済安定成長期ともいわれる時期です。この時期、不動産価格も上がりました。上がり続ける不動産価格にキャピタルゲインを狙った売買が繰り返され、軒並み不動産価格が上昇した時期です。

しかし、バブルが崩壊すると不動産価格は一気に下落し、遅い時期に不動産を購入した人は利確のタイミングを失い、大きな損失を被りました。

バブルのきっかけとなった主な出来事の一つが1985年のプラザ合意です。プラザ合意により、日本は円高ドル安の影響を受け、景気が低迷しました。以下は1980年～2018年までのアメリカドルと日本円の年推移と円高時の主な出来事を整理したグラフです。プラザ合意後一気に円高ドル安になっていることがわかります。

は1980年～2018年までのアメリカドルと日本円の年推移と円高時の主な出来事*日本銀行・外国為替市況のデータから作成

そこで日本は内需主導型の政策で経済の立て直しを図ります。その際に国が推進した主な政策が、公共事業への投資と金融緩和でした。

公共事業へ投資することで、国から委託される業者が潤い、多くの建設業が活況を帯びます。金融緩和政策では、銀行が企業や個人に対する貸し付けを積極的に行うようになりました。企業は融資を受け、工場などを建設するための土地を買い始めます。このことがきっかけとなり土地価格が上昇し始めます。この循環が不動産価格を押し上げていきました。

このような流れで上がり続けた不動産に多くの人が飛びついたため、さらに価格上昇の勢いが増したのです。

バブル景気では、早期に購入し売却した人は儲けていますが、バブル時代の後期に高値で購入した人の中には、売却できずに借金だけが残った人も多くいます。

バブル景気の商業地の最高価格のグラフを見てみましょう。以下は札幌市、仙台市、東京23区、名古屋市、大阪市、広島市、福岡市の商業地の最高価格を1987年から2018年までグラフにしたものです。

バブル時代が含まれる昭和62年（1987年）から平成3年（1991年）の時期は価格が高騰しているのがわかります。昭和63年くらいまでに購入して1，2年で売却していれば利益が出たことが推測できます。

平成3年（1991年）をピークに価格は一気に下落していますので、1991年から1992年くらいに購入し、売却のタイミングを逃した人は大きな損益を被ることになります。

平成20年（2008年）に価格は再び高騰しています。この時期は新興の不動産会社が株式上場するなど、日本では再び不動産市場が沸き立ちミニバブルを引き起こした時期です。しかし2008年9月にアメリカで起きたリーマンショックの煽りを受けて、不動産価格は下落しました。

その後、平成26年（2014年）からはマイナス金利政策や相続税の改正などアベノミクスの政策の影響で再び上昇しています。

不動産価格と株式投資の価格は需要と供給のバランスで価格が決まるという点では同じです。ただ、不動産には土地や物件の希少性が価格に影響してくるという点で、株式投資との違いがあります。

株式投資は様々な株式が上場されていますので、買い注文を入れて数が少なくて買えない、ということはありません。しかし、不動産の場合は同じ物件が2つとないため、一つの物件を取り合うことになります。所有者が売らないと言えば、購入することはできません。

また、株式投資と違い、不動産の場合は建設できない場所があります。東京都心では不動産を新しく建てる場所が少ないため、物件数が限られてきます。新築の物件が少なくなっている上に、近年では都心に住みたいという人が多くなり、都心回帰の傾向が強まっています。

そのため、すでに建てられている物件は順調に運用されている物件が多く、価格は下がりにくく、逆に上昇傾向にあると言えます。このような現象は株式投資ではあまり見られない要因です。

同じく希少性のある投資商品として金が挙げられます。金は希少性により価格が上昇する特性を持っています。そういった意味では不動産と金には似た特性があると言えるでしょう。

希少性があると手にしたいという人が多くなりますので、不動産や金は価格が下がりにくい側面を持っていると言えるでしょう。

株式投資では価格の高騰を抑える仕組みとして「空売り」という売買手法の存在も影響しています。「空売り」とは、価格が下がることを予想した場合に、売り注文から入り、買い注文で決済をする特殊な売買手法です。

どうして持っていないものを売り注文できるのでしょうか？「空売り」を発注する際は、証券会社から株を借り受け、売りに出します。それを価格が下がったところで買い戻します。買い戻した株を証券会社に返し、価格が下がった分の差額を利益として受け取る仕組みになっているのです。

逆に「空売り」は価格が上がるとマイナスになります。マイナスになった場合は、その差額が損金として投資金から差し引かれます。以下の表を確認しましょう。

「空売り」は価格が上がり、高値のピークに来たことを予想した場合に入れると効果的な注文方法です。そのため高値を付け「空売り」注文が多くなれば価格は上げ止まります。このように株式投資では高値を付けた時点で「空売り」注文が入ることで、価格が上がり続ける現象を抑制する仕組みがあります。

しかし、不動産投資の場合は「空売り」という注文方法はありませんので、高値を付けた場合、安値で売らない限り価格が下がることはありません。上げ基調だった場合は買い注文が多くなり、価格はさらに上がっていくことが予想されます。

このような特性から不動産では価格上昇に対して抑制する仕組みがないため、株式投資などと比較すると価格上昇が進みやすく、バブルになりやすい商品だと言えるでしょう。

「安く買って高く売る」ことが投資の基本ですが、不動産市場で一旦価格が上昇し始めると、高値でも買ってしまう傾向があります。一旦価格が上昇し始めると、さらに高くなるのではないか、と考え買いが増えるのです。そのような循環が続くことでバブルが引き起こされます。

しかし、高値で掴んだ場合は所有し続けることで損失を招くリスクがあります。上昇している価格の物件を高値で掴んでしまい、その後価格が一気に下落、売るタイミングを逃してしまう、というのがバブル期の損をした人のパターンのひとつでもあります。

バブルで利益を得た人とそうでなかった人との違いはそのような点にあります。上がってきたから買うのでは遅いということが先ほどのグラフでも分かるのではないでしょうか。では、高値で物件を掴まないようにするにはどうすれば良いのでしょうか。

不動産価格は他の投資商品と比較して、価格が高騰すると抑制する力が弱いことがわかりました。そのため投資家は上がり続ける価格を見て、このまま上がり続けるのではないか、という感情に流され、買ってしまう可能性があります。価格の上昇を抑制する力が弱いので価格はある程度上がりますが、売却が多くなると一気に下落します。

この場合損をする要因としては、購入を決断するのが遅いことが考えられます。価格が上がり始めても「もう少し様子を見て買おう」と考えるのが一般的でしょう。もう少し待って、さらに価格は上がってきたので「これは上がる」と判断して買ったところ、価格が一気に下がり始めた、というパターンは良くあります。

売却の際も「まだ上がるかもしれない」という感情がはたらき、せっかく高値で売れるタイミングでも売らなかった場合、利確のタイミングを逃してしまい、価格が下がってしまうということも良くあるパターンです。判断の遅さが損失を招く大きな要因と言えます。

投資はルールを決めたら、その通りに売買を行うのが鉄則です。価格が上がっているから、という安易な理由だけで買ったとしたら、損失を被る可能性が高くなります。

投資は感情に左右されるとよく言われますが、不動産の場合は価格帯が数千万円になりますので、慎重に売買しましょう。投資で成功するには感情移入をせず、自分で決めたルールを守ることが大切です。

例えば300万円利益が出たら売る、あるいは200万円損が出たら損切りをする、と決めて売買することです。仮にそこからまだ上がりそうだとしてもルールを守ることで、リスクを最小限に抑えることができるようになります。

不動産バブルになると価格上昇を抑制する仕組みがないことがわかりました。そのため、早い時期に購入し、ある程度の利益で売却できれば損をする確率は減ります。

逆に高値で掴んでしまい、売却のチャンスを逃し価格が下落してしまうと、損をしてしまうことになります。理屈ではわかってはいても、売買のタイミングを予測するのは素人には難しいのではないでしょうか。

不動産価格の上げ下げの情報を得たり、売買のタイミングの精度を高めたりするには、プロから情報を集めるのが最も効果的な方法です。しかし、プロといってもどこにいるのかわからないと思われる方もいらっしゃるかもしれません。

プロと言ってもテレビで解説をしている人だけではありません。不動産会社には資格を持った不動産のプロが必ずいます。無料のセミナー等にいくつか参加しておき、信頼できると感じた人とコネクションを保っておくことで、有益な情報が得られます。会社については、検討しているエリアや物件に強みを持つ不動産会社などを中心に探してみると良いでしょう。

竣　工　2010年6月
最寄駅　乃木坂駅徒歩2分
総戸数　42戸

住　所　東京都港区赤坂8-11-38
概　要　地上25階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ノギザカパークハウス

■近隣周辺施設情報
プレッセプレミアム東京ミッドタウン店まで約450m
ファミリーマート赤坂稲荷坂店まで約190m
ローソン赤坂九丁目店まで約70m
ナチュラルローソン赤坂通店まで約270m
スギ薬局赤坂店まで約420m
無印良品東京ミッドタウン店まで約720m
21-21 DESIGN SIGHTまで約290m
六本木ヒルズまで約1100m
乃木神社まで約150m
港区立檜町公園まで約610m
ミッドタウン・ガーデンまで約190m
なか卯赤坂7丁目店まで約270m
スターバックスコーヒー東京ミッドタウン店まで約780m
つるまる饂飩赤坂店まで約500m
港区立赤坂小学校まで約140m
港区立赤坂中学校まで約270m

■駐車場　　　27台（機械式）月額49,500円～55,000円
■バイク置場　3台/月額1,650円
■駐輪場　　　有/月額220円～440円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□2LDK～3LDK（88.31㎡～176.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の投資になりますので、成功するためには慎重な計画が必要です。物件選びもそのひとつです。これから不動産投資を始めようという方は、どのような点に注意して物件を選べばいいのか気になると思います。まずはリスクが大きいと思われる物件の特徴について理解し、そのうえで理想の物件を選ぶポイントを解説します。

立地というと駅からの距離を思い浮かべるのではないでしょうか。確かに近い方が入居者も付きやすく収支も安定するでしょう。しかし、立地には他の意味もあります。病院や役所、スーパー、学校などが近くにあるか、という点も物件を選ぶ上で重要な条件になります。

また、国土交通省が職住近接を推進しています。職住近接とは勤務先の近くに住み、周りは緑や水があふれる施設、病院、ショッピングモールなどの環境を整える施策です。そのような社会が当たり前になってくるということを考えると、立地が不安だと思われる物件は避けた方が無難でしょう。

デザイナーズ物件というとおしゃれなイメージがあり、人気があるように思えます。しかし、デザインが凝りすぎると年数の経過とともに、奇抜なイメージの方が大きくなり、逆に入居者がつかないということがあります。

例えば、部屋全体が丸みを帯びている物件は一般的な四角い物件と比較して人気がありません。また、お風呂がガラス張りの物件もありますが、せっかく内見まで来ても、それが理由で敬遠されるということもあります。

長い目で見た場合は、そのような特徴的な物件より、ごく普通の間取りの物件の方が入居者はつきやすくなります。もちろん、全てのデザイナーズ物件がマイナスイメージというわけではないのですが、入居者のニーズを汲み取ったのではなく周辺の競合物件との差別化を目的としたデザインなどには注意が必要です。

このように、「デザイナーズ物件だから良い」ということではなく、ケースによって当たり外れがあるということを知っておき、年数が経っても入居者に求められる普遍的なデザインなのかどうかを厳しい目でチェックすると良いでしょう。

建物のブランド名に注意しましょう。投資用不動産のブランド名はたいていの場合シリーズ化されていることが多く、ブランド名にその地名などを付けています。

無名のブランドだったり、有名なブランド名と無名のブランド名をくっつけたような名前だったりした場合は注意が必要です。建築した不動産会社と販売する不動産会社のブランド名が合わさっていることが多く、その場合、販売会社の利益の分だけ物件価格が高くなっていることがあるからです。そのような物件では利回りが悪くなるため、慎重に検討しましょう。

金融機関が融資審査をする際は、申込者の信用情報を見ます。銀行が見るのはそういった個人情報だけではありません。申込者に問題がなくても物件の評価が低いと、融資額が極端に低くなったり、金利が高くなったりすることがあります。

評価が低いということは、収支が悪くなったり、売却の際に価格が安くなったりする可能性があります。いくつかの金融機関に相談して、どの金融機関も条件が悪い場合は物件を代えた方が良いかもしれません。

中古物件では建築基準法に違反している物件が存在します。先に触れたように物件が建てられた後に建築基準法が改正されると、基準に満たしていない場合が出てくるからです。特に戸建住宅には注意しましょう。

接している道路幅が基準より狭かったり、建ぺい率がオーバーしたりしている場合などは、大きな制限がかかり、思ったような物件が建てられなかったり、建て替え自体ができなかったりすることがあるからです。

不動産投資物件で最も重要だと言われるのが立地です。立地は駅からの距離のことだけを指しているわけではありません。物件の周りに病院や役所、コンビニ、スーパーなど生活するのに必要な施設などが備わっていることも物件を決める上で重要な条件になります。近年、都市部の再開発で、国土交通省が職住近接を推進していることは先に触れました。物件を選ぶ際は周辺に何があるのかをしっかり調べることが大切です。

デザイナーズ物件には当たり外れがあると書きましたが、部屋の広さにもトレンドがあることに注意して物件を選びましょう。部屋は広いに越したことがない、という人もいるようですが、それは自分の価値観にすぎません。

竣　工　2014年1月
最寄駅　赤坂駅徒歩4分
総戸数　82戸

住　所　東京都港区赤坂6-12-14
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ザ・パークハウスアカサカレジデンス

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ赤坂店まで約410m
ローソン赤坂6丁目店まで約80m
セブンイレブン赤坂氷川坂下店店まで約100m
東京ミッドタウンまで約500m
赤坂サカスまで約500m
スギ薬局赤坂店まで約110m
ゆうちょ銀行本店千代田線赤坂駅内出張所まで約400m
区立檜町公園まで約310m
スパヒノキまで約160m
室町砂場赤坂店まで約280m

■駐車場　　　10台/月額44,000～47,300円
■バイク置場　4台/月額1,650円
■駐輪場　　　114台/月額上段220円・下段330円
―――――――
■設　計　　　日本国土開発株式会社
■施　工　　　日本国土開発株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（42.79㎡～74.03㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

フィリピンでは、外国人投資家は建物を購入できても、土地を購入することはできません。登記可能なコンドミニアムの購入が実質的な不動産投資の方法となります。

さらにコンドミニアムを貸し出す・転売する相手も同じ外国人相手となります。賃貸貸しをする場合は、どの程度の賃貸需要が見込めるのか、新築物件の建設計画や売買需要がどの程度あるのかも調べましょう。

フィリピンでは中古物件を購入することもできますが、中古市場が十分に確立されていません。ブローカーを通して物件を紹介してもらったり、物件オーナーと直接取引したりと慣れていなければ中古物件の購入は難しくなります。

そこでフィリピンでの不動産投資は、プレビルドのコンドミニアムを購入するのがメインになります。

プレビルド物件を購入する場合、頭金は何度か分割して支払い、分割支払い終了後に残金を一括で支払うことになります。

なお、現地銀行からローンの融資を受けて一括で支払う場合には注意が必要です。フィリピンの経済状況によっては、コンドミニアムの担保価値が落ちることで、購入時には融資が下りるはずだったローンが組めなくなる可能性もあります。

仮に残金を支払えない場合、それまで支払ったお金はほとんど没収される可能性があります。実際にはバイヤー保護の法律により、デベロッパーは支払った頭金の半額を返還する必要がありますが、現地弁護士を雇って交渉する必要があるなど手間や時間、そして費用がかかります。

現地銀行のローン金利は、例えば東京支店や名古屋出張所があるPNB（Philippine National Bank）の場合、5.95％です（固定金利5％+みずほ銀行の長期プライムレート0.95％）。

PNBの住宅ローンは、返済ができなくなっても最後まで借入金の返済義務を負うリコースローンという種類ですが、他の銀行ではノンリコースローンを組むことができます。

ノンリコースローンとは、担保となる物件を手放しても返済できない分は銀行が負担するという借り手有利の住宅ローンです。負債を抱えずに済みますが、金利が高いのがデメリットです。さらに融資条件としてSRRVビザやクオータビザを取得していることが必要になるなど、審査は厳しくなります。

フィリピンの不動産市場の動向と資金計画の確認をしたあとは、出口戦略を検討しましょう。出口戦略とは、どのように売却して利益を出すかという計画です。

フィリピンのコンドミニアムで利益を出すためには、転売によるキャピタルゲイン狙いがメインになります。というのも、フィリピンでは賃貸運営に適した環境が十分に整っていないからです。

フィリピンでは賃貸管理を行う会社があまりなく、コンドミニアムの賃貸管理はほとんどデベロッパーの賃貸管理部門が行っています。家賃設定もその管理部門で行い、入居希望者はコンドミニアムごとに用意されている管理部門から直接賃貸募集リストを入手しています。

管理部門で設定する家賃金額は、家賃を下げるとコンドミニアムの格が下がってしまうという理由から空室があっても下げたがりません。そこで空室が続いて困るオーナーは、別に賃貸管理をしている会社を探す必要があります。

投資用で購入するコンドミニアムの家賃は高いため、ほとんどの場合、ターゲットは海外からの駐在員や旅行客になります。

つまり投資用にコンドミニアムを購入する場合、このような駐在員や旅行客による賃貸需要が多い場所を選ぶことがポイントです。現地のフィリピン人を対象としないため、空室期間が長期化する可能性も加味しなければなりません。

このようにフィリピンのコンドミニアムによるインカムゲインはあまり期待できないことを踏まえて、出口戦略を考えましょう。

出口戦略として重要なのが、プレビルドで購入したコンドミニアムをいつ売却するかです。完成後に転売する場合には、登記に時間がかかることを頭に入れておく必要があります。

フィリピンではコンドミニアムが完成し、引き渡しが終わったあとの登記に時間がかかります。完成してから1年後に登記されるというケースもあるため、完成直後に売却する場合は注意しましょう。場合によっては数年間も権利書が手元に届かないこともあるため、その間の賃貸運用も検討しておく必要がなります。

また完成前の転売は、実質的に「所有権がないままの売却」となるため、デベロッパーとの契約名義の書き換え作業が必要になります。契約名義人変更手続きはデベロッパーによって対応の仕方が違うため、購入前にきちんと確認することが重要です。

なお、コンドミニアム売却におけるキャピタルゲイン税は基本的に売主負担ですが、契約書にその旨が明記されていない場合、不払いとなっていれば買主がそのペナルティを課せられることがあります。契約書を作成する時点で税金に支払いに関する条項があるかどうかを確認することが重要です。

賃貸管理ではデベロッパーの管理部門か、専門の賃貸管理会社に任せるかどちらかを選びます。日本のように物件を一覧で検索できるような仕組みがないため、入居希望者は多くの場合、デベロッパーの管理部門に直接足を運ぶことになります。専門の管理会社を選ぶ際には、どのように客付けをしているのかをよくチェックしておきましょう。

なお、専門の管理会社はさまざまな管理を一括して行ってくれるなどのメリットがあります。コンドミニアムを購入して賃貸運用する場合、内装工事が必要になりますが、デベロッパーは内装工事までは行いません。しかし、管理会社は家具や家電を備え付けて貸し出してくれます。

さらに室内のメンテナンスや空室時の清掃なども任せることができるため、オーナーの手間を省くことができます。

フィリピンに何度も足を運んで物件選びをするのも難しいため、現地不動産を取り扱うエージェント選びが重要になります。フィリピンの不動産購入手続きは後述するように煩雑なため、手続きに精通しているエージェントを選びましょう。

さらにコンドミニアム購入で大事なのは、デベロッパー選びです。物件の品質はもちろんのこと、その後のアフターフォローをきちんと行うデベロッパーなのかも確認します。

物件選びでは、外国人投資家や駐在員に人気のエリアを選ぶのがポイントです。例えばコンドミニアムが多く建設されているマニラのマカティ市や、開発が進むボニファシオ・グローバルシティなどがおすすめです。他の地域でもコンドミニアム価格上昇が見込めるエリアはチェックしておきましょう。

このほか、周辺環境や交通の便などをチェックし、入居者が住みやすい環境が整っているかを調査しましょう。転売するまで賃貸運用する可能性があることを前提に、賃貸付けしやすい物件選びが必要です。

中古物件を購入する際は特に注意が必要です。契約後の一定期間以内に税金を支払っていないことを理由に、罰金を求められることがあります。契約書の内容に少しでも不備があれば、余計なペナルティを課せられることがあるため、信頼できるエージェントに契約書の内容を精査してもらうことが大切です。

プレビルド物件を購入する場合は最初に銀行口座を開設しておきましょう。支払いは小切手で行うのが一般的で、銀行から自宅に送付してもらうようにします。

契約では、まず購入申込書となる「予約契約書」をデベロッパーに提出し、購入金額の10～30％を予約申込金として支払います。申し込みをしてから半年以内に売買契約書が届くため、認証手続きとともに署名した契約書を送り返します。

支払いは、「頭金→月々の分割支払い→残金」と建設段階に応じて振り込みます。残金をローンで支払う場合は、融資が確実に下りると見込める範囲で設定する必要があります。融資が下りずに現金も用意できなければ、それまで支払ったお金のほとんどを失う可能性があります。

なお、残金を支払う余力がなく、銀行の融資も下りない場合、デベロッパーが提供するインハウスローンを利用する方法があります。

ただし、インハウスローンは、金利が銀行ローンよりもかなり高いため、支払い総額も高額になります。どうしても利用せざるを得ない場合には、返済期間が短いプランを利用しましょう。

契約書はすべて手書きによるサインで行いますが、仮に現地でその時間が取れなかった場合、帰国後に届く契約書類を公証役場まで持って行き、公証人の目の前で契約書にサインします。そして、その書類を外務省に持っていき、承認印をもらってフィリピン大使館で認証手続きをしてもらいます。

また、物件が完成したあとに賃貸運用する予定がある場合は、先にTINナンバーとよばれる納税番号を取得しておく必要があります。非居住外国人が賃貸を行い、税務申告をするために必要なものです。

残金の支払いが終わっていることを確認し、デベロッパーから物件の鍵と、引渡証明書および売買証書を受け取ります。その後、売買を仲介したエージェントに「所有権移転の手続き」を依頼します。銀行ローンを利用している場合には、所有権移転が完了したあとに抵当権の設定を行います。

竣　工　2006年1月
最寄駅　大崎広小路駅徒歩2分
総戸数　153戸

住　所　東京都品川区大崎3-1-1
概　要　地上20階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークハウスオー・タワー
PARK HOUSE O-TOWER

■近隣周辺施設情報
ライフ大崎ニューシティ店まで約660m
ファミリーマートトキワ大崎店まで約180m
セブンイレブン品川大崎3丁目店まで約280m
くすりの福太郎大崎駅前店まで約400m
ユニクロ大崎店まで約530m
大崎ニューシティーまで約480m
大崎三郵便局まで約460m
東日本銀行大崎支店まで約400m
私立立正大学まで約640m
ココファンナーサリー大崎まで約100m
大崎警察署まで約280m

■駐車場　　　73台（機械式）月額33,000円～38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（50.64㎡～79.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古物件の区分マンションを内見するときのチェックポイントについて解説します。ポイントとしては、建物のひび割れがないか、あるいは室内にカビはないかといった劣化の状態と、エントランスにごみが落ちていないかなど、清掃の状態を主に確認しましょう。

ひび割れなどは購入後の修繕費用が高くなり、収支に影響してきます。清掃などの管理状態は物件の資産価値に影響してきます。内見の際はこの収支に関係する点と資産価値につながる点、２つの視点からチェックしていきます。それぞれの視点からチェックするポイントを見てみましょう。

入居する人が一番先に見る部分は外観ですから、外観は常にきれいに保たれているべきです。外観や外壁周りの清掃がされている物件は管理状態が良いと言えますが、外回りにごみが貯まっていたり、外壁にひびが入っていたりする場合は管理状態がよくありません。管理会社にも確認をして、管理体制によっては購入するかどうかを検討した方が良いでしょう。

外観で見逃してはならないのが基礎部分です。地震や気温変化の影響などでひびが入っていることもありますので、注意が必要です。ひびが入って修繕がされていない場合、購入後の修繕費用が大きくなることがありますので、きちんとチェックしましょう。

エントランスやポスト周辺にごみが落ちている場合などは注意が必要です。エントランスやポストは入居者が建物に入ってすぐに目に張ってくる場所です。落書きなどがないかもチェックします。管理状態とも関連してきますので、きれいに保たれているかしっかり確認することが大切です。

エレベーターの誤作動によって何回も事故が起きていますので、エレベーターの動きにおかしな点がないかをチェックします。止まった時に上下に揺れたり、乗降の際エレベーターと建物の床が段差になっていたり、スピードが異様に遅かったりした場合は管理会社に状態を確認しましょう。

改善されそうもない場合は物件を代えることも検討した方が良いかもしれません。マンションを区分所有する場合はエレベーターの事故に責任はありませんが、入居者が事故に巻き込まれる可能性があるからです。

物件にごみ捨て場が設置してある場合は、燃えるゴミや、燃えないゴミなどがきれいに仕分けされているかを確認しましょう。ごみ捨て場の仕分けがうまくなされていない場合はネズミやゴキブリなどの害虫が発生する原因にもなりますので、注意して見るようにしましょう。

廊下は幅や高さを見てみましょう。もし、天井高が低いと感じる場合は、部屋の中も低い可能性があります。天井の低い物件は古いタイプに多く、圧迫感を感じる人もいますので、自分でも低く感じる場合は、購入するかどうかの検討が必要です。

外廊下の場合、壁や床にひび割れがないかどうかもチェックしましょう。外壁のひび割れと同じように、後々修繕費用が高くなる可能性がありますので、注意して見ておきましょう。

安心してはいけないのが建物の傾きです。近年建物の傾きが起きた問題がニュースで取りざたされました。傾きは部屋の中にビー玉等の丸いものを転がしてみたらすぐにわかりますので、ぜひ実行してみましょう。

また、室内ではクロスの汚れやカビに注意しましょう。汚れが目立つ場合、張替えの費用を誰が支払うのかの確認も必要です。またカビが発生している箇所には要注意です。その周辺は常に湿度が高かったり、どこからか水が漏れていたりすることも考えられます。カビが発生している箇所がある場合は原因も調べましょう。

水回りのチェックは特に注意して行いましょう。目視ではわかりにくい劣化もあります。一度水を出してみて、水圧の確認や、キッチンの下などで水漏れがないかどうかもチェックしましょう。他の部屋で水回りの修繕がないかどうかも管理会社に確認しましょう。他の部屋で修繕が行われた場合、自室も今後修繕する可能性があるからです。

中古の場合、物件によっては湯沸かし器がついている古いタイプのお風呂の場合があります。あまりに古いタイプですと入居率が落ちることが考えられますので、検討が必要でしょう。お風呂のカビの状態によっては壁の張替えなどが必要なケースがあるかもしれません。その場合の費用は誰が支払うのかの確認もしておきましょう。

どんな人が住んでいるのかもチェックしましょう。独身なのか、家族で住んでいるのか、帰宅時間が遅い人はいるのか、などです。住んでいる人を把握することで、物件のランクがわかったり、募集の際のターゲットの絞り込みがしやすくなったりします。

内見の際に隣や上階の部屋に人がいるようだったら音が響いてこないかをチェックしましょう。隣の部屋の音については壁に耳を付けるとよりわかりやすくなります。

上階の物音がどうしても気になる人は「L値」がどれくらいかを不動産会社に確認してみましょう。 L値とは遮音等級と言われる数値で、床の遮音性を数値化したものです。以下がL値の目安です。

竣　工　2004年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩6分
総戸数　365戸

住　所　東京都港区高輪1-23-23
概　要　地上35階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シティタワータカナワ
CITY TOWER TAKANAWA

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ白金台店まで約980m
ピーコックストア三田伊皿子店まで約830m
リンコス高輪店まで約330m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m
ファミリーマート高輪1丁目店まで約80m
ローソンストア100高輪1丁目店まで約320m
ローソン白金台2丁目店まで約320m
ココカラファイン白金台店まで約760m
ツルハドラッグ高輪台店まで約700m
マツモトキヨシ白金高輪店まで約800m
白金アエルシティまで約890m
ジョナサン白金台店まで約970m
高輪二郵便局まで約270m
高輪警察署まで約410m
私立明治学院高校まで約450m
高輪コミュニティプラザまで約500m
メディカルプライム高輪まで約550m
みずほ銀行高輪台支店まで約600m

■駐車場　　　207台（機械式）月額39,600円～41,800円
■バイク置場　有/月額1,100円～2,650円
■駐輪場　　　500台/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社安井建築設計事務所
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（40.03㎡～213.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

国土交通省が市街地活性化や環境整備のひとつの策として「職住近接」という施策を推進しています。文字通り職場と住居を近接させるという意味です。

単に会社の近くに住むというだけではなく、周辺は緑の木々や、水などの自然に囲まれ、学校や病院、銀行、福祉施設などが建設されています。子供から老人までが快適に安心して暮らせるそのような環境を総称して「職住近接」と言います。

以前は郊外に戸建てを買い、通勤時間に1時間以上かかることが当たり前でしたが、職住近接の推進により、働く人のライフスタイルが変わってきています。

職住近接の施策は、主に都市中心部の企業の拠点周りで進められています。このことから企業に勤める社員が住む都市部のマンションが狙い目になってくるでしょう。

マンションやマンション建設に伴う環境の再開発は、都市部の駅からの距離が遠いエリアもあります。都市部のオフィス街に近いエリアとなると必然的に学生ではなく社会人にターゲットを絞ることになります。

特に独身や子供のいない夫婦が多くなっていますので、ワンルームではなくそういった層の人たちが住むような1LDKがおすすめです。

駅から徒歩7分圏内が一つの基準としてあります。これはある大手の不動産情報会社が住居を探している人に、駅からどれくらいの距離で探しているかというアンケートを取ったところ、徒歩7分以内という回答が多かったため、その項目を作ったことが始まりだと言われています。このことから駅徒歩7分以内が暮らしやすい距離だということが想定されます。

建物を建てる際には建築基準法にある用途地域の制限を受けます。用途地域とは街の景観や環境が損なわれないように、場所によって建てられる建物の高さや種類を制限するものです。13種類の用途地域があり、大きく分けると「住居系」「商業系」「工業系」に分類されます。以下の図は国土交通省で用途地域を説明した図です。

投資用不動産を選択する際には用途地域を見ることで、どういった不動産が周りにあるかがわかり、競合になる物件を想定することができます。

駅から徒歩3分以内のエリアは、傾向として商業地域になっていることが多く、大規模な百貨店やオフィスビルが立ち並びます。駅から徒歩3分から7分は近隣商業地域で、店舗や高層のマンションが立ち並びます。7分を超えた時点で戸建て住宅や3階建てくらいのアパートが見られるようになります。

徒歩7分を境に物件の高さの低い物件が多くなりますので、マンションが少なくなることが考えられます。そういったことも投資用不動産を選ぶうえで大事な要素になってきます。

駅から徒歩7分を境に人気が落ち、建物は低層のものが多くなることがわかりました。だからといって、7分以上かかるエリアに投資のチャンスがないかというとそうでもありません。そのエリアはアパートが多くなります。駅から遠くても家賃の安い物件を探している人には、アパートは需要があるエリアと言えるでしょう。

徒歩7分圏外でも需要があることがわかりましたが、徒歩7分圏内を希望する人が多いということから、物件はまずはその圏内で探しましょう。

徒歩7分圏内はアパートを建てられないエリアが多いため、狙い目はマンションになってきます。もし、アパートがある場合は物件価格や築年数から、入居者が付くかどうかを検証することが必要です。

駅に近いほど、ライバルの物件がマンションになってきます。そのためアパートは優先順位がマンションより下になる可能性があり、入居率が落ちる可能性があるからです。

マンションであれば、7分圏内という立地から多少古くても入居者の需要が大きいでしょう。このエリアであれば広さを問わず新築や中古のマンションが狙い目になります。

ホームインペクションとは住宅診断のことです。2018年4月に不動産売買時に住宅診断結果の説明が義務化されました。ホームインスペクションとはいったいどのようなものなのでしょうか。その内容と義務化されることで有利になる投資用不動産について解説します。

ホームインスペクションはプロの住宅診断士が物件を調査し、物件の細かなところまで、診断することを指しています。住宅診断というと戸建てのイメージが大きいですが、中古マンションも診断の対象になっています。

ホームインスペクションでは基礎部分からベランダ、天井、内壁などまで0.5mmのほどのひび割れや、雨漏りがないかなどまで細かく診断します。調査は目視で行いますが、必要に応じてサーモグラフィなどの機材を使うこともあります。

ホームインスペクションの導入により、購入してすぐに大きな修繕が必要になった、といったような問題が減るのではないかと期待されています。

診断士は、売り主と買い主のどちらか一方に、メリットやデメリットが生じるような発言は禁止されているため、フラットな診断が期待できます。また、修繕が必要な場合でもリフォーム業者などの斡旋などは禁止されています。第三者的立場の診断のプロから公平な意見が聞けるという点で購入者には大きなメリットになるでしょう。

ホームインスペクションの導入により、中古アパートや築20年を超えるような築年数の経った中古マンションなどについても投資機会が広がりました。

これまで、築古物件は利回りが高いというメリットがある一方で、建物や設備の見えない部分などに損壊部分や瑕疵部分が隠れている可能性があった上に、購入時の契約では「瑕疵担保責任」という瑕疵があったときの保証期間が数ヶ月しかなかったりするなど、購入側のリスクが大きいというデメリットがありました。

ホームインスペクションによりこれらの中古物件において購入時には見えなかったリスクを排除できるようになったため、「立地はいいけど、雨漏りや設備故障などがないか不安…」といった悩みが解消され、中古物件への投資が拡大することが予測されます。

さらに、そういった立地が良く需要の高い中古物件を購入して、リノベーションを行って物件のバリューアップを狙うという投資戦略も採ることができるでしょう。たとえば、「リズム」という中古マンション投資会社は、自社でもインスペクションのサービスを提供していますが、東京23区の割安な中古マンションをリノベーションすることで不動産価値の向上や家賃アップなどの実績があります。

竣　工　1993年2月
最寄駅　月島駅徒歩6分
総戸数　336戸

住　所　東京都中央区佃1-11-7
概　要　地上40階 地下3階 SRC造

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スカイライトタワー

■近隣周辺施設情報
石川島記念病院まで約330m
セブンイレブン中央区佃2丁目店まで約320m
リバーシティ21郵便局まで約550m
マルエツ佃店まで約570m
ぱぱす薬局月島店まで約610m
月島区民センターまで約820m
ナチュラルローソン佃二丁目店まで約100m
リンコスリバーシティ店まで約100m
石川島公園まで約330m
マツモトキヨシ佃二丁目店まで約200m
中京銀行東京支店まで約690m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　三井住友建設株式会社
■施　工　　　三井住友建設株式会社 JVほか
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（41.19㎡～107.75㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

資産運用による利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類が挙げられます。キャピタルゲインとは価格変動に合わせて売買を行うことによって得られる利益のことで、インカムゲインとは配当などのように資産を所有していることに得られる利益のことです。

不動産投資は家賃収入というインカムゲインを得ることを目的として行う資産運用ですが、定期預金や債券などの資産運用手法と比べると利回りが高いため注目されています。

株式投資などと比較すると、不動産投資は初期投資が大きくなるため、資産に余裕の人しか行うことができませんでした。しかし、今ではマイナス金利政策の影響もあり、不動産ローンが借りやすくなったため、自己資金がなくても比較的手軽に始められるようになっています。

政府が発表したデータによると、平成20年に総人口のピークを迎えてから、年々人口が減少を続けています。2100年には現在の人口の半分以下になると予想されるなど、人口の減少が深刻化しています。

不動産投資にとって大きなリスクの1つに空室リスクがありますが、人口が減少するということは、そもそも入居者の母数が少なくなるということを意味しているため、空室リスクが今以上に高まってくることが予想されるでしょう。

ただ、日本全体の人口は減少しているものの、東京のように魅力が大きいエリアでは今後も人口の流入増が見込まれています。東京都政策企画局の「2060年までの東京の人口推計」によれば、東京都の人口は2025年に、区部では2030年にピークを迎えると予測されており、今後も10年以上は人口増が続くことになります。

2030年頃から人口減少が始まることを考えると、2040年頃までは現在と同水準以上の人口を見込むことができると考えられます。

不動産投資におけるリスクの1つとして金利変動のリスクがあります。金融機関の融資を受けて行うのが一般的であるだけでなく、融資金額が大きいため、金利が変動すると大きな影響を受けてしまいます。

現在の日本はデフレから脱却するために、マイナス金利政策を行っています。マイナス金利政策とは、日本銀行の金利をマイナスに引き下げることによって、投資や消費を活発にし、物価を引き上げるというものです。

このマイナス金利政策の影響を受けて、金融機関の預金金利が低くなっていることに加え、個人や企業に対する融資が積極的に低金利で行われています。

2018年4月に日銀の黒田総裁の再任が決まり、任期満了までには5年の期間があるため、当面はマイナス金利政策が維持されると見られていますが、引き続き日銀の動向を注視しておく必要があります。

日本は、全国各地で頻繁に地震が発生するほか台風による風害・水害が発生するなど、自然災害のリスクが大きい国です。

不動産投資における災害リスクとは、災害によって物件が損壊してしまったり、運用できなくなってしまうリスクのことを指します。以下では、災害リスクを地震とそれ以外のリスクに分けて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産投資を行う場合には、地震のリスクを避けて通ることはできませんが、物件選びの過程でリスクを軽減することは可能です。

現在新築されている物件は新耐震基準が適用されていますが、昭和56年（1981年）よりも前に建てられた物件は旧耐震基準が適用されています。新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないかどうかとなっています。

新耐震基準では、震度6強から7に達する大規模地震でも倒壊や崩壊しないという基準で設計されていますが、旧耐震基準の物件は地震によって大きな損失が発生する可能性がありますので注意が必要です。

火災などの災害の他に、最近は台風や異常気象（爆弾低気圧）の豪雨の影響によって河川の氾濫などに巻き込まれる洪水による被害なども多発しています。地震による被害と同様、建物に甚大な被害が生じてしまうため、物件の運用を継続することが困難になる可能性があります。

これらの自然災害のリスクの高さは、事前に調べることが可能です。例えば、国土交通省が公表しているハザードマップです。ハザードマップとは、地震、津波、高潮、洪水、浸水、噴火、土砂災害などの被害のおそれがある地域についてまとめた資料です。これらの資料を確認することによってある程度の自然災害のリスクを把握し、リスクの大きいエリアでの投資を避けたり、対策を練ったりすることが可能です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　八広駅徒歩6分
総戸数　43戸

住　所　東京都墨田区八広6-1-4
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
オープンブルームシブヤヒロオ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと八広6丁目店まで約240m
城北信用金庫墨田支店まで約610m
東墨田公園まで約590m
ファミリーマート八広4丁目店まで約350m
ビッグ・エー墨田八広店まで約200m
ファミリーマート八広6丁目店まで約130m
セブンイレブン墨田八広5丁目店まで約450m
中川薬局八広店まで約220m
アコレ八広1丁目店まで約890m
くすりの福太郎八広駅前店まで約480m
ベルクス東墨田店まで約730m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社カイ設計
■施　工　　　株式会社オープンハウス・アーキテクト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.16㎡～49.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、戸建て経営、アパート経営、マンション経営の大きく3つに分けられます。アパート経営は、アパートを1棟丸ごと購入して運用します。そのため、初期投資が大きくなるというデメリットはあるものの、1部屋空室になっても他の部屋で空室分を補うことができるのがメリットです。

戸建て経営とアパート経営は、それぞれ1軒および1室を購入して運用します。どちらもアパート経営より初期投資を抑えられるというメリットがあるものの、もし空室が生じた場合には家賃収入が0になってしまうというのがデメリットです。

そのため、マンション経営は、比較的手軽に始められますが、入居者が現れないと購入時に契約したローン返済だけが残ることになってしまうため、アパート経営よりも物件選びや運用に対して慎重になる必要があります。マンション経営を行うにあたって成功と失敗の分かれ目になるポイントについて見ていきましょう。

マンション経営に限らず、アパート経営、戸建て経営、全ての不動産投資の失敗に共通して言えることは、投資する物件選びを誤ってしまうことによる失敗が多いということです。

マンションは戸建て住宅やアパートよりも利便性の高い場所に建てられていることが多いです。しかし、マンション経営を行う人の中には「利便性が高い＝初期投資が大きくなる」という理由から少しでも初期投資を抑えるために、駅から少し離れた物件を選ぶ人もいるかもしれません。

都心で需要が高く駅チカに空室がないような場合には、少し離れたマンションでも需要があるかもしれません。しかし、基本的に駅から離れるにつれて需要が低くなっていくため、利便性の悪いマンションを購入すると空室のリスクが高くなりやすいと言えるでしょう。

では、駅からのアクセスは良いものの、乗降者数の多い主要な駅ではなかった場合にはどうでしょうか？周辺環境を比べても、主要な駅周辺の方がスーパーや病院などの生活環境が整っていることが多く需要が高くなります。

そのため、物件が駅から近いだけでなく、駅自体のアクセスの良さや、駅周辺の環境が整っているマンションを選ぶのが失敗しないポイントと言えるでしょう。

マンションを建てるのに必要な費用は、土地の購入費用と建物の建設費用の2種類です。建物の建設費用は地域差がほとんどありませんが、土地の購入費用は地域差があり都心と郊外では都心の方が大きくなります。

もちろん、都心と郊外では都心の方の家賃が高く設定されていますが、物件価格の上昇幅ほどには家賃は高くなりません。そのため、都心でマンション経営を行うよりも郊外のマンション経営を行うほうが利回りは高くなります。

しかし、いくら利回りが高くても空室が発生してしまっては元も子もありません。郊外エリアの利回りが高いのは、それだけ空室のリスクが高いからです。日本はすでに人口減少社会に突入していますので、将来的に入居者の減少する郊外でマンション経営を行うというのは、ハイリスクな投資手法という認識を持つことが大切です。

短期から中期での不動産投資を検討している場合であれば、郊外も選択肢に入ってくるかと思いますが、20年～30年の長期投資を検討している場合は、都心中心で物件を探すほうが良いでしょう。

「駅から近いマンションを見つけた」と喜んでいても、そのマンションの間取りが限られた人達にしか需要がないような場合にはどうでしょうか？その地域で同条件のマンションをたまたま探していた人と出会えた場合には問題ありませんが、その人が退去してしまうと次の入居者が決まるまでに時間がかかってしまう可能性があります。

マンション経営で成功するかどうかは、利便性も含めて需要が高いマンションかどうかにかかっています。そのため、「単身赴任が多いエリアでは1Rから2LDK」「ファミリー層が多いエリアでは3LDKから4LDK」などのように、各エリアの需要に合わせたマンション選びを行うことが失敗しないポイントと言えるでしょう。

「マンションは管理で買え」という言葉を聞いたことがないでしょうか？インターネットなどでマンション購入について調べてみると、マンションと管理を結び付けたものがよく見られます。

マンションは、居室などの専有部分の管理は入居者が自ら行いますが、廊下やエントランスなどの共用部分の管理は入居者全員で組織する管理組合が行います。しかし、マンションの知識が少ない入居者たちでマンションの管理を行うのは不可能であるため、マンションの管理会社に依頼するのが一般的です。

マンションの管理会社は、日常の清掃や不具合が生じた場合の修繕などを行います。しかし、管理会社の管理が疎かな場合は、汚れが目立ったり劣化が激しかったりするため、入居者の募集に影響が生じます。

また、マンションの管理会社の管理は、建物の管理だけでなく入居者間のトラブルも範囲内です。騒音問題、ベランダでの喫煙問題などに対するマンションの管理会社の対策が疎かな場合にも入居者の募集に影響が生じます。運用を行うマンションを選ぶ際はマンションの管理が行き届いているかどうかも重要なポイントと言えるでしょう。

マンション経営を含めた不動産投資全般は、現金として相続するよりも節税効果があると言われています。相続税を計算する際は土地の評価額と建物の評価額に分けて行うため、マンションごとに評価額は異なりますが、節税効果の高い物件だと取得時の3割程度の評価になることもあります。

この場合、現金として1億円相続すると1億円に相続税が課されるのに対して、マンションを1億円で相続しても約3,000万円の現金を相続したのと同じ税金額で済むということで、節税につながるというものです。

しかし、この節税効果を期待してマンション経営を始めたとしても、節税できる金額以上にマンションの価格が下がると節税の意味がありません。節税ばかりを意識しすぎると、相続の際にマンションが「負の遺産」になってしまう恐れがあるため注意が必要です。

不動産投資の基本は「物件を入居者に貸して賃料を得ること」ですので、節税のようなテクニカルな側面ばかりにとらわれすぎず、長きにわたって入居者から選ばれる物件を見極めていくことが大切です。

アパート経営と比べると、マンション経営は初期投資を抑えることができますが、それでも数千万円の資金が必要です。自己資金では足りないことから、不動産ローンを利用するのが一般的ですが、購入資金に対する自己資金比率を間違ってしまうと、後の返済が厳しくなるので注意が必要です。

例えば、購入価格が3,000万円のマンションで自己資金を1,000万円でローン2,000万円、自己資金を2,000万円でローン1,000万円を拠出したとします。金利を2％、20年返済とすると前者は毎月の返済額が約10万円ですが、後者は約5万円と5万円の差が生じます。

自己資金比率を低くした場合には、手元にある程度の資金を残すことができますが、毎月の返済額が大きくなってしまいます。毎月の返済額が大きくなるということは、それだけ空室時のリスクを高めてしまうことになるため、余裕資金の範囲内でなるべく借入金額を減らすようにしましょう。

竣　工　2021年9月
最寄駅　京成曳舟駅徒歩3分
総戸数　28戸

住　所　東京都墨田区京島1-51-19
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラチナスクエアトウキョウツリー

■近隣周辺施設情報
オーケー曳舟店まで約390m
大黒屋曳舟店まで約470m
まいばすけっと京成曳舟駅前店まで約440m
セブンイレブン墨田京島3丁目明治通り店まで約180m
ファミリーマート京島1丁目店まで約220m
くすりの福太郎京島店まで約330m
無印良品イトーヨーカドー曳舟店まで約460m
サイゼリヤ曳舟店まで約280m
中央診療所まで約180m
医療法人社団仁寿会中村病院まで約230m
墨田京島一郵便局まで約360m
曳舟さくら公園まで約490m

■駐車場　　　2台（平置式）月額19,800円～27,500円
■バイク置場　3台/月額4,400円
■駐輪場　　　33台/月額3,300円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.44㎡～25.60㎡）

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資産運用で得ることができる利益は、キャピタルゲインとインカムゲインの2つあります。キャピタルゲインとは、株式投資や仮想通貨のように、価格変動に合わせて売買を行うことで利益を得るものです。インカムゲインとは、株式投資の配当や不動産投資の家賃収入のように、所有し続けることで利益を得るものです。

短期的にキャピタルゲインを得ることを主な目的とする資産運用の手段は、どちらかといえば「投資」という側面よりも「投機」という側面が強いと言えます。そのため、投資初心者でも流れをつかめば専門的な知識がなくても利益を得ることができますが、流れが変わった場合には大損する可能性があるため注意が必要です。

インカムゲインを得ることを主な目的とする資産運用の手段は、キャピタルゲインに比べると収益の変動が少なく、初心者にとっても長期投資をしやすい手法です。時代の流れや周辺環境などの情勢がどのように変化しているか、リスクはどの程度かなど、しっかりと向き合いさえすれば、リスクを抑えながら安定した利益を得ることができます。

不動産投資のリスクは、対処やコントロールができるものが多いため、事前にしっかりと対策を練っておけばリスクを最小限に抑えた資産運用ができるでしょう。そこで、重要なのが不動産投資家が実際に行っている以下の5つの心得です。

不動産投資の主な収入は、家賃収入です。不動産投資を全く行ったことがない人の中には、家賃収入の全てが手に入ると思っている人もいるのではないでしょうか？

しかし、実際は固定資産税や管理を不動産会社に依頼する管理委託費、水道光熱費、修繕費などの諸費用が差し引かれるため、思っているよりも手元に残る収入は少なくなります。

そのため、家賃収入を基準に融資を受けて返済計画を立てていた場合は、予想よりも収入が少なくなるため、契約内容によっては家賃収入だけでは足りず、自己資金からも補う必要が生じる場合もあるため注意が必要です。

不動産投資を行う際は、不動産投資に関する最低限の知識を身に着けてから行うのが心得です。書物を購入する、不動産投資セミナーに参加する、インターネット検索を行うなどの方法が挙げられます。不動産投資に対する質問をすぐにできることを考えると、不動産投資セミナーに参加するのが効率良い方法と言えるでしょう。

不動産投資で負けないためには、良い物件を運用できているかどうかが重要です。そこで、良い物件かどうかを判断する基準の1つとして用いられるのが利回りです。利回りには、「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類あります。どのような違いがあるのでしょうか？

想定利回りとは、運用している物件が満室だった場合の利回りです。「満室時の家賃収入÷物件の購入価格」で求められます。中古アパートで利回りが良いもので10％を超えますが、都内のマンションでは4%～5%程度が目安となっています。

表面利回りとは、現在の家賃収入を基準にして求める利回りです。「現在の家賃収入÷物件の購入価格」で求められます。

実質利回りとは、表面利回りから必要経費を差し引いて求める利回りです。「実際の利益÷物件の購入価格」で求められます。築年数が経過した物件は、物件の購入価格が新築よりも安く、利回りが高くなりやすいのが特徴です。

想定利回りや表面利回りを見て良質な物件と思っても、実際には修繕費などの諸費用が多く発生しているということがよくあります。

そのため、実際に収益性が高い物件なのかを判断するには、実質利回りを基準にして想定利回りや表面利回りと比較することが有効です。比較を行うことで、物件の本当の利益やどの程度の可能性を秘めているかが分かりやすくなるでしょう。

築年数が浅い物件の場合には、表面利回りで判断してもいいのではと思った人もいるかもしれませんが、一概にそうとは言い切れません。運用する物件には「家具設置物件」や「水道光熱費込物件」などがあります。これらの物件を運用する場合は、築年数に関係なく諸費用が発生します。

そのため、表面利回りだけで良質な物件かどうか判断しようとすると、運用してから実際の家賃収入を確認する際に驚いてしまうことになります。どのような場合でも実質利回りにこだわることが重要と言えるでしょう。

不動産投資は、初期投資の費用が大きくなるため、金融機関が提供している不動産ローンを利用するのが一般的です。しかし、不動産ローンは住宅ローンのように低金利ではなく返済期間も短いという特徴があります。そのため、契約内容を誤った場合には、返済に追われてしまうため注意が必要です。

「返済総額を抑えるために頭金を増やせば大丈夫？」と思った人もいるかもしれませんが、一概にそうとは言い切れません。頭金を増やすということは手元の自己資金が減ることになります。

潤沢な余裕資金があれば良いですが、そうでない場合は運用がうまくいかなかった場合の返済資金に充当する自己資金が減ってしまうことになるため、万が一に備えることを考えると得策とは言えません。

融資を上限まで受けるのではなく、「どの程度まで自己資金を残しておくべきか」「融資額がいくらであれば返済計画に無理がないか」などの資金計画をしっかりと練ってから投資を始めることが重要と言えるでしょう。

不動産投資を行う上で足を引っ張ってしまう原因になりやすいのが「物件への執着心」です。基本的に物件は長く所有し続けていると価値が下がっていくものであるため、いずれは入居率の低下や修繕費用の増加に悩まされるようになります。

「まだ入居率を高く維持できているので入居率が下がったら売却する」と考えている人もいるかもしれませんが、入居率が下がった物件は買い手もつきにくくなります。そのため、物件の購入希望者が現れた場合や価格が上昇した場合は売却を検討するなど、いつまでも物件に執着するのではなく、柔軟に対応した方が物件を高く売ることが期待できるでしょう。

物件に執着しすぎないのは売却時だけではありません。物件を探している際も気を付ける必要があります。例えば、「あとちょっとで自分の中で決めた基準に該当するのになぁ」と物件を購入するかどうか悩んでいる場合があるとします。これで購入を決めてしまったとすると、物件が条件を満たしたのではなく自分が基準を引き下げたことになります。

確かに、基準を引き下げたことによってそれが良い方向に向かうこともありますが、自分が決めた基準を満たしていない物件であることに変わりはありません。また、一度購入すると、次に基準を満たした良い物件が見つかっても資金が不足しているため、後悔する可能性もあります。

物件への執着心をなくして、あくまでも「投資」と割り切って最善の選択を行うことも不動産投資で負けないための心得と言えるでしょう。

物件を購入する前に売却を想定するのと不思議に思った人もいるかもしれませんが、相続などをしない場合は、いずれ売却する時がやってきます。そのため、売却時に価格が大きく崩れるような物件では、購入して運用しても利益を生み出すことができません。

そのため、物件を購入する場合には、売却した場合でもある程度の価格で売却できるような物件を購入しておくことが重要です。例えば、需要が落ちにくい「都心・駅徒歩5分以内・複数路線利用可」など非常に立地の良い物件や、土地の広い物件を購入するのも方法の1つです。

土地の広い物件の場合には、投資用不動産の需要がなくてなかなか買い手が見つからない場合でも、更地にして売却するという選択が増えます。そのため、通常よりも売却しやすくいだけでなく、物件価格に占める土地の割合の多い物件を選ぶことで値崩れを防ぐことも期待できるでしょう。

竣　工　2012年2月
最寄駅　新富町駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都中央区銀座1-24-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■1002号室対象／フリーレント1.5ヶ月

■物件名フリガナ
リエゾンギンザイッチョウメ

■近隣周辺施設情報
SHIPSKIDS銀座店まで約110m
松屋銀座まで約110m
明治屋京橋ストアーまで約730m
まいばすけっと新富町駅前店まで約480m
miniピアゴ入船3丁目店まで約510m
ローソン銀座一丁目昭和通店まで約130m
セブンイレブン銀座1丁目店まで約180m
ザ・ダイソー築地店まで約540m
くすりの福太郎 銀座1丁目店まで約230m
東急ハンズ銀座店まで約740m
築地警察署まで約330m
肉のハナマサ日本橋宝町店まで約630m
トモズ銀座三丁目店まで約290m
H&M TOKYO STATIONまで約1120m
中央区役所まで約220m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.37㎡～41.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アジア開発銀行によれば、カンボジアの2018年国内総生産成長率は7.0％、2019年も同率を維持するなど強い経済成長が予測されています。平均年齢は24.4歳と若く、若い労働力は2070年まで増加する見込みです。

東南アジア全体の経済成長が減速する中、カンボジアは外国人観光客の増加と外国直接投資を背景に、今後も強い成長を続けると見られています。

カンボジアは株式市場がさほど機能していないため、現地の投資家は不動産市場に投資をしています。これがカンボジアの不動産相場を支える主要因となっています。

カンボジアでのコンドミニアム供給量は増加傾向にあり、2017年時点での国内合計は前年比107％となる8,600ユニットです。特に中国人による占有率の増加が顕著です。

また現地紙ブノンペンポストは、2018年に完成する13,000ユニットのコンドミニアムが新たな投資需要を誘発し、賃貸需要も拡大させると見ています。

首都プノンペンでもコンドミニアムの建設ブームに沸き、多くは中国人の投資家をターゲットにしています。以前は企業インフラに向いていたチャイナマネーが、不動産市場に流入したのが主な理由です。不動産バブル崩壊が懸念される中国では、富裕層や投資家を中心に現金を保有することに危機感を持ち、カンボジアなど東南アジアの高級コンドミニアムの購入に急いでいます。

このような状況の中、シンガポールの不動産管理グループLHNグループがプノンペンに12月完成するアパートメントを108戸、1250万ドルで購入しました。クメールタイムズ紙によれば、物件はスプリングCJWデベロップメント社からの買収であり、カンボジア市場への参入における第一歩であるとしています。シンガポールの大手不動産会社進出は、カンボジア不動産相場の期待感の高さをあらわしていると言えます。

カンボジアのコンドミニアムの歴史は浅く、建設が増えたのは2015年以降です。プノンペン以外でコンドミニアムの需要が多いのは、駐在員の多いで、㎡単価の平均は2,000米ドルとなります。
このほか外国人観光客に人気でコンドミニアムの建設が増えているも㎡単価が1,000ドルと安いこともあって注目されています。

一方で注目が集めているのがプノンペンでの物件です。プノンペンの人口は2000年の114万9000人から2010年には151万人に増加し、2020年には197万9000人になると予測されています。

賃貸需要に関しては世界中の駐在員が集まることで家賃設定も割高となるなど、高い水準を維持しています。プノンペンの物件はキャピタルゲイン、インカムゲインともに期待できます。

2016年第3四半期のプノンペンにおけるコンドミニアム価格は前年比7.44％上昇、㎡単位の価格は平均3,190米ドルとなっています（Global Property Guideより）。人気リゾート地であるシアヌークビルのコンドミニアムには投資マネーの流入が続き、外国人の購入が増加しています。

カンボジアのコンドミニアム開発を行うデベロッパーは、現地の大手企業の他に台湾や中国、シンガポールの大手企業がありますが、日系企業では不動産開発を手掛ける株式会社クリード及び株式会社シティインデックスが共同でプノンペン初となる総戸数900戸、14階建て高級コンドミニアムの1号・2号棟を完成させました。

このほか株式会社ウラタが大型ショッピングモールを併設する複合コンドミニアム開発（2021年6月グランドオープン予定）などを手掛けています。

外国人が購入できるのはコンドミニアムの2階以上部分のみとなり、1階や地下部分は購入できません。また「外国人所有者の割合が建物全体の70％まで」とされているため、検討時に物件の外国人保有率を販売会社に尋ねておく必要があります。

現地でコンドミニアム購入のための住宅ローンを組むことは可能ですが、カンボジア最大の商業銀行であるアクレダ銀行の住宅ローンの金利は年率18％と高いことで有名です。その点、日本政策金融公庫は、事業目的のカンボジア不動産購入における金利が固定で2.5％と、利用しやすいのがメリットです。

なお、支払い条件を返済中に変更する場合（例えば利払いの方法や返済期間）、残金に対して3％の罰金が課せられるため注意が必要です。

一般的に政府系金融機関や現地銀行での融資審査は厳しくなりますが、中には住宅開発業者が住宅ローンを供与するケースがあります。融資審査も銀行などと比べると甘く、頭金も不要で最長30年の分割支払いが可能です。利用する際は自身の支払い能力をきちんと見極めることが大切です。

キャピタルゲイン狙いでプレビルドのコンドミニアムを購入する場合、建設計画が途中で頓挫するリスクに注意しなければなりません。カンボジアのコンドミニアムも販売によって得たお金を建設資金に充てているため、販売不振となれば資金ショートに陥る可能性があります。

プレビルド物件は早期に購入したほうが安く購入できますが、リスクを回避するために完売が近い物件を狙うのも一つの手段でしょう。

カンボジアでは米ドルが流通しており、コンドミニアム購入も米ドルで行えます。海外不動産の購入においては、現地通貨の為替変動にも注意が必要ですが、カンボジアの場合には、比較的安定している米ドルで購入できる利点があります。

カンボジアの不動産に対する投資マネーの流入は好調のため、これからの相場上昇も期待できるでしょう。基本的には一般的な海外不動産投資と同様に新築コンドミニアムを転売目的で購入するスタイルになります。

米ドルは利上げが続くことと経済が堅調に推移していることから、対円でも上昇しています。つまり売却時において購入時よりも米ドル高となれば、為替差益を享受できることになります。

ただし、今後の金融市場の流れによっては日本の金融政策も低金利解除に変更する可能性があり、中期的には米ドルに対して円高に振れる可能性もあります。そこでコンドミニアムの出口戦略としても短中期での転売を狙う戦略がポイントになります。

カンボジアコンドミニアムの出口戦略を立てるためには、コストの把握が重要です。カンボジアのコンドミニアムを購入する際には、資産取得税が売買価格の4％発生します。

なお、売却時のキャピタルゲイン税は個人に対しては課税されていません。不動産収入税も同様に法人にのみ課税しています。日本での確定申告では、カンボジアのコンドミニアムによる収入に対して課税されるため、申告が必要です。

カンボジア不動産投資による収益確保の方法は、転売によるキャピタルゲインです。5％を超える賃貸利回りも魅力的ですが、売却時の戦略を第一に考えたほうが良いでしょう。

例えばプノンペンの中心地で建設中のオリンピアシティは商業施設やホテル、スーパーマーケットなどを併設する複合大型施設ですが、90％近く販売した中で50％はカンボジア人が購入しています。

高級コンドミニアムの転売といえば、同じ外国人相手というイメージが強いですが、中級程度のコンドミニアムであれば現地のカンボジア人も転売相手となります。

例えばプノンペン中心部にある大型コンドミニアムですでに完成し転売に出されている部屋は、48.3㎡のStudio Room（ワンループのようなタイプ）で79,000米ドルとなります。

現地のカンボジア人にも転売できるような手頃な価格の、コンパクトな広さの部屋を購入すると、賃料を安く設定でき、さらに収益も得やすくなるため出口戦略を立てやすくなります。