竣　工　2021年5月
最寄駅　入谷駅徒歩9分
総戸数　100戸

住　所　東京都台東区千束2-7-7
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■キャンペーンＥ／適用可
■206／1001／1002／1005／1006／1101／1102
■1104／1105／1106／1201／1204／1304号室対象
■実質フリーレント2ヶ月

■上記以外号室対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
メインステージアサクサイリヤ2

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと台東千束店まで約240m
肉のハナマサ千束店まで約290m
ファミリーマート台東吉原店まで約80m
ローソン台東病院店まで約100m
デニーズ東浅草店まで約490m
すき家台東下谷店まで約590m
ココカラファイン千束通店まで約330m
ウェルパーク薬局立川北口店まで約370m
ヤマダ電機LABI LIFE SELECT立川まで約380m
公益社団法人地域医療振興協会台東区立台東病院まで約100m
台東竜泉郵便局まで約220m
東京東信用金庫浅草支店まで約320m
富久の湯まで約470m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.95㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、賃貸不動産を経営し、家賃収入や売却により収益を得るビジネスです。株式投資やFXは変動幅が大きく「ハイリスク・ハイリターン」の投資ですが、不動産投資は初期費用が大きいものの、毎月安定した収入を得やすいことや不動産価格の変動も1年で数%程度などの特徴から「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われます。

不動産投資の主な収入は、投資用物件の家賃収入と、物件を売却する際の売却益（キャピタルゲイン）となります。長期的な家賃収入を得るためには「物件の家賃を高い水準でキープすること」、そして売却益を得るためには「良いタイミングで売却すること」が重要になります。

不動産投資の儲けは利回りで判断することができます。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、計算方法や利用される場面が違います。

収益物件を見極めるためには実質利回りで考える必要があります。実質利回りは、経費や税金、空室損などを考慮した指標であり、「表面利回り」よりも計算式が若干複雑になります。しかし、健全な経営を意識した精度の高い計算であるため、物件の収益性を判断する場合は実質利回りでの計算が欠かせません。

経費は実質利回りを算出する上で必要不可欠であるため、経費に関する知識を持っておくことも重要です。経費が発生した際には、利回りの変化を計算できるように、経費と実質利回りの関係をしっかりと理解しておきましょう。

不動産投資の経費には、大きく分けて物件に関するものと税金に関わるものがあります。例えば、物件に関するものでは「修繕費」「設備費」「減価償却費」、税金に関するものでは「固定資産税」「所得税」「消費税」などかあります。

固定資産税と都市計画税は不動産を所有していればそれに応じて課税され、所得税と住民税は収益に応じて納付します。

投資用物件の取得には不動産仲介業者に支払う手数料も発生します。仲介手数料は物件価格の3％＋6万円（＋消費税）と上限が法的に決められています。あくまでも上限が決まっているだけなので、それ以下で取引するのも可能ですが、実務では上限額で取引きされています。

たとえば首都圏は人口が集中しており、中でも東京23区は他県からの流入超過が続いているため、「空室リスクを抑制できる」などのメリットがあります。なお、入居者の入れ替わりが頻繁であるため、「物件の原状回復等の経費負担が大きくなる」などのデメリットがあります。

一方、地方の投資用物件は物件を安く入手でき、ローン負担も抑えられるメリットはありますが、人口が少ないことや将来的に増える見込みも少ないため空室リスクは首都圏よりも高く、投下資本を回収できない可能性が高いというデメリットがあります。

今後の日本の人口動態を考慮すれば、特に初めて不動産投資を行う方などは首都圏や23区の物件を検討するのが良いでしょう。

物件は基本的に新築のほうが人気がありますが、価格が高くなります。一方、中古の場合は人気で劣るものの、価格が安いというメリットがあります。

物件の人気とローン負担のバランスを考えた場合、中古は利回りが高いのは魅力的ですが、空室リスクは高く、大規模修繕が必要になる可能性も高いなど総合的に判断する必要があります。

なお、新築物件が中古扱いになるのは、物件に短い期間でも人が住んだ時点で中古になります。このほか築年数のチェックも大切です。

区分マンションは購入価格が比較的安く、管理がしやすいことから、不動産投資の初心者に向いている投資といえるでしょう。ただ、取得や管理にリスクが少ない反面、大きな収益があまり狙えないのがデメリットになります。

一棟マンションは部屋数が多くなるため、収益が大きくなります。ただ、一棟マンションの場合は、共用スペースの管理やエレベーターなどの施設管理も必要になるため、区分マンションに比べれば不動産管理の難易度が上がります。もちろん初期費用も高額になります。

空室が発生すると家賃収入が減る、もしくは無くなるため、収益率が下がります。しかし、固定資産税などの税金は支払い続けなければなりません。

特に区分マンションを複数戸所有していない場合、空室が出れば家賃収入はゼロになってしまうので、急いで次の入居者を探す必要があります。

しかし、マンションは空室が埋まるまでに期間を要する場合があります。最悪、長期間に渡って家賃収入が無い状態が続く可能性もあるため、不動産経営をするうえで空室対策は最も重要な要素とされています。

空室を作らないためには需要の高い物件を選ぶ必要があります。立地では、駅徒歩10分以内、商業施設や金融機関・医療機関に近いなど生活の利便性の高い場所にする、建物の設備では、セキュリティ面を重視した物件や、水回りや収納が充実した物件、24時間ゴミ出し可能など生活面の快適性で競争力のある物件を選択することなどが挙げられます。

なお、魅力的な物件を購入しようとすると、土地の価格なども高くなるため、相応の取得費用が必要になります。入居者の呼び込みには有利にはなりますが、収益にも影響するため、ローン返済も含めた収支計画をしっかり立てる必要があります。

家賃収入は、入居者の快適な生活の対価です。家賃を高水準でキープするためには管理業務の質が重要になります。管理の質が悪くなると物件の状態も悪くなり、空室が発生したり、家賃の減額も検討する必要が出てきます。

また管理業務を不動産管理会社に委託する場合でも、管理会社の仕事ぶりをきちんとチェックすることが大切です。決して“投げっぱなし”にせず、定期的に現地を視察するなど自分の目でチェックしましょう。

不動産投資では「情報収集」が何より大切です。情報を上手く収集すれば、下記のような事業の各段階で有利に仕事を進めることができます。なお、「情報」はその真偽を確かめることも重要です。誤った情報に惑わされないように情報リテラシーを高く保つ必要があります。

情報収集の際には、情報源を一つに依存しないことが大切です。仕入れた情報が古いケースもありますし、一つの物事に対して偏った見方をしてしまっているケースもあります。

たとえば、書籍やセミナーなどで情報収集をする場合、新築マンション投資2社と中古マンション投資1社のように分散をしておくことで、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットをそれぞれ聞くことができ、新築マンションのなかでも異なるマンションブランドの強み・弱みや、異なるエリア・物件種類における投資の良し悪しを知ることができます。

不動産投資においてビジネスパートナーと良好な関係を構築することは重要です。例えば不動産屋との良好な関係を保つことで、条件のいい物件の情報を得やすくなりますし、入居希望者も積極的に紹介してくれることなどが期待できます。

また、金融機関との良好な関係も情報取集に有益です。融資では本人の信用力が判断されるため、担当者と良好な関係を長年維持することで、融資を受けやすくなることもあります。

金融機関と不動産屋の両方を味方につけることができれば、資金調達から物件選定までの各段階で、心強いサポートを受けることができます。

資金を管理する場合、キャッシュフローで計算することが大切です。キャッシュフローは、一定期間の資金の収支を意味しますが、これをしっかり把握していないと経営が危険になる場合もあります。特に不動産投資を始めたばかり段階は、キャッシュが出て行くことも多いため、細かい管理が重要になります。

最近はネット上で収支シミュレーションを簡単に行えるようになりました。計画の精度を上げるためにも積極的に利用しましょう。なお、シミュレーションは一度きりで終わらせるのではなく、上記に挙げた賃貸事業の各段階で適宜行うようにしましょう。

竣　工　2017年1月
最寄駅　白金高輪駅徒歩2分
総戸数　14戸

住　所　東京都港区白金1-13-12
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ミュールシロカネ

■近隣周辺施設情報
白金アエルシティまで約120m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約340m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約370m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約240m
港区立御田小学校まで約590m
ナチュラルローソン白金1丁目店まで約80m
トモズエクスプレス白金プラザ店まで約240m
スマイル麻布十番店まで約1250m
りそな銀行麻布支店まで約1260m
広尾ガーデンまで約1480m
100SHOPキャン・ドゥまで約1460m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（39.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

2007年からの住宅価格下落に伴うサブプライムローン問題と、翌年のリーマンブラザーズの破綻によりアメリカの住宅価格は大きく下落しましたが、2010年以降は世界経済の回復とともに上昇に転じました。米スタンダード・アンド・プアーズの発表によると、18年11月時点の全米住宅価格指数は24ヶ月連続で過去最高を更新しています。

アメリカの人口は2017年から2022年までに3.6％増加すると予測されています。また国連世界人口統計によれば、総人口は2050年までに2017年の3.24億人から3.89億人に増加するとされます。

現在のアメリカの不動産市場はこのような人口増加による強い住宅需要によって支えられています。

また市場に出回る住宅数が減少していることも相場を押し上げる要因となっています。2018年第三四半期の住宅着工件数は123万件で、第一四半期から約80万件の減少となりました（米国センサス局より）。

住宅を売却しても価格が上昇しているために、買い手は簡単に見つからないのではという懸念から買い替えを控える動きが出てきており、供給数の減少に拍車をかけています。

海外不動産の魅力のひとつは「為替差益」が得られることです。物件の家賃収入や売却時のお金は現地通貨で得ることになりますが、円に換算した時に円安に振れていれば為替差益を得られることになります。

例えば1ドル100円で1万ドルの現金を持っているとすると、1ドルが120円に上昇すれば120万円で換金することができます。購入時よりもドル高円安が進行していれば利益につながるということです。

為替相場は経済動向や2国間の金利差などで変動しますが、日本とアメリカの場合、金利差がドル高円安を進行させています。2018年11月時点で日本の政策金利は0.10％ですが、アメリカは2.25％となります。

アメリカは好景気によるインフレを抑制するため、FRBが2015年から何度も政策金利を引き上げてきました。インフレが起これば貨幣価値が下落し、景気の過熱にもつながります。そこで銀行の金利を引き上げ、企業の設備投資を抑制し、個人消費も減少へ誘導するわけです。景気の過熱を抑制してバブルの崩壊を回避することにもつながります。

アメリカは2020年には利上げを終了させる見通しを立てていますが、景気の動向によっては高金利が続く可能性もあります。ただし、不動産投資の視点からすれば外貨を得る投資活動としてプラスに働く状況ではあるため、アメリカ不動産投資が活況な理由のひとつとなっています。

日本国内では海外の不動産を担保にお金を貸してくれるところが少ないため、海外の不動産を購入する際に、住宅ローンを組むのは難しくなります。また現地銀行でローンを組む場合でも、現地での収入証明やクレジットヒストリー（返済の履歴）がなければ信用を得るのは難しいのが実情です。

しかしアメリカ不動産の場合、日本国内の銀行でアメリカの不動産を担保に融資をしている金融機関が複数あります。例えば「日本政策金融公庫」はすでに日本国内で法人として不動産投資をしている場合、アメリカの不動産購入時にローンを引くことができます。

基準金利は2018年6月の時点で年率2.06％から2.55％となり、融資限度額は7,200万円です。さらに担保は不要で、借入期間は20年以内と好条件ですが、審査基準は厳しいことで有名です。

次に、東証1部上場企業のオープンハウスもアメリカ不動産への投資に積極的で、グループ会社のアイビーネットが融資面をバックアップしているため、融資を活用してアメリカでの不動産投資をスタートすることが可能となっています。アイビーネットの融資プラン「プラチナモーゲージ70」を利用すれば、購入するアメリカ不動産を担保として物件金額の最大70%相当まで融資を受けることが可能です。

他にも、日本国内の不動産を担保にしてアメリカでの不動産購入に対し融資をしている金融機関として「オリックス銀行」もあります。担保の対象は首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産であることが条件となります。金利は2018年6月時点で変動型が年率3.675％、5年固定が3.500％などとなっています。借入期間は1年以上35年以下です。

海外不動産への投資でも確定申告は日本で行うことになるため、日本のルールに従って建物分の減価償却を行います。節税効果を期待したアメリカの不動産投資で主な対象となるのは中古の木造一戸建てや木造アパートです。

日本の場合、木造住宅は築年数の経過によって資産価値が下落し、20年ほど経過すればその価値はほとんどなくなります。つまり中古で一戸建てを購入すると建物分の価格はごくわずかなので、減価償却費もほとんど計上できません。

一方、アメリカの不動産の場合、日本ほど中古の一戸建てやアパートは資産価値が落ちません。逆に築年数の経過によってその価値を高める物件もあります。メンテナンスをして快適に暮らせる状態であれば、築古物件でも建物の価値はさほど落ちないため、減価償却費も十分に計上することができます。

さらに、アメリカの不動産は土地に対して建物の価格比率が高いという特徴もあります。木造住宅の中古となれば減価償却期間が短いため、短期間で大きな経費計上が可能となります。またアメリカの不動産需要は人口増加を背景に近年高まる一方のため、売却時にもそれほど値下げをせずに買い手を探しやすいのもメリットです。

アメリカ不動産市場の基盤となるのが中古の一戸建て住宅です。投資家にとっては「節税効果が期待できる」「資産価値が落ちにくい」などの魅力があることなどから、アメリカの中古市場は日本よりもはるかに成熟しています。

アメリカの不動産はMLSという日本のレインズに当たる物件情報システムに登録されています。過去の取引履歴から税金、評価額の履歴、近隣の学校の偏差値レベル、近隣の評価額といったものまで、物件情報はかなり詳細に記録されています。

中古物件を売買する際には、売り手と買い手の双方にバイヤーあるいはブローカーがついて価格の交渉などを行い、売買代金の受け渡しは取引の安全性を担保するエスクロー会社を仲介します。

ただし、アメリカは契約主義の社会で、日本よりも訴訟が盛んに行われる文化があります。そのため高額な不動産売買の契約書では細部までフォローする必要があり、信頼できる弁護士への依頼が欠かせません。また自身でもしっかりと現地の法律を勉強しておくことが大切です。

一般的な不動産投資の物件選びでは、資産価値の上昇や賃貸需要の増加が見込めるエリアの選定が重要なポイントとなりますが、アメリカの場合、「学区」に関する知識が必要不可欠となります。アメリカは日本よりもエリアによって治安の良し悪しに差が生じます。そして治安が良いエリアは賃貸需要も高く、不動産の価値は落ちにくくなります。

しかしブローカーやエージェントにおすすめの学区を直接聞いても、明確な回答を得られないでしょう。アメリカではFair Housing Actという規定があり、住宅購入や賃貸取引において人種や宗教、性別や出身国などで差別をしてはならないと定められています。

そして学校の成績というランキング分けには、人種差別につながる可能性があることから、はっきりと学区の良し悪しには言及しないというスタンスが取られています。

そのため物件を選ぶときは不動産情報システムを使って、学区と評価に関する情報収集に努めることをおすすめします。実際、高収入世帯は学区の良いところで家を探しており、その結果、周辺の住宅相場は上昇する傾向があります。

アメリカで不動産を購入する場合、買主と売主が条件について合意してから物件を引き渡すまで30～45日程度かかります。その間、買主はホームインスペクターを雇い、購入物件についての調査を依頼します。

調査内容は室内の設備や建具の不具合、水回りの状態やシロアリの痕跡など多岐にわたります。何らかの不具合が見つかれば、買主は売主に対して修繕を依頼することができます。

売主が修繕などに応じない場合には、買主は取引をキャンセルすることができます。その場合、手付金は全額返却されるのが一般的です。ホームインスペクションが終了するまで違約金を払うことなく取引をキャンセルできるのは、海外投資家にとって嬉しいシステムといえます。

仮に購入後に重大な瑕疵が見つかれば紛争に発展することもあります。トラブルを回避するためにも、アメリカ不動産を購入する際は信頼できるホームインスペクション業者を探しましょう。

前述した通り、アメリカ不動産は築古物件でも適切にメンテナンスすることで資産価値を落とさず、売却することが可能です。

ただしメンテナンスでは、多額のリフォーム費用をかけても売却金額に上乗せできなければ損失につながることもあるため注意が必要です。売却によるキャピタルゲインを狙うためには適切にメンテナンスをすることが重要ですが、リフォームにかけた費用に対するリターンが得られるような工夫が必要となります。

あるいは部屋の増築などするとコストがかさみ、売却金額に転嫁させれば金額もかなり高くなります。買い手がつかない価格になるほど過度にメンテナンスしないようにバランスを考える必要があります。

FRBは2018年12月、政策金利の誘導目標を2.25−2.50％に引き上げることを決定しました。今後もインフレを懸念した金利引き上げが続く可能性があり、現地で住宅ローンを組んでいれば、返済額が増加し、収益率を低下させることになります。そのため金利動向には常に気を配ることが大切です。

また、現在は日本の低金利とアメリカの高金利が円安傾向につながっていますが、日本もいつまで低金利政策を続けるかは不透明です。政策金利を引き上げることになれば日米の金利差も縮まるため、円高に振れる可能性があります。円高になれば外貨資産を持っていると不利になり、円安になるまで待つか、別の資産運用方法を模索する必要が出てきます。

アメリカの中古一戸建ては節税効果が高いことで富裕層を中心に人気があります。築年数の古い物件であれば、最短4年で大きな金額の減価償却費を計上できるのも嬉しいメリットです

ただし売却時には、計上した減価償却費の分を購入価格から差し引いて不動産所得を算出することになります。つまり購入金額を大きく減算するため、あまり値上がりしていなくても譲渡所得が高くなります。譲渡所得金額が増加することで相応の税額が課されることに留意が必要です。

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　42戸

住　所　東京都墨田区緑4-7-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リルシアリョウゴクミドリ4チョウメ
RELUXIA両国緑4丁目

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田緑3丁目店まで約120m
ファミリーマート本所立川3丁目店まで約290m
ミニストップ緑2丁目店まで約600m
まいばすけっと墨田緑3丁目店まで約300m
マルエツ両国亀沢店まで約500m
医療法人社団 東京育明会まで約350m
錦糸町しんえいクリニックまで約550m
墨田江東橋郵便局まで約550m
菊川公園まで約150m
すみだ北斎美術館まで約900m
墨田区立江東橋保育園まで約350m
墨田区立菊川小学校まで約350m
墨田区立緑小学校まで約600m
墨田区立竪川中学校まで約500m
東京都立両国高等学校・附属中学校まで約400m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社サイトウ建築設計事務所
■施　工　　　共立建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（26.49㎡～40.91㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資で大切な要素は、購入予算に関わる「物件価格」、収益に関わる「将来性」、そして「賃貸利回り」です。ロサンゼルスやニューヨーク、シアトルといった人気エリアは不動産価格の上昇率も高いのが魅力ですが、物件価格はかなり高騰しています。

日本最大級の海外不動産を取り扱うサイトの調査によると、2018年5月の時点でもそれぞれの平均販売価格は795,000米ドル・850,000米ドル・729,950米ドルとなります。

アメリカでの不動産投資を考える際には、エリアの選定をどのように行うかが重要です。予算にもよりますが価格がそれほど高くなく、将来性の期待できる場所を選ぶのが良いでしょう。

売り出し物件の価格に関しては、zillowなどの不動産情報サイトを参考にチェックできます。エリアごとの価格を知りたい場合、マーケット情報をチェックすれば地域ごとの住宅価格指数が表示されます。

将来性については人口動態が参考になります。人が多ければそれだけ不動産需要も多く、物件の在庫数と照らし合わせれば、需給バランスの傾向もチェックできます。もちろん人口あたりの供給数が少ないほうが、不動産価格は高くなります。

アメリカ不動産投資では、州によって税制が異なることにも留意する必要があります。不動産所得に関する税金には「連邦税」と「州税」の２種類がありますが、連邦税はどの州であっても課税されます。一方、州税は課されないところもあります。最高税率も州によって異なり、例えばカリフォルニア州は最も高い税率として知られています。

また海外不動産を購入する場合、日本のように簡単にローンが組めるわけではありません。融資を受けることができたとしても、物件に対する融資限度額はそれほど高くないのが実情です。そのため不動産価格の上昇が見込めるのと同時に、物件価格もそれほど高くないエリアを探す必要があります。

例えばフロリダ州オーランドは観光地として有名ですが、Zillow社のサイトによると物件価格はそれほど高くなく、賃貸利回りがある程度確保できる可能性があります。セントラル・フロリダ大学の学生や企業に勤めている方も多く、十分な賃貸需要も見込めるでしょう。

あるいはノースカロライナ州ローリーなども狙い目です。研究施設が多く、学生も多く住んでいます。賃貸需要が期待でき、物件価格もそれほど高くないため無理せずに購入できます。

このように不動産価格の上昇率と賃貸利回り、物件価格に加えて人口増加率などもチェックしてエリアを選定することが重要です。

日本で投資用の不動産を購入する場合、不動産会社の担当営業スタッフと相談して物件を決めるのが一般的です。アメリカの場合、リアルターと呼ばれる担当者を決めて物件探しから購入のための交渉、契約完了までをフォローしてもらうことになります。

アメリカの不動産は中古市場が充実しており、投資用不動産も新築よりも中古のほうが収益性の高い物件を探しやすい傾向にあります。中古物件を購入する場合、売主と価格の交渉をする必要がありますが、ここで役に立つのが「リアルター」です。

リアルターとは不動産販売のライセンスを持っている販売員のことですが、エージェントやブローカーとも呼びます。ブローカーは事務所を構える不動産取引の資格を持つ専門家ですが、エージェントはブローカーと契約し、フリーで営業することで成功報酬を得ている職業です。

優秀なリアルターは物件情報を豊富に持っていますが、不動産販売のライセンスは州ごとに取得が必要となります。そこでまずは購入先の州を決めてからライセンスを持つリアルターを探さなければなりません。優秀なリアルターは人づてに探すこともできますが、人脈がなく、海外不動産投資が初めての方などは不動産情報サイトから見つけるのがおすすめです。

アメリカの不動産サイトは日本よりもはるかに充実しており、例えば代表的な仲介サイトのひとつであるRedfinでは、「希望する地域＋agents」で検索するとリアルターの候補が一覧表示されます。リアルターによって扱う物件のエリアや価格帯が違うため、自分の条件に合う方を選ぶようにしましょう。

アメリカで物件のエリアを検討する際、注意したいのが「学区」選びです。学力・知名度の高い学校や大学付近は、不動産価格が上がる傾向にあります。そのため、アメリカの不動産情報検索サイトでは学校のランクも随時チェックすることができ、子どもがいる家庭が家を購入したり賃貸物件を選んだりする時には、学区が重要な判断材料になっています。

投資用物件も学区の良いエリアの方が収益性は高くなり、賃貸需要も高く、売却時には好条件で買い手を見つけることができます。子どもが大きくなれば物件を高値で売却できるといったメリットもあります。

学区の評判を調べることができるサイトはいくつかありますが、例えば、「Greatschools.org」ではアメリカの郵便番号を入力すれば、近隣学校の評価が10点満点で表示されます。実際の利用者の口コミもあるため、詳しい実情も把握できます。ほかに「Department of Education」や「Schooldigger」といったサイトなどいろいろあるため、気になる方は試しに調べてみてください。

アメリカで投資用不動産を選ぶ時に、学区とともに重要なのが「ロケーション選び」です。ロケーションとは、例えば高層マンションから見える眺望のようなものではなく、物件の周辺環境全般を指します。

例えば「近隣の住宅がきれいに整備されているか」「路上駐車は少ないか」「電車が付近を通る・飛行機が上空を飛行するなどの騒音はないか」などの住みやすさにつながる住環境全般を意味します。

そのようなローカル情報エリアもアメリカの不動産検索サイトで調べることができます。例えば住宅・賃貸物件の情報サイト「Trulia」では、物件から通勤地までの移動時間や物件価格の手頃さといった情報も表示させることができます。またエリアごとの犯罪に関する情報が色分けされ、密度という形で確認することができます。

またロケーション以外にも、自分で手直しできる場合、格安で購入できる物件や売主の都合で値下げ余地の大きい物件といったものも調べることが可能です。リアルターに頼めば詳しく調べてくれるため、自分なりに需要の多いエリア条件を調べて調査すると良いでしょう。

アメリカで不動産所得を得た場合、外国人である非居住者は賃貸収入などの課税所得に対して30％の税金を源泉徴収されます。ただしアメリカで確定申告を行い、経費計上することで課税所得を引き下げれば、源泉徴収された税金の一部を還付してもらうことができます。

非居住者の場合、永住権保持者や就労ビザを取得している方が取得する社会保険番号を取得することができません。社会保険番号を取得していない方が確定申告をする場合には、個人用納税者番号（ITIN）の発行を申請する必要があります。

ITINの申請はアメリカ合衆国内歳入庁（IRS）に対して行いますが、申請から発行まで7週間ほどかかるため、間に合わないことがないように注意してください。

竣　工　2022年2月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　65戸

住　所　東京都墨田区両国1-14-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ヴェリオリョウゴク
Ｖｅｒｒｉｏ　Ｒｙｏｇｏｋｕ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約320m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約330m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約330m
永寿総合病院柳橋分院まで約1080m
エンゼルファミリー両国店まで約250m
浜町プロデュースまで約1080m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約840m
両国江戸NORENまで約670m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約650m
キッチンオリジン両国店まで約710m
墨田区立両国小学校まで約450m
山田記念病院まで約1510m
両国交番まで約550m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ファーストコーポレーション株式会社、株式会社アーキフォルム
■施　工　　　坂田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1SLDK（25.10㎡～40.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローン借り換えのメリットは、ローン残高や返済期間にもよりますが、借り換え後の金利差が0.5%～1%程度ある場合となります。たとえば、2020年現在の不動産投資ローンで良い条件の金利は1%台（投資用の新築マンション購入時）ですので、不動産投資ローンの融資を受けている方の場合、金利が現在2%～4%台の方は、他金融機関に借り換えを検討することで、 借り換えメリットを享受できる可能性があります。

たとえば、ローン残高が2000万円、残りの返済期間30年、融資金利3%の方が、金利2%のローンに借り換えできたとすると、総返済額は374万円が減額できることになります。たった1%ではありますが、ローン残高が数千万円で返済期間が数十年にわたると、金利の利息分の支払いだけで1000万円を超えることも珍しくありませんので、金利が2%～4%台の方は、一度借り換えを検討されてみることをおすすめします。

不動産投資を行っている方が、ローンの借り換えを検討する大きなメリットの一つとして、自分の属性を評価してくれる金融機関に巡り合うことができる、という点が挙げられます。不動産投資では、ローンを活用してレバレッジを利かせた投資を展開することが多いので、自分の属性を最も高く評価してくれる金融機関に出会うことができれば、その後の不動産投資を拡大していく上で心強い味方を手に入れられることになります。

ローンの借り換えを促進している金融機関は多く、借り換えをすることで特典を受けられるケースもあります。たとえば、イオン銀行や楽天銀行など、グループに小売を持つ銀行では借り換え後、ショッピングの際にポイントで値引きがあるケースがあったり、提携企業による特典を用意しているケース、ATM手数料や振込手数料を無料にしているケース、融資事務手数料を引き下げるキャンペーンを行っているケースなどがあります。

特典はあくまでオプションのようなものなので、よく使うサービスがあれば検討をしてみるという程度で良いでしょう。

現在の金融機関に対して数年以上にわたり返済の延滞がなく、直近で年収の大幅なダウンもない場合は、その金融機関から優良な返済者として見てもらうことができますので、現在の金融機関も借り換えされないように金利引下げを提示される場合があります。

引き下げ幅は、一番低い金利を提示する金融機関と比べると小さくなるかと思いますが、借り換えの際にかかる諸費用や手続きの手間などを考えると、借り換えをしないほうが賢い選択となるケースも少なくありません。

なお、現在の金融機関から金利引き下げの提案を引き出す上で大事なのは、「このままの融資条件では借り換えられてしまうかもしれない」と危機感をもってもらうこととなります。

そのため、とりあえずローン金利の引き下げを相談してみるというよりは、あくまで借り換えを前提として、金利が大きく引下がる他金融機関のシミュレーションなどを持って「借り換えをしたいと思っている」「この金融機関に借り換えを検討している」という具体的な意向を伝えると良いでしょう。

ローン借り換えのデメリットの一つ目は、借り換えの手間がかかるという点です。実際にローンを借り換えるまでに、借り換えの情報収集から金融機関探し、金融機関との打ち合わせ、比較検討、新規融資契約手続き、現行の金融機関との契約解消手続き、登記などの作業が発生します。

ある程度は手続きのための時間が必要となるので、シミュレーション段階であまり金利が大きく引き下がらない場合には、そのまま借り換えて続きを続行するかどうかを一度検討した方が良いでしょう。

最初に融資契約を行ったときと同様に、借り換えの際にも以下のように事務手数料や保証料、登記費用などがかかることになります。諸費用は総額で30万円～50万円程度かかる可能性がありますので、金利引き下げによる返済額の軽減額と合わせて検討をしましょう。

融資開始からすぐの借り換えや、何度も同じ金融機関からの借り換えなどをすると、その金融機関からの心証を悪くしてしまうケースがあります。

不動産投資は、物件選びと同じくらい金融機関を味方につけることが重要ですので、今後も長い付き合いをしていきたいと考えている金融機関とのコミュニケーションは慎重に進めたほうが良いでしょう。

まずは、現在の融資条件を確認することがスタートとなります。ローン残高、返済期間、融資金利、金利タイプ、返済総額などを確認しておきましょう。

現在の不動産投資ローンの金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断してくれるサービスなどもありますので、こういった診断もうまく活用して借り換え可能な融資条件を調べてみると良いでしょう。

次に、融資金利の引き下げが可能そうな金融機関を探しましょう。検討先としては、メガバンク、地方銀行、ネット銀行などが有力な検討先となります。ネットで簡単に下調べをしてから、電話や窓口に相談をすると良いでしょう。

現在の年収や年齢、勤務先、勤続年数、資産状況などの属性情報と、物件に関する情報などを提出すると、金融機関から具体的な融資条件や審査結果を教えてもらうことが可能です。現在の返済総額と見比べて、借り換えのメリットがどれくらいあるかを確認しましょう。

また、金融機関によっては、一定金額以上を預金する、ローンとは別の取引を開始するなどで、金利を優遇してもらえるケースもありますので、そちらについても確認をしてみると良いでしょう。

借り換えを検討してる金融機関から審査OKをもらい、借り換え先がある程度決まったら、それを現在の金融機関に伝えましょう。場合によっては、現在の金融機関から金利引下げの提案があるかと思いますので、それを借り換え検討先の条件と見比べて、今の金融機関でローンを借り続けるか、借り換えを続行するかを検討します。

借り換え先の審査が有効な期間は1ヶ月～2ヶ月程度となりますので、あまりに現行の金融機関との交渉が長引きそうな場合には、借り換え先の金融機関に相談をしてみると良いでしょう。

借り換えを続行する場合は、借り換えの実行日を新しい金融機関や司法書士などと話し合って決め、現在の金融機関にはローンを完済する申込書を提出します。借り換え先には、本申込を行い、正式な融資契約を締結します。

竣　工　2021年11月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区亀沢1-13-6
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットリョウゴク

■近隣周辺施設情報
セブンイレブンまで約130m
まいばすけっとまで約80m
ジョナサンまで約10m
meetsまで約900m
クリエイトまで約380m
アルカキットまで約1300m
ファミリーマート亀沢一丁目店まで約200m
マルエツプチ両国緑一丁目店まで約340m
山田記念病院まで約630m
横網交番まで約400m
シモジマ浅草橋本店まで約1670m
横網町公園まで約460m
薬ヒグチ両国店まで約440m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.45㎡～57.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の買い替えでは、今住んでいる住居を先に売る「先行売却」か、新居を先に買う「先行購入」かの２つの方法があります。

先行売却は、新居を購入する前に現住居の売却活動を行う方法です。現住居を先に売却することでまとまった資金を確保できるため、新居購入の資金計画を立てやすいといった特徴があります。

一方、先行購入は、現住居を売却する前に新居の購入活動を行う方法です。先行購入では時間をかけて予算に合う新居を探すことができ、良い物件が見つからなければ買い替えしないというパターンもあります。

住居を買い換える際には、「買い替えローン」という便利な融資制度を利用することができます。制度利用の流れや注意点について見てみましょう。

買い替えローンは、現在の自宅を売却してもローンの残債が完済できない場合に、不足分と新居の購入資金をまとめて融資してくれる制度です。ただし、買い替えローンを利用できるのは、自宅を売却してローンの残債に充当しても、完済することができない場合に限られます。

自宅を売却して完済できる方は、買い替えローンではなく通常の住宅ローンを利用することになります。

買い替えローンを利用するためには、「現住居の売却」と「新居の購入」の決済日を同じ日にする必要があります。以下、売却先行で買い替えローンを利用する流れを見ていきましょう。

買い替えローンの利用も含めた全体の計画を不動産会社に説明して、売買仲介を依頼します。買い替えローンの申し込み手順などは、業者のアドバイスに従うと良いでしょう。

現住居の販売価格を設定し、広告・募集を開始してもらいます。同時に、内覧対策を始めます。

現住居の売却活動を通じた集客具合や、内覧時の買い手の希望などを総合的に勘案し、売却可能額の目途を立て新居購入の資金計画を作成します。

あらかじめ目を付けておいた物件の現地確認と下見を行います。売却先行では、現住居の売却活動に並行して、新居のエリア選定や物件探しを行うことが重要です。

新居購入契約後でも融資を受けられないケースがあるため、買い替えローンの正式な申し込みの前に、融資を受けることができるかを金融機関に事前審査してもらいます。購入ができなくなる事態を防いでおくことが重要です。

新居の購入契約を締結した後は、金融機関に買い替えローンの正式な申し込みを行います。

現住居売却では、買主から手付金を除く売却残金を受け取り、物件を引き渡します。同時に、ローン残債を完済します。新居購入では、売主に手付金を除く購入残金を支払い、引き渡しを受けます。同時に「現住居の抵当権抹消」「新旧住居の所有権移転」「新居の抵当権設定」がされることになります。

このように買い替えローンを利用する場合は、売却と購入の決済を同時に合わせる必要があります。売却先行では、現住居の売却可能額を把握した上で新居購入の資金計画を立てることになるため、不動産業者のアドバイスを受けながら、スケジュールに従って売却と購入のステップを手際よく同時に進めていくことが求められます。

先行して新居を購入する先行購入の場合、現住居が思ったとおりに売却できる保証がないため、「買い替え特約」をつけることができます。

買い替え特約とは、新居の購入契約締結時に「現住居の売却が予定通りに進まなかった場合、新居の購入を白紙撤回できる」という決め事です。「〇月〇日までに」「〇〇円以上で売れなかったら」など売却期限や最低売却価格が満たされなかった場合に、購入契約を無効にすることができます。

通常、一方的な契約解除には違約金が発生し、払い込んだ手付金は返ってきませんが、買い替え特約では、違約金は発生せず手付金も無事に戻ってきます。ただし、買い替え特約を付けるには、売主と買主双方の合意が必要となります。

現在住んでいる住宅が予定通りに売れない場合、資金計画を見直す必要が生じ、新居の購入を進めることが難しくなることから、買い替え特約は、新居を買う側にとってメリットが大きい契約となります。

しかし、売主側からすると売却活動ができなくなるうえ、売買契約が白紙になる恐れがあります。そのため買い替え特約は、最低売却価格も相場より低く設定されるのが一般的ですが、それでも売主の合意を得るのはなかなか難しいといった事情があります。

売主にメリットがないと考えられる買い替え特約で合意してもらうためには、仲介業者の力を借りるのが効果的です。新居の購入を依頼する仲介業者と、現住居の売却も専属で任せる「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結び、全面的にバックアップしてもらうという方法です。

業者にとっては、新居の購入仲介のみならず現住居の売却仲介も契約でき、専任契約をもらえれば現住居の買主からの手数料も入ることになります。そのため新居の売主との交渉においても、特約を付けられるように動いてくれることが期待できます。過度な期待は禁物ですが、検討してみる余地はあるでしょう。

不動産を売却する場合、不動産業者に仲介を依頼する以外に、業者に直接買い取ってもらうという方法があります。

買取は、不動産を買取業者に買い取ってもらう売却方法です。買い取った業者は、取得した不動産を整地・リフォームなど手を入れ、売りに出します。このような費用がかかることもあり、業者の買取価格は通常の売却相場と比べて1～3割程度安くなります。

一般的には、買取より仲介業者に依頼して売るほうが高い価格で売却できますが、買取には売却までの時間を短縮できるというメリットがあります。仲介方式では、一般の買い手が現れるのを待つ必要があり、売却できるまで一定の時間がかかります。

一方、買取では業者が直接買い取ってくれるため、仲介よりもスピーディーに現金化できます。そのため、先行購入で新居を見つけて購入決定したものの、現住居を売りに出しても買い手がつきそうもないケースなどの場合、売却価格が多少下がっても許せる状況であれば、買取を検討してみても良いでしょう。

自宅を売却した場合に、一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。ただし、売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件とされています。

所有期間が10年超の自宅を売却した場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除の特例を適用した後の譲渡所得に対して、長期譲渡所得の税率よりも低い軽減税率が適用されます。

自宅を売却して他に買い替える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。税額が安くなるなどではなく、あくまでも課税の繰り延べになりますが、転居に伴って何かとお金もかかることを考えると、翌年に支払う税額を少なくできるのはメリットと言えます。

買い替えのため自宅を売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例の適用を受けるには、「平成31年12月31日までに売却すること」、また、「売却時に住んでいなかった家屋や敷地等は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」が要件とされています。

住宅ローンが残っている自宅を住宅ローンの残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれなかった場合に、翌年以降最大3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

この特例は「居住用財産買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と異なり、買い換えを行う必要はありませんが、譲渡損失が生じた自宅に住宅ローン残高があることが要件となっています。

個人が、事業用の不動産を譲渡して、一定期間内に買換不動産を取得し、その取得の日から1年以内に買換不動産を事業用として利用したときは、一定の要件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。

事業用とは、農業、製造業など様々な用途がありますが、アパート経営や駐車場経営など不動産賃貸も該当します。ただし、譲渡益が非課税となるわけではなく、あくまで課税を将来に繰り延べるものであることに留意してください。

不動産の単なる売却や購入と異なり、買い替えは売却・購入両方の連携を図りながら、時間的に近接して行う必要があります。そのため信頼できる不動産会社の力を借りることがとても大切です。

仮に買い替えにあたって十分な資金力があり、新居の購入を先行しても現住居の売却を急ぐ必要がないなどの場合では、新居の購入と現住居の売却は別々の業者に依頼し、じっくりと取り組むほうが有利な場合もあります。

しかし、一般的には現住居の売却資金を新居の購入資金に充てる場合や、借り替えローンを利用するケースが多く、そのためには売却と購入の密接な連携が求められます。そのため、買い換え実績が豊富で信頼ができる業者1社に絞って依頼するほうが良い結果を招くこともあります。

売却を依頼する場合は、複数の業者に査定を依頼し、査定額の根拠や担当者の対応などを見て信頼できそうな業者を決めていきます。また、購入の仲介をしてもらう場合は、紹介物件の豊富さや情報提供の内容・質などをみて決めることになります。

一方、現住居の売却と新居の購入両方を任せる買い替えの場合は、買い替え実績が豊富な業者の中で、無理のないスケジュールや有益なアドバイスを提供してくれる業者が候補となります。買い替え時に頼りになる不動産会社の条件には次のものが挙げられます。

竣　工　2021年7月
最寄駅　亀戸水神駅徒歩9分
総戸数　40戸

住　所　東京都江東区亀戸7-41-12
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
スパシエルクスカメイド

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ亀戸7丁目店まで約230m
ライフ亀戸店まで約380m
ローソン亀戸7丁目店まで約230m
セブンイレブン江東亀戸7丁目東店まで約390m
ファミリーマート亀戸中之橋店まで約380m
セブンイレブン亀戸駅東口店まで約750m
アトレ亀戸まで約1190m
江東病院まで約1140m
城東警察署亀戸交番まで約500m
江東区立亀戸図書館まで約230m
江東亀戸七郵便局まで約230m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アースティー
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.70㎡～25.74㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパートローンは住宅ローンと異なり、賃貸事業の資金として貸し出されるお金となりますので、事業収益が安定的に見込める限り返済はできるという考えに基づいて審査されるためです。

なお、返済期間については耐用年数と同じ期間になるのが一般的ですが、アパートの耐久性が高いと評価される場合には30年以上のローンが組めるケースもあります。

住宅ローンでは給与収入から返済するという観点で銀行が見るため、年収の5倍～10倍程度といった目安がありますが、アパートローンの場合は収益性や物件の担保能力なども加味されるため、年収の10倍～15倍程度までローンを組むことが可能です。

住宅ローンは毎月の給与収入の中から返済をしていると思います。住宅ローンは年収や仕事内容・資産状況や他の借り入れなど個人の信用情報をもとに審査されますが、アパートローンは個人の信用情報だけでなくアパートの担保能力や事業収益なども審査の対象となります。

このようにアパートローンと住宅ローンでは審査で見ている内容が異なりますので、住宅ローンがあるからといって、そのことが理由でアパートローンを借りられないということはありません。

頭金の額は物件の収益性や担保価値によって変わってきますので、一概にいくらと決めつけることはできませんが、一般的には物件価格の5%～10％前後になってくると考えるといいでしょう。

また、築年数が経った中古アパートの場合は、新築や築浅のアパートよりも空室リスクが高いということで、より多くの頭金が必要になるケースがありますので注意しましょう。

アパートローンは住宅ローンよりも金利は高めに設定されています。金利は金融機関によって異なりますし、固定金利か変動金利かによっても変わってきますが、大まかには1.5%～4.5％くらいがアパートローンの金利の範囲になります。金利は借主の年収や勤務先、資産などによって変動します。

また物件の種類としては、新築アパートのほうが中古アパートよりも空室リスクなどが低くなるため、金利は低くなる傾向にあります。アパート販売会社の実績や信用力も金利に影響することがあります。

金融機関によって細かいルールは違いますが、一般的には可能です。変更にあたり手数料がかかることや、固定金利の特約型で3年固定や5年固定などの金利タイプで契約している場合はその期間内の変更がきかないことがあります。

また、変動金利から固定金利へ変更する場合は、以前の金利ではなく、その時に設定されている固定金利での契約になるので、変更したい場合は以前の資料だけを見るのではなく、必ず金融機関に確認をしましょう。

上場している大手の不動産会社などは多くの金融機関と提携している上、契約実績も多いので中小企業にはない特約などがある場合があります。例えば、金利が低くなる特約があったり、いくつかの条件が揃えば金利が低くなったりする、といったことです。

金利は不動産投資をする際に成否を左右する重要な要素となりますので、提携している金融機関がいくつあるかといったことや、特約などがないかを確認しておくことは必要でしょう。

アパートローンの場合、一般的には物件が担保になるため連帯保証人は必要としないケースが多いのですが、一部の金融機関では必要とする場合もあります。また、契約者が高齢の場合や団信に加入しない場合は、相続人のうち事業継承者に連帯保証人を求められる場合があります。このように連帯保証人が必要か必要でないかは、個別の事情によっても変わってきます。

アパートローンの審査は物件の収益性や担保価値、契約者の資産状況などを見ます。金融機関とすでに取引があったり、収益性や資産価値が十分条件を満たしている時などの場合は1週間くらいで通過することがあります。収益性、資産価値など調査をしなければわからない場合は1、2ヵ月かかることもあります。

審査に不利な情報も隠さない、あるいは嘘をつかないということです。上記質問で触れたように審査は物件の収益性や物件の担保価値などをもとに行われます。しかし、金融機関が負うリスクは「借主が本当に返済してくれるかどうか」という点です。そういった意味で最終的には信用できる人かどうか、という点を見られます。正直な気持ちで審査に臨むことが大切です。

現在、地方で目立ってきている空室率などの事例や2018年のシェアハウス投資の問題、不正融資などの問題から金融庁や金融機関がアパートローンを厳しい目線で見るようになってきています。そして、その影響は投資家が実感として感じられるレベルまで拡大しています。

たとえば、野村不動産ソリューションズ株式会社が、不動産投資サイト「ノムコム・プロ」の会員に対して毎年行っているの調査結果では、52.8%が「変化を感じる」、その内87.7％が融資について「審査が厳しくなった」と回答しており、融資が厳しくなったという見方が大幅に増加しています。

厳しい融資環境下でもアパート自体に収益力や担保力があれば、融資審査は突破しやすくなります。たとえば、新築アパート大手で融資実績も豊富なシノケンプロデュースという会社が開発している物件を詳しく見てみると、以下のような特徴を持っていることが分かります。

実際に3万戸を超える管理戸数に対して入居率99%という実績面などについても金融機関から高く評価され、金利1%台という低い金利での融資実績や最長35年間という長い返済期間などでのローン実績につながっていると考えられます。

今後、アパートローンの審査や融資条件を有利に進めていくには、10年後・20年後にも入居率や資産価値を維持できるような、高品質で収益性の高いアパートを選んでいくことが大切です。

アパートローンの融資審査に申し込む前に、まずは金融機関から評価してもらえるような立地や建物性能、実績などについて理解を深めてから、再度物件を検討されてみると良いでしょう。

竣　工　2021年10月
最寄駅　西太子堂駅徒歩9分
総戸数　31戸

住　所　東京都世田谷区上馬2-19-10
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アークマークサンゲンヂャヤ

■近隣周辺施設情報
スーパーオオゼキ野沢店まで約230m
成城石井柿の木坂店まで約1520m
まいばすけっと野沢2丁目店まで約240m
ファミリーマート上馬交差点前店まで約180m
ローソン上馬4丁目店まで約320m
ナチュラルローソン世田谷弦巻3丁目店まで約1680m
ナチュラルローソン上馬3丁目店まで約200m
トモズ上馬店まで約200m
駒沢病院まで約580m
まつした歯科まで約1600m
深沢クリニックまで約1730m
世田谷上馬郵便局まで約280m
世田谷弦巻郵便局まで約1590m
城南信用金庫駒沢支店まで約240m
ゲオ駒沢大学店まで約620m
オリジン弁当上馬店まで約100m
ドトールコーヒーショップ駒沢大学駅前店まで約500m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社グローバン企画
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.65㎡～26.07㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

インターネット上でほとんど完結するのが、インターネットを利用した物件調査と、一括査定サイトを利用した査定依頼です。こちらは自分で不動産情報サイトから売却相場を調べたり、自分の物件情報を入力して査定価格を確認したりするものです。

不動産会社での情報収集、不動産会社が主催するセミナーへの参加は、不動産会社やセミナー会場に直接赴く必要があります。しかし、不動産会社の営業マンやセミナー講師などに、自分の疑問や不安を直接聞くことができるメリットがあります。

時間をあまりかけずに売却価格の情報収集をできるのがインターネット、時間をかけてじっくりと話を聞き、疑問を解消できるのが直接訪問での情報収集だと言えます。

不動産情報サイトでは、立地や築年数、面積といった不動産の査定に関わる条件を入力することで、その条件に応じた物件情報を確認することができます。自分が所有する物件と似たような物件を検索してみましょう。

スマートフォンでの閲覧がしやすいサイトも増えていますので、パソコンがなくてもどこでも手軽に物件情報を知ることができるのがメリットです。また、検索結果をソートしたり、検索結果に応じて気になった物件の内覧予約を、その場で取ったりできることからも利便性が高いと言えます。手軽に多数の情報をチェックできる点が、不動産情報サイトのメリットです。

不動産一括査定サイトは、自分が所有する物件の築年数、住所、面積、その他構造などの情報を入力すると、物件近くで営業している不動産会社から、「その物件はいくらで売れるのか」という査定のメールや、電話がもらえるサービスです。

不動産情報サイトに載っている物件価格は値付けの方法が様々であり、物件によっては相場に近い数字ではない可能性もあります。しかし、一括査定サービスで提示される売却価格は、不動産のプロである不動産会社の担当者が査定した数字です。複数の業者からの査定額を比較検討することで、より実際の売買相場に近い数字を把握できるでしょう。

そして、複数の不動産会社の中から売却を任せたい会社が見つかれば、実際に物件に招き、より精密な査定を受けることができます。手軽さと正確さの両方を兼ね備えているのが、一括査定サイトのメリットです。

直接不動産会社に赴き、自宅などの所有物件の売却について相談しても良いでしょう。対面で不動産会社の担当者と話しながら、自分の希望や目的を伝えていきます。面積、築年数という数字だけではなく、数字だけでは伝えられない建物の状態、周辺環境なども査定に加えてもらうことができます。

実勢価格に近い数字を出してくれることが期待できるのは、その物件のあるエリアで長年営業している不動産会社です。「あなたが売ろうとしている物件のエリアにはどのような住人がいて、どういった物件が売れやすいのか」というエリアに関する情報は、長年その地域に腰を据えている業者ならではの信頼性があると言えるでしょう。

また、不動産会社に直接相談を行うことで、「これから先の見通しとしては、もしかしたら少し待てば、もっと高く売れるかもしれない」など、単に査定に関する話だけではなく、不動産市場全体の話まで聞くこともできます。そして、その場で担当者の人柄を知り、「この人であれば信頼できそうだ」と思えば、不動産売却の契約を結ぶことを考えても良いでしょう。

不動産の売却は、基本的に不動産仲介会社の手を借りることになります。インターネットや一括査定サイトを経由して不動産会社にたどり着くのか、それとも不動産仲介会社に直接赴くかの違いとも言えます。

不動産売却についてのセミナーを積極的に開催している不動産会社があります。今の不動産市場を見ながら、「上がり目の相場なので不動産を売るべきだ」「不動産を高く売るにはどうしたらいいのか」といったノウハウを聞くことができます。

また、大抵のセミナーでは、終了後に個別相談の時間などを設けています。セミナーで聞いた内容の中から、不安な点や疑問点など、解消したい部分を詳しく聞くことができます。

セミナーは不動産会社のスタッフだけではなく、外部の宅地建物取引士やファイナンシャルプランナー、税理士や資産形成アドバイザーなどの専門家が主催することもあります。不動産投資や資産運用に詳しい方から、様々な情報を聞くことができるのです。

インターネットで売りに出されている物件は、玉石混交で様々です。先に書いたとおり、不動産情報サイトでの掲載価格は必ずしも適正というわけではなく、値下げをしてようやく売れたというケースもあります。

また、自分が所有する物件の相場を調べようと思っても、似た条件の物件が常に売りに出されているとは限りません。さらに、建物の状態まで詳しく記載された物件はあまり多くなく、必要情報が全て揃っているとは言えません。

一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社から査定をもらうことができます。時々ですが、その中で群を抜いて高額な査定価格を持ちかける不動産会社もあります。他社が3,000万円や3,100万円などと査定額を提示しているのに対し、1社だけ4,500万円の値をつけたら、ついついその会社に任せたくなる気持ちが出るかもしれません。

しかし、それほど他社とはかけ離れた高値をつける会社は、専任媒介・専属専任媒介契約を狙っているだけと考えることもできます。不動産会社にとって専任媒介契約や専属専任媒介契約を結べることはメリットになるので、売り主の注目を引くために飛び抜けた高値をつけてくるのです。

そこで、実際に契約を結んでみると、売却活動に入った途端、「この査定は高すぎた。売れないのでもうちょっと値下げしましょう」と、他の会社と同等の査定額に値下げをさせるケースもありえます。

高い査定価格を提示すること自体が必ずしも悪いわけではありません。その会社が富裕層の顧客を抱えており、顧客の要望とあなたの物件が一致したため、高値がつくケースも0ではありません。

しかし、相場からかけ離れた高い売却価格を設定しているうちは、問い合わせすら来ないという可能性が高くなり、結果として売却が完了するまでの期間が長くなってしまうリスクがあると言えます。

例えば、あなたが売ろうとしている物件が戸建て物件だとします。そこで、マンションの売買を得意とする会社に話を持ちかけても、戸建てを欲しがっている得意先が少ないことが考えられます。

そのようなミスマッチが起こってしまうと、時間をかけてもなかなか物件が売れない可能性が高くなりますし、営業マンもいまいち頼りなさげに見えてしまい、心理的に今後の提案をフラットに受け入れられなくなってしまうこともあります。

また、担当者の能力で売却までの時間や価格が左右されることもあります。いきなり決め打ちのように「この不動産会社に売却を任せよう」とするのではなく、複数の不動産会社を訪れ、比較しながら一番良さそうな会社をじっくりと決めましょう。不動産会社経由の情報収集は時間がかかりますし、当たり外れが起こり得るのが難点かもしれません。

竣　工　2022年1月
最寄駅　笹塚駅徒歩5分
総戸数　41戸

住　所　東京都渋谷区幡ヶ谷1-10-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ケルスコートササヅカ

■近隣周辺施設情報
成城石井幡ヶ谷店まで約310m
ライフ幡ヶ谷店まで約400m
ファミリーマート幡ヶ谷駅南店まで約110m
ファミリーマート幡ヶ谷駅北口店まで約240m
セブンイレブン渋谷幡ヶ谷駅前店まで約290m
ダイエー幡ヶ谷店まで約290m
スワローチェーンクリーニングまで約130m
佐野歯科クリニックまで約110m
幡ヶ谷南郵便局まで約140m
ミネドラッグまで約100m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（24.65㎡～61.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資の利回りとは、「物件取得でかかった費用に対する年間収益の割合」を指し、物件の儲ける力を計る重要な指標として使用されています。たとえば、ワンルームマンションを購入して賃貸に出した場合、初期投資額（購入にかかった金額）に対して1年間で家賃収入がどれだけ得られるか、ということを表すのが利回りです。

表面利回りとは、「物件価格に対する年間収益の割合」です。利回りの値が大きいほど儲かる可能性の高い物件であることを意味し、物件の利回りを見比べることで収益性の良し悪しを計ることができます。

たとえば、3,000万円の中古ワンルームマンションが2つある場合、1つ目の表面利回りが5％、2つ目が6％だとすると、2つ目の物件のほうが多くの利益が得られると予測することができます。

表面利回りは不動産会社や不動産情報サイトの物件紹介ページの物件情報の1つとして使用されているため、見たことがないという方は一度確認してみると良いでしょう。

実質利回りは年間の収益から年間維持費を差し引いた年間の利益を「物件価格＋購入時の諸費用」で割った指標となります。

収益物件には年間を通じて発生する維持管理費、修繕積立金や火災保険料などのランニングコストのほか、固定資産税や都市計画税などの税金もかかります。このほか物件購入時には不動産仲介手数料、司法書士報酬、登記印紙代、不動産取得税などの費用・税金も必要です。

これらは儲けを減らす費用となるため、物件の正確な収益力を計るためには総合的な年間維持費を含めて計算しなければなりません。さらに不動産経営では空室が発生することもあるため、利回り計算では将来の空室による収益の低下を反映させる必要があります。

表面利回りは、購入価格と年間の家賃収入のみで計算する指標でしたが、実質利回りはランニングコストを差し引いた現実的な収益性を計ることができる指標と言えます。

各地域における物件種類別の利回りの相場をグラフにしたものですが、利回りは3大都市圏の地域よりも地方のほうが高くなっています。大都市圏の物件価格が地方圏よりも高い水準にあるため、利回りの計算式の分母となる物件価格は大都市圏のほうが割高となり、大都市圏の利回りは低くなります。

国内不動産を売却する際は譲渡所得税をはじめとして様々な税金がかかります。一方、海外不動産を売却する場合には、国によって「課税されるもの」と「されないもの」に分かれます。海外での売却は想定以上に税金の負担が大きくなり収益性が落ちることもあるため、事前に理解しておくことが大切です。

日本では所有期間が5年以下であるか、あるいは5年を超えるかによって課税譲渡所得に対する税率が変わります。課税譲渡所得とは、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出するものになります。

賃貸収入を得ると確定申告する必要がありますが、このとき経費として計上した減価償却費の合計金額を取得費から引くことになるため、減価償却費が大きいほど取得費が少なくなり、課税譲渡所得も増えます。

譲渡所得税は課税譲渡所得に税率をかけることで、税額を算出します。税率は所有期間によって異なり、譲渡した日の年の1月1日時点で決まりますが、5年以下の場合、税率は39.63％になります。一方、所有期間が5年を超えると税率は20.315％（所得税・復興税15.315％と住民税5％）になり、税額は少なくなります。

海外で不動産を売却した時に、現地で税金が課せられることがあります。海外不動産投資では国によって税制が異なり、例えばマレーシアでは所有期間が5年以内まではキャピタルゲイン税の税率は30％になりますが、6年目からは5％とかなり低くなります。

一方、シンガポールにはキャピタルゲイン税がありません。さらに家賃収入に対するインカムゲイン税もありませんが、その代わりに取得時に支払う税金が高くなっています。不動産投資家にとっては値上がり分が大きいほどお得になる国といえます。

このほかカンボジアもキャピタルゲイン税がありませんが、今後の法改正によって課せられる可能性があります。海外不動産の売却にかかる税金の内容は、購入する前にきちんと把握しておきましょう。

海外不動産投資は家賃収入であるインカムゲインよりも、値上がりなどによる売却益であるキャピタルゲインのほうがメインになります。物件は長く所有しているほうが譲渡所得税は安くなりますが、物件の値上がり具合や為替変動などを総合的に判断して、売り時を見極めることが重要です。

譲渡所得税が安くなっても為替差損でメリットがなくなる場合もあります。売却を検討する際は現地の不動産価格の推移などをチェックしながら、タイミングを探すようにしましょう。

海外不動産を売却する時の税金を把握したら、次は外国税額控除について確認しておきましょう。外国税額控除とは、現地で納めた税金を日本の確定申告の時に還付してもらえる制度です。

外国税額控除は海外でキャピタルゲイン税を支払い、日本でも譲渡課税所得を納めた場合、二重課税となることを防ぐための制度となります。租税条約を結んでいる国同士で適用され、欧米や東南アジアなど国交のある国を中心に外国税額控除を利用できます。

なお国交を結んでいない台湾とは租税条約を締結していませんが、日台租税協定を結んでいるため、実質的に二重課税を回避することができます。

なお海外で支払った税金を必ずしも全て取り戻すことができるわけではないことに注意が必要です。控除金額には上限があるため、例えば日本での課税所得税を上回った税金を海外で支払っていても日本の所得税をゼロにはできません。

日本での所得総額に対して海外不動産を売却した時に得る所得金額の割合が少ないほど、控除できる税額は少なくなります。キャピタルゲイン税が高い国の不動産を短期間の所有で売却するような場合には注意しましょう。

現地で納めた税金が控除限度額を超えていると、確定申告で全てを還付してもらうことができません。しかし控除しきれなかった分の税金は、住民税から控除することができます。道府県民税からは12％まで、市町村民税からは18％まで控除することが可能です。さらに住民税でも控除しきれない場合、翌年以降3年間は繰越控除をすることができます。

海外不動産を売却する時には、値上がりによるキャピタルゲインを期待することができます。しかし購入希望者はできる限り安く購入しようとするため、購入希望者との値下げ交渉に応じる必要が出てきます。

値下げ交渉で大切なことは、売却する物件について熟知しておくことです。交渉自体は売主に代わってエージェントが行いますが、購入希望者からシロアリや水漏れなどの欠陥を指摘されれば値下げ要求に対して強気に応じることも難しくなります。そのため事前に不具合や修繕が必要な箇所を把握して修繕しておくなど、あらかじめ準備をしておくことが大切です。

海外不動産の売却は現地のエージェントに任せるのが一般的ですが、エージェントは会社組織であったり、個人で活動している場合もあったりするなど様々です。いずれにしても実績のあるエージェントを選ぶことが重要です。

特に東南アジアのように中古物件の売買市場が十分に整備されていない土地では、「買い手探し」においてエージェントの力が不可欠です。多くの購入希望者は少しでも安く買おうとするため、希望価格よりも高い金額で売却を決めてもらうには、エージェントに相応のリサーチ力が必要になります。

周辺相場の動きと今後の不動産相場の動向などの情報を常に仕入れることができ、そのうえで売り出す物件にどれだけの価値があるのかを、購入希望者に説明できる能力が求められます。売却実績が豊富で交渉能力の高いエージェントを見つけることが売却を成功させるか否かの分かれ目となるわけです。

エージェントは、知人や投資仲間から実績のある者を紹介してもらえれば良いですが、そのようなコネがない場合は不動産情報サイトでも探すことができます。あるいは日本で活動しているエージェントから探してみるのも良いでしょう。

東南アジアの物件の場合、東南アジア全体で1,600社、10,000名以上のローカル不動産エージェントのネットワークを利用して売却を仲介できる「ビヨンドボーダーズ」のような会社もあります。売却の際は1社だけでなく、複数社のセミナーなどに参加して、各社の現地ネットワークや実績、リサーチ力、情報力などをチェックしてみると良いでしょう。

また、中古不動産の値下がり幅が小さく、建物の価格比率が高いため減価償却による節税効果が高いことから、アメリカ不動産の売買も人気となっています。アメリカ不動産投資であれば、東証1部上場企業のオープンハウスが国内トップクラスの実績を有しています。また、定期的にセミナーも開催しており、アメリカ不動産に関する様々な情報を得ることもできます。

エージェント選びでは、こまめに連絡が取れるかどうかも重要です。国により異なりますが海外のエージェントとのやり取りは日本との時差が障壁になることがあります。現地のエージェントと連絡を取る場合、メールが主となることもあるため、レスポンスの早いエージェントを選ぶと何か問題が発生してもスムーズに解決しやすくなります。

海外の不動産の売却では為替差損益にも注意が必要です。海外不動産を売却すると、現地のお金で代金を受け取るため日本円に換金することになります。その際、購入時よりも円高に進んでいると為替差損が生じます。為替差損とは、日本円を外貨に換えて再び日本円に戻した時に、為替変動により最初の金額よりも得られる日本円が少なくなることです。

例えば1,000万円を米ドルに交換する際にレートが1米ドル100円であった場合、1,000万円は10万米ドルになります。しかし10万米ドルを日本円に戻したときに1米ドル90円と円高へ振れていた場合、受け取れる日本円は900万円になり、100万円の為替差損が生じることになります。

不動産の売買は金額が非常に大きいため、為替が購入時より少しでも円高に振れていると、大きな損失を被ることになります。逆に円安に振れていればその分為替差益が生じ、多くの日本円を受け取ることができます。

現在の為替相場はアメリカ経済が好調であることと日本の政策金利が低く維持されていることから、ドル高円安傾向が続いています。しかしアメリカが景気の減速を観測して利上げを終了させ、逆に日本が低金利政策を終了させて利上げに向かった場合、円高に進む可能性も十分にあります。

ドルが弱くなればほかの国の通貨にも影響を与えるため、海外不動産を購入して売却による出口戦略を立てる際は、為替の動向にも十分に注意することが大切です。

竣　工　2021年11月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　34戸

住　所　東京都墨田区立川4-16-7
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
レオーネキンシチョウ2
レオーネ錦糸町Ⅱ

■近隣周辺施設情報
墨田区立菊川小学校まで約190m
墨田区立深川第七中学校まで約740m
菊川幼稚園まで約10m
三菱東京UFJ銀行まで約350m
ダイソーくすりの福太郎菊川店まで約230m
スーパーオオゼキ菊川店まで約340m
ライフ菊川店まで約450m
肉のハナマサ住吉店まで約450m
マルエツ菊川店まで約510m
オーケー住吉店まで約500m
かほる歯科クリニックまで約180m
ファミリーマート立川四丁目店まで約150m
セブンイレブン墨田江東橋5丁目店まで約320m
菊川公園まで約90m
大横川親水公園まで約470m

■駐車場　　　2台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　都市建築デザイン株式会社
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.49㎡～40.81㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

インターネット上には不動産の情報を扱うサイトがたくさんありますので、まずはそういったサイトで自分が所有する不動産と似たような条件の物件情報を見たり、不動産市況について書いてある記事などを読んだりして、自分の所有する不動産が売れそうかどうかを判断しましょう。どういった不動産情報があるのかをご紹介します。

江東区・駅徒歩10分以内・専有面積60～70㎡・築年20～25年という形で検索を行った結果、3,180万円～4,760万円の物件が36件ヒットしました。この価格帯の範囲で売り出せば、売れるかもしれないという安心感が持てるのではないでしょうか。

不動産を売却する際に使うサイトが不動産一括査定サイトです。こちらのサイトは一度物件情報などを入力すれば、複数の不動産会社が査定をしてくれる仕組みになっています。

不動産の査定を一社だけに依頼すると、売出価格の正確さが掴みづらく、相場からかけ離れた価格となってしまう可能性がありますが、複数の不動産会社に価格査定を依頼することで、おおよそその価格帯で売れるという目安が分かりやすくなります。また、査定額の最安値と最高値を把握できるため、最低これくらいなら売れる、という値下げラインの確認もできます。

以下は全国1,800社以上の不動産会社と提携している不動産一括査定サイト『イエウール』の画面です。ここから必要情報を入力し「査定スタート」ボタンを押して、物件情報と売主の個人情報を入力するだけで、複数の不動産会社から価格査定を受けることができます。

複数の業者から査定価格を貰ったら、それを参考にして相場価格を把握するだけでも良いですし、良さそうな提案をもらった不動産会社に仲介を依頼しても良いでしょう。仲介を依頼する場合、イエウールでは最大6社の査定を比較することができるため、どこに頼むかを選びやすくなっています。

レインズ不動産取引情報提供サイトでは不動産売買の成約事例を調べることができます。一般的な不動産情報サイトでは今売りに出ている物件の価格帯を確認できますが、レインズでは実際に売買された情報が掲載されていますので、より正確な売却価格を推測することができます。

不動産情報サイトと同じようにエリアや築年数、駅からの距離、間取りなどで検索して類似物件の成約価格を調べましょう。以下は「東京都江東区・マンション・駅徒歩10分以内・専有面積60～80㎡・築20年超」という条件で検索した時の成約価格一覧です。

レインズでは成約価格が単価表記となっているため、例えば画像1番目の物件だと、単価53万円×60～80㎡＝3,180～4,240万円、という形で成約価格帯を求めることができます。複数の成約事例を合わせてみることで、売出価格をどれくらいに設定すればいいかが分かってきます。

不動産流通機構や国土交通省などの発表しているデータを見るのも、売却価格の相場を確認できる方法のひとつです。たとえば東日本レインズの「首都圏不動産流通市場の動向」などが売却の参考として使いやすいでしょう。

このような機関のデータには個別の案件情報は記載されていませんが、過去数年間の成約件数の推移や築年数別平均価格、エリア別の成約件数といったように、市況データを見ることができますので、自分が所有している物件と条件の近い物件が実際に売れている件数などを確認することができます。

インターネット上での情報収集はすぐに始めることができ情報量も多いためおすすめですが、その他にも不動産売却に関する情報を入手する手段はいくつかあります。こちらも合わせて押さえておきましょう。

不動産会社や不動産投資家、ファイナンシャルプランナーなどが不動産の売却に関するセミナーを実施していますので、参加を検討してみても良いでしょう。

不動産会社の行うセミナーであれば、勉強ができるだけではなく、そのまま仲介や買取の相談を行うこともできます。セミナーを聴いて信頼できそうな業者であれば、具体的な相談を持ちかけることも検討しましょう。

また、投資家のセミナーでは不動産を高く売るための具体的なノウハウが学べたり、ファイナンシャルプランナーならお金に関する周辺知識も含めて教えてくれたりということが期待できます。

書店に行けば不動産の売却に関する本を何冊か見つけることができるはずです。本もセミナーと同じく様々な著者が出版しており、それぞれの目線で詳しい情報が書かれています。情報量が多いため、役立つことも多いかもしれません。

書店に行く以外にも、古本屋や電子書籍、図書館を使うことでも本を見つけることができますが、古本や図書館で借りる場合、10年以上前などあまりに古い本だと不動産市況がまったく異なっていたり、不動産売却の手法やコツが古い情報だったりする場合がありますので、なるべく出版年が新しいものを選ぶと良いでしょう。

仲介業者は不動産を売買した時の仲介手数料で利益を得るため、できるだけ多くの物件を取り扱いたいと思っています。そのため仲介業者に自分の物件を売却できるかどうかを聞くことで、いくらで売却できそうか、どれくらいの期間で売却できそうかなどを細かに教えてくれます。

物件近隣の不動産会社であれば、そのエリアの不動産の流通情報をよく知っていますので、そのエリアでの成約事例なども確認すると良いでしょう。

不動産を初めて売却する際は、実際に売れるまでは本当に売れるかどうかといった不安はつきものです。しかし、近隣の仲介会社に聞いたり、不動産情報サイトを見たり、成約事例をネットで調べたりしてみると、思った以上に不動産の売買が活発だということがわかります。

売却できるかどうかが不安な時は、今回解説したような方法を使って、できるだけ多くの情報を仕入れるようにすることが不安を解消する方法になります。

また、売却する方法は仲介だけではありません。不動産会社の中には買取を専門に行っている業者もあります。価格にこだわらない場合は、買取も視野に入れて売却を考えると不安も軽減できるのではないでしょうか。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　36戸

住　所　東京都台東区松が谷3-20-10
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ログアサクサクラシック

■近隣周辺施設情報
アトレ上野まで約1300m
かっぱ橋道具街まで約280m
浅草花やしきまで約800m
仲見世商店街まで約800m
まいばすけっと合羽橋北店まで約220m
セブンイレブン台東北上野2丁目店まで約330m
ファミリーマート台東松が谷店まで約410m
ローソンストア100北上野二丁目店まで約410m
東上野六郵便局まで約350m
ドン・キホーテ 浅草店まで約800m
ダイソーココスナカムラ入谷店まで約600m
ココスナカムラ入谷店まで約680m
ウエルシア台東入谷調剤薬局まで約650m
みずほ銀行 稲荷町支店まで約890m
三井住友銀行いなげや入谷店出張所まで約600m
いずみ歯科クリニックまで約50m
医療法人社団全仁会上野病院まで約1100m
永寿総合病院まで約1200m
上野警察署まで約980m
上野恩賜公園まで約800m
上野動物園まで約1200m
東京国立博物館まで約800m
台東区役所まで約900m

■駐車場　　　―
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　30台
―――――――
■設　計　　　株式会社AUS総合研究所
■施　工　　　株式会社三木組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.59㎡～43.29㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

査定額とは、不動産を査定した際に出される価格のことを言います。ただ、査定した価格でそのまま売りに出すかというとそうではありません。

査定には簡易査定と訪問査定の2段階があります。まずは不動産会社が物件情報をもとに簡易査定で価格を試算し、売主がその価格で話を進めても良いと判断した場合に、不動産会社の担当者が訪問査定を行います。訪問査定では物件の状態や周辺の環境などをチェックした上で最終的な売り出し価格を決定します。

訪問査定前の査定価格であれば、自分で調べることでおおまかに知ることができます。以下に方法をご紹介しますので、参考にしてみましょう。

インターネット上には不動産情報サイトが数多く存在しますので、そういったサイトを利用して自分が所有する物件と同じエリアや築年数、駅からの距離などで検索して相場を調べる方法があります。

投資用物件のマンションのみ紹介しているサイトと、投資用と居住用を一緒に紹介しているサイトがあります。投資用物件の専門サイトでは価格だけでなく、利回りや周辺環境のような価格決定に関係してくる情報も記載されていますので、さらに細かな情報から査定価格を割り出すことができます。

不動産情報サイトで見られる物件の価格は実際に売りに出している価格ですので、実際に売れた価格とは異なります。実際に売れた金額を知るためには成約事例が掲載されているサイトを見ると良いでしょう。

レインズマーケットインフォーメーションというサイトでは、住所や駅からの距離、広さ、売買時期などで検索をすると、実際に取引された物件の㎡単価を調べることができるようになっています。不動産情報サイトでは売り出し価格しかわかりませんが、このサイトだと成約価格がわかりますので、より実態に近い価格を知ることができます。

自分のマンションがあるエリアの不動産会社が出しているチラシや広告を参考にするのも一つの方法です。そのようなチラシには物件名や部屋番号まで書いてあることがありますので、比較対象物件がわかりやすいというメリットがあります。

自分が所有するマンションの他の部屋が売りに出ていることもありますので、自分の物件がどのような評価を受けているのかを知ることができます。

また、定期的に不動産会社に顔を出したり、不動産会社に自分の物件情報を伝えて同じ建物の部屋が売りに出た場合に連絡をもらったりすることで、早く情報を入手することができます。不動産会社とコミュニケーションが取れ、査定の時にスムーズに話が進められるメリットもあります。

投資用不動産の査定をする際に使われている計算方法が収益還元法です。収益還元法には直接還元法とDCF法がありますが、直接還元法は一年間の純収益と還元利回りの数値のみを使って計算できますので、不動産価格の試算が初めてだという方でも試算することができます。以下が計算式です。

購入希望者が物件を内覧する時間や回数は限られていますので、決断をする際に部屋の第一印象はとても重要な要素になります。第一印象を良くするには、清潔で明るく広い空間を演出することが大切です。

壁や床がピカピカだったとしても、サッシや窓枠などを触った時に、手が汚れたりするようだと不潔なイメージを与えてしまいます。また、部屋の中が暗いとジメジメして狭いイメージを持たれてしまう可能性もあります。

掃除の際は窓枠などに埃が残っていないかなど細かくチェックし、窓のカーテンは全て開けて、できる限り光を取り込んだ状態で案内するように心がけましょう。

部屋の掃除と同時に行うのが、部屋の設備の点検です。投資用物件であれば、入居者が退去した後に原状回復作業を行っているとは思いますが、インターホンやエアコンなどの設備に故障や損壊がないか、必ず自分でもチェックするようにしましょう。

特に水回りの故障は、物件受け渡し後に発覚すると大きな問題になることもありますので、きちんと水が出るか、水漏れはないかなどしっかり確認するようにしましょう。故障や損壊だけでなく、カビや臭いがないかも確認することが大切です。

内覧では部屋用のスリッパでベランダに出るケースが多く見受けられますが、できればベランダ用のスリッパも準備しておくと良いでしょう。ベランダを歩いた際にスリッパの裏に付着した砂などで、室内の床に傷を付けないようにするためです。

また、スリッパを風雨などで汚さないように、ベランダに置きっぱなしにせずに、ビニールなどに入れて収納しておくようにしましょう。

こういった気遣いは部屋を汚さないためだけではなく、購入希望者に物件を丁寧に扱っていることをアピールするためでもあります。こうすることで、希望者が隠れた欠陥などを不安視する気持ちが薄れ、購入を決断してもらいやすくなります。

これまで、内覧前に準備しておくことについて触れました。次に内覧時の売主の対応について見てみたいと思います。

せっかく部屋をきれいに掃除していても、売主の服装がだらしなかったり、髪の毛がぼさぼさだったりすると、買主は売主に対して不信感を抱き、部屋のイメージまで悪くなってしまいます。そのため内覧時には、普段着でも構いませんが清潔できれいな身なりをするように心がけましょう。

また服装だけでなく、笑顔で接することもイメージを良くするには大切なことです。

内覧の際は買主にとって不利になるような情報でも正直に話すことが大切です。正直に話すことで、購入まで至らないことも考えられますが、正直に話さずに購入まで至ったとしても後々トラブルになり、損害賠償を請求される可能性もあります。

また、今回の購入希望者の購入意思が薄いことが早くわかれば、次の募集に力を入れることもできます。不利な情報でも全て正直に話すことが、早期に購入するかしないかの決断をしてもらうポイントでもあります。

内覧時に購入する理由を聞くことで、すぐに購入を検討しているのか、あるいは参考程度に見ているだけなのかを把握できることがあります。質問の返答次第で、積極的に購入に向けた話し合いを行うのか、早めに切り上げるのかを判断することが可能になります。

しかし、内覧時にあまり多くの質問を投げかけるのも、購入を急かしていると思われる可能性がありますので、買主の反応を見ながら適度に質問することが大切です。

購入希望者が値引きの交渉をしてきた場合は、他の物件と比較して迷っていたり、購入したいと思っていても予算が限られていたりする可能性があります。そういった人が値引きの交渉をしてくる場合は、購入を前向きに検討していることが多いので、なるべく早く回答することが大切です。そのためには事前に値引できる額を決めておくということも必要です。

しかし、購入してもらうことを急ぐあまりに値引をしすぎても、せっかく得られる利益が得られない、ということにもなりかねません。また、値引きをする際は、値引きをしたらすぐに購入を決断してもらえるのかなどもヒアリングして決めることが必要となってきます。

適切な値引額を決めたり、購入希望者と交渉したりといったことは慣れていない方だと難しいかもしれませんので、不動産会社の担当者と相談して行うようにしましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　入谷駅徒歩7分
総戸数　76戸

住　所　東京都台東区千束2-17
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■201／202／301／302／501／502
■601／602／801／802／1101／1102
■1301／1302／1401／1402号室対象
■キャンペーンＢ／適用可

■203／303／304／305／503／504／505
■603／604／605／803／804／805
■1103／1104／1105／1303／1304／1305
■1403／1404／1405／1406号室対象
■キャンペーンＣ／適用可

■204／306／506／606／806
■1106／1306対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンプログレアサクサイリヤ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと台東千束店まで約240m
肉のハナマサ千束店まで約290m
ファミリーマート台東吉原店まで約80m
ローソン台東病院店まで約100m
デニーズ東浅草店まで約490m
すき家台東下谷店まで約590m
ココカラファイン千束通店まで約330m
ウェルパーク薬局立川北口店まで約370m
ヤマダ電機LABI LIFE SELECT立川まで約380m
公益社団法人地域医療振興協会台東区立台東病院まで約100m
台東竜泉郵便局まで約220m
東京東信用金庫浅草支店まで約320m
富久の湯まで約470m

竣　工　2014年9月
最寄駅　白金高輪駅徒歩2分
総戸数　10戸

住　所　東京都港区白金1-14-7
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■物件名フリガナ
シロカネウエスト

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約220m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約520m
医療法人社団峰至会西原病院まで約290m
高輪警察署まで約1300m
サンクス港区白金プラザ店まで約240m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約220m
白金アエルシティまで約130m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約130m
サミットストア三田店まで約560m
肉のハナマサ南麻布店まで約790m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（21.08㎡～43.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

物件周辺の不動産相場を調べ、似たような不動産がいくらで取引されているかを知りましょう。不動産会社に査定を出す前に相場を把握しておくことで、業者と対等の視点で売却活動を進めることができるようになるからです。なお不動産相場については、次の項目について最低限調べておくと良いでしょう。

不動産市況が好調で、住宅ローン金利が安い時期に売れば、元々相場自体が高い上に、十分な資金を調達できる買い手が自然に集まってきます。

逆に、経済不況で不動産市況も低調な時期では、売却実績豊富な業者に依頼しても高く売るのは難しくなります。特別に急ぐ事情がなければ、不動産市況を観察しながら不動産が高く売れる好況時を見極めることが重要です。

不動産の市況を判断するには、地価公示価格の推移を調べたり、不動産会社がインターネット上で公開しているマンションやオフィス、商業ビルの販売価格・賃料推移を調べたりと様々な方法があります。ニュースや株価なども不動産市況を掴むのに役立ちます。

売却時期の見極めは簡単というわけではありませんが、たとえば2018年のように不動産市況が好調で住宅ローンも借りやすい時期は、売り時のひとつと言えます。

さらに細かく売却スケジュールを立てていきます。たとえば人の移動が集中する春に合わせて売るのも効果的な方法のひとつです。例年、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに間に合わせるべく、2～3月にかけて住宅の購入や賃借がピークを迎えます。

不動産を高く売るには、このような時期に合わせて売却できるように、前年から売却活動を始めておくのが良いでしょう。

土地や建物を不動産会社に高く売ってもらうために、売主がやっておくべき対策を見ていきます。

土地を高く売るには、買い手がつきやすい土地にしておくことが重要です。ここで言う買い手がつきやすい土地とは、「適切な広さの更地」を指します。

適切な広さとは、「狭過ぎず、広過ぎない」ということです。面積が狭すぎると住宅を建てるにも困難さが伴い、逆に広すぎると1世帯では持て余すうえ価格も高くなるため、買い手がなかなか見つかりません。

そこで、もし可能であれば、狭小地などは隣地を買い増しして合筆を行い、手頃な広さにしておくことで売却時に売りやすくなります。逆に、面積が広すぎる場合には、全体を一括して売ろうとするのではなく、住宅用として適当な面積に分割して売却することも検討しましょう。

ただし、土地を分割して売る際は、土地の分筆（土地を分割して登記しなおすこと）が必要になったり、建築基準法など関係法令の条件を満たす必要があります。これは合筆も同様ですので、隣地の購入や土地の分割を行う前に、必ず土地家屋調査士などのプロに相談しましょう。

更地とは建築物や工作物が建っていない土地のことです。住宅だけでなく、物置やカーポート、外構などもすべて取り払います。買った人が、住宅用地をはじめ自由な用途に使えるため、買い手がつきやすくなります。

たとえば建物や工作物が残存した状態で売ると、購入後に買主が撤去することになります。取り壊し・撤去費用は住宅ローンの融資対象にならないため、買主が自分で工面しなければならなくなるわけです。そのため古屋などが建ったままの土地は更地に比べて買い手が付きにくく、高く売るのが難しくなります。

一方、古い実家を相続してその土地を売るような場合、売却前に老朽化した実家を取り壊して更地にすると、買主が撤去費用を支払わずに済むため高値で売れることが期待できます。

査定は不動産売却において最も重要な手続きのひとつです。売却予定の不動産にどの程度の価値があるかを専門業者に見てもらうことができます。このほか複数業者に依頼するべき理由は次の通りです。

複数業者といっても、あまりに多すぎては対応が難しくなるため、最高でも5社前後に査定してもらうと良いでしょう。査定を受けるときは、不動産業者に個別に依頼しても良いですが、一括査定サイトを利用すると便利です。『すまいValue』のような不動産一括査定サイトでは、不動産の所在地や規模・築年数など、基本的な項目を入力すれば、複数業者の査定を受けることができます。

ただし、一括査定は業者が物件を見ないで行う机上査定となるため、後で現物を見てもらう実査定（訪問査定）を受けるようにしてください。この場合、一括査定を出してきた業者を比較し、信頼できる業者＝実査定を依頼する業者（複数）を決定します。

不動産売却を成功させるには、売却実績が豊富で信頼できる担当者のいる業者を選ぶことが重要です。優良な不動産業者を選ぶための判断基準を「物件の査定額」「情報力」「実績・専門性」「担当者の資質」に分けて示します。

査定額が不自然に高い業者は、売買仲介契約の獲得のため、実際に物件が売れるかどうかを度外視して、高額な提示額で釣ろうとしている可能性があります。そのような業者に仲介を依頼すると、後で高過ぎて売れないことを理由に、すぐに値下げを提案してくる場合があります。こうなると、不必要に売却期間が長期化する可能性があるため、くれぐれも注意しましょう。

不動産の売却においては、仲介を依頼する業者がどれだけ情報を持っているかが重要になります。情報を持っている業者ほど、実際の成約事例から適正な価格を提示してくれる可能性が高くなるほか、既存顧客から見込み客を発掘したり、上手な広告の出し方も分かっていたりするからです。

賃貸部門専門の業者ではなく、売却が得意な業者であることが必要です。また戸建ての売却では戸建て売却が得意な業者、マンションではマンション売却が得意な業者とそれぞれ存在するため、得意分野を把握した上で売却を依頼することが重要です。

また、物件の売却活動を実際に行ってくれるのは、基本的にはあなたと接している担当者になります。そのため、話をする中で担当者の熱意や知識、考え方、態度や返答スピードなどを評価していくことも大切です。

売却物件の破損箇所は、値引きや後のトラブルを避けるため引き渡す前にきちんと修繕しておくことが大切です。

マンションを売却する際は、例えば以下のような修繕が必要な箇所を洗い出し、専門の業者を手配しましょう。内装面で手を抜くと買主の住宅に対する印象自体も悪くなり、購入意欲が無くなることもあります。

竣　工　2007年9月
最寄駅　白金高輪駅徒歩7分
総戸数　58戸

住　所　東京都港区白金3-11-2
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■404号室限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
レジデンスシロカネコローレ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約400m
肉のハナマサ南麻布店まで約360m
ローソン港白金店まで約290m
ローソン白金三光店まで約290m
セブンイレブン港区白金1丁目店まで約10m
トモズ白金プラザ店まで約570m
トモズエクス白金高輪店まで約600m
港白金三郵便局まで約20m
東京大学 医科学研究所附属病院まで約20m
白金商店街まで約100m

■駐車場　　　有（機械式）月額27,500円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（27.86㎡～83.61㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古不動産を売却するとき、売主の希望を加味した売出価格を設定して買主を募集することになりますが、値下げする必要があるかどうかは不動産市場の需要と供給の状況に依存するため、全ての物件で必要になるとは限りません。

売出価格の設定の仕方にもよりますが、売却物件に対する需要がある程度以上見込めれば、相場から大きくかけ離れていない限り値下げせずに売却できることもあります。

一方で、最初の売出価格からの値下げは付き物とも言え、実際に値下げされるケースは多くあります。値下げ幅の程度は、売却物件の立地条件、建物のタイプ、付属の設備・機器などでも異なりますが、人気の高い物件や地域の不動産市場が活況である場合には小さくて済みます。

売主は自分の物件をできるだけ高く売却したいため、相場より高めで売出価格を設定する傾向にありますが、買主はできるだけ安く購入しようとします。そこで需給を一致させるために、売主側が相場を含む不動産市場の状況や物件の内容に合わせて、買主が「この価格なら買いたい」と思う水準に値下げする必要があります。

このように値下げは需給の調整手段となるのです。物件がいくらで売れそうかの相場を把握した上で売出価格を設定し、それでも買手が現れないなら値下げで売却を実現させるという方法が不動産売却では取られています。

なお値下げする際は、そのタイミングや適切な値下げ幅にしないと足元を見られることがあります。以下からは正しい値下げの仕方を見ていきましょう。

不動産価格の値下げを適切に行うには、どのような手順で売却が進められ、値下げがどのタイミングで実施されることになるのか、手順を把握することが大切です。

不動産の売却がどのような流れで進められ、その中でいつ値下げが行われるかを見ていきましょう。一般的に不動産会社の仲介による売却は下記の手順で行われます。

売出価格が設定され実際に売出されてから一定期間内に、市場の動向や購入希望者の反応を見極め、値下げするかどうかを検討します。反応が悪ければ後述する方法で値下げ幅を決め、購入希望者が現れた後は、値下げした価格からさらに値引きの要請を受けることも少なくないため、その対応をすることになります。

なお、「値下げ」も「値引き」も売出価格を下げるという意味では同じですが、前者は「購入希望者を呼び込むため」、後者は「購入希望者との契約を決定づけるため」というようにニュアンスが異なります。

物件の売出価格は売出してからの期間によって、次のように分けられ設定・変更されるケースが多く見られます。たとえば、以下のようなケースです。

売り出してから3カ月以内は相場よりも高い強気の希望価格が多く見られます。物件や市況にもよりますが、相場よりも1～2割程度高めに売出価格が設定されます。

3カ月過ぎてから買手側からの問い合わせや内覧希望の数が少なければ、相場の価格帯に値下げします。もしその値下げで購入希望者が現れれば値引き交渉で契約を決めるという流れになります。

しかし、半年近く有力な購入希望者が現れない場合には、売出価格としての最低限度となる価格へ値下げする必要が出てきます。

売出価格を正しく設定するには、相場を意識した購入者側の目線で希望価格を決めるのがポイントです。

例えば一般的な物件情報検索サイトは、物件価格を「2,500万円以下」「3,000万円以下」「3,500万円以下」「4,000万円以下」などの価格帯ごとに希望する物件を探すことができるシステムになっています。購入希望者は価格帯を決めたうえで「築年数」「間取り」「駅徒歩」などの条件から物件を検索します。

仮に売却したい物件の相場が、築年数や間取りなどの条件から2,800万円前後と見られるにもかかわらず、売出価格を「3,400万円」と強気に設定した場合、物件情報サイト上では「3,000万円以下」の価格帯には掲載されないため、検索ヒット数は必然的に少なくなります。また、「3,500万円以下」と検索した場合でも、同じ価格帯の物件に比べて見劣りし敬遠される可能性も高くなります。

このように、売り出してから購入希望者側の反応が悪い原因の一つとして、そもそも希望者が検索する適切な価格帯に引っかかっていない可能性があります。そのため相場に見合う価格を意識した値下げが必要になります。上記物件の例で言えば、相場範囲の「2,900万円前後」に設定すれば、物件の各条件で検索した際にヒットしやすくなるでしょう。

相場に見合った売出価格であっても、買手側の反応が悪ければ値下げを余儀なくされますが、その際の値下げの割合は「5～10％程度」にするのがポイントです。物件の特徴や価格にもよりますが、5％未満の値下げはインパクトが弱く、価格的な魅力が感じられる可能性が低くなるからです。

また、5～10%という値下げ幅の設定は、実際の売出価格と売却できた価格の差がその範囲に収まる傾向があり、「値下げ幅の相場」とも言えるようなレンジなのです。以下の首都圏における中古マンション売却のデータをご覧ください。

値下げを検討する売主が多い「売出後3～5ヶ月」という期間においては、売出価格からの値下げ率が5～10%の範囲にほぼ収まっています。なお、売出後5ヶ月までの事例が集計全体の82.3%を占めていることから、5～10%程度の値下げで成約に至る可能性が高く、妥当な値下げ幅であると考えることができます。

売出価格の設定や値下げ価格の設定では、買い手の心理を考慮した端数価格の設定も効果的です。端数価格の設定は消費者心理をくすぐるために消費財などのマーケティングでよく採用されていますが、不動産売却でも端数価格を利用すると効果が期待できます。

端数価格とは、一般的な販売価格の大台から若干下げ、端数を付けた価格のことを言います。たとえば通常価格1,000円のものを980円、300円のものを298円といった端数付きの価格を指します。不動産売却の場合、相場3,000万円程度のマンションの売出価格を2,980万円といった端数価格に設定することになります。

このように売出価格を設定すると、価格帯を一つ下げることと端数価格による心理的効果が加わり、問い合わせ件数や内覧希望の増加といった効果が期待できます。

購入希望者が現れ、売買契約に向けた最終的な交渉時には、買い手側から値引きを要求されることがあります。物件にもよりますが、内覧前の提示価格から価格の端数の部分が値引きの対象となるケースが多く見られます。たとえば、2,970万円が売出価格となっている場合、値引き交渉で端数の70万円が値引き要求されることになります。

高額物件になると百万円単位の値引きになることもありますが、あらかじめ端数価格をつけておき、端数部分で値引き依頼に応じて売買契約を決めてもらうという方法も効果的です。売出価格の設定段階から最終的な値引きを考慮して、端数価格に設定しておくと良いでしょう。

なお、必ずしも値引きに応じる必要はありませんが、かたくなに拒否すると買い手の購入意欲が失われることがあるため注意してください。

また、売出しから内覧依頼が多いなど反応が良ければ複数の購入希望者が現れる可能性もあるため、すぐに値引き依頼に応じる必要はありません。値引きするタイミングは売り出しからの時期や反応の状況などを踏まえて検討することが重要です。

値下げせずにできるだけ希望の価格で売却するには、需要の高い時期を見極めることがポイントです。需要の高い時期は、国内の経済状況等を反映した「不動産市場の状況」と、年間を通じた「一般的な需要動向」が参考になります。

不動産市場の状況では、GDP、長期金利、日経平均株価、住宅着工件数、住宅等の供給戸数・売れ残り戸数などから需要の強さをある程度計ることができます。一方、一般的な需要動向は、会社員の転勤時期や学生の入学時期など冬から春にかけての時期が参考になります。

購入希望者が多く現れる時期に売り出すと、売出価格の相場も上がり、売却の実現可能性も高まります。需要の高い時期で相場に応じた売出価格に設定すれば、値下げする必要もあまりなく、値下げ幅も小さくなるでしょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩2分
総戸数　9戸

住　所　東京都台東区浅草橋1-27-3
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1LDK対象／キャンペーンＢ／適用可
■1R対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
リフィオアサクサバシ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約210m
セブンイレブン浅草橋駅西口店まで約80m
浅草橋地域安全センターまで約120m
柳北公園まで約300m
浅草橋保育園まで約330m
ニッポンレンタカー浅草橋駅前営業所まで約50m
おがさわらクリニック内科循環器科まで約60m
ミニストップ浅草橋1丁目店まで約50m
カフェ・ベローチェ浅草橋駅西口店まで約80m
ローソンLAWSON＋スリーエフ浅草橋店まで約80m
村田皮膚科医院まで約70m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（18.53㎡～44.75㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

住宅ローンを組んだ場合を考えてみます。自宅を購入することで、これまで賃貸物件に毎月支払っていた家賃分が浮くことになるため、家計の収支はそれほど変わらずに物件を所有することができます。

融資契約にあたっては、自宅を担保としてお金を借りるという形になり、毎月の返済は給与収入の中から行っていくという流れになります。

アパートローンの返済の場合は、住宅ローンの返済と何が違うのでしょうか？アパート経営を行った場合、以下のような契約関係と支払いの流れとなります。

物件を所有するという点に関しては、住宅ローンの時と同じですが、購入したアパートの入居者から家賃収入があるという点が異なります。

つまり、アパートローンの返済は入居者が支払う家賃によりまかなわれることになるため、アパート経営がうまくいっているケースでは、家計に影響を及ぼさずに返済を続けていくことが可能となります。

1億円の融資を受けて都内の新築アパート（戸数8戸、月家賃6.5万円）を購入したとします。毎月の賃貸管理費用が家賃の5%、融資条件が金利2.5%、返済期間30年の場合は、毎月の収支は次のようになります。

アパートの購入費用の半分前後は、土地の費用となります。土地は建物と異なり劣化しないため、購入から何年経っても価値が減少することはありません。もちろん地価自体は変動しますが、変動幅は年で数％程度と株式などと比べて非常に緩やかな変化となります。

また、アパート経営の場合は、購入した土地の裁量があるので、古くなったアパートを壊して更地にしてしまい、土地だけを売却するということも可能です。

30年返済の場合に返済期間が15年～20年を過ぎたあたりで、仮に購入時と同じ価格で土地が売れる状況だとすれば、建物を取り壊して土地だけの状態にして売却し、そのお金でアパートローンを繰り上げ返済する、という選択をすることも可能となります。

さらに、無事にアパートローンを完済できれば、その後は土地が丸ごと手元に残るため、老後に向けたまとまった資産を形成することができます。

これを踏まえると、新築アパートで30年ローンを組んだ場合、購入後15年～20年くらいまで返済を続けることができれば、その後は土地を売却することで繰り上げ返済をするということも可能となってくるケースが多いのです。（もちろん、地価の変動もありますので地価が下がった場合には注意が必要です）

では、アパート購入後に15年～20年にわたって返済を続けるにはどうすればよいでしょうか？ポイントは「入居率の高い物件にこだわる」「低い融資金利で借りる」「返済期間を長くする」の３つです。以下では、それぞれ見ていきましょう。

まず一番大切なことは、高い入居率が維持できる物件にこだわるというポイントです。アパートローンの返済は家賃収入の中から行われるので、長期間にわたって長期的な家賃を得ることができる高い入居率が実現できる物件が必要となります。

入居率を左右するのは、主に立地・建物の品質・最新設備などとなりますが、なかでも重要なのが「立地」です。そして、築10年を超えて入居率を維持できるかどうかを分かれ目となるのが、「駅徒歩10分以内」という条件です。

アパート入居者のメインターゲットである20代・30代の単身者世帯は、賃貸物件を探す際に、まず「駅からの近さ」で探し始めると言われています。大手賃貸情報サイトCHINTAIが2016年に行った調査では、20代～30代の約70%が徒歩10分以内の物件に住みたいと回答しています。

アクセスの良い駅から「駅徒歩10分以内」の物件であれば、多少の築年数が経っていてもアクセスの良さのほうが評価されて高い入居率を維持できる可能性が高くなります。たとえば、この「駅徒歩10分以内」の立地にこだわっているアパート会社「シノケンプロデュース」では、築25年以上の物件を含んだ30,000戸超の入居率で99%以上（2018年3月末時点）となっており、実際に築年数が経っても入居率を維持できているケースの一つです。

長期にわたって高い入居率実績が見込まれる物件は、家賃収入が安定的に入るだけでなく、金利面でも優遇されることになります。一般的に、アパートローンの金利は住宅ローンの金利よりも高く、相場としては2%～3%程度となります。

しかし、高い入居率実績が見込まれる物件は、金利1%台での融資を受けることができる可能性があります。先ほどのシノケンプロデュースの例で言えば、入居率の実績と物件の高い品質などが金融機関から評価されており、最も良いケースでは金利1%台の融資がつくこともあります。

金利が低ければ利息も安くなり、返済すべき総額や毎月の金額が大きく変わってきます。たとえば、先程の融資額1億円、金利2.5%、返済期間30年のケースでは、毎月の返済額が395,120円であったのに対して、融資額1億円、金利1.5%、返済期間30年金利が1%と金利が1%低くなったケースでは、毎月の返済額が345,120円となり5万円も返済額が少なくなるため、返済総額では5万円×12ヶ月×30年＝1,800万円もの金額が安くなります。

1億円の物件を1,000万円安く購入するよりも、金利を1%下げるほうが経済的なメリットが大きいということを考えれば、低い金利で借りられるかどうかという点が成否の分かれ目になると言っても良いでしょう。

中古アパートは新築よりも物件価格が安いというメリットがあるのものの、建物の耐用年数（新築で22年）の残り年数が少ないため、それに合わせて返済期間も20年前後と設定されることが多くなります。また、融資の金利についても新築より高めに設定されます。

これをもとに、融資額1億円、金利1.5%、返済期間30年という新築アパートの場合と、融資額8,000万円、金利2.5%、返済期間20年という中古アパートの場合で毎月の返済額を比較してみると、以下のように中古アパートのほうが毎月8万円以上も返済額が多いということが分かります。

たしかに返済期間が短いほうが返済総額も少なくなりますが、上記のように月の返済額が大きくなり過ぎると毎月の収支が赤字になってしまう可能性が高く、何かがあった時の備えができなくなります。

家賃収入に対する返済額の比率を「返済比率」と言いますが、これが7割～8割を超えてしまう場合にはその後の資金計画に無理が生じる可能性もありますので、金利・返済期間を見直してみたほうが良いでしょう。

竣　工　2019年3月
最寄駅　住吉駅徒歩9分
総戸数　13戸

住　所　東京都江東区扇橋1-11-4
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
メゾン・シャトロワフカガワオウギバシ

■近隣周辺施設情報
業務スーパー石島店まで約270m
肉のハナマサ住吉店まで約1050m
ライフ深川猿江店まで約640m
まいばすけっと江東扇橋3丁目店まで約580m
まいばすけっと江東千石1丁目店まで約840m
マルエツ清澄白河店まで約590m
マルエツ清澄白河店まで約530m
セブンイレブン江東扇橋2丁目店まで約170m
ファミリーマートヤマキ千田店まで約340m
島忠江東猿江店まで約480m
どらっぐぱぱす江東千石店まで約550m

■駐車場　　　―
■バイク置場　1台
■駐輪場　　　13台
―――――――
■設　計　　　株式会社松永建設
■施　工　　　株式会社松永建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（29.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売却するとまとまったお金が入ります。その売却代金の中から仲介手数料など諸費用の支払いや、ローンの残債がある場合は売却代金の中から債務の弁済を行います。

売却代金よりもローン残債の方が多い場合もありますが、かといって必ずしも損をしたというわけではなく、これまで賃貸収入を得ていた時期を含めた運用全体を通して利益があるかどうかを見ることが大切です。

運用全体で利益があるかどうかは、売却して得られる利益と今まで得た収益が、購入から売却までにかかった諸費用の合計より上回っていればプラスになると判断できます。以下の式で試算することができます。

不動産投資では、家賃収入が入っていても、同時に毎年の固定資産税や、突発的な設備の修理代なども発生するため、オーナーにとってはお金の面だけではなく精神的な面でも負担に感じる部分もあるものです。特に毎月の収益があまり多くない場合は、固定資産税を支払うと年間を通した場合収支がマイナスになるオーナーもいます。

いつかはローンの返済も無くなりプラスに転じるとしても、そういった場合は売却して支払いを無くすというのもお金の面で身軽になる一つの選択肢になります。

売却益が数百万円でも手元に残れば、次の投資に回すことができます。その資金を使って不動産投資の頭金にできますし、他の投資への資金としても使うことができます。マンションの売却を行うことによって、手に入った資金で効率良く次の投資活動を行う判断ができるようになります。

もちろん、メリットだけではなくデメリットにも目を向ける必要があります。次はマンションを売却することで考えられるデメリットについて解説していきます。

不動産を売却して利益が出ている場合は、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかってきますので、知っておきましょう。

譲渡所得税は不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が5年以下か、5年を超えるかにより税率が違ってきます。5年以下の方が税率は高くなりますので、保有期間には注意して売却することが大切です。

マンションの運用がスムーズに行われている場合は、キャッシュフローが増え、資金が蓄積されていきます。しかし、不動産を売却した場合は今まで毎月入ってきていた収入がなくなります。

売却する際は売却益と月々の収入を比較して、売却してもメリットがあるかどうかを慎重に検討して選択しましょう。

仮に10年間で300万円のキャッシュフローがある場合に、売却することで300万円を超える額の手残りがあるようであれば、売却益は10年分以上のキャッシュフローを前取りしたものと言うこともできます。

このお金で他の条件が良い物件を買うなどしたほうが、売らずに保有し続けるよりも得になるかどうかを判断基準にするのが良いでしょう。

ローンを完済すれば無借金の不動産が残りますので、返済後は家賃収入を年金代わりの収入としても考えられる状況になります。退職後の大きな収入がなくなった時期に家賃収入がまるまる入ってくれば、それは重要な資金源になることでしょう。

しかし、所有している不動産を売却してしまうと、その収入は入ってきません。家賃収入を年金代わりにすることを目的として購入している場合はその点がデメリットになります。

売却で損をしないためには、必ず事前に相場を把握した上で売りに出すようにしましょう。相場を知らなくても高い価格で売却できれば良いと考える方もいるかもしれませんが、相場を知るということは、所有している不動産が適正な価格で取引されるか、されないかという点でとても大切なことです。

売却価格が相場より高すぎると売れない可能性がありますし、安すぎると得られるはずの利益を失ってしまいます。不動産会社の中には、安くても売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことで利益が見込めるという考えから、相場より極端に安い価格で売却しようとする会社もありますので、きちんと相場価格を把握してから不動産会社に相談することが大切です。

相場を把握するには、不動産情報サイトに掲載されている物件価格をチェックしたり、不動産一括査定サイトに査定を依頼するなどの方法があります。

売却はしたくても、賃借人が入ったばかりですぐに退去しないという場合は、オーナーチェンジという形での売却の仕方がありますので知っておきましょう。

不動産は、賃借人がいない状態でしか売却できないということはありません。オーナーチェンジは賃借人がいる状態で売買することを指す言葉で、不動産投資における売買では一般的に見られるものです。マンションを売却に出す際、賃借人にオーナーが変わることの許可を得る必要はなく、売却後にオーナーが変わったことを報告すれば済みます。

買主にとってはすぐに家賃収入が得られるメリットがある一方、売主は、賃借人がいるために買主の自己使用が制限されるため、入居者がいない物件より価格が安くなるケースもあります。

マンション売却には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が広告を出して買主を探す方法で、売却できた場合には不動産会社に対して仲介手数料が発生します。買取は不動産会社が物件を直接買い取ってくれる仕組みです。

買取では仲介手数料はかかりませんが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、仲介よりも買取価格が低くなるのが一般的です。

ただ、不動産会社が直接買い取ってくれるため、そのぶんすぐに現金化できるメリットがあります。中には査定から数日後に買い取ってくれる会社もあり、現金化を急いでいる方には適した売り方だと言えます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　大塚駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区北大塚2-31-1
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
リーラオオツカ

■近隣周辺施設情報
区立巣鴨小学校まで約1100m
私立十文字中学校まで約960m
若草保育園まで約570m
ファミリーマート北大塚2丁目店まで約260m
巣鴨警察署大塚駅前交番まで約260m
まいばすけっと大塚駅北口店まで約210m
一心病院まで約430m
大塚台公園まで約340m
ココカラファイン大塚店まで約320m
くすりの福太郎大塚駅前店まで約310m
ファミリーマート巣鴨3丁目店まで約960m
上池袋郵便局まで約990m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約200m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社TAP
■施　工　　　平岩建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.81㎡～47.36㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション売却を考えた時に最初にすることは「不動産業者選び」となります。しかし、すぐに売却価格の査定依頼をするのではなく、まずは「売却計画を立てる」ことから始めましょう。

マンション売却では、少しでも高い査定価格を提示した売買仲介業者に依頼すれば良いと考える方は多いですが、適切に業者を選ぶためには、まず売却期間を確認することが大切です。

たとえば買い替えなど次の物件を購入するスケジュールがすでに決まっている場合、売却に時間をかけることは難しい一方で、すでに転居を完了している場合など売却時期に比較的融通がきくケースでは時間をかけて業者を選ぶことが可能です。このように売却にかける期間の長さや目的によって、業者の選び方が変わってきます。

不動産会社に売買仲介を依頼する場合、その契約方法を「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の中から選ぶことができます。時間をかけて売却できる場合は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」よりも「一般媒介契約」のほうが高く売れることがあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は売却を依頼する不動産会社を1社に決めるという内容の契約ですが、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売買仲介を依頼できるため、時間をかけて売主の希望条件にマッチする購入希望者を探すのに向いています。

一方、売却する時間をあまり多く確保できない場合は、専任媒介契約、専属専任媒介契約を締結すると良いでしょう。専属専任媒介契約の場合、買い手探しは完全に業者任せとなりますが、専任媒介は自分が買い手を見つけた場合でも売買契約を結ぶことができます（＝自己発見取引が可能）。

どちらも契約期間は最長3ヶ月と決まっており、期間内に買い手を見つけなければ売却活動コストが無駄になってしまう可能性もあるため、業者も売却を急いでくれます。このように売却期間をどの程度確保できるのかによって、選ぶべき契約方法や業者が変わってくるため、最初に売却計画を立てることがとても重要です。

不動産の売却はあくまで相場を加味した適正価格の範囲内で行われます。売主が相場を大きく超えて高く売りたいと考えても、よほどの付加価値がない限りは相場よりも高く売ることは難しいでしょう。それどころか、欲を出して無理に高値で売ろうとすると業者選びで失敗する可能性があります。

マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、複数の会社に査定を依頼することが望ましいと言えます。査定金額の高い業者を見つけるためではなく、むしろ相場価格を把握しておきたいという意味があります。

もちろん住宅情報誌やネットの不動産ポータルサイトなどをチェックすれば、自宅周辺でマンションや戸建て住宅がどの程度の価格で売り出されているのかがわかります。しかし掲載している価格はあくまで希望価格となるため、実際にいくらで売買が決まったのかはわからず、周辺相場まで割り出すことはできません。

不動産会社はレインズ（公益財団法人「不動産流通機構」が運営するネットワークシステム）で売買実績を調べることができるため、複数の不動産会社から査定金額の情報を集めることで、周辺相場を参考に自分の物件がどの程度の価格で売れるのかを把握することができるようになります。

複数の査定を比較する中で相場を大きく超える査定金額を提示する会社は、物件を数多く手掛けたいという理由から、一見魅力的な価格を提示することで、とりあえず依頼者を捕まようとしている可能性があります。

この場合、すぐに売却価格の値下げを要求してくる可能性が高く、誠実な売却活動を行ってくれる業者だとは考えにくいため、本査定を依頼する会社は慎重に選ばなければなりません。

買い手側は通常、不動産をできる限り安く購入したいと考えています。そのため値引交渉を前提として売出価格を相場よりも高く設定することはおすすめできません。割高な価格だと、それだけ問い合わせ件数が少なくなってしまうからです。「取り引きが成立すればそれで良い」「買い手が見つからなければさらに値引きすればいいだけ」という安易な期待も禁物です。

そもそも「値引き」は買い手にあまり良い印象を与えません。値引きをしなければ売れない物件と思われ、敬遠されたり、値引き交渉でさらに買い叩こうとしてきたりすることがあるからです。最悪、本来売れるはずの金額よりもさらに安くしなければ買い手が付かなくなる恐れがあるのです。

もちろん、問い合わせ件数が少なかったり、購入希望者との価格交渉に応じなければならなかったりするときは値下げも必要ですが、相場を超えて売出価格を吊り上げるのはなるべく控えましょう。相場に見合った適正な価格で売り出せるように、業者選びは慎重に行うことが大切です。

専任・専属専任媒介契約で不動産会社と契約し、売却活動を依頼する場合には、業者による「囲い込み」に注意し、不利な条件で売却されるのを避ける必要があります。

専任・専属専任媒介契約では、他の業者を通して購入希望者が見つかった場合、そのことを売主に報告する義務がありますが、そもそも他の業者からの問い合わせをシャットアウトし、自社のみで購入希望者を見つけようとする行為を“囲い込み”と呼びます。

不動産の売買を仲介する不動産会社は、自社で購入希望者を見つければ売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができますが、他の業者を通して買主が見つかった場合、買主の分の仲介手数料は他の業者が得ることになります。そのため、他業者からの問い合わせを遮断する＝囲い込むことで、売主と買主の両方から手数料を得ようとする不動産会社がいるわけです。

また、不動産会社としては、囲い込みを行うことでなかなか買い手が見つからなくなっても、値下げしてでも買い手を見つけることができれば、他社経由よりも多くの手数料が入るというインセンティブが生じます。

そのため売主は「囲い込み」をされた場合、マンションを売却できるまで不必要に時間がかかってしまううえ、売却金額まで引き下げることにもなりかねません。このように、「囲い込み」は不動産の売却においてくれぐれも気を付けるべきポイントなのですが、ではどのように「囲い込み」されているかどうかをチェックすれば良いのでしょうか。

不動産会社に自分の物件が囲い込みされていないかどうかを判断する手段の一つとして、レインズをチェックするというものがあります。業者でない一般の人々は通常、不動産業者専用の情報サイトであるレインズを自由に見ることはできませんが、不動産の売却を依頼した場合には例外的に自身の物件に関する情報はチェックすることができます。

レインズには、専属専任媒介契約、専任媒介契約を結んだ不動産会社が登録した自分の物件に関する情報が記載されています。また、売却交渉を受け付けているかどうかを表す取引状況を確認することができますが、もしこの取引状況が何の断りもなく「一時紹介停止中」となっていたら、囲い込みをされている可能性があります。

レインズへのアクセスにはIDとパスワードが必要ですが、売却を依頼した不動産会社に頼めば登録証明書をもらって確認用IDとパスワードを手に入れることができます。専任媒介契約などを結ぶ前に、不動産会社にレインズへのアクセスをしたい旨を伝えておくと良いでしょう。レインズへのアクセスを断るような業者であれば、契約の見送りも検討する必要があります。

また、他の不動産会社からの問い合わせを装って、自分が仲介を依頼している不動産会社に電話をするという方法もあります。少し度胸がいるかもしれませんが、レインズを見る以上に囲い込みがあるかどうかを判断しやすくなります。

売主には何の連絡も無いにも関わらず「もう申込が入っています」などの理由で物件の紹介を断られた場合、囲い込みが疑われます。その電話の後、近日中に申込が入った旨の連絡が来なければ、囲い込みの疑いはより深くなります。

囲い込みはマンションを売却するのに大きな障害となってしまいかねないため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を不動産会社と結ぶ際には、こうした囲い込み対策の方法を覚えておいたほうがいいでしょう。

マンションを少しでも高く売却するためには、「購入希望者に値引き交渉をする余地をいかに与えないか」という観点も重要になってきます。そのため内覧対応をするときは次のポイントに注意する必要があります。

マンションや戸建て住宅を売却する時に、先に引っ越しを済ませて中を綺麗にしておこうと考える方がいますが、2つの理由からおすすめできません。

1つ目は「汚れなどのアラが余計目立つ」からです。家具を全て撤去した場合、それまで家具を置いていた場所には、床に跡などが残っている可能性もあり、購入希望者の購入意欲が弱くなったり、内装費用が高くなるというマイナスイメージを与えたりしかねません。

「買主はリフォームを前提に購入するから多少汚れていても大丈夫」という意見もありますが、内覧した時の印象は思った以上に購入決断に影響を与えます。購入希望者にできるだけ清潔なイメージを持ってもらうためには、家具の上のホコリを掃除したり、普段は使わない花瓶や絵を飾り、高級感を演出するのも効果的です。

2つ目の理由は「購入希望者が生活するイメージを想像しやすくなる」からです。内覧時、購入希望者は、どこに家具や家電を配置するかなど具体的なイメージを持って室内をチェックします。売主の家具が残されていればどの程度の空間を確保できるのかなどの参考になるため、購入決定を後押しする役割も果たします。

内覧対応する前は、一度室内の見た目を確認し、家具の位置を微調整するなどレイアウトを見直して少しでもよく見せる工夫をすると良いでしょう。たとえば窓から明るい陽射しが入るのに、遮るように背の高い家具を置くと暗い印象を与えることになります。明るい陽射しが部屋の奥まで差し込むように家具のレイアウトを変える必要があります。

また収納家具などは荷物を一杯に詰め込むよりも、多少のスペースが空くようにしておく方が収納の広さをアピールでき、オシャレ感を演出することもできます。

購入希望者が見つかり価格面でも同意を得られれば契約に進むことになりますが、契約書を作成する際は「瑕疵担保責任の期間」に注意しなければなりません。

マンションや戸建て住宅を売却した後に、シロアリや排水管の故障など設備や建物に何らかの欠陥が見つかることがあります。これらは契約時に伝えるべき瑕疵（＝キズ、欠陥）となりますが、伝えなかった場合、売主が修理費用を負担しなければならないケースがあります。これを瑕疵担保責任と呼びます。

しかし、売却前に売主自身気づかない瑕疵がある場合も見られます。その中には素人では気付けないようなものもあり、すべての欠陥に対して売主が修繕費用を負担するとなるときりがありません。そこで、契約書に「瑕疵担保期間」に関する条項を記載し、修繕を保証する期間を定めておきます。実務では、瑕疵担保責任を負う期間は物件を引き渡してから「1〜3ヶ月」程度とするケースが多くなります。

あるいは修繕費用の負担を避けるため、「瑕疵担保責任を負わない」と記載することも可能です。ただしその場合は買主にリスクがあるため、値下げ交渉の要因にもなります。もし売却金額を下げたくないのであれば、瑕疵担保期間を定めて記載すると良いでしょう。

マンションや戸建て住宅を売却するとき、室内の汚れや傷み、設備の不具合などは値下げの要因となるため、できれば隠しておきたいという売主の事情は理解できます。しかし、このような欠陥を隠して売却すると告知義務違反とみなされ、損害賠償を請求される可能性があります。

この場合、契約書で瑕疵担保期間を定めていても、買主が瑕疵を発見してから1年以内に請求をした場合には売主は修繕費用を負担しなければなりません。さらに損害賠償請求を受ける可能性もあります。告知義務のある瑕疵には次の4種類があります。

竣　工　2007年10月
最寄駅　田町駅徒歩8分
総戸数　869戸

住　所　東京都港区芝浦4-10-1
概　要　地上47階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャピタルマークタワー
CAPITAL MARK TOWER

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ芝浦店まで約340m
ピーコックストアグランパーク田町店まで約420m
セブンイレブン7FS芝浦スクエアビル店まで約380m

■駐車場　　　452台（機械式）月額27,500円～33,000円
来客用駐車場/4時間迄無料・以降1時間500円
■バイク置場　41台/月額1,100円～1,650円
■駐輪場　　　890台/月額220円
レンタサイクル電動アシスト自転車20台
24時間利用可/1回6時間迄
―――――――
■設　計　　　株式会社日建ハウジングシステム・株式会社佐藤総合設計
■施　工　　　鹿島建設株式会社
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～4LDK（42.79㎡～171.54㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　防災センター/03-3769-6611
□２階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス
□２階　　　　セブンイレブン/利用時間6:00～23:00
□２階　　　　ガーデンラウンジ/24時間利用可/無料
□２階　　　　フィットネス/利用時間7:00～23:00/無料
□２階　　　　キッズルーム/利用時間9:00～18:00/無料
□２階　　　　AVシアター/利用時間9:00～21:00/1時間500円
□２階　　　　パーティールーム/利用時間9:00～21:00/1時間500円～
□２４階　　　スカイラウンジ/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　キャピタルサロン/利用時間9:00～23:00/無料
□２５階　　　ゲストルーム和/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円
□２５階　　　ゲストルーム洋/利用時間15:00～翌10:00/1泊4,500円

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は長期の運用になりますので、売却はずいぶん先の話だと考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、できるだけスムーズに売却するためには、売却計画を早めに立てることが重要なポイントになります。

計画が遅くなると、いざ売却しようとしてもなかなか売れなかったり、物件の値段が高い時期はある程度限られていますので、その時期を過ぎてしまったりする可能性があります。さらに、事前に計画を立てておかないと、どうしても現金化を急がなければならない状況に陥る可能性もあり、その場合、相場より価格を大きく下げて売却してしまいかねません。

計画さえ立てておけば、突発的なことが起きたとしても慌てなくて済みますし、売却条件が良くないうちは売却を見送り、有利になる時期が来るまで保有し続けることもできます。高く売却できそうな時期を逃さないという点や、物件の運用方法の選択肢が多くなる点で、売却計画はなるべく早い時期に立てることが大切です。

不動産売却の際は、最初に不動産会社に物件の価格査定を依頼することから始まります。不動産会社1社だけに依頼すると、かたよった査定になる可能性もありますので、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際に便利なのが、不動産一括査定サイトです。このサイトでは一度物件情報を登録することで、サイトが提携している複数の不動産会社から査定価格の見積もりを提示してもらえますので、とても効率的に複数の査定価格を知ることができます。

不動産一括査定サイトで行う査定は簡易査定といって、机上での計算をもとに査定価格を算出したものです。話が進むようであれば、不動産会社の担当者が物件を見に来て、物件の状態や周りの環境、駅からの距離などをチェックして最終的な査定価格を算出します。物件を実際に確認して査定することを訪問査定と言います。

また、不動産一括査定サイトは実際に売却を依頼するためだけではなく、複数の査定価格から相場を把握したり、最高値や最安値を確認したりするといった使い方もできます。

訪問査定では物件の状態や、駅からの距離、周辺の施設などがチェックされます。その際にはできる限り清掃などをして、物件の印象を良くすることが大切です。これにより、その物件が本来持っている価値をより判断してもらいやすくなる効果があります。

逆に、物件に汚れや損壊があると査定価格が下がり、本来狙えるはずの価格帯にならない場合がありますので、特に水回りなどを中心に、汚れや損壊を確認のうえ清掃、修繕するようにしましょう。

仲介は不動産会社が間に入って第三者の買主を発見する行為になります。仲介の場合は市場価格で売却できますので、後述の買取よりも一般的に高く売却できます。しかし、相場の状況や買主との交渉などによって価格を下げる場合もあり、必ずしも希望価格で売却できるとは限りません。また、売却が完了するまでの期間が長期にわたることがあります。

それに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれる方法であるため、売却までの期間が短くなりますが、不動産会社は買い取った物件をリフォームして再販することで利益を得るため、一般的には仲介より買取の方が売却価格は低くなります。

しかし買取では仲介手数料がかかりませんし、すぐに現金化できるというメリットがありますので、仲介と買取どちらの方法で売却すれば良いのかは、売却する目的や不動産の状態によって変わってきます。以下に仲介と買取の違いをまとめましたので確認しましょう。

仲介で売却をする場合、不動産会社側で不動産サイトなどに広告を出しますが、キャッチコピーなどの内容によって買い主の反応が違ってきますので、広告の内容や宣伝を行うタイミングなど、戦略を十分検討した上で買主を募集することが重要になってきます。

できるだけ高値で不動産を売却するには、査定で出してもらった最高値で募集をするという手がありますが、少し検討が必要です。あまりに高すぎると買い手がつかず、ずっと募集広告を出し続けなければいけない可能性があるからです。

不動産は大きな金額が動く取引ですので、買主も慎重に物件を検討しています。買主としてはできるだけ問題がない物件を購入したいと思っていますので、もしずっと募集を出し続けていると、売れない原因があるのではないかと考えてしまうものです。できれば3ヵ月以内で売却できそうな価格で募集することをおすすめします。

不動産を売却する際に不動産会社と締結する契約方法には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれに特徴があり、契約によって売却までの期間などが変わってくる可能性があります。以下の表を確認しましょう。こちらは3種類の契約方法とその特徴を一覧にまとめたものです。

この表から、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約ができるということがわかります。それだけ窓口が広がりますので、買主を探す機会が広がることになります。しかし、不動産会社にとっては、他の不動産会社で買主が決まった場合は募集活動が無駄になる可能性がありますので、優先順位が後回しになるリスクもあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、1社でしか募集をすることができませんので、不動産会社にとっては、売却活動に労力をかけても無駄になることはありません。それだけ力を入れてくれる可能性があります。

販売活動の報告義務があるかないかでも、営業マンへのプレッシャーが違ってきます。報告義務があるために不動産会社が力を入れるという点では、専任媒介契約や専属専任媒介契約の方がメリットはあると言えます。ただし、一般媒介契約と異なり募集の窓口は1社に限られてしまうため、そのぶん売却までに時間がかかる可能性もあります。

どの契約にするかは周りの相場と物件の査定価格、現金化を急いでいるかどうか、といった状況によって変わってきますので、個別に検討する必要があります。

長期間同じ広告を出していると、買主から物件に何か問題があるのではないかと詮索される可能性があるということには触れました。そのような状況を避けるためにも、3ヵ月ごとに募集広告の見直しをすることをおすすめします。

物件の特徴の出し方を変えたり、コピーを変えたり、場合によっては価格も下げなければいけないケースもあります。専任媒介契約、専属専任媒介契約は3ヵ月以内の契約期間になっていますので、そのタイミングで広告の見直しをすると良いでしょう。

竣　工　2013年1月
最寄駅　高輪台駅徒歩1分
総戸数　92戸

住　所　東京都港区高輪3-11-1
概　要　地上21階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークタワータカナワ

■近隣周辺施設情報
高輪台郵便局まで約120m
品川プリンスホテルアネックスタワーまで約840m
リンコス高輪店まで約570m
マルエツプチ五反田店まで約790m
ローソン高輪3丁目店まで約320m
ツルハドラッグ高輪台店まで約100m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約100m
ナチュラルローソン高輪台駅前店まで約120m
フレッシュランドベジフルまで約100m
みずほ銀行高輪台支店まで約180m

■駐車場　　　有（機械式）月額37,000円～39,000円
■バイク置場　有/月額2,000円～3,000円
■駐輪場　　　96台/月額200円～300円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（40.57㎡～58.05㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社に一括で査定依頼できるインターネットサイトのことです。個人情報や売却対象の不動産情報を1分程度の時間で入力すると、物件の売却に適した5～6社ほどの不動産会社が選出され、物件の査定価格の連絡が受けられます。

一括査定サイトを利用すれば、どの程度の価格で売却できそうかという情報が複数の不動産会社から得られ、最も適切と思われる条件を提示する業者を比較して選べるため、満足できる売却が実現しやくなります。

しかし、不動産会社の中には相場より高い査定額で顧客を釣る業者もいるため、一括査定サイトの利用にはある程度の注意も必要になります。不動産の売却を成功させるために、まずは一括査定サイトの特徴とメリット・デメリットを把握することが重要です。

一括査定サイトを活用しない場合、売手自ら不動産会社を探す、もしくは不動産会社のWEBサイトに問い合わせるかして売買仲介先や売却価格の相場を調べなければならず、調査する範囲が限られるほか多くの時間やコストがかかることになります。

他方、一括査定サイトを活用すれば、早くて当日、遅くても2・3日で、複数の登録不動産会社から売却物件の特徴に沿った査定付きの提案をもらうことができます。自分で探すよりも簡単に不動産会社を探すことができ、短時間で査定価格情報が得られるわけです。

さらに多くの一括査定サイトは無料で利用できます。不動産会社の候補と売却価格の目安を早く掴めれば、彼らとの売買仲介契約の締結や物件の売出しが早まり、売却活動を早めることができます。

不動産一括査定サイトを活用すれば、売却物件に最適な不動産会社が1,000社以上の登録会社から見つかるため、スムーズな売却の実現が期待できます。

自分で不動産会社を探す場合、売買仲介会社を正しく選ぶ知識がないと、間違えて売却物件に合わない会社に依頼する可能性があります。実績が少ない不動産会社に売却を依頼すれば、売却までに余計な時間がかかり、最悪の場合、相場よりも低めの価格で売却する羽目にもなり得ます。

不動産会社は売却物件の特徴によって得意・不得意が明確に分かれています。戸建、マンション、オフィスビル、商業施設、倉庫や工場など種類によって専門に取り扱う物件が違ったり、特定の地域に強い・弱いがあったりします。

一括査定サイトでは売手の物件に最適な不動産会社がわかるため、売却に関する知識が乏しい方でも適切な会社を簡単に探すことができるため安心できます。

一括査定サイトで申し込むと同時に5～6社から査定価格情報が入手できるため、売却の相場を把握できるとともに売買仲介を依頼する不動産会社の絞り込みにも役立ちます。

売出し価格の設定は、実際の取引事例からの情報も参考にする必要がありますが、たとえば、査定価格としてA社3,000万円、B社3,200万円、C社3,500万円、D社3,400万円、E社3,300万円といった情報が得られたとすると、だいたい3,300万円程度が1つの目安になることがわかります。

また、相場が分かれば平均額に近い査定額を提示した不動産会社はある程度信頼できることになるため、本査定を依頼する会社をスムーズに絞り込むことができるようになります。

不動産一括査定サイトには一定の基準に基づき数百社以上の不動産会社が登録されていますが、中には査定価格を相場よりも高めに提示して媒介契約をとり、契約後はまともな売却活動をせず、直ぐに売却価格の値下げを提案するなどの悪徳業者がいることがあります。

一般的な売買仲介業務では、実際に購入や売却に結び付いて初めて仲介料が得られるため、売却価格を下げてでも購入者を見つけたいという理由から、悪徳業者は高い査定価格で客を釣り、手間をかけずに売却価格の値引きで手早く売却しようとするわけです。

一括査定サイトで抽出された不動産会社の中で悪徳会社に遭遇するケースはそれほど多くないですが、登録された会社が全て優良な不動産業者というわけでもないため、売主は依頼する会社を慎重に選ぶ必要があります。

また不動産一括査定サイトの中には、お客さんからの苦情の多い悪徳業者を排除せず、広告料・紹介料を得ることを重視して、不動産会社へ顧客情報を多く流そうする運営者もいるため、一括査定サイト選びでも注意することが大切です。

一括査定サイトは利用者の物件に適した不動産会社を抽出するように設計されていますが、サイトごとにその精度は異なるため、必ずしも適した売買仲介業者だけが選ばれるとは限りません。サイトによって抽出される会社が異なることも珍しくありません。

一括査定サイトでは各々の審査基準に基づき不動産会社が登録され、各々の特徴に沿って売主の不動産に合った会社が抽出される仕組みとなっています。

一方、不動産適正取引推進機構の統計によれば、平成30年3月31日時点における日本の宅地建物取引業者は12万社以上に及びますが、各一括査定サイトの不動産会社登録数は1,000～2,000社程度です。

そのため一括査定サイトに登録されていない不動産会社で、自分の物件を依頼するのに最適な会社がある可能性もあるわけです。物件のタイプや特定の地域によっては、昔ながらの地元密着型で実績豊富な不動産屋のほうが得意とするケースもあり、インターネットにホームページを持たない業者も多数存在します。

一括査定サイトを利用するときは、自分の物件に100％最適な会社が抽出されるとは限らないことを認識しておきましょう。

不動産一括査定サイトを実際に利用すると、抽出された会社から挨拶、説明・PR及び訪問査定の勧めなどを目的とした営業電話・営業メールの連絡が一斉に来ることになります。

不動産会社は、他社よりも早く顧客と売買仲介契約等を結びため、挨拶がてら電話連絡し、訪問査定を打診するのが一般的です。このような営業電話・営業メールが抽出された会社の数だけ来ることになるため、売主にとって負担に感じることもあるでしょう。

むやみに査定依頼を出すと営業攻勢に対応する手間も増えるため、一括査定サイトは適切に利用するよう心がけることがポイントです。

最後にまとめとして上記のメリット・デメリットの内容を踏まえ、不動産一括査定サイトを上手に活用するための方法や注意点をご紹介します。

高い査定価格を提示した不動産会社を選びたい気持ちはわかりますが、根拠に乏しい算出方法で提示してくる業者もいるため、査定価格の高さだけで選ぶのは注意しましょう。

そもそも売買仲介における査定価格とは、あくまで「これくらいで売れそうです」という想定の価格です。一般的な不動産会社が査定価格を算出する際は、物件の種類・状態や立地状況などに加え、実際の取引事例に基づいて計算しますが、契約を取るために相場以上の高めの価格を提示する悪徳業者もいることは前述した通りです。

また、査定価格が高くても売却活動の内容が不十分であれば、売却にかかる時間が長くなり、値下げを迫られることにもなりかねません。そのため売主は、不動産会社の売出戦略の内容がどれだけ充実しているか、営業担当者がどれだけ売却活動に意欲的であるかを確認することも重要です。査定価格の高さだけに囚われず、熱意や売出戦略が妥当で内容が充実しているかどうかを評価しましょう。

不動産一括査定サイトには様々なタイプがあるため、自分の物件の売却に適したサイトを選ぶことが重要です。

たとえば、全国展開している大手不動産会社を中心に登録しているサイトでは、地方の物件や特定の不動産の売却を得意としていないケースがあり、逆に地方の中小不動産屋が中心に登録されているサイトでは、全国的な営業展開は不得意になる傾向があります。

一括査定サイトで登録されている不動産会社の特徴やタイプを考慮せずに利用すると、自分の物件とミスマッチな不動産会社を選ぶことになるため、一括査定サイト選びにも注意しましょう。

竣　工　2014年6月
最寄駅　高輪台駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都品川区東五反田3-1-4
概　要　地上23階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドタワータカナワダイ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東五反田4丁目店まで約120m
リンコス高輪店まで約690m
アトレヴィ五反田まで約790m
JCHO東京高輪病院まで約310m
高輪森の公園まで約790m
白金台幼稚園まで約930m
日野学園まで約840m
セブンイレブン高輪台駅前店まで約270m
まいばすけっと東五反田1丁目店まで約740m
池田山公園まで約860m
高輪台郵便局まで約270m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（54.63㎡～82.09㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の売却は高度な専門知識を必要とするため、一般的には個人で行わず専門の不動産業者に依頼します。しかし、事前の情報取集や準備なしに依頼すると、不動産業者のいい“カモ”にされることが少なからずあるため注意が必要です。不動産業者に売却を依頼する際には、例えば次のようなリスクがあります。

売却実績が豊富で誠実な仲介業者に巡り合えれば幸運ですが、悪質な業者に当たるとこのようなリスクが待ち構えています。不動産売却で失敗しないためには「仲介業者選び」「売却価格の設定」「募集・宣伝活動」などの重要なポイントを知っておくことが重要になります。以下に不動産売却のポイントを７つにまとめました。それぞれ見ていきましょう。

自分の物件がいくらで売れるかは不動産関係に詳しい人でなければ見当がつきません。そこで業者に依頼する前に売却不動産の相場を調べておくことが大切です。あらかじめ相場を調べておくことで、悪質な業者が提示する不当に高い査定価格や、安易な値下げ提案に騙されることがなくなります。

不動産の相場を調べるにはネットが役立ちます。売却予定の不動産の所在地と最寄り駅からの距離、土地・建物面積、築年数、建物構造などについて書き出し、類似の販売物件を不動産サイト上で探します。

この場合、不動産の所在地や最寄り駅からの距離については、同一路線・同一最寄り駅の相場情報を優先します。同一路線・同一最寄り駅の販売物件がなければ、できるだけ似た条件の販売価格を参考にします。

ネット上には不動産の一括査定サイトが複数あります。一括査定サイトでは、不動産の所在地や築年数など必要な情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定額を手に入れることができます。査定額を相場情報として事前に入手しておくのはとても効果的です。ただ一括査定を受けると業者からの電話・メール攻勢に悩まされることは留意しておきましょう。

なお一括査定はあくまで机上査定であるため、本査定を依頼する業者選びの参考として活用するのが良いでしょう。

不動産を売却するには、「買取」と「仲介」という2つの形態があります。「買取」は不動産を買取業者に直接売却する方法で、「仲介」は不動産業者に間に入ってもらい、買主を探してもらう方法ですが、特殊な事情がない限り、「仲介」で売却を進めるのが良いでしょう。

買取は、買取業者が査定して素早く買い取ってくれるため、時間がかからずに現金化できるというメリットがあります。買取業者は不動産を買い取った後に整地やリフォームを行いあらためて売りに出しますが、相場の2～3割程安い価格で買い取るのが一般的です。そのため不動産を高く売却したい場合には、あまりおすすめできる方法ではありません。

不動産をできるだけ早く現金化したい場合、または、売却不動産の価格が非常に高額だったり、物件が広すぎたりして一般の買手がつきそうもない場合など、特殊な事情がない限りは止めておいたほうが良いでしょう。

一方、仲介は不動産業者に依頼し、時間をかけて高く買ってくれる買手を探す方法になります。もちろん前述した通りのリスクはありますが、仲介のほうが不動産を高く売れる可能性が高くなります。

一括査定サイトで査定を受けた後は本査定を受けることになります。なお、本査定も複数の業者に依頼するのがおすすめです。

本査定は、不動産業者に現地に来てもらい、実際に物件を見てもらった上で査定額を算出してもらうものです。最も重要なポイントは、複数の業者に依頼することです。複数社の査定額を比較検討し、さらに誠実に売却活動を進めてくれる業者を見極めます。最低でも3～4社程度は依頼する必要があります。

不動産相場を知るために一括査定を利用した場合、査定を受けた業者の中から本査定を依頼する数社を選びます。次の基準で業者を選ぶと良いでしょう。

不動産売却を依頼する業者に必要な条件は、売却エリア内の土地や物件相場に精通し、指定地域に密着した営業力・情報収集力があることです。例えば「全国展開している大手有名不動産会社の地域支店」「その地域に特化して支店を持っている中堅の不動産会社」などは、近隣で最近売却された類似物件の販売価格など、対象エリアの不動産情報を迅速に把握することができます。

昔ながらの、商店街に1軒だけあるような家族経営の業者でも地元の情報に精通していることもありますが、営業員の数や売却活動力の面で大手にはかないません。大手・中堅業者であれば豊富なネットワークを持っており、対象地域の売却物件情報があまりない場合でも、範囲を広げて情報収集ができます。

しかし中には仲介契約獲得を目的として故意に高い査定額を出してくる業者もいるため、不自然に高い査定額を出す業者は避けたほうが無難です。

本査定を受けた複数者の中から仲介を依頼する業者を決めます。本査定で提示された査定額には算出根拠があるはずです。希望的観測やあやふやな計算をしていないか、納得いくまで説明を求めましょう。

竣　工　2008年1月
最寄駅　辰巳駅徒歩8分
総戸数　415戸

住　所　東京都江東区東雲1-9-42
概　要　地上42階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
キャナルファーストタワー

■近隣周辺施設情報
イオン東雲ショッピングセンターまで約290m
SHIPS　LITTLE　CARSまで約450m
ファミリーマート江東東雲1丁目店まで約400m
私立かえつ有明中学校まで約1300m
昭和大学江東豊洲病院まで約1350m
江東東雲郵便局まで約600m
スーパービバホーム豊洲店まで約1530m
江東区立深川第五中学校まで約890m
江東区立第二辰巳小学校まで約1040m
たかすな内科・胃腸内科クリニックまで約240m
東雲緑道公園まで約380m
東雲水辺公園まで約610m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　常駐管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（70.71㎡～101.91㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　スーパーマルエツ勝どき六丁目店/24時間営業
□１階　　　　コンシェルジュデスク/コンシェルジュサービス

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入居者が物件を探すにあたって、駅を起点として、住みたいエリアや不動産を探すというケースが主流となってきています。たとえば、自分が入居者の立場になった際に「どういう駅に住みたいか」を考えてみると、以下のようなことが気にかかるのではないでしょうか？

最寄り駅の利便性が非常に高いにも関わらず駅周辺の家賃が割安となれば入居者からの人気が集中しますし、駅の利便性が低いにも関わらず家賃は高いとなれば、いずれは家賃が下落していきますので、基本的に最寄り駅の利便性の高さと入居需要や家賃相場は比例していくことになります。

マンション選びの際には、現在だけでなく将来にわたっても利便性が高く、入居者の方が快適に住み続けることができる駅を選ぶことが大切です。都内では、千代田区、中央区、港区といった都心周辺の駅や山手線内の駅などであれば、上記のような利便性を確保しやすいため、購入後に立地面で失敗するという可能性も低くなります。

もし、郊外物件を選ぶとしても、ＪＲ線と私鉄が両方使える、始発駅である、駅前の大きな商業施設がある、将来性があるエリアかどうか等を総合的に判断し、「駅の利便性」を最重要視したほうが良いでしょう。マンション選びは、立地選びが非常に重要ですので「どの駅の物件を購入するか」という点については納得のいくまで情報収集やリサーチを行い、妥協しないようにしましょう。

利便性が高い駅や住む人からの評価が高いエリアなどはブランド化していきますので、駅名を聞いた時に想起されやすいブランドイメージを確認することも重要です。購入を検討しているマンションの駅についてあまり詳しくないという方は、実際に駅周辺に住んでいる方や、周りの方にその駅のブランドイメージをヒアリングしてみるのもお勧めです。

一方、定量的な「乗降客数」などについては参考程度に留めましょう。近隣の学校や企業の移転などはいつでも起こりえますし、その数字が将来にわたって保証されるとは限りません。「乗降客数」は現在だけの数値ですので、これに惑わされてはいけません。大切なのは、その駅周辺が入居者の方にとって実際に住みやすいかどうか、そして将来的にもそれが続くかどうかです。

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規約」第5章 表示基準 第10条「物件の内容・取引条件等に係る表示基準」には「徒歩による所要時間には、道路距離80ｍにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」を規定されています。

つまり80ｍ につき1分という表示をしなければならないわけです。80ｍであれば徒歩10分という表記になります。直線距離ではないので注意しましょう。この規定を順守せず、販売会社が販売図面を作成しているケースがありますので、駅から物件までの距離は必ずご自身で歩いてみることをお勧めします。

不動産投資の本の中には「朝、昼、晩でそれぞれ駅から物件まで歩いてみるべきだ」というものもありますが、日中は仕事で忙しいという方も多いでしょうし、良い物件はすぐ売り切れてしまうため、そこまではしなくても良いでしょう。駅と物件の間を一度歩いてみて、入居後の生活のイメージを掴むことも物件選びにおいては重要な能力と言えるかもしれません。

私が持っている区分マンションの中で、駅から一番遠い物件は徒歩8分です。しかしこの物件は、駅からの途中に商店街がありますので実際に歩いてみるとそんなに遠さも感じませんし、「仕事帰りにいろいろ買い物ができて楽しいな」とも思います。今後の賃貸需給を考えると、駅からより近いマンションが選ばれていくことになるかと思いますので、「駅徒歩5分以内」というのが今後物件を選ぶ際の目安になるでしょう。

なかには、「徒歩15分の物件で利回り10％以上を獲得できました」といった成功事例が無いわけではないと思いますが、そういった物件で5年、10年と家賃収入を安定的に得続けるのは難しいと考えられますので、駅から遠い高利回りの物件はハイリスクだと考えたほうが良いでしょう。

駅から物件までの間に、コンビニ、スーパーなどの商業施設、役所、郵便局などの公的機関などがあると、入居者の方に喜ばれますし、他物件と比べても差別化を図ることができます。

ただ、駅に近い物件を選ぶ上で一点気をつけなければいけないのが、駅の近くにある飲み屋などの騒音です。入居者の方の快適な生活を考えると、施設からの騒音はできれば避けたいですし、暴力団の事務所やお墓などが近くにある物件なども避けたいところです。

私がいま注目している施設はコインランドリーです。今のコインランドリーは、昔と違ってお洒落ですし、機能も充実しているため、入居者の方に喜んでもらえるポイントの一つになるのではないかと考えています。そういった物件周辺の施設も、現地調査の際にしっかりご自身の目で確認されることをお勧めします。

総戸数が少ない物件を購入してはいけません。なぜなら投資用マンションのメリットの一つである大規模修繕等費用の拠出において規模のメリットが利かないからです。戸数が多ければ多いほど、修繕積立金も積みあがっていきますし、逆に戸数の少ない投資用マンションはなにか急な修繕が必要になったときに対応できなくなる可能性があります。

私の過去の経験でいうと総戸数は最低30戸以上欲しいですし、それ以下の戸数であれば、将来的に管理状態が不安定になる可能性があることも留意すべきです。私は、以前総戸数が29戸のマンションを持っていたこともありますが、修繕のたびに一時金を徴収され、年間のキャッシュフローが飛んでいくような経験もしました。「総戸数が何戸あるか」という点は、購入後の費用面で重要な要素となってきますので、注意をしたいポイントの一つです。

入居者の気持ちを考えると部屋は狭いよりも広広いほうが快適です。具体的な広さとしては、最低15㎡以上は欲しいところです。私が以前所有していた、渋谷区にある13㎡の物件は、富裕層の方が「ヨガの練習をするので貸して欲しい」という珍しい理由でお貸ししたことがありましたが、これはかなり特殊な例でしょう。

設備はバストイレ別であればベストですが、その多くは築浅の物件であり、価格も高くなりがちです。バストイレが同じ物件でも、エリアによっては競争力がありますが、そうでない場合はバストイレの分離工事が必要になる場合もあります。

また水回り関連では、洗濯機置場がある物件を選ぶことも大切です。洗濯機置場もなく、コインランドリーが建物内にない、近くにもない物件は入居者からも敬遠される可能性が高いため、できる限り避けなければなりません。

収納については、入居者が男性か女性かで大きく違いますし、今の若い方の中には物を持たないという方も増えているなど、ケース・バイ・ケースですので、あまり気にする必要はないと思います。たまに備えつけの机やベッドなどがある物件もありますが、これは無いほうがいいと思います。入居者の方の中には「人が使ったものは気持ち悪い」と感じる方もいますので、処分するにもお金がかかることを考えると最初から無いほうが良いでしょう。

一つ気をつけなければいけないのが、電気温水器がある物件です。これを修理・交換をすると多額の費用がかかります。電気温水器がある物件は基本的に購入しないほうが良いかと思いますが、もし電気温水器がある物件を購入するとしたら売主に「いつ購入したか」「いつ修繕したか」などの確認をするようにしましょう。これを確認しないと、修理・交換で数年分のキャッシュフローが吹っ飛ぶという事態を招きかねませんので注意が必要です。

また部屋の所在階ですが、高層階にある部屋は、眺望・日当たり等で競合する木造一棟アパートと差別化でき、低層階よりもセキュリティが高い点や蚊や虫の侵入が少ないことなどから入居者には選ばれやすい傾向にあります。

「マンションは管理を買え」と言われているほど、家賃収入を将来にわたって安定的に得ていくにあたっては、マンションがきちんと管理されているかということが重要になります。マンションの管理について見極める上で、定性的な視点と定量的な視点の2つがあります。以下で詳しく見ていきましょう。

自転車置き場やごみ置き場は目視で確認します。これが乱雑な状態ですと、管理が十分ではない可能性があります。後はマンションの掲示板で騒音等に関して注意書きがあるような物件は不良入居者がいる可能性があります。

また細かい部分ですが、消防設備等を更新するには多額の費用がかかります。「いつごろ交換したか」「古くて交換できない設備ではないか」？を確認する必要があります。ファミリー向けの居室が混在している物件ですと、管理状態が良好に保たれていることが多いです。

定量的な面からは、「修繕積立金が総額でいくら溜まっているか」と、「直近でいつ修繕したか」を確認しましょう。修繕積立金はマンションの規模によりますが、足場を組んで修繕をすると最低3,000万円程度はかかります。また特に傷みやすい屋上の防水については約12年に一度修繕を行うことが望ましいと言われています。

また投資用マンションでは長期修繕計画書のない物件もあります。管理会社に依頼すれば50万前後で作成してもらえますので、必ず作成してもらいましょう。