竣　工　2022年2月
最寄駅　池袋駅徒歩9分
総戸数　27戸

住　所　東京都豊島区池袋1-12-13
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
リアレストイケブクロ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ池袋2丁目店まで約160m
平和通り保険薬局まで約300m
赤札堂池袋店まで約320m
ローソン池袋1丁目店まで約140m
ローソンストア100池袋西口店まで約300m
ウエルシア池袋2丁目店まで約230m
ドラッグストア一本堂池袋店まで約300m
池袋郵便局まで約250m
マクドナルド池袋西口店まで約460m
長汐病院まで約290m
池袋大久保医院まで約210m
池袋ふれあい公園まで約280m
池袋第三保育園まで約490m
豊島区立池袋小学校まで約630m
豊島区立池袋中学校まで約1110m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額2,200円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　ジラフ建築計画合同会社
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.92㎡～26.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アメリカはロシア、カナダに次ぐ世界で3番目に面積の大きい国です。その広大な敷地が48州に分けられているため、どこがどのような場所なのか把握しきれていないという方も多いのではないでしょうか？

ロサンゼルス市はアメリカ西海岸に位置しているカリフォルニア州の最大都市で、東京都の約半分の面積を持ちます。1年を通して暖かく雨が比較的少ない気候に加えて、ハリウッドなどで有名な映画産業やテーマパークといったエンターテイメントの中心であることから日本人にも人気のエリアです。

そんなロサンゼルスは不動産投資に適した都市としても注目されていますが、果たしてどんな理由があるのでしょうか？その理由は以下の3つです。

1つ目の理由は2028年オリンピックの開催予定地であることです。2017年9月にペルーのリマで開催されたオリンピックの総会で、2028年のオリンピック開催地がロサンゼルスに決定しました。

日本も東京が2020年オリンピックの開催予定地となっていますが、開催地に決定してから地価が右肩上がりに上昇しています。その背景にはインフラ整備やホテルや飲食店といった企業の進出などが挙げられますが、ロサンゼルスも東京と同様にインフラ整備などで今後の価格上昇が大きく期待されています。

2つ目の理由は「不動産投資に適した都市」に選出されたことです。本拠地をロンドンに構えるシュローダー・インベストメント・マネジメントが公表した「シュローダー・グローバル・シティーズ30・インデックス（2019年）」では、ロサンゼルスは不動産投資に適した都市として世界1位に選出されました。

大手証券会社のリーマン・ブラザーズが経営破綻したのを発端とするリーマンショックによって、アメリカの不動産価格は一時低下しました。しかし、ロサンゼルスの不動産価格の回復は顕著で、3年後には平均価格が元の水準に戻っているだけでなく、現在の不動産価格はリーマンショック前と比較すると倍にまで上昇しています。

3つ目の理由はシリコンビーチへの企業進出です。シリコンビーチとは、IT企業が集まるシリコンバレーやニューヨークに次ぐスタートアップ企業の集積地で、ロサンゼルスの西海岸の一体に広がっているエリアです。

シリコンバレーやニューヨークは立地条件の良さなどを理由に賃料が高いため、スタートアップ企業には必ずしも適しているとは言えない部分があります。しかし、シリコンビーチはそれらの地域と比べると比較的賃料が低いため、GoogleやAmazon、Facebook、Appleといった大手企業の進出や500を超えるスタートアップ企業が生まれるビジネス需要の高いエリアと言えます。

ロサンゼルスが不動産投資に適している都市として注目されていることは分かりましたが、不動産投資で気になるのは、利回りがいくらなのかということです。

オリックスグループの不動産会社red capital groupによる2017年第三四半期を対象とした調査によれば、ロサンゼルスの平均利回りは4.7%程度です。

なお、アメリカの利回りは「実質利回り」という経費などを差し引いた収入に基づいて利回りを算出していますが、日本の利回りは「表面利回り」という経費などを考慮せず収入のみに基づく利回りを算出しています。また、アメリカ不動産の固定資産税は土地評価額の2％程度となっています。

地価が上昇傾向にあることに加え、利回りの高さなども含めて考えると、ロサンゼルスでの不動産投資は一定の収益が期待できると言えるでしょう。

ロサンゼルスへの投資をしたいと考えても、仲介してくれる業者がいないと個人での情報収集・契約は困難です。また、言葉の壁や法規制・税制の問題もあるため、後でトラブルに巻き込まれないためにも業者選びは重要です。

そこで登場するのがアメリカの不動産投資を専門として扱っている「オープンハウス」です。オープンハウスの主な特徴は以下の4つです。

1つ目の特徴は、ロサンゼルスに関する情報を熟知していることです。海外での不動産投資は物件の情報収集が困難であるため、業者に提供してもらった情報に基づいて投資するのが一般的です。そのため、業者の情報収集力がどれだけ高いかが運用結果を大きく左右すると言えます。

オープンハウスでは、アメリカ現地の人口動態や需給バランスなどを考慮しながら、投資に適しているエリアや物件などを選んでいます。また、住宅平均価格や世帯年収、年収倍率に基づくなど、豊富な都市データを分析しているため、安心してロサンゼルスの不動産投資を依頼できると言えるでしょう。

2つ目の特徴はグループ企業を活用した融資を受けられることです。海外不動産投資では、海外の金融機関から融資を受ける、もしくは国内の金融機関から融資を受けるという手段が挙げられます。海外の金融機関には、自己資本比率が高く設定されていることが多く、自己資金が少ないと投資できないほか金利が高いというデメリットがあります。

日本の金融機関には、海外不動産投資となるとリスクが高くなることから融資に応じない金融機関が多く、担保に海外不動産ではなく国内不動産を要求される傾向があるというデメリットがあります。しかし、オープンハウスはグループ企業であるアイビーネットが融資面のバックアップをしてくれ、物件価格の最大70％まで融資を受けられるので、効率良く運用できるでしょう。

本社は日本にあるものの、アメリカ国内にも5ヶ所の現地法人があり、現地不動産の管理・報告・売却、英語での交渉や契約締結サポートなど幅広く対応してくれます。オーナーは、基本的に運用によって得られる収益の受け取りだけで済むため、運用の手間を省けるのも大きな特徴と言えるでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　浅草駅徒歩10分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区浅草6-24-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサディアージュ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ花川戸2丁目店まで約540m
ローソン東浅草1丁目店まで約140m
ローソン浅草7丁目店まで約160m
ローソン浅草4丁目店まで約390m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約200m
セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約230m
セブンイレブン浅草店まで約370m
セブンイレブン浅草馬道店まで約110m
ココカラファイン千束通店まで約340m
マツモトキヨシ浅草二天門前店まで約620m
東武ストア東浅草1丁目店まで約270m
浅草寺病院まで約630m
台東聖天前郵便局まで約100m
浅草保健相談センターまで約640m
浅草EKIMISEまで約600m

■駐車場　　　1台
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　38台/月額220～330円
―――――――
■設　計　　　株式会社フォルム建築計画研究所
■施　工　　　ライト工業株式会社建築事業本部
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.11㎡～42.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古のワンルームマンションは、新築と比較すると利回りが良かったり、今は建築する場所がないような立地の良いエリアに建つ物件を購入できたりするメリットがあります。

しかし、全ての条件が揃っているワンルームマンションばかりではありませんので、投資の目的を明確にせず購入すると、運用の仕方が中途半端になり、メリットが薄くなる可能性があります。そのため、中古のワンルーム投資をする際は目的をはっきりして購入することが大切です。

不動産投資の収入にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類のタイプがあります。インカムゲインは家賃収入から得られる利益で、キャピタルゲインは売却益のことです。毎月入ってくるインカムゲインから経費やローンの返済を引いて残る、ストックされる資金の流れのことを総称してキャッシュフローといいます。

キャッシュフローをより多く得るためには、利回りが良いという条件だけでなく家賃も遅滞なく入ってくることや、家賃の額が低すぎないようにすることが大切です。郊外や地方の物件に目をやれば、1,000万円以下の物件が売りに出ていたりしますが、長期的に賃借人が付くのかどうかを慎重に見極めることが大切です。

また、利回りが良くても、物件価格が低すぎる場合は家賃収入が少額しか入らないため注意が必要です。建物は長期間保有すると修理や管理に費用がかかりますので、費用を支払っても資金がすぐに底をつかないように、一定額以上の家賃収入がある物件を選ぶことも大切です。

長期間保有して売却をしたい場合、売却するまでは安定した運用をすることが前提になります。長期間保有した場合、値下がりするというリスクもありますので、仮に売却の際にあまり利益がなかったとしても、それまでに得たキャッシュフローを足すと利益が出ているという状態にしておくことが大切です。

そのためには利回りが良い物件を選ぶなどして、キャッシュフローを少しでも多くストックすることが大切です。しかし、利回りが良い物件ばかりが売りに出されているとは限りませんので、利回りがあまり良くない物件を購入する場合の対策も必要です。

利回りがあまり良くない物件を購入する場合は、長期的に賃貸ニーズがある物件を購入することが大切です。入居者のニーズがあれば家賃収入が途絶える期間が短くなりますので、家賃があまり下がらず資産性を保ち続ける可能性が高くなります。

近年発売された築浅の中古ワンルームは、築古のワンルームと比較すると部屋が広く作られており、間取りもキッチンが区切られているなど、最近の一人暮らしの人のニーズに合っていますので、長期的に需要があり資産性が下がらない可能性が高くなります。

長期間保有して売却することを目的とする場合は、利回りも大切ですが、売却時に資産価値を維持できる物件を選択することが大切です。

投資用として中古マンションを購入し、しばらく賃貸を続けた後に、ゆくゆくは自分で住みたいという方もいるでしょう。賃貸経営だけを考えて購入する場合と将来的に自宅として購入する場合では、物件を選ぶ時の条件が違ってきます。賃貸経営をある程度して、その後は自宅として住むことを検討している場合は、自分が住みたい立地で検討ができるため、物件選びのイメージも湧きやすいでしょう。

賃貸経営だけを考える場合、駅からの距離や周辺環境、路線などの乗り換えが便利といった入居率に影響する条件を考慮して物件を選ぶことになります。しかし、そういった物件は人気がありますので価格帯が高くなる傾向にあります。

自分が住むことを考えている場合は、違う視点から物件を選ぶことができます。将来の売却ニーズまで考える必要がないことから、より幅広く、自分にとって現実的な価格帯の物件を検討することが可能になるでしょう。

マンション投資をする方には、年金代わりの収入を得たいという方が多くいます。しかし、年金代わりの収入を得るためにはローンを完済する必要があります。そのため仮にローンの返済期間が30年ある場合は、年金代わりの収入を得るのは投資を始めて30年後になります。

より効率的に年金代わりの収入を得るには、繰り上げ返済をすることが一つの方法になります。マンション投資には金利上昇リスクや、空室リスク、家賃下落リスクがあります。さらに中古ワンルームの場合は新築に比べて設備などの修理費用が収支を圧迫する可能性も高い傾向にあります。

長期間保有するとそのようなリスクに直面する可能性が高くなります。できるだけそのようなリスクを回避して、早めに年金代わりの収入を得るためには、資金的に余裕がある時に繰り上げ返済をすると効果的です。繰り上げ返済をすると毎月の返済額が減るだけでなく、総支払額も減るメリットがあります。

繰り上げ返済をして返済期間を短縮すると、その分完済時期が早くなりますので年金代わりの収入が発生する時期も早くなります。期間を短縮せずに月々の返済額を軽減した場合は、月々の資金に余裕ができますので、金利上昇や家賃下落、突発的に発生した修理費用などに充当する資金をより多くストックすることができ、リスクヘッジに繋がります。

このように年金代わりの収入を受け取ることが目的の場合は、安定的な運用や完済時期の早期化をすることで効率が良くなります。そのため、資金的な余裕がある場合は繰り上げ返済をして完済の時期を早くしたり、月々の返済額を減らしたりしてキャッシュフローを良くするようにしましょう。

以上のように中古ワンルーム投資をする目的によって注意する点が違います。目的を曖昧にして購入した場合、効率が薄くなる可能性がありますので、目的によって運用の仕方を変えるといった工夫をすることが大切です。

築古の物件になるほど家賃が落ちたり、入居率が悪くなったりしますので、そのようなリスクを極力軽減するために立地にはこだわって物件を探すことが大切です。以下の図は総務省統計局作成「人口集中地区境界図（平成27年）」から引用したものです。赤い色の部分が人口の集中しているエリアです。

中古ワンルームの場合は、新築と違い購入時点で入居者が付いている物件が多くなります。そのため、どのような人が住んでいるのかを事前に知ることが、あとで家賃滞納やトラブルにならないための防止策のひとつになります。

最寄り駅に入り込んでいる路線や周辺の環境によって住んでいる人の属性が違うことも考えられますので、周辺に住んでいる人なども観察するなどして、どのような人たちが住んでいるかを把握するようにしましょう。

入居者や家賃、家賃の支払い状況を知る人一つの方法として、レントロールを利用する方法があります。レントロールとは家賃や入居者の情報、家賃の支払い状況が記載してある書類になります。中には入居者の履歴も書いてあることがあり、エリアに住む人の属性や家賃の額、今住んでいる人の情報などを知ることができます。

利回りだけを追求すると、10%や20%などの中古物件もありますので、つい目が行きがちです。利回りが良い物件は、郊外に行くほど物件数が多くなる傾向があります。しかし、今は利回りが良くても、人口集中が見込めないエリアでは長期的な入居者ニーズの視点から見ると入居率が落ちる可能性が高くなります。

そのため利回りの良すぎる物件には注意が必要です。利回りが良いということは物件価格が低いということになるため、相応のリスクがある「安くしないと売れない物件」と言えるからです。そのため出口戦略の面でも、売却の際に高い評価を得にくい可能性が高くなります。

長期的に見て入居率が高いと思われる、人口の集中しているエリアを先に確認しました。都心に近いほど人口が集中していて、そのようなエリアで中古ワンルームを購入できれば安定した運用ができることが予測されます。しかし、そのような都心に建つ中古ワンルームは築古の物件でも利回りが10%を超えるケースをあまり見かけません。

都心に建築された物件は利回りが低くても入居率が高く、売却をする際にも査定価格が下がりにくい傾向にあります。このことから利回りが良いという点だけが、長期の投資に向いているわけではないということが言えます。

中古ワンルームの場合、購入後に瑕疵が見つかることがありますので、購入前に細かく確認をするようにしましょう。瑕疵とは目視では確認しにくい損壊や欠陥のことを言います。例えば水回りの損壊や空調器具の故障、収納内のカビなどが考えられます。

購入後、一定期間経過して瑕疵が判明した場合、修理代は買主が負担しなければいけません。中には修理費用が高額になるケースもありますので、購入前の瑕疵の確認はできるだけすることをおすすめします。

瑕疵の確認にはホームインスペクションという方法を使います。ホームインスペクションとはプロの住宅診断士がマンションの細かな個所までチェックして報告をするサービスのことで、通常は売買前に行います。

目に見えない部分まで確認した上で購入できますので、購入後すぐに修理代などが発生するリスクの軽減につながります。

購入後の瑕疵担保の費用は売主が支払うのではないか、と思われている方もいると思います。売主には瑕疵担保責任というものがあり、売買後も一定期間、瑕疵に対する責任があります。

しかし、一般的に期間が3ヵ月と短い上に、契約書に瑕疵担保責任を負わないことを記載すれば、実質売主の瑕疵担保責任が免責され、売買後3ヵ月以内でも瑕疵担保責任を負う必要がありません。

また、瑕疵担保責任のことで売主と交渉するのには手間暇がかかりますので、そういったことを回避する意味でも売買前にホームインスペクションを利用してクリーンな状態で購入することをおすすめします。

竣　工　2022年2月
最寄駅　笹塚駅徒歩11分
総戸数　56戸

住　所　東京都渋谷区幡ヶ谷3-80-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットシブヤササヅカ

■近隣周辺施設情報
サンディ幡ヶ谷店まで約360m
地産マルシェ笹塚店まで約380m
miniピアゴ渋谷本町5丁目店まで約410m
セブンイレブン笹塚店まで約220m
ローソンストア100中野南台店まで約280m
ファミリーマート南台中野通り店まで約320m
ココカラファイン中野南台店まで約420m
ドラッグストアスマイル笹塚店まで約610m
TSUTAYA幡ヶ谷店まで約600m
デニーズ幡ケ谷店まで約240m
モスバーガー幡ケ谷店まで約500m
私立帝京短期大学まで約620m
渋谷区立中幡小学校まで約190m
中野区立みなみの小学校まで約260m
のぞみ保育室まで約170m
保育園うさぎとかめ分園まで約250m
クロス病院まで約510m
医療法人社団回心会回心堂病院まで約550m
渋谷幡ヶ谷郵便局まで約310m
三井住友銀行笹塚支店まで約430m
中野区立南台いちょう公園まで約490m

■駐車場　　　有/月額49,500円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社柳学アーキテクツ
■施　工　　　株式会社守谷商会東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.40㎡～45.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却では、分からないことだらけで誰に相談すべきか分からない方も多いと思います。不動産売却と一口に言っても、売却までの手続きに関することや売却後のお金に関することなど知っておくべきことは様々です。そのため、何の相談をするかによって相談相手が異なるので、まずは相談内容を確認しておく必要があります。

基本的に不動産売却全般に関することは不動産会社に相談すれば良いのですが、売却後の税金といった専門的なことは不動産会社では対応しきれないため、税理士に相談するのが一般的です。それぞれの相談すべき相手について詳しく見ていきましょう。

「不動産がいくらで売却できるか知りたい」「不動産の売却にどのくらいの期間がかかるか知りたい」などの不動産の売却全般に関する相談は不動産会社が担当します。不動産会社と一口に言っても、不動産に関する業務の全てを手掛けているところのほか、賃貸管理などの部分的な不動産業務を専門的に手掛けているところなど様々です。

事前に調べずに不動産会社に相談すると、賃貸管理を専門としている不動産会社の場合は売却の相談には答えられないので二度手間になってしまうこともありえます。

不動産会社は基本的に無料で相談に乗ってくれることがほとんどですが、売却の相談から売り出しまでをスムーズにするためにも、事前に売却を手掛けている不動産会社かを調べる、相談内容をまとめるといった準備をしておきましょう。

不動産を売却する際は、地価などの上昇によって購入時よりも不動産が高く売れることで利益が出ることもあります。このような利益に対してどうすればいいかといった一般的な相談は不動産会社でも問題ありませんが、その後の手続きなどの詳細については税理士が担当します。

売却によって利益が出た場合には、年度末に確定申告をする必要がありますが、どのような手続きが必要なのか、用紙の記入方法が分からない方も多いでしょう。そのような相談は税理士が担当します。

税理士は不動産会社とは異なり、「タイムチャージ」といってかかった時間に対する課金方式を採用しているケースも多いため、税務相談やちょっとの作業依頼も有料となることが少なくありません。自分で税金まわりを対応して費用を抑えるか、プロに任せて手間を省くかをよく考えてから依頼するか決めましょう。

手順の1つ目は不動産の相場を調べることです。例えば、所有している不動産を売却して次の不動産に買い替える場合などには、不動産の売却だけでなく並行して購入も検討する必要があります。その際に、いくらで売却できるか分かっていなければ、購入の自己資金や融資をどうするかといった次の話を進めにくくなります。

また、不動産会社の出してくれた査定が正しいかどうかの判断材料がないまま依頼しても、後で「もっと高く売却できたかもしれない」とトラブルになる可能性もあります。それらのトラブルを防ぐためにも、不動産の相場を調べておくことは重要です。

手順の2つ目は不動産会社に査定を依頼することです。おおよその不動産の相場を調べた後は、不動産売却の専門家である不動産会社に査定を依頼して、いくらで売れるか確認してもらいます。

不動産会社に査定を依頼する際には、できる限り複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いと言えます。その理由は、不動産会社によって査定結果が異なるためです。しかし、複数の不動産会社に査定を依頼するとなると、手間がかかると思った方もいるでしょう。そこで登場するのが不動産一括査定です。

不動産一括査定サービスを活用すれば、サイト上で物件の情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社から査定を効率良く受けられるため、依頼する手間を大きく省けるでしょう。

手順の3つ目は不動産会社を選んで媒介契約を締結することです。一括査定での査定結果を見て、査定額の高さや不動産会社の規模、実績などを踏まえてどの不動産会社と媒介契約を締結するかを選びます。

規模の大きい不動産会社は、ノウハウがしっかりしている、営業力が高いなどのメリットがありますが、規模が大きい不動産会社が良いとは言い切れません。例えば、1人の担当者が抱えている案件数が多いと、あまり丁寧なサポートが受けられない可能性があります。

規模が小さくても地域密着である不動産会社のフットワークの方が軽い可能性もあるため、規模だけにこだわらずに総合的に選ぶようにしましょう。

手順の4つ目は売却価格を決めて売却活動を進めることです。査定結果はあくまでもその不動産の評価額であるため、実際にその価格に基づいて売却活動を進めなければならないというわけではありません。そのため、査定結果に基づいて不動産会社と話し合いながら、最終的な売却価格を決めていきます。

売却価格を決める際には、購入希望者が値下げ交渉をする可能性が高いため、余裕をもった価格に設定しておくことをおすすめします。また、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に締結する媒介契約では、「専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約」の3種類から選びます。

1社のみに依頼する場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約、複数の不動産会社に依頼する場合は一般媒介契約など、契約方法により向き不向きが異なるため、事前に契約方法を確認しておくことが重要です。

不動産会社との媒介契約締結後、不動産会社は売却活動に移ります。ネット広告などを駆使して募集を行ってくれますが、問い合わせ状況や引き合い状況などが良くない場合には、相談のうえ売却価格を引き下げるといった工夫が必要になるでしょう。

手順の5つ目は売買契約を締結することです。内覧などを通して購入希望者が現れると、まずは買付申込書を不動産会社から受け取ることになります。買付申込書には、買付金額や契約条件の希望などが細かく記載されています。

買付申込書を受け取ったからと言って売買契約が成立したというわけではありません。手付金がいくらなのか確認してから、不動産会社を介して引き渡し場所や希望日などを決めていく必要があります。

売買契約を交わさないことには正式に売買契約が成立したことにはならないため、条件が整った段階でなるべく早く売買契約を結んだ方が良いと言えます。また、売買契約を交わす際は、後でトラブルを防ぐために売買契約書の内容を確認しておくことが重要です。通常は契約日当日に渡されますが、日付や金額などに間違いがないかを事前に確認しておきましょう。

手順の6つ目は決済・引き渡しです。売買契約が成立してすぐ決済・引き渡しをするのではなく、買主の住宅ローンの結果を待つのに2～3週間程度かかります。住宅ローンの審査に落ちた場合は、次の購入希望者を探すことになるなど手間がかかるため、仮審査に通ったか確認しておくことも重要です。

また、引き渡し日の前に家の中の物を完全に次の引越し先に移しておく必要があります。新年度への準備で引越し業者が多忙になる3月などに売却を合わせてしまうと、引越しの手配が困難になる可能性があるため、売却時期を逆算しておくことも重要です。

決済・引き渡し完了後は確定申告が必要になります。売却してから時間が経過していると、確定申告を忘れがちなので注意が必要です。確定申告は、不動産の売却で利益が出ていない場合には必ずしも必要ありませんが、自宅を売却した場合は損益通算によって節税につながる可能性もあるため、損失が出た場合もなるべく確定申告の準備をしておきましょう。

竣　工　2007年1月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩2分
総戸数　126戸

住　所　東京都墨田区吾妻橋2-4-8
概　要　地上12階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プレミアステージホンジョアヅマバシ

■近隣周辺施設情報
マルダイ東駒形店まで約500m
北野エース松屋浅草まで約720m
まいばすけっと本所吾妻橋駅前店まで約100m
サミットストア両国石原店まで約1200m
ライフセントラルスクエア押上駅前店まで約1120m
セブンイレブン墨田吾妻橋1丁目店まで約160m
ローソン墨田吾妻橋2丁目店まで約120m
東京スカイツリーまで約900m
東京ソラマチまで約1110m
オリナス錦糸町まで約2030m
キッチンオリジン本所吾妻橋店まで約300m
ほっともっと本所吾妻橋店まで約290m
こだま内科まで約120m
小さな硝子の本の博物館まで約100m

■駐車場　　　有（機械式・平置式）
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（21.28㎡～42.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2006年12月
最寄駅　池袋駅徒歩2分
総戸数　404戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-21-13
概　要　地上32階 地下2階 RC造

■物件名フリガナ
ウエストパークタワーイケブクロ

■近隣周辺施設情報
東武ストア西池袋店まで約360m
池袋消防署まで約260m
スギ薬局西池袋店まで約290m
池袋警察署まで約200m
ローソン西池袋店まで約40m
くすりの福太郎池袋西口店まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m
池袋西口公園まで約180m

■駐車場　　　117台（機械式）月額41,800円
■バイク置場　8台/月額2,200円
■駐輪場　　　439台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷3積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～3LDK（33.33㎡～125.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

40歳という年齢は不動産投資を始めるにあたって、遅いのでしょうか？まずは、40代から不動産投資を始めるということについて、関連するデータやローンに関する条件などを詳しく見ていきたいと思います。

2017年4月に会員向けに実施した調査結果を見てみると、不動産投資家の年齢と投資履歴は以下のようになっています。

住宅ローンの場合、最も多い返済期間は35年ですので、40歳から返済を始めると75歳に返し終わるという計算になります。しかし、多くの企業で定年は65歳となっていますので、給与収入が無くなる定年後も返済が10年間続くというのは家計にとって大きな負担となります。

そのため、40歳から住宅ローンを借りる場合は、返済年数を短くする、繰り上げ返済を行うなど返済期間を圧縮する取り組みを行うことが多くなっています。

一方、不動産投資ローンの返済期間はどうでしょうか？不動産投資ローンも新築であればマンション投資の場合は35年、アパートの場合は30年の返済期間が多くなっています。ただ、住宅ローンとは異なる点があります。それは、ローンの返済は給与収入ではなく家賃収入からの支払いが主に想定されているということです。

給与収入からの返済が想定されている住宅ローンでは定年後の返済が家計の負担となってしまいますが、家賃収入からの返済が想定されている不動産投資ローンでは、家賃収入が長期的に入ってくる不動産を選ぶことができれば、定年後も家計に負担をかけずに完済を目指していくことが可能となります。

実は40代の方は、30代の方よりも年収や資産がある事が多く、融資審査の場ではそれが有利に働くことがあります。金融機関としても、「完済できる可能性が高い人に貸したい」と考えますので、年収が高い方、資産が多い方、勤務が安定している方は評価が高く、30代のキャリアを堅実に積み上げてきたほど、融資の場では評価されるということになります。

現在の不動産投資ローンの金利の相場は、マンションで2%前後、アパートで3%前後ですが、高い融資評価を獲得できれば1%台を目指すことが十分に可能です。

まず、最も重要なことは「物件を利回りだけで判断しない」ということです。不動産投資において「利回りが高い」ということは「パフォーマンスの良い物件」「投資額を早く回収できる」ことを意味しているのではなく、「投資リスクが高い」ことを意味しています。

中古物件の中には、10%～20%の高い利回りのものもありますが、その多くが地方や郊外の物件で、駅徒歩分数が10分以上などアクセスが悪い、築数十年など、入居者からも敬遠される要素を含んでいる物件となります。

不動産投資経験がよほど豊富な方であれば別ですが、基本的には都心・駅徒歩7分以内・新築・築浅の区分マンションなど、まずは入居が付きやすい条件の物件から検討を始めてみると良いでしょう。

不動産投資は、株式投資など他の投資と異なり、同じ投資対象であってもパフォーマンスが異なることがあります。その要因は大きく分けると3つあります。

1つ目は、不動産の購入価格です。購入時に相場よりも高い価格で不動産を購入をしてしまうと、ローンの借入額が大きくなってしまい毎月の返済額や収支が悪化してしまいます。また、売却する場合は売却益が小さくなってしまう可能性もあります。

2つ目は、不動産投資ローンの借入条件です。借入の金利が高い場合や返済期間が短い場合、こちらも毎月の返済額や収支が悪化になってしまいます。

そして、最後の3つ目は、購入後の家賃収入やランニングコストです。ほとんどの場合、自分の物件を管理してくれる管理会社に依頼をすることになりますが、その会社が入居付けや入居審査、クレーム対応などをしっかり対応してくれないと、入居率が下がるリスクを抱えることになります。また、毎月の管理費や退去時の原状回復費・リフォーム費用なども会社によって様々で、こちらも検討が必要なポイントです。

これら3つのリスクに対処するために重要なのが、自分のスキルや人脈などをフルに活用するということです。たとえば、営業スキルがある方であれば、購入時の価格交渉や営業担当者の見極めを行い、マーケティングスキルがある方であれば、物件の価格相場や入居者に関するリサーチ、不動産会社に関する分析などを行うことができるかと思います。

また、不動産会社に勤めている知人・友人や不動産投資経験のある方などにヒアリングを行い、自分が検討している物件や管理会社の価格が適正かどうかや購入後のリスクを洗い出すことも可能です。

このように、自分が持つ強みを活かして事前にリスクを軽減しておくことが、最終的な成功につながりやすくなります。

最後のポイントは、ローンの返済計画を立てるにあたって、購入後のライフイベントを具体的に想定しておくということです。

お子さんがいる場合は、私立の学校に入学する可能性があるかどうか、両親の介護がいつごろ必要になりそうか、その費用はいくらか、家のリフォームや車の買い替えのタイミング、転職や引越しなどは予定しているか、など起こりうるライフイベントを想定して、どのような出費がいつごろありそうかを考えておくことが大切です。

予期せぬ出費や物件の空室などが重なった場合に、ローンの返済を続けることが難しくなり物件を手放さざるを得ない、という状況も決して少なくありません。

ローンの返済が安定的に続けられるように、将来の出費に備えたキャッシュの用意をした上で不動産投資に臨むと良いでしょう。

竣　工　2021年9月
最寄駅　東日本橋駅徒歩3分
総戸数　32戸

住　所　東京都中央区東日本橋1-3-15
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
（※603／803／1003号室を除く）

■603／803／1003号室対象
■キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ステージファーストヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約350m
ローソン東日本橋2丁目店まで約180m
東日本橋ドラッグまで約210m
中央区立久松小学校まで約560m
ドトールコーヒーショップ東日本橋店まで約200m
中央浜町郵便局まで約340m
ジョナサン日本橋浜町店まで約280m
セブンイレブン東日本橋1丁目店まで約110m
本所中学校まで約1680m
ヨドバシAkibaまで約1890m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　住協建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.79㎡～26.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

今後オリンピックを一つの区切りと考え売却する方もいると思われますので、オリンピック前後が売却をするチャンスの一つでもあると言えるでしょう。

東京オリンピック後に不動産業界で取りざたされている問題の一つに、2022年問題があります。2022年問題によって不動産価格に影響が出る可能性がありますので注意が必要です。2022年問題には「生産緑地法」という法律が関係します。「生産緑地法」とはどういったものなのでしょうか。

最初に生産緑地法が施行されたのは1974年です。当時、住宅不足の問題を抱えていたため、政府は農地を住宅地に変えるための法律を施行しました。しかし、それにより緑地が減少したために、1991年に今度は緑地を残し営農を続ける目的の法律に変わりました。

所有者には営農を続ける代わりに固定資産税や都市計画税などを軽減する措置がとられましたが、期限を30年と決めていたため、2022年に指定が解除されるというものです。

生産緑地法が解除され、農地が宅地に変わることによって所有者は多額の税金を納めなければいけなくなります。そのため土地が大量に売却され不動産価格が下がるのではないかということが懸念されているのです。さらにディベロッパーがマンションなどを大量に建築することで、さらに不動産価格が下がることも考えられます。

2022年問題の次に到来するのが2025年問題と2035年問題です。以下のグラフは国立社会保障・人口問題研究所が予測した2025年の人口ピラミッドです。縦が年齢で上に行くほど年齢が上がり、横はその年代の人口を表すものです。

特に人口が多い75歳位から80歳くらいまでの層が団塊の世代と言われている層です。2025年には最も人口の多い団塊の世代が75歳を迎え、後期高齢者となります。そのため家計に占める社会保障費の負担が増え、投資などに回す資金が減少するのではないかと懸念される問題を2025年問題と言います。

また、55歳位の人口が多い層は団塊の世代ジュニアが多い年代になります。2025年から10年後の2035年にはこの層の人たちが年金を受給する年代になります。そのため2035年には2025年に引き続き家計に対する社会保障費の負担が増え、若い人たちが投資する機会を損失する可能性が懸念されているのです。

購入者が減ることで不動産価格が押し下げられることも考えられますので、それまでに売却をするなどといった検討も必要になる可能性があります。

都心の不動産価格が上がっていることには触れました。東京オリンピックを目前にしてワンルーム投資を始める方は、不動産価格の相場が高い時期に始めることになります。しかし、不動産投資は個別の取引という特徴がありますので、全ての物件が天井をつけているというわけではありません。

また、不動産投資では賃貸収入を表すインカムゲインと、売却益を表すキャピタルゲインという2種類の収入があります。不動産は買った時の価格より売却した時の価格が低かったとしても、インカムゲインの利益がその損失を上回ることができれば、トータルではプラスという形で終わらせることができます。

そのようなことを念頭に置き、これからワンルーム投資を始める際はどのような点に注意が必要かを以下より見ていきましょう。まずは物件の購入時に欠かせないローンについて解説を行います。

ワンルーム投資は家賃収入とローンの返済などの支出・経費の差が収益になります。そのため融資を受ける場合は、金利の高い固定金利より金利が低い変動金利の方が収支の面ではメリットがあります。

しかし、2020年以降も長期的に運用を行うことを考えた場合、今の低金利の時に固定金利でローンを組むことも安定した運用を手に入れる一つの方法です。

金利の低い状態が続いている日本では今後金利が引き上げられることも考えられますので、今の低金利の状態に固定金利でローンを組むことで、十分なインカムゲインも期待でき、金利が上昇しても収益を安定させることがしやすいからです。

中古の割安な物件を購入し、価格が少しでも上がればすぐに売却をする可能性もあるという方には変動金利がおすすめです。固定金利は融資の際に固定期間が決められますが、固定期間内の解約には違約金がかかる金融機関が多いからです。

そのため、収益が違約金分減少したり、売却したいのに違約金があるために見送ったりする可能性が出てきます。積極的に売却をしたいと考えている場合は、変動金利でローンを組む方が自由度は高くなります。

2013年位から首都圏の不動産価格は上がってきており、今は高い価格帯にあると言えます。これから物件を購入する場合はどのような点に注意すれば良いでしょうか。

ワンルーム投資では中古を選ぶか新築を選ぶかで、最初にかかる費用や管理の状態が違いますので、それぞれの運用方法を知っておきましょう。まずは中古不動産の特徴や運用の仕方などを見ていきます。

東京オリンピックの開催が決まってから、都心の不動産価格が上がったことには触れました。今は上がっている時期ですので、今から購入する場合は中古でも利回りが悪い物件もあります。そのため今から中古物件を購入する場合は、購入する目的を決めることが大切です。

利回りを目的とする場合は、都心から少し離れた郊外の物件が多くなります。その場合、価格は高くても2,000万円代前半くらいになり、1,000万円代の物件も多数あります。また築年数も数十年経過しているものあります。

将来売却を検討していて資産性の高い物件を購入したい場合は、山手線の駅回りの築浅の物件などが多くなります。価格帯は2,000万円台後半から3,000万円を超える物件も多くなります。ただし利回りは郊外の物件や築古の物件に比べると低い傾向にあります。

このように、利回り重視や資産性重視など、物件を購入する目的によって検討すべきものが変わってきます。効率良く物件探しを行い、また間違った物件をなるべく選ばないためにも、ワンルーム投資を行う今の目的をはっきりさせておきましょう。

中古で利回りが良い物件と言うと、築古で汚いイメージを持つ方もいるでしょう。しかし、現在のリノベーション技術はとても洗練されていますので、築古でもリノベーションによって古さを感じない新築のような物件もあります。

入居者が物件の古さを感じなければ、そのぶん人気が出ると考えられるため、中古の利回りの高さと新築の客付け力のどちらも持つような物件を探すのも一つの手だと言えます。

リノベーション技術の向上とともに、中古物件に対する金融機関の評価も変わってきています。以前は中古物件で100%のフルローンが組めることはあまりありませんでしたが、最近はフルローンが組める中古物件を中心に販売している不動産会社もあります。

また、中古でも金利1%台ローンを組めた実績がある不動産会社もありますので、金利が気になる場合などはそのような不動産会社を選び購入すると良いでしょう。

築古の中古物件になると入居率が下がることが心配されます。投資用不動産を購入する場合、あらかじめ空室リスクを考慮してシミュレーションを行う必要があります。空室の期間は自己資金でローンの返済や管理費を支払わなければならないので、長期的に空室になる事態は避けたい所です。

日本は今後少子高齢化がさらに深刻になってきますので、2020年以降のワンルーム投資では入居率が大きな課題になるでしょう。そのため、入居率にはこだわって物件を選ぶことが大切です。中古不動産を扱っている不動産会社の中には入居率実績が98%や99%ある会社もありますので、そのような会社と取引をすることで不安を解消できる可能性が上がるでしょう。

どの地域の居住ニーズが高いのか、どんな人がそこに住みたいのか、駅の利用客数はどれくらいか、検討中の物件周辺の人口推移はどうなっているか等の情報を調べ、長期的に入居者を確保できる立地を選びましょう。

上記で触れたように中古物件で入居率が高かったり、好条件でローンが組めたりする物件を紹介する不動産会社があります。以下に2020年以降に向けて中古ワンルームを購入する際に知っておきたい不動産会社をご紹介しておきます。

新築物件は中古物件と比較して価格帯が高くなりますので、利回りは中古に比べると良くありません。新築物件を購入する際はどのような点に注意すれば良いかを見てみましょう。

新築物件は中古物件と比較すると利回りが低くなります。中古に比べて修繕リスクや空室リスクが低いので、その分価格は高くなるのです。

しかし、新築物件は建物以外にも設備やセキュリティシステムも新しいものが入っているため、入居者にとって快適な部屋を提供することができます。高品質で賃貸ニーズも比較的高いことが考えられますので、売却する際も高く査定される可能性を持っています。

以前のワンルームマンションの広さは19㎡～23㎡くらいが中心でしたが、最近は25㎡や26㎡のワンルームが多くなっています。以前のワンルームと比較すると一部屋当たりの広さが大きくなっているのが最近の新築ワンルームの特徴です。

以下のグラフは不動産情報サイトathomeがプレスリリースで発表した調査結果です。全国で一人暮らしをしている、18～29 歳の学生・社会 人男女 2,074 人を対象に行ったアンケート結果から引用したものです。

竣　工　2022年2月
最寄駅　錦糸町駅徒歩9分
総戸数　55戸

住　所　東京都墨田区江東橋2-1-8
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
フェリーチェキンシチョウ

■近隣周辺施設情報
西友錦糸町店まで約510m
まいばすけっと錦糸町駅前店まで約170m
オリナスまで約1060m
東京都立 墨東病院まで約660m
ファミリーマート墨田江東橋四丁目店まで約310m
セブンイレブン墨田錦糸1丁目店まで約570m
猿江恩賜公園まで約1000m
ファミリーマート錦糸町ウインズ前店まで約130m
アインズ＆トルペ丸井錦糸町店まで約270m
錦糸町テルミナ2まで約580m
錦糸公園まで約1040m
丸井錦糸町店まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社デザイン・ファクトリー一級建築士事務所
■施　工　　　池田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2K（25.60㎡～40.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却して得た利益が生じた場合、その譲渡所得に対して税金がかかります。一般的には譲渡所得税と呼ばれていますが、実際は所得税と住民税の合計です。さらに売主が個人の場合は、平成25年から平成49年までの譲渡所得に対して、2.1％の復興特別所得税が上乗せされることになっています。

譲渡価額とは「不動産の売却額」です。また取得費とは「物件を取得するためにかかった費用」です。取得費は「物件の購入費用＋物件を取得するためにかかった費用－減価償却費」で求めることができます。なお「物件を取得するためにかかった費用」としては、不動産業者の仲介手数料をはじめ、様々な必要経費を計上できます。

取得費の計算で注意したいのは、取得費を算出する過程で、物件購入にかかった費用から「減価償却費」が差し引かれる点です。建物は、年数を経るごとに経年劣化してその価値が減っていきます。そのため、建物購入にかかった当初費用から経過年数に応じた価値の減少分を差し引く必要があります。減価償却の率は建物の構造の種類により決まっています。

譲渡費用には、「不動産業者の仲介手数料」をはじめ、様々な必要経費を計上できます。

特別控除額は、マイホームの売却にあたり3,000万円が控除される特例制度を指します。この特例制度の活用により譲渡所得を抑え、支払う税金を安くできます。

また、譲渡所得税は不動産の所有期間により違ってきます。なお売却して収益がなかった時には譲渡所得税がかかりません。

登録免許税は住宅ローンを利用している場合に必要となることがある税金です。例えば住宅ローンの残債が残ったままの不動産を売却するのは難しいため、住宅ローンを完済し、銀行が設定した抵当権を抹消する必要があります。また、住宅ローンが完済されていても、登記簿上抵当権が残ったままの場合には抹消手続きをすることになります。

この抵当権抹消手続きの際にかかるのが、登録免許税です。原則として土地・建物それぞれ1物件につき1,000円を支払う必要があります。

なお、登録免許税は住宅ローンを借りていない場合は不要です。このほか買主への所有権移転登記も必要ですが、その費用は通常買主が負担することになるため、売主の負担はありません。

印紙税は、不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代として納税します。契約書は売主と買主が1通ずつ保管するため、収入印紙も2セット必要になります。

なお、契約金額が10万円を超える不動産売買契約書は、平成32年3月31日までの間に作成されるものについては軽減税率が適用されています。契約金額別の印紙税額は、以下のとおりです。

所有期間5年超での売却や、税制上設けられた特例制度を活用することで、譲渡所得税を安くすることが可能です。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間により大きく異なります。具体的には不動産の所有期間が「5年超」か「5年以下」で、以下のように税率が2倍近く違います。

不動産の所有期間は、不動産を売却する年の1月1日時点で計算されることに注意しましょう。例えば、2014年2月1日に購入した土地を2019年4月1日に売却する場合、所有期間は「5年2ケ月間」となりません。譲渡所得税における所有期間は不動産を売却する年の1月1日時点で計算するため、「4年11ケ月間」（2014年2月1日〜2019年1月1日）とみなされます。

この場合、不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得となり、高いほうの税率が適用されることになります。長期譲渡所得の適用を受けるには、翌年（2020年1月1日）まで待つ必要があります。

マイホームの売却で、一定の要件を満たせば、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円までが控除されます。マイホームとは、現在、主として居住している自宅のことを言います。

売却時に居住していなかった家屋や敷地等は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、また、家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売却契約が締結されていることが要件とされています。

所有期間10年超のマイホーム売却で、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除の特例適用後の譲渡所得に対し、長期譲渡所得の税率より低い軽減税率が適用されます。売却時に居住していなかった、または家屋を取り壊した場合の取り扱いについては、「特別控除の特例」と同様です。

個人が不動産を譲渡して売却損が生じた場合の譲渡損失は、他の不動産の譲渡所得から控除できますが、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算することは原則認められていません。

マイホーム買い換えで旧マイホームを売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。また、譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

特例の適用を受けるには、平成31年12月31日までに売却することが要件とされています。売却時に居住していなかった家屋や敷地等は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売却契約が締結されていることが要件とされています。

買い換えるマイホームにも要件があり、床面積が50㎡以上で、旧マイホームを譲渡した年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日まで（3年の間）に取得することが要件となっています。

住宅ローンが残っているマイホームについて住宅ローン残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、一定の要件を満たせば、給与所得や事業所得など他の所得と損益を通算できます。譲渡の年に損失を控除しきれない場合は、翌年以降最長3年間にわたり損失を繰り越すことができます。

売却時に居住していなかった、または家屋を取り壊した場合の取り扱いについては、上記の「居住用財産買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と同様です。この特例ではマイホームの買い換えを行うことは要件となっていませんが、譲渡契約を締結した日の前日時点で、譲渡損失が生じた自宅に住宅ローン残高があることが必要です。

マイホームを売却して他に買い換える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。

売却時に居住していなかった家屋や敷地等は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、また、家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売却契約が締結されていることが要件とされています。

さらに、買い換えるマイホームにも要件があり、床面積50㎡以上・土地面積500㎡以下で、旧マイホームを譲渡した年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日まで（3年の間）に取得することが要件となっています。

譲渡所得税の計算では、不動産を「取得するためにかかった費用」や「譲渡するために要した経費」を漏れなく計上して節税を図ることが重要です。

例えば、譲渡所得税を求めるときの「取得費」を計算する際、「物件の購入費用」以外に「物件を取得するためにかかった費用」も漏れなく計上します。なお、「物件を取得するためにかかった費用」として経費計上が「認められるもの」と「認められないもの」があります。取得費として経費計上が認められるものは、以下のとおりです。

このほか不動産の購入・売却では不動産業者の仲介手数料がかかりますが、取得費または譲渡費用として経費を計上することが認められています。この仲介手数料は上限額が法律で以下のとおり決まっています。

竣　工　2019年2月
最寄駅　乃木坂駅徒歩9分
総戸数　29戸

住　所　東京都港区西麻布2-5-3
概　要　地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プライムガーデンニシアザブ

■近隣周辺施設情報
成城石井西麻布店まで約740m
グルメシティ麻布店まで約1830m
ナチュラルローソン西麻布店まで約450m
ファミリーマート西麻布1丁目店まで約630m
ファミリーマート西麻布霞町店まで約180m
薬 マツモトキヨシ 六本木店まで約1370m
COS青山店まで約670m
東京ミッドタウンまで約1440m
かおたんラーメンエントツ屋まで約440m
コスモス西麻布保育園まで約110m
港区立青南小学校まで約560m
政策研究大学院大学図書館まで約950m
オールペットクリニックまで約210m
西麻布郵便局まで約660m

■駐車場　　　7台（機械式6台・平置式1台）月額44,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　29台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（50.08㎡～78.86㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ワンルーム投資で成功するには立地はとても重要な要素になります。立地の違いでどのような点が違ってくるのかを見てみましょう。

ワンルーム投資では、家賃収入からローンの返済を行い、またその他の経費を支払って手元に残る資金が多いほど、キャッシュフローのストックされる額が多くなり順調に運用ができることに繋がっていきます。

以下は不動産情報サイトSUUMOが、首都圏で引越しをした学生や社会人に対して行った「住み替えの実態調査2017」アンケートの結果です。対象は一人暮らしの社会人の男女、一人暮らしの学生の男女、夫婦世帯の計857人に行ったもので、以下の割合は家を探すときに重視する項目のアンケート結果の平均値をグラフに作成しなおしたものです。

家を探すときに重視する項目のアンケートの1位は「家賃」ですが、「最寄駅からの時間」、「通勤・通学エリア」、「路線・駅やエリア」、「立地・周辺環境」といった立地に関する項目の優先順位もそれぞれ高いことがわかります。

このアンケートで分かるように、立地の良い場所に立つマンションは人気があるぶん入居率が高くなる傾向がありますので、家賃が途切れず順調にキャッシュフローがストックされる期待が持てます。

しかし、立地が悪い場所に建つマンションは入居率が落ちる可能性が高くなりますので、そのような状態になると家賃が入らない月が多くなってしまいます。そうなれば手元資金からローンの返済や経費を支払わなければならなくなります。

このように立地の良し悪しは不動産の運用に直接影響してきますし、立地が悪い影響で長期間入居がない状態が続くと大きな損害にもなりかねません。こういったことからワンルーム投資を始める際は立地を慎重に検討することがとても重要だと言えます。

ワンルームマンションが建つ立地の良さは売却価格にも影響してきます。売却の際の査定の仕方にその理由があります。売却の際の売り出し価格を決める流れの中には、簡易査定と訪問査定という2種類の査定方法があります。

簡易査定でおおまかな価格を提示し、売主が価格に問題が無いと判断したのであれば、不動産会社の担当が実際に物件を訪問し査定をする段階に移行するのです。

訪問査定では、駅からの距離や周りの環境などの立地が価格設定に大きく影響してきます。立地が良ければ価格は高く査定されますし、良くなければ価格は低くなります。このように立地の良し悪しが売却価格にも影響してきます。

売却の際に内装や設備はリフォームなどをして変えることができますが、立地は変えることはできません。購入の際に立地を慎重に選択することが、売却までを考慮した対策になることを知っておきましょう。

マンションに入居する人は、コンビニや銀行のATMを日常的に使っているでしょう。またスーパーで買い物をして料理をすることもありますので、スーパーが近隣にあるマンションは好まれる傾向にあります。また大学などの学校が近隣にあれば通いやすいため、そこの学生で入居者が途切れない可能性もあります。

立地を検討する際は決して自分の好みや考えだけではなく、どのような人が住むのかといったことや、どのような人に住んでほしいのか、といった入居者のターゲットを設定して検討すると良いでしょう。

1ヶ月間空室が続いた場合と金利が1%上がった場合の損失額を比較します。まず2,300万円の物件を購入した場合に金利2%と3%では返済額がどれくらい違うかを比較してみたいと思います。

金利が2%の場合と3%の場合、月々の返済額は1万2,325円違うことがわかります。しかし、1ヵ月間空室になった場合には、金利2%の場合7万6,190円を手元資金から支払わなければならなくなります。金利が1%上がった場合に比べ、約6倍の損失になります。

金利上昇リスクの場合、金利は上がったとしても5年間は返済額が増えないルールになっていますので、実質的な収支への影響はすぐにはないことが考えられます。

また、家賃下落リスクをシミュレーションする際は一般的に年間1%として試算しますので、例えば家賃8万円の場合10年間で8,000円の下落という想定になり、家賃下落リスクも空室リスクと比較すると少額だと言える期間が長いと言えます。

もちろん金利上昇も家賃下落も長期化すれば損失が大きくなりますので、リスクヘッジは必要ですが、一度に受ける損失額は空室リスクより少なくて済みます。

このように、空室リスクは他のリスクと比較して一度に受ける損失額が大きくなりますので、立地の良い物件を選んだり、資金に余裕を持たせたりすることでリスクヘッジすることが大切です。また、日頃の管理もしっかりして、長く住みたいと思われる状態にすることも、空室にしないという意味では重要な要素になります。

なお、自然災害を受けた際は、場合により大きく損害を被ることも考えられますが、これは火災保険や地震保険に加入しておくことでリスクを軽減することが可能です。風による飛び石でガラスが割れたり、1階の部屋が床上浸水したりといった場合にも、保険に加入していれば修繕費に加え見舞金なども受け取ることが可能になります。

立地がマンションを売却するときの価格に影響することには触れましたが、同時に購入の時点から出口戦略の検討も始まっていることを意識するようにしましょう。以下では立地以外にも購入の時点から考えておかなければいけない出口戦略についてご紹介します。

時代によって不動産のデザインも流行になるものがあります。ワンルーム投資はデザイナーズ物件が多く、特殊なデザインをしたマンションも少なくありません。しかしワンルーム投資は長期の投資になりますので、今は流行していても数十年後に好まれているかどうかはわかりません。

あまりに凝りすぎていると逆に古く感じるデザインもありますので、将来的には売却をしようとしても買い手がつかない、ということも考えられます。また、そうしたマンションは通常のものより価格が割高な傾向もありますので、デザインは流行っているからといってあまり凝りすぎないようにしましょう。

空室になった場合、早く賃借人を付けるために家賃を下げることがありますが、あまり安易に下げないようにすることが、ゆくゆくの売却を考えると大切な心掛けになります。

売却の際は簡易査定と訪問査定があるということに触れましたが、基本的に簡易査定では家賃をもとに価格を算出しますので、家賃が低いと査定価格も低くなるからです。以下は投資用の不動産価格を机上で算定するときの計算式の一例です。

この計算式を直接還元法と言い、投資用不動産の価格査定の際によく使われる計算方式です。この方式では家賃が低くなるほど物件価格も低くなりますので、家賃をあまり下げない方が良いことがわかります。

空室になった理由が家賃の高さではないこともありますので、安易に家賃をコントロールするのではなく、管理会社と相談して、空室になっている原因をきちんと調べて対応を考えることが大切です。

空室のリスクヘッジの一つとして、資金的に余裕を持って運用することが重要なことには触れましたが、他にも資金が必要な場面についてご紹介しておきましょう。

金利上昇リスクにも資金での対応が必要な場合があります。金利が上昇しても5年間は返済額が変わらないことには触れました。しかし、この間、金融機関が金利を上げた際の調整をしていますので、返済額は増えない代わりに、返済金の内訳の元金部分が減り利息の部分が増えた状態で返済を行う形になります。

この間は元金の減りが少なくなり、状況によっては元金の返済が進まず、完済後に別途元金を返済しなければならないこともありますので注意が必要です。

金利が上昇した場合や上昇しそうな場合は、借り換えや繰り上げ返済をして、月々の返済額を減らす工夫をすることが金利上昇に対するリスクヘッジになります。しかし、借り換えも手数料や保証料がかかりますし、繰り上げ返済も手数料がかかる金融機関もありますので、そういったことに対応できるように資金を準備しておくことがとても重要です。

大規模修繕をするために、管理組合では長期修繕計画を立て修繕積立金を積み立てています。以下は国土交通省が作成した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から引用したグラフです。

長期修繕計画の積み立て方法には積立金の額が一定で増減しない「均等積立方式」と積立金の額が段階的に増加する「段階増額積立方式」の2種類があります。こちらのグラフは「均等積立方式」の一例を国土交通省が作成したものです。

近年、建築資材や工事費の高騰で修繕工事費が積立金の累計額を上回り、当初の計画では資金が不足するマンションが見受けられるようになりました。不足金の補い方は管理組合によって違いますが、修繕積立金を増額しなければいけない場合も想定して資金管理するようにしましょう。

ワンルーム投資では、空室リスクによって一度に受ける損害額が大きいことには触れました。空室になりにくくする対策として、入居者の審査を慎重に行い、長く住んでもらえそうか判断することも一つの方法になります。近隣に大学や大手企業がある場合は、その大学の学生や企業の社員が住むことで安定した賃貸経営が期待できます。

他の物件と同じようにネットや広告で募集するのではなく、そのようなターゲットを想定してチラシを置いてもらうなどの工夫をして顧客を取り込む努力も大切です。実際に自分でチラシをまくことはしなくても、管理会社と相談をしてターゲット層に届く告知をすることで入居率を上げる工夫をするようにしましょう。

竣　工　2019年2月
最寄駅　目黒駅徒歩6分
総戸数　46戸

住　所　東京都目黒区下目黒2-4-4
概　要　地上7階 RC造

■物件名フリガナ
ディームスメグロギョウニンザカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと目黒太鼓橋店まで約110m
まいばすけっと下目黒2丁目店まで約130m
マルエツ目黒店まで約420m
スーパーオオゼキ目黒不動前店まで約440m
セブンイレブン目黒柳通り店まで約150m
ファミリーマート目黒アルコタワー店まで約200m
K-PORT DRUG MARTまで約410m
目黒駅前メンタルクリニックまで約400m
下目黒郵便局まで約390m
亀の甲緑地まで約730m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（27.47㎡～58.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

一般媒介契約は売主側にとって最も制限の少ない契約内容です。複数の不動産会社に売却活動を依頼できますし、また、自分で不動産を買ってくれる人を直に探すこともできます。一般媒介契約の契約期間は契約を結んだ日から3ヶ月間となっていますが、途中で契約の解除が可能です。

不動産業者は、業界内の情報ネットワークである指定流通機構に、物件に関する情報を掲載する義務を負いませんし、売主に売却活動の進捗に関する定期的な報告を行わなくても良いことになっています。一方で、物件を売りたい立場の売主は、他の不動産会社に売却を依頼することを明らかにする必要がありません。

専任媒介契約は、一般媒介契約よりも不動産会社、売主双方に制限がかけられます。 専任媒介契約を結んだ場合、売却活動を行えるのは、専任媒介契約を結んだ不動産会社だけになります。ただし、売主が自分で個人的に不動産を購入してくれる人を探して契約することは可能です。

また、媒介契約を結んだ日から7日以内に、不動産会社はレインズに物件の情報を掲載しなくてはいけません。そして、14日毎に1度ずつ、売主に対して売却活動の状況を報告する義務があります。こちらも契約は3ヶ月ごとの更新ですが、途中解約時には広告費などが請求される可能性があります。

売主側の売却活動に最も制限が加わるのが、専属専任媒介契約です。 専属専任媒介契約を結んだ場合、売却の依頼が可能な不動産会社は、その媒介契約を結んだ不動産会社だけになります。売主が自分で売先を探すこともできません。

そのかわり、不動産会社は契約から7日以内にレインズに物件情報を掲載する必要がありますし、売却状況についても7日に一度、報告の義務があります。契約は3ヶ月ごとの更新ですが、途中解約時のペナルティは専任媒介契約と同じです。

一般媒介契約のメリットは、多くの不動産会社に売却活動に入ってもらえることです。様々な会社に売却を依頼すれば、所有物件の情報が広く行き渡ることになり、不動産を購入したい多くの人の目に留まることになります。

また、仲介に入る不動産会社同士が競争を起こすことで、早期に売却できる可能性が高くなります。ただし、複数の会社と競争しながら売却活動を行った場合、不動産会社にとってリスクにつながることもあります。

例えばA不動産会社が懸命に売却活動を行い、買ってくれそうな人を見つけたとします。しかし、先にB不動産会社で購入者が決まってしまった場合、A不動産会社には1円も入ってきません。

売主にとってはデメリットがなく、メリットだけのように思えますが、不動産会社側のデメリットは大きいのです。そのため、不動産会社は基本的に、一般媒介契約よりも専任媒介契約を望むことが多いのです。また、一般媒介契約では、不動産会社が本気で売却活動に取り組まない可能性があります。

次は専任媒介契約のメリットとデメリットです。 専任媒介契約を結ぶと、基本的には媒介契約先の不動産会社にしか売却を依頼することができません。契約を結んだ不動産会社も、そのぶん本気になって売却活動に入ることが期待されます。

専任媒介契約を結んだ不動産会社にとっては、他の不動産会社に売上が取られる心配がないため、広告などにコストをかけた販促活動を行うことができるのです。そのため、街頭に広告を掲示したり、営業マンがオープンルームを開催したりなど、コストをかけた質の良い売却活動も期待できます。

デメリットとしては契約と売上が他の会社に取られる心配がないので、不動産会社が自分達の都合で売却の時期を操作することがあります。例えば決算に合わせて売上を上げたいときはすぐに売却するのではなく、時間をおいてから売却活動に入り、仲介手数料を得ようとするなどです。

また、不動産の仲介手数料の両手取り、つまり、売主と買主双方から仲介手数料を得るように動くケースもあります。買主が自社を通じて物件を探すように誘導するため、あえて情報の露出を抑えたり、他の会社経由で購入を希望する人に対し、「この物件はすでに売約済みです」と、嘘の情報を流したりするケースも存在します。

不動産会社が安心しすぎないように、売主は定期的に情報提供を求め、また、どのような売却活動を行っているのかについて確認する必要があります。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社にとってメリットは大きいのですが、売主側にとっては自分で売り先を探すことができないため、デメリットが大きくなってしまいます。 そのため、積極的に活用されることはあまり多くありません。

ただし、専属専任媒介契約を結べば、不動産会社は売上を確保できる可能性が高くなります。そのため専任媒介契約以上に本腰を入れて売却活動に取り組むことも期待できるでしょう。

一方、専任媒介契約で述べたように、仲介手数料の両手取りを狙ったいわゆる「囲い込み」が行われる可能性も考えられるため、売却手法や実績に定評のある不動産会社を選ぶことが重要と言えます。

郊外にある戸建てや築古物件など、すぐに購入者が見つかりにくいような物件では、専任媒介契約および専属専任媒介契約を結ぶ手段が考えられます。

不動産会社にとっても、こういった欲しい人が少ないであろう物件を売るのは簡単ではありません。定期的に内覧を行ったり、時にはホームステージングや室内クリーニングを入れたりするなど、丁寧な売却活動を心がける必要があります。そのため、時間もコストもかかってしまいます。

もしこれが一般媒介契約であれば、他の会社に売上を持っていかれる可能性があるので、そうした販促活動に対する不動産会社のリスクが高くなってしまうのです。一般媒介契約でこういった物件を売るとしても、不動産会社は物件情報サイトに掲載するだけに留まるなど、簡単な販促しか行わないことがあります。

しかし、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結べば、不動産会社にとって売上を確保できる可能性がかなり高くなるので、時間とコストをかけて念入りに売却活動を行うことも可能になります。手間をかけてでも物件を売りたいのであれば、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んだ方が望ましい場合があります。

都心にあるマンションなど、買主が見つかりやすい物件の売却では、一般媒介契約を結ぶのが良いと言えます。不動産会社としてもそれほど手間をかけずに買主を見つけることができる期待があるので、迅速かつ積極的に売却活動に入る傾向にあります。

そして、複数の買主が見つかれば、どの買主を選べば自分にとってメリットが大きいのか、比較・検討しながら最適な買主を見つけることができます。不動産会社同士の競争心を煽ることもできるので、売主にとっても良い結果を生むでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　三田駅徒歩4分
総戸数　39戸

住　所　東京都港区三田3-2-9
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
クレイシアIDZミタ

■近隣周辺施設情報
ドラッグストアスマイル三田店まで約650m
三井住友銀行三田通支店まで約450m
医療法人社団勝優会たまちホームクまで約550m
港区立御田小学校まで約650m
ファミリーマート三田3丁目店まで約90m
ピーコックストアグランパーク田町店まで約580m
ファミリーマート泉岳寺北店まで約660m
高輪郵便局まで約600m
まいばすけっと芝5丁目店まで約420m
まいばすけっと三田2丁目店まで約490m
miniピアゴ芝3丁目店まで約530m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,000円
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社合田工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（22.65㎡～25.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年2月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩3分
総戸数　30戸

住　所　東京都墨田区吾妻橋1-21-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ブランシエスタホンジョアヅマバシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン本所吾妻橋駅前店まで約200m
セブンイレブン墨田吾妻橋1丁目店まで約160m
ローソン墨田吾妻橋2丁目店まで約240m
まいばすけっと本所吾妻橋駅前店まで約220m
中川薬局吾妻橋店まで約100m
東京スカイツリータウンまで約950m
墨田区立横川小学校まで約590m
うぃず東駒形保育園まで約370m
墨田緑町郵便局まで約1800m
大横川親水公園まで約1550m
吾妻橋公園まで約240m
横網町公園まで約1350m
本所警察署駒形橋地域安全センターまで約260m
吾妻橋交番まで約290m
墨田区役所まで約280m
山田記念病院まで約1010m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社シンヤ設計
■施　工　　　株式会社宇佐美組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2DK（25.43㎡～41.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

所得税を算出する際には、各所得をまとめてから税額を算出する総合課税と、合算せずに別々に税額を算出する分離課税の2種類があります。区分マンション投資で得られる家賃収入は不動産所得で、給与所得などと合算してから税額を算出する総合課税です。

譲渡所得は譲渡したものによって総合課税か分離課税かに分けられます。株式や建物、土地の譲渡で得られた利益は、分離課税となってそれぞれの所得に対して個々に決まっている計算式に基づいて税額が算出されます。

では、給与所得や不動産所得などの総合課税では、各所得をまとめてからどのように税額が決められるのでしょうか？

平成26年分までは所得税率は40％が上限となっていましたが、税率の引き上げによって最大税率も引き上げられ、現在は4,000万円を超える所得がある方は45％も課税されることになります。

所得に基づいて算出される税金には、住民税や社会保険料もあります。住民税は一律10％、社会保険料は15％が一般的です。しかし、住民税や社会保険料は、所得税のように所得が増えたからといって税率が高くなるものではないため、所得が増えた場合の所得税対策が重要と言えるでしょう。

長期的な家賃収入を得ることを目的として始めるのが区分マンション投資ですが、不動産所得が給与所得に上乗せされれば、より所得税が高くなります。そのため、「不動産投資は節税効果が期待できる」と聞いたことがある方の中には、本当に節税効果が期待できるかを不安に感じている方もいるのではないでしょうか？

区分マンション投資によって節税効果が期待できるということは間違いではありません。しかし、節税効果がどれくらい得られるのかは、区分マンション投資をしている方でそれぞれ異なるため、どのような節税効果が得られるか事前に確認してから始めることが重要です。

区分マンション投資によって得られる節税効果は、所得税と相続税の2つに対するものです。それぞれの節税効果を詳しく見ていきましょう。

不動産所得は家賃収入だけを給与所得などと合算するわけではありません。不動産所得を計算する際には、家賃収入などの不動産投資によって得られる収入から経費を差し引いて余った分を合算します。経費の額が大きく、得られる収入を超えている場合は給与所得などの他の所得から差し引けるため、所得削減による所得税の節税効果が期待できます。

「経費を多く計上して不動産所得を赤字にすれば、さらに節税効果が期待できる」と思った方もいるのではないでしょうか？しかし、経費として計上できる項目は限られているほか、「経費＝支出」であるため、無駄な支出を増やしても意味がないと言えます。

そのため、不動産所得に経費を計上する際は、どのような項目を経費として計上できるのか、またどのように経費を活用すればいいのかについて理解しておくことが重要です。まずは計上できる経費にどんなものがあるのか見ていきましょう。

特に区分マンションを購入する際は、不動産取得税や司法書士・不動産会社の手数料などの支出が重なるため、計上できる経費が多くなります。しかし、区分マンションの購入後は、管理費や修繕積立金などの定期的に発生する支出が主な経費となるため、節税効果は少し小さくなると言えるでしょう。

区分マンション投資で期待できる所得税の節税効果は、経費として支出を伴うことが前提です。そのため、大きな節税効果を得るには、それだけ多くの支出を伴う必要があるということになります。

しかし、経費として計上できる減価償却費は、建物の取得に要した金額を数年にわたって按分計上するものであるため、、支出を伴わない決済の翌年以降でも節税効果が期待できます。減価償却費とは、経年劣化で生じる資産価値の目減りを損失として表すものです。

建物には耐用年数が決められており、築年が経過するごとに残存年数が減っていきます。耐用年数に達した時に資産価値が0になるように、取得時の残存年数で按分した建物価額を減価償却費として毎年経費を計上し、建物価値を一定額ずつ減らしていきます。減価償却費の算出方法は、以下のように構造によって異なります。

区分マンションは、基本的に鉄筋コンクリート造もしくは重量鉄骨造のどちらかです。仮に建物価額3,000万円の鉄筋コンクリート造の新築区分マンションは、1年あたり66万円を減価償却費として経費に計上できます。

また、重量鉄骨造は、鉄筋コンクリート造よりも耐用年数が短い分、上記と同様3,000万円の新築マンションであれば、1年あたり90万円と減価償却費として経費に計上できる額が大きくなります。

新築区分マンションであれば耐用年数分は節税効果が続くため、長く節税効果を得られます。一方、築年の経過した中古マンションは残存年数が少ないため、費用計上できる年数が短いぶん、毎年大きな額を減価償却費として計上することが可能になります。所得税額に応じて新築・中古いずれを購入するかを考えるのも一つの手でしょう。

マンション投資は、所得税の節税効果が期待できるだけではなく、相続税の削減も期待できます。例えば、現金として相続する際はそのままの額面に相続税が課されますが、不動産として相続する際はそのままの額面ではありません。

不動産として相続する際は、まず区分マンションの購入に要した価格を建物部分と土地部分に分けて評価額を算出します。建物部分は約50％、土地部分は約80％減額されるため、それだけでも大きな節税効果が期待できます。

しかも、区分マンションを居住用ではなく賃貸用として所有している場合は、上記によらず建物部分が約70％、土地部分が約80％減額されることとなるため、現金として相続するよりも課税対象額を約3分の1程度まで減らすことが可能です。（※相続税の対象となる金額は物件によって異なりますので、詳しくは税理士などにもご相談下さい）

2015年1月の相続税の基礎控除引き下げがきっかけで、相続税の課税対象となる方が2倍近く増加しています。所得税が高い方は保有資産が多いことも予想されるため、所得税の節税効果のほか、相続税の節税効果の観点からもマンション投資にはメリットがあると言えるでしょう。

運用がうまくいっている不動産投資では、長期的な家賃収入が得られるため、収入が減価償却費を除いた経費を下回るということはまずありません。そのため、所得税の節税効果が大きくなるのは空室で収入が経費を下回る時や、空室がない場合でも経費が上回るほどに大きな修繕を盛り込むなど経費を大きく計上した時に絞られると言えます。

基本的に所得税の節税効果は、減価償却費の額が大きかったり、上記のように収入が経費を下回ったりするなどで不動産所得が赤字の状況に限定されますが、不動産所得が赤字になることは大きなデメリットを伴う可能性があるので注意が必要です。

不動産所得の赤字が減価償却費によるものである場合は、問題ないと判断できる可能性も０ではありません。しかし、減価償却費を考慮せずとも赤字が生じている場合は、経費が収入を超過している状態であるため、給与や貯金などからローンを返済していく必要があるなど厳しい状況です。

融資を受けている金融機関に関しても、減価償却費によって赤字が発生している程度なら理解を示してくれる可能性もあるでしょう。しかし、それを上回る赤字はキャッシュフローや経営状況が好ましくないことを意味するため、金融機関にとってはあまりいい印象とは言えません。

金融機関にキャッシュフローの悪化を指摘されて改善できない場合は、融資回収が困難と判断されて一括返済を求められる可能性もあります。一括返済を求められても、自己資金で返済するのは困難であるため、基本的にはマンションを売却するしか選択肢がないと言えます。

そうなると、マンション投資の継続は困難になるため、所得税の節税効果を高めようとキャッシュフローを悪化させすぎないことは重要と言えるでしょう。また、新たな区分マンションを購入してさらに節税効果を積み増そうと考える場合も、赤字経営は新規融資にあたってのネックとなる可能性があることも留意しておきましょう。

竣　工　2002年3月
最寄駅　原宿駅徒歩3分
総戸数　26戸

住　所　東京都渋谷区神宮前1-10-11
概　要　地上7階地下1階 RC造
駐車場　有（機械式）月額55,000円
■物件名フリガナ
パークアクシスメイジジングウマエ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン渋谷原宿店まで約80m
ローソン神宮前一丁目店まで約480m
マツモトキヨシ原宿竹下通り店まで約110m
フレッシュネスバーガー神宮前店まで約40m
マクドナルド原宿竹下通り店まで約150m
表参道ヒルズまで約500m
ＯＫストア千駄ヶ谷店まで約950m
原宿警察署まで約270m
ハンズビー東急プラザ表参道原宿店まで約560m
まいばすけっと神宮前2丁目店まで約480m

■駐車場　　　有（機械式）月額55,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　松井建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　相談
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（32.69㎡～79.28㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年7月
最寄駅　蓮沼駅徒歩4分
総戸数　18戸

住　所　東京都大田区西蒲田6-33-7
概　要　地上10階 RC造

■物件名フリガナ
クリスタルパレスカバニシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン蒲田7丁目店まで約230m
ファミリーマート西蒲田大城通り入口店まで約290m
デイリーヤマザキ御園店まで約310m
ライフ西蒲田店まで約290m
まいばすけっと西蒲田7丁目店まで約420m
ツルハドラッグ蒲田店まで約340m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約550m
東京蒲田病院まで約110m
りそな銀行蒲田支店まで約350m
大田区区役所まで約800m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円（平置き）
■駐輪場　　　18台/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬限定敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1LDK（39.99㎡～39.99㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

会社勤めにおいて「副業は原則禁止」という印象がある方も多いかもしれませんが、実際には禁止されていないというケースも珍しくありません。憲法22条には、「何人も、公共の福祉に反しない限り、住居、移転及び職業選択の自由を有する」と記載されています。

つまり、憲法22条では職業を自由に選択できることについては触れているものの、「副業禁止」ということについては触れていないため、原則禁止されているものではありません。では、なぜ「副業は原則禁止」というイメージが生まれたのでしょうか？

憲法22条では、職業選択の自由については触れていますが、「公共の福祉に反しない限り」という条件付きです。公共の福祉とは一体どんなものなのかと言うと、「社会全体における共通の利益」と言うことができます。

例えば、憲法では様々な権利が記載されていますが、その権利を各人が主張すると他の人の権利との衝突が生じます。公共の福祉とは、権利の衝突を防いで社会全体を良くすることを意味しています。

会社勤めのサラリーマンが収入を増やす目的で全員副業している状況では、会社の業務が疎かになってうまく回らないことが考えられます。そのため、そのような事態を防ぐために、就業規則というルールの中で副業禁止の規定を設けている会社があるのです。

そのため、就業規則で副業が禁止されていれば副業はできません。「副業＝ルール違反」となって、最悪の場合には解雇される可能性があるので注意しましょう。

会社勤めのサラリーマンは、就業規則で副業が禁止されていなければ、副業が理由で業務に支障が出ていない限り基本的には問題になりません。しかし、公務員はサラリーマンとは異なっていて、そもそも副業が禁止されています。以下の国家公務員法と地方公務員法の3つの条文にその旨が明記されています。

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

国家公務員法104条では、103条が営利企業に関する副業の禁止であるのに対し、それ以外の報酬を得る兼業を禁止しているため、国家公務員は全ての副業が禁止されていると言えます。しかし、単発的に発生する講演や雑誌等への執筆で報酬が発生する場合には、定期的または継続的なものと判断されないため、許可があれば報酬を貰っても問題ないと言えます。

職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

つまり、地方公務員法38条では、任命権者の許可があれば副業を行うことは問題ありません。地方公務員の場合は、実際に副業や不動産投資の許可が下りるかどうかが重要になると言えるでしょう。

「副業が禁止されていても、不動産投資は管理会社に管理を依頼していれば、自身で何かをするわけではないのでバレないのでは？」と思う方もいるのではないでしょうか？しかし、副業が勤務先から指摘されるのは、不動産投資をしている現場を目撃されるケースよりも、給与天引きの住民税が原因となるケースの方が多いのです。

会社や行政に勤めている場合は、所得税や住民税、社会保険料などを控除してから給与が支払われます。不動産投資で給料以外の所得が増えると、前年の総所得に基づいて計算される住民税額に変動が出るため、利益が出ても損失が出ても、翌年には勤務先に不動産投資をしていることが分かってしまいます。

実は、不動産投資には5棟10室という言葉があります。これが何を示すかというと、「事業的規模としてみなすかどうかの基準」です。要するに、所有・賃貸している不動産が5棟以上あるいは10室以上であれば業とみなし、それ未満であれば業ではない、とする判断基準です。また一年間の収入が500万円以上かどうかも基準になります。

そのため、不動産投資の規模を5棟10室未満かつ不動産収入500万円未満に抑えていれば、副業禁止のサラリーマンも公務員も、特に許可を受けることなく合法的に不動産投資を行うことが可能です。

ただし、賃貸する不動産が娯楽や集会、遊戯目的の設備を持つものであったり、宿泊施設などとして利用させたりするものの場合はこの限りではありませんので、就業規則や法律を事前に確認しておく必要があります。

例えば、副業として株式投資をしている場合は、それが勤務中だと職務に支障が生じるので禁止されるケースがほとんどだと言えます。しかし、勤務時間外に行っているだけの話であれば、職務に支障が生じるとは言えないので禁止されない可能性も高いと言えるでしょう。

同様に、不動産投資で物件の管理を自分でしている場合は、勤務中の問い合わせやクレーム対応が発生した場合に職務に支障が生じるので、禁止されることになります。しかし、管理会社に物件の管理を委託している場合は、職務に支障が生じるとは言えないので禁止されない可能性が高いと言えます。

会社などに副業の所得を知られたくないという場合には、確定申告時に住民税の徴収方法を、自身で住民税を納付するという「普通徴収」に切り替えれば、給与所得以外の所得を他の人に見られる可能性は少なくなります。

しかし、不動産投資で赤字が出た場合は、徴収方法を変更する以前に総所得額が低くなってしまうため、翌年の住民税が安くなり勤務先にも知られることになります。普通徴収を用いることで勤務先に不動産投資をしていることや所得を伏せることはできますが、完璧というわけではありませんので、注意が必要なポイントです。

いずれにせよ、許可が出ていない状態で本業に支障が出るような規模で副業を行っているとみなされると、注意や処分、最悪解雇などに発展する可能性もあります。できる限り許可を取ってから不動産投資を始めるようにしましょう。

竣　工　2020年12月
最寄駅　蒲田駅徒歩3分
総戸数　44戸

住　所　東京都大田区西蒲田8-24-7
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／2022年3月末迄フリーレント
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ラクラスカマタ2
ラクラス蒲田Ⅱ

■近隣周辺施設情報
ドトールコーヒーショップサンライズ蒲田店まで約260m
ファミリーマート小浦蒲田駅西店まで約100m
しんぱち食堂蒲田西口はなれまで約240m
肉のハナマサ蒲田店まで約210m
あおぞら歯科クリニックまで約180m
蒲田プラザ東急ストアまで約190m
ローソン西鉄イン蒲田店まで約280m
ツルハドラッグ蒲田店まで約230m
蒲田東急ストアまで約230m
大田区役所まで約650m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.09㎡～25.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定は物件の情報と家賃などから机上で試算をして査定する方法で、訪問査定は簡易査定後に不動産会社の担当者が物件を実際に見に行き査定する方法です。それぞれの査定方法と、査定の際に評価を上げる方法について見てみましょう。

投資用の不動産の場合は主に収益還元法で試算します。収益還元法にはさらに直接還元法とDCF法とがあります。ここでは計算のしやすい直接還元法について見てみましょう。直接還元法の試算方法は以下のように行います。

この計算式から、純収益が大きいほど、また還元利回りが低いほど、物件価格は高くなることがわかります。純収益とは家賃収入から経費をひいた収益のことです。売却時により物件の評価を高くするには、家賃を高く保ち純収益を維持することが重要な要素になります。

訪問査定とは、簡易査定を受けてから売主がその価格で話を進めても良いという場合に行うこととなる査定方法です。訪問査定では不動産会社の担当者が実際に物件を見に行き、物件の管理状態や周辺の環境を見て査定を行います。

一般的に、訪問査定で算出した価格を売却価格として買主の募集を行うことになります。現地確認を行っているぶん訪問査定のほうが査定精度が高いと考えられるためです。

訪問査定で評価を上げるためのポイントは2つあります。1つは物件の管理をこまめに行っておくことです。内装が色あせていないか、水漏れをしていないか、設備に損壊がないかなどを日頃からチェックしておきましょう。管理を十分に行っているかいないかで物件の資産価値が違ってきますので、管理状態はこまめに確認することが大切です。

もう一つのポイントは物件の立地条件です。駅から近かったり、周辺に病院や銀行スーパーなどが整備されていたりする物件は利便性が高いため、そのぶん家賃を高い水準に置くことが可能になり、物件の価値も落ちにくくなります。立地は物件の評価を上げるためには重要な要素になりますので、近隣の店舗などの情報は積極的に担当者に共有すると良いでしょう。

しかし、立地は自分では後からどうすることもできませんので、購入時により良い立地の物件を選んでいるかどうかが重要な要素になってきます。売却時に物件をより高く評価してもらうためには、購入時点で立地に注意して慎重に物件を選ぶことが大切です。

売却時に査定価格を下げないポイントとして、空室時の対応の仕方も関係してきます。退去が発生して空室になった際、なるべく早く新しい賃借人を付けるために家賃を下げて募集をすることがありますが、あまり安易に家賃を下げないことも評価を落とさないコツになります。

収益還元法での試算のように、家賃収入が下がると査定価格も下がります。空室になった際は不動産会社の担当者と相談して、なるべく家賃を下げずに賃借人が付くようにすることが大切です。

例えば管理状態を良くすることで、賃借人が付きやすくなるばかりでなく、訪問査定の際の評価も上がる可能性があります。空室の清掃や劣化部分の入れ替えといった管理は、不動産の運営から売却に至るまで大切な要素だと言えます。

不動産の売却価格を査定する際には、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することが安易に評価を下げないコツでもあります。1社だけの査定では査定価格が本来の物件価格に見合っているかどうかがわかりません。

なるべく多くの不動産会社に査定を依頼して相場を把握したり、上限の価格と下限の価格を確認したりして話を進めることで、売出価格を本来の価格より低く設定されるリスクを軽減することができます。

査定は簡易査定と訪問査定の2回に分けて行われることに触れましたが、できれば訪問査定までは複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。簡易査定の価格が高かったとしても訪問査定で低い価格設定をされる可能性があったり、逆に簡易査定が低くても訪問査定で高く査定してくれたりする不動産会社もあり、評価がまちまちだからです。

訪問査定が終わるまでは、複数の不動産会社と連携を取って、最後まで誠実に対応し、また評価を高く設定してくれる不動産会社で売却をすることが、価格を高く維持するコツでもあります。

不動産投資は家賃収入からローンの返済や管理費などを支払うことになりますので、家賃収入がきちんと入ってくることが賃貸経営の前提となります。入居者がいても、たびたび家賃滞納があると運用計画が狂ってきますので、入居の際は賃借人の属性などを細かく見ることが必要です。

滞納があると、売却の際に買主との交渉で価格を下げなければいけない可能性が出てきます。きちんと管理をしていてもそのような理由で価格を下げるのはもったいないですし、利益を得る機会を逃してしまいます。

また、不動産を賃貸する際は、一般的に入居者へ家賃保証会社への加入を義務付ける形となりますが、かと言って家賃を滞納されても良いというわけではありません。頻繁に滞納をする入居者は何かとトラブルの種になりがちですし、また家賃保証会社が破産するなどして保証契約が無くなった際は、大家が直接滞納家賃の回収をしなければならないからです。

入居者の審査は基本的に不動産会社や家賃保証会社が行う作業ですので、大家が実際にすることはありませんが、不動産会社と連携を取り、なるべく滞納が無いように入居者の属性を見ながら賃借人を選定することが大切です。

竣　工　2021年10月
最寄駅　馬喰横山駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都千代田区岩本町1-13-8
概　要　地上14階 RC造
駐車場　有/月額38,500円
■物件名フリガナ
エスレジデンスカンダアバンス
S-RESIDENCE神田avance

■近隣周辺施設情報
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約330m
セブンイレブン千代田岩本町2丁目店まで約180m
小伝馬町ドラッグまで約350m
すき家日本橋小伝馬町店まで約250m
にじいろ保育園小伝馬町まで約300m
小伝馬町郵便局まで約290m
マルエツプチ小伝馬町駅前店まで約350m
マルエツプチ東日本橋三丁目店まで約650m
丸の内オアゾまで約1910m
ドン・キホーテ秋葉原店まで約1520m
セブンイレブン日本橋馬喰町店まで約500m
ファミリーマート神田岩本町一丁目店まで約440m

■駐車場　　　有/月額38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社叶設計
■施　工　　　野村建設工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1SLDK（26.06㎡～42.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年3月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　33戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-45-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
クレストコートオオツカ

■近隣周辺施設情報
アトレヴィ大塚まで約300m
Loftまで約300m
まいばすけっと大塚駅南店まで約450m
ライフ新大塚店まで約800m
ファミリーマート豊島南大塚一丁目店まで約30m
ナチュラルローソン北大塚一丁目店まで約400m
ローソン大塚駅南口店まで約300m
くすりの福太郎大塚駅前店まで約400m
ダイソーよしや大塚店まで約500m
日心会総合病院一心病院まで約500m
山下書店大塚店まで約400m
豊島南大塚郵便局まで約220m
警視庁巣鴨警察署まで約270m
巣鴨地蔵通り商店街まで約900m
豊島区立南大塚二丁目児童遊園まで約300m
パピーランド大塚店まで約600m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　9台/月額5,500円
■駐輪場　　　24台/月額550円
―――――――
■設　計　　　一級建築士事務所大誠テクノ株式会社
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（34.83㎡～35.93㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションの査定額を算出する際には、収益還元法と呼ばれる査定方法を用います。収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類が存在しますが、DCF法は計算方法が複雑であるため、直接還元法が用いられるのが一般的です。

直接還元法では、年間の総家賃収入を還元利回りで割ったものに100をかけて査定額を算出します。ほぼ全ての不動産会社が同じ計算方法で投資用マンションの査定を行うため、ある程度の相場は決まっています。しかし、物件固有の条件や経済状況なども査定額に盛り込まれるため、物件次第では相場よりも高く売ることも可能と言えるでしょう。

1つ目のコツは、適切な査定額を提示してくれる不動産会社に売却を依頼することです。投資用マンションの査定額は同じ計算方法を用いて算出するため、ほぼ相場が決まっていると言えますが、物件固有の要件や経済状況なども査定に盛り込むため、不動産会社により差が生じます。

また、できる限り早く売買を成立させるために、査定額を低く見積もる不動産会社もあれば、営業力に自信があり、その物件のセールスポイントを的確に捉えてアピールできると判断して査定額を高く見積もる会社もあります。こうした点から、その査定額が適切なものかどうかを考えた上で、その中でも査定価格の高い不動産会社を選ぶと良いでしょう。

また、投資用マンションが所在する地域に詳しい不動産会社もおすすめです。どのくらいの需要が期待できるかをよく把握しているため、比較的精度の高い査定額が期待できます。

年に関係なく需要の高さが期待できる3～4月です。日本では、新年度を迎える4月に就職や進学、転勤などのイベントが重なるため、比較的居住用不動産市場の需要が高くなる傾向があります。そのため、3～4月の需要に間に合うように11～12月に査定を依頼しておけば、投資用マンションでも比較的高い査定額が期待できる可能性があります。

2019年10月の増税前も狙い目です。2019年10月には消費税が現在の8％から10％に引き上げられることが予定されています。2％の増税と言っても不動産は高額であるため、増税の影響は大きいと言えます。そのため、まだ増税が行われていない今であれば、需要が増税後よりも高いと言えるので比較的高く売却できるでしょう。

また、2020年の東京オリンピックを迎える前もトレンドだと言えます。2020年に行われるオリンピックの開催地が東京に決まってから、東京ではインフラ整備やオリンピック特需を狙った企業の進出などで地価が上昇しています。この特需に便乗して、東京オリンピックが終わるまでに売却すれば、高く売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

3つ目のコツは、入居者がいる間に売却することです。投資用マンションでは入居者がいる・いないでは大きな違いがあります。入居者がいる状況では、購入した直後から長期的な家賃収入が期待できます。一方、入居者がいない状況では、購入した直後から空室リスクと向き合わなければなりません。

そのため、入居者がいない状況では買い手のリスクが高くなるため、売却価格の値下げを要求される可能性が高くなります。売却価格の値下げを要求されないようにするためにも、また相場より少しでも高く売却したいのであれば、入居者がいる間に売却することが大切な条件と言えるでしょう。

もし、空室期間が長く、管理費や修繕費・固定資産税などの支出が大きくなる場合は、投資用マンションとしてではなく、居住用マンションとして売却することも選択肢の1つです。どう売却すると最も高くできるか、不動産会社に事前に確認することも重要と言えるでしょう。

4つ目のコツは、設備や内装の修繕を行っておくことです。投資用マンションの査定では、どの程度の家賃収入が得られるかが査定結果に最も影響を与えますが、物件固有の要件も影響を与えます。

例えば、クロスやフローリングが傷んでいる、キッチンなどの水回りが傷んでいるといった場合には、査定額が低くなる可能性があります。また、査定額が相場通りだった場合でも、買い手が内見を行う際に、それらの劣化を将来的な修繕が発生する箇所だと判断して売却価格の減額を請求する可能性もあります。

そのため、少しでも高く売却したいのであれば、査定や買い手の評価に影響を与える設備や内装の修繕をあらかじめ行っておくことが重要です。しかし、それらを行ったからと言って、必ず査定結果が良くなるわけではありません。修繕を行う際は、不動産会社に事前にどこを修繕した方が良いか確認してから行えば、無駄な支出を抑えられるでしょう。

5つ目のコツは、建物診断を受けておくことです。建物診断とは、投資用マンションの劣化状況や建物の性能が維持されているか、調査を専門的に行っている機関に判断してもらう診断のことです。中古マンションには、経年劣化によって瑕疵が建物に潜んでいる可能性があります。

投資用不動産として購入する買い手にとっては、ある程度の支出を伴うため購入に対して慎重になります。しかし、建物診断で物件に問題がないということが証明されれば、不安が払拭されるため、建物診断を受けていない物件よりも購入しやすいと言えます。

2018年4月から宅地建物取引業法の改正によって、建物診断を受けた物件かどうか報告が義務化されているため、徐々に建物診断の認知が広がりつつあります。不動産会社も投資用マンションを売却する際に、建物診断を受けていることをアピールポイントにできるため、売却価格の上昇が期待できるでしょう。

投資用マンションを高く売るための5つのコツを実践した場合には、購入時よりも高く売却できる可能性もあります。しかし、売却活動にあたっては、事前に押さえておかないとせっかく得られるはずの利益が少なくなってしまうこともあります。投資用マンションを高く売却する際の注意点は以下の2つです。

注意点の1つ目は、売却時の所有期間に注意することです。投資用マンションの運用中に地価の上昇などの理由で、そのまま運用するよりも売却した方が利益を得られるケースがあります。そのようなケースでは、物件を購入してからの年数がまだあまり経過していない可能性もあります。

長期的な家賃収入が続くか分からないし、利益が確実に出るのであれば売却した方が良いのではと思う方も多いと思います。しかし、所有期間によっては、売却で得られた利益に対して高い税率が課される可能性があるので注意が必要です。

例えば、所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下の場合には、売却によって得られた利益に対して約39％の譲渡所得税が課せられます。一方で、5年を超えていた場合には、利益に対して約20％の譲渡所得税が課せられることになります。

もし、売却によって500万円の利益が生じた場合には、所有期間が5年以下だと約195万円、5年超で約100万円と、95万円程度の節税につながります。節税によって投資用マンションを高く売却したのと同じ効果が得られるため、所有期間も意識しておくようにしましょう。

注意点の2つ目は、買取を勧められても断ることです。不動産の売却方法は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法と、不動産会社に買い取ってもらう方法の2種類が挙げられます。不動産会社が仲介する方法は、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性がありますが、買い取ってくれる方法では、すぐに契約できるメリットがあります。

しかし、買取は市場価格よりも2割程度低く売却することになるのが一般的であるため、そのぶん損をする可能性が高いので注意が必要です。不動産会社が売却活動を積極的に行っていないにもかかわらず、「なかなか買い手が見つからないので買取はいかがですか？」と買取を勧めてくるケースもあります。

竣　工　2021年9月
最寄駅　王子駅徒歩8分
総戸数　36戸

住　所　東京都北区王子3-21-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
アルファコートオウジ2
アルファコート王子Ⅱ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと王子駅北口店まで約860m
タジマ王子店まで約510m
サミットストア王子店まで約610m
コープみらいミニコープ豊島店まで約860m
東武ストア王子店まで約940m
SUPERMARKETTajima王子店まで約600m
セブンイレブン北区王子4丁目店まで約190m
ローソン王子2丁目店まで約210m
王子銀座商店街まで約440m
マツモトキヨシ王子店まで約600m
マクドナルド王子店まで約860m
みずほ銀行王子支店まで約570m
王子病院まで約460m
王子警察署まで約120m
名主の滝公園まで約850m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.66㎡～57.48㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローンの借り換えをして得られるメリットは、借り換えた後に毎月の返済額が減ったり、総支払額が減ったりすることです。不動産投資の場合、毎月の返済額が減ることで家賃収入との差が広がりますので、その差額分キャッシュフローを多く得ることができます。

また返済総額が少なくなれば、いずれ売却をする際に完済時の総支払額が少なくなり、資金が多く手元に残る可能性が高くなります。そのため借り換えがうまくできれば、不動産の運用には大きなメリットとなります。

借り換えによるメリットを得るには、今のローンよりも金利が低いローンに借り換えをすることがポイントになりますので、金利が上がらないうちに借り換えをすることが重要になります。2019年4月現在はマイナス金利政策下にあり、ローン金利水準も非常に低くなっている状況のため、今は借り換えのチャンスと言うことができます。

しかし、金利が上がった後では、借り換えをしようとしても多くの金融機関のローン借入金利がすでに上がっているということが考えられます。

借り換え時には現在のローンの解約手数料や借り換える金融機関への手数料、保証料などがかかりますので、そういった費用を支払ってもメリットがあるようであれば、金利が低い今のうちに借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

今組んでいるローンが固定金利タイプの場合は、3年や5年、10年間といった固定期間が終了するタイミングで変動金利タイプのローンに借り換えをすることにもメリットがあります。一般的に固定金利タイプの方が変動金利タイプの金利より高く設定されていますので、変動金利タイプに借り換えることで金利を抑えられる可能性が高いためです。

しかし、固定金利タイプであれば、将来の金利上昇に対するリスクヘッジを行うことができます。変動金利タイプに借り換えをすることで金利が下がり返済額が減っても、将来的に金利が上昇するリスクがあります。借り換えメリットが無くなる可能性もゼロではありませんので、金利タイプの変更は慎重に検討するようにしましょう。

借り換えをするということは、今までのローンを解約して新しくローンを組みなおすということです。その際にはローン加入時に必要な団体信用生命保険にも入りなおすこととなりますが、健康状態が良くない場合には団信に加入できないという可能性もあります。

団信に入れない場合、契約者がローン期間中に死亡してしまったなどの場合にも支払い義務が消えません。そのため不動産投資のメリットである生命保険代わりの効果が無くなってしまいます。

借り換えで新しくローンを組む際には、最初にローンを組んだ時のように金融機関による審査が行われます。審査する項目には収入や仕事内容などが含まれており、借り換え時点が転職してすぐのタイミングだったり、最初の借り入れ当時よりも収入が減っていたりすると、借り入れができないという状況も考えられます。

借り換えができずにやむなく当初想定していた借り換え時期をずらすことになると、金利が変動し返済額などが違ってくる可能性もありますので、なるべくメリットがあるうちに借り換えを行える状態にしておくことが大切です。そのような点から、転職を考えている場合には転職前に借り換えすることをおすすめします。

借り換えをする際には新しく借り入れをする金融機関の審査があり、手数料や保証料もかかります。そのため借り換えをしたとしても、借り換えにかかった費用分以上のメリットがなければ、借り換えをする意味はありません。

借り換えにかかった費用を回収した上で利益を上げるためには時間もかかりますので、ローンの残債や支払期間がある程度残っている時期に借り換えをすることが大切です。一般的に残債は1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上、借り換え前と借り換え後の金利差が1%以上あることが、借り換えをすることでメリットがある状態の目安になります。

訪問査定は、不動産会社のスタッフが現地に直接赴いて物件を査定することをいいます。専門のスタッフが依頼者と直接面談しながら住宅の内外を実地調査するため、提供したデータ情報のみで行う「机上査定」よりも査定結果の精度が向上するのが特徴です。

不動産の売却活動は、自分の不動産がいくらで売れるかについて知ることから始まります。一般の方では正確に把握するのが難しい不動産の価値について、査定のプロが専門的な知識に基づいて査定額を算出してくれます。

査定額を知ることで、売却活動における売出し価格設定の根拠にもなるだけでなく、資金計画や売却計画・住み替え計画などの目処なども立てやすくなります。

訪問査定の現地確認にかかる時間は、不動産会社で異なりますが約1～2時間で終了します。なお、査定の結果が届くまでには1週間程度かかることがあります。不動産会社は現地確認後に役所や法務局に出向き、現地に関係する法規制や道路・上下水道などのインフラ状況、隣地との境界、地盤などを確認する作業が必要となるからです。

訪問査定は、売却を実際に依頼する不動産会社を選ぶ根拠にもなります。不動産を売却するためには、不動産会社に売却の仲介を依頼する必要があり、通常は訪問査定の結果や応対の状況をみて、査定額が最も高い会社や依頼しやすい会社を選ぶことになります。

訪問査定は、その後の売却活動を支えてくれる会社を決める貴重な判断材料となるため、真摯に対応しましょう。

不動産会社に不動産を売却する理由を理解してもらうためには、わかりやすく説明するのがベターですが、注意したいポイントもあります。例えば、売り急いでいる姿勢を強く見せすぎると、査定額に影響しかねません。

「急にまとまった資金が必要になった」「急な転勤のためすぐに転居先を探さなければならない」「なるべく早く売却資金が欲しい」などと伝えることで、早く売るために査定額を低めに見積もられる可能性もあり、売出し価格にも影響することがあります。

相当の事情がない限り、仮に売り急いでいたとしても余裕を感じさせる態度で臨むのが良いでしょう。

査定額が出る前に聞かれる質問です。不動産ポータルサイトで類似物件の価格を確認したり、統計データを調査したりなどして自分なりに調べた近隣相場を参考に、希望価格を伝えると良いでしょう。

転居先の確保との関係があるため、この段階で住まいを退居できる時期について具体的に示すことは難しい部分もありますが、自身の状況も考慮して大体の目安を伝えておきます。

住宅ローン残債の状況は正直に伝えます。不動産の売却資金でローン残債を支払う必要があり、住み替えなどの場合は新しい住居の取得資金も必要です。全体の資金計画を立てそれを着実に実行していくには、不動産会社のアドバイスを受けることも必要になります。

竣　工　2021年3月
最寄駅　新大塚駅徒歩8分
総戸数　20戸

住　所　東京都文京区大塚4-3-5
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■E-302／E-303号室対象／フリーレント2ヶ月
■E-302／E-303号室対象／実質フリーレント4ヶ月

■上記以外住居対象／フリーレント1ヶ月
■上記以外住居対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ライブフラットブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大塚5丁目店まで約520m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約140m
ローソン文京大塚3丁目店まで約380m
東京健生病院まで約320m
大塚公園まで約360m
私立諸聖徒幼稚園まで約580m
私立まなびの森保育園まで約220m
私立東邦音楽大学附属東邦中学校まで約610m
東邦高等学校まで約590m
スーパーマーケット三徳茗荷谷駅前店まで約780m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.75㎡～54.58㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借り換えは今組んでいるローンを解約して、新しくローンを組みなおすということです。現在組んでいるローンの金利タイプと借り換えるローンの金利タイプの組み合わせは、以下のように4通りあります。

変動金利から固定金利に借り換える場合は、先に触れたように、一般的に固定金利の方が高い金利が設定してありますので、返済額が増える可能性があります。この場合は、毎月の返済額を減らしたり総支払額を減らしたりすることが目的ではなく、金利上昇リスクに対してのリスクヘッジという目的で借り換えを行うという形になります。

しかし、今組んでいる変動金利の金利が高く、固定金利に借り換えた方が金利を低く抑えられる場合も考えられます。その場合は、金利上昇に対するリスクヘッジに加えて、返済額が減らせるというメリットも享受できます。

変動金利同士で借り換える場合は、金利を下げて返済額を減らすことが目的になります。借り換えの際には金融機関の審査があり、事務手数料や保証料などが発生しますので、そういった費用を払っても金額面でメリットがあるかどうかをシミュレーションしておくことが重要になります。

固定金利同士でローンを組みなおす場合は、より金利が低い固定金利のローンに借り換えて返済額を減らすという目的となります。

固定金利タイプのローンには5年、10年などの期間限定の商品もあり、それらは満期になり新しいローンに切り替えをする際に金利が上がることがあります。そのような時に他の金融機関の金利が低い固定金利ローンに借り換えをすることで、さらに継続して低い固定金利タイプのローンを継続することがしやすくなります。

固定金利から変動金利に借り換えをすることで、一般的には金利が低くなり返済額を減らせることが期待できます。しかし、金利上昇リスクに対するリスクヘッジという目的で固定金利を選んでいた場合は、変動金利に借り換えをすることで、そのメリットがなくなることはあらかじめ考えておいた方が良いと言えます。

今後、金利が上がる可能性があることも十分にシミュレーションをして、後で後悔しないようにしましょう。

借り換えは今契約している金融機関のローンを完済して、新しくローンを組むということですので、借り換えをする金融機関の事務手数料や保証料、登記費用が発生します。

また、解約をする金融機関に対しても解約手数料や、契約によっては違約金が発生することもありますので、そのような費用を支払ってもメリットがあるのかどうかをきちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

この3つの条件が揃っていれば、借り換えた際に返済額を減らすことが可能な範囲ということになります。しかし、あくまで目安ですので、3つの条件が全て揃わないと必ずしもメリットがない、ということではありません。

借り換える際の手数料が安く済んだり、今まで繰り上げ返済をしていたりする場合は、その額などによってこの3つの条件が揃わなくてもメリットがあることがありますので、シミュレーションで確認した上で取り組むことが大切です。

固定金利に借り換えを行う場合は、返済額を減らすというより金利上昇に対するリスクヘッジという意味合いの方が大きくなります。その場合は借り換えるタイミングが重要になります。

金利が上がってから固定金利タイプへ借り換えようとした際には、既に固定金利タイプの金利が上がっている可能性がありますので、その場合は高い金利で固定されてしまうことになります。固定金利タイプに借り換えるなら、金利が上がらないうちに借り換えることが大切です。

また、一般的に固定金利タイプの場合は繰り上げ返済ができませんので、繰り上げ返済を計画している場合は固定金利タイプに借り換える前にしておきましょう。借り換える前にある程度繰り上げ返済をしておくことで、固定金利タイプでも返済額を抑えることができます。

借り換えをする場合、自分で金融機関を一つずつ当たって借り換えのシミュレーションをすると、時間がかかる上により条件の良い金融機関に巡り合わないまま借り換えをしてしまう可能性もあります。

借り換えのシミュレーションを依頼すると、1,000本以上ある住宅ローンの中から、メリットのある借り換え先を提示してくれます。モゲチェックには借り換え専門のコンサルタントが在籍していて、そのようなシミュレーションだけでなく借り換え後の金利上昇リスクに関してもレポートを発行してもらえるようになっています。

シミュレーションを依頼するには、サイトから残債や金利など借り換えに必要な情報を入力します。そうすることでシミュレーションの内容から、最もメリットのある金融機関を紹介してくれる仕組みになっています。手数料は借り換えができた時の成果報酬制になっていますので、初期費用をかけずに借り換えを行うことができます。

借り換えを検討する際は、借り換えに特化したサービスを展開しているモゲチェックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

竣　工　2017年1月
最寄駅　大塚駅前駅徒歩2分
総戸数　144戸

住　所　東京都豊島区北大塚1-15-1
概　要　地上19階 RC造

■物件名フリガナ
プライムメゾンオオツカ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ新大塚店まで約740m
大塚公園まで約1240m

プライムメゾン大塚が選ばれる理由の一つは、その立地条件です。首都圏という利便性の高い地域に位置しており、公共交通機関へのアクセスが良好であることが、居住者にとって大きな魅力です。また、周辺環境も整っており、教育施設や商業施設、医療機関が充実しているため、家族での生活にも適しています。さらに、物件自体の品質も高く、最新の設備が備わっているため、長期間にわたって快適に生活することができます。不動産投資としても、これらの条件が資産価値の維持に繋がるため、魅力的な選択肢となっています。プライムメゾン大塚が高評価を受ける理由の一つに、立地の良さがあります。都心へのアクセスが良好であることはもちろん、周辺には商業施設や公園などの生活利便施設が充実しており、居住者にとって快適な生活環境が整っています。また、管理体制の充実も高評価の要因となっています。プロフェッショナルな管理スタッフが常駐しており、住民のニーズに迅速に対応する体制が評価されています。これにより、居住者は安心して住むことができ、それが不動産価値の安定化と投資の成功に寄与しています。こうした高評価が、不動産市場においてプライムメゾン大塚を際立たせる要因となっています。

■駐車場　　　有
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/登録料6,000円
―――――――
■設　計　　　株式会社広建設計
■施　工　　　株式会社鴻池組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（22.75㎡～36.77㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

東京オリピックの開催が決まってから、都心の投資用マンションの価格は上昇してきましたので、今売却すれば利益が出る見込みが高そうだ、という方もいるでしょう。しかし、まだ東京オリンピックが終わるまでは上がり続けるかもしれない、と思うと売却のタイミングが難しいのではないでしょうか。

区分マンションの価格は2013年の3月から2015年7月くらいまで大きく上昇していることがわかります。2015年7月以降は1,300万円から1,600万円の価格帯の範囲を上下しており、直近の2019年3月時点の物件価格は2013年3月の倍近い数字となっています。

この点を踏まえると、東京オリンピックの前にマンションを売却しても、タイミングが早いというわけではないと考えられます。不動産市況はオリンピック前後に大きく変わる可能性もあるため、マンションの売却を考えている方は注意してチェックするようにしましょう。

マンション投資でローンを組んでいる場合は、家賃収入から管理費を支払ったりローンの返済をしたりして、残った資金をキャッシュフローとしてストックしていきます。そのため金利が上がるとキャッシュフローが減り運用に影響する可能性もあります。

売却を検討している際に金利の引き上げが決まったら、すぐに売却することで金利上昇の影響をあまり受けないようにすることができます。

変動金利の場合、一般的には半年に一度金利の見直しが行われていますが、金利が引き上げられた場合でも5年間は返済額が変わらないというルールがあります。また、5年後に返済額が増えても「1.25倍ルール」というものがあり、月々の返済額は1.25倍までしか上がりません。

しかし、返済額が変わらないかわりに、返済金内訳の元金部分が減り利息部分が増えているという状態になりますので、長期の運用を考えた場合は注意が必要です。この状態が続くと元金が減っていくスピードが遅くなるために、将来的に完済の期日を迎えても、残りの元金の返済が発生するという可能性も出てきます。

このように、返済額が一気に増えることはありませんが、長い目で見ると金利上昇は将来的な収支に影響する可能性があります。金利の引き上げが決まった場合は、返済額に影響がない早い段階が売却のタイミングと言えるでしょう。

大規模修繕を区切りにマンションの売却を考えるのも、ひとつの売却をうまく行うタイミングです。大規模修繕には大きな費用がかかりますが、大規模修繕計画で資金計画がうまくいっていなかったり、工事費が高騰したりしたことが理由で、修繕積立金だけでは費用が不足しているマンションもあります。

こちらの図から、1戸当たりにかかる修繕費用は最初の修繕時は9万円くらいですが、その後は数十万円、21年～25年では100万円を超える試算がされており、相応の費用負担があることがわかります。

不動産・住宅情報サイトライフルホームズが調査によると、修繕積立金がすでに築5年未満で値上がりしたという回答が25%、さらに築15年を超えると6割近くのマンションが修繕積立金を値上げしています。このことから築年数が経過するほど修繕費用が不足しているマンションが多くなり、最初に計画した修繕費用から不足していることが考えられます。

全てのマンションで修繕費用が不足しているわけではありませんが、大規模修繕を境に売却を検討している場合は、大規模修繕前のタイミングで売却した方が、出費が少なくて済む可能性が高いことが考えられます。

周辺の家賃相場が下がった時も売却のタイミングと言えるでしょう。売却の際は不動産会社に査定を依頼して売却価格を決めますが、投資用の不動産の場合、その際の試算に主に使われる方法が収益還元法と言われる方法になります。

収益還元法の計算では、家賃が低いと物件価格も低くなりますので、実際に家賃相場が下がる前のタイミングで売却の活動を始めるのが、安易に価格を下げずに売却するコツとも言えます。物件価格の維持のためにも、日頃から周辺エリアの家賃相場の動きをチェックしておくようにしましょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩4分
総戸数　32戸

住　所　東京都千代田区東神田3-4-8
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ピアースチヨダヒガシカンダ

■近隣周辺施設情報
中央区立日本橋中学校まで約950m
台東区立蔵前小学校まで約280m
三井記念病院まで約540m
左衛門橋南児童遊園まで約200m
美倉橋東児童遊園まで約270m
美倉橋北児童遊園まで約240m
まいばすけっと浅草橋1丁目店まで約180m
ファミリーマート神田佐久間町店まで約210m
スギ薬局岩本町店まで約560m
なか卯秋葉原昭和通り口店まで約330m
東神田郵便局まで約310m
ゆうちょ銀行浅草橋郵便局近江屋ビルATMまで約420m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　33台
―――――――
■設　計　　　株式会社ケプラー都市建築設計
■施　工　　　奈良建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（31.16㎡～40.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

低金利の状況が続いているとはいっても、自分の自宅ローンを借り換えるメリットがあるのかどうかは、実際に検証してみないとわかりません。まずは借り換えのシミュレーションサイトなどで、借り換えた場合のシミュレーションをしてみることがローン借り換えへの第一歩です。

様々な銀行のホームページや、借り換え代行サービスの「モゲチェック」などで借り換えのシミュレーションができます。今の金利や残債の額、希望の金利など借り換えに必要な情報を入力するだけで、毎月の支払額がいくらになるかがわかります。

シミュレーションを見るポイントは、借り換え時に発生する諸費用や手数料を引いても総支払額を減らすことができるかどうかです。もし諸費用を支払っても支払額が減るのであれば、借り換えた時にメリットがあると判断できます。以下に借り換えにかかる費用項目を記載しておきます。

残債やローンの支払期間が一定以上残っていることが、借り換えがうまくいくタイミングの判断基準になります。目安としては残債が1,000万円以上、ローンの支払期間が10年以上ある場合に借り換えのメリットが得やすい傾向にあります。

逆にそうでない場合は、諸費用などを支払うと総支払額があまり変わらず、借り換えによるメリットを得にくいのです。借り換えの手間暇が無駄にならないように、残債や残り期間などを見て借り換えをするかどうかの判断をするようにしましょう。

最初に借り入れた際の金利タイプが固定金利の場合は、借り換えのメリットが大きい可能性があります。一般的に固定金利は変動金利より高く設定されていますので、その場合は変動金利に借り換えをすれば金利を抑えることができ、月々の返済額や総支払額を減らせる可能性があります。

グラフから固定金利期間選択型は常に変動金利を上回っていることがわかります。平成20年以降は固定金利期間選択型の3年、10年とも変動金利を上回っていますので、そういった時期に固定金利でローンを組んでいる方は、変動金利に借り換えをすることで大きく支払額を減らせる可能性があります。

金利推移では、変動金利は平成21年くらいから年利2.475%で横ばいに推移しています。しかし、表示されている金利は店頭表示の金利で、実際に借りる際には優遇金利が適用され、0.625%～1.075%程度の金利でローンを組むことができます。優遇金利が適用されるには、頭金の金額など金融機関によってクリアすべき条件があり、審査によって判断されます。

優遇金利によって低金利で借り換えをすることで、大きな借り換えメリットを得ることができます。一つ例を挙げてみます。以下の表はみずほ銀行の住宅ローンのページにまとめられている基準金利と適用金利に関する表です。

借り換え前のローンの優遇金利期間が終了していたり、今の優遇金利より高い金利で組んでいたりする場合、借り換えをすることで月々の返済額や総支払額が少なくなる可能性があります。借り換えの際は優遇金利も確認のうえ、メリットが発生するかどうかを判断すると良いでしょう。

日本では低金利の状態が長期間続いていますので、そろそろ金利が上がるのではないか、という心配もあります。そのため、今のうちに固定金利に借り換えをした方が安心だと思われる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、金利が上がってから固定金利に借り換えをした場合、すでに固定金利も高くなっている可能性もあります。逆に変動金利では返済額を一度に上げる上限が決まっているため、固定金利より金利上昇の影響が少ない場合もあります。これがどのような仕組みになっているのかを見てみましょう。

変動金利の見直しは半年ごとに行われるのが一般的ですが、金利が上がった場合でも返済額は変わらないように調整されます。返済額の金利の部分が増え、元金部分を減らし返済額が5年間は上がらない仕組みになっています。その間に金利タイプを変えるべきかどうかの判断をすることができると思ってもらえばいいでしょう。

返済額は5年に一度のみの見直しになることに加えて、一度に1.25倍までしか上がらないようになっていることも覚えておく必要があります。例えば毎月7万円返済をしていた場合は、8万7,500円までしか上がらないということです。

この場合も実際に返済額が上がるまでには5年間ありますので、その間に借り換えをした方が良いかどうかを検討すると良いでしょう。