竣　工　2021年11月
最寄駅　白金高輪駅徒歩8分
総戸数　8戸

住　所　東京都港区白金3-12-1
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リーガランドシロカネタカナワ
ＬＥＧＡＬＡＮＤ白金高輪

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ南麻布店まで約220m
ローソン白金三光店まで約130m
マツモトキヨシ恵比寿3丁目店まで約640m
北里研究所病院まで約180m
白金公園まで約240m
かつ亭まで約30m
芝信用金庫白金支店まで約280m
ローソン白金三光店まで約130m
ファミリーマート南麻布3丁目店まで約530m
トモズ白金プラザ店まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社RYアーキテクツ
■施　工　　　株式会社前田工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.96㎡～51.04㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築30年以上の築古マンションなら下落のスピードが緩やかになるため、無理に売り急ぐ必要はなく、買い手が集まりやすい時期など不動産市況などを正しく見極め、最も高く売れる時期に売却することが重要になります。

このほか、公園、学校・病院・買物場所、騒音・臭いといった周辺環境や、単身者用・家族用、開口部の方位といった間取りなどの条件も販売価格に影響します。周辺相場や近隣での開発案件があれば、それらも同様です。

後述するように築年数だけで売却のタイミングを判断するのではなく、支払う税金や買い手目線の住宅ローン金利といった要因を総合的に見ることが大切です。

中古マンションを有利に売る場合は、マンション市場が活況になる時期が狙い目です。例えば新築マンションの販売価格が高騰した時などは、価格が高い新築を諦め、安い中古マンションに目を向ける購入者が増えます。

①については、新規物件の開発や工場、店舗を広げるために用地を確保する、個人が積極的にマイホームを買うなど、経済環境が活況を呈している場合です。②、③については、ホテルや店舗、マンション、オフィスビルなどの建設ラッシュになった場合に、資材や人が不足するためマンションの価格が上がります。

また、景気が良くなれば収入も上がり、融資も付きやすくなることで価格が高い新築物件を買う人も現れてきます。好景気の時には、価格が高騰した新築マンションの購入を諦めた層が中古マンションの購入需要を支え、その市場価格も高い水準を維持することができます。そのような時期に売れば、買い手は見つけやすく、比較的高い価格で売ることも期待できます。

なお、経済・景気動向の先行きを予測するのは難しく、リーマンショックなどのように、突然景気の歯車が狂うこともあります。一度不況が訪れれば回復するのに一定の時間がかかります。

政府は2019年5月、景気動向指数の基調判断について約6年ぶりに「悪化」と下方修正しました。戦後最長とも言われたアベノミクス景気に、後退する可能性が出てきた現在も売り時の一つと言えるでしょう。

国の金利政策も不動産の売却に大きく影響を与える要因です。マンションを売却する時期が、国の金融引き締め政策の時期に該当するか、金融緩和政策の時期にあたるかで、購入需要に大きな違いが生じるからです。

なかでも住宅ローン金利は、マンションの購入需要を左右します。国の金利政策が金融引き締め期で住宅ローン金利が高いと、マンションの購入を諦める方が多くなり、反対に金融緩和期で住宅ローン金利が安いと、マンションを購入したいと考える方が多くなるわけです。マンションを購入したいと考える方が多くなれば、物件を高い価格で売りやすくなります。

住宅ローンの金利にはおもに「変動型」と「全期間固定型」の2種類があります。変動型はその時々により金利が変動するため、短期金利（国の政策金利）に連動します。また、全期間固定型は途中で金利を変えることができないため、将来的な経済情勢を予想して長期金利を参考に決定されます。

住宅ローン金利は、国の政策金利と不可分の関係にあります。現在、大規模な金融緩和政策を続けている日本では、住宅ローン金利も連動して安くなっており、ローンを組んで住宅を購入しやすい環境下にあると言えます。

不動産を所有して5年以内に売却すると、5年超所有した場合に比べ、ほぼ2倍の税金がかかることになります。税金を抑えてマンションを売却する場合は、所有期間が5年超の長期譲渡所得が適用されるタイミングで売るのが良いでしょう。特に、売却するマンションがマイホームではなく賃貸目的の投資用物件の場合には、長期譲渡所得の適用を受けることが重要になります。

例えば、例年3月下旬～4月初旬にかけて、入学・卒業・就職・転勤・退職などのシーズンに合わせて人の移動が生じるため、その時期に間に合う2～3月に不動産の購入・賃貸需要が活発になり、マンションも売りやすくなります。

逆に、人の移動が一段落した4月以降は売りにくい時期になります。4月以降になると、ほとんどの人が新居を決めて移り住んでしまっているため、不動産の購入・賃貸需要が沈静化します。

そのため売却を検討する際は、販売開始から3ケ月間程度の期間を見込んでおくことが大切です。例年の2～3月に照準を合わせ、前年から売却の準備に入るのが良いでしょう。前年のうちに販売計画の策定・売却査定・不動産業者選び・販売価格の決定を済ませ、年明け早々に募集を開始し、2～3月のうちに売却ができるよう内覧対策や価格交渉に力を入れます。

まずは、マンションの築年数と売却価格の関係を詳しく見てみます。公益財団法人の東日本不動産流通機構から、首都圏中古マンションの築年数帯別成約単価の状況が公表されています。

大規模修繕を終えた時期に売り出されるマンションの販売用広告やチラシには、「大規模修繕実施済み」と表記されます。大規模修繕実施済みの物件は、買い手にとって大きなメリットです。

また、大規模修繕では、外壁の洗浄・塗装や階段・廊下などの破損個所が補修されるため、買い手が下見を行う場合、外観や共用部が綺麗で見栄えがすると好印象を与えます。

築年数と大規模修繕の両方の要素を判断した際、中古マンションなら「築15年程度」「大規模改修実施済み」であれば売り時と言えるでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　戸越銀座駅徒歩6分
総戸数　18戸

住　所　東京都品川区荏原2-10-13
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
カサファミリア

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川荏原2丁目店まで約190m
セブンイレブン品川荏原店まで約150m
セブンイレブン戸越銀座駅前店まで約490m
スーパーオオゼキ戸越銀座店まで約380m
業務スーパー武蔵小山店まで約590m
100円ショップキャンドゥ戸越銀座2号館まで約410m
セブンイレブン品川荏原1丁目店まで約120m
ちよだ鮨戸越銀座店まで約560m
餃子の王将戸越銀座店まで約430m
ミネ薬局戸越店まで約640m
中原東公園まで約210m
みずほ銀行戸越銀座駅前出張所まで約360m
星薬科大学まで約240m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2SLDK（30.85㎡～62.88㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションを売却する際は売却する価格を決めなければいけません。しかし、設定した価格が物件の本来の価値より高すぎるとなかなか売却できない可能性がありますし、低すぎるとせっかく得られるはずだった利益を得られないことが考えられます。

物件に見合わない価格を決めるとそのようなリスクがありますので、一般的に価格設定をする際は個人で希望価格を付けるのではなく、不動産会社の専門家に査定を依頼します。依頼された不動産会社の担当者は、自分の感覚で査定価格を算出するのではなく、一定のルールに沿って査定を行います。

査定は簡易査定と訪問査定の2回行われます。簡易査定は机上で試算し物件価格を算出する方法で、訪問査定は実際に物件を見て行う査定です。訪問査定の際は物件だけではなく周辺の環境も調査します。

全てのケースで2回行われるわけではなく、簡易査定で出した価格を見て、売主がその価格で話を進めても良いと承諾した場合のみ、訪問査定が行われ売却価格を設定します。この2回の査定でいかに高く、かつ適切な価格を査定してもらえるかが、高く売却するための一つのポイントになります。

買取は不動産会社が直接買い取る方法です。買主が現れるのを待つ必要がないため、仲介で募集するより早く現金化ができるメリットがあります。不動産会社は買取した物件をリフォームなどをしてから売却します。買取価格と売却価格の差額が利益になります。買取の場合は不動産会社が直接買取をしますので、売主は仲介手数料を支払いません。

一般的に買取価格は相場価格より20%～30%くらい低くなります。それに対し、仲介は相場から売却価格を決める形になります。仲介と買取を比較すると、一般的に仲介手数料を支払っても仲介で売却した方が手元に残る金額は多くなります。

専属専任媒介契約の場合、不動産会社1社にしか仲介を依頼できません。また、自分で買主を探した場合も依頼した不動産会社を通して売却しなければいけません。

仲介を依頼された不動産会社は、レインズという不動産会社が使うネットワークに、仲介を依頼されてから5日以内に情報を掲載したり、1週間に1回以上売主に販売活動の状況などを報告したりする義務が発生します。そのため不動産会社は積極的に売却活動をする可能性が高くなります。

専任媒介契約も不動産会社1社にしか仲介を依頼できません。専属専任媒介契約との違いは、自分で探した買主と直接売買ができるという点です。また、レインズに載せるまでの期間が7日になり、買主への販売活動状況の報告は2週間に1度になります。

不動産会社はレインズに掲載したり販売活動状況を売主に報告したりする義務がありません。一般媒介契約では、複数の不動産会社に募集の依頼ができますので、募集範囲は広がりますが、不動産会社の立場からすると他の不動産会社が仲介をした場合、自分たちの活動が無意味になる可能性があるため積極的に販売活動をしないことも考えられます。

どの契約方法が良いのかは、その時の物件の状態や市場の状況によって変わりますので、個別に不動産会社と相談して決めるようにしましょう。以下に契約方法についてまとめた表を記載しておきます。

立地は売却の際に価格に大きく関係してきますので、高い価格で売却をしたい場合は、購入時により良い立地に建てられた物件を選ぶことが大切です。立地を考える際は、駅から徒歩で何分くらいかかるかといったことや、都心なのか郊外なのかといったことを検討する必要があります。

東京23区内の都心は人口が集中していて、今後も他の地域に比べて人口が減少するスピードが遅いことが予測され、賃貸ニーズが高いことが考えられます。しかしそのようなエリアの物件は価格が高いため、価格が低い物件を購入したいという方には抵抗があるかもしれません。

東京23区と東京市部のマンション価格では2倍くらい23区の物件価格が高いことが確認できます。そのため、利回りの差も大きいことが想定でき、利回りを追求したい方は東京市部や川崎市、横浜市といったエリアの物件のほうにメリットを感じるでしょう。

東京市部や横浜市、川崎市などのエリアで物件を探す場合は、複数の路線が通っている駅の周辺で物件を探すことが大切です。複数の路線が通っていれば通勤や通学に便利ですし、そのような大きな駅であれば特急電車や急行電車が停まる可能性が高いため、都心まで短時間で移動できることが考えられるからです。

新築の場合は仮に15年後に売却するとしても、まだ築15年の物件ですので、投資価値はある程度高いことが考えられます。しかし築20年の中古物件を購入した場合、15年後は築35年の物件として取り扱われます。資産価値は築15年の物件と比較すると、かなり低いことが想定できます。

中古物件を購入する際は、現時点での建物の劣化状態や清掃の状態を詳細に確認することが大切です。同じ築年数の物件でも管理状態によって劣化の進行具合も違います。劣化が少なく清掃が行き届いている物件は、管理状態が良いことが考えられますので、今後も良い状態で管理される可能性が高くなります。

上記のように査定には2種類の方法があり、そのうち訪問査定では物件と周辺環境を調査した上で査定をします。訪問査定では周辺に病院や銀行、スーパー、コンビニなど生活に必要な施設などがあれば、価格は下がりにくくなります。

環境を購入後に自分で変えることはできませんので、購入時から周辺の環境を確認しながら物件を探すことが、売却時の価格を高くするコツだと言えるでしょう。

近年、地震や集中豪雨などの被害が多いため、災害に対する意識が高くなっています。買主の中には災害が起きそうな場所では物件を探さないという方もいるでしょう。そのため、なるべく災害が起きにくい場所の方が売却の時に有利になる可能性が高くなります。

仮に購入したいマンションが災害の発生しそうな場所だとしても、近くに避難場所があったり、避難場所へのルートがはっきりしていたりすれば買主の不安は減ることが考えられます。災害が発生する場所を避けるためだけでなく、リスクを把握し的確に対応するためにも、購入前にハザードマップを必ず確認するようにしましょう。

空室になった際に、家賃を下げて入居者を募集することがありますが、高く売却することを優先する場合、家賃は安易に下げないことが大切です。簡易査定の際には机上で物件価格を試算しますが、その際には多くの場合、収益還元法という試算法を使います。収益還元法で試算する場合、家賃が低くなると査定価格も低くなる特徴があります。

そのため売却する時の価格を高くしたい場合は、空室になっても安易に家賃を下げないようにすることが求められます。空室の原因を管理会社と慎重に検討して、家賃を下げない別の対処法を見つける努力をすることが大切です。

管理状態は価格を査定する際の重要な要素になります。劣化や損傷が目立つと売却価格も下がる可能性があります。そのため、清掃や修繕などはこまめに行い、きれいな状態で保つことが大切です。物件の管理は依頼している管理会社が行いますので、管理会社とよく相談することが大切です。

仲介の場合、どの物件を積極的に販売するかは不動産会社の判断になります。また、買主との交渉も不動産会社が行います。売却をする際は不動産会社の担当者が買主とのパイプ役になります。

担当者に自分の物件販売に注力してもらうためには、不動産会社の担当者と普段からコミュニケーションを良好にしておくことが大切です。最後に自分の物件を推してくれるのは不動産会社の担当者だということを認識しておきましょう。

築年数が多く経過している場合はリノベーションの検討もしましょう。近年リノベーションの技術は大きく向上していますので、リノベーションをすることで査定価格が数百万円上がることもあります。

しかし、マンションは物件によって劣化の状態や査定価格が違いますので、全ての物件でそのような効果があるとは限りません。リノベーションする際は、費用分の利益が見込めるかどうかをシミュレーションして取り組むようにしましょう。

物件の査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。1社だけでは査定価格が物件の本来の価格かどうかがわかりませんし、不動産会社が売り急ぐ場合は査定価格が低くなる可能性もあります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　稲荷町駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都台東区松が谷2-7-5
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
デュオフラッツウエノマツガヤ
DUO FLATS Ueno Matsugaya

■近隣周辺施設情報
マルエツ東上野店まで約300m
まいばすけっと合羽橋店まで約250m
ライフ浅草店まで約1000m
ファミリーマート台東松が谷店まで約40m
セブンイレブン台東東上野店まで約280m
ナチュラルローソン東上野5丁目店まで約600m
永寿総合病院まで約900m
台東区立中央図書館まで約800m
台東区役所まで約650m
三井住友銀行浅草支店まで約1100m
西浅草郵便局まで約650m
ポニークリーニング東上野5丁目店まで約350m
台東区立隅田公園まで約1300m
エニタイムフィットネス上野店まで約450m

■駐車場　　　1台（平置式）月額45,980円
■バイク置場　2台/月額9,680円
■駐輪場　　　38台
―――――――
■設　計　　　一級建築士事務所有限会社中谷俊治ステューディオ
■施　工　　　株式会社石井工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.59㎡～51.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

また、「自分で物件を探すとなるとそれなりに時間も手間もかかるし、そもそも良い物件が提案されることはない」と考えている人も多くいます。私の場合、初めて物件を購入したときは、一般の会社員でした。

物件を増やしていく場合には、融資する金融機関の立場からすると、初めて購入するときよりも年収や金融資産を多く要求されますが、いまは年収500万円から融資をしてくれる金融機関も登場しています。

私が初めて購入したときに決め手となったことの理由の一つに、不動産投資は、年収が何千万円もある会社経営者よりも、安定した給与収入がある会社員や公務員の方が金融機関から融資を受けやすい、という現実がありました。

上場企業や公務員で、勤務年数も長く、毎月安定した収入がある人を不動産業界では「属性が良い人」といいます。私が不動産投資を検討したのも社会人6年目くらいでした。若手会社員でも物件を購入して不動産投資家になれると知ったときは、目からウロコでした。

物件を購入するにあたっては、2通りの方法があります。1つ目はお金を貯めて現金で一括して購入する方法です。借入をしないので、翌月から丸々家賃収入を得られることから安定収益を期待できます。

通常、私たちが銀行に行って、「株式を購入したいのでお金を貸してください」と依頼をしてもまず断られるでしょう。株式以外の金融商品でも同様です。銀行は万が一のことがあった場合に損失を被ることを回避したいと考え、不確実な金融商品の購入資金への融資は行いません。

一方、銀行は不動産に関しては融資をしてくれます。某地方銀行のシェアハウスをめぐる不正融資問題が勃発し、不動産業界は一時騒然としましたが、担保評価の高い物件に関しては現在も金融機関は積極的に融資をしてくれます。株式等の金融商品と違い、現物不動産は長期的な運用に適しています。

融資を受けることで、「時間を味方にする」ことが可能です。融資で購入をした物件のローンは、毎月の家賃収入から返済します。返済金額に占める支払利息部分は毎月減少し、その分元本返済部分が毎月増加していきます。

当初、私は借入をしたくなかったため、ある程度お金を貯めてから物件を購入しようと考えました。しかし、通常、不動産はよほど築古でない限り1,000万円以上、ものによっては数千万円します。

適切な融資を受けることができれば、入居者からの家賃収入で元本と利息を返済でき、比較的短期間で資産形成をすることができるのではないか。このように考えた私は融資を受けて物件を増やしていくことを選択しました。

せっかく購入した物件を売却してキャピタルゲインを狙いたいという友人がいました。長く不動産投資をしていると、一時的に景気が良くなった場合、物件価格が上昇する局面もあります。

私の経験では、物件を短期間で売却することを前提に不動産投資をするのであれば、最初から株式投資等他のキャピタルゲインを獲得できる投資機会に参戦した方が効率的です。

不動産投資では毎月、家賃収入から元金をコツコツ返済していきます。エリアや物件自体の選定さえ間違えなければ、家賃が下落するスピードより、元金を返済して純資産が増えるスピードの方が早いのです。

仮に3,000万円で購入した物件が500万円値上がりしても、短期間で売却することはおススメできません。不動産は所有期間により、売却の際に生じる譲渡益に課税される税金の額が異なります。

簡単に言うと、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年以下なのか、5年を超えるかにより、課税される税金が約2倍変わってきます。こうした譲渡所得にかかる税の問題もあるのですが、不動産投資はそもそも長期的な視点を持って取り組むインカムゲインを獲得することが本質です。

私も物件価格の高騰や元金部分の返済により、含み益が出ている物件に関して、友人の投資家から何度か売らないのか、と言われました。私の答えは「少なくとも10年程度では売らない」です。

もちろん、今後本格的に売却を検討する必要性に迫られることもあるかもしれません。しかし、不動産投資ほど安定した収入が得られるものも中々ありません。出口戦略に正解はありませんが、目先の売却益につられて、せっかく保有している物件を手放してしまったら、「金の卵を産むニワトリ」を手放してしまうようなものです。

不動産投資を始めるには、金融機関が融資をしてくれる物件を選定しなければなりません。物件の収益性を判断する指標の1つとして「表面利回り」が広く知られています。表面利回りとは、物件の年間の家賃収入の総額を物件価格で割り出した数字です。

一見とても分かりやすい指標ですが、表面利回りは物件が新築か中古か、区分所有か一棟ものか、東京都内か地方郊外か、によって異なってきます。一般的には、中古物件よりも新築物件の方が、一棟ものよりも区分所有の物件の方が、地方郊外よりも東京都内の物件の方が、表面利回りは低くなります。

楽待や健美家等の不動産サイトで掲載されている物件はまず表面利回りで評価され、投資家も高い表面利回りの物件を好む傾向があります。ベテラン投資家同士の会話の中でも、よく使う指標として認識されています。

私は今まで多くの物件を見てきましたが、そこに落とし穴があると考えています。表面利回りは確かに収益性を評価するにあたり、一見公平で分かりやすい指標ですが、あくまでも現時点での評価に過ぎません。不動産投資をして何年か経過すると、家賃の下落や空室期間、さらには家賃の滞納等が発生することがあります。

物件は経年劣化すれば将来家賃は下がりますし、部屋に退去が発生すれば次の入居者が見つかるまでは空室で家賃収入が入らなくなります。表面利回りだけで評価するということは、このような運営期間中の収益性に影響を与える要因を一切考慮していないということになります。

厄介なのが、入居者がついていない空室物件を紹介されたときの「満室想定利回り」です。特に人気が高い駅に所在する物件が販売時に空室だった場合、想定利回りがその駅周辺の類似物件の想定家賃と違っていた場合、購入した後に苦労することになります。

初心者のときには、不動産会社から様々な資料を提示されると、「そんなものなのかな」と思ってしまいがちですが、必ず販売担当者に家賃設定の根拠を確認するようにしましょう。

また、新築物件時の当初設定時の家賃で、中古物件として紹介された場合、例え入居者が居住していたとしても注意が必要です。長く住んでいた場合、その入居者が退去してしまえば、1万円以上家賃を下げないと次の入居者が決まらないというケースもあるからです。

地方郊外に所在するアパートでは、仮に数室こうした部屋があった場合、表面利回りは「絵に描いた餅」となります。このように一時点での収益性を示す表面利回りの高さだけで物件を選定せず、その物件の実質的な価値を見極めることが重要です。

一般的に金融商品は購入した後、購入者が商品の価値を高めることはできないことがほとんどです。しかし、不動産投資に関しては、経営者の視点を持つことにより、不動産「経営」にすることができます。企業経営と同様に自身が経営努力することにより、付加価値を高め、ひいては資産価値を高めることができるのです。

オーナーとして経営にあたるということは難しいことではありません。例えば、退去した物件の入居者を早く決めるために、賃貸仲介会社と協力したり、専有部分の賃貸管理会社を見直したり、リフォームやリノベーションを検討したりと、物件の資産価値を高めるための工夫をすれば良いのです。

私の経験上、不動産投資でうまく行っている投資家のほぼ全ての人が、この経営の視点をもって工夫をしています。運良く優良物件を購入できた場合には、特別な経営努力をしなくてもうまくいくことがあります。ですが、毎回優良物件を購入していくことはできません。

物件購入時のエリア選定や管理会社の選定等はもちろんですが、購入した後にオーナーとして、経営者としての視点をもって運営にあたれば長期的に成功する確率が飛躍的に高まるでしょう。

竣　工　2008年5月
最寄駅　白金高輪駅徒歩5分
総戸数　49戸

住　所　東京都港区白金3-23-2
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
シロカネタカナワレジデンス

■近隣周辺施設情報
ホームマート四の橋まで約280m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約430m
ローソン白金三光店まで約290m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約210m
トモズ白金プラザ店まで約480m
白金タワークリニックまで約570m
港白金三郵便局まで約280m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー北里研究所病院まで約440m
サイゼリヤ白金高輪店まで約430m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約470m
白金アエルシティまで約200m
麻布十番商店街まで約1300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.50㎡～61.37㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

戸建投資は、戸建住宅を取得して貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資の1つです。他の主な不動産投資にはアパート投資やマンション投資が挙げられますが、どのような違いがあるのでしょうか？

例えばマンション投資では、戸建住宅が住宅街にあることが多いのに対して、マンションは駅周辺といった立地条件の良い場所にも多く存在します。また、ワンルームなど単身者向けの間取りも多く、その点もファミリー中心の戸建投資とは異なります。

アパート1棟を全て取得して貸し出すアパート投資では、戸建住宅と同様住宅街に物件があることが多いという点は似ていますが、建物・土地面積が大きいことから、投資額が膨らんでしまいがちだと言えます。またマンションと同様、単身者向けの間取りが多くを占めます。

戸建投資は、相続などで物件を取得したものの、使い道がなくて困っている方の有効活用の手段として注目されています。物件を使わずに所有していても税金などを支払う必要が生じることを考えると、戸建投資もこれから注目を浴びていくと考えられるでしょう。

戸建投資は、新築戸建投資と中古戸建投資の2つに分けられます。新築戸建投資は相続した土地などの有効活用にはなるものの、新たに土地を取得して建築するには投資額が大きくなってあまりメリットがないので、中古戸建への投資がメインになります。

主に中古戸建の話になりますが、少額から始めやすいことが戸建投資の一つのメリットです。戸建とマンションとを比較すると、建物の規模が大幅に異なります。マンションは規模の大きさからRC造であるのが一般的ですが、戸建は規模が小さいので木造が一般的です。

新築RC造は47年かけて減価償却していくため、一般的に築年数が経過しても物件価格の下落が緩やかですが、木造は22年で減価償却していくため、建物価値が下落するぶん、物件価格の下落スピードもRC造より早いのです。

中古戸建の場合は、減価償却の影響で物件価格が安くなっています。投資額を抑えられるため始めやすく、利回りも高くなりやすいことが大きなメリットと言えるでしょう。

2つ目のメリットはリノベーションしやすいことです。マンション投資の場合には、内装のやり直し程度はできても、外壁のやり直しや規模の大きなリフォーム・リノベーションは、自分の判断だけではできません。また、アパート投資では、リフォームやリノベーションをある程度自由にできますが、費用が膨らんでしまうのでハードルが高いと言えます。

一方、戸建投資では、全てが自分の所有物であるため、原則自由にリフォーム・リノベーションができます。間取りの変更や外壁の色を変える、ブロック塀を取り壊して駐車場にするなど、入居者需要に合わせて住環境をより良い状況に整えやすいのです。

また、DIYが好きな方などは、自分でリフォーム・リノベーションをすることで修繕費用を抑えられるため、より投資を少なく抑えられるでしょう。

また、マンション投資に比べると立地条件をあまり気にせずに済むこともメリットです。マンションは立地条件が良い場所にあることが多いため、そのぶん「駅から徒歩〇分」という条件にこだわって探している方が多い傾向にあります。そのため、マンション投資では立地条件の良さが安定した需要確保のためにも必須条件と言えます。

しかし、戸建住宅に入居を考えている方は、駅からのアクセスの良さよりも「閑静な住宅街」「学校が近い」という住環境にこだわって探している方が多い傾向があります。そのため、マンション投資は条件に合う範囲が狭いので条件に合った物件を探すのがやや難しいのですが、戸建投資では比較的そうした物件は見つかりやすいでしょう。

また、戸建住宅は入居期間が長くなりやすいことも大きなメリットの一つです。学生や単身赴任の方を対象としたワンルームマンション投資などが注目されていますが、単身向け物件への投資は安定した需要が期待できるものの、卒業や転勤などで短期の入居になりやすいことがデメリットとして挙げられます。

一方で、ファミリーを対象とした戸建投資は、子供の教育環境などを重視して比較的長期の入居になる可能性が高いと言えます。となると、「戸建投資にこだわらなくても、ファミリーを対象としたマンション投資でも良いのでは？」と思った方も多いのではないでしょうか？

しかし、「ペットを自由に飼えない」「子供が小さいので上下階・左右の部屋に迷惑をかけてしまう」などの理由で、マンションよりも戸建住宅を望んでいる方も多くいます。これらを踏まえると、戸建住宅投資の方が安定した入居が期待できると言えるでしょう。

1つ目は購入時に融資を受けにくいことです。自身の居住用の不動産を購入する場合には、住宅ローンを契約することが可能です。しかし、自身の居住用ではなく、投資用の不動産を購入する場合には、住宅ローンではなく不動産投資ローンを契約することになります。

新築不動産の場合は、不動産投資ローンの融資審査に比較的通りやすいと言えますが、中古不動産の場合は融資審査に通りにくい可能性があります。中古戸建投資の場合は特に注意が必要です。

銀行の融資審査に通っても、返済期間は法定耐用年数の残存期間内となることが多く、木造で耐用年数が22年しかない戸建住宅では返済期間が短くなります。例えば、築20年の戸建住宅を取得しようとすると、返済期間の目安は2年と、とても厳しい返済計画になりかねません。

そのため、中古戸建投資を始める際には、どの金融機関であれば融資を受けやすいか、返済期間を長く設定してくれるかなどを確認しておくことが重要と言えるでしょう。

部屋が複数あるアパート投資であれば、何室か空室が生じても、全てが空室にならない限り家賃収入が得られるので0になることはありません。戸建投資を始める際は、家賃収入が0になる可能性と隣り合わせにあることを考えて返済計画を立てることが重要です。また、資金に余裕がある場合には、1戸ではなく複数戸運用すれば、家賃収入が0になるリスクを抑えられるでしょう。

また、戸建住宅は多くの場合、賃貸するまでにリフォーム費用がかかります。リノベーションしやすいというメリットはありますが、修繕費が多くかかってしまっては、物件の購入費用を抑えられてもトータルの負担が大きくなってしまいます。

そのため、戸建住宅を購入する際には、修繕費をなるべく抑えられる物件を選ぶことが重要です。また、マンションの場合は、共用部分の修繕は入居者全員で負担するため、修繕費が主に発生するのは専有部分に限られます。しかし、戸建住宅の場合には、全てが修繕対象になります。

ランニングコストという点では戸建住宅の方が多くなりやすい傾向があるため、運用する際にはある程度のランニングコストを想定した計画的な運用が重要になるでしょう。

竣　工　2021年4月
最寄駅　菊川駅徒歩5分
総戸数　21戸

住　所　東京都江東区森下3-19-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ヴァレッシアモリシタシティ
VALENSIA森下CITY

■近隣周辺施設情報
ビエラ江東橋まで約930m
マルエツ菊川店まで約290m
ローソンストア100江東森下3丁目店まで約190m
ファミリーマート菊川1丁目店まで約220m
くすりの福太郎森下4丁目店まで約320m
ライフ菊川店まで約430m
江東区立深川小学校まで約350m
江東区立八名川小学校まで約670m
東京都現代美術館まで約960m
江東区森下文化センターまで約250m
赤札堂清澄白河まで約630m
マルエツ清澄白河店まで約700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.48㎡～25.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「築古」に関する明確な定義は存在しませんが、マンションの場合、築20年程度で資産価値が下げ止まる傾向のため、一般的に築古と呼ばれるようになります。築20年経つと、資産価値として新築時の約30%程度にまで下がり、場合によっては管理負担も重くなってくることがあります。

また、建物は経年劣化するため、基本的に購入時と同じ価格では売れません。そのため、建物の種類ごとに法定耐用年数という「使用できる期間」が定められており、税務上の耐用年数はコンクリート造の建物で「47年」、木造住宅で「22年」となります。コンクリート造のマンションだとしても、30年を超えるとおおよそ築古と判断されます。

築26〜30年の8.4％を加えれば、全体の3割以上を占めることになります。高価な新築物件の流通量が減少する中、安価な築古物件を求める動きが強まっていると見ることができます。

ただ、築古物件の売却は難しい一面もあります。たとえば、最新の耐震基準などに適していない物件や、断熱性や遮音性なども基準を満たさない物件などもあり、安全志向の強い購入層には売りづらくなります。

また、築古物件では住宅ローンの組みにくさも挙げられます。住宅ローンでは抵当権を設定し、貸し倒れを防ぐ仕組みになっていますが、資産価値の低い築古物件の場合は回収するのが難しいため、ローンそのものが利用できないケースもあります。

ただし、築古物件の多くは建物こそ古くなっているものの、立地が優れているなどの特徴を備えていることがあります。良い土地は先着順で取得されるため、先に手を付けている好立地の築古物件は、建物さえ見直せば新たな価値をつけて蘇らせることも可能です。建て直しやリフォームによって生まれ変わった築古物件は少なくありません。

築古売却で成功したケースでは、築古物件ならではの長所を活かした戦略的な方法が取られています。

築古物件はできるだけ早期に売却したほうが良いと言われています。資産価値が減少することでキャピタルゲインも減り、また建物や設備の老朽化が進むことによって管理費や修繕費の負担が重くなります。

加えて、住宅や建物に関する法律や基準が厳しくなってくると、それだけ物件の価値が下がる可能性があるため、法改正などの動きによっては早めに売却に動いたほうが良いでしょう。中古需要が増えてきたとはいえ、欧米と比べて新築や築浅を好む日本のマーケットでは基本的に不利だという認識は持っておきましょう。

ただし、どのような場合でも早めの売却が良いとは限りません。30年を過ぎた築古物件は、資産価値が下がり切ったと考えることもできるため、売却による収益よりも投資での家賃収入が期待できる場合には所有を続けたほうが良い場合もあります。

数年の期間を設けて考えたときに、売却益と不動産投資の収入、どちらが良いのかをよく検討しましょう。特に立地に強みがある物件や、再開発が予定される地域では建物の需要が高まる可能性もありますので、売却価格と家賃の増額幅を鑑みて決めることが可能です。

また、建築技術の向上により、建物の品質が高まって平均寿命も伸びつつあるため、住宅の耐用年数や評価方法も見直しが行われる可能性があります。政府方針で住宅取得などを促すために税率や公的金利が変わる場合もあります。

こうした社会変化のタイミングには物件価値が大きく変わる可能性もあるため、不安な方は不動産会社や専門家に相談してみると良いでしょう。

築古アパートの売却で買い手が付かない場合は、物件を取り壊し、更地にして売却することも検討します。しかし、更地で売却することが必ずしも良い結果になるとは限りません。

更地で売却をする場合は、売却価格が建物の取り壊しに要した費用を上回ることが理想です。建物の解体費用は木造住宅で3万円/坪、鉄骨住宅で4～5万円/坪、コンクリート造なら5～6万円/坪程度が相場で、マンションなどの集合住宅では費用がさらにかかることもあります。加えて、解体するだけでなく中の設備の回収や処分についても考える必要があります。

一方、更地にすると建物を建てる以外にも駐車場として使うこともできるなど土地利用の選択肢が増えるため、問い合わせが増えることもあります。また、すでに建物が建っていたということで地盤に大きな問題がないことも推定できるため、地盤改良工事に多額の費用がかかる可能性が低いのも買い手にとってはメリットです。

立地面で「駅から遠い」「近隣環境が良くない」といった悪条件の場合は、築古の既存建物付きで土地を売却するのが難しい場合もあるため、更地にしたほうが売却しやすくなる可能性があります。

建物や土地の売却で譲渡所得が出た時には、所得税や住民税がかかります。つまり「物件取得にかかった費用と、売却のためにかかった広告費などの諸費用」を合わせた金額よりも、売却によって得た収入が大きいような場合です。

税金計算時の取得費用は購入代金などから減価償却費相当額を差し引いて計算されるため、築古物件になるほど譲渡所得は発生しやすくなります。

また所得税の計算では、マンションを取得してから5年以内で売却するかどうかで税率が大きく変化します。5年以内の場合は短期譲渡所得として39.63%の税率が課され、5年超になる場合は長期譲渡所得として20.315%の税率が課されます。同じ物件でも売却タイミングによって税率が倍ほど違うため、注意が必要です。

さらに取得年数の計算をする場合、「売却をする年の1月1日」が基準となるため、実際には所有から5年経過しているとしても、1月1日時点で計算すると5年に満たない場合には、長期譲渡所得扱いを受けることができないことにも注意します。

土地や建物の売却で得られる譲渡所得は分離課税の対象となり、給与などその他の所得の状況とは関係なく個別に課税されます。そのため、他の事業やさまざまな税金の状況を考える必要は基本的にはありません。

譲渡所得がマイナスになる場合は、確定申告で損益通算や繰越控除を行うことで所得税や住民税の節税ができる場合があります。そのため、利益の有無に関係なく確定申告を行うことを意識しましょう。

また、マイホームの売却では3,000万円までの特別控除が認められる特例がありますが、そのためには3年以上その物件に住み続ける必要があるため、投資用物件の売却時の節税対策としては利用できません。

築古物件の購入者は、建物そのものよりも立地にメリットを感じていることがあり、そのような人は同エリアの新築物件を購入するのが経済的に難しいため、安価な築古物件を選択すると考えられます。そのためリフォームによって物件の価値が高まり販売額が高くなると、築古にも関わらず手の出しにくい物件だと敬遠されることがあります。

そこでクリーニングや最低限の修繕を行うにとどめ、販売価格を低くして広告したほうが買い手の付きやすい物件になる可能性があります。特に立地面で有利な条件がある場合は、リフォームは買い手に任せ、購入しやすい状況を作ってあげるほうが効果的です。

また、現在は住宅の状態を確認するための住宅診断を行う例が増えてきています。設備や備品を綺麗に見せるだけでなく、住む上での安心感を与えるリフォームという観点も重要視されます。

売主には瑕疵担保責任があり、買主が建物に事前に説明されていない問題点を発見した場合には修繕や損害賠償、解約を求められることになります。2020年4月1日からは民法改正により「契約不適合」という名称に改められ、売主に対する責任が広がるため、売主としてはより一層の注意が必要になります。

投資用の築古不動産売却が得意で実績豊富な会社は、築古の目利きができ、市場での需要の有無についての判断などノウハウを持っているため、投資を続けるか売却を行うべきかのタイミングの判断や、オーナーに有利な売却方法の提案などもしてくれます。

例えば築古物件を更地にして売却する場合は、税法上の経費の扱いや、入居者への立ち退き依頼、近隣への説明、業者の手配など個人では対応が難しい部分が出てきます。築古売却が強い不動産会社では、このような専門知識が問われる対応についても、より低コストでスムーズに手続きが進むように協力してくれます。

一般的な不動産会社の多くは築古物件も取り扱っていますが、中には広告掲載をするのみで積極的に取り組んでくれない会社もあります。実際、新築などと比べれば「築古物件は売れにくい」という傾向があるため、それを言い訳にされることも少なくありません。

一方、築古物件の販売実績が豊富な会社は、それだけ販売のために積極的に動いてくれることが期待できます。築古物件の売却に強いかどうかを見極めるには、販売実績や、取り扱っている物件の種類で判断します。

その上で、実際に売却案件を相談しながらその提案を聞いてみるのが良いでしょう。物件への販売意欲が高く興味を持ってくれる会社では、実際に物件を見てみたいと言ってくれることもあります。

竣　工　2021年6月
最寄駅　池袋駅徒歩7分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-17-7
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アクセスイケブクロ
ACCESS IKEBUKURO

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約80m
東武ストア 西池袋店まで約90m
セブンイレブン西池袋3丁目店まで約400m
ファミリーマート西池袋3丁目店まで約450m
ルミネ池袋まで約550m
スギ薬局西池袋店まで約120m
平塚胃腸病院まで約170m
警視庁池袋警察署まで約240m
豊島区立池袋西口公園まで約500m
豊島区立池袋第三小学校まで約170
立教池袋中学校・高等学校まで約350m
立教大学まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額500円
―――――――
■設　計　　　株式会社光和設計
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.47㎡～35.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資とひとくちに言っても、物件の構造や種類によって様々なスタイルがあります。例えば、マンション一棟、アパート、ワンルームマンション、一戸建て、新築物件なのか中古物件なのか、複数保有する場合にはその組み合わせも様々です。今回は主にワンルームマンションを保有する前提でお話します。

不動産投資のリスクのうち、もっとも影響が大きいものの一つに空室リスクがあります。不動産投資では長期的かつ安定的にインカムゲイン（家賃収入）を得ることが最大の目的ですので、空室期間をいかに短くするかが成功のカギといえます。

物件の構造や種類に限らず、まずは東京で購入することを検討しましょう。神奈川県には横浜や川崎、埼玉県では大宮や浦和、千葉県では船橋や浦安等の有力なエリアがあります。関西では大阪府や京都府にもそれぞれ有力なエリアがあるでしょう。

しかし、初めてワンルームを購入するのであれば都心部で、そしてできれば国内で最も人口が多く、賃貸重要が旺盛な東京23区内の物件を検討することをおススメします。その他のエリアは、物件を複数保有するうえでポートフォリオの一環として、後から買い増しすることができます。

東京都では再開発が活発に行われています。2020年の東京オリンピックやそれ以降を見据えた大規模な開発プロジェクトが広範囲で進行中です。

例えば、大手町、丸の内、品川エリアにはじまり、最近では渋谷エリアの再開発も話題になります。完成済みの渋谷ヒカリエ、渋谷ストリームをはじめ、渋谷スクランブルスクエア、渋谷フクラス、渋谷ソラスタ等、実に駅と街を根本的に造りかえる規模の再開発が行われています。

その他にも大田区では羽田空港を中心とした再開発プロジェクトが展開されており、ビジネスや日常生活における利便性は飛躍的に増すものと考えられます。企業が増加することで賃貸需要も増加するというスパイラルです。

今後、地方郊外のエリアはワンルームでも投資リスクは高くなると考えます。地方郊外のマンションには、都心部と比較すると専有面積が倍以上で、物件価格が半分以下というものもあります。一見魅力的に思えますが、都心部とは対照的に地方では人口が減少しており、2019年の現状では将来的に回復する見込みもありません。

国立社会保障・人口問題研究所が2018年に発表した「日本の地域別将来推計人口」によれば、2020年から2030年にかけては、東京都と沖縄県を除く45道府県で人口が減少するという推計が出されています。不動産投資は一般的に中長期的な投資となります。20～30年経過してもしっかりとした入居者がつくようなエリアで家賃収入を得ることができるかが重要です。

ワンルーム購入に限らず、不動産投資では最寄駅から徒歩10分以内の物件を購入することが重要です。鉄則と言い換えても良いでしょう。ワンルームの入居者は利便性を重視する傾向が高いので、駅からの距離がある物件は今後賃貸付けが非常に厳しくなります。

最寄駅が山手線のターミナル駅や若者に人気の駅であれば徒歩10分を超えても賃貸需要は旺盛です。しかし不動産投資が初めての人は、あえて最初に購入する物件でターミナル駅や人気駅以外の徒歩10分を超える物件を選定する理由はありません。

今後の将来需要を見据えると、できれば徒歩7分から8分以内の物件を購入することを目標にすると良いでしょう。もちろん、徒歩5分以内の物件のほうが望ましいのですが、その分物件価格が高くなりますのでバランスが大事です。

また、不動産投資の成功確率を高めたいのであれば、ターミナル駅まで乗り換えで1本以内に行ける駅を選定することも大事です。例えば、ターミナル駅である新宿駅に1本で行ける山手線、中央線、総武線、埼京線、小田急線、京王線、丸の内線、大江戸線、新宿線、西武新宿線等にある駅です。

私の知人の投資家は、最寄駅から徒歩10分以上のワンルームを購入しましたが、数年後に苦戦を強いられていました。なぜなら、ワンルームで徒歩10分以内の物件はいくらでもありますので、よほど家賃が入居者にとってお得に感じる水準でなければその物件を選択する理由がないからです。

ワンルームを購入するにあたっては、部屋の間取り・形は大事ですが、専有面積は最低でも20㎡以上、できれば22～23㎡以上の物件を選定すると良いでしょう。私が保有する物件に関して言うと、東京23区のワンルームマンションの建築規制の関係で、保有物件のうちワンルームはすべて専有面積25㎡以上です。

都の条例では、ワンルームマンションに関する紛争の防止や、マンション周辺の居住者との関係、生活環境を良好に保つことを規制の目的としています。ワンルームに住む単身者は居住にあたり住民票を移さないケースが多く、自治体の住民税等の収入につながらないという問題が根底にあります。

需要が底堅いエリアであれば、この建築規制によりワンルームを新規に建築することに一定のハードルがあるものの、今後建築される場合には専有面積は基本25㎡以上の物件が出てきますので、狭い部屋の物件は競争力が落ちてくることが予想されます。

また、そもそも専有面積が20㎡以下の物件には、バス・トイレ・洗面台が一体となっている、いわゆる「3点ユニット」の場合が多くあります。最近の築浅物件は独立洗面化粧台があることも珍しくなく、専有面積が狭い・3点ユニットの物件は入居者に敬遠され、競争力が落ちてしまうことが考えられます。

ワンルームの購入に限らず、物件の選定にあたっては、「新耐震物件」と「旧耐震物件」があることと、その違いに関しても認識しておくと良いでしょう。

不動産は建築する際、建築基準を満たしているかの検査が義務付けられていますが、その基準は1981年6月1日を境にして変更になっています。1981年6月1日以降に着工された建築物は新耐震物件といい、旧耐震物件はそれ以前の建築物となります。

新耐震基準以降の物件に関しては、阪神淡路大震災や東日本大震災で倒壊した物件は一棟もありません。旧耐震物件は駅の近くにあることも多く、そうした物件は立地が魅力的です。また、築古ですので物件価格も安く抑えられており、その価格の安さから購入を検討する投資家も少なくありません。

私の周囲の失敗事例としては、旧耐震物件を現金で購入したものの、売却したいと思ったときに、購入予定者の金融機関のローンが付かず売却することをあきらめたケースがあります。これは、旧耐震物件の耐震性の低さから、金融機関が担保評価を低く見積もる、もしくは担保価値を見出さずローンをそもそも付けないことによります。

不動産投資は通常流動性が低いと言われますが、ローンが付かない物件は現金で購入するしかなく、購入者がかなり限定されてしまいます。また、それにより物件価格も低くなってしまいがちです。古い物件ゆえ、抜群に好立地のこともありますが、流動性リスクを取るのは上級者になってからでも遅くはないでしょう。

にわかには信じがたい話ですが、投資物件を見学しないで購入するケースが最近多くなってきていると実感しています。この物件に住んでみたい、と思ったときに、一般的には気になる賃貸物件を内見するかと思いますが、なぜ、投資物件を購入する際、見学しないで決定してしまうのか理解に苦しむところです。

私の周囲では、投資物件をGoogleのストリートビューを使ってパソコン上で閲覧をしただけで購入した人がかなりいます。物件を見学していないので、購入した後も最寄駅のどちら側に所在するのかもわかっていません。駅周辺に新しい商業施設ができたり、競合物件ができたりしても、そもそも関心が低い状態ですので、気がつくこともないでしょう。

彼らの物件は、最初のうちは賃貸も付いていますが、市況や周辺状況に変化があった場合に、物件を見ていないので対応策が後手に回ってしまいます。自宅から遠い地方に購入した訳でもないのに、物件の見学をしないのは論外です。

不動産の販売会社が何と言おうと、せめて3回は物件を見学した方が良いでしょう。私は、昼と夜、平日と休日に分けて3～4回は見学し、駅周辺も自身の足で歩いて確認をしました。忙しいと言い訳をせずに、購入前には見学するべきです。

そうでなければ、どんな人が住みたいと思ってくれるのか、入居率が下がるリスクはどこにあるのかがはっきりと分からず、将来的に空室期間が長くなりかねないからです。

入居者のニーズは、家賃価格帯によって様々です。不動産投資に関心はあるものの、なかなか物件を購入できないという投資家の方がよくいますが、そういった方は自身の目線の高さがハードルとなり、物件の選定に行きつかないのです。

例えば、年収が1,500万円の人と年収が500万円の人では、マンションに住むとしてもグレードは明らかに違うはずです。普段の自身の目線や感覚だけで判断をしてしまうと、そのエリアではニーズがある賃貸需要を逃してしまい、物件の購入もできなくなってしまいます。

自身が居住するマイホームであれば、自分で納得が行くまで基準を満たすような物件を探すのも良いでしょう。ですが不動産投資でそのような考え方のみでいては、販売会社からせっかく良い物件を提案されても、いつまでたっても物件を購入することができないでしょう。

竣　工　1995年4月
最寄駅　虎ノ門ヒルズ駅徒歩2分
総戸数　18戸

住　所　東京都港区愛宕1-3-2
概　要　地上16階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アタゴビューアパートメント

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ西新橋店まで約340m
ミニストップ愛宕１丁目店まで約10m
ローソン慈恵医大店まで約600m
ファミリーマート神谷町駅前店まで約640m
トモズ神谷町店まで約660m
スギ薬局虎ノ門ヒルズ駅前店までやk390m
港虎ノ門三郵便局まで約190m
西武信用金庫虎ノ門支店まで約200m
TSUTAYA神谷町駅前店まで約510m
港区立御成門小学校まで約550m
手まり坂緑地まで約540m
虎ノ門ヒルズ森タワーまで約90m
南桜公園まで約350m

■駐車場　　　有/月額55,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（82.17㎡～112.69㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

古い住宅の売却では、はじめに家と土地の売却価格査定を受けることが重要です。「築年数が経過した古家は売れないだろう」と家の解体や家財処分を先に決める方もいますが、現在は不動産に対する世間のニーズは多様化しており、新築・築浅・築古・更地など対象ごとに購入希望者が多くいます。

築年数が経過した昔風の住宅を探す方も多く、自分好みにリノベーションしたり、安く購入して投資物件として蘇らせたりする手法も人気を呼んでいます。そのため、最初から「古い家は解体して更地にしてから売るしかない」と決めつけず、まずは既存の状態で家と土地の売却査定を受けることが大切です。

「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。「古家が残してあるから、あとは住むなり壊すなり自由にしてください」と建物を残置物として扱う売り方となります。

売却査定ではなるべく複数の業者に依頼して、それぞれから査定額を貰う必要があります。1社のみの査定では、査定額の客観性が保証されないこともあるからです。すまいValueやLIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービスのような大手の不動産一括査定サイトなどを利用し、複数社からの3通りの査定額に基づいてどのような売り方が最も有利になるのかを検討するのが良いでしょう。

家を解体してから売る場合、解体費・廃棄物処分費が発生しますが、解体せずにそのまま売る場合でも買主との価格交渉の際に必要な情報となります。また、修繕費は中古住宅として売る場合に、どれくらい修繕費が必要となるかを知っておくためにも必要です。

解体費・廃棄物処分費・修繕費を調べるには、業者から正式な見積書を出してもらうのが一般的な方法です。インターネット上で調べて算出することも可能ですが、必ずしも正確な金額になるとは限りません。

正確な見積りは、査定を依頼している不動産業者に解体業者や工務店を紹介してもらい、見積り依頼を出すのが良いでしょう。家を解体する・しない、修繕する・しないにかかわらず調べておきましょう。

古家を解体し、更地にして売る場合には事前にデメリットをよく検討しましょう。建物を解体して更地にする場合は、はじめから購入層を更地希望者に限定することになります。つまり、売る前から中古・築古希望者を排除して売却のチャンスを自ら狭める可能性があるのです。

また、古家の解体には、建物の解体費や廃棄物の処分費がかかります。木造住宅では坪当たり3～5万円程度が相場で、木造2階建て住宅の平均的なサイズとなる延床面積30坪の建物では、90～150万円程度が必要となります。

さらに、住宅を壊して更地にすると、土地の固定資産税負担が数倍に上がることもあります。通常、住宅用地については固定資産税の評価額が軽減されますが、解体すれば住宅用地とみなされなくなるからです。

不動産は売りに出しても、いつ売れるかの保障はありません。その時の景気状況や不動産固有の条件にもよりますが、長い期間売れなかった場合、高額な固定資産税を払い続けるというリスクを負うこともあるため、要注意です。

古家を中古住宅として売る場合にも注意したいポイントがあります。中古住宅は人が住める住宅として売る必要があるため、建物の傷んだ部分は補修工事を行い、壊れた設備は交換・修繕して使える状態にしておかなければなりません。

つまり中古住宅として売る場合は、一定の資金が必要になり、特に築年数が経過した古い家の場合は、修繕費が高額になる場合もあります。

売る前にリフォームを行う例もみられます。「壁のクロスやフローリングを一新して綺麗な状態にする」「古いキッチンやトイレ・洗面台などを新しい物に交換する」などのケースがあり、費用もかかります。住宅のフルリフォームでは少なくとも約200～300万円、簡易的なリフォームでも数十万円の資金が必要になります。

このようにリフォームにはお金がかかりますが、リフォームを行ったからといって高く売れる保証はないことにも注意しましょう。古家の場合は、お金をかけて内装や設備をリフォームして新しくしても、建物の外側は古びています。中には古びた外観を好む方もいますが、住宅の見栄えをよくするためのリフォームは、壊れた設備の修繕などを除き、必要最小限度にとどめるのが良いでしょう。

住宅を売った後で、購入時に買主が注意しても見つからなかった隠れた瑕疵が明らかとなった場合、売主は住宅を補修して正常な状態に戻す必要があります。仮に、瑕疵の程度が大きく補修してもなおらない場合は、契約解除となる場合もあります。

売買契約の定め方にもよりますが、個人が売主の場合は、一般的には売却後2～3ケ月間の期間は瑕疵担保責任を負うことになります（売主が不動産業者の場合は2年間）。

このように、古家を人が住める状態にして中古住宅で売ろうとすると、一定の経費や契約上の責任を負うことになります。中古住宅として売るのは、収益とそれによって生じる支出・責任とを天秤にかけ、採算がとれる場合に検討するのがおすすめです。

「古家付き土地として売る」とは、販売価格に建物分は含めず、土地だけの価値として売却する方法です。建物は売るわけではなく、残置物として土地に残す方法となるため、次のようなメリットがあります。

このように、「古家付き土地として売る」場合は、経費面・契約面で多くのメリットがある一方で、古家の解体に費用がかかることを理由に、買主から値引きを要求される可能性が高いなどのデメリットが挙げられます。

ただし、あらかじめ解体費・廃棄物処分費の見積書をとって準備していれば、その見積もり費用を上限として値引きに応じることができます。仮に、見積もり費用の限度内で値引きするのでは買主が納得しない場合は、自分で解体して値引きなしの更地にしてから引き渡すことについて交渉することも可能です。

一定の資金をかけて補修し、中古住宅として売れば確実に採算がとれる場合には、②「中古住宅として売る」方法について検討するのが良いでしょう。しかし、建物が非常に古く相当な修繕費用がかかるため、中古住宅として売ったのでは採算が見込めない場合には、③「古家付き土地として売る」方法が様々なメリットが見込めので、有力候補となります。

一方、①「更地にして売る」については、更地にして売れば確実に採算がとれる場合以外は、「販売のチャンスを広げておく」「解体費などの費用をかけない」「税金が上がるのを防ぐ」などの点から慎重に検討することが必要です。中古住宅としては採算がとれず、古家付き土地としても売るのが困難な場合に、最終的に選択する方法と言えるでしょう。

竣　工　1999年8月
最寄駅　芝公園駅徒歩5分
総戸数　54戸

住　所　東京都港区芝2-26-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
シバコウエンアパートメント

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝2丁目店まで約90m
まいばすけっと三田駅東店まで約160m
マルエツプチ芝二丁目店まで約10m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで50m
ファミリーマート 第一京浜芝二丁目店まで約110m
TSUTAYA田町駅前店まで約640m
ドラッグセガミ芝浦店まで約400m
ライオン薬局まで約250m
みなと芝クリニックまで約90m
芝公園かみやまクリニックまで約130m
金杉濱町緑地まで約210m
芝一郵便局まで約210m
タリーズコーヒー 芝二丁目店まで約320m
浜松町交番まで約450m
港区芝浦港南地区総合支所まで約460m
港区役所まで約800m

■駐車場　　　有（機械式）月額48,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～3LDK（36.78㎡～108.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新築とは、建てられたばかりでまだ誰も居住したことがない物件のことを言います。具体的には「竣工後1年未満かつまだ利用されていないもの」が新築に当たります。そしてこの条件に当てはまらない物件を総じて中古と呼びます。

新築は建物の価値が高く、また物件価格に販売会社の利益が含まれているため、中古と比較して価格帯が高い傾向があります。利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合ですので、物件価格が高いと利回りが低くなります。そのため新築は中古と比較して利回りが低く、キャッシュフローが蓄積されにくいという特徴があります。

それに対し、中古は一般的に新築と比較して価格帯が低いため利回りが良くなります。利回りが良いと得られるキャッシュフローは多くなる傾向にありますので、キャッシュが蓄積されるスピードは新築より早くなる可能性があります。

金融機関が融資を行う際の審査では、契約者の収入や仕事の属性を見るだけでなく、物件の担保評価も行い融資額や金利を決定します。担保評価とは、物件が融資額に見合う価値があり、返済が滞った際に売却することで資金回収ができるかを評価することです。

新築の場合、入居率が高い傾向にあり家賃収入が安定的に入ってくる可能性が高いため、資産価値も高いことから金融機関は競売などで資金が回収できる見込みが高くなります。そのためフルローンが組めたり、中古と比較して金利が低かったりするケースが多くなります。

一方、中古は築年数が多く経過するほど損傷が目立つようになり、空室率が高くなる可能性があるため、売却価格が安くなり資金が回収できないリスクが高まります。そのため中古は新築より担保評価が低いことが多く、融資条件も新築より悪くなる傾向にあります。

また、新築の場合多くの物件で30年や35年ローンが組めますが、中古の場合は法定耐用年数から築年数を引いた期間が、組むことができるローンの目安期間になります。建物の耐用年数は建物の構造により以下のように定められています。

この場合では17年の期間程度でしかローンが組めないことになります。30年ローンを組める場合と17年しかローンを組めない場合で月々の返済額にどれくらい違いがあるかを試算してみましょう。

この条件で比較した場合、期間17年の方が、月々の返済額は約5万円多くなることが確認できます。さらに審査の結果、金利が高かった場合はさらに返済額が大きくなります。

このように中古を購入する際は金融機関の審査が厳しかったり、ローンを組める期間に制限があったりし、その結果収支が悪くなる可能性がありますので、家賃収入と返済のバランスをしっかりシミュレーションして取り組むことが大切です。

新築の場合、中古と比較して長期的に入居者のニーズが高い可能性があることが考えられます。例えば古いタイプのワンルームでは、バスとトイレが一緒になっているものがありますが、時代の変遷とともにバス・トイレは別々のものが好まれる傾向が出てきました。

このように、以前はあまり抵抗がなくても、時代が変わると好まれなくなる造りもあります。不動産会社は日々住みやすさを追求し研究し、マンション建築に活かしていますので、中古より新築の方が入居者にとってニーズは高い可能性が高くなるのです。

新築のワンルームマンションは、広さが同じくらいで設備が同じグレードの物件であればあまり価格帯が変わらない傾向にありますが、中古は新築よりも価格帯や利回りが多種多様です。

中古は築年数の幅が広く様々な物件が存在するため、間取りや広さ、設備、損傷の具合などに違いがあり、価格帯も幅が広くなります。新築の場合の投資スタイルはある程度絞られますが、中古の場合はバリエーションの幅広さから、投資スタイルを絞りにくいデメリットがあります。

都心では新築のマンションを建設する場所が少なくなっているため、希望のエリアで新築ワンルームを購入するのは難しくなっています。しかし、中古であれば希望する立地の良いエリアでも購入できる物件がある可能性が高くなります。

中古の場合は既に運用実績がある状態で購入することになりますので、どのような属性の人が住み、どのようなトラブルがあり、設備はどのような修理が多いかなど、ある程度把握できた状態で所有することができます。

しかし、新築の場合は購入後に始めて入居者を募集し運用がスタートする形ですので、どのような属性の人が多く住み、どのような修理が多いのかがわからない状態で運用をしなければいけません。そのようなことから、中古の場合は修理やクレームの傾向がわかっている分、リスクに備えて運用ができる点でメリットがあると言えます。

新築と中古ワンルームの運用上の特徴について比較しました。ワンルーム投資をする際は、それぞれの特徴を活かした運用をすることでメリットも大きくなります。しっかり把握して取り組みましょう。

新築と中古にはそれぞれ特徴がありますので、特徴を活かしたり、リスクに注意したりすることでより効率的な運用ができます。まずは新築の投資法について見てみましょう。

新築は価格帯が高く、中古と比較して利回りが低いのが特徴です。また、フルローンなど融資が組みやすいこともある一方、キャッシュフローが出にくい点がデメリットと言えます。

利回りが低いということは、返済額に対して家賃収入が少ないケースが多くなるため、その場合蓄積されるキャッシュフローは少なくなります。空室になったり、突発的な修理が発生したりした場合は貯金から費用を支払わなければならないため、資金繰りが苦しくなる可能性も出てきます。

新築の場合、フルローンが組めるケースが少なくありません。フルローンが組める場合、頭金が必要ありませんので、初期費用をかけたくない方にはメリットになります。しかし、フルローンが組めるということは、頭金を入れる場合よりローンを組む金額が大きくなるということですので、月々の返済額は多くなります。

フルローンを組んで仮に毎月の収支がプラスだったとしても、キャッシュフローがあまり多く蓄積できない場合は突発的な修理や空室になった場合の費用が足りなくなる可能性もあります。そのため、フルローンが組める場合でも、頭金を入れなくても良いかどうかを検討するようにしましょう。

新築の場合は、収支をより良くするためにも、資金に余裕がある時に繰上返済を積極的にしましょう。必ずしなければいけないというものではありませんが、繰上返済は収支の改善につながります。繰上返済をすることで残債の元金を減らすことができますので、毎月の返済額や総支払額を減らす効果があります。

繰上返済には手元資金が必要ですが、長期で見た場合はメリットがあります。特に収支があまり良くない新築物件の場合は検討するようにしましょう。

ワンルーム投資では、物件の減価償却費や返済金の金利部分、その他の経費などを損金計上できます。不動産所得が赤字になった場合、本業の収入から支払った税金を返還してもらえる可能性があります。実際のキャッシュフローがプラスになっても、赤字であれば納税額が安くなるため、不動産投資には節税効果があると言われています。

ただ、ここで注意したいのは節税効果が期待できる期間です。経費の中で大きな割合を占めるのは減価償却費ですが、減価償却費を計上できるのは一定期間だけですので、その後は思ったような節税効果が見込めなくなります。

中古ワンルームは新築と比較して物件の価格帯が低く、利回りが良い傾向があります。しかし、同じ中古ワンルームでも築1年位の築浅の物件から、築数十年の物件までありますので、築年数によって注意点などが異なります。どのような点に注意して投資すればよいのかを見てみましょう。

東京都心の立地の良い場所は新しくマンションを建設する場所が少なくなっていますので、希望のエリアで物件を探すのは難しくなっていますが、中古の場合はすでに建設されたものを探しますので、比較的希望の立地で見つけやすい傾向にあります。

立地はワンルーム投資で成功するにはとても重要な要素になりますので、中古のワンルーム投資をする際は、立地を絞って物件を探すことも必要です。

中古物件には目に見えない瑕疵が隠れている可能性があります。瑕疵とは目視では確認できない欠陥や損傷のことを言います。

瑕疵は購入してしばらく時間が経過して発見されることもあります。売主の責任期間が過ぎていた場合は買主が自分で修理代を負担しなければいけません。修理内容によっては数十万円以上する可能性もありますので、購入する際はきちんと確認してから購入することが大切です。

低金利の日本では、ローンの借り換えをすることで、さらに低い金利でローンが組める可能性があります。うまく借り換えをした場合、毎月の返済額が低くなり、収支も良くなります。しかし、中古の場合は借り換えるタイミングに注意が必要です。

先に触れたように、中古物件のローンの返済期間は法定耐用年数から築年数を引いた年数しか基本的には組めません。築年数によっては30年間で組んでいたローンが、20年やもっと短い期間でしか組めないという可能性もあります。

利回りは物件価格に対する年間の家賃収入の割合です。家賃が高くなくても、物件価格が低ければ利回りは良くなります。しかし、物件価格が低すぎると、利回りが良くても手残りの額はそれほど多くない可能性があります。

また売却の際に高く売却できないことも考えられます。利回りばかりを追求するあまり、キャッシュフローが確保できないほど安い物件に安易に手を出さないように注意しましょう。

中古ワンルームを購入する際は、大規模修繕の時期や修繕積立金の額などに注意しましょう。大規模修繕の際に修繕積立金では修繕費用が足りずに追加で支払わなければならないケースもあります。

また、その時は足りたとしても、その後の積立金が値上げされるということもあります。大規模修繕が貯まっているかどうかや、直近の大規模修繕はいつ行われたかなど、購入前に確認することが大切です。

竣　工　2007年9月
最寄駅　芝公園駅徒歩4分
総戸数　34戸

住　所　東京都港区芝2-5-17
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
シバウエスト

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと芝2丁目店まで約120m
マルエツプチ芝2丁目店まで約240m
マルエツプチ浜松町2丁目店まで約600m
ファミリーマート芝2丁目店まで約150m
ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約330m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約170m
ローソン芝公園駅前店まで約190m
ドラッグセガミ芝浦店まで約850m
桑山清心堂まで約120m
伯山堂薬局芝店まで約400m
100YEN SHOP FLET’Sまで約240m

■駐車場　　　有（平置式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.28㎡～54.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

地域銀行の融資に関しては「個人による貸家業向けを中心に、2016年末をピークとして伸び率の低下が続いている」としており、背景の一つとして「貸出スタンスを慎重化させる金融機関が増えている」と慎重な融資姿勢についても言及をしています。

一方、将来の物件需要という点については、「足もとの状況から判断することは難しい」としながらも「貸家業についてみると、近年の貸家の増加は周縁地域から市街地への移住や単身世帯の増加等に伴って世帯数が大きく増加している地域が中心であり、相応に実需を反映した動きとなっている」と概観しており、ネガティブな見方をしているわけではないことが分かります。

一方、金融庁のほうでも、昨年からの一連の不動産投資向け融資に関する問題を受けて、金融機関の融資規律の緩みや不動産会社の業務の適切性に関する検証の甘さなどを問題意識として、金融機関に対して「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」を実施し、3月28日に調査結果を公表しました。

その調査の中で、銀行における投資用不動産向け融資の実行額は平成29年3月期をピークに減少していることや、投資用不動産向け融資を積極的に推進する金融機関が減少し、消極的な態度を取る金融機関が増加していることが明らかになっています。

投資用不動産向け融資に取り組む場合には、紹介業者・サブリース業者・管理業者等の業務の適切性を検証するなど、取引スキームのリスク評価を行い、これに基づき取引方針を明確に定めること。
融資審査において、物件の売買価格の妥当性を検証するとともに、事業性融資と判断される場合には、物件の生むキャッシュ・フローを基礎として融資全期間にわたる収支シミュレーションを行うこと。
顧客対応を紹介業者・保証会社に任せきりにせず、自らが顧客とのリレーションを十分に構築し、事業・収支計画、顧客の知識・経験・リスクの理解度や財産・収入の状況等について主体的に把握したうえで、必要なリスク説明を行うこと。
ポートフォリオにおける投資用不動産向け融資の実態把握・リスク評価を行い、必要な場合には、これまでの顧客保護やリスク管理のあり方の適切性について点検を行うこと。

こうした各種の調査結果が示すのは、今後の融資環境が厳しくなっていくという見通しです。融資審査が通りづらくなれば投資家は不動産を購入しづらくなり、不動産価格などにも影響が出てくる可能性があります。

一方で、2020年に控えた東京オリンピックや都心の再開発計画、単身世帯の増加など、不動産の実需が増加する要素も数多く存在することや、将来の年金確保のための資産形成手段として不動産投資を検討している、という方もいるでしょう。

投資家としては、融資が厳しくなったことはデメリットばかりではありません。融資が厳しくなるということは、それだけ物件の収益性や完済できる可能性が金融機関に精査されているということでもあります。

先ほどのレポートでも見た通り、金融機関は今後、業者の業務の適切性、取引スキームのリスク評価、物件の売買価格の妥当性、キャッシュフロー計画の妥当性、顧客の知識・経験・リスクの理解度、財産・収入の状況、ポートフォリオのリスク評価などの広範にわたる項目について慎重な審査を行っていくことが求められています。

つまり、現在の融資環境下で審査を通過できるということは、金融機関から物件の収益性や返済能力などが一定程度認められているということになります。

将来のために長期保有を前提として不動産投資を始める方の場合、まず重要なことはローンが完済できることです。その完済にあたっての様々なリスクを金融のプロが一緒になって考えてくれる、ということは非常に心強いことでもあると言えるでしょう。

融資審査で評価されやすい物件のポイントは？融資審査が厳しくなる状況下では、投資家側も不動産について理解を深めることが必要となってきます。特に、融資審査で金融機関が高く評価する物件の特徴を知っておくことが重要となってきます。

不動産投資において、毎月のローンの返済原資は主に家賃収入となるため、家賃を支払ってくれる入居者からの需要が高い物件かどうかが融資評価に大きく関わってくることになります。入居需要が高いかどうかは、以下のように立地・建物・設備などのそれぞれの観点から見極めることが必要です。

融資の状況は今後も大きく変化していくことが予想されますので、融資を左右する経済・金融情勢や不動産市況などの動向にもキャッチアップをし続けることが重要です。

また、市場全体の状況だけでなく、自分が物件を購入した場合の収支シミュレーションについても把握しておきたいところです。今後の融資審査においては、事業・収支計画・キャッシュフローについてもしっかり見られることが予想されるため、事前に購入時にかかる初期費用や必要な頭金、購入後の管理費用や税金などのランニングコストをしっかりと試算して無理のない返済計画づくりや資金準備を進めておくことが大切です。

こうした融資に関する最新情報の収集やシミュレーション作成を「自分一人だけで行うのは難しい」と感じる方は、不動産投資会社のセミナーなどをうまく活用すると良いでしょう。

竣　工　2003年3月
最寄駅　芝公園駅徒歩4分
総戸数　23戸

住　所　東京都港区芝2-10-2
概　要　地上9階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
エヌスリーユニテ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ芝二丁目店まで約220m
マルエツプチ汐留シオサイト店まで約920m
スーパーフェニックス三田店まで約770m
まいばすけっと三田駅東店まで約390m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約150m
ファミリーマート芝二丁目店まで約80m
ピザーラ芝公園店まで約100m
タリーズコーヒー芝二丁目店まで約150m
港区スポーツセンターまで約620m
芝一郵便局まで約220m
池田歯科医院まで約10m
みなと芝クリニックまで約60m
芝公園まで約300m
芝市役所まで約600m
トモズ浜松町店まで約600m

■駐車場　　　9台（機械式）
■バイク置場　―
■駐輪場　　　24台／月額330円
―――――――
■設　計　　　横河健 / 横河設計工房
■施　工　　　清水建設株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（30.06㎡～80.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

本州の中心部に位置する大阪府の人口は、東京・神奈川に続く第3位の約882万人、広さは下から2番目の約1,905㎢となっています。人口は神奈川に続く第3位で、人口密度は東京に続く第2位になります。

日本全体の人口の約7％、日本に居住する外国人の約10％が大阪に住んでいると言われていることを考えると、賃貸需要が安定的にある地域と言えるでしょう。

大阪府は43の市町村に分けられますが、各地域に大きな違いがあります。市町村を大きく分けると、北西部の北摂エリア、北東部の北河内エリア、中部の大阪市内エリア、南西部の堺・泉州エリア、南東部の中・南河内エリアの5つのエリアになります。

北摂エリアは池田市、箕面市、豊中市、吹田市、茨木市、摂津市、高槻市といった10の市町を含むエリアです。緑や公園、大学や研究施設が多く医療機関が充実していることから、住んでみて良かった街ランキングでは北摂エリアが独占することも珍しくありません。

北河内エリアは枚方市、寝屋川市、守口市、大東市、門真市、四条畷市、交野市を含んでいるエリアです。家電メーカーが集まるエリアとして有名であるほか、京都へのアクセスも良好です。

大阪市内は淀川を中心に中央区・北区・天王寺区など24の区を含んでいるエリアです。梅田・心斎橋・なんばといった大阪の主要エリアで、高層マンションが立ち並ぶほか、大阪駅周辺などは再開発で利便性が大きく向上しています。

堺・泉北エリアとは7区に分かれる堺市と、泉大津市、和泉市、岸和田市、泉佐野市といった12の市町を含んでいるエリアを指します。ものづくりと文化・歴史が根付いているエリアとして注目を集めています。

中・南河内エリアは八尾市、松原市、東大阪市、羽曳野市、藤井寺市、富田林市といった11の市町を含むエリアです。古くから栄えているエリアで、地場産業が有名です。

大阪の1R～1DKの平均相場は地域によって差があるものの、1,000万円前後の地域が多くなっています。投資額を数百万円程度に抑えながらワンルームマンション投資を始められる地域もありますが、そのぶん需要が低い可能性もあるので、よく考えてから投資を始めましょう。

大阪は人口が全国第3位、人口密度が全国第2位と、入居需要も期待できそうですが、他に大阪でワンルームマンション投資を始める魅力はあるのでしょうか？以下の4つを挙げてみました。

1つ目の魅力は東京よりも利回りが高いことです。一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査によると、ワンルームタイプの利回りは、東京の城南地区で4.4％、城東地区で4.5％という結果になっています。一方、大阪のワンルームタイプの利回りは、4.9％と東京の主要エリアである城南・城東地区の利回りを上回っています。

中には、大阪を上回る利回りの地域もありますが、需要が大阪よりも下回る可能性や空室リスク、将来的な家賃下落リスクを伴う可能性も高いと言えます。そのため、安定したワンルームマンション投資につなげるには、東京に続く需要が期待できる大阪が適していると言えるでしょう。

2つ目の魅力は好調なインバウンド需要を背景に地価が上昇していることです。大阪は国際線が発着する関西国際空港を有していることに加え、USJといった数多くの観光地があるため、外国人観光客が数多く訪れます。

関西空港を利用する旅客数は年々増加しており、2018年も9月には台風の影響で一時的に閉鎖したにもかかわらず、全体で前年比約2％増、外国人旅客数は4.5％増という結果になっています（関西エアポート㈱集計の航空旅客数より）。

大阪はこのような好調なインバウンドを背景に、再開発やホテルの建設などが急ピッチで進んでおり、バブル崩壊以降下落していた地価が上昇に転じる地域も出ています。

大阪市では、浪速区は前年度と比較して14.7％、中央区は14.5％、福島区は8.2％、北区は13.5％と大幅に地価が上昇しました。2011年頃から地価は上昇傾向が続いています。

地価が上昇傾向にある地域でワンルームマンション投資を始めれば、家賃収入だけでなく値上がりによる売却益も期待できるため、一石二鳥と言えるでしょう。

大阪府は特区民泊の条例を制定しているため、民泊ビジネスを強化できることも魅力です。大阪などの観光地を訪れた観光客はホテルに宿泊するのが一般的です。しかし、観光客が増加しているにもかかわらず宿泊施設の数はそこまで増えていないため、宿泊施設不足が深刻化しています。

そこで登場したのが民泊です。民泊とは、住宅をホテルのように宿泊施設として貸し出して宿泊料を得る事業のことを言い、近年では不動産投資の1つとしても位置付けられます。しかし、民泊は旅館業に該当するため行政の許可が必要であり、そのハードルの高さから十分な宿泊施設の供給がなされませんでした。

そこで2018年に施行された住宅宿泊事業法では、宿泊需要と既存旅館業者とのバランスを鑑み、180日の宿泊日数制限が設けられました。

しかし、大阪は国家戦略特別区域に含まれています。行政からの認定を受ければ、民泊新法の規定が適用されず、宿泊日数制限を気にせずに民泊ビジネスに取り組めます。そのため、日数がネックで利益が出せないという心配が無い点はメリットです。

交野市、吹田市、松原市といった一部自治体は特区民泊に該当していないため、注意が必要ですが、該当地域ではワンルームマンションによる民泊ビジネスも期待できるでしょう。

また、2025年には大阪万博が開催されるため、さらに賃貸需要が期待できる可能性があります。1970年大阪万博が開催された際には、交通網の整備が進んだだけでなく、開催地となった北摂エリアの開発が大きく進みました。2005年には愛知万博が開催され、2度目の日本開催となりましたが、2025年には3度目の日本開催となる大阪万博が予定されています。

1970年大阪万博は目標入場者数3,000万人に対して6,400万人が来場するなど、大成功を収めました。2025年大阪万博も多くの来場者が期待されるため、宿泊施設の不足を補う、または再開発を進めることで、2020年オリンピックの開催地に決定した東京と同様、地価上昇が期待されます。

また、2027年には品川・名古屋間でリニア中央新幹線が開業予定で、新大阪は2045年に開業予定となっています。土地需要の上昇に伴う地価上昇に加えて、賃貸需要の上昇も期待できるため、ワンルームマンション投資に適していると言えるでしょう。

竣　工　2016年12月
最寄駅　田町駅徒歩10分
総戸数　54戸

住　所　東京都港区芝浦2-1-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ズームシバウラ
ZOOM芝浦

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと三田駅東店まで約430m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約220m
まいばすけっと海岸3丁目店まで約320m
成城石井芝浦シーバンス店まで約400m
miniピアゴ芝浦2丁目店まで約170m
ローソン芝浦2丁目店まで約510m
セブンイレブン芝浦ベイワード店まで約70m
ファミリーマート芝浦2丁目店まで約200m
ドラッグセガミ芝浦店まで約400m
スマイルドラッグ芝浦3丁目店まで約420m
シーバンス・ア・モールまで約630m
ムスブ田町まで約650m
グランパークまで約730m
ケーヨーデイツー三田店まで約1690m
やまや芝大門店まで約1790m
ダイソーピーコックストア高輪魚籃坂店まで約2270m
埠頭公園まで約810m
芝一郵便局まで約540m
港芝浦郵便局まで約710m
芝浦クリニックまで約350m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー芝浦まで約360m

■駐車場　　　3台（平置式）月額35,200円～37,400円
■バイク置場　1台/月額2,200円
■駐輪場　　　54台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.50㎡～57.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を始める際は、マンションやアパートを購入するためのまとまった資金が必要です。また、マンションやアパートを購入しても、入居者の募集や建物管理なども必要になるため、なかなか一歩を踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか？

しかし、不動産投資ではまとまった資金が必要になる一方、安定した収入が期待できることや購入した不動産を担保にできることなどから、不足する購入資金を金融機関が融資してくれる可能性があるのが特徴です。また、管理会社に管理を委託すれば本業と両立できるため、サラリーマンでも始めやすい資産運用と言えます。

管理会社に管理を委託するからには管理会社に報酬を支払う必要があります。そのため、オーナーの中には少しでも支出を抑えるために自分で管理できないか気になっている方も多いと思います。不動産投資で必要な管理は以下のような項目です。

他にも様々な管理を伴うため、自主管理では本業との両立が困難になる可能性があります。また、問い合わせ窓口がオーナー本人になって、クレーム対応などでプライベートの時間がなくなる可能性を考えると、管理会社に委託した方が大幅に負担を軽減できるでしょう。

管理会社に管理を委託すれば、基本的には不動産投資で必要な管理業務の全てを代理してくれるため、オーナーはほとんど物件を所有しているだけで良くなります。しかし、その代わりに委託報酬として家賃収入の5～10％を支払わなくてはなりません。

管理会社は、家賃収入がなければ収入が生じないため、基本的には空室が少なくなるよう管理業務にしっかりと取り組んでくれますが、中には高い報酬であるにもかかわらず、管理が疎かになっている管理会社もあります。

管理が疎かになっていると、空室がなかなか埋まらない、入居者の不満が溜まって退去に繋がりやすいなどの悪影響が起き、キャッシュフローが悪化しやすくなるので注意が必要です。そのため、不動産投資成功には管理会社選びが重要と言えます。管理会社を選ぶ際には、以下の3つのポイントが重要です。

管理会社を選ぶポイントの1つ目は、管理実績が豊富かどうかということです。新しい管理会社より老舗の管理会社の方がその地域に密着しており、そのネットワークによってより多くの入居者が期待できる可能性があります。

しかし、新しい管理会社が全て悪いというわけではありません。新しい管理会社の中でも、多くの管理物件を抱えている管理会社の場合には、それだけ営業力に長けている従業員が多い、オーナーからの信頼度が高い管理会社であることが予想できます。

また、過去の管理実績をいくつかピックアップして自社サイトなどで公表しているか、空室対策に積極的で入居率を高く維持できているかといった点なども確認しておいた方が良いでしょう。

2つ目は担当者と連絡が取りやすい管理会社を選ぶということです。例えば、管理実績が豊富で多くの管理物件を抱えている管理会社の中には、1人当たりの管理物件が多すぎて、担当者に相談したくてもなかなか連絡が取りにくいケースがあります。

遠方の物件の管理を委託している場合には、担当者との連絡は「物件がどうなっているか」という情報を得るための最も効率的な手段でもあるため、連絡が取りやすいかどうかは重要と言えます。また、連絡が取りにくいということは、物件からの不満に対する対応も遅れていることが想像できます。

そうなると、入居者の不満が溜まって退去へとつながる可能性が高くなるので注意が必要です。そのため、担当者との連絡が取りやすいだけでなく、「○○までに返答します」など、誠心誠意対応してくれる担当者が多い管理会社を選ぶのがポイントと言えるでしょう。

また、しっかりとした管理体制が整っている管理会社を見つけることも重要です。例えば、「仕事で夜遅くに帰宅してお風呂に入ろうとしたところ、給湯器が故障してお湯が出ない」というケースでは、営業時間外の連絡を受け付けていない管理会社だと入居者の不満が溜まってしまいます。

しかし、24時間のトラブル対応窓口がある管理会社だと、入居者も安心して過ごせるため、安定した需要や長期間の入居が期待できます。他には以下の管理体制が整っていることも重要です。

「管理を委託したのに全然結果に結びつかない」と後悔しないためにも、上記だけでなく不安要素を書き出して、その不安要素に対してどのように対応するかを管理会社に事前に確認しておくのも重要なポイントと言えるでしょう。

管理会社を選ぶ際のポイントは分かったものの、管理会社と言っても数多く存在しているため、その中から選ぶのはなかなか困難です。インターネットなどで調べて雰囲気が良さそうな管理会社を選んでみたものの、委託費が高かったもしくは管理戸数が多すぎて新規を受け付けておらず、時間だけが無駄になったというケースもあります。

では、どうすれば自分に合った管理会社を効率良く見つけられるのでしょうか？効率良く管理会社を見付ける方法について詳しく見ていきましょう。

1社ずつ管理会社を探した場合には、上記のように自分に合った管理会社でないと振り出しに戻ってしまうため、効率が良いとは言えません。また、不動産投資を始めたい物件から遠く離れている管理会社は、物件に足を運ぶ回数が少なくなる可能性があるのであまりおすすめできません。

まずは物件近くにどのような管理会社があるのかをピックアップし、その中から気になる管理会社を絞ることから始めることが重要です。候補をいくつか絞った後は、実際に管理会社に足を運んでヒアリングをします。

ヒアリングでは、管理条件や報酬といった契約に関する内容だけでなく、どのような募集方法なのか、どのような強みのある管理会社なのかなどをしっかりと調査します。「手間がかかる」と感じた方もいるかもしれませんが、最初の管理会社選びがキャッシュフローに大きな影響を与えると考えれば、いかに最初が肝心なのかがわかるでしょう。

管理会社のヒアリングで、どのような募集方法かを確認する必要性について触れましたが、紙媒体での募集しかしていない管理会社はなるべく避けた方が良いと言えます。周辺の管理会社が集まって、自分たちで管理している物件情報を掲載した冊子を駅周辺やコンビニなどに配置しているところもありますが、効果はあまり期待できません。

ほとんどの入居希望者は、スマートフォンやパソコンなどで物件情報を検索しているため、インターネット集客に積極的な管理会社の方が空室リスクを抑えることが期待できます。SUUMOやLIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトへの掲載に積極的であるなど、ネット集客を取り入れているかをしっかり確認しておくようにしましょう。

「管理会社選びにしっかり時間をかけたので、後は任せきりで大丈夫」と思っている方もいるかもしれませんが、任せきりにすることはおすすめしません。管理会社の担当者は、自分の物件だけではなく複数の物件を管理しています。

そのため、現実的なところ、家賃収入の大きい物件や口うるさいオーナーの物件を優先する傾向があります。そのため、管理会社に任せきりにしていると、後回しにされる・新人に引き継がせるなど、扱いが疎かになってしまう可能性があるので注意が必要です。

それらを防ぐためには、業務に支障が出ない範囲でこまめに連絡を取る、管理会社に顔を出すといったように管理委託後も定期的に関わりを持つことが重要です。不動産投資成功の鍵は管理会社選びにかかっていると言えますが、委託後の関係も大切にしましょう。

竣　工　2005年2月
最寄駅　池袋駅徒歩4分
総戸数　87戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-1-12
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■1007／1103号室対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
カスタリアイケブクロ
CASTAKIA IKEBUKURO

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート西池袋3丁目店まで約60m
セブンイレブン豊島劇場通り東店まで約70m
東武ストア西池袋店まで約280m
まいばすけっと西池袋3丁目店まで約290m
西池袋郵便局まで約130m
八十二銀行池袋支店まで約260m
池袋警察署まで約110m
池袋内科まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約150m
東京芸術劇場まで約220m
豊島区立西池袋公園まで約150m

■駐車場　　　12台
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　87台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（31.38㎡～86.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ワンルーム投資は、ワンルームマンションの一室を所有して、それを賃貸することで収益を上げる投資です。マンションの一室を所有することを区分所有と言います。それに対し、一棟マンション投資は数十室入ったマンション一棟を丸ごと購入し運用する投資です。

大きな違いは価格帯です。一棟マンションの場合は1億円を超えるものが多くなりますが、ワンルームは中古の場合1,000万円を切る物件もありますし、都内の新築でも2,000万円台くらいで購入できます。

ここで、ワンルーム投資と一棟マンションを購入しローンを組んだ場合、返済額がどれくらい違いうか試算してみましょう。ローンの条件を金利2%、返済期間35年で設定します。以下の表が設定した数値で試算したものになります。

アパート経営の場合も一棟マンションと同じように、ワンルームマンションより価格帯が高くなります。しかし、一棟マンションと比較して小規模になる上、建築資材が異なりますので、一棟マンションよりは低い価格帯になります。管理する範囲は一棟マンションと同じように建物全体を見なければいけません。

木造のアパートはRC造のマンションに比べて一般的に家賃が安い傾向にあります。また建築費も安いことから、中古物件の購入のみならず「新築」という選択肢を検討できるのも特徴です。

戸建物件は数百万円くらいで購入できるものから1億円を超えるものまで幅広いバリエーションがありますが、中古戸建のメイン価格帯はワンルームと同水準～2倍程度です。しかし、入居者の主な対象が単身者ではなく家族世帯になるのがワンルームとの違いです。

家族世帯は単身者と比較すると引っ越しをする頻度が少なく、入居期間が長い一方、一度空室になると次の入居者が決まるまでに時間がかかる可能性が高くなります。

入居者がいない期間はその物件からの家賃収入はありませんので、その間のローンの返済はオーナーが自己資金で行うことになります。空室期間が長期化すると運用がうまくいかなくなる可能性がありますので、初心者には大きなリスクと言えるでしょう。

今回は一棟マンション、アパート経営、戸建経営と比較してみました。規模や管理、リスクの面から見て、ワンルーム投資は初心者にとっては手間暇がかからず、始めやすい不動産投資だということがわかりました。以下に比較表を記載しておきます。

不動産投資は金融機関から融資を受け、返済をしながら運用を行うケースが多い投資です。「借金は不安」「借金はしたくない」という方もいると思いますが、不動産投資のローンは自己資金に対して「レバレッジ」をきかせるもので、必ずしもネガティブに見なければいけないものではありません。

レバレッジとは「テコの原理」のことを言います。「テコの原理」とは小さな力で大きなものを動かすことを言いますが、不動産投資では「少額の自己資金で大きな投資を行うこと」を言います。

例えば投資できる自己資金が200万円の場合、融資を受けた場合と受けない場合とでは、収益にどれくらい違いがあるかを見てみましょう。利回り6%の投資商品があった場合に、融資を受けずに200万円分投資した場合と、1,800万円融資を受けて計2,000万円分投資をした場合で比較してみます。融資を受けた1,800万円分のローンの条件を金利2%、返済期間35年で設定しています。

融資を受けずに投資した場合の収益額は12万円ですが、融資を受けて投資をした場合は48万4,476円になります。どちらも表面上の利回りは6%ですが、借り入れをした場合の方が収益の規模が大きくなり、返済金を支払っても手残り額（実質収益）が多いことがわかります。

もちろん、融資を受けて投資を行う場合、収益規模が大きくなるだけでなく損失が出るリスクも大きくなりますので、空室が出た場合にも返済が滞らないように手元のキャッシュを確保したり、不動産価格が下がりにくいエリア・物件を選んで購入するなどの事前のリスク対策はしておくことが大切です。

全体の世帯数は2015年をピークに減少していますが、単独世帯数は2030年位までは増え続けることがわかります。そこから減少に向かいますが、世帯総数に対する単独世帯数の割合はむしろ増加していく見込みとなっています。。

東京都に転入者が多いことがわかりましたが、さらにこちらのグラフでは、東京都の家族類型別の世帯数の推移がわかります。東京の単独世帯は2035年までは増加すると予測されています。さらに2060年でも総世帯の5割近くを単独世帯が占めていて、単身者世帯は他の世帯と比較すると大きな減少が見られないことが予想されます。

こちらのグラフも予想ですので、必ずこの通りになるということではありませんが、この予想通りに推移すれば、東京のワンルームマンションは今後もニーズが高いことが考えられます。

インカムゲインとは運用によって継続的に得られる収入のことです。ワンルーム投資では家賃収入のことを指します。基本的に入居者がいれば毎月一定額が入ってくる収入ですので、とても安定した収入と言えます。しかし、家賃収入は全て手元に残るというわけではありません。ローンの返済や、管理費を支払った残りが手元に残る資金になります。

キャピタルゲインとは資産を売却して得られる利益のことです。ワンルーム投資の場合は今までの運用で得られたインカムゲインがあるため、購入した価格より低い価格で売却しても利益が出る場合もあります。

ワンルーム投資の場合、購入価格より低い価格で売却しても最終的に利益が出る可能性があることには触れました。これはインカムゲインで十分な収益が得られている場合です。例えば売却価格が購入価格より200万円低かったとしても、売却までの運用でインカムゲインが200万円を超えていれば最終的な収支はプラスになる可能性があります。

ただ、売却の際には手数料や税金などを支払わなければいけませんので、そのような費用を含めて、収益は総収入と総支出で試算するようにしましょう。

ワンルーム投資をする目的は人によって様々です。生命保険や年金代わりの収入、節税といった目的で始める方もいれば、貯蓄の代わりにと始める方もいます。ワンルーム投資をする目的やメリットについて見てみましょう。

ワンルーム投資の利回りが良く、キャッシュフローを多く得られる場合、得た資金を貯蓄にするという投資の仕方や、老後までにローンを完済して老後の生活の収入源にしたいという方もいます。

しかし、ワンルーム投資をしていると固定資産税が毎年かかりますし、空室になったり設備が壊れたりした場合は支出が増えますので、家賃の全額を自由に使えるわけではありません。

不動産投資による損益は、確定申告で本業の収入と損益通算をすることになります。ワンルーム投資ではマンションの減価償却費や、ローンの返済金の金利部分などが経費として認められますので、その分の損金を計上して赤字になった場合、総所得が減るために税金の負担も減るというものです。

また原則として減価償却費を計上したぶん売却時には税金が多く発生することになりますので、節税目的で投資を始める場合は年ごとの所得推移をもとに慎重にシミュレーションすることが大切です。

最近はワンルーム投資を生命保険の代わりとして考えて投資を始めるという方もいますが、これはマンションを購入する際に契約者が団信（団体信用生命保険）という保険に加入することが一般的であることにちなんでいます。

団信に加入していると、契約者に万が一のことがあった場合に保険金が下り、それでローンの残債が完済されることになります。結果として無借金のマンションが遺族に残り、遺族は家賃収入を受け取り続けることができます。

近年は死亡や高度障害だけでなく、3大疾病や8大疾病と言われる病気だと診断された時点で支払われる団信もあります。しかし、団信は普通の生命保険と同じように、病気の方は加入できませんので注意が必要です。

空室になったり家賃滞納で家賃収入が入って来なかったりするリスクは、一度の損害額が大きいため特に注意が必要です。

家賃が入らないリスクに対しては、その間ローンの返済や管理費を貯蓄から支出しなければいけません。そのような出費があっても資金が底をつかないように、投資を始める際に余裕を持って資金管理しておくことが必要です。

ただ、空室期間が長期化する場合は物件に何か原因がある場合もありますので、管理会社とよくコミュニケーションを取って解決に取り組むようにしましょう。

金利が上昇しローンの返済額が増えるリスクを金利上昇リスクと言います。金利が上がってもすぐに返済額が増えるわけではありませんので、空室リスクのように一度に大きな損害を被る可能性は少ないのですが、将来的に収支が赤字にならないように、借り換えや繰り上げ返済などをして返済額を減らすなどの工夫が必要です。

ただし借り換えや繰り上げ返済をする際にも費用が必要になりますので、ここでも資金管理が重要になってきます。

マンションは一般的に築年数が経過すると家賃が下がります。家賃が下がることで収支が悪くなるリスクを家賃下落リスクと言います。家賃下落リスクも金利上昇リスクと同じように、すぐに大きな損害を受けるわけではありませんが、繰り上げ返済などで将来的な収支の悪化に備えることが大切です。

火災や地震のリスクのことを災害リスクと言います。火災や地震に対しては、火災保険や地震保険に入ることで対応できます。最近では集中豪雨の被害なども多くなりましたので、そのような災害にも対応できるように、火災保険に入る際には補償範囲も確認するようにしましょう。

劣化リスクは、室内の構造や設備などが劣化するリスクを指します。また、外壁など共用部の劣化もリスクになります。

室内の設備などに関してはその都度費用が発生します。一方、外壁など共用部の修繕は一般的に修繕積立金から対応される形になりますが、近年は工事費用や建築資材の価格が上がり、積み立てた修繕積立金では資金が足りなくなるマンションもあります。その場合、修繕積立金の額が上がったり、追加で費用を支払わなければならなかったりすることもあります。

以上のように、ワンルーム投資のリスクはお金で対応できるケースがあります。ワンルーム投資を始める際は、あらかじめリスク対策について知っておくことと、資金に余裕を持って取り組むことがリスクヘッジにつながることを知っておきましょう。

竣　工　2021年6月
最寄駅　芝公園駅徒歩3分
総戸数　8戸

住　所　東京都港区芝2-18-6
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リーガランドシバコウエン
LEGALAND芝公園

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約190m
ファミリーマート芝2丁目店まで約260m
まいばすけっと芝2丁目まで約140m
マルエツプチ芝2丁目店まで約240m
なんでも酒やカクヤス芝4丁目店まで約500m
新橋ベーカリー新堀店まで約210m
ライオン薬局まで約50m
ココカラファイン芝浦店まで約800m
芝一郵便局まで約450m
きらぼし銀行浜松町支店まで約500m
芝公園かみやまクリニックまで約50m
東京都済生会中央病院まで約900m
芝公園野球場兼競技場まで約350m
芝公園まで約450m
みなと幼稚園まで約260m
港区立芝小学校まで約120m
戸板女子短期大学まで約170m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.42㎡～50.85㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

銀行預金のように元本保証が付いているものの、得られる利益が少ない投資をローリスク・ローリターンと言います。一方、株式投資やFXなどは、得られる利益が多いものの、元本がゼロになるリスクや証拠金取引のように元本以上に損失が生じるリスクがあるといった点から、ハイリスク・ハイリターンの運用手法と呼ばれます。

不動産投資は入居者がいれば長期的な家賃収入が得られたり売却で資金回収ができたりする一方で、様々なリスクもあるため、ミドルリスク・ミドルリターンの運用方法と言うことができます。不動産投資にはどのようなリスクを伴うのでしょうか？主なリスクは以下の5つです。

1つ目のリスクは空室リスクです。不動産投資では、長期的な家賃収入が期待できる一方、空室が生じている場合にはその部分の家賃収入が得られません。アパート投資の場合は、多少の空室が生じても他の部屋の家賃収入があるので0になる可能性は低いですが、区分マンション投資や戸建投資の場合は、空室が生じた時点で家賃収入が0になるので注意が必要です。

銀行の融資を受けながら不動産投資をしている場合は、返済が生じているにもかかわらず返済原資である家賃収入が得られないため、キャッシュフローが悪化します。そうなると、給料や貯金から返済していくことになるので注意しましょう。

2点目は家賃滞納リスクです。「入居者さえいれば、安定した収入が得られるので問題ない」と思っている方も多いかもしれませんが、入居者がいても家賃を払ってくれずに滞納している場合は、長期的な家賃収入は得られません。

「そのような入居者は追い出せばいいだけでは？」と思った方もいると思います。しかし、日本では余程の滞納にならない限り「入居者の借りる権利」を保護するため、契約解除を切り出すことは困難と言えます。入居者がいても滞納の常習犯の場合には、空室リスクと同様にキャッシュフローが悪化して給料や貯金から返済していくことになるので注意しましょう。

3つ目は家賃下落リスクです。投資用不動産を購入しても、やがて築年数の経過によって他の投資用不動産と差別化を図るために家賃を下げなければならなくなる可能性があります。他にも空室が目立ってきた・築年数が経過した・投資用不動産が近くに新築された、という場合には、家賃を下げて需要を高めなければならない状況となる可能性もあります。

銀行の融資を受けながら不動産投資をしている場合には、投資用不動産を購入した当初の家賃収入で返済計画を立てているのが一般的です。そのため、あまりにも厳しい返済計画を立てていると、家賃が下落した場合にキャッシュフローが悪化して赤字となり、給料や貯金から返済していくことになることも考えられます。

また、借入金の金利変動リスクにも注意が必要です。不動産投資を始める際は、自己資金だけではまず投資用不動産を購入できないため、銀行の融資を受けて投資用不動産を購入するのが一般的です。現在のようにマイナス金利政策の導入で低金利が続いている状況では、比較的返済総額を抑えられる可能性が高いと言えます。

しかし、マイナス金利政策が導入された理由は、積極的な融資を促して経済を回し、景気を良くするためです。将来的に景気が良くなると金利が上昇するため、返済総額が大きくなってしまう可能性があります。現在のような低金利の状況の中、変動金利で融資を受けている場合には、金利上昇でキャッシュフローが悪化する可能性があるので注意しましょう。

不動産投資は長期的な家賃収入が期待できる、失敗した場合でも現物資産である投資用不動産を売却することで投資額の一部を回収できるなど、ある程度の利益を得ながらリスク管理もできるのが魅力の運用方法です。しかし、これらは投資用不動産がある場合に限って言えることです。

例えば、投資用不動産は火災や地震などで滅失する可能性があります。火災や地震といった災害で建物が滅失した場合には、長期的な家賃収入が得られなくなるだけでなく、売却によって得られる金額も少なくなります。リスクの中では生じた場合の影響力が大きいので十分に注意しましょう。

不動産投資は長期的な家賃収入が期待できる一方、空室リスク・家賃滞納リスク・家賃下落リスク・金利変動リスク・災害リスクといった様々なリスクを伴います。その中でも、災害リスクは生じた場合に家賃収入が得られなくなる、売却時の価格が下がる可能性が高いため、事前に対策を練っておくことが重要です。災害リスクへの対策は主に以下の4つです。

1つ目の対策は火災保険に加入することです。火災保険と聞くと「火災だけしか補償範囲に含まれていないのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、火災保険の補償範囲には以下のようなトラブルも含まれています。

保険会社ごとに多少の補償範囲の違いはあると言っても、火災保険に加入しているだけで多くのトラブルから投資用不動産を守ることにつながります。地震は補償範囲に含まれていないため、火災保険に付加する形で加入する必要がありますが、地震によるトラブルにも対応可能です。

火災保険の費用は、物件の種類や補償内容によって大きく異なりますが、マンションなどの場合には10年間で10万円程度を見込んでおく必要があります。加入しておけば、幅広いトラブルの補償が受けられるため、費用対効果は高いと言えるでしょう。

2つ目の対策は耐震補強工事をすることです。1981年6月1日以前に建築確認が実施済の不動産には旧耐震基準が適用されています。旧耐震基準では、「震度5強程度の地震に対して倒壊しない」というレベルの耐震強度が合格ラインでした。

新耐震基準では、「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しない」というレベルの耐震強度が要件になっています。そのため、旧耐震基準が適用されている不動産は地震による災害リスクが高いので注意が必要です。

旧耐震基準の不動産の場合には、耐震補強工事をすることで災害リスクを抑えられますが、耐震補強工事は保険よりも大幅に費用がかかります。また、戸建住宅投資やアパート投資は耐震補強工事が可能ですが、マンション投資は入居者全員で補強工事を実施するかどうか決めなければなりません。

費用対効果という点では優れていないだけでなく、自由に補強工事を実施できない可能性を考えると、あまりおすすめの対策とは言えないでしょう。旧耐震基準の物件を購入する際には、あらかじめこのリスクを頭に入れておく必要があります。

また、物件が所在する地域のハザードマップを確認しておくことも重要です。ハザードマップとは、自然災害による被害を予測して、その被害範囲を地図化したものです。地域ごとに地震や洪水・津波などによって生じる恐れがある自然災害の情報が盛り込まれています。

投資用不動産を購入する際に、何も下調べをしないまま不動産を購入すると災害リスクが高くなる可能性があります。しかし、ハザードマップを事前に確認しておけば、どのような災害リスクがあるのかを事前に把握できるだけでなく、災害リスクの低いエリアを選んで不動産投資を始めることもできます。

先程、耐震補強工事について触れましたが、新耐震基準が適用された物件を選ぶことが地震のリスクに対するよりスマートな対策です。新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件に適用されている耐震基準で、震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないというレベルです。

国土交通省国土技術政策総合研究所が発表した資料によると、2016年4月に震度7を2回観測した熊本地震で最も被害が大きかった益城町中心部では、旧耐震基準の建物702棟のうち225棟、新耐震基準の建物1,042棟のうち80棟が崩壊しました。旧耐震基準の建物の32.1％、新耐震基準の建物の7.6％が倒壊したことを考えると、新耐震基準の物件は確かに地震リスクに強いと言えます。

旧耐震基準と新耐震基準の建物の購入費用については、旧耐震基準の物件は築年数が経過しているため、比較的安く抑えられます。

一方、新耐震基準の物件は、旧耐震基準の物件よりも築年数が経過しておらず、購入費用が高くなる可能性が高いため、費用対効果はあまり優れているとは言えません。しかし、耐震補強工事を旧耐震基準の物件に実施することを考えると、新耐震基準の物件の方が無駄な費用を抑えることが可能です。

竣　工　2016年1月
最寄駅　三田駅徒歩6分
総戸数　84戸

住　所　東京都港区芝2-29-8
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
（※901号室除く）
■901号室対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ハルーワシバコウエン
Ｈａｌｕｗａ芝公園

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと三田駅東店まで約90m
まいばすけっと芝浦1丁目店まで約340m
まいばすけっと芝2丁目店まで約120m
マルエツプチ芝2丁目店まで約220m
サミットストア三田店まで約1660m
ローソン港芝4丁目店まで約110m
ファミリーマート第一京浜芝2丁目店まで約140m
ファミリーマート芝2丁目店まで約150m
セブンイレブン港区芝2丁目店まで約180m
セブンイレブン港区麻布十番3丁目店まで約1910m
ドラッグセガミ芝浦店まで約460m
桑山清心堂まで約120m
TABLOIDまで約780m
白金アエルシティまで約2310m
芝一郵便局まで約180m
芝三郵便局まで約310m
りそな銀行田町支店まで約490m
金杉濱町緑地まで約190m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約2310m
成城石井赤坂アークヒルズ店まで約3060m

■駐車場　　　6台（機械式）月額44,000円
■バイク置場　2台/月額5,500円
■駐輪場　　　82台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（23.52㎡～53.14㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローンを組む理由の1つに、不動産投資にはレバレッジという考え方があり、レバレッジ効果を得るためにローンを組むという考え方があります。また、ワンルームマンションは一般的に数百万円～数千万円という価格帯です。その金額まで現金を貯蓄するのには時間がかかりすぎ、投資チャンスを逃す可能性があるという理由もあります。

レバレッジは「テコの原理」という意味です。「テコの原理」とは小さな力で大きなものを動かす、という意味で使われますが、ワンルーム投資の場合は「小さな資金で大きな効果を出す」という意味で使います。

借金をして大きな金額で投資をした方が得られるリターンの規模も大きくなることが分かります。ただ、融資を受けた場合は返済をしなければいけませんので、返済分を引くと手元に残るお金は返済額の分減ることになります。

仮に融資を受けた1,800万円の融資条件を、金利2%、返済期間35年として試算してみます。この場合、月々の返済額は5万9,627円、年間で71万5,524円ですので、上記で試算した160万円から年間の返済額を引くと以下のようになります。

最終的な年間実質収益は、200万円投資をした時が16万円、1,800万ローンを組んで2,000万円投資をした時が88万4,476円となります。どれくらいレバレッジ効果があったのかは、以下の方法で試算できます。

融資を受けて投資額を大きくすることで、約5.5倍のレバレッジを効かせたことになります。ワンルーム投資における借金は、収益の規模を増大させることにつながっているのです。（もちろん、マイナスの場合も損失の規模が大きくなるので注意が必要です）

仮に2,000万円貯金をして投資をする場合はどれくらい時間がかかるのでしょうか。人によって月々にできる貯金の額が違うと思いますが、仮に月々3万円、5万円、10万円の3つのパターンで貯金した場合で試算してみましょう。

このように毎月10万円貯金ができるのであれば20年以内には2,000万円の貯金ができることがわかります。しかし、毎月10万円の貯金は誰でもできる金額ではありません。仮に3万円という貯蓄額だとすると、50年かけても2,000万円に届かず、5万円でも30年以上かかることがわかります。

この間、結婚や引っ越し、自宅を購入する、といったイベントがあれば予定通りに貯蓄できない可能性がありますし、数十年後も不動産価格が今のままとは限りません。このようなことから2,000万円貯金ができてからワンルーム投資をするのはハードルが高いということが考えられます。

ローンを組んで投資をした場合の収支がどのようになるかシミュレーションしてみましょう。不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」に掲載してある物件を例に試算してみましょう。売りに出ている物件は以下の条件です。

ローンを組んでワンルーム投資をした場合、物件や融資条件によっては毎月数万円のキャッシュフローが貯まり、数十年後には1,000万円を超える可能性があることがわかります。

しかし、ワンルーム投資は個別の取引ですので、物件価格や融資条件が違えば収益が違ってきます。また、空室時や設備の修理代などの支出、固定資産税等の税金の支払いなどは試算に組み込んでいませんので、実際にワンルーム投資をする際は、個別に試算して取り組むようにしましょう。

ローンを組みワンルーム投資をする場合、レバレッジ効果や、キャッシュフローの貯蓄ができることがわかりました。その他にもローンの返済金の金利部分は確定申告をする際、経費として計上できるメリットがあります。

ワンルーム投資で損益が発生すると、確定申告で本業の所得と損益通算することになります。ワンルーム投資で発生する減価償却などの経費を計上することで所得を低くできますので、その分税金が減額されるというメリットがあります。

ローンの返済金の金利の部分は、原則として損失計上できるメリットがあります。しかし、金利は不動産の収益と比較してそれほど大きくありませんので、減価償却費などの他の経費計上分が小さくなると、確定申告をしても税金が減額されるメリットが少なくなりますので注意が必要です。

契約者に万が一のことがあった場合は残債がなくなり、無借金のマンションが遺族に引き継がれるため、遺族は継続して家賃収入を受け取ることができます。これは、ローンを組む際に団信という保険に入り、万が一の時に団信の保険金でローンを完済するからです。

逆に団信に入っていなければ、ローンは完済されません。金融機関によっては団信の加入を個人の判断に任せるケースもありますので、ローンを組む際に必ず確認するようにしましょう。

空室や家賃滞納になった場合、その間は家賃収入が入りませんので、ローンの返済はオーナーが持ち出しで返済をしなければいけません。特に空室が長引くと、長期間ストックしたキャッシュフローも底をつく可能性がありますので注意が必要です。このようなリスクも想定して資金は余裕を持ってシミュレーションするようにすることが大切です。

先に触れた新宿の2,590万円の物件をフルローンで組んだ場合、月々の返済額は月々8万5,797円でした。空室期間が長期化し6ヵ月になった場合を試算してみましょう。

オーナーはこの金額を、ストックしたキャッシュフローや自己資金で支払わなければいけません。上記の物件では、年間にストックできるキャッシュフローは33万8,436円ですので、この金額を支払うと1年間貯蓄したキャッシュフローを全額消費することになります。

このように、ローンを組むと空室が大きなリスクになりますので、リスクヘッジするためには予備資金を準備するなりして、資金に余裕を持って管理することが大切です。

収支にあまり余裕がない状態で運用している場合は、金利上昇や家賃下落には注意が必要です。例えば上記で解説した2,590万円の物件のローンを2%で試算していますが、金利を4%で組んだ場合の月々の返済額などを比較してみましょう。

区分所有の部屋が火災になった場合は、保険金で原状回復を行うことで運用を継続することができます。しかし、もし物件が倒壊し更地化することになった場合には、貸せる物件が無くなっても毎月の返済が続くという状態になります（保険金は入りますが）。このような場合は金融機関と条件の変更などを話し合うことが大切です。

以上のようにローンを組むことで、空室や金利の上昇などがリスクになる可能性があります。しかし、どのリスクもきちんとリスクヘッジすることで小さな損失で済ませることができます。シミュレーションを作る際に、しっかりリスクヘッジしてから投資に取り組むようにしましょう。

ワンルーム投資をする際にローンの申し込みをしても、必ずしも希望通りローンが組めるわけではありません。減額になったり審査で落ちたりすることもあります。審査はどのように行われるのかを見てみましょう。

審査の際は契約者の仕事内容や収入、金融機関の信用情報、現在の他の借り入れ状況などが確認されます。ワンルーム投資のローンは住宅ローンと違い、契約者の収入や仕事内容に制限や条件が設けられています。金融機関によって規定が違いますので、申し込む際は不動産会社の担当者と確認しながら話を進めることが大切です。

また、先に触れたように返済比率というものがあり、他の借り入れが影響してきますので、ローンを申し込む際は、他のローンの残債などを確認して行うようにしましょう。

投資用のマンションの場合、家賃収入が返済の原資になりますので、きちんと家賃が入ってくる物件かどうかの担保能力も審査の対象になります。あまり良くないと判断された場合は減額になることがあります。また、担保能力が高ければフルローンが組めたり、金利が低くなったりすることがあります。

ワンルーム投資のローンと住宅ローンとは、金利と返済の原資に違いがあります。先に触れたようにワンルーム投資ローンの返済は家賃収入から行うことになりますが、住宅ローンは契約者の給与から支払うという認識になります。ワンルーム投資の審査で物件の担保力や収益性が見られるのはそのためです。

住宅ローンは契約者が仕事をしている限りローンの返済はできると考えられますが、ワンルーム投資の場合、空室などで家賃が入らなければ、仕事をしていても返済ができない可能性があるというリスクがあります。そのため、ワンルーム投資のローンは住宅ローンと比較して金利が高く設定してあります。

繰上返済をすると返済分は元金に充当され、その後の返済方法について月々の返済額を減らす方法と、残りの返済期間を短縮する方法とが選択できるようになっています（参考：三井住友信託銀行）。

これにより繰上返済をすると元金が減り、毎月の返済額を減らしたり、期間を短くしたりできることがわかります。月々の返済額を減らせばキャッシュフローが多く得られますし、期間を短縮すれば完済の時期が早くなるメリットを享受できます。

金利が上昇した場合は収入と支出のバランスが悪化し、経営がうまくいかなくなる可能性があることには触れました。金利が上昇した場合の対策として、なるべく早く繰上返済をして元金を減らす方法があります。

繰上返済をすることで元金が減ると、元金に対する金利分の額も減らすことができますので、収入と支出のバランスを保つことができる可能性があります。しかし、これは一つの例であり、収支については個別の内容になりますので、必ず金融機関に相談してシミュレーションするようにしましょう。

みずほ銀行のホームページに繰上返済のシミュレーションが記載されています。残存元本2,000万円・ボーナス返済の併用なし・元利均等返済・残存期間20年・ご返済全期間の金利を年率3.0%で設定してあるローンの返済において、500万円一部繰上返済をした場合、6年間返済期間を短縮することができます（月々の返済額をほぼ同額とした場合）。

老後の収入が不安でワンルーム投資を始めた場合、資金に余裕がある時に繰上返済をすることで、年金タイプの収入を得られる時期を早めることができます。

何らかの事情でローンの返済が厳しくなった場合はどうすれば良いのでしょうか。返済が難しくなった場合は放置せずに、すぐに融資を受けている金融機関に相談をすることが大切です。

たとえば金利上昇の際には毎月の返済額を減額してもらうことができるなど、状況や内容によって対策案が異なりますので、金融機関と相談をしながら解決に向かうようにしましょう。

ワンルームマンションを売却する場合のローンの残債には注意が必要です。売却の際、ローンは完済しなければいけませんので、マンションだけ手放して、ローンをそのまま残し毎月支払うということはできません。そのため、売却した利益や自己資金で残債を完済できるかどうか、きちんとシミュレーションして売却活動をすることが大切です。

竣　工　2021年9月
最寄駅　幡ヶ谷駅徒歩3分
総戸数　99戸

住　所　東京都渋谷区西原1-28-7
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
モディアハタガヤ
MODIER HATAGAYA

■近隣周辺施設情報
ダイエー幡ヶ谷店まで約300m
まいばすけっと初台駅西まで約650m
ライフ幡ヶ谷店まで約800m
ローソン渋谷本町1丁目店まで約200m
ファミリーマート渋谷本町1丁目店まで約350m
JPローソン代々木局店まで約400m
ゆうちょ銀行代々木店まで約350m
代々木郵便局まで約400m
代々木警察署まで約550m
渋谷区スポーツセンターまで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　京王建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　京王建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～3LDK（28.13㎡～）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の売却を検討している方の理由は様々です。例えば、マンションを購入したものの、購入後に家族が増えた、または子供が成長して手狭になったのでより広い家に住み替えたい、子供が独立して広い家である必要がなくなったのでコンパクトな家に住み替えたい、などです。

そのような理由の場合は、現在の住まいを売却して住み替えた方が良いと言えますが、売却理由が転勤で現在の住まいが気に入っているケースなどでは、売却が必ずしも正しい選択肢と言えない可能性もあります。

たとえな、売却をせずに賃貸用として貸し出せば、転勤から戻ってきた時に再度住み続けることが可能です。

このように、売却に入る前にまずはどのような理由で売却を検討するに至ったのかを考えるほか、売却以外の選択肢が他にないのか考えてから行動に移した方が良いと言えるでしょう。

1つ目の手順は、不動産の売却に適した時期を検討することです。売却の理由が転勤などの場合には、自由に売却時期を決められない可能性が高いですが、広い家に住み替えたい、コンパクトな家に住み替えたいなどの理由の場合には、ある程度売却時期を自由に決定できます。

例えば2019年5月時点において、東京では好調なインバウンドや2020年東京オリンピックに向けた再開発や宿泊施設の建設ラッシュなどを背景に地価は依然高い水準にあるため、売るのに比較的適した時期だと言えます。

また、より1年の中で売却の時期について考える場合、進学や転勤などで生活環境が変わりやすい年度の変わり目である4月に向けて、1～3月も売却に適した時期となります。新生活に向けて、1年の中で高い需要が期待できるため、速やかに買い手が見つかりやすいだけでなく、より高く売れる可能性も高いと言えます。

そのため、「いつでも売却すればいい」というものではなく、需要が高い時期がいつなのか、価格相場がどうなっているのか調べておくなど、事前に準備しておくことが重要と言えるでしょう。

2つ目は不動産価格の相場を調べることです。事前に不動産価格の相場を調べておくことで、「いくらでなら売る・売らない」という売却のラインを決めやすくなります。

不動産価格を調べる方法には、国土交通省が公表している地価公示や不動産価格指数、都道府県地価調査などを利用して調べる方法や、不動産ポータルサイトなどを使って似たような物件がいくらで取引されているのかを調べる方法などが挙げられます。

もし相場を調べ終えた時点で不動産価格の相場が下がっている場合には、これ以上下がらないうちに早めに売る、もしくは無理に売らずに5年後・10年後に再度上昇するのを待つ、という選択肢をそれぞれ検討しましょう。

また、住み替える場合には、新しい住居を購入する際の資金をどれだけ確保できるかの参考にもなるため、不動産価格の相場を確認しておくことを忘れないようにしましょう。

3つ目は不動産会社に査定を依頼することです。上記の相場調査は、売却予定の物件に似た物件がいくらくらいで取引されているのかを把握するだけで、物件そのものの売買価格が分かるわけではありません。

似たような物件でも、グレードの違いで価格に大きな差が生じることもあるため、この3つ目の手順では物件そのものの価値を把握するために不動産会社に査定を依頼することになります。なお、査定には、机上査定と実査定の2種類があります。

机上査定とは、不動産会社がこれまで取引した過去の経験などから、おおよその査定価格を算出する方法です。すぐに査定結果が出る一方、内装などを確認していないため、正確性に欠けるのが特徴です。

実査定とは、物件に足を運んで内装の劣化状況や周辺環境などを査定結果に反映する方法です。査定結果が出るまでに時間がかかる一方、正確性が高いのが特徴です。不動産会社で査定結果に多少の違いがあるため、依頼する際は複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いと言えます。

複数の不動産会社に査定を依頼すると一口に言っても、1社1社に足を運ぶのは効率的とは言えません。そこで活用できるのが「すまいValue」などの不動産一括査定サービスです。不動産一括査定では、1度に多くの不動産会社から査定結果を得られるため、効率良く査定できるでしょう。

査定が完了したら、次は売買を仲介する不動産会社を決めることが必要です。仲介する不動産会社によって円滑に契約が成立するかどうか、高く売れるかどうかが大きく異なってきます。そのため、営業力が高い不動産会社かしっかりと確認しておくことが重要です。

不動産会社との契約方法は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つに分類されます。大きな違いは「自分で買い手を見つけた場合の扱い」「複数の不動産会社に依頼できるか」「報告義務があるか」「レインズへの登録義務があるか」です。

レインズは全国の不動産情報が掲載されているサイトであるため、登録された場合にはより円滑に買い手が見つかる可能性があります。どの不動産会社に依頼するか、どの契約方法にするかをしっかり考えてから依頼しましょう。

5つ目の手順は不動産の売出価格を決定することです。査定結果は、「このくらいであれば買い手が付くかな」という価格であるため、それに従わなくてはならないというものではありません。そのため、売却希望者は査定結果に基づいて、自分の好きな売出価格を決定することが可能です。

しかし、自分の好きな売出価格に決定できると言っても、周辺の価格相場から大幅に逸れている場合は、買い手がなかなか現れない可能性が高いと言えます。そうなると、売れ残りの物件という印象を与えるため、適度な売出価格にすることが重要です。

そのため、買い手はもう少し価格を下げられないかと値段の交渉をしてくるケースが多いため、それを想定して査定結果に少し上乗せする程度にしておくのが無難と言えるでしょう。

不動産会社と売出価格を決めた後は、いよいよ売却活動を進めていきます。売却活動を進めていく中で、すぐ購入希望者が現れたとしても売買契約に移るまでには時間がかかる可能性があります。

例えば、購入希望者の値下げに応じるかどうか、修繕してから引き渡すかどうかなどの調整があるからです。売却を急いでいない場合には、より好条件を提示してくれる購入希望者が現れる可能性もあるため、無理をする必要はありません。

しかし、売却を急いでいる場合は、この交渉をどう乗り切るかが大きなカギとなってきます。譲れる点と譲れない点を明確にするだけでなく、譲れるのであればどこまで譲れるのかを事前に明確にしておくと、円滑に売却活動を進めやすいと言えるでしょう。

買主との交渉が完了したら、仲介に依頼して不動産売買契約を締結することになります。売買契約を締結する際は、売買契約書の読み合わせや押印、手付金の授与といった手続きをするため、あらかじめどのような書類や物が必要になるのかを確認しておくことが重要です。不動産の売買契約で必要な物は以下の5つです。

最後の手順は不動産の引き渡しです。購入希望者と売買契約を締結したことで不動産を売る手続きが終わったと思った、という方もいるかもしれませんが、厳密には不動産を引き渡してようやく売る手続きが終了します。

売買契約を締結した時と同様、書類や物が必要になるため、何が必要か事前に確認しておく必要があります。以下が、不動産の引き渡しで必要な物となります。

不動産の売却には数ヶ月単位で時間がかかるケースが多いため、逆算して売却活動を進めていく必要があります。

例えば、不動産会社に仲介を依頼するまで約2週間、買い手が見つかるまで約1～3ヶ月、売買契約を締結するまで約1～2週間、決済やローン審査の結果が出るまで約1～2ヶ月、引き渡しまで数週間かかります。これらを合計すると、売却が完了するまでに約6ヶ月の期間を要することになります。

立地条件の良い物件などは、すぐに購入希望者が見つかって2ヶ月程度で売却が完了するケースもありますが、なかなか見つからないと完了まで1年以上かかるケースもあります。そのため、「すぐ売買が成立するもの」と思わずに、計画的に売却を進めていきましょう。

売却を急いでいる方の場合には、購入希望者が現れるまでひたすら待つのではなく、不動産会社に買取を依頼するのも1つの選択肢と言えます。不動産会社の買取の場合には、購入希望者が現れるまで待たずに済むため、スムーズに売却を完了できるのが魅力です。

しかし、不動産会社による買取は全ての不動産に対応しているわけではありません。また、買取価格は、相場よりも約20％またはそれよりも低い価格での買取になる可能性があることを理解した上で依頼しましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　新大塚駅徒歩6分
総戸数　47戸

住　所　東京都文京区大塚4-19-13
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
レガリスブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設
まいばすけっと千石2丁目店まで約350m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約190m
ファミリーマート大塚3丁目店まで約450m
文京大塚三郵便局まで約450m
東京都立大塚病院まで約500m
大空と大地のなーさりぃ茗荷谷園まで約130m
文京区立大塚小学校まで約130m
筑波大学附属小学校まで約300m
東邦音楽短期大学まで約500m
文京区立大塚公園まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.46㎡～31.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

株式投資など他の投資との違いの一つに、収入を確定する方法が挙げられます。株式投資の場合は購入した株の株価が上下し、決済をすることで損益が確定します。その点ではワンルームマンションを売却した時点で損益が確定することと同じです。

しかし、ワンルームマンション投資の場合、賃借人がいれば家賃収入が入りますので、売却しなくても利益を得ることができます。賃借人がいる限りは定期的な収入が約束されている点で大きなメリットがあると言えます。

しかし、毎月家賃収入を得ることができても、入ってきた家賃が全額手元に残るわけではありません。一般的にマンションはローンを組んで購入しますので、家賃収入からローンの返済や管理費などを支払った残りが手元に残る純利益になります。その差額が大きいほど、手元にストックされていく資金が増えることになります。

差額が大きいかどうかは、物件の価格や頭金の額、ローンの金利など、様々な条件が影響して変わってきます。そのため、専用のソフトウェアなどでシミュレーションを作成し、毎月の収支や、数年後のローンの残債、物件の予想価格などを見て投資判断をします。

オリンピックなどの特別なイベントや再開発計画などがなければ、ワンルームマンションの価格や家賃は通常、時間の経過とともに緩やかに下落していきます。家賃の相場や下落率、空室率はある程度事例として平均化されていますので、そのような変動を含めて、数十年先までのシミュレーションを作成することが可能です。

新築マンションの物件価格には販売会社の利益が含まれていますので、中古マンションと比較すると物件の価格は高い水準となります。一方、家賃は物件価格が高いからといって上げることは難しいため、新築の物件は中古物件と比較すると一般的に利回りは低くなります。

しかし、新築マンションの場合は設備が最新のものであったり、エントランスに高級感があったり、近年の賃借人のニーズに合わせた間取りや広さになっていたりして、将来的に人気が落ちにくい可能性があります。

そのような物件は利回りが悪くても資産価値があり、価格が落ちない可能性も高くなります。新築・中古のどちらにするかは、シミュレーションをして自分に合ったものを選ぶことが大切です。

ワンルームマンション投資にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類の収入があり、主に家賃収入をインカムゲインと言います。またキャピタルゲインは売却して得られる利益のことを指します。

賃貸経営をした後にマンションを売却することで、インカムゲインとキャピタルゲインの双方を得ることができます。ただし必ず利益が出るわけではありませんので、売却の際もシミュレーションをした上で取り組むことが大切です。

利回りが良いだけで必ずしも投資効率が良いというわけではありません。家賃収入が変わらない場合、物件価格が低くなると利回りが良くなることには触れました。同じエリアで利回りが高い物件があったとしても、物件価格が安すぎる場合は賃料収入の額も少なくなるため、運営にかかる費用を計算するとあまり儲からない、という可能性も考えられます。

また価格が安いとニーズが低いとも考えられるため、売却の際の査定価格も想定以上に低くなる可能性もあります。利回りは物件価格と家賃とのバランスを見て判断することが大切です。

金利上昇リスクとは、融資を受けているローンの金利が上昇し、返済額が膨らむリスクのことを言います。金利が上昇して返済額が増えることで経営が悪化する可能性が高くなることが考えられます。

金利が上昇すると返済額がいくら違ってくるのかを見てみましょう。事例として2,000万円のワンルームマンションを購入して、返済期間35年で金利2%のローンを組んだ場合と金利3.5%のローンを組んだ場合とを比較します。

上記の条件の場合、月々の返済額で2万円近く違うことがわかります。また総支払額は700万円程度も違いがあることがわかります。このように金利が高くなることで、月々の返済額や総支払額が大きく違ってきますので、金利上昇は大きなリスクと言えるでしょう。

空室や家賃滞納が発生した場合は家賃が入ってきませんので、その場合ローンの返済と管理費を預金から支払わなければなりません。家賃が長期間入らない場合はその月数分の支払いをしなくてはいけませんので、数十万円くらいの損失にのぼる可能性もあります。そのため空室リスクと家賃滞納リスクは他のリスクと比較してもより慎重にリスクヘッジすることが大切です。

家賃下落リスクは、家賃が下落することで収入が減り収支が悪化することや、家賃が下落したことで利回りが低下し、売却時の価格が下がってしまうことを指します。

家賃下落リスクは、築年ごとの価格下落率が平均化された統計も存在しますので、あらかじめシミュレーションすることが可能です。しかし、事故など突発的な要因で家賃が下がる可能性もありますので、資金には余裕を持って対策することが大切です。

建物は築年数が経過すると劣化しますので、劣化によるリスクの対策が必要です。一般的に区分マンションの場合は自室内だけの管理になりますので、入居者が退去した際などに細かな点までしっかりチェックし、修繕などを手配しましょう。

また、区分マンションでは外壁などの大規模修繕に用いる修繕費用は毎月積み立てを行います。しかし場合によっては修繕積立金だけでは足りず、追加で積み立てをしなければならないこともありますので、資金には余裕を持って管理するようにしましょう。

ワンルームマンションで賃貸経営をする場合のリスクについて見てみました。このようなリスクを念頭に置いて、以下では経営という視点からどのように運用すれば良いかを見てみたいと思います。

しかし、金利上昇と家賃下落が同時に発生したり、突発的な修理が発生したりすると、一気に手元資金が減少してしまうことも考えられます。支払う費用が収入より大きくなると赤字経営になり預金が減ってしまいますので、常にリスクヘッジしながら運用することが大切です。

物件に入居者が付きにくい場合、家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げることは避けなければいけません。ローンの返済額が変わらなくても、家賃が低下すれば収支は以前より減ることになりますので、家賃設定は競合物件と比較するなどして十分検討した上で行うことが大切です。

立地が良い物件は入居率が上がる傾向にあります。空室になる確率が低くなることでキャッシュフローが多く得られ、その資金を管理や修繕に充当することができますので、マンションの品質を保つことにも繋がります。以下では、立地にこだわっているマンション投資会社をリストアップしていますのでご参考になさって下さい。

竣　工　2022年1月
最寄駅　田町駅徒歩11分
総戸数　109戸

住　所　東京都港区海岸3-2-3
概　要　地上10階 RC造

■物件名フリガナ
パークアクシスシバウラキャナル
Park Axis 芝浦キャナル

■近隣周辺施設情報
港区立芝小学校まで約1220m
埠頭公園まで約430m

住居を変更する際、所有物件の売却戦略は極めて重要です。パークアクシス芝浦キャナルのような魅力的な物件を持つ場合、市場での競争力を維持しながら、買い手にとっての価値を最大限に引き出すことが求められます。まず、物件の査定を専門家に依頼し、市場の動向を把握することが成功の鍵です。そして、エリアの特性や物件の強みを効果的にアピールするための広告戦略が重要です。また、売却までのスケジュールを事前にしっかりと立て、タイミングを見極めることで、より良い条件での売却が実現します。売却の際の税制面でのメリットも考慮し、専門家のアドバイスを受けつつ戦略を立てることが肝要です。不動産購入後の管理費を抑えることは、資産運用の成功に直結します。パークアクシス芝浦キャナルでは、効率的な管理運営が可能なため、一定のコスト削減が期待できます。まずは、管理会社の選定がポイントとなります。信頼できる管理会社を選ぶことで、建物の維持費を最小限に抑え、物件価値を維持することができます。また、定期的なメンテナンスや設備のアップデートも重要です。これにより、無駄な修繕費を防ぎ、長期的なコスト削減が可能です。さらに、住民同士のコミュニケーションを活発にすることで、共同でのコスト削減アイデアを共有し、運用効率を高めることができます。これらの取り組みが、投資としての不動産価値をより高め、安心して暮らせる環境を作ります。

竣　工　2022年1月
最寄駅　月島駅徒歩4分
総戸数　79戸

住　所　東京都中央区月島3-6-7
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットツキシマアベニュー

■近隣周辺施設情報
ポピンズナーサリースクール月島まで約170m
東京都立晴海総合高校まで約660m
中央区役所まで約1790m
京橋月島郵便局まで約300m
中央区立月島第一幼稚園まで約420m
中央区立月島第一小学校まで約470m
中央区立佃中学校まで約790m
佃児童館まで約780m
ジョナサン月島店まで約270m
モスバーガー月島店まで約190m

■駐車場　　　4台/月額49,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社現代綜合設計
■施　工　　　馬淵建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.05㎡～42.84m㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

総務省が実施した国勢調査報告によると、2004年にピークを迎えた日本の人口は年々減少していて、2050年には1億人を下回ることが予想されています。人口が減少するということは、不動産の供給に対して需要が下回るため、空室のリスクが高まることを意味します。

1つ目のメリットは、人口増加が予測される国に投資をすることで、高い不動産需要を期待できることです。日本国内では少子高齢化の影響で人口が減少傾向にありますが、発展途上国などでは人口が増加しており、世界の人口は年々増加傾向にあります。そのため、人口が増加傾向にある国で不動産投資を開始することで、長期にわたってより高く安定した需要も期待できます。

また発展途上国の地価や物価は一般的に日本よりも安価であるため、投資額を抑えることも可能です。経済発展を遂げて物価だけでなく地価が上昇した場合には、家賃収入というインカムゲインだけでなく売却益というキャピタルゲインも期待できます。

2つ目のメリットは通貨分散によるリスク軽減が期待できることです。例えば、日本の経済状況が悪化すると円安になり貨幣価値が低下するため、海外からの輸入品などを購入する際は費用が高くなります。

しかし、海外不動産の運用で得られる収入は、その国が発行している通貨で受け取ることになるので、円安になっている分をカバーできます。1つのカゴに卵を盛っていると、落とした時に全て割れてしまう危険性から「卵を1つのカゴに盛るな」という投資の格言があるように、通貨分散をしておくことで円安リスクを軽減する効果が得られます。

海外不動産投資は、高い需要が期待できる・通貨分散によるリスク軽減が期待できるというメリットがありましたが、デメリットはあるのでしょうか？海外不動産投資における主なデメリットは以下の4つです。

デメリットの1つ目は為替変動リスクを伴うことです。通貨を分散することはメリットの1つに繋がりますが、場合によってはデメリットともなります。例えば、円安の状況では、海外通貨の価値が高いので海外不動産投資の恩恵を受けられます。運用によって得られた外貨を日本円に換金すると、より多くの利益が期待できます。

一方、円高の状況では、海外通貨の価値が低いので海外不動産投資の恩恵が相対的に少なくなります。現地で通貨を使用する場合には問題ありませんが、日本円に換金する際は利益が少なくなるため、円安になるまで待つことも選択肢に入れる必要があります。

また、海外不動産投資では現地特有のカントリーリスクが伴います。日本で不動産投資を行う際には日本の法律が適用されますが、海外ではその国の法律が適用されます。そのため、法規制や税制の影響、または急な法改正により不動産投資に予期しない影響が出る可能性があります。

また、日本は治安が安定しているので現時点では問題になりませんが、海外には戦争やテロなどで建物が破壊されたり、街が占拠されたりするリスクも存在します。特に発展途上国で不動産投資を始める際は、国の法規制や税制が整っていないだけでなく、政情不安によるリスクも高いため、注意が必要と言えるでしょう。

3点目は情報が手に入りにくいことです。不動産投資を始める際には、その物件が本当に利益を生むかどうか判断する必要があります。そのため、物件を買う際はどんな物件か現地に確認に行くなど、念入りに下見することが重要です。

国内不動産投資では土地勘がない地域でも情報をある程度は入手できますが、海外不動産投資では土地勘が無いだけでなく情報入手も容易ではありません。海外の建築中の物件を購入したものの、実際には現地に何も建設されていない詐欺案件だったというケースもあるため、情報入手が容易でないことはリスクを高めることにつながるので注意しましょう。

デメリットの4つ目は融資条件が良くないことです。国内不動産投資であれば融資してくれる金融機関も、海外不動産投資の場合にはリスクが高くなるため、融資を控えるケースが多く存在します。たとえ融資を認めても、自己資金比率を高めるよう要求されるなど条件が厳しくなるケースもあるため、投資家にとってはハードルが高いと言えるでしょう。

海外不動産投資は成長を続けている市場に対して投資できるメリットがある一方で、国内不動産投資とは異なるリスク伴うほか、融資を受けにくいといったデメリットが生じます。では、安定した海外不動産投資はどうすれば達成できるのでしょうか？そのためのポイントは以下の2つです。

まずは融資を受けられるか確認することです。海外不動産投資を始める際に融資を受ける場合は、海外の金融機関または国内の金融機関を活用することになります。

海外の金融機関の中にも、不動産投資に対して融資してくれるところはありますが、あまり条件が良いとは言えません。自己資金の比率が高くないと融資を受けられない、金利が高いといったケースが多いので注意が必要です。一方で、国内の金融機関は融資しているところが少なく、担保として国内不動産が必要となる可能性も高いのです。

そのため、融資を受けられるか、金利はどうなのか、担保として何が必要とされているのかをあらかじめ確認しておく必要があります。

海外の不動産情報の入手は、言葉の問題もあって個人が容易にできるものではありません。そのため、海外不動産投資を始める際は、海外の不動産情報に詳しい業者を探すことが重要です。業者を探す際は、過去の実績や担当者の対応、上場企業であるかどうか等を確認しておくと良いでしょう。

海外不動産投資では、「融資」「情報」の2つが重要であることが分かりましたが、これらを満たしてくれる不動産会社の一つが『オープンハウス』です。オープンハウスでは人口の増加と高い経済成長をきっかけに住宅需要が増加しているアメリカの不動産販売・管理・売却などを手掛けています。

オープンハウスは国内トップクラスのアメリカ不動産販売実績があるほか、東証1部にも上場している規模の大きな会社です。海外不動産投資における融資面のデメリットも、グループ会社のアイビーネットの融資プランを活用すれば、現地の不動産を担保に最大70％までは融資を受けることが可能です。

購入後の管理も代わりにしてくれるため、法規制や税制、言葉や慣習の問題などにも対応してもらうことが可能です。また売却や買い替えのタイミングなどもアドバイスしてくれるので長期にわたってアメリカ不動産投資に安心して取り組めます。定期的にセミナーも開催しているため、事前に理解を深めてから始められるのも大きなポイントと言えるでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　門前仲町駅徒歩9分
総戸数　33戸

住　所　東京都江東区佐賀1-6-7
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
リージアモンゼンナカチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約600m
セブンイレブン江東佐賀2丁目まで約350m
コーナン深川店まで約650m
永代クリニックまで約700m
江東永代郵便局まで約450m
吉原内科クリニックまで約470m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約460m
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約410m
清澄公園まで約650m
ケーアイファーマシー深川店まで約590m