竣　工　2022年2月
最寄駅　大島駅徒歩3分
総戸数　35戸

住　所　東京都江東区大島7-1-1
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
スタンズオオシマ
ＳＴＡＮＤＺ大島

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東大島5丁目店まで約470m
ドラッグストアスマイル大島店まで約140m
株式会社インテリア館イシバシ大島店まで約1250m
薬局くすりの福太郎公団店まで約1250m
たんぽぽ薬局大島店まで約1320m
ダイエー東大島店まで約350m
ピーコックストア大島店まで約1280m
ファッションセンターしまむらダイエー東大島店まで約350m
miniピアゴ大島5丁目店まで約250m
ローソン大島五丁目店まで約330m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社建築設計アーキフォルム
■施　工　　　日本建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.18㎡～25.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却するときに発生する仲介手数料は、売買契約が成立したことに対する成功報酬です。金額は不動産会社が決めることができますが、その上限は「宅地建物取引業法第四十六条第一項」で定められています。仲介手数料の上限については、下記の速算法を用いるのが通例になっています。

仲介を担当した不動産会社はこの計算式を元に仲介手数料を請求しますが、これはあくまでも法で定められた上限額ということになります。

仲介手数料の上限額であるため、それ以下であれば法律に違反することはなく、無料でも問題ありません。そのため不動産を売却する際に仲介手数料を支払わないケースもあるのです。下記が代表的な4つの方法です。

仲介手数料は、仲介をする不動産会社にとって主な収入源となります。売買を成立させるためには人件費や広告費などが必要ですが、それらの費用もすべて売買契約が成立しなければ得ることができないということになります。

しかし、このような背景がある中で、仲介手数料を無料にしている不動産会社があります。これは独自の仕組みを用いて、エンドユーザーから仲介手数料をもらわないようにしているからなのです。

例えば、両手仲介の活用です。不動産の売買は買主と売主がいて成立します。つまり、仲介会社1社で不動産の売買が成立すると、買主側と売主側の両方に仲介手数料が発生します。

買主側と売主側にそれぞれ不動産会社がいる場合、売買契約が成立した際には、買主は買主側の不動産会社に、売主は売主側の不動産会社に仲介手数料を支払います。一方、ひとつの不動産会社が売主と買主を見つけると、両方から仲介手数料を得ることができます。

この場合、売主と買主からの仲介手数料をそれぞれ半額にしたり、あるいはどちらかを無料にすることでも不動産会社としては利益を出せる可能性があります。そのため取り扱う物件を増やす目的で、売主側の仲介手数料を無料にしている不動産会社があるのです。

次のケースは、不動産会社への交渉によって仲介手数料を無料にする方法です。これは不動産会社がその条件に応じてくれることが必要です。

例えば、中古マンションを売却しようと不動産会社に仲介を依頼した際に、リフォームをしてから売却することを提案されることがあります。このときに、提示された条件でリフォームをする代わりに、売買が成立した際の仲介手数料は発生しないように交渉できるケースがあります。

リフォームをすると人件費や広告費をそれほどかけずに早期に売却できる可能性があり、リフォームの工事費用で利益を出すこともできます。そのため仲介手数料無料に応じてくれる可能性があるのです。

不動産を売却する方法は仲介だけではなく、「買取」という方法があります。買取は、売主から不動産会社が買い取る方法です。

買取は仲介業務には当たりませんので仲介手数料は発生しません。ただし、不動産会社が買い取る際の価格は、市場での相場価格より7割ほど低くなる傾向があります。それは不動産会社は買い取った物件を、リフォームなどをして市場で売却するからです。

買取は、仲介手数料がかからず早期売却を見込める、というメリットがありますが、最終的な手残り金が少なくなってしまうケースもあるため注意しましょう。

不動産売買は不動産会社に仲介してもらうだけでなく、個人で売買することも可能です。取引の自由度は高く、価格の設定も契約内容も自分の思い通りにできます。不動産会社に依頼しないため、売買が成立した際に仲介手数料も発生しません。

ただし、不動産の売買は契約ごとですので、責任の所在をはっきりさせておくなど、注意しなければいけないことがあります。また、不動産市場で売却活動をするにも手間や労力が必要で、慣れていない場合は買主候補、あるいはその窓口の不動産会社に不審に思われることもあります。

その他、レインズへの登録ができないことや、買主が金融機関に持ち込んだ時の物件評価に影響を与える可能性など、様々な懸念点があります。個人売買を検討するのであれば、ある程度の不動産知識や経験を必要とする点に注意しましょう。

仲介手数料を無料にしている不動産会社の中には、手数料とは違う名目で料金を請求することがあります。例えば、「コンサルティング料」や「紹介料」「システム料」といった項目になっているのです。

仲介手数料とは違うため、法的な縛りがなく請求額は自由設定になっていることがあります。そのため通常の仲介手数料よりも高い金額を支払うこともあるのです。こうした事態を招かないためにも、仲介手数料が無料になっている仕組みを聞いて、納得してから契約するようにしましょう。

囲い込みとは、仲介を行っている不動産会社が両手仲介をするために、買主候補が現れても売却をしないことです。売主側の仲介手数料を無料にした場合、買主側からの仲介手数料が入らないと不動産会社は収入を得ることはできません。そこで他社から買い付けの申し込みが入っても、いろいろな理由をつけて断ってしまうのです。

売主としてみれば、買主が現れたらすぐに売却したいケースであっても、不動産会社の都合で売却が見送られてしまう可能性があります。

こうした囲い込みをされないようにするためには、不動産会社と連絡を密にとって、どのような売却活動をしたのか、問い合わせの本数や内容などを細かく報告してもらいましょう。少しでも不審なところがあれば確認をして、改善されなければ不動産会社を変更することも検討してください。

仲介手数料が無料であっても、最終的な売却価格が安くなってしまうと手残り金が少なくなってしまうことがあります。仲介手数料にだけ注目するのではなく、まずはできるだけ高く売却できるような戦略を持つことも重要なポイントとなります。

複数の不動産会社の査定を受け、査定価格や査定の根拠、仲介手数料の有無などを確認し、それぞれの会社の対応を比較してみましょう。

下記、複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪質な業者を積極的に排除しており、全国に対応している特徴があります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　新宿御苑前駅徒歩6分
総戸数　77戸

住　所　東京都新宿区新宿5-1-20
概　要　地上14階 RC造

■物件名フリガナ
ミリアレジデンスシンジュクギョエン

■近隣周辺施設情報
東京都立総合芸術高等学校まで約450m
東京医科大学まで約260m

都市生活を考える上で、住まいに求められる機能とは何でしょうか。まず重要なのは、利便性です。都心部では、交通のアクセスが良く、周囲に商業施設や医療機関が揃っていることが求められます。次に、セキュリティの高さも欠かせません。安心して生活するためには、建物全体の防犯対策がしっかりとされていることが必要です。また、快適な居住空間も重要な要素であり、十分な収納スペースや最新の設備が整った住まいは、都市生活において非常に価値があります。このように、都市における暮らしを支える為の多様な機能が調和することが、理想的な住まいの条件となります。現代の生活スタイルに合った住まいを選ぶには、まず住まい手自身のライフスタイルを深く理解することが必要です。例えば、リモートワークが普及する中で、静かな作業スペースが必要な方には、騒音が少ないエリアや部屋数が多い物件を選ぶことが重要です。また、趣味や家族の構成に合わせて、周辺の施設や交通の便利さを考慮した選択も求められます。さらに、エコやサステナビリティに配慮した設備が整った住まいは、未来に向けた価値を持ち続けることができるでしょう。

■駐車場　　　1台/月額44,000円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　73台
―――――――
■設　計　　　有限会社環設計室
■施　工　　　岩田地崎建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.01㎡～40.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外不動産投資に興味はあるものの、自分に合っているのはどの国なのかわからないという人もいるのではないでしょうか。

海外不動産投資について勉強や情報収集をする前に、どんな投資をしていきたいのか考えることが重要です。例えば以下のようなポイントについて考えてみましょう。

不動産会社に問い合わせをしたり、セミナーに参加したりと勉強するための行動をとる人は多いものです。しかし、自分が理想とする投資の全体像について明確な答えを持っている人はあまり多くないと言えます。

海外不動産投資では、国やエリアごとに物件価格や市場の特徴および外国人に対する規制内容などが異なっています。闇雲に情報を集めると情報量が多くなってしまい、どこがいいのかさらにわからなくなってしまう点に要注意です。

自分がしたい投資の理想像を固めたら、まずは国ごとの情報を集めていきましょう。例えば、アメリカの不動産に投資するメリットとして、世界の主要先進国の中で人口増加率が高く推移し、賃貸需要の増加が見込める点が挙げられます。

一方、デメリットの1つに時差の大きさが挙げられます。例えば日本とニューヨークの時差は13時間で、日本とハワイの時差も19時間です。対して、東南アジアの新興国などは、日本との時差が小さいために、コミュニケーションの難易度は比較して高くありません。

自分がしたい投資の理想像や予算などと合いそうな国を大まかに絞り込んだら、その国の不動産を取扱っている不動産会社を探します。見つかった不動産会社に資料請求などの問い合わせをすれば、詳しい内容について勉強が可能です。

なお、日本国内の不動産投資について勉強するためには本を読むのも有効です。しかし、国内不動産投資と比較すると、海外不動産投資を取扱う会社は少ないほか、投資の実例も少なくなっています。

このため、海外不動産投資について解説する本は非常に少ないと言えます。もし本が見つかったとしても、情報が古く、現在とは違う市況や税制度になってしまっている可能性があります。

最新の情報を集めて勉強するという点においては、実地で物件を比較するなどしていくことで効率的に自身の目的に合った投資方法を知ることに繋がります。

資料請求などを通じて知識を深めたら、海外不動産を取扱う会社が主催するセミナーに参加してみることも検討してみましょう。講師の雰囲気などから、不動産会社の雰囲気なども判断できます。

また、実際に海外現地へ足を運んでいる講師からは、インターネットや資料などから得られる情報よりも濃い情報を得られることもあります。気になる情報があれば、不動産会社から物件情報をもらって比較してみると良いでしょう。

アメリカ不動産投資を検討しているのであれば、例えば、オープンハウスの不動産投資セミナーを検討してみるのも良いでしょう。アメリカ不動産投資の基礎から、注目エリア・具体的な物件情報までわかる無料の不動産投資セミナーを定期的に開催しています。

その他、東南アジア不動産投資を考えているのであれば、物件選びから賃貸管理、売却までワンストップで手掛けるビヨンドボーダーズのセミナーがあります。ビヨンドボーダーズの海外不動産セミナーの特徴は、「主に東南アジアの不動産投資を対象としていること」「日系・現地の大手デベロッパーの開発物件のみを紹介していること」などが挙げられます。

なお、これらのセミナーで物件情報をもらう場合には、可能な限り収支シミュレーションももらっておくと役立ちます。表面利回りなどの情報だけでなく、どんな経費がかかると想定しているのかも判断できるためです。

そのほか、収支シミュレーションの細かさを比較することで、不動産会社の比較も可能になります。複数の不動産会社と同時にコミュニケーションを取っておくことで、提供される情報に誤りがないか判断もしやすくなります。

時間的・資金的な余裕がある場合は、机上の勉強にとどまらず海外現地へ行ってみることも有効です。実際に現地を見ることで掴めるイメージなどは、机上の勉強によって得られない情報です。

また、強い購入意欲を持てる物件がある場合は特に、現地を視察することで、不動産会社からの説明だけではつかめなかった情報を得られることも多いものです。

2021年時点では新型コロナウイルス感染拡大の影響によって海外渡航が規制されているケースもありますが、海外渡航が可能であれば、1度足を運んでみても良いでしょう。

日本国内で海外不動産投資を扱う不動産会社へ問い合わせるとともに、現地で日本人が営業している不動産会社にも問い合わせてみると、違った情報を入手できる可能性があります。

海外の不動産市場に関して最も鮮度の高い情報を持っているのは、海外現地で営業している不動産会社です。また、例えばタイのバンコクなど日本人が多いエリアでは、現地で不動産業を営んでいる日本人もたくさんいます。

日本人が経営する不動産会社が見つからなかった場合は、現地の日本人会などを探してみるのが有効です。海外現地で日本人が経営する不動産会社は、現地の日系企業へ日本人駐在員向けの住宅を斡旋していることが多く、日本人会のwebサイトに広告を掲載していることがあります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　新御徒町駅徒歩6分
総戸数　22戸

住　所　東京都台東区台東3-4-1
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネオカチマチ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東4丁目店まで約350m
ファミリーマート台東鳥越店まで約350m
まいばすけっと新御徒町駅南店まで約230m
なんでも酒やカクヤス上野店まで約300m
ココスナカムラ鳥越店まで約400m
台東三郵便局まで約300m
三井記念病院まで約500m
台東区立平成小学校まで約240m
東京都立忍岡高等学校まで約700m
台東区立竹町公園まで約150m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　上段月額220円　下段月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社カイ設計
■施　工　　　株式会社MDI
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.77㎡～40.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の略語で、経済的に自立してお金を稼ぐための労働からリタイアすることです。つまり、FIREとは「会社の給与収入とは別に十分な収入源を確保し自由に生きる」ことを指します。

単なる早期退職によって、早期退職後はパートやアルバイトをしながら生活するというわけではなく、資産の運用益によって会社に頼らない自由な生き方を選択できる状態になった時にFIREを達成したと言えます。

FIREを目指すためには、日々の生活費を賄えるだけの給与以外の継続的な収入または貯金などが必要です。不動産投資によって資産規模を拡大し、FIREを目指すメリットを解説していきます。

FIREを目指すにあたって不動産投資のポイントとなるのは、不動産投資ローンを利用することで元手を抑制しながら資産形成できることです。

例えばサラリーマンは給与による一定の収入が見込みやすいことから、銀行による信用評価が高く、収入の変動が起きやすい個人事業主などと比較して不動産投資ローンの審査を通過できる確率が高くなります。

金融機関の評価が高いとローンの返済期間も最長で35年など長期間に設定できるケースもあります。時間をかけてローンを返済し純資産を増やせるため、長期的な視点で資産形成していく上では、FIREと不動産投資の親和性は高いものです。

不動産投資は入居者の募集や家賃の回収などといった賃貸経営の手間を管理会社に委託できます。働きながらでも資産形成が可能という点で、不動産投資はFIREを目指すための資産形成にも活用しやすい投資方法の一つと言えます。

ここまで不動産投資でFIREを目指すメリットについて見てきましたが、注意しておきたいデメリットやリスクもあります。それぞれ確認していきましょう。

不動産投資ローンを金融機関の評価が必要になります。一定の収入が無い場合や、初期費用として捻出できる頭金が少ない場合には不動産投資ローンの審査を通過できず、物件購入のための資金調達に苦戦する可能性があります。

不動産投資で注意しておきたい重大なリスクに「空室リスク」があります。想定よりも空室期間が長引いてしまうことで家賃収入が確保できず、キャッシュフローがうまく回らなくなってしまうケースもあります。

日本では人口減少が続いており、賃貸需要が大きく減少してしまっているエリアも少なくありません。長期的な視点をもち、将来の賃貸需要が見込めるエリア選定が重要となってきます。

なお、空室リスクの低いエリアでは将来的な賃貸需要が見込みやすいために、利回りが低くなる傾向があります。好立地の物件は低リスクとなる反面、リターンが少なくなってしまうデメリットがあるということです。

FIREを検討するのであればリスクとリターンのバランスを取りながら、計画的に収益性のある物件を選択することが重要となります。

闇雲に不動産投資を始めても、効率的にFIREを目指すことはできません。FIREの達成には大きな資産形成が必要となる以上、最初に計画を立てることが重要です。投資におけるリスクにも注意しながら、計画の考え方と大まかなシミュレーションの仕方について解説します。

FIREを目指すためには、FIRE実現後の年間生活費といつまでにFIREを実現したいかという期限を設定することが必要です。例えば現在の年齢が35歳で50歳までにはFIREを実現したいと考えるのであれば、15年間で必要な資産形成を済ませることが目標となります。

また、現在の生活費などを考慮して、FIRE実現後には毎月40万円の所得があれば十分など、具体的な金額を設定します。この場合、不動産投資による手残り額が毎月40万円に達する仕組みを作るか、FIRE後に必要な金額の総額を貯金するかの2通りの方法が考えられます。

期間と目標額とを決めたら大まかな試算をします。なお、手残り額を大きくしていくためには、1戸単位のマンション投資を拡大していくか、複数の住戸を同時に賃貸運用できるアパート投資を検討するなどの方法が検討できます。

また、いきなり自己資金を2,143万円貯めるのでは時間がかかるため、不動産を数棟に分けて、最終的な投資合計額が約2億1,430万円に達するよう投資を重ねていくことが必要です。

不動産投資は1度物件を購入したらその後も同じ物件を運用し続けるだけでなく、適宜物件を売却して再投資する、というような視点も重要になります。この時、物件価格が大きく値下がりしてしまっていると、想定した利益が得られないこともあるため注意しましょう。

最初に4,000万円のアパートに投資するとしたら、物件購入時に400～800万円の自己資金を捻出するとともに、上がった収益は再投資用にストックしていくことが必要です。

竣　工　2021年11月
最寄駅　茗荷谷駅徒歩6分
総戸数　23戸

住　所　東京都文京区小日向3-9-6
概　要　地上5階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
グランパセオミョウガダニ

■近隣周辺施設情報
三徳茗荷谷駅前店まで約460m
マルエツプチ茗荷谷店まで約490m
紫山堂薬局本店まで約500m
文京スポーツセンターまで約680m
文京音羽郵便局まで約600m
新大塚公園まで約410m
miniピアゴ音羽1丁目店まで約580m
上田医院まで約450m
ヤマザキショップ小日向三河屋店まで約400m
スギ薬局茗荷谷店まで約930m
文京区立小日向台町幼稚園まで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　オーバルプランニング株式会社
■施　工　　　株式会社ナミキ
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.32㎡～52.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外には日本と違って不動産売買に関する法整備が進んでいない国もあります。また、売買契約書の作成についても、売主が自主的に作成している場合や現地の弁護士が作成している場合など様々です。

特に新興国の投資用物件に多いプレビルドなどは、資金支払の期間が長期間にわたることもあります。

キャンセルしたい場合はいつ申し出ればよいのか、キャンセル料はかかるのか、かかるとすればいくらなのかなど、売買契約のキャンセルに関する内容については、契約書へサインする前に確認しておくことが重要です。

内容を確認するとともに、不明点がある場合は売主へ確認しておくことで、トラブルを予防できます。

過去にはプレビルドの物件で工事が途中で中断されてしまったものもあります。工事が中断されると再開されることはほとんどなく、支払い済の資金も返金されないケースが大半です。

このため、プレビルドの物件を購入する場合は、万一工事が中断された場合について契約書に記載されているか、サインする前に確認することが必要になります。

中古物件を購入する場合に限りますが、物件の状態に関する記載がないか確認することは重要です。売買契約書に「As Is」という記載があった場合は、仮に不具合があったとしても、現状での引渡しが条件となります。

海外では書類が絶対的な効力を持つことも多く、内容を十分に確認しないままサインしてしまうと、後で損失を被ることもあるので要注意です。

物件の引渡し条件については、可能な限り売買契約締結の段階に入る前に売主と交渉しておくのが望ましいと言えます。また、不具合があった場合には売主と交渉できる条件で売買契約を締結する場合は、契約締結後にインスペクションを実施することも検討しておきましょう。

インスペクションとは専門家による物件の点検調査のことです。アメリカの中古不動産を購入する場合などは特に、引渡し前のインスペクションが行われるケースが大半となっています。

インスペクションを依頼すると、建物の構造部分や設備関係について調査したうえで、どこにどんな不具合があるのか報告書が提出されます。早急な修繕を要するような指摘が上がった場合は、報告書をもとに修繕費用の負担区分について売主と交渉することが必要です。

プレビルドの物件を購入する場合には、セラーズローンというローンを利用できる場合があります。通常、ローンは金融機関によって提供されるものです。しかし、外国人投資家は現地の金融機関でローンを利用できないケースも少なくありません。

ローンを利用しないと資金調達ができない投資家のために、売主が用意しているのがセラーズローンです。

セラーズローンはどんな物件でも利用できるというわけではなく、売主が提供している場合に限り利用できます。また、利用できる場合は貸付条件や返済方法などが契約書に記載されるため、内容を確認することが重要です。内容の確認を怠ると、セラーズローンと単なる分割払いと認識してしまうことも起こり得ます。

なお、ローンの場合は、購入決済の手続きが完了した時点で物件の所有権が買主に移ります。しかし、分割払いの場合は、支払が完了するまで所有権を取得できない場合もあるため要注意です。ローンであることを確実に確認しておかないと、後に大きなトラブルとなる可能性もあります。

プレビルドの物件の中には、物件購入後の数年間にわたって、売主によって家賃収入が保証されているものもあります。家賃保証付きの物件を購入する場合には、家賃保証の金額や期間が契約書に明記されているか確認することが重要です。

また、売主からの送金がストップしてしまった場合について記載されているか、記載されているとすればそれはどのような対応となるのか確認できることが望ましいでしょう。

海外不動産投資の失敗例には、家賃保証付きの物件を購入したものの、引渡しを受けてから保証家賃が1度も送金されていないというものもあります。過去の失敗例と同じような失敗をしないためには、売買契約を締結する時点でトラブル時の対応についても確認することが重要です。

日本では、物件引渡し後に建物の不具合が見つかった場合は、売主が費用負担して修繕に対応するなどの法整備が進んでいます。しかし、海外には日本でいうところの契約適合責任の概念が浸透していない国も少なくありません。

また、例えばアメリカでは、引渡し後に不具合が見つかったとしても、物件の引渡し前に不具合の有無を確認しなかった買主に責任があるとされます。このため、アメリカ中古不動産の売買では、多くの場合インスペクションが行われています。

海外不動産の取引においては、アフターサービスの考え方について日本と大きく異なる国もあるのが事実です。このため、引渡し後に不具合が見つかった場合の対応について契約書に記載があるか、売買契約を締結する前に確認を要します。

竣　工　2021年11月
最寄駅　木場駅徒歩4分
総戸数　35戸

住　所　東京都江東区木場6-8-15
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
キバステーションレジデンス

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約840m
イトーヨーカドー木場店まで約260m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
セブンイレブン江東木場1丁目店まで約270m
ファミリーマート木場6丁目店まで約370m
ローソン江東木場店まで約190m
サンクス江東塩浜2丁目店まで約690m
セブン美のガーデン木場店まで約260m
深川ギャザリアまで約350m
青藍会鈴木病院まで約550m
江東木場郵便局まで約550m
スマイルクラブナーサリー木場まで約380m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.27㎡～25.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資において信頼できる不動産会社を見分けるためには、どのような不動産会社であれば信頼できるのか把握する必要があります。まず、信頼できる不動産会社の特長について解説します。

不動産投資は長期継続的な収入が見込めるなど、メリットの多い資産運用です。しかし、不動産投資には気を付けるべきリスクやデメリットもあります。

また、空室や資産価値の下落など、不動産投資にまつわるリスクやデメリットは複数あるため、物件ごとに注意すべきリスクなどは異なるのが実態です。

このため、物件を購入するメリットばかり主張する不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。物件ごとのリスクやデメリットについて、人口統計の分析など客観的な指標に基づいて説明してくれるかどうか、チェックしてみましょう。

プレゼンを受けた時点でリスク・デメリットの説明があるかはもとより、投資家からリスクやデメリットについて質問した時に明確な答えが返ってこない不動産会社は避けておきましょう。

不動産投資は収益を上げるために行う資産運用であり、賃貸運用しても収益が残らない物件に投資する意味は限られると言えます。

投資用物件を判断する上では、キャッシュフローと呼ばれる毎月の手残り額などに着目することが必要です。キャッシュフローを計算するためには、想定される家賃収入に加えて賃貸管理費や固定資産税など様々な経費を想定することになります。

この時、想定されている経費や家賃の下落幅、空室率の上昇などマイナス面での数値が多く計上されていると、実際に賃貸運用した場合の収支とシミュレーションのずれも少なくなります。このようなシミュレーションを提案している不動産投資会社の信頼性は高いと言えるでしょう。

反対に、経費を少なくして少しでも利益が上がるように見せ、購入を促す不動産会社はあまり信頼できないと考えられます。シミュレーションに不足が無いか、経営が悪化した時に備えて数値にストレスをかけても問題がないか、確認してみましょう。

不動産投資を効率的に進めるためには、不動産投資ローンを活用するのが有効です。しかし、不動産投資ローンは誰でもいくらでも使えるというわけではなく、年収や年齢、勤務先情報などの属性によって借入額の限度が決まっています。

悪質な不動産会社は自社の売上を優先するために、投資家に限度額までローンを使わせることも少なくありません。後先を考えずに借入を重ねてしまうと、そのうち投資規模の拡大に行き詰まるほか、返済が大きな負担になってしまうことも考えられます。

空室が発生すると給与収入等からのローン返済が必要になるため、不動産投資ローンの借りすぎには要注意です。

一方、顧客の資金状況や投資の目的のヒヤリング、車や住宅ローンを活用したい場合の総合的なライフプランの提案など、無理のない範囲でローンを利用するよう勧めてくる不動産会社は信頼性が高いと言えます。

不動産投資は物件を購入して終了ではなく、物件購入後に入居者が入ることで初めて家賃収入を得られる資産運用の方法です。入居者の募集によって賃貸管理を継続するためには、経験やノウハウの蓄積も必要になります。

賃貸運用によって起こり得るトラブルや対処法について知識がある営業マンならば、要注意のリスクやデメリットについても幅広い説明も期待できます。

販売だけではなく賃貸管理の部署も持っていることで、賃貸管理のノウハウが営業マンにも浸透している不動産会社であれば、購入から管理、売却までワンストップでの案内を受けることもできます。

営業マンのプレゼンなどからリスクやデメリットを判断するためには、不動産投資に関する知識が必要です。不動産投資に関する知識がないと、特に注意すべきリスクなどについて判断基準を持てません。

知識がない状態だと、そもそも営業マンに何を質問すればよいのか、営業マンのプレゼンは根拠に基づいた論理的なものなのかなどを判断できなくなってしまいます。

結果的に「この営業マンは一生懸命で誠実な印象を持ったから」などのように、具体的な根拠のない判断を下してしまうこともあります。営業マンの人柄も重要なポイントの1つではありますが、不動産投資は資産運用である以上、利益などの数字に基づいた根拠を持って判断する必要があります。

本やインターネットで概要を掴んだら、不動産投資会社が行っている初心者向けのセミナーを受講するなども検討してみると良いでしょう。不動産投資会社の初心者向けセミナーでは、不動産投資の基礎的な知識を身に着けることができ、疑問点が出てきた場合にはその場で質問することも可能です。

例えば、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売を行う東証1部上場企業の「プロパティエージェント」では、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

なお、営業マンの言うことが正しいかどうか判断するためには、複数の不動産会社と並行してコミュニケーションを取ることも有効です。1社からの案内に疑問を持った時、他社へその内容を相談することで、複数社の意見を比較することが出来るためです。不動産投資セミナーを受講する際も、複数のセミナーを受講して比較してみると良いでしょう。

多くの不動産会社は営業している物件の収支シミュレーションを作成しています。収支シミュレーションは、物件の見込み利益などを判断する上で重要な判断材料です。

しかし、不動産会社が作成した収支シミュレーションが必ずしも正確で実態に即しているとは限りません。収支シミュレーションを提示されたら、必要な経費に抜けがないか、甘い見込みに基づいていないかなど、投資家自身が確認する必要があります。

投資用不動産を取扱う不動産会社の中には、金融機関と提携してローンを斡旋しているところもあります。提携金融機関のローンは比較的審査を通過しやすい点でメリットがあるものの、貸し付け条件などについては確認が必要です。

提携金融機関の中には、申込者の信頼性よりも不動産会社や物件の信頼性を重視して融資しているところも多いものです。このため、物件そのものの資産性や収益性があまり評価されていない場合には、投資家にとって貸し付け条件があまり良くないことも考えられます。

借りられるからと言って提携ローンの条件を鵜呑みにするのではなく、金利などの貸付条件を確認して冷静に判断することが重要です。毎月のキャッシュフローが出るような条件になっているか、他行と比較して金利や年数などの条件が悪くないか、チェックしてみましょう。

管理部門も併設している不動産会社がノウハウを持っているかという点については、管理戸数や管理業を展開している年数などを見て判断するのが有効です。

戸数や管理開始後の年数が少ない場合には、なぜ少ないのか原因を探るとともに、具体的にどのような方法で管理をしているのか確認してみましょう。

そのほか、管理戸数に対してスタッフの人数が少なすぎる場合には、管理業務に満足な対応ができていないことも考えられます。この場合にはノウハウの共有などもできていない恐れがあるため要注意です。

竣　工　2019年2月
最寄駅　木場駅徒歩6分
総戸数　63戸

住　所　東京都江東区東陽1-25-14
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ディームスキバ
Dimus 木場

■近隣周辺施設情報
大陽ビルクリニックまで約480m
洲崎川緑道公園まで約250m
東陽一丁目第二公園まで279m
まいばすけっと 江東東陽1丁目店まで約80m
ローソンストア100 東陽一丁目店まで約140m
セブンイレブン東陽店まで約290m
深川警察署東陽交番まで約270m
くすりの福太郎東陽町３丁目店まで約430m
まいばすけっと東陽１丁目店まで約140m
イトーヨーカドーまで約900m
赤札堂まで約400m
文教堂書店まで約750m
木場公園まで約1300m
江東区役所まで約1100m

■駐車場　　　7台
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　木内建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.69㎡～32.45㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資初心者の失敗で起こりやすいのが、「いい物件ですよ」「こういう物件はなかなか売りに出されません」といった、メリットばかりを強調した不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまうことです。

「プロの人が言っているのだから間違いないだろう」と考える方もいますが、物件にはメリットばかりではなくデメリットもあり、特に初心者では気づかないことがあります。

自社の利益を優先して考えている会社の場合、不動産会社はこうしたデメリットを把握していても、積極的に伝えてくれるところばかりではありません。具体的な物件のデメリットには、下記のようなことが挙げられます。

投資目的で不動産を購入する際は、このようなデメリットについても確認しましょう。不動産投資の情報収集をしながら、自身で物件を確認するための基準を持つことが重要となります。

不動産投資用の物件を購入する際に指標の一つとなるのが利回りです。利回りは月間あるいは年間の収入および利益を推測するのに役立ちます。しかし利回りはあくまでも想定のもので、将来にわたってその通りに利益が得られる訳ではありません。

また、突発的な事情で修繕が必要になったり、入居者が退去した後に空室が埋まらないといった事態が起きることがあります。

初心者の場合、こうした事態に適切に対応できず、管理会社に任せてしまうことがあります。しかし、管理会社は運営のサポートを行ってくれますが、重要な投資判断はオーナー自身が決断する必要があり、また最終的な責任もオーナーが負うことになります。

不動産投資には特有のリスクがありますので、そのリスクに対応できるように体制を整えておくことが事業を展開していく上で不可欠です。

不動産投資の初心者方が間違いやすいポイントとして、「利益の出る物件であればどの物件でも構わない」と思ってしまうケースがあります。

投資用不動産といっても、長期間保有して利益を出していくタイプの物件や、キャピタルゲインを狙うための物件など、目的に適した物件があります。例えば老後の資産形成を目的に不動産投資を始めた場合、短期的に利益が大きくても、将来的に資産価値の下落、家賃の下落が起こりやすい物件は向いていないと考えられます。

不動産投資で利益を生み出すのは賃貸用物件です。そのため適切に物件を管理する必要がありますが、費用削減のために清掃業務やメンテナンスを怠ってしまうケースもあります。

管理体制が良くないと入居者が退出したり、新しい入居者が入ってこないという事態を引き起こします。このようなメンテナンスや小さな修繕を怠ってしまうことで、大きな失敗につながるケースもあるため注意が必要です。物件のメンテナンスを怠ってしまった失敗事例として、下記2つの事例を見てみましょう。

「外壁に小さな亀裂を見つけたと管理会社から報告があったが、工事費用が高額だったため放置していた。すると、亀裂が徐々に大きくなり建物内部に雨水が浸水してしまったため、修繕工事を行った。しかし、躯体の劣化がひどく、修繕費用がさらに高額となった。」

「消防法で決められている火災報知器の検査や消防設備の点検などを費用削減のために行わなかった。そのため火事が発生した際に消防設備が機能せず、建物が全焼することとなった。」

ここまで不動産投資初心者の方が注意したい失敗事例・原因について解説しました。これらを踏まえた上でどのような対策をしておくと良いのか、3つの対策法を紹介します。

不動産投資を検討している方向けに、「オーナーは家賃が振り込まれるのを待つだけ」というフレーズで営業を行う不動産会社もあります。しかし、管理の大部分を委託できたとしても、物件のオーナーはその都度運営に関する投資判断をしていく必要があります。

不動産投資で利益を出すためには、オーナーとして経費の用途や管理会社との付き合い、リスク対策などを適切に行っていくことが重要です。しかし必要な知識がないと、不動産会社の意見を鵜呑みにしてしまったり、勢いで物件を購入してしまったり、といった失敗に繋がっていきます。

まず、基本的な不動産投資の仕組み・流れを勉強してみましょう。不動産投資はどのようにして収益を得るのか、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、ということについて、簡単な概略を把握することが目標になります。

不動産投資の概略をつかんだら、次のステップは、不動産投資の基本的な種類や用語の勉強をすることが重要になります。不動産投資には、区分マンション投資、アパート経営、戸建投資、一棟マンション投資など、様々な投資方法があります。自分の目的や資金背景などに適した不動産投資を選択するために、どのような投資方法があるのかを知り、それぞれの投資方法の特徴を勉強して比較できるようにしましょう。

取得できる可能性のある物件には、さまざまなタイプがあります。利回りの高い物件や低い物件、高額な物件や少額で購入できる物件、ワンルームマンションや一棟アパートなど、多彩に選択肢があり、運営していくための難易度、向き不向きもさまざまです。

つまり、自分に合った物件が選べる一方、合わない物件を選んでしまうこともあります。こうしたリスクに対して適切な対策を取らなければ目的を達成することができず、不動産投資は失敗してしまうことになります。

まずは自身の投資目的を設定して、適切な物件を選べるように情報収集を行ってみましょう。投資目的の設定には、初心者向けに提供されている不動産投資セミナーを受講してみるのも有効な手段です。

例えば、プロパティエージェントの「0から始める不動産投資セミナー」では、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。

不動産投資を始めて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」と、投資の専門家に多くの質問をしたい方向けの「個別セミナー&個別相談」の二つのタイプがあります。自身の状況に合わせて参加を検討されてみると良いでしょう。

こうしたリスク対策をするには、資金に余裕を持って賃貸物件を運用する必要があります。手元の資金を全て投資に回してしまったり、不動産投資で得た収益をプライベートの消費などに使うのは最小限に抑え、リスク対策のためなどに有効に使うようにしましょう。

竣　工　2019年2月
最寄駅　東陽町駅徒歩7分
総戸数　60戸

住　所　東京都江東区東陽5-29-16
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ディームストウヨウチョウ
Dimus 東陽町

■近隣周辺施設情報
西友東陽町店まで約660m
西友東陽町店まで約710m
サミットストアイースト21店まで約710m
スーパータイヨー東陽町店まで約680m
ミニストップ東陽5丁目店まで約110m
ファミリーマート東陽六丁目店まで約380m
デイリーヤマザキ東陽町店まで約370m
東京イースト21まで約490m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約500m
江東区役所まで約500m
江東区文化センター内郵便局まで約580m
くすりの福太郎東陽町店まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（32.00㎡～70.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アメリカ不動産投資を検討する上で重要なポイントは、予算や狙いたい利益など金額的なことを最初に整理することです。希望を明確にしてから情報収集することで、投資のパートナーとなる不動産会社の見極めなどもしやすくなります。

不動産投資で狙える利益には、大きく分けて家賃収入と物件売却による売却差益の2種類があります。アメリカ不動産投資においても、基本的にはこの2つの利益を得られるような物件を検討していくことになります。

アメリカ不動産投資を始めている方の中には、短期的な利益ではなく、物件の中長期的な資産性に着目する方もいます。例えば、アメリカにはロサンゼルス・ニューヨーク・ホノルルなど世界的に有名なエリアが複数あり、有名エリアの物件は中長期的な視点で見たときの資産性も高くなっています。

条件の良い物件は低リスクな反面、家賃収入に対する価格が高くなっており、利回りが低くなっていたり、物件の大きな値上がり幅も期待しにくい傾向があります。希望条件の全てを同時に狙える物件は多くないため、物件選びに際して意思決定するためには、優先したいものを決めることが必要です。

zillow・Redfin・Truliaなどのwebサイトがアメリカ不動産のポータルサイトとして代表的です。上記のwebサイトは全て英語表記となっていますが、ブラウザの翻訳機能を使えばある程度は内容を理解できるようになっています。

まずは用意できる予算にもとづいて、どのエリアであれば物件を買えそうか考えてみると良いでしょう。エリアごとの相場観をつかめれば、後に不動産会社から物件情報を案内されたときに物件の見極めをしやすくなります。

予算にもとづいてエリアの見当をつけたら、そのエリアの不動産を取扱っている不動産会社を探します。アメリカ現地では不動産会社はあるものの、多くの不動産エージェントは個人事業主として活動しており、日本とは事情が異なるため注意が必要です。

大手の不動産会社に依頼したいと考える方も少なくありませんが、日本以上に会社の評判だけでなくエージェントの質に重点を置いて検討することが大切です。現地の大手不動産会社に属していても、質の良くない不動産エージェントもいることがあるためです。

アメリカ不動産投資を始めて検討するのであれば、日系企業でアメリカ不動産投資を取扱う不動産会社を探してみるのも良いでしょう。日系企業であれば、言語の壁がないうえにビジネス感覚も近く、「まずは情報収集したい」という方に適していると考えられます。

また、可能な限り見当をつけたエリアに進出している不動産会社を選ぶことも考えておきましょう。現地に進出している不動産会社の方が、より鮮度の高い情報を提供してくれる可能性が高く、希望している物件の情報にアクセスしやすい可能性が高まるためです。

ニューヨークは世界で最も大きな都市の1つです。ウォール街は世界最大の金融街として認知されており、ウォール街の動向は世界経済に対して大きく影響します。広大な国土を持つアメリカの中でも東海岸最大の都市であり、多くの人口が集まっている点が特徴的です。

ニューヨークでは不動産価格が高く低利回りの物件も多いため、どちらかというと資産性重視の投資をしたい場合に適したエリアとなっています。

ロサンゼルスはアメリカ大陸の西海岸で最大の都市で、西海岸における産業集積地の1つとなっています。また、ハリウッドがあるなど世界的なエンターテインメントの発信地としても有名です。

人口が多く経済的にも発展していることから都心部の物件価格は高めで、予算によってはエリアを厳選する必要があります。

ハワイは世界的に有名なリゾートエリアです。なお、ハワイ不動産投資とは、多くの場合は州都ホノルルの不動産投資を指しています。

ハワイ不動産の価格は長期間にわたって上昇傾向にあります。また、戸建住宅や通常のコンドミニアムに加えて、短期滞在の宿泊客を対象としてホテル運用が可能なホテルコンドミニアムも多数流通しています。

ただし、2020年4月にはハワイへの訪問者数が前年同月比で99.4%減るなど、ハワイの産業は新型コロナウイルスの影響を大きく受けています。ハワイの不動産マーケットが今後どのような動向を見せるか、注意が必要です。

ダラスはテキサス州の州都オースティンや南部のヒューストンなどと並ぶ、テキサス州における大都市の1つです。アメリカ本土の中でも東西の真ん中に位置していることから、ダラスフォートワース空港はアメリカの流通における中心地となっています。

物流の面で利便性が高いことに加えて、2022年1月時点ではテキサス州に法人所得税が設定されていません。このため多くの大企業が集まってきており、企業の増加とともに人口も増加しているため、ダラスは今後アメリカの中でも特に発展していくことが期待されている都市の一つです。

不動産市場に目を向けると、ニューヨークやロサンゼルスよりは安価な物件も多いのが特徴となっています。

アメリカ不動産投資に関する情報を収集する方法について解説します。重要なポイントは、できるだけ現地の不動産エージェントから情報収集することです。

アメリカ不動産投資の始め方として、情報収集と不動産会社を探すことについて触れましたが、アメリカ不動産投資に関する情報収集はwebとセミナーが中心的です。

日本国内の不動産投資に関しては多くの本も出版されており、本を読むことも情報収集及び勉強として有効です。しかし、アメリカ不動産投資は日本国内の不動産投資と比較して先例が少ないため、アメリカ不動産投資について解説した本はそれほど多くありません。

また、不動産会社の経営者などが自社の宣伝として本を出版しているケースもあります。中立的な視点を持って情報収集する上では、複数のセミナーなどに参加して比較してみることも検討しておきましょう。

アメリカ不動産投資会社「オープンハウス」オープンハウスは日本で創業した不動産会社であり、東証1部取引市場で株式上場しています。日本国内における分譲住宅販売で大きな実績があるうえに、投資用のアメリカ不動産についても国内有数の実績を持っています。

アメリカ不動産投資だけを取扱っているわけではなく、グループとして日本国内に強固な基盤を持っているため、不動産会社倒産などのリスクが比較的低い点が特徴的です。

そのほか、海外不動産投資に融資する国内の金融機関は少ないため、アメリカ不動産投資では資金調達が課題になることがあります。オープンハウスでは、グループ会社のアイビーネットが投資用のアメリカ不動産購入に対して融資しており、課題となりやすい資金調達面でも強みがあります。

オープンハウスでは、初心者向けにアメリカ不動産の基礎がわかる不動産投資セミナーを定期的に開催しています。アメリカが投資国として注目されている理由や、アメリカ不動産と日本の不動産の違い、税効果などだけでなく、アメリカ不動産のリスクや起こりうるトラブルなどについても解説しているため、きちんと理解を深めてから投資を始めたい、メリットとデメリットを慎重に検討したい、という方にも適したセミナー内容となっています。

竣　工　2011年7月
最寄駅　赤羽橋駅徒歩3分
総戸数　69戸

住　所　東京都港区東麻布2-29-1
概　要　地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアアザブイースト
コンフォリア麻布EAST

■近隣周辺施設情報
成城石井東麻布店まで約10m
まいばすけっと東麻布2丁目店まで約150m
ローソン三田一丁目店まで約230m
ドラッグストアスマイル麻布店まで約670m
麻布十番商店街まで約500m
芝公園まで約600m
日本赤十字社医療センターまで約2950m
愛宕警察署まで約1440m
ファミリーマート三田一丁目店まで約300m
くすりの福太郎麻布十番店まで約860m
芝増上寺まで約930m
ナルト薬局まで約50m
スマイルドラッグ麻布店まで約630m
狸穴診療所まで約170m
三田国際ビル内郵便局まで約770m
さわやか信用金庫麻布支店まで約600m

■駐車場　　　6台（機械式）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　68台
―――――――
■設　計　　　株式会社IAO竹田設計
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.48㎡～62.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンション投資で一番重要な点は、複数の情報源を持つということです。新築マンションであれば、購入を検討している物件のディベロッパーに話を聞くだけでも良いのですが、中古マンション投資では、数ある中古物件の中から最も良い物件を選ぶということが必要になってきますので、複数の情報源から入手した情報を色々な軸で比較検討をすることが必要となります。

たとえば、大手ポータルサイトとしては、楽待、SUUMO、HOME’Sなどを利用して情報収集を行ってみましょう。また、これらのサイトに会員登録をして購入したい物件の条件や購入を検討している中古マンションを登録しておくと、該当する新着の物件情報や、登録した中古マンションの価格が値下がりしたときなどにアラートが届くようになり、日々の情報収集が効率的になります。

また、不動産投資会社や仲介会社を複数利用することも大切です。検討しているマンションブランドのディベロッパーや、大手の仲介会社、購入を検討しているエリアに強い仲介会社などに相談しておくと、それぞれの会社が独自に持っている情報が手元に集まってくるようになるため、比較検討がしやすくなります。

なお、中古マンション購入時の仲介手数料は通常「購入価格の3%＋6万円」という金額になりますが、不動産投資会社の中には、プロパティエージェントや湘建、エイマックスのように物件を直接仕入れて自社が売主になることで、中古マンション購入時の仲介手数料0円を実現している会社もありますので、うまく活用をしていきましょう。中古マンションの価格は数千万円の水準になることも多いので、以下のように仲介手数料が1%違うだけでも数十万円の違いとなってきます。

物件サイトなどで中古マンションを検索してみると、地方や郊外の中古マンションには利回りの良い物件や1,000万円以下のお手頃な価格で購入できる物件が目を惹きます。しかし、利回りや価格だけで選ぶことはおすすめできません。なぜなら、地方や郊外の物件は今後、賃貸の実需が細っていくリスクがあるためです。

マンション投資は入居者がついて初めて成り立つものですので、入居者が減少するおそれがあるエリアをそもそも選ばないということが大切です。購入を検討している物件の市区町村の人口動態などを調べることができればベストですが、そういった下調べの手間を省きたいのであれば、都心エリアの駅徒歩10分以内の物件を選んでおけば、大きな空室リスクを抱えることは少なくなります。

中古マンション選びの際に、注意したい2点目は家賃収入についてです。こちらは、エリアの話とも重なる点がありますが、地方や郊外の中古マンションの中には、利回りが高いものの家賃水準は低いという物件があります。

投資という側面だけで考えた時は、利回りの良い物件を選びたくなりますが、不動産投資の場合には毎月かかる費用を無視することはできません。たとえば、賃貸の管理費用や修繕積立金などがその代表例ですが、こちらの費用は家賃水準とは関係なくかかる費用となりますので、家賃がどれだけ少なくても一定額かかってしまいます。

たとえば、地方で家賃3万円のマンションのケースであっても、賃貸管理費や修繕積立金を合わせると0.8万円～1万円かかってしまいますので、家賃が低ければ低いほど、収支が悪くなってしまいます。

他にも退居の際の原状回復費や設備修繕費などもかかってきますので、月6万円以上の家賃収入は確保しておきたいところです。家賃があまり低い物件は、いくら利回りが良くてもリスクが高いので避けたほうが無難といえるでしょう。

物件選びをしていると、ファイミリータイプのほうが家賃が高く投資金額も大きいため、ついつい目を惹かれてしまいがちですが、ファミリータイプには２つのデメリットがあるので注意が必要です。

デメリットの一つ目は、空室リスクが高いことです。ファミリータイプの物件の入居者は、ワンルームマンションの入居者と比べると平均の入居年数が長いと言われていますが、裏を返すと今住んでいる物件からはあまり動かないということでもあります。

つまり、現在の入居者が引っ越しをしてしまった場合、次の入居者を見つけるまでに時間がかかるという恐れがあるのです。ファミリータイプは一戸の家賃収入が高い分、一ヶ月の空室は収支に大きな影響が出てしまいますので、返済に不安がある方は避けたほうが無難と言えるでしょう。

また、東京都の推計では、ファミリー層の数は2015年にピークを迎え、以降減少する見込みであるのに対し、単身者の世帯数は2035年頃まで増え続けるとされています。また、世帯総数に占める構成比も、2035年には48.9％と全体の半数近くが単身世帯になると予測されています。

デメリットの2つ目は、ワンルームマンション投資よりも平米あたりの家賃収入が低いという点です。ファミリータイプは空室リスクが大きいことに加えて投資効率も低いので、初心者が安易に手を出すことはおすすめできません。ファミリータイプは、不動産投資経験がある程度身についてきてから改めて検討したほうが良いでしょう。

物件選びの際に、次にチェックしたいポイントは築年数です。まず一番重要なのは建築された年が1981年以前でないかという点です。1981年に新耐震基準という地震に強い基準で建物を建てられるようになったため、1981年前後の物件は新耐震基準で建てられていない可能性があります。1981年以前の物件を選ぶ場合には、耐震工事がきちんと行われているかをしっかりと確認するする必要があります。

また、こちらは建物管理のポイントでも後述しますが、築年数が15年前後の物件にも注意が必要です。築15年というのは、マンションの大規模修繕が行われるタイミングとなるためです。大規模修繕は修繕積立金という各戸からの毎月の積立金によって行われますが、マンションによってはこの積立金に滞納が発生してしまっているケースがあります。

積立が計画通り行われていないと、大規模修繕の費用が足りないということになり、修繕積立金の増額や一時金という形で徴収されることがありますので、マンション購入後に収支が悪化する可能性があります。築15年前後の物件を選ぶ場合には、修繕積立金の状況なども確認したほうが良いでしょう。

中古マンション投資では、実際の入居者の目線で物件選びをすることも大切です。すなわち、自分が賃貸物件を選んでいるとして、その物件に住みたいと思えるかどうかという視点です。

もしその物件を借りることを検討するのであれば、SUUMOやHOME‘Sなどのサイトで賃料やアクセス、部屋の広さ、設備、築年数、周辺環境などが周辺の物件と比べて良いのか悪いのかといったことまで調べ上げると思います。このように、入居者の厳しい目線で物件選びをすることで空室リスクを大幅に下げることが可能です。

また、実際に入居者の満足度が高いかどうかは、マンションの口コミサイトをチェックしてみると良いでしょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　本郷三丁目駅徒歩7分
総戸数　29戸

住　所　東京都文京区湯島2-11-10
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レジディアオチャノミズプレイス

■近隣周辺施設情報
肉のハナマサ湯島店まで約500m
マルエツプチ本郷2丁目店まで約410m
マルエツプチ本郷3丁目店まで約400m
まいばすけっと本郷2丁目店まで約410m
まいばすけっと西片1丁目店まで約1710m
まいばすけっと東大前まで約1970m
赤札堂根津店まで約1770m
セブンイレブン本郷店まで約200m
ローソン文京サッカー通り店まで約220m
ローソン文京本郷3丁目まで約90m
ローソンストア100本郷郵便局店まで約1100m
ファミリーマート東大正門前店まで約1160m
ファミリーマート壱岐坂上店まで約360m
ソフトバンク本郷3丁目店まで約410m
東京こども保育園まで約140m
文京区立湯島小学校まで約310m
文京区立本郷台中学校まで約770m
春木町公園まで約270m
私立桜蔭高校まで約940m
東大春日門まで約320m
東京医科歯科大学医学部附属病院まで約490m
本富士警察署まで約450m
本富士警察署本郷交番まで約760m
文京区役所まで約1660m
寿司処しゅん湯島店まで約430m

■駐車場　　　有/月額55,000円
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　松尾建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　松尾建設株式会社東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1SLDK～2DK（40.45㎡～41.15㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンションを購入し賃貸用物件として貸し出す場合、家賃回収や入居者からのクレーム処理といった管理業務を行う必要があります。この際、管理業務の大部分を委託することができる管理会社などに、管理業務を委託するのが通例になっています。

管理委託費用は、管理会社によって異なりますが、家賃の◯％や1部屋◯円などと設定されています。管理契約の内容によって大きく異なってきますが、目安となるのは、家賃の5～10％、部屋ごとの設定であれば1部屋1,500円〜2,500円です。

管理会社によって対応する業務が異なっています。基本的な業務としては家賃回収、問い合わせ窓口業務、入居者募集などがあります。その他、備品交換などがセットになっていたり、家賃保証がついている契約内容の場合などでは、やや相場よりも高い管理費用に設定されているケースがあります。そのため、契約する前に管理会社には価格だけでなく管理内容についても確認し、サービス内容と価格をセットで比較するようにしましょう。

売主が不動産投資会社ではなく、個人のオーナーから中古マンションを購入するような場合には、管理会社を引き継ぐのか、選定から自身で行うのか、様々な判断が必要となってきます。不動産運用のパフォーマンスに大きく影響を与える部分であるため、慎重に検討しましょう。

分譲マンションでは、入居者で組織する管理組合が共用部分の清掃などの管理を行う仕組みになっています。ただし管理組合が管理業務を行うのではなく、窓口となって管理会社に委託することが通常です。そのため管理組合では各入居者から管理費を集め、管理会社と契約しているのです。

管理費の設定はマンションの管理組合によって異なりますが、概ね5,000円～15,000円前後が目安となります。

このように料金の幅が広いのは、管理費の設定がマンションの状態などによるからです。例えば、マンションの戸数が少ないと管理費用は高くなり、戸数が多いと管理費用は低く抑えられる傾向があります。

中古マンションを購入して不動産投資を始める場合は、物件を購入する前に管理費の確認も忘れないようにしましょう。

マンションは資産価値を守るために、15年ごとなどの適切な時期に大規模修繕工事をすることが、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」にて示されています。この大規模修繕工事では、外観や屋根の改修工事、塗装工事、水道管工事、玄関や廊下などの共用部分の改修工事、エレベーターの補修工事などが検討されます。

この時の工事代金となるのが、マンションに居住する区分所有者から毎月集める修繕積立金です。修繕工事を行う際に費用を集めると入居者の負担が大きくなるため、毎月集めておき、それを原資として大規模修繕工事を行う仕組みにしているのです。

この修繕積立金もマンションの規模や築年数などで異なりますが、主に築年数が経っていると修繕工事が大掛かりになりやすいため、積立金の費用が高額になる傾向があります。

また注意する点としては、管理費も修繕積立金も区分所有者に支払い義務があります。そのため、所有する部屋に入居者がいなくても、オーナーが支払うことになります。

厳密には経費ではありませんが、マンション投資のキャッシュフローで意識しておきたいのがローンの返済額です。中古マンションを購入した際に金融機関でローンを組んだ場合、毎月ローン残金を返済していきます。毎月のローン返済額は、契約時の金利や融資額、借入期間などによって計算されます。

通常は、元本の返済分と利息を合わせて支払うことになります。またローン保証が上乗せされるタイプであれば、毎月の返済額とローン保証料を合わせて支払うことになります。

個人事業主が行う事業を家族や親族が継続的に手伝う場合、支払う給与は専従者給与という形を取ることができます。配偶者控除などができなくなりますが、専従者給与を経費として計上することができるからです。

不動産投資であれば、物件内の清掃や電話代行、経理、広告制作といった業務が考えられます。

ただし、確定申告を青色申告でしている場合は、管轄する税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出する必要があります。

管理業務を委託した管理会社では、入居者から預かった家賃を諸経費などを差し引いてからオーナーに振り込みを行います。この時の振り込み手数料は、通常オーナーが負担することになります。

管理会社によっては負担してくれるところがあったり、同一の金融機関であれば無料となるケースもあります。

マンションで不動産投資を行う場合の月々で支払うランニングコストを紹介しました。しかし、一年を通してみると毎月決まった時ではなく必要な時に支払う費用もあります。この項目では、それらの定期的に発生するコストについて解説していきます。

管理組合に毎月支払う修繕積立金とは異なり、修繕費とは所有するマンションが経年劣化や突発的な損傷によって必要になる修繕工事のための費用です。マンション投資の場合であれば、室内の内装工事費、設備費用などが対象になります。

ただし入居者の故意または過失によって居室内の設備などに損耗や毀損が生じた場合は、入居者に復旧の義務が生じるケースがあります。

また、入居者が退去した際に原状回復工事を行いますが、この時の工事費用も、「経年劣化による損耗や毀損」と見られる場合はオーナー負担、「故意または過失による損耗や毀損」と見られる場合は入居者負担と判断されることになります。

個々の事案で異なりますので、管理会社あるいは入居者との調整が必要になります。

不動産投資を行う場合、対象の不動産を守る目的で火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが通常です。金融機関から融資を受ける際に、融資対象となる不動産の損失を防ぐために損害保険への加入が必須となるケースもあります。

マンション投資の場合は、オーナーが加入する場合と入居者が加入する場合の両方のパターンがあります。どちらを選ぶか選択権はオーナーにありますが、地域や入居対象者によっても異なりますので、管理会社などに相談してみましょう。

損害保険料は、契約年数が1年、2年、5年、10年などがあり、加入時および更新時に保険料を支払う形になります。

通常、入居者が決まった際には仲介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。この仲介手数料は宅地建物取引業法で「家賃の1か月分」が上限と決められています。

しかし近年では、広告料という形の費用が発生するようになっています。不動産ポータルサイトやWEB広告、新聞広告などを利用して入居者を募集するからです。

この広告料は、仲介を依頼する不動産会社との間で媒介契約を締結する際に、「家賃の◯か月分」といったような契約を交わします。

この広告料は必須ではないため、広告料を支払わない契約を結ぶことができる不動産会社もあります。しかし、競合の強いエリアの場合には案内の優先度が下がり、入居者募集活動に力を入れてもらえないことも想定されますので、慎重に検討したいポイントと言えます。

竣　工　2022年1月
最寄駅　神谷町駅徒歩4分
総戸数　120戸

住　所　東京都港区虎ノ門4-1-20
概　要　地上21階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料3万円

■物件名フリガナ
パークコートトラノモン

■近隣周辺施設情報
虎ノ門ヒルズまで約710m
マルエツプチ城山ヒルズ店まで約90m
成城石井愛宕グリーンヒルズ店まで約520m
まいばすけっと六本木1丁目店まで約610m
セブンイレブン虎ノ門4丁目店まで約50m
トモズ神谷町店まで約150m
神谷町郵便局まで約140m
手まり坂緑地まで約540m
国家公務員共済組合連合会虎の門病まで約720m
みずほ銀行神谷町支店まで約180m
港区役所まで約1350m
愛宕警察署まで約1030m
港区立御成門中学校まで約1110m
港区立御成門小学校まで約1110m
霊南坂幼稚園まで約520m
虎の門病院まで約620m
六本木ファーストクリニックまで約820m
芝給水所公園まで約1040m

■駐車場　　　69台（機械式66代・平置式3台）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　120台
―――――――
■設　計　　　株式会社大林組一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社大林組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1SLDK（40.45㎡～44.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産はいつまでも市場で売られていると、購入検討者へ売れ残っている物件の印象を与えてしまい、希望者がさらに現れにくくなることがあります。そのため市場に情報を出してから早期に売却することが望ましいと言えます。

投資用マンションの売却期間が長引いてしまう理由には、居住用マンションとは異なる特有の原因である可能性あります。そこでここの項目では、投資用マンションが売れない代表的な3つの原因を解説していきます。

投資用マンションの場合、買主の判断材料は販売価格だけではなく、利回りも重要な要素になります。これは居住用マンションとは異なる点で、そのため販売価格の設定はより慎重に行う必要があるのです。

つまり投資用マンションの場合、「販売価格」と「利回り」の二つの面から見られるため、「価格も利回りも妥当」という判断がされないとなかなか売却に至らないケースがあるのです。例えば、1年間の家賃収入が120万円の物件を売り出す場合、販売価格によって利回りが下記のように変化します。

売主が売却したい価格と、買主候補が購入したい価格と利回りが一致しなければ、売買は成立しません。そのため投資用マンションの価格設定は、収益面も踏まえた価格設定にて行うことがポイントとなってきます。

投資用マンションの中にはサブリース契約をしている物件があります。サブリース契約は一定の収益を見込みやすい点がメリットですが、管理委託費用が高くなる点や設定家賃が必ずしも保証されていないデメリットがあります。

買主候補が物件を探す際に、サブリース契約をしている物件を候補にしないことがあります。サブリース契約を引き継いだまま売却するのであれば、このような点に注意が必要です。

投資用マンションでは、物件だけではなく管理体制や入居者の属性なども判断材料となることがあります。それらがネックとなって売却が決まらないケースに注意しましょう。

投資用マンションの売却は、不動産情報システム「レインズ」や不動産ポータルサイトに不動産会社が物件情報を掲載して購入希望者を募るのが通例です。そのほか不動産会社が行う売却活動は、下記のものが考えられます。

投資用マンションは、居住用マンションに比べて購入者のターゲットが限られてしまう特徴があります。また不動産会社の収入源は、不動産の売買が成立したときの仲介手数料です。売買価格が高い物件の方が仲介手数料が多くもらえるため、それぞれの担当者によって売却活動に力を入れる物件に優先順位を設けているケースがあります。

つまり、媒介契約を締結しても担当者によっては売却活動を積極的に行ってくれない可能性があります。売却依頼をした後、定期的に活動内容の報告を受けるなどして、売却状況を把握しておくことが大切です。

投資用マンションの売却が思うようにいかない場合は、もう一度価格を見直してみましょう。不動産会社では媒介契約を結んで欲しいために、査定時の売出価格を高くつけていることもあります。そのため売主としても、不動産取引情報提供サイト「レインズ」や不動産ポータルサイトなどで相場価格を調べ直すなどして、適正な価格を設定しましょう。

不動産ポータルサイトで価格を調査する際は、周辺の利回り相場についても確認しておくと良いでしょう。ただし、ポータルサイトに掲載されている物件には長期間売却に至っていない物件も含まれているため、早期売却を目指す場合には相場よりもやや低めの設定にする必要があるケースもあります。

不動産には売却しやすい時期とそうではない時期があります。例えば、居住用のマンションであれば、引っ越しシーズンの2月や3月が一年中で最も成約件数が多く、売買契約が成立しやすくなる傾向があります。

投資用マンションにはそうしたシーズンのタイミングはありませんが、物件ごとに成約しやすいタイミングはあります。下記を参考にしてください。

マンションの美観が改善されるため、入居者の確保につながります。また、マンションの管理組合に支払う修繕積立金の額が安くなる可能性もあります。

オーナーチェンジ物件は新しいオーナーが入居者を探さなくてもいいので、利益を出せるようになるまでの期間が短いというメリットがあります。

地価が上昇しているときは物件価格も上昇する可能性があり、資産形成のために不動産を購入する人が増えることが考えられます。

マンションは築年数が20年以上経つと価格が下落するペースが落ち、資産価値の減少が抑えらえる傾向があります。そのため不動産の資産価値下落を避けたい購入希望者が現れる可能性があります。

ただし、築年数が経過した物件は空室率が上昇しているリスクがあり入居者確保にはマイナスになることもあります。エリアの特性や入居者ターゲットなどを適切に判断しましょう。

投資用マンションの資産価値を高めることで、売却活動をしやすくすることができます。空室であればリフォームを行ったり、設備機器の更新や新規導入などを検討してみましょう。

物件のタイプによりますが、単身者向けの投資用マンションであればモニター付きインターフォンやエアコン、空気清浄機、シャワートイレなどの設備を導入することで入居者の確保が期待できます。

ただし、リフォームや設備改善には追加の費用が必要となります。追加費用を売却価格に上乗せすることができず、結果的に費用倒れになってしまう可能性がある点に注意が必要です。売却を依頼している仲介会社にも相談しながら、慎重に検討したいポイントと言えます。

投資用マンションの売却活動がスムーズにいかない場合、売却活動の見直しとともに不動産会社との媒介契約の見直しも検討しましょう。不動産会社の売却活動は、媒介契約の内容によって異なるからです。

一般媒介契約を締結している場合には特に注意が必要です。複数社に売却依頼ができる点は一般媒介契約のメリットですが、レインズの登録義務がなく、複数社が競合してしまうことで売却の優先順位が下がるリスクがあるというデメリットがあるためです。一般媒介契約でなかなか売却が進まない場合には、専任・専属専任媒介契約への切り替えを検討してみると良いでしょう。

それでも売却活動がスムーズに進まない場合は、不動産会社の変更を考えてみましょう。不動産会社の担当者自身が売却がうまくいかない原因をわかっていないようであれば、不動産会社を変更することで売却活動がスムーズにいく可能性があります。

投資用マンションの売却に強い不動産会社を探すには、複数社の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格だけでなく査定の根拠、営業マンの対応力など多角的な視点で見極めることが重要です。複数社へ同時査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」を活用するなどして、効率的に不動産会社探しを進めてみましょう。

不動産会社を選ぶ際は、どのような実績があるか、どのような物件の売却が得意か、などを確認してください。中には投資用マンションの売却に関する実績が少ないケースもあります。その場合は、投資用物件を探している顧客の数も少ない上に、売却活動が的確に行われないことも考えられます。

絞り込みの際には、広告戦略を含めて具体的な売却活動の内容も提示してもらうといいでしょう。新しい戦略によって、これまでなかなか売れなかった投資用マンションを早期に売却できる可能性もあります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　麻布十番駅徒歩4分
総戸数　36戸

住　所　東京都港区東麻布3-2-4
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アイフラットヒガシアザブ
AIFLAT東麻布

■近隣周辺施設情報
ローソン東麻布2丁目店まで約90m
成城石井麻布十番店まで約490m
狸穴公園まで約170m
国際医療福祉大学三田病院まで約610m
麻布十番郵便局まで約510m
港区立麻布図書館まで約390m
ナチュラルローソン東麻布3丁目店まで約210m
ドラッグストアスマイル麻布店まで約450m
麻布郵便局まで約660m
トモズ麻布十番店まで約710m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　北和建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～69.79㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資では土地や建物などを取得する必要があるため、投資額が高額になります。そのため一般的なサラリーマンの方や公務員の方などが物件を購入する際は、購入費の大半を金融機関からの融資で賄うことになります。

必要資金を金融機関から借りる際、対象物件の内容や本人の属性を評価するための融資審査を受けます。本人の属性評価では特に個人の「職業」「年収」「年齢」などが重要な評価項目となります。

融資額は投資家の自己資金力や社会的信用度などに従って決定されるため、解雇がなく安定した職業・勤務先である公務員は評価が高くなりやすいといった特徴があります。多額の借り入れも期待できるため、収益性の良い物件を購入できるチャンスが広がり、より有利な条件で不動産投資を始められる期待があります。

このように公務員であること自体が融資審査でアドバンテージになりやすいため、一般のサラリーマンの方よりも不動産投資に向いていると言えます。

不動産投資の開始後は、建物の維持管理や入居者管理など運用面での管理が必要になりますが、管理業務は管理会社に委託するのが一般的です。管理会社に委託すれば運用面での手間や時間を減らせるため、本業で忙しい公務員の方でも大きな負担とはなりません。

働き方改革を背景に民間企業の間では副業やダブルワークが推進されていますが、公務員の場合、副業は原則として禁止されています。ここでは公務員が行う不動産投資が副業に当たらないのかどうかを解説します。

「職員は、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員等の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない」とされています。つまり、国家公務員は営利企業の役員兼業のほか、商店、不動産賃貸などの副業を行うことが原則的に禁止されています。

「職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する」と定められています。

つまり、各省庁などの許可がない場合、国家公務員の方が報酬を得て、全ての事業や事務を行うことは禁止されています。

「職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない」とされています。

つまり、地方公務員は、市長など任命権者の許可がない限り、「営利企業の役員になること」「営利企業を経営すること」「従業員として報酬をもらって働くこと」が禁止されています。

そもそも公務員は憲法15条2項の「すべて公務員は、全体の奉仕者であって、一部の奉仕者ではない」と定められているため、一部の民間企業等に従事することは憲法違反となり、原則的には副業にあたる不動産投資も認められません。

公務員の副業は原則禁止ですが、一部例外があります。「国家公務員法第103条第2項」「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」により、公務員の不動産投資は条件付きで認められています。所轄庁の長の申し出により人事院の「承認」が得られた場合には、公務員の方がマンション・アパートや土地の賃貸を行うことも可能です。

さらに賃貸規模が一定以下の場合は副業に該当しないため「承認」を必要とせず、自由に不動産投資を行うことが可能です。「一定以上となる賃貸規模」については次章で解説を行います。

不動産投資や副業だけでなく、公務員には様々な服務義務が定められています。公務員の服務・懲戒制度について分かりやすく解説した「義務違反防止ハンドブック」が人事院から発行されているので、こちらも参考とされてみると良いでしょう。

不動産等の賃貸物件の種類が複合している場合、一戸建て1棟はアパート2室相当、また土地1件（または駐車場1台）はアパート1室相当、として換算されます。これらを合計して10室相当以上となるときや、上記の各規程に当てはまる場合は自営と見なされるため注意しましょう。

一定規模以上の不動産投資が公務員の「副業」に該当するケースは上記のとおりですが、これ以下の場合なら必ずしも「副業」に該当しないというわけではありません。そのため対象の不動産投資が規則違反に該当するかどうかで迷う場合は、事前に承認申請するか、人事担当者に確認するほうが望ましいでしょう。

なお、確認しないまま「承認なし」で投資を行った場合、規則違反に該当すれば懲戒処分を受ける可能性もあるため注意してください。

また人事院に事前に相談することも有効ですが、個別の事案に関する自営兼業の判断は、職員の所属する各府省で行われるため、その人事担当者に事前に確認する必要があることを留意しておきましょう。

さらに、承認を得た不動産投資でも、投資が成功するとは限らないため、リスクなど必要な知識を習得した上で投資に臨むようにしましょう。公務員はその信用度の高さから多額の融資を受けられる可能性が高くなるのですが、借入額が多くなると大きなリターンが期待できる反面、失敗した場合の損失も大きくなります。

不動産投資を始める前に、「空室リスク」「家賃滞納リスク」「修繕リスク」「自然災害リスク」「金利上昇リスク」などのデメリットがあることも認識し、適切な収支計画等を立てた上で不動産投資に臨みましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　菊川駅徒歩4分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区森下5-18-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネキクカワエキマエ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート江東森下4丁目店まで約240m
セブンイレブン墨田菊川店まで約260m
ローソン江東猿江1丁目店まで約400m
マルエツ菊川店まで約220m
オオゼキ菊川店まで約300m
三井住友銀行菊川出張所まで約270m
みずほ銀行 菊川出張所まで約400m
墨田菊川郵便局まで約250m
かさい眼科まで約350m
あゆみ保育園まで約450m
江東区立深川第一中学校まで約280m
東京都立墨田工業高等学校まで約280m
江東区森下文化センターまで約700m
高森公園まで約550m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　2台/月額3,300円
■駐輪場　　　23台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社Co-Co Design一級建築士事務所
■施　工　　　小俣建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.65㎡～35.24㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

賃貸中の区分マンションの売却方法は、賃貸契約を締結したままオーナーのみが交代するオーナーチェンジという売却方法が選択されることがほとんどです。

居住用としてではなく、賃貸用として売却するという点が通常の不動産売却とは異なる点ですが、その他は基本的に同じです。不動産会社に賃貸中の区分マンションの売却を検討している旨を相談し、売却を進めていきます。

ただし、オーナーチェンジの場合は管理会社を継続するかどうか、内見ができない場合に付帯設備についてどのように説明するのか、住居の売却とは異なるポイントがあります。購入者も投資目的で検討しているため、収益性についても重要なポイントとなります。

これらの注意点があるため、売却を依頼する不動産会社については収益不動産を専門的に扱う不動産会社への依頼を検討することも大切なポイントとなってきます。

通常の居住用物件の場合、市場相場に築年数や劣化状況などの個別情報などを踏まえつつ価値がどのくらいかを判断します。一方、投資用物件の場合、収益還元法による価格も踏まえて判断するため、特別な知識が求められます。

多くの不動産会社では投資用物件の査定にも対応しています。しかし、不動産会社で査定の際に何を重視するかが異なり、査定結果にも差が生じるため、複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格や査定の根拠を比較してみましょう。

査定結果、担当者との相性、売却実績などを総合的に判断しながら、売却の仲介を依頼する不動産会社を決めます。

仲介を依頼した後は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約締結後は不動産会社が中心になって売却活動を行ってくれます。媒介契約には以下の3種類があります。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。不動産会社が発見した買主の中から自分で選んで契約することもできます。

専任・専属専任媒介契約では、売主は専任媒介契約をした1社にしか仲介を依頼することができませんが、依頼を受けた不動産会社には定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ物件情報を登録する義務が発生します。どの契約形式が良いか迷う場合には、まずは一般媒介契約を締結して様子を見るなど、工夫をしてみましょう。

なお、媒介契約後は不動産会社が主体となって活動を行ってくれますが、値下げ交渉、不動産会社から進捗報告を受けて売却期間と価格の調整、必要書類の準備、抵当権抹消のための金融機関との連携など、売主主体の業務も多数あるので注意してください。

また買主との値下げ交渉を不動産会社へ任せるのであれば、値下げ交渉があることを想定して応じられる価格をあらかじめ決めておき、不動産会社へ伝えておくと良いでしょう。

売買契約締結前に確認しておく必要がある事項として、修繕積立金の引き継ぎ、今後の修繕計画、管理会社の継続可否などが挙げられます。

区分マンションでは定期的に行われる大規模修繕に備えて修繕積立金を徴収しています。売主はオーナーが変更することを理由に修繕積立金を引き出すことはできず、それまでの修繕積立金は買主が引き継ぐのでその旨を明確にしておかなくてはなりません。

また、引き渡し後のトラブルを回避するためにも、マンション全体の修繕計画・修繕履歴、室内の修繕履歴なども合わせて確認しておきましょう。他にも、現在管理を委託している管理会社の管理継続可否を決めておくことも大切です。

売買契約締結後、物件の引き渡しの際に元オーナーから新オーナーへの所有権移転登記を完了させ、最後に入居者にオーナーの変更を通知すれば売却手続きは一通り完了です。オーナーの変更の通知に関する様式は特に決まっていませんが、トラブル回避のためにも以下の事項を盛り込んでおきましょう。

空室状態の区分マンションとは違い、賃貸中の区分マンションは所有していれば家賃収入を見込める物件です。収益物件が売りに出されているということは「何らかの問題が潜んでいるのでは」と買主は不安を抱きます。

そのため、理由を聞かれた場合に速やかに伝えられるように、資産整理のため、老後資金を確保するため、買い替えのためといった理由を整理しておくと良いです。

ただし、売り急いでいることを相手に伝えてしまうと、買主から強気の交渉をされてしまうことがあります。売却理由についてどのように伝えるのか、状況にあわせて不動産会社と相談を行っておきましょう。

通常の不動産売買では、内覧時に室内の状況を確認できますが、賃貸中の区分マンションを売却する際は入居中なので買主に室内の様子を見せることはできません。

そのままでは買主にとって不利になるため、入退去があった場合、原状回復工事後の写真を撮って残しておくなど工夫してみましょう。

売却時にはその写真を買主に提示すれば、室内の様子を確認できるため、売買契約の締結に至りやすくなります。

民法改正により、売却した不動産に契約条件とは異なる何かしらの欠陥が潜んでいた場合、売主は契約不適合責任を負うことになります。

契約不適合責任を負うことになると、相手から契約解除や損害賠償を請求されるといったトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。

売主が故意に事実を伝えなかっただけでなく、欠陥に気付いていなかった場合にも、同様に契約不適合責任を負います。

そのため、売主は物件に不具合がないか把握することを努めるほか、不具合があった場合は売買契約書や告知書などの書面で通知し、当該不具合の責任を負わない旨を明記するなど対策が必要です。

また、契約不適合責任について明記していない場合は、買主が不備を知ってから1年間は追及可能となります。あらかじめ、引き渡しの日から〇ヶ月といったように期限を設定しておくと良いでしょう。

竣　工　2004年8月
最寄駅　御成門駅徒歩3分
総戸数　86戸

住　所　東京都港区新橋6-19-1
概　要　地上12階 地下1階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／フリーレント実質2ヶ月
（※604／612号室を除く）

■604／612号室対象／フリーレント実質1ヶ月

■物件名フリガナ
シティハウストウキョウシンバシ

■近隣周辺施設情報
カレッタ汐留まで約900m
マルエツプチまで約600m
Pedi汐留まで約700m
浜離宮庭園まで約700m
芝公園まで約500m
まいばすけっと新橋5丁目店まで約350m
肉のハナマサ西新橋店まで約610m
ナチュラルローソン新橋六丁目店まで約140m
ファミリーマート＋ミヤモトドラッグ御成門店まで約210m
TSUTAYA新橋店まで約610m
芝公園まで約500m
虎ノ門ヒルズまで約910m

■駐車場　　　有（機械式）月額58,300円
■バイク置場　有/月額/3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社陣設計
■施　工　　　住友不動産株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（24.91㎡～62.34㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

相続時に所有権移転の手続きを行っていないことが未登記の要因です。このような未登記の不動産は自治体で所有者を把握できず公共事業が進まないといった問題が生じます。加えて登記していない建物・土地は管理がされていない、管理不全のケースが多く、空き家増加の要因となっています。

所有者不明の土地発生を予防するために、不動産登記法が一部改正となり相続登記や住所変更時には取得を知った日から3年以内の登記が義務化となります。

前述したように、現行の法律では相続が発生しても、相続登記の申請は義務ではないことから土地の価格が低い場合、相続登記を行わない事例が多いという問題があります。

相続登記の申請を義務付けると同時に、申請人の負担を軽減する手続きの簡素化、氏名・住所のみの相続人申告登記の新設などが検討されています。

現行の不動産登記法では、土地や建物の表題登記、変更があった際の申請が義務づけられおり違反した者は10万円以下の過料を定めています。

過去の法務省・法制審議会の会議では、相続登記に関しても同様に過料を定めるという意見がありましたが、登記に関わる費用を考えると現実的ではないことから過料以外の不利益を課す案も出ています。

「相続土地国庫帰属法」という所有者不明土地の発生の抑制を図る法律が創設されました。相続又は遺贈により土地の所有権・共有持分を取得した人が、土地の所有権を法務大臣の承認を受けて国庫に帰属させることができる制度です。

既に条文が公開されており、土地を数人で共有する場合には承認の申請を全員が共同して行うと規定されています。

一方で、建物が建てられた土地、境界が明らかでない土地、崖があり管理に多くの費用・労力がかかる土地や管理・処分を阻害する工作物・車両・樹木などがある土地は承認されません。

申請者は、承認にあたって10年分の標準的な管理費用の額を考慮して定める「負担金」を納める必要があり、対象外の土地であることを知りながら申請・承認され国に損害が生じた場合は、国に対して損害賠償責任を負います。

現行の民法では、土地の所有者が不在である時に利害関係者が「不在者財産管理人」を家庭裁判所に申し立て、土地の管理、家庭裁判所の権限外行為許可を得て遺産分割・売却・譲渡を行うことができます。

改正後の民法では、所有者が不明又は行方不明であり必要と認められた際には、利害関係者の請求によって「所有者不明土地管理人」を選任、管理の命令を行う事が可能となります。

不在者財産管理制度は不在者の財産全般の管理・保全などを行いますが、所有者不明土地管理制度は特定の財産が対象であるため、管理人の負担軽減や業務の円滑化が期待できます。

さらに管理不全土地管理制度が創設され、所有者がいる土地でも管理が不適当とされ他人の権利・法律上の利益を侵害し、必要と認められる際には「管理不全土地管理人」を選任し「管理不全土地管理命令」を行う事が可能となりました。

不動産登記法の改正により相続登記は義務化されます。相続・遺贈により不動産を受け継ぐ場合には、早めに相続登記を行いましょう。

「財産を相続したいものの、土地が遠方にある・低額であるなどの理由で相続や管理が負担」 というケースは少なくありません。このような場合、相続土地国庫帰属制度の創設により、相続した土地を国庫に帰属させることができるようになりました。

土地は一定のものに限られ負担金を支払う必要がありますが、管理・活用が難しい土地を手放すことができるというメリットがあります。

管理不全土地管理制度の創設により、取得した土地を適切に管理できなかった場合、隣人といった利害関係者が管理不全土地管理人を選任し、管理不全土地管理命令が下される事が可能となります。

管理不全土地管理人は該当する土地の管理・処分を行う事が出来ますので、最悪の場合土地は処分されてしまう可能性があります。土地を相続する際には定期的な管理が可能であるかを検討し、相続後は適切な管理を行う必要があります。

竣　工　2022年3月
最寄駅　飯田橋駅徒歩6分
総戸数　45戸

住　所　東京都新宿区新小川町3-26
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
サニバスイイダバシ
ＳＵＮＩＶＡＳ飯田橋

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと東五軒町店まで約290m
いなげや飯田橋店まで約250m
THE100STORES100円ショップまで約590m
ローソン新小川町店まで約100m
BOOKOFF飯田橋駅東口店まで約520m
小石川後楽園まで約710m
セントラルプラザRAMLAまで約670m
JCHO東京新宿メディカルセンターまで約520m
みずほ銀行飯田橋支店まで約600m
飯田橋駅東口郵便局まで約550m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエプラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.60㎡～42.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用不動産を購入するときの借入れは、収入だけで審査されるわけではありません。融資限度額は購入する物件の収益性に加えて、個人の属性と与信により決まります。

投資用不動産のローンは、おもに家賃収入から返済することになります。そのため購入対象となる不動産の収益性がとても重要になります。しかし収益性のある物件であれば誰でも融資を受けられるかというと、そうではありません。

物件の収益性に加えて必要なのは、購入希望者の「与信」です。与信とは「借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を与えること」です。つまり個人の信用力が、融資限度額に影響するわけです。

そしてその与信は、サラリーマンとしての「属性」によって決まります。属性とは「融資を申し込む人の経済的・社会的背景のこと」です。その内容によって与信の評価が決まり、融資限度額にも大きく影響します。

融資の際に購入物件の収益性が十分確保できると考えられる場合に、個人の与信が必要になるのはなぜでしょうか。家賃収入がある程度見込めて、その収入でローン返済ができれば一見問題ないようにも見えます。

投資用不動産を購入したあとに、例えば本業の収入が少なくなったとしたらどうでしょう。購入者は家賃収入を投資用不動産のローン返済にあてず生活費に回してしまうかもしれません。そうなれば銀行は融資を回収できなくなります。

そこで購入者の個人的な収支をチェックして、生活費に問題ないかどうかを確認する必要があります。その判断基準となるのが、購入者の属性となります。

それでは与信の判断材料となる属性についてご紹介します。ポイントになるのは一つ一つの属性が単独で判断されるのではなく、「総合的に判断される」ということです。

「家族構成」では毎月いくら出費があるのかをチェックされます。たとえ収入が多くても、家族が多ければ生活費もそれなりに必要ですし、学費なども必要です。あるいは保証人となる配偶者がいるかどうかも大事なポイントです。

さらに「保有する金融資産の額」によっても、融資限度額は変わります。金融資産は直接担保として質権を設定されるわけではありません。ローンの返済が滞ったからといって、すぐに回収されるわけではありませんが、換金して返済できる可能性が担保されるという意味で属性の評価につながります。

それぞれの属性が実際にどのように評価されているのかも知っておきましょう。まず勤務先は「職種」によって評価が異なります。

一般的に公表されているわけではありませんが、高く評価される職業は「医師」「士業」「公務員」と言われます。医師や士業は収入の多さと定年がない点が評価されます。ただし開業医の場合には、これから述べる自営業に含まれることから、収入との兼ね合いで評価されます。

次に公務員ですが、倒産やリストラによる失業の可能性が低いことと収入が安定している点が融資の際の評価につながります。たとえ収入自体がそれほど高くなくても、民間企業と比べると収入が減少するリスクが少ないためです。

このように収入の安定性が評価につながるという意味で、評価の順位は一般的には「上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業→自営業者」とされています（もちろん、非上場会社でも有名な大企業などのように例外はあります）。中小企業の経営者の場合、収入自体は多くても上場企業に勤務するサラリーマンよりも評価が低くなることがあります。

さらに勤続年数が長いほど評価は高くなりますし、逆に転職回数が多くなると低くなります。失業の可能性が高いと返済が滞るリスクが高まるのが理由です。失業リスクに関わり、外資系企業などに勤務している場合も評価が低くなることがあります。

また、家族構成では、単身者よりも連帯保証人となる配偶者がいるほうが属性は高くなります。

「持ち家か賃貸か」については、住宅ローンを抱えていても影響はないとする銀行もあります。あるいは逆に持ち家がある方が生活基盤がしっかりしていると評価するケースもあります。

投資用不動産の購入に必要な融資限度額は、明確に基準が公表されているわけではありません。一般的にサラリーマンの場合、年収の10倍～20倍程度と言われます。あとは勤務する会社の種類や規模、金融資産の有無などでさらに増える可能性もあります。

国税庁の発表データによると、2018年の30代男性サラリーマンの平均年収は30～34歳で469.5万円、35～39歳で527.6万円となっています。仮に年収が500万円であるとして、どの程度の融資限度額があるのかを考えてみましょう。

融資額は年収の10倍程度までは受けられることが多いため、年収が500万円あれば融資限度額は5,000万円近くまで、変動金利で2%前後、返済期間20年～35年のローンを組むことが可能と考えられます。

なお、借主の属性や申し込む物件や利用する不動産投資会社、これまでの不動産投資実績などによっても年収に対する融資額の倍率は大きく変動するため、ケースによっては年収の15倍～20倍程度まで借り入れることができる場合もあります。

たとえば、物件価格が1億円ほどになるアパート経営の場合、年収ラインは500万円～700万円程度と言われてます。こういった融資に関する最新情報は、定期的に開催されている無料の不動産投資セミナーなどでキャッチアップしていくことも有効です。

また、アイケンジャパンというアパート経営会社では、個別相談で、自分がいくらまで・どんな金利条件で融資を受けられるか、実際にどんな物件が購入できるのかといったことを教えてもらうことも可能です。

なお、融資の「頭金」の金額も不動産投資を始めるにあたって重要なポイントです。頭金は物件や不動産投資会社を選ぶことで少額におさえることも可能で、たとえば、エイマックスという中古マンション投資の会社は、目安として年収500万円以上・勤続年数1年以上などであれば頭金10万円以内でスタートすることができ、金利も1.6%～の条件でローンを組むことができるなど、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方や毎月の支出を抑えたいという方からも人気があります。また、エイマックスの物件は都内23区の駅徒歩10分以内という立地でありながら他の不動産投資会社よりも10%近く価格が割安で、購入後に黒字収支で運用できるという点も投資家から評価されています。

融資に強い不動産会社としては、東京23区・横浜に集中してマンション開発・販売を行うプロパティエージェントも特徴的です。プロパティエージェントの新築マンションは、土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しています。

物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富で、購入後の借り換えについても、柔軟に対応をしてもらうことができます。また、プロパティエージェントでは、初心者向けに「0から始める不動産投資セミナー」を定期開催しています。

他にも、首都圏屈指の豊富な投資用マンション開発実績と大手銀行・信販会社含めて10社以上の提携金融機関を持つインヴァランスという会社は、多様な金融機関のコーディーネートにより有利な融資条件や無理のない投資プランを提案してもらうことができ、頭金も10万円からと始めやすくなっています。

30代のサラリーマンが不動産投資を行うメリットは、安定した給与を背景として融資期間を長く設定できることです。最近では、物件や不動産投資会社によっては最長45年のローンを組むことも可能になっています。

もちろん購入する物件の築年数によって借入期間は短くなります。また、年齢による制限もあるため（定年など）、早めにスタートするのが良いとされています。

融資限度額は属性が上がることで増えていきます。例えば勤続年数が長くなるごとに限度額は増え、勤続20年ともなれば1割ほど増える銀行もあります。ただし年齢は50歳前後がピークとなり、それ以上歳を取ると逆に融資は難しくなっていきます。

会社の規模も属性に影響します。例えば黒字が続いている企業は融資限度額が高くなりますし、上場企業となればさらに増えます。

個人の借金ですが、住宅ローンを借りていること自体はマイナスとなりませんが、ローンの返済滞納があれば審査に響きますし、カードローンなどの借り入れがあると融資限度額は下がります。

例えば年収400万円でも、上場企業に勤める妻帯者であり、親からの遺産が将来入る予定のサラリーマンの場合、個人の金融資産がなくても遺産が入る予定であれば属性は高まる傾向があります。

また、銀行によっては、上場企業勤務の場合に年収に対する融資額を1割増加させるところもあります。さらに妻帯者であれば1割増し、そして遺産が3,000万円入る予定であればその半分を融資限度額に加えるというケースもあります。

つまり、年収の10倍まで融資するというのが基本方針の銀行の場合、「年収400万円の単身者が限度額4,000万円」であるケースも、「属性が高い妻帯者は限度額6,300万円」になるということです。

住宅ローンは別として、クレジットカードやカードローンの残債があると属性は下がります。ここで注意したいのは、たとえ利用していなくても「カードを保有しているだけで属性は下がってしまう」可能性があるということです。

例えば融資限度額が200万円のクレジットカードを保有している場合、実際に借り入れていなくても将来はその可能性があると判断されます。つまり、クレジットカードの限度額が高いほどに属性は下がるというわけです。

そこで属性に不安のある方は、あまり使う予定のないクレジットカードの限度額を引き下げておくのも属性改善に有効です。手続きをすれば可能ですし、使っていないカードは解約するとさらに属性は改善する可能性があります。

年収が高いほど属性は高まります。では会社の給料が増えないなら副業をすれば良いかというと、そうではありません。大事なのは安定した収入があるかどうかです。個人で行う副業は、安定収入とは見なされないので、よほど規模が大きくない限りほとんど属性の改善にはつながりません。本業よりも副業の収入が増えたからといって独立してしまうと、属性は一気に下がります。

また預金があれば属性も高まりますが、一時的に借り入れたお金は当然ながら評価されません。むしろ、属性改善のためにそういったことをしているとみなされると、評価が下がる可能性がありますので、あまりテクニカルな方向に走りすぎないように注意が必要です。

収入が安定しない副業は属性に影響を与えませんが、定期的な家賃収入が見込める投資用不動産を保有している場合は話が変わります。仮にキャッシュフローを生み出す物件を保有していれば、そのローン残債があるとしても属性は高まるケースがあります。

例えば区分所有の投資用マンションを購入し、その後にキャッシュフローがプラスにできている場合は、そのプラス分が評価されて次の物件購入に役立ちます。この仕組みを上手に活用すればサラリーマンでも複数の物件を保有できるようになります。30代のうちに収益性の高い物件を購入し、数年後に物件を買い増していくというプランを立ててみるのも良いでしょう。

住宅ローンや不動産投資ローンの借り入れがある方は、ローンの見直しをすることで属性が高まるケースがあります。ローンの返済額や毎月の収支が改善すれば、次のローン返済の確実性が高まり、借り入れを起こしやすくなるためです。

現在の金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断や借り換えの提案をしてくれるオンラインサービスもありますので、今よりも低い金利で借り換えができないかを検討されてみると良いでしょう。

竣　工　2020年9月
最寄駅　木場駅徒歩8分
総戸数　24戸

住　所　東京都江東区東陽5-15-8
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアキバスカイガーデン
GENOVIA木場skygarden

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと木場駅前店まで約510m
イトーヨーカドー アリオ北砂店まで約2200m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約230m
ファミリーマート東陽六丁目店まで約320m
くすりの福太郎東陽町店まで約500m
オリジン弁当東陽町店まで約400m
ゆで太郎まで約350m
ビックエコーまで約400m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約410m
深川警察署東陽交番まで約510m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　22台(初回登録料3,300円）
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.39㎡～25.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、賃貸・売却することで収益を得る投資です。

中古区分マンションでは、同程度のグレードを持つ新築区分マンションに比べると価格の下落が緩やかになる傾向があり、かつ、新築マンションに比べて価格そのものが安くなります。

立地がよく管理状態の良いマンションであれば実需もあり、売却益を狙うことも可能です。戸建投資や一棟物に比べて、建物価格の割合が大きい分、立地や間取りなどの要素から将来的な価格を予測しやすい傾向があります。

中古マンションの価格は新築マンションに比べると20％から40％程度低いため、投資額を安く抑えることができます。

ただし、建物の担保評価が落ちるため融資も付きにくくなり、頭金が大きくなる可能性がある点には注意が必要です。また、家賃収入面からは、新築マンションに比べて家賃相場が低くなり、空室リスク、修繕リスクも高くなる点は懸念事項と言えるでしょう。

一方、入居者がすでに入居したまま売買されるオーナーチェンジ物件であることも多く、その場合購入してすぐに賃貸収入が入って来るメリットがあります。

不動産投資では特に立地が重要になりますが、立地の良い物件は価格が高く、ローンを利用して購入するとキャッシュフローが厳しくなることがあります。

しかし、上中古マンションであれば新築マンションよりも安い価格で購入可能であるため、立地条件の良い物件でもキャッシュフローが好転する可能性が高くなります。

不動産投資において、家賃下落リスク・空室リスクを下げるために、豊富な賃貸需要の期待できる好立地の物件を選ぶことは重要なポイントです。好立地な物件でも選択肢に入れられる可能性が高いことは、中古マンション投資の大きなメリットと言えるでしょう。

中古マンション投資では物件価格が安い分、表面利回りが新築マンションと比較すると高めである傾向があります。表面利回りとは、年間賃貸収入に対する購入価格の割合であり、表面利回りが高くなればそれだけ高い収益を得られる可能性のある物件であると言えます。

利回りが低い物件は、不動産投資ローンの返済額や経費を上回ることができず、キャッシュフローがマイナスになるケースも少なくありません。新築物件と比較して空室率が上がる一方で、良好なキャッシュフローを得やすい点は中古マンション投資のメリットとなります。

しかし、不動産投資では表面利回りだけでなく、諸経費を考慮した「実質利回り」も考慮することが大切です。「高利回りだから良い物件」とは限らないため、実際に投資物件を探す際は経費や将来的なリスクも踏まえ総合的に判断するようにしましょう。

中古マンション投資では、オーナーチェンジという形式で、入居者が付いたままの状態で売買されることがあります。このようなケースでは、購入後すぐに家賃収入を得ることができ、入居者を探すのに手間や費用をかけずに済みます。

不動産は個別性が高いため、マンションといえども正確な家賃収入を見積もることは困難と言えます。しかし、中古であれば過去の実績に基づき高い精度で家賃収入を推測できるため、キャッシュフロー計画が立てやすく、投資が失敗するリスクも減らすことができます。

新築あるいは築浅マンションが資産価値の急落リスクがある一方、中古マンションの資産価値の下落スピードが緩やかであると言えるでしょう。

このような中古マンションの特徴は、賃貸需要の減少が起きにくいエリアの選定や適切なリノベーションなどの市場ニーズに合わせた工夫を施すことによって、売却益も得られる可能性を高めることに繋がります。

建物部分の価格が占める割合の大きい区分マンションの場合、金融機関の担保評価が伸びず、ローンの条件が不利になる可能性が高くなります。

自己資金を多く用意する必要があったり、利率や返済期間などの条件が不利になり、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があります。

中古マンションは、外観が経年劣化や設備の性能が低いなどの理由で、他の物件よりも入居需要が低くなる傾向があります。このような場合、近隣の同条件のより新しい物件に入居者が流れてしまいます。

あるいは、そもそも賃貸需要が少ない立地である場合、新しいうちは新しさを求めて入居者が付いたとしても、古くなることで賃貸需要の弱さが顕在化することもあります。

このように、中古マンションでは新築に比べて入居需要が落ちることから、空室率が高くなるおそれがあります。

中古マンション投資では、購入後に修繕費がかかりやすいのも大きなデメリットです。築年数が経過してくると、経年劣化によって修繕を行う箇所や頻度が多くなることが予想されます。

一棟マンションであれば、エレベーターや給排水設備など共用設備の大規模修繕には、多額の費用がかかります。区分マンションであっても、キッチンやユニットバスの修繕、交換はまとまった支出になります。入居需要を維持するためには、新しい設備に交換する必要が生じる可能性もありえます。

中古マンション投資では、新築あるいは築浅に比べて賃貸収益を得られる残りの年数が短くなります。

賃貸収益によってキャッシュフローを維持するだけでなく、売却による初期投資額の回収を見込んで、トータルでどれだけの収益が得られるか、という観点から投資計画を立てる必要があるでしょう。

中古マンション投資では、築年数が経過しても入居需要を維持するために、物件本来の賃貸需要を支える好立地であることが重要になります。

将来的に人口が激減しないような大都市圏で駅近に立地している物件は比較的低リスクであり、初心者が最初に検討する物件として適していると言えます。

ただし、前述したように好立地な収益物件は利回りが低下する傾向にあり、低リスクである反面、収益性は劣ります。リスクとリターンのバランスをどのように設定するのか、マンション投資でどのような目的を実現させていきたいのか、再度検討してみましょう。

購入後の修繕リスクに備え、購入前に物件の管理状況をチェックしましょう。修繕費の積立状況や大規模修繕の履歴などはできる限り把握しておきたいといえます。購入後の大規模修繕は、キャッシュフローを大きく悪化させる可能性があるので注意しましょう。

中古マンション投資では、ローン条件が不利になり、空室リスクや修繕リスクが大きくなります。それらのリスクも考慮し、キャッシュフローや手元資金に余裕を持った投資計画を練りましょう。

また、売却による初期投資額の回収をするのか、保有し続けて相続を視野に入れるのか、長期的な物件の運用についても考慮に入れるとよいでしょう。

このような不動産投資の最終的な運用方法について考慮することを「出口戦略」と言い、最終的な利益を確定する重要なポイントとなります。売却するのであれば売却益のシミュレーションを行い、相続するのであれば相続税の課税額についても調査しておきましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　麻布十番駅徒歩5分
総戸数　64戸

住　所　東京都港区南麻布2-5-2
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
ミナミアザブノース
MINAMIAZABU NORTH

■近隣周辺施設情報
ナニワヤまで約350m
2成城石井麻布十番店まで約750m
24時間スーパーコアまで約550m
セブンイレブン南麻布店まで約150m
城南薬局まで約300m
麻布十番商店街まで約700m
クオール薬局古川橋店まで約300m
まいばすけっと南麻布古川橋店まで約300m
ローソンまで約40m
ケーヨーデイツーまで約640m
本村小学校まで約680m
慶応義塾大学まで約900m

■駐車場　　　3台/月額55,000円
■バイク置場　1台
■駐輪場　　　61台
―――――――
■設　計　　　株式会社IAO竹田設計東京第二事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.09㎡～77.68㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の勧誘としてよくあるパターンは、電話によるものや路上アンケートなどです。以前は飛び込み営業もありましたが、オートロックが普及して以降は減りつつあります。

マンション投資の勧誘として最も多いパターンは営業担当による電話営業です。マンション投資の会社は業者から名簿を買ったり、メールマガジンの発行などによって見込み顧客のリストを作ったりしています。

飛び込みの訪問営業はあまり効率的でないこともあるため、電話営業によって見込み顧客にアポイントを取ってから訪問する、という流れが多いでしょう。

不動産会社の営業担当が物件の近隣で路上アンケートなどを行っていることがあります。アンケートに答えると、その後電話営業があったりそのまま物件を案内されたりすることもあるため、特に興味がない場合はその場で断ることが必要です。

路上アンケートの他にも、新人営業の研修などといった名目で、営業担当が名刺交換を申し出てくることがあります。名刺交換に応じると、後日勤務先などに電話がかかってくることもあるため、特に興味がない場合は事前に断りを入れておくことが必要です。

事前のアポイントがない場合でも、不動産会社の営業担当が飛び込みで訪問営業をすることもあります。しかし、近年ではオートロックのマンションなども増えているために、飛び込みの訪問営業はあまり多くありません。

マンション投資に興味がない場合は、明確に断る意思を示すことが重要です。なお、強引に押し切られて契約してしまった場合でも、一定の要件を満たした投資用マンションの契約ではクーリングオフが適用されます。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

条文に記載されている通り、クーリングオフの適用を受けて売買契約を解除した場合は、損害賠償金や違約金などを請求されることはありません。クーリングオフの主な要件について確認をしておきましょう。

マンション投資に関してクーリングオフの適用を受けるためには、売買契約書の売主として記載されている不動産業者が宅地建物取引業免許を持っていることが条件となります。

投資用中古マンションの勧誘にあって、売主が不動産会社ではない個人などの場合にはクーリングオフの適用を受けられない可能性があります。

例えば喫茶店やファミレスなど、第三者が入れるような建物の中で契約した場合にはクーリングオフを適用可能です。しかし、買主が自らの意思で自宅や勤務先などの場所を指定した場合には、クーリングオフの適用外となることもあります。

宅地建物取引業法では「書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。」と定められています。クーリングオフの適用を受けるためには、電話などではなく書面で意思表示することが必要です。

また、投資用マンションの購入時には、不動産会社は書面でクーリングオフの説明をする義務を負っています。クーリングオフの説明を受けてから8日以内が適用の期限です。

投資用マンションとそうでないマンションとに関わらず、マンションの購入に際しては資金の振込決済を済ませてから引渡しとなることが多くなります。クーリングオフの適用を受けるためには、引渡しの決済を済ませていないことが必要です。

投資用マンションの購入について勧誘する電話がかかってきたときは、電話をかけてきた相手の名前・会社名・連絡先などを聞いて控えておくことが重要です。

投資用マンションの勧誘にあってトラブルが起きた場合は、消費者生活センターへ相談することもできます。しかし、電話してきた相手の情報がないと、相談してもあまり意味をなさない場合があるので要注意です。

もともとマンション投資に興味を持っていた場合は別として、特にマンションを購入する気がない場合は、はっきりと断ることが必要です。

宅地建物取引業法では、不動産会社に対して、契約締結しない旨の意思表示をした相手に対して継続して勧誘することを禁止しています。そのほか、迷惑と感じられる時間帯の電話営業なども同様です。

意思表示したにもかかわらず勧誘が継続される場合は、不動産会社を管轄する行政へ連絡することも有効です。連絡に当たっては、国土交通省の「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」も参考にしてみましょう。

マンション投資に関心があるものの、勧誘を受けた不動産会社が信頼できるのか確かめたい場合には、複数の不動産会社へ相談し、それぞれの内容を比較してみましょう。

前述したように、不動産会社の中には自社の利益を優先して強引な営業を行ったり、不動産投資のメリットばかりを強調してデメリットやリスクについて説明を省いてしまうことがあります。複数の不動産会社とやりとりを進めることで、1社から受けた案内が適切なものであるのか比較することが出来るようになります。

投資用マンションを提供している不動産投資会社は、大手から中小まで様々です。マンション投資に興味があるのであれば、まずはいくつかのセミナーや面談を通してマンション投資の基礎知識を身に着けて行くのが良いでしょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　曳舟駅徒歩8分
総戸数　70戸

住　所　東京都墨田区向島5-33-7
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント3ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ARムコウジマ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田向島5丁目まで約30m
ファミリーマート向島四丁目店まで約160m
コモディイイダ東向島店まで約430m
まいばすけっと東武曳舟駅西店まで約660m
トモズEQUIA曳舟店まで約820m
どらっぐぱぱす東向島店まで約590m
イトーヨーカドー曳舟店まで約970m
ニトリ押上駅前店まで約1020m
寺島保育園まで約150m
三浦医院まで約250m
銅像堀公園まで約410m
杉の子学園保育所まで約440m
墨田区立言問小学校まで約140m
墨田区立第一寺島小学校まで約380m
東京スカイツリータウンまで約900m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円～550円
―――――――
■設　計　　　株式会社伊藤陸川設計室
■施　工　　　株式会社片山組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.50㎡～43.15㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の勧誘としてよくあるパターンは、電話によるものや路上アンケートなどです。以前は飛び込み営業もありましたが、オートロックが普及して以降は減りつつあります。

マンション投資の勧誘として最も多いパターンは営業担当による電話営業です。マンション投資の会社は業者から名簿を買ったり、メールマガジンの発行などによって見込み顧客のリストを作ったりしています。

飛び込みの訪問営業はあまり効率的でないこともあるため、電話営業によって見込み顧客にアポイントを取ってから訪問する、という流れが多いでしょう。

不動産会社の営業担当が物件の近隣で路上アンケートなどを行っていることがあります。アンケートに答えると、その後電話営業があったりそのまま物件を案内されたりすることもあるため、特に興味がない場合はその場で断ることが必要です。

路上アンケートの他にも、新人営業の研修などといった名目で、営業担当が名刺交換を申し出てくることがあります。名刺交換に応じると、後日勤務先などに電話がかかってくることもあるため、特に興味がない場合は事前に断りを入れておくことが必要です。

事前のアポイントがない場合でも、不動産会社の営業担当が飛び込みで訪問営業をすることもあります。しかし、近年ではオートロックのマンションなども増えているために、飛び込みの訪問営業はあまり多くありません。

マンション投資に興味がない場合は、明確に断る意思を示すことが重要です。なお、強引に押し切られて契約してしまった場合でも、一定の要件を満たした投資用マンションの契約ではクーリングオフが適用されます。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

条文に記載されている通り、クーリングオフの適用を受けて売買契約を解除した場合は、損害賠償金や違約金などを請求されることはありません。クーリングオフの主な要件について確認をしておきましょう。

マンション投資に関してクーリングオフの適用を受けるためには、売買契約書の売主として記載されている不動産業者が宅地建物取引業免許を持っていることが条件となります。

投資用中古マンションの勧誘にあって、売主が不動産会社ではない個人などの場合にはクーリングオフの適用を受けられない可能性があります。

宅地建物取引業法では「不動産会社の事務所など定められた以外の場所で契約を交わした場合には契約の解除が可能」とされています。

例えば喫茶店やファミレスなど、第三者が入れるような建物の中で契約した場合にはクーリングオフを適用可能です。しかし、買主が自らの意思で自宅や勤務先などの場所を指定した場合には、クーリングオフの適用外となることもあります。

宅地建物取引業法では「書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除を行うことができる。」と定められています。クーリングオフの適用を受けるためには、電話などではなく書面で意思表示することが必要です。

また、投資用マンションの購入時には、不動産会社は書面でクーリングオフの説明をする義務を負っています。クーリングオフの説明を受けてから8日以内が適用の期限です。

投資用マンションとそうでないマンションとに関わらず、マンションの購入に際しては資金の振込決済を済ませてから引渡しとなることが多くなります。クーリングオフの適用を受けるためには、引渡しの決済を済ませていないことが必要です。

電話などで投資用マンションの勧誘を受けたときには、相手が誰なのかを明確にすることと、その気がないときにははっきりと断ることが重要になります。

投資用マンションの購入について勧誘する電話がかかってきたときは、電話をかけてきた相手の名前・会社名・連絡先などを聞いて控えておくことが重要です。

投資用マンションの勧誘にあってトラブルが起きた場合は、消費者生活センターへ相談することもできます。しかし、電話してきた相手の情報がないと、相談してもあまり意味をなさない場合があるので要注意です。

もともとマンション投資に興味を持っていた場合は別として、特にマンションを購入する気がない場合は、はっきりと断ることが必要です。

宅地建物取引業法では、不動産会社に対して、契約締結しない旨の意思表示をした相手に対して継続して勧誘することを禁止しています。そのほか、迷惑と感じられる時間帯の電話営業なども同様です。

意思表示したにもかかわらず勧誘が継続される場合は、不動産会社を管轄する行政へ連絡することも有効です。連絡に当たっては、国土交通省の「投資用マンションについての悪質な勧誘電話等にご注意ください」も参考にしてみましょう。

マンション投資に関心があるものの、勧誘を受けた不動産会社が信頼できるのか確かめたい場合には、複数の不動産会社へ相談し、それぞれの内容を比較してみましょう。

前述したように、不動産会社の中には自社の利益を優先して強引な営業を行ったり、不動産投資のメリットばかりを強調してデメリットやリスクについて説明を省いてしまうことがあります。複数の不動産会社とやりとりを進めることで、1社から受けた案内が適切なものであるのか比較することが出来るようになります。

投資用マンションを提供している不動産投資会社は、大手から中小まで様々です。マンション投資に興味があるのであれば、まずはいくつかのセミナーや面談を通してマンション投資の基礎知識を身に着けて行くのが良いでしょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　南千住駅徒歩9分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区清川2-26-8
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1R／1K対象／キャンペーンＡ／適用可

■2LDK対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミナミセンジュウ3スカイガーデン
GENOVIA南千住Ⅲskygarden

■近隣周辺施設情報
台東清川郵便局まで約390m
スーパーシマダヤ日本堤店まで約300m
セブンイレブン台東日本堤2丁目店まで約380m
南千住三丁目交番まで約490m
玉姫公園まで約160m
聖愛クリニックまで約870m
まいばすけっと清川2丁目店まで約80m
ローソンストア100台東清川2丁目店まで約60m
浅草警察署日本堤交番まで約200m
舳松医院まで約560m

■駐車場　　　2台
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　42台/無料
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　新三平建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.51㎡～47.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションを取得したときに課される不動産取得税は、どのような税金なのでしょうか。

以下では、まず、どのような手続きを経て誰に課税されるのかを確認したうえで、計算方法と免税点、住宅とその敷地に対して適用される軽減制度についてみていきます。

不動産取得税とは、土地や建物を取得したときに一回限り、取得した人に対して課される税金です。購入したときだけでなく、贈与や交換によって取得した場合も対象となります。建物は、建築によって取得した場合にも課されます。

土地や建物の所在する都道府県に対して納める税金であり、取得者がその都道府県の都県税事務所に申告をし、それに基づいて都道府県が課税するのが原則になっています。ただし、申告をしなくても都道府県が調査して課税されることになります。

原則4％税率となりますが、住宅及びその敷地については、住宅取得の負担を少なくするため、一時的に3％に軽減されています。税率軽減の適用期限は、令和6年3月31日までとなっています。

課税標準額は、不動産を取得したときの購入価格ではなく、総務省の固定資産評価基準により評価、決定された価格になります。原則として、固定資産税評価額になります。

課税標準額が、土地の場合10万円未満、建物の場合、新築・増築・改築では23万円未満、売買などでは12万円未満であれば免税となります。

住宅とその敷地に対しては、住宅取得の負担軽減や、良質な住宅の建設と流通を促進するため、特例措置が設けられています。

税率については、令和6年3月31日まで3％に軽減する措置がとられています。その他、課税標準額の計算においても、下記の軽減措置が設けられています。

床面積が50㎡以上240㎡以下の新築住宅を取得した場合、住宅の課税標準額から1,200万円が控除されます。マンション投資の場合、区分所有の区画ごとに控除され、40㎡以上が基準となります。

新築住宅の敷地については、住宅用地として課税標準額が評価額の2分の1になるほか、住宅取得3年前から1年後までの取得を条件に、次のうち、いずれか大きい税額が控除されます。

中古住宅の場合、床面積が50㎡以上240㎡以下であること、自己居住用であること、新耐震基準に適合していること、を条件に、新築された年に応じて定められた控除額が、課税標準額から控除されます。

中古住宅の敷地についても、住宅取得1年前から1年後までの取得を条件に、新築住宅の敷地と同様の税額軽減があります。

ただし、投資用中古マンションでは、自己居住用という条件に当てはまらないため、減額特例の適用はありません。

マンション投資を始める際にかかる不動産取得税以外の税金として、登録免許税、印紙税、固定資産税・都市計画税があります。以下で、それぞれについて説明します。

マンション投資を始めるにあたり、投資用マンションを取得したときは、取得した事実を公示するため、所有権を登記する必要があります。所有権移転登記は、取得した原因によって、登録免許税が異なります。

また、不動産投資ローンの抵当権を設定する場合は、抵当権設定登記の登録免許税がかかります。

登録免許税の税額は、それぞれの登記の種類によって、下表のようになっています。なお、自己居住用の住宅用家屋の所有権移転登記、自己居住用家屋の購入資金借り入れのための抵当権設定登記については、軽減税率が適用されます。

売買契約書を作成する際には、契約書に収入印紙を貼付して印紙税を納めることになります。投資用マンションの購入価格あるいは、建設工事価格によって印紙税の金額は次のようになっています。なお、令和4年3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」および「建設工事請負契約書」の印紙税は、軽減措置により原則の半額となっています。

固定資産税は、市区町村や都が毎年1月1日に土地や建物を所有する者に対して、税額を算定し、課税を決定します。

税額を算定する前提として、3年ごと、あるいは新築建物については適宜、土地・建物の評価をおこないます。評価は、国が定めた固定資産評価基準に基づいておこなわれます。固定資産税の税額は、以下の算式で計算します。

ただし、固定資産の評価額がそのまま課税標準額となるのではなく、土地の場合、住宅用地の特例措置などによって評価額が減額されることがあります。建物の場合、新築住宅・認定長期優良住宅の取得、耐震・バリアフリー・省エネリフォーム、について、固定資産税額が減額されます。

都市計画税は、市区町村や都が、原則として市街化区域内の土地・建物を所有する者に対し課税します。税額は、以下の算式による計算が基本となっています。

なお、年の途中で中古マンションを購入した場合、固定資産税・都市計画税については、すでにその年分を売主が支払っているため、取引慣例上、引渡し日以降の分を清算金として売主に支払うこととなります。

竣　工　2018年3月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩5分
総戸数　65戸

住　所　東京都新宿区新宿5-8-20
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料

■物件名フリガナ
コンフォリアシンジュク
COMFORIA 新宿

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新宿5丁目まで約240m
マルエツ新宿6丁目店まで約490m
サンクス新宿5丁目店まで約220m
ファミリーマート新宿7丁目店まで約780m
ファミリーマート新宿5丁目東店まで約170m
ファミリーマート東京医科大学前店まで約90m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約90m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約140m
新宿区新宿第2保育園まで約200m
天神幼稚園まで約260m
新宿6丁目交番まで約260m
カギの救急車新宿明治通り店まで約310m
ドン・キホーテ新宿店まで約910m
TSUTAYA新大久保店まで約730m
沢田クリニックまで約600m
新宿区立大木戸子ども園まで約1130m
新宿区立 四谷第四小学校まで約1020m
モスバーガー四谷4丁目店まで約1120m
ドミノ・ピザ四谷4丁目店まで約1250m

■駐車場　　　4台
■バイク置場　4台
■駐輪場　　　63台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（25.02㎡～40.40㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2000年8月
最寄駅　新宿三丁目駅徒歩5分
総戸数　48戸

住　所　東京都新宿区新宿5-7-9
概　要　地上8階 SRC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアシンジュクイースト
RESIDIA 新宿EAST

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東京医科大学前店まで約60m
ファミリーマート御苑大通り店まで約360m
ファミリーマート新宿五丁目東店まで約110m
セブンイレブン新宿6丁目店まで約100m
セブンイレブン新宿5丁目靖国通り店まで約300m
ローソンストア100新宿5丁目店まで約110m
新宿区立天神小学校まで約310m
新宿区立新宿中学校まで約310m
東京都立新宿高等学校まで約570m
新宿区新宿第二保育園まで約200m
大久保病院まで約1110m
新宿明治通郵便局まで約310m
まいばすけっと新宿5丁目店まで約230m
マルエツ新宿6丁目店まで約480m
龍生堂薬局東新宿店まで約300m
スギ薬局新宿1丁目店まで約290m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1DK（23.79㎡～31.83㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。