竣　工　2021年12月
最寄駅　森下駅徒歩4分
総戸数　48戸

住　所　東京都墨田区千歳3-12-7
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ガリシアモリシタ5
ガリシア森下Ⅴ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約580m
両国江戸NORENまで約950m
セブンイレブン墨田千歳店まで約140m
キッチンオリジン両国店まで約480m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約590m
千歳公園まで約270m
朝日信用金庫立川支店まで約270m
東京法務局墨田出張所まで約570m
オリジン弁当森下店まで約430m
森下交番まで約610m
墨田区立両国小学校まで約510m
墨田区立両国中学校まで約790m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　權現領建築研究所一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社松下産業
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.58㎡～42.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マレーシアの年間平均気温は26～27℃と温暖な気候であり、「物価の安さ」「治安の良さ」などから移住地としても人気です。一般財団法人ロングステイ財団によると2006年から2019年まで連続して日本人のロングステイ希望国のトップに選ばれています。

国家主導により経済発展を続けるマレーシアは、今後の経済発展性や若年層の人口構成比が高いことから、不動産投資においても人気があります。そこでまずは、マレーシアの不動産投資の周辺情報を整理してみましょう。

マレーシアの住宅価格は2000年以降、年間5％ほどの上昇を続けています。特に2008年のリーマンショック後、銀行とタッグを組んだデベロッパーの不動産購入促進施策により、多くの海外不動産投資家がマレーシア市場に参入したこともあり、マレーシア経済はV字回復を見せました。

2014年からは不動産価格の高騰を懸念した政府の規制により、住宅ローン申請の厳格化や外国人最低購入価格の増額を行いました。さらに2015年後半からの原油価格急落を受け、石油産出国であるマレーシアの経済減速が鮮明となり、不動産市場は下落を始めます。

2021年時点のマレーシアの不動産価格は、コロナ禍により伸び悩みとなっています。2016年以降におけるマレーシア全体における住宅価格指数の推移は以下グラフの通りです。

2010年の平均住宅価格を100とした場合の住宅価格指数推移を表しています。マレーシアの住宅価格は、2019年頃までの約10年間で2倍まで上がってきたことがわかります。

しかし、2019年の後半以降は横ばいの状態です。2021年第2四半期は、同年第1四半期と比較して約1.6%価格が下がっています。

マレーシアには華僑と呼ばれる中国系の富裕層も住んでおり、中国からの投資マネーが不動産市場へ大量流入してきた過去があります。マレーシアの住宅市場は、外資の流入量に影響されやすい側面を持っていることも事実です。

2020年に拡大し始めたコロナウイルス感染症は、2021年に入っても収束の兆しを見せておらず、各国の経済状況に大きな影響を与えています。2021年にマレーシアの住宅価格が下落したのは、世界経済の影響も受けている可能性があり、今後の動向には注意が必要です。

マレーシアの不動産相場に対する投資家の期待感は続いています。阪急阪神不動産株式会社は今年４月、ベッドタウンとして開発が進むニライ地区で、マンション分譲プロジェクトに参画することを表明しました。すでに不動産開発においては過熱感があるとも言われるマレーシアですが、エリアを絞ることで成長性の高い物件を購入するチャンスを伺うことができます。

それではマレーシアで不動産を購入するための条件をご紹介します。まず外国人が購入できる不動産は100万リンギット、日本円で2700万円以上の物件となります。ちなみに、過去には2020年の1年間は外国人が購入できる不動産が60万リンギット（※RM1=27円～28円で1620万円以上）へと1年間だけ引き下げられたことがありました。価格規制に関しては最新情報にキャッチアップしていくことが大切です。

購入する物件の州によっても規制する法律が異なります。例えばジョホール州では、2000万リンギット以上の不動産購入にはマレーシア経済企画庁の許可が必要となります。ただし最長10年の長期滞在ビザ（MM2H）を取得していれば、最低価格が安くなる州もあります。さらにMM2Hビザを取得していれば、現地での住宅ローンが組みやすくなります。

なお、外国人が不動産を取得するには、どの州でも物件が所在する州政府からの許可が必要になります。許可は、現地の弁護士に頼んで申請を行い、2～3ヶ月で取得できます。

まず購入時に発生するのが登記に必要な印紙税です。一般的に物件引き渡しのあと2～3年後に請求されます。印紙税額は不動残購入価格と登記時の評価額とを比較し、高い方に対して価格により1～3％となっています。

次に売買契約書作成には弁護士依頼費用がかかります。こちらは不動産購入価格の0.4～1％ですが、新築物件の場合には不要となるケースもあります。なお、売買契約書は英語で作成することができるので、マレーシア語に堪能でなくても作成可能です。このほか、住宅ローン申請費用や州政府合意取得費用なども必要になります。

一方、不動産を売却する場合はキャピタルゲイン税が発生します。所有期間が5年超なら5％、5年未満なら30％となります。もちろん日本でも納税は必要なので二重課税とならないように外国税額控除ができます。ただし全額控除できるわけではないので、詳しくは税理士などの専門家に聞いておくとよいでしょう。

ところで、マレーシアは英国式税制度を採用しているので基本的に減価償却費を計上できません。そのため、家賃収入に対しての現地での課税額が大きくなるので注意が必要です。もちろん日本での所得税申告では減価償却することができます。

マレーシアでの物件選びでは、どのエリアを選ぶのかも大事なポイントです。ここでは人気エリアの「モントキアラ」「KLCC、ブキッ・ビンタン」「アンバン」「ミッドバレー」「ブキジャリル、スリペタリン」をご紹介します。

まず、高層コンドミニアムが多く高級住宅街として日本人にも人気があるのがモントキアラです。クアラルンプールの中心部から車で20分ほどにある場所で、多くの日本人や欧米人が住んでいます。複数のショッピングモールや日本食を扱うスーパーも多いのが特徴です。

次に、クアラルンプールの商業地でありビジネス街となるのが、KLCCとブキッ・ビンタンです。オフィスやホテルなどの高層ビルが多く立ち並びます。シンボルとなるペトロナスツインタワーの周辺には高層コンドミニアムが集中し、相場価格はクアラルンプールでもトップクラスとなります。

そして、KLCCの隣に位置する閑静な高級住宅街となるのがアンバンです。新築の高層コンドミニアムが多く建設されており、邸宅タイプの高級住宅も多いエリアとなります。

多くの日本人が住むコンドミニアムがあるエリアがミッドバレーです。マレーシア最大のショッピングモールもあり、伊勢丹やイオンのほかダイソーやユニクロといった日系の百貨店およびショップが多く進出しているエリアです。

アジア圏は高い経済成長と人口増加から不動産価格の上昇が見込まれ、不動産投資利回りに魅力があるとされます。それでは実際に、マレーシアは他国と比べるとどのくらいの利回りが期待できるのでしょうか。少し前のデータになってしまいますが、Global Property Guideによると2017年の平均利回りは、次のようになります。

アジア各国のなかでは、マレーシアの利回りはそれほど高くないことがわかります。不動産価格の上昇に加えてコンドミニアムなどの開発ラッシュにより、供給過剰となるエリアがあることなどが一因です。

それでは、マレーシアのエリア別利回りをご紹介します。Global Property Guideの2017年11月時点でのデータによると、次のようになります。なお全てベッドルームが1つの部屋での表面利回り比較になります。

TTDIはパンサーの西側に位置し、昨年、大量高速輸送システム1号線が開通したばかりです。スリハマスはモントキアラの南側にあるエリアで、バンサーは高級住宅地・コンドミニアムが多いのが特徴です。ケニーヒルズはモントキアラの東に位置するエリアで、ダマンサラハイツは一戸建てが多い高級住宅地です。

マレーシアのビバリーヒルズと呼ばれるダマンサラハイツやKLCCは物件価格の上昇により利回りは低くなっています。利回りの低いエリアではキャピタルゲインを狙い、利回りの高いエリアではインカムゲインを狙う方針で投資を始めるのも良いでしょう。

外国での不動産投資はリスクも考えなければいけません。マレーシアは原油産出国なので世界のオイルマネーの流れによっては経済的な影響を大きく受けます。

また未完成時に購入するプレビルド物件の場合は、竣工の遅れにも注意が必要です。たとえばマレーシアのコンドミニアムは、30階建てのケースで1棟建設するのに3年ほどかかりますが、長期計画となるため竣工が遅れることもあり、場合によっては開発が中止となるというリスクがあります。

これまでは完成前に購入したコンドミニアムを完成後に高値で売却するケースもありましたが、今後は、現在の供給量の多さや未完成となるリスクを考慮することが大切なポイントです。デベロッパーの資金量などチェックできることは調べておきましょう。

このほか、2～3年間など短期間で家賃保証をつける物件もあります。この場合、家賃保証終了後も賃貸需要が見込めるかを十分に検討することも大事です。都市部のクアラルンプールでも、実際には賃借人をつけるのに苦労する物件が見受けられます。買い物などの住環境もチェックして、利便性の高い物件を選ぶなどの工夫も必要です。

さらに、売却時のリスクとしては、為替差損に気をつける必要があります。インフレによりマレーシアの通貨リンギットが円に対して上昇すれば、物件を売却して得られる日本円は少なくなるので、売却のタイミングが重要となります。

現在、マレーシアの外国人向けのコンドミニアムは賃貸需要を超えた現在過剰供給にあるといえます。多額の現金を投入してキャピタルゲインのみを狙うのであれば別ですが、インカムゲインによる収益を考えるなら地元の賃借人がつきやすい物件を選ぶのが無難でしょう。

開発エリアの人口の増加率などをチェックし、賃貸需要がどの程度見込めるのかを確認するようにしましょう。例えばイスカンダル開発計画が進むジョホール州のイスカンダル地区は、政府試算では190万人（2017年）から2025年までに300万人増えるとされています。しかし、住宅物件は投機目的で購入されたケースが多く、物件価格は上昇しているものの人口は少なく、シンガポールからの移住も増えていないのが現状です。一方でペナンは3％台の利回りですが物件価格も賃貸需要も安定して推移しています。インカムゲインを狙うのであれば、このようなエリアを狙うのもよいでしょう。

また大手デベロッパーが開発する物件を選ぶことも大切です。日本企業も開発に参入しており、開発が滞りなく遂行される物件を選ぶようにしましょう。現地で実績豊富なデベロッパーには、以下のような企業があります。

竣　工　2022年1月
最寄駅　西小山駅徒歩8分
総戸数　26戸

住　所　東京都品川区荏原5-11-3
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ティモーネグランデメグロサウス

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン荏原4丁目店まで約450m
ローソンストア100品川小山店まで約450m
サミットストア荏原4丁目店まで約210m
業務スーパー武蔵小山店まで約550m
ツルハドラッグ西小山店まで約750m
武蔵小山商店街パルムまで約700m
品川小山五郵便局まで約290m
昭和大学病院附属東病院まで約650m
荏原西保育園まで約210m
品川区立小山小学校まで約290m
しいのき公園まで約170m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　株式会社松尾工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.60㎡～42.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古アパートを購入するメリットは、新築アパートよりも購入価格が2割前後低くなっており、投資金額を抑えることができることです。

また、満室時の利回りは都内の中古アパートで6～10％と新築アパートの5～6％より高くなっています。利回りが高いということは、初期投資の回収までの時間を短縮できることになるため、満室経営が実現できれば新築よりも投資効率を上げることができるという点も大きなメリットと言えるでしょう。

中古アパートを購入するデメリットは、投資金額を抑えることができるものの、経年劣化とともに、修繕費が増大していくため、家賃収入が圧縮されることです。

また、築年数の経過とともに入居者の確保が困難になってくるため、アパートの出口戦略を検討する必要が生じてくるなど、年々リスクが高くなってくることもデメリットと言えるでしょう。

新築アパートとは、既に完成済で一度も誰の手にも渡っていない築1年以内のアパートか建築途中で数ヵ月以内に完成するアパートです。

値幅が数千万円から数億円と大きくなる主な原因は、地域による地価の差です。アパートの建築価格は地域差がそれほど大きくありませんが、地価については地域差が大きいため、都心に近くなればなるほど価格が高くなるという傾向があります。

完成済み・建築途中の新築アパートを購入するメリットは、投資用の土地探しから始めてオーダーメイドのアパートを建てる場合よりも、割安になっていることが多いことです。また、土地を探す時間やアパートの設計を一から考える手間を省くことができるというメリットもあります。

完成済み・建築途中の新築アパートを購入するデメリットは、アパートの立地や設備が既に決まっているということです。土地を購入してアパートを新築する場合のように、需要が期待できる場所を選ぶことができず、内装や設備、間取りなどを自由に設計できません。

また、初期投資が大きくなるため、満室時の利回りは都内で5～6％前後と中古アパートの6～10％より低くなります。運用実績がなく、購入したものの利回り通りの結果を出せるか分からないため、その分リスクが高くなってしまうと言えるでしょう。

相続などによって土地を取得した場合は、自宅を建てる・駐車場経営をするといった土地活用の方法以外にも、アパートを建てて運用するという方法もあります。アパートを建てることによって毎月の家賃収入が得られるだけでなく、固定資産税も抑えることができます。

アパートを建てる費用は、建物の構造によって大きく異なります。構造は木造・鉄骨造・RC造の全部で3種類あります。それぞれの特徴と費用は以下の通りです。

木造は、建築費用を抑えることができるものの、強度が鉄骨造・RC造よりも弱くなるため、低層アパート向きになります。おおよその建築費用は坪単価50万円程度となっています。

鉄骨造は、強度が木造よりも少し強くなるため、低中層アパートの建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価50～70万円と強度が強くなった分高くなってしまいます。

RC造は、強度が最も強くなるため、高層アパートの建築が可能になります。しかし、おおよその建築費用は坪単価70～100万円と鉄骨造よりさらに高くなってしまいます。

一般的な4～6戸程度の低層アパートの場合には木造建築が多く、仮に総戸数が6戸で延床面積が60坪だった場合は、木造の坪単価を50万円で計算すると、建築費用は3,000万円必要になります。

相続などで取得した土地にアパートを建てるメリットは、土地の購入費用が発生しないため初期投資を抑えることができ、高利回りでリスクを抑えた経営ができることです。

また、それぞれの地域に合わせた自分の理想通りのアパートを作ることができる以外にも、本来発生する予定だった土地の購入費用を回すことで太陽光パネルを設置するなど、違う部分に費用をかけることができることもメリットと言えるでしょう。

ご自分の土地にアパートを建てる場合に役立つのが、NTTデータグループが提供する「HOME4U」の土地活用サービスです。アパート経営の収益プランはもちろん、マンション経営や駐車場経営といった別の投資手法との比較検討もできるメリットがあります。

まだ建築会社が決まっていないという場合は、こういった一括比較・お問い合わせサービスを賢く活用することも視野に入れてみると良いでしょう。

相続などで取得した土地にアパートを建てるデメリットは、中古アパートや完成済み・検知途中の新築アパートを購入する場合のように、既に完成している物件を購入するわけではないため、建物の設計や打ち合わせなどの手間がかかるほか、運用を開始するまでに時間がかかってしまうことです。

また、土地を既に所有していることによって初期投資を抑えることができますが、所有している土地が賃貸需要のない地域であった場合は、アパートを建てても入居者が集まらずに低い利回りになってしまうことや収支が赤字になってしまうことがあるなど、所有している土地の影響を受けやすいこともデメリットと言えるでしょう。

アパート経営のために最適と考えられる土地を探すだけでなく、アパートの間取りや設備などを自分で考えることもできるため、自由度の高い経営方法と言えます。

アパートを新築する場合の費用に加え、土地の購入費用が発生しますが、土地の購入費用は地域によって大幅に異なるため、その地域の地価を確認する必要があります。

都内は賃貸需要が期待できるものの、土地の購入費用が高くなるため、土地とアパートの新築費用を合わせて1億円前後になることを想定しておく必要があります。2018年後半からアパートローンの審査が徐々に厳しくなっており、土地付きの新築アパートでは年収500万円～700万円程度が借入できる目安になってきていると言われています。

「自分の借入可能額が知りたい」という方や、「どのような物件があるか知りたい」という方は、まずは下記のような新築アパート経営会社に一度相談されてみると良いでしょう。

竣　工　2021年10月
最寄駅　西小山駅徒歩7分
総戸数　39戸

住　所　東京都品川区荏原5-12-2
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1R／1K対象／仲介手数料無料
■1LDK対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
アークマークニシコヤマ
ARKMARK西小山

■近隣周辺施設情報
サミットストア荏原4丁目店まで約300m
まいばすけっと西小山駅前店まで約490m
セブンイレブン西小山桜並木通り店まで約410m
ヒノミドラッグ西小山店まで約520m
荏原警察署まで約570m
荏原郵便局まで約650m
大黒屋西小山店まで約430m
TSUTAYA武蔵小山店まで約900m
松屋西小山店まで約480m
私立昭和大学まで約580m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エル設計事務所
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（20.23㎡～40.82㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続が優先され、法定相続は遺言がいない時の補助的な基準です。

指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。

被相続人の相続財産に負債が多い、受け継ぎたくないといった理由で相続人全員が放棄をした場合、相続人がいない状態となります。

相続放棄を行っても民法940条の規定により相続財産の管理義務を負う事になりますので、このケースではまず放棄をした方に連絡を行う事になります。

相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。

実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。

被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。

法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。

また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。

日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。

生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。

特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。

ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。

上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。

連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。

被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。

相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。

弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。

民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。

遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。

基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。

ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。

少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。

法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。

1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。

川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。

相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区横網2-4-8
概　要　地上10階 鉄骨造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
キャッスルパレスリョウゴクヨコアミコウエン

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田石原1丁目店まで約60m
ファミリーマート両国亀沢店まで約230m
サミットストア両国石原店まで約350m
まいばすけっと両国駅東まで約550m
どらっぐぱぱす石原店まで約510m
同愛記念病院まで約270m
墨田横網郵便局まで約270m
朝日信用金庫本所支店まで約450m
墨田区立二葉小学校まで約450m
日本大学第一中学校・高等学校まで約350m
国技館まで約600m
江戸東京博物館まで約400m
東京都立横網町公園まで約70m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社タウン設計
■施　工　　　山廣建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.78㎡～56.64㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

民法では被相続人が亡くなった場合、「指定相続人」又は「法定相続人」が財産を相続すると規定されています。基本的には指定相続（遺言による相続）が優先され、法定相続（民法で定められた相続）は遺言がいない時の補助的な基準です。

指定相続人とは遺言書がある場合に遺言で指定された相続人で、法定相続人とは被相続人の配偶者・子供や孫、父母や祖父母、兄弟姉妹・甥・姪などの親族を指します。

相続人がいない状況には様々なケースがあります。まず、相続人がいない状態に至るまでの背景や要因から、それぞれ分けて考えてみましょう。

相続人と連絡が取れず行方不明である時には、相続人がいない状態です。失踪して7年以上経過している場合には、家庭裁判所に失踪宣告の申し立てを行うことで亡くなった者とみなされ相続人ではなくなります。

実際には、相続財産管理人を選任したり、他の相続人が財産を預かり相続人が戻ってきたときに代償金を支払う「帰来時弁済型」を行う事例があります。

被相続人が遺言書を残しておらず、法定相続人がいないという事例でも相続人がいないという状況になります。

被相続人に特別縁故者、や債権者がいる場合には、申立人となり家庭裁判所に相続財産管理人の選任の手続きを行う事が可能です。該当する方がいない場合には、相続財産は国庫に帰属されます。

法定相続人がいるものの、被相続人の遺言書の変造・破棄などを行った、相続で他の相続人を死亡に至らせたなどの行為により「相続欠格」になる事例があります。

また、被相続人に虐待又は重大な侮辱を行った、著しい非行があった場合には被相続人が主に遺言によって「相続廃除」を行うことができます。結果的に相続人はいないものとされます。

日本では法律婚主義を採用しているため、「特別縁故者」と呼ばれる内縁関係の方は被相続人と長く一緒に住んでいても法定相続人に該当しません。

生前に被相続人の療養看護をした方、生計を共にしていた方、特別の縁故があった方なども特別縁故者です。

特別縁故者は遺言書により相続人に指定されている際には指定相続人として相続を行う事が可能ですが、遺言書が無い時には「相続人がいない」とみなされてしまいます。

ただし、相続財産管理人の選任申立を行い、一定のプロセスを踏む事で特別縁故者も相続が出来ることがあります。

上記のような状況で空き家を相続する人がいない時には、相続財産管理人の選任申し立てを行う、国の財産として帰属させるという2つの方法があります。相続人全員が相続放棄をしたケースでは、相続放棄者に連絡を行います。

相続人全員が相続放棄を行った際には、上記の通り放棄をした場合でも管理義務があるためまずは放棄した方に連絡を取ります。

連絡が取れなかった時、連絡がついても話し合いにならないケースでは、被相続人の利害関係者や債権者、特別縁故者などが相続財産管理人の選任を申し立てる流れとなります。

被相続人の債権者、遺贈を受けた方、特別縁故者などが被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、管理人となった方が相続財産の管理を行います。

相続財産管理人に資格は必要ありませんが、家庭裁判所が被相続人との関係・利害関係の有無などを考慮し、相続財産の管理人として最も適任と認められる人を選びます。

弁護士・司法書士などの専門職が選ばれることもあります。選任された後は、主に以下の流れで財産の処分を行います。

民法第959条では「処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する」と規定されています。

遺言書が無く相続人・特別縁故者がいない場合には全額が、特別縁故者に財産の一部を与えた際は余った財産が国庫に帰属する事になります。

基本的には、被相続人に債権者や特別縁故者などがいる場合には相続財産管理人を選任、いない場合には国庫に帰属という流れになるでしょう。

ただし債権者はいないものの、相続財産がマイナス又はほぼ無価値のケースでは、特別縁故者がいても国庫に帰属することとなる可能性があります。

上記のような対応を行った後に空き家を相続することとなった場合、いくつかの注意点があります。それぞれ確認しておきましょう。

少子高齢化の影響で空き家が増加、社会問題になったことから2014年国土交通省は「空家等対策の推進に関する特別措置法」を施行しました。

法律により保安上危険となる恐れある状態又は著しく衛生上有害となる可能性のある空き家を「特定空家」とし、自治体から助言・指導の後猶予期限を付けて、空き家を除却できる事になりました。

1999年に被相続人が亡くなった川口市の事例では、被相続人は不動産を所有していましたが、法定相続人がいない状態で空き家として放置されていました。結果、土地に定着した立木の枝が近隣の道路にはみ出し、地域住民の生活環境に影響を及ぼしている状態だったため、2016年埼玉県川口市に「特定空家」に認定されています。

川口市はさいたま家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申し立てを行い、法的措置を取る事になりました。空き家を放置しておくことで「特定空家」に認定されると、行政指導や勧告を受けることとなる可能性があるため、注意が必要です。

相続財産管理人の選任の申し立てを行う際、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手代、官報公告料4230円の他に「予納金」を支払う可能性があります。

予納金とは相続財産管理人が相続財産を管理するために必要な費用に不足が出る可能性がある場合に、申立人が支払う代金です。

基本的に相続財産管理人への報酬は相続財産で支払われますので、家や土地の価額が低いケースでは予納金を支払う可能性が高くなります。

竣　工　2022年5月
最寄駅　浅草駅徒歩6分
総戸数　30戸

住　所　東京都台東区西浅草2-20-5
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
グランメゾンアサクサカッパバシ
Grande Maison 浅草合羽橋

■近隣周辺施設情報
ミニストップ西浅草2丁目店まで約350m
セブンイレブン台東松が谷1丁目店まで約550m
まいばすけっと西浅草2丁目店まで約170m
三平ストア浅草店まで約400m
台東松が谷郵便局まで約350m
朝日信用金庫合羽橋支店まで約300m
渡辺医院まで約110m
関戸クリニックまで約260m
東本願寺まで約350m
台東区立松葉公園まで約240m
浅草花やしきまで約800m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1LDK（34.26㎡～40.13㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資会社とは、不動産投資を始めるために必要な投資物件の購入手続きをサポートしてくれる会社です。不動産投資会社は、不動産投資を始める上で個人投資家のパートナーとなり得るため、まずは不動産投資会社の役割を把握しておきましょう。

不動産投資会社も不動産業者の1つであり、物件を販売する業務を行なっています。ただし、不動産投資会社によって物件販売後のサービスを手厚く行う会社や、物件販売に特化して様々なタイプの物件紹介に努めている会社など、対応内容や役割は各社によって微妙な差が見られます。

不動産投資会社は、投資家に対して投資物件の紹介、収支計画の作成やシミュレーションを行なうなどの役割を担っています。また、投資物件の購入に関する一連の手続きもサポートしています。

不動産投資では収益の見込める物件を見極めることが大切です。しかし、膨大な不動産情報の中から自力で収益性の高い物件を探すためには、不動産を見極めるスキルや、常に不動産情報をチェックする時間や労力が必要となります。

不動産投資会社には、これらの不動産情報を精査し、投資対象となる物件を投資家の代わりに提案・紹介するという役割があると言えるでしょう。

また、レインズという不動産ネットワークシステムは宅建業者でしかアクセスできないため、不動産投資会社は個人の投資家が取得することが出来ない情報を持っている側面もあります。

不動産投資では長期的に収益を生み出すために収支計画書を作成することが重要です。収支計画書とは、投資物件から長期的に収益を生み出すための収入と支出に関する計画についてまとめた書類です。

不動産投資を始める前には、この収支計画書をもとにシミュレーションを行うことになりますが、不動産投資の知識に乏しい方が投資物件で長期的に収益を生み出すための収入と支出を予測し、シミュレーションするのはやや難易度が高いと言えます。

不動産投資会社では投資家に代わって、収支計画書の作成およびそのシミュレーションを行ってくれるため、投資家は最終的な数値を比較することが可能となります。

ただし、不動産投資会社が提示するシミュレーションは将来の収益を保証するものではありません。家賃下落リスクや空室リスクなど、数値の根拠や妥当性について確認し、慎重に検討することが大切です。

投資家は不動産投資会社から投資物件の紹介を受けた後、物件の内覧、購入の申込、契約、残金決済という流れで購入手続きを行ないます。

投資物件に限らず、不動産の購入手続きには、専門的な知識を要する場面が少なくありません。また、ローンを利用して投資物件を購入する場合、金融機関の審査に通過する必要があります。

投資家が投資物件を購入した後、不動産投資会社が収益を出すための物件管理業務を代行してくれるケースがあります。具体的には、入居者募集、家賃の受領および回収、ローンの返済、投資物件の修繕やメンテナンス、入居者のクレーム対応などです。

物件に入居してくれる人がいなければ、不動産投資の主な収益源である家賃収入を得られません。そのため物件取得後の賃貸経営では入居者の募集が重要な業務の一つとなります。

不動産投資会社は、チラシ広告に載せたり、ネット媒体に掲載したりして入居者を幅広く募集してくれます。また、入居者との賃貸契約や仲介業者との媒介契約などのサポートなども投資物件管理業務の一環として行なってくれます。

投資家は、投資物件の各入居者から毎月一定金額の家賃を受領することになります。また、滞納している入居者に対しては、家賃回収の対応をしなければなりません。

このほか、ローンで投資物件を購入した場合、毎月家賃などの収益から返済していく必要があります。不動産投資会社は、投資物件管理業務としてこれらの作業を代行してくれます。

不動産投資で継続的に収益を得るためには、物件自体のメンテナンスが欠かせません。マンションやアパートなどの建物は、雨風や紫外線の影響を常に受けているため、年数が経てば外壁がひび割れしたり、塗料が剥がれたりと劣化していきます。

そのため、定期的に物件の修繕やメンテナンスをする必要があります。また、入退去、契約更新、家賃の減額などの問題で入居者と話し合いをしなければならない場合もあります。

不動産投資会社は、投資家の代わりに投資物件の修繕やメンテナンス、入居者への対応なども行なってくれます。

不動産投資会社の中には、家賃保証のサービスを提供してくれるところもあります。家賃保証とは、物件の所有者と業者が賃貸借契約を締結した上で、さらに業者が入居者に又貸しする賃貸システムのことです。

サブリースでは、投資物件の所有者と業者との間で最低限得られる家賃額を定めます。投資物件の所有者には、空き室が生じても一定金額の家賃収入が得られるというメリットがあります。

不動産投資を成功させるためには、実績が豊富だったり、親身になって相談に乗ってくれたりするような不動産投資会社を選ぶことが重要です。パートナー選びで参考となるポイントは以下の通りです。

数多くある不動産投資会社の中ですべての項目を比較し、自身にあったパートナーを選択するには大きな手間がかかってしまいます。ここではより重要性の高いポイントとなる「会社の規模の大きさ」「顧客目線の営業方針」「デメリットの説明」という3つに絞り、詳しくみて行きましょう。

資本金の額が大きい会社は、それに比例して豊富な事業資金を蓄えています。不動産投資を行なう際、パートナーである不動産投資会社の経営が傾いたり、倒産したりすると、適切なサポートが受けられなくなる可能性もあります。

不動産投資会社の事業規模は、倒産リスクを考慮する上で評価できる一つのポイントとなります。また、従業員が多ければ、それだけ取引件数の数も多くなります。豊富な取引実績を有する不動産投資会社は、不動産売買に関するノウハウが蓄積している点も強みと言えます。

不動産投資会社によってそれぞれ営業方針が異なります。顧客目線で営業するところもあれば、中には会社の利益を優先的に考えて営業しているところもあります。不動産投資会社を選択する際に重視したいのは、投資家の目線で物件やエリアを選んでくれるかどうかという点です。

例えば、顧客目線で営業している不動産投資会社の担当者は、購入者の年齢、年収、資産状況などの属性だけでなく、購入者の投資目的を総合的に見て最適だと考えられる投資物件を紹介してくれます。

一方、自社の利益を優先的に考える不動産会社の場合、投資家が不動産事業の拡大を希望していないにも関わらず、金融機関の与信ギリギリまで投資物件の購入を薦められることも少なくありません。

顧客目線が徹底したサービスを提供してくれるかどうか確かめるためには、「なぜ、不動産投資を始めようと考えたのか」「不動産投資を通してどのような結果を求めているのか」という点をしっかり不動産投資会社へ伝え、投資家の意図や意思をくみ取った対応をしてくれるかどうかを判断してみましょう。

なお、上記のような営業方針を推し量るにあたり、不動産投資会社の人材募集の条件について確認してみることも有効な手段となります。

多くの不動産投資会社において、営業担当の給与の割合の大部分は物件販売によるインセンティブとなっています。例えば、高額なインセンティブを提示し募集を行っている不動産会社の場合、販売することを優先して強引な営業を行ってしまう可能性があります。顧客目線に立った営業が行われているかどうか、複数の会社を比較しながら、様々な視点から確認してみましょう。

不動産投資は、家賃収入によって長期的に毎月一定額の継続的な収益を見込める点が特徴的です。ほかにも、金融機関の融資が活用できるうえ、老後対策やインフレ対策にもつながるなど様々なメリットがあるので、このような強みだけをアピールしてくる不動産会社も少なくありません。

しかし、不動産投資にはデメリットやリスクもあります。投資期間中に空室が生じれば、家賃収入を得られず、ローンを活用して購入している場合、返済額のほうが大きくなって赤字経営となる可能性もあります。

物件を売却する際も、買い手が見つからず値下げを迫られることもあります。不動産投資会社を選ぶ際は、不動産投資のメリットだけではなくデメリットも丁寧に説明してくれるかどうかをチェックしてみましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　白金台駅徒歩6分
総戸数　37戸

住　所　東京都港区白金台3-18-3
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンシェリアシロカネダイトウキョウプレミアム

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート自然教育園前店まで約140m
セブンイレブン白金台駅前店まで約490m
いなげや白金台店まで約210m
マルエツプチ白金台店まで約490m
プラチナドン･キホーテ白金台店まで約400m
アトレ目黒1まで約730m
目黒駅前郵便局まで約180m
舘内記念診療所まで約190m
東京大学医科学研究所附属病院まで約750m
りそな銀行目黒駅前支店まで約350m
三菱UFJ銀行目黒支店まで約550m
品川区立池田山公園まで約350m
国立科学博物館附属自然教育園まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社瑠建築設計事務所
■施　工　　　株式会社松下産業
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（21.04㎡～51.03㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

孫は子供が亡くなっている際に「代襲相続」として相続することができますが、子供が生きているうちには子供が第1順位となります。

配偶者の最低限の取り分である遺留分を侵害せず、子供が亡くなっており遺産分割協議で全員が合意している時、孫が相続する事は可能です。

ただし、配偶者は常に相続人となり、相続人が配偶者と子供の場合には配偶者が1/2、子供が全員で1/2となりますので不動産の価額やその他の相続財産の状況によっては相続できない可能性があります。

基本的に遺言書がある場合には遺言書通りに相続を行う事とされていますが、遺産分割協議で全員が合意した時、遺留分を侵害しているケースなどでは遺言書の内容通りで無くても構いません。

よって相続人が遺言書の内容を必ず実行するとは限りません。心配な方は弁護士・司法書士などの第三者を遺言執行者に選任しておくことを検討しておきましょう。

生前、孫に不動産を贈与しておく方法です。贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」という2つの方法があり、暦年贈与では年間110万円までが控除対象となります。

一方、相続時精算課税を選択すると2500万円までが控除されますので、2500万円までの価額の不動産であれば贈与税を課されることなく贈与ができます。子だけではなく、孫への生前贈与にも適用可能な税制度です。

一方、孫を養子にすることで、相続人の人数が増え相続税の基礎控除額が増えますが、遺産分割のバランスが崩れ他の相続人が納得せずトラブルに発展してしまう事例があります。

特に遺留分を侵害している場合には、遺留分侵害額請求の申し立てをされる可能性があります。養子縁組は遺言書や生前贈与が出来なかった場合に、メリット・デメリットを踏まえ親族でよく話し合い検討した上で選択する方法と言えるでしょう。

孫に不動産相続を行う主なメリットは相続税の課税が一度で済むこと、デメリットはトラブルに発展する可能性があることや手続き面の負担などです。

通常の相続であれば祖父母から親、親から孫へと相続され相続税が2回課されることになりますが、祖父母から孫に相続する場合は親を通さないため相続税がかかるのは1回のみです。

ただし、相続財産の合計額が基礎控除額内である場合には、通常の相続過程であっても相続税は課されません。相続財産が控除枠内であれば、不動産を孫へ相続する税制上のメリットは薄いと言えるでしょう。

被相続人の子供が存命中で法定相続人ではない孫が相続を行う際には、たとえ遺言書で指定されていても他の相続人に不公平感を与えてしまう可能性があります。

例えば子供に兄弟がおり、兄弟のうち兄の孫にだけ相続を行うケースでは弟や弟の配偶者・子供とトラブルになってしまう事があります。事前に家族間で相続財産の分配方法について協議することが大切です。

第二のデメリットは手続き面です。不動産の相続は必要書類を集め所有権移転登記の申請を行う必要があり、手続きの手間が孫に負担となってしまう可能性があります。

ただし、子供が亡くなっており、代襲相続で孫が相続する場合には2割加算は適用されません。相続対策として孫を養子にする予定の方は、2割加算をおさえておきましょう。

一方、子供が存命である場合には通常の相続過程を経ることで、3,000万円の基礎控除を受けることが可能です。税制上どちらにメリットがあるのかはケースバイケースとなるため、相続を専門としている税理士への依頼も検討しておきましょう。

例えば、「税理士ドットコム」は、全国5,900名の税理士の中から無料で希望に沿った税理士を紹介してもらえるウェブサービスです。複数の税理士を比較することができるうえ、「費用はいくら？」「どんな税理士を選ぶべき？」といった税理士を選ぶ際の相談も可能となっています。

未成年者は基本的に遺産分割協議といった法律行為を行う事ができません。親が法定代理人として代わりに協議を行う事になります。

親・親権者が不在である場合には、他の相続人や関係者などが家庭裁判所に申し立て「未成年後見人」を選任、後見人が孫に代わり遺産分割協議に参加、財産管理などを行います。

不動産相続が孫にとって負担となる、トラブルを引き起こす可能性がある時、非課税制度を活用し贈与を行う方法があります。

例えば「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」は一定の要件を満たすことで祖父母から孫に対する贈与にも適用され、最高3,000万円までは贈与税が控除となります。

その他、教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置・結婚・子育て資金の一括贈与を受けた場合の非課税措置などもあります。

不動産をそのまま贈与するよりも、売却して現金化することでより利用しやすい形で資産を渡すことができるケースもあります。また、実際に売却が明確に定まっていない時でも、売却した時の不動産価格を知っておくことで、財産をどのように分配するか判断するときにも役立ちます。

竣　工　2022年3月
最寄駅　白金高輪駅徒歩5分
総戸数　30戸

住　所　東京都港区高輪1-20-15
概　要　地上3階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料1万円

■物件名フリガナ
タカナワキューブ
TAKANAWA CUBE

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート高輪1丁目店まで約670m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約500m
大丸ピーコック高輪魚藍坂店まで約150m
大丸ピーコック三田伊皿子店まで約180m
白金アエルシティまで約500m
コア三田店まで約350m
リンコス高輪店まで約940m
トモズ白金高輪店まで約400m
泉岳寺まで約400m
御田小学校まで約160m
三田中学校まで約500m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2DK（18.28㎡～49.36㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資に関わらず、不動産投資で失敗しがちなのが、勢いで物件を購入したり、不動産会社が勧めるままにはじめてしまうことです。メリットだけに着目せず、反対にあるデメリットについてもしっかり把握してから判断する必要があります。

勢いではじめてしまうとトラブルが発生した際に対応できないことがありますので、的確に準備をした上で、物件を購入するようにしましょう。

少額で始めやすく、実際の管理を管理会社へ委託できるワンルームマンション投資は簡単だという印象もありますが、その都度、オーナーとして選択を迫られることがあります。このときに誤った判断をしないためにも、適切な知識を得ることが必要です。

簡単なようでいて、奥が深いのがマンション投資です。マンションを購入する前、運用中、さらに売却までさまざまなことを学んでいくことで継続的なワンルームマンション投資が実現します。必要な知識を勉強しながら、運用していくようにしましょう。

ワンルームマンションは単身者がメインターゲットとなりますが、マンション投資はターゲットを絞った運用が必要です。ターゲットに適した立地条件で物件を探したり、人気の設備を導入することで入居者づけがしやすくなるからです。

交通アクセスや設備を重視して物件選びをすることで、資産価値の減少幅を抑制したり、空室リスクを軽減する可能性があります。また、適切なタイミングで設備や内装デザインを更新することも有効です。こうした基本的な経営手法を把握することで、長期間の運用を可能にすることができます。

ワンルームマンションは表面利回りと実質利回りに差があります。それは、物件を所有しているだけで管理費と修繕積立金、さらには税金がかかるからです。そのため、表面利回りだけで物件を購入してしまうと失敗になりやすいのです。

特に築年数の経っているマンションは、大規模修繕工事に費用がかかるため修繕積立金が高くなっているケースもあります。物件を購入する際は、表面利回りではなく実質利回りに重点をおいて比較しましょう。

ワンルームマンション投資は、所有している戸数が少ないうちは空室リスクが高いという特徴があります。空室になると家賃収入が途切れてしまい、部屋が空室になっても管理費や修繕積立金、ローン返済の支払い義務があるため、空室が長期間続くとトータルの収支がマイナスになることがあります。

ワンルームマンション投資を成功させるには、できるだけ空室期間を短くすることです。そのための対策を適切に行いましょう。

中古マンションを購入して不動産投資を行う場合、立地や間取り、築年数なども気になりますが、給湯器などの設備トラブルによって経営が不安定になることもあります。このような想定していない出費によって、利益を得られるまでに長い期間が必要になってしまうことがあります。

このほかにも「水道の蛇口でトラブルがあった」「エアコンからカビの匂いがする」など、設備に関する注意点がたくさんあります。物件を購入する際は設備の更新時期にも注意しましょう。突然の出費に耐えられるように資金を確保しておくなど、経理面での対策も必要です。

「マンション投資は表面利回りと実質利回りの差が大きいと知って、しっかりシミュレーションをしてから物件を購入することに決めました。家賃収入だけにとらわれずに、管理費や修繕積立金がどれくらいあるか、年間で必要な納税額も調べた上で納得できる物件を購入しました。空室になると管理費や修繕積立金などで赤字になることもあるため、運用を開始してからはできるだけ空室にならないような対策もとっています。」

不動産投資は、どのくらいの利回りで運用できるのか、気になるものです。しかし利回りばかりに気を取られてしまうと、物件を維持するためのランニングコストを見逃してしまうこともあります。

ワンルームマンション投資では表面利回りと実質利回りの差が大きいケースもあります。こちらの事例では、ランニングコストがどれくらいかかるのかシミュレーションの段階でできるだけ詳細に確認し、収入面だけでなく数値で投資判断ができるように準備していることが成功ポイントとなっています。

「中古マンションを購入してリノベーションをしてから賃貸物件にしようと思っていました。そこで見つけたのが築年数はそれほど浅くはありませんでしたが、設備を交換したばかりの物件です。入居者の入れ替えはあったものの、10年間運営してこの程、売却をすることができました。さすがに購入代金を上回ることはありませんでしたが、資産価値が思ったほど下がっていなかったので次の物件を購入するための自己資金も確保できました。ワンルームマンションは立地が重要と聞いていたので、駅近というセオリー通りの物件を選んだことがよかったのだと思います。」

この事例では、駅近で資産価値の下落を抑えられたことが第一のポイントです。また設備を交換したばかりのマンションだったため、初期費用が抑えられ、資金に余裕を持って運用することができています。

マンション投資では突発的な設備トラブルなどにより、シミュレーション段階で考慮していなかったコストが発生することがあります。中古マンションは新築マンションと比較して修繕リスクが高まりますが、細かな点まで確認し、どのようなリスクが想定されるのかを事前に把握していたことがポイントと言えるでしょう。

「私は何事も慎重に取り組みたいので、1件目のワンルームマンションを購入するときから不動産投資についてかなり勉強をしました。不動産投資会社が開催するセミナーや、不動産関連の書籍などで勉強している間に、できるだけ頭金を貯めようとしたのもよかったです。融資額を抑えられたことで、月々のローン返済にも困りませんでした。この1件目のワンルームマンションで利益ができたことで経営は軌道に乗り、現在は3件のワンルームマンションを運用しています。」

ワンルームマンション投資は比較的に少額から始められることから低リスクな運用方法と考える方もいますが、融資を利用する場合には数千万円規模の運用額になります。重要な投資判断を行わなければならない状況に備え、投資家が知識を蓄えておくことが重要です。

この事例では、不動産投資を始める前に知識をつけながら、自己資金を貯蓄し、投資のリスクをできるだけ低減できるように努めていたことがポイントとなっています。

不動産投資会社はマンション投資を行う上でのパートナーとなりますが、最終的な責任は投資家が自ら負うことになります。納得感を持ち投資判断を行うために、不動産投資セミナーや書籍などから基本的な知識を蓄え、慎重に進めていたことが成功の背景にあったと言えるでしょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　学芸大学駅徒歩10分
総戸数　41戸

住　所　東京都世田谷区野沢3-9-13
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
JMFレジデンス学芸大学
JMFResidence学芸大学

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン野沢店まで約360m
ファミリーマート下馬駒沢通り店まで約410m
駒沢通り野沢東急ストアまで約260m
まいばすけっと下馬3丁目店まで約370m
サミット野沢龍雲寺店まで約670m
ツルハドラッグ柿の木坂店まで約360m
ローソン柿の木坂2丁目店まで約400m
ファミリーマート目黒柿の木坂店まで約650m
トモズ野沢店まで約780m
コルモピア野沢店まで約680m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社福子工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社福子工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.14㎡～27.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却で生じやすい悩みを分かりやすくするために、まずは、不動産売却の流れを簡単にみていきましょう。不動産売却の流れの中で、どのような悩みや問題が生じることが多いのかについて、説明していきます。

不動産売却の流れとしては、まずは、売却前の準備として、売却不動産に関係する瑕疵やその問題の解決・改善をおこないます。

その後、売却を依頼する不動産会社を決定し、媒介契約を締結します。売却活動を始める前に、価格査定をおこない売出し価格や最終的な売却希望価格を決めて、売却戦略を練ってみましょう。

媒介契約を結んだ不動産会社は、指定流通機構に登録し、ポータルサイトに掲載するなどして買い手を探します。

買い手が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約締結後、1カ月程度経過して引渡し、決済となります。不動産売却によって利益があった場合、翌年2月16日から3月15日までの間に所得税の確定申告をおこないます。

売却前の準備段階では、売却不動産の権利関係の問題が生じることがあります。相続不動産である場合、売却するには、被相続人から相続人に所有権を移転させることが必要になります。売却前に、少なくとも相続人間での遺産分割を完了させ、売却の合意を得ることが必要でしょう。

また、戸建などの土地付き不動産を売却する場合、できれば、売却前に土地の境界トラブルを解決しておきたいといえます。相続不動産では、売却前に土地を分筆してから売却したいというケースもあります。

売却活動を依頼する不動産会社を選定する際、同時にそれらの不動産会社に価格査定を依頼して売却戦略を練りますが、査定価格について判断に迷うこともあります。

売却活動は、通常不動産会社に依頼しますが、値下げや広告方法、見込み客へのアプローチなどの具体的な売却戦略について悩みが生じることもあります。買い手候補者が現れた場合には、条件交渉などの問題も発生する可能性があります。

土地付き不動産の売買契約では、契約締結の際、買主側が土地の境界確定と測量図の作成を条件に挙げてくる場合があります。境界トラブルが解決済であったとしても、境界標の設置が条件になるケースもあるでしょう。

また、売買契約締結後、残金の支払いがなかったり、契約不適合責任に基づく修繕や代金減額を求められたりするなどのトラブルが生じる場合もあります。

引渡し、決済の段階では、登記手続きをおこなう必要があります。売主側で発生する登記手続きは、売却不動産にローンの抵当が付いている場合の抵当権抹消登記、登記住所が現住所と異なっている場合の住所変更登記などがあります。

売却益が生じた場合、譲渡所得税および住民税の確定申告と納付をおこなう必要があります。譲渡所得の計算、申告方法が分からないといった悩みが生じる可能性があります。

譲渡所得税では、特別控除などの優遇措置の適用を受けられる可能性もあり、税額の適正な軽減を図るための相談も検討したいところです。

不動産売却で生じうる悩みや問題は適切な相談先に相談することで、効率的に解決や改善への方途を見出すことにつながります。以下で、前述した各段階の悩みを相談先ごとに分けてみていきましょう。

弁護士は、法律関係のあらゆるトラブルに対応することが可能です。売却する不動産の権利関係を整理したり、被相続人の不動産で遺産分割をおこなう必要があるケースで問題が生じた場合、弁護士に相談することを検討してみましょう。

また、売買契約に関連して買主とトラブルが生じたときも民法上の知識が必要になることがあります。トラブルになる可能性がある場合には、弁護士に相談することを検討してみましょう。

土地付き不動産で、土地の境界トラブルや測量に関して悩み事がある場合、土地家屋調査士に依頼することを検討してみましょう。土地家屋調査士であれば、隣地との境界確定に関する交渉から、境界標の設置、測量、それらの結果を踏まえた登記手続きなどの対応が可能です。

なお、測量のみを依頼するのであれば、測量の技術者である測量士に依頼してもよいでしょう。

売却戦略を立てる際、不動産会社に公正中立な手続きで価格査定をしてほしいことがあります。しかし、不動産会社によっては仲介手数料を獲得するためにあえて相場よりも高い金額を提示してくるケースがあります。

不動産会社へ査定を依頼する際はこのような悪質な業者への依頼を避けつつ、複数社へ査定を依頼し、査定価格と査定額の根拠についても合わせて確認することが重要となります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　御茶ノ水駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都千代田区神田猿楽町2-13-6
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ルフォンプログレチヨダオチャノミズ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン神田神保町1丁目店まで約240m
マルエツプチ神田神保町2丁目店まで約350m
まいばすけっと神田神保町まで約400m
マツモトキヨシ神保町店まで約350m
三井住友銀行神保町支店まで約500m
三菱UFJ銀行神保町支店まで約550m
ゆうちょ銀行明治大学駿河台校舎内出張所まで約550m
西神田郵便局まで約190m
東京歯科大学水道橋病院まで約400m
三楽病院まで約450m
神田女学園中学校高等学校まで約40m
千代田区立錦華公園まで約270m
東京ドームシティまで約600m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ジャイロアーキテクツ
■施　工　　　株式会社佐藤秀
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.12㎡～40.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート・マンション経営が、会社で禁止されている副業に該当する可能性はどれぐらいあるのでしょうか。また、アパート・マンション経営はそもそも副業という位置づけになるのでしょうか。

厚生労働省が平成30年1月に公表した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」によると、原則として、副業・兼業を認めるべきであるものの、例外的に、次のような場合には副業・兼業を制限することもできるとしています。

会社員の場合、アパート・マンション経営が副業にあたるとされた場合であっても、このような例外的に副業・兼業が制限されるケースに該当しない限り、問題は生じないといえます。自社の就業規則では、副業・兼業制限規程がどのように定められているか、確認してみましょう。

公務員は、国民に奉仕する立場にあり職務専念義務があることから、営利企業との兼業や自ら営利企業を営むことを法律によって禁止されています。

兼業が厳しく禁止されている公務員ですが、例外的に、その営利企業との間に特別な利害関係がなく、職務の遂行に支障がない範囲内であれば、副業をおこなうことも認められています。

公務員の兼業禁止基準は、民間の会社員よりも厳しいといえるため、公務員の基準で許容範囲であれば民間であっても許容範囲である可能性が高いでしょう。

国家公務員が例外的におこなうことのできる副業の範囲については、人事院規則１４―８の運用についてにおいて定められており、その具体的な運用についても通達が発せられています。

国家公務員の兼業禁止を定める通達によると、禁止される兼業に該当しない不動産賃貸業の基準は、主に次のような条件を満たすケースになります。

国家公務員の禁止される兼業基準に該当するものとして、家屋・建物であれば5棟10室以上、土地であれば10件以上という条件があります。

駐車場の場合は、建物内もしくは機械式のもの、あるいは10台以上という条件になります。また、太陽光発電投資の場合、太陽光発電設備の出力10キロワット以上が条件になっています。

4棟9室以下の規模のアパートあるいはマンション経営、9台以下の駐車場経営、10キロワット未満の太陽光発電投資であれば、国家公務員であっても兼業・副業とみなされません。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準では、賃貸料収入の額も年500万円以上という条件を示しています。500万円という基準は、家賃のみならず、駐車場の賃貸料などのすべての不動産収入の金額を合計した金額で判断します。

国家公務員の禁止される兼業・副業基準に反しない場合として、「入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職務の遂行に支障が生じないこと」が条件とされています。

いわゆる自主管理をしていると、この条件を満たさないことになり、兼業・副業基準に抵触する可能性が高いといえます。

国家公務員は、禁止される兼業基準に該当するアパート・マンション経営はできないのが原則です。

しかし、法令では、職務との間に特別の利害関係がなく、職務の遂行に支障がない場合は、兼業の許可の申請を許可することができることも定められています。

国家公務員の場合、自営兼業承認申請書という許可申請様式があり、これに賃貸する不動産の数、所在地、予定賃貸料などを記載して申請することになっています。申請して許可を受けることができれば、禁止されている基準以上の規模のアパート・マンション経営も、おこなうことができる可能性はあります。

公務員でない会社員の人は、公務員の兼業・副業禁止基準ほど厳しく制限されないと考えられますが、アパート・マンション経営が副業に該当しそうであると判明した段階で、上司に許可申請の相談をすることを検討してみましょう。

会社員の場合、アパート・マンション経営が「副業・兼業の促進に関するガイドライン」に抵触するようなものでない限り、会社から禁止される副業に当たる可能性は低いといえます。

アパート・マンション経営が副業に当たるのか、という判断基準として、公務員の兼業禁止基準を参考にすることができます。4棟9室以下、賃貸料収入500万円未満の規模であれば、副業に該当しない可能性が高いでしょう。これらの規模を超えて、なおかつ自主管理をしている場合は、副業に該当する可能性が高くなります。

副業に該当しそうな場合は、会社の就業規則を確認し、上司にアパート・マンション経営をおこなうことの許可を求めることを検討してみましょう。

竣　工　2018年11月
最寄駅　新御徒町駅徒歩5分
総戸数　30戸

住　所　東京都台東区台東3-4-10
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／家具付き

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアキハバラスカイガーデン
GENOVIA秋葉原skygarden

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート台東鳥越店まで約300m
セブンイレブン台東1丁目店まで約350m
まいばすけっと 新御徒町駅南店まで約180m
ココスナカムラ鳥越店まで約350m
ライフ新御徒町店まで約650m
三井記念病院まで約550m
浅草橋郵便局まで約550m
台東区立竹町公園まで約190m
台東区立平成小学校まで約270m
御徒町台東中学校まで約550m
東京都立忍岡高等学校まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社ジーシーエムコーポレーション 一級建築士事務所
■施　工　　　中野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.44㎡～50.88㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年2月
最寄駅　浜町駅徒歩4分
総戸数　15戸

住　所　東京都中央区日本橋浜町3-33-1
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■【→ キャッシュバック ／ 5大キャンペーン】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ライブカーサニホンバシハマチョウ
Live Casa 日本橋浜町

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート日本橋浜町Ｆタワー店まで約180m
セブン-イレブン日本橋浜町店まで約400m
成城石井日本橋浜町店まで約190m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約200m
まいばすけっと水天宮店まで約400m
みずほ銀行日本橋浜町Ｆタワー出張所まで約150m
日本橋清洲クリニックまで約150m
トルナーレ内科外科まで約280m
中央浜町一郵便局まで約550m
久松警察署浜町交番まで約260m
中央区立浜町公園まで約350m
明治座まで約500m
中央区立総合スポーツセンターまで約400m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社フー設計
■施　工　　　古里建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.04㎡～52.63㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション査定とは、マンションの状態を確認してもらい、不動産市場ではどれくらいの売却価格なのか調べてもらうことです。査定額を元に市場で売り出す価格を決めるので、価格を設定する上でも、売却を依頼する不動産会社を選ぶ上でも、査定は重要なポイントとなります。

マンション査定を不動産会社へ依頼すると無料で行ってくれます。査定方法には大きく分けて2つの方法があるので、違いを下記で確認してみましょう。

マンションのあるエリアの過去の取引事例や築年数、間取り、交通アクセスなどから査定価格を出す方法です。マンションの情報だけで価格をつけるため、机上査定ともいわれます。

マンションを訪れて、実際の状態などを確認して査定価格を出す方法です。日差しや眺望、室内の状態、共用部分の状態、周辺環境などが分かるため、机上査定で算出した査定額を補正する査定方法となります。

訪問査定は不動産会社の担当者が自宅に来るため、手間がかかってしまう点がデメリットですが、後にマンションの欠陥が見つかってしまうようなトラブルを避けることができるメリットがあります、机上査定だけではなく、訪問査定を受けてから売却活動を行ってくれる不動産会社を探すことも検討してみましょう。

無料査定を受けるには不動産会社に依頼しますが、どのような流れになるのか、不動産会社を選ぶところから不動産市場で販売が開始されるまでの全体像を紹介します。

マンション査定を依頼するポイントは複数の不動産会社へ査定を依頼することです。1社だけでは、査定価格や査定の根拠が本当に適切なものであるのかの判断が難しくなるため、複数社へ査定を依頼しそれぞれを比較するようにしましょう。

また、複数の不動産会社に査定価格を提出してもらうと、販売価格の相場がより把握しやすくなり市場で売り出す際の価格や実際の売買価格を判断しやすくなります。

複数の不動産会社に査定を依頼するのに役立つのが、物件情報を一度登録するだけで提携会社へ査定依頼がかけられる不動産一括査定サイトです。下記の表に、悪徳業者の排除を積極的に行う国内大手5社の不動産一括査定サイトをまとめましたので、参考にしてください。

資料の他に、固定資産税の評価証明書や、登記簿謄本などがあれば合わせて準備しておきましょう。なお、最低でも所在地情報と間取りの情報があれば、すべて揃えていなくともおおよその査定は可能となります。

査定を行う不動産会社によって必要な書類が異なることがありますので、訪問査定を依頼する際に確認しておきましょう。

訪問査定の当日になったら、不動産会社の担当者が訪れて査定を行います。築年数などマンションに関する情報はすでに伝えていますので、訪問査定では下記のような部分をチェックして状態を確認します。

資料などでは分からない、意見や感想を伝えることが大切です。価格には反映されないこともありますが、買主を見つける際に役立つこともあるため、

最後にマンションの無料査定を受ける際に注意してほしいポイントをまとめました。ぜひ参考にしてください。

不動産会社へ簡易査定・訪問査定を依頼するのは原則無料となりますが、無料だからと言って多くの不動産会社に査定依頼をすると、売主として対応しきれなくなることもあります。

一方、少なすぎると、査定価格にばらつきが出た場合に比較することが難しくなります。そのため簡易査定の段階では5～6社程度、訪問査定では3～4社程度を目安に検討してみましょう。

不動産会社の担当者に室内の様子を見てもらうため、清掃および整理整頓はいつもより丁寧にしておきましょう。部屋がごちゃごちゃしていると、実際よりも狭く感じることもあります。

特にマンションの場合は、1面採光や2面採光が多く、日差しは限定されています。差し込む光によって部屋の中の印象が変わりますので、窓際に荷物を置かないようにしたり、窓を拭いたりするのもいいでしょう。荷物を整理しきれない場合は、レンタルボックスなどを借りて、訪問査定の日に合わせて運び出しておくといったことも検討してみましょう。

マンションの査定に訪れた不動産会社の担当者は、玄関周りやロビー、エレベーターといった共用部分も印象に残ります。一戸建ての場合と違って、これらの共用部分は自分で整理や清掃ができません。管理組合に掛け合って、掃除をしてもらうなども検討してください。

訪問査定を受ける際は、1日で複数社に来てもらうこともあります。その場合、不動産会社同士が顔を合わせることのないように気をつけましょう。不動産業界では、複数社に査定を受けるのは通例になっています。しかし、時間がないからといって同時に査定をしてもらうといったことは、できる限り避けましょう。

不動産会社が無料で査定を行うのは、売却時の仲介手数料が主な収益となります。営業マンが顔を合わせてしまうと、売却依頼を自社で請け負うために他社の査定価格を考慮した価格を提示する可能性があるためです。

マンション査定の目的は他社の提示価格を考慮した金額を知るためではなく、市場に沿った相場を調査することにありますので、できるだけ査定担当者が顔を合わせることのないのようなスケジュールを組んでみましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　東日本橋駅徒歩3分
総戸数　24戸

住　所　東京都中央区東日本橋2-18-2
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
リビオメゾンヒガシニホンバシ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東日本橋2丁目店まで約180m
デイリーヤマザキ清杉通り店まで約200m
ローソン東日本橋2丁目店まで約290m
まいばすけっと東日本橋1丁目店まで約450m
マルエツプチ東日本橋3丁目店まで約600m
日本橋中央医院まで約280m
両国郵便局まで約350m
中央浜町一郵便局まで約500m
城北信用金庫日本橋支店まで約550m
キッズルームひかり東日本橋園まで約400m
中央区立日本橋中学校まで約190m
開智日本橋学園中学・高等学校まで約500m
中央区立千代田公園まで約250m

竣　工　2005年3月
最寄駅　北参道駅徒歩1分
総戸数　52戸

住　所　東京都渋谷区千駄ヶ谷4-7-1
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ニューシティアパートメンツセンダガヤツー

■近隣周辺施設情報
マルマンストア南新宿店まで約700m
NEWoManまで1330m
渋谷ヒカリエまで約2600m
まいばすけっと代々木2丁目店まで900m
代々木VILLAGEbykurkkuまで約570m
ココカラファインJR代々木駅前店まで約480m
ローソン北参道駅前店まで約230m
ローソン国立能楽堂前店まで約260m
サブウェイ北参道駅前店まで約200m
代々木焼き鳥鳥ゴローまで約200m
つるまる饂飩千駄ヶ谷店まで約170m
ファミリーマート北参道駅前店まで約210m
オーケーディスカウントスーパーマーケット千駄ヶ谷店まで約350m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（26.52㎡～71.95㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2014年11月
最寄駅　北参道駅徒歩3分
総戸数　31戸

住　所　東京都渋谷区千駄ヶ谷3-7-8
概　要　地上6階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
アーバネックスハラジュク
Urbanex 原宿

■近隣周辺施設情報
オーケー千駄ヶ谷店まで約230m
miniピアゴ千駄ヶ谷１丁目店まで約470m
セブンイレブン北参道駅前店まで約200m
薬ヒグチ代々木店まで約460m
渋谷千駄ヶ谷郵便局まで約410m
スターバックスコーヒー北参道店まで約240m
鳳凰会 フェニックスメディカルクリニックまで約190m
ココカラファインＪＲ代々木駅前店まで約800m
代々木VILLAGEbykurkkuまで約760m
東京都立代々木公園まで約2310m
新宿御苑まで約660m
喫茶室ルノアール千駄ヶ谷駅前まで約640m

■駐車場　　　4台（平置式）
■バイク置場　6台
■駐輪場　　　30台
―――――――
■設　計　　　古久根建設一級建築士事務所
■施　工　　　古久根建設株式会社
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.28㎡～38.06㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

竣　工　2020年8月
最寄駅　南千住駅徒歩8分
総戸数　68戸

住　所　東京都台東区日本堤2-3-2
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミノワ2スカイガーデン
GENOVIA三ノ輪Ⅱskygarden

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東日本堤2丁目店まで約230m
スーパーシマダヤ日本堤店まで約170m
業務スーパー浅草店まで約400m
まいばすけっと清川2丁目店まで約450m
台東日本堤郵便局まで約270m
康保会診療所まで約120m
浅草警察署吉原交番まで約550m
仰願寺幼稚園まで約800m
台東区立東浅草小学校まで約400m
台東区立吉原公園まで約500m

■駐車場　　　―
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　63台/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.81㎡～50.41㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2020年4月
最寄駅　南千住駅徒歩7分
総戸数　60戸

住　所　東京都台東区日本堤2-6-9
概　要　地上11階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミノワスカイガーデン
GENOVIA三ノ輪skygarden

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ日本堤店まで約180m
業務スーパー浅草店まで約350m
まいばすけっと千束4丁目店まで約370m
セブンイレブン台東日本堤店まで約300m
ファミリーマート吉のや日本堤店まで約300m
ローソン泪橋店まで約410m
台東日本堤郵便局まで約190m
台東区立玉姫保育園まで約700m
台東区立東泉小学校まで約720m
台東区立吉原公園まで約400m
玉姫稲荷神社まで約550m

■駐車場　　　有
■バイク置場　5台
■駐輪場　　　55台/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.80㎡～41.35㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

竣　工　2017年10月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩10分
総戸数　39戸

住　所　東京都墨田区横川1-1-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
（※201号室を除く）

■201号室対象／キャンペーンＥ／適用可
■201号室対象／フリーレント実質1.5ヶ月

■物件名フリガナ
エスレジデンスオシアゲパークサイド

■近隣周辺施設情報
マルエツ錦糸町店まで約330m
マルエツプチ本所4丁目店まで約380m
肉のハナマサ錦糸町店まで約480m
サファイアドラッグまで約480m
どらっぐぱぱす横川店まで約540m
サンドラッグCVS業平店まで約550m
ローソンストア100墨田区本所4丁目店まで約160m
ローソン墨田横川2丁目店まで約260m
セブンイレブン墨田業平1丁目店まで約350m
墨田太平町郵便局まで約310m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.81㎡～42.49㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年7月
最寄駅　南千住駅徒歩8分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区清川2-35-5
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
アラートミナミセンジュ
ａ　ｌａｔｏ　ｍｉｎａｍｉｓｅｎｊｕ

■近隣周辺施設情報
スーパーシマダヤ日本堤店まで約290m
Santoku南千住店まで約870m
ローソン南千住3丁目店まで約200m
セブンイレブン台東清川2丁目店まで約120m
中華食堂日高屋南千住店まで約800m
マクドナルド南千住駅前まで約880m
台東日本堤郵便局まで約700m
浅草警察署日本堤交番まで約300m
朝日信用金庫浅草支店清川出張所まで約400m
日本堤診療所まで約700m
台東区立玉姫保育園まで約350m
台東区立玉姫公園まで約120m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.30㎡～40.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

贈与があったことが第三者に分かるように書面化したものを「贈与契約書」と呼びます。

贈与契約書を作成せずに贈与を行うと、非課税額の範囲内でも贈与税が課されることがあったり、親族に証明できず後にトラブルが起こる可能性があります。契約書は必ず作成しておきましょう。

贈与契約書には贈与する人と贈与を受ける方が契約を締結した旨、土地の所在地・地番・地目・地積、贈与の日にち、贈与者・受贈者の住所を記載、贈与者と受贈者が記名・押印を行います。

土地の地番や地目などは登記情報提供サービス又は所在地を管轄する法務局の窓口で「登記事項証明書」を取得することによって確認が可能です。

固定資産課税台帳の評価額は、自治体から送付された「固定資産税・都市計画税納税通知書の課税明細書」、または自治体の役所で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。

土地の価額が一定額以上の際には、贈与された方は不動産取得税・贈与税を申告・納付する必要があります。

土地を取得した時には「固定資産課税台帳に記載されている評価額×3％」の不動産取得税を納付します。ただし、課税標準額が10万円以下の土地の場合、納める必要はありません。

なお、2024年3月31日までに宅地等を取得した場合には、土地の課税標準額が1/2に軽減されます。土地を取得した日から30日以内に、所在地にある税務署に申告しましょう。申告書は役所又は自治体のホームページで取得可能で、後日納税通知書が送られてきます。

贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」があり、どちらかを選択します。相続時精算課税は税務署に「相続時精算課税選択届出書」を提出後に適用となり、届出を出していない場合には自動的に暦年課税となります。

1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から基礎控除額を控除した価額に「一般税率」又は「特例税率」のいずれかを適用して贈与税額を計算します。

父母や祖父母など直系の尊属以外の方から贈与を受けたケースで受贈者が贈与の年の1月1日において20歳未満である場合には、「一般税率」、直系尊属から贈与を受け受贈者が贈与の年の1月1日において20歳以上である場合には、「特例税率」を適用します。

なお、直系尊属からの住宅取得のための資金や教育資金、結婚・子育て資金などで一定の要件を満たすもの、相続や遺贈により財産を取得した人が、相続の年に被相続人から贈与により取得した財産は一定額が贈与税から控除されます。暦年課税は、土地を贈与された年の翌年2月1日から3月15日の間に申告と納税を行います。

「相続時精算課税」を選択した場合には、土地の価額が110万円以下であっても贈与税の申告をする必要があります。

相続時精算課税では贈与財産の価額の合計額から、複数年で利用できる特別控除額を控除した後の価額に、20％の税率をかけて計算します。

将来の相続時に贈与時の土地の時価と他に受け継いだ財産の価額を合計し、相続税額から既に支払った贈与税相当額を控除した金額が相続税の額となります。

相続時精算課税は60歳以上の父母又は祖父母が、20歳以上の子又は孫に対して財産を贈与した場合において選択できる制度で、一度選択すると暦年贈与に変更できません。

暦年課税と相続時精算課税を選ぶ際には、後の贈与・相続について考え慎重に検討を行いましょう。相続時精算課税を適用する場合には、税金を支払わない場合でも贈与年の翌年2月1日から3月15日の間に申告します。

被相続人が亡くなり自動的に相続が開始となります。まずは、遺言書の有無を確認します。遺言書は自宅といった身近な場所、公証役場、法務局に保管されている可能性があります。

遺言書は被相続人が自筆で書いた自筆証書遺言、公証役場で内容を読み上げ封をする秘密証書遺言、公証人が作成する公正証書遺言の3種類があります。

自筆証書遺言・秘密証書遺言は被相続人にとって身近な場所に保管されている事がありますが、自筆証書遺言は法務局で保管する事も可能です。公正証書遺言は公証役場で保管されています。

基本的に遺言書がある場合は遺言書の内容に沿って遺産分割を行います。ただし、遺留分を侵害している、民法上の相続財産ではないものを指定している、遺産分割協議で相続人全員が合意しているケースなどでは遺言書の内容通りで無くても構いません。

法務局で保管されている自筆証書遺言と公正証書遺言以外の遺言は家庭裁判所で「検認」の手続きを受ける必要があります。検認は遺言書の変造・偽造を防ぐためのもので、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てます。

民法上における相続人は、被相続人の配偶者、子供、父母、兄弟姉妹となります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　白金台駅徒歩1分
総戸数　69戸

住　所　東京都港区白金台4-5-9
概　要　地上12階 RC造

■物件名フリガナ
ラテストシロカネダイ

■近隣周辺施設情報
リンコス高輪店まで約160m
東京大学医科学研究所附属病院まで約1000m
港区立高輪台小学校まで約410m
私立東海大学付属高輪台高校まで約600m

不動産の資産価値を維持するためには、立地や物件の状態だけでなく、長期的な視点での管理とメンテナンスが欠かせません。白金台のような高級住宅地では、周辺環境の価値が物件の資産価値に大きく影響します。例えば、地域の再開発計画や公共施設の整備などは、資産価値を押し上げる要因となります。また、定期的なリフォームやエネルギー効率の改善は、物件の競争力を高め、将来的な価値の低下を防ぐ手段となります。これらの施策を組み合わせることで、白金台における不動産の価値を長期にわたり維持し続けることが可能です。白金台での不動産選びにおいて、環境に優しい住宅は注目すべきポイントです。特に昨今では、持続可能な社会の実現に向けた取り組みとして、エコフレンドリーな住宅が求められています。環境に優しい住宅とは、再生可能エネルギーの利用や省エネルギー設計を取り入れた住まいのことを指します。具体的には、太陽光発電システムを導入することで、エネルギーの自給自足を目指すことが可能です。また、高断熱材を使用した建物は、冷暖房の効率を高め、光熱費を抑える効果があります。さらに、雨水の再利用システムを取り入れることで、資源の無駄遣いを防ぎ、環境負荷の軽減に寄与します。これらの要素を考慮し、環境への配慮を重視した住宅選びが、長期的な住環境の持続可能性を高める鍵となります。

■駐車場　　　7台/月額41,800円～47,300円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　68台/月額550円
―――――――
■設　計　　　野村建設工業株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　野村建設工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.03㎡～50.56㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

相続税法では個人間の取引が対象となることから、個人が法人から受け継いだ財産に対して基本的に相続税は課されません。不動産を法人名義にしており、個人に相続する場合には「不動産の譲渡」として相続税ではなく所得税が課されます。

所得は10種類に分類され、それぞれの所得で計算方法が異なりますが、法人から譲り受けた財産は「一時所得」に分類されます。ただし業務に関するもの、継続的に受けるものは一時所得には該当しません。

譲渡された方が法人の一員である場合には給与所得とみなされる可能性もあります。例えば、法人が不動産を役員（法人の取締役、執行役、監査役、理事など）に無償で譲渡した場合、実質的に給与を支給したと同様の経済的効果があったものとして「給与所得」に分類されます。

法人側には、所得税法により不動産を時価で売却したとみなされ、「みなし譲渡所得」として譲渡所得税が課される可能性があります。不動産の売却価格から取得に関わる費用（建築費や購入費）と印紙税といった譲渡に関わる費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、所有期間によって一定の税率をかけ計算されます。

個人の確定申告だけでなく法人側の会計処置も必要となり、複雑な会計処理と税務上の知識が必要となります。誤って過少申告を行ってしまうと追徴課税などのペナルティを負う可能性もあるため、税理士や会計士など専門家への依頼も検討しつつ、相続を進めて行きましょう。

一般社団法人又は一般財団法人の理事が亡くなった場合には、一定の金額が理事から遺贈により取得したものであり、一般社団法人・財団法人を個人とみなして相続税が課されます。

登記識別情報・登記済証を何らかの理由で提出できない際には、「不通知・失効・失念・管理支障・取引円滑障害・その他」から該当するものを選びチェックマークを付けます。

手続きの際には登記原因証明情報の提出が必要になりますが、法人からの不動産譲渡を贈与として「贈与契約書」を交わして書面化し、提出することで後のトラブルを防げる可能性が高くなります。

契約書を交わさない時には登記の原因となった事実・行為、権利変動が生じたことを証明する情報を提出します。なお書類を集める事が難しい時には、司法書士といった専門家に依頼することで収集できることがあります。

登録免許税は、贈与による土地・建物共に所有権移転登記の際には「役所で管理している固定資産課税台帳の価格×2％」が課されます。住宅用家屋の場合には一定の要件を満たすことで軽減される可能性があります。

必要書類を法務局に直接持参、郵送、オンラインの3つの申請方法から選びます。法務局は平日の8時30分～17時15分が業務の取り扱い時間で、窓口に書類を持参します。

法務局へ行くことが難しい方は、郵送・オンライン申請が可能です。郵送で申請する際には、申請書と必要書類を入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便で送付します。

還付を希望する書類で郵送による返却を希望する方は、宛名を記載した返信用封筒と書留郵便のための切手を同封しましょう。

オンラインでは「登記・供託オンライン申請システム」で専用のソフトをダウンロードし申請する事が出来ます。ただしアップロードできる書類が限られおり、郵送で送付する可能性がある点に注意しましょう。オンライン申請システムの利用時間は平日の8時30分～21時までとなっています。

税金の申告・納付を行います。サラリーマンの場合、所得が20万を超える時には確定申告が必要となります。法人側にも譲渡所得税がかかる可能性があります。

土地と建物の所有者が個人と法人で別れている際には、個人と法人の間で土地の賃貸借契約が交わされ、借地権という権利が設定されています。借地権の設定の対価として「権利金」が支払われるような会計処理になっていることが多いでしょう。

借地権設定更新・更改・譲渡・返還の時には税金が課されますが、権利金の金額や地代の設定金額などによって異なります。よって建物と土地の所有権が個人・法人で異なる場合には、賃貸借契約の内容や土地の無償返還に関する届け出の有無、権利金や地代収入などを確認する必要があります。

ただし、法人によっては賃貸借契約を交わしていない、借地権・権利金に関する会計処理をしていないなどのケースがあります。このようなケースでは、弁護士や税理士などの専門家に相談してみると解決できることがあるため、依頼を検討してみましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　北参道駅徒歩6分
総戸数　11戸

住　所　東京都渋谷区千駄ヶ谷3-5-15
概　要　地上5階 地下2階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
リーガランドビズハラジュク
ＬＥＧＡＬＡＮＤＢｉｚ原宿

■近隣周辺施設情報
オーケーストア千駄ヶ谷店まで約450m
セブンイレブン原宿外苑店まで約280m
スターバックスコーヒー北参道店まで約400m
渋谷千駄ヶ谷郵便局まで約700m
竹下通りまで約650m
代々木公園まで約900m
山野美容専門学校まで約990m
東京モード学園まで約1850m
ミニストップ千駄ヶ谷3丁目店まで約160m
オーエスドラッグ原宿店まで約580m
ビックカメラセレクト原宿店まで約630m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社AE総合計画
■施　工　　　米持建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（32.64㎡～77.09㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

アパート経営は集合住宅を人に貸し出し、定期的に家賃収入を見込める土地活用の一つです。更地のままでも始められる駐車場経営や資材置き場等と比べて、人が住める建物を用意する必要があるため、建築費または購入費がかかる上、維持していくための費用もかかります。

アパート経営を始めるための費用は高めになるものの、継続的な収入を狙えるのがメリットです。単身者向けアパートの場合、1〜2年程度の入居期間が見込める一方、ファミリー向けの場合、10年以上の長期で借りてもらえることもあります。

また、アパート経営は駐車場などよりも高い賃料を設定することが可能で、高い利回りを確保しやすいのも強みです。駐車場は立地が与える影響も大きくなりますが、建物は差別化を図りやすいのも特徴です。

このほか、アパートなど居住用不動産が建てられている土地には一定の税金の控除があり、固定資産税の額は安くなります。駐車場のような更地よりも1／4～1／6程度の税額になります。

また、不動産所得で赤字が出た場合、給与所得があれば損益通算できるので、課税所得を減らせる可能性もあります。

アパート経営は、都心か地方で始める場合とでメリット・デメリットが大きく異なります。日本は少子高齢化や人口減少により地方の過疎化が進み、中心都市に人が集まる傾向が続いていますが、地方でアパート経営を行うメリットもあります。詳しく確認していきましょう。

地方のアパート経営の大きなメリットは、価格面です。地方でアパートを探せば東京都心などよりも安い価格で購入できる場合もあります。

アパート経営では多くのケースで土地を含めた建物の一棟買いとなり、物件価格に対する土地価格の割合は高くなります。そのため、比較的に土地値の安い地方であれば安くアパートを取得できる可能性があります。アパートローンの借入も少なくなり、返済リスクを小さくできるのもメリットです。

地方のアパートの中には、地主が土地活用でアパートを建てたものの、高齢となったためあまり管理されず、放置されている物件があります。このような物件では、現在の空室率が高くても、きちんと力を入れて集客すれば満室にできる可能性もあります。

地方や人口の少ないエリアでのアパート経営は、都心と比べて競争相手が少ないのも特徴です。田舎の場合、高齢化に伴って不動産事業に積極的でない資産家オーナーも多く、集客に力をあまり注いでいないケースもあります。

賃貸需要の少なさが地方アパートのデメリットですが、工夫次第で入居率の改善余地が大きいのはメリットです。

アパート経営では利回りが高くなるほどリスクも高くなります。地方におけるアパート経営のデメリットや注意点は以下の通りです。

日本の少子高齢化は、地方を中心に深刻化しています。地方都市の中でも福岡や仙台のような大都市の場合、人口が増えているエリアもありますが、多くの田舎では減少傾向です。特にアパートを借りる人は若者などの単身者が多く、働き盛りが減っているエリアでは入居付けに不安が残ります。

また、数少ない入居者を複数の物件で取り合うことになるので、集客力を高めるために家賃の値下げ競争が起こる可能性もあります。しかし、必要以上に値下げをすれば物件を維持するための費用も捻出できなくなるので、地方で物件を買う時は競合物件の状況をチェックしておくことも重要です。

こういった各エリアの入居需要に関しては、自分だけで調べることが難しそうな場合は、アパート経営の会社に直に相談してみるのも一つの手です。たとえば、関西圏・名古屋・札幌・仙台・広島・岡山・福岡・熊本などのエリアでアパートの開発・販売実績がある「アイケンジャパン」は、月間1,000件の非公開土地の中から利便性・将来性・入居率などから厳選をしており、各エリアで入居需要が高い土地や将来的な価値が高い土地に関する情報を豊富に有しています。また、狭小地や変形地などであっても、地形に合わせた建築設計を行うことができるという強みもあるため、様々な土地をアパート経営の選択肢として加えることができます。

地方で中古アパートを購入する際は融資を受けられない可能性もあるので注意が必要です。特に耐用年数22年を過ぎた木造アパートなどは担保評価が低く、販売価格での融資が下りないこともあります。

地方の中古アパートは、買い手を見つけにくいのも特徴です。木造アパートは築年数が古くなると、金融機関の融資がつきにくいため、購入者も見つけにくくなります。

金融機関の融資姿勢はタイミングによって異なり、購入時に積極的だった融資が売却時には審査が厳しくなることもあります。このような場合、購入時に想定していた出口戦略が適用できない可能性があります。

売却を視野に入れる場合、このような金融機関の融資姿勢についても慎重に判断することが大切です。建物が古い中古物件を購入する場合は、土地値の割合が大きい物件を優先して検討するなど、工夫をしてみましょう。

地方や田舎のアパート経営はそれなりのリスクを伴いますが、工夫次第では満室経営や高利回りを狙うことが可能です。アパート経営を地方で始める際のポイントを確認していきましょう。

地方でアパートを探すときは価格だけではなく、維持費も検討することが大切です。価格の安さだけで購入しても、管理状態が良くなかったりデザインも古かったりで、集客力が乏しい可能性があります。そうなると修繕費やリフォーム代が多額になり、結果的に利回りを下げる要因となります。

物件情報誌や不動産情報サイトには基本的に「表面利回り」が掲載されています。しかし、表面利回りはあくまでも満室時の数字であるため、表面利回りのみを見て購入しても、実際には空室が発生する可能性があります。この場合、家賃収入が不足して収支が赤字になる可能性もあります。

アパートの利回りをチェックする際は、売りに出ている物件の直近の稼働率を調べ、実際の家賃収入の数字も確認することが重要です。家賃収入から維持費を差し引いた「実質利回り」を計算し、比較するようにしましょう。。

地方には競合アパートが建っていることもあります。そこで、購入前には競合物件がどれくらいあるのか、どれくらいの稼働率なのかをチェックしておきます。

競合物件がなければ高い入居率を維持できることがある一方、周囲の稼働率が低い物件ばかりだと賃貸需要を見込みにくいと判断できます。そのエリアにアパートを建てるべきか・購入するべきかの目安にもなります。

対象エリアの人口が将来的にどのように変化する可能性があるかも検討します。特にアパートを借りるような若年層がほとんどいないエリアでは、入居者を見つけるのに苦労することになり、赤字でアパートを手放さざるをえない状況になることもあります。

そのため、10年後、20年後の入居需要について、不動産会社の資料や地方自治体が公表している人口動態データ等から予測することが重要です。

地方は車移動が必須となる場合も多いので、駐車場付きアパートの需要が高いのも特徴です。特に子供がいるようなファミリー向け物件では駐車場の重要性が高いと予想できるため、国道沿いの駐車場付き物件のほうが駅近物件よりも需要が見込めることもあります。

車が必須の地域かどうかについて、入居者の属性をよく調べた上で、駐車場付き物件を選ぶことも大きなポイントです。