竣　工　2005年8月
最寄駅　白金高輪駅徒歩4分
総戸数　78戸

住　所　東京都港区白金2-3-23
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
クロスレジデンスシロガネタカナワ

■近隣周辺施設情報
白金アエルシティまで約870m
マルエツプチ白金台店まで約580m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約800m
リンコス高輪店まで約880m
セブンイレブン港区白金1丁目南店まで約600m
ココカラファイン白金台店まで約370m
ピーコックストア高輪魚籃坂店まで約510m
ローソン白金高輪駅前店まで約200m
トモズ白金プラザ店まで約260m
魚籃坂下の緑地まで約450m

物件名	クロスレジデンス白金高輪賃貸
所在地	東京都港区白金2-3-23
最寄駅	東京メトロ南北線「白金高輪駅」徒歩4分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上13階 RC造
総戸数	78戸	築年月	2005年8月

■駐車場　　　3台(平置式)
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（30.25㎡～45.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

積算とは正確には積算価格あるいは積算評価と言い、不動産の評価を表す計算方法のひとつとして広く用いられています。主に銀行などの金融機関が融資を行うときに、この積算価格を基準のひとつにしています。

再調達価格は物件と同じ条件の材料や設備などを新しく購入するための金額を指しており、積算価格を言い換えると、同じ物件を今改めて建て直すのに必要な価格と言えます。

金融機関が融資判断の際に重視する項目のひとつは、融資したお金が回収できることです。もし融資金を返してもらえなければ、その代わりに抵当権をつけた不動産を売却して資金を回収することになります。そのため、現在の資産価値を評価するのに適した積算価格を金融機関は重視する傾向にあります。

例えば、積算価格が5,000万円で、販売価格が4,500万円だった場合で考えてみましょう。4,500万円を融資して返済が滞っても、物件を売却すれば5,000万円が手元に残るため4,500万円を回収できます。

このように販売価格よりも積算価格が高い場合を、積算オーバー物件と言います。例で紹介したように、売却すれば融資したお金を金融機関は回収できるため、融資がおりやすい傾向があります。

反対に積算価格が売買価格よりも低いと、収益性や購入希望者の収入といったそのほかの用件が良好ではないと融資がおりにくくなります。

販売価格は売主が決めることですが、積算オーバー物件にするには理由があります。それは金融機関から融資を引き出しやすくすることで、売却をスムーズに進めたいという意向がある場合などです。

ただし、ひと言で積算オーバー物件と言っても、それぞれに違う理由があります。そこでどのような理由で積算オーバーとするのか、代表的なものを紹介します。

耐用年数を超えている物件は建物自体の評価がほとんどなく、土地価格とあまり変わらない価格で売却されている物件が多くあります。この場合、融資を完済していることも多く、売主が十分に利益を得ているということで積算価格より安く売却することもあるのです。

また建物の評価がほとんどないということは、ほとんど土地価格で購入でき、売却するときも土地価格で売却できるということです。つまり、所有している期間の資産の減少幅が新築物件と比較して非常に少ないという特徴があります。

ただし、築古アパートは入居率が低下していたり、家賃下落が起きている可能性の高い物件です。積算価格だけでなく、アパートの収益性をしっかりと確認し、投資判断をしていくことが重要です。

RC物件が積算オーバーで売り出されている場合は、法定耐用年数とローン返済の関係もあります。RC物件の場合は建物の耐用年数は47年ですが、金融機関からの融資は35年で返済するケースがほとんどです。つまり、建物の価値がなくなるのには47年かかるのに、ローンの返済は35年で終わってしまうということなのです。

そのためローン返済が終わっているなどで売主に利益が出ている場合は、早期の売却のため積算オーバー物件として販売していることがあるのです。

元々持っていた土地に建てた賃貸用物件を売却するときに、積算オーバー物件として販売していることがあります。この場合、土地を取得するのに費用がかかっておらず、すでに利益を得ていることが多いため、販売価格を抑えることができるのです。

例えば、敷地内の一角に賃貸用物件を建てたといったケースでも、土地価格を低く算出して積算オーバーにすることもあります。

このように積算オーバー物件と記載していても、どんな理由で販売価格を低く設定しているのか、それぞれで違います。そのため積算オーバー物件だからと鵜呑みにしないで、不動産会社を通じてどのような理由で積算オーバーになっているのか確認することも大切です。

一見すると、金融機関から融資が得られやすいということで魅力的に思える積算オーバー物件ですが、その一方で注意するべきポイントもあります。この項目では、次の3つの注意点を紹介します。

金融機関が融資の際に判断材料とするのは、積算価格ばかりではありません。物件の価値を算出するには収益還元法などさまざまな手法があり、返済する購入希望者の属性なども加味して融資判断をしていきます。そのため積算オーバー物件だからといっても、金融機関に融資を断られるケースもあるのです。

積算オーバー物件を検討する際は、積算価格だけではなく、物件としての収益性や将来性などもしっかり検討した上で選ぶようにしましょう。

積算オーバー物件として販売されていることの多い築古でさらに木造のアパート物件は、購入後に修繕費用が多くかかるリスクがあります。それは建物の評価が低いからこそ積算オーバーになっているという物件が多いからです。

融資が受けられたとしても、空室が出やすく、入居者も決まりにくいといった物件では賃貸用物件の運営はうまくいきません。建物の状態や入居状況などを丁寧に評価するようにしましょう。

賃貸用物件を購入すると、減価償却を用いた所得税の損益通算を行うことができます。しかし、土地の購入費用は資産に計上し、減価償却はできないことになっています。

そのため積算オーバー物件に多い建物の評価額がほとんどない場合は、減価償却費としてほとんど計上できないということになります。