竣　工　2019年1月
最寄駅　住吉駅徒歩7分
総戸数　100戸

住　所　東京都江東区扇橋2-9-2
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
ジニアフカガワスミヨシ

■近隣周辺施設情報
島忠まで約350m
まいばすけっとまで約640m
まいばすけっと江東扇橋3丁目店まで約640m
マルエツ清澄白河店まで約800m
ライフ深川猿江店まで約400m
アリオ北砂店まで約1600m
島忠江東猿江店まで約350m
あそか病院まで約850m
猿江恩賜公園まで約1200m
住吉銀座商店街まで約700m

物件名	ジニア深川住吉賃貸
所在地	東京都江東区扇橋2-9-2
最寄駅	都営新宿線「住吉駅」徒歩7分
物件特徴	REIT系ブランドマンション、デザイナーズ
構造規模	地上9階 RC造
総戸数	100戸	築年月	2019年1月

■駐車場　　　4台（平置式）月額31,900円
■バイク置場　10台/月額4,400円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1K～1DK（25.26㎡～25.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

土地がなかなか売れない理由は、その土地の特性によって様々あります。変形地や狭小地、傾斜地など、土地の形状や広さが利用しにくく、売れにくいことがあります。

田舎などの辺鄙な地域の土地で、周辺にその土地を利用する需要が少なく、売れないケースもあります。さらに、市街化調整区域や農地では、法規制によって土地利用が限定されており、なかなか売れないことがあります。

農地法の適用を受ける農地の場合、住宅地等の農地以外への転用には農業委員会の許可が必要になります。また、都市計画法の市街化調整区域内の土地である場合、建物を建築するときは行政の許可を得る必要があり、売却の難易度を高めてしまう一因となっています。

土地の売買では需要の多寡だけでなく、このような法的な側面からも土地を売却する難易度は大きく変わってきます。売れにくい原因を把握し、どのような方法であれば活用できるのか検討しておくことも重要なポイントです。

駐車場経営は、形状が多少悪い土地や狭小地であっても、車が入る間口と駐車可能な広さがあれば検討可能な活用方法で、少額の初期投資額で始めることができます。

駐車場経営の主な方法としては、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。

月極駐車場の初期費用としては、舗装工事の費用が必要になります。管理は不動産管理会社に委託するか、あるいは、台数が少なければオーナー自身が自主管理することも可能です。

コインパーキングの場合、初期費用は塗装工事に加えて機材の設置費用等が数100万円必要になります。管理を委託する場合、機材の設置会社に管理を任せるケースが多いでしょう。

田舎などで土地利用ニーズの少ない地域であっても、付近に住宅や工場、事業所などがあるのに駐車場が少ないケースもあり、一定の月極駐車場ニーズを見込めることがあります。人口密集地域であれば、駐車ニーズも多く、収益性の高いコインパーキングを検討できるケースもあります。

太陽光発電投資は、田舎の地域などで日照の良い広い土地に向いている土地活用方法です。土地利用ニーズが少ない場合であっても利用者を探す必要がなく、建物の建築が制限される農地や市街化調整区域であっても検討可能な土地活用法といえます。

太陽光発電によって発電された電力は、経済産業省が定めるFIT制度によって一定期間固定価格で買い取ってもらうことができ、10年程度で投資費用を回収できる可能性が高いことから、リスクは比較的低いといえます。

ただし、太陽光発電パネルの設置にはある程度の広さの土地の確保が必要であり、また、パネルの設置や発電システムの導入費用がかかります。1,000万円～数1,000万円程度の初期投資費用がかかるため、初期投資を回収できないリスクがあります。

その他、太陽の日照条件によって発電量が変わってしまったり、設備の故障などの修繕に追加費用がかかるリスクもあります。太陽光発電を検討する際は、これらのリスクにも注意し検討してみましょう。

トランクルーム経営は、間口や広さが一定規模以上ある必要があるものの、狭小地や不整形地であってもコンテナが設置できれば検討できる土地活用方法です。初期投資費用も、数100万円という比較的少額から始めることが可能です。

ただし、荷物を預かるにはある程度利用者にアクセスの良い場所であることが必要であり、住宅地が近い、主要道路へのアクセスが良いなど、ある程度の利便性がある土地であることが条件となるでしょう。

また、トランクルームは倉庫に該当するため、市街化調整区域や建築基準法上の住居専用地域などでは検討できないといえます。管理などのランニングコストは少ない一方、賃料収入が少なく、収益性は高くない傾向がある点にも注意が必要です。

資材置き場は、資材を運び込むことができるほどの間口と広さがあれば、立地を問わず検討できる土地活用法で、土地の関する法規制の影響も受けません。

ただし、建設業者や工場、運送業者などの資材を置くニーズがあることが前提になります。近隣にそのような業者の多い地域であったり、オーナーが元々関係業者と繋がりがあるような場合であったりするケースでないと、賃貸ニーズを捉えるのは難しいといえるでしょう。

農地である場合は、市民農園という活用方法もあります。1,000㎡未満、複数の利用者への貸付け、貸付期間5年以内、利用者による農作物の栽培は営利目的でないこと、という条件を満たし、農業委員会の承認を受けることで、市民農園を開設することが可能です。（※参照：農林水産省「1．市民農園の開設手順」）

また、農業を営んでいる場合は、園主指導の下、利用者に農作業をおこなってもらう体験型の市民農園として活用することも可能です。この場合、農地法の手続きは不要です。農園の管理をすべて請け負うNPO法人などもあり、農地から収益を得ることも可能です。

野建て看板の用地として貸し出すという土地活用方法もあります。土地の広さや形状を問わず、狭小地や不整形地でも設置可能ですが、幹線道路や鉄道などからの視認性が高い土地であることが条件になるでしょう。

看板の制作会社が、広告募集の依頼も請け負うことがあるので、依頼を検討してみましょう。ただし、看板の広告料はわずかであり、収益性は低い活用方法であることに注意が必要です。また、自治体によっては、条例で看板などの広告を設置できる地域について規制を設けていることがあるので注意しましょう。

ここまで、売りにくい土地の活用方法として6つの方法をご紹介しました。土地が売りにくい理由は、土地の広さや形状からして利用しにくいこと、立地からして需要が少ないことが挙げられます。それぞれのケースに適した活用方法について見て行きましょう。

駐車場経営やトランクルーム経営は、狭小地や不整形地であっても検討できる土地活用法ですが、最低限の間口や広さは必要であり、それぞれの利用ニーズがあることが条件になります。いずれも、数100万円程度の初期費用がかかりますが、比較的に収益性は高いといえます。

資材置き場や看板用地は、駐車場経営やトランクルーム経営よりも土地の形状や広さの条件は選ばないものの、利用ニーズが限定され、収益性も低いといえるでしょう。

土地の形状や広さには問題がないが、立地が田舎など利用ニーズの少ない土地である場合は、太陽光発電投資という活用方法を検討してみましょう。陽当たりが良く広大な土地であれば検討可能です。1,000万円～数1,000万円程度の初期費用はかかりますが、収益性も高いといえます。