竣　工　2018年8月
最寄駅　大塚駅徒歩6分
総戸数　61戸

住　所　東京都豊島区南大塚2-30-10
概　要　地上10階 RC造
駐車場　7台（平置式／身障者用1台含む）月額38,500円
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
グラシアオオツカ
ＧＬＡＣＩＥＲ大塚

■近隣周辺施設情報
スーパーみらべる西巣鴨店まで約2030m
まいばすけっと南大塚3丁目店まで約480m
ナチュラルローソンNL北大塚一丁目店まで約590m
SUPER MARKET FUJIまで約550m
豊島南大塚郵便局まで約90m
巣鴨警察署まで約640m
東京都立大塚病院まで約570m
ライフ新大塚店まで約370m
マルエツプチ新大塚店まで約500m
ファミリーマート南大塚店まで約210m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約170m
くすりの福太郎大塚南口店まで約410m
マツモトキヨシ新大塚駅前店まで約560m

■駐車場　　　7台（平置式／身障者用1台含む）月額38,500円
■バイク置場　15台（ミニバイク用）月額3,300円
■駐輪場　　　47台
―――――――
■設　計　　　㈲都市環境建築設計事務所
■施　工　　　株式会社藤木工務店東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K（25.22㎡～25.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンションの築年数が15年前後になってくると、防水性能の低下や塗装の劣化、機械の故障などが起こるため、建物の大規模修繕を行う必要が出てきます。大規模修繕の費用は修繕積立金によってまかなわれますので、修繕積立金がマンションの住人からきちんと回収できているかという点がチェックポイントとなってきます。現在の住人が積み立てをしっかり行っていないと、修繕に必要なお金が足りずに修繕が実施されなかったり、修繕積立金が増額されたりすることになります。

修繕が計画通りに行われないと建物の機能や価値が低下してしまい、入居者からの不満（クレーム）が出やすくなります。また、建物価値が維持できなければ、不動産の価格も下落することになってしまいます。

そのため、購入前には修繕積立金の状況や大規模修繕の予定や履歴などについてチェックをしておくことが大切です。売買契約の前に説明される「重要事項説明書」のなかにはマンションの管理費の滞納状況などの情報が記載されていますので、しっかりとチェックをしておきましょう。

中古物件と新築物件の売買契約で大きく異なるのが、「瑕疵（かし）」に関する取り扱いです。新築住宅の瑕疵というのは、地震や台風などに耐えきれない構造上の問題や雨漏りなどがあった時に売り主が責任をもって対応しなければいけない瑕疵担保責任というものが10年間保証されています。

中古住宅の場合は、「通常の取引上の注意では発見できないような隠れた欠陥」を瑕疵と考えますが、民法上の責任期間は1年間、実際の契約上は2ヶ月～3ヶ月の期間と定めることが多いため迅速かつ正確なチェックが必要なポイントです。売り主は物件をできるだけ高く売りたいので、細かな瑕疵については詳細の説明を端折ることがあります。そのため、売り主の言うことを鵜呑みにせず、自分でも細かくチェックをすることが大切です。

瑕疵に関してトラブルになりやすいポイントは、壁や天井のひび割れ、床の傾き、シロアリ被害・木造部分の腐食、排水管や給湯器の故障、雨漏りなどとなります。自分では、すべての調査を行うことは難しいという場合には、ホームインスペクション（住宅診断）というプロが行う住宅の調査分析サービスを利用するのも良いでしょう。

不動産投資の売買では、入居者がいる状態で行うこともあります。こういった物件は「オーナーチェンジ物件」と呼ばれており、アパートなどの一棟ものだと特に人気が高い物件となります。しかし、売り主の立場に立ってみると分かりやすいのですが、満室にして売り出せば人気が出るということであれば、誰でも良いから入居者として住まわせて満室状態を作り出せば良いのではないか、と考えるオーナーが出てくることになります。

その入居者としてよくあるケースは、オーナーの親族や知人・友人を住まわせているケースや、フリーレント期間を長く設けて入居者を集めたケース、賃料を大きく引き下げて入居者を集めたケース、入居審査を緩くすることで生活保護の方や水商売の方、家賃滞納を繰り返している悪質な入居者などを入居させているケースなどとなります。

そういった物件を購入してしまうと、購入後に入居者が続々と退去をしてしまう、新しく入居者を募集した時に低い賃料でしか入居者が集まらない、といったことが起こり、「高利回りを期待して購入したのに…」「こんなはずでは…」といった思いを抱えることになってしまいます。この見せかけの満室を回避するには、「レントロール」と呼ばれる賃料や契約期間などを一覧表にしたものをチェックすることが有効です。

レントロールは、物件を管理している不動産会社などに問い合わせをすれば取得することが可能です。レントロールが手に入ったら、以下のポイントをチェックすると良いでしょう。

実際に住んでいる方や住んでいた方が、どのような評価をしているかも重要な情報です。マンションノートなどの口コミサイトでは、マンション名で調べると入居者の口コミを見ることができますので、どのような点が不満になっているかを確認するといよいでしょう。たとえば、駅から遠い、周辺に商業施設が少なく利便性が悪い、夜に騒音がうるさい、治安が良くない、日当たりが悪い、入居者の属性が悪い、ごみ捨てのルールが守られていない、民泊に使用されている、建物や部屋の設備が使えない、などのような問題がないかを事前にチェックすると良いでしょう。

また、そういった口コミサイト上の評判があまりに悪いようだと、入居希望者がその評判を信じて他の物件に決めてしまうといったリスクもあるため、その後の入居付けでも苦戦をする可能性があります。不動産投資は入居がついてこそ、という点を念頭に置いて、自分が入居者なら住みたいと思えるかどうかを基準に、情報を集めてみると失敗するリスクは少なくなるかと思います。

築浅の物件やアパートなどは、入居者の評価が少ないケースもあります。そういった場合に情報を補う手段としては、物件の近くにお住いの方にヒアリングをしてみるというのも一つの手です。

近隣住民の方は、悪い物件ほど注意深く観察をしていることが多いので、「あそこには、カタギじゃない人が住んでいる」「夜中にうるさい」「いつも修繕工事をしている」「入居者の出入りが激しい」など、入居者の属性や物件のトラブルなどに関する情報が手に入ることがあります。他のチェック方法と併せて取り組むと良いでしょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　大塚駅徒歩6分
総戸数　12戸

住　所　東京都豊島区北大塚3-25-12
概　要　地上5階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
グラススペース

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと向原駅北店まで約280m
ミニストップ新大塚店まで約920m
ドラッグストアスマイル大塚北口店まで約240m
総合病院一心病院まで約420m
大塚台公園まで約320m
東池袋第二保育園まで約450m
豊島区立西巣鴨中学校まで約530m
豊島区立朋有小学校まで約650m
大越外科医院まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（43.01㎡～59.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

売り主が「売りたい価格」は、「売れる価格」ではないケースが多いということです。売却の際には、売り主は自分の物件をひいき目で見てしまうということが言われています。長年保有してきた物件に強い愛着を持ってしまい、多少の欠点には目をつむってしまい、良いところばかりに目を向けてしまうため売却価格が上昇してしまう、というわけです。

買い主に物件が割高だと思われると内見やお問い合わせを敬遠されることになってしまいます。これを回避するためには、買い手の厳しい目線で自分の物件を見直すことが大切です。たとえば、近隣で条件が類似している売り出し物件（立地、部屋の広さ・間取り、築年数など）を見て、自分がその物件で不動産投資を始めるとして、いくらでなら買いたいか、どういう点が気になるかなどを改めて考えてみると良いでしょう。

高く売りたいと思った投資家の方が、よく利用するのが一括査定サービスです。高い査定額が出た会社を好意的に見てしまいがちですが、一括査定で出る金額は「実際に売れる金額」ではなく「売れるかどうかは分からないが、とりあえず売り出してみる金額」であることに注意をしたほうが良いでしょう。査定額は、金額自体よりも「なぜその金額をつけたのか」という理由のほうが大切です。その理由が不明瞭な会社は、ただ媒介契約を結びたいがために高値を提示した会社の可能性が高いので避けたほうが良いでしょう。

価格付けだけでなく、そもそも売れにくい物件というのもあるので注意が必要です。特に下記3つのタイプに該当する物件を売り出したい方は、売り方を含めて入念に検討をする必要があります。

まず、現在の物件選びで一番重要なポイントが「利便性」です。都心の駅徒歩7分以内のマンションのような物件であれば買い手に困りませんが、逆に郊外や地方にある物件や駅からのアクセスが悪い物件（駅徒歩15分、バスで10分など）は買い手が手を出しにくい物件となりますので、価格を安めに設定するか、不動産投資目的以外の自宅購入者への売却活動も視野に入れたほうが良いでしょう。

築年数が20年以上のアパートや、築30年～40年以上のマンションなども売り出しの際に苦戦することを想定しておいたほうが良いでしょう。築古の物件は建物の耐用年数がゼロか残り少ないため、建物価値がほとんどないものとして扱われることになります。そのため、買い手が購入する際に融資が引きにくく、敬遠される要因となってしまいします。

また、1981年以前の物件は耐震性能面で不安を持たれやすいことや、設備が一回り古く、購入後に空室リスクが懸念されるという点も念頭に入れておいたほうが良いでしょう。

中古の不動産投資では、購入価格が3000万円以下の売り出し物件が過半数を占めるため、高価格帯の物件はそもそも買い手の母数が限られてしまいます。5000万円以上の中古物件は属性が比較的良くないと融資がつかず、購入することができないため、価格でお得感を出すか、売却期間を長く取るなどが必要となります。

不動産業界では、専任媒介契約をした売り主の物件を、故意に売らない行為を「干す」と言います。なぜこのようなことをするかというと、仲介業者が売り主と専任媒介契約を結んだ場合に、自分たちで買い主を見つけてくれば、売り主と買い主の両方から仲介手数料を取れることとなり、利益が倍に増えるという業界構造があるためです。売り主と買い主の両方から仲介手数料を取ることを「両手仲介」といいますが、この「両手仲介」を狙うため、他の業者からの問い合わせを理由をつけて断り、自社で探してきた買い主が「買いたい価格」まで売り主に価格を値下げさせて取引を成立させる、ということが行われるわけです。

相場に近い価格で売り出したはずなのにまったく数カ月経ってもまったく内見の問い合わせが来ないという場合や、仲介業者から10%～数十％の大幅な値引きの提案をされた場合は、両手仲介を狙って「干されている」可能性もありますので、定期的に提出される報告書を厳しくチェックしたり、買い手を装って仲介業者に電話をしてみて、実際に物件が売り出されているかを確認してみたりすることが対策となります。

また、専任媒介契約は3ヶ月で契約更新となりますので、業者が信頼できないという場合には他の仲介会社に乗り換えを検討してみることも重要です。

できるだけ高く売りたい気持ちが強いと、値下げには抵抗感があるかと思いますが、値下げを小さい幅で行ってしまうと、買い手の目につきにくくなり、他の売出し物件に埋もれてしまいます。そうなると、何度も値下げを繰り返す羽目になるので、結局は一度に引き下げてお得感のインパクトを演出したほうが安く済むというケースも多いのです。

値下げの目安としては、売り出し価格の5%前後か100万円の数字が変わる程度の値下げをしてみると良いでしょう。また、値下げ後の価格は「1980万円」のように「○○80万円」「○890万円」のように端数を意識するとお得感が強調されて、内見につながりやすくなります。

竣　工　2019年4月
最寄駅　白金高輪駅徒歩6分
総戸数　15戸

住　所　東京都港区白金4-4-10
概　要　地上4階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月

■物件名フリガナ
ルーチェシロカネ

■近隣周辺施設情報
クイーンズ・伊勢丹白金高輪店まで約500m
ピーコックストア 高輪魚籃坂店まで約780m
ローソン 白金三光店まで約350m
白金アエルシティまで約580m
クイーンズ伊勢丹まで約520m
肉のハナマサまで約660m
ローソン白金三光店まで約370m
サンクスまで約540m
ミニストップ白金6丁目店まで約500m
プラチナドン・キホーテ白金台店まで約910m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（34.20㎡～45.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

築浅物件は築5年以内～長くても築10年以内がイメージされますが、築古物件は20年超程度の物件を指すかと思います。物件は20年も経つと設備が一回り古くなってしまい、そのままでは周辺の築浅物件に勝つことができなくなってしまいます。そのため、入居率の低下状況を見ながら、賃料を適宜下げて行く必要があります。

このように築古物件は入居率低下とそれに対応するための賃料低下が想定されるため、新築時よりも収益性が落ち込む事になります。これが融資審査で厳しい評価を受ける一点目の理由となります。

一方、物件の耐用年数は木造22年、RC造（マンションなど）47年となりますので、築20年超の木造アパートなどは建物の耐用年数を超えてしまっていることが多く、こちらも建物価値がほとんどゼロに近い形となり、担保価値が非常に低くなってしまいます。こちらも、融資審査ではマイナス評価を受ける原因となります。

この物件の収益性の低下と担保価値の低さの2点が、築古物件が厳しい評価を受けてしまう主な理由となります。なお、築古物件に無理に融資を通そうとすると、個人のバランスシート（資産と負債の状況）が債務超過状態となってしまい、その後の融資に悪影響が出てしまうため、交渉などで審査を乗り切るというよりは、融資評価をしっかりと得ることを目指したほうが良いでしょう。

先ほどの築古物件が厳しい評価を受ける2点をもとに、融資がつきやすい築古物件を考えてみると、次の2点に集約されることになります。それは、収益性が高い（入居や賃料を見込むことができる）ということと、担保価値があるという点です。これを以下で詳しく見ていきましょう。

まず一点目の収益性が高いという点に関しては、方法は2つあります。一つは、都心やターミナル駅の徒歩7分以内の物件など、今後の入居需要が安定的に見込まれるエリアにある物件を中心に選ぶということ、もう一つはやや玄人の手段となりますが、リノベーションによりバリューアップ（リノベーション後に賃料アップや満室経営を実現すること）された物件を狙うこと、となります。

物件選びは何を差し置いてもエリアが重要です。エリアさえよければ、入居率を高く維持することが可能なためです。入居者のニーズにおいて、物件の設備よりもエリアの利便性が高いことのほうが重要、というわけです。融資審査においては、エリアが良いということだけではなく、客観的に購入後の入居率が見込めるという証拠を提示することが求められるかと思いますので、これまでの物件の入居状況や周辺類似物件の入居状況、エリアの今後の入居需要予測なども揃えることができれば、融資審査でプラスとなります。

リノベーション物件については、購入時にリノベーション費用が上乗せされる形となり、金額はやや高めになり利回りも低下する可能性がありますので、高利回りを狙いたい方にとってはしっかりと検討をしたほうが良いポイントとなります。

なお、手元に現金の余裕がある方は、物件を一度現金で購入してからリノベーションを行い、改めて融資審査を受けに行くといった不動産投資手法も可能だと思いますが、やや玄人的なやり方となりますので、あくまで参考程度に考えておくと良いでしょう。

先ほども少し触れたとおり、築古の木造物件は土地以外の担保価値をあまり期待できないため、融資を引くことを考えるとあまり得策ではありません。担保価値を考えるのであれば、狙うべきはRC造の物件となります。

たとえば、RC造のマンションは築20年の物件であっても、耐用年数があと27年残っているため、建物価値は半分以上も残存している計算となります。そのため、築古物件のなかでもマンションであれば、比較的融資は引きやすくなります。属性が良い方であれば、マンションの中でも金額や利回りが高い一棟投資や価値が落ちにくいヴィンテージマンション（一等地にある物件やブランド化した物件）を視野に入れると良いでしょう。

融資審査を通しやすくするには、属性を引き上げておくことも大切です。ローンの金額に対して、保有している資産が多ければ債務超過状態にはなりません。そのため、融資審査前に現金・預金・金融資産の状況をリストにまとめることはもちろん、住宅や車、保険、相続予定の資産など、担保価値がつきそうな資産がないかもしっかりと確認をしておきましょう。

自分の属性を引き上げる以外でできる取り組みとしては、築古物件の融資を通した実績が多い不動産投資会社に相談をすることも有効です。実績が多い会社ほど「今の融資環境では、どんな中古物件であれば融資評価がつきやすいか」「過去に融資を引くことができた築古物件はどういう物件か」「金融機関ごとの特徴と対策方法」など、有益な情報を蓄積しています。

竣　工　2005年5月
最寄駅　新富町駅徒歩4分
総戸数　30戸

住　所　東京都中央区湊3-1-12
概　要　地上12階 SRC造
駐車場　―
■803号室限定
■2021年11月末までフリーレントキャンペーン

■物件名フリガナ
ドゥーエギンザイースト1

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ入船3丁目店まで約170m
まいばすけっと新富町駅前店まで約280m
ローソン入船店まで約130m
ファミリーマート入船3丁目店まで約270m
セブンイレブン中央区明石町店まで約310m
セブンイレブン銀座1丁目店まで約740m
日本橋高島屋S.C.まで約930m
中央幼稚園まで約280m
中央区立中央小学校まで約280m
中央区立佃中学校まで約1370m
聖路加国際病院まで約590m
石川島記念病院まで約1430m
鉄砲洲児童公園まで約260m
吉野家新富町店まで約280m
ドトールコーヒーショップ新富町店まで約360m
デニーズ八丁堀店まで約670m
吉野家 新大橋通り八丁堀店まで約810m
三菱東京UFJ銀行新富町支店まで約400m
八丁堀駅まで約640m
佃児童館まで約1090m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK（40.16㎡～53.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2005年5月
最寄駅　新富町駅徒歩5分
総戸数　33戸

住　所　東京都中央区入船3-7-5
概　要　地上12階 RC造
駐車場　2台（平置式）月額55,000円
■803号室限定
■2021年11月30日迄フリーレントキャンペーン

■物件名フリガナ
ドゥーエギンザイースト2

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ入船1丁目店まで約170m
miniピアゴ新川2丁目店まで約490m
miniピアゴ入船3丁目店まで約170m
まいばすけっと新富町駅前店まで約230m
デリド湊店まで約300m
まいばすけっと新富町駅前店まで約180m
ローソン入船店まで約30m
ファミリーマート入船3丁目店まで約200m
セブンイレブン中央区入船3丁目店まで約180m
中央幼稚園まで約240m
ぽけっとランド明石町まで約380m
中央区立中央小学校まで約240m
中央区立佃中学校まで約1350m
鉄砲洲児童公園まで約280m
中央湊郵便局まで約190m
聖路加国際病院まで約510m
石川島記念病院まで約1410m
歌舞伎座まで約870m
築地本願寺まで約740m

■駐車場　　　2台（平置式）月額55,000円
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（45.17㎡～57.94㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

個人事業主や主婦の方にとって、不動産投資を始めるにあたって障害になりやすいのが融資審査です。マイナス金利で融資が通りやすくなっているとはいえ、会社員に比べると融資のハードルは高くなります。

この記事では、個人事業主や主婦の方が融資を受けるのに役立つポイントをまとめていきたいと思います。

個人事業主の方は、「購入したい物件の融資が下りなかった」「フルローンで開始したいのに難しいと言われた」など融資で厳しい評価を受けることがあります。その理由と対策について、以下で詳しく見ていくことにしましょう。

個人事業主の方が融資で厳しい評価を受ける一番のポイントは「収入が安定していないこと」です。融資では、ローンを返せる能力があるかという「返済能力」、ローンをきちんと返してくれそうな人かどうかという「返済資質」、ローンの返済が滞った時にいくら回収可能かという「担保」の３つが見られます。

会社員は、勤務先からの安定収入が保証されていることで、「返済能力」が高いという評価を受けることができ、融資審査が通りやすくなっています。個人事業主の方の場合は、仮に昨年度の所得が高かったとしても、「それが安定して続くのか」という点が融資審査の際に厳しくチェックされているのです。

したがって、それを踏まえると、融資をスムーズに通すには、「返済能力」や「返済資質」が高く、「担保」があるということを示せば良いということになります。

個人事業主の方は、まず3ヶ年分の所得が証明できる書類と事業の決算書を用意しましょう。融資を通すポイントは、融資担当者に「今の収入水準が続く見込みが高い」と思ってもらうことになりますので、3ヶ年分の所得が安定しているという点と、収入源である事業が長期的にも安定しているということを伝えることができれば、返済能力が高いという評価につながりやすくなります。今後の事業計画書や事業の見通し、資金繰り表なども、評価材料となる可能性もあります。

収入以外では、資産状況も「返済能力」の評価対象となります。銀行口座ごとの預金状況をリストにまとめ、株式や債券、投資信託などの金融資産、相続予定の資産などがある場合はそちらもまとめておくとよいでしょう。また、ローンの頭金として借入額の15%以上が入れられる場合も、評価の対象となります。

また、「返済資質」については、カードローンやカーローン、クレジットカードなどの借入状況や返済実績などから判断されますので、これから不動産投資を始めたいと思っている方は返済を滞納することのないよう注意をしましょう。また、借入状況については、把握しているものを事前にまとめて提出できるようにしておきましょう。借入を正確に把握していることや、レスポンスが早いことなども返済資質の評価につながることがあります。

「担保」については、一番の評価は購入する物件の資産価値が高いかどうかとなります。都心、駅近、新築（築浅）など、売却した際に買い手がつきやすい物件や収益性の高い物件を選ぶことで審査が通りやすくなります。また、住宅や車などを保有している場合は、抵当権を設定することで融資審査が通りやすくなることがあります。

専業主婦の方は「定収入がないこと」が融資評価に大きく響いてきます。「安定はしていないが、収入はある」という個人事業主の方よりも、さらに厳しい評価となることを想定しておいたほうが良いでしょう。

主婦の方が融資を通す上でのポイントは、「配偶者や親に返済能力がある」という点と、「頭金が入れられる」という点です。配偶者の方や親が会社員である場合は、保証人として入ってもらうなどを検討できると、返済能力を担保することが可能です。また、パートなどで収入がある場合は、収入が証明できる情報をしっかりと用意しましょう。

ローンの頭金については、借入の5割前後まで用意できれば審査はかなり通りやすくなりますが、そんなに用意するのは難しいという場合には、現在の金融資産（預金や株式など）や担保になりうる資産（住宅を共有名義にするなど）を用意するとよいでしょう。

竣　工　2020年3月
最寄駅　蔵前駅徒歩7分
総戸数　14戸

住　所　東京都台東区鳥越2-11-5
概　要　地上8階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
メゾントリゴエ

■近隣周辺施設情報
ココスナカムラ鳥越店まで約400m
スーパーヤマザキ三筋店まで約450m
ライフ新御徒町店まで約450m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約270m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目店まで約160m
ファミリーマート台東三筋一丁目店まで約200m
永寿総合病院柳橋分院まで約530m
三井記念病院まで約680m
こいずみクリーニングまで約280m
精華公園まで約430m
浅草雷門まで約1700m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/1住戸1台
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店 一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1LDK（38.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

副業のメリットは、新しい知識やスキル、本業とは異なる人脈などを育てることができるといった点でしょう。会社という看板を背負わずにビジネスを展開するため、最初に売上を作るまでに時間はかかりますが、副業で身につけたものが本業に相乗効果をもたらすこともあります。副業がうまくいけば、本格的にビジネスとして展開することで、今まで以上の収入を稼ぐことができるという点も魅力的です。

一方、副業のデメリットは、すぐに収入増に結びつくわけではなく、月5万円・10万円と安定的な収入を得られるようになるまで相応の作業時間と年月を費やす必要があります。また、費用をかけずに取り組むことができる副業は参入障壁も低いため、最初に費用をかけてリスクを取るか、費用ゼロで何年間も地道に積み上げていくかといったことを選ぶ必要があります。

副業を軌道にのせるためには相応の時間が必要である点から、「本業が疎かになると困る」ということで副業自体を禁じている会社も多いので注意が必要です。

副業は時間がかかるのでちょっと…、という方のなかには「投資で稼ぐ」という方法に魅力を感じている方も多いでしょう。以下では、投資のメリット・デメリットについても見ていきましょう。

投資のメリットは、何と言っても手軽に始めることができて、すぐに損益が出るという点でしょう。副業と違って、スキルや知識がないと始めることができないということはないため、これから伸びる分野に投資ができれば、手間も少なく大きなリターンを得るということも可能です。

投資のデメリットは、手軽に始められるものの損失が出てしまうリスクがあるという点です。また、株式投資やFX投資など動きの早い投資は、リアルタイムで情報収集やチェックをしておかないと、大きなイベントがあったときに乗り遅れてしまい収益機会を見逃してしまう、あるいは大きな損失につながる危険性があります。

投資で大きな損失が出てしまうと、ストレスが大きくなり、本業に集中できなくなる方も少なくありません。株式投資やFXの場合は、アプリなどで価格を常に見ていないと不安になる方もいます。

また、投資は自己資金のなかでも余裕資金（生活に支障が出ないお金）で運用する必要があるので、貯蓄がそもそも少ないという方は投資から得られるリターンも少なくなってしまうというデメリットもあります。

ここまで副業と投資のメリット・デメリットを見てきましたが、30代の会社員にとって、どちらがおすすめの収入を増やす手段なのでしょうか？シンプルに言えば、副業は「平日夜や土日に自由に時間が使えて、売上が出るまで数年間は頑張り続けることができる」という方向け、投資は「余裕資金が最低でも数百万円以上あり、損失が出るリスクを取っても良い」という方向けの手法です。

「自分には、副業と投資のどちらも難しい…」という方は、以下で紹介する不動産投資を検討してみると良いでしょう。ちょうど副業と投資の中間にあたるため、取り組みやすいという点から会社員に人気があります。

不動産投資は、株式投資やFXと比べるとすぐに収益は出ませんが、会社員としての社会的な信用を利用してローンで物件を購入することができるため、自己資金が少ない方でも始めることが可能です。また、不動産価格は1年に数％という緩やかな動きなので、リアルタイムで動向をチェックする必要もありません。

購入後の賃貸管理も最近は外注することが多いので、一般的な副業と比べると費やさなければいけない時間は少なく、不動産投資を副業として認めている会社も少なくありません。割と自由に時間が使えるという方は、賃貸管理やリノベーションなどを自分で行うことで費用を浮かせることができるので、本格的に副業として取り組むことも可能です。

投資である以上は、もちろん損失が出るリスクもありますが、空室率が低く土地の価値も安定している都心でのマンション投資など、やり方によってはリスクを低く抑えることができますので、ご不安な方は不動産投資会社に一度相談してみると良いでしょう。

竣　工　2021年10月
最寄駅　新御徒町駅徒歩8分
総戸数　58戸

住　所　東京都台東区台東2-16-1
概　要　地上14階 RC造
■初回契約金／初期費用概算／即日対応可
■全部屋対象／仲介手数料半額
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ホウエイコートアキハバラ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新御徒町駅南店まで約250m
ローソン台東3丁目店まで約130m
ファミリーマート上野6丁目店まで約960m
サンクス 台東東上野2丁目店まで約900m
サンクス台東上野6丁目店まで約840m
日本薬科大学まで約1030m
ガスト鶯谷店まで約2350m
松屋入谷店まで約2280m
台東保育園まで約320m
どらっぐぱぱす台東鳥越店まで約410m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　大和ハウス工業株式会社中高層一級建築士事務所
■施　工　　　大和ハウス工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.50㎡～41.76㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

資産運用を行うことで「いつまでに、いくらの資産を築きたいか」という目標を決めることが大切です。たとえば「将来が不安だから、65歳までに3,000万円の資産を保有したい」という目標があれば、現状いくらの資産・負債（ローンなど）があり、目標とのギャップがいくらか、毎年資産をどれだけ増やしていく必要があるかを算出することが可能です。

また、この目標とセットで考えたいのは、目標までの毎年の年収と貯蓄可能な金額がいくらなのかという点です。目標と現在資産のギャップから、本業で貯蓄可能な金額を差し引いた後の金額が、資産運用で稼ぐ必要がある金額となります。

資産運用を行う上で、大切なのが自分の「リスク許容度」を知ることです。リスク許容度というのは、資産運用でいくらまでならマイナスになっても受け入れることができるか、という指標になります。

資産運用で最も多い失敗例は、収支がマイナスになった瞬間に大慌てで動いてしまい、資産を手放した後に資産価値が戻って後悔する、というパターンです。この失敗を避けるために、リスク許容度を設定することが大切です。

具体的には、現在の年齢や資産、今後の年収などを考慮して、「最大200万円までのマイナスなら、生活に支障をきたさずに投資を進めることができる」といったことをあらかじめ想定しておくことで、実際にそのラインまでのマイナスであれば特に慌てずに投資を進めていくことができるようになります。

目標とリスク許容度が固まったら、どのような資産で収益を生み出すかを検討していきます。主な資産運用の手法としては、外貨（FX）、株式、投資信託、不動産、債権などがあります。広い意味では、定期預金や保険なども資産運用の手段として考えることができます。

これらの資産運用手法を、現在の資産やリスク許容度などと照らし合わせて、毎年の目標利回りを実現できる手段を検討していくことになります。

実際に資産運用を始めてみると、当初想定していた状況から変わってくることも多いかと思います。たとえば、転職して年収水準が上下した、子どもができて毎月の費用が増えた、重い病気を患った、親から資産を相続した、増税があり毎年の税金が増えた、資産運用で想定以上の収益／損失が出ている、といった状況の変化などが考えられます。

このとき、毎月の収支予測やリスク許容度も資産運用を開始した時点と比べて変化している可能性がありますので、その時点での目標とリスク許容度を再設定し、資産を組み替えることが必要となります。

このサイクルを繰り返して、「資産を守りながら、効率的に増やしていく」ということが資産運用の基本的な流れとなります。

分散投資は、異なる動きをする資産を分散して保有しておくことで、各資産で期待されるリターンを維持しながら、各資産が抱えるリスクを低減するというものになります。

たとえば一つの資産だけを保有している場合、その資産の価値が大きく下落するようなイベントが発生してしまうと、身動きが取れなくなり資産を持ち続けるか資産を手放す以外の選択肢がなくなってしまいますが、全く異なる動きをする資産を保有しておけば、どちらかが下がった時にもどちらかが上がっている状況が作り出せるので、資産を保全しながら収益機会を増やすことができるようになります。

分散投資は、動きが連動しない資産を組み合わせる必要があるので、株式と債券、国内不動産と外国株式などのように組み合わせを考える必要があります。また、それぞれの資産（アセット）にいくらを配分（アロケーション）するかということを考えるのが、アセットアロケーションというものになります。

不動産投資を始める際に、購入する物件と異なる動きを取る資産を一緒に保有することで、資産全体の下落リスクをおさえて収益機会を増やすことができるということを覚えておくと良いでしょう。

年齢が若い方の中には、自己資金が少なくて不動産以外の資産に分散投資が難しいという方もいるかと思います。その場合は、不動産投資を始める場合や、買い増しをする際に、不動産のなかで下記のような分散投資を検討すると良いでしょう。

1件目で国内不動産を購入したあと、2件目も国内不動産を買い増すのではなく、海外不動産を持つことで国内の不動産市場が低迷した場合や円安・デフレに進んだ場合にも資産へのダメージを少なくすることが可能です。

その場合、アメリカやヨーロッパなど、日本の経済や通貨とあまり連動し過ぎない国での不動産投資を検討してみると良いでしょう。

1件目が地方物件だったという方は、都心の物件を保有することでも分散投資の効果を得ることが可能です。地方は都心に比べるとハイリスク・ハイリターンの投資となるので、ローリスク・ローリターンの都心物件を保有しておくことで、地方物件の方で期待する収益が得られなくても都心物件でカバーをすることができるようになります。

同様に、郊外や地方都市に建てられることが多いアパートと、都心近くに建てられることが多いマンションも分散投資となることがあります。

ただ、国内不動産への分散投資は、国内不動産と海外株式、あるいは国内不動産と海外不動産ほどには異なる動きにはならないため、分散投資の効果が薄れてしまう可能性が高いということは念頭においておいたほうが良いでしょう。

竣　工　2012年6月
最寄駅　江戸川橋駅徒歩6分
総戸数　16戸

住　所　東京都新宿区西五軒町11-6
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルミナスカグラザカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと春日店まで約730m
まいばすけっと西五軒町店まで約220m
マルエツ江戸川橋店まで約360m
マルエツプチ水道小桜店まで約410m
丸正飯塚江戸川橋店まで約630m
セブンイレブン新宿水道町店まで約200m
ファミリーマート東五軒町店まで約230m
どらっぐぱぱす新江戸川橋店まで約490m
文京水道郵便局まで約360m
JCHO東京新宿メディカルセンターまで約760m
東京逓信病院まで約1230m
東五軒公園まで約370m
珈琲館神楽坂店まで約670m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/1住戸1台無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（30.43㎡～40.97㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

海外不動産投資は失敗事例も多く、二の足を踏んでいるという方も多いかと思います。

海外不動産投資をご検討されている方向けに、投資の成否を最も左右する「どの国へ投資するか」ということを決める際に見るべきポイントを整理して、詳しく解説していきたいと思います。

海外不動産は現物資産となるので、為替の影響を受けることになります。投資国の通貨が高くなれば不動産の価値も上昇し、通貨が安くなれば不動産価値が下落することになりますので、通貨が上昇する国に投資をしておきたいところです。

投資国の通貨のレートは「その国の通貨に換えたい人が増えるかどうか」によって変動します。端的に言えば「この国はまだまだ伸びる！」という確信が強くなると、その国の通貨が買われて通貨の価値が高くなります。国が成長するかどうかの判断材料が、前述のGDPや人口ピラミッドといった今後の経済の強さを表す数値指標や、経済政策・産業戦略などとなりますので、これらの情報にはキャッチアップをしていくと良いでしょう。

投資国の現在の不動産価格の相場や平均利回りもチェックしておくべきポイントです。自分なりに相場観を持っておくことで、相場から大きく外れた価格や利回りの物件の場合に「この価格では高すぎるので、足元を見られているのでは？」「この利回りは高すぎるので、何かカラクリがあるのではないか」といったような疑問をもつことができるようになります。

情報やサービスが行き届いている国内の不動産投資とは異なり、海外不動産を購入する場合には「自分の資産は自分で守る」というスタンスが大切となります。信頼できるパートナー会社を見つけることは重要ですが、すべてを他人任せにせずに自分なりの判断基準を持つようにしましょう。

海外不動産の会社には、それぞれ得意なエリアがあります。国内で言えば「都心に強い」「関西に強い」「九州に強い」といった会社ごとのエリアの特色が、海外不動産の場合は投資エリア・投資国の単位となります。

投資したい国にあまり強くない会社に依頼をしても、土地勘やおすすめできる物件が手元にない状態で話を進めることになってしまいますので、投資したいエリアや国が決まっている場合には、そのエリア・国に強い会社を探すと良いでしょう。

たとえば、GDPや人口ピラミッドの箇所で取り上げた東南アジアのエリアに強い会社としてはビヨンドボーダーズという海外不動産の会社があります。東南アジアのハブ国であるマレーシアに支社を持っているため物件の情報がリアルタイムで入り、社内に英語・中国語のネイティブスピーカーを抱えているため、英語圏・中国語圏の方々とも円滑に商談を進めていくことも可能です。無料で不動産購入の相談をすることもできますので、ご興味のある方は一度問い合わせてみると良いでしょう。

このように、会社それぞれに特色や強みがありますので、ハワイなどのリゾート地や、中国・米国・ヨーロッパなど、それぞれのエリア・国に強い会社を探してみて下さい。

最後にチェックすべきポイントは、不動産購入時にローンが利用できるかどうかという点です。海外不動産は手頃な価格で買える物件も多い一方で、ローンなどが使えずに現金で購入する必要があるケースも多いため注意が必要です。

現金のみでの投資となると、投資のレバレッジを利かせられないということになりますので、人によっては投資の妙味が薄れてしまうかと思います。ローンで不動産を購入したい方は、不動産投資会社に相談をする際に、購入時にローンが使える物件かどうかをあらかじめ確認しておいたほうが良いでしょう。

竣　工　2017年11月
最寄駅　稲荷町駅徒歩6分
総戸数　49戸

住　所　東京都台東区東上野6-17-12
概　要　地上15階 RC造

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ルネフラッツウエノイナリチョウ

■近隣周辺施設情報
すき家稲荷町駅前店まで約440m
スルタン東上野店まで約150m
ザ・ダイソーマルエツ東上野店まで約180m
まいばすけっと合羽橋南店まで約490m
ローソン台東北上野1丁目店まで約340m
台東区立御徒町台東中学校まで約760m
千代田区立和泉小学校まで約500m
台東保育園まで約330m
三井記念病院まで約500m
御徒町公園まで約710m
上野病院まで約740m

■駐車場　　　有（平置式）
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.18㎡～53.98㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産の領域に最新テクノロジーを活用した「不動産テック」の注目度が高まってきています。フィンテック（Fintech）の領域でもよく話題に出てくる、AI（人工知能）、ビッグデータ、機械学習、ディープラーニング（深層学習）、チャットボット、VRなどの技術が不動産投資の分野にも導入され始めており、役立つサービスがいくつも生まれてきています。今後は、不動産投資テックのサービスを知っている方とそうでない方で、投資パフォーマンスも大きく異なってくると考えられます。

マンションの参考価格を簡単操作で算出することができ、マンション売却、マンション購入の簡易査定として活用することができます。また、駅や地域ごとの価格相場を知るのにも最適です。

参考価格の算出は、膨大なデータベースを元に、立地要素（徒歩・バス時間、路線・駅、都心アクセスなど）、時間要素、物件属性要素（築年数、面積、階数など）などの視点に加えて、マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員 清水 千弘氏の研究成果を取り入れ、 独自に開発されたロジックに基づいています。

物件のトータル収益価値を算出できる国内唯一の不動産投資プラットフォームです。従来の諸経費を考慮しない表面利回りや、賃料下落を考慮できなかった実質利回りでなく、大量データと人工知能（機械学習システム）により算出された物件固有のキャッシュフロー推移と売却予想価格により精緻で直感的な投資分析ができます。

物件ごとに10年後・20年後の未来の賃料相場予測や毎年の収支シミュレーション、売却予想価格などもチェックすることができるため、不動産投資を行う前に一度はチェックをしておきたいサービスとなります。

貸家の着工件数の水準が続いているのは、2015年1月1日からの相続税改正により、投資用不動産に節税対策手段としての期待が集まったことに加えて、2016年1月に導入されたマイナス金利政策による金融機関のローン融資拡大がその動きを支えていることによるものです。また、2020年に予定されている東京オリンピックや現在の日経平均株価の上昇なども安心材料となり、安定的な需要が生み出されています。

「貸家」が着工件数を伸ばす一方で、「分譲」の着工件数が伸びないのはなぜでしょうか？ 以下は、新築マンションの建築価格の推移となりますが、2014年から新築価格が上昇し続けていることが分かります。

ここ数年、分譲物件のほうでは、利便性の高さや高機能な住宅が求められるようになり、土地取得費用の上昇やハイグレードな設備のマンションの需要が高まってきています。そのため、開発にかかる費用も大きくなり、資金体力などに余裕がある大手企業に供給の半分近くが占められ、着工件数も自然と低い水準に落ち着いているものと考えられます。

一方、2017年4月～6月の地方銀行（地銀）のアパートローンの融資新規実行において、個人による貸家業向けの融資（アパートローン）が前年比マイナスに転じたと公表がありました。また、11月1日にもみずほフィナンシャルグループが東北や九州など地方の一部で住宅ローンの撤退を検討しているなどの報道が出たばかりで、来年以降は地方における貸家や住宅への融資状況が厳しくなっていくものと想定されます。

最近は空き家問題がクローズアップされることも多くなってきましたが、貸家の着工件数が高い水準で推移していることに問題はないのでしょうか？ 以下は、平成25年住宅・土地統計調査の結果で、2013年時点で空き家率は13.5%（住宅ストック数6063万戸に対して、空き家数820万戸）まで上昇してきていることが分かります。

2018年にまた調査結果が公表されるかと思いますが、その際にはこの空き家率が大きく上昇すると考えられており、国も数年前から具体的な対策を講じ始めています。平成26年11月27日に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況」（空き家法）では、以下の施策が予定されています。

空き家率の上昇が上記の対策などではどうにもならないと判断される場合には、新規住宅の着工件数に対して総量規制がかけられるなどの強行策が取られて不動産投資に大きく影響する可能性もありますが、次々回の調査結果（2023年）までは空き家問題についてはおそらく大きな動きは無いのではないかと思います。

竣　工　2020年12月
最寄駅　月島駅徒歩5分
総戸数　18戸

住　所　東京都中央区月島3-15-8
概　要　地上10階 RC造

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■物件名フリガナ
ツキシマカグヤ

■近隣周辺施設情報
ダイエー月島店まで約190m
ファミリーマート中央月島三丁目店まで約140m
月島西仲通り商店街まで約130m
どらっぐぱぱす月島1丁目店まで約270m
中央区立月島図書館まで約210m
中央区立月島第二児童公園まで約420m
晴海トリトンまで約770m
スーパー文化堂月島店まで約610m
マルエツプチ晴海店まで約700m
成城石井晴海トリトン店まで約770m
月島雲母保育園まで約160m
中央区立月島第一小学校まで約160m
中央区立月島図書館まで約350m
中央区立月島社会教育会館まで約350m
中央区月島特別出張所まで約300m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.31㎡～40.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資に関する正しい知識を身につけることが大切です。自分にあった不動産の投資スタイルや、現在の不動産相場の把握、マンションとアパートのどちらが良いか、新築と中古のどちらを買うか、ディベロッパーや不動産投資会社の特徴、定期的にチェックしたほうが良いサイトなどを調べていきましょう。まったく何も調べずに物件選びから入ってしまうと、仲介業者やディベロッパーを信じるしかなくなってしまいますので、言われるままに物件を高値づかみしてしまったり、年収や自己資金に対して大きすぎる融資額を受けてしまい返済に困難になったりと失敗するリスクが高くなってしまいます。

不動産投資の書籍であれば2冊～3冊、不動産セミナーであれば最低でも3社はチェックすることをおすすめします。なぜ書籍やセミナーを複数チェックしたほうが良いかというと、不動産業者がセールスの場として書籍やセミナーを利用していることが多いためです。その場合、自分たちのサービスを利用して欲しい、自分たちから物件を購入して欲しいということで、発信される情報も自分たちのサービスを勧める偏ったものになりがちなので、複数の情報源に触れて客観的に比較検討を行うことが大切です。複数の情報源に目を通すことで、得られる情報が立体的になり、信じて良い情報かどうかを判断しやすくなるというメリットがあります。

日経平均が連日上昇し、何かしら資産を運用したほうが良いのではないかと考えている医師の方も多いのではないかと思います。しかし、株や外貨での資産運用は、診療中や就寝中の時間帯に大きな値動きが発生することが多く、本業に集中したい方にはあまり向いていない投資手法です。最近になって「投資に煩わされたくないが、資産の運用はしたい」という医師の方から、特に人気が高まっているのが不動産投資です。

不動産投資は、株やFXとは異なり、値動きが緩やかです。年に数％～10%程度という幅でしか変動しないので、日中に値動きを気にする必要がありませんし、売買の判断も時間に余裕をもって行うことができます。

一方で、運用利回りは年で4%～5%ですので、定期預金や国債などの金融商品よりも、はるかに効率良く資産を運用することができます。

株やFXのように「気づいたら大損をしていた」ということにはなりにくいので、本業でしっかりと稼いで、そのお金を堅実に運用するという投資スタイルを実現するということが可能です。

不動産投資は、購入した後の運用を管理会社に任せることができるので、運用中は特に手間が発生しないという点も人気の理由の一つです。他の投資だと、状況に応じて資産ポートフォリオを組み替えるといったことが必要になるので、どうしても時間を取られがちになりますが、不動産投資では物件を買った後は丸投げが基本となりますので、貴重な時間を取られることなく、運用を進めることができます。

不動産投資を始める場合、物件を購入する資金をすべて自己資金で賄う方法と、金融機関から融資を受ける方法の2つがあります。最もポピュラーな都心のワンルームマンションでも2500万円程度の金額はかかりますので、自己資金だけで購入する方は少なく、融資を利用する方のほうが多いのですが、この時に医師であるということが非常に大きな強みとなります。

具体的には、金融機関が融資をする際にお金を貸しても良いかどうかの融資評価の基準として、年収額や勤続年数、職業、資産状況などを中心にチェックをしますが、医師の場合は「年収が高く（700万円以上）、収入が安定しており（失業リスクが低い）、返済能力が高い（資産も多い）」という評価になることが多いため融資額や金利面で優遇を受けやすいのです。

そのため、一等地のマンションを購入する際にも、フルローン・35年返済・金利1%台といったような好条件でローンを組める可能性があり、大多数の不動産投資家と比べて失敗しするリスクが低い状態で投資を始めることができる、というメリットがあります。

不動産投資の収入は給与所得と通算ができるため、不動産投資で赤字が出たとしても所得税の節税につながります。そのため、所得の多い年に修繕費や経費などの支出をコントロールすることで、節税対策として不動産投資を活用することが可能ですので、年によって所得が大きく動くという医師の方には嬉しいポイントです。

竣　工　2021年9月
最寄駅　八丁堀駅徒歩3分
総戸数　36戸

住　所　東京都中央区入船1-5-4
概　要　地上12階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
リビオレゾンイリフネ

■近隣周辺施設情報
ローソン入船1丁目店まで約50m
ファミリーマート入船1丁目店まで約120m
miniピアゴ入船1丁目店まで約20m
マルエツプチ八丁堀4丁目店まで約350m
スギ薬局八丁堀店まで約460m
聖路加産科クリニックまで約470m
中央区役所まで約510m
新富郵便局まで約190m
築地警察署湊交番まで約240m
中央区立桜川公園まで約180m
中央区立鉄砲洲児童公園まで約190m
中央区立中央小学校まで約190m
中央区立佃中学校まで約1240m
桜川保育園まで約290m
東京都立晴海総合高校まで約2170m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額220～440円
―――――――
■設　計　　　株式会社安宅設計
■施　工　　　風越建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～2LDK（30.04㎡～45.23）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古マンション市場の上昇には、いくつかの背景があると考えられます。「マンション投資を始めたいが、価格が少し下がるのを待っている」という方や「いまマンションを買っても大丈夫だろうか」と悩んでいる方のために、この記事では「なぜ今、マンションの価格が上昇し続けているのか」について解説していきたいと思います。

ここ数年のマンション価格の上昇は、根拠のないバブルなどではなく、確固とした裏付けによって支えられています。以下では、その上昇要因について時系列と一緒にひとつひとつご紹介していきます。

2015年1月1日から相続税が改正となり、課税対象者がこれまでの2倍近くに増加したと言われています。日本で最も資産を持っているのは退職後の高齢世帯ですので、相続税の対策は喫緊の悩みといったところでしょう。

その相続対策の手段として、最も有力視されているのが不動産投資です。不動産自体がもともと相続対策として挙げられることも多かったのですが、そのなかでも投資用の不動産は相続税の評価額が通常の不動産よりも相続評価額を圧縮できるということで脚光を浴びています。

2016年1月29日にマイナス金利政策が導入されたことで、金融機関は日銀に預けていた資金を貸し出すことが必要になりました。その主な貸し先となったのが、定収入のあるサラリーマンや資産を有する高齢者などの返済能力が高い個人で、その結果、住宅ローンや不動産投資ローンが積極的に組まれることになりました。

これまでは、年収の5倍～7倍と言われていたローンの融資額も、現在は10倍～12倍程度まで上がってきており、ローンを組める人が増えてきたために、マンションやアパートが購入されている、というわけです。

また、今年まではマイナス金利政策なども追い風となり、地方銀行などが主体となってアパートローン融資が進められてきたのですが、金融庁からアパートローン融資の過熱感が指摘されたため、2017年4月～6月のアパートローン融資の新規実行額が2010年以降はじめて前年比マイナスとなりました。

そのため、これまでアパート投資に向かっていた多額の融資が、マンション投資へと向けられることになるのではないかという予測があり、2018年以降のマンション投資市場にとってはプラス材料となると言われています。

2020年に開催される東京オリンピックもマンション価格の上昇を支えています。開催地の湾岸周辺はもちろん、東京都全体への期待が高まっており、2020年まで経済の失速などは考えづらいという思惑で継続的な買いにつながっていると考えられます。

また、東京オリンピックに向けて都市のインフラ整備なども進んでいることに加えて、東京オリンピックを契機に世界からの注目が集まっており、東京の都市としての魅力が高まっています。10月12日にも、森記念財団都市戦略研究所が発表した2017年版「世界の都市総合力ランキング」において、東京がロンドン・ニューヨークに続いて2年連続で世界３位にランクインしています。

東京は国際都市としても注目が高まっており、中国人や欧米人からのマンション購入のニーズも見込むことができるため、これがマンション価格上昇にもつながっています。

2011年に大震災が発生したことで、倒壊した家屋やビルの建て直し、全国の旧耐震の建物の耐震対策など建築特需が発生し、2011年以降建築価格の上昇が続いてきました。また、東京オリンピックが決まったことで、2020年までの建築需給が逼迫し、現在も建築価格の上昇が続いている状況です。

こういった状況下で、建築される新築マンションは、この建築価格の上昇を織り込んで販売価格が決定されることになりますので、価格がなかなか下落しないというわけです。この状況は東京オリンピック以降にも予定されている都市開発計画が一段落するまで続くと言われています。

東京では、オリンピックが終了した後の2020年以降にも大手町・虎ノ門・八重洲エリア、銀座エリア、日本橋・京橋エリア、渋谷・品川エリアなどで再開発プロジェクトが予定されており、それらの周辺市街まで含めた土地やマンションの価値が上がっていくのではないかと予想されています。

マンション投資市場は、今後も暴落はせずに堅調に伸びていくことが予想されます。「下がったら買おう」と待ちのスタンスでいると、さらに価格が上昇してしまう可能性がありますので、これからマンション投資を始めたい方やマンションの買い増しをしたい方は、ぜひ一度マンション投資会社にも相談してみると良いでしょう。

竣　工　2016年8月
最寄駅　根津駅徒歩1分
総戸数　36戸

住　所　東京都文京区根津1-1-25
概　要　地上15階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■近隣周辺施設情
谷中清水町公園まで約640m
東京大学医学部附属病院まで約1770m
本富士警察署根津交番まで約390m
赤札堂根津店まで約210m
セブンイレブン根津駅前店まで約270m
アメ横商店街まで約1430m
まいばすけっと千駄木2丁目店まで約210m
どらっぐぱぱす根津店まで約150m
ぱぱす薬局根津店まで約180m
セブンイレブンAIM日本医科大学付属病院店まで約380m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.92㎡～43.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産価格は、賃貸ニーズや入居率によって大きく左右されます。賃貸ニーズを考える場合、一番大切なのは「そのエリアの人口が増えるかどうか」です。たとえば、以下は東京都政策企画局が出している全国と東京都人口の推移となります。

これを見ると、東京都全体は2025年まで、23区では2030年まで人口が増え続けるものの、多摩などの郊外にほど近い都下のエリアでは2020年に人口のピークを迎えることが分かります。人口が減少すれば、その分だけ賃貸ニーズも少なくなることが予想されるので、地方や郊外の不動産投資が敬遠されやすく、東京に投資が集中するということになります。

また、人口の動きと併せて見ておきたいのが、エリアの年齢割合です。20代から30代の若年層の独身労働者の人口が多いのであれば、アパートやワンルームの需要が高いことが予想されますし、30代～40代の子どもがいる世帯が多そうであれば、ファミリータイプの部屋や戸建ての需要があると考えられます。15歳から64歳までの年齢層を「生産年齢人口」と呼びますが、東京はこの年齢層の人口が数十年間で微増し続けており、ワンルームなどの賃貸需要も安定していると考えられます。

オリンピック会場となる予定の有明・お台場・夢の島などを中心に湾岸エリアの再開発が進み、マンションなどの価格も上がってきていますが、実は2020年以降にも大手町・虎ノ門・八重洲エリア、銀座エリア、日本橋・京橋エリア、渋谷・品川エリアなどで再開発プロジェクトが予定されており、それらの周辺市街まで含めた土地やマンションの価値が上がっていくのではないかと予想されています。

また、世界から見ても、東京という都市は魅力度が高い街であり、森記念財団都市戦略研究所が2016年10月18日に発表した2016年版の「世界の都市総合力ランキング」では、東京がフランス・パリを抜いて3位に順位を上げています。また、東京の平均賃料水準は世界主要都市のなかでも安く、ニューヨークや香港など他の主要都市の半分以下の水準だと言われています。不動産投資の利回りについても、台湾や香港で1%～2%台にも関わらず、東京はいまだに4%～5%を確保できるということで、アジアを中心とした世界の不動産投資家からの買い意欲が旺盛な状況でもあります。

このような国内外の不動産事情が現在の不動産投資を後押ししており、不動産価格はリーマンショック前と近い水準まで上昇中ではありますが、すぐに急落することもないだろうというのが現在の不動産業界の見通しとなっています。

10月12日に森記念財団都市戦略研究所が発表した2017年版「世界の都市総合力ランキング」では、東京はロンドン・ニューヨークに続いて世界３位にランクインしています。東京は国際都市としても注目が高まっており、中国人や欧米などの外国人からの不動産購入のニーズを見込むことができるため、不動産の売買の成長性を見込むことができます。

東京都心で不動産投資を始めたい方や不動産を買い増したいという方は、東京都を中心とした物件を取り扱っている下記会社に相談してみることをおすすめします。

竣　工　2021年9月
最寄駅　新富町駅徒歩5分
総戸数　20戸

住　所　東京都中央区湊3-12-1
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ログギンザイースト
Log銀座EAST

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン中央区明石町店まで約190m
ファミリーマート中央明石町店まで約90m
まいばすけっと新富町駅東店まで約110m
まいばすけっと築地明石町店まで約200m
デリド湊店まで約240m
どらっぐぱぱす明石町店まで約210m
聖路加国際病院まで約260m
国立がん研究センター中央病院まで約1060m
キッズルームひかりまで約20m
湊町第二児童遊園約110m
明石児童公園まで約80m
あかつき公園まで約440m
ポニークリーニング入船店まで約400m
中央区立明石小学校まで約280m
中央区立中央小学校まで約310m
中央区立佃中学校まで約530m
中央区立晴海中学校まで約1170m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額300円
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエ・アプト
■施　工　　　株式会社サンコービルド東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.32㎡～48.45㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資が副業として一番おすすめできるポイントは、管理に手間がかからないという点です。不動産投資は一度保有してしまえば、あとは賃貸管理会社に部屋の管理を一任してしまうことができます。そのため、その管理会社からの定期的な報告をチェックして気になる点だけ必要な指示を出せば良く、一年に一度の確定申告についても税理士に数万円で丸投げしてしまうことが可能です。

他の副業では、どうしても直接手を動かす必要性や頻繁にチェックをしなければいけないことが発生しますので、副業が本業の邪魔になってしまうことがあります。不動産投資は、本業に集中したいというサラリーマンの方に非常に人気がある副業となります。

また、購入や売却の際にも、マーケティング職の方であればエリア選びや物件選び、ITに強い方であれば情報収集やデータの分析、営業の方であれば不動産の価格交渉や融資の条件交渉、経理の方であればキャッシュフロー計算や確定申告・節税など、それぞれの職種・業界での経験や知識を強みとして発揮できることも人気の理由となっています。

不動産投資は、株式投資やFX投資などと比べると元本割れのリスクが少ないと言われています。FX投資の場合は、レバレッジ比率（自己資金に対する投資可能な金額）の倍率が高い上に値動きが激しく、ケースによってはたった1日で自己資金が0やマイナスになってしまうリスクもあり、リアルタイムで情報にキャッチアップをしていかないと大きな損失を生むことにもなってしまいます。

その点、不動産投資の値動きは1年単位で数％程度と小さく、ゆっくり判断ができるため、平日に値動きが気になって仕事に集中できない、というようなことは起こらないメリットがあります。

不動産投資と切っても切り離せないのが、不動産購入時の融資です。融資元の金融機関は、個人事業主の方や高年収で雇用が不安定な方などと比べると、サラリーマンの方のほうが返済能力は高いと判断しています。

そのため、「安定性が高い企業に勤務」「勤続3年以上」のサラリーマンであるというだけで高く評価され、他の人よりも金利や融資金額・融資期間などを良い条件で融資を引きやすく、不動産投資で有利に始めやすいのです。融資という面からも、サラリーマンは自身の「属性」を最大限に活用して不動産投資に取り組むことができるという利点があります。

不動産の融資を受ける際に「団体信用生命保険（団信）」という保険加入がセットになることが多いのですが、この保険は融資の借主が死亡した際にその後の融資を返済しなくても良い、ということを保障してくれるものとなります。そのため、生命保険に加入している方やこれから加入を検討している方は、不動産投資を生命保険の代わりにすることが可能です。

通常の生命保険であれば毎月の保険料を自分の口座から支払わければいけませんが、不動産投資の場合は毎月の家賃収入から生命保険料を支払うことになるため、実質の保険料支払いをゼロにできるという点でお得さが際立っています。生命保険に毎月数万円を支払っている方であれば、不動産投資に切り替えてみるという選択肢が非常に有効となります。

不動産収入は、毎年の確定申告の際に本業の給与収入と通算することが可能です。そのため、本業のほうで所得が多い年には、不動産投資の方で費用を多く発生させて節税するといった所得のコントロールをすることができるという点も、サラリーマンの方におすすめできるポイントとなります。

竣　工　2021年11月
最寄駅　菊川駅徒歩8分
総戸数　22戸

住　所　東京都墨田区緑4-17-4
概　要　地上7階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
スプランディッドキンシチョウ2

■近隣周辺施設情報
オオゼキ菊川店まで約570m
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約450m
マルエツ両国亀沢店まで約350m
セブンイレブン墨田緑4丁目店まで約220m
くすりの福太郎菊川店まで約540m
どらっぐぱぱす両国店まで約590m
アルカキット錦糸町まで約900m
VAN丸井錦糸町店まで約790m
タカキュー丸井錦糸町店まで約790m
GAPストア丸井錦糸町店まで約800m
墨田江東橋郵便局まで約460m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.09㎡～29.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

行動経済学は、心理学的に観察される人間の行動を経済学のモデルに取り組んでいくという学問です。経済学は、これまで「人間はつねに合理的な選択をする」という大前提に立って様々な理論を構築してきましたが、行動経済学は「人間は非合理的な選択をすることもある」というところをスタートにしているため、経済学のなかで当初は異端視されていたという歴史があります。1990年代から急速に学問として発展し、現在は経済学の主流派の一つとしての立ち位置を獲得するまでに至りました。

最近では、「経済は感情で動く」「予想通りに不合理」といったタイトルの書籍がベストセラーになるなど、行動経済学への注目や関心が高まり、ビジネスや投資でもどのように活用できるかが検討されてきています。

さて、ここからは行動経済学の理論についてもご紹介をしていきたいと思います。不動産投資にも使える主な行動経済学の理論を以下にまとめましたので、一つ一つ見ていきましょう。

現在志向バイアスは、未来の大きな利益よりも目の前の利益が評価されやすい傾向があるという理論です。近視眼性と呼ばれることもあります、これは、たとえば「今日1万円をもらう」「1年後に2万円をもらう」の2つの選択肢を与えられた時に、「今日1万円をもらう」人が多いことがよく知られています。

現在志向バイアスの不動産投資での活用例としては、たとえば入居者に家賃を毎月1000円値引きすることを提案するよりも、入居時に5000円をプレゼントするほうが喜ばれやすいといったことなどが考えられます。

フレーミング理論は、数字やデータの見せ方によって情報の受け取り方が異なるという理論です。たとえば、毎年5%ずつ売上が伸びている企業を、「安定的に成長している」と表現するか、「成長性が低い」と表現するかで企業への印象がだいぶ変わってきます。

また、1000円の商品と3000円の商品があったときには「3000円は高い」となりますが、ここに5000円の商品が新たに加わると、「3000円はちょうど良い」という受け取り方になります。このように、真ん中のものを選ぼうとする傾向があることを「極端回避性」と呼び、小売などでは「松竹梅の法則」という経験則として昔から多用されています。

フレーミング理論を不動産投資で活用する場合は、たとえば保有している不動産の近くに繁華街がない場合に、その不動産を紹介する際に、「近くに繁華街がないので娯楽に欠ける、街に活気がない」とは表現せずに、「夜は静かで住み心地が良い」「治安が良く、女性におすすめできる」などと視点を変えて表現をすることで、物件の魅力を十分にアピールすることができます。不動産を購入する際には、逆に「○○が魅力的な物件です」という売り文句を裏返してみるとどうなるか、何か不都合なことが伏せられていないかと考えてみると、買うべきでない物件を回避することができます。

また、不動産の売却価格を設定する際は、自分が売却する物件と同様の条件の売却物件（同じマンションなど）が複数あった場合に、一番安い価格と一番高い価格の間で売り出しの価格を設定することで選択されやすくなる可能性が高まります。

アンカリング効果は、最初に示された数値（アンカー）に判断が左右される傾向があるという理論です。有名な実験としては、「8×7×6×5×4×3×2×1」または「1×2×3×4×5×6×7×8」という計算を5秒以内に推測してもらった場合に、前者（中央値2,250）のほうが後者（中央値512）よりも大きい推測の値が得られるというものがあります。（正解は40,320）

不動産投資でも、アンカリング効果を使った価格設定がよく行われます。たとえば、物件の価値が2500万円である物件を、そのまま2500万円として売り出すよりは、最初に3000万円で売り出してから後で2500万円に値下げをするほうが、購入者からは「お得」な物件に映ります。売却者としては、本来は2000万円で売りたい物件があれば、まず2500万円で売り出して値下げをしていく、購入者としては、大幅な値下げをされているから「お得」とは限らないということを念頭に入れて不動産投資を進めると良いでしょう。

プロスペクト理論は、利益と損失が同じ額の場合は、損失のほうが意識されやすいという理論です。たとえば、50%の確率で10000円がもらえるくじと、50%の確率で15000円がもらえ、50%の確率で5000円を支払わなければいけないくじがあった時に、期待値は同じ5000円となりますが、損失がない前者のくじが選ばれやすい傾向にあります。このように判断の際に損失を避ける傾向が強くなることを「損失回避性」と呼びます。

不動産投資で損失回避性を最も意識したほうが良いのは、管理会社との「サブリース契約」です。サブリース契約は、不動産オーナーに「満室」を保証して「空室」が出ないようにする契約ですが、都心のアクセスが良いマンションなどではそもそも入居率が95%を超えることが多いため、空室リスク自体が少なく、サブリース契約を結ぶ必要性がほとんどありません。サブリース契約よりも通常の賃貸管理にしたほうが「利益」が大きくなりますので、空室による「損失」を過度に評価してしていないかを確認したほうが良いでしょう。

すでに費やしてしまって取り戻すことができない費用や時間のことをサンクコストと言います。サンクコストが大きくなればなるほど、コストをかけた対象を諦めることが難しくなります。

不動産投資では、サンクコストは売買の交渉シーンで効果的に活用することができます。たとえば、不動産を購入する場合には営業マンや売り主に対して交渉を長引かせれば長引かせるほど、相手が「売りたい」気持ちを高めることができるので、価格などで良い条件を引き出しやすくなります。

行動経済学には、目の前の利益を優先する現在志向バイアス、情報の見せ方で印象を変えられるフレーミング理論、利益よりも損失を過大評価するプロスペクト理論（損失回避性）、最初に提示した価格に判断が左右されるアンカリング効果、費やしたコストの大きさに判断が左右されるサンクコストなど、知っておくだけで不動産投資を有利に進めることができる理論がたくさんあります。今回ご紹介した理論やテクニックを効果的に使って、不動産投資の成功確率を高めていきましょう。

実際に不動産投資を初めてみたいという方や、具体的な物件を検討してみたいという方は、下記不動産投資会社のセミナーや個別相談などに参加をしてみると良いでしょう。

竣　工　2017年7月
最寄駅　両国駅徒歩6分
総戸数　43戸

住　所　東京都墨田区両国2-2-6
概　要　地上11階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額33,000円
■物件名フリガナ
ズームリョウゴク
ZOOM 両国

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約770m
マルエツプチまで約1020m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約390m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約390m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約390m
薬ヒグチ両国店まで約630m
エンゼルファミリー両国店まで約200m
さいとうデンタルクリニックまで約200m
割烹かりやまで約210m
墨田両国三郵便局まで約270m
三菱UFJ銀行本所支店まで約650m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　5台/月額2,200円
■駐輪場　　　43台/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社 第一ヒューテック
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.78㎡～54.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

海外不動産に詳しいプロと税務のプロを見つけてくることです。海外の場合は、国によって不動産に関する法律や税金などが大きく異なりますので、しっかりと把握をしている会社と付き合う必要があります。税務のプロに関しては、海外不動産投資会社と付き合いのある会社に紹介をしてもらうことが可能ですので、まずは海外不動産の会社選びをしっかりと行いましょう。

会社を選ぶ方法としては、海外不動産投資の会社に知り合いがいる方は、まずは話を聞いてみるのが良いでしょう。もし、直接の伝手がない場合は、海外不動産投資をしたことのあるオーナーに信頼できる会社を紹介してもらう、あるいは国内で開催されている海外不動産セミナーに参加してみましょう。編集部おすすめのビヨンドボーダーズという会社では、初心者向けの海外不動産セミナーや無料相談などを実施していますので、会社選びで悩んでいる方は話を聞いてみると良いでしょう。

海外不動産に関する情報は、刻々と情勢が変わりますので、情報源を１つだけに依存することはリスクが高くなってしまいます。他の海外不動産投資会社にもヒアリングできるコネクションをつくっておく、またはウェブ上でニュースや海外の情報メディアをウォッチしておくといったことが必要になります。

仕入れておきたい情報としては、地震や津波、台風などの天災に関する情報、政権交代やクーデター、戦争などに関する政治的な情報、不動産に関する法律や税金の動向、為替などの値動きなどととなります。

特に、為替の動きに関しては、不動産投資の利回りやキャピタルゲインと同じくらい収益性を左右しますので、定期的にチェックすることを習慣にすると良いでしょう。

エリアに関しては、まずは日本人の駐在員が多い場所の物件を中心に検討してみると良いでしょう。物件選定に日本人であるという強みを活かすことができますし、借りるほうもオーナーが日本人であることに安心しますので、比較的安定した物件運用を期待することが可能です。

それ以外のエリアとしては、首都やビジネス繁華街など国の中心都市への投資から検討し、ある程度の投資経験が蓄積されてから地方へ目を向けることをおすすめします。

国内の不動産投資では、新築マンションなど現物を見ないで購入することもあるかとは思いますが、海外不動産の場合はできるかぎり現地に視察に行くことが大切です。購入する予定の物件が、現地では誰も住みたがらないような不便な場所や危険な場所に位置していることもありえますし、物件のイメージ画像と実際の部屋が大きく異なるケースなど、国内では想定されないケースも起こりえますので、しっかりと自分の目で確認をすることが必要です。

1件目の投資がうまくいくと、どうしてもその国・そのエリアに再投資をしたくなりますが、海外不動産は国内に比べてリスク（カントリーリスクや為替リスクなど）もありますので、資産をひとつのエリアに集中させすぎるのは危険です。

そのため、成長性の高い国で投資を始めたら、次は安定性の高い国に投資をする、アジアで投資を始めたら、次は欧米にも投資をしてみるなど、異なる動きをするエリアに投資を分散させることがおすすめの投資手法となります。

海外不動産投資は、国内不動産投資と比べるとリスクが高くなりますので、ある程度の値動きや変動があったとしても、余裕をもって対応ができるように全体の３割前後の資金で運用すると良いでしょう。

また、不動産投資ローンを利用する場合は、どんな事態であっても返済を滞納することのないように、１年前後の期間の返済金額分を手元に残しておくなどキャッシュに余裕をもっておくことをおすすめします。

海外に限らず、不動産投資は出口戦略をしっかりと持っておくことが大切です。たとえばマンション投資であれば、いつ売却するか、あるいは総額でいくらの利益（損失）が出たら売却するかなどをしっかりと決めておきましょう。

投資期間中の国際情勢や為替動向、不動産の価格動向などを注意して見ながら、必要に応じて当初の出口戦略を見直していくことで、海外不動産投資で失敗するリスクを最小限に抑えながら目標の利益達成に向けて取り組んでいくことが可能です。

海外不動産投資は、投資したい国・エリアに強みがあり、かつ信頼ができる会社と付き合うことや、自分の強みを活かせる投資手法で勝負をすることが非常に大切です。また、投資を他人任せにせず、自分でも積極的な情報収集を行うことや購入する前には必ず自分の目で物件を確認しておくことや、リスクを抑えるための分散投資や余裕資金での運用、出口戦略などの検討などをしっかりと行い、海外不動産投資を成功させましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　両国駅徒歩8分
総戸数　94戸

住　所　東京都墨田区緑3-15-12
概　要　地上13階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクイースト

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約1140m
VAN丸井錦糸町店まで約1030m
マルエツ両国亀沢店まで約530m
ライフ菊川店まで約660m
ブックオフ14号墨田両国店まで約980m
丸井錦糸町店まで約1020m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約410m
国技館まで約1080m
ファミリーマート菊川駅前店まで約1060m
マルエツ錦糸町店まで約960m
マルエツプチ本所4丁目店まで約1130m
光の園保育学校まで約1300m

■駐車場　　　6台/月額33,000円～44,000円
■バイク置場　10台/月額3,300円
■駐輪場　　　111台/月額220円
―――――――
■設　計　　　株式会社ケプラー都市建築設計
■施　工　　　株式会社植木組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.12㎡～40.29㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本政府は経済成長に向けた重要な戦略の柱として「観光立国」を掲げており、積極的な観光政策を進めています。具体的には、2020年までに訪日外国人観光客数を4,000万人、2030年までに6,000万人まで増加させるという目標を掲げており、そのためにVISA緩和政策やLCC就航本数の増加、海外での日本プロモーションなど様々な施策を展開しています。政府によるこれらの施策が功を奏し、ここ数年は日本を訪れる外国人観光客数が増加の一途を辿っており、東京や大阪、京都などの主要都市ではホテルや旅館などの宿泊施設の不足が課題となっています。その結果、訪日観光客から民泊施設への宿泊需要が急激に高まっており、民泊投資が魅力的な投資手段の一つとなっているのです。

民泊は、宿泊施設不足を補うための手段としてだけではなく、空き家活用や地方創生の起爆剤としても期待されています。人口減少が進む地方では空き家問題が深刻化していますが、空き家をリノベーションして民泊施設にすることで観光客を呼び寄せ、地方創生につなげようという動きが全国各地で活発化しているのです。特に、最近では一度日本を訪れたことがあるリピートの外国人観光客が、東京や大阪などの都会ではなくより地方部へと旅の目的地をシフトしている傾向があり、地方ならではの魅力やユニークな体験を提供できる民泊施設に対する需要はとても高まっています。

シェアリング・エコノミーとは、人々がモノやサービスを「所有」するのではなく「共有」することによって成り立つ新たな経済モデルのことを指し、昨今では日本に限らず世界中でシェアリング・エコノミー型のサービスが台頭しています。シェアリング・エコノミー型サービスの代表例としてよく挙げられるのが民泊仲介サイトのAirbnbやタクシー配車アプリのUberなどですが、不稼働資産を活用することで無駄な資源やコストを使うことなく必要に応じて需要を満たすことができるシェアリング・エコノミー型のサービスは、環境破壊や資源枯渇などが世界的な社会問題となっている昨今において、これらの問題を解決しうる持続可能なビジネスモデルとして非常に注目を浴びているのです。このマクロの大きな流れは日本にも押し寄せており、政府も「シェアリング・エコノミー」を推進する政策を次々と打ち出しています。その代表格とも言えるのが、「住宅のシェアリングサービス」である民泊なのです。

いかがでしょうか。上記で説明したように「民泊」はマクロな経済動向のなかで必然的に需要が高まっており、今後の市場成長が期待される領域なのです。投資の世界では昔から「国策に売りなし」という言葉もありますが、まさに民泊はその言葉があてはまる領域だと言えるでしょう。

「民泊」と聞くと、違法な「ヤミ民泊」や近隣住民とのトラブルなどあまりよくないイメージをお持ちの方も多いかもしれません。実際に、日本では不動産事業として合法的に民泊運用をしている個人や企業も数多くいる一方で、法的な要件を満たさないまま部屋を貸し出している民泊オーナーもいるのが現状です。そこで、ここでは民泊に関わる法律についても簡単にご紹介していきます。現在の日本では、民泊を合法的に行うためには主に下記3つのうちのいずれかの法律に基づいて運用する必要があります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、2017年6月施行の法律で、新法下では、個人は一定の要件さえ満たせば「届出」をするだけで自宅のマンションや一軒家を活用して合法的に民泊運用することが可能です。ただし、マンションなどの集合住宅の一室を使用する場合は管理規約によって民泊が許可されている必要があるので注意が必要です。また、新法下では年間の営業日数制限が180日と定められており、自治体によってはさらに厳しい制限が設けられるケースもありますので注意が必要です。民泊のような短期の貸し出しは最大でも180日間しかできないため、最近では残りの180日間をマンスリーマンションとして運用するハイブリッド型の運用スタイルも注目が集まっています。

特区民泊は、国家戦略特区に指定されている自治体が条例を制定した場合、旅館業の許可がなくても特区民泊の認定さえ受ければ合法的に部屋を貸し出すことができるという制度です。特区民泊は住宅宿泊事業法とは異なり年間の営業日数制限はないのですが、宿泊客の最低宿泊日数が2泊3日以上と定められているため、1泊だけの短期客を受け入れることはできません。また、この特区民泊はそもそも条例を定めた国家戦略特区でしか活用できません。2017年10月現在、特区民泊の認定を受けられるのは東京都大田区、大阪府、大阪市、新潟県新潟市、福岡県北九州市の5地域となっています。

旅館業法簡易宿所営業の許可を取得すると、営業日数や宿泊日数の制限を受けることなく365日まるまる民泊として部屋を貸し出すことが可能となります。簡易宿所営業は収益性の面では最も魅力的な方法ですが、許可を取得するためには用途地域や設備要件など旅館業法で定められた様々なハードルをクリアする必要があり、許可取得手続きにはコストもかかります。

民泊用の物件を購入し、自らが民泊ホストとして運用するというパターンです。この場合、物件の購入費用に加えて場合によってはリノベーション費用や旅館業の許可取得費用など様々な費用がかかる可能性もあり、初期費用はかさみます。しかし、高稼働が期待できる物件を手に入れることさえできれば、宿泊客からの売上が全て手元に残るため、大きな利益を上げられる可能性があります。しかし、稼働率の変動により売上が左右されるほか、想定よりも稼働率が低いと初期費用の回収に時間がかかる可能性があるため、ハイリスク・ハイリターンの運用スタイルだと言えるでしょう。なお、民泊運用にあたっては宿泊客の対応や物件の清掃など全てを自分で対応する必要はなく、民泊運用代行会社のサービスを活用することができます。しかし、代行会社を利用する場合は売上の20％程度が手数料としてとられてしまうので、収益のシミュレーションをする際はその手数料分もしっかりと計算に入れておく必要があります。

民泊用の物件を購入し、民泊運用をしたい不動産会社や運用代行会社などにサブリースとして借り上げてもらうというのも一つの手法です。民泊用のサブリースとして貸し出す場合、通常の賃貸として貸し出すよりも高収入が見込める点、毎月安定的に収入が得られる点などが魅力です。一方で、稼働率に応じて収入が増えることはなく、想定よりも稼働率が悪ければサブリース契約の見直しにより家賃収入が減る可能性もゼロではないため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言えます。

自ら物件を購入するのではなく、賃貸として借り受け、それを転貸して民泊運用するという方法もあります。この場合、物件購入にかかる初期費用は必要ないため、小さめの物件であれば通常の敷金・礼金に家具のセットアップなどを加えても数十万円程度で民泊投資を始めることができます。しかし、毎月の家賃支払いが発生するため収益性という面ではあまり多くは期待できませんし、稼働率によっては赤字となってしまう可能性もあります。ただし、仮に赤字が発生したとしても、賃貸契約を解除すればその時点で民泊運用から撤退することはできるため、そこまで大きな損失を被ることもありません。最もローリスク・ローリターンの投資スタイルだと言えます。

竣　工　2021年11月
最寄駅　白金高輪駅歩8分
総戸数　16戸

住　所　東京都港区白金3-12-15
概　要　地上4階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■1Kタイプ対象／フリーレント3ヶ月
■フリーレント合計、実質5ヶ月キャンペーン

■1LDK／2LDKタイプ対象／フリーレント2ヶ月
■フリーレント合計、実質4ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グランパセオシロカネタカナワ
GRAN PASEO 白金高輪

■近隣周辺施設情報
セブンイレブンKOYO北里大学北里研究所病院店まで約310m
北里研究所病院まで約300m
肉のハナマサ南麻布店まで約330m
トモズ白金プラザ店まで約610m
サイゼリヤ白金高輪店まで約560m
スターバックスコーヒー白金高輪店まで約610m
ローソン白金三光店まで約200m
マルエツプチ白金台プラチナ通り店まで約780m
ミニストップ白金6丁目店まで約240m
クイーンズ伊勢丹白金高輪店まで約560m
港白金台郵便局まで約1130m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（24.67㎡～58.78㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資会社を見極める一番のポイントは、サイト内でデメリットやリスクについてもしっかりと説明をしているかどうかです。不動産投資のデメリットやリスクは、見る人に躊躇をさせたり慎重にさせたりしてしまう情報なので、サイト運営側としてはできるだけ載せたくない情報です。

そのため、不動産投資のデメリットやリスクをサイト上にしっかりと載せている会社は、「良い情報も悪い情報もしっかりと伝えて、お客様に十分に吟味してから不動産投資を始めていただきたい」と考えている会社の可能性が高いと言えます。

一方、不動産投資のデメリットやリスクを全く載せていない会社は、「不動産の販売に不都合な情報は載せるな」「とにかく売れ」というスタンスの売上第一主義の会社である可能性があります。

「お客様の声」は、会社内の人間ではない第三者からの評価ということで、見る人に信頼感を持ってもらえる情報です。ただし、会社のサイトに掲載されるものは、恣意的にピックアップされているものであることが多く、ほとんどがサービスを一方的に褒めるばかりの内容となっていることが多いので注意が必要です。

信頼できる不動産投資会社のお客様の声は、「○○という点は良かったですが、△△という点はもう少し改善していただきたいです」などの改善を要望する声や、全体の2割前後に不満の声も掲載しているような会社です。あえて、自社にとって良くない情報も取り上げることで、「お客様に比較検討の上で選んでいただきたい」と考えている、もしくは謙虚にサービス改善に努めていこうと考えている可能性が高いと言えます。

お客様の声の数は多いのに、一切の不満や改善要望が見当たらない場合は、自社にとって都合の良い情報ばかりを一方的に伝えようとする会社の可能性が高いので、やや注意をしてその他のポイントをチェックしたほうが良いでしょう。

不動産投資で成功する方の多くは、周辺物件と差別化ができている物件を保有しています。日本国内の物件自体の数は多いので、全く特長がない物件は入居者から見向きをされず、生き残っていくことができません。そのため、入居者ニーズを正確にとらえて、それに最も応えるような物件や、競合と差別化がきちんとできているような物件に投資をしていく必要があります。

この観点をしっかりと持っている会社は、競合の不動産投資会社と自社の差別化についても意識をしているので、「弊社の特徴」「私たちが選ばれる理由」などのコンテンツとして公開していることが多いのです。差別化についての意識が高い会社であれば、「投資物件の特長」「周辺物件との差別化」「その物件が選ばれる理由」などを考慮して物件を厳選してくれる可能性が高いので、物件選びを安心して任せることができます。

サイト内に「よくある質問」「FAQ」などが充実しているかどうかも判断材料となります。顧客からの声に耳を傾けようとする会社は、「お客様がどういう不安や悩みを抱えているのか？」「どうすれば不安や悩みを解消できるだろうか？」と常に考えています。そのツールの一つが「よくある質問」「FAQ」となります。

「よくある質問」「FAQ」を見て、自分が抱えている不安や悩みが解消できるようであれば、顧客から寄せられる質問にしっかりと答えようとする会社である、または自分のような顧客タイプのことをよく分かっている会社である、ということになります。逆に、サイト内の情報や「よくある質問」「FAQ」などを見ても、まったく問題が解決しないということであれば、不動産投資会社にとって都合の良い情報しか掲載されていない、もしくは自分のような顧客に関する理解度が低いと考えたほうが良いでしょう。

自社のマーケティング力が弱い会社に、物件に関するマーケティング能力が高いことを期待するのは、ややハードルが高い可能性がありますので、慎重に検討する必要があります。

サイト運営者の立場になってみると分かりやすいのですが、営業マンをサイトに掲載した場合、退職した社員を差し替えるのは手間がかかります。そのため、多くの会社では営業マンや社員をサイトにあまり掲載しようとは思いません。特に、不動産投資会社の離職率は高いので、他の領域のサイトと比べても社員をサイトに掲載する意欲は低いと言えるでしょう。

これを逆に考えれば、サイトに営業マンや社員を掲載している会社は、離職率が低いので退職による更新の手間が少なく、社風の良い会社である可能性が高いと考えられます。不動産投資会社で社風が良い会社というのは、顧客のリピート率が高いため営業マンに不条理な営業ノルマが課されない会社や、自社が販売する物件やサービスに自信を持っており会社の将来性を心から信じられるメンバーで構成された会社などが考えられます。

いずれにせよ、顔が見えるサイトは信頼できる会社である可能性が高いという点を頭に入れておくと良いかと思います。

依頼を検討している会社の場合は、IR資料という株主向けの事業説明資料をチェックしておくと良いでしょう。IR資料のなかには、事業戦略や販売戦略、経営課題などが説明されていますので、無理な営業・販売をしていないか、競合ときちんと差別化できていそうか、会社として致命的な問題を抱えていないかといったことを調べることができます。

最後のポイントとして、その会社の評判や口コミを掲載しているサイトを確認しておくことも大切です。お客様の声の項目でも触れましたが、不動産投資会社のサイト内にある情報は、会社にとって都合の良い情報が掲載されている可能性が高く、不都合な情報はなかったことにされているケースがあります。

良い評判だけでなく悪い評判もきちんと掲載されている中立的なサイトを見て、どのような失敗例があったのか、どのような体質の会社なのか、本当に信頼できる会社なのかを見極めると良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　新大塚駅徒歩7分
総戸数　38戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-2-20
概　要　地上5階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ジオエントオオツカ

■近隣周辺施設情報
ライフ新大塚店まで約210m
フレッシュランドフェルカまで約110m
セブンイレブン豊島南大塚1丁目南店まで約180m
ミニストップ南大塚2丁目店まで約550m
ファミリーマート大塚3丁目店まで約700m
くすりの福太郎大塚南口店まで約750m
みずほ銀行新大塚駅前出張所まで約550m
豊島南大塚郵便局約350m
東京健生病院まで約350m
東京都立大塚病院まで約600m
豊島区立南大塚からたち公園まで約280m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　中野建設株式会社
■施　工　　　中野建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.19㎡～30.18㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション投資の場合、購入した後の出口戦略は「売る」「持ち続ける」の2択しかありません。売るのであれば、「いつ売るか、いくらで売るかを決めるだけだから簡単じゃないか」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、これが存外に難しいのです。

たとえば、2017年時点で、値上がりしたマンションをお持ちの不動産投資の方も多いかと思います。しかし、できれば高値で売りたいという気持ちが先行して、「一昨年・昨年と価格が上がったなら、今年も上がるんじゃないか」「ちょっと下がっても家賃収入が入ってくるし…」と決断は先延ばしになります。そう考えている方の多くは、仮に来年に価格が下がったとしたら、「まだ誤差の範囲だろう」「待っていたらまた上がってくるはず」と思うのではないでしょうか。そして、数年後に本格的に下落基調が見え始めた時に「あの時売ればよかった」「この価格では売りたくない」とマンションを抱え続ける羽目になってしまうことが予想されます。

これは、「いつ売るか、いくらで売るか」を決めておかないために起こる判断ミスです。不動産投資は、売却をしなければ利益が確定しないという水物の実物資産です。ですから、いつ買うか、いくらで買うかということ以上に、いつ売るか、いくらで売るかを決めておくことが大切なのです。

逆算思考というのは、最初に達成したい目標を定めて、そこからの最短距離を考える思考方法です。対となる思考方法は順算思考と呼ばれるもので、目標は定めずにその場その場で状況判断をしていくため、柔軟性はありますが意思決定やアクションを起こすまでに時間がかかるというデメリットがあります。それぞれの思考方法が売却までにたどるイメージとしては、以下のようになります。

順算思考では、最初は「高く売りたい」と考えていたものの、価格が上がるにつれて「まだ上がるのでは」「持ち続けたほうがよいのでは」と思うようになり、価格が下がってきた時点で「やっぱり売ったほうが良いのでは」と考え、価格が本格的に下げに転じた時点で「もう売ってしまおう」と決断するといった思考プロセスになります。

一方の逆算思考では、「家賃と売却の利益総額が1000万円になった時点で売ろう」ということを決めたら、あとは毎年の「家賃と売却の利益総額がいくらになったか」を確かめながら、売り時を判断していくので、無駄が少なく意思決定にかかる時間が短くなります。

仮にイメージ内の矢印一つの期間が1年だとすると、もし順算思考と逆算思考の方が同じ利益額を手にしていたとしても、順算型では12年かかっているのに対して、逆算型は7年しかかかっていないということになります。逆算思考は目標に対して最短距離を描くために、目標達成のスピードを格段に向上させることができるというメリットがあります。

逆算思考で目標を定めるためには、まず不動産投資の目的を整理する必要があります。目標は、目的を達成するために置かれるものですので、当初に立てた目標が達成できていたら、自然と目的が達成できているという関係性になっています。そのため、目標が適切かどうかは、目的が明瞭かどうかで決まると言えるでしょう。

不動産投資の目的は、老後のために生活資金を備えたい、子どもの教育資金を捻出したい、不動産投資の収入だけで食べていけるようになりたい、など人それぞれかと思います。大切なことは、何年後までにいくらの利益を確保したいか、そしてそれが達成できていなかった時に、どういう決断をするか、ということを定めておくことです。

たとえば、「目標は10年後に1000万円の利益を確保すること。ただ、10年後に800万円まで利益が確保できていたなら売っても良い。逆に10年後に利益が500万円以下だったとしたら、売らないで持ち続ける」などのように目標を立てます。そうすると5年後にはどれくらいの利益が出ていないといけないか、3年後ではどうか、といった詳細の目標にブレイクダウンしていくことができます。

もちろん、購入当初の時点で立てた目標ですので、色々と考慮に入れていなかったことも起こるかと思いますが、その都度、それを織り込んだ目標に再修正していけば良いでしょう。このようにして立てた一連の目標が不動産投資の出口戦略となって、後々に生きてくることになります。

不動産投資は、他の投資と比べて長期の投資となります。投資期間は最低でも数年以上、長ければ数十年というスパンになります。ただ、投資の年数が長くなるために、目標をしっかりと定めておかないと、いつまでも意思決定ができないという状況になりがちです。ただ、現状はかなり不動産価格も上がってきており、今後は持ち続けるだけではなく状況に応じて適切な判断をしていくことが必要となってきます。今から不動産投資を始める方は、特に、目標設定を明確にして逆算思考で臨むことをおすすめします。

竣　工　2022年1月
最寄駅　蔵前駅徒歩2分
総戸数　78戸

住　所　東京都台東区寿3-16-1
概　要　地上14階 RC造
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■物件名フリガナ
ヴィークブライトクラマエ

■近隣周辺施設情報
アコレ三ノ輪駅北店まで約370m
ワイズマート三ノ輪店まで約410m
まいばすけっと蔵前駅前店まで約170m
miniピアゴ蔵前2丁目店まで約530m
まいばすけっと三ノ輪店まで約500m
セブンイレブン台東駒形1丁目店で約120m
セブンイレブン台東日本堤店まで約240m
平和堂薬局まで約340m
同善病院まで約190m
蔵前郵便局まで約340m
蔵前協立診療所まで約740m
蔵前公園まで約520m

■駐車場　　　4台/月額33,000円～38,500円
■バイク置場　3台/月額6,600円
■駐輪場　　　78台/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　新日本建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　新日本建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.80㎡～51.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産価格の相場が高い時期に購入してしまうと、その後は物件価格が下がる一方ですので、「売りたくても、売却価格でローンの残債が相殺できないので売ることができない」という負動産となってしまいます。

この負動産パターンを避けるためには、家賃収入からの利益がしっかり取れる物件を購入することが一番の対策となります。仮に物件価格が下がったとしても、毎月の収支で利益が出ていれば、焦って売却をしなくても物件を持ち続けることができるようになりますので、不動産の価格の上下に投資の成否を左右されなくてすむようになります。

次の負動産パターンは、エリアの選定ミスです。人口が減少しているエリアや競合の物件が多いエリアでは、年数を経るごとにどうしても空室率が上がってしまいます。空室率が上がってしまうと、空室を埋めるために家賃を下げざるを得ず、それが収支の悪化を招くことになります。そうして、空室→家賃の引き下げのサイクルを繰り返していくと、毎月の家賃収入をコストが上回るようになり、「持ち続けているだけで毎月の赤字を生み出す」負動産となってしまうのです。

これを回避するには、エリアを厳しく選定する必要があります。特に、郊外や地方の物件を購入する場合は、エリアの人口動態や開発計画、競合物件などをしっかりとチェックして、数年ごとに家賃水準がいくらまで下がる可能性があるのか、いくらまでであれば黒字を出すことができるのか、そのエリア内の物件と比べて何が強みで、それを長期間維持することができるのか、といったことを購入前にしっかりと検討しましょう。

こちらも負動産のパターンとしてはよくあるケースです。地方や郊外の物件は、都心の物件よりも、物件価格に対する家賃の水準が高いため、利回りが良くなります。利回りが良いと投資対象として魅力的に映るため、どうしても目を惹かれてしまいますが、ここに落とし穴があります。

郊外や地方の物件は物件価格に対する「表面利回り」は高いのですが、賃貸管理や建物管理などの「管理コスト」も高くなるため、「実質利回り」は低いのです。たとえば、極端な例をご紹介すると、スキーリゾートなどにある古いマンションのなかには価格が数十万円のものもありますが、家賃が仮に1万円でも表面利回りは数十％になります。しかし、管理コストは月に1万円以上かかるため、満室でも毎月の収支が赤字という物件もありえるのです。

こういった負動産を避けるためには、利回りが良い＝良い物件ではなく、利回りが良い＝リスクが高い物件という認識を持った上で、毎月の家賃が最低でも5万円～6万円以上はある物件を選定することが大切です。

こちらは、古いマンションでよくあるパターンなのですが、マンションの保有者が修繕費という毎月の積立金の支払いを滞納して、建物管理が不十分になってしまうというケースです。

建物管理が不十分になると、入居者の満足度が下がるため、家賃を引き下げたり、入居者の審査を甘くしたりしないと空室が目立つようになってしまいます。家賃の引き下げは毎月の収支を悪化させますし、入居審査を怠ることは家賃の滞納リスクや夜逃げリスク、マンション全体のスラム化へとつながってしまいます。

こうなってしまうと、仮に満室でも「回収できない家賃のせいで売上に対する税金が発生してしまい、家賃の振込がないのに税金を支払わなければならない」という負動産になることや、「マンション全体がスラム化していて、一般の入居者が寄り付かない」負動産になってしまうことが考えられます。

この対策としては、中古マンションの購入前に積立金の支払い状況や修繕計画に関するヒアリングを行ったり、すでにスラム化しているマンションではないかを実地視察したりすることが大切です。新築マンションを購入する際は、そのディベロッパーの過去の物件の建物管理状況を調べておくと良いでしょう。「不動産投資は、管理を買え」と言われるほど、物件の管理がきちんと行われるかという点は大切なポイントとなります。

建物管理に続いて問題になりやすいのは、賃貸管理です。エリアと物件に問題がなくても、広告や客付けが下手な管理会社のせいで赤字になってしまうというケースがあります。ひどいケースになると、広告費だけもらって集客はほとんどしていないといった悪質な業者までいますので、どんな管理会社に依頼をするかはきっちりと選定をしたいところです。

また、最近はサブリース契約も多くなってきましたが、残念ながら「サブリースだから空室でも家賃保証で安心」というわけにはいきません。サブリース契約には、ほとんどの場合、「数年に一度、相場の状況を鑑みて家賃を変更する」という内容が盛り込まれているため、年数が経つごとに家賃が下がってしまい、満室状態にも関わらず赤字に突入するということがありえるのです。しかも、厄介なことに現在の法律ではサブリース契約は借り主に有利な契約となっているため、オーナーが不服を申し立てても、却下されてしまうことが多いというのが現状です。

これらの事態を避けるためには、賃貸管理会社の過去の評判や口コミを調べて、問題や訴訟を抱えているような会社ではないかを確認したり、安易にサブリース契約を結ばないようにしたりすることが大切です。

こちらは自分ではコントロールできないポイントなのですが、保有物件で死亡事故が起こってしまうと、高い原状回復費がかかってしまったり、次の入居者が決まらなくなったり、家賃を引き下げなければいけなくなったりするため、不動産投資に大きなダメージを受けることになります。

このリスクに対する対処としては、自殺や孤独死などまで保証する火災保険に加入しておくことや、入居審査を厳しくすること、家賃収入を一つの物件に頼らずに分散させておくこと、などが取り組むことができる内容となります。

負動産の最後の例は、相続で収益性の低い物件を引き継いでしまったケースです。高齢化が進むに連れて、この悩みは非常に増えてきているのですが、「実家を引き継いだものの、住むには利便性が悪く、貸すには物件のリノベーションが必要」ということで、相続当初から負動産になってしまっているパターンとなります。

こちらの負動産を避けるには、そもそも物件の相続をしないという選択をするか、相続前に物件の出口戦略を検討して「建物を○○万円で壊して、土地を○○万円で売却する」「○○万円でリノベーションをして、○○万円で貸し出す」といったことを事前に決めておくことが大切です。

物件は保有しているだけで固定資産税や修繕費がかかってしまいますので、意思決定はできる限り素早く行うことが必要です。

不動産投資を開始する前に、負動産になってしまった失敗事例を知っておくことで、事前の対処が可能となります。赤字を生み出す物件にならないよう、収支や家賃水準の確認、エリアの選定、建物管理・賃貸管理会社のリサーチ、事故のリスクヘッジ、相続前の検討などをしっかりと行って、失敗しない不動産投資を行っていきましょう。

竣　工　2021年11月
最寄駅　両国駅徒歩6分
総戸数　27戸

住　所　東京都墨田区両国2-2-8
概　要　地上10階 RC造
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月

■初回契約金／初期費用概算／即日対応可

■物件名フリガナ
グランパセオリョウゴク
ＧＲＡＮ ＰＡＳＥＯ 両国

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約770m
マルエツプチまで約1020m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約390m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約390m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約390m
薬ヒグチ両国店まで約630m
エンゼルファミリー両国店まで約200m
さいとうデンタルクリニックまで約200m
割烹かりやまで約210m
墨田両国三郵便局まで約270m
三菱UFJ銀行本所支店まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額5,500円
■駐輪場　　　32台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社ビッグプランニング一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社スカイフィールドコーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　不可
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.35㎡～40.26㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンは、いくらまで借りることができるものなのでしょうか？ 正確な金額は、勤務先の企業の知名度や資産状況、借入状況によって大きく変わってしまいますが、一般的には年収の5倍～10倍程度と言われています。

年収500万円の方であれば、2,500万円～5,000万円くらいの物件が不動産投資ローンで購入できることになります。この価格帯の物件は、都心のワンルームマンション1戸～2戸の金額となります。サラリーマンにワンルームマンション投資が人気なのは、この借入によるところが大きいと言えるでしょう。

年収10倍以上のローンを借りることは決して不可能ではありませんが、その場合は不動産投資の初期費用を自己資金でまかなえることに加えて、配偶者や親族の資産といったところまで審査されることがありますので、あまり身の丈を超える投資には手を出さないほうが無難でしょう。

不動産投資会社のセミナーなどに参加すると、「頭金ゼロ（＝フルローン）でも始められます」といったことを言われることがありますが、頭金ゼロは良いことばかりではありません。

頭金ゼロは、たしかに自己資金の持ち出しは少なくなりますが、裏を返せば、返済すべき原資が多くなってしまうということです。返済原資が多くなるということは、支払うべき利息が増えるということになりますので、自己資金は少なくなりますが、同時に返済総額が大きくなるということを頭に入れておく必要があります。

たとえば3000万円の物件を金利3%、35年ローン、頭金ゼロで借りた時の返済総額は4,849万円となります。これに頭金100万円を入れてみると返済総額は4,687万円となり、将来の返済額は160万円以上も違ってきます。100万円を35年で160万円以上に増やすことができるのであれば、頭金ゼロにしたほうがお得となりますが、そうでない場合はできるだけ早く返済を終えてしまったほうが、利息面でお得となります。

また、「頭金ゼロ」は、不動産投資を始める費用がゼロ円ということではないという点にも注意が必要です。不動産投資を開始するにあたっては、不動産の登記費用や印紙代などの初期費用と呼ばれるお金がかかります。これは物件価格の5%～7%程度の金額になりますので、3,000万円の物件であれば150万円前後の初期費用が発生するということも頭に入れておきましょう。

なお、頭金をゼロではなく、逆に数百万円から数千万円を入れると、返済の金利条件が大幅に優遇されることがあります。金融機関にとって、頭金を多く入れることができるということは、それだけ返済能力が高くリスクが低い貸し先という認識となりますので、他の人に比べて金利を安くしても付き合いたい相手となります。もし手元に余剰資金がある方は、頭金を交渉材料にしてみるのも一つの手と言えます。

物件の購入にかかる初期費用までローンでまかなうことを「オーバーローン」と呼びます。オーバーローンでは、初期費用と物件購入の借入とが別々にローンとして組まれ、初期費用のローンは金利がかなり割高となるケースが多いので、利用には特に注意が必要です。

また、そもそもの話として、物件の価格以上のローンを組むことになるので、事故や病気、突然の失業などで不動産投資を続けることが難しくなった時に、物件を売却したとしてもフルローンでは返済しなければいけない金額が残ってしまうことになります。

オーバーローンは一切の自己資金を必要としないため、不動産投資を始めるハードルを下げてくれるように見えますが、リスクのない投資はありませんので、利息が多くなるリスクや将来の返済額が膨らむというデメリットをしっかりとおさえておきましょう。

ローンの返済方法については、繰り上げ返済やボーナス返済を勧められた方も多いかと思います。先ほど、頭金を入れることのメリット・デメリットをお話しましたが、繰り上げ返済についても、利息の支払いが少なくなるメリットがある一方で、手元の自己資金が減少するということがデメリットとなります。

返済後のローンの取り扱いに関しては、返済額を変えずに期間を短縮する「期間短縮型」と、期間を変えずに返済額を軽減する「返済額軽減型」の2つがあります。

どちらが良いというものではありませんが、たとえば、60歳を超えてローンを組んでいる方は、60歳までに完済できるように期間短縮型で繰り上げ返済を行うことがおすすめとなりますし、毎月の家賃収入を返済額が上回って赤字になっている方は返済額軽減型がおすすめとなります。

いずれにせよ、繰り上げ返済を行うことで不動産投資からの利益を上げやすくなりますので、可能であれば繰り上げ返済を行っていくほうがよいでしょう。ただ、繰り上げ返済を急ぐあまりに毎月の返済に支障が出るような返済の仕方は避けなければいけませんので、半年～1年程度の返済ができる自己資金の余裕をもって残りを繰り上げに当てるとよいでしょう。

なお、不動産投資を今後大きく拡大させていきたい方にとっては、繰り上げ返済が必ずしも良い選択とは限りません。自己資金を次の物件の初期費用に充てる必要があるためです。不動産投資の目標をしっかりと整理して、繰り上げ返済を行うかどうかを検討していきましょう。

頭金ゼロは、今後のための自己資金を手元に残しておきたいという特別な事情がある方には有効な仕組みです。そうでない方は、家賃が突然ゼロ円になったり、事故や病気になって収入がなくなったりしても半年前後は返済が滞らない程度の資金を手元に残した上で、頭金をいれておくと良いでしょう。

また、返済方法については、残りの返済期間や毎月の収支を見て、期間短縮型にするか返済額軽減型にするかを決めると良いでしょう。