竣 工 2004年2月 最寄駅 岩本町駅徒歩2分 総戸数 65戸 住 所 東京都千代田区岩本町2-12-1 概 要 地上15階 地下1階 RC造 駐車場 有 ■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い 合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。 ■物件名フリガナ レジディアカンダイワモトチョウ ■近隣周辺施設情報 デイリーヤマザキ岩本町3丁目店まで約140m スギ薬局岩本町店まで約200m まいばすけっと岩本町2丁目店まで約60m 千代田岩本町郵便局まで約120m 医療法人財団同仁記念会明和病院まで約600m お茶の水公園まで約1490m 物件名 レジディア神田岩本町賃貸 所在地 東京都千代田区岩本町2-12-1 最寄駅 都営新宿線「岩本町駅」徒歩2分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ 構造規模 地上15階 地下1階 RC造 総戸数 65戸 築年月 2004年2月 ■駐車場 有 ■バイク置場 ― ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 不可 ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須 ――――――― ■間取り □1K～2LDK（22.71㎡～55.08㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。 ※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。 所得は給料や投資利益から必要経費を差し引いた手取りです。不動産投資だけでなく仕事の給料を表す給与所得など、1年間の全体的な手取りを意味します。そこに税率を合わせる総合課税方式を取り入れています。対象時期は申告年度の1月〜12月です。 不動産投資結果がマイナスなら、ほかの所得の合計からマイナス分が引かれ、申告が必要な税金も結果的に安くなります。 不動産所得の確定申告には複数の書類が必要です。手続きの不備がないように、必要書類や提出時期などを押さえておきましょう。 ここでは、確定申告のために必要な書類を紹介し、書類の受け取り方や税務署への提出時期なども解説していきます。 さまざまな種類が必要になるため、事前にチェックしておくことが大切です。ひとつでも不備がある場合は、確定申告の書類を受理してもらえません。 確定申告に限らずあらゆる手続きをスムーズに行うため、書類の管理は大切です。不動産投資関連の書類は専用のファイルにまとめておくと、確認がしやすく便利です。 取引の準備段階から大切な書類を扱うこともあるため、なくしてしまわないように自身がわかりやすい場所に保管しておきましょう。 確定申告書にはAとBの2種類があり、不動産所得がある場合はBに記入します。法人として税務署に開業届を提出している場合は、毎年1月に確定申告書Bが自宅に届きます。この申告書には2つの表があります。 確定申告書Bの第一表にはおもに収入、所得およびそこから差し引かれる控除額、税金などを記入します。所得は給与と不動産投資分などを別々に記します。保険や配偶者、医療費などの控除額も忘れずに記載しましょう。 所得は、給与や不動産などの各収入から必要経費を引いたものです。最終的な納税額は源泉徴収分を差し引いてから決まります。 第二表では、おもに所得の内訳や控除額の詳細情報などを記していきます。 確定申告書が完成したら、必要書類とともに税務署へ提出しましょう。確定申告は、毎年2月16日から3月15日までに提出しなければなりません。期限に遅れないように、スケジュールを調整しましょう。 確定申告を期限までに行わない場合は、「期限後申告」となり最高20%の無申告加算税や延滞税が加わることがあります。余分な出費をしないためにも、かならず期限内に提出しましょう。 不動産所得からは、必要経費として差し引けるものが複数あります。経費を正しく計算すれば、節税にも効果的です。 ここでは、不動産の維持・管理にかかる経費の具体的な項目を説明します。不動産投資に関係する必要経費の全体像を把握しましょう。 管理に関連する費用は必要経費として所得から差し引くことができます。おもに建物内の部屋や廊下、階段などの清掃や備品などのメンテナンスにかかる費用が挙げられます。 マンションやアパートへの入居者などによい物件であることを印象づけることは、退去を防ぎ安定した家賃収入にもつながります。物件のきれいな見た目は、評価を高めるポイントにもなります。 また、オフィスや部屋を利用していた方が退去したあとに、掃除や修繕を行うことも管理のうちにはいります。 管理費は、不動産に必要な投資であるといえます。 確定申告では不動産の修繕費も必要経費にできます。マンションやアパート、オフィスなどの部屋や備品のうち壊れた部分を直したり、新品に交換したりすることも維持や管理に必要であるためです。 壊れたものが放置されている建物よりも、常に使えるものやきれいなものがそろった建物のほうが好印象を受けやすいでしょう。修繕をないがしろにすると悪い評判がたつなど投資活動に支障をきたすかもしれません。 不動産投資では、必要な修繕をしっかりと行うなど利用者への配慮も重要です。 損害保険料も、必要経費として計上できます。建物には地震や火災などの災害で大きなダメージを負うリスクがあります。損壊すれば、不動産価値にも大きな影響を与えたり、建物が利用できなくなったりする可能性もあります。 そのため、火災や地震、施設賠償の保険に入ることは不動産保持にとって必要なものといえます。 複数年で保険を契約していて2年分以上を一括で支払った場合は、1年あたりの金額を経費とします。 管理会社へ不動産の管理を任せた場合は、委託料が発生します。確定申告ではこれも必要経費とすることが可能です。 不動産の購入後も、常にきれいにしておくなどの配慮が大切です。所有者が忙しいなどの理由から管理に時間が取れず、管理会社に維持やメンテナンスなどを任せるケースも多く見られます。そのような場合に支払った委託料は、必要経費として計上できます。 必要経費には減価償却費も該当します。これは時期経過に応じた建物の劣化に合わせて、購入時の価値から減った分を意味します。 木造や鉄筋など素材により耐用年数が違い、それを踏まえて建物を利用できる期間が決まっています。使用可能期間をベースに毎年一定額を不動産価値から差し引くしくみです。価値のマイナス分を必要経費として不動産所得から引きます。 不動産投資は多額の資金が必要になる場合も多く、ローンを組む方もいるでしょう。その金利部分も必要経費になります。 不動産投資目的で金融機関からお金を借りた場合、金利の支払い義務も生じます。金利も不動産所有権の維持や資産運用には欠かせないものと考えられ、必要経費とされています。 これまでに挙げた6つ以外でも必要経費として計上できるものがあります。たとえば、自宅から不動産の状況をチェックするための移動にかかる交通費や、公共交通機関やレンタカーなどの費用も経費として計上できます。 ほかにも、不動産に関することで管理会社と連絡をとることもあります。その場合に発生する通信費や、関係者との打ち合わせなどで生じる交際費も必要経費として認められる場合があります。 不動産投資にあたり、専門家に助けてもらうこともあるかもしれません。税理士事務所へ確定申告の相談をしたり、司法書士に不動産登記を頼んだりする費用も、経費として計上できます。 不動産投資にはさまざまな出費が生じますが、それらの多くが確定申告では必要経費として計上できます。そのため、支払いがあれば忘れずに記録をつけておくようにしましょう。 相続税は現金より優遇される 現金よりも不動産として所持しておくほうが、相続税を安く抑えられます。おもな理由として、建物は相続税としての評価額を下げられるからです。 購入した建物には固定資産税評価額がつきますが、これが相続税評価と同じ数字になります。固定資産税評価額の相場は、購入代金の50％〜60％です。建物と同じ額の現金を相続するよりも、建物のまま相続したほうが余分な税金を支払わずに済みます。 投資対象の不動産がマンションやアパートなどで、すでに利用者がいる場合は借家権が生じて相続税評価額をさらにダウンできます。 所得税の節税は赤字が前提 不動産投資の結果、所得税が思ったよりも安く済んだ経験をした方もいるかもしれません。多くの場合、それは投資結果が確定申告上マイナスであったからです。申告上黒字となっている場合は、所得税の節税は期待できないと考えましょう。 確定申告の対象である年度において、所得は給与や不動産投資などあらゆる要素をひとつにまとめます。その金額へ税率をかけて正式な納税額が決まります。これを総合課税と呼びます。 総合課税の性質上、不動産投資の結果が申告上マイナスの場合は、損をした分をほかの所得から差し引いて税金計算を行います。そのため、最終的な所得額が低くなり税率も合わせてダウンするため、所得税が安くなることがあります。 住民税も安くなる 住民税は10%を相場として地域により異なりますが、こちらも不動産投資の結果次第で安くなることがあります。所得税と同じく住民税も総合課税方式を取り入れているからです。 不動産投資結果が申告上マイナスなら、給与などほかの所得から損失分を差し引いて住民税を計算します。そのため、申告上マイナスの結果に合わせて住民税の額が安くなります。 たとえば給与所得だけで500万円あった場合は、10％の住民税で50万円かかります。しかしこれに50万円の不動産投資におけるマイナスが加われば、最終的な所得は450万円になり、住民税は45万円となります。 所得税と計算方式が似ていることもあり、投資が成功していて黒字の場合は住民税の節約は見込めませんが、申告上マイナスの結果であれば安くなるケースもあります。
コンフォリア秋葉原イースト賃貸
竣 工 2016年2月 最寄駅 秋葉原駅徒歩8分 総戸数 131戸 住 所 東京都千代田区東神田2-9-19 概 要 地上12階 RC造 駐車場 24台（機械式）月額44,000円 ■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い 合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。 ■物件名フリガナ コンフォリアアキハバライースト ■近隣周辺施設情報 ファミリーマート東神田二丁目店まで約50m 朝日生命成人病研究所附属医院まで約190m 肉のハナマサ浅草橋店まで約290m スギ薬局日本橋横山町店まで約430m 台東区立中央図書館浅草橋分室まで約430m 物件名 コンフォリア秋葉原イースト賃貸 所在地 東京都千代田区東神田2-9-19 最寄駅 JR中央・総武線「浅草橋駅」徒歩6分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上12階 RC造 総戸数 131戸 築年月 2016年2月 ■駐車場 24台（機械式）月額44,000円 ■バイク置場 4台/月額3,300円 ■駐輪場 131台/ステッカー代1,100円 ――――――― ■設 計 株式会社INA新建築研究所 ■施 工 株式会社イチケン ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須 ――――――― ■間取り □1K～2LDK（25.20㎡～59.86㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。 ※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。 マンション経営は、さまざまなメリットをもつ不動産投資手法です。マンション経営を進めていくことで具体的にどのような恩恵を受けられるのか、主なメリットを紹介します。 安定的な不労収入を得ることが可能 マンション経営は、入居者から毎月一定額の家賃収入を得られるのが特徴です。運営が軌道に乗りさえすれば、長期にわたり安定して収入を獲得し続けられます。 さらに、建物管理や入金確認などの管理業務を賃貸管理会社に任せれば、大家としてすべきことはあまりありません。毎月支払われる家賃を、不労収入として得ることが可能です。 安定して不労収入を得る仕組みが確立できれば、老後の不安が解消できるほか、ケガや病気などで働けなくなった場合にも安心できます。 景気の変動に比較的強い 一般的に、マンション経営は景気の影響を受けにくいため、安定性が高いという特徴をもちます。景気の先行きが読めない状況が続くなかで、長期継続的な収入を得たいと考えた場合に、景気変動に比較的強いマンション経営を選ぶのは賢明といえるでしょう。 一方、景気の影響を受けやすいのが、株・FX・仮想通貨のような金融商品です。安定して利益を出し続けるためには、市況を読む力を養う必要があります。 資産として計上することができる 相続税対策は、昨今強い関心を集めているテーマのひとつです。マンション経営のために購入した不動産は、後世に残す遺産としての価値ももちます。 単に所有しているのではなく、賃貸物件として運用しているほうが、相続税の対象としての評価額が下がり、大幅な節税が期待できるでしょう。 運用をうまく進めていくために、収益性を重視して投資用マンション物件を選べば、相続税対策につながるマンション経営を目指せます。 収支がマイナスの場合は節税効果もある マンション経営で生じた費用を多く計上した結果、運用における年間収支が赤字となった場合、給与所得など、ほかの所得と損益通算しておけば、確定申告で所得税が還付される場合があります。 損益通算とは、赤字の所得を黒字の所得から差し引ける制度です。損益通算できるいくつかの所得には不動産所得が含まれています。損失を恐れてマンション経営への投資をためらっている方にとっても、ひとつの安心材料といえるでしょう。 魅力の多いマンション経営には、少なからずデメリットもあります。リスクを考えずに運用を開始してしまうと、失敗する確率が高くなるでしょう。 マンション経営における主なデメリットと、それを回避するための対策を以下に紹介します。リスクを知り、それぞれに適した対処法を理解することで、失敗への不安を軽減できるでしょう。 入居状況によって出る空き室や家賃滞納問題 マンション経営は、入居者がいなければ収入が得られません。空き室が発生することで利回りが急激に悪化します。家賃の滞納も深刻な問題のひとつです。未払いの家賃を回収するために、簡易裁判所で民事訴訟を起こさなければならないケースも考えられます。 空室が発生しないようにするためには、高い入居率が予想できるエリアの物件を探すなどの対策を講じることが重要です。滞納など入居者とのトラブルに対しては、管理会社を間にはさむことで、一定の効果が期待できます。 老朽化による資産価値の下落 マンションなどの不動産投資物件は、経年劣化によって資産価値が下落し、売却額や家賃も下がっていきます。資産価値の下落を抑えるためには、室内を修繕するなどのメンテナンスを定期的に実施することが重要です。 自然災害による被害 発生を未然に防げない自然災害に対しては、被害を最小限に抑えるための対策を事前に施しておくことが重要です。地震が起きた場合のリスクを回避するには、1981年以降に建てられた新耐震基準適合の物件を選ぶことがポイントとなります。 風害や水害に関しては、火災保険に加入することで対処できます。多くの火災保険は、風害や水害を補償範囲に含んでおり、オプションで地震災害を補償対象に含めることも可能です。物件を選ぶ際に、エリアのハザードマップを確認しておくことも大切な作業といえるでしょう。 初期費用が比較的高額になりやすい 投資用に新築マンションを建てる場合は初期費用が高額になりやすく、自己資金の少ない人にとっては手を出しにくいといえるでしょう。しかし、新築マンションは資産価値も高いため、物件自体を担保にしてローンを組めます。 自己資金で頭金さえ支払えれば、ローンを支払い終わったあとは、継続して収益を生み出す資産になるでしょう。長期的な資産として考えると、自己資金が少ない状態でも始められる新築マンションは、投資のメリットが大きい物件です。 マンションとアパートは、法律上で区別されているわけではなく、明確な違いがありません。しかし、建物の構造や部屋数など、一般的に認識されている差異は存在します。 マンション経営とアパート経営のどちらを選ぶか迷ったときのために、両者の違いをさまざまな角度から確認しておきましょう。 マンションのほうが耐用年数が長い マンションは鉄筋コンクリート構造が多く、アパートは木造や鉄骨造が多い、というのが一般的な見方です。構造上の違いは建物の耐用年数に影響します。多くの場合、マンションのほうが耐用年数は長くなるでしょう。 耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐えうる年数のことです。アパートに比べ、マンションはより長い期間減価償却できることになります。減価償却費は、毎年の納税額を軽減できる経費として計上できるものです。一方、減価償却により簿価が下がると、売却時に経費計上できる額が少なくなります。 ローンをどのくらいの期間組めるか 建物の耐用年数は、融資を受けた場合のローン返済期間にも影響を与える要素です。耐用年数の長いマンションのほうが、アパートと比較して、ローンの返済期間をより長く設定できます。 返済期間が長いほど、月々の返済額を少なくできるため、現金収支を改善しやすくなります。金融機関への返済が滞らないように、キャッシュフロー上でプラスの出る投資をしているかどうかが、不動産投資における重要なポイントです。 ローン審査が通りやすい 耐用年数や部屋数などの違いから、一般的にはマンションのほうがアパートより投資効果が高いとされています。物件の購入資金を確保するためのローン審査が通りやすいのも、アパートよりマンションです。 どちらも融資を受けられるような場合でも、マンションのほうが好条件で融資を受けられる可能性が高くなります。購入金額は高くても、より低い金利でローンを組めるならば、マンション経営のほうが結果的にキャッシュフローはより安定するでしょう。 マンション経営には多くのメリットがある一方で、失敗例も散見します。やみくもにスタートさせるのではなく、ポイントを押さえた経営を心がけることが重要です。 マンション経営を始めるにあたりどのような点に注意すればよいのか、チェックすべきポイントをしっかりと理解しておきましょう。 マンションの立地にはしっかりとこだわる マンション経営で長期間の家賃収入を望むなら、空き室へのリスクマネジメントを最重要事項として意識する必要があります。日本の人口がますます減少していくと予想されている今の状況では、物件を所有するエリアをしっかりと考えて選ぶことが重要です。 たとえば、東京圏・大阪圏・名古屋圏の3大都市圏は、近年も人口流入が続いており、空き室リスクを抑えられます。経年劣化による家賃低下のリスクも、大都市圏であれば対策を講じやすいでしょう。 中古と新築のどちらを選択するか 新築マンションの場合、初期費用は高額になりますが、耐用年数が長いため、長期の家賃収入を見込めるでしょう。中古マンションは、初期費用を抑えられるため参入しやすい反面、新築に比べ収入を得られる期間が短くなります。 融資を受ける際に、中古は新築に比べより多くの自己資金を必要とすることもポイントです。短期投資で比較的気軽に取り組める中古にするか、ローンが組みやすく長期間の収入が期待できる新築にするか、自分に合ったほうを選ぶようにしましょう。 マンションのタイプをどう選ぶか マンションにおける部屋の種類には、ワンルームタイプとファミリータイプの2種類があります。ワンルームタイプは、単身者を中心とした若年層の人口が増加傾向にある大都市圏において、将来的な需要が高いといえるでしょう。 ファミリータイプは高利回りである点がメリットですが、ファミリー層が減少傾向にある情勢においては、空き室リスクが高まりやすいデメリットもあります。基本的に賃貸期間が長いため、リフォーム代が高くなりやすいこともファミリータイプの特徴です。 安定的な家賃収入を目指すのであれば、賃貸需要が途切れにくい大阪圏や東京圏を狙って、マンション経営を行うのがおすすめです。 収入だけでなく税金などの経費をチェックしておく マンション経営では、毎年発生する固定資産税や、不動産購入時にかかる不動産取得税など、各種税金が課されます。リフォームなどの際に発生する修繕費用や、入居者を募集する際にかかる広告費などの経費にも注意が必要です。 投資を始める際は、予想される家賃収入とさまざまな支出をもとにシミュレーションを作成し、しっかりと利益を試算しましょう。黒字経営を長期間継続させるために、資金管理を正しく行う意識をもつ必要があります。 会社を立ち上げてマンション経営を進めることには大きなメリットがあります。家賃収入による収益が高いレベルで安定してきたら、法人化も視野に入れてみましょう。 法人にすることで、税金面で大きな恩恵を受けられます。入居希望者からの信用を得られやすくなることも、法人化による大きなメリットです。以下で詳しく解説します。 法人化最大メリットは節税効果 マンション経営を法人として行うことで、節税効果が期待できます。収入から経費を差し引いた所得額が1,000万円以上であれば、一般的に法人化したほうがお得になるといえるでしょう。 法人化した場合の不動産所得には法人税がかかりますが、社長の役員報酬を増やせば課税対象額を減らせます。さらに、この役員報酬にも所得税がかかりますが、給与所得控除があるので、トータルで見れば節税になるという仕組みです。 また、マンション経営による所得を、役員報酬のかたちで子どもに分散すれば、自分の財産が増加することを抑えられます。将来的に相続人となる子ども本人も財産を増やせるため、効率的に相続税対策ができるでしょう。 経費にできる範囲が広がる…
レジディア神田岩本町2賃貸
竣 工 2007年4月 最寄駅 岩本町駅徒歩3分 総戸数 48戸 住 所 東京都千代田区岩本町2-12-6 概 要 地上13階 地下1階 RC造 駐車場 有 ■内覧予約・空室確認など、是非お気軽にお問い 合わせくださいませ。迅速にご対応いたします。 ■物件名フリガナ レジディア神田岩本町Ⅱ レジディアカンダイワモトチョウ2 ■近隣周辺施設情報 エフワン秋葉原駅前店まで約640m まいばすけっと岩本町2丁目店まで約160m ミニストップ岩本町2丁目店まで約110m スギ薬局岩本町店まで約400m 千代田岩本町郵便局まで約270m すき家秋葉原駅岩本町店まで約170m 物件名 レジディア神田岩本町2賃貸 所在地 東京都千代田区岩本町2-12-6 最寄駅 都営新宿線「岩本町駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上13階 地下1階 RC造 総戸数 48戸 築年月 2007年4月 ■駐車場 有 ■バイク置場 ― ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 ― ■施 工 ― ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須 ――――――― ■間取り □1K～1LDK（31.85㎡～42.16㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さいませ。 ※カード決済希望時の決済手数料は、引越代還元金より相殺となります。 不動産投資とは、購入した不動産を運用し、家賃収入や売却益を獲得する投資方法です。株式投資・FX・投資信託などによる資産運用が人気を集めているなかで、不動産投資を始める投資初心者も増えてきています。 古くから行われている投資方法であるにもかかわらず、なぜ今不動産投資が注目されているのでしょうか。おすすめできる理由を以下に紹介します。 計画的に利益を上げることができる 不動産投資により得られる家賃収入は、毎月入金される定期収入です。毎月一定の利益を得られることが分かっていれば、投資の計画を立てやすくなります。 毎月の利益額をある程度予測できるようになると、資産形成に向けた計画も作りやすくなり、手堅く資産を積み重ねていくことが可能です。 また、積み重ねた資産を新たな増資に活用するタイミングも自由に決めることができます。自分のペースで計画的に堅実的に利益を上げるシステムを構築できることは不動産投資だからこそ実現できる方法といえるでしょう。 自分でリスクマネジメントが可能 投資にはリスクがつきものです。投資におけるリスクのなかには、自分の力ではどうにもならない、運次第のようなリスクも存在します。 しかし、不動産投資におけるリスクのほとんどは、自分でコントロールすることが可能です。リスクマネジメントの方法さえ知っていれば、多くのリスクに対処できます。 たとえリスク回避ができなくても、損失を最小限に抑えられれば、もち直すことは十分に可能です。リスクへの対処法は、不動産投資を勉強する過程で習得できるでしょう。 不労所得を継続的に得ることができる 不動産投資における大きなメリットのひとつとして、継続的な不労所得を作れることが挙げられます。物件を購入し、入居者募集や集金などの各種業務の代行を管理会社に依頼すれば、こちらで定期的にするべき作業はほとんどありません。 株やFXのように、銘柄や業界の研究をしたり、売買のタイミングを見極めたりといった日々の作業は不要です。 不労所得のよい点は、収入が安定することだけではありません。ケガ・病気・介護などで働けなくなったときの大きな備えとなることもメリットといえます。 不動産投資に関心があり、勉強を始めようと考えても、勉強方法や学習すべきポイントが分からなくて悩んでいる方もいるのではないでしょうか。 そこで、不動産投資を始めるための勉強方法や、集中的に学ぶべき不動産投資の基礎知識を紹介します。個人でスムーズに学習を進めていくための参考にしましょう。 書籍やWebサイトを利用した独学での勉強は、自分のペースで進められることや、知りたいポイントにフォーカスして学習できることが利点といえるでしょう。 物件を探すにあたっては、新築と中古、地方と都市部などによる違いも考慮する必要があります。いずれも、初期費用や利回りなどに大きくかかわってくる要素です。 不動産投資について学ぶ場合、インターネットや書籍を利用した独学での勉強以外にも、プロから知識やスキルを学べるセミナーへの参加を検討しましょう。 一棟か区分か、新築か中古か、場所はどうするかなど、物件選びでは悩んでしまうポイントが数多くあります。初心者の方が特に知りたい分野ともいえるでしょう。 さまざまな要素が複雑にからみあう不動産投資では、運用に成功し着実に収益をあげている例だけでなく、物件を維持できなくなるなどの失敗例も多く見られるのが現状です。 主な成功例と失敗例を、それぞれ紹介します。リスクマネジメントの学習を兼ねて失敗例を知っておくことは、成功例から不動産投資を学ぶこと以上に重要です。 高額な不動産を購入しすぎて維持できなくなった失敗例 一棟投資は、区分投資よりも元手が多くかかるものの、その分大きな利益を得られるなどのメリットがあります。しかし、資産価値や利回りの高さだけに目を向け、高額な不動産を購入しすぎて物件を維持できなくなるケースは少なくありません。 失敗の原因のひとつは、想定リターンに対する、建物の維持管理にかかる経費や、月々のローン返済額の多さを見誤ってしまうことです。投資額が大きいことから、区分投資に比べ買い手がつきにくく、売却に苦労しているオーナーも多く存在します。 投資の地域を間違えた失敗例 購入費用の安さや高利回りの見込みだけを重視し、物件の所在エリアに関して十分な検討をしていなかったことから、入居者付けに苦労する失敗例も散見します。1年以上の空き室を発生させるケースもあるほどです。 大学に近いというだけで、駅へのアクセスの悪いマンションを購入したところ、大学の移転により一気に空室が増えた例もあります。このケースでは、郊外のマンションだったということもあり、利便性の悪さから格安での売却を余儀なくされてしまいました。 地道に不動産件数を増やして成功した例 1年に1棟ほどのペースで地道に物件を増やし続け、着実に収益を伸ばしているベテランオーナーの例を紹介します。このオーナーが実践しているのは、「一度購入した不動産会社と仲よくなり、資産状況も知ってもらったうえで、おすすめの物件を紹介してもらう」という方法です。 購入実績を積んで業者に信頼されることで、毎月のようにお得な非公開物件を紹介してもらえるようになりました。マンションや戸建てなど、今では10軒を超える物件を所有しているとのことです。 予期せぬ空き室が出たことをきっかけに部屋の機能を充実させて成功した例 空室の発生を逆手にとって入居者がいない時期に部屋をリフォームし、人気物件としてよみがえらせたオーナーの成功例を紹介します。ワンランク上の仕様に変更したり、優れた機能を備える設備を整えたりすることで、入居者目線で物件を改善した好事例です。 このケースでは、追い炊き機能や浴室乾燥機、24時間ゴミ捨て可能なゴミ置き場、宅配ボックス、オートロック機能、無料Wi-Fiなどの設備を追加し、入居者の満足度を高めることに成功しています 不動産投資の魅力を知れば知るほど、早く物件を購入して運用をスタートしたいと思う方もいるでしょう。しかし、長期間にわたり収益を上げ続けたいと考えるなら、事前の入念な準備がとても重要です。 初心者の方が最初に取り掛かるべきことを、3つ解説します。できるだけリスクを減らしながら運用できるように、それぞれのポイントを理解しましょう。 投資用不動産を見極める目を養う 家賃収入を主な収益とする不動産投資には、一棟投資・区分投資・戸建て投資などの種類があります。シェアハウスやコインパーキング、トランクルームなども、事業性の高い不動産投資です。 初期の購入費用や利回りなど、投資対象によってそれぞれ特徴があります。メリットやデメリットを比較して、自分に合った種類を見極めることが重要です。たとえば、区分マンション投資なら、都市部エリアでも少額の投資資金からスタートできます。 情報収集力を身に着ける 不動産投資を始めるにあたり、上手に運用していくための収支シミュレーション作成は欠かせません。購入費・家賃収入・税金・ローン返済額・管理費などの数字をもとに、きちんと利益を試算することが重要です。 シミュレーションを作成する際に使う数字を正確に割り出すには、正しい情報収集力を身につける必要があります。経年による家賃の下落や、空室発生によるリスクなども予測できれば、より精度の高いシミュレーションが作れるでしょう。 不動産投資のパートナーを見つける 孤独になりがちな不動産経営を健全に続けるには、仲介業者やコンサルタント、賃貸管理業者、大家仲間といったパートナーをもつことも大切です。問題になりそうな事案を共有したり、経営の効率化へのアドバイスを受けたりできるかもしれません。孤独になりがちな経営こそ、サポートを受けられる関係づくりは重要になるでしょう。