竣 工 2022年2月 最寄駅 大島駅徒歩3分 総戸数 50戸 住 所 東京都江東区大島8-5-3 概 要 地上13階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可 ■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月 ■物件名フリガナ コンフォリアオオジマDEUX ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと大島駅南店まで約670m ローソン大島5丁目店まで約630m ファミリーマート大島8丁目店まで約300m デイリーヤマザキ江東東砂1丁目店まで約430m ヨークマート東砂店まで約540m ダイエー東大島店まで約350m アリオ北砂まで約2070m ドンキホーテ亀戸駅前店まで約2280m BOOKOFF14号江戸川平井店まで約1960m 江東北砂五郵便局まで約520m 江東病院まで約860m 大島八丁目公園まで約210m 秀林外語専門学校まで約1870m 物件名 コンフォリア大島DEUX賃貸 所在地 東京都江東区大島8-5-3 最寄駅 都営新宿線「大島駅」徒歩3分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上13階 RC造 総戸数 50戸 築年月 2022年2月 ■駐車場 ― ■バイク置場 有 ■駐輪場 有 ――――――― ■設 計 株式会社サイトウ建築設計事務所 ■施 工 株式会社カシワバラ・コーポレーション ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K（25.63㎡～25.67㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 不動産投資に成功しやすいエリアの特長として最も着目すべきポイントは、人口が増えているかどうかという点です。人口が増えているエリアでは、住宅需要が喚起されるため、住宅の賃貸ニーズを見込めます。賃貸ニーズの有無は空室リスクの大きさを判断する上で重要なポイントです。 2021年時点の日本ではすでに人口が減少する局面に入っていますが、都心などのエリアに限定すれば、転入超過によって人口が増加しているエリアがあります。 なお、コロナウイルス感染症の拡大によってテレワークを取り入れる企業が増えたことで、2020年に都心から郊外へ移る人が例年より増えています。 しかし、東京都全体で見れば人口が減っている時期もあるものの、区別の人口などミクロの視点で見れば、どのエリアでも人口が減っているというわけではありません。賃貸需要という側面で見たとき、未だ東京都内が最も不動産投資の候補として挙がりやすいエリアと言えるでしょう。 一方、人口減少が続く地方都市でも、県全体では人口が減っているものの、主要駅近くに限定してみると人口増加傾向にあるエリアがあります。このようなエリアを投資先とすることで、将来の賃貸需要を見込んだ投資も検討できるでしょう。 投資エリアを選ぶ上では、都道府県別の人口推移だけではなく、範囲を限定してミクロの人口推移を確認することも重要です。 賃貸ニーズの多さを判断する上では、人口増加率とともに、若手の社会人世代がどの程度住んでいるのかについても確認する必要があります。賃貸住宅に住むのは、主に20代～30代などの単身者またはDINKS世帯などです。 人口推移とともに世代別の人口についても、都道府県および市区町村のホームページで調べられます。不動産投資のエリアを絞り込む上では、各自治体のホームページを見ながら比較することも重要です。 人口に関するポイントよりも優先順位は下がりますが、将来的な賃貸需要を検証するうえでは、今後再開発が行われるエリアを選ぶことも有効です。再開発が行われるエリアでは、交通利便性や生活利便性が向上するため、周辺から人口が集まってくる可能性もあります。 人口が集まっているエリアでは地価が上昇しやすいため、不動産投資におけるキャピタルゲインを狙えることもあります。 再開発に関する情報は、都道府県及び市区町村のホームページなどからも収集可能です。しかしながら、再開発の計画が持ち上がっているものの周辺住民の理解を得られないなどの事情により、計画がなかなか進展しないといったことも少なくありません。 そのほか、再開発計画の認可から計画完了までの間に数年かかるなどといったことも多いものです。再開発計画には過度な期待を寄せず、計画が履行されない場合でも問題がないような投資を検討しましょう。 2020年にコロナウイルス感染症が拡大して以降、東京都の人口が転出増加に転じたことは大きなニュースとして報道されました。しかし、年ごとの人口推移では、東京都の人口は増加しています。 ただし、2020年から2021年にかけて人口増加の勢いがかなり弱まったことは事実です。なお、2021年における東京都の統計を見ると、4月や5月など入学・入社・転勤が盛んな時期は人口が増えているエリアも多いものです。しかし、それ以外の時期では対前年同月比で人口が減少しているエリアも目立ちます。 2021年時点では、東京都全体で見れば人口推移は横ばいになっていますが、ミクロの視点で見ると、エリアによって違いがあるため要注意です。 大阪府は東京都の次に大きな都市圏ですが、東京都とは違って人口減少の傾向が強くなっています。2020年から2021年の人口減少は直近の3年間よりも顕著であり、大阪府ではコロナウイルス感染症拡大の影響が東京都よりも大きかったと言えるでしょう。 一方で、大阪の中でも都心6区と呼ばれる中央区・北区・西区・浪速区・天王寺区・福島区における人口推移は以下グラフの通りです。 大阪府全体の人口は減少傾向にありますが、都心6区ではどの区でも人口増加が続いています。コロナの影響が強かった2020年から2021年にかけても、人口の増加傾向は変わっていません。 大阪府内で投資エリアを選ぶ上では、特にミクロの視点で統計を調査することが重要と考えられます。
パークアクシス大塚ガーデンスクエア賃貸
竣 工 2022年3月 最寄駅 向原駅徒歩1分 総戸数 52戸 住 所 東京都豊島区南大塚3-20-15 概 要 地上9階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可 ■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可 ■全部屋対象／フリーレント1ヶ月 ■全部屋対象／実質フリーレント2.5ヶ月 ■物件名フリガナ パークアクシスオオツカガーデンスクエア ■近隣周辺施設情報 ファミリーマート大塚空蝉橋店まで約50m まいばすけっと向原駅北店まで約130m 巣鴨警察署大塚駅前交番まで約340m 一心病院まで約570m 南大塚保育園まで約150m ファミリーマート南大塚通り店まで約30m ミニストップ南大塚2丁目店まで約40m キッチンオリジン大塚店まで約10m 十九浦医院まで約80m 小池歯科医院まで約80m 物件名 パークアクシス大塚ガーデンスクエア賃貸 所在地 東京都豊島区南大塚3-20-15 最寄駅 都電荒川線「向原駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上9階 RC造 総戸数 52戸 築年月 2022年3月 ■駐車場 ― ■バイク置場 7台/月額5,500円 ■駐輪場 19台/ステッカー代100円 ――――――― ■設 計 内野建設株式会社一級建築士事務所 ■施 工 内野建設株式会社 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 不可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1K～1DK（25.23㎡～25.23㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。 アパート経営の場合、物件の取得費に対して1～2％程度のキャッシュフローがおおよその目安になります。ただし、投資規模や金融機関の設定金利、築年数やエリアによって大きく変動するため、目安として押さえておきましょう。 また、月々のキャッシュフローの目安を把握する上で必要なのが経費率です。経費としていくら必要になるのかを知ることで、手元に残る現金の流れを知ることができます。 経費率とは、アパート経営において得られる家賃収入に対して、経費の割合がどれくらいかを表す数値です。目安は15％～20％で、家賃10万円の部屋が6室あるアパートの場合、60万円×0.15～0.2が計算式となり、月の経費は9万円～12万円が目安ということになります。 ただし、アパートの築年数や物件の状態、ローン金利、入居率、構造など、それぞれの物件の条件によって異なり、外壁塗装や入退去の時期などは大幅に変動します。あくまでも目安として覚えておきましょう。 アパート経営で売り上げを増加させるには家賃を高く設定する必要がありますが、周辺相場に合わせた設定を行う必要があるため非常にハードルが高いと言えます。つまりキャッシュフローを増やすには、経費を減らしていくことが大きなポイントになります。次の項目で経費について詳しく見てみましょう。 アパート経営にかかる経費について、どのような種類があるのかをまずは把握しましょう。この項目では、毎月かかる経費と、必要なときにかかる経費について分けて紹介します。 アパートの管理を管理会社に委託した場合は、管理費を支払うことになります。管理費は、ひと部屋◯円や、家賃×◯％など、管理会社によって設定の仕方が異なります。 管理会社の主な業務は、アパートの清掃や外壁工事の提案といった物件管理と、入居者募集や家賃回収といった入居者管理などです。 アパートを経営する上で必要になるインターネット料金、電話料金、切手代（書類郵送料）などは経費として計上することができます。オーナーの仕事として必要になるケースのほか、アパートの設備としてケーブルテレビやWi-Fiなどを設けた場合にも通信費として計上します。 アパートを購入する際に金融機関から融資を受けた場合、ローンの利息は経費として計上します。ローンの残額が大きいと、この利息額も大きくなります。ただし、元本返済の金額は経費にはならないことに注意点が必要です。なお、ローンの保証料が上乗せされている場合は経費に計上します。 蛍光灯など、アパートの玄関や廊下などの共用部でかかる電気代は、オーナーが支払うことになります。その他、暖房費、水道料金などの水道光熱費も経費として計上します。 アパート経営を行うために借りている事務所の家賃は、経費として計上することができます。自宅の一部を事務所として使用している場合も、家賃を按分してその分を経費として計上します。 また、アパートが借地の上に建っている場合、地主に賃料を払う必要があります。この土地の賃料も経費として計上します。 アパート経営に関わる業務を家族や親族に依頼し、賃金を支払う場合は専従者給与として経費に計上することができます。アパート経営では、アパート内の清掃、経理、電話代行、広告作成といった業務が考えられます。 青色申告にしている場合は、専従者給与の上限はありません。ただし、一定額を超えて給与を支払うと、住民税や所得税などの税金が発生することになります。 租税公課とは、国税や地方税などの税金を意味する「租税」と、国や公共団体などに関する会費や交付金といった公的な課金を意味する「公課」を組み合わせた言葉です。 経年劣化や突発的な損傷によって必要になる工事費用のことです。アパートの場合は、外壁や廊下などの共用部分のメンテナンスや工事費用、居室内の内装工事費、設備交換費用などを修繕費として計上します。比較的大きな金額になり、この費用を抑えることで経費率を下げることができます。 アパートには災害リスクがありますので、オーナーとしての負担を軽減する目的で火災保険や地震保険などの損害保険に加入することが通常です。金融機関から融資を受ける際は、アパートの損失を防ぐ目的で必須となるケースもあります。これらの保険料は経費となりますが、契約年数によって1年、5年、10年ごとなどに必要になります。 アパート経営では、アパートに出かけて外壁を確認したり、内装工事の進捗状況を確認することもあります。その際の交通費は経費として計上します。 このほか、管理会社や融資を受けている金融機関、依頼している司法書士事務所、登記のための法務局、確定申告のための税務署などを訪問する際に発生した交通費も同様です。電車代だけではなく、ガソリン代、駐車場料金なども交通費となります。 アパートの玄関にある蛍光灯などを交換した際の費用は、消耗品費として経費にします。そのほか、入居者募集のために広告を作る際に必要な紙やインク代、事務用品代なども消耗品費です。 アパート経営には接待は必要ないと思う人も多いでしょうが、不動産会社や施工会社、管理会社、入居者などと会食した場合の費用は交際接待費として経費に計上できます。 入居者を募集するために不動産ポータルサイトやWEB広告、不動産会社を利用して広告を出しますが、その際の費用は広告宣伝費として経費となります。 手元に残るお金を増やすには、毎月かかる経費をコツコツ減らしていくことのほかに、大きな費用を抑制することが大切です。代表的な2つの方法を紹介します。 相続はプラスの資産だけでなくマイナスの資産を引き継いでしまう点に注意しましょう。アパート経営を引き継ぐ際には、アパートの資産価値と残債のバランスを確認することが大切です。 アパートに金融機関の抵当権が設定されている場合、ローンの残債とこれらの方法によって算出した資産価値とを比較してみましょう。アパートの資産価値がローンの残債を下回ってしまう場合、資産価値より負債が大きいオーバーローンの状態であることになります。 なお、アパートの査定は不動産会社へ依頼して無料で行うことができます。不動産会社によって査定方法が異なり査定価格にも差が出てくるため、複数社の査定を受けて査定価格や査定の根拠を比較するようにしましょう。下記、複数社の査定が受けられる不動産一括査定サイトの一覧です。 現状の家賃収入がローンの支払いや経費の支払いの合計を上回っているかどうかを確認し、アパートを長期的に保有し続けた将来、家賃収入が支払額を上回るかどうかも推計してみましょう。 アパート経営を続けていくにあたり、キャッシュフローがマイナスであると手元資金から補填する必要があり、生計に影響を及ぼす可能性があります。 アパートの入居状態を確認しましょう。空室の有無だけではなく、入居者の入居期間や属性、入れ替わりの頻度なども確認することで、実際に収入となる家賃を見積ることができます。 滞納があれば、滞納の状況についても確認しましょう。滞納が続いているようであれば、その分の家賃の回収や退去勧告などの必要な手続きをとることを検討しましょう。 アパートの経年劣化の状態を確認しましょう。シロアリ被害や腐食・傾きの有無、躯体のひび割れの有無、雨漏りや漏水、給排水管の劣化状況など、建物の構造耐力上、重要な問題がないかどうかを確認します。 表面上問題が分かりづらいこともあるため、インスペクション業者によるインスペクションを依頼するのも効果的でしょう。 その他、外壁塗装、内装や設備などの老朽化についても、修繕や交換が必要かどうか確認しましょう。 このようなアパートの経年劣化の現状をチェックすることで、将来の修繕費を見積ることができます。修繕費の見積りの際には、過去の修繕履歴を確認することも重要です。 外壁塗装や防水工事、給排水設備工事などの大規模な修繕は、過去の修繕・メンテナンス状況によって必要性が変わってくることがあります。 アパート経営を引き継ぐに当たっては、周辺地域の賃貸需要を調査するようにしましょう。同じような間取り、築年数の競合アパートやマンションの入居状況、家賃設定などから予測を立て、判断することが可能です。 また、周辺地域の賃貸需要によっては、現状の入居状況や家賃収入が将来も継続するとは限りません。賃貸需要を支えている顧客層について、単身世帯なのかファミリー世帯なのか、あるいは学生なのか、などを調べてアパート経営のターゲット戦略につなげていきましょう。 アパート経営を引き継ぐに当たって、資産価値よりも残債の方が大きく、問題があると判明した場合や、現状あるいは将来のキャッシュフローがマイナスになったり、著しく低下する可能性があると判明した場合、アパートのローンを繰上げ返済したり、借り換えたりする対策が考えられます。 アパートローンの借り換えシミュレーションを行う場合、オンラインで無料診断ができる「インベース」が便利です。シミュレーションを申し込むと、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。 アパートの経年劣化の程度が良くないものであったり、設備が老朽化していたり、あるいは過去に大きな修繕履歴がなかったりする場合、大規模修繕を検討するのも対策の一つです。 どれくらいの修繕費をかければ、アパートを維持することができ、どれくらいの家賃収入を継続して得られるのかを見積もりましょう。 空室が多かったり、滞納があったりという問題がある場合も、大規模修繕をおこなってアパートに付加価値を付けることで、アパートの収益性が回復する場合もあります。見積もった結果、修繕費をかける費用対効果が良くないと判断した場合は、アパートを売却することも検討してみましょう。 空室が多かったり、滞納があったりする場合、管理会社に、入居者を募集して空室を埋めたり、あるいは滞納家賃を回収したりするノウハウが少ない可能性があります。管理会社を変更することを検討してみましょう。 周辺の賃貸需要があまり見込めない場合や、引き継ぐアパートが賃貸需要に適合していないような場合も、管理会社を変更することで、ユニークな入居付けの提案をしてもらえるケースもあるでしょう。 アパートの収益性や資産性が著しく低い場合には、相続放棄も検討してみましょう。相続放棄を行うことで、マイナスの資産を相続することを避け、アパートの管理責任も負わずに済むことになります。 相続放棄とは、相続をする方（相続人）が被相続人の財産のすべてを放棄することを指します。相続放棄を行うためには家庭裁判所に相続開始から3ヶ月以内に申立てを行います ただし、全員が相続を放棄した場合には、遺産を管理する責任が発生し、アパートの管理義務が残ることになるため注意が必要です。また、被相続人のプラスの財産を引き継げないという点も、相続放棄のデメリットです。 アパート経営を引き継ぐ前に、アパートの資産価値と残債のバランス、キャッシュフローの状況、アパートの建物の劣化状況や管理状況を確認しておきたいといえます。 財務状態やキャッシュフローに関する問題は、ローンの繰上げ返済や借り換えをおこなうことで改善する場合もあります。 建物の劣化状況や管理状況は、大規模修繕をおこなったり、管理会社を変更したりすることで改善する可能性があります。ただし、大規模修繕などの大きな投資をおこなうことは、費用対効果を考えて慎重に検討しましょう。 これらの対策を検討して、状況が改善しないと判断した場合は、アパートの売却や相続放棄することも検討してみましょう。…
パークハビオ東向島賃貸
竣 工 2008年5月 最寄駅 東向島駅徒歩1分 総戸数 55戸 住 所 東京都墨田区東向島5-1-14 概 要 地上11階 RC造 ■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】 ■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可 ■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可 ■物件名フリガナ パークハビオヒガシムコウジマ Parkhabio 東向島 ■近隣周辺施設情報 まいばすけっと東向島駅北店まで約330m ファミリーマート東向島五丁目店まで約190m セブンイレブン墨田東向島5丁目店まで約140m くすりの福太郎東向島店まで約170m ドイト ウィズ リ・ホーム東向島店まで約660m ホームセンターコーナンドイト東向島店まで約670m グルメシティ東向島駅前店まで約50m マクドナルド 東向島店まで約110m なつめ公園まで約250m 曳舟病院まで約920m 東向島交番まで約250m 物件名 パークハビオ東向島賃貸 所在地 東京都墨田区東向島5-1-14 最寄駅 東武伊勢崎線「東向島駅」徒歩1分 物件特徴 REIT系ブランドマンション、デザイナーズ、ペット可 構造規模 地上11階 RC造 総戸数 55戸 築年月 2008年5月 ■駐車場 2台（平置式） ■バイク置場 1台 ■駐輪場 60台 ――――――― ■設 計 松井建設株式会社東京支店 ■施 工 松井建設株式会社東京支店 ■管理形式 巡回管理 ――――――― ■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入 ■ペット 相談（敷1積増） ■楽 器 ピアノ相談可 ■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり） 初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％ 年間継続料/0.8万円～1.0万円 ――――――― ■間取り □1R～1LDK（21.38㎡～46.51㎡） ※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。 ※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。