竣　工　2021年12月
最寄駅　椎名町駅徒歩8分
総戸数　50戸

住　所　東京都豊島区西池袋4-8
概　要　地上5階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
（仮称）イケブクロウエストレジデンス

■近隣周辺施設情報
区立池袋第三小学校まで約500m
区立西池袋中学校まで約130m
西池袋第二保育園まで約280m
長崎一郵便局まで約770m
末延医院まで約240m
まいばすけっと椎名町駅前店まで約390m
立教大学池袋キャンパスまで約650m
池袋西口公園まで約830m
ビックカメラ池袋西口店まで約830m
メトロポリタンまで約850m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社松尾建築研究所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2K（25.43㎡～30.93㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資は、購入から売却・相続までの一連の流れを全て終えた後に、ようやく成功か失敗かを判断することができます。しかし、「入口」である購入のほうではエリアの選び方から物件の選び方、融資条件まで様々な情報が出回っていますが、「出口」については購入ほど情報が充実していないという現状があります。

では、「出口」が「入口」に比べて重要度が低いのかというと、そんなことはありません。「出口」を見据えることではじめて、不動産の投資戦略は最適なものとなります。そこで、この記事では不動産投資における出口戦略の重要性と、区分マンション投資とアパート一棟投資の出口戦略の違いから、どちらを選んだほうが良いのかについて考えていきたいと思います。

不動産の出口戦略というのは、不動産を売却するのか、子孫に相続するのか、建物を壊して一部の土地を売却するのかといった、その不動産に対する投資をどのタイミングで切り上げるかという投資戦略です。

株式投資など他の投資でも共通するポイントですが、投資は「始める」よりも「終わらせる」ことのほうが難しいと言われています。購入した投資商品の価格が上昇した場合は「いくらまで上がるか」を判断することが難しく、下落した場合は「どこまで下がるか」「このまま保有を続けるべきか」「どこで損失を確定するべきか」が判断できないということになりがちですので、購入時に「○○円になったら売ろう」と売却の出口を事前に定めておくことが大切になるのです。

出口戦略は、区分マンションとアパート一棟で大きく異なります。以下では、それぞれの出口戦略について詳しく見ていくことにしましょう。

マンションは、入口の際には購入金額が低い、融資がつきやすいといったメリットがありますが、出口戦略としては保有をするか、売却するの２つとなります。ただ、保有をする場合は、自宅にするか相続をするという選択肢になりますが、数十年後のライフスタイルに対して投資用マンションが適しているかという問題や、相続の場合は40年～50年が経過した築古の物件になってしまっている可能性が高いという問題などがあり、出口としてはやや難があります。

また、土地は持ち分で割り当てられますが、建物全体や土地の処分を自分一人で決定することはできません。建物の修繕一つを取っても、オーナー全員からの修繕費がきちんと回収できていないと、その後に負担すべき修繕費が高くなってしまうケースや、修繕工事が遅延されるケース、ひどい場合には修繕工事が行われないケースなどもあります。修繕工事が適切に行われないと建物価値が下落してしまったり、その後の入居者の募集にも悪影響が出てしまったりするため、大きな投資リスクとなります。

このように、土地と建物に関する裁量がなく、他のオーナーに左右されてしまうということがマンションで注意すべきポイントです。また、保有をし続けるにしても、長年にわたって建物管理などが適切に行われ、数十年の築年数が経っても価値の落ちない物件を選ぶ必要があります。

アパート一棟は、入口の際に購入金額が高い、マンションに比べて融資条件がやや厳しいというハードルがありますが、土地と建物に対する裁量が大きいのでマンションに比べて出口戦略は豊富です。

たとえば、物件を売却する以外にも、建物を壊して新しくアパートを立て直す、自宅を建てる、土地を切り売りする、土地を相続するといった選択が可能となります。土地は建物と異なり、年数が経過しても劣化はしないので、数十年後も状況に応じて出口戦略が立てやすいのです。

このように、入口はマンションのほうが有利ですが、出口はアパートのほうが優れています。不動産投資の出口を売却に絞るのであれば区分マンションで良いのですが、将来の年金対策や相続など長期を見据えた投資を行う場合は、アパート一棟がおすすめとなります。

アパートへの投資を検討する際に、最も重要となるのが立地です。出口戦略とも密接に関わってきますが、地方や郊外物件の利回りは良いものの入居者が集まりにくく空室が発生しやすいというリスクや、自宅としての土地活用がしにくい、相続の際にも負の遺産になってしまうといったデメリットがあります。

逆に、アクセスや利便性の良い土地を選んでおけば、収益不動産として運用する間の賃貸需要が高くなる上に、将来的に自宅としての使用や相続などもしやすくなります。

立地にこだわったアパート販売をしている会社がシノケンプロデュースです。首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内というアクセスが非常に良い立地を提案してもらえるので、賃貸需要が高く、資産価値が落ちにくい土地を購入することができます。

また、土地だけでなく建物のクオリティも高く、土地の形状ごとに一棟ずつデザイナーが設計しており、築年数が経っても高い入居率を維持することができます。建物の耐久性も高く、防湿対応、防腐・防蟻対応、構造材や外壁の防水下地対応などにより、木造アパートでありながら50年～60年の長期耐久性能を有しています。建物の耐久性が高いため、建物を壊さずに数十年運用し続けたあとに、そのまま子どもに相続をするという出口を選ぶことも可能となります。

竣　工　2021年12月
最寄駅　中井駅徒歩4分
総戸数　28戸

住　所　東京都新宿区上落合3-19
概　要　地上5階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】

■全部屋対象／仲介手数料無料

■物件名フリガナ
セジョリシンジュクカミオチアイ

■近隣周辺施設情報
ミニコープ落合店まで約300m
スーパーみらべる中井店まで約420m
セブンイレブン新宿上落合3丁目山手通り店まで約490m
調剤薬局ツルハドラッグ新宿上落合店まで約500m
マツモトキヨシ中井駅前店まで約490m
横浜家系ラーメン中井家まで約500m
キッチンコート東中野まで約1260m
ファミリーマート東中野4丁目店まで約760m
ローソンＨ新宿中井店まで約190m
薬ヒグチ中井駅前店まで約490m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社黒木建築設計事務所
■施　工　　　大東建託株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.79㎡～25.97㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

退職後の収入は会社員時代と比べると落ちることになりますが、それに合わせて生活水準を落とすことは容易ではありません。生活水準を保ったまま暮らしていきたいと考えた時に、毎月の収支が赤字だとせっかくの貯蓄もいつかは底をついてしまうことになります。

そこで、退職後の毎月の赤字額を減らすために重要となるのが、年金以外の収入源です。この記事では、もらえる年金額の目安や寿命までの想定年数、退職後に収入を増やすためのおすすめ方法などについて取り上げていきたいと思います。

退職後に年金がいくらもらえるかを見ていきましょう。年金は大きく分けると、国民年金（老齢基礎年金）、厚生年金（老齢厚生年金）、企業年金や確定拠出年金の３つに分けることができます。

国民年金は20歳から60歳になるまでの40年間の全期間保険料を納めると、年で779,300円（平成29年4月分から）の年金額を受給することができます。これは月額で64,941円となります。

次に厚生年金については、働いている期間や収入によっても大きく異なりますが、平均の受給額は14万円～15万円と言われています。

たとえば、夫婦の片方が専業主婦（主夫）かパートで働いている場合は国民年金の受給となりますので、受給額は厚生年金と国民年金を足し合わせた20万円～22万円程度となります。

総務省が行っている2017年の家計調査を見てみると、65歳以上の平均の消費支出は月24.7万円で、内訳は以下のようになっています。

気をつけなければいけないのは、上記の表では住居費が1.4万円となっている点です。持ち家であれば修繕費だけで済みますが、賃貸の場合は毎月の賃貸費用が上乗せされることになりますので、月で7万円～10万円程度は支出が増えると考えておいたほうが良いでしょう。

また、海外旅行の回数が多い方や趣味にお金をかけている方はその分を追加の支出として想定しておきたいところです。

これらを含めると、24.7万円に5万円～10万円を加えた金額が毎月の支出になってくると考えられますので、支出は30万円～35万円程度となることが予想されます。

年金の受給額が20万円～22万円のケースだと、毎月の収支が10万円～15万円ほどマイナスになると考えられるため、年間で100万円～150万円の貯蓄を切り崩しながら生活していくことになります。

では、貯蓄を切り崩しながらの生活は、何年間続くのでしょうか？ 平成28年の厚生労働省の調査では、日本人の平均寿命は男性が80.98年、女性が87.14年となっていますが、これは0歳児の平均余命ですので、65歳まで生きた方が残り何年生きることができるかを示すものではありません。

65歳以降の方の平均余命は、以下のグラフとなります。グラフ内の黄色が平均余命で、赤色が平均寿命となっています。このグラフを見ると、現在65歳の方は、平均寿命が男性84.55歳、女性89.38歳ということが分かります。

また、医療の進歩や生活水準の向上により、1年で0.2歳前後の平均余命の増加が見られますので、数十年後には平均余命が今の年齢よりも4歳～5歳は伸びている可能性があります。つまり、今の勤労者世帯（30代～40代）が65歳になる頃には、男性で90歳、女性で95歳まで平均余命が伸びている可能性が高いということになります。

年金収入から消費支出を差し引いた赤字額を多少低めに見積もって毎年100万円と考えたとしても、65歳からの生活が25年～30年続くと、2500万円～3000万円となってしまいます。赤字額が毎年150万円であれば、必要な資金は3750万円～4500万円まで膨らんでしまいます。

また、定年退職が60歳の方については、65歳の年金受給まで5年間の空白期間が生まれてしまうことになりますので、この期間の生活費についても用意が必要であることを頭に入れておく必要があります。

こういったことを考慮すると、貯蓄として2000万円～3000万円を用意した上で、毎月の収支を整えていく必要があります。毎月の収入については、年金収入とは別に10万円～20万円を用意することを目指していきたいところです。

退職後に毎月10万円～20万円の収入を作ることを考えた場合に、アルバイトなどで賄おうとすると、時給千円で100時間以上働かなければならないということになります。

仕事はある程度あったほうがボケなくて良いという声もありますが、若い時ほど体は自由に動きませんし、余暇を充実させたい方やゆっくり過ごしたいという方も多いかと思います。

退職後の収入源として、会社員からの人気が高まっているものがあります。それが、「不動産投資」です。不動産投資は、購入した収益不動産から毎月数万円～数十万円の家賃収入が期待でき、数十年にわたって収益を生み出し続けてくれるということで、会社員時代に不動産を購入してローンを払い終えて老後の収入に充てるという方が増えています。

竣　工　2017年7月
最寄駅　両国駅徒歩6分
総戸数　43戸

住　所　東京都墨田区両国2-2-6
概　要　地上11階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額33,000円
■物件名フリガナ
ズームリョウゴク
ZOOM 両国

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約770m
マルエツプチまで約1020m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約390m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約390m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約390m
薬ヒグチ両国店まで約630m
エンゼルファミリー両国店まで約200m
さいとうデンタルクリニックまで約200m
割烹かりやまで約210m
墨田両国三郵便局まで約270m
三菱UFJ銀行本所支店まで約650m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　5台/月額2,200円
■駐輪場　　　43台/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　株式会社 第一ヒューテック
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.78㎡～54.21㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。

海外不動産に詳しいプロと税務のプロを見つけてくることです。海外の場合は、国によって不動産に関する法律や税金などが大きく異なりますので、しっかりと把握をしている会社と付き合う必要があります。税務のプロに関しては、海外不動産投資会社と付き合いのある会社に紹介をしてもらうことが可能ですので、まずは海外不動産の会社選びをしっかりと行いましょう。

会社を選ぶ方法としては、海外不動産投資の会社に知り合いがいる方は、まずは話を聞いてみるのが良いでしょう。もし、直接の伝手がない場合は、海外不動産投資をしたことのあるオーナーに信頼できる会社を紹介してもらう、あるいは国内で開催されている海外不動産セミナーに参加してみましょう。編集部おすすめのビヨンドボーダーズという会社では、初心者向けの海外不動産セミナーや無料相談などを実施していますので、会社選びで悩んでいる方は話を聞いてみると良いでしょう。

海外不動産に関する情報は、刻々と情勢が変わりますので、情報源を１つだけに依存することはリスクが高くなってしまいます。他の海外不動産投資会社にもヒアリングできるコネクションをつくっておく、またはウェブ上でニュースや海外の情報メディアをウォッチしておくといったことが必要になります。

仕入れておきたい情報としては、地震や津波、台風などの天災に関する情報、政権交代やクーデター、戦争などに関する政治的な情報、不動産に関する法律や税金の動向、為替などの値動きなどととなります。

特に、為替の動きに関しては、不動産投資の利回りやキャピタルゲインと同じくらい収益性を左右しますので、定期的にチェックすることを習慣にすると良いでしょう。

エリアに関しては、まずは日本人の駐在員が多い場所の物件を中心に検討してみると良いでしょう。物件選定に日本人であるという強みを活かすことができますし、借りるほうもオーナーが日本人であることに安心しますので、比較的安定した物件運用を期待することが可能です。

それ以外のエリアとしては、首都やビジネス繁華街など国の中心都市への投資から検討し、ある程度の投資経験が蓄積されてから地方へ目を向けることをおすすめします。

国内の不動産投資では、新築マンションなど現物を見ないで購入することもあるかとは思いますが、海外不動産の場合はできるかぎり現地に視察に行くことが大切です。購入する予定の物件が、現地では誰も住みたがらないような不便な場所や危険な場所に位置していることもありえますし、物件のイメージ画像と実際の部屋が大きく異なるケースなど、国内では想定されないケースも起こりえますので、しっかりと自分の目で確認をすることが必要です。

1件目の投資がうまくいくと、どうしてもその国・そのエリアに再投資をしたくなりますが、海外不動産は国内に比べてリスク（カントリーリスクや為替リスクなど）もありますので、資産をひとつのエリアに集中させすぎるのは危険です。

そのため、成長性の高い国で投資を始めたら、次は安定性の高い国に投資をする、アジアで投資を始めたら、次は欧米にも投資をしてみるなど、異なる動きをするエリアに投資を分散させることがおすすめの投資手法となります。

海外不動産投資は、国内不動産投資と比べるとリスクが高くなりますので、ある程度の値動きや変動があったとしても、余裕をもって対応ができるように全体の３割前後の資金で運用すると良いでしょう。

また、不動産投資ローンを利用する場合は、どんな事態であっても返済を滞納することのないように、１年前後の期間の返済金額分を手元に残しておくなどキャッシュに余裕をもっておくことをおすすめします。

海外に限らず、不動産投資は出口戦略をしっかりと持っておくことが大切です。たとえばマンション投資であれば、いつ売却するか、あるいは総額でいくらの利益（損失）が出たら売却するかなどをしっかりと決めておきましょう。

投資期間中の国際情勢や為替動向、不動産の価格動向などを注意して見ながら、必要に応じて当初の出口戦略を見直していくことで、海外不動産投資で失敗するリスクを最小限に抑えながら目標の利益達成に向けて取り組んでいくことが可能です。

海外不動産投資は、投資したい国・エリアに強みがあり、かつ信頼ができる会社と付き合うことや、自分の強みを活かせる投資手法で勝負をすることが非常に大切です。また、投資を他人任せにせず、自分でも積極的な情報収集を行うことや購入する前には必ず自分の目で物件を確認しておくことや、リスクを抑えるための分散投資や余裕資金での運用、出口戦略などの検討などをしっかりと行い、海外不動産投資を成功させましょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　両国駅徒歩8分
総戸数　94戸

住　所　東京都墨田区緑3-15-12
概　要　地上13階 RC造
■【初回契約金／初期費用概算／即日対応可】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットリョウゴクイースト

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約1140m
VAN丸井錦糸町店まで約1030m
マルエツ両国亀沢店まで約530m
ライフ菊川店まで約660m
ブックオフ14号墨田両国店まで約980m
丸井錦糸町店まで約1020m
ファミリーマート墨田亀沢2丁目店まで約410m
国技館まで約1080m
ファミリーマート菊川駅前店まで約1060m
マルエツ錦糸町店まで約960m
マルエツプチ本所4丁目店まで約1130m
光の園保育学校まで約1300m

■駐車場　　　6台/月額33,000円～44,000円
■バイク置場　10台/月額3,300円
■駐輪場　　　111台/月額220円
―――――――
■設　計　　　株式会社ケプラー都市建築設計
■施　工　　　株式会社植木組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.12㎡～40.29㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

日本政府は経済成長に向けた重要な戦略の柱として「観光立国」を掲げており、積極的な観光政策を進めています。具体的には、2020年までに訪日外国人観光客数を4,000万人、2030年までに6,000万人まで増加させるという目標を掲げており、そのためにVISA緩和政策やLCC就航本数の増加、海外での日本プロモーションなど様々な施策を展開しています。政府によるこれらの施策が功を奏し、ここ数年は日本を訪れる外国人観光客数が増加の一途を辿っており、東京や大阪、京都などの主要都市ではホテルや旅館などの宿泊施設の不足が課題となっています。その結果、訪日観光客から民泊施設への宿泊需要が急激に高まっており、民泊投資が魅力的な投資手段の一つとなっているのです。

民泊は、宿泊施設不足を補うための手段としてだけではなく、空き家活用や地方創生の起爆剤としても期待されています。人口減少が進む地方では空き家問題が深刻化していますが、空き家をリノベーションして民泊施設にすることで観光客を呼び寄せ、地方創生につなげようという動きが全国各地で活発化しているのです。特に、最近では一度日本を訪れたことがあるリピートの外国人観光客が、東京や大阪などの都会ではなくより地方部へと旅の目的地をシフトしている傾向があり、地方ならではの魅力やユニークな体験を提供できる民泊施設に対する需要はとても高まっています。

シェアリング・エコノミーとは、人々がモノやサービスを「所有」するのではなく「共有」することによって成り立つ新たな経済モデルのことを指し、昨今では日本に限らず世界中でシェアリング・エコノミー型のサービスが台頭しています。シェアリング・エコノミー型サービスの代表例としてよく挙げられるのが民泊仲介サイトのAirbnbやタクシー配車アプリのUberなどですが、不稼働資産を活用することで無駄な資源やコストを使うことなく必要に応じて需要を満たすことができるシェアリング・エコノミー型のサービスは、環境破壊や資源枯渇などが世界的な社会問題となっている昨今において、これらの問題を解決しうる持続可能なビジネスモデルとして非常に注目を浴びているのです。このマクロの大きな流れは日本にも押し寄せており、政府も「シェアリング・エコノミー」を推進する政策を次々と打ち出しています。その代表格とも言えるのが、「住宅のシェアリングサービス」である民泊なのです。

いかがでしょうか。上記で説明したように「民泊」はマクロな経済動向のなかで必然的に需要が高まっており、今後の市場成長が期待される領域なのです。投資の世界では昔から「国策に売りなし」という言葉もありますが、まさに民泊はその言葉があてはまる領域だと言えるでしょう。

「民泊」と聞くと、違法な「ヤミ民泊」や近隣住民とのトラブルなどあまりよくないイメージをお持ちの方も多いかもしれません。実際に、日本では不動産事業として合法的に民泊運用をしている個人や企業も数多くいる一方で、法的な要件を満たさないまま部屋を貸し出している民泊オーナーもいるのが現状です。そこで、ここでは民泊に関わる法律についても簡単にご紹介していきます。現在の日本では、民泊を合法的に行うためには主に下記3つのうちのいずれかの法律に基づいて運用する必要があります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）は、2017年6月施行の法律で、新法下では、個人は一定の要件さえ満たせば「届出」をするだけで自宅のマンションや一軒家を活用して合法的に民泊運用することが可能です。ただし、マンションなどの集合住宅の一室を使用する場合は管理規約によって民泊が許可されている必要があるので注意が必要です。また、新法下では年間の営業日数制限が180日と定められており、自治体によってはさらに厳しい制限が設けられるケースもありますので注意が必要です。民泊のような短期の貸し出しは最大でも180日間しかできないため、最近では残りの180日間をマンスリーマンションとして運用するハイブリッド型の運用スタイルも注目が集まっています。

特区民泊は、国家戦略特区に指定されている自治体が条例を制定した場合、旅館業の許可がなくても特区民泊の認定さえ受ければ合法的に部屋を貸し出すことができるという制度です。特区民泊は住宅宿泊事業法とは異なり年間の営業日数制限はないのですが、宿泊客の最低宿泊日数が2泊3日以上と定められているため、1泊だけの短期客を受け入れることはできません。また、この特区民泊はそもそも条例を定めた国家戦略特区でしか活用できません。2017年10月現在、特区民泊の認定を受けられるのは東京都大田区、大阪府、大阪市、新潟県新潟市、福岡県北九州市の5地域となっています。

旅館業法簡易宿所営業の許可を取得すると、営業日数や宿泊日数の制限を受けることなく365日まるまる民泊として部屋を貸し出すことが可能となります。簡易宿所営業は収益性の面では最も魅力的な方法ですが、許可を取得するためには用途地域や設備要件など旅館業法で定められた様々なハードルをクリアする必要があり、許可取得手続きにはコストもかかります。

民泊用の物件を購入し、自らが民泊ホストとして運用するというパターンです。この場合、物件の購入費用に加えて場合によってはリノベーション費用や旅館業の許可取得費用など様々な費用がかかる可能性もあり、初期費用はかさみます。しかし、高稼働が期待できる物件を手に入れることさえできれば、宿泊客からの売上が全て手元に残るため、大きな利益を上げられる可能性があります。しかし、稼働率の変動により売上が左右されるほか、想定よりも稼働率が低いと初期費用の回収に時間がかかる可能性があるため、ハイリスク・ハイリターンの運用スタイルだと言えるでしょう。なお、民泊運用にあたっては宿泊客の対応や物件の清掃など全てを自分で対応する必要はなく、民泊運用代行会社のサービスを活用することができます。しかし、代行会社を利用する場合は売上の20％程度が手数料としてとられてしまうので、収益のシミュレーションをする際はその手数料分もしっかりと計算に入れておく必要があります。

民泊用の物件を購入し、民泊運用をしたい不動産会社や運用代行会社などにサブリースとして借り上げてもらうというのも一つの手法です。民泊用のサブリースとして貸し出す場合、通常の賃貸として貸し出すよりも高収入が見込める点、毎月安定的に収入が得られる点などが魅力です。一方で、稼働率に応じて収入が増えることはなく、想定よりも稼働率が悪ければサブリース契約の見直しにより家賃収入が減る可能性もゼロではないため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資だと言えます。

自ら物件を購入するのではなく、賃貸として借り受け、それを転貸して民泊運用するという方法もあります。この場合、物件購入にかかる初期費用は必要ないため、小さめの物件であれば通常の敷金・礼金に家具のセットアップなどを加えても数十万円程度で民泊投資を始めることができます。しかし、毎月の家賃支払いが発生するため収益性という面ではあまり多くは期待できませんし、稼働率によっては赤字となってしまう可能性もあります。ただし、仮に赤字が発生したとしても、賃貸契約を解除すればその時点で民泊運用から撤退することはできるため、そこまで大きな損失を被ることもありません。最もローリスク・ローリターンの投資スタイルだと言えます。

竣　工　2021年8月
最寄駅　市ヶ谷駅徒歩7分
総戸数　44戸

住　所　東京都新宿区市谷鷹匠町3-1
概　要　地上5階 RC造
駐車場　2台（平置式）月額33,000円
■フリーレント2ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
イチガヤタカジョウマチレジデンス

■近隣周辺施設情報
ニュードラッグ牛込北町店まで約350m
セブンイレブン牛込北町店まで約490m
肉のハナマサ市ケ谷店まで約850m
ファミリーマート市谷田町店まで約440m
キッチンコート神楽坂店まで約650m
マルエツ市ヶ谷見附店まで約720m
二松学舎大学九段キャンパスまで約1900m
東京理科大学神楽坂キャンパスまで約1000m
法政大学市ケ谷キャンパスまで約1000m
大妻女子大学千代田キャンパスまで約1500m

■駐車場　　　2台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　40台/初回登録料5,500円
―――――――
■設　計　　　株式会社SPACE-CREW
■施　工　　　日広建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1DK～1LDK（25.37㎡～40.42㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を考えるにあたって、高級住宅街や一等地という存在は切っても切り離せない関係にありますが、青山、松濤、白金などブランドエリアと呼ばれる高級住宅街の何がすごいのか、なぜ価格が高いのかと聞かれると、すぐには答えづらいのではないしょうか？ この記事では、名前はよく知っているのに、実はよく知らない高級住宅街について詳しく解説をしていきたいと思います。

都内の一等地と呼ばれる場所はたくさんありますが、まず「商業地」と「住宅地」を切り分けて考える必要があります。たとえば「銀座」は世界的にも一等地ですが、こちらは「商業地」として考えるのが適切です。

住宅地としての一等地は、千代田区「番町」エリア、港区「麻布・赤坂・青山」の3Aエリアや「白金」、渋谷区「松濤」、新宿区「市谷」あたりが有名です。

準一等地と呼ばれるエリアは、目黒・品川・渋谷・新宿あたりでしょうか。これらのエリアは一等地に挙げたエリアと比べても交通の利便性が非常によく、タワーマンションやブランドマンションを始めとして価格が高い不動産も多数ありますが、上で挙げた一等地と比べると土地としてのブランド力が弱いエリアです。

たとえば、地震が起きた時の危険度を示した「地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表（区市町別）」を見てみると、高級住宅街として挙げられている一等地のエリアは危険度が最も低いことが分かります。また、高級住宅街は丘の上にあることが多く、津波などが起こったとしても高台にあるので水害リスクが低いエリアでもあります。

つまり、一等地は何が起こっても安全な地域としての信頼が寄せられており、そこに歴史的な背景や特色が加わることによって、ブランド化したエリアだということになります。一度ブランドが出来上がれば、ハイステータスな属性の人々が不動産を購入するようになるので治安も保たれ、高い水準で不動産価格が維持されるようになる、というわけです。

これは、東京オリンピックで人気を博している勝どきや豊洲などの湾岸エリアが一等地になれない理由でもあります。地震が起こった時に資産価値を維持できない可能性があるエリアは、安定的な資産として不動産を所有することが難しく、資産の保全を第一とする大多数の富裕層からは敬遠されてしまうのです。

では、不動産投資は一等地や高級住宅街で行うべきかというと、一概にそうは言い切れません。一等地の相場はすでに成熟しているので、利回りなどは低くなりがちで2%～3%の不動産も少なくないためです。

もちろん、一等地は災害に強く、安定的な収入が期待できることや値下がりリスクも低いため、資産の一部を高級住宅街で運用するということであれば問題ありませんが、不動産投資からの収益を期待するのであれば、これから成長する街や賃貸需要が期待できそうなエリアに物件を持つほうが賢い選択と言えるでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　王子神谷駅徒歩7分
総戸数　58戸

住　所　東京都北区神谷3-44-19
概　要　地上14階 RC造
駐車場　―
■物件名フリガナ
ズームオウジカミヤ
ZOOM王子神谷

■近隣周辺施設情報
赤羽警察署宮堀交番まで約70m
神谷堀公園まで約570m
東十条商店街まで約1070m
明理会中央総合病院まで約1160m
三晃堂環七薬局まで約370m
セブンイレブン北区神谷1丁目店まで約300m
ローソン足立新田1丁目店まで約470m
まいばすけっと神谷2丁目店まで約510m
セブンイレブン北区神谷3丁目店まで約500m
イオン赤羽北本通り店まで約610m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/月額500円
―――――――
■設　計　　　大和ハウス工業株式会社東日本中高層技術センター一級建築士事務所
■施　工　　　大和ハウス工業株式会社城東支社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.58㎡～56.09㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

高所得者の多くが抱える悩みは、どんなに頑張って稼いでも手元にお金が残らないというものです。所得税は毎年のように上がり続けており、高所得者であればあるほど割を食うという状況です。下表のように、課税所得が2000万円を超える方は、社会保険や厚生年金も合わせれば給与の半分以上を国に持って行かれていることになります。給与明細や確定申告を見て、「なぜこんなに税金を納めなければならないんだ」と愕然とした方も多いのではないでしょうか。

この高額納税者たちの深刻な悩みにつけ込もうとする不動産投資のセールスマンも少なくありません。「税金、高くありませんか？ 節税にご興味ありませんか？」と、あの手この手ですり寄ってくる彼らを避け続けることができず、何度か話を聞くうちに良い気がしてきて、節税目的の不動産を購入してしまったというのもよく聞く話です。

ですが、節税目的の不動産投資は、本来の不動産投資のあり方からすると不健全ですので、後々大きな問題を抱えることになってしまうのです。

そもそも、なぜ不動産投資を始めることが節税につながるのでしょうか？ まず、所得税についてですが、不動産投資から得られる収益は、「家賃収入（インカムゲイン）」と「不動産の売却益（キャピタルゲイン）」の2つに分けることができます。このうち、不動産売却益のほうは、株式投資など他の投資と同様に「譲渡所得」という区分になり、「給与所得」とは別の税金（譲渡税／キャピタルゲイン税）が課せられますので、現状の所得税に対する節税にはつながりません。

節税に使われるのは、家賃収入（インカムゲイン）と賃貸経営に関わる費用の収支となります。こちらは雑所得という区分になりますので、年間の不動産投資の収支を給与所得に合算できるというわけです。つまり、不動産投資で節税を、という言葉の意味は、簡単に言えば「年間の賃貸経営を赤字にして、給与所得を減らしましょう」ということになります。

年間の賃貸経営を赤字にするのに用いられるのが、「減価償却費」という名目上の費用です。不動産は現物資産なので、年を経るごとに価値が下落していきます。この資産価値の目減りのスピードを、会計上で定めたものが減価償却費となります。たとえば、RC造のマンションであれば47年、木造アパートであれば22年という期間で資産価値がゼロ円になるように費用を計上していきますので、5000万円のマンションを購入すれば5000万円÷47年＝毎年106.4万円を毎年費用として計上できることになり、この金額を給与所得から控除できることになります。

減価償却費は名目上の費用で、実際のお金が動くわけではないので、不動産投資を始めることで減価償却の節税効果の恩恵を受けて毎年数十万円のお金が手元に残ることになりますよ、というのが不動産投資による所得税の節税スキームです。

また、相続税に関しては、不動産は資産として評価される時に価値が圧縮されるので、現金で保有しているよりも課税額が少なくなりやすいという特徴があります。たとえば、不動産は土地が路線価の80％程度、建物はケースにもよりますがおよそ50％前後の評価となり、さらに投資用不動産（収益性不動産）の場合はさらに建物に対して30%の控除が受けられます。これにより、5,000万円で購入した不動産が3分の1から5分の1程度の相続評価額となることが多く、現金資産を投資用不動産に替えて相続税を低くするという節税スキームが成立するというわけです。

ここまでの情報だけですと、不動産投資で所得税も相続税も節税できるんだからいいじゃないかということになりますが、もちろん気をつけなければいけない点がいくつもあります。

まず、減価償却費で所得を減少させることができるという話をご紹介しましたが、減価償却費の元々の意味は「資産価値の目減り額」を意味していますので、減価償却費を計上するたびに、不動産の価値は減少していくことになります。これがどこで問題になってくるかというと、不動産を売却するタイミングです。

不動産を売却する時は、本来の資産価値を上回る金額で売れた時に、その差額に譲渡所得が課せられます。この「本来の資産価値」というのが減価償却を行うたびに毎年下がっていくので、たとえば数年後に購入時の価格で売却ができたとしても、減価償却費として計上した金額分が譲渡所得となり、課税対象となってしまうわけです。

しかも、不動産投資は投機的な売買を抑制するために、購入してから5年以内の「短期譲渡」という売却に関しては、通常の譲渡税（20.315%）の倍に近い税率（39.63%）が課せられます。せっかく所得税の節税にと考えて、減価償却費で毎年の給与所得を圧縮したとしても、不動産購入から5年以内に売却をすると40%弱の短期譲渡税が発生するため、不動産の取得費用や固定資産税、売却手数料などを考慮すると最終的に大赤字になってしまうということが考えられます。

また、外資系企業や経営者の方など、毎年の所得が安定しない方にも、減価償却による節税スキームはおすすめできません。不動産投資の収支は給与所得との合算になりますので、もし所得の少ない年があると、その年は減価償却による恩恵を十分に受けられないためです。

相続税の節税については、現金を不動産に変えたいと考える方が多く、不動産の購入までがゴールとなってしまうケースが多いのですが、これは手段が目的化してしまっている典型例です。

相続税対策でよくあるのが、地方や郊外にアパートを建てましょうという話なのですが、賃貸需要のないエリアにアパートを建ててしまうと、その後に空室が発生してしまい、将来の負債になってしまう可能性があります。アパートを建てることで相続税対策にはなるかもしれませんが、相続後に節税以上の赤字を生み出す危険性があるため、どこにどんな不動産を買うかについては、慎重に検討をしたほうが良いでしょう。

所得税の節税メリットをもっと高めようと、減価償却費だけでなく、家賃収入とローン返済のキャッシュフロー収支までマイナスにさせている方もいらっしゃいますが、こちらも2つの点からおすすめできない節税スキームとなります。

1点目は、毎月のキャッシュフローが赤字なので、事故や病気、勤務先の倒産などで所得が急減した際に、生活を圧迫する恐れがあるという理由です。ローンは30年～35年という長期に渡って組みますが、その期間中にリーマンショックのような経済危機が起こる可能性もありますし、高ストレスな環境で残業も多い方は、普通の方よりも健康面でのリスクも抱えることになりがちです。そういったリスクマネジメントの観点から考えると、キャッシュフローがマイナスの状況にはしないほうが懸命です。

また、おすすめできない理由の2点目は、不動産投資は「不動産賃貸事業」であり、ローンという事業融資を受けるものだという点です。ローンを貸し出す金融機関は、不動産の評価額とともに不動産収支を非常に気にしていますので、赤字を出し続ける不動産資産を抱えている方の評価はどうしても低くなってしまいます。金融機関からの与信が低くなってしまうと、金利面でのマイナスや、不動産投資をいざ拡大しようとする際にも新規融資を受けにくくなるというデメリットがあるため、不動産投資を今後本格的に取り組んでみたいという方は、毎月の収支をマイナスにすることは避けたほうがよいでしょう。

ここまで節税目的での不動産投資はおすすめできないということをお話してきましたが、高所得者の方と不動産投資自体は非常に相性がよいというお話もしておきたいと思います。

不動産投資では、職業や年収、資産状況など「属性」が良いほど、金融機関や不動産投資会社からの評価が高くなり、大きな融資枠や金利優遇、良い物件の紹介などに結びつきやすくなります。

それを踏まえると、節税目的で不動産投資を始めるのではなく、本業とは別の収入源をつくったり、将来のための安定的な収益源を確保するために不動産投資を始めるというスタンスが良いでしょう。しかも、高所得の方であれば、不動産投資で多少マイナスが出たとしても、給与所得との合算で一般の方よりも金銭的に被るダメージを少なくできるというメリットがあります。色々と試行錯誤をしながら、自分に合った投資スタイルを探っていくという形であれば、興味をもって楽しんで取り組んでいけるかと思います。

竣　工　2021年12月
最寄駅　浅草駅徒歩10分
総戸数　49戸

住　所　東京都台東区浅草5-34-4
概　要　地上12階 RC造
駐車場　1台（平置式）
■1Kタイプ限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ジェノヴィアアサクサ5スカイガーデン
GENOVIA浅草Ⅴskygarden

■近隣周辺施設情報
業務スーパー浅草店まで約510m
セブンイレブン浅草店まで約150m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約480m
ローソン台東浅草5丁目まで約160m
ローソン東浅草1丁目店まで約300m
ココカラファイン千束通り店まで約160m
ポニークリーニング千束通り店まで約610m
朝日信用金庫浅草支店まで約410m
東武ストア東浅草1丁目店まで約380m
デニーズ東浅草店まで約380m
浅草病院まで約470m

■駐車場　　　1台（平置式）
■バイク置場　2台
■駐輪場　　　47台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社朝倉崇夫都市建築設計事務所
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.50㎡～46.73㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資を検討する際に、最も気になるのが「自分の購入する物件に空室が発生しないだろうか」という点です。不動産投資の利回りは、満室を前提としたものとなりますので、1ヶ月でも空室が出てしまうと収支計算に大きなズレが生じてしまいます。そのため、不動産を購入する上で、空室の発生リスクをどう抑えるかという点が大きな関心事項となってきます。

ただ、こうした不動産投資家の悩みについては不動産会社もよく理解をしているので、空室リスクを心配する投資家向けに「満室を保証するサービス」を打ち出す会社も多くなってきました。これが、サブリース契約と呼ばれるものです。

そのなかでも、ローンの契約期間と併せる形で「家賃30年保証」「35年空室保証」といった長期的な保証サービスも増えてきています。一見すると、「30年間も満室の家賃を保証してくれるとは、なんて太っ腹なサービスなんだ！」とお思いになる方も多いかと思いますが、実はサブリース契約には思わぬ落とし穴も存在します。

サブリースとは、不動産管理会社が転貸を目的として一括で部屋を借り上げる契約方式です。サブリース契約締結後、不動産管理会社は、サブリースで借り上げた部屋を入居希望者に転貸し、入居者から月額賃料を受け取ります。また、不動産オーナーに対しては、契約時に定めた保証賃料（月額賃料の90%～95%程度）を支払うという仕組みです。

不動産オーナーのメリットとしては、空室リスクをゼロにできるという側面がある一方で、不動産管理会社も慈善事業ではありませんので、空室リスクを保証する代わりに通常の不動産管理でもらう管理費用よりも月額賃料数％分の上乗せをすることになります。

まず、サブリース契約を検討するにあたって、事前に知っておきたいのが入居率に関する話です。都心・新築・ワンルームマンション・駅徒歩5分以内・複数路線などの好条件物件は、そもそも入居者に困ることが少なく、通常の管理サービスを利用していても95%以上の入居率となることが多いため、サブリース契約を結ぶメリットが少ないといえます。

一方、都心から距離が離れたり、ロケーションや築年数、設備や物件タイプ（アパート・戸建てなど）といった物件条件が良くないと空室率も上がってきますので、サブリースを検討する価値が出てきますが、この場合は不動産管理会社が空室リスクを織り込んでサブリースの保証賃料率を下げることが多いという点に注意が必要です。

サブリース契約で注意すべき2点目は、「35年家賃保証」という言葉が意味するものは「35年間、契約時の保証賃料を払います」というものではない、という点です。

サブリースの説明書きの備考欄や契約書の免責事項などに小さい文字で書いてあることが多いのですが、サブリースの保証賃料は不動産の賃料相場などを踏まえて契約内容が一定期間毎（たとえば、2年毎）に保証賃料を見直すとなっているものが多いのです。

本来、物件の賃料は新築時をピークとして年数が経つごとに下がっていくものです。たとえば、同じ立地にある物件であれば、築年数が20年の物件よりも築1年の物件のほうが入居希望者には好まれるため、入居者を募るために築20年の物件は賃料を下げる必要が出てきます。スーモや国土交通省などが過去に調査した結果を踏まえると、築10年で賃料の10%、築20年で賃料の20%、築30年で賃料の20%～40%程度の下落を想定しておく必要があります。

サブリース契約において、不動産管理会社もこういった賃料下落リスクを無視することはできませんので、「入居者が集まるところまで賃料を引き下げますよ」という内容が契約書に盛り込まれているというわけです。

さて、ここで冒頭の「35年家賃保証」という言葉の意味を考えてみると、これは「35年間、2年毎に入居者が集まるように賃料を見直したうえで、家賃保証を致します」と言っていることになります。こうなってくると、管理会社が通常の客付けをするのと変わらなくなって来ますので、「サブリースで家賃保証をつける必要があるのか」という点に疑問符が生じてくる状況となります。サブリース契約時の家賃が35年間毎月入ってくると考えていた方にとっては、将来の収支が大きく変わってくるので、大きな問題になりやすい点です。

サブリース契約でさらに注意したい点としては、サブリースの契約完了後にただちに賃料が入ってくるというわけではなく、客付け期間として契約から30日後、45日後などの一定日数は家賃が入ってこない事になっている契約が多いという点です。

「入居者から月額賃料が入ってくるまでは、不動産オーナーに家賃を支払うことが難しい」という不動産管理会社の言い分も分からないではないのですが、空室リスクを軽減したくてサブリースを活用しようと考えている不動産投資家からすれば、サブリースを利用するには空室1ヶ月～1.5ヶ月を認めて欲しいと言われていることになります。都心の好条件物件の入居率が95%以上であったことを考えると、1ヶ月以上の空室が発生するのであれば、むしろサブリース契約をしないで通常の管理会社を使うというほうが賢い選択になります。

不動産管理会社もこの点を理解していますので、サブリース契約時に「賃料が発生しない期間」を減らして、不動産投資家との交渉材料にすることがあります。都心の新築物件を購入する方や属性が良い方は、サブリースの説明時に交渉をしてみるとこの「賃料が発生しない期間」をゼロにできることがありますので、頭に入れておくと良いでしょう。

サブリース契約の最後の注意点は、日本の法律が借りる側を保護する内容になっている、という点です。いったんサブリース契約を結んでしまうと、不動産オーナーと管理会社は物件を貸す側と借りる側になってしまいますので、管理会社は借りる側としての主張をすることができるようになります。

そのため、サブリース契約時に定めた内容（たとえば賃料に関する取り決めなど）が、契約期間中に管理会社の都合によって覆されてしまうということもありえるということです。古い付き合いの管理会社で信頼できるケースであれば問題はないのですが、契約内容に関する認識の違いから係争や裁判に至るケースもありますので、契約前には十分な下調べをしたほうが良いでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　大森町駅徒歩2分
総戸数　48戸

住　所　東京都大田区大森西3-26-7
概　要　地上11階 RC造
駐車場　有/月額27,500円
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
グラシアプレイスオオイマチ
GRACIA PLACE OMORIMACHI

■近隣周辺施設情報
徳福大森町店まで約310m
すき家大森町駅前店まで約350m
マチノマ大森まで約540m
クリエイトSD大森町駅前店まで約230m
ファミリーマート大田大森中1丁目店まで約320m
マツモトキヨシ平和島店まで約660m
大田病院まで約910m
芝信用金庫平和島支店まで約970m
大森警察署まで約320m
大森西交通公園まで約250m
セブンイレブン大田区大森西3丁目店まで約80m
ドラッグストアスマイル大森町店まで約170m
まいばすけっと大森町駅前店まで約240m
キャンドゥ大森町店まで約290m
梅森プラットフォームまで約370m
TSUTAYA大森町駅前店まで約280m

■駐車場　　　有/月額27,500円
■バイク置場　有/月額2,200円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　住協建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.01㎡～41.43㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

身のまわりに建つ鉄筋コンクリートの建物のほとんどは耐震構造になり、建築基準法に定められた耐震基準に従って設計されています。柱、梁を太く頑丈にして建物自体が地震の揺れに耐え、倒壊しないという前提で造られています。ですが、揺れそのものは建物に伝わるので、柱や梁といった構造体や住宅内部へのダメージは受けやすくなります。そこで建物自体の揺れを抑える構造として生まれたのが、免震構造と制震構造です。今回は、その2つの構造について紹介します。
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地震力を免ずる、つまりは大地の揺れを直接建物に伝わりにくくする構造です。建物と地盤の間の基礎部分に設けたゴムパッキンを利用して、大地の揺れる力を逃がす構造が一般的です。
ただ、免震構造には、地盤と建物の間に大地の揺れを伝わらないようにするための緩衝空間と、建物まわりにも免震構造特有の揺れを逃がすために敷地の空間が必要になります。また免震装置自体も高額で日常的な点検整備も必要になるため、コストがかかります。
ですが、建物自体の揺れはかなり減免されるので、その分、建物や住宅内部へのダメージは少なく、なかにいる人間も安心でき、安全に暮らせるわけです。

地震の揺れを構造体のなかで制御する構造です。制震ダンパーや制震パネルと呼ばれる物を壁面に配置して揺れを減ずるなど、いくつか構造の種類がありますが、柱や梁をつなぐのようなダンパーが延び縮みして、揺れを制御するのが一般的です。
広義には、日本の伝統的な木造構法も制震構造と言え、木組み部分をゆるく造り、そこで建物の揺れが吸収され、大きく揺れない仕組みになっています。今まで地震による倒壊の記録がない五重塔がその代表格になりますが、塔の中心部にはという塔頂部から吊られている柱があり、その柱が揺れを和らげます。いま話題の東京スカイツリーも制震構造の建物で、中心部に五重塔の芯柱の知恵が採用されています。

揺れの少ない住まいの選択肢として、ここでは代表的な2つの構造をご紹介いたしました。大地の揺れを基礎部分の工夫で直接建物に伝えないようにする免震構造の建物と、揺れようとする建物を構造体の中で制御して衝撃を最小限に抑えようとする制震構造の建物です。
地震で揺れても倒壊しないように造られているのが耐震構造の建物ですが、今後は、地震の揺れ自体を小さくする免震や制震の構造を採用した建物がますます増えていくことでしょう。

竣　工　2021年12月
最寄駅　東陽町駅徒歩5分
総戸数　65戸

住　所　東京都江東区東陽3-22-4
概　要　地上14階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額33,000円
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質2ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グラシアプレイストウヨウチョウ

■近隣周辺施設情報
東京イースト21まで約910m
アブアブ赤札堂東陽町店まで約90m
江東区立東陽中学校まで約410m
江東区立南陽小学校まで約230m
大陽ビルクリニックまで約140m
洲崎川緑道公園まで約310m
まいばすけっと江東東陽1丁目店まで約360m
サミットストアイースト21店まで約870m
セブンイレブン江東東陽5丁目店まで約100m
ツタヤまで約620m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33000円
■バイク置場　4台/月額2,200円
■駐輪場　　　61台/月額330円
―――――――
■設　計　　　叶デザイン株式会社
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1DK（25.19㎡～25.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

初めて会う場合、初対面でいきなり相手の性格についていろいろ聞くことはあまりしないかもしれません。
その代わりに、見た目から相手のことを想像しているのです。
もしスーツにしわがなく、きれいに保たれていたら「この人はきちんとしている人かもしれない。仕事も丁寧にしてくれる可能性が高いな」という印象を持ってもらえるかもしれません。
逆に髪型は整っておらず、ヨレヨレのスーツでいるなら、だらしない印象を与え「自分の格好にこだわることができない人が、こちらの仕事にこだわりを持ってくれるのだろうか？」といった不信感につながることさえあり得ます。
そのときに想像したものが、その相手のイメージになって定着することも多く、後になって見た目を改善しても、なかなか最初の印象が消えないようです。
そのため、特に大切な人に会うときや初対面のときはスーツにこだわるのは大切なことといえるでしょう。
また、見た目はその人の内面を表すともいわれています。
大切な式典や冠婚葬祭にラフな格好で行く人はほとんどいないでしょうが、それはその場やそこに来ている人への敬意の表れで「あなたを大切に思っています」という気持ちを示すことになります。
ですから、もしビジネスシーンでも、着ているものが体に合っていないとか、毛玉がいっぱいついている、アイロンが掛けられていない、季節や場面に合っていない生地や柄などを着ていると、相手の会社に対する敬意や思いが少ないというメッセージを伝えてしまうかもしれず、逆にこだわりのスーツを着るなら、仕事に対するやる気や誇り、または相手に好意的な気持ちを持っていることを示せます。
このように、人の本質は外見からは分からないものが多いとはいえ、見た目から得られる情報は多く、そこからたくさんのことを判断されるということが、スーツにこだわったほうが良いといえる理由の1つになります。

スーツにこだわる人が出世しやすい理由の1つは「信頼感を得やすい」ということです。
スーツにこだわって整った服装をすると、相手に良い印象を与えます。
こだわりのスーツを着ると気持ちが引き締まってやる気が出ると述べるビジネスマンもいて、自信を持って仕事に携わるのにも役立つことがうかがえます。
こういった前向きな姿勢が相手に伝わると、より信頼感を得やすくなるかもしれません。
信頼感を得ると、社内でも社外でも仕事を任せてもらえるようになります。
「○○君に仕事を任せておいたら大丈夫」と任される責任の量が増えるとやりがいも増えます。
人とのやり取りもスムーズに進むようになり、ビジネスが成功する可能性が高くなるといえるでしょう。
また、きちんとした服装で仕事をすると、その人の仕事に対する真摯な姿勢が感じられます。
上司からの期待や評価も高くなるかもしれません。
加えて、周りから信頼感を得ていることが見て分かると、スーツにこだわる人は「仕事ができる人」という印象が強くなります。
もちろんスーツにこだわるだけで出世するわけではありません。努力し、良い結果を出さねばなりません。
しかしビジネスで成功するのに、相手からの信頼感を得たり、仕事を任されたり、物事をスムーズに進めることは大事な要素です。
こだわりのスーツを着るならそのような要素を得やすくなるといえるのかもしれません。

スーツにこだわるということは、既製品ではなくオーダーメイドのスーツを仕立てるということだけを意味しているわけではありません。
それでも、こだわる人の多くはオーダーメイドで仕立てています。
オーダーメイドのスーツは、お店にもよりますが、一般的に体の13～15カ所ほどを採寸しますので、自分の体にぴったり合うものが出来上がります。
体にジャストフィットすると見た目が格段に良くなり、きちんとしている印象が強くなります。
また、スーツは仕事着なので動きやすくなるという点も嬉しいポイントといえるでしょう。
では、既製品だと体に合うものは見つからないのかというと、そうでもありません。
いろいろ試着を繰り返し、自分の体に合うものを選べばこだわることができます。
見た目の良さは、スーツの値段よりも体に合っているかどうかに起因していることが多いといわれています。
もし大体のところは合うのだが1カ所だけ合わないという場合は、お直しに出すという方法もあります。
しかし、ウエストや着丈を数センチ調整する分にはバランスは崩れにくいといわれていますが、スーツによっては、袖を外したり肩周辺の調整をしたりするのが非常に難しく、注意が必要なものもあります。
既製品を買うときは、後にお直しに出すことを考えているとしても、肩幅や胸囲、袖丈は合うものを選ぶほうが良いでしょう。
オーダーメイドが自分の体に合うスーツを作る最良の方法だとしても、フルオーダーだとかなり高価になるかもしれません。
すぐにフルオーダーするのが難しい場合は、まず既製品のスーツでもこだわって選ぶことから始められます。
また、オーダースーツの中でも、採寸後、自分の体形に一番近いサンプルのスーツやパターンを、自分の体形に合うように調整して作っていくイージーオーダーとかパターンメイドというオーダーの仕方もあります。
これだとそこまで高価ではありませんので、オーダーメイドを体験してみたい人は試してみる価値があるかもしれません。

まずこだわりたいのは「今の自分の体形にフィットしているか」という点です。
良質なスーツは上手に管理すると何十年と着られますが、体形に合わなくなってしまうと、だらしなく見えてしまったり、みすぼらしく見えてしまったりしてしまうことがあるかもしれません。
「汚れやしわなどがないか」ということもいつも気を配りたい点です。
どんなに良いスーツを着ていたとしても、汚れたままだったりしわがあったりすると清潔感が醸し出されません。
疲れた印象を与えることにもなってしまうかもしれません。
ワイシャツも含めて「きちんとアイロン掛けされている」ことも大切です。
中に着るワイシャツがきちんとしていて、初めてスーツへのこだわりが生きてきます。
「シャツやネクタイにもこだわりを持つ」ことを意識できます。
営業の場合、担当者の好きな色や社風などをとりいれたシャツやネクタイを付けると、喜んでもらえるかもしれません。
TPOに合わせてデザインや色をうまく使い分けることで、自分がこだわるだけでなく、人から「できるビジネスマン」という印象を持ってもらえるかもしれません。
最後に「全体的に色味が合っているか」をチェックします。
自分の個性を全面に出すのが歓迎される職業である場合は、面白い色の組み合わせもOKかもしれませんが、一般的には全体的に色味を合わせているほうが、スッキリとしていて洗練された感じを出すことができます。

スーツにこだわる人にはビジネスへの関心度が高い人が大勢います。
実際、年収の高い人ほどスーツをオーダーメイドする人の率が高いというデータもあるようです。
スーツへのこだわりを持てる人の多くは、さまざまなことに気を配れる人ですから、ビジネスだけでなく、あらゆる場面でうまく事が運びやすくなるといえるかもしれません。
ビジネスシーンの服装はスーツ、シャツ、ネクタイと基本的にシンプルです。
アイテムが少ない分、一つ一つの選択に気を配る必要があります。TPOに合わせた服装全てにこだわりを持って、一流の人になっていきましょう。

竣　工　2021年5月
最寄駅　小村井駅徒歩8分
総戸数　92戸

住　所　東京都墨田区八広2-47-2
概　要　地上9階 RC造
駐車場　有（機械式）月額33,000円
■物件名フリガナ
グランカーサヒキフネ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン墨田八広はなみずき通り店まで約140m
ローソンストア100 LS墨田区八広店まで約180m
まいばすけっと墨田八広2丁目店まで約180m
ビッグ・エー 墨田京島店まで約200m
東京曳舟病院まで約930m
浅草病院まで約1910m
菊地クリーニング店まで約430m
舟原公園まで約90m
原公園まで約320m
キッズガーデン墨田八広まで約140m
墨田区立第四吾嬬小学校まで約160m
墨田区立第三吾嬬小学校まで約310m
墨田区立吾嬬立花中学校まで約540m
墨田区立文花中学校まで約600m

■駐車場　　　有（機械式）月額33,000円
■バイク置場　有/月額3,300～4,400円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.13㎡～53.71㎡）
―――――――
■共用施設
□１階　　　　ラウンジ

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

東京の平野部の第四紀地質図の総称として、東京地盤図という言葉が使われることもあります。
実のところ、東京地盤図に明確な定義はなく、地質調査データをまとめただけのマップも、地盤図と呼ばれるケースが少なくありません。
東京地盤図では、東京都建設局が提供する東京の地盤（GIS版）などが有名ですが、民間の企業でも東京の地盤についての情報を提供しています。
ちなみに、東京都建設局の東京地盤図は、地盤調査で得た地質柱状図をまとめたものです。
地盤がどのような地層で構成されているかを柱状に表したのが、地質柱状図。
東京都が提供している柱状図の場合は、粘土質シルトや砂質シルトといった地質が堆積された順に色分けして表示されます。
東京都の東京の地盤（GIS版）は、知りたい場所をマップから選んで地質柱状図が見られる仕組みになっています。
東京地盤図「ボーリング選択」のメニューを選べば、表示されているマップから特定の地点をピックアップして柱状図を表示させることが可能。
住所を入力して検索をする方法もあり、いろいろな使い方ができます。
サイトには操作説明のメニューも用意されているため、素人でもスムーズに地盤の状態をチェックできるようになっています。
表示された結果をプリントアウトしておけば、物件を絞り込んでいくときにも役立つでしょう。
ちなみに、この東京の地盤は東京都建設局のサイトから無料で利用ができます。
地盤についての情報を知りたいときに、すぐに柱状図などの詳しいデータを閲覧できるのが便利な点です。
東京都では、民間の業者から柱状図の提供を随時受け付けており、新しい調査の結果をデータに活用している状況です。

地盤図を見てみると、自分がいま立っている場所がどんな土地なのかがわかります。
土地には山地や丘陵地、河谷底といったさまざまな種類がありますが、アスファルトで舗装されていたり建物が建っていたりすると、土地の種類を正確に把握することは少し難しいでしょう。
実のところ、土地はさまざまな地層が積み重なった状態になっていますので、ある程度深く地質を調べないと正確な状態がわからないのが現実です。
東京地盤図のようなボーリング調査の結果を閲覧できるサービスは、目には見えない、土地の中がわかるのが便利な点といえます。
それぞれの地層がどういった順番で積み重なっているかや、各地層の割合などがチェックできるので、土地の強度を知るうえでも参考になるでしょう。

東京都の土地は山地や丘陵地、沖積低地、谷底低地などの複数の種類にわかれています。
山地や丘陵地が多いのは、多摩市や世田谷区などがある西側のエリアです。
また、墨田区や江戸川区などの東京の東側は沖積低地の土地が多いエリアです。
ちなみに、川による浸食や川の堆積物がたまることでできた谷底低地は、東京都のさまざまなエリアに点在していますので、ボーリング調査の結果などを見てみないと正確なところはわからない場合が多いです。
一見、頑丈そうに見える土地も、調査結果をあらためて見てみると、実は地盤が弱かったというケースもないとはいえません。
一般的に地震の影響を受けやすいといわれているのは、沖積低地や谷底低地の土地です。
マンションを借りるときにも、土地の地質を確認してから物件を選んだほうが安心です。

土地の強度は、どのような地層で構成されているかによってかなり変わってくるのが現実。
例えば、粘土などの地質で構成されている土地は、強度も弱くなる傾向があります。
こういった土地の強さがわかる地盤図を見ると、どんな災害に気を付けるべきか、といったこともだいたい見当がついてきます。
例えば、低地ならば、川の氾濫に注意が必要です。大雨によって川が増水すると、低い土地は浸水の恐れがでてきます。
マンションの場合も、1階や2階の低層階はこのような浸水の影響を受ける可能性がありますので、要注意です。

例えば、津波などの災害が起きた場合、どこが高台となっているのかがわかればすぐに避難ができるでしょう。
地域の避難場所を普段から把握しておくことは、災害がおきたときに安全を確保するためにも必要になってきます。
また、地盤図を参考にすれば、土地の強度が高いエリアから物件を探すことも可能です。
地震の揺れは地盤によって伝わり方が異なる場合が多く、建物に生じるダメージも少なからず変わります。
強度の高い土地に建つ建物は、揺れ方なども多少軽減されるケースがあるため、地盤図を活用することは災害への対策を立てるうえでも大きなメリットがあります。
地震の際には液状化現象なども起こる可能性がありますが、地盤の質をしっかりとチェックしておけば、リスクの少ない土地を選んで家を探せるでしょう。

地盤図には正確な定義がないため、インターネット上から利用できるものだけでも実にさまざまな種類があるのが本当のところ。
中には、正確な情報が得られないものもあるため、サービスを利用するときには情報の精度や地質柱状図が見られるかどうか、なども確認しておいたほうがいいでしょう。
東京都建設局が提供している東京の地盤や国土交通省の国土地盤情報検索サイトなどは、正確な情報を知りたいときにも利用しやすいサービスといえます。
こういった公的機関のサービスは、客観的な立場から情報が提供されているのがいい点です。
情報の精度も高く、地盤の状態をかなり正確に把握できます。

地盤の情報はコンスタントに更新されていますので、データをチェックしたときから時間がたってしまうと、以前に取得したときと内容に違う点がでてくる可能性があります。
知りたい時点で最新の情報を得るようにすれば、このような問題は避けられます。
民間のサービスを利用するときには、どのような企業が発信している情報なのかを確認しておいたほうがいいかもしれません。
公的機関が提供するデータと比較するなどの方法をとれば、情報の正確さがある程度わかります。
実際、東京地盤図を利用する際には、複数のサービスを当たってみるのもひとつの方法です。
サービスごとにデータの内容が食い違うようであれば、もう少し情報収集を続けてみましょう。
インターネット上のサービスの場合、利用できる機能などが違う場合もあるため、いろいろなサイトを見て、使いやすさをチェックしてみるのもいい方法です。

竣　工　2005年6月
最寄駅　代々木公園駅徒歩3分
総戸数　60戸

住　所　東京都渋谷区富ヶ谷1-46-7
概　要　地上11階 地下1階 RC造
駐車場　5台（機械式3台・平置式2台）
■物件名フリガナ
プレミアブランヨヨギコウエン

■近隣周辺施設情報
マルマンストア代々木八幡店まで約220m
成城石井富ヶ谷店まで約110m
肉のハナマサ富ヶ谷店まで約360m
ローソン富ヶ谷1丁目店まで約250m
どらっぐぱぱすFC上原店まで約910m
ゲオアコルデ代々木上原店まで約930m
内科小児科白滝医院まで約110m
代々木深町小公園まで約270m
渋谷区立富谷小学校まで約380m
渋谷区立上原中学校まで約1310m
ドトールコーヒーショップ代々木八幡店まで約180m
松屋代々木八幡店まで約150m
天丼てんや代々木八幡店まで約190m

■駐車場　　　5台（機械式3台・平置式2台）
月額36,750円～42,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（30.17㎡～65.88㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

低地とは周囲と比べて低い土地、または海抜の低い土地です。
多くの場合、平均海面と同じ標高以下の場所を低地と呼びます。
集中豪雨、川の氾濫、高潮もしくは津波があった際、低地には水が流れ込みやすいため大きな危険があります。
日本国内の地形は、山地、丘陵地、台地、低地、内水域のどれかに該当しますが、日本統計協会の「第57回日本統計年鑑」によると山地と丘陵地を合わせた面積が全体の約7割を占めています。
また国土交通省国土地理院の「全国都道府県市区町村別面積調（2011年）」によると日本の総面積が約37.7万平方キロメートルであり、その中で可住地面積の割合は約32.6%となっています。
日本には山が多く、人が住みやすい土地が少ないのです。
日本統計協会の「統計で見る日本2009」によると、日本では約83%の人が海抜100メートル以下の地域に住んでおり、海抜1メートル以下の地域に住んでいる人の割合は2.5%です。
つまり2009年の時点で約300万人が海抜1メートル以下という、水害の際に重大な被害に遭う恐れの高い地域に住んでいたのです。
このように日本においては、多くの人は標高の低い土地に住まざるを得ません。
そのため、低地の特徴と低地に住む際の注意点を知っておく必要があります。
そうすることで低地特有のリスクを軽減し、災害の際に重大な被害を受ける恐れを小さくすることができるのです。

東京の代表的な低地は江東区、墨田区、葛飾区、荒川区、大田区、江戸川区であり、これらは東部低地帯と呼ばれています。
大宮から上野、東京、品川を通る形で東京を南北に貫くJR京浜東北線の東側が低地で、西側が高台となっているのです。
東に東京湾があることから、東京では低地が東側に集中しています。
つまり、浅草、上野、東京、品川といった大きな都市も標高の低いところに位置しているのです。
また隅田川、荒川、江戸川の間の地域の大部分は海抜ゼロメートル地帯となっています。
海抜ゼロメートル地帯とは、地表の標高が満潮時の平均海水面よりも低い土地を指します。
そのため、集中豪雨、川の氾濫、高潮または津波の被害を最も受けやすいのが海抜ゼロメートル地帯なのです。
隅田川、荒川、江戸川はいずれも大きな川で、東京湾に直接流れ込んでいます。
これらの川の氾濫や高潮の場合、隅田川、荒川、江戸川の付近は大きな被害が予想されます。
このように東京の東側には広い低地が広がっています。
東京で暮らす場合は、低地のリスクと対策を知識として頭に入れておく必要があるでしょう。

低地は標高が低いことから水が流れ込みやすく、集中豪雨や台風で川が氾濫すると洪水や津波の被害を受けやすくなっています。
例えば、高台の川が氾濫した場合であっても、流れ出た水は最終的に低地に流れ込むのです。
また広範囲における集中豪雨の際も降った雨は最終的に低地に溜まります。
このように低地は、低地以外で発生した水害からも大きな被害を受けます。
低地の川の多くには堤防が築かれていますが、堤防も万能ではありません。
類を見ないほどの豪雨があれば、堤防の高さを超えて川が溢れる恐れがあります。
また堤防は川の氾濫を防ぐためのものなので、必ずしも地震の揺れに対する強度は高くありません。
そのため大きな地震があると揺れにより堤防が崩れ、そこから川が氾濫する恐れもあります。
低地の地盤は高台のものに比べて軟弱である場合が多いです。
これは川が土砂を運んで地盤を作る際に、重く大きな砂や石は川の上流で堆積し、軽い小さな砂や粘土は川の下流で堆積するためです。
つまり水辺の低地の地盤は細かな砂や粘土で構成された弱いものになりやすいのです。
こういった地盤の弱さは地震の時の揺れを増幅させます。硬い岩でできた地盤よりも柔らかい砂と粘土でできた地盤の方が揺れを伝えやすいためです。
その結果、低地で起こった地震の被害は高台のものよりも大きくなる傾向があります。
このように低地は水害のみならず地震の揺れにも弱い一面を持っています。
さらに軟弱な地盤は液状化の危険も高くなります。液状化とは地下水位の高い場所にある柔らかい地盤が液体化する現象です。
液体化した地盤は建物の重さを支えることができなくなるため、大きな建物が地面に沈み込んだり、傾斜したりする恐れがあります。
また地中のガス管や下水道管が破損する恐れもあります。
マンションが地面に沈み、ガスが通らなくなり、幹線道路が倒壊するなど液状化が起こると大変な被害が出ます。
このように低地は水害と地震に弱く、液状化の危険性も抱えているのです。

そもそも可住地面積の小さい日本においては、低地に住まざるを得ない場合も少なくありません。
その際は低地に住むことの注意点を知っておく必要があります。
それを知っておくことで、低地に住むリスクを軽減し、災害の時に適切な行動をとることができるようになるためです。
まず、低地に住む際は地震および津波対策としてなるべく強度の高い住宅を選ぶ必要があります。
住宅の構造としては、木造よりも鉄骨造および鉄筋コンクリート造の方が地震や津波に耐える力が強くなっています。
しかし木造に比べて、鉄骨造および鉄筋コンクリート造は建物自体が重くなるため、弱い地盤に建てる場合は地盤改良工事費用がかかることがあります。
次に、低地に住む場合は事前にハザードマップでその土地の危険性を知っておきましょう。
ハザードマップには種類がありますが、低地に住む場合は洪水、高潮、津波、地震のハザードマップを確認する必要があります。
マップには被害が予想される地域、避難経路、避難場所および二次災害発生予想箇所が載っています。
これらを頭の中に入れておくことで、災害発生時に落ち着いた行動ができるのです。
実際に災害が発生した場合は、迅速に行動することも重要です。
警報が鳴った時点で、避難場所に移動しましょう。
また日頃から家の中に非常食、水、防災グッズを用意しておくのも効果的です。
洪水で家に閉じ込められた際に、食料と水があれば落ち着いて救助を待つことができます。
食料、水、懐中電灯、毛布、バッテリー、雨合羽、着替えなどを予めまとめたリュックを玄関に用意しておくと、迅速に避難を開始することができます。
このように低地に住むリスクは事前の備えで軽減していくことができます。
災害の発生自体は止めることができないので、十分な備えをして被害を最小限に抑えるように努めましょう。

以上のように、安心して暮らすためには住む土地の地形を知ることが大切です。
それは地形により、発生する恐れの高い災害が変わるためです。
そして、低地は地震や水害の際に大きな被害を受けやすい土地です。
東京にも低地が多くあるため、それらの場所に住む際は住宅の構造を強度が高いものにすると地震や津波への耐性が高まります。

竣　工　2017年3月
最寄駅　駒込駅徒歩4分
総戸数　26戸

住　所　東京都豊島区駒込1-11-1
概　要　地上10階 RC造
駐車場　2台（平置式）月額38,500円
■物件名フリガナ
ブランシエスタコマゴメ
BRANSIESTA 駒込

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ駒込中里1丁目店まで約400m
トップパルケ田端銀座店まで約450m
セブンイレブン豊島駒込1丁目店まで約170m
ファミリーマート豊島駒込店まで約210m
ローソン本駒込5丁目店まで約230m
スギ薬局 駒込店まで約700m
ユニバーサルドラッグ駒込店まで約350m
駒込あおば内科まで約300m
こまごめ内科循環器内科クリニックまで約450m
みずほ銀行駒込駅前出張所まで約350m
三菱UFJ銀行駒込支店まで約550m
駒込駅前郵便局まで約450m
警視庁 駒込警察署まで約450m
豊島区立駒込東公園まで約190m
六義園まで約350m

■駐車場　　　2台（平置式）月額38,500円
■バイク置場　3台/月額5,5000円
■駐輪場　　　14台／登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　古久根建設株式会社
■施　工　　　古久根建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（礼金1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（27.00㎡～54.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

恵比寿という地名は、どのようにして誕生したのでしょうか。
七福神の一人として知られる「恵比寿様」にちなんで名付けられたのでは、と考えた人もいることでしょう。
しかし、意外に感じるかもしれませんが、恵比寿の名前は「エビスビール」と深い関係があるのです。
かつて、現在恵比寿と呼ばれるエリアには、日本麦酒醸造会社の大きな工場がありました。
そして、その工場では「エビス」の名前を冠した商品が製造されました。

その後、ビールの売れ行きが増加していくにしたがって、工場も拡大していき、街の発展にも大きく貢献することになります。
今でも、恵比寿の街を歩けば、ビール広場やビール橋など、その当時の名残を数多く目にすることができます。
何気なく見ていた街灯のデザインにも、ビールジョッキをあしらったものがありますし、駅のホームでも、ビールの商標としておなじみの「恵比寿様」の姿が目に映ることでしょう。
また、英語での表記においても、「EBISU」の他、「YEBISU」とエビスビールと同様の表記が用いられていることからも、その関係の深さがうかがえます。

恵比寿周辺は、江戸時代まで下渋谷村・三田村と呼ばれていた農村でした。
そして、渋谷川と三田用水に挟まれたこの地には、大名の下屋敷が点在していたと伝えられています。
現在の恵比寿三丁目は、かつて伊達町と呼ばれていた時代がありますが、これも宇和島藩の下屋敷があったことと関係があります。
当時は、伊達家が宇和島藩を治めていたからです。
他にも、恵比寿二丁目にある交差点のが「伊達坂上」と呼ばれていたり、三丁目に「伊達坂」の名前が残っていたりするなど、現在でも歴史を感じさせてくれる地名が残されています。
明治時代に入ると、日本麦酒醸造会社(現：サッポロビール)が、工場拡大のため目黒村と渋谷村(現：渋谷区恵比寿)に合計3万坪強の土地を取得しました。
かつて、農業として田畑を潤していた三田用水を、工業用に転用することができたのも大きな要因の一つでした。

そして、いよいよ1890年には「エビスビール」が発売されます。当時、工場で生産されたビールは、ビール運搬専用に作られた日本鉄道品川線(現在の山手線)によって出荷されていました。
1901年には、日本鉄道品川線にビール積み出し用の貨物駅が増設され、恵比寿停留所と名付けられました。
日本が日清戦争に勝利した後は、好景気に沸き立ち、「エビスビール」の売れ行きもますます増加したそうです。
そして、1906年には、貨物専用だった駅のそばには、旅客用の駅が増設されることになりました。
これにより、一般の人々も駅を利用できるようになりました。

こうして、駅の周辺地域が発展していくことにともない、この地が「恵比寿」と呼ばれ始めます。
1928年には、駅の東側から白金に向かう通り沿いが、「恵比寿通り1・2丁目」と改称されました。
これにより、地名にも「恵比寿」の名前が正式に採用されるようになります。

そんな恵比寿の街にも、太平洋戦争は暗い影を落とします。
戦況が悪化の一途をたどるにつれ、人々の生活もしだいに圧迫されるようになりました。
1943年、ついにビールまでも配給品とされたことにより、「エビス」を含むビールの全商標が一時その名を消す事態になりました。
また、戦争末期には、東京の各所が大空襲を受け、甚大な被害を出してしまいます。
それは、けっして恵比寿も例外ではありませんでした。
辺り一面、焼け野原となってしまった恵比寿では、ビールの生産も一時滞ってしまいます。
しかし、戦後の1946年にビールの生産が再開されると、恵比寿の街も、土地所有者によって区画整理が行われるなどして、復興への道を一歩ずつたどることになりました。

1959年には、恵比寿駅前から遷座された神社が、町名やエビスビールの名前にあやかって、恵比寿神社へと改名されます。
これは、兵庫県の西宮神社から恵比寿神を勧請し、これを合祀したものです。
1964年には、地下鉄日比谷線が乗り入れることで、ますます恵比寿の街にアクセスしやすくなりました。
1966年には、伊達町など5つの町が、現在の恵比寿へと改称され現在にいたります。
また、1975年に地元有志の手によって駅前に恵比寿像が建立され、街のシンボルとして愛されています。
こうして、戦後も恵比寿の街は、ますます賑わいを見せるようになります。

昭和時代も終わりに差しかかる頃、恵比寿にもターニングポイントとなる出来事がありました。
周辺地域の都市化にともなって「恵比寿工場」を移転し、街を再開発するとの構想が持ち上がったのです。
1985年、サッポロビールは「恵比寿工場」を移転し、その跡地を再開発する計画を表明しました。
そして、その計画にしたがって、1988年にビール工場が千葉県船橋市に移転されます。

さらに、1991年には、工場跡地が「恵比寿ガーデンプレイス」として再開発されることが決まります。
その後、「恵比寿ガーデンプレイス」は1994年に開業を迎えました。
「豊かな時間」と「豊かな空間」をテーマにした周辺エリアは、ヨーロッパ風を基調としたデザインで統一され、最先端な「おしゃれな」街として世間の注目を集めます。

また、敷地面積のおよそ6割を緑あふれるオープンスペースとし、施設内で発生する排水を再生利用したり、廃熱の有効利用を可能にするシステムを導入したりするなど、「環境に優しい」街づくりのパイオニア的存在としても話題になりました。
現在、「恵比寿ガーデンプレイス」内には「三越」を中心に「東京都写真美術館」「YEBISU GARDEN CINEMA」といった商業施設で充実しています。
また、「ウェスティンホテル東京」などの宿泊施設や「サッポロビール」の本社オフィス、さらには「恵比寿ガーデンテラス」といった住居施設もあります。
こういった施設が、ショッピングや観光、そしてビジネスや暮らしの場として数多くの人々に利用されています。
また、名物のクリスマスイルミネーションや野外で行われるシネマイベントなど、多種多彩なイベントも開催され、年間に訪れる人の数が1200万人を超える人気のスポットに成長しました。
このようにして、恵比寿はビジネスを展開するにも、ショッピングに出かけるにも最適な、洗練された街として知られていくようになります。
「住みたい街ランキング」でも、上位にノミネートされるなど、その名前はすでに全国区だと言えます。

恵比寿の街を歩くと、現在でも数多くのスポットでその歴史を感じ取ることができます。
これまで何気なく歩いていた場所や、目にしていた建物にすらも、意外な歴史が隠されていることが少なくありません。
そして恵比寿には、日本の最先端をいく新しさがあります。
今も新しさと歴史の両方を楽しめる、魅力あふれる街として発展を続けています。
恵比寿は、ショッピングや食事を楽しむ人にも、ビジネスとして進出を考えている人にも、もちろん、居住を考えている人にも最適な街の一つとして考えられています。

竣　工　2021年10月
最寄駅　森下駅徒歩7分
総戸数　24戸

住　所　東京都墨田区立川2-11-8
概　要　地上7階 RC造
駐車場　―
■1K限定／フリーレント2ヶ月
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
トラディスキクカワ2
ＴＲＡＤＩＳ菊川Ⅱ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと墨田緑2丁目店まで約220m
ライフ菊川店まで約280m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約480m
セブンイレブン墨田立川3丁目店まで約210m
ファミリーマート本所立川3丁目店まで約460m
くすりの福太郎菊川店まで約630m
ジョナサン両国店まで約430m
唐沢医院まで約260m
五間堀公園まで約330m
中和公園まで約380m

■駐車場　　　―
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　27台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社結建築設計事務所
■施　工　　　株式会社竹徳
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（犬・敷1積増 猫・敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.44㎡～42.92㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

普段暮らしていて、あまり気にかけることのない給湯器や給排水管ですが、老朽化して不具合が発生すれば、少なからず日常生活に支障をきたします。

そして実は、この30～40年の間に給湯・給水もかなりの進化を遂げています。そこで、今と昔の給湯器や給排水管を比較しながら、その性能の違いとリフォームのポイントを紹介します。

給湯器には、大きく分けてガス式と電気式があります。1980年代のガス式の給湯器は、給湯専用で追い焚きができないタイプのものか、湯たんぽのようにして冷めたお湯を温めなおす「給湯熱源機」を使ったものでした。

一方、電気を使った給湯器は、タンクに水を溜めて温める貯湯タンク式が主流でしたが、当時のものは湯温の制御ができず、90度近い熱湯しかつくれなかったため、水と混ぜて使う必要がありました。

排水管には、鉄管や鋳鉄管、耐火仕様の塩化ビニル管などが、給水管には塩化ビニルで被覆した鋼管（こうかん、塩ビライニング鋼管）や、塩化ビニル管が使われていました。また、給湯管には、塩ビライニング鋼管や塩化ビニル管のほか、熱に強い銅管が使われていました。

鋼管の弱点は錆です。たとえ塩化ビニルで被覆していても、ネジの部分から錆が発生します。銅管の場合は、銅管自体に経年によりピンホールと呼ばれる穴が空き、水漏れが発生するリスクがあります。

さらに、当時はネジを切ったり、溶接したりといった現場作業が必要だったため、熟練工による施工が必須でした。技術が伴わないと施工不備となり、欠陥が生じるリスクもありました。

現在のガス給湯器は省エネ化と、多機能化が進んでいます。進化したガス給湯器の中でも排熱を利用して熱効率をさらに高めたものが「エコジョーズ」です。また、ガス温水式の床暖房も登場し、普及しました。

電気による給湯システムは、湯温をマイコン制御できるようになったもののほかに、ヒートポンプと呼ばれる仕組みでお湯をつくる「エコキュート」が登場し、普及しつつあります。このヒートポンプ式により、少ない電気で効率の高い運転が可能になり、電気エネルギーだけでお湯を沸かしたときと比べて、約3分の1 の電力量で済むようになりました。

排水管は、鉄の採用率がかなり下がり、今は耐火仕様の塩化ビニル製やポリエチレン製のものが主流です。また、給水管と給湯管には、ポリエチレンや塩化ビニル、ステンレスが使われています。

これら現在の給排水管は、軽量であることや、錆の発生や穴の開くリスクが少ないのが特徴です。また、工場でつくられたものを現場で組み立てるだけなので、熟練した技術がいらず、欠陥リスクも抑えられています。

まず、オール電化のマンションにガス給湯器を設置することはできません。ガスが使えるマンションであっても、ガスメーターの号数（ガスの供給量）を上げるリフォームには注意が必要です。

例えば、ガス温水式床暖房を新たに設置すると、ガスの消費量が増えます。増えたガスの消費量を賄うためには、ガスメーターの号数を上げる必要がありますが、マンション全体のガス供給量との兼ね合いもあるため、号数アップが可能かガス供給会社へ確認する必要があります。

また、ガス温水式床暖房の新設に際しては、マンション共用部にあたる外壁に穴を開けて配管を通す必要がるあるため、管理組合の許可が必要になります。

エコジョーズを設置する場合は、排水経路の確保が必要になります。共用廊下側に給湯器を設置すると、お湯を沸かす際の排水により玄関前が水浸しになってしまうからです。今は屋内のユニットバスに排水する方法もありますが、そのためにはユニットバスのリフォームが必要になります。

電気式は、タンクにお湯を溜めているため、使いすぎるとお湯がなくなってしまいます。タンクの容量は家族構成や使用状況に適したものを選ぶ必要がありますが、そもそも大型のタンクを設置するスペースがあることが前提です。

また、電気式の給湯器は電気料金の安価な夜間電力を使ってお湯を沸かすのが一般的で、給湯器用に夜間専用の契約になっていることが少なくありません。そのため、昼間にお湯を沸かそうと思っても沸かせないことがあります。電気の契約によって選べる機種が変わるため、契約形態についても確認が必要です。

大型の貯湯タンクは、搬入・設置経路についても注意が必要です。タンクが大きすぎてエレベーターに乗らない、ドアから入らないといったことがあり得ます。

エコキュートをマンションで使う場合は、共用部への影響から、基本的に交換のみで新設はできません。交換の際も大量の水を排出する必要があるため、きちんと排水処理できることが条件となります。

排水管については、排水が逆流してしまわないように、適切な勾配が確保されなければなりません。また、決められた箇所には耐火仕様の排水管を採用するなど、消防法に抵触しないようにすることは大前提です。

給水管と給湯管についても、消防法に抵触しないようにすること。さらに、配管径が細いと供給できる水やお湯の量が足りなくなってしまうため、家族構成や水・お湯の使用状況から想定して、供給量に応じた管を採用する必要があります。

給湯器や給排水管は、普段はあまり目立ちませんが、快適な暮らしを送る上で非常に重要な役割を担っています。非金属管については20年以上経過していてもリフォームの必要性は低いのですが、鋼管や銅管については老朽化によって水漏れなどのリスクも考えられます。

建物の構造や規約上、希望する工事ができないこともあるため、リフォーム前に管理規約をしっかりと確認しておく必要がありますが、20年程度を目処に交換することをおすすめします。

竣　工　2021年11月
最寄駅　大鳥居駅徒歩9分
総戸数　51戸

住　所　東京都大田区西糀谷2
概　要　地上5階 RC造
駐車場　有
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ドゥーエオオドリイウエスト

■近隣周辺施設情報
グルメシティ糀谷店まで約310m
ライフ 大森南店まで約660m
まいばすけっと西糀谷店まで約430m
サミットストア大田大鳥居店まで約500m
ファミリーマート野口大鳥居店まで約530m
セブンイレブン大田区大森南2丁目店まで約760m
セブンイレブン大田区西糀谷児童公園前店まで約150m
マツモトキヨシ大田大鳥居店まで約450m
ニトリ大田大鳥居店まで約640m
大田西糀谷二郵便局まで約250m
ニトリ大田大鳥居店まで約520m
すき家大鳥居店まで約500m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□2K～2DK（25.61㎡～41.13㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

初めての一人暮らしであれば、何を用意すべきか迷う人も多いでしょう。新生活に必要なものを一からそろえるときのポイントは、「最低限必要なもの」と「あると便利なもの」に分けてリストを作ることです。

最低限必要なもの
日常生活を送る上で、入居時までに用意しておきたい「最低限必要なもの」は以下のとおりです。一旦これらをそろえ、生活が落ち着いてから必要に応じて、他のものを買い足していくのがオススメ。一度に多くのものをそろえると出費になるだけでなく、必要ないものまで買ってしまうリスクがあります。

一人暮らしでは、ワンルームや1Kの間取りの物件を選択する人も多くいるのではないでしょうか。これらの間取りの場合は、居室が寝室だけでなく、リビングとダイニングの役割も果たします。どんなシーンでも使い勝手の良いローテーブルは、必須アイテムの1つです。

部屋が広くない場合や部屋数が少ない場合は、掃除は掃除機ではなくフローリングワイパーで事足りることも。掃除機は場所を取るだけでなく、一人暮らしでは思いのほか使わないという意見もあります。音が出る心配もなく、時間を問わず掃除ができるのもフローリングワイパーを使用するメリットです。

あると便利なもの
日常生活で絶対に必要というわけではないものの、あると便利なものの一例は以下のとおり。自分自身の生活スタイルを考えながら、「より生活が豊かになるか」という観点で選ぶのがオススメです。

コンロのグリルや電子レンジでもトースターの代用は可能ですが、使用頻度が高い人はトースターそのものを用意した方が便利。洗濯物を部屋干しすることが多い人は、物干しスタンドがあると便利です。最近はテレビを見ない人も増えていますが、全く見ないという人でなければ、1台用意しても良いでしょう。

空気中のウイルスやほこり、花粉を除去してくれる空気清浄機。小型モデルを選べば、一人暮らしの部屋でもあまり場所を取りません。料理の匂いが服や寝具につきやすいワンルームの間取りであればなおさら、脱臭や消臭機能がついた空気清浄機の活躍が期待できます。

さっとお湯が沸かせる電気ケトルは、あったら便利な一人暮らしグッズの代表例です。T-falの公式サイトによると、電気ケトルはやかんに比べて、沸騰スピードが速く、光熱費も安くて経済的。シンプルな機能のものであれば、価格も手頃です。

賃貸物件の中には、以下のものが備え付けられていない場合があります。内見時によく確認の上、必要に応じて用意しておきましょう。

なお、冷暖房機器は必ずしもエアコンである必要はありません。冷風扇やガスファンヒーターなど、地域性や体質、予算に合わせて選ぶのがオススメです。中には、エアコンの取り付けが不可となっている賃貸物件もあります。

必要なのに忘れがちなもの
必要なのに忘れがちなものの代表例は、以下の2点。生活に最低限必要なものをそろえたり、引っ越しに追われたりしているとついつい忘れてしまいますが、一人暮らしだからこそ、自分自身で気をつけて備えておく必要があります。

一人暮らしでは、病気やケガをしてもすぐ近くに頼れる人がいない可能性が高いです。急に具合が悪くなったときやケガをしたときに備えて、市販薬や応急手当グッズを用意しておきましょう。

最近では、日本全国どこに住んでいても身近に感じる自然災害。ライフラインが止まってしまったときに備えて、防災グッズは早めに用意しましょう。非常食や水など、毎日必要になるものは「最低でも3日分」あるのが望ましいとされています。

なお、女性の一人暮らしでは、防犯グッズの用意もオススメします。特に、オートロックでない物件は補助錠をつけたり、低層階の物件は防犯フィルムを窓に貼ったりするなどの対策が有効です。

新生活に必要なもの～二人暮らし（夫婦・カップル）編～
結婚や同棲をきっかけに新たに始まる二人暮らし。どちらも元々実家住まいだった場合もあれば、どちらか、または二人とも一人暮らしをしていた場合もあります。新生活を始めるにあたって何をどのように用意すれば良いのか、ケースごとに確認してみましょう。

どちらも実家暮らしだった場合
二人とも実家住まいであれば、家具や家電は一から用意する必要があります。最低限必要なものやあると便利なものは、一人暮らし編に記載されているものと大差はありません。ただし、洗濯機や冷蔵庫、ベッドは二人暮らしに見合った大きさのものを選びましょう。

炊飯器のサイズは3合炊きでも問題ありません。しかし、一度の食事量が多い場合や一回の炊飯で複数食分をストックするような場合は、5.5合炊きの方が安心です。

どちらか一方でも一人暮らしをしていた場合
どちらか一方でも一人暮らしをしていた場合には、そのときに使っていたものを使用する、という人も多くいます。新生活を始めるときは、家具や家電を新調したいと考える人もいるかもしれません。しかし、全てを買い替えるのにはそれなりの出費がともないます。

ただでさえ、賃貸物件を借りる際の初期費用や引越し費用で出費がかさむ時期です。流用できるものは一時的であってもそのまま使い、それらが使えなくなったり、二人暮らしでは使いにくいと感じたりしたときに新調する方がお財布にも優しいでしょう。生活が落ち着いてから、二人の生活スタイルや居住している部屋に合うものを二人で選ぶ方が、良い買い物ができるという側面もあります。

部屋の広さに余裕がある場合
部屋の広さに余裕がある場合は、以下の家具をそろえると、より快適に暮らせます。二人暮らしでは、1LDKや2DK、2LDKのように、一人暮らしのときよりも広い間取りの部屋を選ぶ人もいるでしょう。食事スペースとくつろぐスペース、寝室を分けられる場合は、それに応じて家具を増やすと空間にメリハリがつきます。

ソファーやダイニングセットは部屋の広さに合わせて2人用のものを選んだり、将来的に家族が増えることを見越して大きめのものを選んだりしても良いでしょう。本棚やラックといった収納家具があれば、部屋の中の整理整頓もしやすくなります。

新生活に必要なもの～ファミリー編～
最後はファミリー編です。子どもが生まれたり増えたりするのに合わせて、引越しをする人も多いのではないでしょうか。家族構成が変わるタイミングで引っ越したり、3人以上の家族で新生活を始めたりする際に、必要なものやあると便利なものについて、確認してみましょう。

一緒に生活する人数に見合った容量の家電
家族の増加にともなって、一部の家電は買い替えが必要になります。二人暮らしまでは、一人暮らし用のものを流用できましたが、3人以上の場合は現実的ではありません。多くの人が買い替えるのは、以下の3点です。

あらかじめ買い替える予定がある大型家電は、引越しのタイミングに合わせて買い替えるのがオススメ。特に、遠方への引越しは料金が高くなります。少しでも荷物を減らす方が、家計の負担軽減にも繋がるのです。

部屋の広さに限りがあるときは、フローリングワイパーで掃除をしていた人も、部屋が広くなったり家族が増えたりすれば、掃除機が必要になります。小さい子どもがいる場合は掃除頻度も高くなりがち。フローリングワイパーでは取りきれないゴミや、カーペットや畳の掃除用としても掃除機は欲しいところです。

共働き世帯には時短家電が便利
共働き世帯や一緒に暮らす人数が多い世帯では、時短家電があると便利。特に時短に繋がりやすいのは、以下の3点です。やや値段は張りますが、値段相応、またはそれ以上の価値を感じる人も多いでしょう。

ビルトインタイプの食洗機が備え付けられていなくても、卓上タイプのものを購入すれば、食器洗いの時短が実現。大きさは大小様々なので、生活人数に合わせたサイズを選べます。ルンバに代表されるロボット掃除機や電気圧力鍋も、忙しい人たちに支持される時短家電です。

新生活に合わせて家具や家電を購入するときのポイント
せっかく新生活に合わせて家具や家電を購入したのに、「部屋に入らなかった」「サイズを間違えた」という展開は避けたいところ。何かとお金がかかる時期だからこそ、無駄な出費は極力抑えたいと考える人も多いのではないでしょうか。スムーズかつ無駄なく必要なものがそろえられるように、以下のポイントを押さえておきましょう。

内見時に部屋の広さや窓の大きさを採寸しておく
購入する家具や家電の大きさと配置を考える上では、内見時の採寸が不可欠です。採寸をしておくべき箇所は以下のとおり。オンライン内見の場合は、現地にいる不動産屋さんが代わりに採寸してくれるので、漏れなく採寸してもらえるよう依頼しましょう。

ある程度大きさのある家具や家電の場合、「問題なく室内に運び込めるか」は重要なポイント。設置場所の広さに問題がなくても、玄関や廊下などの幅が足りなければ、運び込むことはできません。

なお、ドラム式洗濯乾燥機は扉が左開きのものと右開きのものがあります。物件の造り上、どちらかのタイプしか置けない場合も…。購入を検討している場合は、洗濯機を置く向きや周囲の造りもよく確認しておきましょう。

あらかじめ予算を決めておく
想定以上の出費や無駄な出費を防ぐためには、あらかじめ予算を決めておくことが大切です。住む部屋が決まれば、契約時の初期費用や引越し費用が明らかになります。その上で、家具や家電の購入にあてられる予算を決めると良いでしょう。

せっかく新生活を始めるのだからと、あれもこれもそろえるのはオススメできません。本当に必要なものを明確にし、予算の範囲内でそろえましょう。インターネット上で価格比較をしたり、新品であっても型落ちモデルを選んだり、フリマアプリで中古品を購入するなど、工夫さえすれば購入費は安く済ませられます。

「新生活セット」でそろえるのもオススメ
家具や家電を1つ1つそろえるよりもお得であることが多い、「新生活セット」。主に、新たに一人暮らしを始める人向けに、新生活で必要になる家具や家電がセットで販売されています。冷蔵庫と洗濯機だけのものもあれば、それらに加えて電子レンジや炊飯器など、日常生活を送る上で最低限必要な複数の商品がセットになっているものまで、ラインナップは様々です。

セット購入をすると、商品を1つ1つ選ぶ手間がはぶけるほか、デザインが統一されているので「部屋全体に統一感をもたせられる」というメリットもあります。ただし、いくらお得であっても、自分にとって必要なものだけが入っているセットを選びましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　赤羽駅徒歩8分
総戸数　340戸

住　所　東京都北区赤羽南2-2-9
概　要　地上8階 RC造
駐車場　26台
■物件名フリガナ
コムレジアカバネ

■近隣周辺施設情報
モスバーガー赤羽南口店まで約660m
陳麻家東十条店まで約860m
清水坂公園まで約650m
VISION赤羽店まで約510m
まいばすけっと赤羽南2丁目店まで約210m
清水坂公園まで約640m
ショッピングセンタービビオまで約900m
ミニストップ北区赤羽南2丁目店まで約150m
ニトリ赤羽店まで約1390m
赤羽中央総合病院まで約70m

■駐車場　　　26台
■バイク置場　11台
■駐輪場　　　191台
―――――――
■設　計　　　株式会社長谷工コーポレーション
■施　工　　　株式会社長谷工コーポレーション
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（29.20㎡～58.54㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

新生活を始めるときは、限られた時間の中で賃貸物件を探して契約をし、引っ越しをしなければなりません。そうした中でもあらかじめこれらのポイントが分かっていれば、スムーズにエリア選びができます。

就職や進学のタイミングで上京して一人暮らしをする場合、多くの人は都内の居住エリアについての土地勘がありません。「職場へのアクセスが良くて、家賃が予算以内」というように、大まかな考えでエリアを選ぶ人も多いでしょう。これは決して誤りではありませんが、「暮らしやすさ」を考える上では十分とは言えません。

エリア選びのポイント①アクセスの良さ
エリアを選ぶ際に多くの人がまず考えるのが、交通アクセスの良さです。特に、都心へ通勤や通学をする場合は移動手段の中心が電車であることがほとんど。そのため、路線選びやその沿線のどのエリアに住むのかが重要になるのです。

職場や学校までのアクセス
毎日のように通う場所だからこそ、職場や学校までのアクセスは良いに越したことはありません。しかし、都心は家賃が高く、部屋の広さも限られているため、多くの人は都心からやや離れたところに部屋を借ります。そうした中でも、所要時間と乗り換え回数ができるだけ抑えられるエリアを選ぶのがポイントです。

まずは、職場や学校の最寄り駅とその駅に乗り入れている路線を確認。その沿線エリア、または1回程度の乗り換えで行けるエリアの中から、自分が許容できる所要時間で行き来でき、かつ家賃相場が予算に合いそうな場所を候補として複数選びます。その上で、後述するその他のポイントに照らし合わせながら候補を絞っていきましょう。

主要駅や都心までのアクセス
通勤や通学時のアクセスの良さ以外にも、主要駅や都心までのアクアスの良さを重視する人もいます。仕事上、出張の頻度が高い場合は、主要駅や都心まで出やすいと何か便利。頻繁に帰省や旅行をする人にとっても、それらへのアクセスの良さはエリア選びのポイントになるでしょう。

主要駅とは、複数の路線が乗り入れていて、乗降者数が特に多い駅のこと。都内では、東京駅や新宿駅、渋谷駅、池袋駅などを指します。これらの主要駅へ乗り換えなし、または1回の乗り換えで30分以内の所要時間で行けると、あらゆる方面への移動が便利になるでしょう。

最寄り駅が始発駅
通勤や通学時の混雑を避けたい場合や確実に座りたい場合は、最寄り駅が各路線の始発駅であるエリアを選ぶのがオススメです。始発駅は決して利用者が少ないわけではありません。しかし、朝の早い時間帯は座りやすかったり、たとえ目の前の電車は座れそうになくても、1本見送れば次の電車に座れたりします。

都心へ程良い距離で始発電車がある駅としては、JR京浜東北線及び東急池上線蒲田駅、東京メトロ丸の内線荻窪駅、JR中央・総武線（中央本線）三鷹駅などが挙げられます。家賃の安さを重視するときは、東京メトロ日比谷線北千住駅や同千代田線北綾瀬駅周辺エリアも候補になるでしょう。

始発駅のほか、特急や快速、急行が止まらない駅も乗降者数が少ない傾向にあります。乗車時間が多少長くなっても満員電車を避けたいという人は、京王線上北沢駅や小田急小田原線喜多見駅のように、あえて特急などが止まらない駅を選ぶのもポイントです。

エリア選びのポイント②治安の良さ
「治安の良さ」は、暮らしやすさに直結する要素の1つ。しかし、エリア選びや物件探しのときに「そこまで意識していなかった」という人も多くいます。特に、土地勘がない場所ではその良し悪しは分かりにくいため、意識的に自分で確認するようにしましょう。

犯罪情報マップを確認する
治安の良さを調べる手段の1つが、「犯罪情報マップ」の確認です。犯罪情報マップとは、東京都内で起こった強盗や窃盗、ひったくり、公然わいせつなどの犯罪の発生状況を地図上で示しているもの。警視庁が作成し、2週間ごとに情報を更新しながら公開しています。

犯罪情報マップでは、各エリアの中でも比較的詳細に犯罪の発生場所を確認することが可能です。これによって、同じエリア内であっても犯罪発生率は、詳細なエリアごとに偏りがあることが分かります。同マップでは、以下の4つの期間ごとに犯罪件数を確認することが可能。

治安の良し悪しや街灯の多さについては、問い合わせや内見のタイミングで不動産屋さんに尋ねておくと安心です。特に、毎日のように通る可能性がある駅周辺の治安や騒音、暴力団事務所の有無については、あらかじめ確認することをオススメします。

街灯が少ない地域ほど高まると言われるのが、犯罪リスク。自治体によっては、夜間の歩行者の安全確保を目的に、積極的に街灯を設置しているところもあります。特に、女性の一人暮らしの場合は必ず確認しておきましょう。

なお、不動産屋さんには治安の良し悪しについての説明義務はありません。不用意にマイナスな情報を言うと契約を取り損なうリスクもあるため、積極的な発言は避けるでしょう。そのため、治安については入居希望者から不動産屋さんに尋ねることが大切です。

周辺を歩いてみる
治安の良さを確認するために、実際に自分で歩いてみるのもオススメ。内見に合わせて、最寄り駅から物件までの道路や物件周囲の雰囲気を確認してみましょう。日中だけでなく、日が暮れてから行ってみると、街灯の設置状況や道路の明るさを始め、夜間の雰囲気がよく分かります。

エリア選びのポイント③家賃の安さ
お金に余裕がある人を除けば、生活費で大きな割合を占める家賃を「なるべく安く抑えたい」と思うのは自然なこと。予算内の家賃で物件を効率よく探すには、エリア選びも重要です。

なお、家賃は手取りの30％を目安にするのが一般的。家賃設定の目安については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：家賃の目安は手取りの30％！目安設定の重要性や注意点を解説

家賃相場はエリアごとに異なる
家賃相場はエリアごとに異なります。そのためエリア選択を間違えると、「いくら探しても、希望条件に当てはまる物件が出てこない」という展開にもなりかねません。

大手不動産ポータルサイトでは、エリア別や各路線における駅別の家賃相場を調べることが可能。これらは現在、または直近1ヶ月程度で掲載されている賃貸募集物件の家賃の平均値です。効率よく、より希望に近い物件を探すためにも、家賃相場を確認した上でエリアを選ぶようにしましょう。

隣接エリアでも家賃相場が異なることも
隣り合うエリアであっても、家賃相場は異なります。ほとんど商業圏が同じようなところであっても、エリアが変わるだけで家賃に数千円以上の差が出ることも珍しくはありません。なかなか希望に近い物件が見つからないときは、隣接エリアで探してみるのもオススメです。

エリア選びのポイント④生活利便性の高さ
生活をする上で欠かせないのがスーパーやコンビニなど、食品が買えるお店の存在。自炊ができないときや気分転換に行ける飲食店も最寄り駅や自宅の周りに一定数欲しいところ。ドラッグストアや病院も近くにあると安心です。

スーパーの選択肢は複数あると安心
スーパーは近くに少なくとも1軒あれば、生活には困りません。しかし、選択肢が複数ある方が何かと便利で安心です。インターネット上に掲載されている賃貸物件情報には、徒歩圏内にあるスーパーやコンビニの情報が載っています。1軒しか載っていない場合は、他の選択肢の有無を地図アプリで探してみましょう。

スーパーは、運営会社や店舗ごとに商品のラインナップが異なります。選択肢が複数あれば、欲しい商品が見つかる可能性が高くなるだけでなく、価格面でも比較ができるようになります。欲しいものによってお店の使い分けも可能です。仕事で帰りが遅くなりがちな人は、近くに24時間営業や深夜営業をしているスーパーがあると重宝します。

一人でも入りやすい飲食店の充実
一人でも入りやすい飲食店があると、仕事帰りや休日に気軽に立ち寄れて便利です。数はそれ程多くなくても、異なるジャンルで手頃な価格のお店が複数あれば、飲食店選びには困らないでしょう。

新しい生活に慣れるまでは自炊をするのも一苦労。仕事や勉強が落ち着くまでは、外食をしたりテイクアウトをしたりすることが多くなるかもしれません。そんなとき、元々外食派の人はもちろん、自炊派の人にとっても飲食店が充実していることは嬉しいポイントです。

ドラッグストアや病院があること
医薬品はもちろん、洗剤やシャンプーなどの日用品が一通り揃うドラッグストアはスーパー同様、生活に欠かせません。一部の食品を取り扱っている店舗も多いため、ドラッグストアだけで用が足りることもあります。

意外と見落としがちなのが病院やクリニックの存在。具合が悪くなって初めて探す、という人もいるのではないでしょうか。持病がある人はもちろん、そうでない人も、近くに病院やクリニックがあることを確認しておくと安心です。

近くにあったら嬉しい！一人暮らしにオススメの周辺施設
慣れない土地で一人暮らしをする上で、近くにあったら嬉しいのが、商店街や公園、複合商業施設などの施設です。エリアや物件選びに迷ったときは、これらの有無も判断要素に含めてみてはいかがでしょうか。

地域や人との繋がりを感じられる商店街
青果店や精肉店、鮮魚店などの食品や日用品の専門店、飲食店が立ち並ぶ商店街。職場や学校以外で人と話す機会があまりない一人暮らしの人にとって、地域や人との繋がりが感じられる商店街を魅力的に感じる人も多くいるでしょう。

東休みの日にのんびりと過ごせる公園も、近くにあったら嬉しい施設の1つ。都内には緑が少ないと思われがちですが、都立水元公園（葛飾区）や葛西臨海公園（江戸川区）をはじめ、23区内であっても広大な面積を誇る緑豊かな公園はいくつもあります。そんな公園で散歩をしたり、芝生の上にレジャーシートを広げてのんびり過ごしたりすることは、心身のリフレッシュを図るのに最適です。

欲しいものがそろう複合商業施設
ショッピングセンターやモールとも呼ばれる複合商業施設には、食品から日用品、衣料品、電化製品など様々な商品を取り扱うお店が入っています。生活に必要なものが一箇所で全て揃うため、車を持っていなくても不便さを感じません。特に、限られた時間で効率良く買い物をしたい人、買い物のためにわざわざ遠出したくない人にとっては、近くにあると嬉しい施設です。

竣　工　2022年1月
最寄駅　西大井駅徒歩9分
総戸数　72戸

住　所　東京都品川区大井5-12-2
概　要　地上14階 RC造
駐車場　―
■1K／1Rタイプ限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■1DKタイプ限定
■さらに賃料0.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
ルフォンプログレシナガワオオイ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン大井店まで約320m
ローソンストア100LS大井町店まで約560m
ファミリーマート西大井1丁目店まで約630m
トップパルケ鹿島店まで約390m
まいばすけっと大井6丁目店まで約420m
杏林堂薬局まで約520m
文化堂西大井店まで約600m
品川西大井二郵便局まで約400m
木村病院まで約670m
はせがわ内科クリニックまで約290m
滝王子公園まで約140m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社スタイレックス
■施　工　　　株式会社加賀田組東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（20.10㎡～40.31㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

賃貸における退去の立会いとは、部屋のキズや汚れを確認し、誰がその修繕費用を負担するのかを決めるものです。一般的には入居者と不動産屋さんの担当者2人で30分前後かかります。しかし、場合によってはリフォーム業者さんや大家さんも退去立会いに参加することもあります。これは修繕費用の負担を明確にしていくにあたり、大家さんの判断やリフォーム業者さんからの意見を聞くためです。
ある程度、退去立会いで部屋の状況を確認できたら、不動産屋さんから部屋の状況に関する確認・同意を目的として書類にサインするように求められることがあります。このサインまで円滑に進めば、晴れて賃貸の退去立会いが終了し、鍵を返却すれば賃貸借契約が解約終了になるのです。その後、敷金の精算などに移ります。賃貸の退去立会いはこのような意味と流れになりますが、実際には多くの注意すべきポイントなどがあります。
以降で1つずつ解説していきますので、ぜひ押さえておいてください。

賃貸の退去立会いでチェックされるポイント
先ほど、賃貸の退去立会いでは部屋のキズや汚れを確認すると説明しましたが、具体的にはどのようなものがチェックされるのでしょうか。賃貸の退去立会いでチェックされるポイントについて紹介します。

チェックされるポイントは以上のようなものが代表例ですが、もちろん紹介したもの以外にも細かくチェックされます。退去の立会いの前に、もう一度自分で問題などがないか確認しておきましょう。

賃貸を退去するときの立会いは不要？絶対に必要？
賃貸を退去するときの立会いがいやで、極力立会いたくないと考えている人も少なくないようです。このような場合、立会いは不要なのでしょうか？それとも絶対に必要なのでしょうか？

まずは不動産屋さんに日程変更の相談をする
基本的には、賃貸退去時の立会いは必要です。そのため、もし立会い日時に立会いができない理由があれば、まずは不動産屋さんに日程変更の相談をしてみましょう。
ただし日程変更の相談とは言っても、基本的には立会い日時は部屋が空っぽの状態です。当然退去立会いの日は引越しの日であり、日程をずらせたとしてもわざわざ引越す前の部屋に出向かなければならないのです。
また、不動産屋さん側でも大家さんと退去立会いの日程を調整するなどしている場合もあります。そのため、日程変更の相談をしても応じてくれるとは限りません。

どうしても立会いが無理なら代理人を立てる
賃貸の退去立会いでは、代理人を立てることもできます。代理人を立てて、自分の代わりに退去の立会いに参加してもらうのです。
ただし、事前に代理人を立てる旨を不動産屋さんに連絡しておかなければなりません。また、代理人を立てるのであれば委任状も必要です。
そもそも賃貸の退去立会いは、誰が修繕費用を負担するのか決めるものです。例えば、立会い時に見つかったキズが入居時にはすでにあったキズなのかどうかなど、代理人が明確に答えられるでしょうか。
このような問題もあり、やはり賃貸物件の退去立会いには入居者本人がいやでも参加すべきです。代理人に任せても、立会時に決まった費用負担は自分が負わなければなりません。

賃貸の退去に不動産屋さんの立会いは絶対にある？
先ほどは賃貸の立会いがあるときに、入居者が絶対に立ち会わなければいけないのかについて解説しました。
ここからは、賃貸を退去するときにそもそも立会いがあるのかどうかについて解説します。つまり、退去の連絡をして退去日に立会いなしでそのまま引越して良いのかどうか、不動産屋さんの対応を確認していきます。

一部の契約では立会い不要な場合もある
基本的には、どの不動産屋さんも退去時の立会いは必要です。しかし、一部の不動産屋さんの一部の契約に限っては、立会いが不要な場合も確認できました。
不動産屋さんの退去立会いについての対応を、公式サイトの情報をもとにまとめてみます。

結果的に、やはり原則としては立会いが必要で、一部契約によっては立会いが不要な場合もあるようです。
ちなみに立会い不要なミニミニの一部契約プランでは、敷金・礼金・退去費用は基本的に0円とされています。敷金0円ですが、一定の消毒料を初期費用として負担することになっています。あらかじめ原状回復にかかわる費用を支払ってもらうことで退去時の敷金精算トラブルを抑える目的があると考えられます。故意や過失による破損・汚損は自己申告です。

敷金の精算トラブルを防ぐためにも立会いはしてもらったほうが良い
もし退去するときに立会いが不要であっても、敷金の精算トラブルや思わぬ原状回復費用の請求を防ぐために立会いはしてもらったほうが良いでしょう。
立会い不要で引越した後、解約通知書（退去連絡を書面でするときの書類）に記載した「新住所」もしくは「連絡先」をもとに、意図しない修善費用の請求が来ることもあります。
意図しない請求を防ぐためにも、退去時にきちんと修繕費用の負担を誰にするか決めておくべきでしょう。

賃貸の退去でのサインとは？しないとどうなる？
賃貸の退去立会い時に、不動産屋さんからサインを求められることがあります。このサインの意味をご存知でしょうか。また、このサインをしないとどうなるのでしょうか？

退去の立会いでのサインは敷金の精算のためのもの
退去の立会いで求められることがあるサインは、敷金の精算のためのもので、部屋のキズや汚れについて誰が修繕費用を負担するのかについて確認と同意を求められています。サインする書類は、解約精算書や原状回復費用査定書などと呼ばれることがあります。
この同意内容をもとに敷金の精算が行われます。精算する際の計算式は次のとおりです。

敷金の返金額または支払額 ＝ 敷金 － 入居者が負担する原状回復費用 － 未納分の家賃など
その場でサインせずに後日郵送することも可能
もちろん、不動産屋さんから提示された書類の内容に同意できればその場でサインして退去立会いは終了します。しかし、内容に同意できなければその場でサインせずに、後日郵送することも可能な場合があります。
その際は「もう少し内容を確認したいので、後日郵送する形で良いですか？」と伝えると良いでしょう。

賃貸の退去立会い時の精算書（見積書）にサインする前にチェックする4つのポイント
不動産屋さんから退去立会い時に求められるサインは、後日郵送しても良い場合があると紹介しました。しかし、可能ならその場でサインして円滑に終了できたほうが良いに決まっています。そこで、入居者としてどのようなポイントをチェックしておけば良いのか事前に確認しておきましょう。
なお、2020年4月1日に施行開始した民法改正では、「貸借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化」がされました。わかりやすく言えば、入居者は入居した元の状態に戻す義務があるが、経年劣化や通常損耗については入居者が追う義務ではないということが明文化されたのです。
改正内容については、法務省が「賃貸借契約に関するルールの見直し」というパンフレットでわかりやすくまとめています。ぜひ一読してみてください。

基本的には民法よりも賃貸借契約書の内容が優先されます。例えば、「明渡し後の部屋全体のクリーニング費用30,000円は入居者の負担とする」という特約内容です。
部屋全体のクリーニング費用は、改正民法および国交省のガイドラインでは原則として大家さん側の負担とされているものです。しかし、このように入居者側の負担が明確になっている状態で特約があれば、この内容を覆せません。すでに同意している内容だからです。
このように、退去時の原状回復費用の負担は、賃貸借契約書の内容に沿っているかどうかをまずチェックしておくべきです。

通常使用の範囲内のキズや汚れに修繕費を請求されていないか
改正民法では、通常使用の範囲内のキズや汚れについては原状回復義務を負わないとされています。もっと具体的に言えば、家賃でまかなわれているとされています。
そのため、例えば冷蔵庫の裏が黒くなってしまった電気ヤケは通常使用の範囲内だと考えられますので、入居者側が負担すべき費用ではありません。
ただし、タバコの臭いやペットによるキズ、放置していてひどくなったものは入居者が負担すべきものです。
このような具体例は以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

関連記事：賃貸を退去する前に知っておくべき退去の流れや費用について

減価償却は考慮されているか
入居者が負担するべき費用は、減価償却を考慮すべきとされています。どういうことかと言うと、10万円の価値があるものを住み始めてすぐに壊してしまうより、10年住んで壊してしまった場合のほうが費用負担が少なくなるということです。
具体的には、10万円の設備の耐用年数が10年であれば、10年後には1円の価値しかないという考え方に基づきます。例えば、壁（クロス）を傷つけたり変色させたりした場合、耐用年数は6年のため、入居して6年経っていれば費用の負担割合は限りなく0に近くなります。（通常損耗の場合）
その他、賃貸物件の設備に関する耐用年数は以下の記事でまとめていますので参考にしてください。

関連記事：賃貸を退去する前に知っておくべき退去の流れや費用について

修繕すべきものの単位は正確か
例えば物件の壁（クロス）を傷つけてしまった場合、原則としては1㎡（1m×1m）単位で入居者が負担します。しかし、クロスは色や模様を合わせる必要性が生じるため、一面分までは入居者の負担はやむを得ないと国交省のガイドラインでまとめられています。
つまり入居者が負担すべきなのは1面分までであり、部屋全体の張替え費用を負担することはないのです。

最後に、賃貸を退去するときに必要な持ち物を紹介します。紹介する持ち物がないとスムーズに退去立会いが進まないケースもあるため、事前に用意しておきましょう。引越し時の荷物と一緒に運ばないでください。

竣　工　2021年11月
最寄駅　浅草橋駅徒歩3分
総戸数　88戸

住　所　東京都台東区柳橋1-8-1
概　要　地上14階 RC造
駐車場　1台（平置式）月額49,500円
■物件名フリガナ
ワンルーフレジデンスアサクサバシ
ONE ROOF RESIDENCE ASAKUSABASHI

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート台東柳橋1丁目店まで約280m
両国江戸NORENまで約960m
スーパーカエデ・浅草橋店まで約440m
田島病院まで約940m
浅草橋公園まで約340m
育英幼稚園まで約620m
区立台東育英小学校まで約640m
区立浅草中学校まで約420m
三菱東京ＵＦＪ銀行まで約270m
りそな銀行浅草橋駅前出張所まで約250m

■駐車場　　　1台（平置式）月額49,500円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/初回登録料3,300円
―――――――
■設　計　　　風越建設株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　風越建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（25.18㎡～50.59㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

フリーレントとは、家賃が一定期間無料になる物件のことです。無料になる期間は物件によって様々ですが、短くて数週間、長くて3ヶ月といったところです。最近ではフリーレント物件が増えつつありますが、それでもまだ全物件の1割に満たないのが現状です。例として、SUUMO、ホームズ、スマイティの三つのサイトにおける東京23区のフリーレント物件の割合を載せておくので参考にしてください。

物件がフリーレントとなっている理由は、決してその物件が「訳あり物件」だからというわけではありません。当たり前ですが、大家さんにとって一番困るのは自分の持っている物件が空室であること。他の物件との差別化を図って物件を契約してもらうためにフリーレントをつけている場合が多いです。フリーレントでは最初の数ヶ月は家賃を回収できませんが、契約することでその後の収入の見通しが立ちます。
一方、フリーレントにするなら家賃を安くすればいいじゃん、と思う人がいるかもしれませんが、そう簡単にはいきません。もし家賃を下げて募集をすれば、元々の入居者たちは不公平に感じ、自分たちの家賃も下げるように要求してくるかもしれないのです。フリーレントにすることで元々の入居者から不満が来ることなく、実質的な値下げをすることができます。

フリーレントのメリット
一定期間家賃を払わなくて済むフリーレントですが、最初の数週間〜数ヶ月間家賃が免除されることでお客さんにとって一体どんな良い点があるのでしょうか。ここではフリーレントの具体的なメリットについて説明します。

引越しの初期費用が抑えられる
敷金・礼金・仲介手数料等の契約にかかる費用や、家電・生活用品の購入費用など、引越しは何かとお金がかかるものです。引越しをするときの初期費用は家賃のおよそ5ヶ月分とも言われています。フリーレントによってその時期の家賃を数ヶ月分免除出来たら、金銭的負担がかなり軽減されるでしょう。

二重家賃が発生せず引越しもゆっくりできる
引越しによりそれまで住んでいた部屋を退去する場合、退去通知を出してからおよそ1ヶ月は住み続け、家賃を払う必要があります。ただ、その時期に新居を探し始め、思いの外早く良い物件を見つけて契約をした場合、新居と前の住まいで二重の家賃が発生することになります。しかし、フリーレントではこの二重家賃が発生しにくくなります。新生活が始まる中で二重家賃の負担はかなり大きいため、二重家賃が発生しないことはとても助かりますね。
またフリーレントでは、二重家賃を気にせず、契約が重なっている時期にゆっくりと引越しをすることができるため、引越しの際は荷物を自分たちで運ぼうと考えている人におすすめです。また日程的に余裕があるため引越し業者の手配なども楽になりますね。

良い点ばかりではない！フリーレントの注意点
ここまでフリーレントの良い点ばかりを紹介してきましたが、何か落とし穴はないのかと不安に思ってる人も多いのではないでしょうか。ここではフリーレントの注意点について説明します。

もしフリーレント物件で解約も自由にできてしまうと、無料期間だけを利用するお客さんが出てきて大家さんは儲かりません。そのため、ほとんどのフリーレント物件では「短期違約金」が設定されています。これは半年や一年など短期間で解約しようとしたときに発生する違約金のことで、金額は家賃の1ヶ月から二ヶ月分程度です。
住み始めてから突然の事情により退去しなければならなくなった場合、この短期違約金が発生し、かえって負担が大きくなってしまうこともあります。契約期間以上住み続けられるのか、職場などの状況と物件が本当に自分に合っているのかをよく考えるようにしましょう。

家賃以外の費用はかかることがある
フリーレントでは、家賃が無料になる一方で管理費や共益費は自分で負担する必要があることが多いです。無料期間中は費用が全くかからないから安心、と考えるのではなく、無料期間中の管理費・共益費の支払いについてしっかり確認するようにしましょう。

フリーレントに絞って探すのはやめたほうが良い
フリーレントだからお得、と安直に考えてしまうのはよくありません。引越しにおいては家賃以外にも敷金・礼金・仲介手数料など様々な費用が発生します。それらをトータルで見て、一番良い物件を考えるのが良いでしょう。
また最近では、フリーレント以外にもお得なサービス、キャンペーンが多数あります。敷金・礼金がタダになるサービスや、仲介手数料を割引してくれるサービスなどが例として挙げられます。もちろんそれらのサービス・キャンペーンにもメリット・デメリットはありますが、前述のようにまだまだフリーレントの物件は全体の6~7%ほどですので、最初からフリーレントに絞るのではなく、いろいろな物件を見たうえで総合的に判断しましょう。

交渉してフリーレントにしてもらうことは可能か？
「引越しの初期費用が高すぎて困ってる」「もう少し費用を抑えられたら即決するのに」そう考えている方はフリーレントの交渉を考えてみても良いでしょう。大家さんは家賃の減額をしたくないためにフリーレントをすることが多いため、フリーレントは家賃の減額よりも交渉しやすいと言えます。ただ、闇雲に交渉すれば良いというわけでもありません。ここでは交渉のコツと注意点について説明します。

交渉のコツの一つ目は、繁忙期を避けるようにすることです。繁忙期の1月〜3月は入居者が決まりやすく、わざわざフリーレントの交渉に応じてくれる可能性は低いでしょう。閑散期の4月~8月、10月〜12月が狙い目です。また同様の理由から、人気のある物件は繁忙期でなくても入居者が決まりやすく、わざわざフリーレントにする必要がないため交渉に応じてくれる可能性は低いでしょう。

二つ目は、フリーレントにしてくれたら必ず契約する、とアピールすることです。これはフリーレントの交渉に限りませんが、交渉する際には必ず契約する意思が固まっている必要があります。交渉は必ず、自分が住みたいと思った物件で行うようにしましょう。フリーレントをつけてくれたら契約する、と本気度を示して交渉をすることで、大家さんも検討してくれる可能性が高くなります。

交渉する際には、必ず丁寧な態度で望むようにしましょう。失礼な態度を取っていては、交渉がうまくいかないのはもちろん、大家さんにいい印象をもたれないことで審査に落とされる可能性もあります。
また、人気物件などで無理にフリーレントの交渉を行うと、交渉ができないために別の物件を紹介される、ということにもなりかねないので気をつけましょう。

竣　工　2021年9月
最寄駅　南砂町駅徒歩12分
総戸数　52戸

住　所　東京都江東区北砂4-34-19
概　要　地上14階 RC造
駐車場　―
■フリーレント1ヶ月キャンペーン
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質3ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
ジェノヴィアミナミスナマチスカイガーデン

■近隣周辺施設情報
ローソン南砂五丁目店まで約120m
トピレックプラザまで約780m
まいばすけっと北砂丸八通り店まで約240m
江東区立第二砂町小学校まで約720m
東砂第四保育園まで約830m
医療法人社団愛育会愛和病院まで約690m
三井住友銀行 砂町支店まで約150m
サンクス 江東北砂店まで約150m
まいばすけっと 北砂丸八通り店まで約200m
デイリーヤマザキ 丸八通り店まで約220m
スシローまで310m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社坂詰圀雄建築設計事務所
■施　工　　　株式会社三浦工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K（25.62㎡～25.83㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

一人暮らしにかかる主な費用は、いわゆる「生活費」と呼ばれるものです。生活費とは、食費や家賃のようにパッと頭に浮かぶものから、一人暮らしをしたことがないとあまり馴染みのない「水道光熱費」まで、いろいろなものを含みます。まずは、生活費に含まれる主な費用内訳とその目安の金額を確認してみましょう。

一人暮らしを始める際にかかる初期費用については、以下の記事で解説しています。

関連記事：一人暮らしの初期費用を安く抑えるコツは？費用内訳や目安と共に解説

生活費に含まれる代表例として挙げられるのは、「食費」「住居費」「水道光熱費」「日用品費」「通信費」などです。以下では、各項目に含まれる具体的なものと、支出に関わるアドバイスや注意点をご紹介します。

1.食費
食費には、自炊をするための食材費からテイクアウト代や外食費まで、食事に関わるほとんどのものが含まれます。毎日外食をするのと自炊をするのとでは、1ヶ月の支出額が大きく異なってきます。「変動幅が大きいからこそ、節約しやすい」とも言えるでしょう。

2.住居費(家賃)
住居費は、賃貸住宅に住んでいる場合は「家賃」と言い換えることができます。家や土地を購入した際に組んだ住宅ローンの返済や実家住まいで毎月家にお金を入れている場合の費用も住居費です。住居にまつわる修繕が発生した際の費用や固定資産税、駐車場代などもこれに該当します。

基本的に住居費は、一定期間変更ができないものがほとんどです。あらかじめ無理のない範囲で金額を設定するようにしましょう。

3.水道光熱費
水道光熱費は一般的に、上下水道の使用料とガスや電気などの光熱費の使用料を指します。これらの料金は、仮にその月の使用量がゼロであった場合にも請求される基本料金と、使用量に応じて請求される従量料金で構成されています(※)。つまり、電気のつけっぱなしやシャワーの出しっぱなしなどの無駄使いを是正するだけでも、毎月の支出に変化が表れるでしょう。

4.日用品費
日用品には、毎日生活をする上で必要になるトイレットペーパーや洗剤などの消耗品や家具、寝具などが含まれます。生活をする上で必要となるものがほとんどなので、購入しないという選択はなかなか難しいでしょう。しかし日常的に使うものだからこそ、必要以上に使わないように心掛けたり、インターネット上を含め、お得な場所で購入したりすると支出が抑えられます。

5.通信費
生活費における通信費とは主に、携帯電話やインターネットの料金を指します。携帯電話を格安SIMや格安料金プランに切り替えたり、インターネット無料の賃貸物件に住んだりすることで毎月かかる固定費を抑えることができるでしょう。

6.その他
上記の項目以外にも、生活費には「交際費」「医療費」「交通費」「娯楽費」などが含まれます。あらかじめ決めた予算内で済ませられるものもあれば、医療費のように予期せず発生し得るものもあるでしょう。急な支出に備えて、少しでも金銭的に余裕があるときは、手取りから生活費を差し引いた分を「貯蓄」に回しておくと安心です。

一般的に、賃貸物件を借りる際の家賃は手取りの30％が目安とされています。30％以内であれば、その他で大きな支出がない限り、無理なく毎月の生活を営むことができるでしょう。他方、30％を超える場合は他の支出を抑える必要があると言えます。

手取りとは、給与から所得税や住民税、社会保険料が引かれた後の、実際に手元に入るお金のことです。これは総支給額の75～85％程度であることが多いでしょう。総支給、つまり額面の30％で計算することがないよう、特に注意が必要です。

家賃相場は、一人暮らしの準備や物件選びをする上でとても重要な情報です。各物件の家賃は、グレードや設備によっても異なりますが、目安となる「相場」は地域ごとに異なります。

「家賃」と「水道光熱費」は、居住する物件によって毎月の支出額が異なると言えます。家賃は生活費の中で大きな割合を占めます。また、水道光熱費の内、ガスと電気を指す「光熱費」は物件の構造や設備によっては高額になりかねません。居住する物件次第で、一人暮らしの費用が大きく異なると言っても過言ではないでしょう。

特に新社会人や学生の場合は、金銭的に余裕がないかもしれません。家賃や光熱費は極力抑えて、その分を趣味や貯蓄に回したいという人もいるでしょう。ここでは、「家賃」と「光熱費」を抑えるために、物件探しの段階でできることをご紹介します。

希望条件の見直しや緩和をする
物件探しをする前に、家賃、立地、設備、間取り、築年数などの希望条件をあらかじめ決める人も多いでしょう。しかし希望通りの物件が見つからない場合は、希望条件を見直したり緩和したりする必要があります。

物件探しの実情としては、100％自分の希望通りの物件を探すことは難しく、優先順位を決めながら一定の妥協をすることはよくあることです。家賃を予算以内に抑えることを最優先する場合は、以下のように家賃以外の条件を見直すと良いでしょう。

物件契約時の初期費用が抑えられる「フリーレント」付きの物件や「ゼロゼロ物件」は、家賃によってはむしろ、毎月大きな負担になりかねません。月々の生活費を考える上で、「毎月の家賃がいくらか」という観点はとても重要です。なお、フリーレントとは家賃が一定期間(数週間～数ヶ月)無料となるサービス、ゼロゼロ物件は敷金と礼金がゼロの物件を指します。

これらのサービスは多くの場合、「早く入居者を決めたいけれど家賃は下げたくない」という大家さん側の裏事情があります。家賃が予算オーバーをしているにもかかわらず、「初期費用が抑えられるなら」と安易に契約してしまうことはリスクです。予算オーバーをしている場合や、毎月の生活に支障を来すような金額である場合は、たとえ初期費用が抑えられるとしても避けた方が良いでしょう。

冷暖房効率が良い物件や都市ガスの物件を選ぶ
光熱費を抑えるためには、冷暖房効率が良い物件や都市ガスの物件を選ぶと良いでしょう。当然、普段からガスや電気の無駄遣いをしないことはとても大切です。一方で物件探しの際には、物件そのものの構造や設備にも着目することをオススメします。

冷暖房効率が良い物件とは、断熱性や遮熱性、気密性に優れている物件を指します。反対に断熱性や気密性に劣る物件、部屋が広すぎたりキッチンやダイニングとの間に仕切りがなかったりする物件は、エアコンが効くまでに時間がかかり、冷暖房効率が悪いと言えます。

都市ガスを選ぶメリットは、プロパンガスの場合に比べてガス代が安いことです。地域によっては選択肢がない場合もありますが、選択肢がある場合は都市ガスの物件を選ぶと良いでしょう。

一人暮らしの費用を抑えるためにできること～生活編～
物件を契約した後や実際に生活をする中でも、普段の生活を見直すことで支出を抑えられるものはいくつもあります。1つ1つの金額がそれ程大きくなかったとしても、生活費全体で考えたり、長期的に考えたりすれば、まとまった額の節約になると言えるでしょう。

固定費を見直して毎月の支出を抑える
毎月の支出を抑えるためには、「固定費」の見直しが効果的です。生活費における固定費とは、家賃や水道光熱費、通信費や保険料など、毎月支払うものを指します。

家賃については、ほとんどの場合で入居中に見直すことは難しいため、賃貸物件の契約前や契約の更新時に検討するようにしましょう。その他のものは、必要に応じて見直すことが可能です。

電気やガス、携帯電話の契約を見直す
電気やガスの自由化によって、それぞれの会社を別の会社に切り替えられるようになりました。賃貸物件に居住している場合も可能です。ただし、ガスについては既存の設備が都市ガスである場合に限り、他の都市ガス会社に切り替えることができる、という点に注意しましょう。

携帯電話料金が高い場合には、プラン変更をしたり格安SIMに切り替えたりすることで支出を抑えられます。また、不要なオプションを解約したり、ゲーム内課金を控えたりすると良いでしょう。同じく通信費であるインターネット料金を見直すことも有効です。

使っていないサービスは解約する
使用頻度が低い、もしくは全く使っていないにもかかわらず、毎月お金を払っているものがある、という人もいるでしょう。例えば、動画配信サービスや雑誌読み放題サービスなどのサブスクリプション、新聞代、年会費のかかるクレジットカードなど。ついつい解約を先延ばしにしている場合は、この機会に見直してみてはいかがでしょうか。使用状況に応じて解約をしたり他社に切り替えたりすれば、無駄な支出を抑えられるでしょう。

自炊をして食費を抑える
自炊をして食費を抑えるという手段は、生活費を抑える王道とも言えます。生活をしていく上で、毎日かかるのが食費。食費を減らすには外食の回数や頻度を減らす必要があることは言うまでもないでしょう。

新しい生活に慣れるまでは何かと忙しく、自炊もままならないかもしれません。また、お昼くらいは気晴らしに外食をしたいという人もいるでしょう。毎日3食分を自炊するのは容易ではありませんが、例えば「おかずは買うけれどご飯は炊く」「週末だけは自炊する」など、できることから始めると良いでしょう。

竣　工　2021年3月
最寄駅　田端駅徒歩9分
総戸数　98戸

住　所　東京都北区田端新町2-23-3
概　要　地上11階 RC造
駐車場　―
■全部屋対象／初回保証料／貸主負担で無料
■フリーレント3ヶ月キャンペーン
■さらに賃料2ヶ月分を弊社がキャッシュバック
■フリーレント合計、実質5ヶ月キャンペーン

■物件名フリガナ
グランパセオタバタ
GRAN PASEO田端

■近隣周辺施設情報
エネルギースーパーたじま田端店まで約320m
マルエツ田端店まで約470m
ローソン田端新町2丁目店まで約90m
セブンイレブン荒川おぐ銀座店まで約200m
ファミリーマートサンズ田端新町店まで約260m
どらっぐぱぱす東尾久4丁目店まで約120m
スギ薬局東尾久店まで約300m
株式会社みずほ銀行尾久支店まで約240m
北田端新町郵便局まで約170m
滝野川警察署東田端交番まで約400m
田端中央診療所まで約30m
宮前公園まで約880m

■駐車場　　　有/月額33,000円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/月額110～220円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.50㎡～56.10㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

おとり物件とは、不動産屋さんが集客目的のために利用する、実際には借りられない物件のこと。釣り物件とも呼ばれます。他の物件情報と共に、募集図面がインターネット上に掲載されるほか、不動産店舗の窓面に掲示されることもありますが、どちらも宅建業法違反です。

客寄せ用に掲載されている、実際には借りられない物件
おとり物件は、あくまでも客寄せ用であるため、実際に借りることはできません。過去に募集があったものをそのまま流用していることもあれば、条件を改良した、言わば「架空物件」である場合もあります。

不動産屋さんの収益源の1つである賃貸物件の仲介手数料。仲介手数料を増やすには、賃貸借契約の成約数を上げなければならず、成約数を上げるためには集客力や来店率を高める必要があります。そのため多くの不動産屋さんは、営業に力を入れたり、お得なキャンペーンを打ち出したりしながら、集客力を上げる工夫をしているのです。そうした中、手段を選ばない一部の不動産屋さんによって、おとり物件が掲載されてしまっています。

問い合わせると、別の物件が紹介される
おとり物件の場合、「直接問い合わせをすると、別の物件が紹介される」というのがよくあるパターンです。「問い合わせが来る直前に成約になった」と言うこともあれば、「実はあの物件には問題がある」などと事実とは異なる理由をつけて、別の物件へ誘導することもあります。

内見予約ができた場合でも、気は抜けません。内見当日になってから、何らかの理由をつけて内見を断られることがあるからです。この場合も、「せっかく足を運んでもらって悪いので」と別の物件を紹介されます。

本来は違法
実際には借りられない物件を客寄せ目的に掲載することは、宅建業法32条で禁止されている行為です。この業法に違反した場合は、一定期間の業務停止や、情状が重い場合には、不動産取引に関する免許の取消し処分となることもあります。しかし、その摘発の難しさから、おとり物件を掲載する不動産屋さんは後を絶たないのです。

サイトの反映遅れや不動産屋さんの管理漏れの場合も
おとり物件の中には、成約済みの物件や架空物件のように「故意に掲載されているもの」のほか、サイトの反映遅れや不動産屋さんの管理漏れによって、結果として「おとり物件になってしまっているもの」もあります。自社管理ではない物件の場合は、成約状況をタイムリーに知ることは困難です。したがって、他社が仲介をして成約となった場合には、その情報がサイトに反映されるまでに一定のタイムラグが生じることは、やむを得ないとも言えます。

一方で、自社サイト及び不動産ポータルサイトに掲載したり、店舗に掲示していたりする物件については、その成約状況を定期的に確認し、必要に応じて情報を更新しなければなりません。この確認及び管理作業を怠ることもルール違反であり、処分対象になっています。

おとり物件に引っかかったときのリスクとは？
不運にもおとり物件に引っかかってしまった場合に抱えるリスクとは、「当初の希望からかけ離れた物件を契約してしまう」ことです。故意におとり物件を掲載する不動産屋さんは、問い合わせや来店してきたお客さんを逃さないよう、言葉巧みに別の物件を勧めてくるでしょう。

一方で、必ずしも全てのお客さんの希望条件に合致する物件を紹介できるとは限りません。そうしたときであっても、なんとか成約に繋げようと、あの手この手で営業トークをしてくる可能性があります。

特に、話に流されやすい人や押しに弱い人は要注意。いろいろと話をしているうちに、自分が当初設定した希望条件からかけ離れた条件の物件を契約してしまっていた、ということがないように気をつけましょう。

おとり物件の特徴と見分け方
おとり物件の特徴は、以下の5つです。これらの特徴のうち、複数のものが当てはまるときは、おとり物件の可能性があります。おとり物件が無くならない以上は、自己防衛のためにも、自分自身で「おとり物件であるか否か」をある程度見分けられると安心です。

家賃が相場よりも突出して安い
家賃は、エリアごとに「相場」があります。その相場に対して明らかに安い家賃である場合や、同じエリア内にある似た条件の物件と比較したときに、突出して家賃が安い場合は注意しましょう。

大家さんとすれば、早く入居者が決まってほしいと考えるのは当然のこと。そのため、近隣の物件よりも多少家賃設定を低くすることはあります。しかし、家賃は毎月の収入に直結します。一度下げてしまった賃料を上げるのは難しいことからも、相場に対して明らかに安い家賃にすることは考えにくいです。

仮におとり物件でなかった場合も、家賃が異常に安いときは注意が必要。事故物件や訳アリ物件の可能性も否めません。不安に感じたときは、不動産屋さんにその理由を聞いてみても良いでしょう。

条件が良すぎる
良い条件が揃いすぎている物件も注意が必要です。そもそも、好条件で誰が見ても人気がありそうな物件は、ポータルサイトに載せていないこともあります。入居待ちが出るような物件は、わざわざお金をかけて掲載しなくても入居者が決まるからです。

1つのサイトにしか掲載されていない
不動産ポータルサイトで賃貸物件検索をすると、複数の不動産屋さんが同一の物件情報を掲載し、入居者を募集しているのを目にするでしょう。入居者募集をする際に、大家さんと不動産屋さんが結ぶ「媒介契約」。この種類が「一般媒介」と呼ばれるものであるときは、直接大家さんと契約を結んでいる不動産屋さんでなくても、借主を探して仲介することが可能です。

少しでも掲載物件数を増やして、お客さんを呼び込みたい不動産屋さんは、こうした一般媒介契約の物件を多く掲載しています。一般媒介の物件であるにも関わらず、不動産ポータルサイト内やその他のサイト上で、同一の物件情報が見つからない場合は、注意が必要です。

住所の詳細や物件名が書かれていない
賃貸募集がされている物件の多くは、その募集図面や詳細情報欄に、物件の詳細な住所や物件名が記載されています。どちらかでも記載されていれば、ネット上で検索し、場所の特定が可能です。しかし、この両方が記載されていない場合は物件の特定を恐れて故意に記載していない可能性もあるので、注意しましょう。

内見可否を即答する
内見可否を問い合わせたときに、可能である旨を即答する場合も注意が必要です。自社管理でない物件は、各物件の進捗をタイムリーに把握することはできません。したがって、問い合わせを受けた都度、確実に案内ができるかを管理会社や大家さんに確認するのが一般的です。

おとり物件に引っかからないためにできること
おとり物件に引っかからないために、入居希望者自身でできる対策が5つあります。気になる物件や内見を申し込みたいと思った物件が、上記のおとり物件を見分けるポイントに複数当てはまっていたり、怪しさを感じたりするときは以下の対策を講じてみましょう。

内見時は現地集合を依頼する
内見時は不動産屋さんを訪問するのではなく、現地集合を依頼します。おとり物件の場合は、実際には内見ができないため、一旦不動産屋さんへ来るよう求められることがほとんどです。「他にも紹介したい物件があるから」と言われた場合も、まずは希望物件の内見がしたい旨を伝えましょう。

「実はネット未掲載の非公開物件が多数ある」と言われた際も注意が必要です。あくまでも現地集合にこだわり、応じてもらえなければ、その不動産屋さんの利用は控えるのが無難でしょう。

住所の詳細や物件名を尋ねる
住所や詳細な物件名が伏せられている場合は、事前にそれらを不動産屋さんに尋ねます。賃貸物件の一連の取引においては詳細情報を隠す必要性はなく、仮にネット上は掲載していなくても、個別の問い合わせに対しては回答してくれるのが一般的です。問い合わせの際に、不動産屋さんを訪問したら詳細情報を教える趣旨の説明をされた場合には、おとり物件である可能性が高いでしょう。

直接電話で問い合わせをする
怪しいと感じたら、「おとり物件でないこと」「確実に内見ができること」を直接電話で問い合わせることをオススメします。はぐらかしたり、曖昧な表現を用いたりしていないかを見極めるようにしましょう。そもそも、誠実な対応をしてくれない不動産屋さんでは、物件を契約すること自体、オススメできません。

不動産屋さんについて調べる
物件情報を掲載している不動産屋さんについても調べてみると安心です。会社名で検索したときに、悪い口コミが出てくる場合は注意しましょう。 自社サイトを持っている場合は、更新頻度を確認してみるのもオススメです。一定期間更新が滞っている場合には、掲載されている物件情報も古い可能性があります。同様に、ポータルサイト上の更新も滞っている場合もあるでしょう。

一般媒介の物件であるのに情報掲載をしている会社が1社しかないことに怪しさを感じたときは、他の不動産屋さんにその物件の取り扱い可否について尋ねてみましょう。おとり物件でなければ、その会社でも仲介ができると言われるはずです。

問い合わせ物件がおとり物件と分かったら
実際に不動産屋さんに問い合わせをした結果、おとり物件だと分かったり、その可能性が限りなく高いと感じたりしたときは、そのまま話に乗らないように要注意。一旦電話を切り、別の候補を他の不動産屋さんで探しましょう。

そのまま話には乗らない
親身になって相談に乗るような口ぶりであっても、そのまま話に乗ることは避けなければなりません。おとり物件を扱うような、不誠実な不動産屋さんで契約をするのはリスクが高いと言えるからです。契約書や重要事項説明書に記載されている重要な内容についても、借主側にとって都合が悪いと思われる条件は、説明を省いてしまう可能性すら否めません。

別の候補を他の不動産屋さんで探す
希望していた物件がおとり物件であったならば、別の候補を他の不動産屋さんで探すようにしましょう。おとり物件で集客を図る不動産屋さんは、自分たちのノルマ達成のために、何としてでも物件を借りてもらおうとします。相手の口車に乗せられて、気づいたときには本来の希望とは異なる物件を契約してしまっていた、ということも起こりかねません。

竣　工　2021年10月
最寄駅　三ノ輪駅徒歩9分
総戸数　61戸

住　所　東京都台東区千束3-19-9
概　要　地上13階 RC造
駐車場　2台（平置式）
■2階／13階／1104／1204号室限定
■さらに賃料1ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■上記以外の11階／1201／1202／1203号室限定
■さらに賃料0.5ヶ月分を弊社がキャッシュバック

■物件名フリガナ
メインステージアサクサコクサイドオリ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと竜泉1丁目店まで約280m
肉のハナマサ千束店まで約320m
マルエツ浅草4丁目店まで約690m
ファミリーマート千束3丁目店まで約240m
ファミリーマート台東吉原店まで約380m
ミニストップ入谷2丁目店まで約290m
ドン・キホーテ浅草店まで約680m
ぱぱす薬局千束店まで約130m
薬ヒグチ調剤薬局千束店まで約310m
台東区立台東病院まで約110m
台東竜泉郵便局まで約220m
竜泉児童遊園まで約110m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエティープラス
■施　工　　　株式会社後藤組東京支社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.63㎡～55.03㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

家賃の目安は、総支給と呼ばれる額面の金額ではなく、手取りの金額で考えます。生活費の中で占める割合が高いからこそ、あらかじめ自分の手取りに見合った家賃を把握しておくことが重要です。この考え方は賃貸物件の家賃に限らず、住宅ローンを組んでマイホームを購入した際に毎月支払う、返済額にも通じます。

そもそも「手取り」とは？
手取りは、総支給から住民税や所得税などの税金や、健康保険料や厚生年金保険料などの社会保険料が差し引かれたもの。生活をする原資となるお金であり、可処分所得とも呼びます。

手取りは、総支給の80％前後であることが一般的。手取り額で計算すべきところを総支給額で計算してしまうと、目安の金額が大きくなってしまうため、注意が必要です。

家賃は手取りの30％が目安
一般的に、家賃は「手取りの30％」が目安と言われています。この目安内に家賃が収まっていて、その他の生活費において過度な支出がなければ、金銭的に無理のない暮らしができるでしょう。

【家賃の目安額の計算例】

手取り25万円の場合：25万円×30％＝7万5千円
東京の都心部など、家賃相場が高いところにおいては、この目安を超えた金額を支払っている人もいます。その場合は、他の固定費を下げたり、食費や交際費を減らしたりと工夫をしていることが多いでしょう。しかし、手取りに占める家賃の割合を安易に増やすことにはリスクが伴うため、オススメできません。

あくまでも、毎月の収入の中でその月の支出を賄えることが大切です。確実に支給される保証がないボーナスを当てにすることは控えましょう。残業代も同様に、毎月確実に収入が見込めるものではないため、上記の計算時の手取り額には含めません。ただし、見込み残業代として毎月安定的に支給されているものは含めても問題ないでしょう。

家賃が目安額を超えてしまったときのリスクとは
家賃が目安とすべき額を超えてしまった場合のリスクは主に3つです。これらのリスクを避けるためにも、目安を超えた家賃の物件を安易に契約することは避けましょう。

生活に支障が出る
手取りに占める家賃の割合を誤ってしまうと、生活そのものに支障が出る可能性が高くなります。特に、家賃や通信費、水道光熱費など固定費の支払いが滞った場合には、何かしらのペナルティーが発生することがあるため、気をつけなければなりません。

例えば、家賃を滞納すると契約書の記載内容に基づいて、遅延損害金が請求される可能性があります。家賃滞納は連帯保証人に迷惑をかけるだけでなく、長期化するときは、それを理由に立ち退きを求められることもあり得るので注意が必要です。

趣味や貯金にお金が回せなくなる
生活に余裕がなければ交際費や娯楽費にかけるお金を節約せざるを得ません。人付き合いが希薄になってしまうだけでなく、ストレスも溜まりやすくなってしまうでしょう。

また、貯金に回すお金もままならなくなってしまいます。急な支出に備えて、日頃から貯金をしておくことは大切です。少額であっても毎月一定額の貯金ができるように、家賃は目安を超えないように注意しましょう。

入居審査が通らない
自分の手取りに見合わない家賃の物件を選ぶと、「支払い能力がない」「滞納リスクが高い」と判断されて、入居審査が通らない可能性があります。せっかく希望に合う物件が見つかっても借りることができければ、物件探しをやり直さなければなりません。

多くの物件では、賃貸借契約を結ぶ前に入居審査をします。家賃滞納の発生リスクは重視される項目の1つです。申込書に記載された年収や勤め先、勤続年数などの情報を基に、大家さんや管理会社、保証会社が審査を行います。

家賃とその他の生活費の関係
毎月の手取りの中でやり繰りしなければならない、生活費。生活費に占める家賃の割合が高くなればなる程、その他の生活費を抑える必要が出てきます。つまり、家賃の増減はその他の生活費にも影響を及ぼすことを覚えておきましょう。

家賃以外の生活費とは
家賃以外の生活費とは、主に下記の項目を指します。これらの費用が毎月どの程度かかっているかを把握することは、家賃を考える上でも重要です。

水道光熱費と通信費は家賃と同じく固定費、その他は変動費に該当します。固定費は毎月一定額の支払いが見込まれるものですが、変動費は毎月の支出額が異なるものです。上記の他に変動費に該当するものとしては、医療保険や生命保険などの保険料や新聞購読料があります。

一人暮らしでかかる生活費の目安とは
総務省統計局の調査によると、34歳以下の単身世帯において、家賃以外の生活費の支出額は1ヶ月あたり平均111,742円。
あくまでも目安の額ですが、家賃の他にも毎月約11万円の支出があると考えておくと良いでしょう。

つまり、手取り25万円の人が家賃7万5千円の賃貸物件に住み、その他の生活費として毎月約11万円の支出がある場合、約6万5千円が手元に残ることになります。
収支に余裕ができれば、貯金ができたり、余暇の充実を図ったりすることも可能です。

家賃を考えるときは、共益費や管理費などの住居に関して毎月発生する、全ての費用を含めて考えましょう。共益費や管理費は、共用設備の管理や修繕、清掃にあてるための費用です。これらは、基本的にどの賃貸物件でもかかるものですが、その金額を家賃に含めている場合もあれば、そうでない場合もあります。

例えば、「家賃9万5千円、共益費5千円」と「家賃10万円、共益費0円」の物件では、家賃は異なりますが、毎月の支出額は同じです。大家さんとしても、総収入額は同じですが、入居者募集の際には、前者の方が10万円未満の家賃で検索をしている人たちに見られる可能性が高くなります。一方で、初期費用や更新料などの発生時に収入が大きくなるのは、後者。こうした点を加味しながら、共益費や管理費が家賃に含まれるか否かは、大家さんの意向で決まるのです。

なお、駐車場や駐輪場を借りていて、費用負担が毎月ある場合には、それらも含めて考える方が良いでしょう。

初期費用が支払えることを確認する
毎月家賃が滞りなく支払えることも重要ですが、契約時の「初期費用」が支払えるかという点も同じく重要です。初期費用には、敷金や礼金、仲介手数料、前家賃、火災保険料、家賃保証会社を利用する場合はその保証料などが含まれており、家賃の5ヶ月分相当額であることが一般的。例えば、家賃が7万5千円の場合は、37万5千円前後の初期費用がかかります。

また、契約更新の度に更新料がかかることも覚えておきましょう。賃貸借契約の契約期間は2年であることが多いですが、中には1年や3年のものもあります。更新料の相場は家賃の1ヶ月分です。これに加えて、更新事務手数料や火災保険の更新料、家賃保証会社の更新料も発生します。

つまり、家賃は手取りの30％が目安であるのと同時に、契約時や更新時のまとまった費用も問題なく支払える金額でなくてはならないのです。

目安は「上限」と考える
生活費のやり繰りに少しでも不安がある人は、手取りの30％が「上限」であると考える方が堅実です。「8万円程度」と曖昧にするよりも「8万円が上限」とあらかじめ決めておく方が、物件探しもスムーズでしょう。結果的に、「目安よりも高くなってしまった」ということも避けられます。

家賃以外の生活費や貯金に支障が出ないか確認する
手取りから家賃を差し引いた額で、家賃以外の生活費や貯金のためのお金を賄うことができるかは、事前に確認しておくようにしましょう。難しいようであれば、家賃を含め、個々の支出を見直す必要があります。場合によっては、家賃の目安を25％やそれ以下にする方が無難です。

また、毎月必ず一定額を貯金したい場合には、月々の貯金額を固定費と同様に考えると良いでしょう。「生活費に余裕がある月は貯金する」としても、思うように貯金ができないかもしれません。他方、家賃の目安を決める段階において必要な支出の1つとしておけば、毎月貯金をすることが可能です。

目安の家賃で気に入る物件が見つからない要因とは
家賃の目安が分かったら、ネット上で物件探しをします。ところが、いくら検索をしても「気に入る物件が見つからない」ということがあるかもしれません。その際、要因として考えられるのは以下の3つです。

希望エリアの家賃相場が目安と合っていない
希望エリアの家賃相場と目安とする家賃に差がある場合、物件の候補数は限定的であったり、見つからなかったりするでしょう。家賃相場は、エリアごとに異なります。賃貸物件探しをするときは、居住を希望しているエリアの家賃相場をあらかじめ把握しておくことが重要です。

大手不動産ポータルサイトでは、エリア別や最寄り駅別かつ間取り別の家賃相場を調べることができます。隣り合っているエリアであっても、数千円から場合によっては1万円以上の差があることもあるのです。家賃相場を把握することは、エリア選びのヒントにもなるでしょう。

希望条件が多すぎる
目安の家賃が希望するエリアの家賃相場に合っているにもかかわらず、気に入った物件が見つからない場合は、希望条件が多すぎる可能性があります。ネット上で物件探しをするときは、築年数や間取り、建物の構造、駅までの近さ、階数、設備などにおいて希望条件を決め、その条件を入力した上で候補を検索します。しかし、入力した条件が多ければ多い程、候補は少なくなってしまうのです。

効率よく物件探しをするためには、希望する条件を「絶対に外せない条件」と「あったら嬉しい条件」に分けたり、優先順位をつけたりする必要があります。まずは、外せない条件だけを入れて検索し、候補数を見ながら徐々に希望条件を増やしていくと良いでしょう。

エリアを絞りすぎている
エリアを絞りすぎているのも、物件候補を少なくしてしまう要因の1つです。エリアによって物件の供給数もラインナップも異なります。特定のエリアにこだわる必要がないのであれば、同じ沿線の別のエリアを探してみると良いでしょう。