竣　工　2022年1月
最寄駅　浅草駅徒歩10分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区浅草6-24-4
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサディアージュ

■近隣周辺施設情報
マルエツプチ花川戸2丁目店まで約540m
ローソン東浅草1丁目店まで約140m
ローソン浅草7丁目店まで約160m
ローソン浅草4丁目店まで約390m
セブンイレブン台東東浅草1丁目店まで約200m
セブンイレブン台東浅草6丁目店まで約230m
セブンイレブン浅草店まで約370m
セブンイレブン浅草馬道店まで約110m
ココカラファイン千束通店まで約340m
マツモトキヨシ浅草二天門前店まで約620m
東武ストア東浅草1丁目店まで約270m
浅草寺病院まで約630m
台東聖天前郵便局まで約100m
浅草保健相談センターまで約640m
浅草EKIMISEまで約600m

■駐車場　　　1台
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　38台/月額220～330円
―――――――
■設　計　　　株式会社フォルム建築計画研究所
■施　工　　　ライト工業株式会社建築事業本部
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（25.11㎡～42.80㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

中古のワンルームマンションは、新築と比較すると利回りが良かったり、今は建築する場所がないような立地の良いエリアに建つ物件を購入できたりするメリットがあります。

しかし、全ての条件が揃っているワンルームマンションばかりではありませんので、投資の目的を明確にせず購入すると、運用の仕方が中途半端になり、メリットが薄くなる可能性があります。そのため、中古のワンルーム投資をする際は目的をはっきりして購入することが大切です。

不動産投資の収入にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類のタイプがあります。インカムゲインは家賃収入から得られる利益で、キャピタルゲインは売却益のことです。毎月入ってくるインカムゲインから経費やローンの返済を引いて残る、ストックされる資金の流れのことを総称してキャッシュフローといいます。

キャッシュフローをより多く得るためには、利回りが良いという条件だけでなく家賃も遅滞なく入ってくることや、家賃の額が低すぎないようにすることが大切です。郊外や地方の物件に目をやれば、1,000万円以下の物件が売りに出ていたりしますが、長期的に賃借人が付くのかどうかを慎重に見極めることが大切です。

また、利回りが良くても、物件価格が低すぎる場合は家賃収入が少額しか入らないため注意が必要です。建物は長期間保有すると修理や管理に費用がかかりますので、費用を支払っても資金がすぐに底をつかないように、一定額以上の家賃収入がある物件を選ぶことも大切です。

長期間保有して売却をしたい場合、売却するまでは安定した運用をすることが前提になります。長期間保有した場合、値下がりするというリスクもありますので、仮に売却の際にあまり利益がなかったとしても、それまでに得たキャッシュフローを足すと利益が出ているという状態にしておくことが大切です。

そのためには利回りが良い物件を選ぶなどして、キャッシュフローを少しでも多くストックすることが大切です。しかし、利回りが良い物件ばかりが売りに出されているとは限りませんので、利回りがあまり良くない物件を購入する場合の対策も必要です。

利回りがあまり良くない物件を購入する場合は、長期的に賃貸ニーズがある物件を購入することが大切です。入居者のニーズがあれば家賃収入が途絶える期間が短くなりますので、家賃があまり下がらず資産性を保ち続ける可能性が高くなります。

近年発売された築浅の中古ワンルームは、築古のワンルームと比較すると部屋が広く作られており、間取りもキッチンが区切られているなど、最近の一人暮らしの人のニーズに合っていますので、長期的に需要があり資産性が下がらない可能性が高くなります。

長期間保有して売却することを目的とする場合は、利回りも大切ですが、売却時に資産価値を維持できる物件を選択することが大切です。

投資用として中古マンションを購入し、しばらく賃貸を続けた後に、ゆくゆくは自分で住みたいという方もいるでしょう。賃貸経営だけを考えて購入する場合と将来的に自宅として購入する場合では、物件を選ぶ時の条件が違ってきます。賃貸経営をある程度して、その後は自宅として住むことを検討している場合は、自分が住みたい立地で検討ができるため、物件選びのイメージも湧きやすいでしょう。

賃貸経営だけを考える場合、駅からの距離や周辺環境、路線などの乗り換えが便利といった入居率に影響する条件を考慮して物件を選ぶことになります。しかし、そういった物件は人気がありますので価格帯が高くなる傾向にあります。

自分が住むことを考えている場合は、違う視点から物件を選ぶことができます。将来の売却ニーズまで考える必要がないことから、より幅広く、自分にとって現実的な価格帯の物件を検討することが可能になるでしょう。

マンション投資をする方には、年金代わりの収入を得たいという方が多くいます。しかし、年金代わりの収入を得るためにはローンを完済する必要があります。そのため仮にローンの返済期間が30年ある場合は、年金代わりの収入を得るのは投資を始めて30年後になります。

より効率的に年金代わりの収入を得るには、繰り上げ返済をすることが一つの方法になります。マンション投資には金利上昇リスクや、空室リスク、家賃下落リスクがあります。さらに中古ワンルームの場合は新築に比べて設備などの修理費用が収支を圧迫する可能性も高い傾向にあります。

長期間保有するとそのようなリスクに直面する可能性が高くなります。できるだけそのようなリスクを回避して、早めに年金代わりの収入を得るためには、資金的に余裕がある時に繰り上げ返済をすると効果的です。繰り上げ返済をすると毎月の返済額が減るだけでなく、総支払額も減るメリットがあります。

繰り上げ返済をして返済期間を短縮すると、その分完済時期が早くなりますので年金代わりの収入が発生する時期も早くなります。期間を短縮せずに月々の返済額を軽減した場合は、月々の資金に余裕ができますので、金利上昇や家賃下落、突発的に発生した修理費用などに充当する資金をより多くストックすることができ、リスクヘッジに繋がります。

このように年金代わりの収入を受け取ることが目的の場合は、安定的な運用や完済時期の早期化をすることで効率が良くなります。そのため、資金的な余裕がある場合は繰り上げ返済をして完済の時期を早くしたり、月々の返済額を減らしたりしてキャッシュフローを良くするようにしましょう。

以上のように中古ワンルーム投資をする目的によって注意する点が違います。目的を曖昧にして購入した場合、効率が薄くなる可能性がありますので、目的によって運用の仕方を変えるといった工夫をすることが大切です。

築古の物件になるほど家賃が落ちたり、入居率が悪くなったりしますので、そのようなリスクを極力軽減するために立地にはこだわって物件を探すことが大切です。以下の図は総務省統計局作成「人口集中地区境界図（平成27年）」から引用したものです。赤い色の部分が人口の集中しているエリアです。

中古ワンルームの場合は、新築と違い購入時点で入居者が付いている物件が多くなります。そのため、どのような人が住んでいるのかを事前に知ることが、あとで家賃滞納やトラブルにならないための防止策のひとつになります。

最寄り駅に入り込んでいる路線や周辺の環境によって住んでいる人の属性が違うことも考えられますので、周辺に住んでいる人なども観察するなどして、どのような人たちが住んでいるかを把握するようにしましょう。

入居者や家賃、家賃の支払い状況を知る人一つの方法として、レントロールを利用する方法があります。レントロールとは家賃や入居者の情報、家賃の支払い状況が記載してある書類になります。中には入居者の履歴も書いてあることがあり、エリアに住む人の属性や家賃の額、今住んでいる人の情報などを知ることができます。

利回りだけを追求すると、10%や20%などの中古物件もありますので、つい目が行きがちです。利回りが良い物件は、郊外に行くほど物件数が多くなる傾向があります。しかし、今は利回りが良くても、人口集中が見込めないエリアでは長期的な入居者ニーズの視点から見ると入居率が落ちる可能性が高くなります。

そのため利回りの良すぎる物件には注意が必要です。利回りが良いということは物件価格が低いということになるため、相応のリスクがある「安くしないと売れない物件」と言えるからです。そのため出口戦略の面でも、売却の際に高い評価を得にくい可能性が高くなります。

長期的に見て入居率が高いと思われる、人口の集中しているエリアを先に確認しました。都心に近いほど人口が集中していて、そのようなエリアで中古ワンルームを購入できれば安定した運用ができることが予測されます。しかし、そのような都心に建つ中古ワンルームは築古の物件でも利回りが10%を超えるケースをあまり見かけません。

都心に建築された物件は利回りが低くても入居率が高く、売却をする際にも査定価格が下がりにくい傾向にあります。このことから利回りが良いという点だけが、長期の投資に向いているわけではないということが言えます。

中古ワンルームの場合、購入後に瑕疵が見つかることがありますので、購入前に細かく確認をするようにしましょう。瑕疵とは目視では確認しにくい損壊や欠陥のことを言います。例えば水回りの損壊や空調器具の故障、収納内のカビなどが考えられます。

購入後、一定期間経過して瑕疵が判明した場合、修理代は買主が負担しなければいけません。中には修理費用が高額になるケースもありますので、購入前の瑕疵の確認はできるだけすることをおすすめします。

瑕疵の確認にはホームインスペクションという方法を使います。ホームインスペクションとはプロの住宅診断士がマンションの細かな個所までチェックして報告をするサービスのことで、通常は売買前に行います。

目に見えない部分まで確認した上で購入できますので、購入後すぐに修理代などが発生するリスクの軽減につながります。

購入後の瑕疵担保の費用は売主が支払うのではないか、と思われている方もいると思います。売主には瑕疵担保責任というものがあり、売買後も一定期間、瑕疵に対する責任があります。

しかし、一般的に期間が3ヵ月と短い上に、契約書に瑕疵担保責任を負わないことを記載すれば、実質売主の瑕疵担保責任が免責され、売買後3ヵ月以内でも瑕疵担保責任を負う必要がありません。

また、瑕疵担保責任のことで売主と交渉するのには手間暇がかかりますので、そういったことを回避する意味でも売買前にホームインスペクションを利用してクリーンな状態で購入することをおすすめします。

竣　工　2022年2月
最寄駅　笹塚駅徒歩11分
総戸数　56戸

住　所　東京都渋谷区幡ヶ谷3-80-12
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットシブヤササヅカ

■近隣周辺施設情報
サンディ幡ヶ谷店まで約360m
地産マルシェ笹塚店まで約380m
miniピアゴ渋谷本町5丁目店まで約410m
セブンイレブン笹塚店まで約220m
ローソンストア100中野南台店まで約280m
ファミリーマート南台中野通り店まで約320m
ココカラファイン中野南台店まで約420m
ドラッグストアスマイル笹塚店まで約610m
TSUTAYA幡ヶ谷店まで約600m
デニーズ幡ケ谷店まで約240m
モスバーガー幡ケ谷店まで約500m
私立帝京短期大学まで約620m
渋谷区立中幡小学校まで約190m
中野区立みなみの小学校まで約260m
のぞみ保育室まで約170m
保育園うさぎとかめ分園まで約250m
クロス病院まで約510m
医療法人社団回心会回心堂病院まで約550m
渋谷幡ヶ谷郵便局まで約310m
三井住友銀行笹塚支店まで約430m
中野区立南台いちょう公園まで約490m

■駐車場　　　有/月額49,500円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社柳学アーキテクツ
■施　工　　　株式会社守谷商会東京支店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（25.40㎡～45.60㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産売却では、分からないことだらけで誰に相談すべきか分からない方も多いと思います。不動産売却と一口に言っても、売却までの手続きに関することや売却後のお金に関することなど知っておくべきことは様々です。そのため、何の相談をするかによって相談相手が異なるので、まずは相談内容を確認しておく必要があります。

基本的に不動産売却全般に関することは不動産会社に相談すれば良いのですが、売却後の税金といった専門的なことは不動産会社では対応しきれないため、税理士に相談するのが一般的です。それぞれの相談すべき相手について詳しく見ていきましょう。

「不動産がいくらで売却できるか知りたい」「不動産の売却にどのくらいの期間がかかるか知りたい」などの不動産の売却全般に関する相談は不動産会社が担当します。不動産会社と一口に言っても、不動産に関する業務の全てを手掛けているところのほか、賃貸管理などの部分的な不動産業務を専門的に手掛けているところなど様々です。

事前に調べずに不動産会社に相談すると、賃貸管理を専門としている不動産会社の場合は売却の相談には答えられないので二度手間になってしまうこともありえます。

不動産会社は基本的に無料で相談に乗ってくれることがほとんどですが、売却の相談から売り出しまでをスムーズにするためにも、事前に売却を手掛けている不動産会社かを調べる、相談内容をまとめるといった準備をしておきましょう。

不動産を売却する際は、地価などの上昇によって購入時よりも不動産が高く売れることで利益が出ることもあります。このような利益に対してどうすればいいかといった一般的な相談は不動産会社でも問題ありませんが、その後の手続きなどの詳細については税理士が担当します。

売却によって利益が出た場合には、年度末に確定申告をする必要がありますが、どのような手続きが必要なのか、用紙の記入方法が分からない方も多いでしょう。そのような相談は税理士が担当します。

税理士は不動産会社とは異なり、「タイムチャージ」といってかかった時間に対する課金方式を採用しているケースも多いため、税務相談やちょっとの作業依頼も有料となることが少なくありません。自分で税金まわりを対応して費用を抑えるか、プロに任せて手間を省くかをよく考えてから依頼するか決めましょう。

手順の1つ目は不動産の相場を調べることです。例えば、所有している不動産を売却して次の不動産に買い替える場合などには、不動産の売却だけでなく並行して購入も検討する必要があります。その際に、いくらで売却できるか分かっていなければ、購入の自己資金や融資をどうするかといった次の話を進めにくくなります。

また、不動産会社の出してくれた査定が正しいかどうかの判断材料がないまま依頼しても、後で「もっと高く売却できたかもしれない」とトラブルになる可能性もあります。それらのトラブルを防ぐためにも、不動産の相場を調べておくことは重要です。

手順の2つ目は不動産会社に査定を依頼することです。おおよその不動産の相場を調べた後は、不動産売却の専門家である不動産会社に査定を依頼して、いくらで売れるか確認してもらいます。

不動産会社に査定を依頼する際には、できる限り複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いと言えます。その理由は、不動産会社によって査定結果が異なるためです。しかし、複数の不動産会社に査定を依頼するとなると、手間がかかると思った方もいるでしょう。そこで登場するのが不動産一括査定です。

不動産一括査定サービスを活用すれば、サイト上で物件の情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社から査定を効率良く受けられるため、依頼する手間を大きく省けるでしょう。

手順の3つ目は不動産会社を選んで媒介契約を締結することです。一括査定での査定結果を見て、査定額の高さや不動産会社の規模、実績などを踏まえてどの不動産会社と媒介契約を締結するかを選びます。

規模の大きい不動産会社は、ノウハウがしっかりしている、営業力が高いなどのメリットがありますが、規模が大きい不動産会社が良いとは言い切れません。例えば、1人の担当者が抱えている案件数が多いと、あまり丁寧なサポートが受けられない可能性があります。

規模が小さくても地域密着である不動産会社のフットワークの方が軽い可能性もあるため、規模だけにこだわらずに総合的に選ぶようにしましょう。

手順の4つ目は売却価格を決めて売却活動を進めることです。査定結果はあくまでもその不動産の評価額であるため、実際にその価格に基づいて売却活動を進めなければならないというわけではありません。そのため、査定結果に基づいて不動産会社と話し合いながら、最終的な売却価格を決めていきます。

売却価格を決める際には、購入希望者が値下げ交渉をする可能性が高いため、余裕をもった価格に設定しておくことをおすすめします。また、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に締結する媒介契約では、「専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約」の3種類から選びます。

1社のみに依頼する場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約、複数の不動産会社に依頼する場合は一般媒介契約など、契約方法により向き不向きが異なるため、事前に契約方法を確認しておくことが重要です。

不動産会社との媒介契約締結後、不動産会社は売却活動に移ります。ネット広告などを駆使して募集を行ってくれますが、問い合わせ状況や引き合い状況などが良くない場合には、相談のうえ売却価格を引き下げるといった工夫が必要になるでしょう。

手順の5つ目は売買契約を締結することです。内覧などを通して購入希望者が現れると、まずは買付申込書を不動産会社から受け取ることになります。買付申込書には、買付金額や契約条件の希望などが細かく記載されています。

買付申込書を受け取ったからと言って売買契約が成立したというわけではありません。手付金がいくらなのか確認してから、不動産会社を介して引き渡し場所や希望日などを決めていく必要があります。

売買契約を交わさないことには正式に売買契約が成立したことにはならないため、条件が整った段階でなるべく早く売買契約を結んだ方が良いと言えます。また、売買契約を交わす際は、後でトラブルを防ぐために売買契約書の内容を確認しておくことが重要です。通常は契約日当日に渡されますが、日付や金額などに間違いがないかを事前に確認しておきましょう。

手順の6つ目は決済・引き渡しです。売買契約が成立してすぐ決済・引き渡しをするのではなく、買主の住宅ローンの結果を待つのに2～3週間程度かかります。住宅ローンの審査に落ちた場合は、次の購入希望者を探すことになるなど手間がかかるため、仮審査に通ったか確認しておくことも重要です。

また、引き渡し日の前に家の中の物を完全に次の引越し先に移しておく必要があります。新年度への準備で引越し業者が多忙になる3月などに売却を合わせてしまうと、引越しの手配が困難になる可能性があるため、売却時期を逆算しておくことも重要です。

決済・引き渡し完了後は確定申告が必要になります。売却してから時間が経過していると、確定申告を忘れがちなので注意が必要です。確定申告は、不動産の売却で利益が出ていない場合には必ずしも必要ありませんが、自宅を売却した場合は損益通算によって節税につながる可能性もあるため、損失が出た場合もなるべく確定申告の準備をしておきましょう。

竣　工　2006年12月
最寄駅　池袋駅徒歩2分
総戸数　404戸

住　所　東京都豊島区西池袋3-21-13
概　要　地上32階 地下2階 RC造

■物件名フリガナ
ウエストパークタワーイケブクロ

■近隣周辺施設情報
東武ストア西池袋店まで約360m
池袋消防署まで約260m
スギ薬局西池袋店まで約290m
池袋警察署まで約200m
ローソン西池袋店まで約40m
くすりの福太郎池袋西口店まで約220m
医療法人社団卓秀会平塚胃腸病院まで約110m
池袋西口公園まで約180m

■駐車場　　　117台（機械式）月額41,800円
■バイク置場　8台/月額2,200円
■駐輪場　　　439台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社竹中工務店
■施　工　　　株式会社竹中工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷3積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～3LDK（33.33㎡～125.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

40歳という年齢は不動産投資を始めるにあたって、遅いのでしょうか？まずは、40代から不動産投資を始めるということについて、関連するデータやローンに関する条件などを詳しく見ていきたいと思います。

2017年4月に会員向けに実施した調査結果を見てみると、不動産投資家の年齢と投資履歴は以下のようになっています。

住宅ローンの場合、最も多い返済期間は35年ですので、40歳から返済を始めると75歳に返し終わるという計算になります。しかし、多くの企業で定年は65歳となっていますので、給与収入が無くなる定年後も返済が10年間続くというのは家計にとって大きな負担となります。

そのため、40歳から住宅ローンを借りる場合は、返済年数を短くする、繰り上げ返済を行うなど返済期間を圧縮する取り組みを行うことが多くなっています。

一方、不動産投資ローンの返済期間はどうでしょうか？不動産投資ローンも新築であればマンション投資の場合は35年、アパートの場合は30年の返済期間が多くなっています。ただ、住宅ローンとは異なる点があります。それは、ローンの返済は給与収入ではなく家賃収入からの支払いが主に想定されているということです。

給与収入からの返済が想定されている住宅ローンでは定年後の返済が家計の負担となってしまいますが、家賃収入からの返済が想定されている不動産投資ローンでは、家賃収入が長期的に入ってくる不動産を選ぶことができれば、定年後も家計に負担をかけずに完済を目指していくことが可能となります。

実は40代の方は、30代の方よりも年収や資産がある事が多く、融資審査の場ではそれが有利に働くことがあります。金融機関としても、「完済できる可能性が高い人に貸したい」と考えますので、年収が高い方、資産が多い方、勤務が安定している方は評価が高く、30代のキャリアを堅実に積み上げてきたほど、融資の場では評価されるということになります。

現在の不動産投資ローンの金利の相場は、マンションで2%前後、アパートで3%前後ですが、高い融資評価を獲得できれば1%台を目指すことが十分に可能です。

まず、最も重要なことは「物件を利回りだけで判断しない」ということです。不動産投資において「利回りが高い」ということは「パフォーマンスの良い物件」「投資額を早く回収できる」ことを意味しているのではなく、「投資リスクが高い」ことを意味しています。

中古物件の中には、10%～20%の高い利回りのものもありますが、その多くが地方や郊外の物件で、駅徒歩分数が10分以上などアクセスが悪い、築数十年など、入居者からも敬遠される要素を含んでいる物件となります。

不動産投資経験がよほど豊富な方であれば別ですが、基本的には都心・駅徒歩7分以内・新築・築浅の区分マンションなど、まずは入居が付きやすい条件の物件から検討を始めてみると良いでしょう。

不動産投資は、株式投資など他の投資と異なり、同じ投資対象であってもパフォーマンスが異なることがあります。その要因は大きく分けると3つあります。

1つ目は、不動産の購入価格です。購入時に相場よりも高い価格で不動産を購入をしてしまうと、ローンの借入額が大きくなってしまい毎月の返済額や収支が悪化してしまいます。また、売却する場合は売却益が小さくなってしまう可能性もあります。

2つ目は、不動産投資ローンの借入条件です。借入の金利が高い場合や返済期間が短い場合、こちらも毎月の返済額や収支が悪化になってしまいます。

そして、最後の3つ目は、購入後の家賃収入やランニングコストです。ほとんどの場合、自分の物件を管理してくれる管理会社に依頼をすることになりますが、その会社が入居付けや入居審査、クレーム対応などをしっかり対応してくれないと、入居率が下がるリスクを抱えることになります。また、毎月の管理費や退去時の原状回復費・リフォーム費用なども会社によって様々で、こちらも検討が必要なポイントです。

これら3つのリスクに対処するために重要なのが、自分のスキルや人脈などをフルに活用するということです。たとえば、営業スキルがある方であれば、購入時の価格交渉や営業担当者の見極めを行い、マーケティングスキルがある方であれば、物件の価格相場や入居者に関するリサーチ、不動産会社に関する分析などを行うことができるかと思います。

また、不動産会社に勤めている知人・友人や不動産投資経験のある方などにヒアリングを行い、自分が検討している物件や管理会社の価格が適正かどうかや購入後のリスクを洗い出すことも可能です。

このように、自分が持つ強みを活かして事前にリスクを軽減しておくことが、最終的な成功につながりやすくなります。

最後のポイントは、ローンの返済計画を立てるにあたって、購入後のライフイベントを具体的に想定しておくということです。

お子さんがいる場合は、私立の学校に入学する可能性があるかどうか、両親の介護がいつごろ必要になりそうか、その費用はいくらか、家のリフォームや車の買い替えのタイミング、転職や引越しなどは予定しているか、など起こりうるライフイベントを想定して、どのような出費がいつごろありそうかを考えておくことが大切です。

予期せぬ出費や物件の空室などが重なった場合に、ローンの返済を続けることが難しくなり物件を手放さざるを得ない、という状況も決して少なくありません。

ローンの返済が安定的に続けられるように、将来の出費に備えたキャッシュの用意をした上で不動産投資に臨むと良いでしょう。

竣　工　2019年2月
最寄駅　乃木坂駅徒歩9分
総戸数　29戸

住　所　東京都港区西麻布2-5-3
概　要　地上11階 地下1階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
プライムガーデンニシアザブ

■近隣周辺施設情報
成城石井西麻布店まで約740m
グルメシティ麻布店まで約1830m
ナチュラルローソン西麻布店まで約450m
ファミリーマート西麻布1丁目店まで約630m
ファミリーマート西麻布霞町店まで約180m
薬 マツモトキヨシ 六本木店まで約1370m
COS青山店まで約670m
東京ミッドタウンまで約1440m
かおたんラーメンエントツ屋まで約440m
コスモス西麻布保育園まで約110m
港区立青南小学校まで約560m
政策研究大学院大学図書館まで約950m
オールペットクリニックまで約210m
西麻布郵便局まで約660m

■駐車場　　　7台（機械式6台・平置式1台）月額44,000円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　29台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～3LDK（50.08㎡～78.86㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ワンルーム投資で成功するには立地はとても重要な要素になります。立地の違いでどのような点が違ってくるのかを見てみましょう。

ワンルーム投資では、家賃収入からローンの返済を行い、またその他の経費を支払って手元に残る資金が多いほど、キャッシュフローのストックされる額が多くなり順調に運用ができることに繋がっていきます。

以下は不動産情報サイトSUUMOが、首都圏で引越しをした学生や社会人に対して行った「住み替えの実態調査2017」アンケートの結果です。対象は一人暮らしの社会人の男女、一人暮らしの学生の男女、夫婦世帯の計857人に行ったもので、以下の割合は家を探すときに重視する項目のアンケート結果の平均値をグラフに作成しなおしたものです。

家を探すときに重視する項目のアンケートの1位は「家賃」ですが、「最寄駅からの時間」、「通勤・通学エリア」、「路線・駅やエリア」、「立地・周辺環境」といった立地に関する項目の優先順位もそれぞれ高いことがわかります。

このアンケートで分かるように、立地の良い場所に立つマンションは人気があるぶん入居率が高くなる傾向がありますので、家賃が途切れず順調にキャッシュフローがストックされる期待が持てます。

しかし、立地が悪い場所に建つマンションは入居率が落ちる可能性が高くなりますので、そのような状態になると家賃が入らない月が多くなってしまいます。そうなれば手元資金からローンの返済や経費を支払わなければならなくなります。

このように立地の良し悪しは不動産の運用に直接影響してきますし、立地が悪い影響で長期間入居がない状態が続くと大きな損害にもなりかねません。こういったことからワンルーム投資を始める際は立地を慎重に検討することがとても重要だと言えます。

ワンルームマンションが建つ立地の良さは売却価格にも影響してきます。売却の際の査定の仕方にその理由があります。売却の際の売り出し価格を決める流れの中には、簡易査定と訪問査定という2種類の査定方法があります。

簡易査定でおおまかな価格を提示し、売主が価格に問題が無いと判断したのであれば、不動産会社の担当が実際に物件を訪問し査定をする段階に移行するのです。

訪問査定では、駅からの距離や周りの環境などの立地が価格設定に大きく影響してきます。立地が良ければ価格は高く査定されますし、良くなければ価格は低くなります。このように立地の良し悪しが売却価格にも影響してきます。

売却の際に内装や設備はリフォームなどをして変えることができますが、立地は変えることはできません。購入の際に立地を慎重に選択することが、売却までを考慮した対策になることを知っておきましょう。

マンションに入居する人は、コンビニや銀行のATMを日常的に使っているでしょう。またスーパーで買い物をして料理をすることもありますので、スーパーが近隣にあるマンションは好まれる傾向にあります。また大学などの学校が近隣にあれば通いやすいため、そこの学生で入居者が途切れない可能性もあります。

立地を検討する際は決して自分の好みや考えだけではなく、どのような人が住むのかといったことや、どのような人に住んでほしいのか、といった入居者のターゲットを設定して検討すると良いでしょう。

1ヶ月間空室が続いた場合と金利が1%上がった場合の損失額を比較します。まず2,300万円の物件を購入した場合に金利2%と3%では返済額がどれくらい違うかを比較してみたいと思います。

金利が2%の場合と3%の場合、月々の返済額は1万2,325円違うことがわかります。しかし、1ヵ月間空室になった場合には、金利2%の場合7万6,190円を手元資金から支払わなければならなくなります。金利が1%上がった場合に比べ、約6倍の損失になります。

金利上昇リスクの場合、金利は上がったとしても5年間は返済額が増えないルールになっていますので、実質的な収支への影響はすぐにはないことが考えられます。

また、家賃下落リスクをシミュレーションする際は一般的に年間1%として試算しますので、例えば家賃8万円の場合10年間で8,000円の下落という想定になり、家賃下落リスクも空室リスクと比較すると少額だと言える期間が長いと言えます。

もちろん金利上昇も家賃下落も長期化すれば損失が大きくなりますので、リスクヘッジは必要ですが、一度に受ける損失額は空室リスクより少なくて済みます。

このように、空室リスクは他のリスクと比較して一度に受ける損失額が大きくなりますので、立地の良い物件を選んだり、資金に余裕を持たせたりすることでリスクヘッジすることが大切です。また、日頃の管理もしっかりして、長く住みたいと思われる状態にすることも、空室にしないという意味では重要な要素になります。

なお、自然災害を受けた際は、場合により大きく損害を被ることも考えられますが、これは火災保険や地震保険に加入しておくことでリスクを軽減することが可能です。風による飛び石でガラスが割れたり、1階の部屋が床上浸水したりといった場合にも、保険に加入していれば修繕費に加え見舞金なども受け取ることが可能になります。

立地がマンションを売却するときの価格に影響することには触れましたが、同時に購入の時点から出口戦略の検討も始まっていることを意識するようにしましょう。以下では立地以外にも購入の時点から考えておかなければいけない出口戦略についてご紹介します。

時代によって不動産のデザインも流行になるものがあります。ワンルーム投資はデザイナーズ物件が多く、特殊なデザインをしたマンションも少なくありません。しかしワンルーム投資は長期の投資になりますので、今は流行していても数十年後に好まれているかどうかはわかりません。

あまりに凝りすぎていると逆に古く感じるデザインもありますので、将来的には売却をしようとしても買い手がつかない、ということも考えられます。また、そうしたマンションは通常のものより価格が割高な傾向もありますので、デザインは流行っているからといってあまり凝りすぎないようにしましょう。

空室になった場合、早く賃借人を付けるために家賃を下げることがありますが、あまり安易に下げないようにすることが、ゆくゆくの売却を考えると大切な心掛けになります。

売却の際は簡易査定と訪問査定があるということに触れましたが、基本的に簡易査定では家賃をもとに価格を算出しますので、家賃が低いと査定価格も低くなるからです。以下は投資用の不動産価格を机上で算定するときの計算式の一例です。

この計算式を直接還元法と言い、投資用不動産の価格査定の際によく使われる計算方式です。この方式では家賃が低くなるほど物件価格も低くなりますので、家賃をあまり下げない方が良いことがわかります。

空室になった理由が家賃の高さではないこともありますので、安易に家賃をコントロールするのではなく、管理会社と相談して、空室になっている原因をきちんと調べて対応を考えることが大切です。

空室のリスクヘッジの一つとして、資金的に余裕を持って運用することが重要なことには触れましたが、他にも資金が必要な場面についてご紹介しておきましょう。

金利上昇リスクにも資金での対応が必要な場合があります。金利が上昇しても5年間は返済額が変わらないことには触れました。しかし、この間、金融機関が金利を上げた際の調整をしていますので、返済額は増えない代わりに、返済金の内訳の元金部分が減り利息の部分が増えた状態で返済を行う形になります。

この間は元金の減りが少なくなり、状況によっては元金の返済が進まず、完済後に別途元金を返済しなければならないこともありますので注意が必要です。

金利が上昇した場合や上昇しそうな場合は、借り換えや繰り上げ返済をして、月々の返済額を減らす工夫をすることが金利上昇に対するリスクヘッジになります。しかし、借り換えも手数料や保証料がかかりますし、繰り上げ返済も手数料がかかる金融機関もありますので、そういったことに対応できるように資金を準備しておくことがとても重要です。

大規模修繕をするために、管理組合では長期修繕計画を立て修繕積立金を積み立てています。以下は国土交通省が作成した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から引用したグラフです。

長期修繕計画の積み立て方法には積立金の額が一定で増減しない「均等積立方式」と積立金の額が段階的に増加する「段階増額積立方式」の2種類があります。こちらのグラフは「均等積立方式」の一例を国土交通省が作成したものです。

近年、建築資材や工事費の高騰で修繕工事費が積立金の累計額を上回り、当初の計画では資金が不足するマンションが見受けられるようになりました。不足金の補い方は管理組合によって違いますが、修繕積立金を増額しなければいけない場合も想定して資金管理するようにしましょう。

ワンルーム投資では、空室リスクによって一度に受ける損害額が大きいことには触れました。空室になりにくくする対策として、入居者の審査を慎重に行い、長く住んでもらえそうか判断することも一つの方法になります。近隣に大学や大手企業がある場合は、その大学の学生や企業の社員が住むことで安定した賃貸経営が期待できます。

他の物件と同じようにネットや広告で募集するのではなく、そのようなターゲットを想定してチラシを置いてもらうなどの工夫をして顧客を取り込む努力も大切です。実際に自分でチラシをまくことはしなくても、管理会社と相談をしてターゲット層に届く告知をすることで入居率を上げる工夫をするようにしましょう。

竣　工　2022年1月
最寄駅　三田駅徒歩4分
総戸数　39戸

住　所　東京都港区三田3-2-9
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料半額

■物件名フリガナ
クレイシアIDZミタ

■近隣周辺施設情報
ドラッグストアスマイル三田店まで約650m
三井住友銀行三田通支店まで約450m
医療法人社団勝優会たまちホームクまで約550m
港区立御田小学校まで約650m
ファミリーマート三田3丁目店まで約90m
ピーコックストアグランパーク田町店まで約580m
ファミリーマート泉岳寺北店まで約660m
高輪郵便局まで約600m
まいばすけっと芝5丁目店まで約420m
まいばすけっと三田2丁目店まで約490m
miniピアゴ芝3丁目店まで約530m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,000円
■駐輪場　　　有/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社合田工務店一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　各部屋毎に異なる
■楽　器　　　各部屋毎に異なる
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（22.65㎡～25.50㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2022年2月
最寄駅　本所吾妻橋駅徒歩3分
総戸数　30戸

住　所　東京都墨田区吾妻橋1-21-6
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ブランシエスタホンジョアヅマバシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン本所吾妻橋駅前店まで約200m
セブンイレブン墨田吾妻橋1丁目店まで約160m
ローソン墨田吾妻橋2丁目店まで約240m
まいばすけっと本所吾妻橋駅前店まで約220m
中川薬局吾妻橋店まで約100m
東京スカイツリータウンまで約950m
墨田区立横川小学校まで約590m
うぃず東駒形保育園まで約370m
墨田緑町郵便局まで約1800m
大横川親水公園まで約1550m
吾妻橋公園まで約240m
横網町公園まで約1350m
本所警察署駒形橋地域安全センターまで約260m
吾妻橋交番まで約290m
墨田区役所まで約280m
山田記念病院まで約1010m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社シンヤ設計
■施　工　　　株式会社宇佐美組
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2DK（25.43㎡～41.33㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

所得税を算出する際には、各所得をまとめてから税額を算出する総合課税と、合算せずに別々に税額を算出する分離課税の2種類があります。区分マンション投資で得られる家賃収入は不動産所得で、給与所得などと合算してから税額を算出する総合課税です。

譲渡所得は譲渡したものによって総合課税か分離課税かに分けられます。株式や建物、土地の譲渡で得られた利益は、分離課税となってそれぞれの所得に対して個々に決まっている計算式に基づいて税額が算出されます。

では、給与所得や不動産所得などの総合課税では、各所得をまとめてからどのように税額が決められるのでしょうか？

平成26年分までは所得税率は40％が上限となっていましたが、税率の引き上げによって最大税率も引き上げられ、現在は4,000万円を超える所得がある方は45％も課税されることになります。

所得に基づいて算出される税金には、住民税や社会保険料もあります。住民税は一律10％、社会保険料は15％が一般的です。しかし、住民税や社会保険料は、所得税のように所得が増えたからといって税率が高くなるものではないため、所得が増えた場合の所得税対策が重要と言えるでしょう。

長期的な家賃収入を得ることを目的として始めるのが区分マンション投資ですが、不動産所得が給与所得に上乗せされれば、より所得税が高くなります。そのため、「不動産投資は節税効果が期待できる」と聞いたことがある方の中には、本当に節税効果が期待できるかを不安に感じている方もいるのではないでしょうか？

区分マンション投資によって節税効果が期待できるということは間違いではありません。しかし、節税効果がどれくらい得られるのかは、区分マンション投資をしている方でそれぞれ異なるため、どのような節税効果が得られるか事前に確認してから始めることが重要です。

区分マンション投資によって得られる節税効果は、所得税と相続税の2つに対するものです。それぞれの節税効果を詳しく見ていきましょう。

不動産所得は家賃収入だけを給与所得などと合算するわけではありません。不動産所得を計算する際には、家賃収入などの不動産投資によって得られる収入から経費を差し引いて余った分を合算します。経費の額が大きく、得られる収入を超えている場合は給与所得などの他の所得から差し引けるため、所得削減による所得税の節税効果が期待できます。

「経費を多く計上して不動産所得を赤字にすれば、さらに節税効果が期待できる」と思った方もいるのではないでしょうか？しかし、経費として計上できる項目は限られているほか、「経費＝支出」であるため、無駄な支出を増やしても意味がないと言えます。

そのため、不動産所得に経費を計上する際は、どのような項目を経費として計上できるのか、またどのように経費を活用すればいいのかについて理解しておくことが重要です。まずは計上できる経費にどんなものがあるのか見ていきましょう。

特に区分マンションを購入する際は、不動産取得税や司法書士・不動産会社の手数料などの支出が重なるため、計上できる経費が多くなります。しかし、区分マンションの購入後は、管理費や修繕積立金などの定期的に発生する支出が主な経費となるため、節税効果は少し小さくなると言えるでしょう。

区分マンション投資で期待できる所得税の節税効果は、経費として支出を伴うことが前提です。そのため、大きな節税効果を得るには、それだけ多くの支出を伴う必要があるということになります。

しかし、経費として計上できる減価償却費は、建物の取得に要した金額を数年にわたって按分計上するものであるため、、支出を伴わない決済の翌年以降でも節税効果が期待できます。減価償却費とは、経年劣化で生じる資産価値の目減りを損失として表すものです。

建物には耐用年数が決められており、築年が経過するごとに残存年数が減っていきます。耐用年数に達した時に資産価値が0になるように、取得時の残存年数で按分した建物価額を減価償却費として毎年経費を計上し、建物価値を一定額ずつ減らしていきます。減価償却費の算出方法は、以下のように構造によって異なります。

区分マンションは、基本的に鉄筋コンクリート造もしくは重量鉄骨造のどちらかです。仮に建物価額3,000万円の鉄筋コンクリート造の新築区分マンションは、1年あたり66万円を減価償却費として経費に計上できます。

また、重量鉄骨造は、鉄筋コンクリート造よりも耐用年数が短い分、上記と同様3,000万円の新築マンションであれば、1年あたり90万円と減価償却費として経費に計上できる額が大きくなります。

新築区分マンションであれば耐用年数分は節税効果が続くため、長く節税効果を得られます。一方、築年の経過した中古マンションは残存年数が少ないため、費用計上できる年数が短いぶん、毎年大きな額を減価償却費として計上することが可能になります。所得税額に応じて新築・中古いずれを購入するかを考えるのも一つの手でしょう。

マンション投資は、所得税の節税効果が期待できるだけではなく、相続税の削減も期待できます。例えば、現金として相続する際はそのままの額面に相続税が課されますが、不動産として相続する際はそのままの額面ではありません。

不動産として相続する際は、まず区分マンションの購入に要した価格を建物部分と土地部分に分けて評価額を算出します。建物部分は約50％、土地部分は約80％減額されるため、それだけでも大きな節税効果が期待できます。

しかも、区分マンションを居住用ではなく賃貸用として所有している場合は、上記によらず建物部分が約70％、土地部分が約80％減額されることとなるため、現金として相続するよりも課税対象額を約3分の1程度まで減らすことが可能です。（※相続税の対象となる金額は物件によって異なりますので、詳しくは税理士などにもご相談下さい）

2015年1月の相続税の基礎控除引き下げがきっかけで、相続税の課税対象となる方が2倍近く増加しています。所得税が高い方は保有資産が多いことも予想されるため、所得税の節税効果のほか、相続税の節税効果の観点からもマンション投資にはメリットがあると言えるでしょう。

運用がうまくいっている不動産投資では、長期的な家賃収入が得られるため、収入が減価償却費を除いた経費を下回るということはまずありません。そのため、所得税の節税効果が大きくなるのは空室で収入が経費を下回る時や、空室がない場合でも経費が上回るほどに大きな修繕を盛り込むなど経費を大きく計上した時に絞られると言えます。

基本的に所得税の節税効果は、減価償却費の額が大きかったり、上記のように収入が経費を下回ったりするなどで不動産所得が赤字の状況に限定されますが、不動産所得が赤字になることは大きなデメリットを伴う可能性があるので注意が必要です。

不動産所得の赤字が減価償却費によるものである場合は、問題ないと判断できる可能性も０ではありません。しかし、減価償却費を考慮せずとも赤字が生じている場合は、経費が収入を超過している状態であるため、給与や貯金などからローンを返済していく必要があるなど厳しい状況です。

融資を受けている金融機関に関しても、減価償却費によって赤字が発生している程度なら理解を示してくれる可能性もあるでしょう。しかし、それを上回る赤字はキャッシュフローや経営状況が好ましくないことを意味するため、金融機関にとってはあまりいい印象とは言えません。

金融機関にキャッシュフローの悪化を指摘されて改善できない場合は、融資回収が困難と判断されて一括返済を求められる可能性もあります。一括返済を求められても、自己資金で返済するのは困難であるため、基本的にはマンションを売却するしか選択肢がないと言えます。

そうなると、マンション投資の継続は困難になるため、所得税の節税効果を高めようとキャッシュフローを悪化させすぎないことは重要と言えるでしょう。また、新たな区分マンションを購入してさらに節税効果を積み増そうと考える場合も、赤字経営は新規融資にあたってのネックとなる可能性があることも留意しておきましょう。

竣　工　2021年7月
最寄駅　蓮沼駅徒歩4分
総戸数　18戸

住　所　東京都大田区西蒲田6-33-7
概　要　地上10階 RC造

■物件名フリガナ
クリスタルパレスカバニシ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン蒲田7丁目店まで約230m
ファミリーマート西蒲田大城通り入口店まで約290m
デイリーヤマザキ御園店まで約310m
ライフ西蒲田店まで約290m
まいばすけっと西蒲田7丁目店まで約420m
ツルハドラッグ蒲田店まで約340m
ドン・キホーテ蒲田駅前店まで約550m
東京蒲田病院まで約110m
りそな銀行蒲田支店まで約350m
大田区区役所まで約800m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額5,500円（平置き）
■駐輪場　　　18台/無料
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬限定敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK～1LDK（39.99㎡～39.99㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

会社勤めにおいて「副業は原則禁止」という印象がある方も多いかもしれませんが、実際には禁止されていないというケースも珍しくありません。憲法22条には、「何人も、公共の福祉に反しない限り、住居、移転及び職業選択の自由を有する」と記載されています。

つまり、憲法22条では職業を自由に選択できることについては触れているものの、「副業禁止」ということについては触れていないため、原則禁止されているものではありません。では、なぜ「副業は原則禁止」というイメージが生まれたのでしょうか？

憲法22条では、職業選択の自由については触れていますが、「公共の福祉に反しない限り」という条件付きです。公共の福祉とは一体どんなものなのかと言うと、「社会全体における共通の利益」と言うことができます。

例えば、憲法では様々な権利が記載されていますが、その権利を各人が主張すると他の人の権利との衝突が生じます。公共の福祉とは、権利の衝突を防いで社会全体を良くすることを意味しています。

会社勤めのサラリーマンが収入を増やす目的で全員副業している状況では、会社の業務が疎かになってうまく回らないことが考えられます。そのため、そのような事態を防ぐために、就業規則というルールの中で副業禁止の規定を設けている会社があるのです。

そのため、就業規則で副業が禁止されていれば副業はできません。「副業＝ルール違反」となって、最悪の場合には解雇される可能性があるので注意しましょう。

会社勤めのサラリーマンは、就業規則で副業が禁止されていなければ、副業が理由で業務に支障が出ていない限り基本的には問題になりません。しかし、公務員はサラリーマンとは異なっていて、そもそも副業が禁止されています。以下の国家公務員法と地方公務員法の3つの条文にその旨が明記されています。

職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。

国家公務員法104条では、103条が営利企業に関する副業の禁止であるのに対し、それ以外の報酬を得る兼業を禁止しているため、国家公務員は全ての副業が禁止されていると言えます。しかし、単発的に発生する講演や雑誌等への執筆で報酬が発生する場合には、定期的または継続的なものと判断されないため、許可があれば報酬を貰っても問題ないと言えます。

職員は、任命権者の許可を受けなければ、営利を目的とする私企業を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利を目的とする私企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。

つまり、地方公務員法38条では、任命権者の許可があれば副業を行うことは問題ありません。地方公務員の場合は、実際に副業や不動産投資の許可が下りるかどうかが重要になると言えるでしょう。

「副業が禁止されていても、不動産投資は管理会社に管理を依頼していれば、自身で何かをするわけではないのでバレないのでは？」と思う方もいるのではないでしょうか？しかし、副業が勤務先から指摘されるのは、不動産投資をしている現場を目撃されるケースよりも、給与天引きの住民税が原因となるケースの方が多いのです。

会社や行政に勤めている場合は、所得税や住民税、社会保険料などを控除してから給与が支払われます。不動産投資で給料以外の所得が増えると、前年の総所得に基づいて計算される住民税額に変動が出るため、利益が出ても損失が出ても、翌年には勤務先に不動産投資をしていることが分かってしまいます。

実は、不動産投資には5棟10室という言葉があります。これが何を示すかというと、「事業的規模としてみなすかどうかの基準」です。要するに、所有・賃貸している不動産が5棟以上あるいは10室以上であれば業とみなし、それ未満であれば業ではない、とする判断基準です。また一年間の収入が500万円以上かどうかも基準になります。

そのため、不動産投資の規模を5棟10室未満かつ不動産収入500万円未満に抑えていれば、副業禁止のサラリーマンも公務員も、特に許可を受けることなく合法的に不動産投資を行うことが可能です。

ただし、賃貸する不動産が娯楽や集会、遊戯目的の設備を持つものであったり、宿泊施設などとして利用させたりするものの場合はこの限りではありませんので、就業規則や法律を事前に確認しておく必要があります。

例えば、副業として株式投資をしている場合は、それが勤務中だと職務に支障が生じるので禁止されるケースがほとんどだと言えます。しかし、勤務時間外に行っているだけの話であれば、職務に支障が生じるとは言えないので禁止されない可能性も高いと言えるでしょう。

同様に、不動産投資で物件の管理を自分でしている場合は、勤務中の問い合わせやクレーム対応が発生した場合に職務に支障が生じるので、禁止されることになります。しかし、管理会社に物件の管理を委託している場合は、職務に支障が生じるとは言えないので禁止されない可能性が高いと言えます。

会社などに副業の所得を知られたくないという場合には、確定申告時に住民税の徴収方法を、自身で住民税を納付するという「普通徴収」に切り替えれば、給与所得以外の所得を他の人に見られる可能性は少なくなります。

しかし、不動産投資で赤字が出た場合は、徴収方法を変更する以前に総所得額が低くなってしまうため、翌年の住民税が安くなり勤務先にも知られることになります。普通徴収を用いることで勤務先に不動産投資をしていることや所得を伏せることはできますが、完璧というわけではありませんので、注意が必要なポイントです。

いずれにせよ、許可が出ていない状態で本業に支障が出るような規模で副業を行っているとみなされると、注意や処分、最悪解雇などに発展する可能性もあります。できる限り許可を取ってから不動産投資を始めるようにしましょう。

竣　工　2020年12月
最寄駅　蒲田駅徒歩3分
総戸数　44戸

住　所　東京都大田区西蒲田8-24-7
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／2022年3月末迄フリーレント
■全部屋対象／実質フリーレント5ヶ月

■物件名フリガナ
ラクラスカマタ2
ラクラス蒲田Ⅱ

■近隣周辺施設情報
ドトールコーヒーショップサンライズ蒲田店まで約260m
ファミリーマート小浦蒲田駅西店まで約100m
しんぱち食堂蒲田西口はなれまで約240m
肉のハナマサ蒲田店まで約210m
あおぞら歯科クリニックまで約180m
蒲田プラザ東急ストアまで約190m
ローソン西鉄イン蒲田店まで約280m
ツルハドラッグ蒲田店まで約230m
蒲田東急ストアまで約230m
大田区役所まで約650m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.09㎡～25.38㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産を売却する際の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定は物件の情報と家賃などから机上で試算をして査定する方法で、訪問査定は簡易査定後に不動産会社の担当者が物件を実際に見に行き査定する方法です。それぞれの査定方法と、査定の際に評価を上げる方法について見てみましょう。

投資用の不動産の場合は主に収益還元法で試算します。収益還元法にはさらに直接還元法とDCF法とがあります。ここでは計算のしやすい直接還元法について見てみましょう。直接還元法の試算方法は以下のように行います。

この計算式から、純収益が大きいほど、また還元利回りが低いほど、物件価格は高くなることがわかります。純収益とは家賃収入から経費をひいた収益のことです。売却時により物件の評価を高くするには、家賃を高く保ち純収益を維持することが重要な要素になります。

訪問査定とは、簡易査定を受けてから売主がその価格で話を進めても良いという場合に行うこととなる査定方法です。訪問査定では不動産会社の担当者が実際に物件を見に行き、物件の管理状態や周辺の環境を見て査定を行います。

一般的に、訪問査定で算出した価格を売却価格として買主の募集を行うことになります。現地確認を行っているぶん訪問査定のほうが査定精度が高いと考えられるためです。

訪問査定で評価を上げるためのポイントは2つあります。1つは物件の管理をこまめに行っておくことです。内装が色あせていないか、水漏れをしていないか、設備に損壊がないかなどを日頃からチェックしておきましょう。管理を十分に行っているかいないかで物件の資産価値が違ってきますので、管理状態はこまめに確認することが大切です。

もう一つのポイントは物件の立地条件です。駅から近かったり、周辺に病院や銀行スーパーなどが整備されていたりする物件は利便性が高いため、そのぶん家賃を高い水準に置くことが可能になり、物件の価値も落ちにくくなります。立地は物件の評価を上げるためには重要な要素になりますので、近隣の店舗などの情報は積極的に担当者に共有すると良いでしょう。

しかし、立地は自分では後からどうすることもできませんので、購入時により良い立地の物件を選んでいるかどうかが重要な要素になってきます。売却時に物件をより高く評価してもらうためには、購入時点で立地に注意して慎重に物件を選ぶことが大切です。

売却時に査定価格を下げないポイントとして、空室時の対応の仕方も関係してきます。退去が発生して空室になった際、なるべく早く新しい賃借人を付けるために家賃を下げて募集をすることがありますが、あまり安易に家賃を下げないことも評価を落とさないコツになります。

収益還元法での試算のように、家賃収入が下がると査定価格も下がります。空室になった際は不動産会社の担当者と相談して、なるべく家賃を下げずに賃借人が付くようにすることが大切です。

例えば管理状態を良くすることで、賃借人が付きやすくなるばかりでなく、訪問査定の際の評価も上がる可能性があります。空室の清掃や劣化部分の入れ替えといった管理は、不動産の運営から売却に至るまで大切な要素だと言えます。

不動産の売却価格を査定する際には、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することが安易に評価を下げないコツでもあります。1社だけの査定では査定価格が本来の物件価格に見合っているかどうかがわかりません。

なるべく多くの不動産会社に査定を依頼して相場を把握したり、上限の価格と下限の価格を確認したりして話を進めることで、売出価格を本来の価格より低く設定されるリスクを軽減することができます。

査定は簡易査定と訪問査定の2回に分けて行われることに触れましたが、できれば訪問査定までは複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。簡易査定の価格が高かったとしても訪問査定で低い価格設定をされる可能性があったり、逆に簡易査定が低くても訪問査定で高く査定してくれたりする不動産会社もあり、評価がまちまちだからです。

訪問査定が終わるまでは、複数の不動産会社と連携を取って、最後まで誠実に対応し、また評価を高く設定してくれる不動産会社で売却をすることが、価格を高く維持するコツでもあります。

不動産投資は家賃収入からローンの返済や管理費などを支払うことになりますので、家賃収入がきちんと入ってくることが賃貸経営の前提となります。入居者がいても、たびたび家賃滞納があると運用計画が狂ってきますので、入居の際は賃借人の属性などを細かく見ることが必要です。

滞納があると、売却の際に買主との交渉で価格を下げなければいけない可能性が出てきます。きちんと管理をしていてもそのような理由で価格を下げるのはもったいないですし、利益を得る機会を逃してしまいます。

また、不動産を賃貸する際は、一般的に入居者へ家賃保証会社への加入を義務付ける形となりますが、かと言って家賃を滞納されても良いというわけではありません。頻繁に滞納をする入居者は何かとトラブルの種になりがちですし、また家賃保証会社が破産するなどして保証契約が無くなった際は、大家が直接滞納家賃の回収をしなければならないからです。

入居者の審査は基本的に不動産会社や家賃保証会社が行う作業ですので、大家が実際にすることはありませんが、不動産会社と連携を取り、なるべく滞納が無いように入居者の属性を見ながら賃借人を選定することが大切です。

竣　工　2021年10月
最寄駅　馬喰横山駅徒歩4分
総戸数　40戸

住　所　東京都千代田区岩本町1-13-8
概　要　地上14階 RC造
駐車場　有/月額38,500円
■物件名フリガナ
エスレジデンスカンダアバンス
S-RESIDENCE神田avance

■近隣周辺施設情報
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約330m
セブンイレブン千代田岩本町2丁目店まで約180m
小伝馬町ドラッグまで約350m
すき家日本橋小伝馬町店まで約250m
にじいろ保育園小伝馬町まで約300m
小伝馬町郵便局まで約290m
マルエツプチ小伝馬町駅前店まで約350m
マルエツプチ東日本橋三丁目店まで約650m
丸の内オアゾまで約1910m
ドン・キホーテ秋葉原店まで約1520m
セブンイレブン日本橋馬喰町店まで約500m
ファミリーマート神田岩本町一丁目店まで約440m

■駐車場　　　有/月額38,500円
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社叶設計
■施　工　　　野村建設工業株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須
―――――――
■間取り
□1K～1SLDK（26.06㎡～42.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2021年3月
最寄駅　大塚駅徒歩3分
総戸数　33戸

住　所　東京都豊島区南大塚1-45-6
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
クレストコートオオツカ

■近隣周辺施設情報
アトレヴィ大塚まで約300m
Loftまで約300m
まいばすけっと大塚駅南店まで約450m
ライフ新大塚店まで約800m
ファミリーマート豊島南大塚一丁目店まで約30m
ナチュラルローソン北大塚一丁目店まで約400m
ローソン大塚駅南口店まで約300m
くすりの福太郎大塚駅前店まで約400m
ダイソーよしや大塚店まで約500m
日心会総合病院一心病院まで約500m
山下書店大塚店まで約400m
豊島南大塚郵便局まで約220m
警視庁巣鴨警察署まで約270m
巣鴨地蔵通り商店街まで約900m
豊島区立南大塚二丁目児童遊園まで約300m
パピーランド大塚店まで約600m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　9台/月額5,500円
■駐輪場　　　24台/月額550円
―――――――
■設　計　　　一級建築士事務所大誠テクノ株式会社
■施　工　　　住協建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1LDK（34.83㎡～35.93㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

投資用マンションの査定額を算出する際には、収益還元法と呼ばれる査定方法を用います。収益還元法は直接還元法とDCF法の2種類が存在しますが、DCF法は計算方法が複雑であるため、直接還元法が用いられるのが一般的です。

直接還元法では、年間の総家賃収入を還元利回りで割ったものに100をかけて査定額を算出します。ほぼ全ての不動産会社が同じ計算方法で投資用マンションの査定を行うため、ある程度の相場は決まっています。しかし、物件固有の条件や経済状況なども査定額に盛り込まれるため、物件次第では相場よりも高く売ることも可能と言えるでしょう。

1つ目のコツは、適切な査定額を提示してくれる不動産会社に売却を依頼することです。投資用マンションの査定額は同じ計算方法を用いて算出するため、ほぼ相場が決まっていると言えますが、物件固有の要件や経済状況なども査定に盛り込むため、不動産会社により差が生じます。

また、できる限り早く売買を成立させるために、査定額を低く見積もる不動産会社もあれば、営業力に自信があり、その物件のセールスポイントを的確に捉えてアピールできると判断して査定額を高く見積もる会社もあります。こうした点から、その査定額が適切なものかどうかを考えた上で、その中でも査定価格の高い不動産会社を選ぶと良いでしょう。

また、投資用マンションが所在する地域に詳しい不動産会社もおすすめです。どのくらいの需要が期待できるかをよく把握しているため、比較的精度の高い査定額が期待できます。

年に関係なく需要の高さが期待できる3～4月です。日本では、新年度を迎える4月に就職や進学、転勤などのイベントが重なるため、比較的居住用不動産市場の需要が高くなる傾向があります。そのため、3～4月の需要に間に合うように11～12月に査定を依頼しておけば、投資用マンションでも比較的高い査定額が期待できる可能性があります。

2019年10月の増税前も狙い目です。2019年10月には消費税が現在の8％から10％に引き上げられることが予定されています。2％の増税と言っても不動産は高額であるため、増税の影響は大きいと言えます。そのため、まだ増税が行われていない今であれば、需要が増税後よりも高いと言えるので比較的高く売却できるでしょう。

また、2020年の東京オリンピックを迎える前もトレンドだと言えます。2020年に行われるオリンピックの開催地が東京に決まってから、東京ではインフラ整備やオリンピック特需を狙った企業の進出などで地価が上昇しています。この特需に便乗して、東京オリンピックが終わるまでに売却すれば、高く売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

3つ目のコツは、入居者がいる間に売却することです。投資用マンションでは入居者がいる・いないでは大きな違いがあります。入居者がいる状況では、購入した直後から長期的な家賃収入が期待できます。一方、入居者がいない状況では、購入した直後から空室リスクと向き合わなければなりません。

そのため、入居者がいない状況では買い手のリスクが高くなるため、売却価格の値下げを要求される可能性が高くなります。売却価格の値下げを要求されないようにするためにも、また相場より少しでも高く売却したいのであれば、入居者がいる間に売却することが大切な条件と言えるでしょう。

もし、空室期間が長く、管理費や修繕費・固定資産税などの支出が大きくなる場合は、投資用マンションとしてではなく、居住用マンションとして売却することも選択肢の1つです。どう売却すると最も高くできるか、不動産会社に事前に確認することも重要と言えるでしょう。

4つ目のコツは、設備や内装の修繕を行っておくことです。投資用マンションの査定では、どの程度の家賃収入が得られるかが査定結果に最も影響を与えますが、物件固有の要件も影響を与えます。

例えば、クロスやフローリングが傷んでいる、キッチンなどの水回りが傷んでいるといった場合には、査定額が低くなる可能性があります。また、査定額が相場通りだった場合でも、買い手が内見を行う際に、それらの劣化を将来的な修繕が発生する箇所だと判断して売却価格の減額を請求する可能性もあります。

そのため、少しでも高く売却したいのであれば、査定や買い手の評価に影響を与える設備や内装の修繕をあらかじめ行っておくことが重要です。しかし、それらを行ったからと言って、必ず査定結果が良くなるわけではありません。修繕を行う際は、不動産会社に事前にどこを修繕した方が良いか確認してから行えば、無駄な支出を抑えられるでしょう。

5つ目のコツは、建物診断を受けておくことです。建物診断とは、投資用マンションの劣化状況や建物の性能が維持されているか、調査を専門的に行っている機関に判断してもらう診断のことです。中古マンションには、経年劣化によって瑕疵が建物に潜んでいる可能性があります。

投資用不動産として購入する買い手にとっては、ある程度の支出を伴うため購入に対して慎重になります。しかし、建物診断で物件に問題がないということが証明されれば、不安が払拭されるため、建物診断を受けていない物件よりも購入しやすいと言えます。

2018年4月から宅地建物取引業法の改正によって、建物診断を受けた物件かどうか報告が義務化されているため、徐々に建物診断の認知が広がりつつあります。不動産会社も投資用マンションを売却する際に、建物診断を受けていることをアピールポイントにできるため、売却価格の上昇が期待できるでしょう。

投資用マンションを高く売るための5つのコツを実践した場合には、購入時よりも高く売却できる可能性もあります。しかし、売却活動にあたっては、事前に押さえておかないとせっかく得られるはずの利益が少なくなってしまうこともあります。投資用マンションを高く売却する際の注意点は以下の2つです。

注意点の1つ目は、売却時の所有期間に注意することです。投資用マンションの運用中に地価の上昇などの理由で、そのまま運用するよりも売却した方が利益を得られるケースがあります。そのようなケースでは、物件を購入してからの年数がまだあまり経過していない可能性もあります。

長期的な家賃収入が続くか分からないし、利益が確実に出るのであれば売却した方が良いのではと思う方も多いと思います。しかし、所有期間によっては、売却で得られた利益に対して高い税率が課される可能性があるので注意が必要です。

例えば、所有期間が売却年の1月1日時点で5年以下の場合には、売却によって得られた利益に対して約39％の譲渡所得税が課せられます。一方で、5年を超えていた場合には、利益に対して約20％の譲渡所得税が課せられることになります。

もし、売却によって500万円の利益が生じた場合には、所有期間が5年以下だと約195万円、5年超で約100万円と、95万円程度の節税につながります。節税によって投資用マンションを高く売却したのと同じ効果が得られるため、所有期間も意識しておくようにしましょう。

注意点の2つ目は、買取を勧められても断ることです。不動産の売却方法は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法と、不動産会社に買い取ってもらう方法の2種類が挙げられます。不動産会社が仲介する方法は、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性がありますが、買い取ってくれる方法では、すぐに契約できるメリットがあります。

しかし、買取は市場価格よりも2割程度低く売却することになるのが一般的であるため、そのぶん損をする可能性が高いので注意が必要です。不動産会社が売却活動を積極的に行っていないにもかかわらず、「なかなか買い手が見つからないので買取はいかがですか？」と買取を勧めてくるケースもあります。

竣　工　2021年3月
最寄駅　新大塚駅徒歩8分
総戸数　20戸

住　所　東京都文京区大塚4-3-5
概　要　地上4階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■E-302／E-303号室対象／フリーレント2ヶ月
■E-302／E-303号室対象／実質フリーレント4ヶ月

■上記以外住居対象／フリーレント1ヶ月
■上記以外住居対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
ライブフラットブンキョウオオツカ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと大塚5丁目店まで約520m
ライフ新大塚店まで約550m
セブンイレブン文京大塚4丁目店まで約140m
ローソン文京大塚3丁目店まで約380m
東京健生病院まで約320m
大塚公園まで約360m
私立諸聖徒幼稚園まで約580m
私立まなびの森保育園まで約220m
私立東邦音楽大学附属東邦中学校まで約610m
東邦高等学校まで約590m
スーパーマーケット三徳茗荷谷駅前店まで約780m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.75㎡～54.58㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

借り換えは今組んでいるローンを解約して、新しくローンを組みなおすということです。現在組んでいるローンの金利タイプと借り換えるローンの金利タイプの組み合わせは、以下のように4通りあります。

変動金利から固定金利に借り換える場合は、先に触れたように、一般的に固定金利の方が高い金利が設定してありますので、返済額が増える可能性があります。この場合は、毎月の返済額を減らしたり総支払額を減らしたりすることが目的ではなく、金利上昇リスクに対してのリスクヘッジという目的で借り換えを行うという形になります。

しかし、今組んでいる変動金利の金利が高く、固定金利に借り換えた方が金利を低く抑えられる場合も考えられます。その場合は、金利上昇に対するリスクヘッジに加えて、返済額が減らせるというメリットも享受できます。

変動金利同士で借り換える場合は、金利を下げて返済額を減らすことが目的になります。借り換えの際には金融機関の審査があり、事務手数料や保証料などが発生しますので、そういった費用を払っても金額面でメリットがあるかどうかをシミュレーションしておくことが重要になります。

固定金利同士でローンを組みなおす場合は、より金利が低い固定金利のローンに借り換えて返済額を減らすという目的となります。

固定金利タイプのローンには5年、10年などの期間限定の商品もあり、それらは満期になり新しいローンに切り替えをする際に金利が上がることがあります。そのような時に他の金融機関の金利が低い固定金利ローンに借り換えをすることで、さらに継続して低い固定金利タイプのローンを継続することがしやすくなります。

固定金利から変動金利に借り換えをすることで、一般的には金利が低くなり返済額を減らせることが期待できます。しかし、金利上昇リスクに対するリスクヘッジという目的で固定金利を選んでいた場合は、変動金利に借り換えをすることで、そのメリットがなくなることはあらかじめ考えておいた方が良いと言えます。

今後、金利が上がる可能性があることも十分にシミュレーションをして、後で後悔しないようにしましょう。

借り換えは今契約している金融機関のローンを完済して、新しくローンを組むということですので、借り換えをする金融機関の事務手数料や保証料、登記費用が発生します。

また、解約をする金融機関に対しても解約手数料や、契約によっては違約金が発生することもありますので、そのような費用を支払ってもメリットがあるのかどうかをきちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

この3つの条件が揃っていれば、借り換えた際に返済額を減らすことが可能な範囲ということになります。しかし、あくまで目安ですので、3つの条件が全て揃わないと必ずしもメリットがない、ということではありません。

借り換える際の手数料が安く済んだり、今まで繰り上げ返済をしていたりする場合は、その額などによってこの3つの条件が揃わなくてもメリットがあることがありますので、シミュレーションで確認した上で取り組むことが大切です。

固定金利に借り換えを行う場合は、返済額を減らすというより金利上昇に対するリスクヘッジという意味合いの方が大きくなります。その場合は借り換えるタイミングが重要になります。

金利が上がってから固定金利タイプへ借り換えようとした際には、既に固定金利タイプの金利が上がっている可能性がありますので、その場合は高い金利で固定されてしまうことになります。固定金利タイプに借り換えるなら、金利が上がらないうちに借り換えることが大切です。

また、一般的に固定金利タイプの場合は繰り上げ返済ができませんので、繰り上げ返済を計画している場合は固定金利タイプに借り換える前にしておきましょう。借り換える前にある程度繰り上げ返済をしておくことで、固定金利タイプでも返済額を抑えることができます。

借り換えをする場合、自分で金融機関を一つずつ当たって借り換えのシミュレーションをすると、時間がかかる上により条件の良い金融機関に巡り合わないまま借り換えをしてしまう可能性もあります。

借り換えのシミュレーションを依頼すると、1,000本以上ある住宅ローンの中から、メリットのある借り換え先を提示してくれます。モゲチェックには借り換え専門のコンサルタントが在籍していて、そのようなシミュレーションだけでなく借り換え後の金利上昇リスクに関してもレポートを発行してもらえるようになっています。

シミュレーションを依頼するには、サイトから残債や金利など借り換えに必要な情報を入力します。そうすることでシミュレーションの内容から、最もメリットのある金融機関を紹介してくれる仕組みになっています。手数料は借り換えができた時の成果報酬制になっていますので、初期費用をかけずに借り換えを行うことができます。

借り換えを検討する際は、借り換えに特化したサービスを展開しているモゲチェックの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

竣　工　2021年5月
最寄駅　水天宮前駅徒歩8分
総戸数　52戸

住　所　東京都江東区佐賀1-10-15
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
アークマークスイテングウマエ1
ARKMARK水天宮前Ⅰ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約600m
セブンイレブン江東佐賀2丁目まで約350m
コーナン深川店まで約650m
永代クリニックまで約700m
江東永代郵便局まで約450m
吉原内科クリニックまで約470m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約460m
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約410m
清澄公園まで約650m
ケーアイファーマシー深川店まで約590m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エヌ・エー・エフアーキテクツ
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.35㎡～26.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

本業でボーナスが出たり、資金に余裕があったりする場合は、不動産投資ローンの繰り上げ返済をすることをおすすめします。

売却の際にローンの残債がある場合は、完済しなければ抵当権抹消ができないので売却が完了しません。一般的に完済する資金は売却で得た資金から充当しますので、残債の額が手元に残る利益と大きく関係してきます。

繰り上げ返済をした時点で返済スケジュールが更新され、元金と利息が同時に減額されます。そのため残債と毎月の返済額が減り、キャッシュフローも改善されますので、売却時だけでなく日々の運用にもメリットが発生することになります。

残債が減っていれば、売却する際の完済に要する金額も少なくなる分、手残り額を多く残すことができます。このような点から、売却の際に損をしないためには、繰り上げ返済をすることが大事な要素の一つになります。

不動産の管理は資産性に大きく影響します。不動産投資の場合は管理状態が入居率に影響してきますので、運用を効率よく行うためには、日頃から小まめな管理が求められます。戸建やアパートなど一棟物件を所有している場合は、外壁やエントランスの管理、周りの草木の管理から、内部の清掃や内装の改修といったように幅広い管理が必要になります。

区分所有の場合は一棟物件と比較すると狭い範囲になりますが、壁や床の痛み、水回りの状態を小まめに管理することが大切です。最初は小さな損壊でも、時間の経過とともに大きくなり修復する費用も大きくなる可能性がありますので、入居者の入れ替わりのタイミングなどで細かく確認するようにしましょう。

売却で失敗しないためには、購入時に立地にこだわって物件を選ぶことが大切です。駅から近かったり、周辺に銀行や病院、スーパーなど生活に必要な施設があったりすると入居者のニーズが高くなりますので、その分物件の価値が落ちにくくなります。

不動産投資物件の場合、賃借人が長期間にわたり付くかどうかという点も査定に影響してきますので、売却価格をなるべく高く設定するためには、立地は重要な要素になってきます。内装や設備は途中で変えることができますが、立地は変えようがありませんので、購入時に慎重に検討するようにしましょう。

売却の際は購入者のターゲットを絞ることが大切です。購入者がプロの投資家だと売却の際に価格交渉をされて価格がどんどん下がっていく可能性があります。逆に初めて不動産投資をする方が購入する場合はどうでしょうか？

不動産投資の初心者にはサラリーマンの方が多く、そうした方は自分で物件管理が十分にできるわけではありません。そのため、支出を限界まで抑えて利回りを追求するより、利回りがそれほど良くなくても、自分の手がかからず安心して運用ができる物件の方が購入しやすいことが考えられます。

不動産投資を始めた理由は「副業として」が最も多く、次に「老後への不安のため」、「貯蓄の代わり」と続き、他の投資手段より利回りが良いためという回答は全体の5%前後しかないことがわかります。

このことから不動産投資を始めたばかりの時期は、「収入を今よりも増やしたい」「長期的な不安を軽減したい」という意識が高く、利回りにはあまりこだわっていないという層も一定数存在すると考えられます。

不動産投資が初めてという層や、初心者の層であれば、物件がきれいで運用が手堅くできると判断できるようであれば、多少利回りが悪くても納得して購入する可能性が高くなります。売却の際はターゲット層をプロの投資家ではなく不動産投資の初心者に設定することが、売却で損しない一つのコツと言えます。

不動産を売却する際は、不動産会社に査定を依頼して売却価格を設定し、募集広告を出すという流れになります。その際の価格はなるべく高めに設定するようにしましょう。

購入者のターゲットを不動産投資の初心者に設定した場合は、利回りがそれほど高くなくても、安心して運用できるかという視点から物件を検討するということには触れました。そのような点から、まずは売却価格を高めに設定することが損をせずに売却できるコツになります。

はじめから安い売却価格を出してしまうと、価格交渉の際に後から値上げを提示するのは厳しくなります。購入希望者を納得させる十分な理由がなければ、相手の気分を害してしまい交渉が決裂する可能性が高いからです。

一方、価格を高めに出しておけば、価格交渉で多少下がっても成約には繋がるため、利益の額を考えて「ここまでなら下げてもいい」というラインを決めておくことで、損を回避することができます。

竣　工　2005年3月
最寄駅　大井町駅徒歩3分
総戸数　48戸

住　所　東京都品川区大井1-22-3
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
レジディアオオイマチ
RESIDIA 大井町

■近隣周辺施設情報
イトーヨーカドー大井町店まで約280m
阪急百貨店大井食品館まで約220m
肉のハナマサ大井町店まで約500m
西友大井町店まで約320m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約140m
サンクス大井1丁目店まで約90m
ローソン大井町駅前店まで約450m
ドラッグセガミ大井町ガーデン店まで約130m
品川大井二郵便局まで約380m
大井中央病院まで約600m
三菱東京UFJ銀行大井町支店まで約180m
AOKI大井町駅前店まで約170m
洋服の青山大井町東口店まで約460m
ヤマダ電機LABI品川大井町店まで約320m
紳士服のコナカ大井町店まで約320m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（24.93㎡～27.17㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

竣　工　2008年3月
最寄駅　大井町駅徒歩4分
総戸数　65戸

住　所　東京都品川区大井1-26-2
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
パークキューブオオイマチ
Park Cube 大井町

■近隣周辺施設情報
アトレ大井町まで約450m
阪急百貨店大井食品館まで約280m
阪急大井町ガーデンまで約210m
ゲートシティ大崎まで約1430m
ローソン品川大井1丁目店まで約130m
ファミリーマート阪急大井町ガーデン店まで約370m
セブンイレブン大井町駅前店まで約180m
セブンイレブン品川大井1丁目店まで約150m
西友大井町店まで約480m
イトーヨーカドー大井町店まで約370m
肉のハナマサ大井町店まで約630m
まいばすけっと大井2丁目店まで約210m
大黒屋大井町店まで約380m
まいばすけっとゼームス坂店まで約790m
ヤマダ電機LABI品川大井町店まで約360m
大井中央病院まで約700m
ツルハドラッグ大井1丁目店まで約400m

■駐車場　　　2台/月額33,000円
■バイク置場　3台/月額3,300円
■駐輪場　　　36台
―――――――
■設　計　　　株式会社佐藤秀一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社佐藤秀
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　ピアノ相談可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（20.49㎡～26.62㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

「ワンルームマンションは売りに出していればそのうち買い手がつく」と思っている方もいるかもしれませんが、実際はそうとは言い切れません。

ベビーブームなどの影響によって、2004年に日本の人口はピークを迎えましたが、その後は少子化の影響を受けて年々人口が減少しています。2019年現在では、まだ人口が1億人を超えていますが、2050年には人口が1億人、2100年には人口が5,000万人を割り込むことが予想されています。

人口が増加している状況では需要に対して供給が不足しがちなため、すぐに買い手がつく、高く売れるといった状況が期待できます。しかし、人口が減少している状況では、需要に対して供給が上回ってしまうので、ワンルームマンションを早くかつ高く売るには、事前の対策が重要になってくると言えるでしょう。

1つ目のポイントは早めに出口戦略を立てることです。出口戦略とは、運用中のワンルームマンションを最終的にどうするのかということです。例えば、投資用ワンルームマンションまたは居住用ワンルームマンションとして売却する、入居者がいなくなった場合は居住用マンションとして自身で居住するなどが不動産投資における出口戦略になります。

ワンルームマンションを売却すると言っても、簡単に売買契約が成立するわけではありません。ワンルームマンションの売却には以下の工程をクリアする必要があります。

全ての工程をクリアするには最低でも3ヶ月程度の期間を要します。少しでも早く売買を成立させるには、どのような工程をクリアする必要があるのか内容をあらかじめ確認しておくだけでなく、逆算して早めに行動に移すことが重要と言えるでしょう。

2つ目のポイントは不動産一括査定を活用することです。ワンルームマンションを少しでも早くかつ高く売却するには、ワンルームマンションの査定と買い手の募集を行ってくれる不動産会社をしっかりと選ぶことが重要です。

「どの不動産会社に依頼しても同じなのでは？」と思っている方もいるかもしれませんが、実際には不動産会社ごとに営業力や査定ポイントが異なるので、査定結果も異なります。

例えば、営業力の高い不動産会社に依頼してすぐ買い手が見つかった、地域に密着した不動産会社に依頼した際には、地元のネットワークを活かした売却に自信があるため査定額が高くなった、といったことが起きる可能性があります。

より良い不動産会社を選ぶには、数多くの不動産会社からより条件に合った不動産会社を選ぶ必要がありますが、1社ずつに足を運んでいては手間がかかります。そこで便利なのが不動産一括査定です。不動産一括査定であれば、物件情報を1回登録するだけで数多くの不動産会社から一括で査定を受けられます。

3つ目のポイントは売却前に部屋の修繕を行っておくことです。不動産会社が行う査定には、机上査定と実査定の2種類あります。机上査定とは、周辺のエリアで同条件の物件がどの程度の価格で取引されているか等の情報に基づいて査定額を決定する方法です。机上査定は、査定の時間を短縮できる一方、実際に物件を確認していないので査定額の信憑性が低くなります。

実査定とは、不動産会社が実際に物件に足を運んで、周辺の状況や建物・部屋の劣化状況を反映させながら査定額を決定する方法です。実査定は、査定の時間がかかってしまいますが、机上査定よりも査定額の信憑性が高いと言えます。実査定では、部屋の劣化状況が査定額に反映されるため、部屋がきれいであるほど査定額が高くなります。

そのため、クロスやフローリングが傷んでいる、水回りの設備が壊れているなどの場合には査定額が低くなるため、修繕を行って査定額を上げることもポイントです。しかし、修繕を行っても必ず査定額が上がるわけではありません。不動産会社に査定を依頼する際は、どう修繕すればいいか不動産会社からアドバイスを貰ってから修繕を行いましょう。

4つ目のポイントは売却の時期を考慮することです。ワンルームマンションの需要は1年中多いというわけではありません。日本では、進学、就職、転勤などで新生活がスタートする4月に合わせて3～4月に不動産需要が最も高くなると言われています。この時期を逃すと、次の3～4月まで買い手が現れない可能性もあるので注意が必要です。

かと言って、3～4月にマンションを売りに出せばいいというわけではありません。購入を検討している方は、10月頃には物件の情報を収集し、12月頃には不動産会社を訪ねるなど行動に移すのが一般的です。

それらの行動に合わせるためにも、逆算して11～12月には査定を依頼するなどあらかじめ売却の意思表示を行う必要があります。そうすれば、3～4月の需要に間に合うため、スムーズな売買契約に結び付けられるでしょう。

5つ目のポイントは入居者がいる時の売却にこだわらないことです。ワンルームマンションの売却を行う際には、入居者がいる場合は投資用として、入居者がいない場合は居住用として売却することが可能です。

入居者が既にいる物件はオーナーチェンジと呼ばれ、投資家がすぐ家賃を得られるため一定の人気はありますが、逆に空室の物件を好む投資家がいたり、居住用としては売却しづらかったりといったデメリットもあるため、売却までの期間が長引く可能性もあります。

「投資用不動産なのだから入居者がいる状況で売らないと」とこだわってしまうと、売却に良い時期を逃したり、築年数の経過で査定額がどんどん下がったりする可能性もあります。

マンションの解体まで投資用として所有する、居住用マンションとして自身で居住する、といった予定がないのであれば、入居者がいない状態でも居住用マンションとしての売却を視野に入れることがポイントと言えるでしょう。

ワンルームマンションの売却を成功させるには、5つのポイントをしっかりと押さえながら売却を進める必要があります。しかし、5つのポイントをしっかりと押さえていても、状況次第で損をする可能性や、計画を変更しなくてはならない可能性もあるので注意が必要です。ワンルームマンション売却時の注意点は以下の2つです。

注意点の1つ目はワンルームマンションの所有期間を考慮することです。5つのポイントを実践したことでワンルームマンションの売却が成功すると、売却で利益が生じる可能性があります。

「利益が生じることはいいことなのでは？」と思われるかもしれませんが、不動産の売却によって生じた利益には税金が課せられます。その譲渡所得税は、物件の所有期間次第で税率が大きく異なるので注意が必要です。

ワンルームマンションを売却した年の1月1日時点で、物件の所有期間が5年以下の場合の税率は39％、所有期間が5年を超える場合の税率は20％が適用されます。例えば地域の再開発が進んでいる場合などには、購入時よりも大きく地価が上昇している可能性があるため、売却による利益が大きくなることも考えられます。

居住用としてではなく投資用として所有していたマンションの売却には、3,000万円の特別控除といった税制の特例を適用できません。利益が大きくなりそうな場合は、税率を下げるためにできる限り5年を超えてから売却するなどの工夫も必要と言えるでしょう。

注意点の2つ目は買取を視野に入れながら売却を進めることです。不動産会社に仲介してもらって買い手を探すのが一般的ですが、需要が低下している時期であったり、立地条件があまり良くなかったりする場合には、買取を視野に入れるのもポイントです。

買取とは、不動産会社に仲介を依頼して買い手を探してもらうのではなく、不動産会社に買い手になってもらうという売却手段です。買取には、買い手が現れるまで待つ必要がなく、すぐに売買が成立するというメリットがあります。

一方、市場価格よりも2割程度安く買い取られるほか、買取を希望しても立地条件が悪い、物件の状態が悪いといったケースでは買い取ってもらえないというデメリットもあります。

もし、買取に応じてくれる会社はいるものの、すぐには他の買い手が見つからないという状況なら、時間の経過で資産価値が落ちたり無駄な支出が生じたりする前に、不動産会社に買い取ってもらった方が良い場合もあります。

竣　工　2021年12月
最寄駅　千川駅徒歩9分
総戸数　40戸

住　所　東京都豊島区高松3-2-4
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
アーバンパークセンカワ

■近隣周辺施設情報
豊島区立高松小学校まで約370m
板橋区立板橋第二中学校まで約630m
東京都立板橋高校まで約540m
千早公園まで約1210m
コモディイイダ幸町店まで約500m
ビッグ・エー板橋中丸店まで約730m
アコレ板橋幸町店まで約560m
ライフ千川駅前店まで約720m
ローソン板橋幸町店まで約470m
ドラッグセイムス豊島高松店まで約360m

■駐車場　　　有
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社アースティー
■施　工　　　日広建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.56㎡～25.96㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

マンション売却での成功というと、安い価格で購入して、それよりも高い価格で売却する、ということが頭に浮かぶのではないでしょうか。ですが、マンション投資の利益を考える場合は、購入した時の価格と売却価格の差ではなく、購入してから売却するまでの総収入と総支出の差をみることが大切です。

例えば、2,000万円で購入した物件を1,600万円で売却した場合、この2つの数字だけを見ると400万円損をしたことになります。しかし、運用をしている間の家賃収入が手元に600万円残っているとすれば、600万円－400万円=200万円で200万円儲かっているということになります。

マンション投資ではこのように家賃収入と売却益の2種類の収入があり、家賃収入をインカムゲイン、売却益をキャピタルゲインと言います。マンション投資で利益が出たかどうかは、この2つの収入を足して考えることが大切です。

マンションの売却をする場合、まずは不動産会社に価格査定を依頼し、売り出す価格を決定したら、不動産会社に広告を出してもらい買主を募集するという流れになります。売却の流れの中で、特に査定の段階と売却の方法で注意しておきたい点について見てみましょう。

売却を検討する際は、まずは不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定は2回行われますが、1回目の査定は簡易査定と言い、物件資料をもとに机上で試算した価格になります。簡易査定の価格は「この価格なら売却の話を進めても良いだろう」というように、検討の参考にする価格だと思ってもらえば良いでしょう。

2回目の査定では不動産会社の査定担当者が実際に物件を見に行き、駅からの距離や周りの環境を見た上で価格査定を行います。2回目の査定のことを訪問査定と言います。訪問査定で出した価格で売主が納得できれば、その価格で募集をスタートします。

この段階で注意しておきたいのは、査定は複数の不動産会社に依頼するのが望ましいということです。1社だけだと、その不動産会社の査定した価格が本来の適正な価格かどうかの判断ができないからです。

また、売却に至るまでに価格は色々な条件で上下するため、簡易査定の段階で高く査定した不動産会社の価格が、訪問査定をした段階で高い価格のままだとは限らないということが考えられます。

低い価格を出した不動産会社が訪問査定で高い価格を出す可能性もありますので、最終的な売り出し価格を決めるまでは、複数の不動産会社に依頼することが、より正確な価格で募集を出すためのコツだと言えます。複数社へ査定を依頼する場合は、『すまいValue』などの一括査定サービスを活用すると便利です。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。仲介は不動産会社が募集広告を出し第三者が購入します。不動産会社はその際に契約を仲介して、仲介手数料を利益として受け取ります。

買取は不動産会社が一旦物件を買い取って再販し、その差額を不動産会社が利益として受け取ります。買取の場合は募集広告を出さず、不動産会社が買主になりますので、仲介手数料はかかりません。

一般的に買取の場合の価格は、仲介で売却する価格より20%から30%は安くなりますので、できるだけ高い価格で売却をしたいのであれば、仲介で売却をした方が良いでしょう。

仲介の場合と買取の場合ではどれだけ手取り額が違うかを試算してみましょう。

例えば2,000万円で売却できた場合、仲介手数料は物件価格の3%＋6万円と計算しますので、この場合に支払う仲介手数料は、2,000万円×3%＋6万円＝66万円になります。よって、差し引き1,934万円が手取り額となります（実際は、仲介手数料よりも少額ですが他にも諸費用が発生します）。

仮に買取で売却をした場合に仲介の価格より20%低かったとすると、2,000万円×20%＝400万円となりますので、手取り額は1,600万円となります。仲介手数料はかかりませんが、300万円以上も価格が安くなることがわかります。

出口戦略は、後で考えれば間に合うと思われている方もいらっしゃると思います。しかし、出口戦略はなるべく早い段階から考えた方が対策はしやすく、時間の経過とともに対策できることが減り、何も考えていないと売却のタイミングを逃してしまうということもあります。まずは物件を購入する際に検討したいことについて見てみたいと思います。

売却時の訪問査定では不動産会社の担当が現地に行き、実際に物件を見て査定します。その際には駅からの距離や周りの環境も見て査定を行いますので、購入するマンションが駅から近かったり、周りにスーパーや病院、銀行など生活に必要だと思われる施設が整っていたりする方が高く査定されます。

立地は後で変えることができませんので、購入時点で良く検討することが大切です。購入時点では駅がなくても後でできる計画があるとか、あるいは周りに学校や病院が建設される予定がある、といったエリアもありますので、そういった情報などを仕入れて検討することが大事な作業になります。

マンション投資においては、空室になった場合に今までよりも家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げないようにすることも物件の査定価格を下げないコツになります。これには物件価格を査定する際の試算方法が関係しています。不動産の価格を算出する際の試算方法には、取引事例比較法と収益還元法、原価法の3種類があります。

投資用の不動産の査定には多くは収益還元法を使います。収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類がありますが、どちらの試算も収益が関係してきます。収益とは家賃収入のことです。

直接還元法がわかりやすいですので、ここでは直接還元法を例に解説します。直接還元法は家賃収入を利回りで割って物件価格を算出する方法です。

例えば年間収入が100万円で投資家に提示される利回りを8%と設定した場合の物件価格は100万円÷8%＝1,250万円になります。では家賃収入が120万円の場合はいくらになるでしょうか。計算すると120万円÷8%＝1,500万円となり、家賃収入の多い方が物件価格は高くなることがわかります。

このように投資用のマンションの場合は家賃収入が査定に関係してきますし、家賃が高いほど物件価格も高く査定されます。マンション投資をしているといずれ空室が発生し、家賃を下げた方が賃借人が付きやすく空室を埋められるというケースに遭遇する場合もありますが、あまり安易に下げないように慎重に検討するようにしましょう。

立地に加えて、建物や部屋の管理状態なども査定価格に影響しますので、しっかり物件を管理することが大切です。区分マンションであれば室内の劣化や損壊がないかどうかや、水回りの状態などは入居者が入れ替わる際に必ず確認するようにしましょう。特に水回りの劣化は腐食が進むと修理代も大きくなることがありますので注意が必要です。

また物件を目視するだけでなく、修繕積立金の積み立てに遅れがないかなどもしっかりチェックしておきましょう。

繰り上げ返済をして、徐々に毎月手元に残る資金を増やし早めに収益を積み上げることができれば、売却の際に利益が残りやすくなりますので、より有利に売却活動を行うことができます。

また、月々の返済額を下げずに支払期間を短縮するのも収益をうまく得る方法です。早く完済できれば、家賃収入そのものを積み上げていくことができますので、やはり売却の際に利益を残しやすくなります。このように、余裕資金がある場合は繰り上げ返済も検討してみましょう。

マンションには高く売れるタイミングがあります。売却の際はローンの残債を完済しなければいけませんので、ローンの残債の減り方と比較して物件価格があまり下がらないタイミングを狙って売却できれば、他の時期に売却するより利益が残る確率が高まります。

竣　工　2021年12月
最寄駅　西大島駅徒歩4分
総戸数　45戸

住　所　東京都江東区大島2-36-14
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可

■物件名フリガナ
トウキョウオオシマザ・ガーデンレジデンス

■近隣周辺施設情報
秀林外語専門学校まで約200m
東京服装文化学院まで約870m
大島防災公園まで約230m
江東区立亀戸第三保育園まで約580m
江東区立第一大島小学校まで約290m
江東区立大島西中学校まで約820m
ローソン亀戸南店まで約490m
ダイエー大島店まで約500m
まいばすけっと亀戸駅東口店まで約1060m
サンドラッグ砂町銀座店まで約1680m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社太陽設計東京一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK（25.66㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

自宅を売却する際は、まず大まかな売買価格を出します。これを査定と言います。査定は2回行われ、それをもとに売り出し価格を決定します。売却に当たっては、不動産会社に買い取ってもらうか、仲介を依頼して購入希望者を探すかのいずれかを選択することとなります。

買取は不動産会社が直接物件を買い取るもので、仲介の場合は広告を出すことで買主を募集して問い合わせを待ち、問い合わせが来た買主と交渉して条件が合えば売買契約を行います。また、売却が完了しても、仲介の場合には瑕疵担保責任を問われる可能性があります。以下ではこの流れに沿って注意点をご紹介したいと思います。

自宅を売却する際は、まず自宅の価格がいくらくらいになるのか査定を行います。査定は机上で試算する簡易査定と実際に物件を見て行う訪問査定とあります。査定は不動産会社に依頼することとなりますが、1社だけへの依頼だと査定価格が物件の本来の適正価格かどうかが判断しにくいので、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

その際は、自分で1社1社直接査定を依頼するのではなく、の不動産一括査定サービスを使うと便利です。不動産一括査定サイトでは、一度物件の情報を登録すると複数の不動産会社による査定を受けることができます。その価格を見て、希望の価格に近い不動産会社と話を進めていきます。

不動産会社から提示された価格を見ると、最も高く査定した不動産会社1社に絞り話をすすめたくなるところですが、最初の段階で1社に絞り込むにはリスクがあります。

必ずしも査定価格＝売却価格になるわけではありません。高い価格で募集しても買い手が付かないために価格を下げたり、買主との交渉で価格が下がったり、逆に問い合わせが多い場合は価格を上げるケースもあります。

また、実際に売却となると買主との交渉もあり、査定価格よりも不動産会社の担当者のやる気や積極性などで交渉の結果が変わってきます。このような点から査定の段階では1社に絞らず、複数の不動産会社と話を進めながら、徐々に絞っていくようにしましょう。

では、良い不動産会社と巡り合うにはどのような点に注意すれば良いのでしょうか。ここでは良い不動産会社を見分ける方法について見てみましょう。

査定の際に高く価格を付けてくれる会社は、積極的に物件を取り扱いたい、という意思の表れでもある可能性がありますので、高く査定している会社と連携を取ることは大切です。

しかし、高く査定している会社以外にも、適正価格で査定してくれる会社かどうか、という点で会社を見ることも大切です。高い査定価格でも、売り出し後にすぐ下げてしまう会社もあるため、もともと下げた後の価格帯を提示している会社でも良かったということになります。

最初に適正価格に近い価格を付ける会社は、きちんとリサーチをしていると考えられるため、誠実に売却のサポートをしてくれる可能性が比較的高いと言えます。そういった会社とも同時に話を進めて比較検討することが、売却までスムーズに進めていくコツになります。

不動産会社が適正な価格で査定ができているかを見極めるには、自分で相場を調べて相場価格を把握しておく必要があります。相場を調べる方法はいくつかありますが、1つは一括査定サービスで調べるという方法です。一括査定サービスで複数の不動産会社が査定価格を出してくれるので、その価格からおおよその相場を把握することができます。

2つ目の方法として、ネットで同じような不動産の売り出し情報を調べる方法があります。大手不動産情報サイトのHOME’Sやスーモでエリアや築年数、部屋の広さ、間取りで検索をして似た条件の物件と比較する方法です。

ただ、この場合は今売り出し中の価格であり、成約された価格ではありませんので、念のために成約事例も調べておきましょう。成約事例はREINS Market Informationというサイトで、スーモなどと同様の方法で調べることができます。

このようにあらかじめ相場価格を知った上で不動産会社と接することで、その会社が相場価格に近い価格を提示してくれているかどうかがわかります。

もし自分が調べた相場価格と不動産会社が出した価格とに差がある場合は、そこで話を終わらせるのではなく、その価格になった理由を確認することも大切です。理由を確認することで、自分では発見できなかった建物の損壊やマイナスポイントなどがわかることもあるからです。

売却の方法には仲介と買取の2種類の方法があります。どちらが自分の状況に合っているかを検討することがスムーズに売却する上では大切です。それぞれの特徴を下記表にまとめました。

仲介の場合は募集広告を出して買主からの問い合わせを待たなければいけませんので、売却までに時間がかかることがありますし、問い合わせが無い場合は価格を下げたり、あるいは引き合いが多ければ価格を上げたりすることもあります。このように売却するまでに手間暇がかかる可能性がありますが、状況によっては高い価格で売却できることもあります。

買取の場合は不動産会社が買い取ってくれますので、すぐに売却が完了します。そのためすぐに現金化したい、という方にはメリットがあります。しかし、買取の場合は仲介の価格の20%から30%くらいは安くなりますので、価格を下げたくない人には向いていません。現金化が優先で価格は安くても良い、という方には合っている方法です。

このように仲介と買取のメリット、デメリットをしっかり確認して自分の状況にあった方法で売却することが、無駄なく売却を完了させるコツになります。

仲介で売却をした場合、瑕疵担保責任がありますので注意が必要です。瑕疵とは目視では確認しにくい欠損や損壊のことを言います。売却時にはそのような瑕疵に気付かずに売却して、その後に瑕疵が発見された場合は、民法では一定期間内は売主が責任を負わなければならないとなっています。

仲介で売却をした場合は、売却が完了しても原則として瑕疵担保責任があるということを忘れないようにしましょう。

竣　工　2018年8月
最寄駅　浅草橋駅徒歩2分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区柳橋1-25-2
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可

■物件名フリガナ
プラウドフラットアサクサバシ3
PROUD FLAT ASAKUSABASHIⅢ

■近隣周辺施設情報
miniピアゴ柳橋2丁目店まで約380m
マルマンストア日本橋馬喰町店まで約880m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約450m
セブンイレブン台東柳橋2丁目店まで約120m
セブンイレブン台東浅草橋3丁目東店まで約520m
セブンイレブン台東蔵前2丁目店まで約760m
サンクス 浅草橋駅前店まで約120m
マツモトキヨシ浅草橋駅前店まで約220m
シモジマ浅草橋本店まで約200m
サカゼン馬喰町店まで約730m
永寿総合病院柳橋分院まで約340m
浅草橋公園まで約360m
柳北公園まで約760m
浅草橋郵便局まで約980m
両国郵便局まで約390m
東日本橋交番まで約390m
蔵前警察署まで約540m

■駐車場　　　3台（平置式）月額41,800円
■バイク置場　7台
■駐輪場　　　34台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1LDK（25.12㎡～41.55㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産投資ローンの借り換えとは、主に金利負担を軽減する目的で借入先の金融機関を乗り換えることになります。

たとえば、金利負担が年率3%のA銀行から融資を受けていたのを、2%のB銀行に乗り換える場合などを指します。このとき既存の金融機関の残債は、新しい金融機関からの融資資金を使って完済することになります。

不動産投資ローンの借り換えには、返済負担が軽減されるメリットがある一方、手数料や手間がかかるといったデメリットもあります。結果的に返済負担が減らず、「こんなはずではなかった」と後悔する可能性もあるため、事前に十分な調査とシミュレーションを行うことが重要です。まずはローン借り換えのメリットから見ていきましょう。

借り換えの最も大きなメリットと言えるのが、金利負担の軽減です。借り換えで金利が下がることにより、毎月の返済負担が軽くなり、総返済額も抑えられる可能性があります。

例えば、「借入額4,000万円」「金利年3%」「返済期間20年間」「元利均等返済」といった条件のローンでは、毎月の返済額は22万1,839円となります。

一方、ローンの借り換えにより金利を2%に下げると、毎月の返済額は20万2,353円となり、毎月1万9,486円、年間23万3,832円の負担減少となります。これを20年間続けた場合は、トータルで467万6,640円の差が生じることになります。

このように、金利を1%下げるだけで数百万円以上の負担が軽くなることもあるため、ローンを適切に借り換えるメリットは大きいと言えます。

不動産投資では、毎月一定のキャッシュフローを確保することが重要です。キャッシュフローとは、帳簿上導き出される利益ではなく、不動産投資における実際の現金の流れのことを言います。

キャッシュフローが不足すると突発的なトラブルなど大きな出費に対応できませんが、毎月十分なキャッシュフローを確保できれば余裕を持った賃貸経営ができるだけでなく、新たな物件を取得する資金として積み立てることも可能になります。

ローンの借り換えで金利が下がると、元本分の返済速度が上がり、残債を早く減らすことが可能になります。将来物件を売却する時点でローンの残債を減らしておけば、一括完済が容易になるため売却計画も立てやすくなります。

ローンを借り換えるためには、元々借りていたローンの残りを完済する必要があります。借り換え先から融資を受け残債を充当できれば、不動産投資ローンを完済したという実績が残ります。

ローン完済の実績ができると、将来的に別案件で他の金融機関から融資を受けようとする際に信用度が高くなります。借り換え先が大手の都市銀行となっている場合は、借り換え前よりも個人としての信用力がさらに上がることもあります。

一般的にローンを借り換える場合、借り換え元の金融機関に繰り上げ返済の手数料を支払わなければなりません。手数料の金額は金融機関や個別の契約により異なります。無料で済む場合もありますが、数万円かかることもあります。

繰り上げ返済手数料は金融機関に問い合わせることで確認することができますが、住宅ローンの融資を受ける際に銀行と交わした「金銭消費貸借契約書」でも調べられます。「借り入れから〇年以内に繰り上げ返済する場合は、〇%の手数料がかかる」との記載があれば、手数料がいくらになるかが判明するでしょう。

借り換える先の銀行等に支払う新規ローンの事務手数料です。金額は、安い場合で数万円から借入額の1%前後としているところもあります。たとえば3,000万円の借り入れで1%の事務手数料を支払う場合、30万円となります。

借り換え元の金融機関に対してローン残債を完済した後は、その金融機関が設定していた抵当権を抹消する手続きをしなければなりません。一方、借り換え先の金融機関に対しては融資の担保として新たな抵当権を設定する必要があります。

抵当権抹消と抵当権設定にかかる費用は、司法書士報酬も入れて計10～15万円程度必要になると考えておけば良いでしょう。

金利の低いローンに借り換えることができれば返済負担は軽くなりますが、金利上昇リスクが伴うことや、借り換えを判断する目安を知っておくことが大切です。

ローンの借り換えで固定金利から変動金利にする場合は特に注意が必要です。現在は低金利が長引いており、住宅ローンや不動産投資ローンの金利も低く抑えられていますが、今後も続く保証はありません。

金利はその時々の経済・景気動向や国の金利政策によって決まるため、将来の金利がどう動いていくかを現時点で予測することは困難です。そのため固定金利よりも金利の安い変動金利を選択する場合は、将来の金利上昇リスクを認識しておくことが必要です。

ローンの借り換えは主に金利負担を軽減することが目的ですが、結果的に毎月の返済負担が増える場合もあります。毎月のローン返済額は「借入額」「金利」「返済期間」「返済方法」などの設定次第で変わってくるため、たとえ金利負担が現時点より軽くなっても、返済期間の設定次第で毎月の返済額が上がるからです。

そのため借り換えをする際は、金融機関の担当者とよく相談し、自らシミュレーションすることも大切です。

金利が下がっても毎月の返済額が多くなるケースは例えば次のとおりです。同じ借入額でパターンAの金利は3％、パターンBの金利は2％ですが、毎月の返済額が多いのはパターンBとなります。

金利の高いパターンAは、毎月の返済負担は軽くなりますが、返済期間が5年長いため総返済額が多くなります。パターンAの総返済額が3,993万960円であるのに対し、パターンBは3,474万9,360円と、両者には518万1,600円の差が生じることになります。

このように、上記2つのパターンは、「毎月の返済額」と「トータルの返済額」という面でそれぞれ長所と短所があります。どちらが良いかについては、それぞれローンを利用して返済する方の個別的な事情や投資に対する考え方によって変わってきます。

ローンの借り換えを行う場合は、自分が置かれている立場や事情から、たとえば毎月の返済額を軽くするのか、それとも返済総額を軽くしたいのか、などの優先すべきポイントを検討することが大切です。

ローンの借り換えでは様々な費用がかかるため、「費用を負担してでも借り換えればメリットがある」と判断できる場合に、借り換えを行うのが目安となります。費用を払ってでも金利を下げて効果が期待できるのは、ローン残額が一定額以上あり、返済期間も一定期間以上残っている場合です。

上記の3つの条件に該当すれば、借り換えを行うメリットがあるとされていますが、無条件にメリットがあるというわけではありません。本当にメリットがあるかどうかの判断は、将来的にローンの負担がどの程度改善されるか試算した上で行うことが重要です。

「複雑な計算は苦手」と敬遠する方もいますが、インターネットで検索すれば、住宅・不動産ローンをシミュレーションできるサイトが数多くあります。借入額・金利・返済期間などの条件を入力し、返済方法を選択すれば、自動でシミュレーションしてくれます。

例えば、インターネット上で不動産投資ローンの借り換えが気軽にできる『インベース』というサービスがあります。ここでは簡単なシミュレーションを入力するだけで、借り換えによって金利や返済額をどれだけ削減できるかを把握することができ、その結果をもとに借り換え手続きの代行を申し込むことが可能です。

シミュレーションでは、設定を変えながら数種類のパターンを検証することが大切です。最終的に自分のニーズを満たし、返済負担にも耐えられる融資案を選び、それをもとに金融機関と交渉してみましょう。

事前にしっかりと準備・検討を行っておくことで、不動産投資事業やローン返済計画に対して真摯に向き合い、研究・検討を重ねている姿勢があることを金融機関に示すことができます。このような努力が、金融機関担当者の熱意を引き出すことや理解を得ること、さらに担当者からの信頼を得るという良い結果につながっていきます。

竣　工　2022年1月
最寄駅　蔵前駅徒歩2分
総戸数　98戸

住　所　東京都台東区浅草橋3-3-3
概　要　地上14階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■1K／1R／1DK／1LDK住居対象
■キャンペーンＢ／適用可

■2LDK住居対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
ルフォンプログレクラマエプレミア

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン台東浅草橋3丁目店まで約220m
ミニストップ浅草橋1丁目店まで約300m
まいばすけっと浅草橋駅北店まで約90m
朝日信用金庫浅草橋支店まで約60m
シモジマ浅草橋本店まで約350m
永寿総合病院柳橋分院まで約350m
三井記念病院まで約850m
浅草橋郵便局まで約650m
鳥越神社まで約180m
台東区立柳北公園まで約400m
台東区立浅草橋保育園まで約260m
台東区立台東育英小学校まで約500m
東京都立忍岡高等学校まで約300m

■駐車場　　　(機械式9台・平置式1台)月額38,800円
■バイク置場　4台/月額5,500円
■駐輪場　　　95台/月額2,200円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.30㎡～56.12㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

仲介は不動産会社が売主と買主の間に立ち不動産取引の仲介をする売却方法です。売主に仲介を依頼された不動産会社は募集広告を出し買主を募集します。仲介を依頼する際に、売主は仲介する不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の契約方法があります。

仲介では後述の買取に比べ売却価格を高く設定できるメリットがありますが、募集広告を出して買い主からの問い合わせを待つため、長期間売却できないケースもあり、急いで売却をしたい方にとっては売却できない期間が続きかねないことがデメリットになります。

不動産会社が直接物件を買い取る方法を買取と言います。買取の際は重要事項説明書と売買契約書を作成する必要があります。

買取価格は一般的に仲介で売却する際の価格より20%から30%は安くなります。しかし、査定後すぐに買い取ってくれる不動産会社もありますので、現金化を急いでいる方にはその点がメリットになります。

買取では不動産会社と売買契約を締結し、引き渡しが済めば売却は完了します。一方、仲介の場合は不動産会社に依頼する段階でまず媒介契約を締結する必要があります。媒介契約には3種類の契約方法がありますので見てみましょう。

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。不動産会社が発見した買主の中から自分で選んで契約することもできます。また、自分で親せきや知り合いなどから買主を探してきた場合、不動産会社を通さずに契約することもできます。

売主は専任媒介契約をした1社にしか仲介を依頼することができません。買主が自分で探してきた買主とは不動産会社を通さずに契約することができます。依頼を受けた不動産会社には定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ物件情報を登録する義務が発生します。

専任媒介契約と同じように1社にしか仲介を依頼することができません。また、売主が自分で探してきた買主との契約も、依頼した不動産会社を仲介して行わなければいけません。専任媒介契約と同じように定期的な販売活動の報告義務と指定流通機構へ情報を登録する義務が発生します。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため幅広く募集ができますが、不動産会社としては他の不動産会社で仲介が決まった場合は営業活動が無駄になりますので、優先順位が落ちる可能性があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社だけにしか依頼を行いませんので募集範囲が狭くなりますが、不動産会社としては営業活動が無駄になる可能性がありませんし、販売活動を報告しなければならない縛りもあります。そのため販売活動を積極的に行ってくれる可能性があります。

どの契約方法にするかは、個別の対応になってきますので、事前に各契約の特徴と良し悪しを把握した上で決めることが大切です。以下に契約方法の特徴を表にしたものを記載いたしますので確認しましょう。

不動産会社が募集広告を出したことで買主が決まり、売買を行う際には、売買契約書と重要事項説明書を作成します。それぞれどのようなものかを見てみましょう。

売買契約書には、売主がどのような物件を買主に売却し、仲介した不動産会社がどこであるか、などということが謳われています。具体的には以下のようなことや、その他細かい情報などが記載されています。

重要事項説明書には、物件に関する事項や取引条件に関する事項とその他の事項の3つの内容が記載されています。不動産会社は、売買契約締結までに買主に重要事項の説明をしなければならないことが法律で定められています。

重要事項説明書は宅地建物取引士が交付し口頭で説明を行います。買主は重要事項説明書の内容の説明を受け売買を継続するか辞めるかの選択をすることになりますので、とても重要な書類になります。

不動産売買契約には様々な書類が必要になります。大きく分けると本人を確認できる書類、権利を確認できる書類、物件を確認できる書類の3パターンの書類が必要になります。

以下にマンションを売却する場合に必要な書類をまとめてみました。状況によって不要な書類もありますので、契約の際は個別に確認するようにしましょう。

重要事項説明を受け、契約書を作成しても、購入代金の支払いと登記が行われるまでは不動産売買が終わったとは言えません。

引き渡し日には、買主から売主に売買価格から手付金を引いた残金が振り込まれます。その後、一般的に売主は振り込まれた資金からローンの残債を完済します。同時に司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を行い、この時点で引き渡しが完了したことになります。

引き渡し後の物件の所有権は買主にありますので、物件で何か問題が起きても基本的には買主が対応しますが、引き渡しから一定期間内の瑕疵担保責任は原則として売主が負わなければいけません。

瑕疵とは簡単には発見できない欠陥や不具合のことを言います。売主が欠陥部分に対する修繕などの責任を負わなければならない期間は契約によって定められ、一般的には引き渡し後2，3ヵ月以内となっています。主な瑕疵には給排水管の故障や漏水、騒音や臭気などが考えられます。

いざという時に慌てないように、引き渡しが終わった後でも瑕疵担保責任があるということを知っておきましょう。また、瑕疵担保責任が発生した時に支払われる保険がありますので、加入しておくことも検討しましょう。

なお、古い物件を売却する際は、瑕疵が多いことが予想され売主の負担が大きくなってしまうことから、「瑕疵担保責任を負わない」という契約内容にすることが一般的です。不動産会社と話し合い、瑕疵担保の取り扱いを事前に決めておきましょう。

竣　工　2011年11月
最寄駅　森下駅徒歩7分
総戸数　61戸

住　所　東京都墨田区千歳2-14-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
コンフォリアリョウゴクサウス
COMFORIA 両国サウス

■近隣周辺施設情報
アルカキット錦糸町まで約2140m
マルイ錦糸町店まで約2020m
エンゼルファミリー両国店まで約270m
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約470m
スーパー森泉屋まで約490m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約660m
両国国技館まで約750m
同愛記念病院まで約1100m
ライフ菊川店まで約910m
セブンイレブン墨田千歳店まで約220m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約470m
医療法人社団愛恵会両国駅前病院まで約720m
墨田両国三郵便局まで約350m

■駐車場　　　7台（平置式）月額35,200円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有/1台無料
―――――――
■設　計　　　株式会社デザインネットワークス
■施　工　　　石黒建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.84㎡～47.02㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

不動産会社の査定を受ける前に、近隣にある類似した不動産の販売価格相場を自分で調べることが大切です。ネットで検索すれば同じ地域にある不動産の販売価格が閲覧できますし、また新聞折り込みの広告なども参考にすることができます。

ある程度の相場感覚を身に付けておくと、次の手順となる売却査定額を適正に評価できるようになります。

次に、一括査定サイトなどで売却査定を依頼します。このとき各査定を比較検討するため複数の業者に査定してもらうことがポイントですが、査定額次第でローンの残債を完済できそうか、それとも難しそうかを大体把握することができます。代表的なサービスとしては、「すまいValue」「LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス」などがあります。

業者選びでは、複数の業者から査定額の根拠を聞き出し、納得のいく算出方法で計算した信頼できる業者を選ぶのが良いでしょう。ただし、売却予定の不動産にローンの残債があり、抵当権が付いている場合、業者にその事情を説明し、具体的な対応策を提案してくれる業者を選ぶようにします（詳細は後述）。

また、住み替えを予定している場合は、住み替え実績を豊富に持ち、住み替えローンなどを扱った経験が豊富な業者が候補になるでしょう。

売却を依頼する業者が決まったら、次は業者と相談しながら不動産の売り出し価格を決めていきます。実際に市場に出す売り出し価格は相場より若干高めに設定し、購入希望者の反応を見て価格の引き下げなどを検討するなどの戦略を話し合い、適正価格で売れるであろう価格帯に設定することが大切です。

購入希望者が現れたら、内覧対応や値引き交渉に応じることになります。内覧時に不動産業者に任せっきりにするのではなく、売主自らも内覧に立ち会い直接購入希望者と話をすることで、価格交渉や購入にあたっての質疑応答などがスムーズに進みます。

売却価格について購入希望者の同意が得られれば、売買契約手続きに移行します。また、契約と並行して引越し準備なども進めておき、売主、買主、不動産会社の三者立会いのもと、不動産の引き渡しを行います。

不動産の売却はおおよそこのような流れになります。一連の流れを知っておくだけでも、慌てず落ち着いて行動することができるようになります。

不動産を売却するときにローンの残債がある場合、売主はこれを完済し金融機関が不動産に設定している抵当権を抹消しなければなりません。抵当権付き不動産の購入希望者は通常おらず、また融資先の金融機関も売却に同意してくれないことが考えられるからです。

残ったローンを貯金などの自己資金で完済できれば、それが最もスムーズに売却を完了できる手段だと言えるでしょう。ローンを完済することで不動産は問題なく売却でき、新居を購入する場合も新たな住宅ローンをスムーズに組むことができる期待が持てるでしょう。

不動産の売却代金をローン残債に充当する場合は、手順が少し複雑になります。具体的には、不動産売却の決済日にローン残債の支払いと抵当権の抹消を合わせて行う必要があります。

抵当権を抹消しないと不動産を売却できないものの、売却しないと売却代金が入らず抵当権を抹消できないという状況になるため、不動産売却と抵当権抹消を同一の日に合わせて行うことが必要です。

このような一連の手続きを同一日に行う必要があるため、経験豊富な不動産業者のアドバイスに基づき、手続きをスムーズに進めることが重要です。もし売却代金だけを受け取り、抵当権抹消が後日になる場合、買主側が納得しない可能性があるため注意が必要です。

実際は売主、買主、仲介業者が金融機関の窓口前に集合し、入金状況を確認しながら司法書士と連絡を取り合い、手続きを進めることになります。

住み替えローンは、現住居を売って新居に移ろうとする際、現住居の売却額をローン残債に充当しても不足する場合に利用できる融資です。つまり新居の購入費用と現住居のローン未済分の両方を、まとめて貸し付けてくれるため売主にとってメリットの大きい内容となります。

住み替えローンを利用できるのは、売却代金をローン残債に充当しても不足する場合に限られます。売却代金でローンを完済できる場合は、通常の住宅ローンを組めば良いため、住み替えローンは利用できません。

また、住み替えローンでは、金融機関は担保物件価値を超える金額を融資することになるため、通常の住宅ローンより審査は厳しくなります。

住み替えローンを利用する際は決済のタイミングがより複雑になります。不動産の売却決済と抵当権抹消のほか、新居購入の決済も同一日に合わせる必要があります。そのため現住居の売却と新居の購入は、住み替え実績が豊富にある慣れた不動産業者に仲介を任せるのが良いでしょう。

その上で、現住居の売却と新居の購入の双方について、お互いに連携を図りながら進めていき、両方の決済日を同一日に合わせることになります。もちろん多少の時間的なズレが生じることもありますが、現住居の売却活動を行いながら、新居探しや購入の交渉も並行して進めていく必要があります。

なお、現住居の売却可能額を把握しなければ、ローンにどの程度充当できるかなど資金計画が立てられないため、現住居の売却活動を先行させるほうが安全でおすすめです。

現住居は、買主から売却代金を受け取り、売却代金と住み替えローンの融資額を使ってローン残債を完済、および抵当権を抹消し、物件を引き渡します。新居は、住み替えローンの融資額を使って売主に購入代金を支払い、引き渡しを受けます。

住み替えローンでは、融資額が膨れるため返済負担も増えることになります。返済計画を立て、返済が家計を圧迫しないか、途中で頓挫するような無理な計画になっていないかなどについて、十分に検討することが大切です。

また、新居の購入契約について、現住居の売却が予定どおりにいかない場合、新居の購入を白紙撤回できるという「住み替え特約」を契約に付けるよう売主に交渉することも可能です。売主側からの同意を得るのは容易ではありませんが、買主側には大きなメリットがあるため検討してみても良いでしょう。

住み替えローンの利用を成功させるためには、現住居の売却と新居の購入、そして融資の申込み・審査など、それぞれの活動や手続きについてお互いに連携を図りながら手順よく進め、最終的にタイミングを合わせていくことが必要です。そのためには、住み替え実績が豊富で信頼できる不動産業者に依頼しましょう。

しかし、もしも住み替えローンの審査が下りず、経済的にローン返済の負担に耐えられないという場合、「競売」もしくは「任意売却」という方法を取らざるを得ない可能性があります。

住宅ローンの返済ができない場合、自宅は「競売」にかけられることになります。ローンの返済が滞ると、債務者は分割返済の権利を失い、お金を貸している金融機関は一括の返済を求めてきます。それに応じることができなければ、金融機関は担保に取っている不動産を換金して残債に充てるため、裁判所に対し競売の申し立てを行います。

なお、競売は債権者が申し立てできる制度であり、ローンを借りている債務者がいくら不動産を売却したいと思っていても債務者側から競売を申し立てることはできません。

自宅が競売に付されると、売却額は相場よりも安くなるのが一般的です。競売代金はローンの残債に充当されますが、不足額は債務者が一括返済しなければなりません。また、物件明け渡しの時期も裁判所が決めるため、その日までに債務者の自己負担で引っ越しを済ませる必要もあります。

このように、競売は債務者側にとってデメリットが大きい方法と言えます。そのため、ローン返済が行き詰まってしまった場合でも、競売に移行する前に「任意売却」などの方法を検討することが大切です。

任意売却とは、金融機関と債務者が話し合った上で競売前に不動産を売却し、ローンの残債に充当する方法です。売主にとって任意売却は次のようなメリットがあります。

任意売却は、債権者である金融機関の同意と協力がないと実現ができないという点に注意しましょう。そのため任意売却の実績豊富な不動産業者の協力を得ながら、金融機関に現状や今後の返済計画を説明し、納得してもらうよう行動する必要があります。金融機関側も、競売に比べて高く売却できる分充当額が増えるメリットがあるため、任意売却の相談には応じてくれるでしょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　両国駅徒歩3分
総戸数　65戸

住　所　東京都墨田区両国1-14-10
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】

■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
ヴェリオリョウゴク
Ｖｅｒｒｉｏ　Ｒｙｏｇｏｋｕ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと新大橋1丁目店まで約620m
セブンイレブン墨田両国2丁目店まで約320m
ファミリーマート両国駅前通り店まで約330m
ドラッグセイムス墨田両国薬局まで約330m
永寿総合病院柳橋分院まで約1080m
エンゼルファミリー両国店まで約250m
浜町プロデュースまで約1080m
マルエツプチ両国緑1丁目店まで約840m
両国江戸NORENまで約670m
まいばすけっと両国横綱横丁店まで約650m
キッチンオリジン両国店まで約710m
墨田区立両国小学校まで約450m
山田記念病院まで約1510m
両国交番まで約550m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　ファーストコーポレーション株式会社、株式会社アーキフォルム
■施　工　　　坂田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～1SLDK（25.10㎡～40.22㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。

ローン借り換えのメリットは、ローン残高や返済期間にもよりますが、借り換え後の金利差が0.5%～1%程度ある場合となります。たとえば、2020年現在の不動産投資ローンで良い条件の金利は1%台（投資用の新築マンション購入時）ですので、不動産投資ローンの融資を受けている方の場合、金利が現在2%～4%台の方は、他金融機関に借り換えを検討することで、 借り換えメリットを享受できる可能性があります。

たとえば、ローン残高が2000万円、残りの返済期間30年、融資金利3%の方が、金利2%のローンに借り換えできたとすると、総返済額は374万円が減額できることになります。たった1%ではありますが、ローン残高が数千万円で返済期間が数十年にわたると、金利の利息分の支払いだけで1000万円を超えることも珍しくありませんので、金利が2%～4%台の方は、一度借り換えを検討されてみることをおすすめします。

不動産投資を行っている方が、ローンの借り換えを検討する大きなメリットの一つとして、自分の属性を評価してくれる金融機関に巡り合うことができる、という点が挙げられます。不動産投資では、ローンを活用してレバレッジを利かせた投資を展開することが多いので、自分の属性を最も高く評価してくれる金融機関に出会うことができれば、その後の不動産投資を拡大していく上で心強い味方を手に入れられることになります。

ローンの借り換えを促進している金融機関は多く、借り換えをすることで特典を受けられるケースもあります。たとえば、イオン銀行や楽天銀行など、グループに小売を持つ銀行では借り換え後、ショッピングの際にポイントで値引きがあるケースがあったり、提携企業による特典を用意しているケース、ATM手数料や振込手数料を無料にしているケース、融資事務手数料を引き下げるキャンペーンを行っているケースなどがあります。

特典はあくまでオプションのようなものなので、よく使うサービスがあれば検討をしてみるという程度で良いでしょう。

現在の金融機関に対して数年以上にわたり返済の延滞がなく、直近で年収の大幅なダウンもない場合は、その金融機関から優良な返済者として見てもらうことができますので、現在の金融機関も借り換えされないように金利引下げを提示される場合があります。

引き下げ幅は、一番低い金利を提示する金融機関と比べると小さくなるかと思いますが、借り換えの際にかかる諸費用や手続きの手間などを考えると、借り換えをしないほうが賢い選択となるケースも少なくありません。

なお、現在の金融機関から金利引き下げの提案を引き出す上で大事なのは、「このままの融資条件では借り換えられてしまうかもしれない」と危機感をもってもらうこととなります。

そのため、とりあえずローン金利の引き下げを相談してみるというよりは、あくまで借り換えを前提として、金利が大きく引下がる他金融機関のシミュレーションなどを持って「借り換えをしたいと思っている」「この金融機関に借り換えを検討している」という具体的な意向を伝えると良いでしょう。

ローン借り換えのデメリットの一つ目は、借り換えの手間がかかるという点です。実際にローンを借り換えるまでに、借り換えの情報収集から金融機関探し、金融機関との打ち合わせ、比較検討、新規融資契約手続き、現行の金融機関との契約解消手続き、登記などの作業が発生します。

ある程度は手続きのための時間が必要となるので、シミュレーション段階であまり金利が大きく引き下がらない場合には、そのまま借り換えて続きを続行するかどうかを一度検討した方が良いでしょう。

最初に融資契約を行ったときと同様に、借り換えの際にも以下のように事務手数料や保証料、登記費用などがかかることになります。諸費用は総額で30万円～50万円程度かかる可能性がありますので、金利引き下げによる返済額の軽減額と合わせて検討をしましょう。

融資開始からすぐの借り換えや、何度も同じ金融機関からの借り換えなどをすると、その金融機関からの心証を悪くしてしまうケースがあります。

不動産投資は、物件選びと同じくらい金融機関を味方につけることが重要ですので、今後も長い付き合いをしていきたいと考えている金融機関とのコミュニケーションは慎重に進めたほうが良いでしょう。

まずは、現在の融資条件を確認することがスタートとなります。ローン残高、返済期間、融資金利、金利タイプ、返済総額などを確認しておきましょう。

現在の不動産投資ローンの金利をどれだけ削減できそうか、無料で簡易診断してくれるサービスなどもありますので、こういった診断もうまく活用して借り換え可能な融資条件を調べてみると良いでしょう。

次に、融資金利の引き下げが可能そうな金融機関を探しましょう。検討先としては、メガバンク、地方銀行、ネット銀行などが有力な検討先となります。ネットで簡単に下調べをしてから、電話や窓口に相談をすると良いでしょう。

現在の年収や年齢、勤務先、勤続年数、資産状況などの属性情報と、物件に関する情報などを提出すると、金融機関から具体的な融資条件や審査結果を教えてもらうことが可能です。現在の返済総額と見比べて、借り換えのメリットがどれくらいあるかを確認しましょう。

また、金融機関によっては、一定金額以上を預金する、ローンとは別の取引を開始するなどで、金利を優遇してもらえるケースもありますので、そちらについても確認をしてみると良いでしょう。

借り換えを検討してる金融機関から審査OKをもらい、借り換え先がある程度決まったら、それを現在の金融機関に伝えましょう。場合によっては、現在の金融機関から金利引下げの提案があるかと思いますので、それを借り換え検討先の条件と見比べて、今の金融機関でローンを借り続けるか、借り換えを続行するかを検討します。

借り換え先の審査が有効な期間は1ヶ月～2ヶ月程度となりますので、あまりに現行の金融機関との交渉が長引きそうな場合には、借り換え先の金融機関に相談をしてみると良いでしょう。

借り換えを続行する場合は、借り換えの実行日を新しい金融機関や司法書士などと話し合って決め、現在の金融機関にはローンを完済する申込書を提出します。借り換え先には、本申込を行い、正式な融資契約を締結します。