竣　工　2022年3月
最寄駅　西大島駅徒歩7分
総戸数　29戸

住　所　東京都江東区大島2-10-20
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レオーネニシオオシマ

■近隣周辺施設情報
紳士服コナカ亀戸店まで約800m
まいばすけっと江東亀戸6丁目店まで約400m
ファミリーマートTKD西大島店まで約280m
くすりの福太郎西大島店まで420m
江東亀戸一郵便局まで約490m
城東保健相談所まで約630m
みずほ銀行 亀戸支店まで約530m
江東区役所大島出張所まで約590m
ドン・キホーテ 亀戸駅前店まで約610m
セブンイレブン江東亀戸1丁目店約350m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　2台/月額3,300円
■駐輪場　　　29台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社伊佐建設一級建築士事務所
■施　工　　　池田建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.28㎡～26.87㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産を売るにあたって多くみられるポジティブな売却理由をご紹介します。ここからご紹介するのは、そのまま売主に伝えても「売り急いでいる」と思われる可能性が低いものです。

不動産売却のポジティブな理由として代表的なものの1つは、結婚や子どもの独立などに伴う住み替えです。近年では独身のうちにマイホームを購入する人も少なくないため、結婚を機に2人で住める家に住み替えるといったケースは多くみられます。

また、反対に子どもが独立して一人暮らしを始めたために、夫婦2人で住むには家が広すぎるなどの理由もあります。

そのほか、例えば戸建住宅に住んでいると家のメンテナンスには手間と資金がかかるため、高齢化に伴って、メンテナンスの手間が少ないマンションに住み替えるといった理由も良く聞かれます。

例えば子どもが私立学校に入学した結果、通学先が遠方になるため家を売却して住み替えるといったケースがあります。そのほか、家族の通勤を楽にしたいなどのケースも同様です。

通勤・通学を理由としたものに近い理由となりますが、世帯主の転勤や転職に伴う住み替えも多いものです。この場合は、もともと住んでいた家を賃貸に出して、転勤先などで別途家を用意することもあります。

しかし、住んでいた家がそもそも賃貸に適していない場合や、新たに家を買う場合などは、もともと住んでいた家を売却して購入資金に充てるケースも少なくありません。

ポジティブな理由がある一方で、家を売却して早めに資金を用意しなければならないネガティブな理由もあります。ネガティブな理由によって不動産を売却する場合は工夫が必要です。

住宅ローンの返済に行き詰まった場合は、任意売却によって残債を圧縮するのも1つの選択肢です。任意売却は金融機関の同意を得ないと進めることができず、また手続きの関係から少なくとも不動産会社には必ずその事情が知られることになります。

この理由も「やむを得ない事情に迫られて家を売却しようとしている」という印象を与える可能性があるため要注意です。しかし、不動産業者の買取サービスなどを利用する場合は、査定に基づいて早急に話がまとまる可能性もあります。

不動産買取サービスは通常の仲介取引と比較して売却額が低くなるものの、売却を早期完了させたい場合には有効です。とにかく早くローンを返済したい場合には、選択肢の一つと言えるでしょう。

離婚は「家族構成の変化」であり、それ自体が不動産売却に直接ネガティブな影響を与えるわけではありません。しかし、離婚調停や慰謝料の支払いなど大きなお金が絡む場合もあるほか、共働きでないとローン返済が困難になる場合などはネガティブな理由と捉えられます。

また、例えば夫が主たる債務者となっている場合は、妻が連帯保証人となっているケースもあります。この場合、夫が返済できなくなった場合は、妻に返済義務が生じるため要注意です。

共働き家庭で家を購入していた場合は、離婚協議の中で家の売却またはローン返済についても整理しておく必要があります。

相続という事情自体はネガティブというわけではありません。しかし、相続が発生すると、相続税の納税や場合によっては遺産分割などが必要になり、相続税の納税期限は相続の発生を知った時から10ヶ月以内と定められています。

納税期限を過ぎると延滞税が発生するため、納税期限と売却を始めるタイミングによっては急いで売却を完了させる必要に迫られます。

このような事情を売主に知られると、売り急いでいると思われて値下げ交渉を持ちかけられることもあるので要注意です。相続という事情自体はそれほどネガティブな理由ではありませんが、相続税の納税期限に対して余裕を持ったスケジュールで売却活動を始めることが重要になります。

ここまで不動産売却の理由として多いものについてご紹介しましたが、「不動産売却の理由はどうしても伝えなくてはいけないのか」と疑問を持つ人もいるのではないでしょうか。売却理由の申告義務について解説します。

例えば、ローン返済が苦しい・離婚したなどプライベートの事情が売却理由に該当する場合は、必ずしも売主に伝える必要はありません。

しかし、売主から売却理由を聞かれた場合には、何かしらの理由を伝えないと「何か言えない事情があるのではないか」と思われて敬遠されてしまうことも考えられます。

このため、少なくとも不動産会社の担当者には正確な事情を伝えたうえで、売主への伝え方について相談することが必要です。正直に事情を伝えることで、買主も信頼して取引に応じてもらえることもあります。

例えば、相続が発生してできるだけ早く売却をしたい場合、買主へは相続が売却理由であることをそのまま伝えつつも、「売却するかどうかは価格次第で決め、不動産のまま相続する可能性もある。」という回答も付け加えておくことで、売り急いでいることを理由に理不尽な指値交渉を避けることができます。

竣　工　2022年2月
最寄駅　入谷駅徒歩5分
総戸数　10戸

住　所　東京都台東区入谷2-38-9
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
イクシオイリヤ

■近隣周辺施設情報
ミニストップ入谷2丁目店まで約90m
ファミリーマート千束3丁目店まで約400m
まいばすけっと竜泉1丁目店まで約260m
いなげや入谷店まで約330m
まいばすけっと千束3丁目店まで約410m
まいばすけっと下谷3丁目店まで約460m
ドン・キホーテ浅草店まで約1250m
大黒屋浅草店まで約1290m
ミヤモトドラッグ入谷店まで約400m
鶯神社まで約250m
台東区立大正小学校まで約210m
台東区立柏葉中学校まで約350m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　―
―――――――
■設　計　　　株式会社飛鳥設計
■施　工　　　ユービーエム株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（24.01㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

不動産を売却する時に不動産会社の手を借りる必要があるのは理解しているものの、不動産会社は果たして何をしてくれるのか、疑問を持っている人もいるのではないでしょうか。不動産の売却について流れを簡易に解説すると、以下のようになります。

不動産の売却において不動産会社が関係してくるのは、2番目の査定からです。1番目の情報整理については、査定を受ける段階で売却する不動産の情報が必要になるため、あらかじめ整理しておくとスムーズでしょう。

不動産会社から査定結果を受け取ったら、打ち合せをして売り出し価格や販売活動の方針などを決定します。不動産会社と合意ができたら媒介契約を締結し、売却活動のスタートです。

上記の流れにおいて、不動産会社を選ぶタイミングは1と2の間になります。不動産会社の査定に関しては、1社のみではなく複数の会社に依頼することが重要です。複数社から査定を受けたうえで、査定額や対応の質などを比較することが必要になります。

なお、大手不動産会社と地元中小企業では、得意とする顧客層や物件タイプ、エリアに違いが出てきます。売却依頼する不動産会社が定まっていない段階では、双方へ査定依頼することを検討してみると良いでしょう。

双方を比較して不動産会社を判断する際、どのようなポイントを確認すれば良いのか、大手不動産会社と中小企業との大まかな違いについて解説します。

大手不動産会社と中小企業とでは買手候補となる見込み客の多さが違います。大手不動産会社は、営業エリアが広くネームバリューもあるため多くの見込み客を抱えている点が特徴的です。

不動産の買手は人によってニーズが異なるため、多くの見込み客に物件の情報を流してもらえれば、買手が見つかる可能性も高くなります。大手不動産会社の場合は広く浅く見込み客を持っている一方で、地場の中小企業などは見込み客と狭く深い関係性を持っていることも多いものです。

地方都市の場合は特に、地元に根付いて営業している期間が長い関係で、地場の中小企業の方がマーケットの理解度が深い場合もあります。大手不動産会社には、東京や大阪などの都心から徐々に営業範囲を拡大しているケースも少なくありません。

地方都市では営業拠点があったとしても、進出してまだ間もないということも考えられます。買手のニーズをつかんで営業実績を重ねていくためには、相応の時間が必要です。進出したばかりの地方都市では、大手不動産会社の方が机上のマーケット理解しかできていないということもあります。

その他、大手不動産会社では売却担当者として不動産業界にあまり詳しくない社員が担当することがあります。不動産会社の売却ノウハウがあることや周囲に経験豊富なスタッフがサポートしてくれる環境にあるという点は考慮できますが、場合によっては売却活動に不安な点が出てくるケースもあります。

地域の中小企業では、少人数の社員数で営業活動を行っていることも多く、経験豊富な社員が担当してくれる確率も高いと言えます。このような違いにも注目してみると良いでしょう。

地方都市で不動産を売却する場合は、地元に根付いて長期間営業している中小企業の方が適切なことも多いものです。地元の中小企業には古くからの地主と付き合いが深いところも多く、独自のネットワークを活かした営業活動をできます。

反対に、大手不動産会社の場合は営業フローが画一化されていたり、分業化が進んでいることも多く、都心と地方の営業方針が同じということも考えられます。人との結びつきが強い地方都市では、アナログなネットワークの方が営業に活きることもあります。

ただし、地元に根付いて長期間営業している中小の不動産会社でも、IT化の対応が遅れているなどで、インターネット広告の出稿方法に問題があるなど、時代にそぐわない業務の進め方をしている場合も考えられます。

反対に大手不動産会社は都市部や大型物件に強みがあると言えます。例えば、都心には他の都道府県から集まってくる人も多く、エリアに根差したネットワークが不動産の売却活動に活きないこともあるためです。

都心では買手がウェブを使って物件を探すケースも多いため、IT対応が進んでいるなど多くの人を集客する方法に長けている大手不動産会社の方が、早く確実に買手を見つけられる可能性も高まってきます。

その他、一部上場企業など社会的責任を負っている大手の会社では、コンプライアンスのチェック体制なども整備されていることが多いこともメリットと言えるでしょう。

一言で不動産会社といっても、会社ごとに得意分野が異なる点に要注意です。市場に流通している不動産には、戸建住宅・一棟アパート・マンション・ビルなど様々な形態のものがあります。

大手不動産会社であれば不動産の種別に対応する子会社を持っていることもありますが、中小企業の場合はどれか1点に特化していることも多いものです。例えばマンションを売却したいのであれば、マンション売却の実績を持った不動産会社を選ぶことが重要になります。

不動産売却では、査定結果を受け取る時点で担当営業と接触することができます。接触時には、これまでの取扱実績や、物件が立地しているエリアではマーケットにどんな特徴があるのかなどを担当営業に質問し、対応力を推し量ってみましょう。

レスポンスの速さに加えて受け答えの内容や態度などが納得できるものであれば、それを根拠として不動産会社を選ぶのも1つの選び方と言えます。

売主と不動産会社との間で締結する媒介契約の種類についても把握しておくと、不動産会社を選ぶ上で判断材料にすることができます。媒介契約には以下の3種類があります。

売主にとって最も制限が大きいのは専属専任媒介契約です。悪質な不動産会社は、仲介手数料を確実に確保する目的で専属専任媒介契約しか提案してこないこともあるため注意しましょう。

事前に契約の種類について説明しない不動産会社は、その後も不誠実な対応をする可能性があるため、候補から外すのも有効です。

竣　工　2022年4月
最寄駅　押上駅徒歩4分
総戸数　18戸

住　所　東京都墨田区押上3-27-21
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
レピュアオシアゲレジデンス

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート東武鉄道本社店まで約260m
くすりの福太郎押上店まで約130m
まいばすけっと押上駅前店まで約140m
吉野家押上店まで約140m
キッチンオリジン押上店まで約260m
ライフセントラルスクエア押上駅前店まで約440m
押上駅前交番まで約470m
千葉工業大学まで約530m
東京法律専門学校まで約1770m
健生堂病院まで約470m

■駐車場　　　―
■バイク置場　2台/月額3,300円
■駐輪場　　　18台/月額220円～月額330円
―――――――
■設　計　　　森田工業株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　森田工業株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1K（25.00㎡～25.14㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

法人名義で不動産投資をおこなう形態は、不動産を法人で所有する所有型、管理のみを法人でおこなう管理型、一括転貸をおこなうサブリース型などのパターンがあります。

不動産投資で建物部分を法人名義にすると、その建物から生じる不動産収入は原則としてすべて法人に帰属することになります。一方、管理型の法人では、オーナーが支払う管理料が法人の所得となり、サブリース型の法人では、借り上げ料と家賃収入との差額が法人の所得となります。

不動産投資を法人名義でおこなうことのメリットの一つに、個人と法人の税率差があります。所得税は所得が上がるにつれて税率も上がる仕組みになっており、最大45％まで税率が上がってしまいます。

一方、法人税の実効税率29.74％です。所得規模が大きくなるほど、個人よりも法人の税率が低くなり、税率差によるメリットを受けやすくなります。建物部分を法人名義にすると、法人の所得が多くなるため、個人と法人の税率差メリットをより受けやすくなるといえます。

法人を設立すると、法人から役員に適正な役員報酬を支払って、不動産収入の所得分散を図ることが可能です。また、役員報酬は給与所得控除の適用を受けることができます。

建物部分を法人名義にする所有型法人では法人の所得が多くなるため、法人の所得に応じて役員報酬の適正額も大きくなる傾向があります。このように、所得分散によって個人がまとめて不動産所得を得る場合よりも、課税対象の所得を圧縮する効果を得られます。

法人の場合は、法人では個人よりも経費として認められる範囲が広く、事業に必要な支出であれば損金計上が認められます。一方、個人では、家事費及び家事関連費を必要経費から除外することとなっているため、法人と比較して損金計上できる項目は限定的です。

また、法人の場合、減価償却費を限度額の枠内で任意に計上額を調整することが可能です。減価償却費の計上による損益通算をコントロールしやすい制度になっているといえます。

建物部分を法人名義にする所有型法人では法人の所得が多くなるため、このような減価償却費の損益通算を、より行いやすくなるといえるでしょう。

建物所有型法人の不動産投資では、法人の所得が多くなるため、オーナー個人の所得は少なくなります。個人所得と法人所得との区分計算も、法人に移転する所得が多い分、複雑になるといえます。その他、既存建物を移転する場合の移転コストの観点からデメリットがあります。

前述したように、建物部分を法人名義にする所有型法人では、建物から生じる不動産収入の大部分が個人に帰属する管理型やサブリース型の法人と比較すると、不動産収入がオーナー個人に帰属しにくくなります。

オーナーの所得は、建物を所有している法人からの地代、法人の役員となっている場合はその役員報酬のみとなり、オーナー個人の可処分所得は減ることになります。

法人を設立すると、いったん法人に入った家賃収入を、各関係者に分散させる区分計算が日常的に必要になります。

建物部分を法人名義にする所有型法人では、法人の役員には役員報酬を支払い、かつ、建物の底地オーナーには、地代を支払うという計算をおこない、実際に定期的に支払わなければなりません。

個人と法人との資金管理を区分して、それぞれの業務について支払った経費を計算する必要もあります。建物所有型法人では、法人に帰属する収入が大きくなるため、これらの区分計算もより複雑になるといえるでしょう。

既存建物を個人から法人に移転する場合、移転するには、税金や登記手数料などのコストがかかります。

また、既存建物を譲り渡した個人には時価と帳簿価額との差額がプラスであれば、譲渡所得課税が課され、譲り受けた法人側では不動産取得税が課されます。

譲渡所得課税は、譲渡益に対して短期所有で39.63％、長期所有でも20.315％の税率が適用されるため、大きな負担になりかねません。また、移転価格となる時価の算定や、売買契約書の作成などの手間がかかるのも、デメリットと言えます。

建物所有型法人では、建物とその底地のオーナーが異なるため、借地権の認定課税や貸借契約に関連する問題に注意する必要があります。

法人税では、土地の賃貸借について、原則として権利金等の一時金の収受があることを前提としています。そのため、建物部分を法人名義にする所有型法人では、法人側に借地権が移動したとみなされ、権利金の支払いがない場合であっても、借地権相当額が受贈益として課税されることになります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　亀戸駅徒歩4分
総戸数　72戸

住　所　東京都江東区亀戸1-31-6
概　要　地上13階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント3ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスカメイド

■近隣周辺施設情報
みずほ銀行亀戸支店まで約120m
ファミリーマート亀戸駅南店まで約160m
ローソン亀戸1丁目店まで約150m
マツモトキヨシ亀戸駅前店まで約300m
デニーズ亀戸店まで約70m
ガスト亀戸店まで約210m
ドン・キホーテ亀戸駅前店まで約180m
ローソン江東亀戸六丁目店まで約330m
まいばすけっと江東亀戸6丁目店まで約570m
CoCo壱番屋JR亀戸駅東口店まで約450m
東京都立墨東病院まで約580m

■駐車場　　　1台（平置式）月額33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　68台/月額330円
―――――――
■設　計　　　株式会社グローバン企画
■施　工　　　株式会社松下産業
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（小型犬・敷1積増/猫・敷2積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.49㎡～25.51㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

FX取引を行う場合、口座を開設しているFX会社に証拠金を預けます。そして、この証拠金が取引の損失などによって、保有中のポジション金額に対して一定割合未満に減少した場合、FX会社から証拠金を追加で入金するよう要求されます。

これがFXにおける追加証拠金です。追加証拠金を省略した「追証」という言葉でも頻繁に使われます。追証が発生した場合は、FX会社が指定する期日までに追加証拠金を入金する必要があります。

追証は証拠金が一定以上減少した場合に発生します。より具体的にいうと「証拠金維持率」が一定水準以下になった場合に追証が求められます。

証拠金維持率とは、現在保有しているポジションが、口座の証拠金残高に対してどれくらいの比率なのかを表す数字のことをいいます。

追証が発生する証拠金維持率の水準はFX会社によって異なります。例えばマネックス証券ならば、証拠金維持率が100%を下回った場合に追証が発生（マージンコールが発動）することになっています。

以上のいずれかの方法によって、期限内に追証を解消できなかった場合には、ペナルティーが発生することになるので要注意です。

FX取引によって追証が発生し、その期限内に追加証拠金の入金がなかった場合、FX会社によって保有しているポジションが強制的に決済されることになります。また、強制決済でも追証を解消できないほど大きな損失となってしまっている場合は、FX会社から損失分の一括返済が求められることになります。

一括返済に至るような損失となる前に、後述する強制ロスカットが行われるケースが多いため、このような事態が発生することは稀ですが、相場の急落などにより全く起こらないとは言い切れません。

レバレッジの倍率を数倍程度に抑える、自分で損切りのルールを設定するなど、自分の身を守るための対策が必要になることを覚えておきましょう。

FX取引では、ロスカットという仕組みが導入されています。追証と似ている部分もあるため、あわせて理解しておきましょう。

ロスカットというのは、証拠金維持率が一定の水準を下回った場合に、FX取引を行っている投資家の意思に関係なく、FX会社によってポジションが強制的に決済される仕組みのことをいいます。

そもそも、ロスカットはある水準以上に損失が広がらないようにするために導入されています。つまり、投資家を守るためのものということです。

FX会社のほとんどがロスカットを導入していますが、それでも追証は発生します。その理由は、ロスカットと追証のそれぞれが発生する基準が異なるためです。

例えば、先ほどのマネックス証券では、ロスカット率を50%・60%・70%・100%のなかから選択することができます。

自分で設定したロスカット率よりも証拠金維持率が下回った場合、取引中のすべての新規注文が取り消されることになります。そして、それでも証拠金維持率がロスカット率以下となっている場合、通知なしでマネックス証券によってすべての未決済建玉が強制的に決済されます。

ロスカットと追証は設定基準が異なりますので、相場の値動きやその対応によっては、両方とも発生する可能性があります。一般的には、追証が先に来て、その後ロスカットがあると考えておくといいでしょう。

ただしロスカットされたとしても、それによる証拠金維持率によっては追証による追加入金が求められることがあるので、十分に注意する必要があります。

FX取引に参加する投資家にとって、追証はできるだけ避けたいものであり、避けるべきものです。その理由は、追証は投資家にとって負債となる可能性があるためです。

為替相場が急激に変動したり、自分でロスカットをせずに損失を放置し続けたりした場合、含み損がどんどん膨らんでいく可能性があります。すると、証拠金が0を通り越してマイナスに突入してしまうことがあり、そのマイナス分は投資家の借金として残ることになるのです。これはレバレッジ倍率を高くするほど起こりやすくなります。

このような事態を避けるために、FX会社では先述した強制的にロスカットする仕組みを導入しています。

ここで、1つの疑問が浮かびます。それは「ロスカットシステムがあるなら、借金にはならないのではないか」ということです。ですが、理解しておくべきは、「ロスカットシステムは、正常に機能しないことがある」ということです。

2015年1月15日、スイスのフランという通貨が大暴騰を起こすという出来事がありました。いわゆる「スイスフランショック」です。

そのきっかけとなったのが、スイス中央銀行がユーロに対する為替介入を突然やめると発表したことでした。これにより急激な「ユーロ安・スイスフラン高」が発生します。そして、約20分間で40%も値が動く事態になりました。わかりやすく言えば、1ドル100円だったのが、急に60円になるようなものです。

スイスフランは価格を提示できなくなり、提示価格をもとに売買価格を設定していたFX会社でも取引が全くできない状態になりました。

そして、取引ができるまで回復した頃、スイスフランをショートしていた投資家のロスカットレベルを遥かに超えた状態の値が付き、さらにその値で強制ロスカットが発動したため追証が大きく膨らみ、負債を抱えることになった投資家が溢れてしまったのでした。

つまり、国内のFX会社が設定する強制ロスカットは、スイスショックでのあまりの値動きの早さと大きさについていけず、正常に機能しなかったということです。

スイスフランショックのような出来事は、極めてまれなケースといえるものです。ですが、実際に発生してしまい、証拠金のマイナスによって破産する人も生み出してしまいました。そのため、ロスカット機能について過信しないこと、常にリスクヘッジをしながら取引を行うことが重要になります。

FXではレバレッジによって、本来の資金の何倍もの取引が可能になります。それはつまり、利益だけではなく、損失のリスクも大きくなるということです。この点をしっかり理解しておくようにしてください。

実際、追証が発生してからの金額と、追証が発生しそうな場合に支払う金額には、それほど大きな差がない場合がほとんどです。どうせ入金をするのなら同じだろうと思う方もいるかもしれませんが、自分で入金しているほうが、断然気は楽になります。これによって落ち着いて取引ができるようになり、勢いでミスをしてしまう心配が減るのはメリットでしょう。

いずれにしても、充分な証拠金があってこそFX取引ができるわけですから、自分が取引できる範囲を常に確認しておくことが大切です。

証拠金の減少を抑えるために、逆ポジションを持つのもポイントの1つです。似た値動きをする通貨ペアの「買い」と「売り」の両方のポジションを持つことができれば、利益と損失が相殺されるためです。

ただ、通貨の組み合わせによっては、スワップポイントがマイナスになるケースもありますので、注意が必要です。

追証を発生させないためには、保有するポジションを決済してしまうのもポイントとなります。特に大切になるのが、損失が出ているポジションを早めに清算しておく「損切り」です。損切りすることで損失は確定しますが、その範囲を限定でき追証も発生しなくなります。

正しく損切りができることは、FXをはじめとした投資での基本となりますので、損失を最小限に抑えるためにもルールを決めて確実に実行するようにしましょう。

ただし、いざ含み損の状況に直面すると当初のルール通りに損切りをするのが心理的に難しいこともあるため、リスクヘッジの手段としてロスカットラインを高く引き上げたり、損失幅を限定できる「ノックアウトオプション」を利用したりするなど、自動的に損切りルールを適用できる状態に設定しておくのも良いでしょう。

例えば、マイナーな通貨は値が激しく変動することがあります。急騰・急落によって追証が発生しやすくなるので、初めから取引しないようにすることも1つの対策といえるでしょう。

また、損失額が納得できる範囲を超えてしまうような高いレバレッジを掛けるのもリスクが大きいといえます。自分の身の丈に合った取引を行うことで、追証の発生を防ぐことができます。

竣　工　2020年2月
最寄駅　駒込駅徒歩5分
総戸数　75戸

住　所　東京都北区西ケ原1-3-4
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1103号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■1103号室対象／フリーレント1ヶ月
■1103号室対象／実質フリーレント2ヶ月

■上記以外住居対象／キャンペーンＡ／適用可
■上記以外住居対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
ブリリアイストコマゴメ
Brilliaist 駒込

■近隣周辺施設情報
エネルギースーパーたじま駒込店まで約190m
金地病院まで約540m
ファミリーマート 駒込霜降橋店まで約60m
駒込あおば内科まで約600m
滝野川警察署 西ヶ原交番まで約280m
旧古河庭園まで約350m
アトレヴィ巣鴨まで約1230m
サンキ田端店まで約740m
ファミリーマート駒込霜降橋店まで約90m
どらっぐぱぱす駒込店まで約280m
オリジン弁当駒込霜降橋店まで約160m
CoCo壱番屋豊島区駒込店まで約200m

■駐車場　　　12台/月額27,500円～33,000円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　75台/月額330円～220円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　通勤管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2DK（25.56㎡～41.05㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2016年8月
最寄駅　門前仲町駅徒歩5分
総戸数　55戸

住　所　東京都江東区永代1-15-2
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月
（※2022年3月末迄の申込に限る）

■物件名フリガナ
ログエイタイバシ
Log永代橋

■近隣周辺施設情報
ローソン永代橋店まで約100m
セブンイレブン江東永代2丁目店まで約250m
マルエツプチ新川1丁目店まで約650m
ココカラファイン門前仲町店まで約500m
くすりの福太郎門前仲町店まで約590m
大阪王将門前仲町店まで約470m
ホワイト急便永代2丁目店まで約150m
江東永代郵便局まで約220m
門前仲町交番まで約500m
ピノキオ幼児舎門前仲町園まで約40m
江東区立臨海小学校まで約120m
江東区立深川第二中学校まで約850m
こどものひろばまで約250m

■駐車場　　　2台（平置式）
■バイク置場　3台
■駐輪場　　　40台
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.82㎡～26.62㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年1月
最寄駅　両国駅徒歩4分
総戸数　37戸

住　所　東京都墨田区両国3-15-5
概　要　地上10階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
リョウゴクステーションレジデンス
RYOGOKU STATION RESIDENCE

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと両国横綱横丁まで約220m
セブンイレブン墨田両国3丁目まで約50m
八百賢両国店まで約90m
ドラッグセイムス墨田両国店まで約220m
墨田両国三郵便局まで約90m
和食処しま田まで約160m

まで約100m
区立両国中学校まで約1100m
両国幼稚園まで約360m
横網公園まで約900m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/登録料5,500円
―――――――
■設　計　　　生和コーポレーション株式会社一級建築士事務所
■施　工　　　生和コーポレーション株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～1SLDK（25.55㎡～49.25㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マレーシア不動産投資に関する代表的なリスクは、不動産会社に関するものと空室に関するものです。物件の引渡しを受けられなかった・入居者が見つかる見通しが立たないなどの失敗例は少なくありません。

海外不動産投資用に販売されているマレーシア不動産の大半は、プレビルドと呼ばれるコンドミニアムです。プレビルドとは、工事着工前または建設工事中の物件のことを指しています。

コンドミニアムとは、日本でいうところのマンションと同じです。例えばマレーシアの首都クアラルンプールの投資用物件には、タワーマンションのような高層コンドミニアムが多くなっています。

プレビルドの物件に投資するメリットは、完成後と比較すると安い価格で物件を購入できることです。物件が完成へ近づくにつれて値上げするデベロッパーは多いため、完成前の段階で購入すれば、完成後に購入するよりも表面利回りを上げられます。

しかし、プレビルドの物件を購入したものの、建設工事が途中で中断されてそのまま物件引渡しを受けられない失敗は多いものです。物件の引渡しを受けられないと、手付金や中間金など、支払済みの資金についても返金されない可能性が高いと言えます。

物件の建設工事が中断される原因は様々ですが、最も大きな要因として挙げられるのは、デベロッパーが経営の体力に乏しいことです。

プレビルドの物件には、物件の売り上げをそのまま建設工事費用に充当しているプロジェクトも少なくありません。自転車操業状態のプロジェクトでは、物件の売れ行きが悪いと、竣工リスクが上がります。

マレーシア不動産投資では、無事に引渡しを受けられたとしても、物件の仕上がりが良くなかったために賃貸に出せないというリスクもあります。

マレーシアを含む東南アジアの建設現場では、海外からの出稼ぎ労働者が作業を請け負っていることがあります。東南アジアの出稼ぎ労働者は、日本の建設現場に入る職人と比較すると腕前が良くないことも多く、建築スキルが物件の仕上がりに表れることもあります。

また、海外不動産投資では、デベロッパーに対してアフターサービスの要望を出しても、日本と違って対応がないことがあります。早期に住戸の状態を改善するために投資家が自ら費用を負担し、修繕しなければならない状況になる可能性があります。

そのほか、利回り確保のために高い家賃を設定したものの、外国人や富裕層の入居者を見つけられず、空室が長期化して失敗するリスクに要注意です。

2021年時点のマレーシアは中進国とも呼べるほど経済が発展しているものの、国民所得の上昇は道半ばとなっています。その一方で、日本人投資家の投資対象となるマレーシア不動産はマレーシア国内での高級物件に該当するため、入居者は外国人駐在員か現地の富裕層などに限定されるのが実態です。

しかし、マレーシアでは不動産投資市場の拡大も日本ほどは進んでいないため、賃貸管理の委託先となる不動産会社が見つからないこともあります。

また、日本国内と比較すると、現地に移住している場合などを除いてマレーシアへ頻繁に行ける投資家は限られています。仮に賃貸管理の委託先が見つかったとしても、投資家の目が行き届かないために、不動産会社が真剣に対応しないことも起こり得ます。

日本国内の不動産投資では、投資家同士の口コミによって管理会社が見つかることもありますが、マレーシア不動産投資の情報は国内不動産と比較して少なく、同様の手法を取るのはややハードルが高いと言えるでしょう。

マレーシア不動産投資には、管理会社が見つからないために賃貸運用を軌道に乗せられず、空室期間が長期化して失敗してしまうリスクもあります。

マレーシア不動産投資には、収支のシミュレーションを事前に確認しておかないと、当初期待していたほどの利回りが出ないリスクもあります。

クアラルンプールの想定利回りは、東京やシンガポールよりは高いものの、バンコクやマニラと比較すると低くなっています。利回りを重視して投資先を選びたい場合は、マレーシアよりも他の国の方が適している場合もあるので要注意です。

マレーシア不動産投資のリスクを軽減する対策としては、物件を購入する時点で不動産会社を精査することと、管理の委託先について吟味することなどが挙げられます。

マレーシア不動産投資で竣工リスクを軽減するためには、以下の基準で物件やデベロッパーを選ぶことが必要です。

プレビルドの物件を完成させられないデベロッパーは、主にマレーシア国内の新興デベロッパーなど、経営の体力や分譲実績に乏しい不動産会社です。このため、マレーシア国内で株式上場している大手のデベロッパーを選べば、竣工リスクの軽減につながります。

そのほか、日系不動産会社が開発に参画している物件では、竣工リスクが比較的低いものです。日本から海外へ進出するデベロッパーは、物件の開発資金も多めに投下することが多くなります。

マレーシア不動産投資では、保証利回りを前面に押し出して販売されている物件も少なくありません。しかし、利回りなど表面的な情報に囚われず、物件の売主についても背景を確認することが重要です。

マレーシア不動産投資で賃貸管理に関するリスクを軽減するためには、日系企業で現地に進出している不動産会社へ賃貸管理を委託することが重要になります。

マレーシア現地の不動産会社では、日本と商習慣が異なるため、対応の質がストレスにつながることも多いものです。また、投資家の顔が見えないことで、対応を後回しにすることも少なくありません。

日本の不動産会社は商習慣が同じであり、言語の違いなどもない点がメリットと言えるでしょう。また、マレーシア現地に進出している日系不動産会社は、駐在員向けの賃貸物件を斡旋している場合もあり、入居者募集に強いなどの特徴を持っていることもあります。

例えば、英語・中国語を話せるネイティブスタッフがいる海外不動産投資会社の「ビヨンドボーダーズ」では、海外での物件探しから賃貸付け・管理・売却までワンストップでサービス提供が可能です。主要投資国は、マレーシア・カンボジア・タイ・フィリピン・モンゴルなどの東南アジアを中心としており、広い海外物件の中から、自身の投資目的に合った物件を選択することができます。

経済成長と人口増加を長期的に継続していることから、マレーシアでは住宅需要の拡大を期待できます。東南アジアの各国で比較すると、マレーシア不動産投資の期待利回りは低い部類に入ると言えますが、一方で不動産価格の上昇によるキャピタルゲインに期待することが出来ます。

マレーシア不動産投資を成功させるためには、長期運用後のキャピタルゲインも視野に入れて物件を選ぶことも重要なポイントと言えるでしょう。

また、マレーシア不動産投資では、外国人向けの規制があります。2021年時点のマレーシアでは、外国人は基本的にRM100万（＝2,700万円：RM1＝27円換算）以下の物件を購入できません。

なお、多くの現地のマレーシア人にとってRM100万を超える価格の物件は、2021年時点で高級物件と認識されることが大半となります。マレーシア不動産投資の出口戦略を練る際は、このような規制についても適宜確認をしておきましょう。

竣　工　2022年2月
最寄駅　下落合駅徒歩9分
総戸数　49戸

住　所　東京都新宿区西落合2-20-10
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
アーバンパークナカオチアイ

■近隣周辺施設情報
アイテラス落合南長崎まで約850m
ライフ落合南長崎駅前店まで約850m
ミニコープ西落合店まで約760m
セブンイレブン中野江古田1丁目店まで約300m
ファミリーマート西落合店まで約460m
ドラッグストアスマイル新井薬師店まで約670m
miniピアゴ新井5丁目店まで約910m
ミニコープ落合店まで約1150m
スギドラッグ新井薬師駅前店まで約950m
なんでも酒や カクヤス 新井薬師店まで約1110m
セブンイレブン 中野江古田1丁目店まで約350m
ローソン 新宿西落合三丁目店まで約510m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有/月額8,800円
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　株式会社光和設計
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（24.97㎡～44.03㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

マンション投資とはマンションを購入して賃貸運用することを指しており、マンションの購入さえできるのであれば、何歳から始めても問題はありません。

しかし、マンションの購入費用を調達するためには、多くの人は不動産投資ローンを利用します。年齢はローン審査の通過可否に関わるため、ローンの利用を希望する人は「完済時の年齢」に要注意です。

例えばオリックス銀行では、不動産投資ローンの申込について「借入時に満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満」という条件をつけています。

つまり、59歳でも不動産投資ローンの申込はできるものの、返済は80歳になるまでしかできないため、返済期間は最長で21年間です。一方、仮に40歳の時に申し込んでいれば、銀行が定めた最長返済期間である35年間を返済期間とできる可能性があります。

返済期間が短期化すると、毎月の返済額が大きくなって不動産投資のキャッシュフローを圧迫します。このような場合、ローンを使えてもお金が毎月手元に残らないということもあるので要注意です。

50代になってからローンを利用した不動産投資を検討するという場合は特に、不動産投資の収支について事前に検証することが重要になります。

20代で不動産投資を始める場合は、自身の年収や勤続年数などがローンの申込条件に適合しているか確認が必要です。不動産投資ローンの利用条件には、年収500万円以上・同一勤務先の勤続年数3年以上などといった内容が含まれることも多くなります。

20代など若いうちは特に、年収などの条件がハードルになり得るため、まずは自分自身の状況を整理することから始めることが必要です。また、仮に申込条件を満たしていても、物件価格の10%～30%など自己資金を求められることも少なくありません。

2021年時点では、新型コロナウイルスの感染拡大による経済状況の悪化に伴って、自己資金の投下を求める金融機関も増えている点に要注意です。

また融資に不安がある場合、事前に融資元の金融機関を抑えておくことも有効な手段です。物件を買える見込みの薄い人に対しては、不動産会社はあまり積極的に良い物件の情報を案内してくれない可能性があるためです。

例えば、不動産会社を訪問する際に、融資元の金融機関を抑えてあることや、金融機関について説明しておくことで、不動産会社から優先的に物件を案内してもらえる可能性が高まります。

運用期間が長いほど不動産投資による家賃収入は積み重なっていくため、ローンの返済期間などを考慮しても、30代は不動産投資に適した年齢です。

一方で30代になると、自身のキャリアをステップアップさせるために転職を考える人なども多くなります。しかし、不動産投資の収益を拡大していきたいと考えているのであれば、転職回数には要注意です。

短期間での転職などが重なっていると、勤続年数に関するローンの申込条件に適合しないこともあるほか、ローン審査でもマイナスの評価になることがあります。金融機関は転職による年収の変化をリスクと捉えることがあるためです。

例えば新卒で入社してから同じ会社に勤めていて、貯金もできているなどの場合は審査を通過できる可能性が上がります。30代でマンション投資を始めるのであれば、キャリアプランとバランスをとった戦略が重要となってきます。

40代になると会社で管理職に就く人も多くなり、転職回数が少なければ勤続年数も申し分ないものとなってきます。そのほか、ローン完済時の年齢を鑑みても返済期間を長く設定できるので、40代も不動産投資に適した年代と言えるでしょう。

しかし、ローンを申し込む際の健康状態には注意を要します。病気やけがで働けなくなった場合にはローン返済が困難になるため、ローンの利用に際して団体信用生命保険への加入を条件づけている金融機関は少なくありません。

団体信用生命保険とは、例えば契約者が亡くなってしまった場合などに、ローンの残債と同額の保険金が支払われる保険のことです。

これまで、居住用マンションの購入に際して加入を促されることが多かったものの、不動産投資ローンで加入を義務付けられることも多くなっています。団体信用生命保険に加入するためには、一般的な生命保険と同様に健康状態の審査を通過することが必要です。

不動産投資を見据えるのであれば、40代や50代の人などは特に健康管理も重要なポイントになってきます。

既に解説したように、不動産投資では年齢が上がるにつれてローンの返済期間が短くなっていきます。返済期間の短期化は不動産投資による収益の圧迫を促すため、50代になってから不動産投資を始めるのであれば、ローンの完済時年齢と想定収益に関する事前確認が重要です。

健康状態に問題がなければ、勤続年数や収入などのハードルが20代などと比較して低くなるため、良い条件でローンを利用できることもあります。そのほか、退職金を返済に充当する余裕があるのならば、投資運用の戦略について幅を持たせることができるのも50代以上の強みです。

60歳になると定年退職している人も増えるため、不動産投資ローンを利用できる可能性や融資限度額、融資年数などの条件が悪化します。このため、ローンを利用せずに現金による一括決済を求められることもあるのが、60代以上で不動産投資を始める場合の注意点です。

投資用不動産の購入資金を全額現金で用意するのは簡単ではありません。しかし、ローンを利用しない場合は、元本返済と金利の支払いが不要なので毎月の収支を良化することもできます。

また、現金に余裕があるのならば、相続対策としてマンション投資を検討するのも1つの方法です。相続対象としての不動産は市場価格よりも評価が低くなりやすいため、現金を相続するよりも相続税を抑制しやすいメリットがあります。

60代でのマンション投資では、不動産投資ローンの利用が難しくなり、融資を活用したレバレッジ効果を狙いにくくなります。大きな収益を目指す投資戦略ではなく、ポートフォリオにマンションを加え、資産のバランスをとった戦略が主となります。

竣　工　2007年1月
最寄駅　戸越駅駅徒歩1分
総戸数　56戸

住　所　東京都品川区平塚1-6-12
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■1K対象／フリーレント1ヶ月

■物件名フリガナ
クリオトゴシギンザイチバンカン

■近隣周辺施設情報
スーパー文化堂戸越銀座店まで約340m
ファミリーマート戸越銀座店まで約150m
戸越台公園まで約250m
戸越幼稚園まで約550m
ミネ薬局戸越店まで約150m
星薬科大学まで約890m
セブンイレブン品川戸越1丁目店まで約210m
ローソンLTF戸越銀座店まで約110m
オオゼキ戸越銀座店まで約340m
昭和大学病院附属東病院まで約1540m
ドラッグストアスマイル戸越銀座店まで約430m

■駐車場　　　有/月額38,500円
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有/月額550円
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1DK（22.83㎡～33.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年2月
最寄駅　湯島駅徒歩2分
総戸数　139戸

住　所　東京都文京区湯島3-20-12
概　要　地上14階 地下3階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
プライムメゾンユシマ

■近隣周辺施設情報
サミットストア湯島天神南店まで約10m
Hanamasa Plus+湯島店まで約350m
ローソン湯島駅前店まで約290m
セブンイレブン文京湯島3丁目店まで約350m
湯島二郵便局まで約200m
本郷三郵便局まで約500m
東都文京病院まで約220m
順天堂大学医学部附属順天堂医院まで約850m
三菱UFJ銀行秋葉原支店まで約750m
みずほ銀行上野支店まで約550m
文京区立湯島小学校まで約120m
湯島天満宮まで約160m
文京区立切通公園まで約350m

■駐車場　　　29台（機械式）月額56,100～66,000円
■バイク置場　14台/月額8,800円
■駐輪場　　　有/6,600円(2年間分)
―――――――
■設　計　　　株式会社坂倉建築研究所
■施　工　　　株式会社鴻池組東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.09㎡～54.47㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

日本銀行は2016年2月からマイナス金利政策の導入を始めており、2021年9月現在まで低金利政策は維持されています。

このため、2021年9月までの直近5年間では、いずれも10年国債の金利は低めです。また、マイナス金利の政策宣言直後や2019年2月以降など、一部の時期では実際に国債の金利がマイナスになっています。

周期的には3年ごとにマイナス金利の時期が到来しており、今後も低金利政策が維持される場合は、同様の周期を繰り返す可能性があります。

なお、日本銀行は2021年9月22日に開催された金融政策決定会合にて金融緩和の維持を決めており、低金利の状況はまだ続く見通しです。

新型新型コロナウイルスウイルスの感染拡大の影響によってアメリカを含む海外各国では利下げが行われていますが、2021年9月時点では、経済回復に伴い利上げの時期を探る動きも出てきています。

しかし、アメリカの連邦準備制度理事会では、利上げも含む量的緩和の縮小について2021年中に開始するのが適当との意見があり、海外では2021年中に利上げに踏み切る国も増える可能性が出てきています。

日本では3年ごとにマイナス金利の時期に入る傾向が見受けられますが、日本銀行がアメリカの量的緩和縮小に従って金融引締めの方向に舵を切った場合、日本でも利上げが始まる可能性があるでしょう。

貸出約定平均金利の推移と、不動産投資家向けのアンケート結果から、銀行の貸出金利について実態を考証します。

実際に銀行の貸出金利はどう変化しているのか、都市銀行・地方銀行などの銀行種別に、貸出金利の推移を見てみます。

銀行の貸出約定金利を見ると、細かな上下動はあるものの、5年間の長期スパンで見ると概ね横ばいです。なお、全体的にはメガバンクを含む都市銀行が最も低金利であり、事業規模が小さい信用金庫は最も金利が高くなっています。

目立った動きを見出すとすれば、新型コロナウイルスによって最初の緊急事態宣言が発令された2020年4月以降、信用金庫の金利が低い時期が続いた点です。

信用金庫は地域密着型の金融機関として営業しており、地方都市の中小企業などに向けて融資することも多いため、このような動きになったと予測されます。信用金庫よりも営業範囲が広がるものの、地方銀行にも似たような動きが出たと考えられます。

10年国債の金利はそれなりに動きがあるように見えますが、概ね-0.25%～0.15%の間で上下動しており、プラスマイナスの幅についてはそれほど大きくありません。10年国債金利の変動の小ささが、そのまま銀行の金利推移に表れているとの見方もできます。

これまでの推移を検証する限りでは、少なくとも日本銀行による低金利政策が続く間は、各金融機関による金利も大きな変化がないと予測されます。

ただし、今後また新型コロナウイルスの新型種が流行するなどして感染者数がこれまで以上に増える場合などは、また金利が下がる可能性もあります。

一方で、各銀行が不動産投資ローンに関する貸し出し戦略・方針などを変更した場合などは貸出金利が上昇する可能性があるため、各行の貸し出し動向を注視しておきたいところです。

2018年10月以降の推移で見ると、1%台の金利でローンを利用している投資家が最多であることがわかります。

2020年10月には3%台・4%台の利用者が減って1%未満の利用者が増えたものの、2021年4月には1%未満の利用者が半減して1%台・2%台の利用者が増えました。

多くの時期で1%台の利用者が約半数を占めていることから、不動産投資ローンの金利は1%台になることが多いものと推測されます。少なくとも低金利政策が続く限りは、それほど大きな変化は出にくいと言えるでしょう。

竣　工　2015年1月
最寄駅　水天宮前駅徒歩3分
総戸数　37戸

住　所　東京都中央区日本橋蛎殻町2-14-10
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象対象／キャンペーンＣ／適用可
■全部屋対象対象／キャンペーンＤ／適用可

■物件名フリガナ
パークハビオニホンバシカキガラチョウ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと水天宮店まで約140m
ピーコックストアトルナーレ日本橋浜町店まで約300m
セブンイレブン日本橋浜町店まで約100m
ファミリーマート水天宮前店まで約260m
トモズトルナーレ浜町店まで約290m
中央人形町二郵便局まで約170m
浜町センタービルクリニックまで約340m
三菱東京UFJ銀行 ATMコーナー水天宮前まで約220m
ホームセンターコーナン江東深川店まで約1560m
山村病院まで約450m
蛎殻町公園まで約220m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　37台
―――――――
■設　計　　　村中建設株式会社
■施　工　　　村中建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　相談（ピアノ）
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（25.01㎡～54.89㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

竣　工　2022年1月
最寄駅　水天宮前駅徒歩9分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区佐賀1-7-8
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスサガ

■近隣周辺施設情報
ローソン永代橋店まで約380m
エフワン日本橋店まで約690m
肉のハナマサ新川店まで約700m
まいばすけっと日本橋蛎殻町店まで約950m
セブンイレブン江東佐賀2丁目店まで約650m
マルエツプチ新川1丁目店まで約530m
セブンイレブン中央区新川1丁目店まで約410m
くすりの福太郎門前仲町店まで約820m
野崎クリニックまで約920m
江東永代郵便局まで約210m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社エイツカ企画設計
■施　工　　　株式会社谷口工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K（25.18㎡～25.53㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の頭文字を取ったもので、経済的な自立によって早期リタイアすることです。つまりFIREするということは、「会社に雇われることなく収入を得た上で、自由で豊かな暮らしを送ることができる」という状態を目指すことになります。

アーリーリタイアやセミリタイアという概念もありますが、FIREには会社に勤めていなくても、自由に暮らしていけるような生活の基盤を資産形成および運用で築いている状態を含みます。早期に退職してその後の暮らしをアルバイトなどで過ごすのではなく、日々の生活費をまかえるだけの貯蓄や資産を形成したことでリタイアするというのがFIREの概念です。

これはアメリカ株式の年間成長率が7％で、アメリカのインフレ率が3％だったことから、「7－3」という計算から「4％ルール」と呼ばれています。利回りを4％とした場合、年間支出の25倍の資産を築いていれば、その運用益で生活費をまかなえるという考えです。

4％ルールでは、1年間に必要な生活費が400万円であれば、1億円の資産を築いていれば、元手の資産を減らさずに生活していける可能性がある、ということを示しています。

アメリカと日本の違いはインフレ率です。アメリカのインフレ率は3％に対して、日本では2％に目標を定めているものの、長年達成できずに1％未満を推移しています。そのため、日本では「6%ルール」を基準とする見方もあります。

前項でシミュレーションしたように、1年間の生活費として400万円が必要であれば、日本の場合は6,700万円ほどの資産による運用益でまかなうことができます。

不動産投資はローンを活用することでこのレバレッジ効果を得ることができます。例えば、自己資金が500万円だとしても、3,000万円の融資が得られれば、3,500万円の投資用アパートを手に入れることができるのです。

なお、株式投資の信用取引やFXなど、他の投資商品にもレバレッジ効果はあります。しかし、これらの投資対象は元々のボラティリティが高く、短期・中期での投資スパンを想定していることから、不動産投資のように10～40年程度の長い期間にわたって投資を続けることはほぼありません。

一方で、不動産はFXや信用取引と比べて値動きが少なく、金融機関のローンを活用して長期的にレバレッジを利用した投資が可能です。ローンのレバレッジと長期的な運用により、少ない元手からでもコツコツと資産形成に取り組むことができ、FIREの実現に適した投資方法の一つと言えます。

不動産投資の代表的な特徴として、手間や労力をかけずに所得が得られることが挙げられます。一度物件を購入すると、管理は管理会社に任せることができ、本業がある人でも無理のない運営が行いやすいと言えます。

給与所得を得ながら早期リタイヤ（FIRE）を目指すうえでは、このような本業とのバランスをとった投資方法を検討することも重要なポイントとなってきます。

実物資産である不動産は、インフレリスクへのヘッジにもなります。また、国が資産の評価額を設定していることや、個別の不動産に関しては相対取引で価格が決まることから、市場に流通している金融資産と比較して景気変動の影響を受けにくいという特徴もあります。

総じて、株式やFXなどの金融商品を対象とした投資方法と比較してミドルリスクな投資方法と言え、長期的な資産形成を検討している場合に適した手段の一つと言えるでしょう。

ただし、不動産投資に特有のリスクもあり、それぞれのリスク対策を行うことも重要なポイントとなります。下記の表は不動産投資におけるリスクと、その対応策の一例です。

アパート経営でFIREを目指す場合、一定以上の投資規模まで事業拡大を行う必要があります。規模拡大を行うほど、資金調達の難易度が上がり、アパートローンの返済リスクが増大していくことになります。

また、アパートは金融資産と違って売却時の価格が明確ではなく、相対取引によって買主と交渉を行う必要があります。相場を読み解くのが難しく、想定した価格・タイミングで売却を行えないケースも少なくありません。

物件の取得を焦ってしまった結果、高値でアパートを購入してしまうと、売却差損が生まれる可能性があるので注意が必要です。

アパート経営でFIREを目指していくのであれば、このような注意点やリスクにも目を向け、リターンとリスクのバランスをとった慎重な投資判断が重要となってきます。

FIREを実現するためにはまず自分が欲しい生活費を決める必要があります。毎月の生活費は個人によってそれぞれで、独身で一人暮らしのケースもあれば、夫婦でペットを飼っているケースなどもあります。

ここでは一例として、毎月必要な生活費を30万円として計算してみましょう。この場合、次の3つのパターンがあります。

この3つのどれかをクリアすれば、FIREが実現するということになります。では、アパート経営でこの条件をクリアするにはどうすればいいのか、次の項目で見てみましょう。

不動産投資をするには、資産として投資用物件を取得する必要があります。この資産を算出するために、ベースとなる数値を設定していきます。

利回りは、前述したように東京都と主な政令指定都市における賃貸住宅の期待利回りが3.5％～5.7％となっていますので、わかりやすくするためにここでは5％として計算していきます。そのほか、不動産投資に必要な経費率をやや高めの20％、空室率を10％、ローン返済比率を50％と設定します。

この設定を基準にして、年間360万円の所得が得られる資産を求めるために、下記のような計算を行います。

つまり価格が1億8,720万円、実質利回り5％のアパート経営の規模であれば、年間収入が936万円得られて、ローンを返済したり、経費を支払ったとしても年間所得として手元に360万円が残る計算になります。

ただし、実際のアパート経営の場合には物件によって実質利回りが異なるうえ、経年劣化によって大規模な修繕工事が必要になったり、家賃を下げる必要があることもあります。ローン返済額やローンの完済時期なども個々のケースで異なりますので、あくまでも目安としてください。

竣　工　2022年3月
最寄駅　秋葉原駅徒歩5分
総戸数　22戸

住　所　東京都千代田区神田佐久間町4-9
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
グランジットチヨダアキハバラ
ＧＲＡＮＳＩＴＥ千代田秋葉原

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと神田佐久間町店まで約100m
ライフ神田和泉町店まで約140m
ファミリーマート神田佐久間町店まで約120m
ファミリーマート台東1丁目店まで約230m
スギ薬局岩本町店まで約360m
サンクス秋葉原駅前店まで約210m
コクミンドラッグ秋葉原東口店まで約260m
ヨドバシカメラマルチメディアAkibaまで約470m
プロント秋葉原店まで約210m
北の丸公園まで約790m

■駐車場　　　―
■バイク置場　―
■駐輪場　　　有/ステッカー発行代1,100円
―――――――
■設　計　　　株式会社松永建設一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社松永建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1LDK（26.41㎡～41.32㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

金融機関が不動産投資ローンを融資する際、審査基準に参考にする要素として、物件の担保評価があります。

しかし、中古マンションの販売価格は売主であるマンションオーナーが設定しており、必ずしも金融機関の担保評価と連動しているとは限りません。そのため、販売価格と比較して担保評価が高くなりやすい中古マンションを選ぶことによって、不動産投資ローンを受けやすくなると言えます。

まず、以下では、担保評価の方法として用いられる評価方法のうち、3つの方法について整理していきます。

そのうえで、金融機関が重視している各評価方法の観点から、担保評価の高くなりやすい物件はどのような物件なのか考えてみましょう。

積算法とは、不動産を土地と建物に分け、その時点でのそれぞれの現在価格を合計して評価する方法です。金融機関の担保評価の方法は様々ですが、主にはこの積算法をベースにした担保評価が行われる傾向があります。

土地の価格については、主に国税庁が定めている路線価が用いられます。路線価は、その年1月1日時点の全国の宅地の相続税評価額で、土地の面している道路によってその土地の平米単価が割り振られています。

路線価に平米数を乗じた価額を基本とし、そこから用途地域や接道面積などの個別要因によって価格調整をおこないます。

建物の価格については、その時点での建物をもう一度新築した場合の価格（再調達原価）を求めます。

そして、再調達価格に経年劣化等による減額分を反映して評価額を算定します。再調達原価は、建物の構造によって平米単価が異なり、その平米単価に延べ床面積を乗じて計算します。

また、中古物件の場合は法定耐用年数のうちの残存耐用年数割合を乗じて現在の価格を求めることになります。構造別の法定耐用年数は次の通りです。

収益還元法は、その不動産から生じる家賃や地代などの純収益を将来にわたって予測し、その総和を推計することで不動産の価格を算定する方法です。

収益還元法は直接還元法とも言われ、一期間の純収益を利回りによって割り戻して算定します。純収益は、管理費や修繕費などを差し引いた実質的な利益を下にします。

収益還元法では、利回りをどのように算定するかが、価格決定に大きな影響を及ぼします。類似の不動産の取引事例から求められる利回りを個別的要因によって修正するのが原則になります。

収益不動産の価格評価には有効な方法であり、不動産投資ローンの担保の評価の際にも参考にされる価格といえます。

取引事例比較法は、近隣の取引事例による価格と比較して評価額を算定する方法です。まず、適正な事例を選択し、特殊な事情や取引時期による価格の違いについて修正を行います。

過去の事例から修正された取引価格に地域要因や個別要因による修正を行い、不動産価格を算定します。

比較の基準となる取引事例につき標準的な事例を多数集める必要があり、個別的な修正についてもその不動産の個別的な違いをどのように捉えるかは主観的となることがあるためです。

金融機関が積算法によって不動産の担保評価を行う際、土地と建物に分けてそれぞれの評価を行います。

そこで積算評価の観点から、まずは中古マンションを土地と建物に分け、どのような土地、建物が高い担保評価を受けやすいか、を考えるとよいといえるでしょう。

区分マンションの場合、土地は底地の区分された専有面積にかかる部分のみの評価となります。そのため、中古マンションの担保評価は、建物部分の影響を受けやすく、土地評価と建物評価、両方の観点から考えていくことが重要となります。

中古マンションの販売価格は収益還元評価の観点を重視して値付けされている傾向があります。販売価格と比較して不動産投資ローンを借りやすいといえるのは、収益還元評価は高くないが積算評価が高い、という物件になるでしょう。

土地評価の観点からは、路線価の高い立地のマンションが条件の良い不動産投資ローンを受けやすいことになります。首都圏や近畿圏などの大都市圏の駅近の立地であれば担保評価は高くなるでしょう。

また、用途地域による価格調整があることから、商業地域や第一種住居専用地域、第二種住居専用地域、準住居地域の立地であれば担保評価は高いといえます。反対に、工業地域、準工業地域はマイナス調整が大きくなるため、担保評価は低くなる傾向があります。

なお、専有面積の広い区分マンションは土地の持分が大きく、土地の持分が大きくなることで土地評価は高くなります。

建物評価の観点からは、再調達価格の高い構造のマンションや、法定耐用年数のうち残存耐用年数の割合が大きい（築年数が浅い）中古マンションの担保評価は高くなる傾向にあります。

つまり、同じ立地・築年数の物件を比較した時は、重量鉄骨造のマンションより鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造のマンションの方が担保評価は高くなります。

また築年数による評価では、47年の法定耐用年数のうち10年しか残存耐用年数がない築27年のマンションと比較して、30年残存耐用年数がある築17年のマンションの方が担保評価は高くなるといえます。

収益不動産の販売資料には、総額の家賃収入や表面利回りが記載されています。収益還元法で物件評価する際は、管理費や修繕費などを控除した純収益、実質利回りを算定してみる必要があります。

また、金融機関の収益還元評価は、類似の不動産の取引事例も参考にされます。立地・広さ・築年数が同様の条件の物件の家賃相場は、不動産情報サイトHOME’Sなどのポータルサイトでチェックしてみるとよいでしょう。

しかし、金融機関の担保評価は積算法を基本としていることが多く、収益還元評価が高かったとしても積算評価が低ければ担保評価は低くなる傾向があるので注意が必要です。

ここまで、不動産投資ローンが受けやすい中古マンションの確認ポイントについて解説してきました。不動産投資ローンを受けやすい中古マンションの特徴として、積算評価が高くなりやすい好立地、築浅の物件であることが挙げられます。

しかし、好立地で融資が受けやすい中古マンションは不動産投資家の人気が高く、市場に出てきてすぐに買付が入るような競争率の高い物件となります。そのため、不動産投資ローンの融資付け実績が豊富な不動産会社へ事前に問い合わせておき、できるだけ早く情報が入るよう購入希望の物件条件を伝えておくことが有効となります。

竣　工　2022年2月
最寄駅　水天宮前駅徒歩8分
総戸数　23戸

住　所　東京都江東区佐賀1-11-4
概　要　地上9階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＥ／適用可
■全部屋対象／フリーレント2ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント4ヶ月

■物件名フリガナ
トラディスサガ2
トラディス佐賀Ⅱ

■近隣周辺施設情報
セブンイレブン江東佐賀1丁目店まで約200m
ローソン代橋店まで約400m
赤札堂深川店まで約850m
コーナン江東深川店まで約850m
ひろた医院まで約650m
東西線メディカルクリニックまで約950m
江東永代郵便局まで約220m
みずほ銀行深川支店まで約550m
佐賀町公園まで約170m
清澄公園まで約650m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　有限会社エイツカ企画設計
■施　工　　　株式会社谷口工務店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～1K（25.40㎡～25.79㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

金融機関から融資を受けるには、各金融機関で設けられた審査をクリアしなければなりません。

しかし、融資申し込み者が高齢であり属性が足りないと判断された場合や、再建築不可物件など担保性の低い物件では審査に通らないこともあります。

反対に現金一括で購入できるのであれば、このような融資審査の過程を経ずに自分の欲しい物件を購入することができます。つまり金融機関の審査に左右されることなく、自分の始めたいときに不動産投資を始めることができるのです。

不動産投資ローンを活用して物件を購入する場合は、金融機関への仮審査、本審査の申し込みを行い、審査の決定を待って初めて購入に至ることができます。それに対して現金一括であれば、売買契約を締結してすぐに決済できるので購入までの期間が短くなります。

特に中古物件を購入する際は、ローンを活用する場合は引き渡しまで数週間かかります。ローンの申し込みを行う場合は、下記のような流れになります。

1〜3までに2週間程度、さらに4〜6で2週間程度かかりますが、現金一括で購入する場合は、この期間が必要ありません。

不動産会社によっては現金一括で支払いを行う場合、好条件の物件を優先的に紹介するケースもあります。ローン申し込みの手間や審査落ちのリスクがないためです。

現金一括で物件を購入すると、不動産投資ローンを活用しないので、金利を払う必要がないというメリットがあります。

不動産投資のためにアパートやマンションを購入すると、数千万円の資金が必要です。購入資金にローンを活用した場合、返済期間が20年以上になることも多く、支払う金利負担も多くなってしまうのです。

5,000万円を借り入れた場合、25年間で支払う利息は1,357万円以上にもなってしまいます。一方、現金一括で支払う場合はこの利息分の支払いがありません。そのため物件の購入に関する総支払額を抑えることができるのです。

中には、売主が売却を急いでいる場合に、交渉によっては物件価格を安くしてもらえるケースもあります。ローンでは審査に時間がかかってしまいますが、現金一括であれば売主はすぐに現金を手にすることができるため、減額をしてでも交渉に応じるケースがあるのです。

賃貸物件を経営していくには経費も必要で、手元に現金がない場合、急な出費に対応できないことも考えられます。特に資金が貯まるまで、設備の交換や修繕工事ができないといった事態になると、入居者の快適性に関わり退去に至る可能性もあります。

現金一括で物件を購入する場合、多額の資金が必要になります。そのため、初期投資した金額を回収するのに時間がかかってしまうこともデメリットの一つです。

例えば、3,000万円で購入した物件の家賃収入が月額20万円とします。この場合、3,000万円の投資資金を回収するには、150カ月、つまり12年半かかります。

これに対してローンを活用して600万円の頭金で物件を購入すると、家賃収入が月額20万円であれば、投資した金額は30カ月で回収できることになります。

実際はローンの返済額などもありこの通りではありませんが、投資資金を短い期間で回収できるということは、ローンを活用した時の大きなメリットとなります。

例えば、3,000万円の賃貸用物件を自己資金600万円＋借入金2400万円で購入した場合、600万円の自己資金で3,000万円分の運用を行うことが可能になります。

しかし現金一括で物件を購入するとレバレッジ効果は得られないため、投資効率が下がります。不動産は値動きの少ない資産であるため、レバレッジを活用しない場合の投資効率は低く、投資規模を拡大するのに時間がかかってしまうデメリットがあります。

賃貸用の物件を現金一括で購入するには、数千万円以上の資金を貯める必要があります。サラリーマンが本業であれば、そこまでの資金を貯めるのには通常何十年もかかる可能性があります。

それに対して、ローンを活用するのであれば、頭金として物件価格の2～3割程度の資金があり、属性に問題がなければ物件を購入することができます。つまりローンを活用すれば、現金一括で購入するよりも、より早い時期に不動産投資を始められるということなのです。

不動産投資ローンを組むことは、金融機関からの信用が無ければできないことです。反対に考えると、金融機関からの信頼があるからローンを組めるのです。

またローンを返済することでも金融機関からの信用が上がります。例えば、3000万円の融資を受けて賃貸用物件を購入し、それを当初の計画通りに25年間で返済したとします。

このような場合、ローンを計画通りに返済してくれるオーナーだという印象を金融機関に対して与え、次の融資審査にもプラスに働くことがあります。

こうした実績があれば、次の物件を購入する機会に融資が得られやすくなる可能性があがり、投資規模の拡大を検討しているのであれば大きなメリットと言えるでしょう。

ローンを組んだ場合には金利の支払いを行う必要があります。手元からお金が減ることになるのでマイナスとも捉えられますが、この金利の支払いは経費として計上することができます。つまり、収入から差し引くことができ、それによって課税所得を減らすことが可能です。

ただし、経費を計上して課税所得を減らしたとしても、手元の資金が減っているということには変わりありません。ローンの金利などを見極めて、必要以上に資金が減らないように注意しましょう。

金融機関でローンの審査をしてもらうには、書類の提出をすることになります。不動産会社が用意してくれるものもありますが、融資申込者が用意するものも数多くあります。下記で確認してください。

しかし不動産投資には空室リスクや災害リスクなどのリスクがあり、空室になると家賃収入がゼロになることもあります。これらのリスクによってローンの返済が滞った場合、最終的には金融機関の抵当権によって物件を手放すことになる可能性があります。

このような返済リスクを抑えるためには、厳しくシミュレーションを行い、借入金額に対する収益のバランスを意識することが大切です。大きな借入をしてレバレッジをかけるほど投資効率が高くなりますが、返済リスクも高まってしまう点に注意しましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　蔵前駅徒歩4分
総戸数　41戸

住　所　東京都台東区三筋1-17-11
概　要　地上12階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月
（※1003／1103号室は除く）

■物件名フリガナ
ルフォンプログレクラマエナチュール

■近隣周辺施設情報
スーパーヤマザキ三筋店まで約140m
ファミリーマート台東三筋店まで約90m
ドラッグセイムス蔵前3丁目店まで約500m
蔵前協立診療所まで約220m
台東三筋郵便局まで約230m
どらっぐぱぱす横川店まで約1890m
アスクくらまえ保育園まで約230m
くらまえオレンジ図書館まで約310m
ファミリーマート台東三筋1丁目店まで約340m
ライフ新御徒町店まで約390m

■駐車場　　　有/月額41,800円
■バイク置場　有/月額3,300円
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　髙松建設株式会社東京本店一級建築士事務所
■施　工　　　髙松建設株式会社東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2LDK（26.34㎡～53.91㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

雨漏りがあることを購入希望者に告げた場合、値下げを要求される、購入を見送られるなど売却に不利な可能性があります。

しかし、雨漏りは物理的瑕疵という欠陥が物件に潜んでいることになります。売買契約時にはあらかじめ購入希望者に欠陥内容を伝えなくてはならず、欠陥を隠してしまうと告知義務に違反してしまうこととなります。

雨漏りが原因で建物内にカビや湿気を含んだ木材を好むシロアリが発生している可能性もあります。このようなカビやシロアリによる被害も告知義務の対象です。

カビやシロアリの被害が発生しているにもかかわらず告知せずに放置していた場合には、告知義務違反で契約不適合責任を問われる可能性があることを理解しておきましょう。

改正前の瑕疵担保責任では、売主が負う責任は隠れた欠陥に限定されていました。しかし、契約不適合責任では、隠れた欠陥に限定されていません。

引渡後の不動産が契約内容に適合していなかった場合、売主が責任を負うことになるため、瑕疵担保責任よりも責任が重くなったといえます。

状態にしてから再度引き渡してもらうことで、雨漏りの場合は雨漏りの修繕、カビやシロアリの除去といった修補です。

代金減額請求は追完請求に応じない場合に売却代金を減額してもらうことです。

上記のような請求があった際に応じなければ契約解除や、損害賠償を請求される可能性があります。

雨漏りは修繕を行っても再発してしまう可能性のある欠陥の一つです。雨漏りの原因は多岐にわたり、住宅の致命的な部分が損傷している場合には完全な修繕が難しかったり、高額な修繕費用がかかるケースもあります。

修繕をおこなったうえで売却を行ったとしても、売却後に雨漏りが再発してしまうと前述した契約不適合責任の範囲・期間内であれば、責任追及をされてしまう可能性は高いと言えます。契約不適合責任の一部を免責にするなど、契約の方法にも工夫が必要になります。

トラブルを回避するには、欠陥の存在を把握している場合は欠陥を修繕してから売却する、欠陥内容を売買契約書に盛り込んでおくことが大切です。

売買契約書に欠陥の内容が明記されていて、重要事項説明の際に買主が説明を受けた場合、記載されている欠陥については基本的に免責されます。

また、中古住宅の売買では、物件を引き渡した後のトラブルを回避するために「契約不適合責任を負わない」という免責特約を売買契約書に盛り込むこともあります。

雨漏りの修繕を行う前に不動産会社に相談すれば、修繕を行うべきかどうかの判断に対してアドバイスを行ってくれます。

例えば、そのまま不動産を売りに出して、購入希望者に修繕を実施してから引き渡す、欠陥の修繕にかかる費用を代金から減額するのかを買主に決めてもらう方法も検討できます。

契約不適合責任の免責範囲を大きくするほど、契約不適合責任を追及されるリスクは下がります。しかし一方で、買主の購入リスクが増してしまい、売却価格は安くなってしまうデメリットがあります。

このような価格と契約条件のバランスをとった売却戦略をどのように立てていくのか、不動産会社に事前に相談を行うことで、慎重に検討していくことが重要となってきます。

雨漏りのような欠陥を告知しなければ契約不適合責任を負うことになるため、必ず欠陥を告知して売却を進めることになりますが、欠陥のない住宅と比較して売却が不利になるのは避けられません。

このような場合、不動産買取を検討してみるのも選択肢の一つです。不動産買取は、不動産買取業者に物件を買い取ってもらうという売却方法です。

個人を買主の対象とした仲介とは異なり、契約相手が宅建業者である不動産買取の場合は契約不適合責任を問われることはありません。

また、買主と売主の双方が契約条件に合意すれば、すぐに契約が成立するため、物件が売れるまでに時間がかかって困るという事態を回避できます。

しかし、買取価格が市場相場よりも2～3割程度低くなる傾向があるため、少しでも物件を高く売却したい人は、複数の買取業者の査定を比較しながら買取先を決めましょう。

複数の不動産会社を比較する際は、不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトでは、物件情報を一度登録するだけで複数社から査定結果を受けとることが可能です。物件情報の備考欄には、雨漏りしている物件であることを明記しておきましょう。

また、買取価格と合わせて仲介時の査定価格も合わせて提出してもらうようにしてみましょう。仲介と買取の価格を比較することで、どちらの売却手段が適しているのか判断する際にも役立ちます。

建物診断とは、売却前の物件に瑕疵が潜んでいないかを専門家に検査してもらうことです。住宅診断やホームインスペクションとも呼ばれます。

雨漏りの場合、原因となっている箇所を修繕しても、床下や柱などの目には見えない箇所に何らかの欠陥が潜んでいる可能性があるので要注意です。

専門家に劣化状況や欠陥の有無などを確認してもらい、修繕が必要な場合はアドバイスに従って修繕、問題なければ診断済みの物件として売り出すことで、需要を増加させられる可能性があります。

ただし、建物診断の費用を買主に請求することは難しいと言え、基本的に売主負担となります。調査の内容で費用は大きく異なりますが、戸建住宅の住宅診断は5万円程度の費用を想定しておく必要があります。

また、調査と言っても、目視や計測によって行う調査が主体となるため、完全に劣化を把握できるわけではない点に注意が必要です。

民法改正によって瑕疵担保責任が契約不適合責任に変化したことにより、売主の売却後の物件に対して負う責任が以前よりも重くなりました。告知義務に違反すれば買主から追完や代金減額などを請求される可能性があります。

また、「欠陥を修繕して売却すれば問題ない」と思っていても、雨漏りが原因で他の部分に欠陥が潜んでいる可能性もあるうえ、雨漏りのような再発防止が難しい欠陥の場合にはリスクが高いと言えるでしょう。

売却後のトラブルを回避するためには、不動産の専門家である不動産仲介会社に相談する、不動産買取業者に物件を買い取ってもらうなど、コツを押さえながら売却を進めましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　中延駅徒歩2分
総戸数　99戸

住　所　東京都品川区東中延2-8-11
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンスシナガワナカノブ

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート中延駅前店まで約180m
セブンイレブン品川東中延2丁目店まで約230m
東急ストアフードステーション中延店まで約210m
オーケー戸越店まで約450m
まいばすけっと東中延まで約220m
トモズ中延店まで約160m
スギドラッグ中延店まで約250m
松本クリニックまで約270m
相原内科クリニックまで約280m
品川中延三郵便局まで約350m
目黒信用金庫荏原支店まで約550m
東中延公園まで約100m

■駐車場　　　有
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エンドウ・アソシエイツ
■施　工　　　株式会社合田工務店東京本店
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（20.27㎡～41.72㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

業者名簿とは、宅地建物取引業法第8条に定められている宅地建物取引業者名簿です。国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者が業者名簿に登録する主な事項として以下の7つが挙げられます。

業者名簿は各不動産業者に備え付けられているわけではなく、都道府県知事免許の宅地建物取引業者の場合は免許証を交付した都道府県庁内の不動産業管轄部署で閲覧できます。

一方、国土交通大臣免許の場合は、本店を管轄する都道府県庁または管轄地域の国土交通省地方整備局のどちらでも閲覧可能です。

業者名簿を閲覧できる時間や曜日は、国土交通大臣免許なのかによって異なります。また、閲覧にお金がかかるケースもあるので事前に確認しておきましょう。

閲覧場所が遠方にある、仕事の都合で受付時間内に閲覧できないケースでも、不動産業者の基本情報についてはインターネットでも閲覧可能です。

無免許または行政処分を受けたことがあるかどうかなどの情報が確認でき、信頼できる不動産業者かどうかを判断する際の参考とすることができます。

業者名簿には多くの情報が登録されているため、どこを確認すればいいか分からない人も多いと思います。業者名簿を確認する際に、重視しておきたいチェックポイントは以下の4つです。

免許申請書の第1面には、免許証番号と有効期限が記載されています。申請時の免許証番号と現在の免許証番号の2種類が記載されているので、申請時の免許証番号を現在の免許証番号と間違わないように注意しましょう。

数字の大きな業者は業歴が長いという証明となります、ただし、業歴の長い業者が必ずしも実務経験豊富であり、問題が無いとは限らないので、実際の仲介実績もあわせて確認しましょう。

免許申請書の第1面～第4面には、商号、名称、事務所、代表者、役員の氏名、専任の宅地建物取引士などの情報が記載されています。

経営状況や運営に問題のない企業であれば、基本的に商号が変わったり、代表者や役員が入れ替わることは少なくなります。商号が頻繁に変わっている、短期間で代表者または役員が入れ替わっている不動産業者は注意が必要です。

また、従事者名簿では、従事者の氏名と勤務開始年月日を確認できます。従業者の入れ替わりは代表者や役員の入れ替わりほど珍しくありません。

しかし、従業者が頻繁に入れ替わっていることを確認できた場合、引き継ぎミスによるトラブルに発展する、問題を多く抱えている業者の可能性がある、という見方もできるでしょう。

宅地建物取引業経歴書では免許申請前の5年間の取引実績を確認できます。1枚目は代理・媒介、2枚目は売買・交換が記載されています。

免許の更新回数と宅地建物取引業経歴書をあわせて確認すれば、実務経験豊富かどうかを見抜くことが可能です。ただし、免許更新を一度もしていない業者の場合は、取引実績に関する記載がありません。

他にも、決算書を確認すれば免許申請1年前の資産状況、納税証明書を確認すれば同じく免許申請1年前の法人税の納税状況を確認できます。

また、行政処分の記録では、過去5年間に処分歴のある業者の場合はその記録が確認できます。ただし、記載されているのはあくまでも行政処分を受けた場合のみです。指導や注意などは記載されていません。

行政処分の記録に何も記載されていない不動産業者でも、消費者からの苦情やトラブルの多い業者の可能性もあるため、注意しましょう。

不動産業者の何らかの不備でトラブルに発展した場合、十分な資力がなければ納得できる保証を受けられない可能性があります。そこで重要なのが営業保証金です。

不動産業者は免許を取得した後、営業を開始する前に法務局に営業保証金を供託もしくは保証協会に入会して弁済業務保証金分担金を納付します。

通常は営業保証金によって十分な保証を受けられる体制が整っていますが、弁済によって営業保証金がない、保証協会から除名された業者は営業保証金から弁済が受けられません。

そのような十分な保証が受けられる状態でない不動産業者については、業者名簿の表紙に営業保証金からの弁済が受けられない旨が記載されています。表紙にそのような表示がないか確認しておきましょう。

竣　工　2022年3月
最寄駅　西小山駅徒歩8分
総戸数　36戸

住　所　東京都目黒区原町1-34-12
概　要　地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／実質フリーレント1ヶ月

■全部屋対象／保証金1ヶ月

■物件名フリガナ
レガリスメグロニシコヤマ

■近隣周辺施設情報
まいばすけっと目黒本町4丁目店まで約350m
ヤマザキショップ碑文谷1丁目店まで約480m
セブンイレブン目黒原町1丁目店まで約420m
さわやか信用金庫碑文谷支店まで約250m
立会川緑道まで約150m
目黒本町郵便局まで約530m
目黒原町郵便局まで約240m
セブンイレブン目黒原町1丁目店まで約280m
ヤマザキデイリーストアー目黒本町店まで約340m
miniピアゴ原町1丁目店まで約340m

■駐車場　　　5台/月額25,000円
■バイク置場　7台/月額4,000円
■駐輪場　　　40台/無料
―――――――
■設　計　　　株式会社アトリエ プラス・ワン一級建築士事務所
■施　工　　　株式会社小川建設
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（26.65㎡～57.67㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

どのタイプの不動産を売却する際にも共通して必要となる書類があります。仲介を担当する不動産会社から用意するように依頼されるのは主に4つです。また状況に応じて必要になる書類もありますので、合わせて紹介します。

売却する不動産の持ち主が本人であることを証明するための書類です。顔写真がついている免許証やマイナンバーカード、パスポートなどがふさわしく、コピーを渡すか、不動産会社でコピーを取ることになります。共有名義者がいる場合は、全員分の身分証明書が必要です。

査定をしてもらう際にも提出しますが、売買契約時に改めて用意するように依頼されることもあります。

押印する印鑑が正しいことを証明するための書類が印鑑証明書です。登記手続きを行う際に必要となります。

市役所や区役所などの窓口で申請し、発行してもらいます。有効期間は3ヵ月ですので、3ヵ月以内に発行されたものを用意しましょう。

土地や建物の登録名義人を証明する書類で、かつては「権利書」「権利証」と呼ばれていました。しかし2007年の法改正後は登記識別情報と呼ばれています。

用意するのは登記済権利書か登記識別情報通知のどちらでも、手元にある書類で構いません。なお、登記識別情報通知に記載されているのは、次の情報です。

通常は、不動産を入手したときに移転登記を行いますので、その際に司法書士から提供されます。万が一、紛失している場合は、法務局で申請すると発行してもらえます。戸建てや一棟アパート・一棟マンションの場合は土地分で1通、建物分で1通となります。

不動産の所有者は、不動産に課せられた固定資産税と都市計画税を納付する義務があります。毎年1月1日に不動産を所有している人に課税され、4月過ぎに各自治体から納税通知書が送られてきます。

この納税通知書には固定資産税評価額が掲載されているので、売却の際に証明書として利用できます。もし納税通知書を紛失した場合は、市役所や区役所などで固定資産税評価証明書を発行してもらうことになります。

不動産を登記している住所と、売主の現住所が異なる場合に必要になります。戸建てで転居を先にしたケースや、収益物件を売却するケースなどに当てはまります。印鑑証明と同じく、有効期間は3ヵ月となっています。

ローンの支払いが残っている売主は、ローン残高証明書を用意する必要があります。不動産会社や買主に、借入金の状況を伝えるためです。ローン返済予定表（償還表）などでも代用できます。

融資を受けている金融機関から定期的に送付されていますが、紛失している場合は再発行してもらうことができます。売却後は、ローンの抵当権を外すことになりますので、抵当権を抹消するための書類も必要になります。心得ておきましょう。

特に性能を示すものがあれば用意しましょう。専門家による住宅の評価になりますので、売却しやすくなる可能性があります。

ここの項目では、売却する物件の種類によって異なる必要書類を紹介します。物件の種類は、マンション、戸建て、収益物件です。

マンションを売却するには下記の書類が必要になる場合があります。必須ではありませんが、仲介する不動産会社や買主の求めに応じて用意しましょう。

マンションの管理規約は、マンションに住むためのルールが記載されている書類です。主に下記のようなことが記されています。

マンションの管理規約は、買主候補にどのようなマンションか知ってもらうために必要になります。通常はマンション所有者に配布されますが、紛失した場合は管理組合に問い合わせて入手しましょう。

1棟のマンションにはたくさんの世帯が居住していますので、明確なルール作りが行われます。それが前項で紹介した管理規約ですが、それ以外にもさまざまなルールがあり、それらの書類も合わせて用意しておきます。具体的には下記について記されている書類が必要です。

前項のマンション管理規約に記載されているケースもありますが、分けているケースもありますので、入居当時にもらった書類を確認して用意しましょう。

戸建ての場合は、必ず提出する書類はありません。ただし、売却しやすくなることもありますので、用意できるものは提供しましょう。

建築確認済証は、対象の戸建てが建築基準法に則っていることを証明する書類になります。また現地で検査を行い、適合が確認されると発行されるのが検査済証です。

通常は、検査の後に施工会社から渡されるものですが、紛失してしまった場合は「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を役所で発行してもらいます。

戸建てを建てる際に作成された建築設計図面や工事記録書があると、どのように設計・施工されたかが分かります。そのため、リフォームや配管の修繕などをする上でも役立つため、買主が求めるケースがあります。

売買契約にかかわる法的な手続きには必要ありませんが、買主側の購買意欲を高めることにもつながるため、用意しておくと良いでしょう。

前述の書類と同様に、戸建てを建てた際に施工会社から渡される書類です。土地測量図は土地の形状や広さを図面に起こしたものです。また境界確認書は隣接地との境界線を明確に示した書類です。

どちらの書類も売却の際に必ず必要な書類ではありませんが、売買成立後にトラブルが起きるのを防ぐために買主が要望することがあります。紛失した場合は、土地測量図は法務局で取得できますが、境界線の確認は新たに測量し直す必要があります。

収益物件の場合、一棟所有物件と区分所有物件がありますが、一棟物件の場合は前述の戸建て、区分所有の場合は前述のマンションの項目を参考にしてください。そのほかに必要になるのが下記の書類です。

賃貸物件の所有者が変わった場合、入居者は同じ住居に住み続けられることが「借地借家法第31条」などの法律で定められています。つまり、退去を希望しない入居者の賃貸借契約は、買主にそのまま引き継がれるのです。そのため入居時に締結した賃貸借契約書を買主に引き継ぎます。

なお、管理会社が預かっているケースもあり、その場合は管理会社が用意してくれます。

竣　工　2022年3月
最寄駅　戸越公園駅徒歩6分
総戸数　50戸

住　所　東京都品川区豊町6-12-6
概　要　地上8階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
オーキッドレジデンストゴシコウエン

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート品川豊町4丁目店まで約350m
セブンイレブン西大井店まで約400m
ビッグ・エー品川豊町店まで約30m
まいばすけっと二葉4丁目まで約350m
東急ストアフードステーション中延店まで約600m
スギ薬局二葉店まで約450m
伊藤クリニックまで約40m
東日本銀行戸越支店まで約300m
三井住友銀行戸越公園出張所まで約500m
品川豊郵便局まで約120m
二葉公園まで約150m
蛇窪神社まで約450m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　株式会社エンドウ・アソシエイツ
■施　工　　　谷津建設株式会社
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1R～2LDK（20.75㎡～51.00㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

団信とは生命保険の一種で、自身にもしものことがあったときに保険金でローンを完済する仕組みです。保険料はほとんどの場合、ローンの金利に上乗せされます。

団信は契約者が死亡又は高度障害になった時に保険金がローンに充てられますが、がんや生活習慣病にかかった時にローンを弁済する商品もあります。

がん・生活習慣病などは「診断されたらローン残高の○％を弁済する」という形で設定する場合が多く、通常の団信より上乗せされる金利が高い点が特徴です。

「持病があるから団信に加入できない、ローンを契約できないのでは？」と心配になる方もいらっしゃるかもしれませんが、加入時の健康に関する要件を緩和した「ワイド団信」という団信も存在します。

生命保険には契約者が死亡・高度障害になった時に保険金がおりる死亡保険、がんや急性心筋梗塞・脳卒中の三大疾病など所定の病気にかかった時に給付金が出る医療保険などがあり保障内容は多岐に渡ります。

女性に多い子宮がん・乳がん等に備えた保険やケガに対応できる保険など、団信より保障内容が手厚くきめ細やかな点が特徴です。

保険料が割高ではあるものの貯蓄としての機能もあり一定の要件を満たすことで、解約返戻金を受け取れる貯蓄型保険もあります。

ただし「最低限の保障で構わない」「保険料をおさえたいから団信のみ」という方もいるため、各々の家計状況や保障への考え方によってどちらを選ぶかが決まることになります。

生命保険の契約期間は「定期」と「終身」の2種類があり、一定の契約期間内に亡くなった場合に保険金を受け取れるタイプが「定期」、一生涯に渡り契約が続くタイプを「終身」と言います。

不動産投資ローンでは契約者に万が一の事が合った際、保険金はローンの返済に充てられます。残された家族は不動産が手に入りますが、手元に現金という形では残りません。

一方で生命保険は所定の疾患・死亡の際に保険金・給付金が支給されます。現金を葬儀費用や当面の生活費に充てる事はできますが、投資用不動産のローンは残ってしまいます。

生命保険の死亡保険金や満期保険金などを受け取る際、所得税が発生することがあります。保険を掛けられている人、保険料負担者、受取人が誰かによって異なり、所得税ではなく相続税・贈与税の納税義務が生じる可能性もあります。

一方で団信は保険金がローンの返済に充てられるため、税金を支払う義務はありません。ただし、ローンの残債が無くなるために、ローンを債務として遺産から差し引くことはなく、不動産の評価額に応じた相続税が発生することになります。

団信の保険金はローン残債に充てられるため、ローンの残高が少なくなるにつれて保険料は段々安くなっていきます。

生命保険は、契約後に年齢とともに保険料が見直されるもの、変わらないものと商品によって異なりますが、団信のように自動的に減っていくことはなく保障内容・保険料を変更したい時には契約者が変更手続きを行う必要があります。

団信と生命保険の保障内容が重複しており、どちらか一方の保険金で保障が十分である際には生命保険を解約又は団信に加入する必要がないという結論になります。

商品によっては団信と生命保険を一本化する事も可能です。例えば「生命保険とがん保険に加入しており、団信のがん特約を付帯して生命保険を解約する」という事例もあります。

第2のポイントは契約期間で、「一生涯の保障が欲しい」と言う方は生命保険の終身タイプ、「ローン完済まで死亡保障を付けたい」という方は団信が適しています。

ただし「一定期間内で良いけど保険金を現金で欲しい」というケースでは、生命保険に加入する必要があります。

その他、個人の貯蓄額やライフプランによっても、判断基準は異なります。例えば貯蓄が十分にあり、団信加入必須のローンを契約した場合にはいざという時の生活費は確保されているため、生命保険は必要がない可能性もあるでしょう。

まずは保障内容の重複が無いかを調べ、契約期間の希望、貯金額や保険・保障に関する考え、今後のライフイベントなどを想定しながら、総合的に判断していきましょう。「どうしたら良いかわからない」という方は不動産会社、保険会社のスタッフと相談することで自身の意思が明確になることがあります。

竣　工　2021年5月
最寄駅　水天宮前駅徒歩6分
総戸数　39戸

住　所　東京都江東区佐賀2-3-15
概　要　地上7階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／キャンペーンＢ／適用可
■全部屋対象／フリーレント1ヶ月
■全部屋対象／実質フリーレント2ヶ月

■物件名フリガナ
アークマークスイテングウマエ2
ARKMARK 水天宮前 Ⅱ

■近隣周辺施設情報
エフワン日本橋店まで約950m
まいばすけっと清澄1丁目店まで約450m
まいばすけっと清洲橋西店まで約700m
ファミリーマートリバーゲート箱崎店まで約430m
セブンイレブン江東佐賀2丁目店まで約390m
まいばすけっと日本橋箱崎町店まで約470m
ファミリーマート江東福住2丁目店まで約540m
久松警察署浜町交番まで約890m
あやめ第二公園まで約810m
辰巳湯まで約990m
日本橋アレイラクリニックまで1090m

■駐車場　　　2台（平置式）月額38,500円
■バイク置場　4台/月額3,300円
■駐輪場　　　34台/月額220円
―――――――
■設　計　　　株式会社エル設計事務所
■施　工　　　株式会社リンク・トラスト
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1DK～2K（25.56㎡～26.13㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。

海外のコンドミニアム投資は日本国内のマンション投資と何が違うのか、気になる人もいるのではないでしょうか。海外のコンドミニアム投資におけるメリットやデメリットについて解説します。

日本国内のマンションではなく海外のコンドミニアムに投資するメリットとして代表的なポイントは、キャピタルゲインを狙えるエリアや物件が多いことです。

日本国内では経済成長の鈍化や人口減少によって、今後不動産価格が上昇するエリアは限定的になると考えられます。その一方で、アメリカなどの先進国を含む海外では継続的な人口増加や経済成長によって、キャピタルゲインを期待できるエリアが少なくありません。

東南アジアを中心とした新興国では特に、キャピタルゲインの期待も大きくなります。日本では見込みの薄いキャピタルゲインを積極的に狙える点が、海外のコンドミニアムに投資するメリットです。

新興国でコンドミニアムに投資する場合は特に、建設前または建設途中の物件に投資することが多くなります。「プレビルド」とは未完成物件のことです。

プレビルドのコンドミニアムに投資する場合は、例えば物件の購入契約を締結してから3年後など、時間をおいて賃貸運用をスタートすることになります。しかし、万一物件が完成しなかった場合は賃貸運用することができません。

そして、新興国では特に、物件の建設工事が中断し放置されてしまうことも起こり得ます。当初の予定より工事のスケジュールが遅れることは、海外ではめずらしいことではありません。

しかし、1度工事が中断されてしまうと再開されることは少ないのが実態です。物件の引渡しを受けられないうえに、支払済みの資金も返金されないことがあります。

海外のコンドミニアムに投資する上で、失敗しないために重要なポイントは、利益やリスクについて優先順位をつけることと、売買契約について内容を把握しておくことなどです。コンドミニアムに投資する手順と注意点などについて解説します。

海外のコンドミニアムに投資する場合は、エリアや物件を絞り込む前に、狙っていきたい利益や排除したいリスクについて優先順位をつけることが必要になります。

海外不動産投資では国によって特徴や環境が異なる点に要注意です。国ごとの特徴を理解するとともに、狙いたい利益やリスクと国・エリアの特徴とを合致させることが投資成功のポイントとなります。

そのほか、投下できる自己資金や理想とする利回りおよびキャッシュフローなど、具体的な数字に落とし込んで目標を決めることも重要です。数字で条件を決めることによって、不動産エージェントから条件に合わない物件を提案された場合でも、自信をもって投資判断を行い、断れるようになります。

海外不動産投資で投資先として選べるのは、主に東南アジアを中心とした新興国とアメリカなどの先進国です。それぞれの特徴を大まかに説明すると、以下のようになります。

新興国の投資については、狙える利益が大きい代わりにリスクのケアを特に要求される物件も多いと言えます。その一方で、先進国は低リスクの運用を期待しやすいものの、大きな利益は狙いにくい傾向があります。

投資の方針を決めて大まかに国を絞り込んだら、希望する国の物件を取扱う不動産エージェントを絞り込んでいきます。大半の不動産会社はメールでの資料請求やオンラインセミナーなどに対応しているので、まずは問い合わせてみましょう。

不動産エージェントに対しては、予算や希望利回りに加えて排除したいリスクなど、最初に考えた優先順位について明確に伝えることが重要になります。

優先順位について何も伝えていないと、不動産エージェントが売りたい物件を勧められることが多くなります。そして、不動産エージェントが売りたい物件は、必ずしも投資家の希望に沿った物件とは限りません。

また、希望が固まっていない状態で物件の提案を受けると、どの物件が良いのか判断がつかなくなってしまいます。結果的に「とりあえず勧められた物件に投資してみよう」という結論に繋がる可能性もあります。

不動産会社や不動産エージェントを比較するにあたっては、現地に進出していて取引の取扱実績を持ったところを選ぶことが重要です。実績を持っていないところを選ぶと、期待したほどのサポートを受けられないことも起こり得ます。

また、現地に進出していない不動産エージェントを選ぶと、不動産エージェントも遠隔で売主などとコミュニケーションを取ることになるため、不動産エージェントのサービスを利用するメリットが薄れてしまいます。これらのポイントに注意し、複数の不動産エージェントを比較してみましょう。

物件の絞り込みまで完了したら、物件の購入手続きに入ります。具体的には、売買契約の締結や手付金振り込みなどの手続きが必要です。

なお、海外不動産の売買契約書は、その大半が現地の言語または英語で書かれています。法律も絡んだ文書の読解は難しいものですが、トラブル回避のためには最低限のポイントだけでも把握することが必要です。

例えば、契約キャンセルの条件や物件に不具合があった場合の対応などについては、必ず把握しておく必要があります。不動産エージェントへ任せきりにせず、契約書へサインする前に自分でも内容を読解することが重要です。わからないことを不動産エージェントへ確認することがトラブル回避につながります。

売買契約の締結と購入資金の入金まで完了したら、物件の引渡しと物件所有権の登記に移ります。物件所有権の登記については、投資先の国で対応するため日本国内での登記手続きは不要です。

なお、引渡しと登記手続きにあたって現地への訪問が必要な場合もあるので、あらかじめ不動産エージェントへ確認してからスケジュールを組んでおくと良いでしょう。

引渡しおよび登記の手続きが完了したら、入居者を募集して賃貸運用を始めます。新築物件の場合は特に、入居者が入ってくるまでに時間が空くと赤字が積み重なってしまうため、賃貸管理会社及び入居者募集のスケジュールについては早めに確認するのが重要です。

竣　工　2016年2月
最寄駅　田原町駅徒歩2分
総戸数　84戸

住　所　東京都台東区寿2-8-10
概　要　地上15階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■1505号室対象／キャンペーンＢ／適用可
■1505号室対象／実質フリーレント1ヶ月

■1001号室対象／キャンペーンＡ／適用可

■物件名フリガナ
リバーレアサクサウエスト

■近隣周辺施設情報
ファミリーマート 台東寿二丁目店まで約160m
三菱東京UFJ銀行ATMコーナー田原町駅前まで約170m
浅草郵便局まで約200m
ゆうちょ銀行本店浅草出張所まで約200m
セブンイレブン 台東寿1丁目店まで約220m
ミニストップ 元浅草3丁目店まで約240m
まいばすけっと合羽橋南店まで約460m
ローソン台東元浅草四丁目店まで約200m
浅草ＲＯＸまで約750m
三平ストア浅草店まで約640m

■駐車場　　　―
■バイク置場　有
■駐輪場　　　有
―――――――
■設　計　　　―
■施　工　　　―
■管理形式　　巡回管理
―――――――
■保　険　　　借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット　　　相談（敷1積増）
■楽　器　　　不可
■保証会社　　利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
―――――――
■間取り
□1K～2LDK（24.76㎡～53.36㎡）

※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。